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전·월세 대책 공회전…월세대출 6개월간 10건 남짓

전세 수요를 월세로 전환해 부동산시장을 안정화하겠다는 정부와 금융당국의 정책이 공염불에 그칠 전망이다. 지난해 금융권을 독려해 내놓은 월세대출 건수는 출시 반년이 돼 가지만 손에 꼽을 정도다. 정책 시행 초기 단계지만 앞으로도 월세 수요 증가를 기대하기 어렵다는 지적이 많아 월세대출 상품의 전시성 상품 전락이 예고되고 있다. 4일 금융권에 따르면 KB국민, 우리, 신한, 하나, 외환, IBK기업은행 등 주요 시중은행 6곳의 올해 1월 말 기준 월세대출 실적은 약 1억4800억원(약 13건)에 불과하다. 은행권은 지난해 하반기 월세대출 상품을 잇따라 출시했다. 금융당국이 렌트푸어 구제를 목적으로 은행권에 월세대출 상품 출시를 독려한 탓이다. 하지만 출시 초부터 수요 부족 등의 한계점을 안고 있던 월세대출 상품의 올해 실적은 3~4건에 그친다. 우리은행의 1월 말 기준 월세대출 실적은 6건(7100만원)으로 지난해 9월 기준 5건(4700만원)에서 단 한 건의 대출이 늘어났다. 지난해 10월 판매를 시작한 하나은행은 올 1월 말까지 고작 1건(1000만원)의 월세대출을 취급했고 외환은행 역시 실적이 거의 없다. 신한은행도 지난해 9월 기준 5건(5400만원)에 머물던 월세대출 실적에서 큰 증가세가 없다고 밝혔다. 지난달 월세대출을 내놓은 기업은행은 현재 실적은 제로이며 대출 문의도 거의 없는 실정이다. 국민은행은 월세대출 상품을 취급하고 있지 않다. 반면 올 1월 말 기준 6개 은행의 전세대출 잔액은 10조7100억원으로 지난해 말(9조8500억원)과 비교해 8600억원 이상(8.8%) 늘었다. 전세 수요를 월세로 돌리려는 정부의 노력이 무색해진 셈이다. 정부는 향후 월세 공제 대상과 한도를 확대해 월세 세입자의 혜택을 늘리는 한편 집주인에 대한 세금 부과 의무를 강화하는 등의 대책을 시행할 계획이지만 이 같은 조치가 오히려 월세 공급을 줄여 결국 월세를 위축시킬 수 있다는 지적이다. 금융권 관계자는 “세금 부담으로 월세를 전세로 전환하는 집주인이 발생, 오히려 전세 공급이 늘어나고 한편으로는 월세가격이 오를 수 있다”며 “월세대출 수요자는 고액 세입자와 서민으로 양극화돼 있는 만큼 월세대출 상품의 부진은 이어질 것”이라고 말했다.

2014-03-04 10:55
서울 아파트 평균 전세값 3억 돌파

서울 아파트 평균 전세가격이 3억원을 넘어섰다. 27일 KB국민은행 부동산정보사이트에 따르면 이달 서울 아파트 평균 전세가격은 3억25만원으로 전월 2억9675만원 대비 350만원(1.18%) 올랐다. 전세가격이 3억원을 넘어선 것은 지난 2011년 6월 자료집계 이후 처음이다. 전세 매물 부족현상이 지속되는 가운데 봄 이사철과 맞물려 신혼부부 수요가 몰리면서 전세가격을 끌어올렸다. 매매가 대비 전세가 정도를 나타내는 전세가 비율은 62.7%에 달했다. 25개구 중 강남구(55.8%), 서초구(58.9%), 송파구(59.7%), 강동구(59.1%), 영등포구(59.7%), 용산구(51.6%) 6개구를 제외한 19개구는 모두 매매가 대비 전세가 비율이 60%를 넘었다. 성북구의 전세가 비율은 69.8%로 70%를 앞두고 있으며 동작구(67.2%), 관악구(67.0%) 등도 전세가 비율이 높은 것으로 조사됐다. 이들 지역은 중소형 아파트가 많고 주요 업무시설 및 교통 여건이 타 지역보다 우수해 전세수요가 많이 몰리기 때문으로 풀이된다. 임희열 담보평가부 팀장은 “본격적인 봄 이사철을 앞두고 있어 전세시장 불안은 당분간 이어질 것”이라며 “최근 정부의 무주택자에 대한 대출 확대와 전세 수요자들의 매매전환 수요가 점진적으로 늘어나고 있는 점에 주목할 필요가 있다”고 설명했다.

2014-02-27 15:44
“4분기 주택매매가 상승세 전환…전세가도 오름세”

지난해 4분기 주택매매가격이 3년만에 상승세로 전환하고 거래량도 증가 추세를 이어간 것으로 나타났다. 주택전세가격 또한 2009년 이후 장기 상승세를 지속한 것으로 조사됐다. 한국개발연구원(KDI)이 26일 내놓은 ‘2013년 4분기 부동산 동향분석’에 따르면 작년 4분기 주택 매매가격은 수도권 0.34%, 비수도권 1.1%의 상승률을 기록하면서 전분기 하락세에서 상승세로 돌아섰다. 실질 주택매매가격도 전월대비 상승세를 이어갔다. 4분기 RGM(부동산시장 전문가 그룹) 설문조사에서도 주택매매시장 회복세가 확대되는 것으로 조사됐다. 이는 경기회복에 대한 기대감과 양도세, 취득세 감면, 전세가격 급등에 따른 세입자의 주택구매 전환의 영향 때문인 것으로 분석된다. RMG는 지역별 부동산학 교수, 개발·금융 전문가, 중개업자 등 부동산 전문가 120여명으로 구성된 협의체로, 지난 2011년 7월 지역 부동산시장 동향을 실시간으로 정확하고 지속적으로 파악하기 위해 만들어졌다. 11월 수도권 아파트 거래량은 8월 약세에 비해 강보합세로 바뀌었다. 비수도권 아파트 거래량도 약보합에서 강세로 전환했다. 미분양주택 수도 석 달 연속 감소세를 이어가 11월 현재 전국 기준 6만3709호를 기록 중이다. 실질 주택전세가격은 2009년 12월 이후 상승세를 보인 가운데 지난 4분기에도 전 분기에 이어 강보합세를 유지했다. 수도권 전세·매매 가격 비율은 2009년 1월 38.2%에서 작년 12월 61.5%로 큰 폭으로 올랐다. 이에 반해 전월세 전환율은 2010년 6월 11.3%에서 작년 12월 9.5%로 떨어졌다. 전문가그룹은 “전국적으로 전세물량 부족과 전셋값 상승 현상이 지속하고 있다”며 “이는 저성장·고령화 등 주택시장 환경 변화에 따른 매매가 상승에 대한 기대심리 약화, 임대인의 월세 선호, 임차인의 전세 선호에 다른 수급 불일치에 기인한다”고 말했다. 작년 4분기 건설투자는 지난해보다 8.1% 늘었지만 전분기(8.6%)보다 증가세가 소폭 둔화했다. 건설기성은 토목부분이 감소(-3.7%)했지만 건축부분에서 높은 증가폭(25.9%)을 기록했다. 주택담보대출 잔액은 지난해 3분기 말 현재 457조5000억원인 것으로 집계됐다. 이는 전체 가계대출의 48.8%, 국내총생산(GDP)의 36%에 달하는 규모다. 지난해 11월 말 현재 전체 주택담보대출과 집단대출 연체율은 각각 0.8%, 1.56%였다. 주택담보대출 금리는 3.77%이며 지난 2011년 이후 하향안정세를 유지했다. 한편, KDI는 미국과 중국의 주택가격 상승세가 지속되고 있지만 미국 연방준비제도(Fed)의 양적완화 축소가 주택시장 위축으로 이어질 가능성이 있어 한국으로의 전이 가능성을 모니터링할 필요가 있다고 제언했다. 특히 미국의 경우 주거용 모기지의 대출금리가 작년초반 3.3%에서 최근 4.32%로 오르고 양적완화 축소가 연준의 주택저당증권(MBS) 매입감소로 이어짐에 따라 웰스 파고, JP모건 등 대형 대출기관의 작년 4분기 대출은 대폭 줄어든 상태다.

2014-02-26 16:30
[시니어 재테크]지금 당장 은퇴생활 시작 가상의 노후를 체험하라

노후준비는 언제부터 시작해야 할까? 전문가들은 입을 모아 빨리 시작하면 할수록 유리하다고 말한다. 투자상품을 적절히 이용하면 투자위험은 낮추고 복리효과는 높여 목돈을 마련할 수 있기 때문이다. 하지만 실제 대부분의 사람은 주택구입, 대출상환, 자녀교육비 마련 등을 이유로 노후자금 마련을 자꾸자꾸 뒤로 미룬다. 왜 이러한 현상이 발생하는 것일까? 사실 행동과학 측면에서 보면 노후자금마련이 후순위로 밀리는 것은 지극히 자연스러운 현상이다. 사람들은 먼 미래의 일에 대해서는 ‘나와는 상관없는 일’, ‘내게는 일어나지 않는 일’, ‘지금은 생각하지 않아도 되는 일’ 쯤으로 치부하고 뇌의 깊은 곳 어딘가에 넣어 두고 눈앞에 닥치지 않는 이상 꺼내보지 않는다. 흔히 저축액을 늘리지 못하고 충동적 소비를 늘리는 이유도 마찬가지다. 눈앞에 놓인 마시멜로를 먹어 치우면 미래에 더 많은 마시멜로를 받을 기회를 잃어버리지만 대부분의 사람은 당장 달콤함을 맛보길 원한다. 하물며 노후자금마련은 여러 형태의 저축 행위 중 가장 장기적인 프로젝트다. 아무리 중요하다고 강조해도 당장 카드값을 메워야 하는 사람들, 전세금을 마련해야 하는 사람들, 자녀 대학등록금을 마련해야 하는 사람들에게 노후자금 마련은 마치 사치와 같을 것이다. 노후준비가 피부에 와닿지 않는다면 프로테우스(자유자재로 모습을 바꾸는 바다의 신) 효과를 활용해 보자. 스탠포드 연구진들은 실험 참여자와 닮은 아바타를 이용해 가상의 공간에서 현실을 경험하도록 했다. 그 결과 실험자들은 아바타를 통해 인식하는 정도에 따라 외부로 드러나는 행동에 변화가 있는 것을 확인했다. 이러한 프로테우스의 효과는 노후준비에도 영향을 미쳤다. 연구진들은 가상의 아바타를 만들어 실험참여자가 미래에 힘겨운 노후생활을 하도록 했다. 그 결과 실험 후 노후자금을 늘리고자 하는 참가자들의 의지가 높아졌다. 이들이 체험한 가상현실처럼 준비하지 않는 이의 노후는 힘겨울 수밖에 없다. 사실 IMF이전에는 별다른 노후준비 없이 퇴직금을 은행에 넣어두기만 해도 이자 생활이 가능했다. 금상첨화로 가지고 있던 부동산 가격도 올라 자녀에게 물려줄 재산도 마련했다. 하지만 지금의 은퇴세대인 베이비붐 세대는 IMF와 글로벌 금융위기를 겪으며 고용불안, 저금리, 자산가치 하락으로 굴릴 퇴직금도, 불릴 이자도, 빼먹을 자산도 없다. 연금만 믿기에는 금액이 턱없이 부족하다. 88만원 세대로 불리는 젊은층의 사정은 더 심각해 보인다. 더 이상 늦출 수 없다. 우리나라가 OECD 회원국 중 65세이상 고령층의 빈곤율이 가장 높다는 사실을 잊어서는 안된다. 자신이 꿈꾸는 노후를 상상하는 것이 아니라, 지금 당장 은퇴생활이 시작됐다고 상상하고 가상의 노후생활을 체험해 보자. 수입은 끊기고, 부채는 그대로인 상태에서 30~40년 가량의 기나긴 은퇴생활이 시작된다면 후반인생의 낭만은 기대할 수 없을 것이다. 공포스런 처방이지만 100세시대가 코앞으로 다가온 만큼 노후준비를 더 이상 미뤄서는 안된다.

2014-01-28 13:32
전셋값 급등하자 수도권 2억~3억대 아파트 ‘눈길’

전세값 고공행진 속에 서울 등 수도권을 중심으로 전셋값이 매매가 대비 90%를 넘어선 아파트가 잇따르면서 내 집 장만을 고민 하는 세입자들이 늘고 있다. 부부합산 연소득 6000만원 미만의 무주택 소유주라면 올해 정부가 새로 내놓은 내집 마련 디딤돌 대출(금리 연 2.8~3.6%) 등을 활용해 가계 부담을 줄일 수 있기 때문이다. 한국감정원에 조사에 따르면 아파트 전셋값은 13일 기준으로 전주 대비 0.62% 올라 74주 연속 상승세를 이어갔다. 한국감정원 지난 17일 기준 서울 강남구 대치동 대치아이파크 전용 114㎡는 전주보다 5000만원이 올라 10억5000만~11억5000만원에 시세가 형성됐다. 전용 119㎡와 전용 149㎡도 각각 5000만원이 올랐다. 이마저도 매물이 없어 전세 물건 찾기도 어렵다. 새해 들어서도 전셋값 오름세가 계속되자 봄 이사철 전세대란에 우려도 커지고 있다. 올해는 1월말 구정연휴가 끝나면 본격적인 이사수요가 움직일 것으로 예상된다. 통상 봄 이사철을 3~5월이라고 봤을 때 세입자들이 집을 알아보는 기간은 그보다 한달가량 빠른 2월부터 시작되기 때문이다. 지난달 기준 서울 아파트 평균 전셋값은 2억9368만원으로 3억원대 진입을 눈앞에 두고 있다. 전문가들은 올해 전세 대란을 피할 저렴한 주택을 원한다면 수도권 2~3억원대 주요 분양 아파트를 알아보는 것도 한 방법이 될 수 있다고 조언하고 있다. 눈을 조금만 넓히면 수도권에서도 2억원에서 3억원까지 자산에 맡는 아파트를 찾을 수 있기 때문이다. 우선 대우건설과 동부건설은 경기도 김포시 풍무2지구에서 ‘김포풍무 푸르지오 센트레빌’을 분양중이다. 전용 59~111㎡로 구성되며 기준층 기준 59㎡가 2억3600만원 선, 전용 72㎡가 2억8300만원 선에 책정됐다. 지난해 말 분양대금 납부조건을 중도금 무이자 대출로 변경해 전용 72㎡는 790만원, 84㎡의 경우 약 1100만원의 이자를 절약할 수 있다. 반도건설이 분양중이 동탄2신도시 반도유보라 아이비파크 2.0은 3.3㎡당 평균 분양가 890만원으로 전가구를 2억원대에 매입할 수 있다. 총 11개동 전용 74~84㎡ 총 999가구로 구성됐다. 동원개발은 고양 삼송지구 삼송역 주변에 위치한 ‘삼송 동원로얄듀크’를 분양중이다. 지상 17~21층, 10개동 규모로 전용면적 84~116㎡ 총 598가구로 구성됐다. 전용 84㎡A형은 3억7200만원 선에, 84㎡B형은 3억8500만원 선에 매입이 가능하다. 대우건설은 경기 남양주시 별내지구에서 ‘별내 푸르지오’를 분양 중이다. 지하 3층, 지상 21층 14개동, 전용면적 76㎡·84㎡ 총 1100가구로 조성된다. 분양가는 3.3㎡당 1000만원대이며 76㎡는 3억2000만원대, 84㎡는 3억4000만원대로 구입 가능하다.

2014-01-24 17:41
[연말정산 성공전략]예년보다 줄어든 환급금…꼼꼼하게 준비해야

1500만 근로자들의 지난해 연말정산 환급금 평균은 39만원. 전년보다 13만원이나 줄어든 액수지만 이마저도 근로자 5명 가운데 3명 얘기였을 뿐, 다른 1명은 환급금이 없었고 나머지 1명은 오히려 세금을 더 냈다는 게 한 취업포털업체의 조사결과였다. 15일부터 시작된 올해 연말정산 역시 ‘13월의 월급’이란 말이 무색할 정도로 환급금이 적을 것이란 전망이 나오고 있어 꼼꼼한 준비가 더 중요해졌다. 이번에 바뀐 소득공제 항목들을 살핀 후 증빙자료들을 챙겨야 소득공제를 제대로 받을 수 있다. ◇ 현금영수증 우대… 대중교통비 공제 신설 = 올해 가장 큰 변화 중 하나는 총급여액의 25%를 초과한 신용카드 사용분에 대한 공제율이 20%에서 15%로 줄어든 것이다. 다만 대중교통비 100만원 공제한도가 추가되면서 신용카드 공제한도는 기존 한도 400만원(전통시장 사용분 100만원 포함)에서 500만원이 됐다. 반면 현금영수증와 직불(체크)카드·선불카드 공제율은 20%에서 30%로 늘었으며, 100만원 한도 내에서 소득공제를 받을 수 있게 됐다. ◇ 월세액 소득공제 50%로 확대 = 월세액 소득공제가 월세 지출액의 40%에서 50%로 확대된다. 무주택 세대주(단독 세대주 포함)로서 지난해 총급여액이 5000만원 이하인 근로자(일용 근로자 제외)가 국민주택규모(85㎡) 이하 주택에 월세를 내고 살았다면 대상이 된다. 특히 올해엔 주택뿐 아니라 주거용 오피스텔 거주자도 공제 대상에 포함, 최대 300만원까지 공제 받을 수 있다. 다만 오피스텔은 지난해 8월 13일 이후 낸 월세분부터 공제 받는다. ◇ ‘목돈 안드는 전세’ 공제 신설, 장기주택마련저축은 폐지 = ‘목돈 안드는 전세’ 이자상환액은 새로 생긴 소득공제 항목이다. 집주인이 주택담보대출로 전세금을 마련하고 세입자가 이에 대한 대출이자를 내면, 집주인은 이자상환액의 40%(연 300만원 한도)를 소득공제 받을 수 있다. 공제를 받으려면 해당 주택의 전세보증금이 2억원(수도권 3억원) 이하이면서 대출금이 3000만원(수도권 5000만원) 이하여야 한다. 세입자는 무주택 세대주에 지난해 연간 총소득(배우자 포함)이 6000만원 이하여야 한다. 한편 기존의 장기주택마련 및 장기주식형저축 소득공제는 적용기한이 끝남에 따라 올해부터는 혜택을 받을 수 없다. ◇ 교육비 소득공제 대상 확대 = 취학 전 아동들의 유치원·어린이집 등 급식비도 공제대상에 포함된다. 기존 초·중·고 학생들에서 대상이 확대됐다. 또한 초·중·고 방과후학교 수업료와 특별활동비도 공제 받을 수 있게 됐다. 방과후학교 교재구입비는 학교 등에서 일괄 구입하는 것에 한하되, 학교 외에서 구입한 건 학교장의 확인을 받아야 한다. ◇ 한부모가족 지원 신설 = 한부모가족에 대한 지원이 강화돼 배우자가 없고 20세 이하 자녀가 있는 ‘싱글맘’ 또는 ‘싱글대디’는 100만원의 추가공제를 받을 수 있다. 부녀자공제와 중복되면 한부모공제만 적용 받는다. 부녀자공제란 가구주 본인이 여성이거나 가족 내에 부녀자가 있으면 인당 50만원의 소득공제를 받는 혜택이다. ◇ 고소득자 과도한 공제 혜택 ‘제동’ = 소득이 많은 근로자들이 과도하게 소득공제 받는 것을 막기 위해 올해부터는 8개 항목의 소득공제 종합한도가 2500만원으로 제한된다. 보험료와 의료비, 교육비, 주택자금 공제, 청약저축, 우리사주조합·중소기업창업투자조합출자, 신용카드, 소기업·소상공인 공제부금 등이다. 단, 장애인 관련 보험료·의료비·특수교육비는 한도계산에서 제외된다. 올해는 교회 등에 대한 지정기부금이 소득공제 종합한도 항목에서 빠졌다. 당초 다른 특별공제 항목과 함께 연간 합산 2500만원 이내로 제한돼, 고액기부자가 역차별 받는다는 비판이 일었기 때문이다. 지정기부금 공제한도는 소득금액의 30%(종교단체 지정기부금은 10%)로 그대로 적용된다.

2014-01-16 11:14
[지금이 매수 타이밍?]수도권 중소형 아파트 ‘알짜’는 어디?

신혼부부라면 2억∼3억원대 중소형 아파트로 내 집 마련 기회를 노려보면 어떨까. 수도권의 전세가율이 70%를 넘어섰고 전세 품귀 현상이 여전해 매매로 눈을 돌리는 것도 대안이 될 수 있다. 국민은행 시세에 따르면(2013년 12월 기준) 서울 전셋값은 3.3㎡당 평균 927만원으로 전용면적 84㎡(공급면적 110㎡)로 계산했을 때 3억591만원이 드는 셈이다. 또 올해부터 적용되는 디딤돌 대출을 활용한다면 보다 저렴하게 내 집을 마련할 수 있다. 정부는 그동안 무주택 서민을 위해 운영하던 세 가지 모기지 상품(근로자서민대출·생애최초주택구입대출·보금자리론)을 디딤돌 대출로 통폐합하고 금리도 연 2.8~3.6% 수준(생애최초 0.2% 인하)으로 낮췄다. 수도권에서 2억∼3억원대의 중소형 아파트를 소개한다. 삼성물산은 경기 김포시 한강신도시 Ab-11블록에서 ‘래미안 한강신도시 2차’를 분양 중이다. 지하 1층, 지상 21층 22개동, 전용면적 68∼84㎡ 총 1711가구로 구성된다. 평균 분양가는 3.3㎡당 900만원대다. 68~70㎡는 이미 완판됐고 기준층 75~77㎡는 2억9000만원대, 84㎡는 3억1000만원대 수준이다. 김포도시철도가 2018년 완공될 예정이며 입주는 2014년 6월이다. 롯데건설은 경기 안성시 대덕면 신령리에서 ‘안성 롯데캐슬’을 분양 중이다. 지하 2층, 지상 20층 30개동, 전용면적 59∼84㎡ 총 2320가구로 구성된다. 평균 분양가는 3.3㎡당 660만원이다. 기준층 59㎡는 1억6000만원대이며 84㎡는 2억3000만원대로 전 가구 3억원 미만으로 구입할 수 있다. 입주는 2016년 1월 예정이다. 현대산업개발은 경기 고양시 삼송택지개발지구에서 ‘삼송2차 아이파크’를 분양 중이다. 지하 1층, 지상 29층 10개동, 전용면적 74㎡·84㎡로 구성되며 총 1066가구 규모다. 평균 분양가는 3.3㎡당 1050만원대이며 기준층 74㎡는 3억5000만원대, 84㎡는 3억9000만원대에 구입 가능하다. 입주는 2015년 9월 예정이다. 대우건설은 경기 남양주시 별내지구에서 ‘별내 푸르지오’를 분양 중이다. 지하 3층, 지상 21층 14개동, 전용면적 76㎡·84㎡ 총 1100가구로 조성된다. 분양가는 3.3㎡당 1000만원대이며 기준층 76㎡는 3억2000만원대, 84㎡는 3억4000만원대로 구입 가능하다. 지하철 4호선이 연장 개통(2019년 예정)되면 별내북부역(가칭)을 이용할 수 있다. 입주는 2015년 2월 예정이다.

2014-01-16 11:08
[지금이 매수 타이밍?] 정책 수혜·경기회복 전망 호재로

올해 주택거래가 증가할 것이라고 예상하는 전문가들이 많다. 다만 집값 상승폭은 제한적이라는 게 대체적인 의견이다. 시장에서 예상하는 집값 상승의 근거는 규제완화와 실물경기 회복에 바탕을 두고 있다. 취득세 영구인하, 양도세 중과 폐지 등 세금폭탄의 뇌관이 제거됐고 수직증축 리모델링도 허용됐다. 분양가 상한제를 제외한 '대못 규제'가 뽑히면서 좀처럼 침체에서 벗어나지 못하는 주택시장에 활기를 되찾게 할 마중물 역할을 할 수 있다는 것이다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “지난해 말 부동산 관련 규제 완화 법안이 잇따라 국회를 통과하면서 정책의 불확실성도 상당 부분 해소됐다”고 말했다. 이 같은 분위기는 당분간 이어질 것으로 보는 전문가들이 많다. 양지영 리얼투데이 팀장은 "당장 부동산 규제완화로 인한 눈에 띄는 효과보다는 점진적인 거래량 증가와 가격 상승이 나타날 것"이라며 "급격한 금리 인상이 없다면 저평가된 지역과 개발 호재가 많은 지역 중심으로 국지적인 가격 상승이 이어질 것으로 보인다"고 예상했다. 경제전문가들은 하반기부터는 실물경기가 호전될 것으로 보고 있다. 정부는 올해 경제성장률을 3.9%로 잡고 있다. 경기가 회복돼 소득이 증가하고 고용이 늘면 집을 구입하려는 층도 자연스레 증가하게 된다. 특히 전세 가격이 매매가의 60%를 넘어선 데다 저리의 주택구입 자금 대출 상품도 흔해 전세에서 매매로 전환하려는 수요도 기대되는 상황이다. 실수요자들의 인식도 같은 움직임을 보여주고 있다. 부동산정보업체 닥터아파트가 최근 20세 이상 회원 334명을 대상으로 한 설문조사를 보면 2명 중 1명은 올 하반기에 집을 사겠다고 응답했다. 집값이 언제 바닥을 칠 것인가에 대한 물음에는 '이미 바닥을 쳤다'는 응답이 34.7%로 가장 많았다. 이처럼 주택시장 회복에 대한 기대감은 높아지고 있지만 시장 상황이 녹록지만은 않다. 대내외 경기 회복 여부와 미국의 양적완화 축소에 따른 금리인상 가능성이 가장 큰 복병이다. 금리가 오르면 주택구입 비용이 불어나 구매심리가 얼어붙고 주택 보유자들은 금리 부담을 덜기 위해 매물을 쏟아낼 수 있다. 매물이 늘어나면 가격은 떨어지게 된다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "미국의 양적완화 축소가 본격화되면서 주택시장 회복에 일부 영향을 미칠 것"이라며 "국내 시중금리가 반등할 가능성이 있기 때문"이라고 설명했다. 가계부채가 1000조원을 돌파하는 등 대내외 경제상황이 좋지 않아 분위기를 좀 더 지켜봐야 한다는 목소리도 나온다. 허명 부천대학교 부동산학과 교수는 "급증한 가계부채 등 불확실한 경제 상황으로 아직 집값이 대세 상승기에 접어들었다고 보기 힘들다"며 "실물경제 회복과 전세난 지속 여부 등이 올해 주택시장 회복의 관건이 될 것"이라고 말했다.

2014-01-16 11:05
멈추지 않는 전셋값 상승 -임희정 현대경제연구원 연구위원

전세 문제가 매년 특정 기간에 반복되는 문제에서 연중 문제가 됐다. 최근 주택시장을 보면 매매가격이 상대적으로 안정세를 보이고 있음에도 전세가격은 상대적으로 높은 상승세를 보이고 있다. 6개광역시(부산, 대구, 광주, 대전, 울산, 인천)의 높은 가격 상승률을 예외로 하면, 전국 평균 주택가격은 완만한 상승세를 보였고 수도권과 서울의 가격은 2010년 초와 비교해서 하락했다. 반면 전세가격은 매매가격과 다르게 움직이고 있어 전세가 필요한 사람들에게 혼란스러운 상황이다. 전세수급 불균형, 전세 가격 상승으로 인한 전세시장 불안정은 주택시장 전체에도 부정적으로 작용하고 있다. 전세제도는 전 세계에서 한국에만 존재하는 독특한 제도다. 전세제도가 형성된 배경에는 임차인과 임대인 양측의 이해관계가 동시에 충족됐기 때문이다. 임차인 입장에서는 주택가격의 일부분만 가지고도 주거문제를 해결할 수 있다. 임대인 입장에서는 집을 보유함으로써 생기는 자본이득 발생 기회를 노릴 수 있을 뿐만 아니라 전세보증금을 활용할 수 있다. 전세가격은 2009년 봄부터 상승하기 시작했으나 전세 가격이 어느 정도 상승하고 난 뒤인 2010년 초반부터를 비교 시점으로 설정한다. 주택구입 수요를 대신해 전세 수요가 크게 늘면서 전국뿐만 아니라 수도권 지역 모두 가파른 상승세를 지속하고 있다. 2010년 1월부터 2013년 12월까지 전세가격지수(종합)는 전국 31.3%, 수도권 28.6%, 서울 28.0% 상승했다. 주택시장에서 차지하는 비중이 큰 아파트의 전세가격지수는 동일 기간 중 전국 40.8%, 수도권 36.1%, 서울 34.9% 상승했다. 반면 매매가격지수(종합)는 전국 9.1%, 수도권 -5.6%, 서울 -5.1%이고, 아파트 매매가격은 전국 12.4%, 수도권 -7.9%, 서울 -8.8%를 기록했다. 전국적으로는 매매가격의 상승 폭에 비해 전세가격의 상승 폭이 컸다. 수도권과 서울의 경우에는 매매가격이 하락했는데도 전세가격은 오히려 높은 수준의 증가세를 지속하고 있다. 다만 6개광역시는 매매가격이 20.5% 증가하는 동안 전세가격이 31.8% 증가하여 매매와 전세 가격이 모두 높은 증가율을 보였다. 이러한 전세 가격 상승의 원인은 전세수급 불일치 때문이다. 첫째, 전세 수요는 주택가격 안정 혹은 하락세로 인해 주택매매를 통한 시세차익 실현이 어려워지고 있어 주택매매 수요가 전세로 전환되고 있다. 또한 주택시장 부진 지속으로 매매 대기 수요가 증가하고 있다. 둘째, 전세 공급 측면에서는 주택임차 구조가 ‘월세’ 및 ‘반전세’로 전환돼 전세 공급량이 감소됐다. 국내 금융시장에서는 저금리 지속으로 인한 금융권 수익률 저하는 전세에서 월세로 전환되는 요인으로 작용했다. 즉, 전세보증금을 기반으로 금융권에서 얻을 수 있는 수익률이 월세 수익률보다 낮아 더 높은 수익을 얻을 수 있는 월세 및 반전세를 선호하게 됐다. 또한 임대주택이 전체 주택에서 차지하는 비중이 작을 뿐만 아니라 감소하고 있어 전세 공급 감소로 이어지고 있다. 마지막으로 소형주택 공급 확대, 전세의 월세 전환 등으로 월세 공급이 증가해 월세 가격은 전월 대비 하락세이나 전세 가격에는 상승 요인으로 작용하고 있다. 부동산 가격 안정화, 주택시장 구조 변화, 저금리 기조 등으로 인한 주택수급 불균형이 단기간에 해소되기는 어려울 것으로 보여 전세 가격 상승은 당분간 지속될 가능성이 크다. 전세가격 상승이 매매가격 상승으로 이어졌던 2001년 말 아파트의 전세가격/매매가격 비율이 전국 68.9%, 수도권 66.4%, 서울 63.4%였다. 2013년 12월 현재 전국 66.8%, 수도권 62.7%, 서울 61.5%로 그 당시에 비해 각각 2.1%포인트, 3.7%포인트, 1.9%포인트 낮은 수준이다. 주택구매력지수(HAI)는 중간 정도의 소득을 가진 가구가 금융기관의 대출을 받아 중간가격 정도의 주택을 구입한다고 가정할 때, 현재의 소득으로 대출원리금 상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 의미한다. HAI가 100보다 크면 중간 정도의 소득을 가진 가구가 중간가격 정도의 주택을 큰 무리없이 구입할 수 있다는 것이다. 전국 기준으로 2013년 현재 162.4, 수도권 124.5, 서울 95.8, 6개 광역시 222.2로 서울을 제외하면 기준점인 100을 크게 상회하고 있으나 주택매매로 이어지지 못하고 있다. 또한 주택거래에 대한 선호도가 임대인과 달리 임차인은 여전히 전세를 선호하고 있어 전세 수요가 매매가 상승으로 이어질 가능성은 낮다. 전세 가격의 상승세 둔화를 위해서 전세시장 안정화를 위한 정부의 대책이 차질 없이 추진돼야 할 것이다.

2014-01-16 11:03
[갑오년 부동산 이젠 달리자]취득세 인하… 전세보증금 9500만원까지 보호

부동산 시장은 제도에 민감하게 반응한다. 대표적인 규제 업종이다 보니 제도가 변경되면 시장의 흐름 자체가 바뀌기도 한다. 때문에 새 정부가 출범한 2013년 부동산 시장은 시장 활성화라는 취지 아래 거래 활성화 방안과 규제 완화책이 잇따랐다. 정부는 주택가격 상승기에 도입된 각종 규제들을 손질하고 매매수요 진작을 위한 파격적인 금융·세제 혜택을 지원하기도 했다. 하지만 후속 입법작업이 난항을 겪으면서 그 효과가 반감된 측면 역시 분명했다. 그나마 취득세 영구인하를 포함하는 지방세법과 리모델링 수직증축 허용 법안은 국회를 통과해 관련 업계가 한숨을 돌리게 됐다. 반면 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 탄력운영 등은 국회의 문턱을 넘지 못했는데 2014년에는 이들 법안의 처리 여부가 변수가 될 전망이다. 또 주택공급제도와 관련해서 주택청약의 대상이 확대되며 ‘4·1 및 8·28 부동산 대책’ 후속 조치에 따라 정책 모기지가 하나로 통합되고 전세금 안심대출이 시행된다. ◇취득세 영구 인하에 따른 세율 완화 취득세를 영구 인하하는 내용의 지방세법 개정안이 국회를 통과하면서 취득세 요율이 완화된다. 9억원 이하 1주택자는 2%, 9억원 초과 및 다주택자는 4%의 취득세율을 적용하던 것을 6억원 이하는 1%, 9억원 초과 주택은 3%로 낮아지게 된다. 단 6억원 초과∼9억원 이하는 현행과 동일하게 2%를 유지한다. ◇종합부동산세, 국세에서 지방세로 전환 현재 국세인 종합부동산세는 정부가 지자체와의 협의를 거쳐 2014년부터 지방세로 전환할 방침이다. 정부는 이를 위해 지방세 3법(지방세기본법·지방세법·지방세특례제한법) 및 종합부동산세 관련 법령을 개정해 2014년도 종합부동산세 납세의무 성립 분부터는 지자체에서 부과·징수토록 할 계획이다. ◇주택공급 제도상 성년 기준 만 19세로 낮춰져 주택공급에 관한 규칙 개정에 따라 주택청약 가능 연령이 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 완화된다. 지난 2013년 7월 민법상 성년 나이가 만 19세로 낮아진 데 따른 것이다. 현재 연령제한 없이 가입할 수 있는 주택청약종합저축을 제외한 청약 예·부금 가입 연령도 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 낮아진다. 아울러 다자녀가구나 신혼부부, 생애최초 주택 특별공급 운용지침 상 성인 연령기준 역시 만 20세에서 만 19세로 낮아진다. 이에 따라 생애최초나 다자녀가구, 신혼부부 주택 특별공급을 신청할 때 소득산정에 포함되는 성인이 만 19세 이상 세대원으로 늘어나게 된다. ◇건설사, 전·월세로 운용하다 일반분양하면 선착순 분양 가능 건설사는 주택시장 상황에 따라 아파트 분양 물량과 시기를 손쉽게 조절할 수 있게 된다. 주택공급에 관한 규칙 개정안에 따라 건설사가 아파트 단지를 쪼개서 공급할 수 있는 ‘입주자 분할모집’ 단지의 기준은 현행 400가구 이상에서 200가구 이상 단지로 완화된다. ◇중개대상물 허위 과장광고 규제 강화 공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률 시행령 일부 개정령안 시행에 따라 부동산 중개 대상물에 대한 허위·과장 광고 규제가 강화된다. 개정·시행되는 중개 대상물의 표시·광고 규정에 따르면 중개업자가 아닌 컨설팅업자, 중개보조원 등의 중개 대상물에 대한 광고 행위를 금지하고 중개업자의 허위(미끼)·과장 광고로 인한 소비자들의 피해를 방지하기 위해 중개업자가 중개 대상물에 대한 광고 때 표시(명칭, 소재지, 연락처, 성명)할 사항을 의무화한다. ◇세입자, 임대보증금 보호범위 확대 소액 임차인의 우선변제금을 상향하고 적용대상 보증금을 확대하는 내용을 골자로 하는 주택 및 상가건물임대차보호법 시행령 개정안이 2014년 1월 1일부터 시행된다. 개정안에 따르면 주택은 서울의 경우 우선변제 받을 임차인 범위가 현행 전세보증금 7500만원 이하에서 9500만원 이하로 확대된다. 수도권 지역은 6500만원에서 8000만원으로, 광역시 등은 5500만원에서 6000만원으로 대상자가 늘어난다. 또 전세에서 월세로 전환할 경우 월세 상한은 현행 14%에서 10%로 낮아진다. 상가건물임대차보호법 시행령 개정안에 따라 상가 세입자의 보호 범위도 확대된다. ◇저리 주택구입 지원자금 하나로 통합 현재 정부 자금이 들어가는 정책 모기지로는 근로자서민 및 생애최초 주택구입자금 대출, 우대형 보금자리론이 있는데 정부는 2014년부터 이를 하나로 통합하고 대출 문턱을 낮춘다. 2014년 1월 2일부터 부부합산 연소득 6000만원 이하(생애최초는 7000만원 이하)인 무주택 가구주는 통합된 모기지를 이용하면 된다. 통합 정책 모기지는 소득 수준과 만기에 따라 시중은행보다 낮은 연 2.8∼3.6%의 금리를 적용하며 고정금리와 5년 단위 변동금리에서 고를 수 있다. 최대 연체 이자율도 은행 최저 수준인 10%로 인하된다. ◇2014년 1월 2일부터 전세금 안심대출 시행 전세금 안심대출은 세입자가 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 은행에 넘기고 금리를 낮춰 받는 기존의 ‘목돈 안드는 전세제도Ⅱ’(전세금 반환청구권 양도방식)와 전세계약 종료 후 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 때 대한주택보증이 책임지는 ‘전세금 반환보증’을 결합한 상품이다. 2014년 1월 2일부터 우리은행에서 시범 판매될 예정이다. ◇‘희망임대주택 리츠’ 면적제한 폐지 2014년부터 하우스푸어 주택을 매입해 임대하는 ‘희망임대주택 리츠’ 사업이 전용면적 85m²가 넘는 주택으로 확대된다. 희망임대주택 리츠는 집이 있지만 대출 상환금으로 고통 받고 있는 하우스푸어가 주택을 리츠(부동산 투자신탁)에 매각한 뒤 보증부월세(연 6%) 형태로 5년간 임차해 거주하는 제도다. ◇경매 관련 공유자 우선매수권 및 최적매각 기준 변경 민사집행법 개정을 통해 부동산 경매제도 및 절차가 대폭 개선된다. 개정안은 현재 무제한으로 허용하고 있는 공유자 우선매수권의 행사를 1회로 제한하기로 했다. 개정안은 우선매수 신고를 한 공유자가 매각기일 종결 고지 때까지 보증을 제공하지 않거나 신고를 철회했을 때 매각 절차에서 우선 매수 신고를 더 이상 하지 못하도록 규정했다. ◇2014년 4월부터 리모델링 수직증축 가능 공동주택 리모델링 때 수직증축을 허용하는 내용의 주택법 개정안이 국회를 통과한 가운데 2014년 4월부터 시행에 들어갈 전망이다. 지은 지 15년 이상 된 공동주택을 현재 층수에서 최대 3개층까지 증축하고 최대 15%까지 가구 수를 늘릴 수 있게 된다.

2014-01-13 18:43

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