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전세 사기 공포시대, 슬기로운 임대인 생활법은?

초저금리에 개정 임대차보호법까지 더해져 매매든 전월세든 하늘 높은 줄 모르고 치솟던 시절이 지나고 금리 인상이 시작됐다. 그 반작용으로 부동산 가격은 하락세로 돌아섰다. 가격이 오를 때도 내릴 때도 부동산 시장에는 항상 잡음이 있었지만, 최근에는 전세 사기가 연일 언론에 오르내리고 있다. 정부, 국회, 법원 모두 임차인을 보호하기 위한 각종 장치를 도입하기에 바쁘다. 이 가운데 현명한 임대인이 되려면 어떻게 해야 할까? 1000여 채에 달하는 주택을 이용해 전세 사기를 일으킨 ‘빌라왕’의 사망으로 전세보증금을 돌려받지 못한 피해자가 속출하면서 정부가 대책 마련에 나섰다. 우선 임대사업자가 임대보증금 보증보험(임대사업자가 임대보증금을 반환하지 않는 경우 임차인에게 임대보증금의 반환을 책임지는 보증상품)에 가입하지 않을 경우 임차인에게 계약 해지권을 부여하고, 그로 인한 손해까지 배상하도록 하는 내용으로 민간임대주택법령이 개정된다. 임대차계약이 끝난 후에도 임차인에게 1억 원 이상의 보증금을 돌려주지 않은 ‘나쁜 임대인’의 성명, 임대주택 소재지 등을 공개하는(보증금을 반환하면 삭제) 주택도시기금법 개정안, 세금 체납 시 임대사업자 등록을 불허하거나 말소하는 내용의 민간임대주택법 개정안 등 ‘전세 사기 방지법’이 줄줄이 국회를 통과했다. 전세 사기 피해자 지원을 위한 특별법을 마련하거나 임차인에게 금융지원 혜택을 주는 방안도 논의 중이다. 임차인은 사회적 약자라는 이유로 나라가 나서서 보호해주지만, 임대인의 고충은 스스로 해결할 수밖에. 임차인을 보호해줄수록 임대인의 의무는 늘어만 간다. 누가 임대인을 불로소득자라고 했던가. 의무도 많고 챙길 것도 많아 골치 아픈 임대인으로 살아가기 위한 ‘임대인 백서’를 준비했다. 임대보증금 보증보험은 의무인가? 임차인 구하기가 하늘의 별 따기가 되어버린 요즘. 예전에 비해 한참 낮은 가격에 전세를 놓는 것도 마음이 아픈데, 요즘 임차인은 임대보증금 반환보험까지 들어달라고 요구한다. 주택임대사업자(등록 임대사업자)는 임대보증금 보증보험에 가입할 의무가 있고, 임대사업자가 아니라면 보증금 반환보험에 가입해줄 의무는 없다. 주택임대사업자의 경우 보증수수료는 임대사업자가 내야 하지만, 보증수수료의 25%까지 임대료에 포함해 징수하고 임대료 납부고지서에 그 내용을 명시하도록 하고 있다(민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제40조). 주택임대사업자가 공급하는 매물이 아닌 경우에는 기존의 전세금 보장보험 상품을 임차인이 가입해야 하고 이때는 임차인이 보증료를 100% 납부해야 하기 때문에, 임차인은 이런 부담이 없는 임대사업자의 매물을 선호하기도 한다. 임대사업자가 아닌 경우 임차인을 구하기 힘들다면, 임대보증금 반환보험료를 임차인과 임대인이 나누어 부담하는 방법 등도 제시해볼 수 있다. 보증료는 얼마나 될까? 공공기관인 HUG(주택도시보증공사)와 SGI서울보증 상품으로 나뉘는데, 보증료는 부채비율과 신용등급에 따라 달라지지만 공공기관인 HUG가 조금 더 저렴한 편. 다만 HUG는 보증금 제한이 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하이고 SGI서울보증은 이러한 제한이 없다. 전세자금 대출에 동의해줘야 하는지? 요즘은 많은 임차인이 전세자금 대출을 받아 전세보증금을 지급하고 있다. 전세뿐 아니라 월세 역시 보증금에 대해서는 대출이 가능하다. 대부분 전월세 계약에서 전세자금 대출이 승인되지 않으면 계약을 해지할 수 있다거나, 임대인은 임차인의 전세자금 대출에 동의한다는 내용의 특약을 넣는 상황이다. 임대인 입장에서는 이러한 임대차계약에 동의하지 않고 다른 임차인을 구할 수도 있지만, 동의해주지 않으면 임차인 구하기가 쉽지 않다. 전세자금 대출에 동의하더라도 아래 사항만 주의한다면 임대인에게 크게 불리한 점은 없다. 전세자금 대출도 여러 종류가 있지만, (1)임대인의 동의가 아예 필요하지 않은 경우 (2)임대인의 동의만 필요한 경우 – 은행에서 전화나 방문 등으로 임대인이 임대했다는 사실과 보증금 액수만 확인 (3)임대차보증금 반환채권에 대한 질권이 설정되는 경우로 나뉜다. (1)과 (2)는 임대차계약 기간 만료 시 대출을 상환할 의무가 임차인에게 발생하기 때문에 임대인은 대출받지 않은 경우와 같이 임차인에게 보증금을 반환하면 된다. 그러나 (3)은 임대차보증금을 은행에 직접 상환할 의무가 있다. 주로 질권 설정은 주택금융공사의 보증이 되지 않는 4억 원 이하 고액 전세(2022년 10월 이전에는 2억 원)의 경우 이루어지는 방식이다. 따라서 전세 계약 후 질권 설정이나 채권양도통지서를 받았다면 만기 시점에 반드시 은행 담당자(통상 집으로 온 통지서에 기재되어 있다)와 상의해 보증금 반환이 이루어지도록 해야 한다. 관행적으로 임차인이 집을 비우기 전, 이사 갈 집의 계약금 조로 보증금의 일부(10%)를 미리 반환해 주기도 하는데, 반드시 은행에 돌려줘야 할 보증금 액수를 확인해야 한다. 임차인이 전세자금 대출 이자를 미납했다면 임대인이 이자까지 반환할 의무가 발생할 수 있기 때문이다. 예를 들어 보증금 5억 원 중 임차인이 4억 5000만 원을 대출하고 이자를 내지 못하고 있었을 때, 임대인이 이사 계약금 조로 10%인 5000만 원을 먼저 임차인에게 반환하고 남은 보증금을 은행에 준다면, 미납 이자를 추가로 내야 하는 상황이 생길 수 있다. 이때는 계약금 조의 반환금을 주기 전에 미납 이자분을 공제하는 것이 우선이다. 통상 임차인이 전세자금 전액을 대출받는 예는 없으므로, 미리 확인한다면 임대인은 본인이 받은 금액 이상을 지출할 일은 없다. 악성 세입자에게 취해야 할 행동은? 툭하면 월세를 밀리는 악성 임차인, 어떻게 해야 할까? 보통 임대인들은 임대차계약이 종료될 때까지 기다렸다가 임대보증금에서 미납 임대료를 공제하고 나머지를 반환해준다. 그러나 임대인으로서는 월세를 받아 생활해야 하는데 만기까지 기다렸다가 월세 원금만 보증금에서 공제하면 손해 보는 느낌이 들 수 있다. 먼저 월세뿐 아니라 연체한 차임에 대한 법정이자 5%를 적용하여 보증금에서 제하는 방법을 생각해볼 수 있겠다. 가급적 다툼의 여지 없이 월세 계약서에 연체 시 이자를 공제하겠다는 내용을 미리 기재해두는 것도 좋다. 법원에 지급명령을 신청하여 임대차계약 기간 중에도 미납한 월임대료를 청구하여 받는 것도 방법이다. 임대차계약이 만료되었음에도 각종 핑계를 대며 이사하지 않는 악성 임차인과 협의가 이루어지지 않는다면, 임대인도 소송을 제기할 수밖에 없다. 소송에 든 비용 중 일부분(인지, 송달료 전부 및 변호사 비용 중 법원에서 인정하는 범위 내)은 임차인에게 청구할 수 있고, 결과적으로 보증금에서도 공제가 가능하다. 한편 상가를 임대한 경우에는 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다(상가임대차보호법 제10조의8). ‘3기’라는 것은 세 달치 월세를 연체했을 때를 말하는 것이기 때문에(즉 월세 100만 원의 경우 300만 원이 연체될 때까지), 이를 악용하는 임차인들은 3기의 차임액에 달하기 전에 일부만 변제하는 식으로 해지권이 발생하지 않도록 하기도 한다. 원만히 협의되지 않는 임차인들은 내용증명을 보내도 눈 하나 깜짝하지 않기 때문에, 결국 소송을 통한 구제 방법이 최선이다. 임대 기간 만료 전에 임차인이 나가겠다고 요구 하거나, 그 전에 내보내고 싶다면? 임대차계약서에 쓰인 ‘만기’는 엄연히 계약의 내용이다. 쌍방의 합의 없이 어느 일방이 마음대로 변경할 권한은 없다. 따라서 임대인과 임차인이 이러한 합의를 할 때 관례상 임차 기한 만료 이전에 해지를 요청하는 자가 제반 비용을 부담하도록 하고 있다. 통상적으로 임차인이 나가고 싶을 때는 임대인의 부동산중개료를, 임대인이 내보내고 싶을 때는 임차인의 이사비를 보조해주기도 한다. 임대차 3법 개정 이후 전월세가 폭등하던 시절에는 계약갱신청구권을 사용하지 않고 임차 기한 만료 전에 내보내는 대가로 몇천만 원을 요구하는 경우도 있었다고 한다. 임차인이 만기 전에 계약을 종료하고자 하면 원칙적으로 임대차 기간 만료일까지 차임(월세)과 관리비는 당연히 임차인이 지급해야 하며, 임대인은 만기 이전에 보증금을 돌려줄 의무도 없다. (물론 새로운 임차인을 구한 이후 임대차계약이 새로이 시작되어 더 이상 예전 임차인이 임대차목적물을 사용할 수 없을 때는 당연히 임차인의 지급 의무가 종료되고, 임대인도 보증금을 돌려주어야 한다.) 다만 임차인 입장에서 예비 세입자에게 집을 잘 보여주지 않는 경우도 다반사이므로, 적당한 선에서 서로 합의해야 한다. 묵시적 계약에 유의하라 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인과 임대차계약 연장 여부를 확인해야 한다. 그 기간이 넘어간다면 임대차계약은 묵시적 갱신이 되기 때문에 다시 계약 조건을 변경하려면 2년을 기다려야 하고, 묵시적 갱신이 되면 임차인은 자유롭게 계약을 해지할 수 있기 때문에 임대인 입장에서는 계약 기간이 불안정해지는 위험에 처하게 된다. 역전세로 만기까지 보증금을 구하지 못하는 사례가 많아지고 있다. 임차인 입장에서는 임대차 기간 만료 때까지 보증금을 지급받지 못한 경우 임차권등기를 함으로써 퇴거하더라도 대항력과 우선변제권 순위를 유지할 수 있다. 한편 임대인 입장에서는 이러한 임차권등기가 된 집은 강제경매에 넘어갈 위험도 있고, 등기부등본에 임차권등기가 되어 있는 집은 집주인이 임대차보증금을 제대로 돌려주지 못한다는 점이 공시되는 것이므로 새로운 세입자를 구하기도 어려워진다. 따라서 이러한 상황에 놓이지 않도록 유의할 수밖에 없다. 임차인 입장에서도 보증금은 큰돈이지만, 임대인 입장에서도 임대하는 집이나 상가는 여생의 수단이다. 악덕 임차인으로 인해 선한 집주인이 마음에 상처 입지 않기를 바란다.

2023-06-22 08:40
[카드뉴스] 헷갈리는 주택연금 상황별 Q&A

부동산 시장에 냉기만 감도는 요즘, 많은 이들이 주택연금에 가입하고 있다. 연금 가입을 앞뒀거나, 혹은 가입한 이후에 생길만한 상황에 대한 질문과 답을 준비했다. Q 주택연금에 가입한 집을 월세로 내놓아도 될까? 안 된다. 단, 주택연금 가입 주택에 본인 또는 배우자가 실제 거주하며 보증금 없는 월세로 주택의 일부를 임대하는 것은 가능하다. 반대로 월세 받는 집을 주택연금에 가입할 때도 동일한 조건이 적용된다. 신탁 방식 주택연금은 보증금 유무에 관계없이 자유롭게 임대할 수 있다. Q 주택담보대출이 있는데 주택연금을 이용할 수 있나? ‘주택담보대출 상환용 주택연금’에 가입하면 된다. 주택담보대출이 있는 가입자는 주택연금 일시인출금을 이용해 대출금 전액 혹은 잔액을 갚고, 남은 금액을 매달 연금으로 받을 수 있다. 인출은 대출 한도의 50% 초과 90% 이내에서 가능하다. Q 주택연금 이용 중 이사해 거주지를 옮겨야 하는데, 주택연금을 계속 이용하고 싶다. 가능할까? 가능하다. 단, 공사의 담보 주택 변경 승인을 받으면 담보 주택을 기존 주택에서 새로운 거주 주택으로 변경할 수 있다. 이때 이사하는 시점의 신규 주택 공시가격이 조건변경 승인일 기준으로 9억 원 이하거나, 기존 주택의 공시가격보다 낮거나 같아야 변경이 가능하다. 이때 이사 등의 이유로 담보 주택을 변경하면 보증료 납부 및 보증잔액 상환 등 고객이 부담하는 비용이 발생할 수 있으니 주의하자. 재건축, 재개발, 리모델링 등의 이유로 담보 주택이 없어지더라도 신규 주택으로 담보 주택을 옮기면 주택연금을 계속 이용할 수 있다.

2022-08-12 08:00
치솟는 금리, 주택연금 가입 적기 “정말 지금?”

한국은행이 역사상 처음으로 기준금리를 한 번에 0.5%p 인상하는 ‘빅스텝’을 단행했다. 집값이 제자리에 머물거나 떨어질 가능성이 높아지면서 부동산 시장은 냉랭하기만 하다. 이런 시기가 ‘적기’라며 주택연금을 찾는 이들이 조용히 늘고 있다. 주택연금, 과연 지금이 가입 적기일까? 참조 한국주택금융공사 주택연금이란 거주하고 있는 보유주택을 담보로 제공하고, 죽을 때까지 매달 연금 대출을 받을 수 있도록 한국주택금융공사가 보증하는 금융상품(역모기지론)이다. 자신의 집에서 살면서 연금을 받을 수 있다는 점이 매력적이다. 5억 원 한도의 대출금을 평생 매월 연금 형태로 받을지, 인출한도 범위(대출한도의 50%) 안에서 수시로 찾아 쓰고 나머지는 평생 또는 일정 기간 매월 연금 형태로 받을 것인지 선택할 수 있다. 본인 혹은 배우자가 대한민국 국민이며, 55세 이상이고 소유한 주택의 합산 공시가격이 9억 원 이하라면 가입할 수 있다. 총 주택의 공시가격이 9억 원을 초과하는 2주택자는 3년 이내 1 주택을 처분해야 가입 가능하다. 고객은 가입 시점에 저당권 방식과 신탁 방식 2가지 중 1개의 담보 설정 방식을 선택해야 한다. 원래는 한번 선택한 방식을 변경할 수 없었지만, 지난달 제도 개선으로 가입자가 원할 경우 언제든지 변경할 수 있게 됐다. 단 △가입 주택이 복합용도주택(상가겸용주택)이거나 ‘농지법’에 따라 소유권을 이전할 수 없는 농업인 주택·어업인 주택 등에 해당하는 경우 △가입 주택에 대한 당해세를 체납 중이거나 서류 등으로 불법 건축이 확인될 경우 △기존 주택연금이 지급 정지 중인 경우에는 신탁 방식 변경이 제한된다. 올해가 주택연금 적기인 이유 주택연금은 매년 주요 변수를 재산정해 그해 연금 수령액을 산출한다. 변수로는 집값 상승률, 금리 추이, 예상 사망 시점 까지의 기대수명 등이 포함된다. 금리 상승 전망이 높아지면 연금 수령액은 낮아진다. 주택을 담보로 대출받아 연금을 지급받는 상품인 만큼 금리가 높아지면 가입자가 부담해야 할 이자가 많아지고, 이에 따라 연금 수령액이 줄어들기 때문이다. 하지만 일단 가입하면 가입 당시 정해진 금액을 평생 보장받을 수 있다. 집값이 고점을 찍은 데다 금리 상승이 점쳐지는 올해가 주택연금 가입 적기로 꼽히는 이유다. 지난해 6월 새로 등장한 신탁 방식 주택연금도 가입을 고민하게 만드는 매력적인 요소다. 기존 저당권 방식과 달리 주택연금 가입자가 공사에 소유 주택을 담보로 제공하기 위해 신탁(소유권 이전) 등기하고, 공사는 이를 담보로 가입자가 금융기관으로부터 주택연금을 평생 수령하도록 보증한다. 무엇보다 신탁 방식에 가입한 주택은 유휴공간 임대를 통해 월세 등의 추가 소득을 창출할 수 있어 고정 수입이 없는 중장년층에게 매력적이다. 또한 기존 저당권 방식에 비해 가입자가 부담하는 등록면허세 등의 세금이 절감된다. 예를 들어 70세 가입자가 공시지가 3억 원인 주택을 담보로 했을 경우, 저당권 방식으로 주택연금에 가입했을 때의 세금이 34만 4000원인 데 비해 신탁 방식으로 가입하면 7000원에 불과하다. 게다가 가입자가 사망하더라도 자녀 등 법정상속인의 동의 절차 없이 배우자가 주택연금을 받을 수 있어 주택 소유권을 두고 부모 자녀 간 불필요한 갈등을 막을 수 있다. 신탁 방식으로 가입할 때 사후 수익자로 배우자를 지정하면, 가입자 사망 시 배우자에게 연금수급권이 자동 승계되기 때문이다. [TIP] 헷갈리는 주택연금 Q&A Q주택연금에 가입한 집을 월세로 내놓아도 될까? A 안 된다. 단, 주택연금 가입 주택에 본인 또는 배우자가 실제 거주하며 보증금 없는 월세로 주택의 일부를 임대하는 것은 가능하다. 반대로 월세 받는 집을 주택연금에 가입할 때도 동일한 조건이 적용된다. 신탁 방식 주택연금은 보증금 유무에 관계없이 자유롭게 임대할 수 있다. Q주택담보대출이 있는데 주택연금을 이용할 수 있나? A ‘주택담보대출 상환용 주택연금’에 가입하면 된다. 주택담보대출이 있는 가입자는 주택연금 일시인출금을 이용해 대출금 전액 혹은 잔액을 갚고, 남은 금액을 매달 연금으로 받을 수 있다. 인출은 대출 한도의 50% 초과 90% 이내에서 가능하다. Q주택연금 이용 중 이사해 거주지를 옮겨야 하는데, 주택연금을 계속 이용하고 싶다. 가능할까? A 가능하다. 단, 공사의 담보 주택 변경 승인을 받으면 담보 주택을 기존 주택에서 새로운 거주 주택으로 변경할 수 있다. 이때 이사하는 시점의 신규 주택 공시가격이 조건변경 승인일 기준으로 9억 원 이하거나, 기존 주택의 공시가격보다 낮거나 같아야 변경이 가능하다. 이때 이사 등의 이유로 담보 주택을 변경하면 보증료 납부 및 보증잔액 상환 등 고객이 부담하는 비용이 발생할 수 있으니 주의하자. 재건축, 재개발, 리모델링 등의 이유로 담보 주택이 없어지더라도 신규 주택으로 담보 주택을 옮기면 주택연금을 계속 이용할 수 있다.

2022-08-04 08:34
손주 육아에 발목 잡힌 중년의 두 번째 사랑

흔히 인생에는 정답이 없다고 한다. 인생이 그렇듯이 사랑에도 정답이 없다. 인생이 각양각색이듯이 사랑도 천차만별이다. 인생이 어렵듯이 사랑도 참 어렵다. 그럼에도 달콤 쌉싸름한 그 유혹을 포기할 수 없으니…. 한 번도 상처받지 않은 것처럼 사랑하고, 한 번도 사랑하지 않은 것처럼 헤어질 수 있다면 당신은 사랑에 준비된 사람이다. ‘브라보 마이 러브’는 미숙했던 지난날을 위로하고 남은 날의 성숙한 촉매제가 될 당신의 중년 사랑을 보듬는다. 두 눈에 기어이 눈물이 고였다. 여전사처럼 살아온 날들이 일순간 스쳤다. 기쁜 날이 슬픈 날인 사람들. 나도 그랬다. 남편 없이 10년을 혼자 달려왔지만 오늘처럼 그의 부재가 크게 느껴진 적이 없었던 것 같다. 남편 없이 치르는 애들 결혼식이 처음도 아니고 이번이 두 번째건만…. 기념 촬영을 마치고 피로연장으로 가려는데 막 걸음마를 시작한 외손녀가 하객들이 빠져나간 예식장 로비를 뒤뚱이고, 행여 넘어질세라 엄마인 딸애가 그 뒤를 부지런히 쫓고 있는 모습이 눈에 들어왔다. 내가 있을 곳이 어디일까, 다시금 갈등이 일었다. 연인산에서 받은 프러포즈 10년 전 세상을 떠난 남편을 처음 만난 것은 같은 대학의 등산 동아리에서였다. 그는 재수를 한 복학생 선배, 나는 새내기. 다섯 살이 많았던 그는 나를 여동생처럼 스스럼없이 대했다. 귀염성 있는 내 외모와 활달한 성격이 말수 없는 그에게 친근감과 활력을 주었던 것 같다. 초등학교 4학년 때 아버지가 돌아가신 후 엄마와 두 살 많은 언니, 이렇게 여자 셋이서 단출히 살아왔던 내게 그의 존재는 오빠 같고, 때로는 아빠 같았다. 그는 맘도 몸도 넓고 듬직했다. 그렇게 서로 가까워지면서 동아리 등산보다 둘만의 등산이 잦아졌고, 주말마다 자연스레 손을 잡고 산자락을 누비며 산등성이를 오르내렸다. 동아리 회원들 앞에서 시치미를 딱 뗀 채 비밀 연애를 하는 스릴도 만끽했다. 그가 졸업 후 우리의 만남은 더욱 자유롭게 무르익어 어느 단풍 짙은 가을, 경기 가평 소재 지금의 연인산에서 그가 내게 프러포즈를 해왔다. 연인산, 로맨틱한 이름의 산. 단풍에 취해, 달콤한 키스에 취해 나는 졸업하자마자 그와 결혼했다. 지금 생각하면 뭐가 그리 급했는지. 하지만 다른 미련은 없었다. 미련은커녕 대기업에 근무하는 남편, 살림이 적성에 꼭 맞는 나, 연달아 낳은 3남매와 옥시글옥시글 가정 꾸리는 재미에 푹 빠져 지냈다. 졸업 후 진로 계획도 딱히 없었던 나의 결혼은 집에서도 환영하는 운 좋은 ‘취집’이었다. 주말이면 연애 때 기분을 살려 함께 산에 오르는 것도 같은 취미를 가진 부부라는 점에서 행복을 더했다. 자존심과 맞바꾼 캐나다 이민 남편의 얼굴이 점차 어두워지고 침울해지고 있다는 것을 알아차리지 못한 것은 지금도 가슴 아프다. 생각해보면 남편은 종달새처럼 조잘대는 귀여운 여자로만 나를 대했지, 고민을 털어놓을 수 있는 성숙한 아내로 여기지는 않았던 것 같다. 나는 나대로 남편 뒷바라지에, 한창 손이 가는 아이들 치다꺼리로 그의 사정을 소상히 알지 못했다. 알았다 한들 내가 도울 수 있는 일도 아니었지만. 어느 날 저녁 밥상을 물린 후 남편이 이민 카드를 조심스레 꺼내 들었다. 캐나다로 이민을 떠나자고 했다. 회사 사정이 나빠져 본인이 곧 밀려날 것 같다면서. 그렇게 되면 자존심 상해서 더는 한국에 있고 싶지 않다고 했다. 남편 말대로 자존심이 문제였다면 당연히 말렸을 것이다. 하지만 듣기에 솔깃했다. 위기가 기회라고 하지 않나. 무엇보다 아이들 교육 면에서 새로운 기회라는 생각이 들었다. 하지만 캐나다 이민 생활은 남편에게는 시련의 시작이었다. ‘넥타이를 풀어야 산다’는 말이 있지만 그는 10년 가까이 넥타이를 풀지 못했던 것이다. 이른바 화이트 칼라가 영어권 선진국으로 이민 갔을 때는 본국에서의 커리어를 내려놓고 블루 칼라 노동 시장에 과감히 뛰어들어야 살 수 있다는 이민계의 정설을 예의 그 자존심 때문에 받아들이지 못한 것이다. 더구나 우리는 남편의 퇴직금 외에 돌아가신 부모님의 유산이 얼마간 있었기 때문에 일을 구해야 한다는 절박함이 다른 이민자들에 비해 훨씬 적었다. 여유를 가지고 신중하게 일을 찾자고 한 것이 그만 세월만 흘려보내고 말았던 것이다. 위기가 기회라고 하지만 위기를 위기로 의식하지 못하는 한 위기는 말 그대로 위기가 되어 덮쳐올 뿐인 것을. 넥타이를 풀지 못한 남편의 위암 이민 7년 차 무렵, 이미 50대 초중반의 남편은 일 찾기를 포기하는 상태에 이르렀고, 다섯 식구가 물가 비싼 나라에서 벌이 없이 의식주를 해결하다 보니 곶감 빼먹듯 가진 돈이 바닥을 드러내기 시작했다. 돌이켜보면 이민 초기에 부부가 함께 청소라도 하자고 북돋우지 못한 것이 후회스러울 따름이다. 그나마 다행인 것은 아이들이 캐나다 생활에 잘 적응해주었다는 점이다. 백인 학생 위주의 학교도 무난히 잘 다녔고 교우 관계도 원만했으며, 별로 신경 써준 것도 없었는데 학업 성적도 그만하면 좋았다. 터울이 크지 않은 3남매가 원만하게 앞서거니 뒤서거니 고등학교를 졸업하고 탈 없이 대학에 진학해준 것이다. 고마운 일이었다. 그렇게 캐나다에서의 10년 세월이 흘렀다. 기왕 늦은 것, 아이들이 잘 정착해준 것에 안도하며 일이야 지금부터 찾으면 되지 않냐고 남편과 내가 뒤늦은 결의를 다진 것도 잠시, 불안은 불행이 되어 현실에 얼굴을 디밀었다. 남편이 위암 판정을 받았다. 10년의 무직 스트레스를 몸이 고스란히 받아내고 있었던 것이다. 손써 볼 새도 없을 만큼 급박한 상태에서 3개월 후 남편은 세상을 떠났다. 나는 그대로 주저앉았다. 이럴 수는 없었다. 믿기지 않았다. 허망하고 허탈했다. 아무리 본인이 선택했다지만 멀쩡한 내 나라 두고 이국에 와서 병 걸려 죽은 남편이 너무나 가여웠다. 체면 따위 생각하지 말고, 자존심 내세우지 말고 아무 일이나 했더라면, 돈을 떠나서 건강을 유지하지 않았겠는가. 뒤늦은 후회로 가슴을 쳤다. 사회에서 할 일이 없다는 것이, 자기 위치가 없다는 것이 남자로서 얼마나 좌절감과 자괴감이 들게 했을지, 가족들 건사하느라 바쁘게 돌아치던 나는 미처 몰랐다. 미련하고 지혜 없고 아둔하기 짝이 없는 아내가 바로 나였다. 생활 전선에 부는 칼바람 남편을 황망히 떠난 보낸 후 몰아닥친 것은 현실의 칼바람이었다. 그해 막 대학을 졸업한 맏이인 딸은 다행히 바로 취업이 되어 집안의 기둥이 되었고, 대학 3학년이던 큰아들과 신입생 둘째 아들은 닥치는 대로 아르바이트를 하여 자신들의 용돈을 해결했다. 학자금은 장기 대출이 가능하고 취업 후 갚으면 되니 당장 재정적 압박이 되지는 않았다. 문제는 나였다. 이일 저일 가릴 것 없이 취업전선에 나서야 했다. 한국에서나 캐나다에서나 남편만 믿고 살면서 돈 한 푼 벌어본 적 없던 내가 허드렛일 말고는 할 수 있는 일이 있었겠나. 게다가 집에서 살림하며 가족끼리만 지내느라 영어라곤 한마디도 할 줄 몰랐으니. 그런 내가 한인이 경영하는 시내 카페에서 일자리를 구한 것은 무척 다행한 일이었다. 커피를 타거나 서빙을 할 처지는 아니라도 주방에서 빵을 굽고 간단한 샐러드를 만드는 일을 하게 된 것만도 아무 기술 없는 나로서는 감사한 일이었다. 아이들에게 손 벌리지 않고 집의 월세를 내고 생활을 꾸릴 수 있는 게 어딘가. 다시 사랑이 찾아왔으나 카페 주방 6년 차로 일이 익숙해질 무렵 매주 화·수·금요일마다 아침을 먹으러 오는 캐나다 현지의 중년 남자가 1년 전부터 내게 호감을 표해왔다. 그는 인근 대형 약국의 관리 약사로 주 3일을 근무하는데, 출근하는 날이면 내가 일하는 카페에서 아침 식사를 한다. 3년 전 이혼하면서 아내와의 재산 분배 문제로 운영하던 약국을 처분했고, 두 자녀의 재정적 부양에서도 이제는 자유롭다. 건강하고 외모도 괜찮고 진중한 성격이다. 나도 그에게 호감이 간다. 그가 오는 날, 카페에서 그를 기다리는 설렘도 있다. 그와는 퇴근 시간이 맞을 때면 함께 저녁을 먹고 산책하는 정도의 데이트를 하고 있다. 그는 나와 더 가까워지길 원하지만 아직 나는 거리를 두고 있다. 하지만 내 쪽에서 마음을 정하기만 하면 조만간 그와 재혼을 할 수도 있을 것 같다. 딸은 결혼해서 한국에 나가 살고, 아들도 졸업 후 한국으로 취업이 되어 내 곁을 떠났다. 집에는 막내아들과 나, 둘만 산다. 내가 그와의 본격적인 교제를 망설이는 이유는 딸 때문이다. 직장에 다니는 딸은 내가 한국에 와서 외손녀를 키워주길 원하고 있다. 그러면 사실상 나는 캐나다를 떠나야 한다. 그와의 관계만 없다면야 남편도 없는 캐나다에 무슨 미련이 있으랴. 막내도 어차피 독립할 것이고, 그러면 결국 나 혼자 남게 되니 딸과의 합가는 내게도 반가운 일이다. 나이 들어 자식과, 그것도 도움을 주면서 함께 살 수 있다는 것은 떳떳하고도 다행스러운 일이기에. 그러나 그렇게 되면 그와는 헤어져야 한다. 딸에게는 이번에 네 동생 결혼식 때 어차피 한국에 가니 그때 의논하자고 답을 미뤘지만, 딸은 이미 내가 승낙한 것으로 여기는 눈치다. 그 사람의 존재를 모르는 딸로서는 혼자 된 엄마를 모시게 된 것에 안도감도 느낄 테지. 남편이 갑자기 세상을 떠났을 때 집안의 기둥 노릇을 해준 생각 깊고 대견한 아이니까. 물론 딸은 내 사정을 듣는다면 흔쾌히 나의 길을 축복하고 응원할 것이다. 아들도 아니고 딸이니 더욱. 그런데 내가 주저하고 있는 것이다. 내 행복 찾자고 다른 할머니들 다 해주는 걸 모른 척하고 싶지 않아서라기보다, 손녀를 봐줌으로써 자식들과의 연을 끈끈하게 이어가고 싶은 마음이 더 크다. 만약 캐나다에서 그 남자와 살게 된다면 자식들과는 어쩔 수 없이 서먹해질 것이다. 그것은 내게 두려운 일이다. 남들은 내게 사랑을 선택하라고 말하겠지만, 나도 다른 사람에게는 그렇게 조언하겠지만, 막상 내 일이 되고 보니 결정이 쉽지 않다. 그 사람의 나를 향한 훈훈한 미소도 그립고, 삐삐 머리 손녀의 앙증맞은 분홍색 리본도 눈앞에서 아른거리니 이를 어찌할꼬. ✽브라보 마이 러브는 실제 사례를 바탕으로 재구성한 내용입니다.

2022-04-15 09:28
오피스텔, 탈아파트 시대 대안 될까?

최근 부동산 시장에서 오피스텔의 인기 상승세가 매섭다. 아파트를 비롯한 주택 가격이 불안정해지면서 비아파트 매물의 인기가 상승하고, 투자자들부터 내집마련을 꿈꾸는 실수요자까지 한꺼번에 오피스텔로 몰린 탓이다. 지난해부터 투자자들의 관심을 한몸에 받고 있는 오피스텔의 투자 전망과 방법에 대해 알아본다. 참조 KB국민은행 리브부동산, 리얼투데이 수익형 부동산 중 대표 격인 오피스텔이 유례없는 특수를 누리고 있다. 경기도 과천시 ‘힐스테이트 과천청사역’ 오피스텔은 지난해 12월 1398대1이라는 어마어마한 청약 경쟁률을 기록했고, 서울시 영등포구 ‘신길AK푸르지오’ 오피스텔은 청약 접수자가 몰려 홈페이지가 마비되는 일도 벌어졌다. 거래 건수와 가격 상승률 지표를 살펴봐도 오피스텔의 황금기가 도드라진다. 국토교통부의 최근 3년간 실거래가 자료를 보면 거래량은 매년 증가하고 있다. 서울 지역의 오피스텔은 2020년 11월부터 2021년 10월까지 1년간 1만 9293건이 거래됐는데, 이는 3년 전보다 두 배가량 증가한 수치다. 매매 가격 역시 상승 곡선을 그리는 중이다. 한국부동산원에 따르면 지난해 4분기 전국 오피스텔 매매 가격은 전분기 대비 1.03% 올라 상승폭이 확대됐다. 수도권(1.14%→1.21%)과 서울(0.74%→1.04%)은 모두 상승폭이 커졌고, 지방(0.34%→0.33%)은 상승폭이 소폭 줄어들었다. 탈아파트·비규제가 부른 오피스텔 붐 오피스텔이 주목받게 된 데에는 다양한 요소가 작용했다는 분석이다. 한국부동산원은 “아파트 대비 저평가 인식이 있는 중대형 규모나, 개발 사업으로 인해 주거 환경 개선 기대감이 있는 지역 소재 오피스텔을 중심으로 수요가 지속되며 전분기 대비 가격이 상승했다”고 설명했다. 최근 가격이 급등한 아파트 대신 오피스텔로 매매 수요가 몰리며 가격 오름세가 더욱 가팔라진 것이다. 오피스텔은 금액대 자체가 낮기 때문에 자금력이 약하거나 노후 대비용으로 꾸준한 임대수익을 찾는 이들에게 알맞다. 2030 직장인이나 나홀로가구의 수요가 꾸준해 저렴한 투자금으로 월세 수익을 기대할 수 있다는 것도 장점이다. 대출이나 세금, 청약에서도 규제가 상대적으로 적다. 오피스텔 청약에는 청약통장이 필요 없고, 당첨 후 계약을 하지 않아도 패널티가 없다. 게다가 규제지역 내 100실 미만 오피스텔은 전매제한에 걸리지 않아 당첨 직후 분양권을 되팔 수 있다. 실패할 확률이 낮은 안전한 투자상품으로 여겨지는 이유다. 오피스텔의 인기는 당분간 계속될 것이라는 전망이다. 정부가 오피스텔에 대한 규제를 완화한 덕분에 오피스텔 공급이 이어질 예정인 데다, 아파트 매매·전세 가격의 급등으로 수도권 주거용 오피스텔 수요도 꾸준할 것으로 전문가들은 보고 있다. 오피스텔 용도 따라 달라지는 세금 주의 오피스텔은 세법상 주거용과 업무용 중 무엇으로 간주되는지 확인이 필요하다. 일반적으로는 주택임대사업자로 등록됐거나, 세입자가 주민등록 전입신고를 했을 경우, 또는 임대차 계약에 확정일자를 받은 오피스텔을 주택으로 간주한다. 취득세 산정 시 오피스텔은 건축물 대장상의 용도에 따라 기본적으로 업무용으로 판단되는데, 이때 일반세율 4.6%를 적용한다. 업무용 오피스텔은 비주거용으로 취득세가 매겨지고 이는 중과되지 않는다. 반면 주거용 오피스텔은 주택으로 간주돼 주택 수 산정 시 1가구 2주택이 된다. 양도세를 계산할 때는 실제 사용 용도에 따라 판단하는데, 주거용 오피스텔일 경우 2주택자로 인정돼 양도세가 중과될 수 있다. 재산세의 경우 주택임대사업자로 등록된 오피스텔은 주택으로 간주돼 재산세가 과세된다. 업무용 오피스텔은 주거용 보다 재산세가 더 높게 책정된다. 업무용 오피스텔은 건물과 토지에 관한 재산세가 따로 과세되나 주거용은 주택분에 한해서 과세된다. [TIP] 임대수익 위한 오피스텔 투자 방법 1 입주 시기에 매입하자 임대수익을 위한 투자용 오피스텔을 매입할 때는 실거주를 목적으로 할 때와 달리 로열동, 로열층을 빨리 선점할 필요가 없다. 또한 분양보증을 받지 못해 건설사가 부도 난다면 계약자의 재산을 보호받지 못할 수 있으므로 분양 초기에 서두르기보다는 입주 시기까지 기다렸다가 매입하는 것이 좋다. 2 거품 빠진 매물을 주목하자 입주한 뒤 시간이 지나 시세나 월세에서 거품이 빠진 오피스텔을 선택하자. 아파트와 달리 수요에 비해 물량이 크게 부족하지 않은 오피스텔은 입주 시점이 되어도 분양가 대비 프리미엄이 높지 않다. 준공 후 미분양된 오피스텔이나 분양가보다 낮은 매물이 있는지 살펴봐야 하는 이유다. 3 면적대별 주거 시설을 비교하라 오피스텔 가격 책정에 영향을 미치는 요소는 다양하다. 비규제 혜택에 끌려 매입하는 이들이 많지만, 실제로는 비규제가 오피스텔 분양가 상승에 영향을 미치는 식이다. 같은 전용면적임에도 실내 사용면적이 좁아, 아파트보다 분양가가 비싼 경우도 많다. 면적대가 같은 주변 주거 시설과 꼼꼼히 비교해야 투자 수익을 올릴 수 있을 것이다.

2022-04-12 08:17
용돈으로 건물주 되기… 지분으로 월세 받는 리츠

많은 사람들이 건물주가 되어 월 임대수익으로 노후를 보내는 삶을 꿈꾼다. 요즘은 초등학생도 건물주를 꿈꾸는 세상이다. 하지만 평생 월급을 모아도 건물 한 채 사기가 어렵다. 이에 최근에는 건물을 나누어 사는 방식인 ‘리츠(REITs)’가 주목받고 있다. 1000만 원 어치의 건물 지분을 사면 그만큼의 월세를 받아가는 개념이다. 특히 국민연금이 지난해 91조 원의 사상 최대 기금 운용 수익을 내면서 자산배분 방식에 관심이 모아졌는데, 그 중 글로벌 리츠 투자펀드 비중을 늘리고 있는 것으로 알려지면서 리츠에 대한 관심이 높아지고 있다. 저금리시대, 노후자산관리의 수단 중 하나로 떠오르는 리츠에 대해 알아보자. 주식처럼 사고파는 부동산 은퇴 이후 수입이 보장되지 않는 시니어들은 보유자산을 가지고 추가 수익을 만들어가는 경우가 많기 때문에 보수적으로 재테크를 할 수밖에 없다. 은행 예적금은 저금리시대에 메리트가 없고, 채권투자 역시 금리의 영향을 많이 받아 큰 수익을 기대하기 어렵다. 이에 많은 사람들이 주식을 이야기하지만 변동성이 큰 주식은 원금보전이 어렵기 때문에 비중을 키우기가 쉽지 않다. 이에 원금을 지키면서도 시중금리 이상의 수익을 내는 방법으로 ‘리츠’가 떠오르고 있다. 리츠는 여러 투자자로부터 모은 자금으로 부동산이나 부동산 관련 증권에 투자해 수익을 투자자들에게 돌려주는 부동산 간접투자 상품이다. 매년 배당가능 이익의 90% 이상을 의무적으로 배당해야하고 실물자산인 부동산을 기초로 하기 때문에 예금이자보다 수익률이 높으면서도 안정적이라는 장점이 있다. 지난해 기준 1500조 원에 달하는 미국 리츠 시장에는 아주 다양한 상품이 존재하고 마치 연금처럼 매월 수익을 받는 상품도 있지만, 국내에는 도입된 지 얼마 안 돼 연 두 번의 배당을 받는 리츠가 대부분이다. 국내 리츠 배당수익율은 연 5~6% 수준이며 2021년 기준 우리나라에는 316개의 리츠가 운용되고 있고 총 자산은 75조 원을 넘어섰다. 노후자산관리에 있어서 ‘현금성 확보’는 매우 중요한 부분이다. 실제 부동산을 실물로 보유하고 있을 경우 매도까지 시간이 오래 걸려 현금화가 쉽지 않지만, 리츠에 투자를 한다면 현금화가 쉬워진다. 또 수익률을 생각하면 은행 예금은 너무 적게 느껴지지만 주식, 채권 등의 투자가 부담스러운 투자자들에게 적합한 상품이다. 리츠에는 여러 종류가 있지만 그중에서도 개인이 접근할 수 있는 것은 주로 주식처럼 사고 파는 상장 리츠다. 리츠는 담는 부동산에 따라서 오피스리츠, 리테일리츠, 물류리츠, 카지노리츠, 교도소리츠 등으로 불린다. 소수의 투자자들이 모여서 만든 리츠는 사모리츠라고 하는데, 아무나 살 수 없다. 사모펀드와 같은 개념이다. 대중을 대상으로 투자자를 모아 진행하는 리츠는 공모리츠이고, 이 리츠가 주식 시장에 상장되면 공모상장리츠라고 불린다. 우리가 살 수 있는 공모상장리츠는 18개로, 올해에는 5개의 리츠가 상장 준비를 하고 있다. 2020년 7개에 불과했던 상장리츠는 1년 새 두 배 이상으로 늘어났다. 배당으로 월세 받기 리츠의 가장 큰 장점은 소액으로도 부동산을 살 수 있다는 것이다. 예를 들어 2억짜리 건물을 사기 위해 20명이 모여 1000만 원씩을 투자하면 하나의 건물을 살 수 있다. 국내 공모상장리츠의 경우 1주 당 만 원 이하로 거래되는 것들이 많아 만 원으로도 건물 투자를 할 수 있다. 상장리츠의 경우 월세의 90% 이상을 주주에게 배당하도록 되어있기 때문에 각 리츠사는 매 월 받은 월세를 모아두었다가 일 년에 두 번을 배당금 형태로 지급한다. 리츠 상품이 장점만 있는 것은 아니다. 일단 주식 시장에서 거래가 되기 때문에 변동성이 있을 수밖에 없다. 주가 하락으로 인한 손실이 있을 수 있다는 뜻이다. 또한 주가에 따라 배당률이 달라질 수 있다. 예를 들어 공모가 5000원의 리츠 배당률이 연 5%로 설정된 경우 주가가 7000원으로 오를 경우 연 배당 수익률은 3.5% 수준으로 낮아진다. 이 경우에는 총 배당 가능 이익이 올라야 하기 때문에 해당 리츠가 다루는 건물들의 임대료 수준, 공실률, 대출 이자, 부동산 가격 등도 고려해볼 필요가 있다. 모두가 건물주를 꿈꾸지만 사실 건물을 관리한다는 건 쉬운 일이 아니다. 건물유지보수 관리도 해야 하고, 전기세나 수도세 같은 각종 공과금 관리, 건물에 관한 세금 관리, 날짜가 각기 다른 임차인들의 월세 수납까지 할 일이 꽤 많다. 리츠는 중간관리자의 형태로 이 모든 일을 대신 해주는 개념이다. 리츠사가 실질적인 관리를 하기 때문에, 리츠 상품을 고를 때는 각 리츠가 투자하고 있는 건물의 종류도 잘 살펴봐야 한다. 대부분 오피스, 물류, 주유소 등을 담기 때문에 평소 잘 몰랐던 건물들이 많아 충분한 공부가 필요하다. 또 리츠사의 건물 운용 방식에도 관심을 가져야 한다. 새 건물을 사서 유상증자를 하거나 건물을 매각해 수익을 내기도 하고 대출 관리도 배당률에 영향을 주는데, 이 모든 과정을 리츠가 전담하는 만큼 투자자도 각 리츠의 특성을 따져봐야 한다. 물론 투자 관점에서 가장 중요하게 생각할 부분은 결국 배당수익률인데, 배당을 받으면 15.4%의 배당소득세를 내야 하기 때문에 절세 부분도 고려하면 좋다. 이를테면 ISA에서 리츠 상품을 담을 경우 배당소득세를 면제받을 수 있기 때문에 어떤 절세상품을 활용할지도 중요한 부분이다. 또 리츠의 경우 월세로 배당을 받는 개념이지만 실제로는 일 년에 두 번 배당금을 받는 형태이기 때문에 정말 월세를 받는다는 느낌이 들지 않을 수 있다. 이럴 때는 리츠사마다 배당 시기가 다른 점을 활용해 여러 군데 리츠 상품을 담아두면 매 월 배당을 받아 마치 월세를 받는 효과를 낼 수도 있다. 이렇게 국내에 개별 상장된 리츠도 좋지만 국내 펀드나 국내 상장 ETF, 미국 상장ETF를 통해 글로벌 리츠 상품들을 간접 투자 할 수도 있다. 전문가들은 국내 리츠 보다는 해외 리츠 시장이 더 큰 만큼 해외 리츠에 간접투자 하는 방법들을 추천하고 있다. 다만 글로벌 리츠 투자의 경우 달러로 상품을 사고 달러로 배당을 받기 때문에 환헤지 여부를 잘 살펴봐야 한다는 점도 고려사항이다. 노후자산관리의 핵심은 ‘자산을 어떻게 배분하는가’일 것이다. 여러 투자처 중 하나로 리츠를 일부 배정해두고 건물 간접투자를 통해 월세를 받아 보는 건 어떨까?

2022-03-15 10:36
캥거루족 증가, 부모 은퇴 시기 늦춰

취업난과 고용 불안, 급등하는 집값, 육아 문제 등 청년 문제가 사회적 이슈로 떠오르고 있다. 그런데 그 이면에는 중장년층의 근심과 고통도 함께 커지고 있는 게 현실이다. 지난 11일 발표된 라이나전성기재단 ‘전성기 웰에이징 보고서’에 따르면 서울 거주 만 55세~74세 남녀 1068명 중 현재 자녀를 돌보고 있는 비율이 14.5%에 달해 손주나 노부모를 돌보는 비율보다 많았다. 보고서는 늦어지는 결혼과 취업으로 인해 자립하지 않고 부모와 동거하고 있는 자녀가 늘고 있는 현실을 보여준다고 평가했다. ‘캥거루족’은 학교를 졸업해 자립할 나이가 됐는데도 부모에게 경제적으로 기대 사는 젊은이들을 일컫는 용어다. 과거 캥거루족은 학업을 마친 지 얼마 지나지 않은 20대가 거의 다수였지만 최근에는 30대와 40대 캥거루족도 적지 않은 것으로 나타났다. 지난 9월 통계청이 발표한 2020년 인구주택총조사 표본 결과에 따르면 지난해 11월 1일 기준 우리나라 성인 가운데 부모의 도움을 받아 생활하는 캥거루족은 314만 명으로 집계됐다. 이 가운데 한창 일할 나이인 30~40대의 비율이 20.7%에 달한다. 캥거루족 5명 중 1명이 3040인 셈이다. 30대 미혼 인구 비중은 10명 중 4명으로 역대 최고치를 경신했다. 전문가들은 캥거루족의 증가 원인으로 취업난과 늘어나는 주거비를 꼽는다. 김진영 고려대 사회학과 교수는 “학벌주의와 고학력 일자리를 지향하는 사회적 분위기가 만연함에도 그에 걸맞는 기업의 일자리는 여의치 않아 취업하지 못하는 청년들이 많다”라며 “고용과 소득이 불안정하니 독립할 수 있는 여건은 당연히 어려울 수밖에 없다”라고 설명했다. 통계청이 발간한 ‘KOSTAT 통계플러스 2021년 봄호’에 실린 ‘저(低) 혼인 시대, 미혼남녀 해석하기’에 따르면 부모와 함께 사는 미혼 인구의 주거형태를 보면, 자가가 70.7%로 가장 많았고 그다음은 월세(14.8%), 전세(12.1%) 순이었다. 캥거루족은 대체로 부모가 소유한 집에서 살기에 별도로 주거비를 낼 필요가 없는 반면 미혼 청년 1인 가구는 59.3%가 월세이고, 자가는 11.6%에 불과했다. 청년 1인 가구는 대체로 남의 집을 월세로 빌려 임대료와 관리비를 내야 하기에 수입의 상당액을 주거비로 쓰는 경우가 많다. 청년 1인 가구는 주거비 부담은 크지만, 주거 형태는 더욱 열악했다. 부모와 같이 사는 미혼의 주거 형태는 아파트(56.8%)가 많았지만, 미혼 1인 가구는 51.2%가 단독주택에 살았다. 대체로 캥거루족은 부모의 아파트에서 살고, 나 홀로 가구는 상대적으로 주거 환경이 떨어진 빌라 등에서 셋방살이를 한다. 이러한 현상에 대해 박시내 통계개발원 서기관은 “청년층 고용 불황이 지속되고 주거비용이 상승하는 가운데 성인이 되어서도 부모 세대에게서 경제적·정서적으로 독립하지 못하는 ‘캥거루족’이 급격히 증가하고 있다”라고 분석했다. 캥거루족이 부모에게서 독립하지 못하면 그 부모도 경제적 자립능력이 취약해진다. 미혼 자녀를 부양하는 기간이 늘어나면 부모가 은퇴 시기까지 노후준비를 하지 못하고 경제력과 노동력을 쏟아붓는 현실이다. 지난해 60세 이상 고령자 중 생활비를 스스로 마련한 사람의 비중은 57.7%로 직전 조사인 2015년(49.7%)과 비교해 8%포인트 상승한 수치다. 김 교수는 “캥거루족은 부모세대의 노후준비를 방해하여 경제적 부담을 주고 돈을 벌어야 할 기간을 늘릴 뿐 아니라, 가사업무 부담까지 증가시킨다”라며 “성인 자녀도 식사 준비나 청소 등 집안일을 당연히 해야 하는데 부모님의 일이라고 치부하는 경향이 있다”라고 지적했다. 청년 문제는 한 가구 내에서 윗세대로까지 전이되는 문제를 낳고 있다. 하지만 청년 주택, 청년 전세대출 등 청년을 위한 정책은 쏟아지는 반면 그 이면에 존재하는 부모세대의 설움은 알아주는 이가 많지 않다. 가난한 청년세대를 봉양해야 하는 부모세대의 소득감소·빈곤 등 이들에 대한 고민과 관심이 필요한 시점이다. 김 교수 역시 “기초연금 등 부모세대에 대한 지원이 없는 것은 아니지만, 청년세대에 대한 지원에 비해 충분하지 않다”라며 “청년세대가 빨리 자립할 수 있는 지원과 함께 저소득층 부모세대에 대한 지원 확대가 필요하다”라고 말했다.

2021-11-19 18:27
주택연금 가입자 사망 시 배우자 자동승계, 생활자금도 압류배제

오는 9일부터 주택연금 가입자에게는 가입자 사망시 배우자에게 수급권이 자동승계되고, 생활자금은 압류에서 배제되는 등 수급권이 크게 강화된다. 개정안이 9일부터 시행됨에 따라 주택연금에 가입하는 어르신들이 더욱 안정적으로 노후 소득을 보장받을 수 있게 될 전망이다. 은퇴한 A씨 부부는 공동명의 주택을 주택연금에 가입했고 남편이 먼저 사망했다. 남겨진 아내가 주택연금을 수급하려면 자녀 모두가 동의해야 한다. 하지만 주택을 상속받고자 한 자녀 중 한 명이 동의하지 않아 주택연금이 끊기고 그동안 받은 주택연금도 모두 상환해야 하는 상황에 놓였다. B씨는 시가 2억 원인 2층짜리 단독주택을 소유하고 있다. 2층에 한 대학생에게 보증금 500만 원 월세 20만 원에 임대를 놓고 있다. 그런데 노후자금이 부족해져 주택연금에 가입하려고 했으나 보증금을 받으면서 세를 주고 있을 경우 주택연금에 가입할 수 없다는 규정에 막히고 말았다. 9일부터는 A씨와 B씨 같은 사례도 주택연금을 받을 수 있게 된다. 가입자가 사망하면 연금 수급권이 배우자에게 자동으로 넘어가도록 하고, 세를 준 주택도 가입할 수 있는 ‘신탁방식 주택연금’ 제도가 도입되기 때문이다. 주택연금은 2007년부터 55세 이상 고령자 부부를 대상으로 도입된 상품이다. 주택연금에 가입하면 주택을 담보로 매월 일정금액을 평생 대출 형태로 지급받는다. 하지만 앞선 A씨와 B씨 같은 사례가 발생할 수 있기 때문에, 지난해 12월 주택연금 가입대상을 확대하고 보장성을 강화하는 주택금융공사법(주금공법) 개정이 이뤄졌다. 이에 따라 연금수급권이 배우자에게 자동승계되는 ‘신탁방식 주택연금’과 ‘압류방지전용통장’을 도입하는 내용의 주금공법 시행령 개정안이 올해 4월 27일 국무회의를 통과했다. ‘신탁방식 주택연금’은 주택의 소유권을 주택금융공사에 이전하는 신탁형 주택연금이다. 가입자가 희망하면 부부 중 한 명이 사망했을 때 연금수급권이 배우자에게 자동으로 승계된다. 또한 ‘신탁방식 주택연금’ 가입자가 임대보증금을 주택금융공사로 이전하면 세를 준 단독주택도 가입이 가능해진다. '신탁방식 주택연금'의 연금수급권 보장은 당분간 신규 가입자들에게만 적용될 예정이다. 주택금융공사 관계자는 "기존 가입자들은 당장 바뀐 제도의 적용을 받을 수 없으나 논의를 통해 기존 가입자들에게도 점차 확대할 예정"이라고 밝혔다. 한편 주택연금 지급액 보호를 위해 ‘압류방지통장’도 도입된다. 주택연금 지급액 중 민사집행법상 생계에 필요한 금액인 185만 원이 매달 압류가 금지되는 통장으로 입금된다. 이에 따라 주택연금 가입자가 위기에 처해도 필수인 생활자금은 압류되지 않고 보호돼 주택연금 수급권이 크게 강화된다.

2021-06-07 15:17
PISA로 노후 대비하기

의학기술의 발달로 전보다 수명은 늘었지만, 나이가 들수록 아픈 곳이 많다. 몸이 예전 같지 않고, 잔병치레도 잦고, 금방 낫던 상처가 더디게 아문다. 은퇴를 생각하면 막막하다. 자식들 뒷바라지에 전념하느라 노후를 위한 대비는 하지 못했다. 엎친 데 덮친 격으로 코로나19라는 악재까지 겹쳤다. 이런 분들을 위해서 노후를 대비할 수 있는 길라잡이를 소개한다. 도움말 미래에셋투자와연금센터 정나라 선임연구원 초(超)수명시대가 도래했다. 기대수명이 대폭 늘었다. 기대수명은 특정 연도에 특정 연령의 사람이 앞으로 생존할 것으로 기대되는 평균 생존 연수다. 2020년 12월에 통계청이 발표한 ‘2019년 생명표’에 따르면, 한국인의 기대수명은 1970년에는 62.3세였지만, 2019년에는 83.3세다. 근 50년 만에 21년이 증가한 것이다. 예전에는 환갑을 장수의 상징으로 여겨 잔치를 크게 열었지만, 최근에는 넘어가는 경우가 많을 정도로 의미가 퇴색됐다. 그만큼 수명이 늘었다는 방증이다. 그렇다면 늘어난 기대수명이 마냥 좋기만 한 걸까? 꼭 그렇지만은 않다. 2020년 12월 통계청은 ‘2017년 국민이전계정’을 발표했다. 이 자료에 따르면, 2017년 생애주기적자는 2016년과 비교했을 때 7.1% 증가한 118조2000억 원이었다. 참고로 생애주기적자란 시기를 유년, 장년, 노년으로 구분해 시기별 소비와 노동소득을 토대로 적자를 파악한 지표다. 연령계층별로 살펴보면 유년층(0~14세)과 노년층(65세 이상)은 각각 135조7000억 원과 94조6000억 원의 적자를 기록했다. 이와 달리 노동연령층(15~64세)은 112조1000억 원 정도의 흑자가 발생했다. 1인당 생애주기적자를 살펴보면 27세까지는 적자이지만, 28세부터 58세까지는 흑자다. 이후 59세부터 다시 적자가 발생하며, 연령이 올라갈수록 적자폭도 커진다. 통계청 관계자는 “고령층에서 적자가 증가하는 것은 59세 이상 연령대에서 노동소득보다 보건이나 의료와 같은 공공소비가 많기 때문이다”라고 설명했다. 은퇴했거나 은퇴를 앞둔 노년층은 노동소득이 노동연령층과 비교했을 때 상대적으로 적은데, 수시로 병원에 갈 일이 많아서 소비가 늘어난 것이다. 소득은 적고 소비는 많아서 적자가 일어날 수밖에 없는 것이다. PISA로 평생소득 마련하기 노후자금은 도대체 얼마나 필요할까? 미래에셋투자와연금센터 자료에 따르면, 부부의 노후기간을 10년으로 가정했을 때 노후자금으로 대략 2억7918만 원 정도가 필요하다. 대략 60세에 은퇴해 70세에 사망하는 경우다. 은퇴 후의 생활을 20년으로 가정했을 때 필요한 금액은 5억3242만 원이다. 10년 증가했을 때보다 2배 정도가 더 필요한 것이다. 물론 물가상승률과 운용수익률을 고려한 수치이지만, 실제론 개인의 상황에 따라 달라질 것이다. 특히 코로나19가 닥친 지금과 같은 상황이라면 더 많은 노후자금이 필요할 것이다. 하지만 위의 설계 금액이 노후 대비를 위한 일종의 가늠자는 될 수 있다. 그렇다면 노후자금을 어떻게 마련하면 좋을까? 공격적인 투자도 좋지만 일단 인생의 마지막까지 안정적으로 자산을 유지할 필요가 있다. 젊을 때와 달리 육체적 제약이 있고, 근로 여건도 충분하지 않기 때문에 안정적인 소득이 있어야 한다. 미래에셋투자와연금센터는 노후 소득을 얻는 방법으로 PISA를 제시했다. PISA는 연금(Pension), 보험(Insurance), 안전자산(Safe Asset), 투자자산(Active Asset)을 의미한다. 첫 번째로 연금은 안정적이다. 국민연금을 생각해보면 알 수 있다. 최저생활비와 필요생활비는 필수적인 비용으로 사망 전까지 필요하다. 물가가 상승하면 그만큼 지출이 커진다. 이런 비용은 연금을 통해 대비하는 것이 수월하다. 길고 불확실해진 수명에 대비할 수 있는 효과적인 방법이다. 두 번째는 보험이다. 의료비는 예측할 수가 없다. 중증도에 따라 달라지고, 발병 시기도 예측할 수 없다. 암과 같은 큰 병에 걸리면 많은 지출이 예상된다. 그렇다고 손 놓고 있을 수만은 없다. 따라서 이런 비용은 스스로 준비하기보다는 보험으로 대비하는 것이 낫다. 세 번째는 안전자산이다. 예비자금이나 여유생활비는 정기적인 지출이 아니다. 특정 시점에 필요한 비용들이다. 따라서 위험 부담이 큰 상품보다는 안정적인 운용이 가능한 것이 낫다. 위험 수준이 아주 낮거나, 중간 정도의 위험이 있는 상품을 준비하면 좋다. 마지막으로 투자자산이다. 잉여자금은 자산 증식을 위한 수단으로 사용하면 된다. 말 그대로 남는 돈이라서 손해를 봐도 생활에 위협적인 요소는 아니므로 적극적인 투자가 필요하다. 장기로 운용할수록 손실 확률이 낮아져, 기대수익률을 높일 수 있다. 다음의 사례를 통해서 더 자세히 살펴보자. Pension, 연금 은퇴자 박(61) 씨는 5년 전 직장에서 퇴직했다. 중소기업에서 임원 자리에까지 올랐고 서울에서 괜찮은 동네의 아파트에서 자가로 거주하고 있다. 걱정이 없을 것처럼 보이지만 박 씨의 속사정은 다르다. 겉보기와 달리 가진 건 집 한 채뿐이다. 은퇴하면서 받은 퇴직금과 모아두었던 예금은 자식들 결혼시키면서 다 써버렸고, 집 담보로 대출까지 받았다. 10여 년 전 집을 사면서 보험과 개인연금도 다 깨버린 탓에 받을 수 있는 연금은 국민연금밖에 없다. 당장 필요한 생활비와 관리비, 건강보험료까지 대출금으로 충당하고 있다. 생활수준을 유지하면서 현금흐름을 만들어낼 방법이 필요하다. Tip 현재 다른 자산이 없는 상황이라면 ‘주택 다운사이징’을 권하고 싶다. 거주하는 주택을 처분해 더 작은 집 또는 외곽 지역에 있는 집으로 옮겨가는 것이다. 거주 주택의 가격상승을 기대하고 있다면 전·월세를 주는 것도 임시적인 방법이 될 수 있다. 이사를 하고 남은 자금으로 대출금을 상환하고 국민연금이 나올 때까지 생활비를 확보하는 방법이다. 주택연금 가입도 고려해볼 만하다. Insurance, 보험 은퇴자 이(65) 씨는 10년 전 뇌졸중으로 퇴근길에 갑자기 쓰러졌다. 집안 내력인 고혈압으로 큰형, 작은형, 본인까지 3명이나 비슷한 나이에 같은 경험을 했다. 젊을 때 보험을 준비해둔 큰형과 작은형은 진단비를 두둑이 받았지만, 이 씨는 준비해둔 보험이 없었다. 자신의 건강을 너무 과신했던 탓이다. 병원비 마련도 힘들었다. 결국 이 씨는 일을 할 수 없게 되면서 예상보다 빠르게 은퇴를 해야 했다. 아내와 딸도 이 씨 병간호에 매달리느라 경제적으로도, 심리적으로도 힘든 시기를 보냈다. 회복기간을 거쳐 건강이 나아진 지금도, 이 씨는 가끔 “미리 보험을 들어뒀더라면 노후가 조금 달라졌을 텐데…” 하는 후회를 하곤 한다. Tip 이 씨가 한 가장 큰 실수는 뇌졸중이라는 가족력이 있음에도 불구하고 미리 보험에 가입하지 않은 것이다.이 씨의 나이가 60대라 해도, 20~30년간의 삶이 여전히 남아 있다. 다른 질병에 또 걸리지 않으리라는 보장도 없다. 후회만 하고 있지 말고 지금이라도 노후를 위해 보험자산을 준비해야 한다. 이미 질병을 앓았기 때문에 보험에 가입되지 않을 수도 있지만, 이 씨 같은 경우를 위해 ‘유병자보험’이라는 상품이 나와 있다. 당뇨나 고혈압, 뇌혈관질환 등 만성질환자를 대상으로 특화된 보험상품이다. 해당 질병을 제외한 다른 위험에 대해 일반인과 똑같은 보험 혜택이 적용되지만, 보장 범위가 좁고 보험료가 일반 보험보다 비싼 편이다. Safe Asset, 안전자산 정(60) 씨는 작지만 알찬 식당을 꾸려가고 있는 자영업자다. 그동안 모은 자산도 제법 되고, 내년에는 가게를 정리할 예정이라 노후에 쓸 자금은 어느 정도 마련했다고 생각하고 있다. 그동안 국민연금과 개인연금을 꼬박꼬박 부은 덕분에 몇 년 후면 한 달에 150만 원 정도는 받을 수 있을 것으로 보인다. 지금 정 씨의 가장 큰 고민은 가게를 정리한 자금을 어떻게 운용할지 계획이 없다는 것이다. 주식이나 펀드에 공격적으로 투자할 경우 소중한 노후자금을 잃을까봐 두렵다. 예금으로 묻어두자니 금리가 너무 낮다. 그동안 휴일도 없이 일해서 번 돈인 만큼, 이 자금으로 노후에는 여행도 다니고 여유를 즐기고 싶다. 안정적으로 자금을 지키면서 적당한 수익률을 거둘 수는 없을까? Tip 정 씨는 노후 대비를 위한 자금을 잘 준비해온 편이다. 연금을 통해 기본적인 생활비가 확보된 만큼, 가게를 정리한 목돈을 잘 운용하면 노후 자산을 불릴 수 있다. 다만 정 씨가 공격적으로 투자하는 것을 선호하지 않지만, 예금보다 높은 수익을 추구한다면 배당주나 리츠 같은 ‘중위험·중수익’ 자산을 추천한다. 일반 주식투자만큼 변동성이 크지 않으면서도 예금보다는 수익이 높은 자산이다. 배당주는 매매차익보다는 배당수익을 추구하는 주식을 말하며, 리츠(REITs)는 상가나 오피스 빌딩 등에 투자해 임대료 수익과 지가상승 수익을 거둘 수 있는 금융상품이다. Active Asset, 투자자산 오(63) 씨는 자수성가한 사업가다. 갑작스런 아버지 회사의 부도로 인해 어릴 때 가난에 시달렸다. 그래서 무슨 일을 하든 항상 여유자금을 준비하는 편이다. 몇 년 전 사업을 정리하면서 노후자금은 든든하게 마련해두었다. 거주하고 있는 아파트, 준비해둔 연금, 물려받은 땅도 있어 생활 걱정은 없다. 지금 오 씨는 여윳돈을 장기로 투자할 만한 대상을 찾고 있다. 자산을 불려 노후도 여유롭게 보내고, 자녀와 손주에게 상속도 하고 싶다. 이 자금을 가장 현명하게 투자할 수 있는 방법이 궁금하다. Tip 오 씨의 경우 노후생활자금 마련보다는 보유한 자산을 잘 불리는 것이 핵심 재무 목표다. 본인이 여유롭게 생활하는 것뿐 아니라 자녀와 손주에게 일정 부분 상속도 하길 바라는 만큼, 자산의 운용기간을 30~40년 이상 장기적으로 설정할 필요가 있다. 예를 들어 해외주식에 투자하는 펀드에 자산을 넣어두고 수익이 나면 인출하고, 수익이 나지 않으면 운용을 지속하는 방식이다.

2021-01-15 14:39
국민연금, 이것만 알아 두자!

국민연금 관련 기사는 우후죽순 쏟아지는데, 국민연금과 개인연금의 차이는 무엇이고, 기금의 고갈이 의미하는 바가 무엇인지 잘 모를 때가 많다. 다음에서 알아두면 좋은 국민연금 상식을 Q&A 형식으로 살펴보자. Q. 개인연금과는 어떤 차이가 있나요? 국민연금과 개인연금은 매월 일정액을 납부하여 노후에 연금으로 받는다는 원리는 같지만 국민연금은 국민 전체를 대상으로 의무적으로 실시하고 개인연금은 개인의 선택에 의해 가입한다는 것이 가장 큰 차이점입니다. Q. 국민연금은 왜 필요한가요 국민연금이란 소득이 있을 때 매월 꾸준히 보험료를 납부했다가 나이가 들어 생업에 종사할 수 없어졌을 때, 예기치 못한 사고나 질병으로 장애를 입거나 사망하였을 때 매월 연금을 지급하여 기본적인 생활을 유지할 수 있도록 돕는 소득보장제도입니다. 노인 인구는 날이 갈수록 늘지만, 반면에 실제로 스스로 노후를 준비할 여유가 있는 분은 많지 않습니다. 이를 방치하면 빈곤층으로 전락할 가능성이 있습니다. 이를 위하여 존재하는 제도가 바로 국민연금입니다. 2020년 8월 기준 국민연금 수급자는 516만 명을 넘어섰고, 지급액은 2조804억 원에 달합니다. Q. 국민연금에 꼭 가입해야 하나요? 네. 18세 이상 60세 미만의 국민은 국민연금에 가입해야합니다. 고령화에 따른 노후 문제는 개인만의 문제가 아니기 때문에, 국가에서 전 국민을 의무적으로 국민연금에 가입하게 하여 노후를 준비하도록 돕고 있습니다. 또한 국가에서 전 국민을 대상으로 연금제도를 실시하면서 운영의 효율을 높이고 관리 비용을 줄일 수 있을 뿐 아니라, 소득재분배 효과가 생깁니다. 국민연금을 통해 저소득층이 고소득층보다, 부모 세대가 자녀 세대보다 좀 더 많은 혜택을 볼 수 있습니다. 매년 20년 이상 가입한 수급자도 증가하고 있습니다. 2020년 6월 기준 20년 이상 가입한 수급자는 75만 3000명에 달하며, 이들의 평균연금월액은 93만 원이었습니다. Q. 국민연금은 언제까지 내고 언제부터 받나요? 국민연금은 18세 이상 60세 미만 국민이면 가입대상이 되고, 최소 가입 기간인 10년을 채웠을 때 수급 연령이 되면 노령연금을 받을 수 있습니다. 노령연금을 받으시는 연령은 1952년생까지는 만 60세였습니다. 하지만 고령화 추세를 반영하여 1953~1956년생은 61세, 1957~1960년생은 62세, 1961~1964년생은 63세, 1965~1968년생은 64세, 그리고 1969년생 이후 출생자는 65세부터 노령연금을 수령하도록 1998년 말에 법이 개정되었습니다. 이때 받으시는 연금액은 본인의 가입 기간 및 가입 중 평균소득액, 전체 가입자의 평균소득액을 기초로 계산됩니다. 수령액 산식은 다소 복잡하기에 자세한 사항은 국민연금 홈페이지에서 예상 연금액을 조회하시면 쉽게 알 수 있습니다. Q. 국민연금에서 대부는 받을 수 없나요? 국민연금 수급자를 대상으로 대부(국민연금실버론)를 하고 있습니다. 만 60세 이상 국민연금 수급자에게 전·월세보증금, 의료비, 배우자 장제비, 재해복구비의 긴급한 자금이 필요한 경우 일정 한도 내에서 낮은 금리로 대출하여 안정적인 노후 생활 지원과 실질적인 복지 혜택을 제공해 드리고 있습니다. 사회조사 결과에 의하면, 60세 이상 고령자 2/3 이상은 갑자기 긴급한 자금을 빌릴 일이 생길 때 도움을 받을 사람이 없고, 비록 소수가 금융기관에서 긴급자금을 빌리더라도 낮은 신용도로 인해 고금리의 대출을 이용할 수밖에 없다고 합니다. 이러한 어려움을 해소하기 위하여 우선 국민연금 수급자를 대상으로 국민연금 실버론을 실시하고 있습니다. Q. 국민연금 기금이 소진되면 연금을 못 받나요? 그렇지 않습니다. 국민연금은 기금이 소진되어도 국가에서 책임지고 지급합니다. 재정계산 결과는 현재의 보험료율(소득의 9%)과 미래의 경제성장률 및 평균수명, 출산율 등을 고려했을 때 2057년경(제4차 재정계산 기준)에 기금이 소진된다는 것으로, 여러 상황이 변동되면 그 결과는 달라질 것입니다. 그 예로, 2007년 연금법 개정으로 기금 소진년도는 2047년에서 2060년으로 13년이 연장되었습니다. 이렇게 향후 재정계산 결과에 따라 정부에서 기금 소진이 되지 않도록 그 방안을 마련하게 됩니다. 기금이 소진되는 이유 중 가장 큰 부분은 출산율의 저하인데, 만약 앞으로 저출산 현상이 계속되더라도 정부가 책임을 지고 연금 지급을 보장합니다. 연금 지급은 국가의 생존이 달린 문제로 이미 오래전 연금제도가 도입된 서구에서도 정부의 보조, 부과방식으로의 전환 등의 방법을 통해 연금을 지급하고 있습니다. 출처 : 국민연금공단 100문 100답

2021-01-06 09:02

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