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전세 사기 공포시대, 슬기로운 임대인 생활법은?

초저금리에 개정 임대차보호법까지 더해져 매매든 전월세든 하늘 높은 줄 모르고 치솟던 시절이 지나고 금리 인상이 시작됐다. 그 반작용으로 부동산 가격은 하락세로 돌아섰다. 가격이 오를 때도 내릴 때도 부동산 시장에는 항상 잡음이 있었지만, 최근에는 전세 사기가 연일 언론에 오르내리고 있다. 정부, 국회, 법원 모두 임차인을 보호하기 위한 각종 장치를 도입하기에 바쁘다. 이 가운데 현명한 임대인이 되려면 어떻게 해야 할까? 1000여 채에 달하는 주택을 이용해 전세 사기를 일으킨 ‘빌라왕’의 사망으로 전세보증금을 돌려받지 못한 피해자가 속출하면서 정부가 대책 마련에 나섰다. 우선 임대사업자가 임대보증금 보증보험(임대사업자가 임대보증금을 반환하지 않는 경우 임차인에게 임대보증금의 반환을 책임지는 보증상품)에 가입하지 않을 경우 임차인에게 계약 해지권을 부여하고, 그로 인한 손해까지 배상하도록 하는 내용으로 민간임대주택법령이 개정된다. 임대차계약이 끝난 후에도 임차인에게 1억 원 이상의 보증금을 돌려주지 않은 ‘나쁜 임대인’의 성명, 임대주택 소재지 등을 공개하는(보증금을 반환하면 삭제) 주택도시기금법 개정안, 세금 체납 시 임대사업자 등록을 불허하거나 말소하는 내용의 민간임대주택법 개정안 등 ‘전세 사기 방지법’이 줄줄이 국회를 통과했다. 전세 사기 피해자 지원을 위한 특별법을 마련하거나 임차인에게 금융지원 혜택을 주는 방안도 논의 중이다. 임차인은 사회적 약자라는 이유로 나라가 나서서 보호해주지만, 임대인의 고충은 스스로 해결할 수밖에. 임차인을 보호해줄수록 임대인의 의무는 늘어만 간다. 누가 임대인을 불로소득자라고 했던가. 의무도 많고 챙길 것도 많아 골치 아픈 임대인으로 살아가기 위한 ‘임대인 백서’를 준비했다. 임대보증금 보증보험은 의무인가? 임차인 구하기가 하늘의 별 따기가 되어버린 요즘. 예전에 비해 한참 낮은 가격에 전세를 놓는 것도 마음이 아픈데, 요즘 임차인은 임대보증금 반환보험까지 들어달라고 요구한다. 주택임대사업자(등록 임대사업자)는 임대보증금 보증보험에 가입할 의무가 있고, 임대사업자가 아니라면 보증금 반환보험에 가입해줄 의무는 없다. 주택임대사업자의 경우 보증수수료는 임대사업자가 내야 하지만, 보증수수료의 25%까지 임대료에 포함해 징수하고 임대료 납부고지서에 그 내용을 명시하도록 하고 있다(민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제40조). 주택임대사업자가 공급하는 매물이 아닌 경우에는 기존의 전세금 보장보험 상품을 임차인이 가입해야 하고 이때는 임차인이 보증료를 100% 납부해야 하기 때문에, 임차인은 이런 부담이 없는 임대사업자의 매물을 선호하기도 한다. 임대사업자가 아닌 경우 임차인을 구하기 힘들다면, 임대보증금 반환보험료를 임차인과 임대인이 나누어 부담하는 방법 등도 제시해볼 수 있다. 보증료는 얼마나 될까? 공공기관인 HUG(주택도시보증공사)와 SGI서울보증 상품으로 나뉘는데, 보증료는 부채비율과 신용등급에 따라 달라지지만 공공기관인 HUG가 조금 더 저렴한 편. 다만 HUG는 보증금 제한이 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하이고 SGI서울보증은 이러한 제한이 없다. 전세자금 대출에 동의해줘야 하는지? 요즘은 많은 임차인이 전세자금 대출을 받아 전세보증금을 지급하고 있다. 전세뿐 아니라 월세 역시 보증금에 대해서는 대출이 가능하다. 대부분 전월세 계약에서 전세자금 대출이 승인되지 않으면 계약을 해지할 수 있다거나, 임대인은 임차인의 전세자금 대출에 동의한다는 내용의 특약을 넣는 상황이다. 임대인 입장에서는 이러한 임대차계약에 동의하지 않고 다른 임차인을 구할 수도 있지만, 동의해주지 않으면 임차인 구하기가 쉽지 않다. 전세자금 대출에 동의하더라도 아래 사항만 주의한다면 임대인에게 크게 불리한 점은 없다. 전세자금 대출도 여러 종류가 있지만, (1)임대인의 동의가 아예 필요하지 않은 경우 (2)임대인의 동의만 필요한 경우 – 은행에서 전화나 방문 등으로 임대인이 임대했다는 사실과 보증금 액수만 확인 (3)임대차보증금 반환채권에 대한 질권이 설정되는 경우로 나뉜다. (1)과 (2)는 임대차계약 기간 만료 시 대출을 상환할 의무가 임차인에게 발생하기 때문에 임대인은 대출받지 않은 경우와 같이 임차인에게 보증금을 반환하면 된다. 그러나 (3)은 임대차보증금을 은행에 직접 상환할 의무가 있다. 주로 질권 설정은 주택금융공사의 보증이 되지 않는 4억 원 이하 고액 전세(2022년 10월 이전에는 2억 원)의 경우 이루어지는 방식이다. 따라서 전세 계약 후 질권 설정이나 채권양도통지서를 받았다면 만기 시점에 반드시 은행 담당자(통상 집으로 온 통지서에 기재되어 있다)와 상의해 보증금 반환이 이루어지도록 해야 한다. 관행적으로 임차인이 집을 비우기 전, 이사 갈 집의 계약금 조로 보증금의 일부(10%)를 미리 반환해 주기도 하는데, 반드시 은행에 돌려줘야 할 보증금 액수를 확인해야 한다. 임차인이 전세자금 대출 이자를 미납했다면 임대인이 이자까지 반환할 의무가 발생할 수 있기 때문이다. 예를 들어 보증금 5억 원 중 임차인이 4억 5000만 원을 대출하고 이자를 내지 못하고 있었을 때, 임대인이 이사 계약금 조로 10%인 5000만 원을 먼저 임차인에게 반환하고 남은 보증금을 은행에 준다면, 미납 이자를 추가로 내야 하는 상황이 생길 수 있다. 이때는 계약금 조의 반환금을 주기 전에 미납 이자분을 공제하는 것이 우선이다. 통상 임차인이 전세자금 전액을 대출받는 예는 없으므로, 미리 확인한다면 임대인은 본인이 받은 금액 이상을 지출할 일은 없다. 악성 세입자에게 취해야 할 행동은? 툭하면 월세를 밀리는 악성 임차인, 어떻게 해야 할까? 보통 임대인들은 임대차계약이 종료될 때까지 기다렸다가 임대보증금에서 미납 임대료를 공제하고 나머지를 반환해준다. 그러나 임대인으로서는 월세를 받아 생활해야 하는데 만기까지 기다렸다가 월세 원금만 보증금에서 공제하면 손해 보는 느낌이 들 수 있다. 먼저 월세뿐 아니라 연체한 차임에 대한 법정이자 5%를 적용하여 보증금에서 제하는 방법을 생각해볼 수 있겠다. 가급적 다툼의 여지 없이 월세 계약서에 연체 시 이자를 공제하겠다는 내용을 미리 기재해두는 것도 좋다. 법원에 지급명령을 신청하여 임대차계약 기간 중에도 미납한 월임대료를 청구하여 받는 것도 방법이다. 임대차계약이 만료되었음에도 각종 핑계를 대며 이사하지 않는 악성 임차인과 협의가 이루어지지 않는다면, 임대인도 소송을 제기할 수밖에 없다. 소송에 든 비용 중 일부분(인지, 송달료 전부 및 변호사 비용 중 법원에서 인정하는 범위 내)은 임차인에게 청구할 수 있고, 결과적으로 보증금에서도 공제가 가능하다. 한편 상가를 임대한 경우에는 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다(상가임대차보호법 제10조의8). ‘3기’라는 것은 세 달치 월세를 연체했을 때를 말하는 것이기 때문에(즉 월세 100만 원의 경우 300만 원이 연체될 때까지), 이를 악용하는 임차인들은 3기의 차임액에 달하기 전에 일부만 변제하는 식으로 해지권이 발생하지 않도록 하기도 한다. 원만히 협의되지 않는 임차인들은 내용증명을 보내도 눈 하나 깜짝하지 않기 때문에, 결국 소송을 통한 구제 방법이 최선이다. 임대 기간 만료 전에 임차인이 나가겠다고 요구 하거나, 그 전에 내보내고 싶다면? 임대차계약서에 쓰인 ‘만기’는 엄연히 계약의 내용이다. 쌍방의 합의 없이 어느 일방이 마음대로 변경할 권한은 없다. 따라서 임대인과 임차인이 이러한 합의를 할 때 관례상 임차 기한 만료 이전에 해지를 요청하는 자가 제반 비용을 부담하도록 하고 있다. 통상적으로 임차인이 나가고 싶을 때는 임대인의 부동산중개료를, 임대인이 내보내고 싶을 때는 임차인의 이사비를 보조해주기도 한다. 임대차 3법 개정 이후 전월세가 폭등하던 시절에는 계약갱신청구권을 사용하지 않고 임차 기한 만료 전에 내보내는 대가로 몇천만 원을 요구하는 경우도 있었다고 한다. 임차인이 만기 전에 계약을 종료하고자 하면 원칙적으로 임대차 기간 만료일까지 차임(월세)과 관리비는 당연히 임차인이 지급해야 하며, 임대인은 만기 이전에 보증금을 돌려줄 의무도 없다. (물론 새로운 임차인을 구한 이후 임대차계약이 새로이 시작되어 더 이상 예전 임차인이 임대차목적물을 사용할 수 없을 때는 당연히 임차인의 지급 의무가 종료되고, 임대인도 보증금을 돌려주어야 한다.) 다만 임차인 입장에서 예비 세입자에게 집을 잘 보여주지 않는 경우도 다반사이므로, 적당한 선에서 서로 합의해야 한다. 묵시적 계약에 유의하라 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인과 임대차계약 연장 여부를 확인해야 한다. 그 기간이 넘어간다면 임대차계약은 묵시적 갱신이 되기 때문에 다시 계약 조건을 변경하려면 2년을 기다려야 하고, 묵시적 갱신이 되면 임차인은 자유롭게 계약을 해지할 수 있기 때문에 임대인 입장에서는 계약 기간이 불안정해지는 위험에 처하게 된다. 역전세로 만기까지 보증금을 구하지 못하는 사례가 많아지고 있다. 임차인 입장에서는 임대차 기간 만료 때까지 보증금을 지급받지 못한 경우 임차권등기를 함으로써 퇴거하더라도 대항력과 우선변제권 순위를 유지할 수 있다. 한편 임대인 입장에서는 이러한 임차권등기가 된 집은 강제경매에 넘어갈 위험도 있고, 등기부등본에 임차권등기가 되어 있는 집은 집주인이 임대차보증금을 제대로 돌려주지 못한다는 점이 공시되는 것이므로 새로운 세입자를 구하기도 어려워진다. 따라서 이러한 상황에 놓이지 않도록 유의할 수밖에 없다. 임차인 입장에서도 보증금은 큰돈이지만, 임대인 입장에서도 임대하는 집이나 상가는 여생의 수단이다. 악덕 임차인으로 인해 선한 집주인이 마음에 상처 입지 않기를 바란다.

2023-06-22 08:40
새 배우자와 자식 사이서 벌어진 재산 싸움 해결법은?

중견배우 선우은숙이 지난해 10월, 이혼 15년 만에 아나운서 유영재와 재혼 소식을 전했다. 그는 재혼 생각이 전혀 없었지만 앞에 놓인 허들에 멈칫하면 영원히 넘지 못할 것이라는 유영재의 말을 듣고 새로운 출발을 결심했다고 한다. ‘이 나이에 무슨’, ‘다 큰 자식들 보기에 부끄럽다’며 재혼을 꺼리던 분위기도 옛말이다. 이혼이 흔해진 만큼 재혼도 흔해졌고, 성인이 된 자녀들도 자신의 행복 못지않게 부모의 행복을 중요하게 여긴다. 하지만 축복 속에 한 재혼이라 해도 마냥 좋은 일만 있는 것은 아닐 터. 다시 이혼하게 될 수도 있고, 시간이 지나 재혼 배우자와 전처의 자식 사이에 재산 싸움이 벌어질 가능성이 있다. 용인시에 사는 공정한 씨와 그 자녀들의 변호사 상담기를 통해 해결 방법을 찾아보자. case 공정한(70세, 가명) 씨는 젊은 시절부터 시작한 사업이 크게 성공해 많은 부를 이루었다. 이외에도 100억 원 정도의 빌딩으로 임대수익을 얻고 있어 노후 걱정을 딱히 하지 않는다. 그는 은퇴 후 윤택하고 한적한 삶을 살고 싶은 마음에 용인시로 거주지를 옮겼다. 평생 일군 회사는 아들에게, 강남 소재 집들은 두 딸에게 한 채씩 물려줬다. 15년 전 아내와 갑작스럽게 사별한 후 죄책감이 마음 한구석을 짓눌렀지만, 과거의 아픔은 훌훌 털어버리고 자신만의 삶을 일궈나가려 한다. 최근에는 골프에 재미를 붙여 매일 골프장에 출석 도장을 찍고 있다. 그러다 같은 클럽 회원인 문호란(60세, 가명) 씨와 많이 친해졌다. 대화를 나누다 보니 문 씨가 젊은 시절 남편과 사별 후 자식도 없이 쭉 혼자 지냈다는 사실을 알게 됐고, 남은 생을 함께하고 싶다는 마음이 들었다. 얼마 뒤 공정한 씨는 아들과 두 딸에게 문호란 씨와 재혼하고 싶다는 의사를 밝혔다. 하지만 자식들은 문 씨가 결혼을 통해 공 씨의 재산을 노리는 건 아닌지, 행여나 나중에 문 씨와 재산분할과 관련한 문제가 생길까 봐 걱정하는 눈치다. ‘부모의 재혼을 기뻐해주지는 못할망정 벌써부터 재산 물려받을 생각을 하다니’ 괘씸한 생각이 들기도 했지만, 우선 변호사와 의논해 좋은 방법을 알아보기로 했다. 아들 공명식(가명) 씨가 변호사를 찾아와 대략적인 상황을 설명하며 심정을 토로했다. “아버지의 새 인생은 당연히 응원합니다. 하지만 문 씨가 아버지의 재산을 노리고 결혼한 지 얼마 안 가 다시 이혼을 요구할까 걱정됩니다. 아버지 마음에 상처가 될 뿐 아니라 재산분할까지 해줘야 하니까요. 그렇다고 두 분의 사랑을 가로막고 싶지는 않습니다. 아버지와 문 씨가 결혼하기 전, 문 씨에게 이혼할 경우 일체의 재산분할청구권을 포기한다는 조건으로 각서를 쓰게 하면 될까요?” 혼전 계약, 이혼 후에는 효력 없어 재산분할청구권은 혼인한 당사자 중 한쪽이 다른 한쪽에 대해 재산분할을 요구할 수 있는 권리다. 결론부터 말하자면, ‘이혼’에 따른 재산분할청구권을 ‘이혼 전’에 포기하는 것은 허용되지 않는다. 민법 제839조의2는 재산분할청구권을 ‘이혼한 자’의 권리로 규정하고 있기 때문이다. 우리나라에도 혼인을 하려는 당사자들이 혼인 후의 재산적 법률관계를 미리 약속하는 부부재산계약이 있지만(민법 제829조) 이는 혼인 기간 중 재산에 대한 계약이고, 이혼할 때 재산분할을 어떻게 할지 미리 정하는 것과는 다르다. 예를 들면 결혼하기 전에 ‘공정한 씨의 재산은 오로지 공정한 씨의 것이고, 문호란 씨는 이에 대해 등기이전을 요구하거나 근저당권설정을 하지 않는다’와 같은 계약은 허용된다. 미국에서는 억만장자들이 이혼할 경우 재산분할을 미리 논의하는 혼전계약서(Prenup)와 관련된 뉴스를 자주 접할 수 있지만, 우리나라에서는 아직 이런 내용의 혼전계약은 인정되지 않는다. 다만 실제 이혼 협의 단계에 이른 경우에 당사자 간 재산목록을 모두 공개하고 쌍방의 기여도나 재산분할 방법 등에 대해 협의 작성된 재산분할 협의는 예외적으로 인정될 수도 있다.(대법원 2016. 1. 25.자 2015스451 결정) 사실혼 악용하는 사례도 해당 내용을 들은 공 씨는 “아버지와 문 씨가 혼인신고를 하지 않으면 어떨까요?”라고 물었다. 사실혼 배우자의 경우 재산분할청구권이 인정되긴 하지만, 사실혼 관계가 당사자의 생존 중에 해소되는 경우에만 재산분할청구가 가능하다. 즉 사망한 이후에는 재산분할청구권이 인정되지 않는다는 의미다. 사실혼 배우자는 상속인에도 해당하지 않는다.(근로기준법의 유족 보상금, 산업재해보상보험법의 유족 보상 연금, 공무원연금법의 유족 급여, 군인연금법의 유족 급여 등은 모두 사실혼 배우자도 연금 수급권자인 유족에 포함시키고 있다.) 즉 공정한 씨와 문호란 씨가 혼인신고를 하지 않은 상태에서 동거만 한다면 공 씨가 사망한 후 재산 문제는 없을 수도 있다. 그러나 사실혼 부부는 혼인신고라는 법적 절차를 밟지 않았기 때문에 이혼신고 없이 당사자 사이에 헤어지자는 합의가 있거나, 한 명이라도 상대에게 이별을 통보하면 이 관계를 해소할 수 있다. 사실혼 배우자가 곧 사망할 것으로 보일 경우 다른 한쪽이 신속히 관계를 해소하고 재산분할청구를 제기할 수 있다는 의미다. 실제로 한 남성이 배드민턴을 치다가 의식을 잃고 쓰러진 사이 사실혼 배우자가 사실혼 관계의 해소를 주장하면서 법원에 재산분할심판청구를 한 사례가 있다. 남성이 의식불명인 상태라 심판청구서도 받지 못한 상황이었다. 얼마 가지 않아 남성은 사망했지만 대법원은 “두 사람이 살아 있을 때 사실혼 관계가 해소됐기 때문에 사실혼 배우자인 여성에게 재산분할청구권이 인정된다”며 “상속인들이 수계(법정 절차를 상속받아 이어감)받아 재산분할심판을 진행해야 한다”고 판단했다. 권리의 구제를 위해 필요했다고 이해해볼 수 있겠지만, 또 다르게 보면 사망을 앞둔 배우자를 두고 혼인 관계 해소를 선언한다는 것이 도의적으로 맞지 않은 면도 있어 보인다. 재산분할 유리하게 진행하려면 공정한 씨 자식들은 ‘아버지와 문 씨가 이혼하거나 아버지가 사망했을 때 재산분할을 유리하게 가져가고 싶다’는 마음일 것이다. 그렇다면 공정한 씨가 사망하기 전에 남은 재산을 자녀들에게 미리 증여하면 이혼으로 인한 재산분할청구의 위험을 줄일 수 있다. 법률혼 배우자인 문호란 씨가 자녀들을 상대로 유류분반환청구(유언에 따라 모든 재산을 물려받은 상속자를 상대로 나머지 상속자가 유류분 권리를 주장하는 것)를 할 가능성이 있지만, 유류분은 법정상속분의 절반이니 나머지 절반에 해당하는 범위에서는 재산을 보호할 수 있다. 더불어 공명식 씨는 아버지 공정한 씨가 알츠하이머와 같은 질환을 앓거나 거동이 불편해질 경우, 문호란 씨가 마음대로 재산을 사용하거나 빼돌릴지 모른다는 걱정을 하고 있었다. 이러한 경우에는 임의후견계약을 생각해볼 수 있다. 임의후견은 본인(아버지)이 직접 질병, 장애, 노령 등 정신적 제약으로 사무 처리 능력이 부족하게 될 상황에 대비해 자신의 재산관리 및 신상 보호에 관한 사무를 미리 다른 자에게 스스로 위탁하는 대리권 수여 계약을 체결하는 것이다. 법원이 직권으로 개시 결정을 하고 후견인을 설정하는 성년후견과 달리 임의후견은 전적으로 본인 의사에 따른 것으로, 당사자가 직접 후견인이 될 자와 계약한다. 재산별로 후견인을 지정하고 관리 범위를 설정할 수도 있다. 따라서 공정한 씨가 자녀 중 1인을 임의후견인으로 지정하는 내용의 임의후견계약을 체결해두었다가 질환으로 인해 사무 처리 능력이 부족해진다는 생각이 들면, 그때 법원에 후견의 개시 및 후견감독인의 선임을 청구하면 된다. 참고로 후견감독인은 후견인을 감독하는 자를 말한다. 다만 임의후견계약 및 개시는 당사자가 이미 치매 중증에 이른 경우에는 그 계약 체결 및 개시 자체에 대한 의사능력이 인정되지 않을 수 있으니, 미리 준비하기를 권한다. 그 밖에는 아예 은행에 재산을 신탁하는 신탁상품도 생각해볼 수 있다. 현재 몇몇 은행에서 상속 및 자산관리를 위한 신탁상품을 운용하고 있다. 공정한 씨가 보유하고 있는 빌딩을 재혼 전에 은행에 신탁해두고, 공 씨를 수익자로 지정하여 월세 등을 얻되, 사후에는 그 재산을 공명식 씨 등 지정된 자녀들에게 귀속되도록 사후수익자를 지정하는 것이다. 신탁은 우리나라에서 다소 생소하고 관리 수수료가 발생한다는 부담은 있지만, 내가 원하는 대로 설계할 수 있다는 점에서는 고려해볼 만한 방법이다. 더 자세한 사항은 전문가와 상담하여 알아보고 대비한다면 가래로 막을 것을 호미로 막을 수도 있겠다. 모두가 행복한 노후를 위하여, 브라보 마이 라이프!

2023-04-26 08:33
가족 간 부동산 거래, 절세의 비법

최근 공인중개사를 통하지 않은 부동산 직거래가 늘고 있는 가운데, 가족, 친인척 등 특수관계인 사이 증여세를 아끼기 위해 부동산 거래를 가장하는 ‘편법 증여’에 대한 주의가 요구된다. 국토교통부가 발표한 ‘불법 의심 아파트 직거래 조사’를 살펴보면, ‘특수관계인 간 직거래를 통해 편법 증여한 경우’는 위법 의심 거래 가운데 두 번째로 많은 유형이었다. 예컨대 20대 자녀가 부모에게 아파트 구입 자금을 받아 부모나 부모 소유 기업이 갖고 있던 아파트를 매입하고, 부모를 세입자로 하는 임대계약을 체결한 사례가 이에 속한다. 정부에서는 부동산을 주변 시세보다 지나치게 낮거나 높은 가격으로 매매하면 편법 증여로 간주해 과태료를 부과한다. 그렇다면 가족 간 부동산 거래를 통해 절세가 가능할까? ‘상속세 및 증여세법’에서는 가족 등 특수관계인 거래에서 신고가액이 최근 3개월 내 거래된 실거래가보다 30%와 3억 원 중 적은 금액의 범위를 벗어나면 증여세를 내야 한다. 실거래가가 9억 원인 아파트를 6억 3000만 원 미만으로 거래하거나, 12억 원인 아파트를 9억 원 미만으로 거래할 경우 증여로 여겨질 수 있다. 즉 앞서 말한 범위 안에 해당하면 증여세를 납부하지 않아도 된다. 주의할 점은 실제 매매거래임을 입증할 수 있도록 해야 한다는 것이다. 표준매매계약서를 작성하고, 매매대금은 현금 거래보다는 계좌이체를 통해 금융거래 내역을 남겨야 한다. 매수대금은 신고된 소득 증빙, 재산처분내역 또는 상속·증여세를 적법하게 신고하고 받은 자금으로 소명해야 한다. 매매거래임을 인정받지 못하면 양도소득세가 과세될 수 있다. 양도소득세법 101조에 따르면 매매가격이 시가의 5% 이상 경우 시가로 계산한 양도소득세를 납부해야 한다. 그러나 양도하는 부모가 1가구 1주택 비과세 대상이라면 시가로 계산한 양도가액의 9억 원까지 비과세가 가능하다. 한편, 국토교통부가 진행한 이번 조사는 2021년 1월부터 작년 8월까지 직거래 방식으로 이뤄진 부동산 거래 중 시세 대비 고·저가 매매, 가족 간 거래 등 선별된 이상 거래 802건을 대상으로 이뤄졌다. 276건 중 가족 등 특수관계자 간 직거래를 통한 편법 증여나 차입금거래가 77건으로 적발돼 추가 조사를 할 방침이다.

2023-03-06 09:00
조부모의 ‘무조건 희생’ 막는 육아계약서 작성법은?

자식 농사 끝. 자식의 자식 농사 시작이다. 눈에 넣어도 안 아픈 내 손주, 잘 키우는 데 힘을 보태리라 마음먹었다. 하지만 친구처럼 잘 지내던 모녀 사이도 아이를 맡긴 후로는 사사건건 갈등이다. 어려운 고부 사이엔 말 못 할 갈등이 켜켜이 쌓인다. ‘육아’라는 책임 아래, 부모와 조부모 사이 갈등을 줄이고 노후를 행복하게 보내려면 어떻게 해야 할까? 조부모 육아는 맞벌이 부부에게 돌파구다. 외벌이 살림으로는 날로 증가하는 양육비를 감당하기 힘들고, 일을 계속하자니 믿고 맡길 만한 곳을 찾기 어려워서다. 손주를 돌보기로 한 할머니·할아버지라면, 육아에 돌입하기 전 짚을 부분이 있다. 세 번의 ‘사전 미팅’을 갖자 손주 육아의 근본적인 이유는 ‘아이를 잘 키우고 싶어서’다. 아이를 소위 말하는 ‘훌륭한 어른’으로 성장시키기 위해선 양육자의 신체적·정신적 건강이 우선이다. 임영주 부모교육연구소 대표는 조부모가 육아를 시작하기 전, 양육 부담을 짊어진 사람들이 모여 최소 세 번의 협상을 하라고 조언한다. 포용할 수 있는 정도의 육아 범위를 정하고, 양육관에 대한 생각을 미리 나누자는 의미다. 한 번의 만남으로는 그 숙제를 모두 매듭지을 수 없다. 두 번, 세 번 세부적인 의견을 제시하며 보완하는 편이 좋다. 협상 과정에서 자녀를 키우던 옛 기억을 되새기다 관계가 더욱 돈독해지고, 자녀의 성장기에 나타났던 행동 과잉과 결핍을 예방할 수 있다. 감정이 상하기 시작하면 허심탄회한 이야기를 나누지 못할지도 모른다. 협의가 끝난 후에는 아이를 맡기는 사람과 맡을 사람 사이에 근로계약서를 작성해보자. ‘부모와 자식 간에 계약서라니, 너무 딱딱하고 서운한 절차가 아닐까?’라고 느낄 수 있다. 그러나 엄마에게는 할머니의 노고를 존중할 수단이며, 할머니는 노후의 ‘활동’ 중 하나로 긍지를 가질 수 있다. 아무리 사이좋은 부모 자식 간이라도, 구체적인 조항 없이 시작하면 육아가 희생으로 번지기 십상이니 말이다. 가족 육아도 업무다 계약서에 포함해야 할 항목은 △계약 기간 △근무 장소 △업무 내용 △주 소정 근로 시간 △근무일 및 휴일 △임금 총 6가지다. 계약서는 1년 단위로 갱신하는 것이 좋다. 기한 없는 육아는 의욕과 책임감을 떨어뜨릴 수 있기 때문이다. 조부모는 육아의 조력자로서 가장 기본적인 일만 맡는다. 때맞춰 해야 하는 식사, 약 복용, 낮잠 등을 챙기고, 아이의 청결을 유지하거나 안전사고를 예방하는 선에서 벗어나지 않아야 한다. 혈연으로 맺어진 손주 육아에서는 ‘적정한 양육비 산정’이 더욱 중요하다. 임금은 가정의 상황에 따라 협의를 통해 책정하고, 육아의 대가로 받은 돈은 자신을 위해 쓰자. 아이를 위해 따로 지출해야 할 비용은 영수증을 청구하거나 전용 카드를 만드는 것도 방법이다. 주의할 점은 육아의 당사자가 ‘손주’라는 사실이다. 아이는 서너 살만 돼도 생각과 욕구가 있다. 게다가 제각기 기질이 다르다. 양육자끼리 합의됐다고 일방적으로 행하기 전에 아이와 의논하고, 아이의 의견에 귀 기울이는 과정이 필요하다. 어른들의 입장을 전하면 아이는 스스로 판단할 시간을 갖게 된다. “엄마 아빠가 유치원에 꼭 가고 싶었는데 시간이 안 돼서 이번에는 할머니가 가실 거야. 괜찮니?”라거나, “아빠가 내일 행사에 못 가는 대신 오늘 저녁에 같이 놀이터에 가보고 싶다는 거지?” 등의 말로 일정을 명료하게 알리고, 아이가 처한 상황에 공감해주는 것이다. 노후의 자부심이 될 손주 조부모가 육아에 참여하게 되면, 조부모뿐 아니라 다른 구성원에게도 좋은 영향을 미친다. 조부모는 ‘육아 베테랑’으로서 인정받고, 건강한 일자리를 가질 기회가 된다. 조부모의 손에 자란 손주는 다양한 세대의 문화를 고루 경험하게 되고, 여러 사람과 교류하면서 사회성이 발달한다. 아이의 부모는 조부모와 양육관이나 육아 고충을 나누며 관계가 개선될 수 있다. 임영주 대표는 “마지못해 아이를 부탁하고, 어쩔 수 없이 황혼육아를 시작하기보다 협의를 통한 자율적 선택이 이뤄져야 한다”며 “기왕 하는 육아, 소통이 바탕이 된다면 할머니·할아버지는 물론 부모와 아이까지 3대가 행복할 수 있다”고 말했다. 할머니와 할아버지 사이도 마찬가지다. 과거 한국 사회는 성역할의 고정관념이 비교적 뚜렷했고, 자녀 돌봄은 주로 여성의 일이라 여겼다. 그러나 시간이 흘러 자녀가 아이를 낳고, 맞벌이 부부 대신 조부모가 손주를 돌보게 되면서 할아버지도 할머니와 함께 손주 육아에 적극적으로 참여하는 분위기다. 임 대표는 “아이를 돌보면서 할머니는 예전에 몰랐던 배우자의 모습을 발견하게 되고, 할아버지는 육아가 얼마나 쉽지 않은 일이었는지 깨닫는다”고 설명했다. ‘2022 브라보 마이 라이프 황혼육아 실태 조사’(55~69세 황혼육아 조부모 302명 대상, 한국리서치)에 따르면, 응답자의 72.2%가 ‘비자발적으로 육아에 참여했다’고 답했다. 시작은 선택이 아니었을지라도 손주의 성장이 노후의 행복 중 하나이자, 자부심이라 생각해보는 것은 어떨까. 도움말 임영주 부모교육연구소 대표 부모 교육 및 가족 소통 전문가. 유아교육기관 자문위원, EBS 교육 자문위원으로 활동하고 있다. 여러 공공기관에서 부모와 아이의 행복, 가족 소통을 주제로 강연하고, ‘임영주 부모교육연구소’를 통해 전화 상담을 진행한다. 저서로는 ‘나는 왜 아이와 말할 때 화가 날까’, ‘아이의 사회성 부모의 말이 결정한다’, ‘엄마, 내 아이를 부탁해’ 등이 있다. | 언론진흥재단 지원 특별기획 4부작 | 요람에 흔들리는 노후 본지는 언론진흥재단의 지원을 받아 저출산 고령화 시대 황혼육아 문제 해법 제시를 위한 특별 기획 '요람에 흔들리는 노후'를 4개월에 걸쳐 연재로 발행합니다. 제1부 '서베이로 본 황혼육아 현주소', 제2부 'K-황혼육아 정책 어디까지 왔나?', 제3부 '독일ㆍ영국 황혼육아 선진 사례', 제4부 '금빛 황혼육아로 가는 길' 순서로 선보일 예정입니다. 해당 기사는 오프라인 매거진 '브라보 마이 라이프'와 온라인 '브라보 마이 라이프' 홈페이지를 통해 만날 수 있습니다. ※ 본 기획물은 정부광고 수수료로 조성된 언론진흥기금의 지원을 받았습니다.

2022-11-30 09:42
다주택자의 고금리 시대 생존법 부담부증여

“이번 기회에 매도나 부담부증여로 부동산을 정리할지 고려해보세요.” 서울에 거주하는 다주택자에게 박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원이 남긴 조언이다. 최근 치솟는 금리에 얼어붙은 부동산 시장을 고려한 발언인데, 부담부증여란 무엇이며 지금 고려해야 하는 이유는 무엇일까? 참조 책 ‘당신에게 필요한 부동산 절세법’, 유튜브 ‘KB부동산TV’ 부담부증여란 배우자나 자녀에게 부동산 등 재산을 사전에 증여하거나 양도할 때 전세보증금이나 주택담보대출 같은 부채를 포함해 물려주는 것을 의미한다. 법률적으로 부담부증여는 조건을 붙인 증여다. 세법에서는 보통 부동산 등을 증여할 때 담보된 채무를 수증자가 승계하는 조건으로 증여하는 것이다. 간단히 말해 빚을 끼워 부동산을 물려주면, 자녀가 그 채무를 상환하는 방법이다. 세법에서는 부동산 등의 명의를 넘기면서 대가를 받으면 양도로 본다. 그리고 무상으로 명의를 넘기면 증여로 구분한다. 그래서 부담부증여는 증여와 양도가 동시에 발생한다. 수증자 입장에서는 공제되는 채무를 고려해도 재산상 이득이 있기 때문에 증여세가 부과된다. 반면 증여자는 본인의 채무를 이전해 상환 의무가 면제되므로, 대가를 받은 것으로 보고 양도소득세가 부과된다. 따라서 부담부증여로 절세 효과를 보려면 늘어나는 양도소득세보다 줄어드는 증여세가 더 커야 한다. 이처럼 부담부증여를 하면 담보된 채무는 증여세를 계산할 때 공제된다. 하지만 부담부증여는 증여세를 줄이는 편법으로 사용될 수 있어 인정 요건이 엄격하다. 부담부증여의 요건은 △채무는 증여자의 것이어야 하고 △증여하려는 부동산 등에 담보된 채무여야 하며 △증여 계약서에 수증자가 그 채무를 승계한다는 내용이 명시돼야 하고 △수증자가 본인의 경제력으로 채무를 상환할 수 있어야 한다. 절세하려다 덤터기 쓰지 않으려면 부담부증여를 통해 증여세를 줄이려면 위의 요건을 갖춰야 하며, 증여자의 다주택자 여부, 증여주택과 관련된 양도소득세율 등에 따라 절세 효과도 달라질 수 있다. 따라서 부담부증여를 통해 제대로 된 절세 효과를 누리고 자녀들의 내 집 마련을 도우려면 각자 처한 상황을 정확히 살펴 가장 효과적인 방법을 검토해야 한다. 절세를 위해 부담부증여를 고민하는 경우, 줄어드는 증여세만 고려하면 안 된다. 반드시 증가하는 양도소득세까지 고려해야 한다. 이때 소유한 부동산 중 어느 것으로 부담부증여를 할지 선택하는 일은 매우 중요하다. 증여하는 부동산의 평가액과 인수하는 채무가 동일해도, 취득 시점과 취득 가격이 다르면 양도소득세 금액이 달라지기 때문이다. 반면 부담부증여를 할 때 증여세는 증여하는 부동산의 취득 가격과 상관없이 증여 당시의 부동산 평가액과 인수하는 채무로 결정한다. 따라서 부담부증여를 하려면 매매차익이 크지 않은 부동산을 선택할 것을 권한다. 취득 당시보다 손실이 예상되거나, 비과세 대상 부동산이 부담부증여를 하기에 적합하다. 양도소득세 없이 증여세만 줄일 수 있기 때문이다. 양도차익이 큰 부동산이나 다주택자 중과 주택은 양도세가 증여세 감소폭보다 클 수 있어 부담부증여가 오히려 독이 될 수 있으니 주의해야 한다. 하락장에 부담부증여를 고려해야 하는 이유 그렇다면 전문가들이 부담부증여를 권하는 이유는 무엇일까? 증여의 기준은 실거래가이므로, 절세 측면에서 가격이 하락할 때 정리하는 것이 나을 수도 있다는 설명이다. 또한 절세를 위한 증여를 고려하고 있다면, 내년 5월 9일 이전에 부담부증여를 활용하는 것이 좋다. 그 이후에는 이월과세제도가 5년에서 10년으로 늘어나 양도가 어려워지기 때문이다. 이월과세란 당초 증여자가 취득한 가격을 취득가액으로 하여 양도세를 계산하는 것을 말한다. 이전에는 수증자가 5년 이내에 증여받은 토지나 건물 등을 양도하면 취득가액을 증여자 취득가로 적용해 계산했는데, 이번 개편으로 10년 내 매도할 경우 이월과세를 적용하는 것으로 바뀌었다. 부동산 전문가들은 집값이 주춤한 상황에서 이월과세제도가 개편되면서 올 하반기 부동산을 증여하고자 하는 사람이 더 늘어날 것으로 전망한 바 있다. 필요할 때 유동화하는 데 장애물이 생기기 전에 증여하는 편이 더 낫다는 판단에서다. 또한 부담부증여는 상대적으로 소득이 더 많은 부모가 양도세를 낸다는 점에서 유리한 측면이 있다. 자녀가 내 집 마련을 하는 데에는 유리한 방법이 될 수 있다는 설명이다. 절세 측면에서 부담부증여가 큰 이익을 주진 않더라도, 증여세 부분만 자녀가 내고 양도세 부분은 부모가 내기 때문이다.

2022-11-04 08:27
日 LINE으로 증여 계약서 무료 작성 ‘스마트 상속’

일본에서는 스마트폰으로 손쉽게 증여와 상속을 알아보고 계약서까지 작성할 수 있는 서비스가 출시됐다. 우리나라에서 누구나 카카오톡을 이용하는 것처럼, 일본에서는 누구나 라인(LINE)을 사용한다. 시노다수세무사사무소(篠田修税理士事務所)는 라인 앱으로 쉽게 사용할 수 있는 ‘스마트 상속’ 서비스를 출시했다. 네이버의 메신저인 라인은 ‘단카이 세대’(1947년에서 1949년 사이에 태어난 일본의 베이비 붐 세대)와 ‘단카이 주니어 세대’(1970~1974년에 태어난 2차 베이비붐 세대)도 익숙하게 사용하는 플랫폼이다. 시노다수세무사사무소는 일본의 고령화에 따른 증여 활성화를 위해 지난해 11월 ‘스마트 상속 ’ 서비스를 정식 출시했다. 생전에 증여를 활성화할 수 있도록 돕는 서비스다. 주 서비스는 ‘추천 증여 타입 진단’, ‘증여 계약서 작성’, ‘인쇄 서비스’다. 이번 달부터는 ‘노후 자금’, ‘상속세’, ‘증여세’를 계산할 수 있는 기능도 추가했다. 인쇄 서비스 외에는 모두 무료로 이용할 수 있다. 일본 중장년층과 중장년층의 가장 큰 고민은 노후 자금이다. ‘노후 자금’ 서비스에서는 라인이 제공하는 질문에 답을 하면서 자신의 자금이 얼마인지 계산하고, 증여할 수 있는 자금이 얼마나 되는지 판단할 수 있다. ‘상속세’와 ‘증여세’ 계산 역시 간단한 질문에 답하면서 상속세 신고를 해야 할지 말아야 할지, 연간 100만 엔 이상의 증여를 했을 경우 증여세는 얼마나 부과되는지 등을 쉽게 알아볼 수 있다. ‘추천 증여 타입 진단’은 나에게 맞는 증여 방법을 찾도록 돕는다. ‘역년(달력상 1년을 말함) 증여’, ‘교육 자금 일괄 증여’, ‘필요할 때마다 증여’ 등 응답에 맞춰 ‘스마트 상속’ 앱에서 적절한 타입을 추천해준다. 또 계약에 관해 잘 모르더라도 쉽게 증여 계약서를 작성할 수 있다. 한 번 만들어두면 같은 사람에게 증여할 때는 다시 활용할 수 있고, 핸드폰만 있으면 증여 계약서를 공유할 수 있다. 이용료를 내면 스마트폰으로 계약서 인쇄 방법을 모르거나, 계약서를 우편으로 배달하고 싶은 사람을 대신해 사무국에서 인쇄와 우송 서비스를 대행해준다. 시노다수세무사사무소는 “가족끼리의 상속 분쟁이 일어나지 않으려면 가족 구성원들의 상속에 대한 이해도가 높아져야 한다”며 “출퇴근길의 틈새 시간에도 스마트폰으로 상속과 증여에 관한 지식을 얻고, 서비스를 이용해 증여가 활성화될 수 있도록 앞으로도 여러 서비스를 연결할 것”이라고 전했다.

2022-07-07 10:48
부모 집에 사는 자녀, 증여세 어떻게?

62세 권 씨는 서울시 강남구와 경기도 의정부시에 아파트를 각각 1채씩 보유한 다주택자다. 의정부로 이사를 앞둔 권 씨는 강남의 아파트를 아들에게 증여하려 했지만, 증여세와 취득세가 부담스러웠다. 결국 그는 아들이 경제적인 능력을 갖출 때까지 집을 무상 임대해주기로 했다. 권 씨는 증여세 납부를 피할 수 있을까? 상속세 및 증여세법(상증세법)에서는 타인의 주택을 무상으로 사용해 이익을 얻은 경우, 그 이익에 상당하는 금액을 ‘증여재산가액’으로 하여 무상으로 사용한 사람에게 증여세를 매긴다. 따라서 권 씨 아들이 부모의 주택을 공짜로 사용하면, 사실상 부모에게 지급하지 않은 월세만큼 이익을 얻으므로 증여세 납부 의무가 있다. 월세액에 해당하는 이익을 부동산 소유주로부터 증여받은 것으로 보기 때문이다. 다만 부모가 거주 중인 집에 자녀가 함께 살 때는 증여세가 부과되지 않는다. 부동산 가격에 따라 달라지는 증여세 그렇다면 주택을 무상으로 사용했을 때 발생하는 이익은 어떻게 계산할까? 부동산 무상사용이익은 무상으로 사용한 날부터 5년 단위로 계산한다. 시작점에서 미리 증여세를 내야 하는 것이다. 부동산가액(상증세법상 시가)의 2%를 매년 적정 임대료로 보고, 5년간 임대료의 10%를 현재가치로 환산한다. 만약 5년 후에도 해당 부동산을 공짜로 사용하고 있다면 5년 되는 날의 다음 날 새로 증여받은 것으로 여겨 다시 부동산 무상사용이익을 계산한다. 해당 기간 부동산 가치가 올랐다면 내야 하는 증여세 역시 5년마다 늘어나게 된다. 증여세는 무상사용이익이 1억 원 미만이면 과세되지 않는다. 5년간 사용이익을 현재가치로 환산한 금액이 1억 원을 넘느냐 넘지 않느냐에 따라 증여세 과세 여부가 정해지는 것이다. 권 씨 명의의 강남 아파트가 시가 13억 원이라고 가정해보자. 아들이 무상으로 홀로 거주하면 증여재산가액은 약 9856만 원으로 1억 원을 넘지 않는다. 결과적으로 13억 원 이하의 주택이라면 무상으로 사용해도 무방하다. 여러 명이 부동산을 무상으로 사용하고 각 부동산 사용자의 실제 사용 면적이 분명하지 않을 때는 해당 부동산 사용자들이 각각 같은 면적을 사용한 것으로 봐야 한다. 이런 상황에서는 대표 사용자가 지정되는데, 이는 해당 부동산 사용자 중 부동산 소유자와 최근친인 사람이다. 일정 금액 이상 거래해야 부모 소유의 집에 아예 공짜로 사는 건 마음에 걸리다 보니 임대료를 아주 적게나마 납부하는 이른바 ‘다운(저가) 임차’를 하는 자녀들도 있다. 하지만 임대료를 주고받더라도 시가보다 상당히 낮은 금액으로 거래한다면 그 차액에 대한 증여세를 피하기 힘들다. 현행 상증세법상 저가 임차를 통한 이익도 일종의 증여로 규정하기 때문이다. 부동산 저가 임차는 적정 임대료(시가)와 부모에게 지급한 금액의 차액이 1년 기준 1000만 원 이상일 때 세금을 낸다. 다만 적정 임대료와 실제 지급한 임대료의 차액이 적정 임대료의 30% 미만이면 과세되지 않는다. 다시 말해 시가 약 13억 원 이하의 주택이라면 무상 임대 시 증여세를 걱정하지 않아도 된다. 그러나 시가 약 13억 원을 넘는 주택이라면 주변의 임대료 시세를 고려해 시가의 70% 이상 범위에서 부모와 자식 간 임대료를 주고받아야 증여세가 부과되지 않는다. 특수관계자 간 거래는 과세 관청에서 주의 깊게 살펴보고 있으므로 임대차 계약서를 사전에 마련하는 것도 방법이다. 더불어 부동산을 무상으로 빌려준 부모가 사업자라면 추가로 세금을 내야 한다. 사업자가 본인 소유의 부동산을 특수관계인에게 무상으로 제공해 소득을 부당하게 줄이는 것으로 판단돼 이에 대한 소득세가 부과되기 때문이다. 임차료를 내지 않고 아버지가 소유한 상가를 카페나 사무실로 쓰는 경우 등이 이에 해당한다.

2022-06-15 09:54
중장년 10명 중 6명 알바 중, 코로나 이후 돈 필요해 ‘N잡러’ 돼

40세 이상 중장년 10명 중 6명은 현재 아르바이트를 하고 있고, 이들 중 66.5%는 본업과 아르바이트를 병행하는 이른바 ‘N잡러’인 것으로 나타났다. 16일 벼룩시장이 40대 이상 653명을 대상으로 설문조사를 진행한 결과, 응답자의 60.3%가 ‘현재 아르바이트를 하고 있다’라고 답했다. 35.5%는 ‘1년 이내 아르바이트 경험이 있으나 현재는 하고 있지 않다’라고 답했으며, ‘아르바이트 경험이 전혀 없다’라는 응답자는 4.1%에 그쳤다. 현재 아르바이트를 하고 있다고 답한 응답자의 66.5%는 본업과 최소 1개 이상의 아르바이트를 병행하는 N잡러인 것으로 조사됐다. 남성의 75.2%, 여성의 56.5%가 현재 N잡을 하고 있다고 답했으며, N잡을 시작한 시기는 코로나19 발생 이후(73.3%)인 것으로 나타났다. 중장년이 아르바이트하는 이유는 역시나 ‘돈’이었다. ‘추가 수입이 필요해서’라는 답변이 38.7%로 가장 높은 응답률을 보였고, ‘생계유지를 위해’(25.2%), ‘용돈 마련을 위해’(15.3%), ‘노후 준비를 위해’(5.4%) 순으로 이어졌다. ‘은퇴 후 시간 여유가 생겨서’(5.4%)나 ‘정규직 취업이 어려워서’(4.5%) 아르바이트를 택했다는 응답도 있었다. 적지만 ‘하고 싶었던 일을 경험해보기 위해’(2.6%), ‘사회 참여를 위해’(1.3%)라고 답한 응답자도 있었다. 중장년이 가장 많이 아르바이트 업종은 운전·배달·물류(택배, 대리운전, 배달대행 등)(19.5%)이었다. 요리·서빙(음식점, 카페, 패스트푸드 등)(14.4%), 서비스(청소, 전단지 배포, 휴게소, 주유소 등)(13.4%), 사무직(12.8%), 매장관리·판매(12.5%)가 근소한 차이로 2~5위를 차지했다. 중장년 아르바이트 근로자들의 월평균 소득은 74만8000원, 주당 근무시간은 18.4시간으로 집계됐다. 남성의 월평균 아르바이트 소득은 80만4000원, 여성은 69만9000원으로 나타났다. 연령대별로는 40대가 75만2000원으로 가장 높았고, 50대 73만6000원, 60대 이상 73만8000원이었다. 업종별 소득을 살펴보면 간호·요양 직종이 월평균 96만4000원으로 가장 높았고, 생산·건설·노무(91만9000원), 운전·배달·물류(80만7000원), 매장관리·판매(79만4000원), 사무직(75만9000원), 서비스(75만7000원) 순으로 이어졌다. 문화·여가·생활 분야 직종은 월평균 급여가 56만4000원으로, 가장 낮은 월 소득을 기록했다. 주당 근무시간이 가장 긴 업종은 간호·요양(24.9시간)과 생산·건설·노무(22.7시간)로, 업종별 월 평균 소득에 이어 나란히 1, 2위를 차지했다. 이어 매장관리·판매(21.6시간), 사무직(20.2시간), 상담·영업(19.3시간), 서비스(19.1시간) 순으로 이어졌으며, 교육·강사(13.7시간)의 주당 근무시간이 가장 짧았다. 그러나 법의 사각지대에서 일하고 있는 중장년들도 적잖은 것으로 드러났다. 중장년 아르바이트 근로자의 23.3%는 올해 법정 최저임금인 9160원보다 낮은 수준의 급여를 받는 것으로 나타났다. 업직종별로는 요리·서빙(35.6%), 매장관리·판매(33.3%), 미디어(보조출연, 촬영보조 등)(33.3%)에서 최저임금보다 낮은 급여를 받고 있다고 답한 응답자의 비율이 높았다. 또한 근로계약서를 작성하지 않았다고 답한 응답자의 비율도 절반에 가까운 45.4%에 달했다. 특히 생산·건설·노무(71.4%), 미디어(66.7%), 서비스(64.3%), IT·인터넷(62.5%)의 경우 근로계약서를 작성하지 않았다는 응답자가, 작성했다는 응답자의 약 2배 이상인 것으로 나타났다.

2022-05-16 10:37
서울시, 임대료 인하 ‘착한 임대인’에 상품권 지급

서울시가 임차 상인에게 올해 연간 총 임대료를 100만원 이상 인하했거나 인하 계획이 있는 '착한 임대인'을 모집한다. 선정된 착한 임대인에게는 임대료 인하액에 따라 30만~100만 원의 서울사랑상품권을 지급한다. 정부가 올해 12월까지 연장한 코로나19 피해 소상공인 임대료 인하 금액의 최대 70% 세액공제 혜택도 받을 수 있게 된다. 모집 대상은 서울시에 소재한 상가건물 임대인으로 개별 임차 상인과의 임대차 금액이 환산보증금 기준 9억원 이하여야 한다. 임대인, 임차인, 자치구간 상생협약서도 함께 체결해야 한다. 오는 7일부터 4월 29일까지 상가건물이 소재한 자치구에 신청서, 임대차계약서 사본 등을 우편이나 직접 방문해 제출하면 된다. 올해 서울시 지원예산은 4억 5000만원으로 예산 소진 시 사업이 조기 종료될 수 있다. 서울시에 따르면 지난해 1625명의 착한 임대인을 선정하고 8억 2300만원의 상품권을 지급했다. 시는 상생 문화가 더욱 활성화될 수 있도록 올해 계약기간 만료 전 폐업해도 폐업 전 받은 인하된 임대료 뿐 아니라 폐업 후 남은 계약기간 동안 받은 인하된 임대료도 지원대상으로 확대할 방침이다. 지난해에는 계약기간 만료 전 폐업한 경우 폐업 전까지 인하한 임대료에 대해서만 지원했다. 한영희 서울시 노동·공정·상생정책관은 "코로나19 장기화로 소상공인들의 어려움이 가중되는 상황에서 서울시의 착한 임대인 지원사업이 임차인이 영업을 지속시켜 나가는데 도움이 될 것으로 기대한다"며 "임차인들이 어려움을 극복하고 임대인과 상생할 수 있도록 임대인들의 자발적이고 적극적인 동참이 중요하다"고 전했다.

2022-03-07 11:29
고령자 노린 방문판매, 분쟁 시 해결 방법은?

고령자를 유인해 상품 및 서비스를 판매한 후 잠적하는 불법 방문판매 업체의 횡포가 수그러들지 않고 있다. 특히 홍보관 등에서 고가의 건강식품, 의료기기를 판매한 후 청약 철회, 해약 거부를 하는 경우가 잦다. 계약 체결 시 주의할 점과 피해를 봤을 때 해결 방법을 살펴보자. 방문판매는 상품 등의 판매를 업으로 하는 자가 방문의 방법으로 영업 장소 이외의 장소에서 소비자에게 권유해 청약을 받거나 계약을 체결해 상품 등을 판매하는 것을 의미한다. 사업장을 단기 대여해 해당 장소에서 물건을 판매하는 홍보관 상술이 대표적이다. 한국소비자원에 따르면 2017년부터 2019년까지 1372소비자상담센터에 접수된 홍보관 상술 관련 소비자 상담은 총 4963건이다. 한국소비자원에 피해구제를 신청한 330건의 사례 중 연령이 확인된 327건을 분석한 결과, 60대 이상 고령 소비자가 25.1%로 나타났다. 공정거래위원회는 “홍보관 상술의 경우 사업장을 단기 대여하여 물건을 판매하고 잠적해 주소지가 명확하지 않거나, 주소지를 계약서에 기재하지 않은 경우가 많다”며 “과거 건강식품에 국한됐던 피해 품목이 최근 상조·투자·이동통신 서비스 등 다양하게 확대돼 주의가 필요하다”고 전했다. 계약 체결 시 주의할 점 우선 사후에 청약 철회를 하거나 기타 분쟁이 일어날 때를 대비해 판매자의 신원을 파악하는 것이 중요하다. 공정거래위원회 혹은 시·도에 신고된 업체나 직접판매공제조합에 가입한 업체와 거래하는 것이 바람직하다. 더불어 판매자의 선전, 광고가 정확한지 파악하고 상품의 품질을 확인해야 한다. 수령하는 상품이 판매자가 광고한 물건의 내용과 일치하는지 확인하고, 반드시 계약서를 교부받아 계약 목적물과 계약 조건이 정확히 기재돼 있는지 체크해야 한다. 계약 진행 과정에서 판매원이 상품의 포장을 직접 뜯거나 개봉을 유도하기도 한다. 사후에 상품의 훼손을 핑계 삼아 청약 철회를 거부할 수 있어서다. 또한 소비자의 책, 금반지, 옷, 신발, 가방 등을 대가의 일부로 받고 보상 판매를 하거나 과다한 사은품을 끼워 파는 경우에는 판매자가 대가물을 처분했다거나 소비자가 받은 사은품을 사용했다는 핑계로 청약 철회를 방해하는 경우도 있으니 계약에 신중을 기해야 한다. 60대 A 씨는 마을회관에 놀러 갔다가 유명 제약회사 직원이라는 사람으로부터 41만 원에 건강식품을 샀다. A 씨는 계약금 1만 원을 당일 지급하고 나머지 대금은 매달 10만 원씩 나눠 납부하기로 한 후 집으로 돌아왔다. 그러나 제품의 포장을 뜯어보니 판매자의 말과는 다른 업체의 제품이었다. 반품을 결심한 A 씨는 계약서의 전화번호와 주소로 연락을 시도했지만 닿지 않았다. A 씨는 3주 후 첫 할부금을 내라는 지로용지를 받고 해당 주소로 해제통지를 했다. 그러나 판매사는 계약서의 ‘구매 후 절대 반품할 수 없다’는 규정과 법률상 철회 기간이 지났다고 주장하면서 환불을 거부했다. 또 제품의 개봉을 이유로 면책을 주장했다. 다만 계약서에 기재된 부득이한 경우의 위약금으로 취급해 대금의 30%를 지불하면 반품을 받아줄 수 있다며 매일 대금 독촉을 하고 있다. 분쟁 발생 시 해결 방법 A 씨는 대금을 모두 지불하거나 위약금 30%를 내야 할까? 이는 소비자가 판매사원의 말만 믿고 그 자리에서 제조회사를 확인하지 않은 채 상품을 구입한 경우다. 대구지방법원의 판례에 따르면, A 씨는 위약금 지급 없이 제품을 반품 처리하고 계약금까지 돌려받을 수 있다. 계약서에 반품이 불가능하다고 기재되어 있더라도 소비자는 ‘방문판매 등에 관한 법률’에 따라 계약의 청약을 철회해 반품을 요구할 수 있다. 원칙적으로 소비자가 계약서를 받은 14일 이내에 청약을 철회해야 하지만, 계약서상 판매자의 주소를 알 수 없다면 지로용지를 받는 등 주소를 알게 된 날로부터 14일 이내에 청약 철회를 하면 된다. 여기서 청약 철회권은 원칙적으로 아무런 제한이나 위약금의 지급 없이 행사할 수 있고, 제품을 확인하기 위해 포장을 뜯은 경우에도 마찬가지다. 청약 철회는 혹시 필요할지 모르는 증거 확보를 위해 내용증명 등을 이용하는 것이 바람직하다. 판매자가 엉뚱한 주장을 계속하며 협박 등 부당한 방법으로 대금 지급을 강요한다면, 분명하게 그 중단을 요청하고 민·형사상 책임을 묻겠노라고 경고할 필요도 있다. 판매자와의 분쟁이 지속될 경우 법원에 오기 전 분쟁 해결을 위해 한국소비자원이나 한국소비자단체협의회에 소속된 자율분쟁조정위원회의 도움을 받는 것도 좋은 방법이다. 피해자가 본인의 법률상 주장을 제대로 하지 못하거나, 뒷받침할 증거를 제출하지 못하는 경우가 많기 때문이다. 한국소비자원 관계자는 “불가피하게 홍보관을 통해 제품을 구입할 경우 계약 체결 시 약정 내용을 입증할 수 있는 자료를 확보하고, 해지를 원할 경우 방문판매 등에 관한 법률에 따라 14일 이내 청약 철회가 가능하므로 사업자에게 내용증명 우편으로 통보해야 한다”고 당부했다.

2022-01-27 08:35

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