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검색결과 총18건

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다주택자 중과세 피하는 방법

정부의 부동산대책과 세법 강화로 다주택자의 고민이 커졌다. 부동산에 대한 세금이 늘어나고 다주택자의 중과세 부담이 증가하면서 걱정이 많아진 것이다. 이처럼 세금 부담이 커진 상황에서는 현명한 절세전략을 세우는 게 중요하다. 일단은 양도할 주택이 조정대상지역 내에 있더라도 기본세율(6~42%)로 과세하는 경우가 있으니 확인해보자. 우선 1세대 3주택 이상 중과제외 주택의 경우부터 살펴보면 다음과 같다. 수도권과 광역시, 특별자치시 외 지역(광역시, 특별자치시 소속 군 및 읍·면지역 포함)의 양도 당시 기준시가가 3억 원 이하인 주택(중과여부 판단 시 보유주택 수 계산에서도 제외)은 1세대 3주택 이상 중과제외 대상이다. 또 세무서 사업자와 구청 주택임대사업자 등록을 한 장기일반민간임대주택(8년 이상 임대, 2018년 3월31일까지 등록한 민간매입임대주택은 5년)도 중과 대상에서 제외된다. 매입임대주택은 수도권 기준시가 6억 원 이하, 비수도권은 3억 원 이하 주택이 해당된다. 건설임대주택은 대지 298m² 이하, 건물 연면적 149m² 이하, 기준시가 6억 원 이하 주택을 2호 이상 임대하는 경우다. 다만 2018년 9월 14일 이후 취득(계약)하는 주택은 임대주택으로 등록하더라도 중과제외 대상 혜택이 미적용 된다. 조세특례제한법상 양도소득세 감면주택은 미분양주택이나 신축주택 등이 해당된다. 또 10년 이상 특수관계자 제외 종업원에게 무상 제공한 장기사원용 주택이나 5년 이상 운영한 가정어린이집은 실질폐업 후 6개월 안에 양도할 경우 중과제외 주택으로 분류된다. 세법상 5년 안에 양도하는 상속주택이나 저당권 실행 또는 채권변제를 위해 취득한 주택으로 3년 내 양도의 경우 문화재주택도 1세대 3주택 이상 중과제외 주택에 해당된다. 또한 1세대 2주택 중과제외 주택은 앞서 설명한 3주택 이상자의 대상 주택과 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등의 사유로 취득한 수도권 밖 주택 및 다른 시·군 소재 주택에서 찾을 수 있다. 이 경우 취득 당시 기준시가 3억 원 이하, 취득 후 1년 이상 거주하고 사유 해소 후 3년 이내 양도하는 경우 1세대 2주택 중과제외 주택에 속한다. 혼인으로 인한 합가일로부터 5년 이내 양도하는 주택, 부모 동거봉양 합가일로부터 10년 이내 양도하는 주택, 소송이 진행 중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택으로 확정판결일로부터 3년 이내 양도하는 경우 등도 중과세를 피할 수 있다.

2020-07-09 12:40
공시가격 ‘폭탄’ … ‘집 한 채’ 은퇴자 날벼락

“은퇴한 뒤 살고 있는 집 한 채가 전부인데 공시가격 폭탄을 맞을 줄은 꿈에도 몰랐다.” 최근 보유한 주택의 ‘2019년 공시예정가격’ 안내를 받고 충격을 호소하는 은퇴자가 많다. 주택가격이 오른 데 따른 인상이라지만, 소득도 없이 집 한 채만 있는 시니어까지 세금 폭탄을 맞을 우려가 커졌다. 서울 마포구 망원동의 단독주택에 살고 있는 A 씨의 경우 2018년 공시가격이 5억8300만 원이었는데, 2019년엔 무려 2배에 가까운 10억6000만 원으로 급등했다. 예정대로 공시가격이 확정되면 A씨는 올해 보유세를 전년보다 50% 수준 늘어난 약 120만 원을 내야 한다. 게다가 앞으로 보유세는 1주택자라 해도 매년 150%씩 늘어나고, 다주택자는 300%까지 늘어나 세금 부담이 눈덩이처럼 커질 전망이다. 공시가격발 보유세 폭탄 예고 2019년 공시가격이 크게 올라간다. 수십억대 고가 주택뿐 아니라 5억 원 초과 중가 주택 역시 공시가격이 최고 3배까지 급등하는 사례가 속출할 것으로 예상된다. 한국경제신문이 서울 표준단독주택(2만1767가구) 공시예정가격 중 1216가구를 전수 조사한 결과, 공시예정가격이 전년 대비 평균 27% 상승할 것으로 나타났다. 가격대별(전년 공시가격 기준)로는 5억 원대 주택은 평균 33% 오르는 것으로 나타났고, 10억~20억 원 미만 고가주택은 평균 50%나 급등한다. 신한은행 부동산투자자문센터에 따르면, 연남동의 한 다가구주택은 2018년 9억1300만 원이었던 공시가격이 2019년에는 17억2000만 원으로 오르면서 보유세도 189만 원에서 284만 원 정도로 100만 원 가까이 크게 늘 것으로 예상됐다(1주택자, 만 59세, 만 5년 보유 가정). 서울 삼성동의 한 다가구주택은 2018년 19억6000만 원이었던 공시가격이 올해는 32억7000만 원으로 껑충 뛰면서 보유세도 2018년 736만 원에서 2019년에는 무려 150%나 오른 1100만 원 수준이 된다. 공시가격발(發) 보유세 폭탄이 예고되면서 ‘속도 조절’에 대한 목소리도 높아지고 있다. 공시가격 현실화를 추진하더라도 단기간에 2배 가까이 올리는 것은 과도한 징벌적 과세 조치라는 의견이 있다. 특히 은퇴한 고령자 등 소득이 없는 사람들의 충격이 배가될 수 있다는 우려를 낳고 있다. 한국감정원은 1월 25일 표준단독주택의 공시가격 발표에 이어 오는 4월, 아파트 등 공동주택 1298만 가구의 개별 공시가격과 개별 단독주택 공시가격을 함께 공표할 예정이다. 건보료 인상 ‘13.4% vs 4%’ 부동산 공시가격은 보유세(재산세, 종합부동산세 등)뿐만 아니라 각종 국세를 산정하는 데 큰 영향을 미친다. 상속세에서 기초연금, 기초생활보장 수급자 선정 및 건강보험료 산정 등 약 60개 분야에 활용된다. 이에 따라 공시가격이 급등하면 연동된 건강보험료 등 각종 부담이 덩달아 커지면서 적지 않은 후유증이 예상된다. 가장 대표적으로 ‘건강보험료 폭탄’ 논란이 뜨겁다. 윤종필 자유한국당 의원이 국민건강보험공단에서 제출받은 ‘공시가격 변동에 따른 건보료 변화’에 따르면, 공시가격이 30% 인상될 경우 주택을 보유한 지역가입자의 월평균 재산보험료는 13.4% 오를 것으로 예측됐다. 지역가입자의 건보료는 소득보험료에 재산보험료(주택·토지·건물, 자동차 등)를 더해 산출한다. 이에 공시가격 변동에 따라 재산보험료도 영향을 받을 수 있다. 보건복지부는 이와 관련한 해명자료를 내고 반박했다. 설명 자료를 통해 “공시가격이 30% 인상될 경우 재산보유 지역가입자 가구의 건강보험료 평균 인상률은 약 4% 수준으로 예상된다”고 밝혔다. 건강보험료는 과세표준을 기준으로 한 ‘재산보험료 등급표’에 근거해 산정돼, 공시 가격 인상에도 동일 등급이 유지될 경우 보험료 인상은 없다는 것. 또한 건강보험료가 오를 수 있는 최대치는 월 2만7000원 이내이며, 이는 지역가입자가 공시가격 50억 원 이상의 재산을 보유하는 극단적인 경우에 한해서라고 강조했다. 집 한 채만 있고 수익 없는 노인, 기초연금 수급 대상 탈락하나 공시가격 인상은 기초연금에도 영향을 준다. 집 한 채에 따로 수익이 없는 노인은 기초연급 수급 대상에서 탈락할 우려가 커졌다. 일각에서는 그동안 기초연금을 받아온, 주택을 보유한 노인 약 10만 명이 수급 대상에서 제외될 수도 있다는 지적을 하고 있다. 보건복지부가 이은권 자유한국당 의원에게 제출한 ‘공시지가 현실화에 따른 기초연금 수급자 탈락 예측 통계’에 따르면, 공시가격이 평균 30% 인상되면 전국 기초연금 수급자 9만5151명이 지원 대상에서 탈락한다. 20% 인상될 경우는 5만6836명이 기초연금 수급 대상에서 제외된다. 기초연금제도는 소득하위 70%에 해당하는 노인들에게 안정적인 소득기반을 제공함으로써 생활안정을 지원하는 제도다. 복지부는 매년 소득 하위 70% 노인에 해당하는 기준선인 선정기준액을 조정한다. 이 과정에서 공시가격 변동에 따라 주택 등을 소유한 노인 중 재산이 선정기준을 초과할 경우 기초연금 수급 대상에서 제외될 수 있다. 올해 기초연금 선정기준액은 단독가구 137만 원, 부부가구 219만2000원이다. 보건복지부는 “공시가격 인상으로 제외되는 노인만큼 기존에 기초연금 혜택을 받지 못하던 노인이 새롭게 포함될 수 있다”며 “향후 공시가격의 변화가 기초연금 수급자들에게 미치는 영향을 분석해 기존 수급자가 갑작스런 수급 탈락으로 피해를 보는 일이 없도록 방안을 마련해나갈 계획”이라고 밝혔다. ‘2019 부동산제도’ 뭐가 달라지나 올해부터 종합부동산세율이 최고 3.2%까지 강화되고, 공동명의로 소유한 경우 각자가 주택을 가진 것으로 간주한다. 양도세 비과세 혜택을 받는 요건도 강화된다. 다주택 보유기간을 제외하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 2년 이상 지나야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 정부는 이 같은 내용을 담은 ‘2018년 세법 후속 시행령 개정안’을 1월 발표했다. 정부는 종부세 세율 적용을 위한 주택 수 계산 방법도 새롭게 신설했다. 만일 부부가 주택 세 채를 공동명의로 보유하면, 남편과 아내가 각각 3주택을 보유한 것으로 간주해 종부세를 중과한다. 다만 다가구주택은 분할등기가 되지 않아 한 채의 주택으로 본다. 임대사업자의 양도세 비과세 혜택도 축소된다. 기존에는 본인이 2년 이상 거주한 집을 팔 경우 횟수 제한 없이 양도세 비과세 혜택을 받았지만, 1회만 혜택이 주어지도록 바뀌었다. 1세대 1주택자에 대한 비과세 요건도 강화된다. 종전에는 다주택자가 주택을 매각하고 최종적으로 1주택만 보유한 경우, 해당 주택을 매각 시까지 2년 이상 보유했을 때 1세대 1주택 비과세 혜택이 주어졌다. 앞으로는 다주택을 보유한 기간은 제외하고, 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유기간 2년이 지나야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 시행 시기는 2년간 유예를 적용해 2021년 1월 이후 양도 시 적용하기로 했다.

2019-01-28 10:23
남편과 사별한 72세 싱글, 노후설계 위험 요소

남편과 사별한 지 8년째인 최영옥(72세, 여)씨는 최근 고민거리가 하나 생겼다. 대기업을 다니다가 3년 전에 명예퇴직을 하고 동료들과 함께 사업을 시작한 큰아들(48세) 때문이다. 부족한 경험과 자본 탓에 시작부터 불안해보였던 큰아들의 사업은 결국 1억원의 부채를 남기고 정리가 되었다. 그리고 얼마간의 시간이 지난 후 최영옥씨의 큰아들은 어머니에게 부채탕감에 대한 도움을 요청해왔다. 큰아들의 요청을 받은 후부터 최영옥씨는 거의 밤잠을 이루지 못했다. 돈도 돈이지만 큰아들의 도움 요청이 이번이 마지막이 아닐 것 같다는 느낌 때문이었다. 유독 부모에 대한 의존성이 높은 큰아들 걱정과 함께 아들을 약하게 키웠다는 자책감이 최영옥씨를 더욱 힘들게 했다. 게다가 다른 자녀들의 눈치까지 은근히 신경 쓰이기 시작한 최영옥씨는 노후생활의 가장 큰 위험 요소가 자녀라는 말을 절감하며 재무상담을 의뢰해왔다. 최영옥씨 현재 상황 최영옥씨의 자녀들은 모두 독립해서 각자 가정을 꾸리고 있다. 큰아들은 큰며느리(43세, 회사원), 손자와 경기도 일산에 살고 있고, 작은아들(46세, 회사원)은 작은며느리(45세, 사회복지사), 두 손녀와 서울에 살고 있다. 막내인 딸(43세, 교사)은 사위(45세, 은행원), 손자 손녀와 서울에서 살고 있다. 최영옥씨의 현재 재산 현황은 [표1]과 같으며 월평균 수입은 국민연금의 유족연금 40만원과 임대료 200만원, 그리고 자녀들로부터 60만원을 받아서 합계 300만원이다. 그리고 월평균 지출금액은 생활비와 보험료 및 각종 공과금과 세금으로 250만원을 지출하고 월평균 50만원씩을 저축해두었다가 경조사 등 비정기적 지출에 사용하고 있다. 최영옥씨는 갈수록 돈 문제 같은 민감한 일들을 혼자 현명하게 결정하기가 쉽지 않다는 생각이 들었다. 특히 최근에 큰아들 문제를 겪으면서 남은 생을 위한 준비를 스스로 해야겠다고 결심하고 다음의 고민거리가 해결되기를 원하고 있다. ① 큰아들의 부채 1억원 상환이 자녀에 대한 마지막 경제적 지원이기를 바란다. ② 노화된 건물관리의 부담으로부터 벗어나기를 원한다. ③ 교통이 편리한 곳으로 집을 옮겨 나들이에 대한 부담을 줄이고 싶다. ④ 노후생활비의 위험 요소인 의료비 지출에 대한 대비를 하고 싶다. ⑤ 안정적인 연금소득을 확보하고 싶다. ⑥ 본인 사후에 자녀들이 재산 문제로 다투는 일이 없기를 바란다. 최영옥씨 재무진단 제안 건물매각 최영옥씨는 건물관리와 관련된 부담으로 벗어나서 안정적인 연금소득을 확보할 요량을 건물을 매각하기로 결정했다. 양도소득세를 차감하고 난 후 5억5000만원의 금액 중에서 각 자녀들에게 1억씩 해서 3억원을 증여하기로 했다. 성인자녀의 경우 1억원 이하면 증여세율이 10%이며 증여일로부터 3개월 내에 신고납부를 하면 세액의 10%에 해당하는 금액을 공제받을 수 있다. 증여세는 증여를 받는 자녀들이 각자 납부하기로 했다. 그리고 최영옥씨는 친구들이 많이 살고 있고 교통이 편리한 강남으로 이사를 결정했다. 기존의 아파트를 매각하고 건물매각대금 중 잔여금액 2억원을 보태어 시가 6억원의 아파트를 구입하기로 했다. 그리고 남은 5000만원은 이사와 관련된 비용으로 사용할 계획이다. 주택연금가입 최영옥씨는 부족한 연금소득을 확보하기 위하여 주택연금에 가입하기로 했다. 최영옥씨가 서울 강남지역으로 집을 옮겨 주택연금을 개시하기로 결정한 배경에는 생활의 편의성 고려와 함께 다른 경제적 이유도 있다. 최영옥씨가 주택연금을 수령하다가 사망하게 되면 사망 당시에 주택의 매도가격이 연금총액과 이자 등 비용을 상계하고도 남았을 때 자녀들이 그 잔액을 가져갈 수 있다. 반대의 경우가 되어 연금총액과 비용이 주택의 매도가격보다 더 높으면 자녀들이 주택상속을 포기하면 된다. 최영옥씨는 본인이 이사하게 될 지역의 아파트 가격이 상승할 것으로 기대하고 있다. 현재 72세인 최영옥씨가 6억원의 아파트를 주택연금으로 활용하면 매월 200만원가량의 소득을 종신토록 수령할 수 있다. 매월 200만원의 금액은 기존의 건물임대소득과 수치는 같지만 질은 다르다. 최영옥씨는 더 이상 건물의 공실 문제나 건물보수 문제로 신경 쓸 필요가 없다. 그리고 사업소득이 없어졌기 때문에 월 30만원 가까이 되던 국민건강보험료와 소득세 등을 더 이상 납부하지 않게 돼 실직소득은 더 늘었다. 그리고 직장에 다니는 자녀의 국민건강보험의 피부양자로 등록을 해도 된다. 의료비 지출 위험에 대한 대비 노후생활비의 대부분이 의료비라는 말이 있을 정도로 나이가 들수록 의료비 지출이 늘어난다. 의료비는 노후생활의 안정을 위협하는 중대한 위험 요인 중 하나다. 위험관리 전문가들은 위험을 관리하기 위해 4가지의 위험관리 방법을 복합적으로 활용하는데 이를 의료비지출위험관리에도 적용할 수 있다. 최영옥씨의 위험이전 방법 최근에는 피보험자 연령기준으로 75세까지 가입할 수 있는 보험들이 민영보험사에서 출시되고 있다. 현재 별다른 병력이 없는 최영옥씨는 100세까지 암, 뇌출혈, 심근경색 및 골절 시 진단금이 보장되고 입원 시에는 약간의 입원비가 지급되는 보험을 가입함으로써 평소 부족하다고 생각했던 부분을 보완했다. 최영옥씨가 매월 부담하는 보험료는 월 10만원(10년 단위 갱신)이다. 최영옥씨의 위험보유 방법 최영옥씨의 의료비 지출에 대비한 자가보험(위험보유)은 납입이 완료된 종신보험의 적립금이다. 평생토록 보장하는 종신보험의 특성상 종신보험의 적립금은 다른 보장성 보험에 비해 높은 편이다. 2000년대 중반에 최영옥씨가 가입한 종신보험은 유니버설 기능이 있어 보험을 해약하지 않고도 적립금을 인출할 수가 있다. 다만 적립금을 인출하면 인출한 금액만큼 사망보험금은 줄어든다. 대신 이자를 부담하지 않아도 된다. 최영옥씨의 위험축소 방법 최영옥씨는 평소 운동과 식단관리를 꾸준히 하면서 건강을 관리하고 있다. 최영옥씨의 위험회피 방법 고령화에 따른 의료비 지출이 심각한 사회 문제로 대두되면서 연명의료에 대한 새로운 접근들이 논의되고 있다. 연명의료란 환자의 주된 병적 상태를 바꿀 수는 없지만 생명을 연장하는 치료 혹은 치료에 의해서 상태가 좋아지지 않는 환자의 상황이나, 치료에도 불구하고 영구적 무의식 상태나 집중적인 의학적 치료에 의존해야만 하는 경우를 일컫는다 .비록 의학적으로 가망이 없다는 전문가의 판단이 있어도 자식이 먼저 나서서 부모의 연명의료를 중단하자고 요구하기가 쉽지 않다. 이런 경우를 대비해 평소 의식이 있을 때 연명의료를 받지 않겠다는 의사를 ‘사전연명의료의향서’를 통해 밝혀둘 수 있다. 우리나라도 ‘호스피스·완화의료 및 임종과정에 있는 환자의 연명의료결정에 관한 법률’이 통과됨에 따라 2018년 2월부터 사전연명의료의향서가 법적 효력을 갖게 되었다. 최영옥씨는 의료비 지출 위험을 회피하는 방법으로 사전연명의료의향서를 작성하기로 했다.

2017-06-05 08:57
통한과 고난의 길… 이순신의 백의종군

정유년인 올해는 정유재란(1597.1~1598.12) 발발 420주년이다. 임진왜란으로부터는 427주년. 임진왜란이 치욕의 역사였다면, 정유재란은 왜군이 충남 이북에 발도 못 붙인 구국승전의 역사다. 그 전적지는 진주, 남원, 직산 등 삼남지방 곳곳에 있지만 옛 자취는 찾기 어렵다. 뚜렷한 자취가 남아 있는 곳은 왜군이 남해안을 중심으로 농성하던 성터들이다. 주로 경남 중동부 해안에 밀집한 왜성 터들도 오랜 세월 허물어지고 지워져 갈수록 희미해져간다. 왜성이라는 이유로 사적지 지정이 해제된 탓이다. 근래 일부 지방자치단체는 그 중요성에 눈을 떠 옛 모습대로 복원하려는 노력을 기울이고 있다. 그러나 대다수는 아직도 방치되어 있다. 치욕의 역사도 반드시 기억해야 할 역사다. 더 늦기 전에 지금 모습이라도 남겨둬야 한다. 더 사라지고 훼손되기 전에 역사 현장 보전의 필요성을 일깨우고, 정유재란의 역사적 의미를 천착하기 위해서라도 그 흔적을 돌아볼 필요가 있어 에 게재하기로 한다. 글 문창재 언론인(前 한국일보 논설실장) mcj4627@naver.com 정유재란 첫 전투 칠천량 해전의 치욕은 예고되어 있었다. 수하 장졸과 백성들이 하늘같이 떠받드는 장수를 내치고, 무능하고 용렬한 장수를 앉히고 어찌 이기기를 바라겠는가. 선조는 정유년(1597년) 1월 28일 이순신을 충청·전라 양도수군통제사로, 원균을 경상수군통제사로 발령했다. 이순신은 삼도수군통제사에서 한 계급 강등되고, 육군으로 전출되었던 원균이 수군에 복귀하여 최전방 수역을 맡게 된 것이다. 한산도 통제영을 거제도로 전진 배치하라는 명령을 수행하지 않은 데 대한 문책이었다. 이 인사에는 조정을 장악한 서인세력의 비호를 받은 원균의 모략이 있었다는 게 정설이다. 통제영을 왜군 본진(부산포)을 견제할 수 있도록 한산도에서 거제도 동쪽으로 이동시켜야 한다는 조정의 논의가 이순신의 입지를 더욱 압박하기도 했다. 이순신은 그 논의를 받아들일 수 없었다. 왜군은 임진년 이래 경남 동부 해역 요소마다 견고한 성을 쌓고 2만 정도의 병력을 유지하고 있었다. 적진을 코앞에 둔 곳으로 수군총사령부를 옮기는 것은 섶을 지고 불길로 뛰어드는 것과 다를 바 없다는 게 이순신의 생각이었다. 이런 상황에서 그는 꼼짝달싹하지 못할 죄를 뒤집어쓴다. 가토 기요마사(加藤淸正) 군이 다시 쳐들어오는 길목을 지켜 출동하라는 조정의 명령을 수행하지 않았던 것이다. 진노한 선조의 명으로 이순신은 함거에 실려 한양으로 압송되고, 원균이 삼도수군통제사 자리에 앉았다. 옥에 갇혀 국문을 당하다가 가까스로 죽음의 문턱에서 살아나온 백의종군 길에서, 그는 칠천량 패전 소식을 들었다. 그리고 전멸한 수군을 재건하기 위해 경상도와 전라도 포구와 고을을 순회하면서 흩어진 수군병력을 불러 모으고 병기와 군량을 찾아냈다. 그 사이 다급한 불부터 끄려는 듯, 조정은 그를 다시 삼도수군통제사 자리에 앉혔다. 불운의 장수가 걸었던 통한의 길 이순신이 한양으로 잡혀간 것은 정유년 2월 26일이었다. 시류에 편승한 조정 중신이 모두 침을 튀기며 이순신을 죽이라고 했지만, 노 재상 정탁의 신구차(伸救箚, 목숨을 걸고 구명하는 상소문)라는 상소 덕에 그는 가까스로 목숨을 보전했다. 이순신이 옥에서 풀려난 것은 잡혀간 지 한 달이 조금 지난 4월 1일이었다. 그날부터 백의종군 길에 나선 그가 복직되어 다시 통제사가 된 8월의 회령포 취임식까지, 불운의 장수가 걸었던 통한의 길을 자동차로 둘러보았다. 이순신이 5개월 넘게 걷고 말달렸던 길을 주마간산처럼 달린 1박 2일 여행이었다. “합천 초계에 주둔한 도원수 권율 막하에서 백의종군하라”는 명을 받은 이순신은 남대문 밖 관노 집에서 아들과 조카의 마중을 받았다. 고문에 시달린 육신을 치유할 여유도 없이 하루를 쉬어 길을 떠난 그는 아산 선영에 들러 눈물의 참배를 한다. 전라 좌수영(여수) 마을에 머물던 어머니의 귀향 소식 덕분에 고향 집에 며칠 유해도 좋다는 허락이 떨어졌다. 그에게 먼저 당도한 소식은 어머니 부음이었다. 아들의 하옥 소식에 허겁지겁 서해안을 따라 배편으로 올라오다 풍랑으로 와병, 끝내 주검으로 돌아오게 된 것이다. 호송관의 독촉에 못 이겨 장례도 치르지 못하고, 그는 ‘찢어지는 듯 아픈 마음’을 안고 남행길에 오른다. 공주-여산-전주-남원-하동을 거쳐 초계에 당도한 것이 6월 4일이었다. 초계는 도원수의 진을 둘 만한 곳이 아니라는 생각부터 들었다. 영호남 여러 곳으로 통하는 길목을 통제하면서 육군과 수군 작전을 지휘할 적지로 보기 어려운 곳이었다. 왜적의 내륙 진출을 막으려면 교통의 요지를 차지하는 게 상식인데, 어찌하여 굽이굽이 험한 산길로 이어진 궁벽한 곳에 도원수의 진을 친 것인가. 도원수가 주둔했던 곳이 어딘지는 아직 특정되지 않았다. 한때 초계면사무소 자리가 그곳이었다 해서 표지판까지 있었다지만, 향토사학계가 들고 일어나 한동안 시끄러웠다. 그 뒤 경남도와 합천군은 마을 앞 농경지를 사들여 역사공원을 꾸미면서, 고증도 없이 호화로운 원수부 건물과 객사까지 세웠다. 많은 예산을 들인 보여주기 식 사적지로 보였다. 백의종군 당시 이순신의 숙소 모여곡이라는 마을에도 이설이 있지만, 합천군 율곡면 낙민마을 설이 유력하다. 그가 묵었던 집 주인 이어해(李漁海)의 13대손이 지금도 살고 있고, 당시의 일화도 전설처럼 전해져 온다. 마을 앞 정자나무 아래에는 백의종군 길 표지석이 섰고, 그 뒤편 야산 기슭에는 마을이 정겹게 들어앉았다. 칠천량 패전 소식에 낙담한 도원수의 한탄을 듣고 이순신은 “제가 한 번 나가보고 계책을 세움이 어떻겠느냐”고 제안한다. 그렇게 길을 나선 것이 7월 18일이었다. 곧바로 남행하여 사천 노량의 해안마을을 둘러보고 진양 수곡면 원계리 손경례(孫景禮) 집에 머물 때인 8월 3일, 이순신은 삼도수군통제사 직첩을 다시 받는다. 에는 이때의 일이 매우 덤덤하게 적혀 있다. “맑음. 이른 아침 뜻밖에 선전관 양호가 교서와 유서를 가져왔다. 분부 내용인즉 삼도수군통제사를 겸하라는 명령이었다. 숙배(肅拜)한 뒤에 받자온 서장을 써서 봉해 올렸다.” 며칠을 두고 큰비가 내려 근심과 우울증이 심해진 탓이겠으나, 복직인사에 대한 감상치고는 지나치게 무덤덤한 이 점이 바로 그의 진면목이다. 이순신에게 미안했는지, 선조는 유서에서 “지난번 그대의 직첩을 바꾸고 죄인의 이름으로 백의종군케 한 것은 과인의 지모가 밝지 못하여 생긴 일”이라고 사과했다. 그러고는 “이토록 패전의 욕을 당하게 되니 무슨 할 말이 있으리오(尙何言哉)!” 하면서 ‘상하언재(尙何言哉)’를 반복했다. 사적지 손경례 집은 지금도 그 자리에 있다. 목화 시배지로 유명한 산청군 단성에서 남으로 뻗은 지방도를 한참 달려가니 길가에 백의종군 길 표지석이 서 있고, 그 옆 전주에는 ‘손경례 가(家)’라는 표지판이 붙어 있었다. 급히 차를 세우고 찾아들어갔으나 동네에는 인적이 없었다. 한참 찾아 헤맨 끝에 12대손이라는 손도근(孫道根·80) 옹을 만날 수 있었다. 직계자손이냐는 물음에 손 옹은 손사래를 치면서 “직계는 서울에 살고 관리인이 집을 지키고 있는데 꼴이 이렇소” 했다. 그러면서 자기 조상 이름을 함부로 부른 데 대한 불쾌감을 내비추었다. 얼른 사과하고 당시의 일화를 물으니, 이은상의 에 다 나와 있는 이야기라면서도 “비가 많이 와서 충무공께서 우리 조상 집에 닷새를 묵어가셨다”고 자랑했다. 비에 갇혔던 길을 벌충이라도 하려는 듯, 이순신은 발길을 재촉하여 하동-구례-곡성-옥과-순천-낙안 땅을 지나 보성에 당도했다. 가는 곳마다 백성들이 구름같이 몰려들어 “이제 사또께서 오셨으니 우리는 살게 되었다”고 좋아했다. 그들은 모두 난리를 피해 산속으로 들어가는 사람들이었다. 이순신은 말에서 내려 피란민들 손을 부여잡고 부디 몸조심하라고 당부하면서, 안쓰러움을 표했다. 젊은 장정들은 처자에게 “나는 대감을 따라갈 터이니 너희는 천천히 찾아 오거라” 하고 따라나서기도 했다. 노인들은 길가에 늘어서서 술병을 바쳤다. 통제사가 받지 않으니까 울면서 사정했다. 더 이상은 사양할 수 없었다. 아직 12척의 배가 남았다 보성 땅에서 제일 먼저 찾아든 곳은 조양창(兆陽倉)이었다. 다행히 이 국창(國倉)에는 곡식이 봉인된 채로 남아 있었다. 순천 부유창 등 고을마다 창고가 잿더미가 되었는데, 군량으로 쓸 곡식을 구했으니 얼마나 요긴했겠는가. 창고들이 잿더미가 되고 사람 그림자가 끊긴 것은 전라병사 이복남(李福男)이 청야작전을 재촉한 탓이었다. 왜적은 그렇게 바짝 다가와 있었다. 칠천량 패전으로 남녘 바다와 뭍을 안마당처럼 누비게 된 왜적이 본격적으로 호남 침공에 나선 것이었다. 조양창 자리는 지금 흔적도 없다. 그 사이 간척공사로 바다가 뭍으로 변한 것이다. 통제사가 묵었다는 김안도의 집도 마찬가지다. 400년 넘는 세월의 무게가 짓누른, 보이지 않는 흔적일 것이다. 보성에서 이순신은 흩어진 장수와 병졸을 모으고 군량을 보충하기 위해 아흐레를 머물렀다. 보성읍성 열선루(列仙樓)에 머물던 8월 15일 선전관 박천봉이 임금의 유지(有旨·편지)를 가져왔다. “약세인 조선수군을 폐하고 육군에 의탁하여 싸우라”는 명령이었다. 통제사는 “공문 작성 때 영의정 유성룡이 있었느냐”고 물었다. 영의정은 경기지방 순행 중이었다는 선전관 말로 보아 조정 대신들이 유성룡 부재를 틈타 다시 자신을 나락으로 몰아넣으려는 계략이라고 생각했다. 이날 밤 통제사는 대취했다. 임금의 명을 받들지 않으면 다시 함거에 실려 올라가게 될 것이고, 명을 받들면 조선수군 재건은 포기해야 한다고 생각한 것이다. 그 괴로움을 잊고 싶어 그는 군관들을 불러 통음을 하고도 잠을 제대로 이루지 못했다. 이순신은 결심한 듯 열선루 누각에 앉아 유명한 ‘금신전선 상유십이(今臣戰船尙有十二)’ 장계를 썼다. “신에게는 아직 12척의 전선이 있사옵니다. 죽을힘을 다해 막아 싸운다면 아직도 할 수 있사옵니다. 전선은 적지만 신이 죽지 않았으니 적이 감히 우리를 업신여기지 못할 것이옵니다.” 왜적이 바다와 뭍에서 온갖 패악을 부리는 와중에 그런 용기를 가진 인물은 이순신 한 사람뿐이었다. 유감스럽게도 열선루는 지금 없다. 이순신의 뒤를 밟아온 왜적이 보성 땅을 분탕질할 때 불타 없어졌다. 전란이 끝난 뒤 복원되었지만 일제 때 다시 철거되었다. 불공대천지수의 사적이라는 이유였을 것이다. 그 자리에 지금은 보성초등학교와 보성군청이 들어서 있다. 몇 해 전 청사 신축공사와 도로공사 때 발굴된 주춧돌 넷과 댓돌들은 지금 군청 마당에 전시되어 있다. 보성군에 따르면 곧 있을 열선루 복원공사에 그대로 쓸 계획이라 한다. 보성을 떠난 이순신은 18일 회령포(會寧浦·장흥군 회진면 회진리)에 닿아 삼도수군통제사 취임식을 갖고 그 유명한 ‘회령포 결의’를 다진다. 에는 그날 “수사 배설(裵楔)이 뱃멀미를 핑계로 보이지 않았다. 포구 관청에서 잤다”고 씌어 있다. 17일자 일기에 “군영구미(軍營仇未·강진군 대구면)에 당도하니 경내에 사람이 하나도 없었다. 수사 배설이 우리가 타고 갈 배를 보내지 않았다”고 쓴 것으로 보아 이순신이 두려워 피한 것이 분명하다. 20일 일기에는 배설이 임금의 삼도수군통제사 임명교서에 숙배하기를 거부했다면서 “건방진 태도가 말할 수 없기에 그 영리에게 곤장을 쳤다”고 썼다. 수사의 체면을 봐서 권율처럼 고위 군관을 직접 벌하지 않고 수하에게 벌을 주어 경고한 것이다. 삼도수군통제사 취임식은 19일이었다. 배설이 가져온 12척의 전선과 120명의 장졸이 참석한 초라한 행사였다. 그러나 구국의 결의만은 드높았다. “우리는 다 같이 임금의 명을 받들었으니 의리상 같이 죽어야 마땅하다. 한 번 죽음으로써 나라에 보답하는 것이 무엇이 아까우랴!” 에 적힌 통제사 취임사는 이토록 뜨거웠다. 임금과 조정을 속이고 명을 받들지 않은 죄인의 신분에서 다시 수군 총수로 돌아왔으나, 그에게 주어진 것은 달랑 직첩 하나였다. 회령포는 오늘날의 정남진 바닷가다. 서울에서 정남쪽 끝이라 해서 붙은 이름인데, 해남 땅끝 마을 가기만큼 멀다. 오전에 초계를 떠나 해 안에 당도하기 어려워 장흥에서 하룻밤을 유했다. 다음 날 눈 뜨자마자 달려간 오월의 아침, 회진포 바다는 쪽빛으로 반짝이고 있었다. 백성이 모두 피란 가고 빈 포구였을 그때와는 너무 다른 분위기였다. 선창에는 산뜻하고 날렵한 어선들이 줄지어 정박해 있고, 그 안쪽으로는 번듯한 주민복지 시설과 상가가 조성되어 있다. 취임식 행사를 치렀을 회령포 성터는 아름다운 역사공원으로 바뀌었다. 내륙 깊숙이 파고들었던 바다는 1960년대의 개간사업으로 비옥한 들판으로 변했다. 면 소재지가 되었으니 인구도 몇 곱절 늘었으리라. 칠천량 참패의 씨앗 글머리를 되돌려 이순신 삭탈관직과 나국(拿鞠, 잡아다 심문함) 상황으로 돌아가보자. 직접 죄목은 왜군 장수 가토 기요마사 군을 영격하라는 임금과 조정의 명을 어긴 일이었다. 그 까닭에는 아직 정설이 없다. 기록이 서로 달라 연구자마다 추론에 그칠 뿐이다. 정유년 초 경상도우병사 김경서(金景瑞·일명 김응서)의 진에 드나들던 왜인 가나메 도키스라(要時羅)가 김 병사에게 달콤한 정보를 흘렸다. 고니시 유키나가(小西行長)의 수하였던 그는 강화회담 결렬이 기요마사 탓이라고 헐뜯으며 “이번에 기요마사가 다시 건너오게 되었으니 통제사를 시켜 길목을 지켰다가 일제히 공격케 하면 그의 목을 벨 수 있을 것”이라 했다. 기요마사가 건너온다는 날짜까지 말해줬다. 김경서의 보고를 받은 임금과 조정은 그 말을 사실로 믿고 이순신에게 영격 명령을 내렸다. 그러나 이순신은 그 명을 따르지 않았다. 초계에서 한산도까지 와 출동 명령을 전한 도원수에게 이순신은 “반드시 왜의 간계가 있을 것이오. 배를 많이 끌고 나갔다가는 도리어 역습을 당하게 될 것이 불을 보듯 뻔한데 어찌 간첩의 말을 믿고 따를 수 있겠습니까?” 했다. 이순신이 움직이지 않는 틈을 타 대한해협을 건너온 기요마사는 울산 서생포에 진을 쳤다. 이순신의 판단이 어떠했든 가나메의 정보는 어느 정도 사실이었다. 진노한 선조는 “우리나라 장수가 유키나가보다 못하다”고 펄펄 뛰었다. 당장 이순신을 묶어 올리라는 명이 떨어졌다. 이순신을 그 자리에 천거하고 뒤를 보아준 영의정 유성룡도 어쩔 수 없었다. 이순신을 잡으러 온 의금부 도사 일행 가운데는 얼마 전 경상우수사로 부임한 원균도 있었다. “내가 통제사라면 당장 부산포로 달려가 왜적을 무찌르겠다”던 그였다. 그 시간 왜적의 동태를 파악하려고 가덕도 앞바다에 나갔던 통제사는 왕명 소식을 듣고 급거 귀항했다. 갖가지 병기와 화약류, 병력과 군량미의 끝 단위까지 세세히 인계하고 함거에 올랐다. “사또, 우리를 버리고 어디로 가십니까. 이제 우리는 다 죽게 되는 겁니까!” 백성들은 함거를 가로막고 울부짖었다. 원균은 회심의 미소를 머금었을 것이다. 씻을 수 없는 치욕 칠천량 참패의 씨앗은 그렇게 잉태되었다.

2017-05-24 09:25
[김정렬의 재미있는 부동산 이야기] 신조어로 알아보는 부동산 풍속도

아파텔, 호피스텔, 벅세권, 맥세권, 스세권, 알파룸, 베이, 팬트리, 갭투자, 깡통주택 등의 신조어가 등장한 시기는 각각 다르지만 현재 부동산 시장에서 쓰이는 말들이다. 부동산 관련 용어는 주로 건축법 등에서 자주 쓰이지만 새로 등장하는 표현 중 일부는 건축업계 등의 주거용 부동산 마케팅 전략에서 만들어져 통용되는 경우가 많다. 이런 신조어는 현 세태를 반영하는데, 들여다보면 나름대로의 시사점도 있는 부동산 풍속도다. 오피스텔(Officetel), 아파텔(Apartel), 호피스텔(Hofficetel) 등의 신조어에는 호텔(Hotel)이란 의미가 포함되어 있으며, 이는 고급화를 지향하는 최근의 부동산 트렌드를 고스란히 반영하고 있다. 패스트푸드 배달 서비스가 가능한 지역을 뜻하는 부동산 용어도 이제는 낯설지 않다. 지하철 역 주변 지역을 의미하는 역세권 개념을 모방해, 맥도날드와 스타벅스 배달 가능 지역을 맥세권, 스세권 등으로 만들어 부르고 있다. 이러한 신조어는 역세권에 위치한 집을 선호하듯 특히 1인가구의 젊은 세대가 프랜차이즈 등을 편리하게 이용할 수 있는 주변 환경을 중시해서 생겨난 말이다. 이는 도시 외곽의 주택보다 도심 주택을 선호하는 현상과도 무관하지 않다. 그래서 알파룸(α room), 베이(Bay), 팬트리(Pantry) 등 주택 실내공간과 수납공간 디자인을 지칭하는 신조어와 함께 갭투자와 깡통주택이라는 용어도 등장했다. 깡통주택의 피해자는 세입자들이다. 요즘은 부동산 투자 개념 변화 등에 따라 주택 구입과 전세 또는 월세에 대한 생각들이 예전과 많이 다르다. 집값 상승이 확실하지 않으면 목돈을 투입해 주택을 소유하는 것이 부담이라고 생각한다. 건물 감가상각과 함께 수리 유지비용만큼 손해를 본다고 생각하기 때문이다. 아파텔(Apartel) 건축업자들이 만든 신조어로 주거용 오피스텔을 말한다. 아파트의 편리함에 오피스텔의 장점이 결합된 형태로 아파트와 오피스텔의 합성어다. 발코니가 없고 욕실에 욕조 설치를 할 수 없다. 그 외는 아파트와 비슷하다. 주로 상업지역에 지어지기 때문에 고밀도로 짓는 양상을 보인다. 체크포인트 : 아파트와의 전용면적 비율 비교 오피스텔(Officetel) 오피스(Office)와 호텔(Hotel)의 합성어다. 오피스텔은 업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔로 구분된다. 건축법에서는 오피스텔을 업무시설로 분류하고 있다. 다만 주민등록 전입신고가 되어 있으면 취사시설 등 거주시설 구비 및 실제 사용하는 용도 등을 종합해 주거용 오피스텔 여부를 판단한다. 주거용 오피스텔일 경우 이외에 다른 주택을 소유하고 있으면 다주택자로 인정되어 처분할 때 양도소득세가 중과될 수 있다. 체크포인트 : 세금과 관리비, 주차문제, 시설수리 부담, 임대수요와 회전율 호피스텔(Hofficetel) 오피스텔(Officetel)과 호텔(Hotel)의 합성어로 숙박시설을 의미한다. 체크포인트 : 지분형 숙박시설, 숙박시설 운영과 관리 부담, 고객 수요 벅세권 버거와 역세권의 합성어다. 처음에는 맥세권이라 하여 맥도날드 같은 외식업체들이 배달 서비스가 가능한 지역을 뜻했는데, 맥도날드 이외 다른 패스트푸드점들도 배달 서비스를 하고 있어 보다 포괄적 개념인 벅세권이란 용어로 바뀌었다. 스세권은 스타벅스와 역세권의 합성어다. 체크포인트 : 역세권, 주변 유흥시설, 정서문제 알파룸(α room)고객이 원하는 대로 만드는 공간을 의미하며, 아파트 평면을 설계할 때 남은 자투리 공간을 활용한다. 입주자 선택에 따라 오픈형 서재로 만들거나 벽을 올려 방이나 수납공간으로 바꿀 수 있다. 보통 드레스룸, 서재 등으로 활용한다. 체크포인트 : 자투리 실내 공간 활용과 편리성 베이(Bay) 아파트의 전면부 거실 쪽 공간을 말한다. 베이는 전면 발코니를 기준으로 기둥과 기둥 사이의 공간이다. 전면부에는 대개 거실과 안방이 각각 한 개씩 위치하는데 이를 ‘2베이 구조’라고 한다. 3베이란 거실과 방 2개가 발코니를 통해 외부로 배치되는 구조이고, 4베이는 방 3개와 거실이 전면에 노출되는 구조다. 전면부 공간수가 많으면 집 전체가 밝아지는 장점이 있다. 체크포인트 : 실내공간 규모와 배치 팬트리(Pantry) 팬트리는 다양한 물건을 수납하는, 창고처럼 사용되는 공간을 말한다. 붙박이장을 대신해 대형 팬트리를 설치하는 경우도 있다. 원래는 식료품을 보관하는 작은 방을 의미한다. 주방 옆에 설치하는 것이 대부분이었지만 요즘에는 복도나 작은 방에도 설치한다. 체크포인트 : 고객수요 반영 정도, 실내공간 활용 갭투자 아파트 매매 가격과 전세 가격의 차이(Gap)가 최저치로 줄어든 상황에서 전세가율이 높은 지역 급매물을 매입한 후 기존 전세 가격보다 높게 임대해 투자 자금 회수는 물론 시세 차익을 추구하는 방식을 말한다. 체크포인트 : 주택가치 판단, 시장분석, 담보대출 깡통주택 집주인이 집을 매매해도 대출금이나 세입자 전세금을 다 갚지 못하는 주택을 말한다. 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택 매매 가격의 80%가 넘을 경우 신중한 검토가 필요하다. 체크포인트 : 전세가격 비율, 등기부등본, 시장분석 부동산 시장, 앞으로 어떻게 될까? 지금과 같이 경기침체가 지속되면 수요자들은 도심 역세권의 소규모 실속형 임대를 더욱 선호할 수밖에 없다. 부동산 시장의 지역 차별화 현상은 더욱 심해질 것이다. 또한 주택 공급과 세금, 금융정책 등 정부의 노력에도 불구하고 전세 가격 상승과 주거문제는 여전히 큰 숙제로 남을 수밖에 없다. 신혼부부, 소외계층 임대주택 제도도 도심 주택 공급의 한계로 인해 어려움을 겪을 것이다. 부동산 시장은 복합 시장이다. 경제를 말하고 문화를 보여주는 시장이다. 부동산 트렌드와 신조어를 살펴보면 사회 분위기를 어느 정도 이해할 수 있다. 건설사와 부동산 개발 업계는 이런 수요와 분위기를 감안해 마케팅을 한다. 중요한 것은 일시적 미봉책이 아닌 장기적 안목으로서의 부동산 정책과 주거용 부동산 개발과 공급이 뒷받침되어야 한다는 점이다. 특히 양질의 도심 부동산 공급의 지속성, 환경과 에너지를 고려한 개발 환경 조성이 숙제가 되었다. 주택정책은 어렵더라도 늘 기본원칙이 중시되면서 공감과 믿음을 줄 수 있어야 한다. 다음 문제들을 풀어보세요 오피스텔 임대 수익률을 계산할 때 실수하는 것은 무엇일까? 해설과 답 임대수익률=연간 임대료(월 임대료×12개월)-대출이자/분양가격-보증금-대출금 재임대 상황 발생 시 소요시간을 생각해야 하고, 이러한 임대 공백으로 인한 월 임대료 감소는 연간 총임대료 중에서 통상 한 달 치로 추정한다. 시설 수리비용, 월세 수납관리에 따른 부담, 관련 중개수수료, 세금, 임차인이 지급하는 관리비도 적정성 등을 판단해야 한다. 오피스텔 적정 임대수익률은 보통 정기예금 금리보다 3% 내외를 더한 것을 기준으로 판단한다. 건물, 토지 등 자산가치도 물론 중요하다. 토지의 크기, 지분비율, 모양 등과 연관된다. 오피스텔 투자에 있어, 입지와 시설에 강점이 있는 좋은 오피스텔은 주변 공급물량이 많아도 매력적이며, 반대로 겉으로 나타나는 임대수익률만 높은 오피스텔은 많은 어려움을 겪을 수 있다. 좋은 오피스텔은 주변 공급물량이 많아도 매력적이며, 반대로 겉으로 나타나는 임대수익률만 높은 오피스텔은 많은 어려움을 겪을 수 있다. 김정렬(金淨烈) 한국일반행정사협회 전임교수 국내 최초로 부동산 전문가들로 네트워크를 구성, RE멤버스를 설립하고 부동산써브 대표를 역임했다. 한국자산관리공사, 한국자산신탁, 기업체, 금융기관 등에 부동산 자문을 꾸준히 하고 있다. 저서로는 , , 등이 있다.

2016-12-30 10:59
[구대열의 역사의 그 순간] 한국인의 서양 나들이 (中) 알렌은 누구인가

조선인들 중 두 번째 해외 나들이를 한 사람은 1888년 미국에 공사로 파견된 박정양(朴定陽, 1841~1905.11) 일행이다. 사절단의 ‘일원’이며 가이드로 수행한 인물이 호러스 알렌(Horace Allen, 1858~1932), 한국어 이름 안련(安連)이다. 알렌은 조선이 서양 국가들과 개항조약을 맺은 후 1884년 조선에 온 최초의 외국인 선교사이다. 조선-미국 개항조약에 선교에 관한 구체적 언급은 없다. 6조에 ‘조선 개항장에 거주하는 미국인은 해당 지역에서 건물 또는 토지를 임차하거나 주택 또는 창고를 건축할 수 있다’, 8조에는 ‘언어, 문학, 법률이나 예술을 공부하는 학생들은 보호를 받는다’고 규정하고 있다. 미국은 이를 토지나 주택을 사서 교회 등 문화적 목적으로 사용할 수 있다는 것으로 확대 해석한 것이다. 그러나 초대 미국 공사 푸트(Lucius Foote)는 기독교 박해가 자행된 조선에서 선교사 신분은 여전히 위험하다고 판단하여, 알렌을 ‘미국 공사관에 속한 무급 의사’로 임명한다. 알렌은 조선에 도착한 지 3개월 후인 이해 12월 갑신정변에서 개화파의 공격으로 죽어가는 명성황후의 조카 민영익(閔泳翊)을 치료한다. 한밤중에 피투성이가 된 민영익이 업혀 와서 치료받는 장면은 드라마에서 극적으로 묘사되는데 이건 픽션이 아니라 사실이다. 이 운명적 만남 덕분에 그는 명성황후와 황실의 신임을 듬뿍 받는다. 명성황후는 알렌이 조제한 약이 아니면 먹지 않았다고 한다. 알렌이 감기약을 알약으로 주었다면 그 후 다른 의사가 조제한 가루약은 같은 성분이라도 먹지 않고 알약으로 바꾸어 오라고 할 정도로 알렌에 대한 신임은 절대적이었다. ‘미국인’ 알렌이 구한말 ‘소용돌이 정치’에 깊숙이 개입하게 된 것은 숙명처럼 보인다. 그는 1887년 조선정부의 참찬관(參贊官, 오늘날의 서기관) 자격으로 박정양의 미국행을 주선하고 수행하며 1890년에는 미국 외교관이 되었다. 미국은 한국정부에 대한 그의 영향력을 높이 사서 알렌을 서울 주재 미국공사관의 서기관으로 임명했다. 1897년 9월에는 공사관 최고위 직인 공사로 승격된다. 그러나 러일전쟁 시기 미국이 한국문제에 적극 개입할 것을 주장하고 본국 정부의 친일-반러시아 정책을 비판함으로써 테드 루스벨트(Theodore Roosevelt) 대통령과 국무부와 마찰을 빚어 1905년 3월 해임된다. 연세대는 의료 선교사로서 그의 공적을 기리는 ‘알렌관(Allen Hall)’을 만들었다. 그의 행적에 대해서는 평가가 상반된다. 조선의 의학 발전과 독립을 위해 도움을 주었다는 호의적 평가와, 미국인들을 위해 이권을 얻는 데 급급한 이기적 인물이라는 주장이 대립하고 있다. 이 문제는 라는 제목으로 발간된 그의 전기가 가장 잘 설명해 줄 것이다. 1962~1970년 위스콘신 대학 총장을 지낸 역사학자 프레드 해링턴(Fred Harrington)이 쓴 이 책의 제목은 우리말로 옮기면 이다. 그는 처음엔 선교사로 일했고, 그 다음 조선 왕실과의 친분을 이용해 미국인들의 이권 획득을 도왔으며, 마지막엔 미국 공사로서 일본인들을 상대했다는 것이다. (이 책은 이광린 교수가 로 번역했다.) 그의 전기에서는 조선에 대한 애정은 거의 찾아볼 수 없다. 고종 등 황실과 당시 조선사회 전반에 만연한 미국에 대한 호감으로 인하여 그를 친한적(親韓的) 인사라고 인식했을 뿐이다. 미국이 아시아 국가들의 독립을 지지하고 영토적 야심이 없다고 믿은 고종은 일본과 러시아를 견제하기 위해 미국이 한국문제에 관심을 갖기를 원했다. 그러나 미국은 아시아에서 군사력을 보유하지 않아 이 지역 외교무대에서 내세울 수 있는 게 도덕성뿐이었다. 한국 문제에 적극적으로 개입할 의도나 능력이 없었다는 게 정확한 평가이다. 그런데도 고종은 미국이 조선에 관심을 갖도록 하기 위해서는 어떻게 하면 좋겠느냐고 알렌에게 수차례 묻는다. 알렌은 이에 서슴없이 “미국인들에게 광산 이권을 주십시오”라고 대답한다. 아시아에서 최대 금광인 운산금광(평북 운산)은 이렇게 해서 미국회사가 차지하게 되었다. ‘노다지(no touch)’라는 말을 유행시킬 정도로 엄청난 수익을 안겨준 금광이다. 1930년대 후반 일본이 강제로 이를 매입할 때 미국 외교문서는 ‘운산금광의 매매와 양도는 미국의 선구자적 금광 사업가들이 동양의 미개발된 땅에서 44년간 이익을 남긴 흥미로운 사업을 종결짓는 것’이라는 감동적이며 애수에 찬 논평을 남기고 있다. 흥미로운 점은 미국이나 영국은 고종이 금광만이 아니라 철도, 전차, 전기 등 각종 이권을 ‘팔면서’ 높은 배당금을 챙기는 데만 혈안이었다는 점을 부각시켰다는 것이다. 흔히 말하는 고종의 비자금은 주로 이를 통해 조성된 것이다. 그는 보고서에서 조선을 부정, 부패와 무능으로 인해 곧 망할 나라라고 묘사하고 있다. ‘조용한 아침(Morning Calm)’이란 이제 옛말이다. 조선은 이제 아침이 지나 춥고 음울한 고요의 땅(the Land of the Cold Grey Calm of the Morning After)이 되어가고 있다’, ‘이 나라 국민들은 스스로 다스릴 수 있는[自治] 능력이 없으며, 따라서 과거와 같이 지배자(overlord, 중국)를 가져야 한다’, ‘고종은 로마가 불타는 것을 보면서 악기를 타는 네로와 같이 궁녀들과 유희나 즐기고 있다’, ‘정부가 바뀌면 천연자원과 잠재성을 가진 국민을 가진 이 나라에 약간의 희망을 줄 것이다. 전쟁이 일어나 승리한 나라가 조선을 삼키고, 국민들에게 약간의 자유를 주면서 탐욕스럽고도 비인간적인 관리들을 쓸어버리는 것이 나을 것이다’, ‘일본과 러시아 간 전쟁의 결과가 무엇이든 한국은 그 승자에게 먹힐 것이다’. 이것은 알렌 개인의 평가라기보다는 당시 선교사들과 외교관들의 일반적인 인식라고 할 것이다. 그리고 후일 서양 열강들이 일본의 강제합병에 찬성하거나 묵시적으로 동의한 배경이라 할 수 있다. 의사 출신 알렌은 특히 조선인들의 비위생적인 모습에 대한 혹평도 빠뜨리지 않았다. 조선인들은 목욕을 하지 않으며 우물물을 소독 없이 식수로 사용하여 선교사들이 이질 등 질병이 걸렸다는 것이다. 이건 알렌의 편견이라 할 것이다. 기후에 관계없이 매일 목욕을 하는 게 위생적인 것은 아니다. 일본은 기후가 습하여 목욕을 자주 해야 하지만 조선에서는 그럴 필요가 없다. 조선인은 우물물을 먹어도 이질에 걸리지 않는데 선교사들만 걸린 것은 풍토병에 대한 면역이 없었기 때문이다. 이 같은 사고를 지닌 인물이 조선 사절단을 이끌고 미국으로 간다. △ 구대열 이화여대 명예교수 서울대 영문과 졸, 한국일보사 기자, 런던정경대 석ㆍ박사(외교사 전공). 외교안보연구원 교수, 이화여대 정치외교학과 교수, 통일학연구원장 등 역임. 저서 등.

2016-06-09 14:46
[INVESTMENT]Super Rich들의 ‘이태원 깔세투자法’ 아시나요?

최근 부동산 큰 손들의 발길이 서울 용산 이태원으로 향하고 있다. 정부의 '2.26 전월세 과세 대책'이 발표된 이후 발걸음이 더 분주하다. 세금에 민감한 슈퍼리치들이 주한미군과 외국인, 주재원 등 외국인들이 몰려사는 이 곳에 땅이나 주택을 사들여 소위 깔세(무보증 선납 월세)를 받는 임대사업에 너도나도 나서고 있는 이유는 뭘까. 이유는 이렇다. 외국인 세입자들은 확정일자를 받지 않는 것이 보통이고, 국내 세법에 근거한 소득공제 신청을 하는 사례가 극히 적어 투자자들의 임대소득이 거의 드러나지 않는다. 세원 노출을 극도로 꺼리는 슈퍼리치 입장으로서는 이만한 투자처이 없는 셈. 사정이 이렇다보니 이 곳에 선투자한 고액 자산가들은 그야말로 쾌재를 부르고 있다. 계약 조건에 따라 연 10%를 넘나드는 수익률을 거뜬히 올리고 있다고 주변 중개사들은 귀뜸한다. 세원 노출 적은 데다 수익률도 10% 넘는 곳도 용산구 이태원동에 사는 슈퍼리치 박병규(가명ㆍ60)씨가 바로 그런 케이스. 은행 융자를 고려하지 않아도 연 15%에 가까운 수익률을 올리고 있다. 그의 사연은 이랬다. 지난해 초 용산구 이태원도 일대 땅 1023㎡(310평)을 3.3㎡당 900만원에 매입한 박씨는 3.3㎡당 320만원의 건축비를 들여 132㎡(40평형) 15가구를 건축했다. 그의 총 투자비용은 토지대금 토지대금 27억9000만원과 건축비 19억2000만원 등 총 47억원 정도. 가구당 3억2000만원의 원가가 들어간 셈이다. 박씨는 건물준공 후 주한미군에 영외주택으로 등록해 미군 당국으로부터 월 임대료 380만원에 계약을 체결해 현재 가구당 연 4560만원의 수익을 올리고 있다. 은행 대출 등을 감안하지 않더라도 수익률이 무려 14.25%에 달한다. 강남권 슈퍼리치들의 용산을 바라보는 시선이 뜨겁다. 서울 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파)에서 재건축 아파트에 주로 투자하던 부동산 큰손 김오성(가명ㆍ55)씨가 바로 그랬다. 그는 최근 강남구 개포동 개포주공아파트 등 강남권 건축 아파트 3채를 처분하고 남은 자금으로 서울 용산구 이태원동 A맨션 195㎡(59평)을 7억원에 매입해 임대사업을 시작했다. 그는 전문임대업체를 통해 독일계 기업 주재원에게 월 500만원에 임대 중이다. 특히 2년 선불로 계약이 이뤄져 김씨는 1억2000만원의 임대료를 한꺼번에 손에 쥐었다. 수익률상 대박이다. 융자를 빼고도 무려 8.6%에 달한다. 은행 정기 예금금리(3%대)의 3배 가까이 된다. 하지만 모든 일이 그렇듯, 외국인 렌탈사업이 항상 성공하는 것은 아니다. 미군의 경우 미군 당국에서 집세만 지원해 주기 때문에 관리비는 집주인이 부담하는 경우가 적지 않다. 중개수수료도 집주인(투자자)가 내야한다. 이런 까닭에 관리비와 수수료 등 기타 비용을 감안해 수익률을 따져야 한다고 전문가들은 조언한다. 특히 계약서를 쓸 때 임대문화 차이를 염두에 두고 미리 단서 조항을 넣은 것이 좋다. 예컨데 세입자가 개인 사정으로 급하게 귀국하는 일이 벌어질 수 있다. 이럴 때 집주인은 미리 받은 월세를 돌려줘야 하고 공실 부담도 커진다. 때문에 '2~3개월 전 집주인에게 통보한다'는 식의 해지 조항을 만들고 책임 소재를 분명히 해둬야 손해를 막을 수 있다. 강남 상가주택 등 절세상품에도 자산가들이 몰리는 이유 상가주택도 절세 투자처로 은퇴 자산가들에 인기가 높다. 상가주택이란 상가와 주택이 결합된 부동산을 말한다. 세법에서는 1주택자가 주택을 양도할 때 비과세를 받을 수 있지만 상가를 양도할 때는 비과세 혜택이 없다. 그러나 세법은 건물의 주택 면적이 상가 면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 봐 양도세를 계산한다. 건물 전체가 주택에 해당하면 겸용 주택의 부속 토지도 전체를 주택 부속 토지로 여긴다. 전체 면적과 토지가 1가구 1주택 비과세 대상이 되는 셈이다. 이렇다 보니 상가주택 수익률이 높은 곳은 연 30%에 달하기도 한다. 하지만 아파트보다 환금성이 떨어진다는 단점이 있다. 이에 전문가들은 대기업 입주를 비롯해 도로 인접 등 입지 조건이나 상권에 대한 분석이 명확해 투자해야한다고 조언한다. 뭉칫돈이 몰리는 투자처가 또 있다. 바로 지식산업센터다. 지난해에 비해 세제감면 폭은 줄었지만 정부 규제가 풀리는 것이 지식산업센터에 호재로 작용하고 있다. 앞서 지난해 8월 국무조정실은 네거티브 규제 방식 확대 방안을 내놓으며 지식산업센터의 임대제한 규제를 폐지할 방침이라고 밝혔다. 이에 관련법이 개정되면 이르면 올해부터 지식산업센터의 개별 사무실을 임대가 가능해 진다. 단, 투자에 주의해야 하는 점도 있다. 정부의 임대 규제 철폐 방안이 아직 구체적이지 않아 투자에 불확실성이 존재한다. 아울러 최근 공급이 지속적으로 증가하고 있어 미분양 위험에서 자유로울 수 없다는 단점도 있다는 지적이다.

2014-06-27 14:18
[갑오년 부동산 이젠 달리자]취득세 인하… 전세보증금 9500만원까지 보호

부동산 시장은 제도에 민감하게 반응한다. 대표적인 규제 업종이다 보니 제도가 변경되면 시장의 흐름 자체가 바뀌기도 한다. 때문에 새 정부가 출범한 2013년 부동산 시장은 시장 활성화라는 취지 아래 거래 활성화 방안과 규제 완화책이 잇따랐다. 정부는 주택가격 상승기에 도입된 각종 규제들을 손질하고 매매수요 진작을 위한 파격적인 금융·세제 혜택을 지원하기도 했다. 하지만 후속 입법작업이 난항을 겪으면서 그 효과가 반감된 측면 역시 분명했다. 그나마 취득세 영구인하를 포함하는 지방세법과 리모델링 수직증축 허용 법안은 국회를 통과해 관련 업계가 한숨을 돌리게 됐다. 반면 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 탄력운영 등은 국회의 문턱을 넘지 못했는데 2014년에는 이들 법안의 처리 여부가 변수가 될 전망이다. 또 주택공급제도와 관련해서 주택청약의 대상이 확대되며 ‘4·1 및 8·28 부동산 대책’ 후속 조치에 따라 정책 모기지가 하나로 통합되고 전세금 안심대출이 시행된다. ◇취득세 영구 인하에 따른 세율 완화 취득세를 영구 인하하는 내용의 지방세법 개정안이 국회를 통과하면서 취득세 요율이 완화된다. 9억원 이하 1주택자는 2%, 9억원 초과 및 다주택자는 4%의 취득세율을 적용하던 것을 6억원 이하는 1%, 9억원 초과 주택은 3%로 낮아지게 된다. 단 6억원 초과∼9억원 이하는 현행과 동일하게 2%를 유지한다. ◇종합부동산세, 국세에서 지방세로 전환 현재 국세인 종합부동산세는 정부가 지자체와의 협의를 거쳐 2014년부터 지방세로 전환할 방침이다. 정부는 이를 위해 지방세 3법(지방세기본법·지방세법·지방세특례제한법) 및 종합부동산세 관련 법령을 개정해 2014년도 종합부동산세 납세의무 성립 분부터는 지자체에서 부과·징수토록 할 계획이다. ◇주택공급 제도상 성년 기준 만 19세로 낮춰져 주택공급에 관한 규칙 개정에 따라 주택청약 가능 연령이 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 완화된다. 지난 2013년 7월 민법상 성년 나이가 만 19세로 낮아진 데 따른 것이다. 현재 연령제한 없이 가입할 수 있는 주택청약종합저축을 제외한 청약 예·부금 가입 연령도 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 낮아진다. 아울러 다자녀가구나 신혼부부, 생애최초 주택 특별공급 운용지침 상 성인 연령기준 역시 만 20세에서 만 19세로 낮아진다. 이에 따라 생애최초나 다자녀가구, 신혼부부 주택 특별공급을 신청할 때 소득산정에 포함되는 성인이 만 19세 이상 세대원으로 늘어나게 된다. ◇건설사, 전·월세로 운용하다 일반분양하면 선착순 분양 가능 건설사는 주택시장 상황에 따라 아파트 분양 물량과 시기를 손쉽게 조절할 수 있게 된다. 주택공급에 관한 규칙 개정안에 따라 건설사가 아파트 단지를 쪼개서 공급할 수 있는 ‘입주자 분할모집’ 단지의 기준은 현행 400가구 이상에서 200가구 이상 단지로 완화된다. ◇중개대상물 허위 과장광고 규제 강화 공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률 시행령 일부 개정령안 시행에 따라 부동산 중개 대상물에 대한 허위·과장 광고 규제가 강화된다. 개정·시행되는 중개 대상물의 표시·광고 규정에 따르면 중개업자가 아닌 컨설팅업자, 중개보조원 등의 중개 대상물에 대한 광고 행위를 금지하고 중개업자의 허위(미끼)·과장 광고로 인한 소비자들의 피해를 방지하기 위해 중개업자가 중개 대상물에 대한 광고 때 표시(명칭, 소재지, 연락처, 성명)할 사항을 의무화한다. ◇세입자, 임대보증금 보호범위 확대 소액 임차인의 우선변제금을 상향하고 적용대상 보증금을 확대하는 내용을 골자로 하는 주택 및 상가건물임대차보호법 시행령 개정안이 2014년 1월 1일부터 시행된다. 개정안에 따르면 주택은 서울의 경우 우선변제 받을 임차인 범위가 현행 전세보증금 7500만원 이하에서 9500만원 이하로 확대된다. 수도권 지역은 6500만원에서 8000만원으로, 광역시 등은 5500만원에서 6000만원으로 대상자가 늘어난다. 또 전세에서 월세로 전환할 경우 월세 상한은 현행 14%에서 10%로 낮아진다. 상가건물임대차보호법 시행령 개정안에 따라 상가 세입자의 보호 범위도 확대된다. ◇저리 주택구입 지원자금 하나로 통합 현재 정부 자금이 들어가는 정책 모기지로는 근로자서민 및 생애최초 주택구입자금 대출, 우대형 보금자리론이 있는데 정부는 2014년부터 이를 하나로 통합하고 대출 문턱을 낮춘다. 2014년 1월 2일부터 부부합산 연소득 6000만원 이하(생애최초는 7000만원 이하)인 무주택 가구주는 통합된 모기지를 이용하면 된다. 통합 정책 모기지는 소득 수준과 만기에 따라 시중은행보다 낮은 연 2.8∼3.6%의 금리를 적용하며 고정금리와 5년 단위 변동금리에서 고를 수 있다. 최대 연체 이자율도 은행 최저 수준인 10%로 인하된다. ◇2014년 1월 2일부터 전세금 안심대출 시행 전세금 안심대출은 세입자가 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 은행에 넘기고 금리를 낮춰 받는 기존의 ‘목돈 안드는 전세제도Ⅱ’(전세금 반환청구권 양도방식)와 전세계약 종료 후 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 때 대한주택보증이 책임지는 ‘전세금 반환보증’을 결합한 상품이다. 2014년 1월 2일부터 우리은행에서 시범 판매될 예정이다. ◇‘희망임대주택 리츠’ 면적제한 폐지 2014년부터 하우스푸어 주택을 매입해 임대하는 ‘희망임대주택 리츠’ 사업이 전용면적 85m²가 넘는 주택으로 확대된다. 희망임대주택 리츠는 집이 있지만 대출 상환금으로 고통 받고 있는 하우스푸어가 주택을 리츠(부동산 투자신탁)에 매각한 뒤 보증부월세(연 6%) 형태로 5년간 임차해 거주하는 제도다. ◇경매 관련 공유자 우선매수권 및 최적매각 기준 변경 민사집행법 개정을 통해 부동산 경매제도 및 절차가 대폭 개선된다. 개정안은 현재 무제한으로 허용하고 있는 공유자 우선매수권의 행사를 1회로 제한하기로 했다. 개정안은 우선매수 신고를 한 공유자가 매각기일 종결 고지 때까지 보증을 제공하지 않거나 신고를 철회했을 때 매각 절차에서 우선 매수 신고를 더 이상 하지 못하도록 규정했다. ◇2014년 4월부터 리모델링 수직증축 가능 공동주택 리모델링 때 수직증축을 허용하는 내용의 주택법 개정안이 국회를 통과한 가운데 2014년 4월부터 시행에 들어갈 전망이다. 지은 지 15년 이상 된 공동주택을 현재 층수에서 최대 3개층까지 증축하고 최대 15%까지 가구 수를 늘릴 수 있게 된다.

2014-01-13 18:43

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