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신설된 증여재산공제, 좋은 부모의 기준 될까?

중장년에게 ‘세금’이라는 단어는 늘 따라다니는 피로 같은 존재입니다. 회사의 운영에서 집안의 재산 관리에 이르기까지 늘 따르는 걱정거리이지만, 사라지지 않기 때문이지요. 박재홍 세무사를 통해 세금에 관한 다양한 이야기를 연재합니다. -편집자 주- 혼인율의 급감과 낮은 출산율은 해결해야 할 우리 사회의 숙제로 떠올랐습니다. 올해부터 결혼과 출산을 준비하는 청년을 지원하기 위해 세금을 감면해주는 증여재산공제 개정안이 시행됩니다. 장성한 자녀가 있으시다면 꼭 확인해 보시기 바랍니다. 혼인 증여재산공제 혼인을 지원하기 위해 정부는 세법 규정을 신설했습니다. 혼인신고일 전후 2년 이내 직계존속(부모, 조부모, 외조부모)으로부터 재산을 증여받는 경우 혼인 증여재산공제 1억 원이 적용됩니다. 당초 성년은 직계존속으로부터 증여받는 경우 기본 증여재산공제가 10년간 합산 5000만 원이었는데, 이 규정과 별도로 혼인 증여재산공제 1억 원 추가공제가 가능하여 총 1억 5000만 원 증여재산공제를 적용받을 수 있습니다. 혼인신고를 한 신랑•신부는 각각 부모로부터 증여받는 금액 등에 대해 각각 기본 증여재산공제 5000만 원과 혼인 증여재산공제 1억 원을 합친 총 1억 5000만 원을 공제받을 수 있으므로, 각 부모로부터 1억 5000만 원씩 총 3억 원을 증여세 부담 없이 받을 수 있습니다. 초혼•재혼 여부와 상관없이 적용 가능하고, 2024년 1월 1일 이전에 결혼했어도 2024년 1월 1일 이후 증여받은 날이 혼인신고일부터 2년 이내에 해당하면 적용받을 수 있습니다. 여러 번 혼인신고를 한 경우에도 모두 합쳐서 공제금액은 1억 원입니다. 신설된 내용은 2024년 1월 1일 이후 증여받는 분부터 적용됩니다. 혼인 증여재산공제 적용 요건 아래 요건을 모두 충족하면 증여재산공제 1억 원 적용 ① 증여자 : 직계존속(부모, 조부모, 외조부모) *직계존속 그룹 단위로 적용 ② 공제한도 : 1억 원 ③ 증여일 : 혼인신고일 이전 2년, 혼인신고일 이후 2년 이내(총 4년) ④ 증여추정, 증여의제 등에 해당하는 경우 증여재산공제 적용 제외 결혼정보회사가 최근 2년 이내 결혼한 신혼부부 1000명을 대상으로 설문조사를 했는데, 신혼부부가 결혼하는 데 드는 총 비용은 평균 3억 3050만 원(주택 마련 2억 7977만 원)이었습니다. 이 자료에 따르면 신혼부부의 평균 결혼 비용이 3억 3000만 원인데, 정부에서 혼인공제 신설로 부모 등으로부터 증여받은 재산에 대하여 각 부부 합산 3억 원까지 과세하지 않겠다고 하니, 정부가 결혼 비용 현실을 반영하여 세법 개정을 잘한 것 같습니다. 또한 양가 부모로부터 3억 원을 증여세 부담 없이 증여받는다면 신혼부부는 동 자금을 주택 전세자금 또는 주택 구입자금에 보탤 수 있는 여력이 커질 것 같습니다. 신혼부부는 상대적으로 소득이 많지 않아 부모로부터 일부 도움을 받아 주택 취득 및 임차하는 경우가 있는데, 추후 주택 취득 및 임차자금을 소명하지 못할 경우 증여세 부담이 발생하기도 했습니다. 이번 세법 개정으로 이러한 부담도 감소될 것 같습니다. 출산 증여재산공제 자녀의 출생일부터 2년 이내 직계존속으로부터 증여받는 경우에도 출산 증여재산공제 1억 원을 적용받을 수 있습니다. 위의 혼인 증여재산공제와 적용 방법은 같습니다. 혼인 여부와 상관없이 출산 증여재산공제가 적용되므로 미혼모들에게 특히 도움이 되는 규정입니다. 여러 번 출생신고를 한 경우에도 모두 합쳐서 공제한도는 1억 원입니다. 출산 증여재산공제 요건 ① 증여자 : 직계존속(부모, 조부모, 외조부모) *직계존속 그룹 단위로 적용 ② 공제한도 : 1억 원 ③ 증여일 : 자녀의 출생일(입양의 경우 입양신고일)부터 2년 이내 ④ 증여추정, 증여의제 등에 해당하는 경우 증여재산공제 적용 제외 혼인 및 출산 증여재산공제 통합한도 혼인 증여재산공제, 출산 증여재산공제 각각 1억 원을 합쳐서 2억 원이 아니며, 혼인 증여재산공제와 출산 증여재산공제는 모두 합쳐서 1억 원을 한도로 공제를 적용합니다. 다른 한편의 생각 자식을 도와줄 재산이 없는 부모와 그 자녀들은 이 규정의 혜택을 받을 수 없으며, 재산이 있는 부모를 둔 자녀들만이 적용 가능한 제도입니다. 부모가 자식을 위해 도와줘야 하는 금액이 1억 5000만 원 정도는 되어야 한다는 암묵적인 사회적 기준이 될 수도 있을 것 같습니다. 부유한 부모의 자녀들만 혜택을 보는 것이므로 또 하나의 사회적 갈등 요인이 되지 않을까 염려됩니다. 만약 제 딸이 “세법에서는 1억 5000만 원까지 자식을 도와줄 수 있다고 하는데, 아버지는 왜 저한테 1억 5000만 원을 안 도와주시나요?”라고 이야기한다면, 재산이 없는 저는 뭐라고 대답해야 할까요? 재산 많은 사람들이 자녀들에게 세부담 없이 쉽게 재산을 물려주고 재산 없는 사람들은 물려줄 재산이 없다면, 각기 다른 환경에 놓인 자녀들은 사회에서 공정한 경쟁이 가능할까요? 이런 생각이 다시 한번 들기도 합니다.

2024-03-12 08:45
전세금반환보증보험 보험료 지원, 나이 제한 없앴다

앞으로 나이 제한 없이 전세금반환보증보험 보험료를 지원받을 수 있게 됐다. 국토교통부는 지난 4일부터 전세금반환보증보험 보험료 지원 나이 제한을 폐지한다고 밝혔다. 전세금반환보증보험은 임대인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 갚아주는 보험 상품이다. 보증기관은 먼저 임차인에게 보증금을 지급하고 이후 임대인에게 회수한다. 운용 기관은 HUG, HF, SGI서울보증 세 곳으로, 각 전세보증금반환보증, 전세지킴보증, 전세금보장신용보험이라는 상품을 운용하고 있다. 정부는 기존에 이 보험을 이용하는 이용자의 보험료를 지원해왔다. 전세보증금 3억 원 이하, 연소득 5000만 원(신혼부부 7000만 원) 이하, 만 19~39세(전남·강원 만 19~45세)에게 최대 30만 원까지 지원한 것. 지난 3월 4일부터는 전세보증금 3억 원 이하, 연소득 5000만 원 이하인 청년, 연소득 6000만 원 이하인 일반 가구, 연소득 7500만 원 이하인 신혼부부에게 최대 30만 원 보험료를 지원하는 것으로 바뀌었다. 더불어 지원 범위도 넓혔다. 기존에는 신규 가입 보증에 대해 지원했지만, 앞으로는 신청일 기준 유효한 보증으로 확대한다. 즉, 보험료를 이미 냈더라도 심사 기준에 해당하면 낸 보험료의 90%(최대 30만 원)까지 환급받을 수 있게 된 것이다. 청년이거나 신혼부부라면 100%(최대 30만 원)를 돌려받는다. 정부가 전세금반환보증보험 보험료를 지원하는 이유는 전세 사기 피해를 방지하고자 전세보증보험 가입을 유도하는 데 있다. 보험료를 지원받고 싶다면 주소지 담당 시·군·구청에 방문해 신청할 수 있고, 온라인 시스템이 구축된 곳이라면 정부24를 통해서도 가능하다. 정부는 향후 보증료 지원 신청 절차를 개선하겠다고 밝혔다.

2024-03-08 14:43
국내 첫 아파트형 마을공동체, 위스테이 별내 “대안적 주거 모델”

아파트 공화국으로 불리는 대한민국. 2022년 인구주택 총조사에 따르면, 전체 가구의 52.4%인 1227만 가구가 아파트에 거주하고 있다. 이렇게 아파트에 사는 사람은 늘어나는 반면, 정작 옆집에 누가 사는지도 모르고 층간 소음으로 범죄까지 일어나는 게 현실이다. 그러나 경기도 남양주에 있는 아파트 ‘위스테이 별내’에서는 얘기가 달라진다. 국내 첫 ‘아파트형 마을공동체’로서, 입주민 약 1500명은 서로 알고 지내는 사이의 이웃이다. 뿐만 아니라 입주민이 직접 아파트 시설을 설계·운영한다는데, 그 모든 것이 어떻게 가능했는지 알아보고자 위스테이 별내를 찾아가 봤다. 입주민이 직접 만든 커뮤니티 시설 2020년부터 사람들이 거주하는 위스테이 별내는 지하 2층부터 지상 22층의 7개 동, 총 491세대(60㎡, 74㎡, 84㎡ 3가지 주택형) 규모다. 약 1500명의 입주민은 모두 ‘위스테이 별내 사회적협동조합’의 조합원이다. 아파트는 크게 전유부(거주하는 집), 공유부, 부대·복리 시설(커뮤니티 시설)로 나뉜다. 이 가운데 위스테이는 부대·복리 시설을 입주민이 직접 설계했다. 위스테이에서는 이를 ‘커뮤니티 디자인’이라고 명칭 했으며, 입주 전부터 거의 1년간 논의의 시간을 거쳤다. 그 결과로 법정 기준의 2.5배에 달하는 2777㎡ 규모의 커뮤니티 시설이 내실을 갖춰 조성됐다. 위스테이 단지 중앙에는 잔디 광장이 있고, 그 주변으로 커뮤니티 시설이 존재한다. 교류의 장인 동네카페를 비롯해 동네책방, 동네체육관이 있다. 작게는 빨래방, 공유주방도 형성됐다. 취미를 공유하는 공간인 동네창작소와 통네텃밭도 만날 수 있다. 아파트 외곽에는 협동상회도 존재한다. 시설을 이용하는 사람들뿐만 아니라 일하는 사람들 모두 입주민이다. 공동체 시설에 잘 어울리는 ‘동네’라는 이름 또한 투표로 결정됐다. 위스테이 별내 입주민들은 월세 10만 원을 내는데, 그중 5만 원은 커뮤니티 시설 이용료다. 입주 초기에는 ‘나는 잘 이용하지 않을 것인데 왜 5만원이나 내야 하냐’면서 볼 멘 소리를 내는 사람도 더러 있었다. 그러나 이제는 입주민의 3분의 1 이상이 동아리 활동을 하고, 각자의 사연으로 커뮤니티 시설을 이용하기 때문에 다들 만족을 표한다. 위스테이에서 커뮤니티 시설은 공동체의 구심점 역할을 하는 아주 중요한 공간이라고 할 수 있다. 위스테이에 사는 사람들 위스테이 별내는 남양주 일대에서 ‘아이를 키우기 좋은 아파트’로 소문이 났다. 전 세대가 어우러져 살아가며 교류할 수 있고, 관련 시설도 마련돼 있어서다. 단지 내에는 산새꽃어린이집을 비롯해 미취학 아동 및 방과 후 학생을 위한 돌봄 센터가 있다. 외출 시 이웃에게 자녀를 맡기거나, 학부모끼리 고민과 정보를 공유하기도 한다. 그렇다면 초고령사회 진입을 앞둔 현재, 어르신을 위한 공간은 없을까. 위스테이의 60세 이상 어르신은 30·40대 입주민의 부모인 경우가 대부분이다. 단지 내에 있는 ‘60+센터’가 그들을 위한 공간이라고 할 수 있다. 일반적으로는 경로당이라고 하는 곳이다. 단순히 소통과 취미·여가를 위한 공간일 뿐만 아니라 일자리 창출도 힘쓴다. “이웃은 나의 친구…여행보다 집이 좋아” 수요일 정오 무렵 ‘60+센터’에서는 맛있게 밥 익어가는 냄새가 났다. 오후 요가 수업을 앞두고 어르신들이 함께 밥 먹는 날이라고 했다. 가족을 표현하는 ‘식구’란 ‘끼니를 같이 먹는 사람’을 뜻하는데, 가족 같은 끈끈함이 느껴진다. ‘60+센터’ 어르신 가운데 김연진(76), 김석순(70) 씨와 얘기를 나눠봤다. 김연진 씨는 ‘비공식 요가 강사’이다. 시니어들의 요가 수업은 온라인 영상을 보고 따라 하는 것으로 진행되는데, 40년 넘게 요가 운동을 해온 그는 선배이자 지도자로서 역할을 하고 있다고 한다. 김석순 씨는 시니어 동아리 부회장을 맡고 있다. 두 사람은 이전에는 공동체 활동을 해본 적이 없었던 터로 걱정이 많았지만, 현재는 이웃과 더불어 사는 삶에 매우 만족하고 있다. 김연진 씨는 “최근 가족들과 해외여행을 다녀왔다. 그런데 힘들기만 하고, 집에 가고 싶었다. 우리 아파트가, 사람들이 많이 그리웠다”면서 “집이 제일 좋다는 것을 느꼈다”고 말할 정도다. 공동체 삶의 장점을 묻자 김연진 씨는 “여기에서 요가도 하고, 라인댄스도 배우면서 사람들하고 정답게 살다 보니 건강이 좋아졌다”고 답했다. 이웃들과 산책을 하며 쓰레기를 줍는 플러깅 활동을 한다는 김석순 씨 역시 건강이 좋아졌다고 맞장구를 쳤다. 또한 그는 “꽁날(공동체의 날)에 우리 시니어들이 공유주방에서 반찬을 만들어서 팔았다. 다들 너무 맛있다고 계속 먹고 싶다고 해서 뿌듯했다. 또 요즘은 어떤 활동을 할 때 앞장서고 적극적으로 행동하고 있다”고 전했다. 무엇보다 두 사람은 외롭지 않은 노년을 보내게 된 점을 최고의 장점으로 꼽았다. 위스테이에는 홀로 사는 80대 할머니가 있다. 김연진 씨는 언니인 그분이 마음에 쓰여 일부러 종종 찾아가 말도 걸고 같이 산책도 하고 그랬다고 한다. 이제는 언니가 동생을 먼저 찾는가 하면, ‘60+센터’에도 자주 나오면서 달라진 모습을 보여준단다. ‘60+센터’에서 활발한 활동을 하는 시니어는 30명 정도다. 이제 그들은 돈독한 친구 같은 사이가 됐다. 김연진 씨와 김석순 씨는 “친구가 많을 필요는 없지만, 같이 늙어가는 친구가 있다는 것은 참 좋은 일인 것 같다”고 입을 모아 말하며 웃음 지었다. “이제 우리는 서로가 없으면 안 돼. 오죽하면 나중에 우리끼리 같이 살까라는 말도 했다니깐.” 부동산 문제 해결하는 주거 모델 대규모 아파트형 마을공동체 위스테이는 주거 안정을 꾀하는 대안적 주거 모델로 꼽힌다. 1호 별내는 경기도 남양주시에, 2호 지축은 경기도 고양시에 각각 있다. 위스테이 사업을 주관하는 사회혁신기업 더함의 김종빈 부대표는 “위스테이 사업을 시작한 지 7년째 되어간다. 초반에 정부부터 주변 사람들까지 ‘과연 가능할까’라면서 의구심을 표하는 경우가 많았다”면서 “그동안의 시간을 돌아보니 입주민의 만족도도 높고, 관리도 잘 되고 있어 ‘제법 괜찮았다’고 생각 된다”라고 말했다. 흥미롭게도 더함의 창립 멤버들은 부동산 전문가가 아니었다. 김종빈 부대표는 아름다운가게․한솔교육희망재단 등 비영리 단체 출신이다. 양동수 대표는 공익 활동에 치중해 온 변호사였다. 그럼에도 그들이 뭉친 이유는 부동산 문제를 해결하고 싶어서였고, 자연스럽게 주요 대상층은 30․40세대가 됐다. “소득을 기준으로 국민을 10분위로 나눠봤을 때, 우리는 중위 계층에 해당하는 사람들에 집중했습니다. 그중 8, 9, 10분위는 집이 있고, 1, 2분위는 공공이 책임져야 하는 사람들이죠. 저희는 3분위부터 7분위 정도가 저희들의 타깃이라고 생각했는데, 그 사람들이 결국 30․40세대인 거죠. ‘전세 난민’, ‘하우스 푸어’, ‘영끌족’ 등 모두 30․40세대에서 시작되거든요. 그래서 입주민을 모집할 때 ‘서울 수도권에 거주하는 30·40세대 중에서 공동체 생활에 대한 거부감이 없는 자’로 아예 표적을 설정했어요.” 더함은 2016년 국토교통부(이하 국토부)의 시범사업인 ‘협동조합형 뉴스테이’의 사업자로 선정됐다. 기업형 민간임대주택 ‘뉴스테이’ 사업은 부동산 시장을 안정화하기 위한 정책으로 2015년부터 시행됐다. 그러나 애초 취지와 달리 모든 이익을 건설사가 가져가는 구조가 되어버렸다. 이에 국토부는 공공성을 보완하고자 협동조합형 뉴스테이 공모 사업을 진행했고, 더함이 선정되면서 위스테이라는 모델이 만들어진 것이다. 기존의 뉴스테이 사업은 건설사가 자금을 대지만, 위스테이는 입주민이 ‘사회적협동조합’을 꾸려 출자하는 방식을 취했다. 건설사는 단순 도급 형태로만 참여했다. 이를 통해 임대료를 주변 시세 대비 20% 저렴하게 제공하게 됐다. 별내는 보증금이 2억 5000만 원, 지축은 2억 9000만 원이다. 그중 4000만 원은 협동조합원으로 내는 출자금(임대차 계약 해지 시 환급)이다. “위스테이는 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 의무 임대 기간을 8년으로 정했고, 2년마다 재계약을 진행합니다. 별내는 이미 한 차례 재계약을 했는데, 보증금은 동결이었으며 임대료는 단 1% 상승했어요. 법의 기준은 1년에 5%씩 상승 가능해서 최대 10%까지 올릴 수 있죠. 그러니까 위스테이는 비용적인 측면만 봐도 좋은 부동산 주택 대안이라고 생각합니다. 8년 이후에는 어떻게 할지는 아직 정해진 게 없어요. 우리 사업 구조가 조합원들에게 이익이 되는 구조이긴 하지만, 법 개정 요구를 계속하고 있습니다. 우리 스스로 답을 찾아가야죠.” 김종빈 부대표는 위스테이는 ‘어포더블 하우징’(Affordable Housing)을 추구한다고 밝혔다. ‘중·저 소득자를 위한 저렴 주택’으로 번역되는 경우가 많은데, ‘합리적 주택’이 맞는 표현으로 보인다. 그는 “어포더블 하우징이 가능하기 위해서는 첫 번째, 장기간 거주가 가능해야 한다. 두 번째, 합리적 주택 비용을 지불하는 정도 수준이어야 한다. 세 번째, 그 안에 좋은 커뮤니티가 존재해야 한다. 위스테이는 그 세 가지의 기본 개념을 충족했다”고 강조했다. 공동체 생활 주거 늘어나야 위스테이는 아파트에 거주하면서도 공동체가 살아있는 마을을 만들고, 나아가 지역사회에도 기여하는 모델을 그렸다. 무엇보다 공동체가 잘 유지되기 위해서는 ‘지속가능성이 담보’되어야 한다고 생각했다. 이에 따라 서로 가르치고 배우는 평생학습 모델인 ‘100개 마을 학교’와 ‘100개 마을 일자리’를 목표로 세웠다. “100개 마을 학교는 이미 다 채웠어요. 악기 연주, 스포츠, 목공 등의 만들기 등, 현재 동아리를 보면 마을 학교에서 이어진 경우가 많죠. 그러나 일자리 제공은 50여 개밖에 되지 않았어요. 세입이 창출돼야 지속가능성을 담보할 수 있기 때문에, 마을 일자리를 많이 만들어내는 것이 핵심이라고 생각합니다. 사실 마을 일자리는 양질의 일자리는 아니에요. 바리스타, 경비, 청소 등의 일자리를 제공하고 있는데, 가정주부나 시니어가 하기 적합한 파트 타임 일자리가 많은 편이죠. 좀 더 양질의 일자리로 목표를 이뤄야 한다고 생각합니다.” 더함의 직원 10여 명은 실제로 위스테이에 거주하는 입주민인데, 김종빈 부대표는 지축에 산다. 적극적으로 공동체 활동 참여도 하고 있다. 목공 동아리 활동을 열심히 하는가 하면, 한 달에 한 번은 아들과 영화를 보고 감상평을 나누는 모임에 참석한다. 직접 거주하며 느낀 공동체 생활의장점을 묻자 그는 객관적인 시선을 위해 아내의 얘기를 전했다. “사실 제 아내가 좀 내향적인 성격이어서 위스테이로 이사 올 때 썩 내켜 하지 않았어요. 남편이 위스테이 사업을 하는 사람이니까 동네에서 좀 알려지게 될 것 같고, 민원도 받을 것 같고 조금 부담스러웠나 봐요. 그런데 이 공간이 주는 힘이 긍정적인 영향으로 작용해서 지금은 굉장히 만족하면서 살고 있어요. 둘째 딸이 초등학교 2학년인데 학부모들끼리 엄청 친해졌더라고요. 여행도 다녀올 정도로요. 또 단지 내 카페에서 바리스타로 일하면서 사람들하고 활발하게 교류하면서 지내고 있습니다.” 공동체로 산다는 것은 분명 좋은 점이 많다. 그러나 가족끼리도 싸우는데 ‘갈등’이 존재하지 않을 수 없을 터. 더함은 이를 예상했고, 조합원들이 입주 전 갈등 조정 교육을 60 시간 이상 이수하도록 했다. 또한 위스테이는 갈등 조정 위원회도 두고 갈등을 최소화하려고 노력한다. 공동 주택인 아파트에서 발생하는 3대 분쟁은 주차·층간 소음·반려동물 문제를 들 수 있다. 특히 반려동물을 가족처럼 생각하는 ‘펫팸(Pet+Family)족’이 늘고 있는데, 위스테이에서는 어떻게 대응하고 있는지 궁금했다. “별내에서는 입주 초기에 반려동물 훈련을 전문적으로 하는 분과 함께 ‘별나개(별내에 나쁜 개는 없다)’ 워크숍을 했었어요. 반려동물을 키우는 가족을 상대로는 에티켓에 대해 얘기했고, 반려동물을 키우지 않는 가족에게는 예상되는 불편함에 대한 의견을 수렴했죠. 그리고 세 번째로 같이 모여서 약속했어요. ‘목줄 잘 채워줘’, ‘배변 잘 치워줘’ 등의 약속이 오갔죠. 별내에서는 2년 전 조사 결과지만, 30~40% 정도 가구가 반려동물을 키우고 있어요. 1인 가구 거주율이 높은 지축은 50% 가까운 사람이 반려동물을 키우고 있습니다. 그래서인지 지축에서는 목공 동아리에서 반려동물의 배변을 치울 수 있는 간이 부스를 만들었고, 운영은 반려동물을 키우는 사람들의 동아리가 하고 있기도 합니다.” 김종빈 부대표는 물론 입주민은 위스테이와 같은 좋은 주거 모델이 지속해서 나오지 못하는 상황에 안타까움을 느낀다. 꼭 위스테이 3호가 아니더라도 ‘공동체 생활이 가능한 합리적인 가격의 주거 모델’이 늘어나길 바라는 마음이다. “박근혜, 문재인, 현재의 윤석열 정부까지. 대통령이 세 번이나 바뀌는 기간이었는데, 정부의 협동조합형 공공지원 민간임대주택 공모는 딱 한 번 이뤄졌어요. 위스테이와 같은 주거 유형은 대한민국의 부동산 문제를 해결하는 대안적 모델이라고 생각합니다. 우리나라에는 2100만 가구가 사는데, 딱 1000세대만 독특한 모델인 위스테이에 살고 있는 거죠. 앞으로 정부의 노력도 이뤄져서 그 숫자가 늘어나기를 바라는 바입니다.”

2023-11-30 08:48
아이돌에서 중년 된 이지훈 “뮤지컬 배우로 인정받고파”

이지훈 하면 30대 이상은 ‘왜 하늘은’이라는 노래를 떠올린다. 30대 이하는 그를 뮤지컬 배우라고 생각한다. 가수로 데뷔한 이지훈은 2006년부터 뮤지컬 배우로 활동 중이다. 벌써 17년의 시간이 지났지만, 그는 “아직도 인정받지 못한 것 같다”라고 겸손하게 말한다. 그러나 언젠가 진심이 통하는 때가 온다고 믿는다. 17세의 어린 나이에 ‘왜 하늘은’으로 데뷔한 이지훈. 어느덧 40대가 된 그는 자신의 삶을 관망하는 여유를 가졌다. “데뷔 때가 제일 전성기였다고 생각한다. 그러나 중요한 건 현재의 모습이다. 과거의 타성에 젖어 있는 스타일이 아니다”라고 말한다. 과거의 인기는 소중하고 감사한 추억이지만, 거기에 안주해서는 안 된다는 생각이다. “‘왜 하늘은’은 제게 굉장한 축복입니다. 그 곡이 없었다면 지금의 저도 없었겠죠. 아직도 대중들이 ‘왜 하늘은’을 기억해주시는 것이 신기해요. 최근에 한 행사를 다녀왔는데, 마지막으로 ‘왜 하늘을’을 불렀어요. 그런데 관객분들이 노래 가사를 다 따라 부르는 거예요. 벌써 27년 된 노래인데 말이죠. 좋은 에너지를 많이 받았습니다.” 혹독한 뮤지컬 배우 성장기 처음부터 뮤지컬 배우에 큰 뜻을 품었던 것은 아니다. 뮤지컬 배우로 진출한 특별한 계기도 없었다. 그저 제안이 들어와서 ‘얼떨결에’ 출연하게 됐다. 이지훈의 첫 뮤지컬 작품은 ‘알타 보이즈’다. 호기롭게 도전했는데, 참담한 성적표를 받았다. “가수고 연기 활동도 했으니까 뮤지컬도 잘 소화할 수 있겠지라는 가벼운 마음으로 시작했어요. 그런데 혹독하게 당했죠. 그 작품이 보이그룹 이야기를 다뤄서 춤을 많이 춰야 했어요. 저는 발라드 가수였기 때문에 춤추는 게 정말 어려웠어요. 준비하면서도 힘들었는데 무대에 올라가니까 혹평 세례가 쏟아지더라고요. 그때 상처를 받고 뮤지컬은 나와 맞지 않다고 생각해 마음을 접었습니다.” 이지훈은 자신의 인생에 뮤지컬은 다시 없을 줄 알았다. 그런데 2년 후인 2008년 뮤지컬 ‘햄릿’ 제안이 들어왔고, 절치부심의 마음으로 무대로 돌아갔다. 그리고 그는 첫 작품에서는 느끼지 못했던 뮤지컬의 매력을 깨달았다. 뮤지컬 배우 이지훈이 눈뜬 순간이다. “독창 무대의 마지막 부분에서 관객의 반응과 환호가 터졌어요. 그게 뮤지컬의 희열이라는 것을 알게 된 거죠. 아, 이거구나! 관객 중에는 제 팬이 아닌 분들이 더 많잖아요. 그런 분들한테도 박수를 받을 수 있다니 감동적이었죠. 그 뒤로 꾸준하게 작품이 많이 들어왔어요.” 이지훈은 이후 ‘엘리자벳’, ‘위키드’, ‘엑스칼리버’ 등의 작품을 통해 호평을 받으며 뮤지컬 업계에서 자리를 잡아갔다. 특히 ‘엘리자벳’은 그에 대한 대중과 평단의 인식이 180도 바뀐 작품이다. 극 중 자유분방하고 열정적인 루케니 역을 맡은 이지훈은 맛깔나는 연기로 캐릭터를 소화했다. 2013년 ‘한국뮤지컬대상’에서 남우조연상을 받기도 했다. 그러나 이지훈은 ‘뮤지컬 배우’ 그 자체로 인정받지 못했다고 생각한다. 뮤지컬 배우 앞에 붙는 ‘가수 출신’이라는 꼬리표에는 장점과 단점이 존재했다. 가창력을 입증받았던 그는 무대에서도 성량이 풍부하다는 호평을 받고 있다. 그러나 아직도 가수 출신이라는 이유로 기대보다는 우려를 받는다. ‘원래 이렇게 연기 잘했나’, ‘뮤지컬 언제부터 했지?’, ‘뮤지컬 배우로 재발견’ 등의 악의 없는 표현도 때로는 상처가 될 수 있다. “사실 제가 처음 활동할 때만 해도 텃세가 있었어요. 지금은 아이돌 출신 배우들이 많지만, 그때는 작품이 많지도 않았고 대중화된 시절이 아니었기 때문에 그 세계가 치열했거든요. 같이 연기하면서 진심을 느낀 후에야 동료들이 저를 인정해주셨죠. 또 워낙 뮤지컬 업계는 마니아층이 탄탄하니까 제 캐스팅 소식이 들리면 우려부터 표하시는 분들이 많았어요. 지금도 색안경 끼고 보시는 분들이 있죠. 그래서 아직 뮤지컬 배우로 인정받지 못했다는 생각이 듭니다.” 아직 중년은 아니지만 이지훈은 현재 뮤지컬 ‘벤허’로 무대에 오르고 있다. 1세기 초 로마를 배경으로 하며, 유다 벤허라는 남성의 삶을 통해 고난과 역경, 사랑과 헌신 등의 휴먼 스토리를 담아낸 작품이다. 극 중 그가 맡은 역할은 ‘메셀라’다. 로마의 장교로 오랜 친구인 벤허를 배신하는 인물이다. “메셀라가 악역이긴 하지만 관객들이 보시기에 연민의 감정이 느껴져야 한다고 생각했어요. 그가 욕망덩어리가 된 서사를 잘 표현하고 싶었습니다. 메셀라가 유복한 벤허 집안으로 입양되고 사랑받으면서 자랐지만, 마음속에 자격지심이 있었던 것 같아요. 그런 것들이 쌓여서 로마 장교로 승격된 후 더 출세하기 위해 벤허를 배신하는 선택을 할 수 있었겠죠.” 이지훈은 메셀라 연기를 하면서 스스로 나이 들었다고 느낀다. ‘나 메셀라’라는 넘버(곡)가 있는데, 100m 거리를 전력 질주하는 느낌으로 노래를 불러야 한다고. “진짜 숨이 턱밑까지 차오르는 느낌을 오랜만에 느껴본다”고 토로하지만, 좋은 자극을 받는 것으로 보인다. 이지훈은 혹독한 연습으로 단점을 보완하면서 좋은 무대를 위해 노력하고 있다. 40대 중반인 이지훈은 “원래는 40대부터 중년이라고 하지만, 100세 시대인 현재는 50대는 되어야 중년이라고 생각한다. 나는 아직 중년이 아니다. 5년 남았다”라고 말하면서 웃음 지었다. 그는 메셀라 역을 소화하기 위해 7kg을 감량하는 열정을 발휘했다. 이 과정에서 강한 성취감을 느꼈다면서 동년배에게 동기 부여 메시지를 전했다. “저도 이 나이에 다이어트를 하면서 솔직히 버거웠어요. 그런데 결국 몸을 만드는 데 성공했고, 스스로에게 자긍심을 느꼈죠. 해낼 수 있다는 나의 의지와 노력이 중요하다는 사실도 깨달았습니다. 무슨 일이든 늦은 것은 없는 것 같아요. 하고 싶은 것이 있는데 늦은 나이라고 시작조차 하지 않는 것은 어리석은 일이라고 생각합니다. 무엇이 됐든 꼭 도전해보십시오.” 18명 대가족 라이프 무명 시절이 없어서일까. 이지훈은 귀공자 이미지가 강하다. 그러나 그는 상상하기 어려울 정도로 가정형편이 불우했다. 영화 ‘기생충’ 현실판 수준이다. 그래서인지 가족에 대한 마음이 상당히 애틋한 이지훈. 삶의 원동력이 종교와 가족이라고 할 정도다. “제가 어렸을 때 아버지께서 건설회사에 다니셨어요. 가족들한테 헌신하는 삶을 사셨고, 그때 돈을 좀 모았죠. 그런데 사업을 하면서 돈을 다 날리고 우리 집은 점점 밑바닥으로 내려갔어요. 정말 힘들었을 때는 반지하 단칸방에 살았죠. 지금도 기억나는 게 장마철이 되면 물이 엄청 새서 장판을 걷어 올리고 그랬어요. 곰팡이 냄새도 심했죠. 어린 마음에 창피해서 친구들을 한 번도 집에 부른 적이 없었어요.” 이지훈이 데뷔하면서 가세가 일어서기 시작했다. 그가 전세 자금을 마련한 덕에 단칸방에서 아파트로 단번에 옮겨갔다. 현재는 온 가족이 모여 산다. 5층짜리 빌라에 무려 18명의 대가족이 함께 살고 있다. 1층에는 부모님이 살고, 2층에는 형, 3층에는 누나, 4~5층에는 이지훈 가족이 각각 거주한다. 반지하 단칸방에서 ‘성공해서 부모님께 효도하고 싶다’고 마음먹은 소년의 꿈이 실현됐다. “같이 사는 것은 장점이 많다고 생각해요. 서로 도와주는 부분도, 의지되는 부분도 많아요. 큰 조카들이 어린 조카들을 정말 많이 봐줬어요. 그 애들이 키웠다고 해도 과언이 아니죠. 저희 집도 강아지가 있는데, 저랑 아내가 외출하려고 하면 가족들에게 맡겨요. 또 방송에 나왔듯이 엘리베이터로 음식을 배달해서 서로 나눠 먹기도 하고요. 나중에 기회가 된다면, 큰 마당 하나를 두고 집을 네 채 지어서 살고 싶어요. 외국의 타운하우스처럼 말이죠.” 이지훈의 대가족 삶을 보는 대중의 시선은 양가적이다. 효심 깊은 아들이라는 사실이 느껴지지만, 그가 늦은 나이에 그것도 외국인과 결혼한 이유는 시집살이 때문이 아니냐는 반응이 많았다. 이지훈은 2021년 14살 연하의 일본인 미우라 아야네(이하 아야네)와 결혼했다. 대중의 우려 섞인 반응에 그는 “시집살이는 없다”고 강조했다. “며칠 전 제가 행사에 다녀왔는데, 아내가 집에 없는 거예요. 알고 보니 2층 형네 집에서 밥 먹고, 막내 조카한테 수학을 가르쳐주고 있더라고요. 사실 대중의 걱정은 알지만 저희 집은 서로 터치하지 않아요. 아내도 정말 편하게 지내고 있어요. 모든 가족이 식사를 같이 해야만 하는 것도 아니고, 다른 가족은 저희 집이 꼭대기 층에 있다 보니 올라오지도 않아요.(웃음)” 이지훈은 1970년대생, 아야네는 1990년대생이다. 성향도 극과 극으로 정반대인 두 사람이지만 세대 차이 없이 잘 살고 있다고 한다. 두 사람은 취미 생활도 같다. 요즘 골프에 푹 빠진 부부는 언젠가 세계 100대 골프장 투어를 가고 싶단다. 이지훈은 “아내는 정말 착한 사람이다. 결혼 후에 성격도 유해지고, 좋은 영향을 많이 받았다”고 극찬했다. 앞으로의 목표는 첫 번째 좋은 아빠 되기, 두 번째 세계적으로 이름 한번 떨쳐보기라는 이지훈. “꿈은 원대하게 가질수록 좋지 않나”라며 웃음을 덧붙였다. 현재를 충실히 살아가는 그이기에 행복한 미래도 꿈꿀 수 있다는 생각이 든다.

2023-10-12 08:40
알면 쓸모 있는 6가지 자산 관리 상식

사람마다 보유한 자산 유형이 다르고, 연 수입과 지출도 다르고, 선호하는 자산 유형이나 투자 방식도 다르다고 하지만, 보편적인 자산 관리 방법은 없는 걸까? 누구나 알아두면 쓸모 있는 자산 관리 상식 6가지를 소개한다. 1. 부자지수로 자산 운용 현황 평가하기 40년 동안 미국의 부자들을 연구하고 ‘백만장자 불변의 법칙’을 펴낸, 부자학의 권위자로 불리는 토머스 J. 스탠리가 개발해 제안한 ‘부자지수’는 부자가 될 가능성을 진단하는 법칙이다. 현재 나의 자산이 나이와 연봉에 비례해 잘 운용되고 있는지를 간단하게 볼 수 있는 방법이다. 부자지수는 순자산(자산-부채)에 10을 곱한 것을 나이와 연간 총소득(연봉+이자수익)을 곱한 것으로 나눈 수치를 백분율로 환산하면 된다. A씨를 예로 들어보자. 자산이 2억 원, 부채가 1억 원 있어 그의 순자산은 1억 원이다. 나이는 40세이고 연봉은 4000만 원에 이자수익은 없다고 가정해보자. (1억 원×10)÷(40×4000만 원)=0.625이다. 백분율을 구하려면 여기에 100을 곱하면 된다. 따라서 A씨의 부자지수는 그의 백분율인 62.5%다. 부자지수는 50% 이하라면 ‘투자에 더욱 노력 필요’, 51~100%는 ‘평균수준이지만, 노력 필요’, 101~200% 미만은 ‘재테크를 잘하고 있음’, 200% 이상은 ‘재테크를 아주 잘하고 있음’으로 볼 수 있다. A씨의 부자지수는 62.5%이므로 평균 수준이지만, 노력이 필요하다는 걸 알 수 있다. 자신의 부자지수를 계산해보고 자산 운용이 잘 되고 있는지 꾸준히 진단해보자. 2. 부채 비율 조정하기 보통 자산에서 차지하는 부채의 비중은 20% 이내일 때 건전하다고 본다. 20~40%라면 위험 수준이고, 40%를 넘는다면 매우 위험하다고 봐야 한다. 우리나라는 내 집 마련을 하면서 부채가 생기는 경우가 많다. 전세담보대출이나 부동산담보대출을 할 때 혹은 사업을 위한 운영자금 대출을 받을 때는 자산의 40%를 넘기지 않도록 신경 써야 한다. 예를 들어 5억 원의 집을 살 때, 집값이 오를 것으로 기대하고 3억 원의 대출을 받는다면 부동산이라는 자산의 60%가 대출이 되는 셈이다. 이때 대출 금리가 오르거나 부동산 가격이 하락한다면, 대출금액 상환을 하지 못하는 상황이 될 수 있으므로, 자산을 늘릴 때는 부채도 함께 줄여나가야 한다는 점을 늘 생각해야 한다. 3. 비상 예비자금 마련해두기 자산 관리에서 늘 염두에 두어야 할 것은 예비자금이다. 갑작스러운 질병, 사고, 실직 등이 발생했을 때 예비자금이 없으면 대출을 받아야 하는 상황이 온다. 질병이나 사고는 보험으로 대비를 해두는 것이 좋다. 보험은 나의 자산을 지키는 ‘위험 관리 자산’으로 보아야 하며, 투자가 아니라 비용으로 생각해야 한다. 따라서 중복되지 않게 보험에 가입하되, 내가 생각하는 위험을 대비하는 방법으로 활용해야 한다. 또한 보험으로 해결할 수 없는 경우를 대비해 현금자산도 보유해두어야 한다. 외벌이라면 수입의 6개월 치, 맞벌이라면 3개월 치를 준비해두면 좋다. 적금 상품보다는 CMA, MMF, 파킹통장 등을 활용해 언제든 예금을 꺼낼 수 있는 상품을 활용하자. 다만 MMF처럼 예금자보호법이 적용되지 않는 상품들도 있으므로, 장단점을 잘 살펴보고 준비하는 것이 좋겠다. 4. ‘100-나이’ 자산배분 법칙 자산을 늘리려면 투자는 필수인 시대다. 투자에서 가장 첫 번째로 고려해야 할 점은 투자 자산과 안전 자산의 비율이다. 이때 적용할 수 있는 게 ‘100-나이’ 자산배분 법칙이다. 보유한 자금이 100이라고 했을 때, 나이만큼의 비율은 안정성 자산에 두고, 나이를 뺀 만큼은 수익성 위주의 자산에 두라는 의미다. 물론 사람마다 투자 성향과 건강·재무 상태가 달라 언제나 이 법칙을 적용할 수는 없겠지만, 자신의 나이에 맞춰 생각해볼 수 있는 기본 원칙으로는 유용한 방법이다. 이 법칙을 적용한다면 젊을수록 투자에 좀 더 적극적으로 나서고, 나이가 들수록 안전 자산 비중을 늘려야 함을 알 수 있다. 5. 분산 투자는 불변의 법칙 투자를 할 때 하나의 투자 상품에 모든 자산을 다 넣어두면 안 된다. 여러 상품에 나누어 두어야만 한쪽에서 손실이 발생했을 때 다른 쪽에서 손실을 만회할 수 있게 된다. 분산 투자는 투자에서 늘 고려해야 하는 변하지 않는 법칙이다. 따라서 투자를 ‘잘’ 한다는 건 무조건 수익률이 높은 것이 아니라 자산을 얼마나 잘 나누어 두었느냐다. 주식, 채권, 예금 등 다양한 상품을 고려해야 한다. 단기, 중기, 장기에 따라 상품을 나누어 담고 국내와 해외를 나눈다. 또 해외라면 선진국과 신흥국을 나누어 투자할 수 있다. 6. 수익률이 높으면, 손실 위험도 크다 투자자들에게 잘 알려졌지만, 가장 잘 지켜지지 않는 하이리스크, 하이리턴 법칙을 기억하자. 고위험, 고수익 법칙은 수익과 위험성이 정비례한다는 말이다. 즉, 수익률이 높다면 그만큼 손실 위험도 크고 수익률이 낮다면 손실 위험도 낮다는 의미다. 예를 들어 예금이나 적금은 원금을 보장하는 대신 연 이자율이 2% 이내다. 하지만 주식, 펀드, 채권 등은 원금을 잃을 수도 있지만, 수익률은 예금보다 높다. 따라서 투자를 할 때는 고위험·고수익 상품과 중위험·중수익 혹은 저위험·저수익 상품 사이에 균형을 잘 맞추어야 한다. 그러나 ‘수익률’만 보고 섣부르게 투자했다가 원금까지 잃는 사례가 종종 있다. 은퇴 후에 ‘퇴직금을 여기에 투자하면 무조건 3배의 수익을 낼 수 있다’고 말하는 투기꾼에게 속아 평생 일해 받은 퇴직금을 모두 잃었다는 사례가 대표적이다. 어떤 투자든 하이리스크, 하이리턴이다. 누군가 수익률이 높은 상품을 제시한다면, 그에 따르는 위험이 무엇인지도 반드시 확인하자. 참고: 전국투자자교육협의회 ‘초보 투자자를 위한 투자 10계명’

2023-08-04 08:29
전세 사기 공포시대, 슬기로운 임대인 생활법은?

초저금리에 개정 임대차보호법까지 더해져 매매든 전월세든 하늘 높은 줄 모르고 치솟던 시절이 지나고 금리 인상이 시작됐다. 그 반작용으로 부동산 가격은 하락세로 돌아섰다. 가격이 오를 때도 내릴 때도 부동산 시장에는 항상 잡음이 있었지만, 최근에는 전세 사기가 연일 언론에 오르내리고 있다. 정부, 국회, 법원 모두 임차인을 보호하기 위한 각종 장치를 도입하기에 바쁘다. 이 가운데 현명한 임대인이 되려면 어떻게 해야 할까? 1000여 채에 달하는 주택을 이용해 전세 사기를 일으킨 ‘빌라왕’의 사망으로 전세보증금을 돌려받지 못한 피해자가 속출하면서 정부가 대책 마련에 나섰다. 우선 임대사업자가 임대보증금 보증보험(임대사업자가 임대보증금을 반환하지 않는 경우 임차인에게 임대보증금의 반환을 책임지는 보증상품)에 가입하지 않을 경우 임차인에게 계약 해지권을 부여하고, 그로 인한 손해까지 배상하도록 하는 내용으로 민간임대주택법령이 개정된다. 임대차계약이 끝난 후에도 임차인에게 1억 원 이상의 보증금을 돌려주지 않은 ‘나쁜 임대인’의 성명, 임대주택 소재지 등을 공개하는(보증금을 반환하면 삭제) 주택도시기금법 개정안, 세금 체납 시 임대사업자 등록을 불허하거나 말소하는 내용의 민간임대주택법 개정안 등 ‘전세 사기 방지법’이 줄줄이 국회를 통과했다. 전세 사기 피해자 지원을 위한 특별법을 마련하거나 임차인에게 금융지원 혜택을 주는 방안도 논의 중이다. 임차인은 사회적 약자라는 이유로 나라가 나서서 보호해주지만, 임대인의 고충은 스스로 해결할 수밖에. 임차인을 보호해줄수록 임대인의 의무는 늘어만 간다. 누가 임대인을 불로소득자라고 했던가. 의무도 많고 챙길 것도 많아 골치 아픈 임대인으로 살아가기 위한 ‘임대인 백서’를 준비했다. 임대보증금 보증보험은 의무인가? 임차인 구하기가 하늘의 별 따기가 되어버린 요즘. 예전에 비해 한참 낮은 가격에 전세를 놓는 것도 마음이 아픈데, 요즘 임차인은 임대보증금 반환보험까지 들어달라고 요구한다. 주택임대사업자(등록 임대사업자)는 임대보증금 보증보험에 가입할 의무가 있고, 임대사업자가 아니라면 보증금 반환보험에 가입해줄 의무는 없다. 주택임대사업자의 경우 보증수수료는 임대사업자가 내야 하지만, 보증수수료의 25%까지 임대료에 포함해 징수하고 임대료 납부고지서에 그 내용을 명시하도록 하고 있다(민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제40조). 주택임대사업자가 공급하는 매물이 아닌 경우에는 기존의 전세금 보장보험 상품을 임차인이 가입해야 하고 이때는 임차인이 보증료를 100% 납부해야 하기 때문에, 임차인은 이런 부담이 없는 임대사업자의 매물을 선호하기도 한다. 임대사업자가 아닌 경우 임차인을 구하기 힘들다면, 임대보증금 반환보험료를 임차인과 임대인이 나누어 부담하는 방법 등도 제시해볼 수 있다. 보증료는 얼마나 될까? 공공기관인 HUG(주택도시보증공사)와 SGI서울보증 상품으로 나뉘는데, 보증료는 부채비율과 신용등급에 따라 달라지지만 공공기관인 HUG가 조금 더 저렴한 편. 다만 HUG는 보증금 제한이 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하이고 SGI서울보증은 이러한 제한이 없다. 전세자금 대출에 동의해줘야 하는지? 요즘은 많은 임차인이 전세자금 대출을 받아 전세보증금을 지급하고 있다. 전세뿐 아니라 월세 역시 보증금에 대해서는 대출이 가능하다. 대부분 전월세 계약에서 전세자금 대출이 승인되지 않으면 계약을 해지할 수 있다거나, 임대인은 임차인의 전세자금 대출에 동의한다는 내용의 특약을 넣는 상황이다. 임대인 입장에서는 이러한 임대차계약에 동의하지 않고 다른 임차인을 구할 수도 있지만, 동의해주지 않으면 임차인 구하기가 쉽지 않다. 전세자금 대출에 동의하더라도 아래 사항만 주의한다면 임대인에게 크게 불리한 점은 없다. 전세자금 대출도 여러 종류가 있지만, (1)임대인의 동의가 아예 필요하지 않은 경우 (2)임대인의 동의만 필요한 경우 – 은행에서 전화나 방문 등으로 임대인이 임대했다는 사실과 보증금 액수만 확인 (3)임대차보증금 반환채권에 대한 질권이 설정되는 경우로 나뉜다. (1)과 (2)는 임대차계약 기간 만료 시 대출을 상환할 의무가 임차인에게 발생하기 때문에 임대인은 대출받지 않은 경우와 같이 임차인에게 보증금을 반환하면 된다. 그러나 (3)은 임대차보증금을 은행에 직접 상환할 의무가 있다. 주로 질권 설정은 주택금융공사의 보증이 되지 않는 4억 원 이하 고액 전세(2022년 10월 이전에는 2억 원)의 경우 이루어지는 방식이다. 따라서 전세 계약 후 질권 설정이나 채권양도통지서를 받았다면 만기 시점에 반드시 은행 담당자(통상 집으로 온 통지서에 기재되어 있다)와 상의해 보증금 반환이 이루어지도록 해야 한다. 관행적으로 임차인이 집을 비우기 전, 이사 갈 집의 계약금 조로 보증금의 일부(10%)를 미리 반환해 주기도 하는데, 반드시 은행에 돌려줘야 할 보증금 액수를 확인해야 한다. 임차인이 전세자금 대출 이자를 미납했다면 임대인이 이자까지 반환할 의무가 발생할 수 있기 때문이다. 예를 들어 보증금 5억 원 중 임차인이 4억 5000만 원을 대출하고 이자를 내지 못하고 있었을 때, 임대인이 이사 계약금 조로 10%인 5000만 원을 먼저 임차인에게 반환하고 남은 보증금을 은행에 준다면, 미납 이자를 추가로 내야 하는 상황이 생길 수 있다. 이때는 계약금 조의 반환금을 주기 전에 미납 이자분을 공제하는 것이 우선이다. 통상 임차인이 전세자금 전액을 대출받는 예는 없으므로, 미리 확인한다면 임대인은 본인이 받은 금액 이상을 지출할 일은 없다. 악성 세입자에게 취해야 할 행동은? 툭하면 월세를 밀리는 악성 임차인, 어떻게 해야 할까? 보통 임대인들은 임대차계약이 종료될 때까지 기다렸다가 임대보증금에서 미납 임대료를 공제하고 나머지를 반환해준다. 그러나 임대인으로서는 월세를 받아 생활해야 하는데 만기까지 기다렸다가 월세 원금만 보증금에서 공제하면 손해 보는 느낌이 들 수 있다. 먼저 월세뿐 아니라 연체한 차임에 대한 법정이자 5%를 적용하여 보증금에서 제하는 방법을 생각해볼 수 있겠다. 가급적 다툼의 여지 없이 월세 계약서에 연체 시 이자를 공제하겠다는 내용을 미리 기재해두는 것도 좋다. 법원에 지급명령을 신청하여 임대차계약 기간 중에도 미납한 월임대료를 청구하여 받는 것도 방법이다. 임대차계약이 만료되었음에도 각종 핑계를 대며 이사하지 않는 악성 임차인과 협의가 이루어지지 않는다면, 임대인도 소송을 제기할 수밖에 없다. 소송에 든 비용 중 일부분(인지, 송달료 전부 및 변호사 비용 중 법원에서 인정하는 범위 내)은 임차인에게 청구할 수 있고, 결과적으로 보증금에서도 공제가 가능하다. 한편 상가를 임대한 경우에는 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다(상가임대차보호법 제10조의8). ‘3기’라는 것은 세 달치 월세를 연체했을 때를 말하는 것이기 때문에(즉 월세 100만 원의 경우 300만 원이 연체될 때까지), 이를 악용하는 임차인들은 3기의 차임액에 달하기 전에 일부만 변제하는 식으로 해지권이 발생하지 않도록 하기도 한다. 원만히 협의되지 않는 임차인들은 내용증명을 보내도 눈 하나 깜짝하지 않기 때문에, 결국 소송을 통한 구제 방법이 최선이다. 임대 기간 만료 전에 임차인이 나가겠다고 요구 하거나, 그 전에 내보내고 싶다면? 임대차계약서에 쓰인 ‘만기’는 엄연히 계약의 내용이다. 쌍방의 합의 없이 어느 일방이 마음대로 변경할 권한은 없다. 따라서 임대인과 임차인이 이러한 합의를 할 때 관례상 임차 기한 만료 이전에 해지를 요청하는 자가 제반 비용을 부담하도록 하고 있다. 통상적으로 임차인이 나가고 싶을 때는 임대인의 부동산중개료를, 임대인이 내보내고 싶을 때는 임차인의 이사비를 보조해주기도 한다. 임대차 3법 개정 이후 전월세가 폭등하던 시절에는 계약갱신청구권을 사용하지 않고 임차 기한 만료 전에 내보내는 대가로 몇천만 원을 요구하는 경우도 있었다고 한다. 임차인이 만기 전에 계약을 종료하고자 하면 원칙적으로 임대차 기간 만료일까지 차임(월세)과 관리비는 당연히 임차인이 지급해야 하며, 임대인은 만기 이전에 보증금을 돌려줄 의무도 없다. (물론 새로운 임차인을 구한 이후 임대차계약이 새로이 시작되어 더 이상 예전 임차인이 임대차목적물을 사용할 수 없을 때는 당연히 임차인의 지급 의무가 종료되고, 임대인도 보증금을 돌려주어야 한다.) 다만 임차인 입장에서 예비 세입자에게 집을 잘 보여주지 않는 경우도 다반사이므로, 적당한 선에서 서로 합의해야 한다. 묵시적 계약에 유의하라 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인과 임대차계약 연장 여부를 확인해야 한다. 그 기간이 넘어간다면 임대차계약은 묵시적 갱신이 되기 때문에 다시 계약 조건을 변경하려면 2년을 기다려야 하고, 묵시적 갱신이 되면 임차인은 자유롭게 계약을 해지할 수 있기 때문에 임대인 입장에서는 계약 기간이 불안정해지는 위험에 처하게 된다. 역전세로 만기까지 보증금을 구하지 못하는 사례가 많아지고 있다. 임차인 입장에서는 임대차 기간 만료 때까지 보증금을 지급받지 못한 경우 임차권등기를 함으로써 퇴거하더라도 대항력과 우선변제권 순위를 유지할 수 있다. 한편 임대인 입장에서는 이러한 임차권등기가 된 집은 강제경매에 넘어갈 위험도 있고, 등기부등본에 임차권등기가 되어 있는 집은 집주인이 임대차보증금을 제대로 돌려주지 못한다는 점이 공시되는 것이므로 새로운 세입자를 구하기도 어려워진다. 따라서 이러한 상황에 놓이지 않도록 유의할 수밖에 없다. 임차인 입장에서도 보증금은 큰돈이지만, 임대인 입장에서도 임대하는 집이나 상가는 여생의 수단이다. 악덕 임차인으로 인해 선한 집주인이 마음에 상처 입지 않기를 바란다.

2023-06-22 08:40
[시니어 직업백과 ④공인중개사] 과열된 업계에서 살아 남으려면?

지난해 미래에셋투자와연금센터가 통계청 경제활동인구조사를 분석한 결과에 따르면 주된 일자리 퇴직 연령은 평균 49.3세로 나타났다. 같은 해 경기연구원 조사에서 60세 이상 노동자들은 평균 71세까지 일하기를 희망한다고 밝혔다. 즉, 중장년에겐 퇴직 후 20년 또는 그 이상을 책임질 제2의 직업을 찾는 것이 관건이다. 이에 본지는 지난 1월 취·창업 분야 전문가 20명을 대상으로 2023년 중장년 유망 직업에 대해 조사했다. 해당 결과를 토대로 시니어가 알아야 할 유망 직업을 하나씩 소개해나가려 한다. 그 네 번째 순서로 ‘공인중개사’에 대해 알아봤다. ◇ 공인중개사, 왜 유망할까? 공인중개사는 오래 전부터 인기 있는 직업 중 하나로 실질적으로 노년기 대비에 좋은 일자리다. 국가전문자격인 ‘공인중개사’는 응시 자격에 제한이 없고, 한번 취득하면 갱신 없이 일할 수 있다는 게 장점이다. 나이가 많더라도 도전하는 데 무리가 없어 경력이 단절된 주부들도 시도해 볼 만하다. -김경환 성균관대학교 글로벌창업대학원장 40대 이상 중장년은 오랜 사회활동 경험을 통한 대인처세술, 폭넓은 대인관계, 복합적인 인지능력 등이 성공적인 공인중개사가 되는 밑거름이 된다. 직업전환의 부담이 적으며 소자본으로도 개인·합동사무소 중개법인 등의 설립이 가능하다. 소득의 경우 개인의 노력에 따라 단기간 내에 기존 업무와의 소득 격차를 최소화 또는 상향할 수 있다. 또한 고령화 사회에 은퇴 후 20년 이상의 사회활동을 준비 할 수 있는 평생직업이다. -KCI 한국자격증정보원 ‘공인중개사’ 소개란 부동산중개사로도 불리는 공인중개사는 일상에서 흔히 만나는 직업으로, 부동산(중개사무소)을 열어 운영하는 이들을 보면 중장년이 상당수다. 눈으로도 쉽게 확인될 정도로 중장년의 수요가 높은 직업임을 알 수 있다. 공인중개사는 다른 업종에 비해 초기투자자본(인테리어, 집기 및 업무시설 등)이 비교적 적게 들고, 진입 장벽이 낮다고 알려져 제2직업으로 염두에 둔 경우가 적지 않다. 공인중개사는 주택이나 상업용 건물, 공장, 토지 등의 부동산에 대해 거래 당사자 간 매매, 교환, 임대차 등의 득실 변경에 관한 행위를 알선하고 중개한다. 부동산 이용과 개발에 대한 상담이나, 주택과 상가 분양 대행, 경매 대상 부동산에 대한 권리 분석, 입찰대리 업무 등을 수행하기도 한다. 때문에 실무에서는 고객과의 관계 형성을 위한 대인관계 능력, 협상 능력이 중요하게 작용한다. 중개 의뢰를 받은 부동산의 지변, 평수 등을 파악해 매입자와 예정자에게 시세, 재테크, 향후 전망 등의 정보를 제공하기 위해 현장 답사나 시장 조사 등도 진행한다. 부동산이나 금융 정책, 세무 및 법률 지식, 부동산 경기나 동향 등에 대한 정보 수집 능력이 요구돼, 지식을 습득하는 데 흥미가 있어야 적성에 맞는다. 아파트나 주택 등의 경우 봄, 가을 이사철 주말에 고객이 많은 편이다. 고객의 여건과 편의에 따라 움직이는 경우가 많아, 근무 시간은 다소 유동적이다. 영업 차원에서 시장조사나 매물분석, 온라인을 통한 고객 상담 등을 진행하기도 하는데, 이 경우 장소에 구애받지 않고 업무가 가능하다는 장점이 있다. 아울러 부동산 현장 방문 외에는 특별히 체력 소비가 되지 않고, 업무 강도가 높지 않아 나이에 제한 없이 평생직장으로 삼을 수 있다는 점에서 중장년의 관심이 높게 나타난다. ◇ 공인중개사, 나도 될 수 있을까? 공인중개사로서 부동산중개 일을 하려면 한국산업인력공단에서 시행하는 국가전문자격 공인중개사 시험(국토교통부 주관)에 합격증이 필요하다. 시험은 1차와 2차가 있는데, 둘 다 합격해야(매 과목 100점 만점 기준 40점 이상, 전과목 평균 60점 이상 득점) 자격증이 발급된다. 시험은 연 1회 시행되기 때문에, 시험 일정을 잘 숙지하고 준비하는 것이 좋다. 공인중개사 시험의 경우, 다른 시험과 마찬가지로 1차를 합격해야 2차 시험 응시가 가능한데, 두 시험을 하루에 동시에 치를 수도 있다. 다만, 1차 시험에 불합격했을 경우 2차 시험은 무효 처리된다. 이러한 특징 때문에 개인의 역량이나 여건에 따라 단기간에 1·2차를 동시에 대비하기도 하고, 시간을 두고 두 해에 걸쳐 각각 준비하기도 한다. 시험 합격률은 20~30% 내외로 난이도가 있는 편이다. 따라서 관련 지식이 전무 하다면 사이버대학 등 관련 대학이나 학원 등에서 공부를 하면 도움이 된다. 자격 취득 후에는 중개사무소 개설 등록을 위해 한국공인중개사협회나 대학에서 위탁받아 시행하는 실무교육을 이수해야 한다. 공인중개사 자격증이 없다면 부동산중개사사무실에 중개보조원으로 취업한 후 실무경험을 쌓아 자격증 취득을 준비해도 된다. 중개보조원은 주로 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 부동산중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 역할을 맡는다. 꼭 부동산 관련 학력이나 전공이 필요한 것은 아니지만, 업계에 따르면 자격증 시험 준비나 취득 후 전문성을 높이기 위해 대학이나 대학원 등에서 공부를 하는 경우가 많아지고 있단다. 한국공인중개사협회(이하 협회) 관계자는 “이전에는 은퇴 후 창업 등을 목표로 한 중장년층이 시험 응시생의 대다수를 차지했으나 요즘은 개업공인중개사에 대한 인식이 달라지며 청년들의 응시율도 높아지는 추세”라고 설명했다. 창업의 목적 외에도 건설사 또는 분양사 등 관련 업계 취업을 위해 스펙 쌓기 용도로 자격증을 도전하는 경우가 많은 편이다. ◇ 공인중개사, 도전을 꿈꾸고 있다면? 중장년층의 선호도가 높고, 진입 장벽은 낮은 만큼 제2직업으로 떠올려본 이가 많을 것이다. 그러나 현 시점에서 몇 가지 염두에 둘 부분이 있다. 먼저, 현재 공인중개사의 경우 과포화 수준에 이르렀다는 점이다. 한국공인중개사협회에 따르면 개업공인중개사 수는 2023년 4월 30일 기준 11만 7786명이다. 통계청 집계에서 2021년 기준 우리나라 전체 가구 수는 2202만 2753명으로, 공인중개사 사무소당 수요 가구가 약 187명으로 계산된다. 협회 관계자는 “업계에서는 사무소당 가수요층을 300가구로 본다. 공인중개사는 자격 배출이 많고(2022년까지 52만 여 명), 진입장벽이 낮다보니 개업공인중개사 수가 과포화 상태라 할 수 있다”며 “지난해 한 해 동안 전국 휴·폐업자 수가 1만 3217명에 이를 정도로 중개업계가 어려움을 겪는 실정”이라고 진단했다. 아울러 최근 전세사기 등 불미스런 사회적 이슈에 따른 부담이나, 개업공인중개사끼리의 경쟁 구도와 갈등도 해결해야 할 숙제다. 협회 관계자는 “타인의 거의 모든 재산이라 할 수 있는 부동산을 거래하는 업종이므로 안전한 거래와 권리 이전에 신경 써야 한다. 일정 수준 이상의 직업 윤리와 소명 의식도 필요하다” 며 “부동산 중개 업무는 다량의 정보 취득과 다양한 기법이 뒷받침돼지 않으면 동종 업계에서 뒤쳐질 수밖에 없다. 나만의 사무실 운영 및 홍보 노하우를 찾기 위해 노력해야 살아남을 수 있다. 무엇보다 안전한 부동산 중개를 위해 타 중개사무소에서 일정 기간 소속공인중개사 등으로 활동하며 중개 기법을 익히길 권한다”고 조언했다. "이런 직업도 있어요!" 공인중개사 자격증 활용 직업 5選 [1] 부동산개발업자 · 유사 명칭: 부동산디벨로퍼(Developer), 부동산시행자, 부동산개발자 · 숙련 기간: 4~10년 · 하는 일: 사업 대상 부지의 입지여건, 주변수요 등을 분석해 적합한 부동산상품을 기획하고, 이를 위한 용지구입, 인허가절차 진행, 자금마련, 건축, 마케팅, 분양, 입주, 정산, 사후관리까지 총괄적인 업무를 수행한다. [2] 부동산정비사업관리자 · 유사 명칭: 재건축정비사업자, 재개발정비사업자, 도시환경정비사업자 · 숙련 기간: 2~4년 · 하는 일: 사업시행자로부터 위탁을 받아, 조합설립 및 정비사업 동의, 조합설립인가 신청 등을 진행한다. 사업성검토 및 정비사업의 시행계획서 작성, 설계자 및 시공사 선정, 사업시행인가 신청, 분양 및 관리 처분계획 수립을 대행하거나 자문하기도 한다. [3] 부동산경매인 · 유사 명칭: 부동산 경매사 · 숙련 기간: 1~2년 · 하는 일: 고객으로부터 의뢰를 받아 법원 경매나 국가, 지방자치단체 및 공법인에 의해 시행되는 공매 등 부동산경매 시장에 나온 경매 물건에 대해 권리분석과 현장 확인 업무를 하고 의뢰인의 경매 참여를 지원한다. [4] 부동산신탁관리원 · 유사 명칭: 부동산처분신탁관리원 · 숙련 기간: 1~2년 · 하는 일: 부동산 소유주로부터 신탁청약을 접수하고, 신탁에 따른 내용을 설명한다. 신탁부동산에 대한 물건, 환경, 법적규제, 이용상황, 인근의 임대료 등을 조사하고 신탁계약을 체결한다. 신탁부동산의 종합관리계획을 작성하고, 소유권이전 및 신탁등기를 한다. [5] 부동산컨설턴트 · 유사 명칭: 주택상담원, 재건축상담원, 부동산상담원 · 숙련 기간: 2~4년 · 하는 일: 토지나 건물의 최적의 활용방안을 분석하기 위하여 각종 자료를 수집·분석한다. 부동산의 보유, 매매, 개발의 타당성을 검토하거나 개발 최적시설·최적규모를 판정, 투자수익성을 파악한다. [참고] 한국고용정보원 '2020 한국직업사전'

2023-05-03 14:15
자산 관련 제도 올해부터 무엇 달라졌나?

올해 퇴직 예정인 손 씨는 퇴직 후 재취업 등 지속적인 경제활동을 원하고 있다. 또한 손 씨는 현재 가입 중인 연금계좌의 적립금을 연금으로 수령하지 않고 납입을 계속하며 세액공제 혜택을 보려고 한다. 손 씨는 2023년부터 퇴직소득세와 개인연금 관련 등 제도 변화가 많다는 뉴스를 보고 상담을 신청해왔다. 퇴직소득공제 확대 퇴직급여에 대한 세금은 퇴직소득금액에서 퇴직소득공제와 환산급여공제를 적용해 과세표준을 구한 다음 과세표준 금액별 세율을 곱해 환산 산출세액을 계산하고, 이를 근속연수로 나누어 최종 퇴직소득세를 산출한다. 근속연수 20년에 퇴직소득금액이 1억 원인 손 씨가 올해 퇴직한다면 퇴직소득공제되는 금액은 4000만 원(1500만 원+250만 원X(20년-10년))이고 납부해야 할 퇴직소득세는 112만 원이다. 만약 같은 조건(20년 근속, 퇴직소득금액 1억 원)으로 손 씨가 작년에 퇴직했다면 퇴직소득공제는 1200만 원이고 퇴직소득세는 268만 원이었을 것이다. 근속연수에 따라 적용되는 퇴직소득공제가 대폭 확대됨에 따라 퇴직소득세 절세 규모 역시 증가했다. 바뀐 퇴직소득공제는 2023년 1월 1일 이후 퇴직자부터 적용한다. 연금계좌 세제혜택 확대 세액공제받을 수 있는 연금계좌(DC, IRP, 연금저축) 납입 한도가 늘어났다. 작년까지 세액공제받는 연금계좌 납입액은 50세를 기준으로 한도가 달랐다. 50세 미만이면 연금저축 연간 400만 원, IRP까지 합하면 연간 700만 원까지, 50세 이상이면 연금저축 연간 600만 원, IRP까지 합하면 연간 900만 원까지 세액공제를 받을 수 있었다. 다만 총급여 1억 2000만 원(종합소득금액 1억 원) 초과자는 연령에 관계없이 연금저축 연간 300만 원, IRP까지 합하면 연간 700만 원까지 세액공제가 가능했다. 올해부터는 연령 및 총급여 1억 2000만 원(종합소득금액 1억 원) 초과 기준이 없어졌다. 2023년 1월 1일부터 연금계좌 납입분은 연령과 소득에 관계없이 연금저축 연간 600만 원, IRP까지 합하면 연간 900만 원까지 세액공제를 받을 수 있다. 소득에 따른 세액공제율(15% 혹은 12%)은 기존에는 총급여 5500만 원(종합소득금액 4000만 원) 이하이면 납입액의 15%를, 총급여 5500만 원(종합소득금액 4000만 원) 초과자이면 납입액의 12%였다. 올해부터는 세액공제율 적용 종합소득금액 기준이 4000만 원에서 4500만 원으로 상향되었다. 연금계좌 납입 시 세제혜택 확대와 연금계좌 수령 시 세제혜택도 추가되었다. 기존까지 연금계좌에서 수령하는 금액 중 연간 1200만 원을 초과하는 연금소득(공적연금은 제외된 금액)은 연금소득 전액을 다른 소득과 종합과세했다. 올해부터는 연금소득 1200만 원을 넘더라도 분리과세(세율 15%)를 선택할 수 있다. 부동산 관련 세제 완화 주택분 종합부동산세 세부담의 적정화 취지로 과세표준 12억 원 이하 및 조정대상지역 2주택자에 대한 중과세를 폐지했다. 전년도 주택분 세액 대비 일정 비율 초과분에 대해서 과세 제외하는 ‘세부담 상한’의 경우 기존에는 2주택자의 경우 150%, 3주택 이상(조정대상지역 2주택 포함)의 경우 300%이던 것을 올해부터 150%로 일원화했다. 다만 법인의 경우 상한선이 없는 것은 변함이 없다. 또한 1세대 1주택자의 경우 주택분 종합부동산세 기본공제금액을 공시가격 11억 원(기존)에서 12억 원으로, 개인이 보유한 1세대 1주택 외의 일반주택의 경우 기본공제금액을 공시가격 6억 원에서 9억 원으로 상향하여 세부담을 완화했다. 1세대 1주택 임대소득 과세대상 고가주택은 기준시가 9억 원에서 12억 원으로 인상했다. 대출규제 단계적 완화 기존에는 규제지역 내 LTV(주택담보인정비율) 한도가 20~50%로 제약되었으나 규제지역 내 LTV 한도가 50%로 상향 단일화되었다. 또한 1월 5일부터 서울의 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산을 제외하고 전국이 규제지역에서 해제됨으로써 나머지 지역의 LTV가 70%까지 완화되었다. 2주택자의 주택담보대출과 15억 원 초과 아파트에 대한 주택 구입 목적 주택담보대출도 허용된다. 규제지역 완화에 발맞춰 서민·실수요자(부부 합산소득 9000만 원 이하, 주택가격 9억 원 이하, 무주택)의 대출한도를 4억 원에서 6억 원으로 인상했다. 하지만 총부채 원리금 상환 비율인 DSR 규제는 현행(은행권 40%, 비은행권 50%)대로 유지한다. 참고로 DSR 계산에 사용되는 총부채엔 전세자금대출을 제외한 주택담보대출, 일반신용대출, 자동차할부대출, 카드론 등이 포함된다. 서민·중산층 세부담 완화 근로자의 식사비 부담 완화를 위해 식대에 대한 소득세 비과세 한도를 현행 월 10만 원에서 월 20만 원까지 확대한다. 그리고 소득세 하위 2개 과세표준 구간을 상향 조정했다. 양도소득세 이월과세 기간 확대 배우자·직계존비속 등 특수관계자로부터 증여받은 자산을 양도하는 경우 증여자의 취득가액을 적용해서 양도차익을 계산하여 과세하는 양도소득세 이월과세를 기존에는 증여일로부터 5년 이내 기간의 양도 시에 적용했다. 그런데 2023년 1월 1일 이후 증여받아 양도하는 자산의 경우에는 양도소득세 이월과세 기간을 10년으로 확대한다. 이는 특수관계자 간 증여를 통한 양도소득세 회피를 방지하고자 하는 것이 취지다. 바뀐 제도를 꼼꼼히 살펴 소중한 노후 자금 설계에 활용하는 지혜가 필요한 때다.

2023-02-14 08:47
집 줄이는 다운사이징, 노후 생활비 절약 효과 좋을까?

주택 축소는 노후 생활비 절감 방법 중 하나다. 그러나 공과금 아끼듯 노력 여하에 달린 일은 아니다. 올해처럼 경기 침체와 부동산 시장 하락이 예상되는 상황에서는 숙고와 결단이 필요할 수 있다. 주택 다운사이징을 고민 중인 이들을 위해 전문가의 조언을 담아봤다. ◇ 노후 경제 측면 올해 1월 한국은행 금융통화위원회가 기준금리 연 0.25%포인트 인상을 단행했다(3.25%→3.50%). 14년 만의 최고 수치다. 경제성장률 둔화가 예고된 가운데, 이번 금리 인상이 부동산 시장을 얼어붙게 하리라는 우려가 커졌다. 올해부터 종합부동산세 기본공제액 상향, 2주택자 종합부동산세 중과 폐지, 양도소득세 이월과세 10년으로 증가 등 세법에도 변화가 생겼다. 여러 상황을 종합할 때 주택 축소는 노후 경제에 여전히 보탬이 될 수 있을까? 김동환 서울사이버대학교 부동산학과장의 이야기를 들어보자. 현재 경제 상황을 고려할 때 다운사이징은 노후 경제에 효과적일까? 주택 다운사이징은 부동산 경기 침체나 시세, 세법 등 정책 변화와 관련 없이 생애주기에 따라 노후에 경제적 측면에서 권하는 방법이다. 일반적으로 노후 소득은 정해져 있으니 가능하면 집을 포함한 모든 지출을 줄여야 한다. 특히 주거비 절감 차원에서 주택 다운사이징은 필요하다. 그렇다고 수익형 부동산까지 줄이라는 의미는 아니다. 집이 크면 재산세, 집 담보 대출금, 유지비 등 관리의 어려움도 따른다. 집의 규모를 줄이거나 값이 저렴한 곳으로 이주한 후 차액으로 수익형 부동산에 투자해 안정적인 수입을 만들면 좋다. 그렇다면 올해 집을 팔고 다운사이징해도 무리 없을까? 아무래도 집값이 높을 때 매도하는 게 이득이다. 그런 점에서 올해처럼 집값이 하락하고 부동산 경기가 좋지 않을 때는 다운사이징을 미루는 편이 낫다. 급하지 않다면 한두 해 정도 여유를 갖고 타이밍을 살펴보길 권한다. 그렇다고 손해 보기 싫어서 더 가격이 올랐을 때 처분하려고 계속 미루다간 불필요한 기회비용을 치를 수도 있다. ‘그 가격 이상은 받아야지’라는 소유효과(대상을 소유한 뒤 그 가치를 이전보다 훨씬 높게 평가하는 경향)로 인한 것이다. 시세 환상에서 벗어나 어느 정도 차익이 발생한다면 눈을 질끈 감고 결단해야 한다. 그게 다운사이징을 실행에 옮기는 좋은 방법이고, 부동산 중심의 재무 상태를 정상화하는 길이기도 하다. 머리 아닌 어깨에서라도 팔 수 있다는 마음가짐이 필요하다. 다운사이징 없이 큰 집에 살 때 장단점은? 현재 소유한 큰 집에 그대로 살면서 주택연금을 받는 방안을 고려해볼 만하다. 주거 환경이 바뀜으로써 겪는 거부감이나 불편이 없다는 장점도 있다. 하지만 노부부만 거주하는 경우 주거 관리 비용이나 세금 등 지출이 많아져 경제적으로는 단점이 더 크다. 특히 부동산 중심의 재정 상태라면 활용할 노후 자금이 적다는 게 가장 큰 문제다. 기존 주택 처분 및 새집 마련은 어떻게 해야 할까? 큰 집을 매도한 후에는 가족 수에 알맞은 크기의 주택을 (전세가 아니라) 구입해서 거주하는 게 좋다. 다운사이징한 주택도 주택연금 등으로 활용하면 노후 경제에 보탬이 된다. 증여, 양도 등을 할 때는 증여세, 양도소득세, 취득세 등을 잘 확인해서 절세 방안을 꼭 찾아본다. 어렵다면 비용을 좀 내더라도 세무사나 부동산 전문가의 도움을 받는다. 살던 집을 자녀에게 증여하고 작은 집으로 이사 간다면? 좋은 방법은 아니다. 세법 측면에서 본다면 부모의 큰 집을 매도해 (만일 1가구 1주택이라면 양도세 감면을 받고) 그 대금으로 자녀에게 알맞은 크기의 주택을 구입해 증여해주는 편이 경제적이다. 비교적 저렴한 소형 주택을 구입한다면 증여세도 그만큼 절약되기 때문이다. 굳이 집을 물려주고자 한다면 일시에 넘기기보단 장기간에 걸쳐 일부분씩 증여하는 것이 절세에 도움이 된다. ◇ 노후 웰빙 측면 주택 다운사이징은 노후 경제뿐 아니라 심신에도 영향을 끼친다. 큰 집을 청소하고 관리하려면 체력적으로도 힘들고, 자녀 출가나 사별 등으로 생긴 빈 공간은 상실감이나 공허함을 유발한다. 건강에 이상이 생기면 의료비 때문에 생활비가 늘어나는 악순환이 생겨날 수도 있다. 다운사이징이 주는 구체적인 효과를 김동철 심리학 박사에게 물어봤다. 심리학적으로 알맞은 노후의 집 크기는? 나이가 들수록 공간 지각 능력이 떨어지며, 오래 살던 집인데도 두려움을 호소하는 경우가 있다. 심한 경우 공황장애 같은 공포를 느끼기도 한다. 작은 공간이 주는 안락함도 있지만, 지나치게 협소해도 좋지 않다. 절약을 위해 너무 작은 집이나 원룸을 찾기도 하는데, 그보다는 웬만큼 동선이 생기는 구조가 낫다. 환경이 너무 단순하고 움직임이 덜하면 신체 및 인지 능력도 떨어지기 때문이다. 부부 기준 방 2개가 있는 15~20평 정도면 알맞다. 다운사이징 때 가격이나 규모 외에 고려해야 할 점은? 물리적·사회적 접근성을 염두에 둔다. 가령 지방으로 가면 집값은 저렴해지지만 규모가 커지고 편의시설은 멀어진다. 공허함은 늘지만, 결핍을 채울 요소는 적어지는 셈이다. 사고나 위급 상황 등을 감안할 때 자녀의 집 또는 의료·복지시설 등과 너무 멀지 않은 게 좋다. 1인 가구라 할지라도 집은 부부의 경우와 비슷하게 맞춘다. 동선 확보와 더불어 지인을 초대하는 등 사회적 교류를 위한 공간으로도 활용되기 때문이다. 큰 집에 살면 많이 움직여 활동성에 좋지 않을까? 한겨울과 한여름에 냉·난방비 아끼려다 건강을 해치는 분이 적지 않다. 절약 정신이 몸에 밴 시니어들은 큰 집에 있더라도 냉·난방을 모두 가동하지 않기 때문이다. 안방이나 거실 정도만 에어컨이나 보일러를 켠다. 그러면 특정 공간만 가게 돼 오히려 활동성이 줄어든다. 작은 규모라면 곳곳에 냉·난방을 가동하기에 집 안에서도 다양한 활동을 할 수 있다. 또 나이 들면 큰 집을 청소하는 것도 힘에 부친다. 정리정돈을 소홀히 하면 자칫 위생상 좋지 않은 환경에 노출되고, 결국 건강에도 악영향을 끼친다. 출가한 자녀 방 때문에 큰 집을 고수하는데, 괜찮을까? 자녀의 방문이 잦거나 특별한 경우가 아니라면 바람직하지 않다. 한 달에 한 번, 또는 1년에 서너 번 찾아오는 자녀를 위해 방을 비워두는 건 비효율적일뿐더러, 그 공간으로 인해 외로움·허전함 등을 느껴 자칫 빈둥지증후군이나 우울증을 호소할 수 있다. 큰 집에 자녀의 방이 남아 있다면, 부부의 공간으로 새로 꾸며 활용하는 것이 정신건강에 이롭다. 도움말=김동환 서울사이버대학교 부동산학과장, 김동철 심리학 박사(김동철심리케어 원장)

2023-02-08 08:54
올해부터 적용되는 노후자금 정책 주요 변화

재취업이나 창업을 하지 않고 은퇴 전까지 모아둔 재산으로 노후 생활을 할 계획인 강 씨는 제도나 정책의 변화에 민감하다. 강 씨는 2022년 7월로 예정되었던 국민건강보험료 부과체계 2단계 개편이 9월부터 실시된다는 기사를 보았다. 이에 강 씨는 국민건강보험료 부과체계 개편의 주요 내용을 포함해 노후 재정에 영향을 미칠 수 있는 제도와 정책의 내용을 알고자 상담을 신청해왔다. 국민건강보험료 부과체계 2단계 개편 2017년 3월 국회는 직장가입자와 지역가입자 간의 보험료 형평성 문제를 해결하기 위해 국민건강보험료 1, 2단계 개편안을 결의했다. 그 결과 2018년 7월에 1단계로 부과체계 개편이 이루어졌다. 이후 2022년 7월에 2단계 개편이 예정되어 있었으나, 2022년 9월에 2단계 개편을 목표로 현재 국민건강보험법 시행령과 시행규칙이 입법 예고된 상태다. 입법 예고되어 있는 국민건강보험료 부과체계 2단계 개편안의 주요 내용은 다음과 같다. 먼저 변화가 많은 지역가입자와 관련한 주요 내용부터 살펴보자. 첫째, 보험료 부과 대상 재산의 공제가 확대된다. 현재 재산 규모에 따라 500만 원에서 1350만 원까지 공제되고 있는 건강보험료의 재산공제가 재산 규모에 상관없이 5000만 원까지 일괄 공제된다. 지역가입자의 보험료는 소득 외 재산까지 반영되는데, 주택의 경우 국토교통부 공시가격(시가의 약 70%)에 행정안전부 공정시장가액비율(60%)을 곱해 재산과표를 산출한 후 5000만 원을 공제한 값에 보험료를 부과한다. 가령 시가 10억 원 주택은 공시가격 7억 원, 재산과표 4억 2000만 원이고, 여기에 5000만 원 기본공제를 한 3억 7000만 원에 대해 재산 관련 보험료를 부과한다. 둘째, 소득정률제가 도입된다. 현재 지역가입자는 소득을 97등급으로 나누고 등급별로 점수를 매겨 점수당 금액(2022년 205.3점)을 곱해 산정되는 방식이다. 9월부터 ‘소득×보험료율’ 방식으로 바뀌면 직장가입자와 동일하게 소득의 일정 비율(2022년, 6.99%)로 보험료가 부과된다. 지역가입자에게 소득정률제가 적용되면 연간 3860만 원(현재 38등급) 이하 세대는 소득 관련 보험료가 낮아진다. 셋째, 연금소득과 근로소득 평가율이 인상된다. 현재 보험료 부과 대상이 되는 종합과세소득 중 사업소득, 이자소득, 배당소득, 기타소득은 소득액 전체(100%)에 대해 보험료가 부과되나, 연금소득과 근로소득은 30%만 반영한다. 올해 9월부터는 연금소득과 근로소득의 평가율이 50%로 인상된다. 평가율이 인상되더라도 앞서 설명한 소득정률제의 효과가 보험료 상승 효과를 상쇄시켜 연금소득 연 4100만 원 이하의 연금소득자는 연금소득 관련 보험료가 인상되지 않는다. 넷째, 자동차보험료 기준이 축소된다. 올해 9월부터는 자동차의 잔존가치가 4000만 원 이하인 자동차는 보험료 부과 대상에서 제외된다. 다섯째, 최저보험료가 직장가입자와 일원화된다. 현재 지역가입자의 최저보험료는 1만 4650원(연소득 100만 원 이하)인데 9월부터는 1만 9500원(연소득 336만 원 이하)으로 직장가입자와 동일해진다. 일원화의 취지는 국민건강보험료의 사회보험적 성격을 고려, 가입자 간 형평성을 유지하기 위한 것이다. 다만 저소득층의 보험료 인상에 대한 부담을 고려해 한시적으로 보험료 경감제도를 실시한다. 2년간 기존 수준의 보험료만 내도록 인상액 전액이 감면되고, 그 후 2년간은 인상액의 절반만 부담하도록 경감한다. 직장가입자의 보험료 부과체계도 일부 개편된다. 직장가입자의 보수 외 소득에 부과되는 소득월액 보험료의 부과 대상 소득 기준이 3400만 원 이상에서 2000만 원 이상으로 하향된다. 피부양자 자격이 되는 소득 기준도 현행 3400만 원에서 2000만 원으로 하향된다. 피부양자 자격이 되는 재산 기준은 당초 개편안에는 재산과표가 3억 6000만 원 초과하면서 연소득이 1000만 원 초과 2000만 원 이하인 피부양자는 지역가입자로 전환하는 것이었지만, 재산과표 기준을 현행 5억 4000만 원으로 유지하기로 했다. 국민건강보험료 부과체계 2단계 개편안과 별도로 올해 9월부터 지역가입자가 1세대 1주택자면서 주택자금 대출이 있거나 혹은 무주택자로 전세자금 대출이 있는 경우에 ‘주택금융부채’ 명목으로 보험료 계산 때 공제를 해준다. 1세대 1주택자는 대상 주택의 재산과표가 3억 원(실거래가 7억~8억 원) 이하인 경우 대출 금액의 60%를 최고 5000만 원까지 보험료 부과 대상 재산에서 공제해준다. 전월세 거주자는 대출 금액의 30%를 보증금 총액의 범위 내에서 최고 1억 5000만 원(대출 원금 기준 5억 원)까지 공제해준다. 대상이 되는 대출은 소유권 취득일과 전입일 중 빠른 날부터 전후 3개월 이내의 대출이다. 1세대 1주택자가 해당 주택을 전세 주고 다른 주택에 전세로 갈 경우에는 주택담보 대출 관련 보험료 공제는 받 공적연금 연계 최소 가입 기간 단축 우리나라 공적연금제도는 국민연금과 직역연금(공무원연금, 사립학교교직원연금, 군인연금, 별정우체국연금)으로 이루어져 있다. 공적연금은 연금 수급을 위한 최소 가입 기간이 있다. 2016년 전까지는 직역연금의 경우 연금 수급을 위한 최소 가입 기간은 20년이었지만 2016년 1월 이후부터 군인연금(20년)을 제외한 모든 공적연금의 연금 수급을 위한 최소 가입 기간은 10년이다. 공적연금의 연금 수급을 위한 최소 가입 기간을 채우지 못하면 일시금으로 받아야 한다. 공적연금연계제도란 연금 수급을 위한 최소 가입 기간을 채우지 못해서 각각 일시금으로 받아야만 했던 연금을 가입 기간을 합쳐 10년(또는 20년) 이상이면 연계급여 지급 연령(출생연도에 따라 다름)에 연금으로 받을 수 있도록 한 제도다. 공적연금연계제도 대상이 되기 위해서는 2009년 8월 7일(법 시행일) 이후 연금을 이동한 경우에만 해당한다. 다만 2007년 7월 23일 이후 국민연금에서 탈퇴해 반환일시금을 받지 못한 사람과 법 공포일인 2009년 2월 6일 당시 재직 중이던 자가 법 시행일 전에 다른 직역연금이나 국민연금으로 이동한 경우에는 예외적으로 인정한다. 공적연금 연계를 위한 최소 합산 기간은 종전에는 20년이었지만, 법 개정으로 올해부터는 군인연금 가입자를 제외한 직역연금 가입자의 퇴직일이 2016년 1월 2일 이후인 경우에는 10년으로 단축되었다. 다만 직역기관 가입자의 퇴직일이 2016년 1월 1일 이전인 경우에는 종전과 같이 공적연금 연계 최고 합산 기간은 20년이다. 그리고 군인연금이 포함되었을 때에는 시기와 상관없이 합산 기간이 20년 이상이어야 한다. 공적연금 연계급여 대상이 되면 각각의 연금을 지급받는다. 유의할 점은 직역연금 수급 조건을 충족한 경우 연계연금 지급 시점이 직역연금 지급 시점보다 늦어질 수 있다. 현재 직역연금의 퇴직연금 수급자와 국민연금의 노령연금 수급자(연기신청자 포함)는 연계 신청이 불가하다. 국민연금과 직역연금 각각 연금 수급을 위한 최소 가입 기간을 충족한 경우에도 연계연금이 지급되지 않는다. 퇴직연금 사전지정운용제도(디폴트옵션) 도입 우리나라의 퇴직급여제도는 법정퇴직금제도와 퇴직연금제도로 구성되어 있다. 퇴직연금제도에 가입한 근로자는 퇴직연금제도 유형(DB형, DC형, 혼합형)에 관계없이 퇴직 시 개인형퇴직연금계좌(IRP)를 통해 퇴직급여를 수령해야 한다. 단, 55세 이후 퇴직한 경우 혹은 퇴직급여 총액이 300만원 이하인 경우에는 기존 급여계좌 등으로 수령이 가능하다. 기존에는 법정퇴직금제도 가입 근로자는 IRP를 통한 수령이 의무화되지 않았다. 그러나 2022년 4월 14일부터 법정퇴직금제도 가입 근로자가 퇴직한 경우에도 IRP를 통한 퇴직금 지급이 의무화되었다. 퇴직연금제도에도 변화가 있다. 올해 7월 12일부터 확정기여형퇴직연금제도(DC제도)와 개인형퇴직연금제도(IRP제도)에 사전지정운용제도가 도입되었다. 사전지정운용제도는 흔히 디폴트옵션이라 불리는 제도로, 근로자가 본인의 퇴직연금 적립금을 운용할 금융상품을 결정하지 않을 경우 사전에 정해둔 운용 방법으로 적립금이 자동 운용되도록 하는 제도다. 퇴직연금제도에 디폴트옵션이 도입된 가장 큰 이유는 우리나라 퇴직연금 가입자들이 퇴직연금 운용에 대해 무관심해 수익률이 저조하기 때문이다. 현재 국민·신한·하나·우리·농협·기업 등 6대 은행의 DC형 가입자 가운데 약 95%는 운용 방법을 별도로 결정하지 않았다. 그 결과 가입자의 자산 대부분이 예금금리 등에 직접적인 영향을 받는 상품으로 운용되고 있다. 올해 1분기 6대 은행의 DC형 퇴직연금 수익률은 평균 0.91%다. 이에 반해 퇴직연금 운영 경험이 풍부한 미국, 영국, 호주 등 주요 선진국에서는 오래전부터 퇴직연금제도에 디폴트옵션을 도입해 운영해왔으며, 연평균 6~8%의 안정적 수익률 성과를 내고 있다. 퇴직연금 디폴트옵션제도가 시행됨에 따라 가입자 지시 없이 총 4주가 지나면 디폴트옵션으로 운용됨을 통지하고, 통지 이후에도 2주간 운용 지시가 없으면 자동으로 디폴트옵션이 적용된다. 디폴트옵션에는 원리금보장 상품, 타깃데이트펀드(TDF), 펀드와 원금보장 상품 등을 혼합한 포트폴리오 등이 편입된다.

2022-08-30 08:46

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