함영진 우리은행 부동산리서치랩장 분석

“8월 거래량 전월대비 60%↓, 세금·대출 규제에 매수·매도자 관망”

“9억 원 이하 거래 비중은 확대” 고령층 다운사이징·주택 처분도 고민 깊어질 듯

“세제 개편안과 추가 금리 인상 여부가 가을·겨울 시장 향방 좌우”

서울 아파트 거래시장이 하반기 들어 위축되고 있다는 진단이 나왔다. 집을 팔아 노후생활비를 마련하거나 관리하기 쉬운 작은 집으로 옮기려는 고령층도 세금과 대출 규제, 금리 불확실성으로 매매 시점을 정하기 어려울 것으로 보인다.

7일 함영진 우리은행 부동산리서치랩장에 따르면 올해 서울 아파트 거래량은 1월 5373건에서 5월 8962건까지 증가했지만 8월에는 2322건으로 줄었다. 7월(5800건)과 비교하면 60%가량 감소한 수준이다. 함 랩장은 “9월 말까지의 실거래 신고 기한이 남아 있으나 거래 회복은 제한적”이라고 분석했다.

함 랩장은 4월과 5월에 거래량이 급증한 것은 정책 영향으로 짚었다. 그는 “4~5월 거래량 급증의 배경에는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료가 자리한다”며 “세 부담이 커지기 전 매물을 처분하려는 다주택자들의 ‘막판 급매’ 수요가 몰리면서 거래량이 전월 대비 50%가량 뛰었다”고 설명했다.

그러나 이후 대출 규제와 세제 개편, 기준금리 인상 등이 맞물리면서 거래량이 줄고 있다. 함 랩장은 “정부의 강도 높은 대출 규제(수도권·규제지역 가액대별 주택담보대출 규제, 가계대출 총량 규제, 스트레스 DSR, 규제지역 LTV 하향 등)와 규제지역 다중화 여파가 누적된 데다, 8·3 세제 개편안 및 두 차례의 기준금리 인상까지 맞물리며 매수·매도자 모두 관망세로 돌아섰다”고 분석했다.

고령층의 경우 주택은 거주 공간이자 노후자산에서 큰 비중을 차지하는 만큼 주택을 처분해 노후 현금을 확보하려는 고령자는 매수자를 찾기 어려워진 것이다. 은퇴 후 소득이 줄어든 상태에서 작은 집으로 옮기거나 자녀와 가까운 곳으로 이사하려는 수요도 높아진 대출 문턱과 이자 부담에 부딪힐 수 있다.

함 랩장은 거래 수요는 상대적으로 가격 부담이 낮은 주택으로 이동하고 있다고 분석했다. 지난달 서울 아파트 거래 가운데 9억 원 이하 비중은 54.3%로 1월(47.14%)보다 약 7.2%포인트(p) 높아졌다. 반면 9억~15억 원(31.79→6.67%)과 15억 원 초과(21.07→13.33%) 주택의 거래 비중은 작아졌다.

강남 3구의 거래 비중도 5월 16.1%에서 8월 9.1%로 떨어지며 연중 최저 수준을 기록했다. 함 랩장은 “대출 의존도가 낮은 강남권조차 세제 개편안 최종안이 확정되지 않은 불확실성 속에 자산가들마저 관망세로 돌아섰다”며 “반대로 성북·중랑 등 중저가 지역은 상대적으로 완만한 감소세를 보이며 강남 3구 외 비중이 8월 90.9%까지 높아졌다”고 설명했다.

함 랩장은 당분간 서울 아파트 거래 위축은 이어질 것으로 내다봤다. 그는 “가을·겨울 서울 아파트 시장의 향방은 세제 개편안 확정 시점과 통화당국의 추가 금리 결정 여부, 그리고 가을 주택임대차 시장의 불안 강도에 달린 것으로 보인다”고 전망했다.