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개인재산과 노후자금 지키는 세 파수꾼

15년 전에 살던 서울 광진구에 있던 아파트를 올 3월에 팔았다. 6월 4일 잔금 수령 일 등도 관계인들 요청으로 5월 말로 당겨 처리하였다. 현직에 있을 때 계약관계 일들, 법률적인 일들을 오래 처리한 경험이 있어 임차인과의 관계, 새 매입자 또는 매입자가 물색한 새 임차인과의 관계 등 복잡한 4자 관계에서 금전 정산일 들도 모두 정리하고 열심히 처리했다. 직접 모든 것들을 확인하며 발로 뛰며 처리했지만 돌아보니 미진한 점들이 많다. 현직에서 주어진 일들에 성실히 임하며 부모 역할도 열심히 한 후, 집 한 채와 일정 금액의 노후자금을 가진 은퇴자들이 본인의 재산과 일정 금액의 현금을 보호하고 활용하는데 내가 겪은 필수적인 몇 가지 정보와 지식은 상당히 유용하리라 생각되고 최소한 방어적으로 조심하도록 권유하고 싶다. 그것들은 질권, 재산세 부과기준일, 채권양도이다. 1 질권 근대사회 및 자본주의는 근대민법의 3대 원칙인 사유재산권(소유권) 절대의 원칙, 계약자유(사적자치의 원칙, 과실(자기)책임의 원칙에 따라 급속도로 발전했다. 물론, 자본주의 발전에 따른 빈부의 격차와 경제적인 공황 등으로 신의성실의 원칙, 권리남용 금지의 원칙이 보완되었다. 이중 소유권 절대의 원칙은 공산주의와 구분되는 큰 기준이거니와 여기에서 용익물권이라는 지상권/지역권/전세권과 담보물권이라는 유치권/질권/저당권이 나온다. 질권은 시계를 담보로 잡고 돈을 빌려주는 것 같이 목적물을 유지하는 권리와 우선변제를 받는 권리이다. 시계 대신 임대차보증권/지명채권/주식 등 권리질을 잡을 수도 있다. 광진구에 2004년에 마련한 우리 부부의 새 아파트는 정년을 준비하며 잘 이용했고 3자녀들이 수도권에 적응하는 과정에 잘 사용하였다. 정년 후에도 잘 이용하다가 아내가 맞벌이하는 큰딸 부부의 의 두 아들, 즉 외손자들을 봐 줄 사정이 생겨 용인시로 이사 오면서는 전세(임대차)를 내주었다. 내 집같이 아끼며 사는 세입자들과 좋은 관계를 유지하다 보니 4년 전인 2014년에는, 세입자께서 사업자금이 필요하여 은행으로부터 전세자금 3억 5천만 원을 융자받겠다며 절차상 필요한 소유주의 동의를 요청해 왔다. 동의를 해주겠다고 하니 첫 은행에서 전세자금 대출에 필요한 법적 요건인 질권 설정을 해야 하니 필요 절차와 서류의 동의절차를 요청해 왔다. 그러자고 했더니 먼저, 은행을 돕는 어떤 법무법인이 신원을 확인하며 직원을 용인 집에까지 보내 이런저런 서류에 도장을 받아갔다. 그런 다음 첫 융자은행은 친절한 안내문을 보내주었다. “임차인은 임대차보증금을 담보로 제공하고 저희 은행에서 대출을 받게 되었습니다. 이에, 임대차보증금에 대해서는 본 은행이 임차인보다 먼저 반환받을 권리가 있습니다.” 동시에 8가지 경우 발생 시에는 반드시 알려달라는 주의사항들을 안내해 왔다. 이 중에는 매매 등으로 소유권이 변경되는 경우와 다른 금융기관의 전세자금 담보대출을 허락한 경우 등이 포함되어 있었다. 2년이 지나 전세 계약 기간이 연장되었고 3년이 지나자 임차인께서 이번엔 은행을 갈아타면서 전세자금 융자 이자를 줄이는 융자를 하겠다며 동의를 요청해 왔다. 세입자도 60대여서 이자율을 낮추면 노후자금에 여유가 생길 터여서 또 동의해 줬다. 그런데 이 두 번째 은행에선 전화확인만 해오고 사람을 보내어 서류 확인 등의 절차는 밟지 않았다. 아파트가 매매되고 6월 초에 매매 잔금을 받으려는데 임차인께서 5월 말에 두 번째 은행의 융자를 갚아야 하니 임대보증금을 맞춰서 내달라고 했다. 그러나 은행에 확인해 보니 임차인 명의의 융자금이 없다고 했다. 급기야는 첫 은행에 아파트 매매 사실과 그전에 임차인이 타 은행에 변경 융자한 사실을 알리며 임대차(전세)보증금을 아파트 소유자는 누구에게 환급할 의무가 있느냐고 확인했다. 그제야 임차인이 2016년 말에 융자금을 상환했다는 사실을 확인해 주었다. 무책임했다. 그리고 기어이 2016년 12월 20일 자로 질권 해지 통지서를 직접 받았다. 은행의 질권 설정 서류엔 2018년 6월 초까지 임대차기간이 명기됐었기에 그래야 법률적인 분쟁에서 벗어날 수 있기 때문이었다. 그리고 5월 말 임대차(전세)보증금을 돌려주면서 임차인과 두 번째 은행에 같이 가서 해당 융자금을 상환함을 직접 확인했다. 그래야 3억 5천만 원의 질권분쟁에서 벗어나고 아파트 매매에 따른 심적 부담을 개운히 없기 때문이었다. 따라서 아무리 선의로 임차인의 편의를 위해 질권 설정을 동의해 준다 해도 엄청난 법적 책임과 직접 발로 뛰는 확인 일들이 반드시 따른다는 것을 인지하고 동의해줄 일이다. 그렇게 하지 않으면 질권 설정 금액의 두 배 이상 금액에 대한 분쟁과 손실 우려가 발생할 수 있겠다. 2 재산세 부과일 기준 광진구 아파트의 매매 전후의 하자보수비에 대한 매매 당사자들과 기존 임차인 및 새 임차인 간의 하자보수 책임과 비용 분담 등 잔잔한 일들을 다 정리했다고 생각하고 있던 7월 어느 날 해당 아파트에 대한 재산세가 부과됐다. 매매 사실과 5월 말에 잔금 처리된 사실을 관계구청에 알리고 재산세 부과 정정을 요구했다. 하지만 매년 6월 1일 기준으로 재산세 반이 부과되고 9월에 나머지 반이 부과된다고 한다. 우리 부부 아파트의 소유권 변경 등기이전이 6월 1일 이후에 이뤄졌으므로 재산세 부과 정정을 않겠다고 한다. 그렇다면 9월에 부과되는 것만이라도 새 매입자에게 부과해 달라고 했으나 그것도 6월 1일 기준이라 안 된다고 한다. 근대민법의 3대 원칙 중에 가장 근간이 되는 소유권절대의 원칙에 따르면 소유 없이 재산세를 내는 격이니 고쳐야 한다고 본다. 매년 6월 1일을 기준으로 재산세가 부과되는 것은 다분히 행정편의를 손해를 끼친 것이므로 고쳐져야 한다고 본다. 그렇지만 이런 논쟁과 부담에서 벗어나려면 6월 1일 기준으로 재산세가 부과됨을 알고 특약조항에 재산세 납부자를 명기하거나 소유권 이전 의무 일을 합의하면 되리라고 본다. 혹은 매매대금 협상 시 알고 반영하면 될 일이다. 3 채권양도 20여 년 전 단독주택 2층에서 거주할 때 임차인이 1층 몇 칸을 얻어 우유 배달업을 하고 있었다. 열심히 노력한 덕분에 사업이 성장일로이더니만 어느 날 전세보증금을 양도하고 우유 회사가 양수인이 되었음을 통보해 왔다. 급기야는 임차인이 이사하겠다고 하면서 전세보증금 반환 준비를 해달라고 해왔다. 채권양도양수 통보를 받은 후 수년이 지나서 잊어버릴 수도 있었다. 하지만 다니던 회사가 부도가 나서 법정관리가 되고 회사정리법에 따른 복잡다단한 정리채권 확정의 소송들을 진행하던 때여서 양도채권의 효력을 알고 있었다. 받을 채권, 즉 금전에 대하여 압류, 임시압류, 추심명령, 이전명령 등 소위 법적 보전처분들이 뒤엉켜 있어도 채권양도가 통지된 이후엔 양도된 채권이 가장 효력이 강하여 이후의 보전처분들은 전혀 힘을 못 쓰는 것이었다. 만일 임차인에게 전세보증금을 내줬다면 우유 회사에 동일금액을 이중 반환할 법적 의무가 생기는 것을 알았기에 정중히 이해시키고 우유 회사와의 직접정산을 권유했다. 이렇게 질권, 재산세 부과 기준일, 채권양도 세 가지만의 기본 개념과 법적 효력을 잘 알고 구체적인 사례에 대처한다면 젊었을 때 오래도록 애써 모은 각자의 재산과 노후자금은 예기치 않는 손실이나 법적 분쟁을 막을 수 있는 파수꾼이 되리라고 본다.

2018-09-05 10:44
삶의 마지막 계획 유언, 남긴 대로 이뤄질까?

한 번쯤은 들어보고, 한 번쯤은 이뤄야겠다고 다짐하는 버킷리스트. 그러나 막상 실천으로 옮기기는 쉽지 않다. 애써 버킷리스트를 작성하고도 어떻게 이뤄가야 할지 막막하기 때문이다. 이러한 고민을 해결하기 위해 매달 버킷리스트 주제 한 가지를 골라 실천 방법을 담고자 한다. 이번 호에는 앞서 ‘브라보 마이 라이프’가 시니어를 대상으로 진행한 버킷리스트 서베이에서 2위를 차지한 ‘유언 작성(웰다잉)’에 대해 유언 공증 전문 이상석 변호사의 조언을 통해 알아봤다. 도움말 유언 공증 전문 공증인 이상석 변호사 사망 후 재산, 신분 등 법률관계를 생전에 미리 정해놓은 자기만의 일방적인 의사 표시를 ‘유언(遺言)’이라 한다. 유언은 상대의 수락이 필요 없는 단독 행위이기 때문에 물려받는 사람(수증자)도 모르게 일방적으로 준비할 수 있다. 그러나 유언은 ‘유언 능력’이 있는 유언자가 ‘법적 유언 사항’에 관해 법이 정한 엄격한 요건과 방식에 따라야 하므로 혼자 임의적으로 작성한 유언은 무효가 되고 만다. 가령 일기나 편지처럼 써놓은 고인의 바람은 유족 간 갈등이나 상황에 따라 이뤄지기 어려울 가능성이 높다. 법적 효력이 있는 유언을 이미 작성했다면, 자기 삶을 정리하고 계획하는 의미에서 주기적으로 유언장을 작성하는 것도 웰다잉을 위한 실천 방법이라 할 수 있다. 물론 유언은 본인이 원하면 죽을 때까지 철회나 내용 변경이 가능하다. 유언 가능한 항목 체크하기 ‘유언 사항’은 법에 낱낱이 규정돼 있어 아무 내용이나 쓴다고 다 유언이 아니다. 예컨대 ‘형제간 화목하라’ 등의 유훈(遺訓)이나, ‘사망 시 화장하지 마라’ 등의 유지(遺志)는 도의적인 의무일 뿐, 따르지 않는다고 제재할 수 있는 법적 유언 사항이 아니다. ‘사망 시 내 재산을 누구에게 주겠다’는 유증(유언증여)도 유언의 전부가 아닌, 여러 유언 중 하나다. 1)유증 2)유언집행자의 지정 또는 위탁 3)상속재산 분할금지 4)상속재산 분할방법의 지정 또는 위탁 5)재단법인 설립을 위한 재산출연행위 6)미성년후견인의 지정 7)미성년후견감독인의 지정 8)친생부인 9)인지 10)신탁의 설정 11)저작권의 등록 12)상속의 준거지법 지정 13)장기 기증에 관한 동의 14)우편계좌 가입자의 권리의 양도 15)유족보상 받을 유족의 순위 16)산재보상 보험급여 받을 유족의 순위 17)선원 사망보상금 받을 유족의 순위 18)전사, 순직 군인의 장례의식의 일부 또는 전부의 생략 19)군 수용자 시신의 인도승낙 유언 방식 결정하기 민법은 다음 5가지 유언 방식만을 인정한다. 그밖에 민법상의 전형적인 유언 방식은 아니지만, ‘신탁법’에 의한 ‘유언대용신탁’ 계약 방식도 있다. #공정증서 유언(유언 공증) 유언자가 공증인 앞에서 증인 2명 참여하에 유언의 취지를 구수하고, 공증인이 이를 필기 낭독하여 유언자와 증인의 승인 후 각자 서명 또는 기명날인하는 방식. 여러 유언 방식 중 가장 공신력이 있어 선호도가 높다. 공증인은 판사, 검사, 변호사로서 최소 10년 이상의 경력자로 국가(법무부)가 엄격히 심사해 임명한 법률전문가다. #자필증서 유언 유언자가 자필로 유언장을 작성하는 방식. 간편하지만 사망 후 무효로 판명될 위험이 높다. 유언 내용 전문, 주소, 성명, 작성 연월일을 자필로 쓰고 날인까지 해야 성립된다. 또 인쇄·복사본이거나 필체가 달라도 무효이며, 유언장을 발견한 자가 찢어 없애거나, 위조·변조 시 원본 확인이 불가하다는 치명적 약점이 있다. #녹음 유언 유언자가 유언의 취지, 그 성명과 연월일을 구술하고 이에 참여한 증인이 유언의 정확함과 그 성명을 구술하는 방식. #비밀증서 유언 유언자가 필자의 성명을 기입한 증서를 엄봉날인하고 이를 2명 이상의 증인의 면전에 제출해 자기의 유언서임을 표시. 봉서 표면에 제출 연월일을 기재하고 유언자와 증인이 각자 서명 또는 기명날인하는 방식. #구수증서 유언 질병 등 급박한 사유로 인해 다른 방식에 따라 유언할 수 없는 경우, 유언자가 2명 이상의 증인 참여로 1명에게 유언의 취지를 구수하고, 구수받은 자가 이를 필기 낭독. 유언자와 증인이 그 정확함을 승인 후 각자 서명 또는 기명날인하는 방식. 존엄사 유언장까지 작성하기 ‘사전연명의료의향서’란 ‘임종을 앞두고 무의미한 연명치료(인공호흡기, 심폐소생술, 항암제 투여, 혈액투석 등)를 받지 않겠다’며 건강할 때 본인이 미리 써두는 ‘존엄사 유언장’의 법정 명칭이다. 일반적인 유언장에 기재하는 유언 사항이 아니므로 연명의료 결정법에 따라 보건복지부 지정 등록기관에서 법적 양식에 따라 별도로 작성해야 한다. 언론인 출신 최철주 웰다잉 전문가는 “유언장과 사전연명의료의향서는 내용이 다르다. 나이가 들었다고 생각할 때 또는 노인 증세가 나타난다고 자각될 때 사전연명의료의향서를 써둬야 한다. 그저 말로 그치는 게 아니라 실제 가족과 이야기하면서 작성하고, 그 뜻을 밝혀두는 것이 좋다”고 조언한다. 유언 공증의 장점 1)법원의 검인절차 생략 유언공정증서는 곧바로 진정한 공문서로 인정된다. 따라서 자필 유언장처럼 상속인 전원이 몇 달 동안 법원에 불려 다니며 번거로운 검인절차를 거치지 않아도 된다. 2)상속세 절세에 유리 10억 원 내의 재산의 경우 생전증여보다 유언 공증으로 유증받는 게 상속세 공제 폭이 넓다. 생존 배우자가 유증받지 않더라도 형식상 ‘배우자 공제 5억 원+일괄공제 5억 원=합계 10억 원’을 공제받아 유증으로 인한 ‘상속세’를 한 푼도 안 내게 된다. 3)최대 500억 원 가업상속공제 망인이 기업인으로서 매출액 3000억 원 미만의 중소기업 또는 중견기업을 상속하는 경우, 미리 상속인들에게 가업이나 주식 전부를 유언 공증으로 물려주면 최대 500억 원까지 가업상속공제를 받는다. 4)유산 기부 가능 사후 재산을 사회복지단체, 교육연구기관 등에 기증하거나 재단법인 설립 및 공익신탁을 설정하고 싶다면 유언 공증을 하는 것이 좋다. 특히 유산을 물려받을 상속인이 없는 경우, 전 재산이 국고로 귀속되므로 기부를 원한다면 미리 유언 공증을 해둬야 한다. Q&A로 알아본 유언 작성 이모저모 Q. 치매에 걸려도 유언이 가능한가? 의사 능력이 없는 중증 치매 환자(피성년후견인)는 유언이 불가능하다. 단, 치매에 걸렸더라도 정신이 일시적으로 돌아와 의사 능력을 회복하고 있는 때라면 의사가 유언서에 ‘심심 회복의 상태’를 부기(附記)하고 서명날인한다면 유언할 수 있다(민법 제1063조). 그러나 아무리 의식이 또렷하고 필담이 가능하더라도 말로 대화할 수 없다면 유언 공증이 어렵다. Q. 자녀에게 재산을 물려주기로 유언했는데, 자녀가 먼저 죽게 된다면? 수증자가 먼저 사망하면 유언의 효력이 생기지 않으므로 다시 유언을 해야 한다. 한 예로, 유언자와 수증자가 같은 비행기를 탔다가 동시에 사망한 경우에도 유증의 효력은 생기지 않는다. 그렇게 유증이 무효, 실효되면 유증 대상은 ‘상속인’에게 귀속된다. Q. 유언장에 전 재산을 준다고 썼는데, 기재하지 않은 유산은 어떻게 찾아낼까? ‘안심상속 원스톱 서비스’를 이용하면 된다. 부모가 자녀 모르게 비밀리에 유언하면서 재산 내역을 꼼꼼히 기재하지 않은 경우, 상속인이나 대리인이 가까운 주민센터를 방문해 안심상속 서비스를 신청하면 사망자의 금융재산, 토지 소유, 자동차 소유, 국민연금, 국세, 지방세 등 총 6가지 재산조회가 가능하다. 결과를 확인하는 데는 7~20일 정도 걸린다. Q 유언을 하며 ‘효도계약서’도 작성할 수 있나? ‘조건부 유증’을 하면 된다. ‘유언자 여생 동안 수증자가 효도를 다하면 사망 시 유산을 넘겨주겠다’는 식으로 ‘효도계약’을 이행하도록 조건부 유증을 하는 것이다. ‘한 달에 몇 번 손자녀를 데리고 찾아오라’거나 ‘매월 부모 용돈으로 얼마씩 지급하면 그의 10배에 상응하는 금액을 주겠다’ 등 효도계약 조건을 어떻게 할지는 공증인과 의논해서 작성하는 것이 좋다. Q 보험금과 연금도 유언을 통해 물려줄 수 있나? 보험금과 연금은 유언 공증 대상이 아니다. 보험금은 보험수익자가 수령하도록 되어 있고, 상속재산도 아니기 때문이다. 보험수익자가 수증자가 아닌 다른 사람으로 되어 있다면, 피보험자가 사망하거나 혼수상태에 빠지기 전에 미리 보험회사에 말해 보험수익자를 수증자 명의로 바꿔놓아야 한다. 공무원 연금, 국민연금의 연금수급권은 타인에게 양도가 금지돼 있기 때문에 유언 공증이 안 된다. Q. 유언 공증을 할 때, 추가로 녹음이나 촬영을 해두면 도움이 될까? 딱히 그럴 필요는 없다. 유언공정증서는 진정한 공문서로 추정되고 아주 강력한 증거력이 인정되기 때문이다. 실제로 녹음에 의한 유언을 했더라도 그 녹음을 유언자 사망 후 지체 없이 법원에 제출해 검인을 받지 않으면 안 된다(민법 제1091조).

2018-06-20 20:51
5070세대가 꼭 알아둬야 할 상속증여의 기술

빨리 늙어가고 있는 우리나라가 ‘고령사회’로 진입했다. 지난 2000년 ‘고령화사회’로 진입한 지 불과 17년 만의 일이다. 행정안전부에 따르면 우리나라 주민등록인구는 약 5175만 명으로 이 중 65세 이상 어르신이 차지하는 비중이 전체의 14.02%인 725만 명으로 기록됐다. UN에서는 65세 이상의 인구가 전체 인구에서 차지하는 비율이 7% 이상이면 ‘고령화사회’, 14% 이상은 ‘고령사회’, 20%를 넘으면 ‘초고령사회’로 구분하고 있다. 이처럼 고령화가 진행되면서 늘어나고 있는 문제 중 하나는 ‘상속 문제’다. 고도성장기 때 젊은 층은 자산을 축적할 기회가 많았다. 그런데 이들이 나이 들어가면서 유산을 가지고 친부모와 자식 그리고 형제자매끼리 벌이는 분쟁이 해마다 늘어가고 있다. 또한 자식들에게 자산을 효과적으로 이전해줄 수 있는 방법에 대한 고민이 깊어가고 있다. 특히 초고령 국가 일본에서는 ‘老老상속’이 문제가 되고 있다. 이는 노인이 된 자식에게 재산을 상속하는 것을 의미한다. 자식에게 재산을 물려주더라도 자신을 부양하지 않을 것이라고 생각한 일본 노인들이 죽을 때까지 자산을 자식에게 증여하지 않으면서 생겨난 신조어라는 점에서 씁쓸하기만 하다. 상속 시 발생하는 큰 문제는 ‘세금 줄이기’와 ‘상속인들 간 분쟁 방지’라 할 수 있다. 우리나라의 5070세대가 앞으로 다가올 유산 분배와 관련해 자녀분쟁을 방지하고 효과적으로 세금을 줄일 수 있는 구체적인 방법을 살펴보도록 하자. 상속인들 분쟁 방지를 최소화하는 방법 상속권 문제 상속이나 증여 관련 문제는 자신과 상관없는 문제로 인식하고 관심 없어 하는 경우가 많다. “가진 재산도 별로 없는데 무슨 상속, 증여?”라며 반문할 수도 있다. 그도 그럴 것이 상속과 증여는 평생에 한두 번 정도 발생하고, 증여의 경우는 당장 세금 문제가 생기다 보니 무관심하거나 준비 소홀로 이어지는 경우가 다반사다. 하지만 이러한 준비 소홀은 가족 간의 분쟁은 물론이거니와 평생 일궈온 사업체가 없어지는 경우(가업상속) 또는 본인의 의사와 무관하게 재산이 분배됨으로써 분쟁 방지와 절세(節稅)의 기회를 놓치는 경우가 종종 있다. 상속에 있어서 기본적으로 알아야 할 내용은 ‘상속권’ 문제다. 상속인은 누가 되고 상속재산을 얼마를 분배받을 수 있는지를 이해해야 한다. 우리나라 민법은 상속의 방법을 ‘유언상속⇒협의상속⇒법정상속’의 순서로 정하고 있다. 피상속인의 유언이 있는 경우 유언대로 상속재산을 집행하면 된다. 하지만 유언이 없는 경우라면 상속인들끼리 협의를 하게 되고 협의가 이루어지지 않으면 법정지분대로 상속받게 된다, 대부분의 경우 유언, 협의 상속이 이루어지지 않는 경우가 많아 법정상속이 일반적이라 할 수 있다. 그렇다면 상속순위는 어떻게 될까? 배우자와 자녀(직계비속)가 1순위로 상속재산을 균등분할하되 배우자에게는 50%를 가산하게 된다. 가령 배우자와 아들, 딸을 두고 있는 홍길동씨가 10억원의 재산을 남긴 채 세상을 떠났다고 가정하자. 남겨진 아내는 4억2000만원(10억원×1.5/3.5), 아들과 딸은 각각 2억8000만원(10억원×1/3.5)을 분배받게 된다. 다만 배우자가 없는 경우는 자녀가 동일하게(각각 5억원씩) 분배받게 된다. 2순위는 배우자와 직계존속, 3순위는 형제자매, 4순위는 4촌 이내 방계혈족으로 순위가 순차적으로 정해진다. 다만 상속순위에서 주의해야 할 점은 배우자는 1순위와 2순위 상속인이 있을 경우엔 단독이 아니라 공동 상속인이 되고, 직계비속과 존속이 없을 경우에만 단독 상속인이 된다는 점이다. 상속인의 ‘유류분’ 반드시 고려해야 한다 앞서 설명한 것처럼 우리나라는 유언의 자유가 존재하기 때문에 살아생전에 피상속인은 자신의 뜻에 따라 재산을 특정인에게 증여하거나 처분할 수 있다. 그럴 경우 남은 유가족은 재산을 상속받지 못하게 되는 일이 발생할 수 있다. 이때 유류분을 잘 챙겨야 하는데, 유류분은 상속재산 중 상속인에게 돌아가야 하는 최소한의 법정비율의 몫을 말한다. 유류분은 법정지분을 기준으로 배우자/직계비속의 경우는 1/2, 직계존속과 형제자매는 1/3이다. 그럼 간단하게 유류분을 계산해보자. 예를 들어 배우자가 없는 홍길동씨가 자신의 재산 6억원을 남기고 사망하였다고 가정해보자. 유가족으로는 아들1, 2와 딸이 있다. 그런데 홍길동은 아들1, 2에게는 각각 3억원을 남겨주고 딸은 출가외인이라며 한 푼도 남기지 않았다. 이런 경우 유류분은 어떻게 계산하고 딸은 누구에게 유류분을 청구할 수 있을까? ① 먼저 6억원이 상속재산인 경우 아들1, 아들2, 딸의 법정상속지분은 2억원이다. ② 유류분은 법정상속지분의 1/2이기 때문에 1억원 ③ 따라서 딸은 아들1, 2에게 ‘1억원×3억원/6억원=5000만원’을 각각 유류분 반환청구할 수 있다. 참고로 유류분 반환청구는 만법상 상속개시일로부터 10년 이내, 상속개시 사실 및 증여나 유증 사실을 안 때로부터 1년 안에 청구하면 된다(민법 제1117조 소멸시효). 위의 사례는 이해를 돕기 위해 간단한 유류분 계산 방법을 제시했지만, 실제의 유류분 계산은 복잡하다. 유류분 부족액을 파악하기 위해서는 피상속인의 재산이 상속인과 그 외의 사람에게 어떻게 분배(증여, 유증)되었는지를 확인해야 한다. 또한 유류분 반환청구 소송은 경우에 따라서 복잡한 재산관계가 얽히거나 부수적인 쟁점사항(세금 등)들이 많기 때문에 반드시 변호사와 세무사의 도움을 받아 충분한 검토를 거쳐야 한다. 현명하게 유언장 작성하는 방법 유언을 통해 유가족의 ‘유류분’을 고려만 한다면 피상속인의 의사대로 재산을 분배할 수 있는 장점이 있다. 그러나 유언은 민법에서 정하고 있는 5가지 방식(유언의 방식 참조)에 의해서만 유효하기 때문에 작성 시 신중을 기해야 한다. 특히 자필증서의 경우 유언서 전문, 연월일, 주소, 성명을 자서, 날인하지 않으면 무효가 된다. 과거 사회복지사업을 했던 A씨의 경우다. 2003년 11월에 세상을 떠났고 그 후 A씨의 금고에서 자필로 작성된 유언장이 발견되었다. 유언장에는 ‘유고 시 본인 명의의 부동산 및 금전신탁, 예금 전부를 B대학에 기부한다’고 적혀 있었다. A씨의 유족들은 유언장에 날인이 없으니 효력이 없다고 주장하고, B대학은 자필로 작성된 만큼 날인이 없다는 이유만으로 고인의 의사를 무시할 수 없다고 주장했다. 이 사례에서 120억원은 누구에게 귀속되었을까? 법원은 고인의 자필증서가 분명하지만 자필증서의 요건을 갖추지 못했기 때문에 유언장은 무효이고, 학교가 아닌 유족들이 상속재산 전부에 대해 권리가 있다고 판결했다. 이는 유언장은 엄격한 형식에 따라 작성되어야 함을 상징적으로 보여주는 대표적인 사례라고 할 수 있다. 참고로 자필증서에서 날인의 경우는 유언자의 인감도장뿐만 아니라 막도장도 무방하지만 사인은 안 된다는 점을 주의해야 한다. 이처럼 유언의 까다로운 요건 때문에 최근에는 유언대용신탁을 활용하는 사례가 늘어나고 있다. 유언대용신탁은 가입자가 살아 있을 때는 자산을 운용해 수익을 돌려주고, 사후에는 상속인에게 재산을 이전하는 신탁상품이다. 그리고 살아생전에 재산을 분할함으로써 상속재산의 원만한 분배로 사망 후 재산분할에 관한 분쟁을 방지하고, 미성년자나 장애를 가진 상속인의 상속재산도 보존이 가능하며, 유언서 작성 및 복잡한 법적상속 절차를 생략할 수 있다는 점에서 활용 폭이 점점 커지고 있다. 상속·증여세를 조금이라도 줄이는 방법 2017년 국세통계 1차 공개자료에 따르면, 2016년 상속세 신고세액은 2조3000억원, 상속세 신고 건수는 6217건으로 상속인 1인당 평균 신고세액은 3억7000만원으로 나타났다. 상속세는 6개월 안에 신고하고 납부해야 하기 때문에 당장 부담스러운 금액일 수밖에 없다. 상속세를 조금이라도 줄일 수 있는 방법은 없을까? 상속세 기일(6개월)을 넘기지 마라 상속이 발생하면 고인에 대한 슬픔과 안타까움으로 인해 우왕좌왕하는 경우가 많다. 특히 재산분할이 원활하지 않아 상속분쟁이 장기화되는 경우 상속세 납부기일을 넘기는 경우를 종종 보게 된다. 하지만 재산분배 등이 확정되지 않더라도 신고기한 내에 상속세를 신고해야 가산세 불이익(무신고 가산세 20%)을 받지 않을 수 있다. 신고기한 내에 상속세를 납부할 경우 세금의 7%를 공제해주는 것을 감안해야 한다. 기한(6개월)을 넘길 경우 세금을 27% 이상 더 내 낭패를 보는 경우가 발생할 수 있다. •기한 내 미신고 시 불이익 (상속 개시월의 말일로부터 6개월 이내) -세액공제 불가 : 6개월 내 신고 시 산출세액의 7% 공제 -미신고 가산세 : 기한 내 미신고 시 산출세액의 20% 가산세 -납부 불성실 가산세 : 고지기한 내 납부 못할 경우 매년 10.95% 가산세 결국 1년만 늦어도 추가적인 부담이 약 37.95% 늘어나는 것이다. 줄 거면 빨리 줘라 상속세를 줄이는 가장 좋은 방법은 평소에 피상속인의 재산을 줄여나가는 것이다. 그래서 10년 단위로 자녀, 배우자에게 증여하는 방법을 활용하기도 한다. 배우자에게는 6억원, 성인 자녀에게는 5000만원까지 증여세가 부과되지 않는다. 특히 소득이 없는 자녀에게 사전증여를 한다면 향후 자금출처를 만들어줄 수 있는 장점도 있다. 그러나 배우자와 자녀가 있는 상태에서 피상속인이 사망하면 최소 10억원은 상속공제(배우자공제 5억원, 일괄공제 5억원)가 되기 때문에 그 이하의 금액은 상속세를 신경 쓰지 않아도 된다. ‘세대생략 이전(移轉)’ 고려해볼 만하다 부모가 자식에게 정상적으로 재산을 물려주지 않고, 할아버지나 증조부가 세대를 건너뛰어 손자나 증손자에게 재산을 증여 또는 이전하는 경우를 말한다. 예를 들어 부모가 아들에게 물려준 증여재산의 과세표준이 1억원이면, 증여세의 세율은 10%가 적용되어 증여세 산출세액은 1000만원이 된다. 반면 할아버지가 손자에게 증여한 경우에는 증여세의 세율이 13%(30%가산)가 되어 산출세액은 1300만원이 되기 때문에 아버지가 증여하는 경우보다 세금이 많다. 그러나 할아버지가 아버지에게 증여하고, 아버지가 다시 아들에게 증여하는 경우에는 증여세 산출세액이 2000만원이 되지만, 할아버지가 직접 손자에게 증여할 때는 1300만원이 되어 총액으로 볼 때는 세대생략 이전의 경우가 세금이 더 적다. 또한 피상속인(조부모)의 사망으로 상속세를 계산해야 할 경우에도 상속인(부모)에게 증여한 재산을 상속개시일 전 10년 내에 증여한 재산 모두 포함하지만 비상속인(손주)에게 증여한 재산은 5년 내에 증여한 재산만 포함하기 때문에 상속세 계산 시에도 유리하다. 생명보험을 활용하라 강남의 부자들이 거액의 상속세 납부재원을 준비하기 위해 효과적으로 활용하는 방법이 생명(종신)보험이다. 생명보험은 상대적으로 저렴한 비용으로 상속세 재원을 마련할 수 있다는 점에서 활용 폭이 커지고 있다. 하지만 계약구조(표 참조)에 따라 생명보험금이 상속재산에 포함되는 경우와 포함되지 않은 경우로 나눌 수 있기 때문에 주의할 필요가 있다. 병원비는 고인의 계좌에서 인출하라 고인의 병원비나 공과금, 장례비용, 채무 등은 상속세 계산 시 총 상속재산에서 빼도록 돼 있다. 장례비용의 경우 증빙이 없더라도 500만원을 공제해주며, 500만원을 초과하면 증빙에 의해 지출 사실이 확인되는 경우 공제해준다. 다만 장례비용이 1000만원을 초과하는 경우에는 1000만원까지만 공제해준다.

2017-11-08 10:05
[설날 기획] 가족 모두 모이는 정초, 나누고 싶은 이야기 ‘상속 트러블’

상속을 둘러싸고 형제 사이가 나빠지거나 친척간의 왕래가 끊기는 경우는 한국이나 일본 모두 마찬가지. 그런 슬픈 사태에 빠지지 않기 위해서 잡음이 생기기 쉬운 포인트를 일본에선 어떻게 해결하고 있는지 일본 시니어 월간지 의 기사를 발췌해 보았다. 가족 모두가 모인 정초는 상속에 대해 이야기 나눌 수 있는 좋은 기회이다. 이태문 동경 통신원 gounsege@gmail.com 홍수미 suming72@gmail.com “우리 형제들은 사이가 좋으니까 걱정 없어”, “다툴 만큼 재산은 없으니까”라고 자주 이야기한다. 하지만 그것은 큰 오산이다. 실제로 상속의 상황이 되면 자신만 손해보고 싶지 않다. 받을 수 있다면 1엔이라도 더 많이 받는 게 사람의 심리. 그렇기 때문에 먼저 상속은 다툼이 있는 거라고 생각하는 게 좋겠다”라고 기타무라 쇼고(사회보험 노무사, 행정서사) 는 말한다. 실제로 일본 가정재판소에서 상속에 관한 조정과 재판을 한 사람은 늘어나고 있고, 그 내역을 보면 상속 재산이 5000만엔 이하로 다투는 경우가 많다고 한다. 그렇다면 상속이 싸움이 되지 않기 위해서는 무엇을 어떻게 준비하면 좋을까? 상속의 수속에는 먼저 누가 상속인(상속을 받는 사람)으로 상속할 재산은 어느 정도 있는지를 조사할 필요가 있다. “부모의 재산이 어느 정도 있는지는 실제 자식들도 정확하게 모르는 경우가 많다. 나중에 다투지 않기 위해서는 먼저 예금액 등 재산이 어느 정도 있는지를 일람표로 만들어 형제 모두가 그 정보를 공유하는 것으로부터 시작하자.” (시모이리사 마유미 사법 서사) 상속할 재산의 비율은 민법에서 규정하고 있는데, 이것은 어디까지나 표준. 상속인 전원이 이야기를 하고서 나누는 방법을 바꿔도 괜찮다. 법정상속분에서는 나누는 방법이 불공평하다고 느끼는 경우에 쓸 수 있도록 ‘특별수익’(예를 들어 부모가 살아계신 동안에 집과 맨션의 보증금을 지불한 경우, 그 금액을 상속분에서 빼는 등), ‘기여분’(예를 들어 부모의 일을 무보수로 도운 경우, 그 몫을 더 많이 상속하는 등)이라는 제도도 있다. 하지만 무엇이 어느 정도 인정받을지는 경우에 따라 다르다. “다투는 것을 피하기 위해 무엇을 어떻게 나눌지 등에 대해 이야기하는 것은 꼭 부모 등 재산을 남기는 피상속인이 건강할 때 해 두는 게 최선이다. 상속은 피할 수 없는 문제이고, 확실하게 형제 모두의 마음속에는 어떻게 될까라고 신경이 쓰인다. 말 꺼내기가 힘들지 모르겠지만 누가 입을 떼지 않으면 이야기에 진전이 없다.”(기타무라 쇼고) 또한 부채 유산이 있어서 상속을 포기하는 경우는 3개월 이내에 신청해야 한다. 아무런 수속을 밟지 않고 3개월이 지나면 자동적으로 부채 유산도 상속받아야 한다. 주의하자. 1. 상속 트러블이 생기기 쉬워 주의가 필요한 경우 '부동산 유산이 있을때' ‘재산은 없다’ 혹은 ‘집과 토지만 있으니 상속으로 다툴 걱정은 별로…’라고 말하는 사람이 많다. 하지만 상속에서 가장 많이 잡음이 생기는 재산이 부동산이다. “돈을 균등하게 나눌 수 있지만, 부동산 그 자체로는 나눌 수 없다. 나눌 수 없는 재산을 상속하는 사람 전원이 불만 없도록 나누기 위해서는 어떻게 해야 좋을까로 다투는 것이다”라고 기타무라는 말한다. 부동산과 균등의 가치가 있는 재산이 따로 있는 경우는 부동산을 받는 사람, 그밖의 재산을 받는 사람 식으로 나누는 것도 가능하다. 하지만 독자들의 고민 상담처럼 부동산밖에 없는 경우는 골치아프다. 또한 부모가 유언장을 남기는 등의 준비를 하지 않은 채 돌아가시면 남은 부동산은 상속인(상속할 권리가 있다고 법률로 인정받은 사람) 전원의 공동 소유가 되고, 처분할 때에도 전원의 동의가 필요하는 등 이것 역시 번거롭다. “토지를 그냥 계속 공동 소유하게 되면 돈은 생기지 않는데도 세금만 내게 된다”고 기타무라는 말한다. 부동산 유산은 이게 골치 ① 공동소유가 되는 게 흔하다 유산 분할이 처리될 때까지 피상속인(재산을 양보하는 사람) 명의 그대로의 부동산은 상속인 전원이 소유주인 공동소유가 된다. 공동소유의 부동산은 다른 공유자 동의가 없는 한 빌려 주는 것도 파는 것도 할 수 없다. 그 토지에 세워진 집의 개수와 철거 등도 원칙적으로는 불가능하다. ② 지방의 토지는 매각하기 힘들다 저출산이 문제가 되고 있는 일본에서는 지방 등에서 인구 감소가 급속하게 진행돼 빈집이 증가하고 있다. “부동산을 상속해도 누구도 살려고 하지 않으니 매각하려고 생각해도 지역에 따라서는 좀처럼 팔리지 않는다. 팔려면 엄청 가격을 내리지 않으면 안 될지도.” (기타무라) ③ 농지는 전매 허가가 필요하다 상속하는 부동산이 택지가 아니라 논과 밭 등 농지라면 이게 또 골칫덩어리! 농업은 이어받지 않을 생각이니 거기에 집을 지을꺼라고 생각해도 농지 이외에 전용하기 위해서는 수속에 손이 많이 가기 때문에 참으로 힘든 경우도 있다. “농지는 농업위원회 등의 허가 없이는 매매도 할 수 없다.”(시모이리사) ④ 지가는 변동하기 쉽다 “일본인은 부동산 신앙이 강한 경향이 있다. 하지만 시대와 상황에 따라서 평당 지가도 뚝 떨어지는 경우도 있다.”(기타무라) 안이하게 생각해 부동산을 상속하면 손해를 볼 가능성도. “이 토지는 000만엔의 가치가 있을 거라”는 등 부동산에 너무 큰 기대를 하지 않는 게 좋을 것이다. 잡음을 없애는 포인트 ⑴ 부동산은 가능하면 단독소유로 ⑵ 상속인이 다 모였을 때 부모의 의향을 들어 둘 것 ⑶ 거주 목적이 아니면 부모님 집은 매각해 현금화할 것 “부동산이 있는 가정의 경우, 장래에 그 토지를 어떻게 할 것인가, 재산을 남긴 부모와 상속하는 자식 모두가 제대로 이야기를 나눠 둬야 한다. 누가 부동산을 이어 받을 것인지, 그 경우 받지 않는 형제에게는 무엇을 남길 것인지. 상속할 대상이 아무도 없는 경우는 부모가 살아 있는 동안에 처분해도 좋다고 본다. 특히, 지방에 따라서는 부동산 처분에 시간이 걸리는 경우도 있다는 걸 염두에 두고 일찌감치 준비하자.”(기타무라) 2. 상속 트러블이 생기기 쉬워 주의가 필요한 경우 '부모님 돌보기를 혼자서' 상속을 받는 사람(상속인), 상속을 받는 재산의 비율(법정상속분)은 분명하게 민법에 규정되어 있다. 하지만 ‘법정상속분’대로 나누는 식은 불공평하다고 느끼는 경우도 있다. 그 대표적인 것이 부모의 간호와 간병이 얽혀 있는 경우이다. “예를 들어 자신은 매일처럼 부모집에 다니면서 부모를 모셨다. 형제는 아무것도 하지 않는데도 자신과 동등하게 상속한다니 납득할 수 없다는 이야기를 자주 듣는다”고 기타무라는 말한다. 부모 등 피상속인을 간병한 경우 기여분이 인정받는 경우도 있다. 가능하면 간병에 들어간 돈, 사용한 시간 등을 기록해 두면 좋을 것이다. 하지만 나중에 답답한 심정을 피하기 위해서 지금 해야 할 것은 “부모의 간병은 자식들 전원이 나눠 부담하는 것”이라고 기타무라는 조언한다. “간병이라는 게 형제들 중에 책임감이 강한 사람, 마음씨가 좋은 사람이 모든 걸 짊어지기 쉬운데, 그렇지만 예를 들어 장남 가족이 간병한다고 하면 그 외의 형제들이 매월 1만엔씩 모아서 형 가족에게 전달하는 등 분담해 둘 필요가 있다. 그렇게 하지 않으면 부모가 돌아가신 뒤 ‘나만 손해를 본다’, ‘다른 형제는 부모를 모시지 않았는데 똑같이 유산을 요구하는 건 맞지 않다’라는 기분이 생기게 된다.” 또한 상속에서는 며느리, 딸의 남편, 친척 등 상속하는 당사자 이외의 사람들이 참견해서 다투는 경우가 많다. 부모의 간병은 실제로 며느리가 했다는 경우도 있을 것이다. 하지만 며느리는 가족이지만 상속에 있어서는 제3자라는 미묘한 입장이다. 원래 며느리와 시어머니, 며느리와 시누이라는 관계는 어려운 데다가 상속에 관해 며느리가 참견하기 시작하면 잘 정리될 일도 정리되지 않게 된다. “유산분할 협의는 상속 권리가 있는 혈연자들만이 하는 것으로 하자.”(기타무라) (유산분할 협의란? 유언장이 남아 있지 않는 경우 유산을 어떻게 나눌 것인지는 상속인 전원이 이야기를 나누고 정한다. 이 이야기를 유산분할 협의라고 한다. 상속인의 누군가가 행방불명이 됐거나 인지증(치매)에 걸린 경우에도 제외는 안 된다. 제외하면 그 유산분할협의는 무효가 된다.) 상속인 전원이 이야기를 나눠 정하지 못하는 경우는 가정재판소에서 조정을, 그래도 안 되면 재판하게 된다. 잡음을 없애는 포인트 (1) 생전부터 부모 돌보기, 간병은 자식들 모두가 분담 (2) 유산에 대해서 이야기하는 유산분할 협의는 상속인만으로 3. 상속 트러블이 생기기 쉬워 주의가 필요한 경우 '가족 관계가 복잡 & 독거' 이혼을 해 아이를 양육받지 않았던 경우, 아이를 데리고 재혼한 경우, 내연 관계의 상대방 사이에 아이가 있다는 걸 알고 있는 경우 등 가족관계가 복잡한 경우도 상속으로 자주 잡음이 생긴다. “경우에 따라서는 부모가 아무 말도 하지 않아서 상속인인 자식들이 다른 엄마와 다른 아버지의 형제가 있는 걸 모르는 경우도 있을 것이다. 하지만 그런 사람은 모른다, 한 번도 만난 적이 없다고 해서 그런 형제를 상속인으로부터 제외하는 것은 할 수 없고, 유산분할협의에 참가시키거나 이야기를 나눈 내용을 인정하게끔 할 필요가 있다.”(시모이리사) 예를 들어 남편이 죽은 경우 그 재산의 상속권은 부인만이 아니라 부모와 형제에게도 있다. “아이가 없는 부부로 재산을 모두 배우자에게 남기고 싶은 경우는 유언장을 써 두자. 부모의 유산을 상속하는 경우에는 유류분(遺留分)이라고 해서 예를 들어 유언장이 있어도 상속인이 최저한 상속할 수 있는 재산이 있다. 하지만 형제의 재산 상속에는 유류분이 없기에 100퍼센트 유언장대로 유산을 나눌 수가 있다.”(기타무라) 잡음을 없애는 포인트 (1) 배우자가 아이가 없는 경우 아이가 없는 경우 부모와 형제에게 상속의 권리가 생긴다. 하지만 현대에서는 생활을 부모와 형제에게 의존하지 않는 경우가 많고, 부부의 재산은 부부가 쌓아온 것이라는 생각이 일반적. “남편(아내)의 재산은 아내(남편)에게 남기고 싶다”고 한다면 유언으로 분명하게 그 취지를 기재해 두자. (2) 가족관계가 복잡한 경우 예를 들어 모친이 전남편 사이의 아이를 데리고 재혼한 경우 모친의 재혼 상대자인 현 남편이 사망해도 상속인이 되지 못한다. 남편이 “데리고 온 아이도 실제 아이들과 마찬가지로 재산을 넘겨주고 싶다”고 생각하는 경우는 양자 관계를 할지 유언이 필요하게 된다. 유언에는 몇 가지 종류가 있는데, 가장 문제가 생기기 어려운 건 법률 전문가인 공증인이 만드는 공정증서유언. 비용은 10만엔 정도(재산액과 상속인의 숫자 등에 따라 다르다)로 전문가가 만들기 때문에 안심. 병원과 시설 등에 공증인을 불러 만드는 것도 가능하다. △ 집, 토지 이외에 어떤 재산이 있는지? △ 부모 의향을 들어 두자 △ 상속인이 누구이고 몇 명 있는지? △ 빚은 없는지? △ 부모의 간병 등 상속인 한 사람에게 부담이 몰려 있지 않은지? ※기사 중 법률적인 내용은 일본 현지의 법률을 근거로 한 것이므로 국내법과 차이가 있을 수 있습니다.

2016-02-05 13:36
[INVESTMENT+]신종 재테크 단독주택 리모델링 “내가 제일 잘나가”

“기자님, 이젠 아파트 중개 안할렵니다!” 의외였다. 그는 지난 20여년간 아파트만 취급하던 분양 마케팅 전문가이기 때문이었다. 특히 고급 아파트나 주상복합 주택 전문 컨설턴트를 겸하고 있기도 했다. 그런 그가 아파트 분양 시장에서 손을 떼겠다니. 처음엔 귀를 의심했다. “그럼 앞으로는….”이라는 기자의 질문이 떨어지기가 무섭게 그의 입에서 '단독주택 리모델링'이라는 말이 튀어 나왔다. 낡은 집을 새로 고쳐 주거의 질을 높이는 것은 물론이고 자산가치도 크게 올라 돈도 벌수 있는 신종 재테크 수단으로도 손색이 없다는 것이 그의 설명이었다. 시공 전문가부터 관련업계 대학교수까지 같이 사업할 팀원들을 모시고 있다고 했다. 이쯤되면 요즘 확실히 핫(HOT)하게 뜨고 있는 최고의 부동산 재테크 아이템일 것이라고 직감했다. 그래서 ‘브라보 마이 라이프’가 또 나섰다. ‘단독주택 리모델링’ 실제 사례를 통해 성공 노하우를 전해드리고자 한다. ① 시세차익형 “무조건 싸게 사라” 과연 단독주택 리모델링으로 돈을 벌 수 있을까. 아까운 시공비만 고스란히 날리는 것은 아닐까. 결론부터 말하자면 오히려 시세차익으로 돈을 벌 수 있는 기회가 적지 않다. 하지만 핵심포인트가 있다. 그 단독주택을 일단 얼마나 싸게 매입하느냐가 관건이다. 단독주택 전문가에 따르면 단독주택도 지역별로 그 지역에 알맞는 대략적인 시세만 존재하지 아파트 시세처럼 딱 떨어지는 시세는 사실상 존재하지 않는다. 이는 노후한 정도가 천차만별로 다르기 때문이다. 따라서 발품을 파는 만큼 낡고 허름한 주택을 얼마든지 싼 가격에 살 수 있는 기회가 곳곳에 존재한다. 이렇다보니 만약 낡고 노후한 단독주택을 시세보다 크게 싼 가격에 사서 리모델링을 통해 깨끗하게 포장(가치 상승)한 뒤 매도하면 리모델링 비용을 빼고도 시세차익을 바로 거둘 수 있는 곳이 적지 않다는 게 전문가들의 설명이다. 대지가격 외에 건물 가격은 거의 없는 주택이라면 금상첨화다. 이렇게해서 돈을 벌수 있다는 입소문이 돌자 수도권에서 거의 쓰러져가는 낡은 단독주택만 사러 다니는 전문 투자꾼이 나타나기도 한다는 것이 현지 부동산 중개업소 관계자의 전언이다. 안양에 사는 박웅구(가명·45)씨가 바로 그런 케이스다. 리모델링 비용을 치르고도 그가 당장 손에 쥘수 있는 시세차익이 1억원에 이른다. 사연은 이랬다. 그가 안양에서 거의 뼈대만 앙상하게 남은 낡은 2층짜리 단독주택을 1억5000만원에 사들인 것이 지난 연말. 박 씨가 계약하기 전 이 주택은 5년간 사람이 살지 않아 최소한의 관리는 커녕 건물이 서 있는 것이 신기할 정도로 노후돼 있었다. 이렇듯 너무 낡아 있다보니 매입하려는 이가 전혀 없었고 집값은 뚝뚝 미끄러져 내려갔던 것. 그는 “거의 쓰러져간다는 표현이 걸맞다”며 당시 상황을 전했다. 주변 주택시세가 3억5000만원인데 1억5000만원에 계약할 수 있었던 것도 이런 이유에서였다. 그는 리모델링 공사비로 1억원을 투자했다. 박씨의 투자비가 주택 매입가를 포함해 2억5000만원인 점을 감안하면 1억원에 이르는 시세차익을 거둔 셈이다. 주변 부동산 관계자는 “주변 아파트 시세가 3억9000만원을 호가한다. 리모델링으로 단장했으니 주변 시세만큼은 충분히 받을 수 있을 것”이라고 말했다. 이같은 시세차익은 고급 단독주택도 마찬가지다. 금액자체가 크다보니 오히려 더 많은 시세차익을 거둘 수 있다. 예전에는 고급빌라나 도시형생활주택을 짓는 것이 대부분이었지만 최근 상황이 바뀌고 있다. 주택공급 과잉을 비롯해 경기침체로 인해 고급 단독주택 시장도 리모델링 바람이 불고 있다는 의미다. 하지만 여기서 관건은 대지가 크고 오래된 고급 단독주택을 고를 수 있느냐다. 단독주택 리모델링은 건물가격은 거의 없고, 땅(대지) 가격만 남은 단독주택일수록 재테크 측면에서 리모델링 효과를 크게 볼 수 있기 때문이다. 서초구의 한 고급단독주택 단지에 살고 있는 박달수(가명·60)씨. 그는 극심한 부동산 경기 침체에도 자신이 살고 있는 단지 주택 가격이 하락하지 않은 점에 주목했다. 다른 아파트나 고급 주택들은 가격이 추풍낙엽처럼 곤두박질치는 데도 그의 단독주택 가격은 별반 영향을 받지 않고 있었던 것. 궁금증이 발동한 박씨. 그의 지인과 부동산 전문가 의견을 들어본 결과는 비결은 넓은 대지면적에 있었다. 오래된 주택일수록 땅지분이 많아 주택 가격이 쉽사리 떨어지지 않는다는 것. 오히리 리모델링으로 건물가격까지 높이면 시세차익을 볼 수 있다는 얘기를 들었다. 시세가 40억원에 이르는 낡은 주택에 3억5000만원을 투입해 리모델링에 나섰다. 그결과 최근 시세가 50억원을 호가한다. 박씨는 “처음엔 초기 투자비용이 부담됐지만 리모델링으로 오히려 돈을 벌게 됐다. 당장 팔 생각은 없지만 주변 낡은 주택보다 분명 좋은 가격을 받게 될 것”이라고 말했다. ② 임대수익형 “자식 창업이나 증여용으로 활용” 임대수익도 쏠쏠히 올릴 수 있다. 단독주택을 상가주택으로 증축하거나 리모델링하면 큰 무리없이 월세 등 임차료 수익을 거둘 수 있다. 물론 구청 인허가 등 관련 절차가 밟긴 해야 한다. 하지만 보통의 경우 가정용 정화조를 상업용으로 늘리는 공사를 하는 수준에서 절차가 마무리된다. 정화조 공사 필증을 리모델링 건축사 사무실에 전달하면 알아서 관련 절차를 밟아주는 게 대부분이다. 도로 이격거리나 주차장 등 인허가 절차가 상대적으로 까다로운 신축보다 훨씬 간결한 셈이다. 최성관(가명·65)씨는 살고 있던 서울 돈암동 6억원짜리 아파트를 팔기로 했다. 대신 은평구 역촌동에 대지 330㎡규모의 2층짜리 단독주택을 같은 가격에 매입했다. 30대 초반 나이에도 결혼도, 취업도 못한 큰 딸을 위해서다. 그는 딸이 단독주택 2층에 카페를 차릴 수 있도록 배려해주기로 했다. 전체 연면적 165㎡가운데 2층 면적이 66㎡로 넓지는 않지만 카페를 차릴 경우 월 400만~500만원의 수익을 올릴 수 있을 것으로 판단했다. 월세도 최대한 저렴하게 받아 수익을 내는데 보태도록 하기로 마음 먹었다. 딸이 당장 먹고 살 걱정은 덜어주고 싶었다는 게 그의 설명이다. 더욱이 상속이나 증여도 감안해서 가게 명의도 딸에게 넘겨줄 생각이다. 최 씨는 “1억5000만원 시공비가 만큼 딸에게 투자하는 셈이다. 기존에 없던 마당도 생기고 하니 어찌보면 살기는 더 좋다”고 말했다. 서초동 서래마을에 살고 있는 서일택(가명·68)씨. 오래된 2층 낡은 집(13억원)을 고쳐 노후 임대수익용으로 활용하기로 했다. 특히 서씨는 1층 임대계약할 카페 콘셉트까지 정해놨다. 딱딱한 주상복합 상가나 식당이 식상한 만큼 탁트이고 여유로운 지중해식 콘셉트으로 운영하는 사업자에 임대주기로 했다. 보증금 1억원에 월세가 900만원에 이르지만 워낙 카페 수요가 많은 곳이라 벌써부터 가게를 달라는 사업자들이 줄을 섰다. 서씨가 오히려 임차인을 고르기만 하면 되는 상황인 것. 뿐만아니다. 반지하도 반전세(보증금 1억원, 월세 750만원)에 세를 놓기로 했다. 2층을 서씨가 거주용으로 활용한다고 해도 1650만원에 이르는 월세수익을 올릴 수 있는 셈이다. 1억5000만원 리모델링 비용은 보증금(2억원)으로 해결이 가능하다는 것이 그의 구상이다. 실제 방배동 서래마을 같은 경우 주택은 물론 카페 등 상권 임대 수요도 많아 연간 수익률이 10%를 웃도는 사례도 적지 않다. 서씨는 “옆 동네(반포동) 30평형대 아파트가 16억원이 넘는다. 여긴 3층짜리 건물에 마당이 있는데도 13억원이면 주택을 구입할 수 있다. 게대가 임대수익도 올릴 수 있어 일석이죠 효과”라고 말했다. 투자 컨설팅 전문가에 따르면 자산가들은 2층짜리 단독주택을 상가주택으로 용도 변경해 4층짜리 상가로 증축하길 원한다. 4층은 본인이 살면서도 1~3층을 임대를 줘서 임차수익을 거둘수 있기 때문이다. 하지만 여기서 간과해선 안될 사안이 있다. 단독주택을 리모델링하는 경우는 정화조 공사 등 간단한 시공필증만 있으면 간략하게 인ㆍ허가 절차를 밟을 수 있지만 증축의 개념이 들어가면 얘기가 달라 질 수 있다. 특히 해당지역이 문화재 보호지역 등 규제로 묶인 지역이라면 더욱 그러하다는 것. 따라서 투자를 결정할 때 직접 발품을 팔고 구청 등에 직접 확인하는 꼼꼼함이 필요하다고 지적한다. 반대로 지역개발 호재가 터지면 용도 변경이 수월해져 부동산 자산 가치가 오를 가능성이 크므로 직접 컨설팅을 받아보며 정보획득에도 힘을 쏟는 노력이 필요하다. ③ 게스트 하우스형 “홍대 등 최고 상권서 발품 팔아야” 단독주택 리모델링으로 돈버는 법은 또 있다. 바로 개조한 주택을 게스트 하우스로 활용하는 것이다. 은행지점장을 은퇴한 양문기(가명·58)씨가 바로 그랬다. 제2 인생을 살기 위해 최근 중고차 무역업을 하던 양씨가 우연히 중국인 등 외국인들과 어울리게 되면서 게스트 하우스라는 새 아이템을 알게 된 것. 여기에 한류바람이 계속 불고 있다는 점도 그가 외국인 상대 숙박업에 뛰어들게 계기가 된 셈이다. 그는 외국인들이 선호하는 홍대 인근 상수동에 최근 10억원짜리 단독주택을 매입했다. 원래 유치원 건물로 쓰던 주택이었지만 영업이 안되는 터에 저가에 매물이 나온 것을 그가 급매물로 잡은 것이다. 관광객을 받을 수 있도록 커다란 방 8개(수용인원 4~8명)로 개조하는데 투입한 비용(리모델링)이 1억8000만원이었다. 이에 총 투자 비용은 11억8000만원. 그러나 이제 그는 돈 벌일만 남았다는 판단이다. 외국인 관광객 한명당 5만원의 숙박료를 받는다는 가정하에 방 하나에 최소 4명만 받는다고 쳐도 20만원을 수익이 가능하다. 방이 8개인 점을 감안하면 하루에 160만원, 한달에 4800만원에 이르는 매출을 올릴 수 있다. 이렇게 1년이면 6억원에 이르는 돈을 손에 쥐게 된다. 30% 정도를 운영비(약 2억원)로 지출하더라도 대략 4억원은 순이익으로 남길 수 있다. 물론 공실이 없어야 한다는 전제가 필요하지만 국내 최고 상권 중 하나인 홍대 인근 지역인 점을 감안하면 가능하지 않은 일도 아니다. 충분히 승산이 있는 투자가 될 수 있다는 의미다. 양씨는 “펜션보다는 미래가 유망한 중국인 등을 상대로 영업을 하는 게스트하우스가 시장에서 먹힐 것으로 봤다. 무역업으로 해외사정에 밝아 앞으로 트렌트를 잘 반영한다면 성공할 수 있다고 확신한다”고 말했다. ④ 셰어형 “지인들끼리…주거비용 아낀다” 또다른 틈새유형이 바로 셰어형이다. 특히 전세난에 허덕이는 신혼부부들이 선호한다. 낡은 단독주택을 사들여서 1층과 2층을 나눠서 2세대가 같이 마당있는 집을 사용하게 되는 것이다. 실제 지인인 신혼커플들이 함께 수도권 인근에서 노후한 주택을 리모델링해 함께 공유주택으로 활용하는 사례가 늘고 있다. 같은 돈을 주고도 보다 훨씬 넓은 평수에서 살면서 내집을 소유하면서 전세 걱정도 날릴 수 있기 때문이다. 윤현우(가명·33)·박은혜(가명)씨와 송상범(가명·33)·최은숙(가명)씨 신혼부부 커플이 그런 케이스다. 윤씨와 송씨가 서로 초등학교 시절부터 절친인 까닭에 커플시절부터 어울려 다니다가 또 비슷한 시기에 결혼하게 되면서 아예 같이 살기로 결정한 것. 이들이 선택한 지역은 부천 중동. 썩음썩음한 대지면적 2층짜리 단독주택을 계약한 가격은 3억원. 여기에 들어간 리모델링 시공비는 1억5000만원이다. 총 4억5000만원에 이르는 투자비는 두 커플이 각각 2억2500만원씩 나눠 부담했다. 1층(121㎡)은 윤씨 커플이, 2층(115㎡)은 송씨 커플이 사용하기로 했다. 이들 커플들은 서울은 물론 수도권에서 20평형대 전세 아파트도 얻기 힘든 금액으로 30평대 주택을 각각 전세가 아닌 소유개념을 주거하게되는 것이다. 전문가들은 단독주택은 노후도별로 가격편차가 심한 만큼 오래된 집(구옥)을 싸게 사는 것이 투자 포인트라고 말한다. 여기에 낡은 주택을 리모델링하는 점을 감안해서 단순 인테리어가 아닌 공간활용도까지 고려한 시공이 필요하다고 역설한다. 정진화 뉴마이하우스 대표는 "재건축이나 상가 등 시장은 이미 포화단계에 접어들었다. 반면 아직 같은 지역 내에서도 가격에 편차가 존재하는 단독주택은 신종 재테크 수단으로 주목받기에 충분하다"고 강조했다. 다만 "단순히 마감재를 바뀌는 정도의 작업으로는 리모델링 효과를 볼 수 없다. 구조보강까지 함께 작업해야 하므로 전문 업체에 맡겨 부실 시공이 없도록 해야한다"고 말했다.

2014-09-02 08:18
만65세이상 410만명 오늘 첫 기초연금 수급

정부가 25일 노인 빈곤 해결 차원에서 기존 기초노령연금보다 전반적으로 연금액을 늘린 기초연금을 만65세이상 노인 410만명에게 처음으로 지급을 시작했다. 보건복지부에 따르면 워낙 지급 대상 인원이 많기 때문에 금융기관들이 이미 어제(24일)부터 개인 통장에 기초연금 입금 작업을 진행하고 있다며 오늘(25일) 오전 중 410만명 대부분이 기초연금을 받게 될 것이다. 이날 기초연금을 수령한 노인들은 지난달까지 기초노령연금을 받던 412만3천명 가운데 소득·재산 조사 결과 ‘소득 하위 70%’ 등 기초연금 지급 조건에도 맞다고 인정된 410만명이다. 하지만 2만3000명은 비싼 자녀 집에 동거하거나 고액 회원권·승용차 등을 갖고 있어 기초연금 대상에서 제외됐다. 　 기초연금 탈락자를 배경에 따라 나눠보면 △ 소득·재산 증가에 따른 지급대상 기준 초과 등 2만2천183명 △ 3천㏄ 또는 4천만원이상 자동차 보유자 1천621명 △ 고액 골프회원등 보유자 25명 △ 자녀 명의 고가 주택 거주자 196명 등이다기초연금 대상자 410만명 중 93.1%(382만명)는 기초연금 전액(최댓값)을 받는다. 기초연금 최댓값은 단독가구의 경우 20만원, 부부가구의 경우 32만원이다. 나머지6.9%(28만명)는 이보다 적은 기초연금을 받게 되는데, 이 중 국민연금액이 많아 기초연금이 깎인 경우는 약 11만6천명(2.8%), 나머지는 소득역전 방지 감액 등에 해당한다. 　 이번 기초연금 첫 지급에는 약 7천350억원의 예산이 들었다. 복지부는 이미 지급된 기초노령연금액과 앞으로 지급될 기초연금액을 합쳐 올해 7조원 정도가 쓰일 것으로 예상하고 있다. 　 앞서 지방자지단체들이 기초연금 탈락자, 감액자 등에 개별적으로 이유를 설명했지만, 여전히 본인의 기초연금 수령액 산정 근거 등이 궁금하다면 전국 읍·면 사무소나 동 주민센터에 문의할 수 있다. 국민연금공단지사 및 상담센터, 보건복지콜센터(129), 국민연금공단 콜센터(1355)에서도 상담이 가능하다. 　 이달 들어 21일까지 기초연금을 신청한 사람은 모두 30만7000명에 이른다. 지난달 기초노령연금을 신청한 사람 중 일부 역시 심사·판정 지연 때문에 다음 달부터 기초연금을 받는다. 　

2014-07-25 09:09
기초연금 도입시 얼마나 받을수 있나

두 자녀를 결혼시키고 아내 없이 홀로 사는 김모(72)씨는 서울 구로구에 있는 공시지가 1억5000만원짜리 아파트에 거주하며 아파트경비일을 해 월급 140만원을 받는다. 하지만 김씨 할아버지는 그동안 기초노령연금은 받지 못했다. 재산소득을 고려하지 않아도 정부가 인정한 김씨의 근로소득(월급 140만원-근로소득공제 48만원=92만원)이 기초노령연금을 받을 수 있는 소득인정액 87만원을 넘었기 때문이다. 김씨가 하반기부터 도입되는 기초연금을 받을 수 있을지 알아보려면 변경된 기초연금 소득인정액 기준을 적용해 계산해야 한다. 6일 연합뉴스에 따르면 기초연금 수급자 대상을 결정하는 소득 인정액은 근로소득, 사업소득, 재산소득등을 합산해 결정하는 기초노령연금 수급자 선정방식과 크게 다르지 않다. 　 달라진 점은 기존 근로소득공제액 48만원에 추가 30% 공제가 가능하고, 고가자동차와 고가회원권의 재산소득환산율은 5%가 아닌 100%가 적용되며, 무료임차소득은6억원 이상의 자녀 명의 주택에 거주하면 연 0.78%의 소득환산이 적용되는 부분이다. 　 김씨는 아파트와 경비일로 받는 월급이 재산의 전부이기 때문에 소득 인정액은 {(주택 1억5000원 - 대도시 기준 기본재산공제 1억800만원) × 소득환산율 5% ÷ 12개월} + [(근로소득 140만원 - 근로소득공제48만원) - ｛(근로소득 140만원-소득공제 48만원)×30%｝]=81만9000원이 된다. 　 이는 2014년 기초연금 단독가구 선정기준액(87만원)에 못 미치는 금액이다. 　 김씨가 국민연금에 가입한 적이 없다면 그가 받는 기초연금의 금액은 20만원으로 책정되고, 국민연금에 가입했더라도 수령액이 30만원 이하라면 가입기간과 관계없이 20만원을 받을 수 있다. 　 만약 국민연금이 30만원을 넘었다면 기초연금액은｛기준연금액 20만원-(조정계수 2/3×국민연금 가입기간과 연계된 A급여) + 국민연금수급자부가연금액 10만원｝의 산식을 적용해 계산한다. 　 이를 바탕으로 매달 기초노령연금 7만7천440원씩 받았던 박모(70)씨(국민연금 가입기간 13년, 국민연금 49만9천120만원 수령)와 그의 아내 남모(68)씨(국민연금 가입기간 5년, 국민연금 12만1천330만원 수령)의 기초연금액을 계산해보자. 　 남씨는 가입기간이 10년 미만이라 기초연금을 매달 20만원씩 받을 수 있지만 부부 감액 20%을 적용받아 최종적으로 기초연금액은 16만원이 된다. 　 민연금공단이 결정하는 김씨의 A급여가 21만원이라고 가정하면 그의 기초연금액은｛20만원-(2/3×21만원)+10만원｝=16만원이 되며 부부 감액 20%가 적용돼, 최종기초연금액은 12만8천원이 된다. 　 현재 기초노령연금을 받는 노인 대부분은 기초연금을 받을 수 있지만 일부 고가재산을 소유한 노인은 수급 대상에서 제외된다. 　 서울 강남구에 사는 이모(69·여)씨가 대표적이다. 　이씨는 아들 이름으로 된 10억원짜리 아파트에 살며 1억원짜리 벤츠를 타고 1억원짜리 골프회원권으로 여가생활을 즐기지만 소득인정액이 38만원으로 책정돼 매달 9만9천원의 기초노령연금을 받았다. 　하지만 개선된 기초연금 소득인정액의 방식에 따르면 이씨의 소득인정액은 2억을 넘겨(｛(골프회원권 1억원+승용차 1억원-대도시 기준 기본재산공제 1억800만원)+(무료임차소득 10억원x연 0.78% ÷ 12개월)=2억65만원｝)기초연금을 받을 수 없다. 　복지부는 “기초연금이 도입되면 전체 노인 639만명 가운데 447만명이 기초연금을 10만원 이상 받을 수 있으며, 이 가운데 406만명이 기초연금 상한금액인 20만원을 받을 것”이라고 전망했다. 　

2014-05-06 11:42
파산 종착역…재벌가 저택 속속 경매 등장

재벌 소유 부동산의 경매 법정 등장은 보통 재벌 파산의 종착역으로 인식된다. 몰락한 재벌들은 보통 법인 소유의 부동산을 담보로 금융권에서 차입하다 경영 상태가 악화하면 회장 개인 소유 주택이나 토지를 담보로 추가 대출을 받는다. 이 때문에 회사 부동산이 우선 정리돼 채권자에게 넘어가고, 회장 소유의 부동산은 마지막까지 남는 경우가 많다. 따라서 재벌가가 소유한 부동산은 회사가 무너진 뒤 짧게는 2∼3년, 길게는 7∼8년만에 경매에 부쳐지는 게 일반적이다. 25일 경매업계에 따르면 최근에도 과거 재계를 주름잡던 재벌 일가가 소유한 부동산이 경매에 부쳐지는 사례가 잇따르며 한동안 세인의 관심에서 사라졌던 재벌 회장들의 이름이 세간에 다시 오르내리고 있다. 1980년대 재계 서열 7위의 국제그룹을 이끌던 고 양정모 회장 일가가 소유한 서울 성북동 고급 주택은 다음 달 2일 경매 법정에 나온다. 양 회장의 장남 양희원 아이씨씨코퍼레이션 대표 명의의 이 단독주택은 양 회장이 거주하다가 1987년 국제상사 명의로 넘어간 뒤 1998년 양희원 대표가 매입했다. 양 대표는 이 집을 담보로 제2금융권에서 대출을 받았다가 원금과 이자를 갚지 못해 집을 경매로 넘기는 처지가 됐다. 지난 1월에는 프라임그룹 백종헌 회장의 일가가 거주하는 빌라가 법원 경매에 나왔다. 서울 서초구 방배동의 고급 빌라 밀집 지역에 자리한 이 주택은 백 회장의 부인 명의로 돼 있으며, 최초 감정가격은 15억원으로 책정됐다. 이 주택의 이전 주인은 역시 몰락한 재벌인 삼미그룹의 김현철 회장으로 백 회장이 삼미그룹 부도 이후 경매에 나온 것을 2003년 11월에 낙찰받아 눈길을 끈다. 프라임그룹은 강변 테크노마트 개발 성공 이후 동아건설 등을 인수하며 외형을 키웠으나 글로벌 금융위기와 건설경기 침체로 유동성 위기를 겪으며 주력 계열사인 프라임개발과 삼안이 2011년 8월 기업개선작업(워크아웃)에 들어갔다. 수백억원대의 부실·불법 대출 혐의로 최근 징역 4년형이 확정된 채규철 도민저축은행 회장 소유의 고가 주택도 경매에 부쳐져 지난 1월 낙찰됐다. 서울 강동구 성내동에 위치한 채 회장 소유의 청구빌라트(전용면적 245㎡) 두 채는 감정가 각각 12억원, 12억2천만원에 경매에 나와 3번 유찰 끝에 두 채 모두 6억5천만원에 주인을 찾았다. 국내 최초의 대형 패션전문 쇼핑몰 '동대문 밀리오레'의 성공 신화로 한때 주가를 높이던 유종환 밀리오레 대표의 자택은 지난해 12월 경매 매물로 등장했다. 유 대표 소유의 서울 강남구 삼성동 저택으로 감정가 총 60억6천966만200원에 지난해 말 서울중앙지법에서 경매에 부쳐졌다. 경매와는 사례가 조금 다르지만 STX그룹 해체와 함께 '샐러리맨 신화'의 막을 내린 강덕수 전 회장의 서울 서초동 고급 자택도 지난 1월 급매물로 시장에 나온 것으로 알려졌다. 강 회장은 STX그룹의 유동성 위기로 인해 금융권에 진 주택담보대출 상환이 불가능해지자 자신이 거주하던 집의 매각을 결정한 것으로 전해졌다. 이들 최근 사례 이외에도 과거 내로라하는 재벌 일가의 집이 경매로 넘어간 것은 드문 일이 아니다. 2012년에는 두산그룹의 일원이던 고 박용오 전 성지건설[005980] 회장의 서울 성북동 자택이 경매 물건으로 나왔고, 신명수 전 신동방그룹 회장의 성북동 자택 역시 같은 해 경매 법정에 등장했다. 2008년에는 김석원 전 쌍용그룹 회장 소유의 서울 신문로 단독주택이, 2007년에는 김중원 전 한일그룹 회장 소유의 서울 역삼동 단독주택, 범양식품 박승주 전 회장 일가의 성북동 단독주택이 각각 경매됐다. 이에 앞서 2003년에는 김우중 전 대우그룹 회장이 살던 서울 방배동 자택이, 2002년에는 최원석 전 동아건설 회장의 서울 장충동 자택이 각각 경매에 부쳐진 바 있다. 과거에는 몰락한 재벌의 집은 소위 '망한 집'이라는 인식 때문에 제 값에 팔리지 않는 경우가 많았으나 최근에는 오히려 파산한 재벌들이 살던 집이 경매에서 인기를 끄는 사례도 적지 않다는 귀띔이다. 법무법인 열린의 정충진 변호사는 "재벌 소유 주택의 경우 내부 인테리어와 조경 등이 잘 돼 있어 실제 가치가 감정가보다 높은 경우가 많다"며 "최근 이런 점에 주목하고 경매장에 나온 재벌 소유의 주택을 눈여겨 보는 실수요자와 투자자들이 늘고 있는 추세"라고 전했다.

2014-03-26 13:52
"소득 없는 부자 노인들, 기초노령연금 못받는다"

우리나라 부의 상징인 서울 강남구 도곡동 타워팰리스에 거주하면서도 저소득층에 주는 기초노령연금을 받는 노인이 무려 56명인 것으로 나타나는 등 기초노령연금에 대한 문제가 꾸준하게 제기돼 왔다. 이에 따라 정부가 이같은 기초(노령)연금 대상자 선정기준이 되는 소득인정액 기준을 대폭 개선한다. 보건복지부는 23일 지난 8월부터 소득인정액 기준 개선 태스크포스를 운영해 소득인정액 기준 개선 방안을 마련했다고 밝혔다. 먼저 상대적으로 여유가 있는 노령층에 대한 관리가 강화된다. 그간 재산 유형에 관계없이 그 가액을 합산해 기본재산공제를 실시한 후 동일한 소득환산율(연 5%)을 적용해 소득인정액으로 산정해 왔다. 즉 골프ㆍ콘도 등 고가 회원권이나 고급 승용차 등 사치성 재산을 보유한 경우에도 수급대상에 포함됐던 것이다. 하지만 앞으로는 골프·콘도등 고가회원권을 보유한 경우에는 기본재산공제 대상에서 제외하고 월 100%의 소득환산율을 적용해 기초(노령)연금 대상에서 제외할 계획이다. 또한 차량가액 4000만원 이상 또는 배기량 3000cc 이상 고급 승용차를 보유한 경우에도 마찬가지로 기본재산공제 대상에서 제외하고 월 100%의 소득환산율을 적용한다. 다만 장애인 차량 및 생업용·10년 이상된 노후 차량 등에 대해서는 현행과 동일한 기준을 적용했다. 아울러 기초(노령)연금을 수령하기 위해 재산을 자녀 명의로 이전하는 등 도덕적 해이를 방지하고 고급 주택 거주 수급자에 대한 사회적 정서 등을 감안해 자녀 명의로 된 6억 이상(종합부동산세 부과 기준) 고급 주택 거주자에 대해서는 현행 장애인연금과 마찬가지로 연 0.78%의 무료 임차 추정 소득을 부과한다. 예를 들어, 소득과 재산이 없지만 공시지가 34억원의 자녀명의 아파트에 거주하는 경우 현행대로라면 소득인정액이 없어 기초노령연금을 받을 수 있지만 개선안에 따르면 소득인정액이 221만원으로 책정돼 수급자 자격이 박탈된다. 또 다른 예로, 자녀명의 공시지가 6억원 짜리 아파트에 살면서 한식당을 운영해 월 사업소득 58만원을 올리는 사람은 지금까지는 기초노령연금을 받을 수 있지만 내년부터는 소득인정액이 97만원으로 책정돼 수급자격이 없어진다. 이와 함께 증여재산 산정기간을 현행 3년에서 재산소진 시까지 연장해 관리함으로써 기초(노령)연금을 수급하기 위해서 고액 자산가가 자녀 등에게 재산을 증여하거나 은닉하는 등 도덕적 해이를 방지한다. 보건복지부는 근로소득에 대한 공제를 대폭 확대, 일하는 노년들이 보다 많은 혜택을 받을 수 있도록 할 계획이다. 현재 근로소득에 대해서는 월 45만원을 공제해 왔다.그러나 내년 1월부터는 임금인상분을 고려해 기본 공제액이 48만원으로 인상되면 내년 7월부터는 이금 액에 더해 30%를 추가로 공제ㆍ적용할 계획이다. 예를 들어 월 150만원의 소득이 있는 경우 단독가구 노인의 경우 현행 소득인정액 105만원이었다면, 내년 7월 부터는 150만원에서 48만원을 빼고 이 금액에 30%(30만6000원)를 뺀 금액인 71만4000원이 기초연금 소득인정액이 되는 것이다. 그렇게 되면 2~3만명의 노인들이 추가로 기초노령연금을 받게 될 것으로 보고 있다. 또한 실제 보호가 필요한 어르신들이 기초(노령)연금 대상에서 제외되지 않도록 권리구제 절차 역시 대폭 강화된다. 내년 7월 시행예정인 기초연금법 시행령ㆍ시행규칙(가칭) 마련시 소득인정액 기준을 다소 초과하더라도 시ㆍ군ㆍ구청장이 보호가 필요하다고 인정하면 기초연금을 지급할 수 있도록 별도 근거 규정을 마련키로 했다. 한편 복지부는 기초선정기준액을 올해 단독가구 83만원, 부부가구 132만8000원에서 내년 단독가구 87만원 부부가구 139만2000원으로 상향했다. 복지부는 소득인정액 기준 개선을 기초연금법 시행령ㆍ시행규칙 제정, 전산 시스템 반영, 대국민 홍보 등 시행준비를 거쳐 7월부터 적용할 계획이다. 보건복지부 관계자는 “이번 제도개선으로 국가의 보호가 필요한 어르신들이 우선적으로 보호받을 수 있고, 기초연금 도입 등에 따른 수급자들의 도덕적 해이를 최소화할 수 있을 것으로 기대된다”며 “향후에도 기초(노령)연금에 대한 제도 개선과제를 지속적으로 발굴하여 개선할 계획”이라고 말했다.

2013-12-31 15:43

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