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소형빌라 매매 89.5% ‘역대 최고’...투자 매입은 신중해야

부동산 가격 상승, 대출 규제, 이자 부담 등으로 서울 빌라(연립다세대) 시장에서 소형 빌라 거래 비중이 커지고 있는 것으로 나타났다. 부동산R114에 따르면 2022년 1분기 서울 빌라의 매매 거래 건수는 7619건으로 이 중 전용 면적 60㎡ 이하인 소형 빌라 거래가 6818건을 차지, 전체의 89.5%인 것으로 나타났다. 이는 실거래 조사가 시작된 2006년 이래 1분기 기준 가장 높은 수준이다. 소형 빌라 거래가 늘어난 이유는 아파트 가격이 급등했기 때문인 것으로 분석된다. 2020년과 2021년 서울 아파트 가격은 연 14% 상승했는데, 이 기간 소형 빌라의 거래는 역대 최고 수준인 4만 8000여건으로 나타났다. 부동산R114에 따르면 지난주 서울 아파트값은 0.02% 올라 전주(0.01%)보다 상승폭이 확대됐는데, 강남권 주요 재건축·대규모 단지 위주로 상승했다. 지역별로는 서초구(0.09%), 성동구(0.07%), 영등포구(0.05%), 노원구(0.04%), 강남구(0.02%), 관악구(0.02%) 등이 올랐다. 대선 이후 부동산 규제 완화 기대로 강남권 아파트 거래 중 절반이 상승 거래되면서 강남구와 서초구가 서울 집값을 주도하고 있는 모양새다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “소득과 자산이 낮아 아파트 매수가 어려운 실수요자들이 상대적으로 저렴한 소형빌라를 매수한 것으로 보인다”며 “올해 서울의 소형 빌라 매매에 대한 관심은 계속해서 늘어날 것”이라고 분석했다. 올해 1분기의 경우 서울의 소형빌라 중 3억 원 이하 거래비중은 61.2%(4170건)로 과반을 차지한 반면, 전용면적 60㎡를 초과하는 중대형 빌라 3억 원 이하 거래건수는 281건(35.1%)에 그쳤다. 보금자리, 디딤돌 대출 등 저리의 정책대출이 가능한 6억원 이하 거래비중도 소형은 98.0%, 중대형은 84.2%로 나타났다. 여 수석연구원은 “1~2인 가구 실수요가 꾸준한데다 갱신계약이 만료되는 7월 말 이후 전셋값이 상승하면 세입자 중 일부는 소형빌라 매수로 갈아탈 가능성이 있다”며 “대통령직 인수위원회에서 민간임대 활성화 차원에서 소형빌라의 주택 수 합산 배제를 검토하고 있어 소형빌라 수요는 증가할 것으로 보인다”고 설명했다. 대통령직인수위원회는 “새 정부가 부동산 정책에 대해 종합적이고 최종적인 결론을 발표할 것”이라며 부동산 정책 발표를 미뤘다. 이에 차기 정부의 새로운 부동산 정책 발표 시점은 상당 기간 늦춰질 것이라는 전망이다. 여 수석연구원은 “차기 정부의 정비사업 규제 완화 공약 기대감에 따른 투자 수요 유입도 예상된다”며 “다만 빌라는 아파트에 비해 주거 선호도가 낮고 환금성이 떨어지기 때문에 투자용 매입은 신중할 필요가 있다”고 당부했다.

2022-04-19 14:56
오피스텔, 탈아파트 시대 대안 될까?

최근 부동산 시장에서 오피스텔의 인기 상승세가 매섭다. 아파트를 비롯한 주택 가격이 불안정해지면서 비아파트 매물의 인기가 상승하고, 투자자들부터 내집마련을 꿈꾸는 실수요자까지 한꺼번에 오피스텔로 몰린 탓이다. 지난해부터 투자자들의 관심을 한몸에 받고 있는 오피스텔의 투자 전망과 방법에 대해 알아본다. 참조 KB국민은행 리브부동산, 리얼투데이 수익형 부동산 중 대표 격인 오피스텔이 유례없는 특수를 누리고 있다. 경기도 과천시 ‘힐스테이트 과천청사역’ 오피스텔은 지난해 12월 1398대1이라는 어마어마한 청약 경쟁률을 기록했고, 서울시 영등포구 ‘신길AK푸르지오’ 오피스텔은 청약 접수자가 몰려 홈페이지가 마비되는 일도 벌어졌다. 거래 건수와 가격 상승률 지표를 살펴봐도 오피스텔의 황금기가 도드라진다. 국토교통부의 최근 3년간 실거래가 자료를 보면 거래량은 매년 증가하고 있다. 서울 지역의 오피스텔은 2020년 11월부터 2021년 10월까지 1년간 1만 9293건이 거래됐는데, 이는 3년 전보다 두 배가량 증가한 수치다. 매매 가격 역시 상승 곡선을 그리는 중이다. 한국부동산원에 따르면 지난해 4분기 전국 오피스텔 매매 가격은 전분기 대비 1.03% 올라 상승폭이 확대됐다. 수도권(1.14%→1.21%)과 서울(0.74%→1.04%)은 모두 상승폭이 커졌고, 지방(0.34%→0.33%)은 상승폭이 소폭 줄어들었다. 탈아파트·비규제가 부른 오피스텔 붐 오피스텔이 주목받게 된 데에는 다양한 요소가 작용했다는 분석이다. 한국부동산원은 “아파트 대비 저평가 인식이 있는 중대형 규모나, 개발 사업으로 인해 주거 환경 개선 기대감이 있는 지역 소재 오피스텔을 중심으로 수요가 지속되며 전분기 대비 가격이 상승했다”고 설명했다. 최근 가격이 급등한 아파트 대신 오피스텔로 매매 수요가 몰리며 가격 오름세가 더욱 가팔라진 것이다. 오피스텔은 금액대 자체가 낮기 때문에 자금력이 약하거나 노후 대비용으로 꾸준한 임대수익을 찾는 이들에게 알맞다. 2030 직장인이나 나홀로가구의 수요가 꾸준해 저렴한 투자금으로 월세 수익을 기대할 수 있다는 것도 장점이다. 대출이나 세금, 청약에서도 규제가 상대적으로 적다. 오피스텔 청약에는 청약통장이 필요 없고, 당첨 후 계약을 하지 않아도 패널티가 없다. 게다가 규제지역 내 100실 미만 오피스텔은 전매제한에 걸리지 않아 당첨 직후 분양권을 되팔 수 있다. 실패할 확률이 낮은 안전한 투자상품으로 여겨지는 이유다. 오피스텔의 인기는 당분간 계속될 것이라는 전망이다. 정부가 오피스텔에 대한 규제를 완화한 덕분에 오피스텔 공급이 이어질 예정인 데다, 아파트 매매·전세 가격의 급등으로 수도권 주거용 오피스텔 수요도 꾸준할 것으로 전문가들은 보고 있다. 오피스텔 용도 따라 달라지는 세금 주의 오피스텔은 세법상 주거용과 업무용 중 무엇으로 간주되는지 확인이 필요하다. 일반적으로는 주택임대사업자로 등록됐거나, 세입자가 주민등록 전입신고를 했을 경우, 또는 임대차 계약에 확정일자를 받은 오피스텔을 주택으로 간주한다. 취득세 산정 시 오피스텔은 건축물 대장상의 용도에 따라 기본적으로 업무용으로 판단되는데, 이때 일반세율 4.6%를 적용한다. 업무용 오피스텔은 비주거용으로 취득세가 매겨지고 이는 중과되지 않는다. 반면 주거용 오피스텔은 주택으로 간주돼 주택 수 산정 시 1가구 2주택이 된다. 양도세를 계산할 때는 실제 사용 용도에 따라 판단하는데, 주거용 오피스텔일 경우 2주택자로 인정돼 양도세가 중과될 수 있다. 재산세의 경우 주택임대사업자로 등록된 오피스텔은 주택으로 간주돼 재산세가 과세된다. 업무용 오피스텔은 주거용 보다 재산세가 더 높게 책정된다. 업무용 오피스텔은 건물과 토지에 관한 재산세가 따로 과세되나 주거용은 주택분에 한해서 과세된다. [TIP] 임대수익 위한 오피스텔 투자 방법 1 입주 시기에 매입하자 임대수익을 위한 투자용 오피스텔을 매입할 때는 실거주를 목적으로 할 때와 달리 로열동, 로열층을 빨리 선점할 필요가 없다. 또한 분양보증을 받지 못해 건설사가 부도 난다면 계약자의 재산을 보호받지 못할 수 있으므로 분양 초기에 서두르기보다는 입주 시기까지 기다렸다가 매입하는 것이 좋다. 2 거품 빠진 매물을 주목하자 입주한 뒤 시간이 지나 시세나 월세에서 거품이 빠진 오피스텔을 선택하자. 아파트와 달리 수요에 비해 물량이 크게 부족하지 않은 오피스텔은 입주 시점이 되어도 분양가 대비 프리미엄이 높지 않다. 준공 후 미분양된 오피스텔이나 분양가보다 낮은 매물이 있는지 살펴봐야 하는 이유다. 3 면적대별 주거 시설을 비교하라 오피스텔 가격 책정에 영향을 미치는 요소는 다양하다. 비규제 혜택에 끌려 매입하는 이들이 많지만, 실제로는 비규제가 오피스텔 분양가 상승에 영향을 미치는 식이다. 같은 전용면적임에도 실내 사용면적이 좁아, 아파트보다 분양가가 비싼 경우도 많다. 면적대가 같은 주변 주거 시설과 꼼꼼히 비교해야 투자 수익을 올릴 수 있을 것이다.

2022-04-12 08:17
뜨는 수익형 부동산

집은 거주의 목적도 있지만, 투자 상품으로서 가치를 갖는다. 흔히 투자를 위한 부동산을 수익형 부동산이라 부른다. 정부의 고강도 대책과 저성장, 저금리 기조와 맞물려 주목받고 있는 대표적 수익형 부동산인 오피스 빌딩을 포함해 여러 가지 상업용 부동산에 대해 살펴본다. 도움 및 참고 신영리서치센터, KB경영연구소, 부동산114 한국의 자산가들은 수익형 부동산에 관심이 많다. KB경영연구소에 따르면 한국 부자의 80%는 거주 외 부동산을 보유하고 있다. 자산 규모가 클수록 비중이 증가했다. 30억 원 이상 자산가의 13.6%는 오피스 빌딩을 보유 중인데, 30억 원 미만 자산가들(3.4%)과 비교해서 비중이 훨씬 높았다. KB경영연구소 관계자는 “여유자금이 많을수록 자산 포트폴리오로서 수익을 기대할 수 있는 거주 외 부동산에 투자하고 있다”라고 말했다. 특히 상업용 부동산이 주목받고 있다. 최근 부동산 정보 플랫폼 ‘부동산플래닛’이 발표한 ‘2020년 전국 부동산 유형별 거래 특성’에 따르면 지난해 전국 상업·업무용 부동산(상가와 사무실 포함) 매매 거래량은 약 8만1000건으로 2019년과 비교해 8.1% 증가했다. 특히 상가와 사무실은 5.8% 증가에 그쳤지만, 상업·업무용 빌딩은 13.8%나 늘었다. 상업·업무용 빌딩 거래량이 가장 많은 지역은 경기도로, 전국 총 거래량의 23.3%를 차지했다. 오피스 빌딩은 아파텔로 변신 중 상업용 부동산의 대표주자 격인 오피스 빌딩은 코로나19에도 흔들리지 않았다. 글로벌 부동산 컨설팅 회사 ‘쿠시먼앤드웨이크필드’의 자료에 따르면 지난해 수도권(서울·분당) 오피스 빌딩의 연간 누적 거래 금액은 13조 원에 달했다. 종전 최대 거래 규모인 2019년의 12조3000억 원을 넘어섰다. 연면적을 기준으로 1만 평 이상의 대형 오피스 거래 건수가 2020년에 21건으로 최근 5년간의 거래 중 가장 많은 것으로 나타났다. 한편 오피스 빌딩을 매입 후 오피스텔이나 임대주택 등 다른 용도로 전환하는 사례가 생겼다. 이른바 ‘컨버전(Conversion) 트렌드’로 불리며 작년 상반기 강남 권역에서 주로 발생했고, 하반기에는 도심 권역과 여의도 권역 및 서울 기타 권역으로 확대됐다. 신영리서치센터 관계자는 “지난 몇 년 사이 공유 오피스가 주목을 받았는데, 코로나19 이후 노후한 오피스 빌딩을 상대적으로 수익이 괜찮은 오피스텔이나 임대주택 같은 상품으로 전환하는 사례가 꾸준히 늘고 있다”라고 설명했다. 실제로 이른바 ‘아파텔’이라 불리는 중대형 오피스텔은 매매 가격이 꾸준히 증가하고 있다. 한국부동산원에 따르면 85㎡ 이상의 중대형 오피스텔은 작년 9월부터 상승세를 유지 중이다. 반면 40㎡ 이하는 같은 기간에 꾸준히 하락하고 있다. 실제로 올해 2월의 경우 85㎡ 이상은 0.54% 올랐지만, 40㎡ 이하는 0.09% 떨어졌다. 같은 기간 수도권 지역은 교통 접근성이 좋거나 정주 여건이 양호한 지역에서 꾸준한 수요가 생긴 덕분에 전월 대비 0.09% 상승했다. 아파텔의 장점은 두 가지다. 하나는 상대적으로 높은 수익이다. 실제로 한국부동산원이 발표한 ‘2021년 2월 오피스텔 가격 동향 조사’에 따르면 전국 오피스텔의 소득 수익률이 오피스나 중대형 상가보다 상대적으로 높았다. 지난해 10월부터 전국 오피스텔의 소득 수익률이 4.7%대에 머물며 다른 상업용 부동산과 비교해 상대적으로 높은 수익을 올렸다. 부동산114 관계자는 “중대형 면적에 대한 수요와 더불어 오피스텔을 통해 임대 수익을 버는 분이 많다”라고 설명했다. 다른 하나는 비교적 낮은 진입장벽이다. 오피스텔은 집값의 최대 70%까지 대출을 받을 수 있다. 청약통장이 필요 없고 아파트보다 분양가도 상대적으로 낮다. 또 주택으로 분류되지 않아 1순위 청약 자격을 유지할 수 있다는 장점이 있다. 다만 지난해 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 다른 주택을 취득할 때 취득세법상 주택 수에 포함되므로 다주택자면 세금 부담이 클 수도 있다. 부동산 관계자는 “오피스텔에 대한 규제가 심해지면서 조정지역 내 주거용 오피스텔을 가지고 있는 경우에도 매도 시 주택 수 산정에 포함되므로 꼼꼼히 따져야 한다”라고 말했다.

2021-04-02 11:21
펜트하우스의 세계

지난해 방영된 SBS 드라마 ‘펜트하우스’가 높은 시청률을 기록하며 화제가 됐다. 이 드라마는 가상의 공간인 주상복합아파트 ‘헤라팰리스’의 펜트하우스를 둘러싼 갈등과 욕망을 다루고 있다. 그렇다면 실제의 펜트하우스는 어떨까? 어떤 사람이 거주하고, 부동산으로서 어떤 가치가 있는지 한번 살펴보자. 최근 영국의 억만장자이자 가전 브랜드 ‘다이슨’의 창립자 제임스 다이슨 회장은 싱가포르의 펜트하우스를 6200만 싱가포르달러(약 520억 원)에 매각했다. 이 펜트하우스는 싱가포르에서 가장 높은 64층 건물의 꼭대기 3개 층으로 약 1950㎡ 넓이에 4개의 침실과 개인 야외 수영장을 비롯한 카바나, 와인 저장고 등을 갖추고 있다. 이러한 고급 펜트하우스는 한국 자산가들 사이에서도 최근 주목받고 있다. 이는 두 가지 요인이 작용한다. 하나는 고가의 펜트하우스를 구매할 수 있는 ‘부자’가 증가한 덕분이다. KB경영연구소가 발표한 ‘2020 한국 부자 보고서’에 따르면 금융 자산 10억 원 이상을 보유한 한국 부자의 수가 점점 늘어나고 있다. 약 25만 명이던 한국의 부자는 5년 사이 약 35만 명으로 10만 명이나 증가했다. 이와 더불어 부동산 자산은 비중이 꾸준히 오르고 있다. 2016년 51.4%였던 부동산 자산의 비중은 2020년 56.6%로 증가했지만, 같은 기간 금융 자산은 43.6%에서 38.6%로 하락했다. 다른 요인은 바로 ‘중대형 면적에 대한 수요’다. 코로나19 영향으로 늘어난 홈루덴스가 부동산 시장에도 영향을 미쳤다. 홈루덴스는 밖에서 활동하지 않고 실내에서 여가활동을 보내는 이들을 일컫는다. 집을 비우던 낮에도 전염병의 여파로 가족끼리 생활하는 시간이 늘어나면서 자연스럽게 자기만의 공간을 원하는 경우가 생겼고, 이는 중대형 면적에 대한 수요로 이어졌다. 실제로 지난해 전용면적 85㎡ 초과 아파트 청약 경쟁률은 약 270대1에 육박했다. 다른 면적의 경쟁률이 두 자릿수에 그친 것과 비교하면 큰 수치다. 부동산 관계자는 “중대형 아파트 수요가 늘면서 기본적으로 큰 면적을 자랑하는 펜트하우스에 대한 수요가 늘어나고 있는 건 사실이다”라고 밝혔다. 청약 치열…1순위는 사생활 보호 실제로 펜트하우스는 청약에서 소수의 세대만 모집하지만 경쟁률은 치열하다. 흥미로운 건 강남이나 한남동처럼 전통적인 부촌뿐만 아니라 지방에서도 인기가 높다. 지난해 청약 접수를 진행한 세종시 한림풀에버는 가장 높은 청약 경쟁률이 펜트하우스에서 나왔다. 136㎡형으로 두 가구를 뽑는데 686명이 청약에 접수해 경쟁률은 무려 343대1이었다. 속초디오션자이의 전용면적 131㎡ A타입 펜트하우스도 114대1까지 경쟁률이 치솟았다. 당시 355가구 모집(특별공급 제외) 전체 평균 청약 경쟁률은 17대1이었다. 이에 대해 부동산114 관계자는 “펜트하우스가 지방에서 인기가 높은 이유는 서울보다 좋은 조망권이 일정 부분 영향을 미친 것 같다”라고 말했다. 펜트하우스에 거주하는 사람의 면면은 화려하다. 기업인, 국회의원, 연예인 등 유명한 자산가들이 거주한다. 실제로 개그맨 주병진은 SBS 예능 프로그램 ‘미운 우리 새끼’에 등장해 거주하는 상암동 카이저팰리스 펜트하우스를 공개하기도 했다. 부동산 업계에 따르면 김범수 카카오 의장은 그동안 보유하고 있던 로덴하우스 웨스트빌리지 펜트하우스를 판 것으로 알려졌다. 그렇다면 이들이 펜트하우스를 선호하는 이유는 과연 무엇일까? ‘서울시 고급아파트 주거선택요인 중요도 분석’에 따르면 나인원 한남 입주 대상자를 중심으로 실시한 설문조사 결과, 펜트하우스를 선호하는 이유 1순위는 ‘사생활 보호’였다. 입지 환경에 해당하는 자연환경과 부동산으로서 미래 가치는 각각 2위와 3위를 차지했다. 실제로 부동산 관계자는 “코로나19 이전부터 자산가들은 프라이버시를 중요하게 생각했다”라고 말하며 “고액 자산가일수록 사생활 보호를 위해 타인과의 접촉이 상대적으로 적은 주택을 선호하는 편이다”라고 밝혔다. 인기 있는 럭셔리 펜트하우스 ▲ 나인원 한남 전통적인 부촌인 한남동에 자리 잡고 있다. 입지 조건을 보면 남산을 뒤에 두고 한강을 바라보는 배산임수에 해당하는 길지다. 사생활 보호도 철저하다. 층마다 단독 엘리베이터가 있으며, 아파트 주 출입구부터 주차장, 동 출입구, 현관에 이르는 4단계 보안 체계가 작동 중이다. 세계적인 조경 디자이너 사사키 요우지가 조성한 산책로가 있고, 국내 최대 규모의 클럽하우스도 단지 내에 위치한다. 복층과 펜트하우스 가구는 별도의 지정 차고와 전용 창고도 있다. ▲ 아크로 서울 포레스트 성수동에 위치해 한강은 물론 서울숲, 남산을 볼 수 있다. 대림산업은 조망 프리미엄을 더하기 위해 특화설계를 적용했다. 모든 가구에서 서울숲이나 한강 조망이 가능하도록 층별 가구 수를 3가구, 9층 이하는 4가구로 조정하고 T자로 건물을 배치했다. 각 세대 내부에는 창문 중간 프레임을 없앤 아트 프레임과 넓게 펼쳐지는 270도 파노라마 뷰가 적용돼 거실, 주방, 욕실 등 집 안 곳곳에서 계절에 따라 변화하는 서울의 모습을 조망할 수 있다. ▲ 에테르노 청담 스페인 건축 거장 라파엘 모네오가 설계에 참여했으며, 청담동에 위치한다. 모네오는 1996년에 건축계 노벨상이라 불리는 프리츠커상을 받은 건축가다. 지하 4층부터 지상 20층까지로 29세대만 거주할 수 있다. 대지 면적에 비해 세대 수가 적기 때문에 희소성이 높고, 올림픽대로와 오솔길공원이 가까워 막힘없는 한강 뷰를 제공한다. 내부 층고가 높아서 공간감과 개방감이 뛰어나다.

2021-03-04 08:49
키워드로 본 2021년 부동산 트렌드

지난해는 ‘부동산의 해’라고 할 만큼 부동산 이슈가 사회를 뒤덮었다. 영끌, 패닉바잉 등 부동산 관련한 온갖 신조어와 이슈로 시끌벅적했다. 그렇다면 2021년 신축년, 부동산 시장은 어떤 모습으로 변할까? 다음의 키워드를 통해 2021 부동산 트렌드를 살펴보자. 참고 부동산 114, KB 리브온 [1] 직주일치 직주근접에서 직주일치로 변하고 있다. 코로나19 이전의 경우 직장과 가까운 주거지를 선호했으나, 이제는 아니다. 비대면 조치의 확산으로 인해 자연스럽게 집에 있는 시간이 늘면서, 출퇴근 시간만큼 여가생활을 보낼 수 있게 된 것이다. 직장과 주거가 일치하는 ‘직주일치’가 새로운 트렌드로 자리 잡을 전망이다. 국토교통부 관계자는 한 심포지엄에서 “10년이나 앞당겨진 재택근무 시행으로 인해 이제는 생산활동과 더불어 문화·레저활동이 함께 가능한 직주일치의 개념이 새롭게 뜰 것이다”라고 전망했다. [2] 올인룸과 중대형 아파트 부동산 개발회사 ‘피데스’는 2020-2021 미래 주거 7대 트렌드 중 하나로서 올인룸(All in Room) 시대를 예견했다. 실제로 휴식 공간 외 별도의 업무 공간, 운동 등 취미활동을 즐길 수 있는 공간, 자연을 즐길 수 있는 정원이나 발코니 등과 같이 다양한 공간에 대한 수요가 늘어났다. 이는 면적이 큰 중대형 아파트에 대한 수요로 이어졌다. 부동산 통계분석솔루션 ‘부동산114 REPS’에 따르면, 서울에서 전용 85m² 초과인 중대형 아파트의 2020년 평균 청약 경쟁률은 269.9대 1을 기록했다. 2021년에도 이런 추세는 계속될 전망이다. [3] 세컨드 하우스 2020년 이전의 세컨드 하우스는 자산가의 부의 과시로 여겨졌지만, 이제는 자산가에게 필수적인 멀티 하우스 중 하나다. 개인화된 여가가 늘어나는 추세도 한몫했다. 실제로 숙박 플랫폼 기업 ‘야놀자’가 발표한 자료에 따르면, 코로나19 이후 상대적으로 타인과의 접촉 가능성이 낮은 펜션의 이용 건수는 2019년 대비 105%, 독채형 펜션은 93% 증가했다 부산 해운대의 ‘빌리브 패러그라프 해운대’는 실간 간섭을 최소화한 최고급 시설과 각종 컨시어지 서비스, 인피니티 풀을 제공하는 주거시설로, 최근 자산가의 세컨드 하우스로 주목받고 있다. [4] 거점 오피스 오피스의 위치도 변한다. 한 취업포털의 설문에 따르면, 지난해 상반기 직장인 10명 중 6명은 재택근무를 했고, 대체로 만족하고 있는 비율도 67.7%로 높았다. 하지만 팀원 간의 소통이나 돌발적인 상황에 신속하게 대처할 수 없는 것이 단점으로 꼽혔다. 이러한 한계를 극복하기 위해서 최근 ‘거점 오피스’를 두는 회사도 생겼다. 거점 오피스는 각 지역에 소규모 거점을 두고 일부 인원을 그곳으로 출근시키는 형태의 사무실이다. 실제로 SK텔레콤은 지난해 4월부터 서울 서대문, 종로, 경기 판교와 분당에 거점 오피스를 운영하고 있다. [5] 물류창고 전자상거래 시장이 대폭 성장하고 있다. 집콕생활로 인해 온라인 쇼핑에 의한 전자상거래 주문량이 급증했고, 택배 시장의 물동량도 덩달아 늘었다. 이런 사회적 현상에 따라 주목받고 있는 부동산이 바로 ‘물류창고’다. KB경영연구소가 부동산 시장 전문가들을 대상으로 설문조사를 한 결과, 2021년 상가 부동산 투자 여건 전망에서 물류 시설이 1위를 차지했다. 부동산 관계자는 “언택트 시대의 도래로 소매 유통업의 산업 구조가 온라인 중심으로 재편됐다. 택배 물량 증가로 인해 집하 시설이 굉장히 많이 필요해졌고, 실제로 물류창고 매매에 대한 수요도 늘었다. 물류 시설은 앞으로 매력적인 투자처가 될 것이다”라고 설명했다.

2021-02-03 09:57
리츠로 하는 부동산 투자, 장단점은?

국내 리츠 시장규모는 2002년 5584억 원을 시작으로 2013년 10조 원 돌파, 2016년 25조 원을 돌파하는 등 빠른 성장세를 보였다. 2019년 12월 기준 247개 리츠가 인가되어 운용중으로 자산규모 48.7조 원을 달성하며 금융자산시장에서 차지하는 비중이 높아져가고 있다. 해외에서도 저성장·저금리 국면을 맞아 자본시장과 부동산시장의 통합이 세계적인 추세가 되며 부동산 유동화 및 증권화 방편으로 리츠가 빠르게 확산 중이다. 부동산 간접투자라는 리츠의 매력에 관심을 두는 중장년도 적지 않을 터. 투자 방법 및 장단점 등 좀 더 자세한 내용을 살펴보자. 자료 출처 및 도움말 NH투자증권 100세시대연구소(김진웅 부소장ㆍ보험계리사) 원하는 물건을 여러 사람이 함께 좋은 가격으로 사는 '공동구매'가 유행이다. 이러한 공동구매 형식의 부동산 금융상품이 '리츠'다. 리츠(REITs)는 ‘Real Estate Investment Trusts’의 약자로 ‘부동산 투자 신탁’이라는 의미인데 일종의 부동산 투자회사라 생각면 된다. 리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모집해 부동산에 투자 후 발생하는 임대수입, 매각차익, 개발수익 등을 배당해준다. 통상 배당가능 이익의 90% 이상을 의무 배당하기에 직접 부동산에 투자한 것과 비슷한 투자성과를 가져다준다. 오히려 큰 자금이 필요한 중대형 빌딩이나 쇼핑몰 등 상업용 부동산을 투자대상으로 하면서도 소액투자로 접근이 쉽게 만드는 ‘부동산 공동구매’라고 할 수 있다. 공실리스크는 낮게, 배당수익 추구 리츠 투자의 가장 큰 장점은 저금리 시대에 매력적인 배당수익률을 제공한다는 것이다. 아울러 부동산 투자의 가장 큰 걱정거리인 공실 리스크에 대한 부담도 낮출 수 있다. 일반적으로 수익형 부동산은 임대과정에서 공실이 발생할 수 있다. 리츠의 경우 실질적으로 공실이 전혀 없는 것은 아니지만 복수의 부동산 포트폴리오로 구성되고, 배당 가능한 이익에 대해서는 90% 이상을 의무적으로 배당해 공실 리스크를 낮게 가져가면서 배당 수익을 추구할 수 있다. 2019년 국내 리츠 연평균 배당수익률은 9.4%에 달한다. 동일 기간 시중은행 수신금리(연 1.75%)의 5.4배에 달하는 수치다. 또 전문적인 자산관리회사가 우량 부동산에 투자한다는 점도 부동산 투자 리스크를 낮추는 요소다. 소액으로 하는 우량 부동산 투자 부동산 직접 투자를 위해서는 일정 규모 이상의 목돈이 필요하다. 개인의 경우 대출을 받더라도 대부분 오피스텔, 소형 상가가 대상이지, 도심지나 대로변 등 입지가 좋아 거액 자본이 필요한 대형 빌딩에 투자하는 것은 거의 불가능하다. 하지만 리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모집해 투자하는 방식으로, 일반 투자자도 소액으로 우량 부동산에 투자할 수 있다. 국내 주식시장에 상장된 리츠는 1주당 5000원 안팎. 리츠는 커피 한 잔 값으로 백화점이나 호텔, 빌딩 일부를 살 수 있게 만들어 주는 것이다. 투자금이 있다 하더라도 부동산 직접투자는 단일 부동산에 투자하여 투자위험을 분산하기 어렵다. 그런데 리츠를 활용하면 다양한 우량 부동산들에 나누어 투자하게 되므로 분산투자하는 효과를 누릴 수 있다. 주식처럼 원하는 시점에 간편 매매 가능 수익형 부동산에 투자하는 주 목적은 임대수익 발생이지만 상황은 얼마든지 달라질 수 있다. 투자한 부동산을 처분(매도)해야 하는 상황도 고려해야 한다. 부동산의 경우 보통은 매매 당사자 간 가격에 맞는 적합한 거래 상대방이 나타날 때까지 일정 기간이 필요하다. 대형상가나 건물과 같이 규모가 큰 부동산이라면 거래 상대방을 찾기가 더 쉽지 않을 것이다. 만약 시간이 급하여 거래 기간을 단축해야 한다면 시세보다 저렴한 가격에 매물을 내놓는 등 금전적으로 상당한 손해를 감수해야 한다. 이처럼 부동산 직접투자가 가지는 유동성 측면의 단점에서 리츠는 비교적 자유롭다. 상장된 리츠의 경우 주식처럼 원하는 시점에 쉽고 간편하게 매매할 수 있다. 또 유동성이 좋고, 필요한 만큼 분할 매도 가능해 환금성이 있다. 개인이 리츠에 투자하는 방법 과거 리츠는 연기금, 공제회 등 기관투자자를 대상으로 한 사모형태 위주로 운영되어 개인투자자들의 접근이 어려웠다. 그러나 최근 공모리츠 활성화 정책에 따라 새로운 상장 리츠들이 등장, 개인투자자들의 접근이 쉬워지면서 관심이 높아져 가는 상황이다. 개인이 리츠에 투자하는 방법은 크게 3가지다. 먼저 국내 주식시장에 상장된 리츠에 직접투자하는 방법이다. 일반 주식처럼 거래할 수 있어 개인투자자가 접근하기 쉬운 리츠다. 다만 우리나라 상장 리츠 시장은 해외와 비교했을 때 아직 초기 단계다. 2020년 9월 말 기준 국내에는 12개 리츠가 상장돼 있다. 하지만 시가총액 및 일일 거래량이 너무 적은 리츠도 있고, 최근 배당수익이 없는 경우도 있어 선별적 투자가 필요한 상황이다. 리츠재간접펀드나 ETF를 통한 간접 투자하기 다음 해외리츠에 투자하는 방법이다. 해외에는 여러 가지 상장 리츠가 있어 다양한 투자기회를 제공한다. 미국은 글로벌 리츠 시장의 66%를 차지하는 가장 큰 규모이고, 싱가포르는 주식시장에서의 상장리츠 비중이 20.9%에 이를 만큼 대중화되어 있다. 헬스케어 시설이나 데이터센터, 통신 인프라 등 성장성 높은 산업의 리츠에 투자할 수도 있다. 다만 각국의 통화로 투자하기 때문에 환율 위험이나 매매차익에 대한 양도소득세(매매차익 연 250만 원 공제 후 22%) 등 고려할 요소가 좀 더 있다. 글로벌 리츠는 국가, 기초자산에 따라 상품 종류가 다양한 반면 투자대상의 선택에 어려움이 따른다. 그래서 가장 추천할 만한 방법은 리츠재간접펀드나 ETF를 통한 간접 투자 방법이다. 부동산 투자전문가가 전세계 다양한 리츠에 분산투자함에 따라 위험관리에 좋기 때문이다. 해외리츠 투자시 환율 리스크 고려해야 리츠는 부동산에 간접투자하는 일종의 금융투자상품이기에 그에 상응하는 투자위험이 존재한다. 일반적으로 부동산에 투자하기 때문에 부동산 시장에 악재가 발생하면 리츠도 영향을 받는다. 가령 경기침체로 보유한 부동산 임대율이 하락하면 투자한 리츠의 배당수익이 줄고, 부동산의 시장가치가 떨어지면 리츠의 시장가격도 떨어진다. 금리가 인상되는 경우 채권과 비슷하게 리츠투자의 매력이 떨어질 수도 있고, 해외리츠 투자 시 환율 리스크도 고려해야 한다. 리츠 투자하기에 앞서 최근 부동산 시황은 물론 투자하는 부동산의 입지나 성장 가능성, 임대율 등을 분석해야 한다. 노후 생활을 위한 현금흐름이 목적이라면 일시적으로 배당수익률이 높은 리츠보다는 꾸준히 안정된 배당을 줄 수 있는 리츠에 투자하는 것이 바람직하다.

2021-01-18 10:11
의사 대신 환자 대하는 인공지능 어디까지 왔나?

9월 12일 365mc네트웍스는 자신들이 개발한 인공지능 지방흡입 시스템의 공개장소로 서울 광화문의 포시즌즈 호텔을 골랐다. 이 장소는 이제 인공지능과 관련해서 인류에게 상징적인 장소가 됐다. 이세돌 9단과 인공지능 ‘알파고’가 바둑 대결을 치른 장소이기 때문이다. 365mc의 김남철 회장도 그런 역사적 의미를 지닌 곳이기 때문에 이 장소를 선택했다고 밝혔다. 단순히 장소를 떠나 인공지능은 여러 가지 면에서 의료계에 많은 영향을 주고 있다. 전 거래일에 상승 마감했던 코스닥 시장이 기관과 외국인의 동반 매도로 인해 오늘은 하락 출발했다. 15일 오전 9시 3분 현재 코스닥 지수는 1.44포인트(-0.22%) 하락한 663.97포인트를 나타내며, 660선을 두고 등락을 거듭하고 있다(이하생략·2017년 9월 15일자). 9월 14일 주식 시장의 주요 상승 테마는 주류(+3.34%), 게임(+3.05%) 관련주 테마였으며, 풍력에너지(-2.98%), 통신(-2.58%) 관련주 테마는 하락세를 보였다(이하생략· 2017년 9월 14일자). 위에 작성된 두 가지 기사의 토막은 우리가 머릿속으로 떠올리는 기자가 쓴 기사가 아니다. 바꿔 말하면 사람이 작성한 기사가 아니라는 뜻이다. 이 문장들은 경제신문 이투데이가 시험운용 중인 로봇기자 ‘이투봇(e2BOT)’에 의해 작성된 것으로, 이 로봇기자는 인공지능 기술을 활용해 시시각각 변하는 증권시장의 시황이나 테마주 동향, 환율까지 분석해 인간보다 훨씬 빠르게 기사를 내놓는다. 속보가 생명인 증권시장에서는 최적화된 기자인 셈이다. 이렇게 인공지능은 먼 미래가 아닌 우리 눈앞에 있다. 이미 인식하지 못하는 사이에 우리가 읽는 많은 기사는 로봇에 의해 쓰이고 있다. 물론 이 기사는 아니다. 인공지능의 주된 관심사는 암 치료 인공지능이 가장 활발하게 투입되고 있는 의료 분야는 역시 암이다. 아무래도 유병률, 사망률이 높고 정복되지 않은 분야이기 때문에 의학적, 산업적으로도 가치가 높다고 판단되기 때문이다. 가장 먼저 등장해 스포트라이트를 받은 것은 IBM의 왓슨이다. 왓슨은 정확히 말하면 환자의 진료기록이나 의료 데이터를 바탕으로 치료 가능한 방법을 권고해주는 프로그램이다. 우리가 생각하는 것처럼 사람 대신 수술을 하거나 몰랐던 병을 찾아주는 만능 기계는 아니다. 왓슨은 2012년 처음 미국 메모리얼슬로언케터링암센터(MSKCC)에서 ‘레지던트’ 생활을 시작하며 암 환자의 진료를 터득했으며 현재도 교육을 받고 있다. 국내에선 가천대 길병원이 최초로 도입했다. 2016년 12월 5일은 가천대의 왓슨을 통해 국내에서 최초로 진단이 이뤄진 날로 기록됐다. 왓슨은 대장암 진단을 받은 61세(당시) 남성 조태현씨에게 치료법을 제안했다. 당시는 알파고의 여운이 가시지 않은 상태였기 때문에 ‘인공지능 의사’에 쏟아지는 관심은 지대했다. 많은 언론이 몰렸고, 서울의 5대 대형병원에서 환자가 왓슨을 찾아 떠난다는 기사도 보도됐다. 이러한 현상은 국내 중대형 병원의 인공지능 도입을 가속화했다. 부산대병원, 대구가톨릭대병원, 대구 계명대 동산병원, 대전 건양대병원 등이 뒤를 이어 왓슨을 도입했다. 수도권 대형병원과 환자유치 경쟁을 펼쳤던 지방병원들이었다. 그러나 일각에서는 거품이 꺼졌다는 평가도 있다. 한 대학병원 관계자는 “경쟁 병원의 왓슨 도입 이후 걱정했던 것보다 병원에 미친 영향이 적다는 평가가 많다”며 “차라리 예산을 고가의 수술 장비 등에 투자해 실질적으로 치료 수준을 높이는 것이 낫다는 분위기도 있다”고 말했다. 왓슨이 암 치료 방법을 의료진에게 제안하는 데 초점이 맞춰져 있다면 CT와 같은 의료영상 결과를 직접 판독해 병을 찾아내는 인공지능도 등장했다. 홍콩중문대 연구팀은 지난 9월 인공지능 식별 기술을 통해 폐암과 유방암 환자의 영상을 판독해 암을 진단해낼 수 있는 기술을 개발했다고 밝혔다. 인간이 놓칠 수 있는 초기 암 조직도 발견해내며 판독 시간은 길어야 10분이라고 했다. 이와 유사한 기술은 일본에서도 발표됐다. 지난 6월 국립연구법인 산업기술종합연구소는 인공지능을 통해 유방암 판독이 가능해졌으며 의사가 의심한 병변의 85%를 발견해냈다고 밝혔다. 로봇이 직접 수술하는 시대 올까? 인공지능의 도입이 가장 늦을 것이라고 예상했던 한의학에서도 조심씩 성과는 나고 있다. 권영규 부산대학교 한의학전문대학원 한의학과 교수팀은 지난 6월부터 ‘인공지능 기반 임상실습용 한의진단 전문가시스템 개발’ 사업을 시작했다. 연구팀은 한의사가 환자 진료 과정에서 행하는 ‘한의학적 진단’을 인공지능 기술에 적용시켜 한의학 인공지능 진단 시스템을 개발하게 된다. 왓슨의 한의학 버전인 셈이다. 지방흡입 분야에서도 인공지능이 개발됐다. 지방흡입과 다이어트 치료로 잘 알려진 365mc는 한국마이크로소프트와 공동으로 개발한 지방흡입 인공지능 ‘M.A.I.L. System(Motion capture and Artificial Intelligence assisted Liposuction System)’을 공개했다. 이번에 공개된 ‘M.A.I.L. 시스템’은 모션 캡처 기술로 지방흡입 수술 집도의의 전체 수술 동작을 저장, 이를 통해 누적된 빅데이터를 인공지능이 분석하는 시스템이다. 지방흡입술은 작은 알갱이로 분리된 지방조직의 특성 때문에 흡입 도구인 핸드피스를 움직이는 ‘스트로크’라는 동작을 수술 한 회당 2만 번 가량 반복하게 된다. 이 동작의 정확도에 따라 지방흡입술의 성공 여부나 부작용 발생 가능성이 좌우되기도 한다. 365mc는 이 점에 착안해 빅데이터 분석과 클라우드 기술을 접목한 인공지능 학습을 수술 중 의사의 스트로크 동작에 접목해 M.A.I.L . 시스템을 완성했다고 밝혔다. 이 기술이 갖는 또 하나의 의미는 앞으로 로봇이 의사의 동작을 흉내 낼 수 있는, 즉 인간을 치료하는 가능성을 열었다는 점이다. 365mc 김남철 회장은 “로봇이 진료에 직접 참여하는 것은 먼 미래의 얘기”라고 선을 그으면서도 “의사의 동작을 기록한다는 것은 앞으로 로봇이 동작을 따라할 수 있다는 가능성까지 고려하고 있는 것은 맞다”며 “로봇수술 등 관련 기술이 더욱 발전한다면 접목을 타진해볼 수 있을 것”이라고 설명했다.

2017-09-30 16:52
1인가구 시대에 필요한 것

2015인구주택 총조사에서 유독 눈에 띄는 수치가 있다. ‘1인가구 비율 27.2%’ 이 수치는 2010년 조사 때보다 3.3% 늘어난 수치이며 2000년도의 15.5%와 비교하면 1인가구가 엄청나게 큰 폭으로 증가하고 있음을 알 수 있다. 주 요인은 다음과 같다. 첫째, 결혼이 필수가 아니라고 생각하는 젊은 사람들이 점점 증가하고 있다. 혼자 사는 데 큰 불편이 없고 구속받지 않고 마음대로 살 수 있으니 굳이 결혼의 필요성을 느끼지 못하는 것이다. 둘째, 돌싱이 많아졌다. 이혼은 더 이상 흠이 아니다. 돌싱이 된 것을 당당하게 밝히는 사람들이 많다. 셋째, 황혼이혼도 많지만 사별하고 홀로 사는 노인들도 많다. 언제부턴가 혼자 밥을 먹고 혼자 술을 먹는 이른바 ‘혼밥 혼술’족이 많아졌다고 한다. 심지어 혼자 고기를 구워 먹을 수 있는 음식점도 생겼다고 하니 1인가구 문화가 대세로 자리 잡아 가는 모양이다. 필자는 아직도 혼자 밥을 먹으러 들어가면 괜히 어색하고 눈치도 보인다. 그래서 주문하면 빨리 나올 수 있는 메뉴를 시켜서 후딱 먹고 일어선다. 손님 몰리는 시간에는 혼자 들어갈 엄두도 내지 못한다. 더러는 사회성이 결여된 외톨이들이 ‘혼밥 혼술’족에 포함될 것이다. 어쨌든 최근에는 혼자 사는 사람들을 대상으로 하는 마케팅이 활성화되고 있다. 심지어 혼자 사는 사람들의 일상을 보여주는 텔레비전 프로그램의 인기도 높다. 이제 혼자 먹고 혼자 놀고 혼자 살아가는 개인 중심 사회로 급변하고 있는 것이다. 이런 문화는 주거 양식의 변화까지 요구하고 있다. 과거 대가족 시절의 단독주택 주거 형태는 핵가족으로 변화하면서 급격하게 아파트 문화로 바뀌었다. 최근에는 1인가구가 증가하면서 중대형 아파트보다 소형 아파트의 인기가 높다. 원룸이나 소형 오피스텔의 수요도 많다. 이렇게 소형화되고 개별화되는 주거 형태는 개인주의와 맞물려 심각한 문제를 내포하고 있다. “사람은 건축을 만들고 건축은 사람을 만든다”라는 말이 있다. 요즘 일반화되어가고 있는 주거 형태로는 이웃과 소통하기 어렵다. 고독사는 작금의 아파트 문화와도 관련이 있다. 그러므로 홀로 사는 시니어들에겐 서로 소통하고 교류할 수 있는 새로운 주거 형태가 필요하다. 개인의 취향이 존중되는 독립적인 생활이 보장되면서도 공동생활을 선택적으로 할 수 있는 주거 형태의 심층적 연구가 필요한 시점이다. 공유주택, 쉐어하우스라는 이름으로 공동생활이 가능한 건물도 등장했지만 이러한 건물은 주로 대학생들이나 젊은 직장인들을 대상으로 지어지고 있다. 다수가 한 집에서 살면서 침실은 각자 따로 사용하지만, 거실ㆍ화장실ㆍ욕실 등은 공유하도록 되어 있는 쉐어하우스는 불편한 점이 많지만 학교 기숙사보다 자유롭고 저렴하기 때문에 젊은이들에게 인기가 많다. 그러나 이 시대에 꼭 요구되는 시니어를 위한 쉐어하우스는 아직 등장하지 않았다. 여러 가지 이유가 있겠지만 아마도 시니어들에 대한 두려움이 가장 큰 요인이 아닐까 싶다. 아직 모여서 살 준비가 되어 있지 않은 시니어들에 대한 두려움이다. 모여서 사는 것은 혼자 살 때보다 장점이 훨씬 많을 때 가능하다. 모여서 사는 사람들끼리 갈등으로 인해 삶이 불편해진다면 오히려 혼자 사는 게 낫다. 바로 이런 문제가 시니어를 위한 공유주택의 고민이 되는 것이다. 잠시 만났다가 헤어질 때도 갈등이 존재하는데 한 공간에 모여 사는 사람들 간에 갈등이 없을 수가 없다. 그러므로 모여서 살 생각이 있는 사람들은 갈등을 이겨낼 각오를 해야 한다. 무엇보다 나로부터 유발되는 갈등을 최소화하려는 마음 자세가 중요하다. 이것이 1인가구 시대에 필요한 행복한 공동체의 본질이라고 할 것이다.

2016-11-29 15:50
[배국남 뉴컬처 키워드] 대한민국 스타 시스템 잘 돌아가고 있나?

장동건, 현빈, 장근석, 송승헌, 이영애, 송혜교, 고현정, 전지현, 손예진, 이병헌 등은 드라마 회당 출연료로 5000만~2억 원을 받는 스타들이다. 김태희, 수지, 유재석, 이승기 등은 광고 한 편 출연하는 데 모델료로 10억 원 안팎을 받는 톱스타들이다. 김수현, 이민호는 중국 CF 한 편 출연료로 20억 원 정도를 받는 한류스타다. 송강호, 하정우 등은 영화 한 편 출연료로 6억~7억 원을 받는 스크린 스타다. 엑소는 지난해 10월 11일 서울 고척돔 하루 공연으로 티켓 수입 등 22억 원의 매출을 기록한 스타 아이돌그룹이다. 이들은 상상을 초월하는 몸값을 자랑하는 스타라는 공통점은 있지만, 스타화의 경로나 연예인으로 발탁되는 유형이 모두 다르다. 이병헌은 KBS 탤런트 공채를 통해 발굴된 스타이고 이영애는 연예기획사 백기획에 의해 발탁돼 스타가 됐다. 고현정은 미스코리아 대회 출전이 계기가 돼 방송사 연기자가 되면서 스타가 됐고 전지현은 정훈탁 싸이더스 대표가 잡지에 실린 사진을 보고 발굴해 스타로 부상했다. 이처럼 이들은 연예인 지망생에서 스타로 부상하기까지 과정은 각각 다르다. 이들이 스타가 되는 과정에 개입한 스타 시스템도 차이가 있다. 이병헌은 “나는 KBS 탤런트 공채가 없었으면 연예인이 될 수 없었을 것”이라며 “KBS 공채로 연기를 처음 시작했고 이름이 알려져 많은 영화와 드라마에 출연하게 됐다”고 말했고, 이영애를 발굴해 스타로 키운 백기획의 백남수 대표는 “잡지에 실린 이영애의 모습을 보자마자 스타 재목감임을 직감하고 영입했다. 연기 훈련부터 드라마 데뷔까지, 그리고 스타가 된 뒤로도 기획사가 관리했다”고 밝혔다. 이제 재능과 끼, 외모, 노력, 그리고 운이라는 변수에 의존해 우연히 스타가 되는 시대는 지났다. 정교하게 체계화한 체제로 움직이는 스타 시스템에 의존하지 않으면 스타는 탄생할 수 없는, 스타는 만들어지는 시대다. 수많은 스타 뒤에는 엄청난 투자와 장기간의 교육, 치밀한 데뷔 전략, 주도면밀한 이미지 조형, 막대한 홍보 마케팅이 자리한다. 스타 시스템은 스타와 시스템의 합성어로 신인이나 연예인 지망생 중 일부를 발탁해 연기자나 가수로 키워 스타로 부상시키는 시스템이다. 즉 스타의 생산, 거래, 활용, 관리, 소비의 전체적인 순환 메커니즘을 주관하는 체계를 스타 시스템이라고 한다. 저자 김호석 박사는 “스타 시스템은 신인이나 연예인 지망생을 최단 시간에 최대한 인기를 얻는 스타로 부상시켜 가장 높은 경제적 가치를 창출하는 체계”라고 설명한다. 문화산업 시장의 규모, 대중매체의 판도, 팬 층의 규모와 구성 분포 등에 따라 스타 시스템의 구조와 주체가 변해왔다. KBS, MBC 등 방송사가 연기자와 개그맨 등 연예인을 선발해 전속제를 실시하던 1960~1980년대까지는 방송사가 연기자를 발굴, 유통, 관리하며 스타 시스템의 주도적 역할을 했다. 당시 스타의 신변이나 스케줄 관리 등 부차적 업무를 수행했던 연예기획사와 매니저는 1990년대 방송사 연기자 공채가 사라지면서 신인을 발굴해 스타로 부상시키고 스타의 이윤창출을 위한 다양한 활동을 펼치는 스타 시스템의 핵심적인 주체로 자리 잡았다. 특히 1995년 가수 출신인 이수만 대표가 설립한 SM엔터테인먼트가 CAA(Creative Artist Agency) 등 미국 유명 스타 에이전시와 쟈니스(ジャニ-ズ )프로덕션을 비롯한 일본 프로덕션 등 스타를 양성하고 매니지먼트를 하는 선진 스타 시스템을 일부 도입하면서 연예기획사 주도의 스타 시스템이 안착하게 됐다. 이수만 SM 대표는 “미국에 유학하면서 엔터테인먼트 업계를 살펴볼 기회가 있었고 스타를 키우는 엔터테인먼트 산업의 가능성이 무궁무진하다는 것을 절감했다”며 “한국에 돌아와서 체계화하고 전문화된 스타 시스템을 도입해 만든 것이 바로 SM엔터테인먼트”라고 SM 설립 배경을 말했다. SM 설립 이후 DSP미디어, JYP엔터테인먼트, YG엔터테인먼트 등 가수와 아이돌그룹을 집중적으로 육성하는 연예기획사가 속속 등장했다. 한편으로 영화배우, 탤런트 등 연기자를 전문적으로 키우는 싸이더스, 에이스타스 등 연기자 전문 연예기획사도 지속해서 생겨났다. 2000년대 들어 한 연예인이 연기, 음악, 예능 등 다양한 엔터테인먼트 분야에서 활동하는 것이 일반화하면서 스타 시스템의 중추적 역할을 하던 연예기획사들도 가수와 연기자, 예능인 등 다양한 연예인을 양성하는 종합 연예기획사로 변모했다. 연예기획사는 여기서 한 발 더 나아가 드라마, 영화, 음반 등 콘텐츠를 제작하는 사업까지 영역을 확장하면서 명실상부한 스타 시스템의 핵심으로 완전하게 자리를 잡았다. SM, YG, FNC, JYP, 싸이더스, 키이스트, 나무엑터스, 웰메이드 예당, DSP미디어, BH엔터테인먼트, 스타하우스엔터테인먼트 등 중대형 연예기획사들이 한국 대중문화 판도를 주도하는 스타 시스템의 주역들이다. 나무엑터스 김종도 대표는 “과거에는 영화사나 방송사가 신인을 발굴해 스타를 만드는 역할을 했지만, 최근에는 연예기획사를 거치지 않고서는 스타가 될 수 없을 정도로 연예기획사가 전문적인 스타 양성기관으로 확고하게 자리 잡았다”며 “우리 대중문화계에서 톱스타로 활동하는 전지현, 김태희, 비, 이민호, 김수현, 수지, 엑소, 빅뱅, 소녀시대 등이 모두 연예기획사에서 만들어진 스타들인 것만 봐도 연예기획사의 위력을 단적으로 알 수 있다”고 말한다. 연예기획사들이 연예인 지망생을 발굴해 스타로 만드는 스타화 경로 역시 근래 들어 전문화하고 체계적으로 변모했다. 오디션, 길거리 캐스팅, 미인대회, 오디션 프로그램, 인터넷 등 매스미디어를 통해 연예인 지망생을 연습생으로 뽑은 뒤 2~6년 동안 연기, 댄스, 노래, 예능 개인기 등을 교육한다. 연습생 생활을 마친 뒤 TV, 광고, 영화, 콘서트, 뮤지컬 등을 통해 신인으로 데뷔시켜 연예인으로 대중에게 존재감을 알리고 인기를 얻는 사람을 스타로 키운다. 이 과정에서 막대한 비용과 노력, 시간이 투여된다. 연습생 생활을 마치고 방송무대를 통한 데뷔까지 비용은 엄청나다. 지난해 10월 보고서 ‘스타가 되기까지’를 발표한 흥국증권 최용재 연구원은 “5인 멤버의 아이돌 그룹을 데뷔시키는 데 약 10억 원의 비용이 소요된다. 5인이 2~3년간의 연습생 생활을 보내는 데 5억 원 정도 들어가고, 사전 마케팅부터 KBS, MBC 등 지상파 3사 음악방송 활동까지 6주간의 데뷔 활동 기간에 소요되는 비용이 5억 원에 달한다”고 분석했다. 연예기획사들은 신인을 스타로 키우는 역할을 할 뿐만 아니라 스타들의 위기 관리도 담당한다. 대중의 비난을 불러왔던 스캔들로 추락할 위기에 몰렸던 이병헌 등 수많은 스타가 연예기획사의 뛰어난 관리로 스타의 자리를 유지할 수 있었다. 최근 들어서는 연예기획사 주도의 스타 시스템이 중국, 태국, 대만, 인도네시아 등에 수출되기도 한다. 그뿐만 아니라 수많은 외국인이 한국 연예기획사를 통해 연예인으로 데뷔하기 위해 한국을 찾고 있다. 2PM의 닉쿤, 미쓰에이의 지아·페이, 에프엑스의 빅토리아, 엠버, 트와이스의 쯔위 등이 연예기획사 중심의 스타 시스템을 통해 교육받고 국내 연예계에서 활동하는 외국인들이다. 최고 인기 아이돌그룹 엑소 멤버로 활동하다 탈퇴를 선언하고 중국에서 활동하는 크리스, 루한, 타오도 SM엔터테이먼트에서 육성됐다. JYP엔터테인먼트 정욱 대표는 “스타를 육성하는 체계화된 한국 스타 시스템은 세계 제일이라고 생각한다. 미국도 이 정도는 아니다. 연예기획사 주도의 스타 시스템은 외국으로까지 수출되고 있는 한류 상품으로 주목받고 있다”고 자부심을 드러냈다. 물론 국내외에서 경쟁력을 인정받고 있는 한국 스타 시스템에도 문제는 적지 않다. ‘노예계약’으로 명명되는 연예기획사와 소속 연예인의 불공정한 계약 관행, 소속 연예인의 사생활과 인권침해, 미성년자 연예인의 학습권 미보장, 소속 연예인과 연습생에 대한 성폭행 등 일부 소속사 관계자의 범죄 등이 연예기획사 주도의 스타 시스템이 명실상부한 선진 스타 시스템으로 도약하기 위해 선결돼야 할 과제들이다.

2016-01-28 16:02
럭셔리 아파트 인기 부활…주거상품 고급화-차별화 바람

2008년 이후 부동산 침체로 한동안 시들했던 고급 아파트 인기가 다시 높아지고 있다. 분양시장의 회복과 함께 삶에 만족도에 대한 기대수준이 높아지면서 주거상품에도 고급화, 차별화 요구가 커지고 있기 때문이다. 특히 고급 주택형으로 통하는 테라스하우스와 펜트하우스 열풍이 거세다. 13일 부동산 업계에 따르면 지난해 6월 분양한 현대산업개발 ‘인왕산2차 아이파크’의 테라스 평면인 84I㎡는 최고 9대1의 경쟁률을 기록했다. 또 지난 4월 분양한 서울 강동구 고덕동 ‘고덕 래미안 힐스테이트’ 펜트하우스 청약경쟁률은 7.25대 1에 달했다. 그 동안 수요자들로부터 외면 받았던 높은 분양가의 중대형 아파트 청약 성적도 호조를 보이고 있다. 3.3㎡당 평균 분양가격이 2800만원대인 고급 주상복합 아파트 ‘용산 푸르지오 써밋’과 3800만원대의 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’ 등은 높은 분양가에도 전 주택형이 마감됐다 줄곧 하락세를 보여왔던 대형 아파트 가격도 회복세를 보이고 있다. KB국민은행 자료에 따르면 지난달 전용 135m² 이상 대형 아파트 가격은 전년 말 대비 0.07% 상승했다. 고급 아파트의 입주율도 높아지고 있다. 분양 당시 지역내 최고급 아파트를 내세워 완판에 성공한 '대전 노은 한화 꿈에그린'은 다양한 커뮤니티시설과 자연친화적인 환경, 특화된 교육 시스템이 주목받으며 입주 3달만에 93%의 입주율을 기록했다. 1,2단지에 각각 들어선 커뮤니티시설에는 골프연습장, 피트니스센터와 3면 배드민턴 코트, 북카페와 게스트하우스 등이 조성돼 있다. 단지내 놀이터는 세계 3대 디자인상인 iF디자인상을 수상했다. 명문 학군과 학원 밀집지역이 형성된 노은지구의 특색에 맞춰 단지에는 대치동 학원 시스템의 '대치 에듀센터'가 운영중이다. 최근 개발호재로 주목받고 있는 영종하늘도시에서 중대형 고급 아파트로 구성된 ‘영종하늘도시 한라비발디’도 최근 한달여 기간동안 15%의 물량이 팔렸다. 지하 3층, 지상 26~36층 1365가구 규모로 전용면적 101~204㎡의 초고층 아파트로 조성됐다. 단지 내 조경면적이 3만7184㎡로 축구장 5개 크기로 옥상조경, 잔디광장과 수경시설, 비발디플라자, 원형수경광장 등이 있다. 중층에 필로티를 설계해 입주민들의 커뮤니티 공간으로 조성했다. 신규 분양도 잇따른다. 신안은 오는 7월 위례신도시 A3-6b블록에 ‘신안인스빌 아스트로’ 를 분양한다. 전용면적 96~101㎡의 총 964가구가 분양된다. 여성전용 커뮤니티공간인 퀸즈아틀리에와 휘트니스센터, 실내골프연습장, 사우나, GX룸, 키즈룸 등이 조성된다. 호반건설은 6월, 대구 테크노폴리스 최초로 중대형 아파트로 구성된 ‘호반베르디움 더 클래스’를 분양할 예정이다. 지하 1층 지상 10~20층, 13개동 전용면적 98~111㎡의 총 887가구 규모다. 단지내 수목과 수경시설인 달빛연못 가든과 바닥분수인 커뮤니티 가든이 조성된다. 신흥부촌으로 떠오른 부산 해운대구에서는 CSCEC이 7월 ‘엘시티(LCT)’ 분양할 예정이다. 단지 내 바다를 바라보면서 온천을 즐길 수 있는 워터파크와 피트니스 센터, 헬스케어 시설이 들어선다. 엘시티는 101층 랜드마크타워 1개 동과 지상 7∼85층, 총 882가구 규모의 주거타워 2개 동으로 구성된다.

2014-06-13 09:27

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