농지는 일반적인 대지나 아파트처럼 단순히 보유하다 가격이 오르면 파는 자산이 아니다. 과거에는 농지를 ‘언젠가는 오르겠지’ 하고 가지고 있는 경우가 많았다. 그러나 지금은 상황이 달라졌다. 누가 소유하고, 실제 누가 농사를 짓는지, 어떤 경위로 취득했는지, 임대차는 적법한지, 휴경하고 있지는 않은지가 중요해졌다.

(어도비 스톡)

요즘 농촌에 땅을 가진 분들을 만나면 빠지지 않고 나오는 질문이 있다. “농지 전수조사를 한다는데 제가 가지고 있는 논도 문제가 될까요?” “아버지에게 물려받은 밭을 동네 분이 농사짓고 있는데 이것도 불법인가요?” “나이도 들었는데 농지를 팔아야 할까요, 아니면 농지연금을 받는 것이 좋을까요?”

2026년 정부가 전국 단위 농지 전수조사에 착수하면서 농지를 보유한 시니어라면 자신의 농지를 다시 한번 ‘건강검진’해볼 필요가 생겼다. 2026년에는 1996년 이후 취득한 농지가 조사 대상이고, 2027년에는 1996년 이전 취득 농지까지 확대할 예정이다. 올해 5~7월 행정정보와 항공사진 등을 활용한 기본조사에 이어 8~12월 현장 중심의 심층조사가 진행된다.

농지는 ‘합법적으로 보유할 수 있는가, 세금을 줄일 수 있는가, 현금흐름을 만들 수 있는가, 마지막에는 누구에게 어떻게 넘길 것인가’가 더 중요해졌다.

사례 1 “상속받은 논, 이웃이 농사 중”

서울에 사는 김영수(68, 가명) 씨는 12년 전 아버지에게 충남의 논과 밭 약 6000㎡를 상속받았다. 김 씨는 농사를 지어본 적이 없고, 지금은 마을 주민이 벼농사를 짓고 매년 일정액을 보내온다. 별도의 계약서는 없다. 김 씨는 ‘내 땅이고 실제 농사도 짓고 있으니 괜찮겠지’라고 생각했지만 농지 전수조사 소식을 접한 뒤 걱정이 생겼다.

사례 2 “평생 가꾼 땅 물려줄까, 팔까?”

전북에서 평생 농사를 지은 이정숙(72, 가명) 씨에게는 8000㎡의 논이 있다. 30년 넘게 직접 농사를 지었지만 최근 무릎이 좋지 않아 규모를 줄이고 있다. 큰아들은 서울에서 직장 생활을 하며 농사지을 뜻이 없고, 둘째 딸은 귀농을 고민 중이다. 이 씨는 지금 팔아 현금화할지, 딸에게 미리 증여할지, 농지를 그대로 두고 생활비를 만들 수 있을지 고민하고 있다.

농지 시장 핫 이슈 ‘농지 전수조사’

올해 조사 대상은 1996년 1월 1일 이후 취득한 약 136만㏊의 농지다. 7월 말까지 대상 농지의 97%인 1013만 필지에 대한 기본조사가 이뤄졌다. 이 과정에서 농지 소유 제한, 불법 임대차, 불법 전용, 무단 휴경 등이 ‘의심’되는 농지가 27.0%였다. 불법 임대차 의심 21.1%, 무단 휴경 11.6%, 불법 전용 9.0%, 소유 제한 위반 의심 1.4% 등이다. 이런 곳들은 심층조사에서 실제 경작자와 임대차 관계, 휴경 사유, 시설 설치 여부 등을 확인하게 된다.

막연히 겁을 먹고 농지를 급하게 처분할 이유는 없다. 정부는 10월 8일 투기가 아닌 일반적인 사안은 이번 조사 결과를 근거로 농지법상 처분 절차를 진행하지 않는 방향으로 특별조치법을 추진한다고 밝혔다. 반면 명백한 투기 행위는 충분한 소명 절차를 거쳐 현행 농지법에 따라 처분 여부를 결정한다. 다만 특별조치법은 아직 제정 전이므로 최종 적용 기준은 입법 과정을 확인해야 한다.

지금 가장 먼저 점검할 것

1. 실제 누가 경작하는가

2. 농지 대장과 실제 이용이 일치하는가

3. 구두 임대차는 없는가

4. 휴경·무단 전용은 없는가

5. 자경 입증 자료를 보관하고 있는가

농지 관리 핵심 이슈

- 2026년: 1996년 이후 취득 농지 조사

- 2027년: 1996년 이전 취득 농지 조사

- AI·항공사진·행정정보 활용

- 투기 여부와 실제 이용 상황 확인이 중요

절세·규정 포인트

- 8년 자경: ‘보유’가 아니라 ‘직접 경작’이 핵심

- 상속 농지: 현행 1만㎡ 기준과 제도 변경 확인

- 비사업용 토지 여부에 따라 세 부담 차이

- 농지 취득세·양도세 특례는 적용 기한과 요건 확인

농사 맡겼다면 임대차부터 정리

농지법의 기본 원칙 가운데 하나는 경자유전이다. 농지는 원칙적으로 농업경영을 하는 사람이 소유하고 이용해야 한다. 하지만 나이가 들어 농사를 짓기 어려워졌거나, 자녀가 도시로 떠났거나, 상속으로 도시민이 농지를 보유하는 경우도 많다. 그래서 법에는 임대 허용 예외가 존재한다.

현행 제도상 1996년 1월 1일 이전 취득 농지, 일정 범위의 상속·이농 농지, 60세 이상으로 5년 이상 자경한 사람의 농지 등은 일정 요건 아래 개인 간 임대차가 가능하다. 일정 요건을 갖춘 농지는 농지은행에 임대 위탁할 수도 있다.

시니어들이 가장 조심해야 하는 것은 ‘동네 사람이 알아서 농사짓고 있으니 괜찮겠지’라는 생각이다. 앞으로는 실제 이용 관계와 농지 대장 기록이 서로 맞는지가 중요하다. 최소한 다음 4가지는 확인해야 한다.

① 등기부상의 소유자가 누구인지 ② 농지 대장에 자경인지, 임대인지, 어떻게 기록되어 있는지 ③ 실제 경작자가 누구인지 ④ 임대하고 있다면 법적으로 허용되는 임대인지, 계약서와 신고가 제대로 되어 있는지다.

농지은행 위탁도 의무가 아니라 선택 사항이다. 장기간 농사를 지을 계획이 없다면 자신의 상황에 따라 농지은행을 활용할 수 있다. 일반 임대 위탁 수수료는 연간 임차료의 5% 수준이지만, 현재 농업인이 소유 농지를 위탁하는 경우에는 수수료가 면제된다. 자신의 자격과 농지별 조건을 확인해야 한다.

시니어 자산관리에서 중요한 농지 문제는 ‘상속’이다. 2026년 10월 기준 농사를 짓지 않는 상속인은 상속 농지를 총 1만㎡까지 소유할 수 있다. 농지은행 등에 적법하게 위탁해 임대하면 현행법상 그 한도를 넘어 계속 보유할 수 있다.

2026년 농지법 개정으로 제도의 방향도 바뀌었다. 상속·이농 농지의 면적 제한보다는 ‘직접 농사를 짓지 않는다면 실경작자에게 공급되도록 위탁·임대하라’는 방향이다. 관련 제7조 개정 규정은 2028년 6월 17일 시행 예정이다.

여기에 정부는 10월 8일 상속 농지의 휴경이나 소유 상한 초과 등이 조사에서 확인되더라도 투기와 무관한 일반적인 사안은 이번 조사 결과를 근거로 처분하지 않는 방향의 특별조치법을 추진한다고 밝혔다. 정부는 이와 함께 2027년 상반기 농지법 추가 개정도 추진할 계획이다. 다만 특별조치법은 아직 입법 추진 단계인 만큼 상속 농지에 대한 현행 규제가 사라졌다고 판단해서는 안 된다.

정부는 특별조치법에 따른 특례기간 중 관행적 임대차도 서면계약을 체결하면 계약기간 동안 적법한 임대차로 인정하는 특례를 추진하고 있다.

부모가 농지를 가지고 있고 자녀들이 모두 도시에서 생활한다면, 상속이 발생한 뒤가 아니라 부모가 건강할 때부터 승계 방법을 설계해야 한다.

(그래픽 유영현 기자ㆍAI 생성)

가장 많이 착각하는 ‘8년 자경 감면’

“농사를 8년만 지으면 팔 때 세금이 없다.” 농지 세금과 관련해 특히 위험한 말이다. 현행 조세특례제한법상 일정 요건을 갖춘 8년 이상 자경농지는 양도소득세 100% 감면 규정이 있다. 하지만 모든 세금이 무제한으로 사라지는 것은 아니다.

첫째, 단순히 농지를 8년 보유했다고 되는 것이 아니다. 둘째, 농지 주변에 거주하는 재촌 요건과 직접 농사를 지은 자경 요건을 충족해야 한다. 셋째, 실제 경작 사실을 입증해야 한다. 넷째, 총급여와 사업소득 등 일정한 소득이 있었던 기간은 자경 기간에서 제외될 수 있다. 다섯째, 감면 세액에도 한도가 있다.

따라서 농지를 팔기 전 세무 검토가 필요하다. 농업경영체 등록, 농협 거래 내역, 농약·비료·종자 구입, 농기계 이용, 수확물 판매 자료 등 실제 경작 사실을 입증할 자료도 정리해두는 것이 좋다.

또 하나 주의할 부분은 비사업용 토지다. 소유자가 농지 소재지와 멀리 떨어져 살면서 직접 농사를 짓지 않는 등의 사유로 비사업용 토지로 판정되면 양도소득세 계산에서 불리할 수 있다. 국세청이 안내하는 현행 세율 체계에서는 장기 보유 비사업용 토지에 기본세율보다 10%p 높은 세율 구조가 적용된다. 농지의 진짜 수익률은 ‘매입가격 → 매도가격’이 아니라 ‘매도가격 → 세금 → 보유비용 → 규제비용’으로 계산해야 한다.

‘팔면 양도세가 많으니 자녀에게 그냥 주자’고 생각하는 경우도 있다. 현재 조세특례제한법에는 요건을 갖춘 자경 농민이 실제 영농에 종사하는 일정 요건의 직계비속에게 농지 등을 증여할 때 증여세를 감면하는 영농 자녀 증여 특례가 있으며, 일몰은 2028년 12월 31일이다. 하지만 ‘농부인 부모가 직장인 자녀에게 농지를 주면 세금이 면제된다’는 의미는 아니다. 증여자와 자녀 모두 거주·영농 등 엄격한 요건을 충족해야 하고, 감면받은 뒤 자녀가 정당한 사유 없이 5년 안에 농지를 양도하거나 직접 영농하지 않으면 감면 세액과 이자 상당액이 추징될 수 있다. 농사지을 뜻이 없는 도시 자녀에게 세금만 보고 증여하는 것은 신중해야 한다. 오히려 부모 세대에서 농지연금이나 농지은행을 활용해 노후 현금흐름을 만들고, 이후 현금이나 다른 자산으로 승계하는 것이 나은 경우도 있다.

올해 말까지 특별히 살펴볼 세제

현행 지방세특례제한법은 일정한 요건을 갖춘 자경 농민이 직접 경작 목적으로 취득하는 농지 등에 취득세 50% 경감을 규정하고 있으며, 현재 적용 기한은 2026년 12월 31일까지다. 취득 후 일정 기간 직접 경작하지 않거나 짧은 기간 안에 매각·증여 및 타 용도로 사용하면 감면 세액이 추징될 수 있다. 연말에 농지를 취득하거나 가족 간 이전을 계획한다면 2027년 세법 개정 확정 내용을 다시 확인해야 한다. 세법은 계약일과 양도일, 증여일에 따라 결과가 크게 달라질 수 있기 때문이다.

농지를 가진 고령 농업인은 농지연금도 활용할 수 있다. 주택연금처럼 농지를 당장 팔지 않고 담보로 활용해 매월 현금흐름을 만드는 제도다. 기본적으로 60세 이상, 총 영농 경력 5년 이상 등의 자격을 충족해야 하며, 담보 농지 역시 실제 영농에 이용되는 전·답·과수원, 보유기간 등 별도 요건을 갖춰야 한다. 농지를 처분하지 않고도 노후 자금을 만들 수 있고, 상품 유형에 따라 농지를 계속 이용하거나 임대하는 방식도 검토할 수 있다.

우리 부모 세대에게 땅은 특별했다. 전쟁과 가난을 경험한 세대에게 땅은 가장 믿을 수 있는 재산이었고, ‘땅은 팔지 말라’는 말은 오랫동안 최고의 재테크 원칙처럼 받아들여졌다. 그러나 시대가 바뀌었다. 농촌은 고령화되고 농지 관리와 규제는 더욱 촘촘해지고 있다. 2026년 농지 전수조사는 이러한 변화의 상징적인 사건이다. 그렇다고 농지를 무조건 팔아야 한다는 이야기는 아니다.

좋은 농지는 여전히 중요한 실물자산이고, 직접 농사를 짓는 사람에게는 생산수단이며, 농지연금과 농지은행을 활용하면 노후생활을 지원하는 현금흐름 자산도 될 수 있다. 다만 앞으로는 ‘묻어두고 기다리는 투자’가 아니라 ‘용도를 확인하고, 합법적으로 이용하고, 세금을 관리하고, 마지막 출구까지 계획하는 투자’여야 한다. 뭐 하나 쉬운 게 없지 않은가? 농지도 마찬가지다. 현재 나의 마지막 버팀목이라면 꼼꼼하게 확인하고 챙기는 습관이 필요하다.