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- 가족 간 부동산 거래, 절세의 비법
- 최근 공인중개사를 통하지 않은 부동산 직거래가 늘고 있는 가운데, 가족, 친인척 등 특수관계인 사이 증여세를 아끼기 위해 부동산 거래를 가장하는 ‘편법 증여’에 대한 주의가 요구된다. 국토교통부가 발표한 ‘불법 의심 아파트 직거래 조사’를 살펴보면, ‘특수관계인 간 직거래를 통해 편법 증여한 경우’는 위법 의심 거래 가운데 두 번째로 많은 유형이었다. 예컨대 20대 자녀가 부모에게 아파트 구입 자금을 받아 부모나 부모 소유 기업이 갖고 있던 아파트를 매입하고, 부모를 세입자로 하는 임대계약을 체결한 사례가 이에 속한다. 정부에서는 부동산을 주변 시세보다 지나치게 낮거나 높은 가격으로 매매하면 편법 증여로 간주해 과태료를 부과한다. 그렇다면 가족 간 부동산 거래를 통해 절세가 가능할까? ‘상속세 및 증여세법’에서는 가족 등 특수관계인 거래에서 신고가액이 최근 3개월 내 거래된 실거래가보다 30%와 3억 원 중 적은 금액의 범위를 벗어나면 증여세를 내야 한다. 실거래가가 9억 원인 아파트를 6억 3000만 원 미만으로 거래하거나, 12억 원인 아파트를 9억 원 미만으로 거래할 경우 증여로 여겨질 수 있다. 즉 앞서 말한 범위 안에 해당하면 증여세를 납부하지 않아도 된다. 주의할 점은 실제 매매거래임을 입증할 수 있도록 해야 한다는 것이다. 표준매매계약서를 작성하고, 매매대금은 현금 거래보다는 계좌이체를 통해 금융거래 내역을 남겨야 한다. 매수대금은 신고된 소득 증빙, 재산처분내역 또는 상속·증여세를 적법하게 신고하고 받은 자금으로 소명해야 한다. 매매거래임을 인정받지 못하면 양도소득세가 과세될 수 있다. 양도소득세법 101조에 따르면 매매가격이 시가의 5% 이상 경우 시가로 계산한 양도소득세를 납부해야 한다. 그러나 양도하는 부모가 1가구 1주택 비과세 대상이라면 시가로 계산한 양도가액의 9억 원까지 비과세가 가능하다. 한편, 국토교통부가 진행한 이번 조사는 2021년 1월부터 작년 8월까지 직거래 방식으로 이뤄진 부동산 거래 중 시세 대비 고·저가 매매, 가족 간 거래 등 선별된 이상 거래 802건을 대상으로 이뤄졌다. 276건 중 가족 등 특수관계자 간 직거래를 통한 편법 증여나 차입금거래가 77건으로 적발돼 추가 조사를 할 방침이다.
- 2023-03-06 09:00
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- 다주택자의 고금리 시대 생존법 부담부증여
- “이번 기회에 매도나 부담부증여로 부동산을 정리할지 고려해보세요.” 서울에 거주하는 다주택자에게 박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원이 남긴 조언이다. 최근 치솟는 금리에 얼어붙은 부동산 시장을 고려한 발언인데, 부담부증여란 무엇이며 지금 고려해야 하는 이유는 무엇일까? 참조 책 ‘당신에게 필요한 부동산 절세법’, 유튜브 ‘KB부동산TV’ 부담부증여란 배우자나 자녀에게 부동산 등 재산을 사전에 증여하거나 양도할 때 전세보증금이나 주택담보대출 같은 부채를 포함해 물려주는 것을 의미한다. 법률적으로 부담부증여는 조건을 붙인 증여다. 세법에서는 보통 부동산 등을 증여할 때 담보된 채무를 수증자가 승계하는 조건으로 증여하는 것이다. 간단히 말해 빚을 끼워 부동산을 물려주면, 자녀가 그 채무를 상환하는 방법이다. 세법에서는 부동산 등의 명의를 넘기면서 대가를 받으면 양도로 본다. 그리고 무상으로 명의를 넘기면 증여로 구분한다. 그래서 부담부증여는 증여와 양도가 동시에 발생한다. 수증자 입장에서는 공제되는 채무를 고려해도 재산상 이득이 있기 때문에 증여세가 부과된다. 반면 증여자는 본인의 채무를 이전해 상환 의무가 면제되므로, 대가를 받은 것으로 보고 양도소득세가 부과된다. 따라서 부담부증여로 절세 효과를 보려면 늘어나는 양도소득세보다 줄어드는 증여세가 더 커야 한다. 이처럼 부담부증여를 하면 담보된 채무는 증여세를 계산할 때 공제된다. 하지만 부담부증여는 증여세를 줄이는 편법으로 사용될 수 있어 인정 요건이 엄격하다. 부담부증여의 요건은 △채무는 증여자의 것이어야 하고 △증여하려는 부동산 등에 담보된 채무여야 하며 △증여 계약서에 수증자가 그 채무를 승계한다는 내용이 명시돼야 하고 △수증자가 본인의 경제력으로 채무를 상환할 수 있어야 한다. 절세하려다 덤터기 쓰지 않으려면 부담부증여를 통해 증여세를 줄이려면 위의 요건을 갖춰야 하며, 증여자의 다주택자 여부, 증여주택과 관련된 양도소득세율 등에 따라 절세 효과도 달라질 수 있다. 따라서 부담부증여를 통해 제대로 된 절세 효과를 누리고 자녀들의 내 집 마련을 도우려면 각자 처한 상황을 정확히 살펴 가장 효과적인 방법을 검토해야 한다. 절세를 위해 부담부증여를 고민하는 경우, 줄어드는 증여세만 고려하면 안 된다. 반드시 증가하는 양도소득세까지 고려해야 한다. 이때 소유한 부동산 중 어느 것으로 부담부증여를 할지 선택하는 일은 매우 중요하다. 증여하는 부동산의 평가액과 인수하는 채무가 동일해도, 취득 시점과 취득 가격이 다르면 양도소득세 금액이 달라지기 때문이다. 반면 부담부증여를 할 때 증여세는 증여하는 부동산의 취득 가격과 상관없이 증여 당시의 부동산 평가액과 인수하는 채무로 결정한다. 따라서 부담부증여를 하려면 매매차익이 크지 않은 부동산을 선택할 것을 권한다. 취득 당시보다 손실이 예상되거나, 비과세 대상 부동산이 부담부증여를 하기에 적합하다. 양도소득세 없이 증여세만 줄일 수 있기 때문이다. 양도차익이 큰 부동산이나 다주택자 중과 주택은 양도세가 증여세 감소폭보다 클 수 있어 부담부증여가 오히려 독이 될 수 있으니 주의해야 한다. 하락장에 부담부증여를 고려해야 하는 이유 그렇다면 전문가들이 부담부증여를 권하는 이유는 무엇일까? 증여의 기준은 실거래가이므로, 절세 측면에서 가격이 하락할 때 정리하는 것이 나을 수도 있다는 설명이다. 또한 절세를 위한 증여를 고려하고 있다면, 내년 5월 9일 이전에 부담부증여를 활용하는 것이 좋다. 그 이후에는 이월과세제도가 5년에서 10년으로 늘어나 양도가 어려워지기 때문이다. 이월과세란 당초 증여자가 취득한 가격을 취득가액으로 하여 양도세를 계산하는 것을 말한다. 이전에는 수증자가 5년 이내에 증여받은 토지나 건물 등을 양도하면 취득가액을 증여자 취득가로 적용해 계산했는데, 이번 개편으로 10년 내 매도할 경우 이월과세를 적용하는 것으로 바뀌었다. 부동산 전문가들은 집값이 주춤한 상황에서 이월과세제도가 개편되면서 올 하반기 부동산을 증여하고자 하는 사람이 더 늘어날 것으로 전망한 바 있다. 필요할 때 유동화하는 데 장애물이 생기기 전에 증여하는 편이 더 낫다는 판단에서다. 또한 부담부증여는 상대적으로 소득이 더 많은 부모가 양도세를 낸다는 점에서 유리한 측면이 있다. 자녀가 내 집 마련을 하는 데에는 유리한 방법이 될 수 있다는 설명이다. 절세 측면에서 부담부증여가 큰 이익을 주진 않더라도, 증여세 부분만 자녀가 내고 양도세 부분은 부모가 내기 때문이다.
- 2022-11-04 08:27
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- 국토부, 고가주택 편법증여 의심거래 적발 "30대 가장 많아"
- 국토교통부(이하 국토부)가 9억 원 이상 고가주택을 대상으로 위법 가능성이 높은 이상거래를 선별해 조사한 결과 약 49%가 위법의심거래로 적발됐다. 그 중 편법증여 의심거래의 경우 30대에서 가장 많은 것으로 나타났다. 국토부가 직접조사권을 가진 실거래조사 전담 조직을 신설한 이후인 2020년 3월부터 2021년 상반기까지의 고가주택 거래 7만 6107건을 검토한 결과 이상거래 7780건이 조사되었으며, 이 중 위법의심거래는 3787건으로 48.7%에 달했다. 위법의심거래 중 편법증여 의심거래의 경우 30대에서 1269건이 적발되어 가장 많은 것으로 나타났다. A가 서울 강남 소재 아파트를 29억 원에 매수하며 부친이 대표로 있는 B대표법인으로부터 약 7억 원을 조달한 경우는 법인자금유용 및 편법증여가 의심되는 대표 사례다. 또한 미성년자 중 가장 어린 5세 어린이가 조부모로부터 5억 원을, 17세 청소년이 부모로부터 14억 원을 편법 증여 받은 것으로 의심되는 사례 등이 있다. 이상거래 선별 작업은 자금조달계획, 거래 가격, 매수인 등을 종합 검토해 진행된다. 국토부는 고가주택 이상거래는 직접 조사하고 중저가주택 이상거래는 관할 지자체가 조사할 수 있도록 자료를 제공하고 있다. 또한 상시조사를 통해 적발한 위법의심거래에 대해 경찰청, 국세청, 금융위원회, 관할지자체 등 관계기관에 통보하며, 이에 따른 범죄 수사, 탈세, 대출 분석, 과태료 처분 등의 후속조치가 이뤄지게 된다. 편법증여 의심거래 사례의 경우 국토부가 해당 자료를 국세청에 제공해 국세청 조사 결과 탈세 혐의가 인정된다면 세무조사를 통해 가산세를 포함한 탈루세액을 추징하게 된다. 국토부는 앞으로도 거래신고 내용을 상시 모니터링해 이상거래를 엄밀하게 조사해 나갈 계획이며 법인의 다주택 매수, 미성년자 매수, 특수관계간 직거래 등에 대한 기획조사도 강도 높게 추진할 것이라고 밝혔다.
- 2022-03-03 10:15
브라보 스페셜
