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[김정렬의 재미있는 부동산 이야기] 흥정하다 원수 되지 말아야

땅을 가진 사람들이 옆에 있는 땅의 소유자와 분쟁을 하는 경우를 보게 된다. 옆에 있는 땅을 사서 같이 건물을 지으면 좋을 듯하여 땅 주인과 흥정을 하다가 서로 기분이 상하게 된다. 특히 다음 그림과 같은 경우 두 땅의 소유자는 사이가 좋지 않다. 땅은 인위적으로 경계를 그어 놓았는데 그 경계로 구분되어 만들어진 것을 필지라고 한다. 필지는 그 모양에 따라 부동산의 가치가 완연히 달라진다. 이 경우 필지를 합하거나 나누면 전체 땅의 가치가 높아지는 경우가 발생하기 때문에 땅 소유자는 미래가치를 보고 서로 옆에 있는 땅을 사고 싶어 한다. 자기 땅의 가치와 가격은 높게 보고 옆에 있는 땅의 가치는 상대적으로 낮게 가치판단을 한다. 아전인수(我田引水) 격으로 주장하다가 분쟁이 생기는 것이다. 땅을 나누거나 합할 때 변수가 되는 것은 땅의 모양, 접해 있는 도로와의 관계, 땅의 용도 등이다. 그림을 보자. 땅 A 소유자와 옆에 있는 땅 B 소유자는 서로 땅을 팔라고 하다가 다투게 된다. 흔히 땅 B 소유자는 땅 소유자 A에게 시세보다 두 배 이상 줄 테니 팔라고 한다. 그런 말을 들은 땅 A 소유자는 대꾸도 안 한다. 두 배라고 해도 그 가격은 땅 A 소유자가 볼 때는 말도 안 되게 낮아 어이가 없다며 앞으로 얼굴 볼 이유가 없다는 뜻이다. 그렇다면 이 경우 객관적인 땅의 가치는 어떻게 판단하여야 할까? 먼저 땅 A와 땅 B를 합해서 실제가 아닌 가상으로 최적의 건물을 지어 파는 것으로 이익을 계산해본다. 그러면 전체 매매 추산가격이 나온다. 여기에서 비용을 뺀다. 비용은 건설 관련 비용, 금융 비용, 마케팅 비용, 그리고 제세공과금 등이다. 전체 매매 추산가격에서 비용을 빼면 그것이 바로 땅 A와 땅 B를 합한 땅의 가격 최대치가 된다. 이번에는 땅 B만 가지고 실제가 아닌 가상으로 건물을 지어 파는 것으로 이익을 계산해 본다. 물론 땅 B의 경우도 관련 건축 법규나 행정 사항을 그대로 반영하여야 한다. 이 경우 제대로 된 건물을 짓지 못할 수도 있어 손실이 나타날 수 있다. 땅 A와 땅 B를 합해서 실제가 아닌 가상으로 최적의 건물을 지어 파는 것으로 이익을 계산한 결과와, 땅 B만 가지고 건물을 지어 파는 것과 이익을 비교한다. 그 차이가 바로 땅 A의 가격 최대치이다. 전문가에게 이와 비슷한 땅 거래와 관련된 가격 분쟁을 조정하라고 하면 이런 방식으로 가격을 설명할 것이다. 물론 최종 결정은 당사자의 자유 판단이다. 그러나 이런 상황에서 서로 이해하고 거래하는 경우는 그리 쉽지 않다. 그 결과 서울 도심에서 새롭게 들어선 고층 건물과 그 옆에 있는 작은 규모의 저층 건물들을 종종 보게 된다. 누가 봐도 부자연스러운 모양이다. 그러나 그 속에는 여러 형태의 사연이 숨어 있다. 시세보다 두 배, 세 배로 쳐주겠다는 말을 어떻게 판단해야 할지 또 땅 모양이 이상한 땅을 사면 나쁘다는 말을 어떻게 이해해야 할지 보통의 상식으로는 이해가 되지 않는다. 땅의 가치를 맹목적으로 무조건 좋다, 나쁘다라고 판단해서는 곤란하다. 땅의 가치에 대해 여러 관점에서 다시 생각해 볼 수 있는 대목이다. 1. 좋은 땅 모양은 어떤 모양일까? 2. 땅을 사고 팔 때 거래 단위는 무엇일까? 3. 자투리 땅이란 무엇일까? 4. 토지를 수용한다고 하면 보상가격 때문에 분쟁이 일어나는 경우를 종종 보게 된다. 보상가격은 어떻게 정해지는 것일까? 1. 직사각형의 땅이다. 2. 토지를 거래할 때는 필지 단위로 거래를 하게 된다. 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 토지의 등기 단위가 된다. 지적도를 보면 여러 토지의 경계가 그려져 있고 하나의 토지마다 번호가 붙어 있는데 이를 지번이라고 부르고, 이렇게 하나의 지번이 붙어 있는 토지를 필지라고 한다. 3. 자투리땅이란 도로를 내거나 건축을 하다 남은, 기준 평수에 미치지 못하는 소규모 땅을 말한다. 4. 토지보상 평가는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 등 관련 법령에 의해 실시한다. 사업 인정 당시의 표준지 공시지가를 기준으로 대상 토지의 위치, 형상, 환경, 이용 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정하게 된다. >> 김정렬(金淨烈) 한국일반행정사협회 전임 교수 국내 최초로 부동산 전문가들로 네트워크를 구성, RE멤버스를 설립하고 부동산써브 대표를 역임했다. 한국자산관리공사, 한국자산신탁, 기업체, 금융기관 등에 부동산 자문을 꾸준히 하고 있다. 저서로는 등이 있다.

2016-07-29 10:52
[브만사] 多 해봤다! 전현희(全賢姬·51)

누구나 해보고 싶은 어렸을 적 장래희망을 다 해보고 있다. 의사, 변호사, 국회의원을 거쳐 최근에는 한국줄넘기총연맹 총재로 변신한 전현희씨. 그녀는 다양한 직함이나 명함에서 나오는 딱딱한 자세보다 소신 있게 길을 걷고 싶다는 소박한 웃음으로 본인을 소개하기 시작했다. 글 박근빈 기자 ray@etoday.co.kr 사진 이태인 기자 teinny@etoday.co.kr “의사 가운을 내려놓고 변호사가 되기 위해 고시원과 독서실로 향했던 발걸음은 생각보다 가벼웠어요. 힘들었지만 즐거웠다고 말할게요. 어린 시절, 동경하던 꿈을 다시 찾기로 결정했으니 두려움보다는 설렘이 컸죠. 전 아무래도 쉽지 않은 도전을 즐기는 타입인 것 같아요.” 지금도 그렇지만, ‘-사’ 자가 붙은 전문직은 그 자체로도 경쟁력이 있다. 의사가 변호사를 준비하는 일, 쉽지 않은 결정이었다. 그녀가 사법고시를 본다고 했을 때 상황은 녹록지 않았다. 이미 서른을 넘겼고 아이도 키우고 있었다. 남편 역시 사법고시를 준비하고 있어서 집안 생계도 책임져야 하는 상황이었다. 주변의 만류가 엄청났지만, 치과진료실보다 더 큰 세상에서 어렵고 소외된 이들을 위해 움직이고 싶다는 생각이 계속해서 그녀를 사로잡는다. 그때마다 임제록(臨濟錄)의 글귀를 계속 되뇌기 시작했다. 수처작주 입처개진(隨處作主立處皆眞), 쉽게 풀이하면 ‘너 자신을 주인공으로 만들어라’라는 뜻이다. 인생을 살면서 살아가는 건지, 아니면 살아지는 건지를 명확히 파악하는 데 집중하기 시작한다. 꿈을 위해 노력하는 과정에서 오는 즐거움을 찾고자 노력했다. “꿈을 현실로 만들기 위해서는 두 가지 조건이 필요하다고 생각해요. 하나는 본인이 절실하게 원하는 것. 또 다른 하나는 온몸과 마음을 바쳐 최선을 다하는 것. 그 과정을 거치면 좋은 결과는 따라온다고 믿었어요.” 그녀의 도전은 1996년 38회 사법시험 합격이라는 성과를 얻게 된다. 그래서 얻은 타이틀이 ‘국내 최초 의사 출신 변호사’. 이후에도 그녀의 도전은 계속된다. 에이즈에 감염된 아이들을 지켜라 2002년 가을, 연수원 딱지를 뗀 지 얼마 안 된 새내기 변호사 전현희에게 울산의 모 의대교수가 상담을 하러 온다. 에이즈 환자의 혈액이 혈우병치료제 제조에 사용됐고, 이 치료제를 투여 받은 혈우병 환자들이 에이즈에 집단으로 감염된 사건이었다. 훗날 전현희라는 이름을 알리게 된 ‘혈우병 환자 에이즈 감염 무료 소송’의 시작이 됐다. “에이즈 감염이라는 청천벽력과 같은 일을 억울하게 당하고 사회에서 소외되어 눈물을 훔치고 있을 환자들을 도와주고 싶은 마음이 컸습니다. 피해자 대부분이 어린아이였고, 부모들은 남들에게 소문이 날까 봐 감당할 수 없는 공포에 시달리고 있었죠. 눈물로 절규하는 10여 명의 환자들과 그 가족들을 만나 이야기를 들었습니다.” 가장 가슴이 아팠던 사연은 중학생 형이 에이즈에 감염됐고, 감염되지 않은 초등학생 동생이 한방에서 지내는데 이 사실을 알릴 수가 없어 걱정과 두려움에 떨고 있는 부모의 이야기였다. 그녀는 아무런 잘못도 없는 어린아이들에게 왜 이러한 고통이 찾아오는 것인지 끝까지 밝혀야겠다고 결심한다. 또 이들의 아픔을 치유하기 위해 무료 소송을 진행하겠다고 다짐한다. 의학적 지식과 법률지식이 동시에 필요한 이 사건에 대한 사명감은 불타올랐다. “지금도 그렇지만, 에이즈는 사회에서 쉽게 받아들이지 못하는 질병이죠. 잘못된 상식과 오해들이 에이즈 환자들을 괴물로 만들어버리곤 하니까요. 소송 과정에서 가장 어려웠던 부분은 환자들과 가족의 신상정보가 외부로 나가지 않도록 하는 것이었어요. 비밀을 최대한 지키고 재판에 임했죠.” 초짜 변호사 의료소송으로 거물들과 맞서다 상대방 제약회사는 장관 출신 변호사와 유명 전관 출신 변호사들을 선임해 소송 초반부터 기선을 제압하려고 했다. 당시 법조계 분위기는 다윗과 골리앗의 싸움이라는 의견이 대다수를 이뤘다. “연수원을 갓 졸업한 초짜 변호사였지만, 그렇다고 기죽을 내가 아니었죠. 오히려 투지가 생겼습니다. 환자와 가족들 총 63명의 원고들을 대리한 소송의 대장정이 시작됐습니다. 환자와 가족들은 소송 도중 절대로 노출시키지 않겠다고 약속을 했기 때문에 모든 소송과정은 전부 나 혼자의 일이었습니다. ‘내 일’이라고 생각하지 않으면 승산이 없다고 생각했습니다. 집단 에이즈 감염 사안에 대한 역학조사와 유전자 검사를 해준다면 쉽게 해결될 수 있다고 판단했기에 질병관리본부를 대상으로 1인시위도 해봤습니다.” 약 3년에 걸친 지루한 법정소송 공방을 통해 2005년 1심 소송이 시작됐고, 2011년 대법원에서 승소하기까지 이 치열한 싸움은 10년이나 계속됐다. 그 긴 시간을 버틴 그녀는 이렇게 소감을 밝혔다. “승소 소식을 듣던 날, 지난 10년의 세월이 파노라마처럼 눈앞에 펼쳐졌어요. 눈물로 지새운 날들, 감염된 아이의 말똥말똥한 눈망울, 치열한 공방이 진행된 법정에서의 시간들. 감격으로 가슴이 벅차올랐고, 나도 모르게 눈물이 흘러내렸습니다.” 그리고 이어진 국회입성 “혈우병 소송을 진행하는 과정에서 사회의 불합리성에 울분을 갖게 됐고, 혼자 싸워나가다가 결국 내가 이러한 문제를 스스로 고쳐보고자 국회의원이 되어야겠다고 생각했죠. 변호사 시절 제기한 소송이 국회의원이 되어서야 마무리 됐죠.” 10년에 걸친 기나긴 소송 중 그녀는 2008년 18대 국회의원(비례대표)으로 국회에 입성한다. 상임위는 전공을 살린 보건복지위원회. 2011년, 소송에 승리한 후 얼마 지나지 않아 운명처럼 적십자사에 대한 국정감사가 열렸다. 혈우병치료제로 인한 감염을 증명하고자 고군분투했던 위치에서 혈액 관리를 위한 제도적 대책 마련을 촉구하는 입장으로 변하게 된 것이다. 이때 복지위 전현희 의원은 혈액제제를 만드는 과정에서 제약사의 문제를 지적하고, 개선을 위한 쓴소리를 내 높은 평가를 받게 된다. “회상해보면, 참 복잡한 감정이 들었던 것 같네요. 국감장이 마치 영화의 한 장면 같았죠. 같은 사안을 두고, 너무도 다른 위치에 있다는 것이 말입니다. 제약회사와 싸우고, 정부와 부딪치던 제가 그들의 잘못을 지적하는 국회의원의 입장에서 국정감사를 하고 있다는 것. 그러한 상황이 벌어지는 게 믿기지 않았습니다. 한편으로는 순수하게 정의감에 불타던 초심을 절대 잊지 말아야겠다고 다짐을 했습니다.” 그래서였을까. 그녀는 ‘국정감사 우수 국회의원’으로 4년 연속 선정됐고, 18대 국회의원으로서의 임기를 마무리 짓는다. 또 다른 시작, 줄넘기 “인터뷰도 마무리되는 것 같은데, 이제 제가 얼마나 줄넘기를 잘하는지 보여드릴까요?” 사무실 서랍에서 줄넘기를 꺼내든 그녀는 선뜻 밖으로 나가 줄넘기를 해보겠다고 한다. 그녀의 또 다른 직함, 한국줄넘기총연맹 총재. 그녀가 줄넘기 전파에 나섰다. 운동을 못할 것 같다는 기자의 질문에는 쌩쌩이(2단 뛰기) 솜씨로 답변을 대신했다. 2013~2014년 인천아시안게임 저탄소친환경위원회 위원장으로 활동하던 때 줄넘기가 ‘탄소배출량’이 가장 적은 스포츠라는 사실을 알게 된 이후, 그녀는 줄넘기 예찬론자가 됐다. 그래서 전국에 퍼져 있는 줄넘기 지도자들과 단체를 통합한 한국줄넘기총연맹을 발족시켰다. “알면 알수록 줄넘기는 정말 매력적인 운동이에요. 환경을 보호할 수 있는 친환경 운동이기도 하죠. 줄넘기는 경기장을 따로 지을 필요가 없고, 운동을 하러 가기 위해 자동차를 이용하지 않아도 되죠. 줄 하나만 있으면 언제, 어디서든, 누구나 할 수 있기 때문에 남녀노소가 함께 즐길 수 있는 줄넘기의 매력에 빠져보시죠.” 사실 할아버지, 할머니와 손주들이 함께할 수 있는 운동은 그리 많지가 않다. 그녀는 줄넘기가 세대의 격차로 벌어지는 소통 부재의 틈을 이어주는 역할을 할 것이라는 목표를 갖고 움직이고 있었다. “신중년의 활발한 활동이 기대대는 요즘, 쉽게 따라할 수 있는 운동이 하나쯤 필요한데 줄넘기가 그런 역할을 해줄 거라고 믿어요. 살도 빼고, 스트레스도 빼는데 이만한 운동은 없다고 봐요.” 다 해본 그녀의 당당한 도전이 아름답다. 하지만 마음 한 구석에는 2년 전 불의의 사고로 세상을 먼저 떠난 남편에 대한 그리움은 여전하다. 그래서 눈물이 많은 건지도 모르겠다. 그를 위해서 그녀는 대학생 딸과 함께 바람을 가르는 줄넘기처럼 오늘을 뛰어넘는다. 내일은 그녀에게 어떤 도전이 기다리고 있을지, 아니 어떤 도전을 그녀가 찾을지 궁금해진다.

2015-07-23 21:25
정부 ‘사립탐정’ 양성한다는데… 국회선 관련법 15년째 표류

정부가 사립탐정(민간조사원) 등 신 직업 40여개를 육성하겠다고 밝히면서 ‘한국판 셜록홈즈’가 탄생할지 관심을 모으고 있다. 고용노동부는 올해 안으로 구체적인 업무 범위와 자격, 감독 주체 등을 정하고 내년 중 관련 입법을 지원할 계획이다. 하지만 실현가능성엔 여전히 물음표가 찍힌다. 사립탐정이라는 직업을 법제화하는 일은 이미 15년 전부터 시작됐지만 사생활 침해와 관리 주무기관 등을 두고 논란이 벌어지면서 번번이 무산됐기 때문이다. 사립탐정법이 국회에 처음 등장한 건 지난 1999년 15대 국회 때다. 이후 7차례나 법안이 상정됐지만 모두 불발됐다. 우선 탐정활동이 범죄해결이나 상식선의 민원해결보다는 도청과 미행 등 ‘사생활 침해’라는 부정적 방향으로 흘러갈 것을 우려하는 시선이 많았다. 지휘기관과 조사업무 영역도 쟁점이었다. 법무부(검찰)와 경찰청(경찰)이 지휘기관을 맡겠다고 갈등을 빚었고, 조사업무와 관련해서도 실종자 소재파악 수준 등 기초사실 조사로 한정할 지, 개인정보 접근 등에까지 권한을 확대할 지를 두고 논란이 계속됐다. 현재도 국회에는 사립탐정 육성을 위한 법안 2건이 계류 중이다. 2012년 11월 새누리당 윤재옥 의원이 발의한 ‘경비업법 전면개정안’과 2013년 3월 새누리당 송영근 의원이 발의한 ‘민간조사업에 관한 법률 개정안’이다. 두 법안은 민간조사업을 허용해야 한다는 큰 틀은 같지만 윤 의원의 법안이 관리감독 권한을 경찰청에 두고 있는 반면 송 의원의 법안은 법무부가 책임지도록 했다. 하지만 이들 법안은 국회가 열릴 때마다 제대로 논의조차 해보지 못한 채 보류됐다. 이처럼 국회가 수차례 법제화에 실패한 사립탐정법을 정부가 나선다고 해결할 수 있을지는 미지수다. 다만 법의 엄호를 받지는 못한 상태에서 사립탐정이 계속 배출되고 있어 입법을 서둘러야 한다는 지적도 나온다. 현재 전문교육기관인 한국특수행정학회와 대한민간조사협회, 일부대학 관련학과에서는 탐정 전문교육을 실시 중이다. 민간단체들이 탐정자격증을 부여하는 ‘민간조사관’ 숫자도 꾸준히 증가하고 있다. 관련업계에 따르면 전국에서 활동하는 민간조사관은 작년 기준으로 2000여명에 이르는 것으로 추정된다. 윤재옥 의원은 “선진국의 경우에는 경비업과 함께 사실조사 서비스업이 민간보안산업으로 활성화돼있어 시민들이 피해회복 및 권리구제를 위한 양질의 민간조사서비스를 제공받고 있다”면서 “반면 우리나라는 사실조사 등을 영세 심부름업체에 의뢰하고 있는 실정이므로, 국민의 권익보호 차원에서 선진국의 민간조사업 제도를 도입할 필요성이 있다”고 강조했다.

2014-03-19 10:12

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