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부동산 종합서비스, 무엇이 달라지나

국민이 기대하는 부동산 종합서비스가 2017년 본격 시행준비에 들어갔다. 국토교통부(장관: 강호인)는 ‘네크워크형 부동산 종합서비스 인증제 시범사업’을 추진하면서 5개 핵심기업에 대해 ‘예비인증’을 부여하기로 하였다. 국토교통부는 2015년도부터 부동산 종합서비스 사업시행을 위한 준비를 해왔다. 1월 31일 토지정책과 이충수 토지정책담당은 “종합 서비스를 제공하는 업체들이 늘어나면 경쟁을 통해 거래 비용이 내려갈 수 있을 것”이라고 설명했다. 공인중개사무소와 변호사 등 분야별 칸막이는 유지하되, 칸막이를 뛰어넘어 협력할 수 있는 길을 열어주기로 했다. 업종의 벽 허물기를 우려하는 각 업종 종사자들의 반발과 개별법의 충돌을 방지하기 위한 조치다. 여러 업종의 회사가 협력해 서비스를 제공할 경우 대표 회사가 중개ㆍ이사ㆍ청소 등에서 소비자 피해가 생길 때 책임을 져야 한다. 그동안에는 공인중개사무소가 소비자에게 이사업체를 소개해준 뒤 소비자 불만이 발생했을 경우 업체들이 서로 책임을 미루는 바람에 종합 서비스가 활성화되지 못했다. 이번 인증제는 기존 업역을 유지하면서도 업체 간 연계, 자회사 등을 활용하여 소비자가 원하는 부동산 종합서비스를 원스톱으로 제공하는 경우 우수 서비스 기업으로 인정하는 것으로, 부동산 시장에 종합서비스가 단계적으로 도입ㆍ확산되는 것을 목표로 하고 있다. 시범사업에는 한국감정원을 선정대행기관으로 지정하였으며, 외부 전문가로 구성된 인증평가위원회의 심의를 거쳐 개발관리형ㆍ임대관리형 업체를 선정하였다. 개발관리형 기업의 서비스 제안내용을 살펴보면, 현행 시행 → 시공 → 분양의 개발 위주의 방식에서 탈피하여 분양 → 임대관리 → 매도에 이르는 과정에서 금융ㆍ임대관리ㆍ평가자문ㆍ법무ㆍ회계 상담 등의 서비스를 제공하게 된다. 임대사업을 원하는 분양고객에게 세무ㆍ등기ㆍ입주관리ㆍ유지보수ㆍ월세 관리업무 등을 지원하고 임차인에게 이사ㆍ보안ㆍ카셰어링 등 각종 편의 서비스와 교육ㆍ보육ㆍ요리ㆍ조경ㆍ공유ㆍ여가 등 마을 공동체 특화 프로그램도 추진할 계획이다. 아울러 개발단계에서도 후보지 선정 후 맞춤형 개발계획을 토지 소유주에게 제안, 컨설팅ㆍ설계최적화 등 기획 제안형 사업을 제공할 방침이다. 이 제도의 성공적인 시행을 위하여 국회에 제출한 ‘부동산 서비스 산업 진흥법안’의 신속한 처리가 요망된다. 이충수 토지정책담당은“부동산 종합서비스는 국민에게 편익을 제공하는 제도이다. 조기정착을 위하여 모든 노력을 다 하겠다. 업계에서도 많은 협조가 있기 바란다.”고 당부를 잊지 않았다. 부동산 종합서비스, 무엇이 달라지나 국민의 기대도 크다.

2017-02-06 19:00
[제2인생] 인생의 두 번째 직업 기술자격증으로 도전해볼까

사회적 수명과 생물학적 수명의 간극은 시니어들을 가장 고민하게 하는 요소 중 하나다. 직업은 단지 경제적 자원을 얻는 행위에 그치지 않는다. 인생의 보람, 즐거움 심지어는 건강과 직결되는 문제이기도 하다. 최근 이러한 고민을 해결하기 위해 자격증을 선택하는 시니어들이 늘고 있다. 결국 취업이든 창업이든 기술 없이는 해결할 수 없다는 것이다. 시니어들을 위한 자격증, 무엇이 좋고 어떻게 딸 수 있을까? 글·사진 이준호 기자 jhlee@etoday.co.kr 시니어들의 자격증에 대한 관심은 통계로도 나타난다. 은퇴 후 삶을 대비하기 위해 국가기술자격증을 취득하는 50~60대가 크게 증가하고 있다. 한국산업인력공단이 발간한 를 살펴보면 2015년 50대 자격증 취득자는 2011년 2만6307명에서 2015년 3만8260명으로 45.4% 늘었다. 65세 이상 고령자도 2011년 571명에 불과했던 것이 2015년에는 1017명으로 두 배 가까이 늘은 78.1% 증가했다. 자격증 수요와 효용가치 잘 따져봐야 자격증은 크게 세 가지 분야로 나뉜다. 특정 기술에 대한 기능자격을 국가가 관리하는 국가기술자격이 있고, 기술 외 전문 분야에 대한 자격인 국가전문자격 그리고 민간자격증이다. 국가기술자격과 국가전문자격은 크게 한국산업인력관리공단에서 시행하는 자격과 한국콘텐츠진흥원이나 한국인터넷진흥원과 같은 관련 정부산하 기관에서 시행하는 자격으로 나뉜다. 이런 자격증에 관한 일반적인 정보는 한국산업인력관리공단에서 관리하는 포털사이트Q-net(www.q-net.or.kr)에서 자세히 검색할 수 있다. 자격증은 다양하게 존재하지만 모든 자격증이 취업을 보장해주는 것은 아니다. 특히 일부 민간자격증의 경우 자격증 취득을 위한 교육과 응시비용 자체를 ‘수익 모델’로 생각하는 경우가 많아 잘 따져봐야 한다. 물론 민간자격증도 업계에서 공정성과 권위를 인정받는 경우가 많다. 전문가들은 자격증 획득 전에 발급기관 연혁이나 회원수, 자격 보유자수 등을 살펴보는 것이 좋다고 조언한다. 또 취업사이트에서 검색을 통해 해당 자격증 보유자를 구인하는 기업이 얼마나 되는지 살펴보는 것도 방법이다. 전액 공짜! 기술교육원을 아시나요 보통 자격증 취득을 생각하면 가까운 지역 학원에 가서 수강료를 내고 수업을 통해 응시 준비를 하는 것을 떠올리는 것이 일반적이다. 아니면 온라인 학원을 통해 교재를 산 뒤 최근 유행하는 인터넷 강의에 참여하는 것도 생각해볼 수 있다. 운전면허증에서 공인중개사까지 마찬가지다. 비용도 만만치 않다. 만약 모든 교육을 무료로 들을 수 있는 교육기관이 있다면 어떨까. 자격증 취득과 취업 알선까지 지원해주는 공립기관 중 대표적인 기관은 서울시에서 운영하는 기술교육원이다. 서울시 기술교육원은 동부, 중부, 북부, 남부 4개 기관이 운영되고 있으며, 4개 기관에서 1년짜리 정규 과정 53개 학과 1842명, 단기과정 25개 학과 915명을 교육시키고 있다. 교육 과정은 취업을 목적으로 하고 있기 때문에 자격증 취득을 우선시한다. 또 예산으로 진행되는 만큼 수료 후 취업자들에 대한 모니터링도 지속적으로 하고 있다. 일단 합격만 되면 수료 때까지 교재와 실습 재료비를 포함해 전액 무료 교육을 받을 수 있고, 취업 알선과 취업 후의 생활 상담까지 가능하다. 일부 과목의 경우는 협력기관, 프로그램에 따라 교육 지원금까지 제공받을 수 있고, 수업시간이 긴 과목은 점심을 제공하기도 한다. 이렇게 제공되는 혜택이 많다 보니 경쟁률이 만만치 않다. 과목에 따라 경쟁률이 2대 1에서 4대 1을 넘기도 한다. 전형은 면접이 50%, 서울 거주기간(5년 이상 만점)에 따른 배점이 50%다. 면접에서는 기술을 익히려는 뚜렷한 목적이나 계획을 중점적으로 심사한다. 전통기술에서 첨단기술 분야까지 다양 교육 현장의 실무자들은 시니어들의 자격증 취득에 대한 관심이 피부로 느껴질 정도로 높다고 말한다. 남부기술교육원의 남혜성 팀장은 현장의 변화를 이렇게 설명한다. “시니어 교육생들은 꾸준히 증가하고 있습니다. 최근에는 20%대까지 늘었고, 시니어들의 관심이 큰 학과의 경우는 40~50% 정도까지 비율이 늘었습니다. 창업 등을 고려해 바리스타나 외식조리학과를 지원하는 중·장년층도 많아졌고, 옻칠나전, 조경관리와 같은 분야도 시니어들이 많이 관심을 갖는 분야입니다.” 취업에 유리한 자격증 취득을 위한 학과도 인기가 높다. 예를 들어 전기학과의 경우 전기산업기사 자격증을 취득하면 건물 관리인 등으로 취업하기 쉬워 남성 중·장년층이 많이 찾는다. 여성 중·장년층은 피부미용 관련 자격증을 통해 피부과, 성형외과, 피부관리실 등에 취업한다. 최근 구인 수요가 가장 많이 늘어난 자격증 중 하나는 요양보호사다. 치매·중풍 등 노인성 질환으로 독립적인 생활이 불가능한 노인을 위한 노인요양보호시설이 늘어나면서 인력에 대한 수요도 증가하고 있는 추세. 그러나 궂은일을 꺼리는 추세와 저임금의 처우까지 겹쳐 여전히 인력 부족에 시달리고 있다. 신재생에너지 분야와 같은 첨단 분야의 교육도 진행된다. 관계자들은 매년 새로 생겨나는 자격증이나 취업시장의 변화를 예의주시하고 있다고 이야기한다. 중부기술교육원의 박훈균 팀장은 “신재생에너지PM(프로젝트 매니저)학과가 대표적이죠. 전력 직거래를 통해 태양열과 같은 신재생 에너지의 수익을 낼 수 있는 분야의 교육입니다. 협동조합에 취업하는 경우도 많지만, 토지나 자본이 있으신 분들이 직접 사업화하기 위해 교육을 받으시는 경우도 많습니다”라고 귀띔한다. 무엇을 할지 몰라도 방법은 있어 은퇴를 앞둔 시니어들 중 상당수는 “무엇을 해야 할지 모르겠다”고 하소연한다. 실제로 상담을 신청하는 시니어 중 대다수는 구체적인 계획이 없는 경우가 많다고 실무자들은 입을 모은다. 그러나 그렇다 해도 상담을 받아보는 것이 좋다고 말한다. 자아실현, 취업을 통한 생계유지나 창업, 자기계발 등 어떤 목적을 갖고 내가 할 수 있는 일을 전문가와 함께 찾는 것이 효과적이기 때문이다. 이런 과정을 통해 목표가 설정되면 그다음부터는 교육 과정 속에서 함께 고민을 하므로 쉬워진다. 중부기술교육원 한국의상학과의 김경미 교수는 기술 전달뿐만 아니라 취업이나 창업 이후까지도 고민하고 있다고 이야기한다. “최근 개량 한복이 인기를 끌면서 한복 분야도 다양해졌어요. 중·장년 학생들은 창업에 관심이 많고요. 학생들과 옷 만드는 방법뿐만 아니라 소비자들에게 어떻게 접근할 것인지, 주소비자로 떠오르고 있는 젊은 층이나 외국인들에게 한복을 어떻게 홍보할 것인지 함께 고민하고 있습니다.” 남부기술교육원에서 옻칠나전공예를 가르치는 임충휴 명장은 교육의 효과를 이렇게 설명한다. “나전칠기를 활용해 창업을 준비하시는 시니어들도 적지 않습니다. 젊은 사람들과 중·장년층이 섞여 수업을 하다 보니, 오랜 경험과 새로운 아이디어가 시너지 효과를 내 긍정적인 변화가 일어나고 있습니다. 다양한 제품으로 응용이 시도되기도 하고요. 저 역시도 전통적인 디자인과 방식을 고집하지 않고 학생들의 아이디어에서 자극을 받고 있습니다.” 각 지역 기술교육원은 이달 중순까지 수강생을 모집 중이다.

2017-01-23 10:42
[김정렬의 재미있는 부동산 이야기] 신조어로 알아보는 부동산 풍속도

아파텔, 호피스텔, 벅세권, 맥세권, 스세권, 알파룸, 베이, 팬트리, 갭투자, 깡통주택 등의 신조어가 등장한 시기는 각각 다르지만 현재 부동산 시장에서 쓰이는 말들이다. 부동산 관련 용어는 주로 건축법 등에서 자주 쓰이지만 새로 등장하는 표현 중 일부는 건축업계 등의 주거용 부동산 마케팅 전략에서 만들어져 통용되는 경우가 많다. 이런 신조어는 현 세태를 반영하는데, 들여다보면 나름대로의 시사점도 있는 부동산 풍속도다. 오피스텔(Officetel), 아파텔(Apartel), 호피스텔(Hofficetel) 등의 신조어에는 호텔(Hotel)이란 의미가 포함되어 있으며, 이는 고급화를 지향하는 최근의 부동산 트렌드를 고스란히 반영하고 있다. 패스트푸드 배달 서비스가 가능한 지역을 뜻하는 부동산 용어도 이제는 낯설지 않다. 지하철 역 주변 지역을 의미하는 역세권 개념을 모방해, 맥도날드와 스타벅스 배달 가능 지역을 맥세권, 스세권 등으로 만들어 부르고 있다. 이러한 신조어는 역세권에 위치한 집을 선호하듯 특히 1인가구의 젊은 세대가 프랜차이즈 등을 편리하게 이용할 수 있는 주변 환경을 중시해서 생겨난 말이다. 이는 도시 외곽의 주택보다 도심 주택을 선호하는 현상과도 무관하지 않다. 그래서 알파룸(α room), 베이(Bay), 팬트리(Pantry) 등 주택 실내공간과 수납공간 디자인을 지칭하는 신조어와 함께 갭투자와 깡통주택이라는 용어도 등장했다. 깡통주택의 피해자는 세입자들이다. 요즘은 부동산 투자 개념 변화 등에 따라 주택 구입과 전세 또는 월세에 대한 생각들이 예전과 많이 다르다. 집값 상승이 확실하지 않으면 목돈을 투입해 주택을 소유하는 것이 부담이라고 생각한다. 건물 감가상각과 함께 수리 유지비용만큼 손해를 본다고 생각하기 때문이다. 아파텔(Apartel) 건축업자들이 만든 신조어로 주거용 오피스텔을 말한다. 아파트의 편리함에 오피스텔의 장점이 결합된 형태로 아파트와 오피스텔의 합성어다. 발코니가 없고 욕실에 욕조 설치를 할 수 없다. 그 외는 아파트와 비슷하다. 주로 상업지역에 지어지기 때문에 고밀도로 짓는 양상을 보인다. 체크포인트 : 아파트와의 전용면적 비율 비교 오피스텔(Officetel) 오피스(Office)와 호텔(Hotel)의 합성어다. 오피스텔은 업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔로 구분된다. 건축법에서는 오피스텔을 업무시설로 분류하고 있다. 다만 주민등록 전입신고가 되어 있으면 취사시설 등 거주시설 구비 및 실제 사용하는 용도 등을 종합해 주거용 오피스텔 여부를 판단한다. 주거용 오피스텔일 경우 이외에 다른 주택을 소유하고 있으면 다주택자로 인정되어 처분할 때 양도소득세가 중과될 수 있다. 체크포인트 : 세금과 관리비, 주차문제, 시설수리 부담, 임대수요와 회전율 호피스텔(Hofficetel) 오피스텔(Officetel)과 호텔(Hotel)의 합성어로 숙박시설을 의미한다. 체크포인트 : 지분형 숙박시설, 숙박시설 운영과 관리 부담, 고객 수요 벅세권 버거와 역세권의 합성어다. 처음에는 맥세권이라 하여 맥도날드 같은 외식업체들이 배달 서비스가 가능한 지역을 뜻했는데, 맥도날드 이외 다른 패스트푸드점들도 배달 서비스를 하고 있어 보다 포괄적 개념인 벅세권이란 용어로 바뀌었다. 스세권은 스타벅스와 역세권의 합성어다. 체크포인트 : 역세권, 주변 유흥시설, 정서문제 알파룸(α room)고객이 원하는 대로 만드는 공간을 의미하며, 아파트 평면을 설계할 때 남은 자투리 공간을 활용한다. 입주자 선택에 따라 오픈형 서재로 만들거나 벽을 올려 방이나 수납공간으로 바꿀 수 있다. 보통 드레스룸, 서재 등으로 활용한다. 체크포인트 : 자투리 실내 공간 활용과 편리성 베이(Bay) 아파트의 전면부 거실 쪽 공간을 말한다. 베이는 전면 발코니를 기준으로 기둥과 기둥 사이의 공간이다. 전면부에는 대개 거실과 안방이 각각 한 개씩 위치하는데 이를 ‘2베이 구조’라고 한다. 3베이란 거실과 방 2개가 발코니를 통해 외부로 배치되는 구조이고, 4베이는 방 3개와 거실이 전면에 노출되는 구조다. 전면부 공간수가 많으면 집 전체가 밝아지는 장점이 있다. 체크포인트 : 실내공간 규모와 배치 팬트리(Pantry) 팬트리는 다양한 물건을 수납하는, 창고처럼 사용되는 공간을 말한다. 붙박이장을 대신해 대형 팬트리를 설치하는 경우도 있다. 원래는 식료품을 보관하는 작은 방을 의미한다. 주방 옆에 설치하는 것이 대부분이었지만 요즘에는 복도나 작은 방에도 설치한다. 체크포인트 : 고객수요 반영 정도, 실내공간 활용 갭투자 아파트 매매 가격과 전세 가격의 차이(Gap)가 최저치로 줄어든 상황에서 전세가율이 높은 지역 급매물을 매입한 후 기존 전세 가격보다 높게 임대해 투자 자금 회수는 물론 시세 차익을 추구하는 방식을 말한다. 체크포인트 : 주택가치 판단, 시장분석, 담보대출 깡통주택 집주인이 집을 매매해도 대출금이나 세입자 전세금을 다 갚지 못하는 주택을 말한다. 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택 매매 가격의 80%가 넘을 경우 신중한 검토가 필요하다. 체크포인트 : 전세가격 비율, 등기부등본, 시장분석 부동산 시장, 앞으로 어떻게 될까? 지금과 같이 경기침체가 지속되면 수요자들은 도심 역세권의 소규모 실속형 임대를 더욱 선호할 수밖에 없다. 부동산 시장의 지역 차별화 현상은 더욱 심해질 것이다. 또한 주택 공급과 세금, 금융정책 등 정부의 노력에도 불구하고 전세 가격 상승과 주거문제는 여전히 큰 숙제로 남을 수밖에 없다. 신혼부부, 소외계층 임대주택 제도도 도심 주택 공급의 한계로 인해 어려움을 겪을 것이다. 부동산 시장은 복합 시장이다. 경제를 말하고 문화를 보여주는 시장이다. 부동산 트렌드와 신조어를 살펴보면 사회 분위기를 어느 정도 이해할 수 있다. 건설사와 부동산 개발 업계는 이런 수요와 분위기를 감안해 마케팅을 한다. 중요한 것은 일시적 미봉책이 아닌 장기적 안목으로서의 부동산 정책과 주거용 부동산 개발과 공급이 뒷받침되어야 한다는 점이다. 특히 양질의 도심 부동산 공급의 지속성, 환경과 에너지를 고려한 개발 환경 조성이 숙제가 되었다. 주택정책은 어렵더라도 늘 기본원칙이 중시되면서 공감과 믿음을 줄 수 있어야 한다. 다음 문제들을 풀어보세요 오피스텔 임대 수익률을 계산할 때 실수하는 것은 무엇일까? 해설과 답 임대수익률=연간 임대료(월 임대료×12개월)-대출이자/분양가격-보증금-대출금 재임대 상황 발생 시 소요시간을 생각해야 하고, 이러한 임대 공백으로 인한 월 임대료 감소는 연간 총임대료 중에서 통상 한 달 치로 추정한다. 시설 수리비용, 월세 수납관리에 따른 부담, 관련 중개수수료, 세금, 임차인이 지급하는 관리비도 적정성 등을 판단해야 한다. 오피스텔 적정 임대수익률은 보통 정기예금 금리보다 3% 내외를 더한 것을 기준으로 판단한다. 건물, 토지 등 자산가치도 물론 중요하다. 토지의 크기, 지분비율, 모양 등과 연관된다. 오피스텔 투자에 있어, 입지와 시설에 강점이 있는 좋은 오피스텔은 주변 공급물량이 많아도 매력적이며, 반대로 겉으로 나타나는 임대수익률만 높은 오피스텔은 많은 어려움을 겪을 수 있다. 좋은 오피스텔은 주변 공급물량이 많아도 매력적이며, 반대로 겉으로 나타나는 임대수익률만 높은 오피스텔은 많은 어려움을 겪을 수 있다. 김정렬(金淨烈) 한국일반행정사협회 전임교수 국내 최초로 부동산 전문가들로 네트워크를 구성, RE멤버스를 설립하고 부동산써브 대표를 역임했다. 한국자산관리공사, 한국자산신탁, 기업체, 금융기관 등에 부동산 자문을 꾸준히 하고 있다. 저서로는 , , 등이 있다.

2016-12-30 10:59
[문학관 답사기①]박경리 문학관 ‘박경리’라는 거목의 풍경을 찾아

글 박원식 소설가 지리산 자락, 하동군 악양면 평사리 산야에 살포시 내려앉은 9월의 소슬한 가을빛. 한낮이지만 핼쑥한 가을볕을 받은 능선도, 숲도, 나무도 덩달아 수척하다. 연신 허리를 틀며 휘어지는 언덕길 양편엔 상점이 즐비하다. 사람들의 발길도 연달아 이어진다. 소설가 박경리(1926~2008)의 대하소설 의 무대이자 드라마 촬영장인 ‘최참판댁’을 관람하기 위해 몰려든 사람들이다. 언덕 끝자락 외진 곳엔 ‘박경리문학관’이 있다. ‘최참판댁’ 일대엔 들고나는 사람들로 바글거리지만, 바로 옆에 있는 문학관은 찾아드는 이가 드물어 고요하다. 문화보다는 관광을, 문학보다는 눈요기를 포식하는 일로 만족을 구하는 항간의 경향이 여기에서도 고스란히 드러난다. 박경리는 생시에 를 기념하는 공간인 ‘최참판댁’을 조성하는 일을 당최 마뜩치 않아했다. 죄스럽기까지 하다고 토로했다. ‘최참판댁’이 필시 요란한 관광상품으로 쓰일 것을 미리 내다보았으며, 가뜩이나 넘쳐나는 ‘관광지’ 홍수에 또 하나의 관광지를 보태는 게 달갑지 않았으며, 결국은 지리산에게 누를 끼치는 일이라 보았다. 세상과 세태를 읽는 박경리의 냉철한 눈과 광활한 가슴을 엿볼 수 있는 대목이다. ‘박경리문학관’은 하동군이 올해 5월 개관했다. 이전에 ‘전통농업문화전시관’으로 쓰였던 한옥 건물을 개조해 문학관을 꾸몄다. 건물의 형용은 덤덤하거나 밋밋해서 슬쩍 섭섭하다. 그러나 내부에선 박경리의 혼이 스멀거린다. 300㎡쯤 되는 공간의 벽면과 진열장에 작가의 개인사와 창작열과 일상을 더듬을 수 있는 갖가지 책자와 초상화, 사진, 영상물 등이 전시되었다. 다분히 정형화된 구색이자 구성이지만, 박경리가 생시에 사용하거나 아꼈던 유물 41점이 흥미롭다. 이 소중한 유물들은 박경리의 딸이자 토지문화재단 이사장인 김영주에 의해 무상 대여 받은 것들이다. 박경리의 는 자그마치 25년이라는 긴 집필기간을 통해 5부 16권으로 완간한 걸작이다. 그는 오직 칩거한 채 에 매달린 장구한 시간을 ‘빙벽에 걸린 자유, 주술에 걸린 죄인의 세월이었다’고 술회한 바 있다. 암 수술을 받고 퇴원한 날에도 가슴에 붕대를 감고 책상 앞에 앉아 원고를 썼다. 탁발한 재능의 소유자이기 이전에 그는, 유례가 드문 독종이자 강골이었다. 유리 진열장 안에 놓인, 방울방울 피를 뿜듯이 써내려갔을 육필원고 뭉텅이들이 숙연한 감동을 자아낸다. 글씨체에선 활달한 기운이 생동한다. 늘 곁에 두고 수시로 뒤져 알토란같은 토속어를 건져 올렸을 게 분명한 국어사전은 낡아 너덜거린다. 소설이란 여하튼 모국어와의 내밀하고도 치열한 통정(通情)이라는 사실을 일깨우는 유품이다. 특유의 도회적이고 지적인 용모를 한껏 돋보이게 하는 데에 이바지했을 원피스와 재킷, 일상의 실용적인 동향을 짐작하게 하는 싱거 미싱, 안경과 만년필과 가죽장갑, 도자기와 그림부채 같은 유물들이 눈길을 오래 붙잡는다. 박경리의 끽연 습성은 생과 함께 유구하게 지속됐는데, 진열장 안에 덩그마니 놓인 저 아리랑 담배와 재떨이와 라이터를 무시로 애용했던 사람은 지금 우주의 어느 푸른 공간에 거주하는가. 빛바래고 균열이 간 흑백사진 하나에 다시 눈길이 오래 머문다. 박경리의 소녀 적 사진이다. 자못 그윽한 눈매, 고집스레 두툼한 볼, 헌칠한 이마…. 자존감과 내향성이 도드라지는 모습이다. 경남 통영에서 태어난 그는 진주여고에서 소녀기를 보냈는데 유별난 독서광이었다. 책에 푹 빠져 지냈던 소녀 박경리는 마치 예정된 길로 접어들듯이 문학이라는 꽃길, 혹은 가시밭길로 자연스럽게 걸어들어갔으며, 게걸스러운 독서를 통해 얻은 상상력으로 소설의 산정(山頂)에 올랐다. 많은 소설가들이 실증과 조사를 중시해서 작품을 쓰지만, 박경리는 붙박이 장롱처럼 칩거한 채 매진한 독서를 통한 상상력이라는 폭약을 창작의 화톳불로 삼았다. “내 소설의 밑천은 오로지 상상력이오!” 그는 그리 거듭 말했다. 해외여행이라는 걸 거의 하지 않았던 그는, 놀랍게도 의 배경지인 이곳 하동 악양 땅조차 작품을 완간한 뒤에야 처음으로 밟았다는 게 아닌가. ‘박경리문학관’은 박경리라는 거목을 하나의 풍경과 세계로 새삼 눈여겨 바라보게 하는 재료를 제공한다. 박경리는 자신을 추켜세우는 기념관 명색을 극구 꺼렸다. 그러나 그를 기리고 그리는 사람들에겐 흡족한 선물일 수밖에. 박경리문학관 관람 정보 주소 경상남도 하동군 악양면 평사리길 79 관람시간 09:00~18:30 관람요금 성인 2000원 / 청소년·군인 1500원 / 어린이 1000원 ※박경리문학관은 하동 최참판댁 안에 있습니다.

2016-11-04 10:11
부족한 듯 사는 게 잘 사는 것이다

정년퇴직을 하고 뒤를 돌아보니 직장에서 정년퇴직 때까지 롱런하는 사람은 그다지 똑똑하지 않은 보통 사람입니다. 너무 똑똑한 사람 중에는 회사의 기술이나 영업 비법을 빨리 터득하고 뛰쳐나가 자기 사업을 해보려다 의욕이 너무 앞서 실패를 한 사람이 많았습니다. 보통 사람은 특출한 공도 세우지 못하지만 눈에 띄게 잘못도 하지 않습니다. 상사는 자기보다 더 똑똑한 부하를 앞에서는 칭찬하지만 속마음은 눈엣가시처럼 생각합니다. 자칫 범을 키우는 우를 범할지 모르고 언제 자기 어깨 위로 올라설지 몰라 의심 반 두려움 반의 사시 눈을 하고 봅니다. 때로는 알아도 모르는 척 넘어가야 롱런합니다. 모난 돌이 정 맞는다는 말도 있습니다. 석축을 쌓아 올릴 때 튀어나온 돌은 정으로 깨트려 배열을 맞춥니다. 입바른 소리하고 정의감으로 상대의 실수를 눈감아주지 못하는 속 좁은 사람들은 적을 많이 만들어 도중하차하거나 승진을 해도 부장급 이상 오르기가 어렵습니다. 혼자 가면 빨리 가지만 둘이 가면 멀리 갑니다. 인생은 마라톤과 같은 장거리 경주입니다. 전후좌우를 살펴볼 줄 아는 혜안이 필요합니다. 군대에서 제식훈련을 할 때도 전체가 하나처럼 움직여야지 남들보다 동작이 빠르거나 늦어도 지적을 받습니다. 내가 살아보니 물에 물탄 듯 술에 술탄 듯 무리와 잘 섞여 더불어 사는 것이 편합니다. 피위지재(皮爲之災)라는 말이 있습니다. 가죽 때문에 화를 당한다는 말입니다. 강한 표범이 인간에게 죽임을 당하는 것은 결국 그 가죽이 아름답기 때문이라는 구절이 장자(莊子)에 있습니다. 그래서 표범은 멋진 가죽 때문에 맹수의 우두머리의 위치에 있으면서도 인간에게 죽임을 당하며 씨가 말라가고 있습니다. 만약 표범의 가죽이 소가죽과 비슷했다면 인간의 공격을 받지 않고 자유롭게 살다가 천수를 다하고 죽었을 겁니다. 사람도 갖고 있는 재주가 너무 특출하면 그 재주 때문에 남들의 시기나 모함을 받아 수명이 단축되기도 합니다. 역사적으로도 너무 똑똑한 사람은 그 재주로 인해 단명했습니다. 삼국시대 때 조조와 유비가 한판 붙을 때입니다. 불리함을 느낀 조조가 이 전쟁에서 이겨도 별 이득이 없으면서 버리기도 아까운 닭의 갈비 같다는 ‘계륵’을 말했습니다. 이 말을 들은 양수라는 부하 장수가 철군 보따리를 쌌습니다. 자기 마음을 읽힌 조조는 양수를 시기한 나머지 죽여버립니다. 양수의 비상한 머리가 결국 수명을 단축시킨 것입니다. 곧게 잘 자란 나무는 용도가 많아 잘려나갑니다. 결국 선산을 오래 지키는 소나무는 굽은 나무입니다. 부모로부터 물려받은 토지를 팔아서 그 돈으로 재주넘기를 해서 돈을 불리거나 명예를 얻으려고 한 사람들은 대부분 망했습니다. 오히려 바보라고 손가락질 받으며 농사만 지은 사람이 지금은 더 잘사는 경우가 많습니다. 지나고 보니 부부간에도 모자란 듯 지고 살면 가정이 편안합니다. 내 주장을 하다 보니 싸움이 일어납니다. 지나친 욕심은 탐욕이 되어 몸과 마음을 병들게 합니다. 부족한 듯 내 탓으로 여기고 져주면서 살아온 것이 지나고 보니 잘 산 것이었습니다.

2016-11-04 10:09
저출산 고령화 왜 문제인가

맬서스가 개정된 인구론을 발표한 시기는 1803년경이다. 당시 맬더스는 인간의 정욕은 변함이 없어 인구는 기하급수적으로 늘 것이라 했다. 반면, 식량 생산은 토지의 생산성에 한계가 있어 식량은 산술급수적 증가로 식량이 부족하여 인구감소를 겪게 될 것이라 했다. 식량부족에 의한 억제와 질병. 기근, 전쟁 등이 억제책이 될 것이며 이를 막기 위해 만혼이나 금욕과 같은 도덕적 억제책도 필요하다고 생각했다. 인구 증가를 걱정한 것이다 맬서스의 인구론은 어느 정도 일리가 없는 것은 아니다. 아프리카 같은 식량 생산에 어려움이 있고 식량 대비 출생률이 줄어들지 않는 일부 국가에서는 인구 증가를 걱정할 만도 하다 그러나 일부를 제외하고 대부분 국가에서는 현재 출산율 저하로 어려움을 겪고 있고 미래 전망마저 밝지 않다. 불과 몇십년 전만 해도 늘어나는 인구로 강력한 산아제한 정책을 시행했던 우리나라는 어떠한가? 저출산으로 생산인구가 줄어들고 고령화가 심화하는 현실에서 인구팽창은 고사하고 출산율을늘리지 않으면 미래를 걱정할 만큼 어려움에 부닥쳐 있다. 지난 21일 통계청 발표에 의하면 상황이 심각함을 알 수 있다. 세계에서 저출산 고령화가 가장 빨리 진행되고 있다. 2016년 생산가능인구(15~64세)는 3704만 명을 정점으로 2017년부터 감소세를 나타낼 것이다. 30년 뒤인 2050년에는 약 1000만 명이 감소하여 2535만명이 되리라는 전망이다. 생산인구가 감소하는 데 비해 노인인구는 65세 이상 인구가 24.3%로 급증하여 인구 4명 중 노인이 1명이라는 예측이니 심각한 상황이 아닐 수 없다. 문제는 세계에서 가장 낮은 출산율인 1.24명을 기록하고 있는데 있다. 결혼을 하지 않는 인구가 늘어나고 결혼한 가정도 아이를 한 명이나 기껏해야 둘 정도로 그치는 데 원인이 있다. 자녀를 갖지 않는 데는 주택문제. 근로조건 문제. 보육비 및 사교육비 문제등 사회구조적인 문제 등이 있다. 초혼 연령도 2015년 남성은 32.6세 여성은 30.0세로 늦어지고 있다. 초혼이 늦으니 자연히 자녀 출산을 적게 할 수밖에 없다. 적어도 30세 이전인 27세 전후라야 두 세 명의 자녀를 생각해볼 수 있지 30세가 넘으면 겨우 하나나 둘 정도 이상을 나으려 하지 않는다. 늦게 낳아 가르치고 키우기도 어렵다는 생각이 압박으로 작용하기 때문이다. 국가의 미래를 생각하면 생산인구의 감소인 저출산 고령화는 ‘인구재앙’이라고 까지 표현한다. 맬서스 시대의 인구폭발에 의한 재앙이 아니라 인구 감소에 의한 재앙이다. 의술의 발달과 생활여건의 개선으로 앞으로 평균수명은 점점 늘어나고 고령화는 심화할 수밖에 없다. 그렇다면 출산율을 늘려야 하는 것은 국가 미래가 걸린 일이다. 국가는 아이를 낳지 않으려는 원인을 더 찾아보고 출산장려를 위한 제도적 뒤 받침을 서둘러야 한다. 지금은 그 전환점에 있다. 국가 백년대계가 자녀의 출산에 달려있기 때문이다

2016-08-22 19:36
효(孝)란 무엇인가?

논어를 공부하면서 여태껏 추상명사였던 효의 개념이 구체적으로 머릿속에 들어왔다. 특히 지인들과 토론을 통해 대화를 나누다 보니 더욱 더 확실하게 이해가 되는 것 같다. 나는 원래 27세까지 무신론자로 삶을 살았으나 아버지께서 돌아가신 후 효를 행하기 위해 유신론자로 삶을 살아오고 있다. 그래야 사후에라도 하지 못한 효를 행할 수 있기 때문이었다. 그런데 돌아가신 후에 하늘나라에서 뵙기 전에도 할 수 있는 효가 있다고 생각한다. 바로 평소 부모가 원하셨던 대로 부모의 기대에 어긋나지 않는 건강하고 올바른 삶을 사는 것이 첫째요 형제간과 일가 친인척간에 화목하게 지내는 것이 둘째요 돌아가신 분의 꿈과 뜻에 따라 사는 것이 셋째라는 생각이 든다. 효란 부모를 잘 섬기는 일을 말하며 효도란 부모를 잘 섬기는 도리를 말한다. 신체발부는 수지부모라 효지시야다. 나는 부모님의 신체의 일부를 관리하는 관리자다. 따라서 건강관리를 철저히 잘하는 것이 효의 시작이다. 효란 인(仁)을 행하는 근본으로 부모의 마음을 편안하게 하는 것은 물론 집안의 우애와 화목한 예절과 마음까지 포함한다. 논어의 효에 관한 공자님 말씀 중에 가장 나의 마음을 끄는 구절은 바로 이인(而仁) 편 18절과 아래의 글들이다. 논어 이인편 18절을 소개하면 아래와 같다. 子日: "事父母, 幾諫, 見志不從, 又敬不違, 勞而不怨." (자왈: "사부모, 기간, 견지불종, 우경불위, 로이불원.") 부모를 섬김에 있어 부모님의 잘못을 말씀드릴 때는 부드럽고 완곡하게 말씀드려야 하며 듣고도 나의 간언을 받아드리지 않으시더라도 공경하고 부모님의 뜻에 거슬려서는 안 된다. 그 일이 힘들더라도 원망하지 않아야 한다. 子日: "父母在, 不遠遊, 遊必有方." (자왈: "부모재, 불원유, 유필유방.") - 이인 19 부모님이 살아계실 때는 멀리 나가지 않으며 불가피하게 멀리 갈 때는 반드시 어디로 가는지 말씀을 드려야 한다. 父命召唯而不諾食在口則吐之 (부명소 유이불락 식재구즉토지) 아버지가 부르면 머뭇거리지 말고, 즉시 대답하여야 하며 입에 먹고 있던 음식이 있다면 바로 뱉고서 대답해야한다. 공자님의 말씀에 나이가 육십이면 이순(耳順)이라고 하였는데 정말 그런 것 같다. 효에 관한 공자님의 말씀이 전부 하나같이 마음에 와 닿는다. 위정 7 효자는 부모를 공경해야한다. 또 중2~3학년 즈음, 부모는 하늘과 같다는 부친의 말에 반발을 했던 적이 있었는데 이제 돌이켜 생각하니 부모님은 하늘보다 높은 존재라고 생각된다. 아, 내가 다시 그 시절로 돌아가서 아버지가 그렇게 말씀하실 때 공손하게 받아드렸었다면 얼마나 지금 행복할까? 하는 생각이 든다. 학이11, 관기지, 관기행 (父在, 觀其志; 父沒, 觀其行; 三年無改於父之道, 可謂孝矣.)을 읽으며 생각했다. 부모님의 말씀이 설령 잘못된 것이었다 하더라도 이를 타산지석으로 삼아 따르는 것도 효라고 생각된다. 위정 5, 효는 무위(無威)이다. 생전이나 사후에도 예에 벗어남이 없어야 한다. 즉, 살아계실 때도 예를 지켜야 하나 돌아가신 후에도 예를 지켜야 한다. 통상 장제의 예를 책에서 언급하고 있으나 나는 형제우애와 가족 간의 화합이 사전 및 사후의 예에 해당된다고 생각한다. 결론적으로 효란 살아계실 때는 물론이고 돌아가신 이후에도 어버이를 공경하면서 부모님이 행복하게 잘 섬기는 행위가 될 것이다. 그러기 위해서는 위에서 언급된 것들을 하나하나 잘 실천해나가면 되지 않을까? 생각해 본다.

2016-08-08 16:53
[김정렬의 재미있는 부동산 이야기] 흥정하다 원수 되지 말아야

땅을 가진 사람들이 옆에 있는 땅의 소유자와 분쟁을 하는 경우를 보게 된다. 옆에 있는 땅을 사서 같이 건물을 지으면 좋을 듯하여 땅 주인과 흥정을 하다가 서로 기분이 상하게 된다. 특히 다음 그림과 같은 경우 두 땅의 소유자는 사이가 좋지 않다. 땅은 인위적으로 경계를 그어 놓았는데 그 경계로 구분되어 만들어진 것을 필지라고 한다. 필지는 그 모양에 따라 부동산의 가치가 완연히 달라진다. 이 경우 필지를 합하거나 나누면 전체 땅의 가치가 높아지는 경우가 발생하기 때문에 땅 소유자는 미래가치를 보고 서로 옆에 있는 땅을 사고 싶어 한다. 자기 땅의 가치와 가격은 높게 보고 옆에 있는 땅의 가치는 상대적으로 낮게 가치판단을 한다. 아전인수(我田引水) 격으로 주장하다가 분쟁이 생기는 것이다. 땅을 나누거나 합할 때 변수가 되는 것은 땅의 모양, 접해 있는 도로와의 관계, 땅의 용도 등이다. 그림을 보자. 땅 A 소유자와 옆에 있는 땅 B 소유자는 서로 땅을 팔라고 하다가 다투게 된다. 흔히 땅 B 소유자는 땅 소유자 A에게 시세보다 두 배 이상 줄 테니 팔라고 한다. 그런 말을 들은 땅 A 소유자는 대꾸도 안 한다. 두 배라고 해도 그 가격은 땅 A 소유자가 볼 때는 말도 안 되게 낮아 어이가 없다며 앞으로 얼굴 볼 이유가 없다는 뜻이다. 그렇다면 이 경우 객관적인 땅의 가치는 어떻게 판단하여야 할까? 먼저 땅 A와 땅 B를 합해서 실제가 아닌 가상으로 최적의 건물을 지어 파는 것으로 이익을 계산해본다. 그러면 전체 매매 추산가격이 나온다. 여기에서 비용을 뺀다. 비용은 건설 관련 비용, 금융 비용, 마케팅 비용, 그리고 제세공과금 등이다. 전체 매매 추산가격에서 비용을 빼면 그것이 바로 땅 A와 땅 B를 합한 땅의 가격 최대치가 된다. 이번에는 땅 B만 가지고 실제가 아닌 가상으로 건물을 지어 파는 것으로 이익을 계산해 본다. 물론 땅 B의 경우도 관련 건축 법규나 행정 사항을 그대로 반영하여야 한다. 이 경우 제대로 된 건물을 짓지 못할 수도 있어 손실이 나타날 수 있다. 땅 A와 땅 B를 합해서 실제가 아닌 가상으로 최적의 건물을 지어 파는 것으로 이익을 계산한 결과와, 땅 B만 가지고 건물을 지어 파는 것과 이익을 비교한다. 그 차이가 바로 땅 A의 가격 최대치이다. 전문가에게 이와 비슷한 땅 거래와 관련된 가격 분쟁을 조정하라고 하면 이런 방식으로 가격을 설명할 것이다. 물론 최종 결정은 당사자의 자유 판단이다. 그러나 이런 상황에서 서로 이해하고 거래하는 경우는 그리 쉽지 않다. 그 결과 서울 도심에서 새롭게 들어선 고층 건물과 그 옆에 있는 작은 규모의 저층 건물들을 종종 보게 된다. 누가 봐도 부자연스러운 모양이다. 그러나 그 속에는 여러 형태의 사연이 숨어 있다. 시세보다 두 배, 세 배로 쳐주겠다는 말을 어떻게 판단해야 할지 또 땅 모양이 이상한 땅을 사면 나쁘다는 말을 어떻게 이해해야 할지 보통의 상식으로는 이해가 되지 않는다. 땅의 가치를 맹목적으로 무조건 좋다, 나쁘다라고 판단해서는 곤란하다. 땅의 가치에 대해 여러 관점에서 다시 생각해 볼 수 있는 대목이다. 1. 좋은 땅 모양은 어떤 모양일까? 2. 땅을 사고 팔 때 거래 단위는 무엇일까? 3. 자투리 땅이란 무엇일까? 4. 토지를 수용한다고 하면 보상가격 때문에 분쟁이 일어나는 경우를 종종 보게 된다. 보상가격은 어떻게 정해지는 것일까? 1. 직사각형의 땅이다. 2. 토지를 거래할 때는 필지 단위로 거래를 하게 된다. 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 토지의 등기 단위가 된다. 지적도를 보면 여러 토지의 경계가 그려져 있고 하나의 토지마다 번호가 붙어 있는데 이를 지번이라고 부르고, 이렇게 하나의 지번이 붙어 있는 토지를 필지라고 한다. 3. 자투리땅이란 도로를 내거나 건축을 하다 남은, 기준 평수에 미치지 못하는 소규모 땅을 말한다. 4. 토지보상 평가는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 등 관련 법령에 의해 실시한다. 사업 인정 당시의 표준지 공시지가를 기준으로 대상 토지의 위치, 형상, 환경, 이용 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정하게 된다. >> 김정렬(金淨烈) 한국일반행정사협회 전임 교수 국내 최초로 부동산 전문가들로 네트워크를 구성, RE멤버스를 설립하고 부동산써브 대표를 역임했다. 한국자산관리공사, 한국자산신탁, 기업체, 금융기관 등에 부동산 자문을 꾸준히 하고 있다. 저서로는 등이 있다.

2016-07-29 10:52
그림으로 풀어보는 부동산 가치판단-구매가 낮지만 활용도 높은 게 ‘좋은 땅’

부동산의 가치 판단과 관련한 두 가지 질문에 대해 그 답을 알아보자. 첫 번째 질문이다. 경사가 있는 땅이 있다. 경사진 땅의 높은 곳을 ‘가’라고 하고 경사진 땅의 낮은 곳을 ‘나’라고 하자. 당신은 어디가 좋은 땅이라고 생각을 하나? 두 번째 질문이다. 커피숍이 있다. 그 가게 앞에 도로가 있다. 그 도로의 폭이 넓은 곳이 좋을까? 좁은 곳이 좋을까? 이 두 가지 질문에 대해 답을 생각해 보는 것은 부동산의 가치를 이해하는 데 큰 도움이 된다. 글 김정렬 부동산전문가 경사가 있는 땅, 어디가 비쌀까? 부동산은 토지와 건물이다. 건물도 땅과 건물로 구성되어 있다. 물론 아파트도 그렇다. 땅에 대한 이해가 필요하다. 땅의 크기가 적당하고 넉넉한가? 그리고 땅의 모양과 경사, 접근도로는 필수적인 검토사항이다. 물론 땅은 경사가 없고 평평한 땅이 좋다. 그러나 만약에 경사가 있다면, 어떤 판단을 해야 할까? 첫 번째 질문에 대한 답이다. 일반적으로 경사진 곳의 낮은 곳이 높은 곳에 비하여 비싼 땅이다. 집을 짓는다면 ‘가’가 좋고, 가게를 한다면 ‘나’가 좋은 땅이다. ‘가’는 쾌적성이 장점이고, ‘나’는 접근성이 장점이다. 땅값은 ‘나’가 비싸다. 주거용지보다 상업용지가 비싼 것과 같은 맥락이다. 그러나 좋은 땅이란 비싼 땅과 의미에 차이가 있다. 엄밀히 말하면, 좋은 땅이란 구매가격이 낮은 데 비해 나중에 활용도와 가치가 높은 땅이다. 주거용 부동산의 가치는 얼마나 편하고 행복할 수 있느냐를 따지고, 보통 이를 ‘쾌적성’이라 한다. 세밀히 보면, 교통, 환경, 편익 시설을 가지고 이를 판단한다. 수익성 부동산은 얼마나 수익을 올릴 수 있느냐를 그 가치 판단의 기준으로 삼는데, ‘접근성’에 대한 판단이 가치 기준이 된다. 사람이 접근하기 편하고 많이 올 수 있는 곳이라면, 접근성이 높은 곳이고 가게를 하기 좋은 곳이다. 주상복합 건물을 생각해 보자. 주상복합 건물은 말 그대로 주거용과 상업용의 복합 건물이다. 이 건물에서 상업용은 저층에, 주거용은 고층에 배치하게 된다. 똑같은 이치이다. 그런 이유로 주상복합 건물에서 층이 높은 곳은 주거용으로 적합하고, 층이 낮은 곳은 상업용으로 활용된다. 도로의 폭과 커피 전문점 커피 전문점 앞에 도로가 있다. 그 도로의 폭이 넓은 곳이 좋을까? 좁은 곳이 좋을까? 도로는 수익성 부동산에 있어서 ‘접근성’의 열쇠이다. 답은 가게 앞 도로의 폭은 ‘적당해야 한다’이다. 적당하다고 하는 것은 도로 폭이 너무 넓어도 접근성에 유리하지 많다는 것을 의미한다. 도로 폭이 좁으면 사람이 많이 다닐 수 없고, 도로 폭이 넓으면 도로 가운데 다니는 차량 때문에 접근성에 지장을 준다. 이때는 건널목, 지하도, 육교가 변수가 된다. 업종과 주변 환경에 따라 접근성의 기준과 의미는 차이가 있다. 도로는 부동산의 가치를 좌우한다. 도로는 연결 기능을 가지고 있지만 반대로 분리 기능도 있다. 철도와 고속도로가 지나가는 지역은 그 지역의 접근성을 분리하기 때문에 지역 발전이 늦어져 많은 고민을 하게 한다. 재미로 풀어볼까요?  ‘S’ 자형으로 굽은 도로가 있다. ‘S’ 자형으로 굽은 도로의 안쪽과 바깥쪽 중 어디가 장사가 잘 될까?  햇볕이 잘 드는 곳과 햇볕을 피할 수 있는 곳, 어디가 장사가 잘 될까?  대형 상가 왼쪽에는 학교가 있고, 오른쪽에는 아파트가 있다. 어떤 점을 검토해야 할까?  커피 전문점 앞에 교회가 있다. 어떤 장·단점이 있을까?  ‘S’ 자형으로 굽은 도로의 안쪽이 접근성이 높다.  사람들은 편하고 기분 좋은 곳으로 움직인다. 보통은 햇볕이 잘 드는 곳이다. 그러나 계절과 업종에 따라 다르며, 주변 혐오시설 정도가 더 영향을 미친다.  아파트쪽의 접근 동선이 살아 있다. 1층 상가 출입구와 동선은 중요하다.  일반적으로 접근성에 긍정적이지 않다. 다만, 일요일이나 특화된 위치에 있을 때에는 매력적으로 변한다. >> 김정렬(金淨烈) 한국일반행정사협회 전임 교수 국내 최초로 부동산 전문가들로 네트워크를 구성, RE멤버스를 설립하고 부동산써브 대표를 역임했다. 한국자산관리공사, 한국자산신탁, 기업체, 금융기관 등에 부동산 자문을 꾸준히 하고 있다. 저서로는 등이 있다.

2016-06-29 09:50
[구대열의 역사의 그 순간] 한국인의 서양 나들이 (中) 알렌은 누구인가

조선인들 중 두 번째 해외 나들이를 한 사람은 1888년 미국에 공사로 파견된 박정양(朴定陽, 1841~1905.11) 일행이다. 사절단의 ‘일원’이며 가이드로 수행한 인물이 호러스 알렌(Horace Allen, 1858~1932), 한국어 이름 안련(安連)이다. 알렌은 조선이 서양 국가들과 개항조약을 맺은 후 1884년 조선에 온 최초의 외국인 선교사이다. 조선-미국 개항조약에 선교에 관한 구체적 언급은 없다. 6조에 ‘조선 개항장에 거주하는 미국인은 해당 지역에서 건물 또는 토지를 임차하거나 주택 또는 창고를 건축할 수 있다’, 8조에는 ‘언어, 문학, 법률이나 예술을 공부하는 학생들은 보호를 받는다’고 규정하고 있다. 미국은 이를 토지나 주택을 사서 교회 등 문화적 목적으로 사용할 수 있다는 것으로 확대 해석한 것이다. 그러나 초대 미국 공사 푸트(Lucius Foote)는 기독교 박해가 자행된 조선에서 선교사 신분은 여전히 위험하다고 판단하여, 알렌을 ‘미국 공사관에 속한 무급 의사’로 임명한다. 알렌은 조선에 도착한 지 3개월 후인 이해 12월 갑신정변에서 개화파의 공격으로 죽어가는 명성황후의 조카 민영익(閔泳翊)을 치료한다. 한밤중에 피투성이가 된 민영익이 업혀 와서 치료받는 장면은 드라마에서 극적으로 묘사되는데 이건 픽션이 아니라 사실이다. 이 운명적 만남 덕분에 그는 명성황후와 황실의 신임을 듬뿍 받는다. 명성황후는 알렌이 조제한 약이 아니면 먹지 않았다고 한다. 알렌이 감기약을 알약으로 주었다면 그 후 다른 의사가 조제한 가루약은 같은 성분이라도 먹지 않고 알약으로 바꾸어 오라고 할 정도로 알렌에 대한 신임은 절대적이었다. ‘미국인’ 알렌이 구한말 ‘소용돌이 정치’에 깊숙이 개입하게 된 것은 숙명처럼 보인다. 그는 1887년 조선정부의 참찬관(參贊官, 오늘날의 서기관) 자격으로 박정양의 미국행을 주선하고 수행하며 1890년에는 미국 외교관이 되었다. 미국은 한국정부에 대한 그의 영향력을 높이 사서 알렌을 서울 주재 미국공사관의 서기관으로 임명했다. 1897년 9월에는 공사관 최고위 직인 공사로 승격된다. 그러나 러일전쟁 시기 미국이 한국문제에 적극 개입할 것을 주장하고 본국 정부의 친일-반러시아 정책을 비판함으로써 테드 루스벨트(Theodore Roosevelt) 대통령과 국무부와 마찰을 빚어 1905년 3월 해임된다. 연세대는 의료 선교사로서 그의 공적을 기리는 ‘알렌관(Allen Hall)’을 만들었다. 그의 행적에 대해서는 평가가 상반된다. 조선의 의학 발전과 독립을 위해 도움을 주었다는 호의적 평가와, 미국인들을 위해 이권을 얻는 데 급급한 이기적 인물이라는 주장이 대립하고 있다. 이 문제는 라는 제목으로 발간된 그의 전기가 가장 잘 설명해 줄 것이다. 1962~1970년 위스콘신 대학 총장을 지낸 역사학자 프레드 해링턴(Fred Harrington)이 쓴 이 책의 제목은 우리말로 옮기면 이다. 그는 처음엔 선교사로 일했고, 그 다음 조선 왕실과의 친분을 이용해 미국인들의 이권 획득을 도왔으며, 마지막엔 미국 공사로서 일본인들을 상대했다는 것이다. (이 책은 이광린 교수가 로 번역했다.) 그의 전기에서는 조선에 대한 애정은 거의 찾아볼 수 없다. 고종 등 황실과 당시 조선사회 전반에 만연한 미국에 대한 호감으로 인하여 그를 친한적(親韓的) 인사라고 인식했을 뿐이다. 미국이 아시아 국가들의 독립을 지지하고 영토적 야심이 없다고 믿은 고종은 일본과 러시아를 견제하기 위해 미국이 한국문제에 관심을 갖기를 원했다. 그러나 미국은 아시아에서 군사력을 보유하지 않아 이 지역 외교무대에서 내세울 수 있는 게 도덕성뿐이었다. 한국 문제에 적극적으로 개입할 의도나 능력이 없었다는 게 정확한 평가이다. 그런데도 고종은 미국이 조선에 관심을 갖도록 하기 위해서는 어떻게 하면 좋겠느냐고 알렌에게 수차례 묻는다. 알렌은 이에 서슴없이 “미국인들에게 광산 이권을 주십시오”라고 대답한다. 아시아에서 최대 금광인 운산금광(평북 운산)은 이렇게 해서 미국회사가 차지하게 되었다. ‘노다지(no touch)’라는 말을 유행시킬 정도로 엄청난 수익을 안겨준 금광이다. 1930년대 후반 일본이 강제로 이를 매입할 때 미국 외교문서는 ‘운산금광의 매매와 양도는 미국의 선구자적 금광 사업가들이 동양의 미개발된 땅에서 44년간 이익을 남긴 흥미로운 사업을 종결짓는 것’이라는 감동적이며 애수에 찬 논평을 남기고 있다. 흥미로운 점은 미국이나 영국은 고종이 금광만이 아니라 철도, 전차, 전기 등 각종 이권을 ‘팔면서’ 높은 배당금을 챙기는 데만 혈안이었다는 점을 부각시켰다는 것이다. 흔히 말하는 고종의 비자금은 주로 이를 통해 조성된 것이다. 그는 보고서에서 조선을 부정, 부패와 무능으로 인해 곧 망할 나라라고 묘사하고 있다. ‘조용한 아침(Morning Calm)’이란 이제 옛말이다. 조선은 이제 아침이 지나 춥고 음울한 고요의 땅(the Land of the Cold Grey Calm of the Morning After)이 되어가고 있다’, ‘이 나라 국민들은 스스로 다스릴 수 있는[自治] 능력이 없으며, 따라서 과거와 같이 지배자(overlord, 중국)를 가져야 한다’, ‘고종은 로마가 불타는 것을 보면서 악기를 타는 네로와 같이 궁녀들과 유희나 즐기고 있다’, ‘정부가 바뀌면 천연자원과 잠재성을 가진 국민을 가진 이 나라에 약간의 희망을 줄 것이다. 전쟁이 일어나 승리한 나라가 조선을 삼키고, 국민들에게 약간의 자유를 주면서 탐욕스럽고도 비인간적인 관리들을 쓸어버리는 것이 나을 것이다’, ‘일본과 러시아 간 전쟁의 결과가 무엇이든 한국은 그 승자에게 먹힐 것이다’. 이것은 알렌 개인의 평가라기보다는 당시 선교사들과 외교관들의 일반적인 인식라고 할 것이다. 그리고 후일 서양 열강들이 일본의 강제합병에 찬성하거나 묵시적으로 동의한 배경이라 할 수 있다. 의사 출신 알렌은 특히 조선인들의 비위생적인 모습에 대한 혹평도 빠뜨리지 않았다. 조선인들은 목욕을 하지 않으며 우물물을 소독 없이 식수로 사용하여 선교사들이 이질 등 질병이 걸렸다는 것이다. 이건 알렌의 편견이라 할 것이다. 기후에 관계없이 매일 목욕을 하는 게 위생적인 것은 아니다. 일본은 기후가 습하여 목욕을 자주 해야 하지만 조선에서는 그럴 필요가 없다. 조선인은 우물물을 먹어도 이질에 걸리지 않는데 선교사들만 걸린 것은 풍토병에 대한 면역이 없었기 때문이다. 이 같은 사고를 지닌 인물이 조선 사절단을 이끌고 미국으로 간다. △ 구대열 이화여대 명예교수 서울대 영문과 졸, 한국일보사 기자, 런던정경대 석ㆍ박사(외교사 전공). 외교안보연구원 교수, 이화여대 정치외교학과 교수, 통일학연구원장 등 역임. 저서 등.

2016-06-09 14:46

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