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10년 전보다 5060과 2030 갈등 더 커져… “소통해도 가치관 차이가 걸림돌”

[창간 9주년 기념 특집 기획] 우리 시대, 어른을 찾아서 ‘세대 간 존경-존중에 대한 인식조사’(2024) 불확실한 미래에 앞날을 의논하고 갈피를 잡아줄 어른은 점점 사라지는 듯하다. 우왕좌왕하던 청년기를 지나 어느덧 한 사회의 어른 위치에 놓인 5060세대. 나는 어떤 어른인지, 왜 어른이 돼야 하는지, 진정한 어른이 될 수 있을지… 고민이 뒤따르는 시기다. 이에 본지는 월간지 창간 9주년을 맞아 마크로밀 엠브레인에 의뢰, ‘세대 간 존경-존중에 대한 인식조사’(△전국 2030·5060세대 500명 △2024년 2월 29일~3월 4일 △표본 오차 ±4.4% △신뢰수준 95%)를 실시했다. 해당 결과와 2014년 진행된 동명의 조사 데이터를 비교·분석해 현대 사회 어른의 시대상과 세대 간 존경에 대한 인식을 조명해본다. 본지는 2014년 지면 창간 준비를 위해 동명의 설문조사(세대 간 존경-존중에 대한 인식조사)를 진행한 바 있다. 2014년 조사 참여자의 과반수(68.2%)가 ‘세대 갈등이 심각하다’고 응답했는데, 10년 후 조사에서도 대다수(79.8%)가 같은 의견을 냈다. 수치로는 11.6%p 상승했는데, 이러한 변화는 갈등 양상이 과거보다 더 고조됐음을 시사한다. 세대 갈등 요인에 대해서는 2014년 절반에 가까운(46.7%) 응답자가 ‘소통이나 세대 이해의 부족’을 꼽았는데, 최근 조사에서는 그 수치가 10%p가량 줄었다. 그럼에도 해당 항목은 여전히 2030세대가 말하는 갈등 요인 1위다. 반면 5060세대의 결과에서는 1위가 바뀌었다. 오늘날 기성세대의 42%는 ‘가치관이나 취향의 차이’가 세대 갈등을 일으킨다고 봤다. 10년 전(24.4%)과 비교해 수치 차이가 가장 큰 항목이기도 하다. 2030세대의 결과에서 이전과 비교해 두드러지는 부분은 ‘부나 기득권의 편중’을 택한 비율이다. 2014년에는 6%에 머물렀는데, 2024년 13.2%에 이르며 10년 전 수치의 2배를 웃돌았다. 역으로 5060세대는 7.4%에서 5.2%로 비율이 소폭 감소했다. 박민선 사회복지학 박사(연령통합고령사회연구소)는 이러한 결과에 대해 “과거부터 X세대 등 새로운 세대는 계속 생겨나고, 이들과 기성세대 간 갈등은 늘 존재했다. 그러나 최근 10년 동안 많은 부분이 온라인·디지털화되면서, 젊은 세대의 가치관이나 취향, 문화 등이 매우 다양해졌다”며 “시시각각 변화하는 세상에서, 기성세대는 과거와 너무나 다른 신세대의 등장에 이들의 문화를 따라가기 어려운 형편이다. 반면 문화의 중심에 있는 젊은 세대는 이러한 변화를 체감하지 못하기에 기성세대가 자신들을 이해하지 못한다, 소통이 안 된다고 여길 수밖에 없는 것”이라 말했다. 이어 “요즘 젊은 세대 문화의 한 갈래 중 ‘소비’에 대한 이슈도 적지 않다. 과거보다 부동산, 재테크 등에 대한 정보를 취하기 쉽고, SNS 등을 통해 다양한 소비문화를 접하기 때문”이라며 “소비문화를 향유하려면 상대적으로 시간적·경제적 여유가 필요한데, 이는 기성세대 쪽에 편중됐다. 오늘날 청년들이 볼 때 과거 5060세대가 젊은 시절엔 부의 축적이나 일자리에 대한 기회가 더 많았던, 소위 기득권인 것이다. 그런 점에서 현재의 2030세대는 박탈감을 느낄 수밖에 없는데, 그럼 심정이 조사 결과에 드러났다고 본다”고 해석했다.

2024-04-03 09:14
“올해 주택 시장, 거래 부진 지속될 것”... ‘금리’가 변수

KB금융지주 경영연구소가 ‘2024 KB 부동산 보고서: 2024년 주택시장 진단과 전망’을 통해 2024년 주택 시장의 3대 변수로 공급, 금리, 정책을 꼽고 향후 부동산 시장 방향에 대한 전망을 내놨다. 세 변수 모두 시장에 영향을 줄 요소이지만, 그중에서도 금리가 가장 중요할 것으로 보인다. KB금융지주 경영연구소에서 부동산시장 전문가와 공인중개사, 자산관리전문가(PB)를 대상으로 한 설문조사 결과 시장전문가의 74%, 공인중개사·PB의 각 79%가 ‘2024년 주택 매매 가격 하락’을 전망했다. 이유로는 ‘높은 금리로 인한 이자 부담’이 꼽혔다. 주택 매매 가격이 오르든 내리든 이에 영향을 줄 가장 중요한 요인으로도 ‘금리’가 지목됐다. 전문가들은 2024년 전국 주택 매매 거래량이 2022~2023년과 비슷한 수준일 것이라고 봤다. KB금융지주 경영연구소는 설문을 바탕으로 “주택 경기 불확실성이 지속되는 가운데 2024년에도 주택 거래 부진이 지속될 가능성이 커 보인다”고 분석했다. 특히 비수도권에서 매수 수요가 위축돼 거래량 회복이 쉽지 않은 상황이라는 전망이다. 한편 전문가(50%), 공인중개사(59%) 모두 2024년이 주택 매매 시장 경기 최저점일 것으로 예상했다. 전세 시장에 대해서는 2024년이 경기 최저점일 것이라는 예상이 가장 많았으나 2023년이 최저점이었다는 응답도 높은 비율로 나타났다. 주택 경기 회복을 위해 필요한 핵심 정책으로는 ‘금리 인하’가 꼽혔다. 다음으로 대출 지원 및 규제 완화, 다주택자 양도세 중과 완화가 필요하다는 의견이 많았다. KB금융지주 경영연구소는 “현재 주택시장 침체가 수요 감소에 따른 영향이 커 수요 회복 여부가 향후 시장 흐름을 결정할 핵심 요인이라는 인식이 반영된 것”이라고 풀이했다. 이어 “국내외 경기 여건을 감안하면 금리 인하 가능성이 높지만, 가계 부채 문제도 있기 때문에 금융 규제 완화가 쉽지 않을 것”이라면서도 “실수요자 지원을 위한 정책 금융 공급은 주택 수요 회복에 일정 부분 긍정적인 역할을 할 것”이라고 해석했다. 전반적으로 주택 경기 불확실성이 확대되고 있는 가운데, 금리 인하 여부 및 시기와 정부 정책 등이 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다. KB금융지주 경영연구소가 뽑은 주택시장 7대 이슈를 통해 2024년 주택 시장 전망을 더 깊게 들여다보자. ◆KB금융지주 경영연구소가 뽑은 주택시장 7대 이슈 1. 역대 최저 주택 거래, 회복세 제한적일 것 주택 매매 거래는 2023년 소폭 회복되는 것 같았지만, 여전히 역대 최저 수준을 지속하고 있다. 거래 위축이 된 가장 큰 원인은 매도자와 매수자 간 기대 심리 차이인데, 단기간에 해소되기는 쉽지 않을 것으로 보인다. 올해 하반기 이후 거래 침체 현상은 다소 완화될 수 있지만, 전반적인 회복세는 제한적일 것으로 예상된다. 2. 급격한 주택공급 감소, 정책 효과는 미지수 분양 물량이 급감하면서 장기적으로 주택 공급 기반이 되는 인허가 물량까지 감소세를 나타냈다. 지난해 광주를 제외한 전국 지역에서 분양 물량이 감소했고, 그중 대구의 감소 폭이 가장 컸다. 청약 수요도 줄어 비수도권 분양 위축이 장기화할 것으로 전망한다. 2023년 9월 정부가 주택 공급 활성화 방안을 발표했지만, 공급 정책 효과는 아직 미지수다. 지속적인 모니터링과 함께 장기적 관점에서 공급 대책을 보완할 필요가 있다. 3. ‘노후계획도시 특별법’으로 속도 내는 재건축, 장기 효과 기대 재건축 시장에서 최대 화두로 떠오른 것이 현 정부의 주요 공약 중 하나인 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’(이하 노후계획도시 특별법)이다. 해당 법안은 2024년 4월 27일부터 시행될 예정이다. 이후 재정비 사업 진행 속도가 빨라질 것으로 전망된다. 정부의 규제 완화로 재건축 사업 여건이 크게 개선 됐지만, 단기간에 재건축 시장이 호전되기는 어려울 것으로 보인다. 전반적으로 주택 경기 여건이 좋지 않고 공사비가 올라 사업성이 낮아졌기 때문이다. 다만 재건축 진행 속도가 빨라진다는 것은 중장기적으로 주택 시장에 긍정적 영향을 미칠 수 있을 것으로 예상된다. 4. 아파트로 몰린 전세 수요, 가격 상승할지도 전세 시장 전반적으로는 급격한 금리 인상으로 위축된 모습이다. 특히 수도권 빌라 시장을 중심으로 전세 사기 등이 이어지면서 더욱 위축되고 있다. 다만 아파트의 전세 시장의 경우 수도권 중심으로 회복세를 보였다가 최근 다시 주춤하고 있다. 전국 입주 물량이 줄어들면서 수도권 전세 가격 불안 요인으로 작용할 수 있을 것으로 예상된다. 증가한 전세수요는 상대적으로 안전한 아파트로 집중되고 있으며, 2024년에도 수도권을 중심으로 아파트 전세 수요가 이어질 것으로 전망된다. 5. 주택 시장서 영향력 큰 금리, 인하할까? 최근 몇 년간 주택담보대출 금리가 오르면서 주택 매매 거래량이 역대 최저 수준으로 감소했고, 원리금 상환 부담 증가로 매물은 증가하는 추세다. 금리는 수요 위축, 매물 증가 등의 최근 주택시장 상황을 설명하는 주요 요인이므로, 전문가들은 2024년 시장 금리 하락 가능성에 주목하고 있다. 물가 상승 등으로 가계 부담도 높아졌기 때문에 현 수준의 금리가 유지된다면 매수세 회복은 쉽지 않을 것으로 보인다. 따라서 금리 하락 시기와 폭이 2024년 주택시장 매수 심리 회복의 중요 전환점이 될 가능성이 크다. 다만 금리가 인하되더라도 대출 제한이 커질 수 있어 단기간에 시장 상황을 반전시킬 정도의 영향력을 발휘하기는 어려울 것으로 보인다. 6. 주택 경기 위축에도 늘어나는 주택담보대출 정부의 부동산 규제 완화와 특례보금자리론 공급 등으로 2023년 2분기부터 주택담보대출 증가율이 빠르게 상승했다. 하지만 2024년에는 주택담보대출 증가세가 다소 둔화될 것으로 전망된다. 향후 주택담보대출 증가세가 지속될지는 주택 매매 거래량의 향방이 중요한 영향을 미칠 것으로 예상된다. 또한 가계 부채 관리와 정책 금융 공급 방향이 주택담보대출 변동에 주요한 영향을 미칠 것으로 보인다. 가계 부채 수준에 따라 정부 정책 추진에도 영향이 있기 때문에, 가계 부채 문제 역시 2024년 주택 시장의 주요 변수 중 하나로 꼽힌다. 7. 주택시장 안정화, 정책 기조와 완화 폭이 핵심 2022년에 이어 2023년에도 주택 매매시장이 위축되자 정부는 주택시장 경착륙 방지를 위한 규제 완화 대책을 연이어 내놓았다. 2024년 정부의 주택 정책 초점은 공급 시장에 집중될 것이다. 고금리와 공사비 상승 등으로 주택 인허가 감소, 분양 물량 감소 등 공급 부족 문제가 우려되는 상황이다. 또한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 리스크도 빠르게 상승했다. 정부는 지속적으로 대책을 발표하고 있지만 여전히 주택 공급 시장은 위축되고 있으며, 부동산 PF 리스크 불안도 이어지는 상황이다. 따라서 건설사와 PF 관련 금융권 부실 문제, 물량 공급 감소 문제는 2024년에도 주택 시장에서 주요 이슈가 될 것으로 예상한다. 정부의 부동산 시장 규제 완화 기조는 이어지겠지만, 그 강도에 대한 고민은 이어질 것으로 보인다.

2024-03-05 15:56
절약 또 절약하는 일본, 버블 후 40년 만의 물가 폭등

2022년 10월, 총무성의 소비자물가지수 (신선식품 제외)가 전년 대비 3.6% 올랐다. 40년 만에 나타난 큰 물가 상승이다. 2023년에도 물가 상승 릴레이는 이어졌다. 가스·전기 등 공공요금부터 휘발유·식품 등 생활 영역의 물가가 오르면서 소비자들은 허리띠를 더욱 조이고 있다. 버블경제 붕괴 이후 첫 물가 상승을 경험하고 있는 일본이다. 정부는 임금을 올려 물가 상승률을 상쇄하겠다고 했지만, 앞으로 일본 경제성장에 얼마나 도움이 될지는 미지수다. 유례없는 디플레이션을 경험한 일본의 현 상황에 다른 나라들도 큰 관심을 보이고 있다. 1980년대 ‘버블경제’라고 불렸던 시기에 일본의 연평균 물가 상승률은 1%대 후반이었다. 1990년대 후반에는 0~1%대를 오르락내리락하더니 2000년대 이후에는 0%대 물가 상승률을 유지했다. 그러다 2022년 물가 상승률 2%대를 상회했고 2023년 7월 총무성 소비자물가지수(신선식품 제외) 상승률은 3.1%로 11개월 연속 3%대를 유지했다. 40년 만에 물가가 폭등하기 시작한 것이다. 코로나19로 졸라맨 허리띠 ‘더 조인다’ 부동산 매체 미타이나(Mitaina)가 20~60대 회사원을 대상으로 실시한 설문조사에 따르면 응답자의 87%가 물가 상승을 ‘실감한다’고 답했다. 응답자들은 유류비가 계속 오르고, 채소나 쇠고기 등의 식품 가격이 높아진 점이 피부에 와닿는다고 했다. 점심 지출도 늘고 있고, 자주 가던 슈퍼에 ‘2월부터 가격 인상’이라는 안내 문구가 붙어 있거나, 팩 음료가 같은 가격이지만 용량이 줄어들어 물가가 올랐다는 걸 실감한다고. 응답자의 63%는 앞으로도 물가가 올라갈 것으로 전망했다. 세키스이 하우스의 ‘물가 상승에 따른 생활 조사’에 따르면 물가 상승으로 약 80%가 생활비를 절약하고 있다고 답했다. 응답자의 71.5%는 ‘공공요금’(전기·가스·수도)이, 54.6%는 ‘식료품’이 20% 이상 오른 것으로 체감된다고 했다. 절약 1순위는 식비다. 외식을 가장 많이 줄였고, 식료품 구매를 줄였다. 집에서 식사하는 것이 외식에 비해 절약된다는 응답은 73.1%에 달했다. 코로나19 이전에 비해 집에서 식사할 때 직접 해 먹는다는 응답은 42.4%, 테이크아웃은 24.1%, 배달은 12.1% 증가했다. 다만 집에서 직접 요리를 해 먹는 이들도 절약 또 절약을 이어가고 있다. 응답자의 49.8%가 물가 상승으로 인해 ‘저렴한 식품 구입이 늘었다’고 답했다. 이어 ‘냉동식품 구입이 늘었다’(34.9%), ‘쇼핑 횟수가 줄었다’(29.3%), ‘대용량품 구매가 늘었다’(26.6%)는 응답도 있었다. 즉 절약을 위해 단위당 금액이 저렴해지는 상품을 고른다는 것이다. 엔저 고물가 지속, 올해 전망은? 닛세이 기초연구소의 사이토 타로(斎藤太郎) 경제조사 부장은 NHK와의 인터뷰에서 “가격 상승 현상이 가장 잘 나타나는 것이 식료품이다. 30년 만에 임금 인상을 실현하면서 기업들이 서비스 가격을 올리기 시작했다”면서 “그동안 코로나19로 과잉 저축했던 것들이 소비로 풀렸지만, 고물가로 부담이 커지면서 오히려 실질수입이 줄어 저축 수준을 유지하려면 소비를 줄일 수밖에 없는 상황”이라고 진단했다. 미코다 아키히로(神子田章博) NHK 해설위원은 “일본 경제가 완만하게 회복되고 있다는 견해가 일반적이지만 엔저와 원재료·에너지 가격 상승으로 소비가 줄었다”면서 “임금 인상으로 이를 잡아보려 하지만 2023년 임금 인상분에 비해 실질임금은 –3%로 20개월 연속 감소하고 있어 임금 상승이 물가 상승을 커버하는 정도는 아니다”라고 평가했다. 이어 “2024년 대기업들이 높은 임금 인상률을 예고했지만 중소기업의 경우 인력난과 인건비 상승을 감당하기 쉽지 않을 것으로 보여 물가 상승을 극복하고 경제가 선순환 구조에 들어설지가 올해 최대의 관심사”라고 덧붙였다. 경제가 성장하려면 결국 소비가 살아나야 하는데, 임금 상승에도 불구하고 여전히 절약 추세가 이어지고 있는 만큼 향후 일본 경제가 어떻게 흘러갈지 귀추가 주목된다.

2024-02-28 08:27
2024년 변화된 노후자금 관리와 관련된 법과 제도

황 씨는 올해 정년퇴직 예정이다. 정년퇴직 후 본인의 실업급여, 연금 수령, 그리고 결혼을 앞둔 자녀에 대한 결혼자금 증여까지 챙겨야 할 것이 많다. 황 씨는 본인의 관심 주제와 관련된 법과 제도가 2024년부터 일부 변경된다는 뉴스를 보고 궁금한 점을 해결하기 위해 상담을 신청했다. 저율분리과세 대상 연금소득 한도 확대 올해부터 사적연금소득의 저율분리과세 한도가 연간 1500만 원(2023년까지 1200만 원)으로 확대된다. 세액공제 혜택을 받은 연금저축이나 IRP에서 55세 이상부터 정해진 연금 수령 한도 내에서 연금을 수령하면 3.3~5.5%의 저율로 분리과세를 하고 납세의무를 종결한다. 다만 연간 수령하는 연금소득이 1500만 원 이상이면 수령한 연금 전액에 대해 16.5% 세율로 분리과세를 할 것인지, 아니면 종합소득에 합산하여 과세할지 선택해야 한다. 이때 1500만 원 초과 여부를 판단하는 연금소득에는 퇴직금이나 퇴직연금을 연금으로 수령하는 연금소득은 포함하지 않는다. 다만 퇴직금이나 퇴직연금을 운용하면서 발생한 수익(이자)을 연금으로 수령할 때는 상기 1500만 원 초과 여부를 판단하는 연금소득에 포함한다. 참고로 공적연금소득은 무조건 종합과세 대상 소득이므로 1500만 원 초과 여부를 판단하는 연금소득과 무관하다. 혼인•출산 증여공제 신설 올해 1월 1일부터 혼인·출산 지원을 위해 혼인신고일 전후 각 2년 또는 자녀의 출생일부터 2년 이내에 ‘직계존속’으로부터 증여받는 재산은 최대 1억 원까지 증여세 과세가액에서 공제된다. 혼인·출산 증여공제는 성인 자녀에 대한 증여세 기본공제 5000만 원과 별도로 적용하며, 혼인공제와 출산공제의 통합 한도는 1억 원이다. 국민건강보험 지역가입자 재산•자동차보험료 개선 국민건강보험 지역가입자의 보험료는 세대의 소득·재산·자동차를 기준으로 부과하는데, 올해부터 재산 관련 보험료(이하 재산보험료)의 기본공제는 확대되고 자동차 관련 보험료(이하 자동차보험료)는 폐지된다. 현재 국민건강보험 지역가입자의 재산보험료 계산식은 다음과 같다. 국민건강보험 지역가입자의 재산보험료는 가입자의 소득 파악이 어려웠던 1982년에 도입됐다. 이후 지속적으로 상승한 부동산 가격은 지역가입자의 보험료 부담 원인으로 작용했고 특히 소득이 없는 은퇴자들의 재산보험료 납부는 상당한 부담 사항으로 지적받았다. 이에 보건복지부는 현재 지역가입자의 재산보험료 기본공제 5000만 원을 1억 원으로 확대하기로 했다. 현재 재산보험료를 납부하는 지역가입자 353만 세대 중 330만 세대의 월 평균 재산보험료는 9만 2000원인데, 기본공제가 1억 원으로 확대될 경우 월 평균 재산보험료는 2만 4000원이 인하된 6만 8000원 수준이 될 것으로 예상된다. 특히 재산과표가 낮을수록 혜택이 크다. 예를 들어 재산과표 1억 원(시가 2억 4000만 원)의 부동산을 보유한 가입자가 기존에 납부하던 월 재산보험료 5만 5849원은 기본공제액이 1억 원으로 확대되면 0원이 된다 다음은 국민건강보험의 자동차보험료에 대해 알아보자. 국민건강보험의 자동차보험료는 세대가 보유한 차량의 가액이 4000만 원 이상인 경우 배기량과 사용 연수에 따라 부과되고 있었다. 자동차보험료가 폐지되면 지역가입자 중 자동차보험료를 납부하는 9만 6000세대의 보험료가 평균 월 2만 9000원 정도 인하될 것으로 예상된다. 실업급여 지급 조건 변경 정년퇴직도 비자발적 실업에 해당하여 실업급여를 수급할 수 있다. 실업급여의 구직급여 지급액은 근로자의 경우 퇴직 전 평균임금의 60%를 소정 급여 일수 동안 지급한다. 구직급여의 1일 지급액은 매년 최저액과 최고액을 정한다. 최저액은 최저임금법에 따른 최저임금액의 80%를 기준으로 한다. 2024년도 최저임금액이 인상됨에 따라 구직급여 최저액이 6만 3104원(최저임금액 9860원 × 80% × 1일 소정 근로 시간 8시간인 경우)으로 인상되었다. 2024년의 최고액은 작년과 동일하게 6만 6000원이다. 구직급여를 지급받고 있던 수급자격자가 조기 재취업을 한 경우 정부는 ‘조기재취업수당’이라고 하는 보너스적 성격의 수당을 지급한다. 조기재취업수당을 받기 위해서는 구직급여의 소정 급여 일수를 1/2 이상 남겨놓고 취업을 하거나 사업을 시작해야 한다. 취업(자영업 포함) 후 12개월을 유지하면 취업 전 잔여 구직급여의 1/2에 해당하는 금액을 조기재취업수당으로 지급한다. 다만 55세 이상인 자가 조기 재취업을 했을 경우에는 잔여 구직급여의 2/3를 지급한다. 2024년부터는 조기재취업수당을 받을 수 있는 재취업 시기와 급여 요건이 강화(아래 표 참고)되었다.

2024-02-13 08:37
日 고가 시니어타운 '불티'... 최고 비용은 '40억 원'

2022년부터 일본 전체 인구의 약 5.4%를 차지하는 단카이 세대(1947~1949년생)가 후기 고령자(75세 이상)로 편입되기 시작한다. 2021년 기준 65세 이상 인구(3640만 명)중 절반 이상이 이미 후기 고령자다. 그런데 일본 고령자의 80%는 간호·돌봄이 필요하지 않은 건강한 고령자다. 일본 정부로부터 노인 돌봄이 필요하지 않다고 판정받은 이들이다. 따라서 건강한 고령자들의 거주지에 관한 관심이 점차 높아지고 있다. 특히 도심에 프리미엄 서비스를 내세우는 시니어타운이나 유료노인홈이 생기는 추세다. 하지만 비싼 입주금을 감당할 수 있는 고령자는 많지 않아 이런 시설을 사용할 수 있는 고령자는 매우 제한적이다. 건강한 고령자 위한 유료노인홈 일본에는 굉장히 다양한 종류의 유료노인홈(우리나라의 실버타운 형태)과 요양시설이 있다. 요양시설은 정부가 정한 기준이 까다로워 진입장벽이 높아 항상 시설 입주를 기다리는 이들이 많다. 이에 민간시설 중에서는 건강한 고령자가 이용할 수 있는 유료노인홈과 고령자 전용 주택이 늘고 있다. 일본의 고령자 주택·시설 통계를 제공하는 타무라 플래닝앤오퍼레이팅(タムラプランニングアンドオペレーティング)의 “고령자 주택 데이터 2022년 상반기호”에 따르면 2022년 4월 기준 전국의 고령자 주택·시설 종류는 총 14가지로, 총 5만 6741개소가 운영되고 있다. 일본의 고령자 주택·시설 14종류는 다음과 같다. 간호 가능한 유료노인홈(介護付有料老人ホーム), 주택형 유료노인홈(住宅型有料老人ホーム), 건강형 유료노인홈(健康型有料老人ホーム), 신고하지 않은 유료노인홈(無届有料老人ホーム), 분양형 케어서비스 제공 맨션(健康型ケア付きマンション), 서비스 제공 고령자용 주택(サービス付き高齢者向け住宅), 경비노인홈·A형·B형(軽費老人ホーム·A型·B型), 케어하우스(ケアハウス), 양호노인홈(養護老人ホーム), 그룹홈(グループホーム), 개호노인복지시설(介護老人福祉施設), 개호노인보건시설(介護老人保健施設), 개호요양형의료시설(介護療養型療養型), 개호의료원(介護医療院) 고령자 전용 주거 시설은 크게 공적 시설과 민간 시설로 나뉘는데, 지자체가 주로 운영하는 공적시설은 대체로 입주금이 없고 돌봄이 필요한 고령자를 위한 개호(介護, 간호) 시설이 많다. 민간이 운영하는 시설은 대체로 간호 서비스가 함께 운영되는 형태가 많고 입주금이 천차만별이다. 최근 민간시설 중 증가세가 가장 두드러지는 것은 주택형과 서비스 제공 고령자용 주택(줄여서 사코슈라고 한다, サ高住)이다. 2022년 4월 기준 주택형은 3만 2003호가 증가했고, 사코슈는 2만 6690호가 늘었다. 주택형 유료노인홈은 건강한 고령자 혹은 스스로 생활은 가능하지만 간호가 필요한 고령자가 입주할 수 있다. 주로 외부 간호 업체를 연계하며 60세 이상부터 들어갈 수 있다. 사코슈는 베리어프리 등이 적용된 고령자 전용 주택으로, 이곳에서 제공하는 서비스란 간호 서비스가 아닌 안부 확인 및 생활 상담 서비스, 생활 지원 서비스가 주를 이루고 간호 서비스는 제공·연계하지 않는다. 간호가 필요한 경우 개인별 계약을 해야 한다. 간호·돌봄이 모두 필요하지 않은 고령자를 대상으로 하는 건강형 유료노인홈은 전체 유료노인홈의 0.2% 수준으로 매우 적다. 이에 최근에는 ‘돌봄이 필요하지 않은 건강한 고령자일 것’을 입주 조건으로 내세우는 고가의 유료노인홈과 사코슈가 등장하고 있다. 시니어를 위한 레지던스 ‘파크웰스테이트’ 미쓰이부동산은 ‘시니어를 위한 서비스 레지던스’를 표방하며 수도권 중심으로 ‘파크웰스테이트’라는 시니어타운을 짓고 있다. 대체로 유료노인홈과 사코슈가 혼합되어 있다. 또한 ‘원칙적으로 스스로 일상생활을 할 수 있는 건강한 만 60세 이상’인 사람만 입주를 신청할 수 있다는 점이 특징이다. 신청한다고 모두 입주할 수 있는 것이 아니라, 건강 진단을 받는 등 입주 심사를 거쳐야 한다. 현재 운영하는 레지던스는 도쿄에 위치한 ‘파크웰스테이트 하마다야마(浜田山)’가 있으며, 오사카 최대 규모인 ‘파크웰스테이트 센리츄오(千里中央)’, 지바 현의 ‘파크웰스테이트 카모가와(鴨川)’가 있다. 비용은 선급금(또는 임대료 상당액), 월 이용료, 보증금 세 가지를 합쳐 일시금으로 내거나 월세로 낼 수 있는데 금액이 상당하다. 하마다야마는 입주비용이 최소 6288만 엔(약 6억 원)에서 최고 2억 엔(약 19억 원)에 달한다. 카모가와의 입주비용은 1인 기준 최소 2520만 엔(약 2억 4000만 원)부터 최대 6451만 엔(약 6억 2000만 원) 수준이다. 센리츄오는 선급금이 없는 곳부터 5300만 엔(약 5억 원)까지 있다. 입주 금액이 꽤 높지만 ‘파크웰스테이트 카모가와’는(473실 규모) 오픈 전부터 4000건이 넘는 문의가 쏟아졌다. 미쓰이부동산은 오는 2024년 도쿄도 미나토구에 지상 36층, 총 421실 규모의 시니어 레지던스와, 지바시에 28층 617실 규모의 시니어 레지던스를 추가로 오픈할 계획이다. 여생 보내는 최고급 유료노인홈 ‘사쿠라비아 세이죠’ 미쓰이부동산의 레지던스보다 더 비싼 유료노인홈도 있다. 도쿄 세이죠학원 역 10분 거리에 위치한 ‘사쿠라비아 세이죠’(サクラビア成城)다. 이곳의 입주 조건은 70세 이상이면서 돌봄이나 정부지원이 필요하지 않고 스스로 활동할 수 있는 사람이다. 사쿠라비아 세이죠의 특징은 전액 선급금으로만 비용을 낼 수 있으며 15년 동안 거주할 수 있다는 점이다. 선급금으로 내는 입주 비용은 평형이나 층수에 따라 금액이 다르다. 입주 후 15년(180개월) 이내에 퇴거하는 경우 필요 경비와 사용료 부분을 제외하고 돌려준다. 만약 15년이 지나고도 거주를 이어간다면, 16년째부터는 추가 요금을 내지 않고 계속 지낼 수 있다. 입주 비용은 가장 저렴한 객실이 약 1억 2000만 엔(약 11억 6000만 원)이며 가장 비싼 객실은 약 4억 엔(약 39억 원) 수준이다. 여기에 레스토랑 등의 부대시설 이용료를 매월 30만 엔(약 300만 원) 내야 한다. 높은 비용 때문인지 사쿠라비아 세이죠의 주 이용자는 기업 경영자와 가족이다. 150개의 객실은 항상 만실이며 입주를 기다리는 대기자도 많다. 시설을 둘러보는 이들은 주로 50~60대로 대기 회원이 되려면 보증금 100만 엔(약 967만 원)을 내야 한다. 대기 회원이 되면 입주 가능한 나이인 70세가 될 때까지 사쿠라비아 세이죠에서는 정기적으로 소식지를 보내준다. 레스토랑에서는 제철 식재료를 이용한 메뉴를 제공하며 룸서비스로도 이용할 수 있다. 또한 레스토랑 내 개인룸을 통해 가족행사를 진행하기도 한다. 또한 도예, 회화 등 다양한 취미 생활을 할 수 있으며 갤러리를 통해 작품 전시도 즐길 수 있고, 콘서트홀에서는 정기 공연도 열린다. 무엇보다 사쿠라비아 세이죠가 인기 있는 건 이곳에서 여생을 마무리할 수 있다는 인식 때문이다. 일반 유료노인홈들은 간호를 넘어 돌봄이 필요한 경우 요양시설로의 이동이 필요한데 사쿠라비아 세이죠는 자신의 객실에 머물며 돌봄·치료 지원을 받을 수 있기 때문이다.

2022-09-14 18:06
중기 취업 시니어 소득세 2년 더 감면…시니어 위한 세법개정안 A to Z

중소기업에 취업한 시니어들의 소득세 감면이 2023년까지 2년 더 연장된다. 내년부터 근로장려금을 받을 수 있는 맞벌이 가구 연소득 기준도 3800만 원으로 상향된다. 청년 고용을 늘린 기업은 1인당 최대 1300만 원까지 세액공제 혜택을 받는다. 26일 기획재정부가 세제발전심의위원회를 개최해 이 같은 내용을 담은 ‘2021년 세법개정안’을 확정해 발표했다. 중소기업에 취업한 시니어와 청년 등 취약계층에게 소득세를 감면해주는 제도가 2023년까지 연장됐다. 소득세 감면 대상자에는 60세가 넘는 시니어도 포함돼 있어 중소기업 취업 시니어들은 2년 더 소득세 감면 혜택을 볼 수 있다. 현재 중소기업에 취업한 시니어는 3년 동안 소득세의 70%를 감면받는다. 당초 이 제도는 올해까지만 적용할 예정이었다. 한편 국민들이 세법개정안에 포함되길 기대한 종합부동산세법과 양도소득세 개편, 상속세와 증여세법 개정에 대한 내용은 빠져 알맹이 빠진 개정안이라는 지적도 나온다. 세법개정안, 어떤 내용 담았나? 내년부터 연간 총소득이 3600만~3800만 원인 맞벌이 가구도 근로장려금을 받는다. 정부는 근로장려금을 받을 수 있는 소득요건 상한을 가구별로 200만 원씩 올리기로 했다. 이 기준은 내년 신청분부터 적용된다. 소득요건을 1인 가구 기준 현행 2000만 원에서 2200만 원으로, 홑벌이 가구는 3000만 원에서 3200만 원으로, 맞벌이 가구는 3600만 원에서 3800만 원으로 높였다. 소득상한이 늘어나면서 내년에 30만 가구가 새롭게 근로장려금을 받는다. 또 소득이 늘수록 지원액이 줄어드는 ‘점감 구간’에 속하는 가구가 받는 근로장려금 액수도 올라간다. 연 총소득이 1780만 원인 1인 가구가 올해 30만 원을 받았지만 내년에는 50만 원 이상 받게 될 전망이다. 새롭게 지급될 근로장려금은 연간 2600억 원으로 추정된다. 근로장려금 정산 시기도 단축된다. 지금은 상반기분을 그해 9월에. 하반기분을 이듬해 6월에 나눠 지급한다. 시니어들이 사회복지단체나 학교법인, 장학재단 등에 낸 기부금에 대한 소득세 세액공제율도 상향된다. 1000만 원 이하 기부금의 세액공제율을 15%에서 20%로, 1000만 원 초과분은 30%에서 35%로 높였다. 사회복지단체에 1000만 원을 기부하면 연말정산 때 150만 원을 공제받을 수 있었는데, 이제 공제액이 200만 원으로 늘어난다. 지금 세법은 10년 이상 부모를 모시고 살던 자녀가 돌아가신 부모의 집을 상속받으면 공시가격 6억 원 한도에서 상속세를 공제받을 수 있다. 이에 정부는 상속세와 증여세법을 고쳐 시부모나 장인⋅장모를 모시고 산 며느리와 사위도 이 같은 상속세 공제를 받을 수 있도록 했다. 2023년부터 5000만 원을 넘는 금융투자소득에 대해서는 20% 세율로 과세가 시작된다. 그런데 개인종합자산관리계좌(ISA)로 국내 주식이나 국내 주식형 펀드에 투자해 발생한 소득은 세금을 내지 않아도 되게끔 세법이 개정됐다. 계좌 하나로 예금과 주식, 펀드 등 각종 투자를 할 수 있어 ‘만능 계좌’로 부르는 ISA에 혜택이 하나 더 늘어난 셈이다. 올해 종료될 예정이던 고용증대 세액공제가 2024년까지 3년 추가 연장된다. 고용증대 세액공제는 직전 과세 연도 대비 상시 근로자 수가 증가한 기업에 대해 고용 증가분 1인당 일정 금액의 세금을 3년간(대기업 2년) 깎아 주는 제도다. 특히 올해와 내년에 비수도권 기업이 청년과 장애인 같은 취약계층을 고용하면 100만 원을 추가로 공제해 준다. 사업자와 근로자 간 상생협력을 지원하고자 성과공유 중소기업 과세특례 지원 확대와 적용기한 도 연장한다. 중소기업의 성과급 지급유인 제고를 위해 경영성과급 지급액의 10%로 적용하던 세제혜택을 15%로 상향한다. 또 영업이익 발생 요건을 삭제해 영업이익이 발생하지 않은 연도에 지급한 경영성과급에 대해서도 세제혜택을 받을 수 있도록 했다. 소상공인 임대료 부담 경감을 위해 ‘착한 임대인’ 세제지원 대상에 폐업 소상공인도 포함했다. 지지난해 2월 1일부터 올해 6월 30일까지 신규로 체결한 임대차계약도 세액공제 적용대상이 된다. 세액공제 적용기한도 2022년 6월30일까지 6개월 연장한다. 또 재개발‧재건축 사업으로 취득한 1조합원입주권 양도 시 다른 주택이나 조합원입주권 뿐만 아니라 분양권도 보유하지 않은 경우에 한해 1세대 1주택 비과세를 적용한다. 현재는 양도일 현재 다른 주택이나 조합원입주권을 보유하고 있지 않으면 비과세다. 앞으로는 양도일 기준 다른 주택이나 조합원입주권에 분양권도 없어야 비과세 혜택을 적용받는다. ‘미술품 상속세 물납’ 이례적인 철회 지난 20일 기획재정부가 출입 기자단에게 배포한 ‘2021 세법개정안’ 보도 예고자료에는 미술품의 상속세 물납 허용이 포함돼 있었다. 그런데 실제 발표에는 관련 내용이 빠졌다. 이례적으로 엿새만에 기재부 안이 뒤집혔다. 물납은 현금이 아닌 다른 자산을 정부에 넘기고 그 자산의 가치만큼을 세금 납부로 인정받는 제도다. 원래는 시장에서 가치를 객관적으로 할 수 있는 부동산과 유가증권에만 제한적으로 허용하고 있었다. 그런데 지난해 10월 별세한 이건희 전 삼성 회장 소유의 미술품 1만2000점의 가치가 11조 원에 이르는 것으로 알려지면서 미술품도 물납 대상에 포함해야 한다는 논의가 불붙었다. 특히 영국과 독일 같은 외국의 문화강국이 역사적⋅문화적 가치를 가진 재산의 물납을 허용하고 있어 이를 따라야 한다는 목소리가 높았다. 정부는 세법을 개정해 미술품 물납을 2023년 상속세 부과 대상부터 허용할 방침이었다. 하지만 더불어민주당 의원들을 중심으로 ‘부자들을 위한 세법 개정’이란 반발이 강해 막판에 좌초됐다. 문체부의 미술품감정센터 설립에 관한 법안 처리가 지연되고 있는 것도 문제였다. 센터 운영을 둘러싼 이해관계 문제 해결과 도입 방안 관련 논의가 속도를 내지 못해 미술품 물납 허용을 위한 제반 장치가 마련되지 않아 미술품 물납을 허용하기에는 이르렀다는 분석이다. 미술품 상속세 물납에 대한 내용이 빠진 세법개정안이 발표되자 미술계는 아쉬워했다. 미술시장 활성화를 위해 미술품 물납 허용이 필요하다는 주장이다. 황달성 한국화랑협회장은 한국경제와 인터뷰에서 “국립현대미술관에 앤디 워홀의 원화 한 점 걸려 있지 않은 현실에서 미술품 물납은 문화강국이 되기 위한 토대를 마련해줄 것”이라며 “특정 기업에 혜택을 주기 위한 제도가 아니다”고 강조했다. 실제로 기획재정부가 예고했던 세법개정안에서 미술품 물납은 2023년 상속세 부과 대상부터 적용될 예정이었기 때문에 이번 세법개정안에 포함되더라도 삼성가는 혜택을 볼 수 없었다.

2021-07-27 16:44
제로금리 시대의 도래, 퇴직연금 운용전략 3가지

한국은행이 올해 초 1.25%였던 기준금리를 사상 최저인 0.5%로 인하하며 우리나라도 제로금리 시대가 도래했다. 저금리 시대에는 적극적인 투자로 연금 자산의 수익률을 관리해야 더 많은 연금 재원을 확보할 수 있다. 퇴직연금은 장기간 운용하는 상품이므로 수익률에 따른 복리효과는 투자 기간에 비례한다. 퇴직연금에 매년 300만 원씩 적립하고 운용수익률이 연 2%와 연 5%라고 가정할 때 적립 기간이 30년인 경우 1억2170만 원과 1억9932만 원으로 그 차이가 약 8000만 원이나 된다. 이렇듯 퇴직연금 운용수익률 3%p가 노후 생활에 큰 차이를 불러올 수 있는 것이다. 자료 출처 NH투자증권 100세시대연구소 THE100 리포트(100세시대연구소 하철규 수석연구원) 2019년 퇴직연금 수익률은 주식시장 강세(KOSPI 지수 7.67% 상승)에도 불구하고 2.25%에 그쳐, 같은 기간 국민연금 수익률 11.31%에 비해 현저히 낮았다. 가입자의 무관심과 안전자산에 편중된 운용은 퇴직연금 수익률이 낮은 주원인이라 할 수 있다. 2017년 기준 퇴직연금 가입자의 90.1%가 운용 지시를 변경하지 않은 것으로 나타났다. 아울러 2019년 퇴직연금 적립금 221.2조 원 중 원리금보장형이 198.2조 원(89.6%, 대기성자금 포함)에 달하고, 실적배당형은 23조 원(10.4%)에 불과했다. DB의 경우 원리금보장형 상품 편중도(94.6%)가 절대적이며, DC와 IRP도 실적배당형 운용비중이 각각 15.7%, 25.5%다. 저금리 기조가 장기화할 것으로 전망되며, DC와 IRP의 퇴직연금운용 수익률 개선을 위해서는 보다 적극적인 투자로 연금을 불릴 필요성이 높아지고 있다. 국민연금, 주식과 해외투자비중 꾸준히 확대 저금리 환경에서도 양호한 성과를 내는 국민연금, 일본 공적 연금, 미국 401(k), 호주 퇴직연금의 자산배분 현황을 벤치마크 해 시사점을 살펴보자. 퇴직연금은 원리금 보장형 상품에 편중돼 있지만, 국민연금은 주식·채권·대체투자 등 다양한 자산과 해외 자산 분산투자를 통해 1988년부터 2020년 상반기까지 누적수익률이 연평균 5.3%로 양호한 성과를 보인다. 국민연금은 지난 10년간 주식투자 비중과 대체투자 비중을 꾸준히 확대하고 있다. 주식투자 비중은 2011년 23.5%에서 2019년 40.6%로, 대체투자 비중은 2011년 7.8%에서 2019년 11.5%로 증가했다. 특히 해외투자 비중은 2011년 13.2%에서 2019년 34.9%로 2배 이상 증가했으며 2024년까지 50%로 확대될 예정이다. 일본 공적연금(GPIF)은 기초연금과 후생연금을 운용하는 우리나라 국민연금 기금운용본부에 해당한다. 일본 공적연금의 2019년 말 기준 자산 배분은 채권(47.3%), 주식(46.8%), 단기 자산(6.0%)의 순이다. 일본 공적연금은 지난 10년간 국내채권 투자 비중을 줄이고 국내외 주식과 해외채권 투자 비중을 꾸준히 확대했다. 주식 투자 비중은 2011년 24.0%에서 2019년 46.8%로 8년 만에 약 2배 증가했으며, 해외투자 비중은 2011년 20.2%에서 2019년 47.3%로 2배 이상 증가했다. 2001년부터 2019년 말까지 일본 공적연금의 연평균 누적수익률은 2.58%다. 상당 기간 진행돼 온 일본의 마이너스 금리 수준을 감안할 때 장기 성과는 꽤 양호한 편이다. 미국 근로자들은 은퇴 전 생활 수준을 유지하기 위해 401(k) DC형 퇴직연금을 주로 활용한다. 미국에서는 401(k)를 주식형으로 적극적으로 투자해 10억 원이 넘는 돈을 모았다는 ‘401(k) millionaire’ 사례가 다수 나오고 있다. 미국은 1980년대까지 DB가 많았지만 1990년대부터 DC가 대세가 됐고, 2009년 오바마 정부가 401(k) 자동가입제를 도입하며 DC가 급증했다. 401(k)가 2019년 기준 DC형 퇴직연금의 70%를 차지하고 있다. 미국 근로자들이 401(k)를 선호하는 이유는 ‘세제 혜택’, ‘고용주의 매칭 기여’, ‘다양한 투자상품’ 등의 장점 때문이다. 미국 401(k) 퇴직연금 자산은 주식형 펀드(43.5%) 비중이 가장 높고, 그다음이 TDF(21.3%), 채권형 펀드(8.2%) 순이다. 전체적으로 401(k) 자산의 주식 투자 비중은 67.4%에 달하고, 채권투자 비중은 27.0%다. 호주는 1992년에 슈퍼에뉴에이션(Super Annuation) 퇴직연금을 도입했다. 근로자의 퇴직연금 가입이 의무화이며, ‘기금형 퇴직연금제도’가 발달했다. 호주는 ‘마이 슈퍼(My Super)’라는 이름으로 ‘디폴트옵션’을 운영한다. 근로자가 퇴직연금 운용상품을 지정하지 않으면 디폴트 옵션 상품으로 자동 운용되는 것이다. 2019년 기준 ‘슈퍼에뉴에이션’ 자산 배분은 국내외 주식에 전체 자산의 절반(50%)을 투자하고, 인프라·부동산·헷지펀드 등 대체투자 비중(17%)이 높다. 주식은 해외주식(24%)과 호주 상장주식(22%) 투자 비중이 비슷하다. 호주는 국토가 넓고 천연자원이 많아 자원개발 관련 인프라투자가 발달했는데, 퇴직연금에 인프라 투자 관련 대체투자 상품을 활용하여 수익률을 높이고 있다. [전략 1] 실적배당형 상품의 투자 비중 높이기 저금리 시대에 퇴직연금의 수익률을 높이려면 어떻게 해야 할까? 원리금보장형 상품 중심의 보수적인 투자에서 벗어나 실적배당형 상품의 투자 비중을 높여야 한다. 국민연금의 2019년 말 기준 자산 배분은 채권(47.7%), 주식(40.6%), 대체투자(11.5%) 순이며, 전체 자산의 3분의 1 이상(약 35%)을 해외 자산에 투자했다. 퇴직연금은 회사에서 매년 적립해 주는 퇴직연금 부담금을 만 55세 이후에 인출 할 수 있기 때문에 장기간에 걸쳐 적립식으로 투자할 수 있다. 퇴직연금을 국민연금처럼 주식·채권·대체투자 등 다양한 실적배당형 상품에 ‘분산투자’하고 ‘장기투자’ 하면 포트폴리오를 안정화해 시장금리대비 기대수익률을 높일 수 있다. [전략 2] 상장 리츠와 인컴형 ETF를 활용하기 퇴직연금은 ELB, 정기예금, RP, 펀드, ETF, 리츠, 채권 등 다양한 상품으로 포트폴리오 운용 가능한데, 이 중에서 특히 국내 상장 ‘리츠’와 ‘인컴형 ETF’에 관심을 가져볼 만하다. 초저금리 시대에는 연 4~6%대의 안정적인 수익을 기대할 수 있는 중위험·중수익 상품이 매력적일 수 있다. ‘리츠’는 발생 수익의 90% 이상을 배당으로 지급해 4~6%대의 높은 배당수익률을 목표로 할 수 있다. 또, 퇴직연금은 이자나 배당에 대한 세금을 소득이 발생하는 즉시 내는 게 아니라 연금을 수령 할 때 연금소득세를 납부하기 때문에 ‘과세이연’과 ’저율과세’ 혜택을 받는다. 다만 ‘리츠’와 ‘인컴형 ETF’가 상대적으로 가격 변동성은 낮은 편이지만, 위험자산이므로 다양한 상품에 분산투자를 통해 리스크를 낮추는 것이 바람직하다. [전략 3] 투자 경험이 부족한 사람은 TDF로 투자 경험이 부족하거나 연금자산관리에 시간과 노력을 투자하기 어렵다면 자산운용사가 생애주기에 맞춰 자산 배분 비율을 조정해주는 타깃데이트펀드(TDF)를 활용하는 것이 좋다. TDF는 은퇴 시점을 기준으로 은퇴 시기가 많이 남았을 때는 실적배당형 상품 투자 비중을 높게 가져가고, 은퇴 시점이 가까이 올수록 안전자산 비중을 늘려 안정적으로 운용한다. 에프엔가이드에 따르면 최근 1년간 TDF 평균 수익률은 9.75%로, 퇴직연금 2019년 수익률의 4배 이상이다. TDF는 최근 공모펀드 시장의 어려움에도 불구하고 금년에만 7000억 원 이상이 증가해 설정액이 3조 원을 넘어서는 등 상당히 인기 있는 펀드다.

2020-10-19 09:48
'주거·상업·행정' 갖춘 탄탄한 입지

경기도 남양주시 ‘다산신도시’가 수도권 동북부의 랜드마크로 떠오르고 있다. ‘사통팔달’ 교통 호재를 비롯해 다양한 개발 훈풍이 불고 있는 것. 다산신도시의 주택과 상권에 대한 투자 가능성을 알아보기 위해 직접 찾아가 살펴봤다. 정부의 강력한 부동산 규제로 수도권 부동산시장이 침체되고 있다. 하지만 수도권 전체 부동산시장이 가라앉은 건 아닌 듯하다. 경기도 남양주시 다산신도시가 다양한 호재로 들썩이고 있어서다. 개발이 확정된 교통여건은 다산신도시의 가장 큰 수혜 요인이다. 자연 속 여가활용시설과 생활편의시설을 곁에 둔 아파트 단지, 새로 들어서는 지식산업센터와 관공서로부터 얻게 될 상권수요 등도 지역가치를 끌어올릴 것으로 기대된다. ◇8호선 연장사업 등 교통 호재들 가장 먼저 살펴봐야 할 다산신도시의 매력은 ‘교통여건’이다. 무엇보다 2022년 완공되는 ‘지하철 8호선 연장사업’은 다산신도시의 가장 큰 투자 포인트다. 이 사업을 통해 암사역~선사역(가칭)~토평역(가칭)~구리역~구리도매시장역(가칭)~다산역(가칭)~별내역 노선의 12.9㎞ 구간이 신설된다. 현재 다산신도시에서 잠실까지 광역버스로 1시간 가까이 걸리는데, 연장노선이 개통되면 20분대로 단축된다. 그뿐만 아니라 지하철 2·3·5호선과 분당선으로 환승할 수 있어 다산시도시의 최대 교통 호재로 평가받는다. 2022년 착공 예정인 ‘수도권광역급행철도(GTX)-B노선사업’으로 인한 교통 호재도 기대된다. GTX-B노선이 개통되면 남양주 마석에서 인천 송도까지 80.1㎞ 거리가 급행철도로 연결된다. 다산신도시의 경우 인근의 풍양역에서 청량리역까지 10분, 서울역까지 15분 만에 이동할 수 있다. 현재 청량리역까지 가는 경춘선의 배차간격이 긴 탓에 GTX-B노선 신설 소식은 다산신도시에 호재로 작용할 것으로 보인다. 교통 호재를 더욱 확장할 또 다른 사업도 거론되고 있다. 국토교통부가 지난해 10월 발표한 ‘광역교통망2030’ 보고서에서 ‘지하철 9호선 남양주 연장사업’을 제4차 광역교통시행계획 수립 과정에서 검토해야 할 과제로 분류하면서다. 9호선 연장사업이 완료되면 현재 중앙보훈병원역에서 하남을 지나 왕숙신도시까지 이동할 수 있다. 9호선 연장의 경우 아직 구체적인 노선이 발표되진 않았다. 하지만 최종 종착지로 유추했을 때 다산신도시를 경유할 것이라는 이야기가 조심스럽게 흘러나오고 있다. 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “지하철 8호선 개통시기가 다가올수록 다산신도시의 지역가치는 더 커질 것으로 예상된다”며 “GTX-B노선사업 예비타당성 조사 통과 역시 호재로 작용하면서 최근 남양주시 수혜 지역의 부동산시장에 영향을 주고 있다”고 말했다. ◇삶의 질 따라가는 집값 상승세 다산신도시에 부는 훈풍은 교통 호재뿐만이 아니다. 지역주민을 위한 문화체육공간과 생활편의시설 등의 인프라가 점차 늘고 있어 한층 매력적이다. 현재 다산신도시 내에는 남양주체육문화센터, 자전거도로, 황금산문화공원, 생태체험공원 등이 있다. 또 근처 왕숙천 주변으로 수변공원이, 열상산수폭포와 석천계류를 중심으로 중앙공원이 있어 언제든 자연 속에서 쉴 수 있는 입지조건을 자랑한다. 두 공원을 연결하는 선형공원에는 지하철 역사와 중심상업지구가 들어설 예정이다. 편리하게 쇼핑을 즐길 수 있는 환경도 조성된다. 현재 이마트 다산점이 들어와 있고, 현대프리미엄아울렛 남양주점이 올해 신규 출점을 앞두고 있다. 이 같은 입지조건과 개발 훈풍에 다산신도시는 수도권 동북부 랜드마크로 부상했다. 다만 정부가 발표한 8·2 부동산 대책에서 투기조정지역으로 분류돼 분양권 전매가 불가능한 상황이라 투자 가능성을 예측하기 어려워 보인다. 그럼에도 집값 상승세는 수그러들지 않고 있는데, 이는 주거공간을 찾는 실수요자들이 몰리면서 나타나는 현상으로 짐작된다. 특히 아파트 매매가격은 최근까지 상승세를 보였다. 다산신도시 아파트 매매가(전용면적 85㎡ 기준)를 살펴보면 최근 2년 사이 분양가의 두 배가 넘는 시세 차익이 발생한 곳도 있다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면, 북부 다산신도시인 진건지구에 위치한 ‘다산 e편한세상자이’ 매매가는 2018년 3억4500만 원이었으나 올 3월 7억8000만 원에 거래됐다. ‘다산 자연앤e편한세상’도 3억7500만 원이었던 매매가가 올 3월 7억8000만 원으로 뛰었다. 남쪽의 지금지구도 마찬가지다. ‘한화꿈에그린’의 2018년 매매가는 4억1000만 원이었으나 올 3월 5억6000만 원에 거래됐다. 2018년 4억2000만 원에 거래되던 ‘힐스테이트 황금산’은 올 3월 7억 원에 매매됐다. 다산신도시를 눈여겨보는 실수요자는 앞으로도 늘어날 것으로 예상된다. 현재 다산신도시는 50% 정도 개발이 완료된 상황이고, 앞으로 더 나은 주거환경이 조성될 것으로 기대되기 때문이다. 이재명 경기도지사가 핵심공약으로 내건 ‘공공개발이익 도민환원제’가 다산신도시 조성사업에 적용되는 점도 지역가치 상승을 예상하게 한다. 경기도시공사는 공공개발이익 도민환원제 일환으로 다산신도시 개발사업 이익금 약 4330억 원을 지역 내 교통문제와 생활환경 개선을 위해 재투자할 예정이다. 양지영 R&C 연구소 소장은 “다산신도시는 잇따른 교통 호재로 강남으로의 접근성이 좋아지는 상황”이라며 “최근 개발 이익금을 지역 인프라 확충 등에 재투자한다는 소식도 전해지면서 주민들의 생활불편 해소를 통한 삶의 질 향상을 기대할 수 있게 됐다”고 설명했다. ◇상권은 아직, 안정 요인은 다수 다산신도시 상권은 아직 자리를 잡지 못한 상황이다. 다산신도시 조성사업이 중간단계 수준이라 충분한 자족기능을 갖추지 않았기 때문이다. 대부분의 상가가 겪고 있는 공실문제도 해결해야 할 과제다. 이는 다산신도시가 품은 호재들과 수도권 마지막 신도시라는 프리미엄이 끌어올린 높은 수준의 분양가와 임대료가 낳은 결과로 풀이된다. 현재 분양 중인 진건지구 내 상가는 1층 대부분이 공실로 남아 있다. A 공인중개사무소 대표는 “인근 상가의 3.3㎡당 분양가격은 4000만~5000만 원에 달해 투자자들의 부담이 크다”며 “5~10% 할인분양을 해도 계약자를 찾기가 쉽지 않다”고 말했다. 그는 “아직 곳곳에 건물이 올라가고 있고, 개발이 한창인데 수요 대비 상가가 과잉 공급됐다”며 “상가를 분양받더라도 만족스런 수익을 올리기 쉽지 않고, 높은 임대료에 다시 한 번 부담을 갖게 될 것”이라고 귀띔했다. 다산신도시 공인중개사무소 관계자들의 말을 종합해보면 일반상가 1층의 임대료(33㎡ 기준)는 월 400만 원 수준이다. 하지만 장기적으로 보면 상권이 안정될 가능성은 충분해 보인다. 최근 다산신도시 곳곳에서 지식산업센터 건설이 한창이다. 지식산업센터와 상업시설을 갖춘 ‘다산신도시 블루웨일’과 ‘DIMC 테라타워’가 현재 분양 중이고, 현대프리미어캠퍼스 지식산업센터가 2022년에 완공될 예정이다. 지식산업센터 내 상업시설의 경우 입주 기업 근무자를 고정수요로 품을 수 있는 장점이 있다. 이외에도 지식산업센터가 지속적으로 들어서고 있어 상당수 배후수요를 갖출 것으로 보인다. 탄탄한 행정수요도 기대된다. 다산신도시 행정타운에는 의정부지방법원 남양주시법원, 구리남양주교육청, 남양주경찰서, 남양주시청2청사 등이 있다. 여기에 행정타운과 연계하는 의정부지방법원 남양주지원과 의정부지방검찰청 남양주지청이 내년에 입주할 예정이라 행정수요가 늘어 상권 활성화를 위한 호재 역할을 할 것으로 기대된다. 또한 경의중앙선 도농역의 철도 594m 구간을 복개하고, 상부 공간을 공원·체육시설로 조성하는 ‘경의중앙선 철도복개 및 공원화 조성사업’이 2024년에 준공된다. 개발이 완료돼 철도에 가로막혀 양분된 진건지구와 지금지구 간 통행이 자유로워지면, 유동인구 증가로 상권을 찾는 수요가 풍부해질 것으로 예상된다. 이뿐만 아니라 다산신도시 내에는 왕숙천, 체육공원 등이 있고 아파트, 학교, 교회 등 시설이 많아 학생부터 가족 단위의 폭넓은 유동인구 유입도 기대할 수 있다. 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “다산신도시가 주거·행정·상업 등을 모두 갖춘 완성형 신도시로 거듭나면서 주목받고 있다”며 “상권이 형성되기까지는 좀 더 시간이 필요해 보이지만 앞으로 최소 5년 이상 장기적으로 바라보면 분명 호재에 따른 수혜를 기대할 수 있을 것”이라고 말했다.

2020-05-08 08:00
주택은 괜찮은데, 상가는 '글쎄···'

서울 마포구, 용산구, 성동구 등 이른바 마·용·성 못지않게 핫한 지역이 있다. 강서구 ‘마곡지구’다. 마곡지구는 지금까지 드러난 호재에 최근 또 다른 호재가 겹치며 뜨겁게 달아오르고 있다. 마곡지구가 품은 부동산 호재와 투자 가능성을 들여다봤다. 목동 뒤편과 상암동 건너편에 위치한 마곡지구는 지하철 5호선(마곡역)과 9호선·공항철도(마곡나루역)가 경유하는 트리플 역세권으로 서울 도심에서 20분(약 13㎞), 강남에서 40분(약 24㎞) 정도 걸리는 곳이다. 이곳은 인천국제공항과 김포공항, 수도권 광역교통망과 직결된 서남권 관문 역할을 하고 있다. 여기에 첨단산업, 주거, 자연, 문화가 어우러진 지속가능한 미래형 스마트시티로 조성되고 있어 주목받고 있다. 마곡지구가 가진 호재들 마곡지구의 매력은 자족기능을 가진 마곡R&D시티에 들어서는 대기업과 중소기업이 지속적으로 늘고 있는 점이다. 향후 약 16만 명의 근로자가 상주하는 서울 서남권 중심업무지구가 될 것으로 기대되는 만큼 탄탄한 배후수요를 확보했다. 여의도의 1.2배, 상암DMC의 6배 크기의 마곡R&D시티에는 현재 롯데건설 컨소시엄, LG사이언스파크, 이랜드 R&D센터, 에쓰오일 TS&D센터, 코오롱 미래기술원, 넥센타이어 중앙연구소 등 대기업 50여 개사와 중소기업 100여 개사가 들어섰고 앞으로도 많은 기업이 입주할 예정이다. 이대서울병원이 들어선 것도 호재로 꼽힌다. 지난해 5월 마곡지구에서 개원한 이대서울병원은 지하 6층, 지상 10층에 1014병상 규모로 건립된 강서구 최초 종합병원이다. 이 병원은 지하철 5호선 발산역과 맞닿았고 푸른색 유리건물이 인상적이어서 강서지역의 새로운 랜드마크로 떠올랐다. 대형 병원의 특성상 3교대로 일하기 때문에 직주근접 효과가 기대되고, 인근에 건강검진센터와 중소병원 등이 더 입주할 예정이다. 최근에는 마곡 마이스(MICE) 복합단지 개발 사업에 속도가 붙으면서 호재가 추가됐다. 마이스는 기업회의(Meeting)와 포상관광(Incentives), 컨벤션(Convention), 전시(Exhibition)가 융합된 산업이다. 이곳은 그동안 집값 상승 등의 요인으로 정부가 규제를 가해 사업이 정체된 지역이었다. 하지만 지난해 11월 서울주택도시공사(SH공사)가 롯데건설 컨소시엄을 우선협상대상자로 선정하면서 다시 들썩이고 있다. 마곡 마이스 복합단지는 마곡 도시개발구역 특별계획구역 8만2724㎡ 토지에 약 3조3000억 원을 투자해 짓는 대형 개발 사업이다. 이곳에는 2만 ㎡ 이상의 컨벤션과 400실 이상의 호텔, 1만5000㎡ 이상의 문화 집회 시설 등이 들어선다. 롯데건설 컨소시엄은 인허가 등의 절차를 거쳐 내년에 착공해 2024년 하반기에 준공할 계획이다. 김포공항 주변 고도제한 완화 가능성도 현실화될 것으로 보인다. 이렇게 되면 마곡지구에 고층 랜드마크가 등장할 가능성이 한층 높아진다. 앞서 강서구는 2014년 마곡지구를 표본으로 고도제한 완화 연구용역을 진행한 결과 해발 119m까지 고도가 완화돼도 비행 안전에는 전혀 문제가 없다는 결론을 낸 바 있다. 강서구는 이를 근거로 2024년부터 김포공항 주변 고도제한이 완화되도록 추진 중이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “고도제한이 풀리면 용적률이 달라지기 때문에 토지가격이 오르고 재건축 단지 호가 상승에도 영향을 줄 것”이라며 “하지만 시간이 오래 걸리는 사안인 만큼 중장기적인 시각으로 접근해야 한다”고 말했다. 집값 상승 기대되는 마곡 이 같은 호재들로 인해 마곡지구는 집값 상승이 기대되는 상황이다. 실제로 마곡지구에 호재가 겹치면서 아파트 매매가격은 큰 폭의 상승세를 보였다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 마곡지구를 대표하는 아파트 단지인 마곡엠밸리(1·4·5·6·7·10·12·14·15단지)의 지난해 10월 이후 매매가격(전용면적 84㎡)은 10억 원이 넘는 것으로 나타났다. 6단지의 경우 지난해 12월 11억4000만 원에 거래됐으며 10월에는 7단지가 12억6500만 원에 매매됐다. 강서구 마곡동 A 공인중개사무소 관계자는 “마곡엠밸리의 2014년 분양 당시 전용 84㎡의 분양가는 5억 원 안팎이었지만 현재 매매가는 10억 원대로 두 배가 올랐다”며 “호가는 12억~13억 원대가 형성됐다”고 말했다. 덧붙여 “최근 대기업의 입주와 마이스 복합단지 개발 사업에 속도가 붙으면서 이곳을 찾는 사람이 늘고 있다”고 했다. 오피스텔 거래도 활발하게 이뤄지고 있다. 마곡지구 개발 초기 때만 해도 오피스텔 물량이 한꺼번에 쏟아져 나오면서 공실률이 치솟는 상황이 벌어졌다. 하지만 마곡R&D시티에 새로 들어선 대기업을 비롯해 중견기업, 중소기업들의 입주가 활기를 띠면서 현재는 오피스텔의 공실 우려가 사라졌다. 오피스텔 시세 역시 아파트와 마찬가지로 상승세를 이어가고 있다. 지하철 5호선 마곡역과 인접한 오피스텔인 힐스테이트에코마곡역(20㎡)은 지난 1월 2억950만 원에 매매됐고, 같은 달 힐스테이트에코동익(25㎡)은 2억1500만 원에 팔렸다. 마곡역센트럴푸르지오시티(24㎡)는 지난해 12월 2억 원에 거래됐다. 이들 오피스텔 매매가는 2017년 분양 당시보다 4000만~6000만 원이 올랐다. B 공인중개사무소 대표는 “마곡지구 내 오피스텔 시세는 대부분 분양 당시보다 4000만~6000만 원이 올랐다”며 “마곡나루역보타닉푸르지오시티의 경우는 지난 1월 2억2500만 원에 팔렸는데 이 가격은 2017년 분양가 1억5400만 원에서 7000만 원 넘게 오른 금액”이라고 설명했다. 아울러 “최근 전세 수요가 늘어 매물이 귀해졌고 매매가격에 영향을 미치고 있다”고 귀띔했다. 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “그동안 마곡R&D시티에 입주한 기업들이 늘면서 직장인이 늘어난 효과가 인근 아파트와 오피스텔 시세에 영향을 준 것으로 분석된다”며 “앞으로도 마곡 마이스 복합단지 등의 이슈가 있는 만큼 아파트와 오피스텔 수요는 더 늘어날 것으로 예상되는데, 수요가 늘어나면 아파트와 오피스텔 시세가 더 오를 것으로 기대되는 상황”이라고 했다. 높은 공실률은 해결과제 반면 마곡지구 내 상가는 공실률 문제가 좀처럼 해소되지 않는 모양새다. 그동안 대기업과 중소기업이 꾸준히 들어섰음에도 인근 상가 1층과 2층이 비어 있는 곳이 많다. 공실률이 높은 결정적인 이유는 비싼 분양가로 인한 임대료 상승이다. 마곡지구 내 상가의 평균 분양가는 3.3㎡당 5000만 원 수준이다. 상업용 부동산 전문 플랫폼 ‘상가의신’에 따르면, 서울 강남 3구(강남구·서초구·송파구)를 제외한 서울 시내 상가 1층 평균 분양가는 3.3㎡당 3300만 원대다. 마곡지구 상가의 분양가가 1700만 원가량 비싼 셈이다. 강남 3구의 상가 1층 기준 평균 분양가인 5200만 원과도 큰 차이를 보이지 않는다. 결국 높은 분양가는 임대료 부담으로 이어졌다. 상권 분석 사이트인 우리 마을 가게에 따르면, 마곡지구 내 상가 1층 평균 임대료는 3.3㎡당 21만4000원 수준이다. 지난해 3분기 강서구 내 상가의 평균 임대료 3.3㎡당 약 13만1000원과 비교하면 크게 차이가 난다. LG사이언스파크 인근 상가에서 33.3㎡ 규모의 음식점을 운영하는 C 씨는 “매달 200만 원 가까이 월세를 내고 있는데 오가는 사람이 적어서인지 손님이 뜸한 편”이라며 “월세도 문제지만 마곡지구의 상권이 자리 잡으려면 적어도 5년은 더 있어야 할 것 같다”고 말했다. 상가정보연구소에 따르면, 지하철 5호선 마곡역과 발산역 사이 마곡지구 인근 상권의 유동인구는 지난해 9월 기준 일평균 35만 명이다. 상권 1000㎡당 94명가량이 오가는 셈이다. 강서구 평균인 55명보다는 39명이 많다. 하지만 110~120명인 화곡1동, 화곡6동, 등촌3동에는 못 미친다. 실제로 마곡지구를 둘러보니 생각보다 유동인구가 적다는 걸 체감할 수 있었다. 지난 2월 낮시간 지하철 5호선 마곡역에서 발산역까지 큰 대로변을 걷는 동안 기자와 마주친 사람은 20명이 채 안 됐다. 다만 LG아트센터를 비롯한 기업들의 입주가 예정돼 있고, 마곡 마이스 복합단지 개발 사업이 속도를 내고 있어 유동인구는 앞으로 더 늘어날 것으로 전망된다. 이렇게 되면 상가 공실률 상쇄도 어느 정도 기대해볼 만하다. 하지만 부동산 전문가들 사이에서는 유동인구가 늘어도 공실 문제는 쉽게 해결되지 않을 것이라는 의견도 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 마곡지구의 유동인구가 더 늘어날 것으로 보면서도 “온라인 시장이 빠르게 성장하고 오프라인 시장 규모가 줄어드는 상황이라 공실 문제가 당장 해결될 것 같지 않다”고 말했다. 아울러 “최근에는 소셜마케팅에 새벽배송 서비스까지 성행하고 있어 앞으로 상가 거래는 하향세로 갈 가능성이 높다”며 “이는 전반적인 상권에서 나타나는 증상”이라고 덧붙였다.

2020-02-26 09:02

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