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日 고령자, 갈 곳 없어 ‘사고물건’ 찾아 전전

일본의 고령자들이 갈 곳이 없어 시세의 70% 수준으로 거래되는 ‘사고물건’으로 몰리는 반면, 올해 도쿄 신축 아파트 가격은 1억 엔을 넘어서며 ‘억션’(억 엔대의 맨션 줄임말)이라는 신조어가 나타났다. 일본에서는 자살, 타살, 고독사가 발생한 집을 ‘사고물건’이라고 부른다. 사고물건은 일본 공포영화의 단골 소재다. ‘엄청 좋은 집이 말도 안 되게 싼 가격에 나왔는데 알고 보니 사연이 있었다’는 클리셰가 유명하다. 꺼림칙하다는 이유로 거주를 피하기 때문에 보통 시세보다 30~70% 저렴한 가격으로 거래된다. 일본에서 사망 후 이틀이 지나도 발견되지 않은 사람은 연간 3만 명에 이른다. 일본에서는 고독사가 부동산 시장 가격에 영향을 주는 요인으로 꼽힐 정도로 사회적 이슈다. 저렴해야 팔리는 사고물건 최근 사고물건 중개 사이트가 많아지고 있다. 사고물건으로 입주하고자 하는 사람도 늘었지만, 가족·친족이 고독사한 주택 거래를 어떻게 해야 하는지 문의하는 집주인도 많아졌기 때문이다. 사고물건 정보 공개 사이트의 원조는 ‘오오시마랜드’다. 오오시마 테루 씨가 2005년 직접 빈집을 조사하러 다니며 들은 내용을 작성하면서 시작된 이 사이트는 이제 제보를 통해 외국의 사고물건 주택까지 표시하고 있다. 이런 사이트가 생겨나는 건 주택 매입자나 임차인과의 계약 분쟁을 막기 위해서다. 일본 정부는 ‘택지건물거래업법’을 통해 입주 희망자에게 해당 주택에 대한 물리적·심리적 결함을 반드시 고지하도록 의무화하고 있다. 다만 구체적인 고지 지침이 없어, 이를 숨기고 거래했다가 나중에 알게 된 입주자가 손해배상을 청구하는 일이 빈번하다. 2021년 국토교통성은 사고물건 고지 범위에 대한 지침안을 정리했다. 중개업자는 3년간 매입자·임차인에게 사고물건이라는 점을 알려야 하지만, 자연사나 일상생활에서의 사고사 등으로 인한 고독사라면 알리지 않아도 된다. 사고물건 세입자는 고령자? 사고물건의 정보가 오픈되기 시작하자 1인 고령가구는 집을 구하기가 더욱 어려워졌다. 혼자 살다 고독사를 했는데 오랫동안 발견되지 않으면 그 집은 사고물건이 되기 때문이다. 일본 임대주택관리협회 조사에 따르면 집주인의 80%는 고령자 입주에 거부감을 가지고 있고, 한 조사에 따르면 65세 이상 독거노인의 25%는 입주를 거절당한 경험이 있다. 그래서인지 사고물건에서 거주하려는 고령자가 늘고 있다. 사고물건에 입주하고자 하는 이들은 대개 고령자, 외국인 근로자, 젊은 독신가구 등이다. 집에서 발생한 사고보다 재정적인 할인을 더 중요하게 여기기 때문이다. 고령화로 인한 빈집 증가가 사고물건 거래 증가로 이어지자 요코하마의 부동산 회사 마크스는 2019년 4월 사고물건 전문 중개 사이트를 열었다. ‘조부쓰(成佛) 부동산’은 사고물건이 어떤 사정으로 빈집이 되었는지 밝히다가 2020년 11월부터는 사고물건을 매입한 뒤 리모델링해 되파는 사업도 시작했다. 또한 거래자가 안심할 수 있도록 충분한 청소·소독 등이 되었다는 ‘조부쓰 인정서’를 발행한다. 비쌀수록 잘 팔리는 맨션 반면 일본 맨션(일본에서 아파트를 부르는 말) 가격은 급등하고 있다. 부동산경제연구소에 따르면 지난해 1~11월 분양된 수도권 신축 아파트 평균값은 전년 같은 기간보다 3.5% 비싼 6476만 엔(약 6억 8000만 원)을 기록했다. 도쿄 도심인 23구만 보면 8300만 엔(약 8억 7000만 원)을 넘는다. 요미우리 신문에 따르면 2021년 수도권 신축 아파트 평균 가격은 2000년 무렵 일본의 버블경제 정점기 수준을 웃돌았다. 가격 상승세는 오사카, 후쿠오카 등의 지방 주요 도시 신축 아파트와 도심 구축 아파트로도 확산되고 있다. 도쿄만(灣) 지역의 구축 아파트 가격은 2년 동안 평균 20%가 올랐다. 2012년 아베노믹스 이후 2020년까지 8년 동안 신축 가격이 약 25.4% 올랐다는 걸 생각하면 구축 가격 상승세는 무척 빠른 편이다. 버블경제의 붕괴로 부동산 하락을 겪은 일본에서 부동산은 ‘값이 떨어지는 물건’이지 투자의 대상이 아니다. 준공 순간부터 감가상각이 이어지다가 30년이 넘어야 재건축 기대심리로 인해 떨어지던 집값이 반등하기 때문이다. 게다가 일본의 주택대출 금리는 변동금리 기준 0.5% 수준으로 저렴하지만, 그만큼 대출 심사가 무척 까다로워 아무나 받을 수 없었다. 여차저차 해서 대출을 받았다 하더라도 집값은 계속 떨어지는데 30년 동안 대출금을 갚아야 하니, 시세 차익으로 대출 상환을 계획하기도 어렵다. 결국 결혼, 출산, 은퇴 등 어떤 큰 전환점이 있을 때에야 집을 구매하는데, 최근 일본 은행의 저금리 정책으로 대출이 쉬워지면서 맞벌이 부부의 주택 구입 사례가 늘어난 것으로 분석된다.

2022-09-06 09:21
하남연장선 타고 서울생활권 '입성'

강남, 서초, 송파, 강동구 옆에 위치해 제2의 강남이라 불리는 경기도 하남시. 이미 개발된 미사강변도시, 감일지구, 위례신도시, 그리고 교산지구를 제외하면 남은 지역은 풍산동 정도다. 하남시의 마지막 투자처라 할 수 있는 풍산동의 지역가치를 살펴보기 위해 직접 찾아가봤다. 사실 풍산동은 불편한 교통이 문제였다. 서울로 가려면 버스를 타고 천호역이나 상일동역까지 가서 지하철로 갈아타야 했다. 하지만 계획됐던 교통호재가 현실화되면서 그동안 불편했던 문제가 단번에 해소됐다. 가장 큰 호재는 지하철 5호선 연장 사업의 완공이다. 이 노선은 하남시에 처음 들어서는 지하철인데, 그동안 개통 일정이 자꾸 지연됐던 터라 지역 주민들에게는 더 반가운 소식이다. ◇하남연장선 개통과 주변 호재들 경기도에 따르면, 올해 서울시 상일동에서 출발해 강일지구, 미사지구, 풍산동, 덕풍동, 창우동을 연결하는 7.7㎞ 구간에 지하철 5호선 하남선 복선전철이 들어온다. 8월 8일 1단계 구간인 상일동역~풍산역 4.7㎞ 구간이 개통되고, 12월에 풍산역~검단산역 3㎞ 노선이 뚫리는 식으로 서울 1개 역과 경기 4개 역 등 총 5개 역이 신설된다. 하남연장선이 들어오는 건 하남시에 대형 호재다. 현재 5호선의 동쪽 마지막 역은 상일동역이다. 하지만 연장 사업이 완료되면 종점이 창우역으로 확장된다. 서울 강서와 강동을 잇는 이 노선은 광화문을 통과하기 때문에 하남시에 거주하면서 도심에서 근무하는 직장인은 출퇴근길이 쾌적해질 전망이다. 하남시 내에서도 풍산동은 하남연장선 개통의 호재 영향을 톡톡히 받을 것으로 예상된다. 풍산역이 생기면 이곳에 거주하는 주민들은 직주근접 효과를 직접 체감할 것으로 기대돼서다. 이뿐만이 아니다. 풍산동은 5호선 개통을 시작으로 하남시가 품은 다양한 교통호재도 공유할 것으로 보인다. 먼저 5호선 둔촌동역과 굽은다리역을 직선으로 잇는 5호선 직결화 사업에 따른 긍정적인 효과가 기대된다. 이 사업이 완료되면 교통 여건은 지금보다 훨씬 개선된다. 직결화가 되면 하남에서 5호선을 타고 올림픽공원역(9호선)이나 오금역(3호선)에서 환승이 가능하며 풍산역에서 신논현역까지의 이동시간이 40분대로 줄어든다. 이 사업은 기본계획 수립 등을 거친 뒤 2021년에 착공할 계획이다. 지하철 9호선 4단계 연장 사업도 주변 호재다. 9호선 4단계 연장 사업은 강동구 중앙보훈병원역을 시작으로 길동생태공원, 한영고, 5호선 고덕역을 경유해 고덕강일 1지구까지 4.12㎞ 구간에 4개 역을 신설한다. 9호선 연장 사업은 2018년 5월 예비 타당성 조사를 통과했다. 2027년 준공 목표가 완성되면 강남까지 30분대에 닿을 것으로 기대된다. 풍산역 다음 정거장인 덕풍역에서도 교통호재 가능성을 엿볼 수 있다. 지하철 3호선 오금역에서 덕풍역을 지나 교산지구로 향하는 노선의 신설이다. 다만 현재 사업이 확정되진 않았고 지하경전철, 트램 등 두 가지 대안이 추가로 제안된 상황이다. 만약 3호선 연장 사업으로 확정되면 강남으로의 접근성이 수월해져 풍산동은 또 하나의 새로운 호재를 맞이하게 된다. ◇아직 저평가된 풍산동 지역가치 풍산동은 북쪽에 위치한 미사강변도시의 그늘에 가려졌다. 미사강변도시보다 택지가 작을뿐더러, 입주 5년 차 미만의 신축 아파트가 많아 수요가 몰리고 있다. 하지만 집값 측면에서 보면 이미 가격이 크게 오른 미사강변도시보다 풍산동이 오히려 매력적인 투자처가 될 수 있다. 먼저 미사강변도시 아파트 가격부터 살펴보면 미사강변신도시는 분양가격 대비 프리미엄이 두 배가량 올랐다. 지역 부동산중개업자들에 따르면, ‘미사강변푸르지오’(전용 84㎡)의 경우 지난 6월 두 차례 10억 원대에 거래됐다. 매매가는 각각 10억2500만 원과 10억4000만 원이다. 이 주택형이 억 단위로 두 자릿수 매매가에 거래된 것은 처음이다. 또 이 지역 대장주인 ‘미사강변센트럴자이’(전용 96㎡)는 매매가를 10억 원대로 굳혔다. 지난해 상반기 동일 평형 아파트의 실거래 최고가는 8억9500만 원이었다. 올 들어 모든 매매계약이 10억 원대에서 이뤄졌고, 현재 실거래 최고가는 지난 3월에 계약이 성사된 12억2000만 원이다. 1년 만에 3억2500만 원이나 뛴 것이다. 서진형 대한부동산학회장은 “대출이 금지된 15억 원 넘는 아파트가 즐비한 강남에서 내 집을 마련하기가 어려워지자, 제2의 강남이라 불리는 하남 쪽으로 수요가 이동하면서 아파트의 신고가 행진이 이어지는 것으로 분석된다”고 말했다. 물론 풍산동 아파트 역시 5호선 개통과 9호선 연장 등 호재를 앞두고 집값이 강세를 보인다. 다만 현재 풍산동에 위치한 아파트는 동일한 면적의 미사강변도시 아파트보다 많게는 2억 원 정도 저렴해 상대적으로 저평가됐다고 볼 수 있다. 투자자와 실거주자 모두에게 유리한 조건을 갖춘 셈이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 풍산동에 위치한 ‘미사강변 동일하이빌’(전용 84㎡)은 지난 6월 8억500만 원에 거래됐다. 올 1월 7억5000만 원이었던 곳이다. ‘미사강변동원로얄듀크’(전용 84㎡) 매매가는 올 1월 7억6500만 원이었는데, 6월 8억2000만 원에 거래가 성사됐다. ‘이편한세상미사’(전용 84㎡) 역시 지난 6월 8억8900만 원에 거래됐다. 한 달 전 매매가는 8억6000만 원이었다. 오피스텔도 마찬가지다. A공인중개사무소 관계자는 “풍산동 인스타시티(전용 26.3㎡) 오피스텔의 경우 지난 2월 1억4768만 원에 거래됐는데, 6월에는 동일한 평형의 오피스텔 매매가가 1억5881만 원이었다”며 “풍산동과 미사강변도시의 입지조건과 주택가격은 결국 같이 갈 것이므로 실거주자의 경우 좀 더 여유를 갖고 기다린다면 적지 않은 시세 차익을 기대할 수 있을 것”이라고 귀띔했다. 그는 이어 “요즘 미사강변도시 아파트를 매수할 생각으로 돌아보다 조용하고 편안한 주변 환경과 상대적으로 가격이 저렴한 풍산동에서 집을 구하는 사람이 꽤 있는데 시세 차익 기대감 때문”이라며 “다수의 호재가 현실화됐고, 또 다른 호재를 앞둔 시점에서 풍산동은 한동안 투자자에게 매력적인 지역으로 여겨질 것”이라고 덧붙였다. ◇뛰어난 입지조건에 상권도 매력 풍산동이 매력적인 이유는 자연을 즐길 수 있는 여가·휴식시설이 잘 갖춰졌기 때문이다. 한강변에 위치한 데다 북쪽으로는 미사호수공원, 동쪽으로는 미사리조정경기장이 있다. 또 마을버스로 5분이면 검단산 등산도 할 수 있는 뛰어난 입지조건을 자랑한다. 여기에 2009년 택지지구로 지정된 지 11년이 지나면서 주거환경, 교육환경, 상업시설 등이 안정권에 들어섰다. 자가용으로 5분 거리에 이마트, 스타필드하남, 코스트코, 이케아 등 복합쇼핑몰이 있어 생활편의성도 높다. 미사강변도시의 인프라 혜택을 함께 누릴 것으로 예상되는 점도 매력을 높인다. 또한 풍산동은 3기 신도시인 하남 교산지구(3만2000가구)와 10~15분 정도 거리에 있을 만큼 가깝다. 부동산 전문가들은 하루가 다르게 지역가치를 끌어올리는 주변 도시의 호재가 풍산동에도 영향을 미치는 건 당연하다고 말한다. 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “풍산동은 주변의 교통호재를 직·간접적으로 누리면서 성장해나갈 것”이라며 “지역 입지조건도 좋기 때문에 현재 형성된 집값은 특별한 상황이 발생하지 않는 이상 적절한 가격으로 판단된다”고 말했다. 최근에는 한강변을 따라 지식산업센터가 계속 들어서는 중이다. 완공 후에는 1만여 기업이 입주할 것으로 보이고 그만큼 지역 내 상권 역시 더욱 활성화될 것으로 기대된다. 한꺼번에 풀린 공급에 수요가 곧바로 들이차진 않겠지만, 증가세가 꾸준히 빨라지고 있다. 수요가 멈추지 않는 것만 봐도 풍산동의 기대가치는 거론될 만하다. 지역 부동산중개업자들은 주거, 자연, 업무, 문화, 생활이 잘 어우러져 삶의 질을 높여줄 풍산동의 미래가 머지않았다고 입을 모은다. B공인중개사무소 관계자는 “서울 외 지역에서 1등 상권으로 평가받는 판교신도시의 경우 전용 99㎡ 상가 임대 시세가 보증금 1억 원에 월세 700만 원 선으로 형성돼 있다”며 “풍산동은 같은 규모의 상가가 보증금 3000만 원에 월세 250만~300만 원 정도라 미래 성장가치를 따져보면 투자할 만한 매력이 충분하다”고 설명했다. 양지영 R&C 연구소장은 “새로 생기는 풍산역과 덕풍역 등 역세권을 중심으로 상권이 기존보다 활성화되는 건 분명하다”면서도 “현재 신종코로나바이러스감염증(코로나19) 확산이 계속되면서 시장이 침체돼 있어 장기적인 관점에서 접근하는 게 바람직하다”고 조언했다.

2020-07-29 08:00
카드사 고객 정보 8000만건 2차 유출…3ㆍ4차 유출은?

카드사에서 유출된 개인 정보 8000여만건이 이미 대출중개업자 등에 팔려나간 것으로 검찰 수사 결과 밝혀지면서 “2차 유출은 없다”던 검찰과 금융당국이 곤란한 처지에 놓이게 됐다. 이미 개인정보가 암시장에서 매매됐음이 확인되면서 3차, 4차 유출 가능성도 무시할 수 없게 됐다. 검찰이 지난 1월 수사 결과를 처음 발표할 당시 개인정보가 담긴 이동식저장장치(USB)를 모두 압수했기 때문에 2차 유출은 없다고 밝혔으며 금융당국은 기회가 있을 때마다 고객정보가 외부로 빠져나가지 않았다고 강조했다. 하지만 정보기술(IT) 전문가들은 “이동식 저장장치(USB)에 저장된 디지털 정보는 이미 여러 번 복사됐을 것”이라면서 “유출되지 않고 전부 회수될 가능성은 없다”고 의구심을 제기해왔다. 16일 창원지검에 따르면 KB국민카드, NH농협카드, 롯데카드 등 3개 카드사에서 정보를 유출한 코리아크레딧뷰로(KCB) 직원 박모 씨로부터 정보를 넘겨받은 광고대행업자 조모 씨가 대출중개업체 7곳에 8200만건을 또 다시 넘긴 것으로 드러났다. 이에 따라 검찰은 금융감독원에 2차 유출 관련 내용을 확인해달라고 요청했고 해당 카드사를 대상으로 재검사에 돌입한 것으로 알려졌다. 전문가들은 “디지털 데이터의 회수라는 것은 말이 안 되며 애당초 2차 유출이 없다는 것은 장담할 수 없었던 것”이라고 지적해 금융당국의 책임론이 재부상하고 있다. 모든 가능성을 열어놓고 대책을 마련했어야 했다는 것이다. 2차 유출이 없다고 당국이 확신하던 근거는 KCB 직원과 정보를 구매한 대출광고업자, 대출모집인 등 관련자로부터 원본파일과 복사파일이 담긴 USB와 하드디스크를 압수했다는 것이다. 또 정부는 카드 정보 유출 사고가 발생한 이후 2차 피해가 발생하지 않았다는 점도 근거로 들었다. 이에 대해 IT보안 전문가들은 디지털 정보는 복제를 통해 퍼져나가기 때문에 유통 가능성이 높으며 3ㆍ4차 정보 거래의 가능성이 있다고 지적했다. 또한 고객 정보가 활용돼도 파악이 어려우며 피해 확인이 되지 않을 것이라고 정면 반박했다. 유통되고 있는 정보의 출처 또한 파악이 불가능할 것이라는 얘기다. 국회 정무위원회 개인정보 유출 청문회에서 문송천 KAIST(카이스트) 경영대학 교수는 USB 하나만 가지고 유출 여부를 얘기하는 것은 ‘말장난’에 불과하다며 이같이 밝혔다. 문 교수는 “IT 전문가의 시각으로 보면 (정보 유출자는) 다수의 복제본(카피)을 생성하고 그것을 여러 군데 배포했을 것”이라면서 “2차 유출이 없다는 말에 안심할 사람은 없다”고 밝혔다. 이날 함께 증인으로 참석한 임종인 고려대 정보보호대학원장 역시 2차 유통이 없다는 것은 말이 안 된다고 목소리를 높였다. 임 원장은 ‘2차 유출이 없다고 믿을 수 있느냐’는 민주당 민병두 의원의 질문에 대해 “대포폰과 대포통장을 이용하면 조사를 해도 절대 (증거가) 나올 수 없다”면서 “PC방에서도 삭제 소프트웨어가 있고 외부 클라우드를 통해 증거를 남기지 않고 메신저로 충분히 전달할 수 있으므로 2차 유출 가능성이 높다”고 강조했다. 업계에서는 이번에 유통된 정보가 브로커를 통해 이미 해외로까지 팔려 나갔을 가능성이 매우 크다고 보고 있다. 유출이 2년에 걸쳐 일어났고 유통된 정보가 대량에 달하는 점, 고급 정보가 담겨 있었다는 점 때문에 추가로 유통될 가능성이 매우 높다는 것이다. 금융당국은 비밀번호, cvc 번호 등은 유출되지 않아 카드 복제가 불가능하다고 하지만 카드번호와 유효기간만 있어도 결제할 수 있는 가맹점이 전국 수만곳에 이르는 실정이다. 다만 카드사들은 아직 2차 피해 사례를 접수한 것은 없다고 밝혔다. 또 2차 피해가 발생할 경우 피해액을 전액 보상하겠다고 강조했다.

2014-03-17 07:51
“4분기 주택매매가 상승세 전환…전세가도 오름세”

지난해 4분기 주택매매가격이 3년만에 상승세로 전환하고 거래량도 증가 추세를 이어간 것으로 나타났다. 주택전세가격 또한 2009년 이후 장기 상승세를 지속한 것으로 조사됐다. 한국개발연구원(KDI)이 26일 내놓은 ‘2013년 4분기 부동산 동향분석’에 따르면 작년 4분기 주택 매매가격은 수도권 0.34%, 비수도권 1.1%의 상승률을 기록하면서 전분기 하락세에서 상승세로 돌아섰다. 실질 주택매매가격도 전월대비 상승세를 이어갔다. 4분기 RGM(부동산시장 전문가 그룹) 설문조사에서도 주택매매시장 회복세가 확대되는 것으로 조사됐다. 이는 경기회복에 대한 기대감과 양도세, 취득세 감면, 전세가격 급등에 따른 세입자의 주택구매 전환의 영향 때문인 것으로 분석된다. RMG는 지역별 부동산학 교수, 개발·금융 전문가, 중개업자 등 부동산 전문가 120여명으로 구성된 협의체로, 지난 2011년 7월 지역 부동산시장 동향을 실시간으로 정확하고 지속적으로 파악하기 위해 만들어졌다. 11월 수도권 아파트 거래량은 8월 약세에 비해 강보합세로 바뀌었다. 비수도권 아파트 거래량도 약보합에서 강세로 전환했다. 미분양주택 수도 석 달 연속 감소세를 이어가 11월 현재 전국 기준 6만3709호를 기록 중이다. 실질 주택전세가격은 2009년 12월 이후 상승세를 보인 가운데 지난 4분기에도 전 분기에 이어 강보합세를 유지했다. 수도권 전세·매매 가격 비율은 2009년 1월 38.2%에서 작년 12월 61.5%로 큰 폭으로 올랐다. 이에 반해 전월세 전환율은 2010년 6월 11.3%에서 작년 12월 9.5%로 떨어졌다. 전문가그룹은 “전국적으로 전세물량 부족과 전셋값 상승 현상이 지속하고 있다”며 “이는 저성장·고령화 등 주택시장 환경 변화에 따른 매매가 상승에 대한 기대심리 약화, 임대인의 월세 선호, 임차인의 전세 선호에 다른 수급 불일치에 기인한다”고 말했다. 작년 4분기 건설투자는 지난해보다 8.1% 늘었지만 전분기(8.6%)보다 증가세가 소폭 둔화했다. 건설기성은 토목부분이 감소(-3.7%)했지만 건축부분에서 높은 증가폭(25.9%)을 기록했다. 주택담보대출 잔액은 지난해 3분기 말 현재 457조5000억원인 것으로 집계됐다. 이는 전체 가계대출의 48.8%, 국내총생산(GDP)의 36%에 달하는 규모다. 지난해 11월 말 현재 전체 주택담보대출과 집단대출 연체율은 각각 0.8%, 1.56%였다. 주택담보대출 금리는 3.77%이며 지난 2011년 이후 하향안정세를 유지했다. 한편, KDI는 미국과 중국의 주택가격 상승세가 지속되고 있지만 미국 연방준비제도(Fed)의 양적완화 축소가 주택시장 위축으로 이어질 가능성이 있어 한국으로의 전이 가능성을 모니터링할 필요가 있다고 제언했다. 특히 미국의 경우 주거용 모기지의 대출금리가 작년초반 3.3%에서 최근 4.32%로 오르고 양적완화 축소가 연준의 주택저당증권(MBS) 매입감소로 이어짐에 따라 웰스 파고, JP모건 등 대형 대출기관의 작년 4분기 대출은 대폭 줄어든 상태다.

2014-02-26 16:30
[갑오년 부동산 이젠 달리자]취득세 인하… 전세보증금 9500만원까지 보호

부동산 시장은 제도에 민감하게 반응한다. 대표적인 규제 업종이다 보니 제도가 변경되면 시장의 흐름 자체가 바뀌기도 한다. 때문에 새 정부가 출범한 2013년 부동산 시장은 시장 활성화라는 취지 아래 거래 활성화 방안과 규제 완화책이 잇따랐다. 정부는 주택가격 상승기에 도입된 각종 규제들을 손질하고 매매수요 진작을 위한 파격적인 금융·세제 혜택을 지원하기도 했다. 하지만 후속 입법작업이 난항을 겪으면서 그 효과가 반감된 측면 역시 분명했다. 그나마 취득세 영구인하를 포함하는 지방세법과 리모델링 수직증축 허용 법안은 국회를 통과해 관련 업계가 한숨을 돌리게 됐다. 반면 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 탄력운영 등은 국회의 문턱을 넘지 못했는데 2014년에는 이들 법안의 처리 여부가 변수가 될 전망이다. 또 주택공급제도와 관련해서 주택청약의 대상이 확대되며 ‘4·1 및 8·28 부동산 대책’ 후속 조치에 따라 정책 모기지가 하나로 통합되고 전세금 안심대출이 시행된다. ◇취득세 영구 인하에 따른 세율 완화 취득세를 영구 인하하는 내용의 지방세법 개정안이 국회를 통과하면서 취득세 요율이 완화된다. 9억원 이하 1주택자는 2%, 9억원 초과 및 다주택자는 4%의 취득세율을 적용하던 것을 6억원 이하는 1%, 9억원 초과 주택은 3%로 낮아지게 된다. 단 6억원 초과∼9억원 이하는 현행과 동일하게 2%를 유지한다. ◇종합부동산세, 국세에서 지방세로 전환 현재 국세인 종합부동산세는 정부가 지자체와의 협의를 거쳐 2014년부터 지방세로 전환할 방침이다. 정부는 이를 위해 지방세 3법(지방세기본법·지방세법·지방세특례제한법) 및 종합부동산세 관련 법령을 개정해 2014년도 종합부동산세 납세의무 성립 분부터는 지자체에서 부과·징수토록 할 계획이다. ◇주택공급 제도상 성년 기준 만 19세로 낮춰져 주택공급에 관한 규칙 개정에 따라 주택청약 가능 연령이 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 완화된다. 지난 2013년 7월 민법상 성년 나이가 만 19세로 낮아진 데 따른 것이다. 현재 연령제한 없이 가입할 수 있는 주택청약종합저축을 제외한 청약 예·부금 가입 연령도 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 낮아진다. 아울러 다자녀가구나 신혼부부, 생애최초 주택 특별공급 운용지침 상 성인 연령기준 역시 만 20세에서 만 19세로 낮아진다. 이에 따라 생애최초나 다자녀가구, 신혼부부 주택 특별공급을 신청할 때 소득산정에 포함되는 성인이 만 19세 이상 세대원으로 늘어나게 된다. ◇건설사, 전·월세로 운용하다 일반분양하면 선착순 분양 가능 건설사는 주택시장 상황에 따라 아파트 분양 물량과 시기를 손쉽게 조절할 수 있게 된다. 주택공급에 관한 규칙 개정안에 따라 건설사가 아파트 단지를 쪼개서 공급할 수 있는 ‘입주자 분할모집’ 단지의 기준은 현행 400가구 이상에서 200가구 이상 단지로 완화된다. ◇중개대상물 허위 과장광고 규제 강화 공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률 시행령 일부 개정령안 시행에 따라 부동산 중개 대상물에 대한 허위·과장 광고 규제가 강화된다. 개정·시행되는 중개 대상물의 표시·광고 규정에 따르면 중개업자가 아닌 컨설팅업자, 중개보조원 등의 중개 대상물에 대한 광고 행위를 금지하고 중개업자의 허위(미끼)·과장 광고로 인한 소비자들의 피해를 방지하기 위해 중개업자가 중개 대상물에 대한 광고 때 표시(명칭, 소재지, 연락처, 성명)할 사항을 의무화한다. ◇세입자, 임대보증금 보호범위 확대 소액 임차인의 우선변제금을 상향하고 적용대상 보증금을 확대하는 내용을 골자로 하는 주택 및 상가건물임대차보호법 시행령 개정안이 2014년 1월 1일부터 시행된다. 개정안에 따르면 주택은 서울의 경우 우선변제 받을 임차인 범위가 현행 전세보증금 7500만원 이하에서 9500만원 이하로 확대된다. 수도권 지역은 6500만원에서 8000만원으로, 광역시 등은 5500만원에서 6000만원으로 대상자가 늘어난다. 또 전세에서 월세로 전환할 경우 월세 상한은 현행 14%에서 10%로 낮아진다. 상가건물임대차보호법 시행령 개정안에 따라 상가 세입자의 보호 범위도 확대된다. ◇저리 주택구입 지원자금 하나로 통합 현재 정부 자금이 들어가는 정책 모기지로는 근로자서민 및 생애최초 주택구입자금 대출, 우대형 보금자리론이 있는데 정부는 2014년부터 이를 하나로 통합하고 대출 문턱을 낮춘다. 2014년 1월 2일부터 부부합산 연소득 6000만원 이하(생애최초는 7000만원 이하)인 무주택 가구주는 통합된 모기지를 이용하면 된다. 통합 정책 모기지는 소득 수준과 만기에 따라 시중은행보다 낮은 연 2.8∼3.6%의 금리를 적용하며 고정금리와 5년 단위 변동금리에서 고를 수 있다. 최대 연체 이자율도 은행 최저 수준인 10%로 인하된다. ◇2014년 1월 2일부터 전세금 안심대출 시행 전세금 안심대출은 세입자가 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 은행에 넘기고 금리를 낮춰 받는 기존의 ‘목돈 안드는 전세제도Ⅱ’(전세금 반환청구권 양도방식)와 전세계약 종료 후 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 때 대한주택보증이 책임지는 ‘전세금 반환보증’을 결합한 상품이다. 2014년 1월 2일부터 우리은행에서 시범 판매될 예정이다. ◇‘희망임대주택 리츠’ 면적제한 폐지 2014년부터 하우스푸어 주택을 매입해 임대하는 ‘희망임대주택 리츠’ 사업이 전용면적 85m²가 넘는 주택으로 확대된다. 희망임대주택 리츠는 집이 있지만 대출 상환금으로 고통 받고 있는 하우스푸어가 주택을 리츠(부동산 투자신탁)에 매각한 뒤 보증부월세(연 6%) 형태로 5년간 임차해 거주하는 제도다. ◇경매 관련 공유자 우선매수권 및 최적매각 기준 변경 민사집행법 개정을 통해 부동산 경매제도 및 절차가 대폭 개선된다. 개정안은 현재 무제한으로 허용하고 있는 공유자 우선매수권의 행사를 1회로 제한하기로 했다. 개정안은 우선매수 신고를 한 공유자가 매각기일 종결 고지 때까지 보증을 제공하지 않거나 신고를 철회했을 때 매각 절차에서 우선 매수 신고를 더 이상 하지 못하도록 규정했다. ◇2014년 4월부터 리모델링 수직증축 가능 공동주택 리모델링 때 수직증축을 허용하는 내용의 주택법 개정안이 국회를 통과한 가운데 2014년 4월부터 시행에 들어갈 전망이다. 지은 지 15년 이상 된 공동주택을 현재 층수에서 최대 3개층까지 증축하고 최대 15%까지 가구 수를 늘릴 수 있게 된다.

2014-01-13 18:43

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