낙찰가율 - 브라보마이라이프

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경매로 하는 노후 준비

은퇴 후 연금으로 생활비를 충당할 수 있지만, 비상 상황을 대비한 목돈이 필요하다. 연일 집값이 고점을 찍고 있는 부동산 시장에서 경매가 새로운 투자 수단으로 떠오르고 있다. 일반적으로 경매는 시세차익과 더불어 임대수익을 올리는 투자인데, 최근 불어닥친 경매 열풍의 이유를 살펴보고 경매 시 주의사항을 소개한다. 최근 부동산 시장에는 수도권을 중심으로 경매 열풍이 불어닥쳤다. 보통 부동산 경매는 채권자의 신청에 따라 법원이 강제로 최고가격을 제시하는 이에게 파는 방법이다. 코로나19로 인해 경매가 취소되면서 경매 건수는 줄어들었지만, 다른 경매 지표는 성장세를 보였다. 법원경매 전문기업 ‘지지옥션’이 발표한 ‘2021년 6월 경매 동향 보고서’에 따르면 6월 기준 전국 경매 진행 건수는 전월 대비 4.6% 감소했고, 전년 동기와 비교해 27% 줄어들었다. 다만 낙찰률과 낙찰가율은 40~70%를 유지하며 성장세를 보였다. 특히 6월 기준 서울 아파트 낙찰가율은 119%로 2001년 집계 이후 역대 최고의 낙찰가율을 기록했다. 지난 3월부터 4개월 연속 100%를 넘는 기록을 세우며 상승세를 타고 있다. 지지옥션 관계자는 “낙찰가율은 감정가 대비 낙찰 가격인데, 집값이 오르는 것을 고려하면 감정가는 보통 6개월~1년 전의 가격이라 낙찰가율이 100%가 넘어도 현재 시세보다는 저렴한 편이다”라고 말했다. 경매의 핵심은 권리분석 오랫동안 공무원 생활을 한 김경매 씨는 곧 은퇴를 앞두고 있다. 공무원연금 덕분에 노후의 생활비 걱정은 없다. 다만 갑작스러운 지출을 위한 목돈을 마련하고 싶다. 시세보다 상대적으로 저렴한 가격으로 시세차익과 임대수익을 올릴 수 있는 경매에 관심이 생겼다. 노후의 안전자산으로 경매가 괜찮을까? 최근 경매 시장으로 실수요자가 몰리는 원인 중 하나는 느슨한 규제 때문이다. 토지거래허가구역의 경우 일정 규모 이상의 부동산 거래 시 해당 구청장의 허가가 필수적이다. 투기과열지구 및 조정대상지역 내 주택 거래 신고 시 거래 금액과 무관하게 자금조달계획서와 각종 증빙자료를 제출해야 한다. 하지만 현행법상 경매는 이 모든 것이 면제된다. 부동산 관계자는 “최근 부동산 가격은 올랐지만 매물이 부족해지자, 상대적으로 규제가 느슨한 경매 시장으로 이목이 쏠렸다. 다만 대출 규제로 인해 현금 부자들의 투자가 늘어났다”라고 말했다. 부동산 경매를 처음 시작한다면 목적을 정해야 한다. 시세차익이 목적이라면 서울·부산 등 대도시 위주로 살펴보고, 개발계획이나 교통 호재 등을 파악할 필요가 있다. 반면 임대수익이 목적이라면 사회 초년생, 학생 등의 임차인이 몰리는 곳을 살펴야 한다. 지방 산업단지 인근 소도시의 소형 아파트도 임대수익용으로 괜찮다. 부동산 관계자는 “시세차익이 목적이라면 전세를 끼고 아파트에 투자하는 것이 좋고, 임대수익이 목적이라면 평균 4% 정도의 수익을 올리는 상가도 괜찮다”라고 말했다. 경매의 핵심은 권리분석이다. 권리분석을 잘못하면 법률적 문제로 인해 손해가 생길 수 있다. 권리분석 시 등기부 등본에서 소멸과 인수의 기준이 되는 말소기준권리를 알아야 한다. 대표적인 말소기준권리는 (근)저당권, (가)압류, 경매개시결정 등이 있는데, 등기부 등본에서 해당 리의 아래에 적힌 것은 소멸한다. 인수할 권리가 없으면 법률적 문제도 없다는 뜻이다. 만약 말소기준권리 위로 인수해야 할 권리가 존재하면 법률적 관계가 복잡해서 초보자라면 포기하는 게 낫다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “권리분석 시 대항력 있는 임차인 유무를 파악해 보증금 인수 여부를 확인해야 추가 손해를 막을 수 있다”라고 말했다. 입찰 전 현장 답사도 필수다. 현장 답사를 할 때는 우선 매각물건명세서에 적힌 내용이 실제로 맞는지 확인해야 한다. 관리비 체납 여부, 주변 주택 시세, 해당 지역의 부동산 호재·악재 등도 따져봐야 한다. 자금 조달 계획도 꼼꼼히 세워야 한다. 낙찰자로 선정되면 약 한 달 내에 잔금을 치러야 하기 때문이다. 이 연구원은 “더러 입찰 가격을 잘못 적는 실수를 하는데, 잔금을 내지 못하면 입찰 보증금을 못 받는다”라고 말했다.

2021-08-20 08:48
주택시장 다시 추락하나…2.26 임대차시장 선진화방안 -실수요감소 등 여파

최근 분양시장의 열기가 점차 식어가고 있는 것으로 나타났다. 지난 2.26 임대차시장 선진화 방안(전월세 과세) 이후 기존 주택시장 꺾임 현상이 신규 분양 시장으로 번지고 있다는 분석이다. 다주택자 투자수요가 줄어들고 있는 데다 전세 가격이 안정되는 등 주택 비수기에 접어들면서 주택 실수요도 함께 감소하고 있기 때문으로 관측된다. 더욱이 지방선거와 월드컵을 앞두고 건설사들이 분양물량을 쏟아내면서 수도권 등 일부 지역에 공급과잉도 영향을 미치고 있는 것으로 보인다. 이런 가운데 주택시장의 선행지표라 불리는 경매시장도 주춤하는 모습을 보여 주택시장 침체에 대한 우려가 커지고 있다. 부동산 리서치업체 리얼투데이는 지난 4월 전국 평균 청약경쟁률(1~3순위)을 조사한 결과 6.16대 1인 것으로 조사됐다고 27일 밝혔다. 이에 비해 5월(22일)에는 2.93대 1로 반토막 수준으로 낮아졌다. 이는 실수요자들이 갈수록 보수적으로 접근하는데다 오는 6월 지방선거와 월드컵이란 큰 행사를 앞두고 물량이 한꺼번에 쏟아지는 것도 하나의 원인으로 분석된다. 이렇듯 분양시장에도 잘 되는 곳만 잘 되는 양극화 모습이 뚜렷하다. 입지가 좋거나 분양가 싼 단지는 높은 경쟁률 속에 마감행진을 이어가는 반면, 상대적으로 비인기 지역은 수요자들의 외면을 받고 있는 것. 반도건설이 평택시 소사벌지구에서 지난 23일에 견본주택을 오픈한 ‘소사벌지구 반도유보라 아이비파크’는 3일간 1만6000여명이 방문객이 몰리며 뜨거운 관심을 받았다. 소사벌지구는 비전동 생활권으로 다양한 편의시설 이용이 편리하다는 장점이 있다. 또 서울 강남 수서를 18분 대에 잇는 KTX 지제역(2015년 개통예정)을 쉽게 이용할 수 있다. 이에 앞서 먼저 소사벌지구에 분양한 '소사벌지구 우미린 센트럴파크'는 1~3순위에서 평균 2.01대 1로 전 타입 순위 내 마감과 함께 1주일 만에 90% 이상의 계약률을 기록하고 있다는 게 업계 관계자 설명이다. 하지만 평택시에서는 용이동 등을 중심으로 여전히 미분양이 많아 김포시 등과 함께 미분양 무덤으로 꼽히는 지역이다. 아울러 지난 4월 한국토지신탁이 분양한 평택 청북면 한양수자인(718가구)은 미달사태를 보였으며 현재 분양률이 30%선에 그친 것으로 알려지고 있다. 다시 말해, 고덕산업단지 삼성전자 입주와 수서발 KTX 개통 등 직접적인 수혜가 예상되는 평택 소사벌지구와 다른 지역 간의 온도차가 나는 것으로 분석된다. 인기 상한가인 위례와 동탄2신도시도 같은 지구 내에서도 입지에 따라 빈익빈 부익부 모습이 나타나고 있다. 6월 분양 예정인 ‘위례신도시 신안인스빌 리베라’가 문의전화가 빗발친다. 신안의 박지훈 홍보팀장은 “위례 신안인스빌 리베라는 뜨거운 관심을 받았던 ‘엠코타운 센트로엘’과 맞붙어 있으나 지하철역과 수변공원이 더 가까워 입지가 더 뛰어나다”면서 “위례신도시 내에서도 황금부지가 얼마 남지 않아서 그런지 하루 전화문의가 평균 40~50통이 이어지고 있다”고 전했다. 지난 2월 위례신도시에 분양된 ‘엠코타운 센트로엘’이 계약 나흘만에 100% 분양이 완료됐다. 하지만 위례신도시에서는 위례 센트럴 푸르지오, 위례 사랑으로 부영 등은 여전히 잔여 물량이 남아 있다는 것으로 알려졌다. 서울에서도 마찬가지다. 서울 독산동 ‘롯데캐슬 골드파크 2차’는 3순위에 1.61대 1로 순위 내 마감을 했다. 하지만 목동 생활권에서 10여년 만에 나온 새 아파트로 기대를 모은 ‘목동 힐스테이트’는 상당수의 주택형이 3순위에서 미달됐다. 달아오르던 부동산 경매 시장도 이달 들어 열기가 한풀 꺾였다. 법원경매정보회사인 지지옥션에 따르면 수도권 아파트의 낙찰가율은 올해 1월 82.6%에서 2월과 3월에 각각 83.9%, 4월에는 86.2%까지 올랐으나 이달에 85.6%를 기록하며 처음 떨어졌다. 물건당 평균 응찰자 수도 이달 6.8명으로 지난달(7.6명)에 비해 0.8명 감소했다. 부동산114 함영진 리서치센터장은 "취득세 영구 인하, 다주택자 양도세 중과 폐지 등 정부의 거래활성화 대책으로 연초 상승세를 타던 부동산시장이 주택임대차시장 선진화 방안 이후 관망세로 돌아섰다"며 "위축된 매수심리가 당분간 회복되기 어려울 것으로 예상된다"고 말했다.

2014-05-27 08:09
2.26전월세대책 반사이익…아파트형공장 낙찰가율 역대 최대

수익형부동산의 새로운 강자로 뜨고 있는 아파트형공장이 경매시장에서 고공행진을 벌이고 있다. 수도권 아파트형공장의 낙찰률, 낙찰가율, 경쟁률 등 3대 경매지표가 모두 역대 최대치를 기록했다. 이는 수년째 저금리가 이어지면서 투자자들이 아파트보다 수익형부동산에 눈을 돌리고 있는데다 올해 2·26대책의 여파로 주거용보다는 상가나 아파트형공장, 지식산업센터 등 비주거용 수익형부동산에 대한 관심이 높아진 것이 맞물린 것으로 분석된다. 7일 부동산경매정보업체 지지옥션에 따르면 올 들어 4월까지 수도권 아파트형공장의 낙찰률은 44.6%, 낙찰가율은 84.8%, 경쟁률은 4.2명으로 집계됐다. 이들 수치는 2001년 이 회사가 조사를 시작인 이후 가장 높은 수준이다. 특히 낙찰가율 84.8%는 매년 용도별 낙찰가율 1위를 차지했던 아파트(84.2%)를 제친 결과다. 아파트의 경우 수요가 많고 권리분석이 비교적 단순하면서 금액대가 다양해 매년 낙찰가율 1위를 차지했으나 올해는 근소한 차이로 아파트형공장이 아파트 낙찰가율을 넘어섰다. 이처럼 아파트형공장이 경매시장에서 인기를 끄는 데는 몇 년째 저금리가 이어지면서 투자자들이 아파트보다 수익형부동산에 눈을 돌리고 있는데다, 올해는 2·26대책의 여파로 주거용보다는 비주거용 수익형부동산에 대한 관심이 높아진 것이 맞물린 것으로 보인다. 하유정 지지옥션 선임연구원은 "아파트형공장은 원래도 다양한 편의시설과 연관업체가 밀집됐다는 장점과 함께 세금 감면 혜택까지 있어 관심이 높은 편"이었다며 "지난해 아파트형공장 임대제한 규제폐지안이 예고되면서 경매 투자자들에게 확실한 투자처로 자리매김하고 있다"고 말했다.

2014-05-07 17:10
서울 아파트경매 시장 살아났다

서울 아파트 경매 시장이 회복세를 보이고 있다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 4년 만에 85%선을 회복했기 때문이다. 3일 부동산태인에 따르면 지난달 서울의 아파트 경매 낙찰가율은 85.78%로 집계됐다. 지난달 서울에서 경매 낙찰된 아파트는 총 242가구(주상복합 포함)로 이들의 감정가 총액은 약 1311억원, 낙찰가 총액은 약 1125억원이다. 서울 소재 월간 아파트 경매 낙찰가율이 85%를 넘어선 것은 2010년 2월(85.18%) 이후 4년여 만이다. 최저점이던 2012년 8월(72.98%)에 비하면 약 1년 반 만에 낙찰가율이 12%포인트 이상 뛰어올랐다. 서울 25개 자치구 가운데 낙찰가율이 가장 높은 곳은 강동구(95.65%)로 나타났다. 또한 △관악구(92.48%) △구로구(91.47%) △성북구(90.64%) △강남구·금천구(90.17%)가 뒤를 이었다. 반면 용산구(73.58%)는 용산개발사업 실패 여파로 서울에서 유일하게 70%대 낙찰가에 머물렀다. 용산구 다음으로 낙찰가율이 낮은 곳은 마포구(82.27%), 송파구(82.68%), 도봉구(83.95%) 순이다. 또한 지난달 서울 지역 아파트 경매의 입찰경쟁률은 7.3대 1을 기록한 가운데 입찰경쟁이 가장 치열했던 곳은 동대문구(입찰경쟁률이 11.9대 1)로 나타났다. 이 외에도 관악구(11.7대 1)와 중랑구(8.9대 1), 도봉구(8.7대 1), 강남구(8.6대 1), 송파구(8.5대 1) 등도 높은 경쟁률을 보였다.

2014-04-04 07:32
‘전·월세 과세’ 덫에 걸린 부동산 시장

전월세 과세 방안 등을 담은 정부의 임대차 시장 선진화 방안 발표된 지 한 달. 서울 강남권 재건축 아파트와 오피스텔 등 부동산 시장에 찬바람이 불고 있다. 1~2월 탄력을 받던 집값 상승세도 둔화됐다. 부동산114 등에 따르면 지난달 28일 수도권 아파트 매매변동률은 전주 대비 0.09% 올랐지만 이달 14일과 21일에는 전주 대비 각각 0.04%, 0.02%로 매매값 상승세가 둔화됐다. 특히 지난주 서울지역 재건축 아파트값은 0.09% 내려 10주 만에 하락세로 돌아섰다. 서울 반포·압구정·대치동 일대에선 재건축 이슈가 계속 나오고 있지만 문의 자체가 많지 않다는 게 현지 중개업소의 설명이다. 1~2월 거래가 많았던 개포주공, 잠실주공5단지 등 주요 재건축 추진단지의 거래도 꽁꽁 얼어붙었다. 개포의 경우 주공1~4단지와 시영 등 5개 단지를 전부 합쳐봐야 3월 들어 5건의 거래가 전부인 것으로 알려졌다. 잠실주공5단지 112㎡는 지난 1월 14건, 2월 18건의 거래가 이뤄졌지만 이달 들어선 4~5건 수준에 그치고 있다. 허명 부천대학교 부동산학과 교수는 "작년 말부터 급격히 오른 집값 상승에 대한 피로감이 있다"면서 "여기에 투자를 목적으로 아파트 구입을 계획하던 수요자들이 임대차시장 선진화 방안으로 인해 투자심리가 꺾인 영향이 크다"고 분석했다. 월세 소득을 노린 다주택자들이 주로 보유하고 있는 오피스텔 등 수익형 부동산의 약세도 두드러졌다. 서울 종로구 내수동 K부동산 관계자는 "수요가 탄탄한 도심이라 고정 수입을 겨냥한 은퇴자 등으로부터 오피스텔 거래가 꾸준했던 곳"이라며 "하지만 지난달 정부가 임대 소득에 과세하겠다는 방안을 발표한 뒤로는 매수 문의가 뚝 끊겼다"고 전했다. 실제 부동산 경매시장에서 임대형 주거건물의 낙찰가율이 급락한 것으로 조사됐다. 경매정보업체인 지지옥션 조사결과 지난 24일 기준으로 도시형생활주택의 평균낙찰가율은 73.3%로 2월 85.2% 보다 무려 11.9% 포인트 떨어진 것으로 나타났다. 다가구주택은 지난달 대비 8% 포인트 이상 떨어진 64.9%로, 지난 2001년 조사 이후 역대 최저치를 보였다. 수익형부동산의 대표격인 오피스텔 역시 73%에서 64.6%로 하락했다. 강은 지지옥션 팀장은 "지난해 3번의 주택 거래 활성화 대책과 각종 규제 철폐로 경매시장에서 인기가 높았던 수익형부동산이 이번 대책으로 발목을 잡혔다"며 "임대소득 2000만원 이하 임대사업자들은 2년의 유예기간을 둔다는 보완책이 발표됐지만 투자자들의 위축된 심리가 가격 하락을 주도한 것으로 보인다"고 말했다. 한편 분양시장은 전월세 대책의 영향을 거의 받지 않는 분위기다. 최근 경기 화성 동탄2신도시 '반도유보라 아이비파크 3.0'은 계약 진행 일주일만에 100% 완판을 기록했다. 이달 중순 부산 용호동에서 1458가구가 분양된 주상복합아파트 '더블유(W)'도 평균 청약경쟁률 3.59 대 1로 1순위 마감했다. 지난달 말 기준 전국 미분양 주택도 5만2391가구로 6개월 연속 감소하며 2006년 2월 이후 8년 만에 최저치를 기록했다. 미분양 중에서도 악성으로 꼽히는 '준공 후 미분양'은 1월보다 373가구 적은 2만913가구로 10개월 연속 감소세를 이어갔다. 다만 임대차시장 선진화 방안으로 부동산시장이 위축된 가운데 4월부터 신규분양이 크게 늘어나면서 분양시장 상승세도 둔화될 수 있다는 게 전문가들의 지적이다.

2014-03-27 16:04
전·월세 과세 후폭풍…임대형 주거시설 낙찰가율 '곤두박질'

정부의 임대차 시장 선진화 대책 발표 이후 임대형 주거건물의 낙찰가율이 급락한 것으로 나타났다. 26일 경매정보업체인 지지옥션에 따르면 이달 24일 기준으로 도시형생활주택의 평균낙찰가율은 73.3%로 2월 85.2% 보다 무려 11.9% 포인트 떨어진 것으로 나타났다. 주택이지만 여러 세대에 임대를 놓아 월세를 받을 수 있어 관심이 높은 편이던 다가구주택는 지난달 대비 8% 포인트 이상 떨어진 64.9%로, 지난 2001년 조사 이후 역대 최저치를 보였다. 수익형부동산의 대표격인 오피스텔 역시 73%에서 64.6%로 하락했다. 강은 지지옥션 팀장은 "오피스텔이나 도시형생활주택 등은 공급과잉으로 인해 임대수익률이 꾸준히 하락하고 있는 추세"라며 "여기에 정부가 전월세 과세 방침까지 밝히면서 임대사업자는 임대소득이 노출되고 세금부담까지 더해져 경매시장에서 인기가 줄어들면서 낙찰가율이 급하락하고 있는 것"이라고 설명했다. 실제 지난 3일 서울 동부지방법원에서 열린 성동구 성수동1가 아트오피스텔(전용면적 26.8㎡)은 감정가 2억원에서 두번 유찰된 후 감정가의 65.1%인 1억3010만원에 낙찰됐다. 뚝섬역에서 걸어서 5분거리 역세권이지만 저가에 낙찰됐다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 임차인이 강제경매를 신청한 케이스다. 반면 지속되는 전세난에 실수요자 중심의 매수세로 아파트는 전달 대비 0.3% 포인트, 연립·다세대는 0.8% 포인트 소폭 상승했다. 하지만 이런 분위기가 앞으로 계속 될 수 있을지는 당분간 지켜봐야 한다는 게 업계의 시각이다. 강은 팀장은 "지난해 3번의 주택 거래 활성화 대책과 각종 규제 철폐로 경매시장에서 인기가 높았던 수익형부동산이 이번 대책으로 발목을 잡혔다"며 "임대소득 2000만원 이하 임대사업자들은 2년의 유예기간을 둔다는 보완책이 발표됐지만 투자자들의 위축된 심리가 가격 하락을 주도한 것으로 보인다"고 말했다.

2014-03-26 15:48
연초 수도권 아파트경매에 최대 자금 유입

올해 들어 수도권 아파트 경매시장에 역대 최대 규모의 자금이 흘러든 것으로 나타났다. 1ㆍ2월 낙찰가총액이 5500억원에 육박했으며 입찰자수는 사상 처음으로 1만5000명을 돌파했다. 부동산태인은 지난 1ㆍ2월 낙찰된 수도권 소재 아파트 낙찰가 총액이 5496억8100만원으로 집계됐다고 16일 밝혔다. 이는 사상 최대 낙찰가 총액 기록을 세운 지난해 같은 기간의 5155억1900만원보다 6.6%(341억6200만원) 증가한 것이다. 이는 낙찰건수가 1842건으로 지난해(1832건)와 큰 차이가 없었으나 입찰자 수가 대폭 늘어 낙찰가율이 8%포인트 넘게 상승했기 때문으로 부동산태인은 풀이했다. 올들어 지난달까지 경매 법정을 찾은 입찰자 수는 지난해 같은 기간의 1만552명보다 43.8%나 늘어난 1만5176명에 달했다. 각 연도의 첫 2개월 입찰자 수가 1만5000명을 넘은 것은 올해가 처음이다. 또한 입찰자수 증가에 비례해 낙찰가율도 83.59%로 지난해(75.03%)보다 8.56%포인트나 상승한 것으로 나타났다. 수도권 경매시장 활황과 맞물려 감정가보다 높은 가격에 낙찰되는 고가낙찰과 유찰없이 경매장에 처음 나온 물건이 낙찰되는 신건낙찰 사례도 늘고 있다. 올들어 지난 2월까지 집계된 고가낙찰 사례는 총 130건으로 2008년(291건) 이후 처음으로 세자릿수를 기록했다. 신건낙찰도 지난해(24건)에 비해 3배 많은 71건을 기록했다. 아파트 경매물건 소진이 빨라지며 처음 경매에 나와 매각에 이르기까지 걸리는 낙찰소요기간 역시 2012년 93일, 지난해 67일에 이어 올해는 62일로 꾸준히 감소하고 있다. 박종보 부동산태인 연구원은 "경매가 진행되는 아파트 물건의 최근 시세가 반 년 전 책정된 감정가에 비해 높다는 것에 주목한 입찰자들이 몰리며 낙찰가율이 상승하고 있다"며 "입찰자들이 유찰을 기다리지 않고 1회 유찰되거나 감정가가 낮아보이는 신건에 적극적으로 달려드는 게 최근 수도권 아파트 경매시장의 흐름"이라고 설명했다.

2014-03-17 07:50
[현장르포] 정부 ‘규제완화’ 발표후 부동산 현장 가보니

정부가 부동산 시장의 남겨진 '대못 규제'들을 없애겠다고 밝히면서 부동산 시장에 화색이 돌고 있다. 강남권 재건축 단지들은 재건축 초과이익 환수제 폐지와 소형주택 공급의무 비율 완화 등 규제 완화 효과를 최근 톡톡히 보고 있다. 집주인들이 시세 상승 기대감에 매물을 거둬들이고 호가를 높이면서 급매물도 자취를 감췄다. 특히 재건축 사업 진행이 뚜렷한 강남 개포주공단지, 송파 잠실주공5단지 등이 최근 며칠동안 많게는 3000만원 이상 호가가 치솟았다. 부동산 경매시장도 요즘 활기를 띠고 있다. 주요 부동산 규제가 풀리고 주택 경기가 조금씩 살아나자 싸게 집을 사려는 사람들이 경매에 몰리는 것이다. 특히 한동안 사라졌던 투자수요도 가세하면서 실수요자와 투자자가 함께 매수층을 이뤄 분위기가 달아오르고 있다. ◇ 거래늘고 호가 오르고…재건축 봄바람 '살랑'= "죄송하네요, 먼저 손님이 와서요." 지난 주말 개포동 주공아파트 인근 A중개업소를 방문한 지 10여분간 이곳을 찾은 매매 문의자는 2명, 기다리는 사이 사무실에선 간간히 전화벨도 울렸다. 투자자는 "남아 있는 급매물이 있느냐"고 물었고, 집주인은 "상황을 더 지켜보겠다"고 급히 매물을 거둬들였다. 개포주공1단지 전용 41㎡는 지난해 말 6억5000만원에 거래됐지만 최근 7억500만원에 실거래되더니 금세 7억1000만~7억2000만원으로 껑충 뛰었다. 지난해 1월 4억원대 거래되던 주공2단지 25㎡는 2월 현재 5억2000만원에 시세가 형성됐다. 아파트 인근 중개업소 관계자는 "5개 개포재건축 단지 거의 모든 평형에서 가격 상승이 이뤄지고 있다"면서 "개포 재건축단지는 오늘 계약하는 매물이 가장 저렴한 '급매물'로 보면 된다"고 설명했다. "문의는 쏟아지는데 물건이 없어요. 집주인들이 조금 상황을 보자고 하네요. 아무래도 일단 호가부터 뛰지 않겠어요." 송파구 잠실주공5단지 인근 한 공인중개업소 대표는 상담 중에도 울려대는 전화문의에 대응하느라고 정신이 없었다. 중층 재건축 단지인 잠실주공5단지 전용면적 76㎡는 지난 20일 10억9000만원, 11억원, 11억1000만원에 3가구가 팔렸다. 82㎡ 역시 호가가 3000만~4000만원 오르면서 현재 12억8000만~13억원에 시세가 형성돼 있다. 대치동 은마아파트의 호가 상승세도 거침없다. 다만 지난해 말부터 가격이 오른 탓에 거래는 뜸하다. 인근 중개업소 관계자는 "대치은마 76㎡의 경우 지난해 6억9000만원에서 최근 매도호가가 8억5000만~8억8000만원 사이에 형성돼 있을 정도로 값이 뛰었다"면서 "집주인들이 먼저 반응하고 있지만 사업추진에 맞춰 시세 상승이 기대된다"고 말했다. 다만 재건축 조합과 중개업계 관계자들은 초과이익 환수제 폐지 등 재건축 관련 법안들의 국회 통과 전까지는 추이를 지켜봐야 한다는 의견을 전했다. 장덕환 개포주공4단지 조합장은 "정부는 규제를 풀자는 입장인 반면, 서울시와 국회는 규제를 하자고 주장하고 있다"면서 "기관 간 협조가 이뤄지지 않으면 결국 재건축 조합원들만 피해를 보게 될 것"이라고 우려했다. ◇경매열기 확산…입찰법정 '북적'= 지난 20일 기자가 찾아간 서울 중앙7계 경매법정. 이곳은 최근 불고 있는 경매 열기를 실감하기에 충분했다. 입찰 시간이 되자 법정은 200여명의 인파로 발 디딜 틈이 없었다. 150여석의 좌석이 가득 찬 데 이어 복도에도 사람들의 열기가 가득했다. 현장에서 만난 주부 Y씨(51)는 "전세가격과 별 차이 안나는 금액으로 내 집을 살 수 있다는 생각에 본격적으로 경매에 뛰어들었다"면서 "감정가의 85%선에 입찰을 하고 결과를 기다리는 중인데, 어제 꿈을 잘 꾼 덕에 느낌이 좋다"고 웃어보였다. 이날은 총 37개 물건이 경매에 나와 19개 물건이 주인을 찾았다. 가장 많은 입찰자가 몰린 물건은 '서울 관악구 신림동 1694 신림현대 아파트(119.49 ㎡)'로 총 11명이 입찰했다. 감정가 4억5000만원의 이 아파트는 1회 유찰 후 이번 경매 최저가 3억6000만원에 나와 3억9800만원에 낙찰됐다. 경쟁자가 많이 몰린 만큼 낙찰가율도 88.4%로 비교적 높았다. 낙찰가율 100%를 기록한 물건도 나와 눈길을 끌었다. '서울 관악구 신림동 551-42 동훈CDI 아파트(81.77 ㎡)'에는 6명의 응찰자가 경쟁을 벌인 결과 감정가와 동일한 3억5000만원에 최종 낙찰됐다. 차순위(2위) 입찰금액도 3억2688만원으로 감정가의 93%에 달했다. 수십억원대의 고급주택들도 눈에 띄었다. '서울 강남구 도곡동 467 타워팰리스 B동 23층(165㎡)'은 감정가 22억원에서 2회 유찰돼 최저가 14억800만원에 이번 경매에 등장, 16억원에 낙찰됐다. 이날 경매물건 중 최고가 물건인 감정가(60억6966만원)의 강남구 삼성동 단독주택(건물면적 505.34 ㎡)도 낙찰가율 86%인 52억5000만원에 주인을 찾았다.

2014-02-24 11:02
서울 주택거래 4823건… 작년 4배 껑충

서울 아파트 매매거래가 늘고 가격이 오르는 등 수도권 부동산 시장이 꿈틀거리고 있다. 하지만 전문가들은 주택시장의 회복 여부는 더 지켜봐야 한다는 입장이다. 11일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 거래량은 4823건으로 작년 1월(1134건)과 비교해 4배를 훌쩍 넘었다. 2008년 이후 지난해까지 1월 평균 거래량보다 50% 가량 더 많다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "취득세·양도세 등 정부의 세금 감면과 저금리 주택자금대출 등이 시행되면서 주택거래 위축 해소 조짐이 나타나고 있다"며 "주택시장 정상화의 기틀은 마련됐다고 할 수 있다"고 말했다. 거래량 증가와 맞물려 가격도 상승세다. 지난달 서울 아파트 매매가는 0.05% 오르면서 3개월 만에 상승 반전했다. 특히 송파(0.31%)·서초(0.19%)·강남구(0.17%)가 매매가 상승을 이끌었다. 겨울이라는 계절적 비수기에도 불구하고 매수심리가 회복된 모습이다. 집값 회복 기대감 아파트 경매시장도 활기를 띠고 있다. 버블세븐(강남3구, 목동, 분당, 평촌, 용인) 아파트경매 낙찰가율이 전 지역에서 일제히 80%를 돌파했다. 이는 2011년 2월 이후 35개월 만에 처음이다. 부동산태인이 내놓은 자료를 보면 지난 1월 경매가 진행된 버블세븐 아파트 338건(신건 및 진행건 모두 포함)을 분석한 결과 평촌(91.01%)의 낙찰가율이 가장 높았고 서초구(85.95%), 송파구(85.67%), 용인(85.63%), 강남구(84.17%), 분당(81.40%), 목동(81.16%) 순이었다. 버블세븐 아파트가 골고루 좋은 성적을 내면서 7개 지역 합산 낙찰가율은 2011년 2월(84.66%) 이후 가장 높은 84.41%로 올라섰다. 이는 전월 대비 3.91%p 오른 것으로 지난해 같은 달에 비해 무려 10.9%p 상승한 수치다. 하지만 1000조원을 넘어선 가계부채와 불안한 거시경제 여건 등 주택시장 회복에 대한 불안요인도 적지 않다. 때문에 올해 시장이 회복된다고 해도 오름폭은 제한적일 것이라는 의견도 나온다. 허명 부천대학교 부동산학과 교수는 "본격 회복 가능성은 매수세의 확대에 달려 있지만 대내외 경제상황의 불확실성이 크고 막대한 가계 부채 등이 매수세 확대의 걸림돌로 작용하고 있다"면서 "경기 회복에 따른 가계 부채 완화와 구매력 제고 등 체질 개선이 이어져야 한다"고 설명했다.

2014-02-11 10:41
제주 단독주택 경매 경쟁률 152대 1 ‘신기록’

최근 경매에 나온 제주도의 한 단독주택이 입찰경쟁률 152대 1을 기록, 역대 최고 입찰경쟁률을 13년 만에 경신했다. 27일 부동산경매정보 포털사이트 부동산태인에 따르면 지난 20일 제주도 제주시 월정리에 위치한 단독주택이 입찰경쟁률 152대 1을 기록하며 낙찰됐다. 입찰경쟁률 152대 1은 법원경매정보가 수집되기 시작한 2000년 이래 최고치다. 이 물건이 역대 최고 입찰경쟁률을 기록한 이유는 낙찰자 부담이적은데다 입지조건이 최상에 속하고 개발 잠재력이 높아 재매각 시 상당한 차익을 기대할 수 있기 때문으로 풀이된다. 본 건은 제주 월정리 해수욕장에서 서쪽으로 250m 떨어진 곳에 자리잡고 있어 휴양관련 시설 조성에는 최적의 입지다. 마을 내부도로와 접해 있어 접근성이 매우 뛰어나고 건물 하나를 사이에 두고 해안도로변과 접해 있어 바다를 직접 조망할 수 있다. 또 이 물건이 여러 측면에서 부담이 적으면서도 상당한 차익을 기대할 수 있다는 것도 높은 경쟁률을 기록한 이유로 지목된다. 법원 감정평가서에 따르면 이 주택은 건물 304만4760원(연면적 63.61㎡), 대지 3288만원(면적 274㎡)으로 총 3600만4760원의 감정가가 매겨졌다. 건물 가격이 전체 감정가의 10%에도 못 미쳐 사실상 토지 물건이라고 봐도 무방하다. 주택 부지가 이미 ‘대지’ 용도로 사용 중인 만큼 토지용도 전환에 따른 시간과 비용을 들일 필요가 없고 건물 규모나 가격이 미미한 만큼 개발에 대한 부담도 덜하다는 평가다. 권리관계 분석이 비교적 무난하고 평가 당시 점유자 없이 방치된 상황으로 파악돼 명도저항이 없을 것이라는 점도 긍정적인 요소. 입찰에도 이런 요소들이 반영된 듯, 낙찰자는 감정가의 2배가 넘는 8520만원(낙찰가율 236.64%)을 써냈다. 부동산태인 정대홍 팀장은 “최근 법원경매가 대중화 되면서 전업 투자자들이 수익을 낼 수 있는 기회가 점점 줄고 있는 만큼 이들의 관심이 수익창출 여지가 상대적으로 더 많은 비수도권 및 휴양지로 옮겨가는 것은 당연하다”며 “이번 역대 최고 입찰경쟁률 기록 역시 근본적으로는 이 같은 흐름에서 기인한 것으로 본다”고 분석했다.

2014-01-28 13:29

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