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부동산 투자이민 확대한다는데…투자 유망지역은

투자이민제 확대, 청라의료복합타운, 아시안 게임 개최 등 호재가 잇따르면서 송도 청라 영종 등 인천경제자유구역이 주목받고 있다. 13일 부동산 업계에 따르면 서승환 국토교통부 장관은 지난달 16일 주택건설업계 오찬 간담회에서 ‘투자이민제’대상을 미분양 주택까지 확대 적용하는 방안을 제시했다. 부동산 ‘투자이민제도’란 지정 지역 부동산에 일정한 투자금액 이상을 투자하는 외국인에게 국내 장ㆍ단기 거주(영주권자격 등) 자격을 부여하는 제도다. 국토부는 경제자유구역 내 미분양 아파트에 5억원 이상 투자하면 거주 비자를 발급받을 수 있도록 개선한다. 이에 일부 경제자유구역 부동산 가격이 오름세를 타는 등 활기를 띨 조짐을 보이고 있다. 특히 인천의 부동산시장에서 ‘미운 오리새끼’ 취급 받던 송도 청라 영정 등 인천경제자유구역이 회복 조짐을 보이고 있다. 이 지역은 부동산 투자이민제 확대에 따른 수혜가 예상되며 외국인 전용카지노 및 복합리조트 개발, 7호선 연장 등 각종 호재가 가시화 되고 있기 때문이다. 이에 지넌 2008년 세계금융위기 이후 위축됐던 인천경제자유구역의 부동산가격이 바닥을 치고 회복세로 돌아서고 있다. 인천경제자유구역 중 하나인 청라지구의 아파트가격은 지난 해 2분기 들어서 매매가격이 급등하기 시작했다. 청라지구(경서동)는 지난 해 4분기 처음으로 아파트 시세가 1000만원을 돌파했다. 특히 올해에는 1050만원 선을 넘어섰다. 현재(1분기), 청라지구 아파트는 1058만원 선으로 거래되고 있다. 이는 지난 해 1분기보다 10.7% 상승한 가격이다. 서울의 전세가격이 천정부지로 치솟으면서 주택가격이 저렴하고 서울 출퇴근도 편리한 청라지구로 수요가 몰리면서다. 지난 해, 인천공항고속도로 청라IC와 청라BRT(간선급행버스)가 개통되면서 청라지구에서 서울로 출퇴근이 쉬워졌다. 또 올해 경인직선화도로도 일부구간이 개통되면서 교통체증도 크게 해소됐다는 평가를 받고 있다. 서울 지하철 7호선 연장구간(석남연장선, 2018년 개통)의 수혜도 예상된다. 영종지구의 아파트가격도 상승세를 그리고 있다. 특히 영종지구는 외국인 카지노사업에 대해 ‘적합’ 판정이 떨어지면서 아파트가격이 가파르게 오르고 있다. 공항철도 영종역이 올해 12월 개통될 예정에 소식에 주요단지 시세가 회복세를 보이고 있다. 국토부 실거래가에 따르면 영종하늘도시에 들어서 있는 ‘영종힐스테이트’ 83㎡은 지난 해말 2억6000만원 선에 거래됐으나 현재에는 2억8000만원 선에 거래가 이뤄지고 있다. ‘인천 영종 동보노빌리티’ 84㎡은 지난 해 2억4000만원 선으로 거래됐으나 지금은 3억원 안팎의 시세를 형성하고 있다. 2007년 송도신도시는 아파트의 3.3㎡당 시세가 1700만원으로 정점을 찍은 후 지속적으로 가격이 하락해 지난 해 말에는 1221만원 선에 거래가 됐다. 송도신도시는 지난 해 4분기부터 회복조짐을 보이고 있다. 실제 ‘송도풍림아이원1단지’의 84㎡이 지난 해 3억 2000만원 안팎으로 거래됐으나 현재 3억3000만원 선으로 시세를 형성하고 있다. 이처럼 인천경제자유구역의 부동산시장이 회복세로 돌아서면서 분양시장도 꿈틀거리고 있다. 지난 8일 청약접수를 받았던 ‘인천송도국제도시 호반베르디움’은 1676가구를 모집하는데 2489명이 몰리면서 1.5대 1로 전 주택형이 순위 내에서 마감됐다. 지난 해 대량미달사태가 벌어졌던 송도신도시와는 사뭇 다른 분위기다. 인천경제자유구역의 미분양물량도 꾸준히 감소하고 있다. 인천시 자료에 의하면 지난 해 말, 인천경제자유구역에는 3891가구의 미분양물량이 남아있었다. 올해 3월에는 지난 해보다 12.0%가 줄어든 3425가구가 새주인을 기다리고 있는 것으로 조사됐다. 특히 잔여분양물량의 빠른 소진을 위해 분양가를 대폭할인 하여 분양 중인 ‘영종하늘도시 한라비발디’와 최근 분양을 시작한 ‘청라 더샵 레이크파크’ 등이 빠른 속도로 잔여물량이 소진되고 있는 것으로 알려졌다.

2014-05-13 11:22
전매제한 풀린 일부 위례 단지 5000만원 웃돈

일부 단지에 웃돈이 붙는 등 분양 열기가 이어지고 있는 위례신도시에서 올해안에 3500여가구 분양물량이 추가로 쏟아져 나올 전망이다. 12일 부동산업계에 따르면 위례신도시의 분양 열기는 지난해에 이어 올해에도 이어지고 있다. 실제 지난 2월 올해 위례신도시에 첫 분양물량인 ‘엠코타운 센트로엘’은 청약결과 최고 41대 1(평균 12대 1)을 기록한데 이어 계약 나흘만에 100% 분양이 완료됐다. 분양권에는 프리미엄이 붙어 거래되고 있다. 지난해 분양권 전매 제한이 풀린 위례신도시 '송파 푸르지오'는 최초 분양가격에 5000만원 정도 프리미엄이 붙는 등 위례신도시의 위풍이 거세지고 있다. 위례신도시는 신도시 중 유일하게 강남권이라는 입지적 장점을 갖고 있다. 하지만 강남권 신규 공급가의 반값에도 못 미치는 저렴한 분양가로 소비자를 흡수하고 있다. 지난해 12월 분양 당시 최고가로 화제된 반포 ‘아크로리버파크’는 분양가가 3.3㎡당 평균 3800만원 대였다. 하지만 위례신도시의 분양가는 3.3㎡당 1600만~1700만원 대다. 이에 건설업계가 분양 물량을 지속적으로 쏟아내고 있다. 리얼투데이에 따르면 올해 연말까지 위례신도시에서 공급되는 아파트는 총 6곳 3511가구인 것으로 조사됐다. 총 6곳 중 3곳 2350가구는 아파트, 나머지 3곳 1161가구는 주상복합 아파트 물량이다. 교육, 환경, 편의성이 우수하고 향후 환금성을 고려한 수요자들의 입맛이 까다로워진데다가 같은 위례신도시라 하더라도 입지에 따라 향후 가치가 크게 달라질 수 있는 만큼 투자 시 신중한 접근이 필요하다. 올해 위례신도시 분양 물량 중에서는 황금부지로 불리는 역세권 아파트 및 트랜짓몰과 접해 있는 단지들 중심으로 청약자들에게 인기를 끌 것으로 보인다. 지난 2월 평균 12대 1로 큰 인기를 누렸던 A3-7블록과 맞붙어 있으나 지하철역과 수변공원이 더 가까워 입지가 더 뛰어난 A3-6b블록 ‘위례신도시 신안인스빌리베라’가 수요자 관심이 클 전망이다. 이 밖에 지하철 우남역과 수변공원이 인접해 있는 A2-3블록 ‘위례 자이’도 관심 대상이다. 실제로 위례신도시에서 분양한 아파트 중 역과 수변공원이 가까워 좋은 입지로 평가 받는 래미안 위례신도시(A2-5)는 최고 7000만원, 테라스하우스는 2억원 가량 프리미엄이 붙었다. 반면, 위례신도시 내에서도 외곽에 위치해 입지적으로 떨어진 단지들은 아직까지 잔여세대가 남아 있다. 신안은 위례신도시 A3-6b블록 ‘위례신도시 신안인스빌리베라’ 696가구(전용 98~101㎡)를 6월 분양할 계획이다. 이 단지는 편의시설, 교통, 녹지 등을 두루 갖췄다. 위례신도시 중심상업지구인 트랜짓몰과 산책 등 여가활동을 즐길 수 있는 휴먼링 안쪽에 위치했다. 교통여건에서는 위례신사선의 중앙역이 인접해 있고, 서울외곽순환도로로의 진입이 용이하다. 또한 성남 GC가 단지와 가까워 쾌적한 주거환경을 갖춰 위례신도시 내에서도 입지적으로 좋은 평가를 받는다. 호반건설은 A2-8블록에 ‘위례신도시 호반베르디움’을 6월 공급한다. 1137가구 전체가 전용 97㎡ 단일 주택형으로 구성된다. 단지 인근으로 초·중·고 예정부지가 있어 교육환경이 좋다. 하지만 트랜짓몰과 지하철역과는 다소 거리가 멀다. 위례신도시 A2-3블록에 517가구가 8월 경에 나온다. 이 블록은 당초 중견 업체가 시공사였지만 최근 GS건설이 시공사로 선정 예정에 있어 향후 자이 브랜드 아파트 선보일 예정이다. 서울지하철 8호선 우남역, 경전철 위례신사선 등을 도보로 이용할 수 있는 것이 장점이다. 위례신도시 주상복합 부지에서는 대우건설이 C2-4·5·6블록에서 ‘위례 우남역 푸르지오’가 총 630가구 규모로 12월 공급될 예정이다. 또 대우건설은 C2-2,3블록에서 ‘위례 푸르지오’ 216가구를 12월에 분양할 계획이다. 두 블록 모두 성남시 권역이다. 또 C1-5블록에서는 315가구가 9월에 분양한다. 올해 나오는 물량 중 유일하게 송파권역이라는 점이 큰 장점이다.

2014-05-12 08:47
돈되는 미분양 아파트 고르려면…

최근 전국 미분양 주택이 지속적으로 줄어들고 있어 주목된다. 11일 국토 교통부에 따르면 3월말 전국 미분양 주택은 4만8167호로 전월대비 8.1%(4224호) 감소했다. 이는 6개월 연속 감소한 것으로 앞으로도 지속적으로 줄어들 것이라는 전망이 나오고 있다. 이처럼 미분양 주택이 감소하고 있는 이유는 전세가격이 상승하고 8.28 대책의 영향으로 세율이 줄고 대출 부담이 적어지면서 실수요자 들이 내 집 마련을 결심하면서 거래로 이어졌기 때문인 것으로 부동산 전문가들은 보고 있다. 미분양 아파트가 증가 하는 상황은 주택경기에 악영향을 미치고 전반적인 산업의 위험 요인으로 작용하여 주택경기 침체에도 영향을 미치기 때문에 미분양아파트 축소에 대한 노력이 앞으로도 계속 될 것으로 보여 지고 있다. 일반적으로 미분양 아파트는 건설사업자가 분양계획을 받은 후 주택공급에관한규칙(제8조)에 따라 입주자를 모집하는 과정에서 매매가 되지 않아 선착순으로 판매하는 주택을 의미한다. 국내 아파트 공급방식은 대부분 선 분양 방식으로 준공전과 준공후로 구분하며 특히 준공 후 미분양 아파트의 경우 분양을 시작하고 준공시점까지 분양이 되지 않을 경우 ‘악성 미분양’으로 불리기도 한다. 그래서 “미분양 아파트” 하면 “하자가 있어 분양이 되지 않는 것 아니냐”는 선입견을 가지고 보는 사람들도 있다. 하지만 단점만 있는 것은 아니다. 미분양 아파트는 청약통장에 가입하지 않았거나 이미 주택을 소유하고 있어 청약가점이 낮은 수요자들에게 유용하고, 계약이 선착순으로 이어져서 원하는 동과 층을 고를 수 있다는 장점이 있다. 준공 후 미분양의 경우 즉시 입주가 가능하여 집을 구해야 하는 실수요자라면 이미 지어져 있는 집을 보고 살 수 있기 때문에 하자에 대한 우려도 적다. 또한 발코니 무상 확장, 중도금 무이자, 분양가 할인 등 추가 혜택이 있어 가격 면에서 유리하므로 미분양 아파트에 적용되는 장점들을 이해하고 구매 한다면 옥석을 고를 수 있다는 것이 전문가들의 조언이다. 하지만 미분양을 고르는데 주의할 점이 많기 때문에 구매에 앞서 철저히 따져봐야 한다. 일단 미분양의 원인을 파악해야한다. 미분양의 대표적인 원인으로 입지가 나쁜 경우를 볼 수 있다. 대중교통 이용이 불편하거나, 주변에 편의시설이 부족하거나 유해시설 등이 위치해 있는 경우가 그렇다. 인근에 기존 아파트대비 분양가의 차이가 커서 미분양이 발생하기도 한다. 간혹 이러한 이유로 입지가 양호한 재개발, 재건축 단지들이 미분양이 되는 경우가 더러 있다. 또한 신도시나 택지지구에 분양물량이 과잉공급 되면서 미분양이 되는 경우가 있는데 이런 경우 시간이 지나 해소 되는 경우도 있지만 장기 지속되는 경우도 있다. 원인에 대해 분석했다면 이제 정보를 수집해야한다. 미분양을 고를 때 분양가 할인, 중도금 무이자 혜택이 들어간 금액이 주변 지역 아파트와 비교해서 가격이 적당한지를 조사해야 하며 층과 방향을 체크하고 생활환경, 조망권 또한 좋은지를 파악해야 한다. 또한 가격하락이 비교적 적은 택지지구, 대단지, 역세권 위주로 둘러보고 주변에 개발 호재가 있으면 더욱 좋다. 다만 개발 호재들이 확정된 것이 아닐 수 있으므로 해당 지자체에 직접 확인하거나 전문가들에게 답변을 구해야 한다. 미분양 아파트는 잘 고르면 입지 좋고 투자가치도 있는 곳들이 있기 때문에 사전에 알아보고 좋은 지역의 아파트를 선별 할 수 있다면 흙속에 진주를 고르는 것과 같은 성공적인 투자 효과를 볼 수 있을 것이다. 한국창업부동산정보원에 따르면 둘러볼만한 올해 입주 또는 즉시 가능한 대표적인 미분양 아파트로는 서울시 관악구 행운동 관악파크 푸르지오, 서울시 강남 세곡2지구 4단지 강남 한양수자인, 수원시 장안구 정자동 수원 SK Sky VIEW, 서울시 송파구 신천동 잠실 푸르지오 월드마크, 김포시 풍무5지구 한화 꿈에그린월드 유로메트로, 서울시 성동구 서울숲 더샵, 고양시 삼송지구 삼송 동원로얄듀크 등이 있다.

2014-05-11 11:49
토지보상금 16조 풀린다…뭉칫돈 어디로

# 경기도 화성시 동탄1신도시에 거주하는 박경한(50)씨는 동탄 2지구가 LH(한국토지주택공사)에 수용되면서 토지보상금 50억원을 받았다. 10년 넘게 음식점을 하며 큰 걱정 없이 대학에 다니는 두 자녀를 키우던 박 사장은 요즘 이래저래 걱정이 많다. 보상금으로 땅을 사자니 이미 주변에 땅값은 토지보상금 수령 시 가격보다 배로 올랐고, 그냥 정기예금에 넣어 놓기에는 4%가 되지 않는 저금리에 금융소득종합과세도 부담된다. 결국 토지보상금으로 인근 상가에 투자할 계획이다. 박 사장이 투자하려는 상가는 은행으로 선임대가 확정되어 있고, 준공이 11월이라 투자회수도 빠른 편이다. 11일 부동산 업계에 따르면 올해만 인천 검단신도시 3조, 운정3지구 2조2410억원, 부산 에코델타시티 9000억원 대구수성의료지구 4000억원 등 전국적으로 25여개의 사업지구를 추산한 결과 16조원 이상 규모의 토지 보상금이 풀릴 것으로 조사됐다. 이 외에도 보상을 준비중인 곳이 많이 있어 뭉칫돈이 어디로 유입될지에 대한 부동산 업계의 관심이 높아지고 있다. 최대시장인 수도권에서는 경기 하남감일지구 1조 3786억원, 구리월드디자인시티 1조원, 경기구리~포천고속도로 방향 9711억원 가량의 보상금이 대거 풀릴 것으로 예상된다. 과거의 선례를 보더라도 토지보상금의 50% 정도가 부동산 시장에 투입되는데 이 중 인근 대토를 위해 10%정도가 투입되고 40%가량이 상가, 오피스텔 등의 수익형부동산 시장으로 투자되는 구조로 변화하고 있다. 예전에는 토지보상금으로 강남권 아파트에 투자하는 것이 대세였다. 하지만 최근에는 수익형부동산에 투자하려는 수요가 크게 늘었다. 따라서 수익형부동산 업계는 풍선효과가 발생하기를 기대하고 있다. 지속적인 아파트값 하락으로 대형아파트에 대한 투자수요가 사라지고 주거용 오피스텔과 도시형 생활주택 등은 임대소득 강화로 직격탄을 맞은 상태다. 업계에서는 이번 토지보상금도 상가나 건물, 지식산업센터 등으로 투자 수요가 옮겨갈 것으로 전망하고 있다. 다만, 토지보상금을 받은 후 1년 내에 부동산을 매입해야 취득세 감면 혜택을 받는 점은 유의해야 하고, 상가나 건물은 철저하게 수익성에 초점을 맞춰 투자해 한다. 또한 상가나 건물에 투자시 5억~50억원대 투자금액이 적합하며, 연 수익률 6%내외로 장기 안목으로 투자해야 한다고 전문가들은 지적하고 있다. 이르면 상반기에 임대제한 규제 폐지가 예상되는 지식산업센터도 관심이 높아질 것으로 보인다. 서울 및 수도권 대도시 도심내 임차수요 증가하고 있고, 통상 660㎡규모라면 분양가 10억선으로 보면 된다. 올해 분양을 받을 경우 취득세는 50%, 재산세는 37.5% 감면된다. 소형 오피스도 주목을 받고 있다. 경기침체 여파 인해 소규모 창업자 늘면서 소형 오피스 임차수요 증가하고 있기 때문이다. 명동·회현동·충무로 등 서울 강북권 도심이 유망하며 최소면적 33㎡ 3.3㎡당 900만원대, 분양가 3억2,000만원선이다. 장경철 한국창업부동산정보원 이사는 “시중의 700조원에 해당하는 부동자금 규모를 고려해볼 때, 올해 수도권에 지급될 토지보상금의 규모는 미미한 수준”이라며 “다만 장기적으로는 토지보상금을 비롯한 시중의 부동자금이 상대적으로 수익성이 높은 수익형 부동산으로 유입될 가능성이 높다”고 말했다. 이어 장 이사는 “특히 송파 위례신도시, 문정지구, 마곡지구, 동탄2신도시 등의 신규 상권의 형성이 예상되는 지역은 중장기적으로 자금 흐름이 원활해지면 가치 상승의 여력이 크다”고 전망했다. 부동산 정보회사인 한국창업부동산정보원에 따르면 토지보상금 대체 투자처 유망 수익형 부동산으로 경기 하남 풍산동 하남 수산물복합단지, 서울 서초보금자리지구 서초타워, 경기 광명 소하동 광명 행운드림프라자, 서울 강남 역삼동 강남역 센트럴애비뉴, 서울 강남 역삼동 신논현 마에스트로, 서울 왕십리뉴타운2구역 텐즈힐몰’서울 금천 독산동 독산동 현대지식산업센터, 서울 중구 충무로 엘크루 메트로시티 등이 있다고 밝혔다.

2014-05-11 10:42
1호선 급행 역세권 아파트 뜨는 이유

# 전세계약 만기일을 앞둔 나경제(가명ㆍ38)씨는 새로 분양하는 아파트를 알아보고 있다. 서울 전셋값에 조금만 보태면 수도권에서 '내 집 마련을 할 수 있겠다' 싶어서다. 하지만 서울을 벗어나면 출퇴근 시간이 늘어나게 되는 점이 고민거리. 그래서 그는 급행 열차 정차역 인근 아파트를 1순위로 삼고 있다. 특히 급행열차는 보통열차보다 속도도 빠르고 정차하는 역도 적어 출퇴근 시간을 줄일 수 있어서다. 서울 전셋가 상승에 서울 외곽지역의 매매로 전환하는 수요가 늘면서 급행 역세권 아파트에 대한 관심이 높아지고 있다. 치솟는 전셋값에 내 집 마련을 위해 서울외곽으로 옮겨가지만 서울에 있는 직장과의 출퇴근 시간을 무시못해 급행 역세권 아파트를 찾고 있는 것이다. 8일 KB국민은행에 따르면 따르면 3월 기준 서울의 전세가격 비율(전세가율)은 63.2%를 기록했다. 지난 2001년 12월 이후 최고치이다. 급행열차는 보통열차보다 속도가 빠르고 정차하는 역이 적어 서울 도심까지 출퇴근 시간을 줄일 수 있다. 특히 1호선 경인선은 구도심이 자리잡고 있어 분양가는 낮고 생활인프라는 잘 갖춰져 있어 서울 서남권으로 출퇴근 하는 실수요자들이 선호한다. 대우건설은 다음 달 경기 부천시 송내동에서 ‘송내역 파인 푸르지오’를 분양한다. 전용 62∼84m² 총 539가구 규모로 2009년 이후 신규 입주물량이 없었던 소사구에서 처음 공급되는 중소형 아파트인 데다 올해 소사구 일대에서 공급되는 유일한 물량이라 관심을 모은다. 도보로 3분 거리의 1호선 급행열차 정거장인 송내역을 이용하면 여의도와 구로 등 서울 서남권 업무지역으로 20분이면 이동 가능하다. 또한 단지 인근에 조성중인 송내역 북부광장 환승센터가 내년 5월 완공되면 철도역에 버스, 택시 등 교통수단을 통합 배치시켜 환승거리를 최대한 짧게 해 대중교통을 이용하는 시민들의 이용편의가 크게 개선된다. 동도건설은 5월 부천시 심곡본동에 실속형 중소형아파트 ‘부천역 동도센트리움’을 분양한다. 이 단지는 지하 3층 지상 18층, 전용 59㎡, 아파트 80가구와 전용 71㎡ 오피스텔 64실등 총144가구 규모다. 1층과 2층에는 상업시설이 입점하며 3층부터 18층까지는 아파트와 오피스텔이 들어선다. 부천역 동도센트리움은 지하철1호선 급행정차역인 부천역이 도보 5분 거리에 위치한다. 또 경인고속도로와 46번 국도를 통해 서울로 쉽게 이동할 수 있다. 서울 외곽순환도로도 가까워 수도권 각 지역으로 이동이 편리하다. 금강주택은 오는 9월 의정부시 민락동 민락2지구 B-7블록에 전용 60~84㎡, 총 719가구를 짓는 ‘의정부 민락2지구 금강펜테리움’을 분양한다. 민락로, 동일로를 통해 서울 노원구, 도봉구 등으로 이동하기 쉽고 간선직행버스(BRT)가 개통되면 서울지하철 1,7호선 환승역인 도봉산역을 통해 서울시청 방면 도심과 강남권으로 출퇴근이 더욱 쉬워질 전망이다 서희건설은 경기 양주시 덕정동에서 4월 입주를 시작한 ‘양주 덕정역 서희스타힐스’를 분양 중이다. 지하철 1호선 덕정역이 바로 앞에 위치해 급행전철 이용시 서울 창동까지 20분이면 도달할 수 있다. 이 아파트는 전용 59~84㎡, 지하 2층~지상 18층, 4개동의 1단지 207가구와 지하 2층~지상 21층, 11개동의 2단지 821가구 총 1,028가구 규모로 조성된다. 3.3㎡당 700만원 대로 전용 84㎡의 분양가가 2억6900만원(4층 이상 기준)수준이다. 여기에 발코니 확장 무료혜택까지 더해진다. 삼성물산은 인천시 부평구 부평동 일대에 `래미안 부평`을 분양 중이다. 오는 9월 입주 예정인 지하 3층~지상 최고 33층 18개 동, 총 1,381가구 아파트로 현재 전용 84㎡와 114㎡ 일부 잔여 물량을 판매하고 있다. 래미안 부평은 경인선 부평역이 인근에 있어 급행전철을 이용할 수 있으며 지하철 7호선•인천 1호선 부평구청역을 도보로 이용가능해 출퇴근이 편리하다. 경인고속도로 부평IC, 외곽순환고속도로 중동IC 접근이 편리해 서울 및 수도권 진출입이 쉬운 것도 강점이다. 곽창석 ERA코리아 부동산연구소장은 "점점 오르는 전셋값에 서울외곽으로 눈을 돌리는 사람들이 늘면서 서울 도심과의 교통이 편리한 곳이 주거지역으로 꼽히고 있다”며 “그 중에서 급행열차를 이용할 수 있는 급행 역세권은 출퇴근 시간을 단축시킬 수 있어 30~40대 직장인들의 수요가 많다”고 밝혔다.

2014-05-08 14:48
중대형 아파트 역습…가격↑ㆍ미분양↓ㆍ청약↑

중대형(전용면적 85㎡초과) 아파트 시장이 꿈틀대고 있다. 부동산 규제 완화 바람을 타고 올 들어 서울ㆍ수도권 중심으로 가격이 반등하고, 미분양도 감소하고 있는 것. 특히 신규 공급물량도 청약에서 순위 내 마감 행진을 이어가고 있다. 이는 최근 수년간 부동산 경기 침체와 중소형 선호 현상이 겹쳐 중대형 거래가 크게 줄고 가격이 곤두박질 치는 등 시장이 꽁꽁 얼어붙어 있던 모습과는 크게 대조적인 것이다. 중대형 물량이 다시 관심을 끄는 이유는 중소형 아파트와의 가격차가 줄면서 경쟁력이 생겼고, 지난 몇 년간 공급량도 크게 줄었기 때문으로 분석된다. 8일 KB국민은행 자료에 따르면 중대형(전용95.9㎡이상~135㎡미만)아파트 매매가격이 2013년 대비 0.49%가 올랐고, 대형(135㎡이상)은 0.12%가 오르는 등 중대형 아파트의 빠른 회복세가 감지되고 있다. 중대형 아파트는 청약에서도 순위 내 마감하는 단지들이 늘고 있다. 지난 4월 청약접수를 진행한 민영주택 39개 단지(장기전세, 공공분양 제외)중 중대형이 포함된 단지는 19개였고, 그 중 15개 단지가 청약 마감에 성공했다. 인천 구월 보금자리지구의 '한내들 퍼스티지'은 전용 94·121·124㎡ 중대형 3개 주택형이 순위 내 마감된 반면 전용 74·84㎡ 2개 주택형은 미달됐다. 현대건설의 ‘고덕래미안힐스테이트’는 총 1097가구중 355가구가 중대형으로 모두 청약에 마감했다. 특히 펜트하우스(전용 141~192㎡)는 4가구 모집에 29명의 청약자가 지원해 평균 7.25대 1의 최고 경쟁률을 보였다. 이 외에도 GS건설의 ‘역삼자이’와 현대건설의 ‘마곡 힐스테이트’, ‘아크로힐스 논현, ‘세종중흥S클래스 리버뷰2차’ 등도 모두 순위 내 마감됐다. 중대형 미분양 가구수도 감소세다. 지난 2월 중대형 미분양 가구수는 수도권 1만6059가구, 지방은 6254가구 등 총 2만2313가구로 전월 2만3384가구에 비해 1071가구가 줄어들며 중대형 아파트의 부활을 반증했다. 이처럼 중대형 물량이 다시 관심을 끄는 이유는 중소형 아파트와의 가격차가 줄면서 경쟁력이 생겼고, 지난 몇 년간 공급량도 크게 줄었기 때문이다. 특히 입지 여건이 뛰어난 중대형 아파트에 대한 관심은 앞으로 더 커질 전망이다. SH공사는 ‘세곡2지구 3,4단지 강남 한양수자인·자곡포레’의 미계약분을 선착순 분양하고 있다. 이 물량은 전용면적 101~114㎡형 129가구 규모로 분양가는 3.3㎡당 1600만원 대다. 전용 101㎡형 6억6000만~6억9000만원, 114㎡형 7억3000만~7억6000만원이며 발코니 확장 비용은 457만~506만원이다. 세곡지구 바로 인근에 위치한 강남구 일원동의 목련타운 전용 99㎡의 전세가 6억7000만원 수준이다. 단지 바로 앞으로 23만㎡의 근린공원이 조성되고, 탄천공원과 대모산자연공원, 헌인릉 등이 접해 있어 녹지공간이 풍부하다. 수서발KTX가 2015년에 개통할 예정이어서 교통 여건이 더욱 좋아질 것으로 전망된다. 또한 수서역은 복합환승으로 개발돼 문화·상업시설이 어우러진 대규모 복합상업시설로 개발된다. 현대건설은 4월 서울시 양천구 중앙로에 ‘목동 힐스테이트’ 전용면적 59~155㎡ 425가구의 공급을 시작했다. 이 아파트는 지난 10년 동안 민간아파트 공급이 없었던 목동지역에 오랜만에 선보이는 브랜드 아파트다. 목동 생활권에 자리 잡아 교육·편의시설 등 잘 갖춰진 생활 인프라를 누릴 수 있다. 금호건설이 시공하는 ‘길음역 금호어울림’ 역시 지난 4월 서울시 성북구 돈암동에 전용면적 59~ 119㎡ 490가구의 공급을 시작했다. 이곳 또한 4년 만에 길음뉴타운 일대에 공급되는 신규 입주 아파트로 실수요자들의 눈길을 끌고 있다. SM그룹은 경기 김포시 고촌지구에 ‘우방 아이유쉘’ 전용 84~149㎡ 총 347가구를 분양중이다. 현재 공정률 80%의 선시공 후분양 아파트로 오는 11월 입주가 가능하다. 김포도시철도 고촌역(2018년 개통)을 이용할수 있는 역세권 단지로 김포공항역과는 한정거장 거리다. 서울외곽순환도로 김포IC를 통해 여의도 10분, 광화문은 30분대에 도달이 가능하다.

2014-05-08 08:54
5월 택지지구ㆍ재건축ㆍ재개발 '분양대전'

5월에도 분양시장 열기가 이어질 전망이다. 특히 개발호재와 녹지가 풍부한 택지지구를 비롯해 기반시설이 풍부한 재건축ㆍ재개발 분양 물량간의 분양 대전이 예상된다. 건설업계는 최근 분양시장 훈풍과 함께 건설사들이 비수기와 6.4지방선거 전에 분양을 완료하기 위해 앞다퉈 분양을 준비하고 있다. 택지지구에서는 삼성전자 등 대기업 입주와 수서발 KTX(고속철도) 개통 등 호재가 많은 평택시를 비롯, 쾌적한 주거환경을 자랑하는 하남 미사강변도시도 눈에 띈다. 게다가 그간 말도 많고 탈도 많았던 용산 재개발 물량이 본격 분양에 나서고, 강남 도곡동에서는 모처럼 재건축 신규 분양물량이 나온다. ◆평택, 하남 미사강변도시 등 택지지구 눈길 = 평택은 삼성전자가 입주하기로 한 고덕산업단지(395만㎡)는 내년 준공될 예정이다. 수서발 KTX 평택 지제역 개통(2015년 예정) 역시 큰 호재다. 2012년 2월 수도권 KTX 지제역 역사를 확정한 평택시는 올해 상반기 착공을 앞두고 있다. 또 2016년에는 주한미군기지가 평택으로 완전 이전한다. 반도건설은 오는 5월 평택 소사벌지구 B7,8블록에서 ’소사벌 반도유보라 아이비파크’ 를 선보인다. 지하 1층~지상 25층, 총 15개 동에 1345가구(B7-630가구, B8-715가구)로 구성된다. 실수요자들의 선호도가 높은 전용면적 기준 74, 84㎡의 중소형 타입으로만 공급된다. 초․중․고교가 인접하여 있으며, 비전동 생활권으로 롯데마트, 뉴코아아울렛 등의 생활편의시설 이용이 편리하다. 평택 최초의 2층 규모의 별동학습관을 건립하고 이에 걸맞은 다양한 전문 교육프로그램을 선보일 예정이다. 하남 미사강변도시는 풍부한 녹지로 높은 평가를 받는다. 약 137만㎡ 규모의 공원이 조성되고, 한강수변공원이 인접해 있는 등 녹지공간이 풍부하다. 또 서울 강동구와 맞닿아 있어 서울 접근성이 좋고, 2018년에 지하철 5호선 미사역이 개통될 예정이다. 포스코건설은 오는 5월 경기도 하남시 미사강변도시 A10블록에 '미사강변도시 더샵 리버포레'를 분양한다. 전용면적 89~112㎡, 8개동, 총 875가구 규모다. 단지 동측 및 북측에 여의도공원의 6배인 약 137만㎡ 규모의 공원이 조성될 예정이다. 대우건설도 A6블록에 ‘미사강변 2차 푸르지오’를 공급할 예정이다. 전용면적 93~114㎡, 11개 동, 총 1066가구다. ▣용산, 도곡동 등 재개발ㆍ재건축 관심 = 용산국제업무지구 개발 무산으로 폭풍을 맞았던 용산이 최근 용산국제업무지구가 6.4 지방선거의 최대 이슈가 되면서 다시 주목 받고 있다. 건설사들은 그동안 미루고 미뤄왔던 용산역 주변 고급 주상복합 아파트들에 대해 속속 분양을 재개, 5월 공급에 나선다. 용산에서는 삼성물산이 다음 달 서울 용산구 한강로2가 용산전면3구역을 재개발하는 '래미안 용산'을 분양한다. 약 150m 높이로 지하 9층~지상 40층, 2개 동으로 지어진다. 오피스텔은 전용면적 42~84㎡ 782실, 아파트는 전용 135~240㎡ 195가구 등 총 977가구로 구성되며 이 중 오피스텔 597실과 공동주택 165가구 등 총 762가구가 일반분양물량이다. 서울 지하철 1호선과 중앙선 환승역인 용산역, 4호선 신용산역에 접한 트리플 역세권에 위치했다. 건물 지하 1층은 신용산역과 직접 연결한다. 대우건설도 다음 달에 용산전면2구역을 재개발하는 '용산 푸르지오 써밋'을 분양한다. 지하 9층 ~지상 최고 39층, 2개 동으로 건립된다. 오피스텔 전용 25~48㎡ 650실, 아파트 전용 112~297㎡ 151가구로 구성된다. 한라건설은 오는 5월 강남구 도곡동 동신3차아파트를 재건축한 '도곡 한라비발디'를 분양한다. 지상 20층 1개 동 규모, 전용면적 기준으로 84㎡ 94가구와 125㎡ 16가구로 구성된다. 총 110가구 중 일반분양은 16가구로 84㎡ 12가구와 125㎡ 4가구다. 리얼투데이 양지영팀장은 “분양시장에 훈풍이 불수록 현명하고 냉정하게 판단을 해야 한다. 훈풍에 휘말려 청약에 동참하기보다는 입지, 분양가, 상품 등을 잘 따져보는 보수적인 접근이 필요하다”고 말했다.

2014-05-07 15:28
오피스텔 투자자, 지식산업센터로 몰린다

지식산업센터가 수익형 부동산 시장의 틈새 상품으로 급부상하고 있다. 최근 오피스텔, 도시형생활주택 등 주거형 상품들이 공급과잉으로 수익률이 하락하면서 투자자의 관심이 시들해지고 있는 반면 상대적으로 분양가가 낮은 지식산업센터에는 관심이 높아지고 있는 것. 그동안 수익형 부동산으로 주류를 이뤘던 오피스텔은 공급 과잉과 높은 분양가로 수익률이 연 6%이하로 내려갔다. 부동산114에 따르면 3월 전국 오피스텔의 평균 임대수익률은 1년 전보다 0.08%포인트 떨어진 5.78%로 집계됐다. 도시형생활주택도 1,2인 가구 증가 대책으로 정부의 세제 지원이 이뤄지면서 최근 5년간 28만 가구가 한꺼번에 공급돼 공실률도 함께 높아졌다. 반면 서울 지식산업센터 수익률은 평균 7%대를 웃도는 것으로 알려졌다. 실제로 구로디지털단지 인근 대륭포스트타워1차의 경우 전용 135㎡의 매매가는 4억3700만원선. 임대가는 보증금 2500만, 월 250만원으로 연 수익률은 7.74% 정도다. 구로동 한신IT타워 전용 120㎡의 연 수익률은 9.02%에 달한다. 매매가는 2억8600만원선. 임대가는 보증금 2000만, 월 200만원 선이다. 지식산업센터가 밀집해 있는 성수동도 마찬가지. 삼환디지털의 경우 전용 251㎡의 매매가는 7억7000만원 선이다. 임대가는 보증금 5000만, 월 460만원으로 연 수익률은 7.67% 선이다. 특히 정부가 올해 지식산업센터의 임대제한 규제를 폐지하기로 함에 따라 개인의 투자가 자유로워진 점도 지식산업센터 인기에 한몫 하고 있다. 또 법인들이 장기임차를 하기 때문에 임대수익이 안정적인 점도 장점이다. 이에 서울ㆍ수도권 업무지역을 중심으로 지식산업센터 공급이 잇따르고 있다. 현대엔지니어링은 서울 송파구 문정동에 ‘문정역 테라타워’를 올 상반기에 공급할 계획이다. 지하철 8호선 문정역과 지하통로로 바로 연결되는 초역세권에 위치한다. 지하 5층~지상 16층, 2개 동, 연면적 약 17만여㎡ 규모이며, 입주 기업의 업무 특성 및 선호도를 고려해 중소형 위주로 설계된다. ‘문정역 테라타워’가 들어설 문정지구는 서울동부지방법원, 동부 검찰청이 들어오는 법조단지와 동남권 유통단지 조성으로 활성화될 예정이며, 최근 주택 분양시장을 이끌고 있는 위례신도시와도 가깝다. 송파대로, 외곽순환도로, 분당-수서간도로 등이 인접해 교통도 편리하다. 계약조건은 계약금 10%에 중도금 40% 무이자대출이 적용될 예정이다. 현대건설은 서울 독산동 일대에 '독산동 현대지식산업센터'를 분양 중이다. 지하 4층~지상 26층 2개 동의 트윈타워 형태다. 지하철 1호선 독산역 인근이고 25개 지선버스와 간선·광역버스 노선이 지난다. 서부간선도로·남부순환도로·서해안고속도로·영동고속도로·경부고속도로 등을 이용할 수 있다. 강남순환도시고속도로가 2016년 개통되면 강남이나 분당까지 30분 정도면 이동할 수 있다. 인천 송도국제도시에서는 대우건설이 '송도 스마트밸리'를 분양 중이다. 연면적 29만㎡으로 지상 23층 아파트형 공장과 지상 28층 기숙사동, 근생시설 등 총 6개 동으로 구성된다. 전 호실를 남향 위주로 배치해 바다를 조망할 수 있고, 보육시설, 세미나실, 대회의실, 체력단련실 등 다양한 입주사 편의시설도 갖췄다. 안양 스마트스퀘어 입구에 ‘평촌스마트베이’도 분양중이다. 총 7628㎡ 부지에 지하 1층~지상 21층, 연면적 4만6,606㎡ 규모이며 지식산업센터와 상가, 기숙사로 구성된 복합지식산업센터로 공급된다. 지하철 4호선 인덕원역과 평촌역을 이용할 수 있고, 강남및 구로·가산 디지털단지 접근이 용이하다.

2014-05-07 11:39
LH비발디 등 위례신도시 일부 단지 웃돈 최고 1억

송파 위례신도시가 강남과 분당ㆍ판교신도시의 바통을 이어 받아 자족형 도시로 거듭나고 있다. 위례신도시는 2010년 3월 사전예약을 시작으로 4년 간 아파트 공급이 이뤄지고 있고 지난해 말부터는 상가와 지식산업센터 분양이 시작되면서 자족형 도시로의 첫 발을 내디뎠다. 젊은 종사자들은 직주근접을 선호하는 주거 성향이 높아 집의 위치를 직장의 위치에 따라 결정하는 경우가 많다. 하지만 신도시나 택지지구 등 하나의 도시가 형성될 때에는 공동주택 공급이 먼저 이뤄진다. 기업보다 사람이 먼저 들어온다는 얘기다. 특히 교통, 녹지 등 입지가 잘 갖춘 지역은 부유층의 주거지로서 각광을 받는다. 뿐만 아니라 뛰어난 입지여건으로 업무 효율성을 높일 수 있어 기업들의 관심을 많이 받는다. 실제로 지금의 부촌 주거지로 통하는 지역들은 중심 업무지구가 제대로 형성돼 있다. 강남을 비롯해 분당ㆍ판교신도시, 강북지역에서는 성동구가 대표적이다. 5일 리얼투데이에 따르면 위례신도시는 부동산 경기 불황 속에도 아파트 신규 분양마다 두 자릿수의 높은 경쟁률의 청약 마감이 속출하는 등 인기를 이어가고 있다. 이 지역이 마지막 ‘로또’로 불리는 이유다. 특히 위례신도시의 보금자리주택인 ‘LH 비발디’ 와 ‘LH 꿈에그린’ 아파트들은 일부 단지 중심으로 분양가 대비 웃돈이 최고 1억원이 붙은 것으로 알려졌다. 위례신도시가 들어서는 문정ㆍ장지동은 한국형 실리콘 밸리의 개발 기대감이 높아지면서 기업들의 관심도 커지고 있다. 오피스 시장의 지각변동이 일어나면서 임대료가 비싼 강남에서 벗어나 신흥 업무지구로 부상할 문정지구로 여러 중소기업들이 속속 새둥지를 찾아 들어오고 있는 것. 이는 교통 등의 입지와 저렴한 가격 등 기업하기 좋은 조건을 갖췄기 때문이다. 서울외곽순환도로와 분당수서도시고속화도로의 송파대로, 송파IC, 양재대로 등이 인접해 있어 서울 강남과 수도권 외곽으로 진출입이 수월하다. 강남으로의 접근성이 뛰어난 반면 가격은 강남보다 저렴해 기업들의 신흥 업무지구로 각광받고 있다. 특히 법조타운과 첨단업무단지의 수혜까지 기대돼 꾸준한 수요 유입도 기대되고 있다. 이에 따라 아파트 분양에 이어 최근 지식산업센터의 분양도 잇따르고 있다. 현대엔지니어링이 올 상반기에 분양 예정인 문정동 비즈니스파크 내 ‘문정역 테라타워’는 벌써부터 기업들의 문의로 분주하다. 지하철8호선 문정역과 연결되는 초역세권으로 문정동 비즈니스파크 내 입지가 가장 뛰어나다는 평을 받는다. 지하 5층~지상 16층, 연면적이 약 17만여㎡의 매머드급 규모로 이 일대 지식산업센터 중 규모도 가장 크다. 트윈타워형 랜드마크 외관설계로 쾌적함과 스케일감을 동시에 표현한다. 문정지구 4블록에는 ‘문정역 대명벨리온 지식산업센터’, 문정지구 6블록에 ‘현대지식산업센터’, 2블록에는 ‘엠스테이트’ 등이 이미 분양을 시작했다. 이런 가운데 지금의 최고 부촌인 강남은 1970년대 후반 공동주택 개발정책으로 아파트가 들어서면서 신흥 주거지역으로 발전했다. 1980년대에는 상업지역과 업무지역의 기능이 시작됐다. 강남은 문화도시 기능을 추가하면서 주거중심 도시에서 자족적 도시로 완성된 것. 한국종합무역센터, 공항터미널 등 업무시설이 생기고 서초동 일대에 예술의 전당과 국립중앙도서관 등 문화시설이 생겼다. 강남의 확장 차원에서 만들어진 분당과 판교신도시도 마찬가지다. 분당신도시는 1992년 입주와 함께 본격적으로 기반시설이 갖춰지면서 강남 부유층들이 분당으로 이동하였다. 분당신도시가 건설되면서 서울에 본부를 두었던 각종 공기업들(한국토지공사, 한국통신, 한국가스공사, 대한주택공사 등)이 분당으로 이전했다. 2001년에는 분당신도시 역세권 약 267만㎡가 벤처기업 육성촉진지구로 지정되었다. 저밀도의 고급형 주택단지로 꼽히는 판교신도시. 쾌적한 주거환경을 갖춘 전원형 신도시로 만들겠다는 정부의 당초 취지가 대부분 반영되어 신흥 부유층들의 판교로의 이동이 많았다. 2009년부터 3만여 가구가 공급된 판교신도시는 부동산 경기 침체에도 불구하고 분양가 대비 2억~3억원의 시세 차익이 형성되는 등 신흥 부촌으로 자리매김했다. 판교신도시가 특히 주목 받는 이유는 주변과 연계한 자족성을 확장시킨 바로 판교테크노밸리 때문이다. 판교테크노밸리는 넥슨, 엔씨소프트, NHN엔터테인먼트 등 같은 굵직한 게임회사와 IT회사들이 모여들고 있다. 이로 인해 판교테크노밸리에는 634개 기업에 3만800여명이 근무하고 있다. 성동구는 서울숲 조성된 이후 강북권의 부촌으로 떠올랐다. 도곡동 타워팰리스와 삼성동 아이파크와 어깨를 나란히 하는 성수동 ‘갤러리아 포레’가 서울숲 인근에 위치해 있다. 성수동은 불과 3~4년 전만 해도 저층 노후화된 소규모 상가와 아파트형 공장들만 즐비했다. 하지만 서울숲이 조성된 이후 주거환경이 쾌적해지고, 2010년 성수동2가 일대 53만9406㎡가 ‘성수IT산업개발진흥지구’로 지정된 게 신호탄이 되면서 강북권의 최대 벤처밸리로 태어나 기업들의 이동이 커지고 있다.

2014-05-05 11:53
치솟는 전셋값, 서울 저평가 지역 아파트 찾아볼까?

최근 전셋값의 급등과 함께 신규 분양시장의 상승세가 이어지고 있다. 이에 서울의 저평가된 지역을 중심으로 수요자들의 관심도가 높아지고 있다. 2일 한국감정원에 따르면 서울 아파트 전셋값은 연속 83주째(3월24일 기준) 상승 중이다. 이에 집값 부담을 줄이기 위해 서울을 떠나 경기도나 인천 등 서울 근접지역으로 거주지를 옮기는 수요자들도 적지 않은 상황이다. 하지만 여전히 서울권에 머물길 원하는 수요자들의 경우 서울에서 저평가 된 지역에 관심을 가져볼 것을 전문가들은 권하고 있다. 대표적인 곳이 바로 금천구다. 이곳은 노후 주택이 많고 비교적 생활기반시설이 열악했다. 하지만 지난 2월 금천구 독산동에 공급된 '롯데캐슬 골드파크'는 최고 7.8대 1의 청약경쟁률을 기록하며 15개 주택형 모두 순위 내 청약 마감됐다. 현재 계약도 모두 완료돼 기대 이상의 높은 분양 성적을 보였다. 금천구와 같이 그 동안 서울에서 저평가 된 지역인 노원구, 강북구, 서대문구, 은평구 등도 분양이 시작되며 수요자들의 이목을 집중시킬 전망이다. 이들 지역의 경우 신규 공급이 자주 있지 않다는 점 역시 최근 분양이 관심을 끄는 이유다. 우선 SK건설은 오는 4월 서울시 노원구 월계동 월계3구역을 재건축하는 ‘꿈의숲 SK VIEW’ 아파트를 분양한다. ‘꿈의숲 SK VIEW’는 지하 2층~지상 20층 총 6개동 규모며 전용면적 59, 84㎡ 총 504가구로 구성된다. 이중 일반 물량은 288가구다. 또한 롯데건설은 서울 금천구 독산동에 들어서는 ‘롯데캐슬 골드파크 2차’ 물량을 내놓는다. 전용면적 59~84㎡ 총 292가구다. 이 단지 1차 물량은 지난 2월 분양에서 2.27대 1의 청약경쟁률을 기록한바 있다. 서대문구 북아현동 일대에는 5월과 8월 2개 단지의 분양이 예정돼 있다. 5월에는 북아현동 174번지 일대를 재개발하는 ‘북아현 푸르지오’가 분양되고 8월에는 북아현동 149번지를 재개발하는 ‘북아현 e편한세상’이 공급될 예정이다. ‘북아현 푸르지오’는 전용 30~109㎡, 총 940가구 중 307가구가 일반에 분양되며 ‘북아현 e편한세상’은 전용 59~119㎡, 총 1910가구 중 623가구가 일반 분양 물량이다. 뿐만 아니라 오는 6월 롯데건설은 서울시 강북구 미아동 1번지에 위치한 ‘미아4구역 롯데캐슬’을 분양할 예정이다. 이 단지는 전용면적 59~95㎡ 규모로 총 472가구 중 일반분양 물량은 254가구다. 한 분양업계 관계자는 “이들 지역은 서울 도심과 이동이 수월하면서 서울 다른 지역보다 분양가가 저렴해 서울에서 내집 마련을 원하는 수요자에겐 안성맞춤”이라며 “단점으로 꼽히던 주거환경도 개발 호재들로 개선될 여지가 높고 부동산 가치 상승 또한 기대해 볼 만하다”고 설명했다.

2014-04-02 19:00

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