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[INVESTMENT]Super Rich들의 ‘이태원 깔세투자法’ 아시나요?

최근 부동산 큰 손들의 발길이 서울 용산 이태원으로 향하고 있다. 정부의 '2.26 전월세 과세 대책'이 발표된 이후 발걸음이 더 분주하다. 세금에 민감한 슈퍼리치들이 주한미군과 외국인, 주재원 등 외국인들이 몰려사는 이 곳에 땅이나 주택을 사들여 소위 깔세(무보증 선납 월세)를 받는 임대사업에 너도나도 나서고 있는 이유는 뭘까. 이유는 이렇다. 외국인 세입자들은 확정일자를 받지 않는 것이 보통이고, 국내 세법에 근거한 소득공제 신청을 하는 사례가 극히 적어 투자자들의 임대소득이 거의 드러나지 않는다. 세원 노출을 극도로 꺼리는 슈퍼리치 입장으로서는 이만한 투자처이 없는 셈. 사정이 이렇다보니 이 곳에 선투자한 고액 자산가들은 그야말로 쾌재를 부르고 있다. 계약 조건에 따라 연 10%를 넘나드는 수익률을 거뜬히 올리고 있다고 주변 중개사들은 귀뜸한다. 세원 노출 적은 데다 수익률도 10% 넘는 곳도 용산구 이태원동에 사는 슈퍼리치 박병규(가명ㆍ60)씨가 바로 그런 케이스. 은행 융자를 고려하지 않아도 연 15%에 가까운 수익률을 올리고 있다. 그의 사연은 이랬다. 지난해 초 용산구 이태원도 일대 땅 1023㎡(310평)을 3.3㎡당 900만원에 매입한 박씨는 3.3㎡당 320만원의 건축비를 들여 132㎡(40평형) 15가구를 건축했다. 그의 총 투자비용은 토지대금 토지대금 27억9000만원과 건축비 19억2000만원 등 총 47억원 정도. 가구당 3억2000만원의 원가가 들어간 셈이다. 박씨는 건물준공 후 주한미군에 영외주택으로 등록해 미군 당국으로부터 월 임대료 380만원에 계약을 체결해 현재 가구당 연 4560만원의 수익을 올리고 있다. 은행 대출 등을 감안하지 않더라도 수익률이 무려 14.25%에 달한다. 강남권 슈퍼리치들의 용산을 바라보는 시선이 뜨겁다. 서울 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파)에서 재건축 아파트에 주로 투자하던 부동산 큰손 김오성(가명ㆍ55)씨가 바로 그랬다. 그는 최근 강남구 개포동 개포주공아파트 등 강남권 건축 아파트 3채를 처분하고 남은 자금으로 서울 용산구 이태원동 A맨션 195㎡(59평)을 7억원에 매입해 임대사업을 시작했다. 그는 전문임대업체를 통해 독일계 기업 주재원에게 월 500만원에 임대 중이다. 특히 2년 선불로 계약이 이뤄져 김씨는 1억2000만원의 임대료를 한꺼번에 손에 쥐었다. 수익률상 대박이다. 융자를 빼고도 무려 8.6%에 달한다. 은행 정기 예금금리(3%대)의 3배 가까이 된다. 하지만 모든 일이 그렇듯, 외국인 렌탈사업이 항상 성공하는 것은 아니다. 미군의 경우 미군 당국에서 집세만 지원해 주기 때문에 관리비는 집주인이 부담하는 경우가 적지 않다. 중개수수료도 집주인(투자자)가 내야한다. 이런 까닭에 관리비와 수수료 등 기타 비용을 감안해 수익률을 따져야 한다고 전문가들은 조언한다. 특히 계약서를 쓸 때 임대문화 차이를 염두에 두고 미리 단서 조항을 넣은 것이 좋다. 예컨데 세입자가 개인 사정으로 급하게 귀국하는 일이 벌어질 수 있다. 이럴 때 집주인은 미리 받은 월세를 돌려줘야 하고 공실 부담도 커진다. 때문에 '2~3개월 전 집주인에게 통보한다'는 식의 해지 조항을 만들고 책임 소재를 분명히 해둬야 손해를 막을 수 있다. 강남 상가주택 등 절세상품에도 자산가들이 몰리는 이유 상가주택도 절세 투자처로 은퇴 자산가들에 인기가 높다. 상가주택이란 상가와 주택이 결합된 부동산을 말한다. 세법에서는 1주택자가 주택을 양도할 때 비과세를 받을 수 있지만 상가를 양도할 때는 비과세 혜택이 없다. 그러나 세법은 건물의 주택 면적이 상가 면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 봐 양도세를 계산한다. 건물 전체가 주택에 해당하면 겸용 주택의 부속 토지도 전체를 주택 부속 토지로 여긴다. 전체 면적과 토지가 1가구 1주택 비과세 대상이 되는 셈이다. 이렇다 보니 상가주택 수익률이 높은 곳은 연 30%에 달하기도 한다. 하지만 아파트보다 환금성이 떨어진다는 단점이 있다. 이에 전문가들은 대기업 입주를 비롯해 도로 인접 등 입지 조건이나 상권에 대한 분석이 명확해 투자해야한다고 조언한다. 뭉칫돈이 몰리는 투자처가 또 있다. 바로 지식산업센터다. 지난해에 비해 세제감면 폭은 줄었지만 정부 규제가 풀리는 것이 지식산업센터에 호재로 작용하고 있다. 앞서 지난해 8월 국무조정실은 네거티브 규제 방식 확대 방안을 내놓으며 지식산업센터의 임대제한 규제를 폐지할 방침이라고 밝혔다. 이에 관련법이 개정되면 이르면 올해부터 지식산업센터의 개별 사무실을 임대가 가능해 진다. 단, 투자에 주의해야 하는 점도 있다. 정부의 임대 규제 철폐 방안이 아직 구체적이지 않아 투자에 불확실성이 존재한다. 아울러 최근 공급이 지속적으로 증가하고 있어 미분양 위험에서 자유로울 수 없다는 단점도 있다는 지적이다.

2014-06-27 14:18
주택시장 다시 추락하나…2.26 임대차시장 선진화방안 -실수요감소 등 여파

최근 분양시장의 열기가 점차 식어가고 있는 것으로 나타났다. 지난 2.26 임대차시장 선진화 방안(전월세 과세) 이후 기존 주택시장 꺾임 현상이 신규 분양 시장으로 번지고 있다는 분석이다. 다주택자 투자수요가 줄어들고 있는 데다 전세 가격이 안정되는 등 주택 비수기에 접어들면서 주택 실수요도 함께 감소하고 있기 때문으로 관측된다. 더욱이 지방선거와 월드컵을 앞두고 건설사들이 분양물량을 쏟아내면서 수도권 등 일부 지역에 공급과잉도 영향을 미치고 있는 것으로 보인다. 이런 가운데 주택시장의 선행지표라 불리는 경매시장도 주춤하는 모습을 보여 주택시장 침체에 대한 우려가 커지고 있다. 부동산 리서치업체 리얼투데이는 지난 4월 전국 평균 청약경쟁률(1~3순위)을 조사한 결과 6.16대 1인 것으로 조사됐다고 27일 밝혔다. 이에 비해 5월(22일)에는 2.93대 1로 반토막 수준으로 낮아졌다. 이는 실수요자들이 갈수록 보수적으로 접근하는데다 오는 6월 지방선거와 월드컵이란 큰 행사를 앞두고 물량이 한꺼번에 쏟아지는 것도 하나의 원인으로 분석된다. 이렇듯 분양시장에도 잘 되는 곳만 잘 되는 양극화 모습이 뚜렷하다. 입지가 좋거나 분양가 싼 단지는 높은 경쟁률 속에 마감행진을 이어가는 반면, 상대적으로 비인기 지역은 수요자들의 외면을 받고 있는 것. 반도건설이 평택시 소사벌지구에서 지난 23일에 견본주택을 오픈한 ‘소사벌지구 반도유보라 아이비파크’는 3일간 1만6000여명이 방문객이 몰리며 뜨거운 관심을 받았다. 소사벌지구는 비전동 생활권으로 다양한 편의시설 이용이 편리하다는 장점이 있다. 또 서울 강남 수서를 18분 대에 잇는 KTX 지제역(2015년 개통예정)을 쉽게 이용할 수 있다. 이에 앞서 먼저 소사벌지구에 분양한 '소사벌지구 우미린 센트럴파크'는 1~3순위에서 평균 2.01대 1로 전 타입 순위 내 마감과 함께 1주일 만에 90% 이상의 계약률을 기록하고 있다는 게 업계 관계자 설명이다. 하지만 평택시에서는 용이동 등을 중심으로 여전히 미분양이 많아 김포시 등과 함께 미분양 무덤으로 꼽히는 지역이다. 아울러 지난 4월 한국토지신탁이 분양한 평택 청북면 한양수자인(718가구)은 미달사태를 보였으며 현재 분양률이 30%선에 그친 것으로 알려지고 있다. 다시 말해, 고덕산업단지 삼성전자 입주와 수서발 KTX 개통 등 직접적인 수혜가 예상되는 평택 소사벌지구와 다른 지역 간의 온도차가 나는 것으로 분석된다. 인기 상한가인 위례와 동탄2신도시도 같은 지구 내에서도 입지에 따라 빈익빈 부익부 모습이 나타나고 있다. 6월 분양 예정인 ‘위례신도시 신안인스빌 리베라’가 문의전화가 빗발친다. 신안의 박지훈 홍보팀장은 “위례 신안인스빌 리베라는 뜨거운 관심을 받았던 ‘엠코타운 센트로엘’과 맞붙어 있으나 지하철역과 수변공원이 더 가까워 입지가 더 뛰어나다”면서 “위례신도시 내에서도 황금부지가 얼마 남지 않아서 그런지 하루 전화문의가 평균 40~50통이 이어지고 있다”고 전했다. 지난 2월 위례신도시에 분양된 ‘엠코타운 센트로엘’이 계약 나흘만에 100% 분양이 완료됐다. 하지만 위례신도시에서는 위례 센트럴 푸르지오, 위례 사랑으로 부영 등은 여전히 잔여 물량이 남아 있다는 것으로 알려졌다. 서울에서도 마찬가지다. 서울 독산동 ‘롯데캐슬 골드파크 2차’는 3순위에 1.61대 1로 순위 내 마감을 했다. 하지만 목동 생활권에서 10여년 만에 나온 새 아파트로 기대를 모은 ‘목동 힐스테이트’는 상당수의 주택형이 3순위에서 미달됐다. 달아오르던 부동산 경매 시장도 이달 들어 열기가 한풀 꺾였다. 법원경매정보회사인 지지옥션에 따르면 수도권 아파트의 낙찰가율은 올해 1월 82.6%에서 2월과 3월에 각각 83.9%, 4월에는 86.2%까지 올랐으나 이달에 85.6%를 기록하며 처음 떨어졌다. 물건당 평균 응찰자 수도 이달 6.8명으로 지난달(7.6명)에 비해 0.8명 감소했다. 부동산114 함영진 리서치센터장은 "취득세 영구 인하, 다주택자 양도세 중과 폐지 등 정부의 거래활성화 대책으로 연초 상승세를 타던 부동산시장이 주택임대차시장 선진화 방안 이후 관망세로 돌아섰다"며 "위축된 매수심리가 당분간 회복되기 어려울 것으로 예상된다"고 말했다.

2014-05-27 08:09
프리미엄 붙은 아파트는 어디? …위례신도시 최고 2억

분양시장의 봄바람이 거세다. 분양 단지 곳곳에서 높은 경쟁률 속에 청약 마감을 이어가고, 전매가 가능한 지역은 분양권 거래도 활발하다. 새 아파트들이 기존 아파트보다 가격 경쟁력 있게 나오면서 내 집 마련 수요자들이 분양시장으로 쏠리면서다. 특히 6월까지는 입지가 뛰어난 신규 분양들이 대거 쏟아져 나올 예정에 따라 내 집 마련을 준비하는 수요자들이 바빠질 전망이다. 예비 청약자들이나 미분양에 관심 있는 수요자들이라면 프리미엄(웃돈)이 붙은 지역 중심으로 노려보는 것이 좋다. 프리미엄이 붙은 지역은 개발 호재가 많아 발전 가능성이 높아 수요가 풍부하다는 것을 의미하기 때문이다. 프리미엄이 붙은 지역은 위례신도시 비롯해, 동탄2신도시 강남권, 지방에서는 대구와 대전 등이 있다. 위례신도시에서는 좋은 입지로 평가 받는 ‘래미안 위례신도시(A2-5)’는 테라스하우스는 2억원 가량, 지난해 분양권 전매 제한이 풀린 위례신도시 '송파 푸르지오'는 최초 분양가격에 5000만원 정도 프리미엄이 붙어 거래되고 있다. 동탄2신도시에서는 우남퍼스트빌은 로열층 기준으로 4000만원 정도, 오는 6월 입주예정인 서울 강남구 자곡동 강남보금자리지구 ‘래미안강남힐즈’는 8000만원 이상 프리미엄이 붙어 있다. 1순위 평균 청약경쟁률이 38.48대 1을 기록한 대구 ‘침산화성파크드림’은 3000여만원 정도, 지난해 3월에 입주를 시작한 대전 ‘노은 한화 꿈에그린’ 중대형의 경우 2000만~3000만원 정도 프리미엄이 붙었다. 프리미엄이 붙은 단지에서 건설사들의 분양행보도 눈길을 끌고 있다. 신안은 위례신도시 A3-6b블록 ‘위례신도시 신안인스빌리베라’ 696가구(전용 98~101㎡)를 6월에 분양할 계획이다. 이 단지는 편의시설, 교통, 녹지 등을 두루 갖췄다. 위례신도시 중심상업지구인 트랜짓몰과 산책 등 여가활동을 즐길 수 있는 휴먼링의 중심에 위치해 있다. 교통여건에서는 위례신사선의 중앙역이 인접해 있고, 서울외곽순환도로로의 진입이 용이하다. SH공사는 강남 세곡2지구 4단지 ‘세곡2지구 강남 한양수자인’의 미계약분에 대해 선착순 분양 중이다. 선착순 분양 물량 중 세곡2지구 3단지는 한달만에 완판됐다. 세곡2지구 4단지에서 나오는 물량은 전용면적 114㎡형이다. 분양가는 3.3㎡당 1600만원대로 인근 강남구 아파트 전셋값 수준이다. 114㎡형 7억3000만~7억6000만원이다. 강남구 도곡동 동신3차 아파트를 재건축한 ‘도곡 한라비발디’은 이번 달에 나온다. 지상 20층 1개 동 규모, 전용면적 기준으로 84㎡ 94가구와 125㎡ 16가구로 구성된다. 총 110가구 중 일반분양은 16가구로 84㎡ 12가구와 125㎡ 4가구다. 동탄2신도시에서는 하반기에 물량이 집중돼 있다. 대우건설은 동탄2신도시A1블록에 ‘동탄2신도시푸르지오’ 837가구를 10월 경에 분양할 계획이다. 지방에서는 한화건설이 '대전 노은 한화 꿈에그린'를 분양 중이다. 지하 1층, 지상 35층 17개 동 규모로 전용 84~125㎡ 총 1885가구 규모다. 롯데마트, 노은도서관 등 생활편의시설이 풍부하고 대전지하철 1호선 반석역을 도보로 이용할 수 있다. 화성산업은 대구시 달성군 유가면 테크노폴리스 A8블록에 화성파크드림 639가구를 6월 중에 분양한다. 올해 개통예정인 테크노폴리스 진입도로 앞자리에 위치해 대구도심 진출입 근접성이 뛰어나다.

2014-05-19 08:27
부동산 투자이민 확대한다는데…투자 유망지역은

투자이민제 확대, 청라의료복합타운, 아시안 게임 개최 등 호재가 잇따르면서 송도 청라 영종 등 인천경제자유구역이 주목받고 있다. 13일 부동산 업계에 따르면 서승환 국토교통부 장관은 지난달 16일 주택건설업계 오찬 간담회에서 ‘투자이민제’대상을 미분양 주택까지 확대 적용하는 방안을 제시했다. 부동산 ‘투자이민제도’란 지정 지역 부동산에 일정한 투자금액 이상을 투자하는 외국인에게 국내 장ㆍ단기 거주(영주권자격 등) 자격을 부여하는 제도다. 국토부는 경제자유구역 내 미분양 아파트에 5억원 이상 투자하면 거주 비자를 발급받을 수 있도록 개선한다. 이에 일부 경제자유구역 부동산 가격이 오름세를 타는 등 활기를 띨 조짐을 보이고 있다. 특히 인천의 부동산시장에서 ‘미운 오리새끼’ 취급 받던 송도 청라 영정 등 인천경제자유구역이 회복 조짐을 보이고 있다. 이 지역은 부동산 투자이민제 확대에 따른 수혜가 예상되며 외국인 전용카지노 및 복합리조트 개발, 7호선 연장 등 각종 호재가 가시화 되고 있기 때문이다. 이에 지넌 2008년 세계금융위기 이후 위축됐던 인천경제자유구역의 부동산가격이 바닥을 치고 회복세로 돌아서고 있다. 인천경제자유구역 중 하나인 청라지구의 아파트가격은 지난 해 2분기 들어서 매매가격이 급등하기 시작했다. 청라지구(경서동)는 지난 해 4분기 처음으로 아파트 시세가 1000만원을 돌파했다. 특히 올해에는 1050만원 선을 넘어섰다. 현재(1분기), 청라지구 아파트는 1058만원 선으로 거래되고 있다. 이는 지난 해 1분기보다 10.7% 상승한 가격이다. 서울의 전세가격이 천정부지로 치솟으면서 주택가격이 저렴하고 서울 출퇴근도 편리한 청라지구로 수요가 몰리면서다. 지난 해, 인천공항고속도로 청라IC와 청라BRT(간선급행버스)가 개통되면서 청라지구에서 서울로 출퇴근이 쉬워졌다. 또 올해 경인직선화도로도 일부구간이 개통되면서 교통체증도 크게 해소됐다는 평가를 받고 있다. 서울 지하철 7호선 연장구간(석남연장선, 2018년 개통)의 수혜도 예상된다. 영종지구의 아파트가격도 상승세를 그리고 있다. 특히 영종지구는 외국인 카지노사업에 대해 ‘적합’ 판정이 떨어지면서 아파트가격이 가파르게 오르고 있다. 공항철도 영종역이 올해 12월 개통될 예정에 소식에 주요단지 시세가 회복세를 보이고 있다. 국토부 실거래가에 따르면 영종하늘도시에 들어서 있는 ‘영종힐스테이트’ 83㎡은 지난 해말 2억6000만원 선에 거래됐으나 현재에는 2억8000만원 선에 거래가 이뤄지고 있다. ‘인천 영종 동보노빌리티’ 84㎡은 지난 해 2억4000만원 선으로 거래됐으나 지금은 3억원 안팎의 시세를 형성하고 있다. 2007년 송도신도시는 아파트의 3.3㎡당 시세가 1700만원으로 정점을 찍은 후 지속적으로 가격이 하락해 지난 해 말에는 1221만원 선에 거래가 됐다. 송도신도시는 지난 해 4분기부터 회복조짐을 보이고 있다. 실제 ‘송도풍림아이원1단지’의 84㎡이 지난 해 3억 2000만원 안팎으로 거래됐으나 현재 3억3000만원 선으로 시세를 형성하고 있다. 이처럼 인천경제자유구역의 부동산시장이 회복세로 돌아서면서 분양시장도 꿈틀거리고 있다. 지난 8일 청약접수를 받았던 ‘인천송도국제도시 호반베르디움’은 1676가구를 모집하는데 2489명이 몰리면서 1.5대 1로 전 주택형이 순위 내에서 마감됐다. 지난 해 대량미달사태가 벌어졌던 송도신도시와는 사뭇 다른 분위기다. 인천경제자유구역의 미분양물량도 꾸준히 감소하고 있다. 인천시 자료에 의하면 지난 해 말, 인천경제자유구역에는 3891가구의 미분양물량이 남아있었다. 올해 3월에는 지난 해보다 12.0%가 줄어든 3425가구가 새주인을 기다리고 있는 것으로 조사됐다. 특히 잔여분양물량의 빠른 소진을 위해 분양가를 대폭할인 하여 분양 중인 ‘영종하늘도시 한라비발디’와 최근 분양을 시작한 ‘청라 더샵 레이크파크’ 등이 빠른 속도로 잔여물량이 소진되고 있는 것으로 알려졌다.

2014-05-13 11:22
돈되는 미분양 아파트 고르려면…

최근 전국 미분양 주택이 지속적으로 줄어들고 있어 주목된다. 11일 국토 교통부에 따르면 3월말 전국 미분양 주택은 4만8167호로 전월대비 8.1%(4224호) 감소했다. 이는 6개월 연속 감소한 것으로 앞으로도 지속적으로 줄어들 것이라는 전망이 나오고 있다. 이처럼 미분양 주택이 감소하고 있는 이유는 전세가격이 상승하고 8.28 대책의 영향으로 세율이 줄고 대출 부담이 적어지면서 실수요자 들이 내 집 마련을 결심하면서 거래로 이어졌기 때문인 것으로 부동산 전문가들은 보고 있다. 미분양 아파트가 증가 하는 상황은 주택경기에 악영향을 미치고 전반적인 산업의 위험 요인으로 작용하여 주택경기 침체에도 영향을 미치기 때문에 미분양아파트 축소에 대한 노력이 앞으로도 계속 될 것으로 보여 지고 있다. 일반적으로 미분양 아파트는 건설사업자가 분양계획을 받은 후 주택공급에관한규칙(제8조)에 따라 입주자를 모집하는 과정에서 매매가 되지 않아 선착순으로 판매하는 주택을 의미한다. 국내 아파트 공급방식은 대부분 선 분양 방식으로 준공전과 준공후로 구분하며 특히 준공 후 미분양 아파트의 경우 분양을 시작하고 준공시점까지 분양이 되지 않을 경우 ‘악성 미분양’으로 불리기도 한다. 그래서 “미분양 아파트” 하면 “하자가 있어 분양이 되지 않는 것 아니냐”는 선입견을 가지고 보는 사람들도 있다. 하지만 단점만 있는 것은 아니다. 미분양 아파트는 청약통장에 가입하지 않았거나 이미 주택을 소유하고 있어 청약가점이 낮은 수요자들에게 유용하고, 계약이 선착순으로 이어져서 원하는 동과 층을 고를 수 있다는 장점이 있다. 준공 후 미분양의 경우 즉시 입주가 가능하여 집을 구해야 하는 실수요자라면 이미 지어져 있는 집을 보고 살 수 있기 때문에 하자에 대한 우려도 적다. 또한 발코니 무상 확장, 중도금 무이자, 분양가 할인 등 추가 혜택이 있어 가격 면에서 유리하므로 미분양 아파트에 적용되는 장점들을 이해하고 구매 한다면 옥석을 고를 수 있다는 것이 전문가들의 조언이다. 하지만 미분양을 고르는데 주의할 점이 많기 때문에 구매에 앞서 철저히 따져봐야 한다. 일단 미분양의 원인을 파악해야한다. 미분양의 대표적인 원인으로 입지가 나쁜 경우를 볼 수 있다. 대중교통 이용이 불편하거나, 주변에 편의시설이 부족하거나 유해시설 등이 위치해 있는 경우가 그렇다. 인근에 기존 아파트대비 분양가의 차이가 커서 미분양이 발생하기도 한다. 간혹 이러한 이유로 입지가 양호한 재개발, 재건축 단지들이 미분양이 되는 경우가 더러 있다. 또한 신도시나 택지지구에 분양물량이 과잉공급 되면서 미분양이 되는 경우가 있는데 이런 경우 시간이 지나 해소 되는 경우도 있지만 장기 지속되는 경우도 있다. 원인에 대해 분석했다면 이제 정보를 수집해야한다. 미분양을 고를 때 분양가 할인, 중도금 무이자 혜택이 들어간 금액이 주변 지역 아파트와 비교해서 가격이 적당한지를 조사해야 하며 층과 방향을 체크하고 생활환경, 조망권 또한 좋은지를 파악해야 한다. 또한 가격하락이 비교적 적은 택지지구, 대단지, 역세권 위주로 둘러보고 주변에 개발 호재가 있으면 더욱 좋다. 다만 개발 호재들이 확정된 것이 아닐 수 있으므로 해당 지자체에 직접 확인하거나 전문가들에게 답변을 구해야 한다. 미분양 아파트는 잘 고르면 입지 좋고 투자가치도 있는 곳들이 있기 때문에 사전에 알아보고 좋은 지역의 아파트를 선별 할 수 있다면 흙속에 진주를 고르는 것과 같은 성공적인 투자 효과를 볼 수 있을 것이다. 한국창업부동산정보원에 따르면 둘러볼만한 올해 입주 또는 즉시 가능한 대표적인 미분양 아파트로는 서울시 관악구 행운동 관악파크 푸르지오, 서울시 강남 세곡2지구 4단지 강남 한양수자인, 수원시 장안구 정자동 수원 SK Sky VIEW, 서울시 송파구 신천동 잠실 푸르지오 월드마크, 김포시 풍무5지구 한화 꿈에그린월드 유로메트로, 서울시 성동구 서울숲 더샵, 고양시 삼송지구 삼송 동원로얄듀크 등이 있다.

2014-05-11 11:49
중대형 아파트 역습…가격↑ㆍ미분양↓ㆍ청약↑

중대형(전용면적 85㎡초과) 아파트 시장이 꿈틀대고 있다. 부동산 규제 완화 바람을 타고 올 들어 서울ㆍ수도권 중심으로 가격이 반등하고, 미분양도 감소하고 있는 것. 특히 신규 공급물량도 청약에서 순위 내 마감 행진을 이어가고 있다. 이는 최근 수년간 부동산 경기 침체와 중소형 선호 현상이 겹쳐 중대형 거래가 크게 줄고 가격이 곤두박질 치는 등 시장이 꽁꽁 얼어붙어 있던 모습과는 크게 대조적인 것이다. 중대형 물량이 다시 관심을 끄는 이유는 중소형 아파트와의 가격차가 줄면서 경쟁력이 생겼고, 지난 몇 년간 공급량도 크게 줄었기 때문으로 분석된다. 8일 KB국민은행 자료에 따르면 중대형(전용95.9㎡이상~135㎡미만)아파트 매매가격이 2013년 대비 0.49%가 올랐고, 대형(135㎡이상)은 0.12%가 오르는 등 중대형 아파트의 빠른 회복세가 감지되고 있다. 중대형 아파트는 청약에서도 순위 내 마감하는 단지들이 늘고 있다. 지난 4월 청약접수를 진행한 민영주택 39개 단지(장기전세, 공공분양 제외)중 중대형이 포함된 단지는 19개였고, 그 중 15개 단지가 청약 마감에 성공했다. 인천 구월 보금자리지구의 '한내들 퍼스티지'은 전용 94·121·124㎡ 중대형 3개 주택형이 순위 내 마감된 반면 전용 74·84㎡ 2개 주택형은 미달됐다. 현대건설의 ‘고덕래미안힐스테이트’는 총 1097가구중 355가구가 중대형으로 모두 청약에 마감했다. 특히 펜트하우스(전용 141~192㎡)는 4가구 모집에 29명의 청약자가 지원해 평균 7.25대 1의 최고 경쟁률을 보였다. 이 외에도 GS건설의 ‘역삼자이’와 현대건설의 ‘마곡 힐스테이트’, ‘아크로힐스 논현, ‘세종중흥S클래스 리버뷰2차’ 등도 모두 순위 내 마감됐다. 중대형 미분양 가구수도 감소세다. 지난 2월 중대형 미분양 가구수는 수도권 1만6059가구, 지방은 6254가구 등 총 2만2313가구로 전월 2만3384가구에 비해 1071가구가 줄어들며 중대형 아파트의 부활을 반증했다. 이처럼 중대형 물량이 다시 관심을 끄는 이유는 중소형 아파트와의 가격차가 줄면서 경쟁력이 생겼고, 지난 몇 년간 공급량도 크게 줄었기 때문이다. 특히 입지 여건이 뛰어난 중대형 아파트에 대한 관심은 앞으로 더 커질 전망이다. SH공사는 ‘세곡2지구 3,4단지 강남 한양수자인·자곡포레’의 미계약분을 선착순 분양하고 있다. 이 물량은 전용면적 101~114㎡형 129가구 규모로 분양가는 3.3㎡당 1600만원 대다. 전용 101㎡형 6억6000만~6억9000만원, 114㎡형 7억3000만~7억6000만원이며 발코니 확장 비용은 457만~506만원이다. 세곡지구 바로 인근에 위치한 강남구 일원동의 목련타운 전용 99㎡의 전세가 6억7000만원 수준이다. 단지 바로 앞으로 23만㎡의 근린공원이 조성되고, 탄천공원과 대모산자연공원, 헌인릉 등이 접해 있어 녹지공간이 풍부하다. 수서발KTX가 2015년에 개통할 예정이어서 교통 여건이 더욱 좋아질 것으로 전망된다. 또한 수서역은 복합환승으로 개발돼 문화·상업시설이 어우러진 대규모 복합상업시설로 개발된다. 현대건설은 4월 서울시 양천구 중앙로에 ‘목동 힐스테이트’ 전용면적 59~155㎡ 425가구의 공급을 시작했다. 이 아파트는 지난 10년 동안 민간아파트 공급이 없었던 목동지역에 오랜만에 선보이는 브랜드 아파트다. 목동 생활권에 자리 잡아 교육·편의시설 등 잘 갖춰진 생활 인프라를 누릴 수 있다. 금호건설이 시공하는 ‘길음역 금호어울림’ 역시 지난 4월 서울시 성북구 돈암동에 전용면적 59~ 119㎡ 490가구의 공급을 시작했다. 이곳 또한 4년 만에 길음뉴타운 일대에 공급되는 신규 입주 아파트로 실수요자들의 눈길을 끌고 있다. SM그룹은 경기 김포시 고촌지구에 ‘우방 아이유쉘’ 전용 84~149㎡ 총 347가구를 분양중이다. 현재 공정률 80%의 선시공 후분양 아파트로 오는 11월 입주가 가능하다. 김포도시철도 고촌역(2018년 개통)을 이용할수 있는 역세권 단지로 김포공항역과는 한정거장 거리다. 서울외곽순환도로 김포IC를 통해 여의도 10분, 광화문은 30분대에 도달이 가능하다.

2014-05-08 08:54
인천 부동산 시장 봄바람…미분양↓ㆍ매매가↑

인천경제자유구역 등 인천 지역 부동산 시장에 최근 봄바람이 불고 있다. 미분양 아파트가 크게 줄고 매매가격도 석달째 오르는 등 상승세를 이어가고 있다. 이는 영종지구에 외국인 전용 카지노 복합리조트 설립이 가시화되고, 아시안게임 개최를 코앞에 두고 있는 등 인천경제자유구역이 상승세를 타고 있는 상황에 ‘투자이민제’ 확대 적용 및 7호선 연장 승인 등 호재들이 이어지고 있기 때문으로 관측된다. 실제 지난 달 16일 주택건설업계 오찬간담회에서 국토부 서승환 장관이 주택·건설 분양 규제완화를 약속하며 ‘투자이민제’를 휴양시설로 한정된 투자 대상을 미분양 주택까지 확대 적용하는 방안을 내놓았다. 이로써 ‘투자이민제’ 지역인 인천경제자유구역의 미분양 소진에 청신호가 켜진 셈이다. 또 인천 등 7억원으로 묶여 있는 최소투자액 기준을 5억원 수준으로 낮추기로 했다. ‘투자이민제’란 지정 지역 부동산에 일정한 투자금액 이상을 투자하는 외국인에게 국내에 장·단기 거주(영주권자격 등) 할 수 있는 권리를 부여하는 제도다. 이외에도 청라지구는 겹경사를 맞았다. 지난 달 인천시는 ‘서울도시철도 7호선 석남 연장 건설사업’에 대한 국토교통부 승인에 따라 현재 부평구청역까지 운행하는 서울도시철도 7호선이 인천도시철도 2호선과 연결되는 서구 석남동까지 4.165㎞ 연장 건설된다고 밝혔다. 총 사업비 4603억원(국비 2762억원)이 드는 부평구청~석남동 연장구간에는 2개 정거장이 들어설 계획이다. 오는 7월께 공사를 시작해 2018년 개통할 예정이다. 7호선 연장 계획의 가장 큰 수혜지역인 청라지구가 교통 여건이 개선되면서 서울 수요자들을 흡수할 것으로 현지 부동산 중개업소는 보고 있다. 또 인천시와 인천경제자유구역청, 차헬스케어가 지난 달 28일 ‘청라의료복합타운’ 조성을 위한 사업협약을 체결, 26만 191㎡부지에 2018년까지 1조 5000억원을 투자해 개발한다는 방침까지 내놓았다. 인천경제자유구역의 개발호재가 이어지면서 인천의 미분양 가구수는 연초대비 큰 폭 줄어든 것으로 나타났다. 국토교통부 통계누리 자료에 따르면 인천의 1월 아파트 미분양 가구수는 7267가구에서 3월 6314가구로 줄었다. 주택매매가격 변동률도 상승세다. KB국민은행 주택가격동향에 따르면 주택매매가격 변동률이 2월 0.07%, 3월 0.18%, 4월 0.27%로 석달째 플러스 변동을 보였다. 분양마케팅업체 이삭디벨로퍼 김태석 대표는 “인천경제자유구역이 모두 각종 호재들로 들썩이고 있는 상황에, 투자이민제와 지하철 연장 등 호재가 더해져 분위기가 쉽게 갈아 앉지 않을 것으로 보여진다. 특히 현재 공급물량이 많지 않은 청라의 경우 극소수 남아있는 미분양 물량 선점이 우선이다”라고 조언했다. 이에 인천 지역 분양 단지들이 관심을 모은다. 송도국제도시의 경우 메이저 건설사의 고급형 단지들이 주목할만하다. ‘송도 더샵 마스터뷰’는 잭니콜라우스 골프장과 서해바다 조망이 가능한 ‘F블록’에 위치해 있다. 전용 72∼196m², 총 1861가구 규모로, 현재 잔여세대를 분양중이다. 입주는 2015년 8월이다. ‘송도 아트윈 푸르지오’가 전용 84~210㎡, 총 999가구 규모로 현재 잔여세대를 분양중이다. 60층 높이의 초고층 주상복합아파트로 주변 주망권이 탁월하다. 입주는 2015년 9월 예정이다. 공급을 앞둔 단지로는 5월 ‘송도 호반베르디움’이 전용 63~113㎡, 총 1834가구 규모로 공급된다. 전 가구가 남향 위주로 배치되고 휴게 공간, 조경시설, 1.2㎞에 이르는 단지 내 산책로 등이 조성된다. 5월 7일 특별공급을 시작으로, 8일 1·2순위, 9일 3순위 청약을 받는다. 청라지구에서는 ‘청라 더샵 레이크파크’가 호재의 중심에 있어 주목할만하다. 지난해 4월 입주한 물량으로 현재 시행사 보유분을 분양 중이다 . 전용 100~209m², 총 766가구 규모로 의 고급형 단지다. 올 6월 개장하는 중앙호수공원이 단지 바로 앞에 있어 탁월한 조망권이 형성되어있으며, 서울도시철도 7호선 석남 연장 건설사업이 완료되면, 서울과의 접근성이 크게 개선될 전망이다. 이 밖에도 영종하늘도시에서 ‘영종하늘도시 현대성우오스타’가 총 580가구 규모로 올 11월 공급예정이다.

2014-05-05 11:29
주택 매매시장은 ‘회복’ 국면…전세시장은 ‘불안’ 국면

지난해 4·1 부동산대책 시행 이후 주택시장이 회복국면을 맞이하고 있는 것으로 나타났다. 대책 시행 이후 1년 새 전국의 주택 매매가격이 3.7%포인트 상승한 것으로 분석됐고, 수도권이 5.6%포인트 지방이 1.8%포인트로 수도권의 상승 폭이 더 큰 것으로 조사됐다. 국토연구원이 7일 발표한 ‘4·1 대책 이후 주택시장 변화 및 향후 정책 방향’에 따르면 주택 거래량은 1년 전에 비해 18만9000가구 늘었다. 수도권과 지방을 구분해서 보면 수도권이 13만가구, 지방이 5만9000가구였다. 그러나 공급 조절 정책 때문에 주택 공급물량(인·허가 실적)은 12만2000가구 줄었고, 미분양 주택은 작년 3월 7만1000가구에서 올해 2월 5만2000가구로 1만9000가구 줄었다. 이에 따라 현재 주택 매매시장은 주택시장 순환국면상 ‘회복’ 국면에, 전세시장은 ‘불안’ 국면에 있는 것으로 분석됐다. 국토연구원 관계자는 “경기순환시계를 응용해 주택시장 순환국면을 분석한 결과주택 매매시장은 작년 5월에 회복 국면에 진입했고, 전세시장은 작년 8월 불안 국면에 들어선 것으로 나타났다”고 말했다. 주택시장의 소비심리도 개선된 것으로 분석됐다. 주택 매매시장의 소비심리지수는 4·1 대책 시행 전 1년 평균치에 비해 15.2포인트 상승(106.9→122.1)하고, 전세시장의 소비심리지수는 7.7포인트 상승(113.5→121.2)했다. 소비자들은 주택 매매가격의 상승 이유에 대해 주변환경 개선(17.3%), 정부 정책(16.6%), 이주 수요 증가(15.9%), 신규 아파트 공급(14.4%), 부동산경기 회복(13.1%) 순으로 답했다. 전세가격 상승의 원인으로는 이주 수요 증가(32.1%), 기타(16.8%), 주변환경 개선(11.8%), 정부 정책(11.3%), 신규 아파트 공급(10.3%) 등을 꼽았다.

2014-04-08 08:53
‘전·월세 과세’ 덫에 걸린 부동산 시장

전월세 과세 방안 등을 담은 정부의 임대차 시장 선진화 방안 발표된 지 한 달. 서울 강남권 재건축 아파트와 오피스텔 등 부동산 시장에 찬바람이 불고 있다. 1~2월 탄력을 받던 집값 상승세도 둔화됐다. 부동산114 등에 따르면 지난달 28일 수도권 아파트 매매변동률은 전주 대비 0.09% 올랐지만 이달 14일과 21일에는 전주 대비 각각 0.04%, 0.02%로 매매값 상승세가 둔화됐다. 특히 지난주 서울지역 재건축 아파트값은 0.09% 내려 10주 만에 하락세로 돌아섰다. 서울 반포·압구정·대치동 일대에선 재건축 이슈가 계속 나오고 있지만 문의 자체가 많지 않다는 게 현지 중개업소의 설명이다. 1~2월 거래가 많았던 개포주공, 잠실주공5단지 등 주요 재건축 추진단지의 거래도 꽁꽁 얼어붙었다. 개포의 경우 주공1~4단지와 시영 등 5개 단지를 전부 합쳐봐야 3월 들어 5건의 거래가 전부인 것으로 알려졌다. 잠실주공5단지 112㎡는 지난 1월 14건, 2월 18건의 거래가 이뤄졌지만 이달 들어선 4~5건 수준에 그치고 있다. 허명 부천대학교 부동산학과 교수는 "작년 말부터 급격히 오른 집값 상승에 대한 피로감이 있다"면서 "여기에 투자를 목적으로 아파트 구입을 계획하던 수요자들이 임대차시장 선진화 방안으로 인해 투자심리가 꺾인 영향이 크다"고 분석했다. 월세 소득을 노린 다주택자들이 주로 보유하고 있는 오피스텔 등 수익형 부동산의 약세도 두드러졌다. 서울 종로구 내수동 K부동산 관계자는 "수요가 탄탄한 도심이라 고정 수입을 겨냥한 은퇴자 등으로부터 오피스텔 거래가 꾸준했던 곳"이라며 "하지만 지난달 정부가 임대 소득에 과세하겠다는 방안을 발표한 뒤로는 매수 문의가 뚝 끊겼다"고 전했다. 실제 부동산 경매시장에서 임대형 주거건물의 낙찰가율이 급락한 것으로 조사됐다. 경매정보업체인 지지옥션 조사결과 지난 24일 기준으로 도시형생활주택의 평균낙찰가율은 73.3%로 2월 85.2% 보다 무려 11.9% 포인트 떨어진 것으로 나타났다. 다가구주택은 지난달 대비 8% 포인트 이상 떨어진 64.9%로, 지난 2001년 조사 이후 역대 최저치를 보였다. 수익형부동산의 대표격인 오피스텔 역시 73%에서 64.6%로 하락했다. 강은 지지옥션 팀장은 "지난해 3번의 주택 거래 활성화 대책과 각종 규제 철폐로 경매시장에서 인기가 높았던 수익형부동산이 이번 대책으로 발목을 잡혔다"며 "임대소득 2000만원 이하 임대사업자들은 2년의 유예기간을 둔다는 보완책이 발표됐지만 투자자들의 위축된 심리가 가격 하락을 주도한 것으로 보인다"고 말했다. 한편 분양시장은 전월세 대책의 영향을 거의 받지 않는 분위기다. 최근 경기 화성 동탄2신도시 '반도유보라 아이비파크 3.0'은 계약 진행 일주일만에 100% 완판을 기록했다. 이달 중순 부산 용호동에서 1458가구가 분양된 주상복합아파트 '더블유(W)'도 평균 청약경쟁률 3.59 대 1로 1순위 마감했다. 지난달 말 기준 전국 미분양 주택도 5만2391가구로 6개월 연속 감소하며 2006년 2월 이후 8년 만에 최저치를 기록했다. 미분양 중에서도 악성으로 꼽히는 '준공 후 미분양'은 1월보다 373가구 적은 2만913가구로 10개월 연속 감소세를 이어갔다. 다만 임대차시장 선진화 방안으로 부동산시장이 위축된 가운데 4월부터 신규분양이 크게 늘어나면서 분양시장 상승세도 둔화될 수 있다는 게 전문가들의 지적이다.

2014-03-27 16:04
세혜택에 분양가 할인까지…미분양 각양각색 마케팅 '눈길'

미분양시장에 봄바람이 불고 있다. 전세난이 지속되는 상황에서 정부의 잇따른 부동산 규제완화로 인해 실수요자들이 미분양 아파트로 관심이 몰리고 있기 때문이다. 실제 최근 국토교통부 발표자료에 따르면 1월 말 기준 전국 미분양 주택 수는 5개월 엲속 감소해 5만8576가구를 기록했다. 이는 지난 2006년 5월 이후 7년 8개월 만에 최저치다. 특히 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양 아파트는 한달 새 1185가구 줄어든 2만566가구로 9개월 연속 감소했으며 2008년 3월 2만12가구 이후 가장 적은 수치다. 건설사들이 갖가지 혜택을 앞세워 미분양 아파트 털어내기에 총력을 기울이고 있다. 분양업계 관계자는 "최근 주택거래량이 상승 하는 등의 부동산 시장의 온기가 미분양 아파트에 까지 이어지고 있다"며 "미분양 아파트의 경우 조건 및 혜택이 좋아 부담이 적기 때문에 실 수요자들의 관심이 지속적으로 이질 것으로 전망된다"고 말했다. 서울시 마포구 현석동에 현석 제2구역 주택개발정비사업조합이 시행하고 삼성물산이 시공하는 '래미안 마포 웰스트림'이 분양 중이다. 지상 최고 35층, 8개동, 총 773가구 규모로 이 중 전용 59~114㎡ 237가구를 일반에 분양한다. 이 단지는 현재 중도금 전액 무이자 혜택과 에어컨 무상 설치 등 특별 추가 혜택을 실시하고 있다. 분양가는 3.3㎡당 평균 1980만원이다. 요진건설산업이 일산 동구 백석동 일대에 '일산 요진 와이시티'를 분양 중이다. 지상 최고 59층 주상복합 아파트 6개동 2404가구, 오피스텔 348실(추후 분양예정) 규모로 이 가운데 아파트는 전용 59~244㎡로 이뤄졌다. 평균 분양가는 3.3㎡당 1390만원 선으로 책정됐다. 이 단지는 계약조건을 변경해 계약금 10% 중 5%의 융자를 지원하여 소비자의 부담을 최대한 낮췄다. GS건설·SK건설·현대산업개발 컨소시엄이 서울 서대문구 남가좌동 가재울뉴타운4구역에 분양 중인 'DMC가재울4구역'은 모든 계약자에게 발코니 무료 확장, 시스템에어컨 무상 설치를 진행 중이다. 또 계약자의 비용 부담을 줄이기 위해 계약금 분납제, 중도금 무이자 혜택까지 제공해 계약금만 내면 입주까지 추가 비용도 들지 않아 분양가 세이브 효과를 거둘 수 있다. 분양가는 3.3㎡당 1500만 원대로 전용면적 84㎡ 기준으로 4억8000여만원으로 시작한다. 대우건설과 동부건설이 김포 풍무 2지구에 '김포풍무 푸르지오 센트레빌'을 분양 중이다. 총 5000여가구 가운데 1차 공급 물량인 전용 59∼111㎡ 2712가구가 23개동에 들어선다. 이 아파트는 수요자들의 초기자금부담 완화를 위해 1차 계약금 500만원 정액제를 실시하고 있으며 중도금 60% 무이자 융자를 제공하고 있다. 특히 기존 계약자 역시 분양가 5%인 계약금만 내면 중도금(60%)은 전액 무이자로 융자받을 수 있다. 분양가는 3.3㎡당 평균 900만원대다. 동원개발은 고양시 삼송지구에서 '삼송 동원로얄듀크'를 분양 중이다. 이 아파트는 최고 21층, 10개동, 전용 84~116㎡ 총 598가구로 이뤄졌다. 신규계약자에게 입주후 3년간 대출 이자 지원과 드레스룸ㆍ붙박이장ㆍ중문 무료 설치 등의 혜택이 주어진다. 분양가는 3.3㎡당 1100만원대이다. 이밖에 현대산업개발이 일산 덕이지구에 공급중인 '일산 아이파크'는 최초 분양가의 30% 할인을 단행해 3.3㎡당 980만원으로 풀옵션(시스템에어콘, 빌트인 냉장고, 발코니확장, 샷시) 등을 무상으로 제공하고 있다.

2014-03-25 08:03

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