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‘저금리 파티’ 막 내려… 금리인상 대비하라

‘저금리 파티’가 끝났다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 대략 10년간 지속돼온 저금리시대가 저물고 있다. 이미 국내 금융시장에서도 금리 인상의 기운이 꿈틀거리고 있다. 금리 인상은 은퇴 후 예금 이자로 생활하는 이들에게는 다소 숨통을 틔워줄 수 있지만, 빚을 가진 이들에게는 직격탄이 될 수 있다. 당장 은퇴 후 자영업에 뛰어든 ‘베이비부머(1955~1963년)’ 세대가 빚의 굴레에 갇힐 수 있다는 우려가 나오고 있다. 美 금리인상, 국내 영향은? 미국 연방준비제도(연준)는 지난 1월 말 성명을 통해 “시장을 기반으로 한 물가가 최근 수개월간 상승하고 있다”고 언급했다. 이는 금리 인상 속도가 빨라질 수 있다는 신호로 해석되며 자산시장을 요동치게 했다. 글로벌 증시는 폭락했고, 미 국채 금리는 급등했다. 미 연준은 지난 2015년 말 기준금리를 0.25%포인트 인상하며, 금리 인상의 시동을 걸었다. 2006년 이후 10년 만이었다. 본격적인 금리 인상기에 접어드는 2018년에는 약 3차례 수준의 금리 인상이 예고돼왔다. 문제는 금리 인상의 속도가 예상외로 빨라지는 것이다. 시장에서는 4차례 금리 인상도 가능한 것으로 본다. 최근 한국은행 뉴욕 사무소에 따르면, 주요 해외투자은행(IB) 16개 기관 중 6개 기관이 올해 미 연준이 금리를 4차례 인상할 것으로 전망했다. 전월 조사 때보다 2개 기관이 더 늘었다. 올해 3차례 인상을 전망한 곳은 9개 기관으로, 전월보다 한 곳이 늘었다. 이민구 한국씨티은행 WM상품부 부장은 지난해 말 한국경제매거진 ‘MONEY’와의 인터뷰에서 “2018년 연 3회 수준의 완만한 금리 인상과 점진적인 유동성 축소를 예상하기 때문에, 채권시장에 미치는 영향은 부정적이지만 주식시장에는 별다른 영향이 없을 것”이라고 전망했다. 다만 예상을 뛰어넘어 금리 인상이 급격히 진행될 경우 국내 증시에 먹구름이 드리울 수 있다고 우려했다. 특히 한미 간 ‘금리역전’의 경우 국내 증시에서 막대한 자금이 유출될 수 있다는 경고가 나온다. 올해 미국은 3~4차례의 금리 인상 예상이 우세하지만, 한국은 1400조 가계부채 등으로 1~2차례 금리 인상에 그칠 수 있다는 분석이다. 이에 따라 현재 연 1.25∼1.5%인 미국의 정책금리와 연 1.5%의 한국 기준금리는 10년 만에 역전될 가능성이 높아졌다. 금융감독원에 따르면, 지난해 말 기준 미국인의 한국 상장주식 보유금액은 265조1180억 원에 달한다. 미국이 제로금리 정책을 시작한 2008년 말(64조5080억 원) 이후 미국의 한국 주식 보유액이 4배 이상 급증했다. 향후 미국의 금리가 높아져 달러 강세가 지속될 경우 외국인의 자금유출로, 국내 증시에 악재로 작용할 수 있다. 임대수익으로 노후 준비 ‘빨간 불’ 올해 말 은퇴를 준비하는 50대 중반의 L 씨는 최근 금리 인상 소식에 고민이 깊어지고 있다. L 씨는 “향후 은퇴하면 퇴직금으로 월세를 받는 임대사업을 고려했는데, 부동산 규제도 많아지고 대출 문턱도 까다로워져 걱정”이라고 말했다. 미국 금리 인상에 따라 국내 시중은행의 대출 금리가 크게 들썩이고 있다. 금리가 올라 대출 부담이 늘수록 임대수익은 떨어지는 구조다. 한국은행의 가계금융·복지조사에 따르면, 60대 이상 임대가구는 2012년 28만 가구에서 2016년 43만 가구로 5년 새 15만 가구나 늘었다. 이 기간 임대가구의 금융부채는 180조 원에서 226조 원으로 증가했다. 더욱 심각한 것은 은퇴 세대 상당수가 비은행권 대출을 이용하고 있는 점이다. 50~59세의 저축은행·비은행금융기관 대출비중(담보 및 신용대출 기준)은 17.7%, 60세 이상이 25.7%였다. 이는 30대 7.3%, 40대 11.9%에 비해 단연 높은 수준이다. 비은행권 대출의 경우 고금리인 데다 소득 수준이 은퇴 이후 급격히 줄어들게 돼 위험가구에 포함될 개연성이 높다. 특히 지난 1월 말부터는 ‘신(新)총부채상환비율(DTI)’까지 시행되면서, 소득이 적은 은퇴자의 시중은행 거래가 어려워짐에 따라 비은행권 대출을 부추길 수 있다. 신DTI는 소득증빙 요건이 까다롭고, 은퇴 전후세대의 경우 소득 변화 등을 구체적으로 따져 대출 한도를 낮춘다. 이처럼 대출 문턱은 높아지는데, 대출 이자마저 치솟고 있어 빚이 많은 은퇴 세대나 자영업자의 이중고가 심화될 것으로 보인다. 전문가들은 금리 상승기에는 늘어나는 이자 부담을 고려해 안정적인 자금 계획을 세우는 것이 중요하다고 조언한다. 금융사회적기업인 ‘희망만드는사람들’의 서경준 본부장은 “부채를 안고 임대사업이나 창업을 한 경우 금리 인상에 따른 실질적 영향을 세밀하게 살펴봐야 한다”며 “월 상환 부담이 급격하게 커지는 것이 아니라면 소비규모 등을 줄여 현금흐름을 합리화하고, 임대사업 수익 등이 매우 저조한 경우 매각도 신중하게 고려해봐야 한다”고 말했다. 한국은행에 따르면, 지난 연말 은행 가계대출(신규취급액 기준) 금리는 연 3.61%로 2014년 10월(3.64%) 이후 최고치를 기록했다. 본격적인 금리 인상기에 접어들면서 은행 가계대출 금리는 지난해 8월(3.39%)부터 4개월 연속 오르며 0.22%포인트나 올랐다. 이 기간 주택담보대출은 3.28%에서 3.42%로 0.14%포인트 상승했고, 신용대출은 3.78%에서 4.49%로 무려 0.71%포인트 올랐다. 그간 저금리에 애태웠던 예금생활자들에게 금리 인상은 모처럼 반가운 소식이다. 금리 상승기를 맞아 금융권은 금리 혜택을 높인 예·적금 상품을 속속 내놓고 있다. 증시는 불안하고 금리는 올라가면서 시중의 돈이 안전 자산인 ‘예금’으로 몰려들고 있다. 올 들어 연 2% 이상의 금리를 내세운 시중 은행의 특판 예금 상품은 ‘조기 완판’을 기록하고 있다. 우리은행이 연 2.1％ 금리로 특별 판매한 ‘우리투게더 더드림 정기예금’은 출시 후 4거래일 만에 완판됐고, SC제일은행의 공동 구매 정기예금도 출시 11일 만에 1000억 원을 조기 달성해 가입 고객 모두 최고 금리인 연 2.3%를 적용받는다. 전북은행은 2월 5일부터 3월 2일까지 ‘상반기 고객감사 특판 예·적금’을 판매한다. 가입기간이 12개월 및 24개월인 특판 예금은 최대 연 2.4%(우대금리 포함), 만기 12·24·36개월로 판매되는 특판 적금은 최대 연 2.65%의 금리가 적용된다. 판매 한도는 1000억 원으로, 조기 소진될 수 있다. 인터넷 전문은행의 금리도 눈에 띈다. 카카오뱅크와 케이뱅크의 2월 둘째 주 기준 예금금리는 별다른 조건 없이 연 2.2%다. 저축은행 예금상품 금리는 2% 중후반대로, 시중은행에 비해 높은 편이다. 2월 13일 기준 만기 12개월 기준으로 저축은행의 고금리 예금을 살펴보면, 페퍼저축은행이 최고 연 2.27%의 정기예금을 판매 중이다. 세종저축은행은 연 2.66％, 안국저축은행과 키움YES저축은행은 연 2.65％의 정기예금 상품을 판매하고 있다. 최대 4% 적금 상품도 등장했다. 우리은행 ‘우리웰리치100여행적금’은 최고금리가 연 4.7%로, 여행 고객을 잡기 위한 특화상품이다. 우리은행·우리카드 실적에 따라 높은 우대금리를 제공한다.

2018-03-15 09:25
노후소득 효과적으로 인출하고 활용하는 방법

김태우 한화생명 은퇴연구소 부소장 산행 중에 마주친 야생 다람쥐! 인기척에도 아랑곳없이 오히려 이방인의 방문이 익숙한지 빤히 쏘아보고는 어디론가 휘리~릭 사라져버린다. 바람만 남기고 떠난 야생 다람쥐에서 5070세대 은퇴재무설계의 향기가 풍긴다. 야생 다람쥐의 겨울나기는 특별하다. 가장 중요한 것은 식량비축이다. 먹이를 구하기 힘든 겨울철을 대비해 야생 다람쥐는 먹이를 한곳에 많이 저장해두기보다는 여러 곳의 땅에 구멍을 뚫어놓고 각각의 구멍에 한 개씩의 먹이를 보관해둔다. 야생 다람쥐가 겨울을 나기 위해 파는 구멍은 평균 2000개 정도다. 어느 작가는 인생을 사계절에 비유하면서 봄의 새싹 같은 유년과 여름의 신록처럼 푸른 청춘, 낙엽의 무게를 덜어낸 가을을 지나 마침내 추운 겨울, 가지만 앙상히 남은 나무 같은 노년이라고 얘기한 바 있다. 수명이 길어지면서 노후의 시간 또한 점점 늘어나고 있다. 겨울이 오기 전 다람쥐가 수천 개의 구멍을 파고 먹이를 저장하는 것은 5070세대가 젊은 시절에 노후를 준비하는 모습과 닮았다. 야생 다람쥐가 먹이를 저장하고 보관하는 것은 재무적 관점에서 보면 ‘적립’에 가깝고, 먹이를 구하기 힘든 겨울에 꺼내 먹는 것은 ‘인출’에 해당할 것이다. 이번 호에서는 야생 다람쥐가 묻어둔 열매를 꺼내 먹으며 겨울을 나는 것처럼 5070세대가 효과적으로 노후생활비를 조달할 수 있는 ‘인출’ 소득에 대해 알아보려고 한다. ◇ 다양한 ‘인출’ 소득: 내재된 위험을 고려하라 야생 다람쥐가 먹이를 보관하기 위해 수고를 마다하지 않고 수천 개의 구멍을 뚫는 이유는 뭘까? 먹이를 한곳에만 보관하다 다른 야생 동물들에게 도난을 당하면 목숨마저 위태로운 지경에 놓일 수 있기 때문이다. 수천 개의 구멍을 뚫는 다람쥐의 행위는 마치 5070세대가 다양한 소득원을 준비하는 모습과도 같다! 하지만 다양한 소득원을 준비한다고 해서 길어진 노후와 예상치 못한 모든 위험에 대비할 수는 없다. 소득마다 내재된 위험들이 조금씩 다르기 때문이다. 소득에 잠재된 위험을 먼저 이해한다면 은퇴 후 소득 인출 전략을 짜는 데 많은 도움이 될 것이다. 먼저 5070세대가 노후에 꺼내 쓸 수 있는 소득에는 어떤 것들이 있을까? 가장 대표적인 것이 이자·배당 같은 ‘금융소득’이다. ‘금융소득’ 하나만으로 노후생활비를 안정적으로 조달할 수 있으면 더할 나위 없을 것이다. 하지만 금융소득은 일정금액(연간 2000만원) 이상 되면 금융소득종합과세(6.6~44%)를 부담하게 된다. 2000만원을 초과하는 금융소득은 다른 소득과 합산해 종합소득세 신고를 해야 하기 때문이다. 소득세 부담이 늘어나는 만큼 금융소득은 줄어든다. 참고로 기준금액을 초과하는 금융소득의 추가적인 세(稅) 부담은 최대 28.6%p(최고소득세율 44%- 이자소득세 15.4%)다. 두 번째 소득원은 ‘사업소득’이다. 많은 사람들이 퇴직 후 창업의 꿈을 꾼다. 필자도 그렇다. 그러나 회사가 전쟁터라면 밖은 지옥이라는 말처럼 사업을 시작하더라도 원하는 결과를 이끌어내기는 쉽지 않다. 통계청 자료에 따르면 자영업 생존율은 창업 후 2년 48%, 5년 27%에 불과한 것으로 나타났다. 조급한 마음에 서두르다 충분한 준비 과정을 거치지도 않고, 자금 부족 탓에 규모의 영세성을 벗어나지 못하고, 수익성마저 낮기 때문이다. 이처럼 은퇴 후 안정적인 소득 확보를 위해 시작하는 사업과 창업은 생각만큼 녹록지 않다. 자영업자의 월평균 순이익은 187만원에 불과한 실정이다. 세 번째 소득원은 ‘임대소득’이다. 임대소득은 ‘조물주 위에 건물주’라는 말처럼 누구나 한 번쯤은 꿈꾸는 로망이다. 저금리와 경기 침체의 영향으로 수익률이 예전만큼은 안 되지만 그래도 여전히 매력적인 은퇴 후 소득이다. 물론 세입자 등 관리의 어려움을 호소하는 사람도 있지만, 임대소득을 누리면서 시세 차익까지 노릴 수 있다는 점에서 많은 사람들이 관심을 갖고 있다. 수익성 높은 상가를 자녀에게 사전 증여 후 발생되는 소득으로 상속세를 절세(節稅)하는 다양한 플랜을 짤 수 있는 장점도 있다. 예를 들어 서울에 사는 김씨(65)는 임대사업을 하는 50억대 자산가다. 가족은 슬하에 자녀 둘과 배우자가 있다. 매달 임대수입은 1500만원 정도다. 생활비, 대출이자, 투자 및 저축 등으로 월 1300만원 정도 지출이 발생하고 있어 다소 여유로운 생활을 하고 있다고 생각하지만 김씨의 고민은 자산의 90% 이상이 부동산에 치우쳐 있다는 데 있다. 행여 유동성 부족으로 인해 향후 발생할 상속 등에 따른 세금재원 마련이 문제가 될 수 있어 고민이 많다. 특히 가장 큰 걱정거리는 약 14억3000만원 정도로 예상되는 상속세 부담이다. 자산의 일부를 팔아 상속세를 내야 할 판이다. 노후에 임대소득이 안정적으로 발생하는 것은 좋지만 상속세가 노년의 발목을 잡고 있는 격이다. 마지막 네 번째 소득은 ‘연금소득’이다. 가장 안정적으로 인출이 가능하다는 점과 자산의 소멸을 미연에 방지할 수 있다는 점에서 ‘연금소득’의 가치는 아무리 강조해도 지나치지 않다. 그러나 연금소득의 중요성에 비해 연금을 활용해 소득을 창출하는 연금 인출 전략에 대한 관심은 부족한 편이다. 그동안 애써 모아온 연금을 얼마나 효과적으로 사용할 수 있는가? 이는 노후생활의 밑그림을 그리는 데 핵심 역할을 한다. 다음 내용을 통해 차례로 살펴보도록 하자. ◇ 국민연금: 수령시기 조정을 활용한 인출 전략 국민연금 인출 전략의 핵심은 자신의 생애주기를 고려해 연금 수령시기를 조절하는 것이다. 국민연금은 5070세대에게는 익숙한 소득이다. ‘미워도 다시 한 번’이라는 말처럼 논란도 많지만 국민연금은 수령자가 죽을 때까지 정해진 날짜에 정해진 금액이 또박또박 들어오는 매우 귀중한 소득이다. 게다가 매년 연금액이 소비자물가상승률을 반영해 인상된다는 점은 민영 연금상품에서는 찾아보기 힘든 장점이다. 국민연금은 가입시기와 가입기간, 연금보험료 수준에 따라 수령 금액이 달라진다. 대부분의 5060세대는 국민연금 가입기간이 20년을 넘을 것이다. 국민연금공단에 따르면, 국민연금에 20년 이상 가입한 이들의 평균 수령금액은 88만원 수준이다. 하지만 88만원은 부부 기준 최소 노후생활비의 절반 정도에 불과하다([그림3] 참조). 국민연금으로 이 갭(gap)을 줄일 수 있는 방법은 없을까? 서울에 사는 박씨의 사례를 들어보자. 중견기업에서 몇 년 전 은퇴한 박씨(61세)는 올해부터 국민연금을 수령할 예정이다. 현역에서 은퇴한 다른 친구들과 달리 운 좋게 기존 회사에서 계약직으로 일할 수 있게 되어 근로소득도 발생하고 있다. 그런데 국민연금공단에 알아본 결과 국민연금을 수령하는 기간 동안 다른 소득 공제 후 월 217만 6000원이 있으면 66세까지 연금액이 깎인다는 얘기를 듣고 67세부터 연금을 타기로 결정했다. 결국 박씨는 당초 61세에 100만원 정도의 연금액을 탈 수 있었지만 수령시기를 5년 연기함으로써 67세부터 매월 136만원을 종신 수령할 수 있게 되었다. ◇ 사적연금: 절세를 고려한 인출 전략 연금 수령시기를 기준으로 사적연금을 분류하면 다음과 같다. 만 45세 이후부터 연금을 받을 수 있는 일반 연금보험과 즉시연금, 55세 이후부터 수령할 수 있는 퇴직연금과 연금저축, 퇴직연금을 제외한 나머지는 모두 개인연금에 속한다. 5070세대 중 많은 사람들이 과거에 지인이나 소개를 통해 개인연금에 가입한 적이 있을 것이다. 이제 그동안 묻어놓은 개인연금 가입 증서를 꺼내어 내가 가입한 개인연금은 어떤 종류이며, 세제혜택은 받을 수 있는지 확인해볼 때다. 또한 개인연금 중 연금저축과 퇴직연금은 연금소득으로 인출할 때 세금을 내야 하므로 세제상의 불이익을 당하지 않도록 꼼꼼히 챙겨봐야 한다. ‘연금저축’은 최소 5년 이상 납입하고 55세 이후부터 연금으로 수령한다는 조건으로 적립기간 중 세제상 혜택(소득(세액)공제 13.2% 또는 16.5%)을 받았기 때문에, 이 조건을 충족하지 못하고 중도에 해지하면 그동안 받은 세제혜택은 물론 해지에 따른 가산세까지 물어야 해 원금에도 미치지 못하는 금액을 수령할 수 있다. 간단한 사례를 들어보자. 중견 기업에 근무하는 김 부장(52세)은 가까운 지인의 소개로 노후에 연금 하나쯤은 있으면 좋겠다 싶어 2012년에 연금저축에 가입했다. 지난해까지 꼬박꼬박 매년 400만원을 납입했고 소득(세액)공제 혜택도 받아왔다. 그러나 올해 대학에 입학하는 첫째 딸의 학자금이 부족해 연금저축을 해지하게 됐다. 지금까지 납입한 금액은 2000만원(400만원×5년)이고 발생된 이자수익은 100만원 남짓으로 총 2100만원 정도인 상황이다. 김 부장이 만약 중도에 연금저축을 깨면 총 적립금 2100만원에 대한 기타소득세 16.5%(346만5000)와 해지가산세 44만원(2000만원×2.2%)을 동시에 부담해야 한다. 김 부장이 연금저축 해지로 받게 되는 금액은 원금(2000만원)의 85% 수준인 1709만5000원에 불과하다. 그러나 만약 김 부장(52)이 55세 이후부터 연금으로 10년간 나누어 인출하게 되면 약 275만원의 세금을 줄일 수 있다. ‘퇴직연금’의 경우는 어떻게 인출하면 좋을까? 연금저축과 크게 다르지 않지만 퇴직연금의 경우는 중도에 주택구입비, 의료비, 자녀교육과 결혼비용 등으로 인출해버리는 경우가 많다. 이렇게 되면 노후에 연금소득으로 활용하기 힘들다. 퇴직연금의 경우도 연금으로 인출하는 것이 대체로 절세 측면에서 유리하지만, 어떤 경우에는 일시금으로 인출하는 것이 더 유리할 수 있다는 점이 연금저축과 다르다. 가령 ‘금융소득종합과세’가 고민인 5070세대가 개인형퇴직연금(Individual Retirement Pension, 이하 IRP)을 활용해 이 계좌에 퇴직금이나 목돈을 넣고 중도에 인출하면 연금저축처럼 기타소득세(16.5%)를 부담하지만 분리과세(특정한 소득을 종합소득에 합산하지 않고 분리하여 과세하는 것)로 종결되기 때문에 절세 도움이 된다.

2017-05-05 19:31
노후자금창출 원룸 투자로 가능할까

은퇴자들을 유혹하는 투자처 중 가장 대표적인 방법은 상가나 원룸, 오피스텔 같은 수익형 부동산이다. 투자에 목돈이 들긴 하지만 투자를 위한 대출도 쉽고, 시세차익을 노리는 부동산 투자에 비해 감수해야 할 위험도 낮기 때문이다. 또 심각한 노동이 필요없다는 점 역시 시니어들에게는 매력적인 요소다. 전문가들은 다양한 수익형 부동산 중 특히 은퇴자에게 원룸이 갖는 장점은 매력적이라고 말한다. 수익형 부동산 투자로 고려하고 있는 이들에게 지금은 고민스러운 시기다. 정부가 수익형 부동산을 통해 수익을 올리는 부동산 임대업자들의 대출을 옥죄기 시작했기 때문이다. 정부가 1월 15일 발표한 자영업자 대출관리 강화 계획에 따르면, 여신심사 가이드라인을 이르면 올 하반기부터 적용하기로 했다. 부동산을 담보로 사업자 대출을 받으면 해마다 원금의 30분의 1 이상을 분할상환하도록 한다는 방침이다. 원금을 꼬박꼬박 은행에 되돌려준다는 것은 사업자 입장에선 단기적 수익의 하락을 의미한다. 이는 그만큼 위험 부담이 커진다는 것과 다름없다. 원룸이 매력적인 이유 원룸의 장점은 투자에 비해 고소득을 담보할 순 없지만 안정적 수익의 기대가 가능하다는 점이다. 이유는 공실을 줄이기가 비교적 쉽기 때문. 일반적으로 사무실이나 상가의 경우 용도나 규모를 따지기 때문에 한 번 공실이 생기면 가격을 내린다 해도 ‘임자’를 만나는 것이 쉽지 않지만, 원룸의 경우는 이야기가 다르다. 주택 밀집 지역은 일반적으로 주거용 주택에 대한 수요가 꾸준히 있기 때문에 수익 하락을 감수하더라도 ‘싸게’ 내놓으면 공실을 막는 것은 어렵지 않은 문제라는 것. 특히 투룸이나 다가구 주택에 비해 주택당 규모가 작은 원룸은 더욱 수요 걱정에서 자유로울 수 있다. 특히 최근 부동산시장이 전세 중심에서 월세 중심으로 이동하고 있고, 1인 가구가 늘면서 당분간 이런 수요는 계속될 것이라는 게 전문가들의 예상이다. 갑자기 자금이 필요할 땐 일부를 전세로 전환할 수도 있다. 전세로 전환하면 목돈을 어렵지 않게 마련할 수 있다는 것도 장점으로 꼽힌다. 퇴직자들에게는 소일거리 삼아 할 수 있는 일이 생기기도 한다. 간단한 청소 등 건물 관리에 직접 참여하는 시니어들도 적지 않다. 부동산 임대업자에 비해 규모가 작은 주택임대사업자의 경우에는 세재혜택도 받을 수 있다. 연간 2000만원 이하의 주택 임대수입을 올리는 주택 임대사업자에게는 수입에 대한 비과세 적용 기한이 2018년 말까지 연장됐다. 물론 100% 안전하다는 의미는 아니다. 원룸이라 해도 지역적 특성에 따라 공실에 시달리는 경우가 있다. 대표적인 곳이 최근 거제나 군산과 같은 조선산업 의존 지역이다. 군산 지역의 한 공인중개사는 “조선소에 근무하던 근로자들이 대거 빠져나가면서 원룸 임대업자들에게 비상이 걸렸다”며, “밀집 지역에 가면 공실이 40% 이상인 곳도 적지 않게 볼 수 있다”고 말했다. 조선산업의 부활에 운명이 내맡겨진 셈이다. 세상에 ‘쉬운 돈’은 없다 그렇다고 원룸 투자가 무조건 핑크빛 미래를 보장해주는 것은 아니다. 원룸 투자를 고려하는 은퇴자들은 대부분 ‘공실’을 가장 겁낸다. 애써 돈을 투자해 방을 꾸며놨는데, 임대가 되지 않는다면 그것처럼 낭패는 없기 때문이다. 대부분의 은퇴자들이 원룸 임대사업에 투자할 때 대출을 고려하는 점을 생각하면 더더욱 그렇다. 그러나 전문가들은 오히려 더 걱정해야 할 것은 소비자들과의 분쟁이라고 말한다. 주택 임대관리업체 관계자는 “원룸 건물주들이 가장 골치 아파하는 것은 세입자들의 민원”이라고 설명한다. 원룸 세입자는 나이가 20~30대의 젊은 층이 많기 때문에, 세대차 등으로 인해 의사소통에 어려움이 있을 수 있고, 분쟁이 발생할 경우 법적인 처리를 진행해도 최소 3개월에서 6개월 정도 기간이 걸리기 때문이다. 게다가 주택임대차보호법은 세입자들의 권리를 중심으로 마련되어 있어 건물주 입장에선 부당하다 느낄 만한 부분도 상당수 존재한다. 건물관리도 쉽지 않다. 건물의 청소나 유지보수, 수리 등을 직접 하려면 각각의 전문가들과 계약을 맺거나 그때그때 가격을 흥정해야 하는데, 대부분의 경우 부르는 게 값일 때가 많다. 서울 신촌 지역의 한 공인중개사는 “한파가 닥쳤을 때 보일러나 수도가 터지는 일은 동시다발적으로 발생하기 마련”이라며, “만약 제때 수리가 안 되면 세입자가 월세를 깎아 달라고 하거나, 수리업자를 다급하게 부르려면 웃돈을 줘야 해서 건물주 입장에선 이중고를 겪는 일이 다반사”라고 설명한다. 원룸을 관리업체가 갖는 장단점 원룸 건물을 직접 관리하기 어렵다면 관리업체에 맡기는 것도 방법 중 하나다. 이런 경우 선택 방법은 크게 3가지. 그중 하나는 지역에서 소규모로 건물을 관리하는 공인중개사에게 맡기는 방법이다. 또 한 가지는 지역을 기반으로 한 전문 주택임대관리 회사를 통해 관리하는 방법, 마지막으로는 부동산 종합서비스 회사를 통한 방법이다. 지역마다 발품을 팔다 보면 원룸을 직접 관리하는 공인중개사들이 있기 마련. 매물이나 임대계약을 ‘독점’으로 제공하는 대신 관리를 무료로 해주는 경우도 있고, 적은 비용을 받고 대부분의 업무를 대행하는 경우도 있다. 이런 공인중개사들은 별도의 임대사업자 없이 운영되는 경우가 많아 유지비용은 적은 대신 문제가 생겼을 때 법적 보호를 받기 어려운 부분이 있다. 또한 처리 가능한 관리 업무의 범위도 제한적이다. 그래서 가장 일반적으로 선택하는 방법은 지역 주택임대관리 회사를 통해 관리를 맡기는 방법이다. 이런 업체들은 지역 내에서 많은 원룸 물량을 확보해 홍보, 유지보수, 관리 비용을 낮춰 이익을 얻는 형태로 운영된다. 규모가 큰 회사들은 보증보험 등 안전장치가 있고, 웬만한 수리 인력과 장비를 갖추고 있어 동파 등 사고가 났을 때 직접적인 대응이 가능하다는 것이 장점이다. 도배 등 보수도 저렴하게 서비스받을 수 있다. 단점은 지역을 기반으로 하고 있어 거점 지역을 벗어난 건물을 맡기기 어렵고, 규모가 작은 공인중개사들에게 맡기는 것보다 수수료가 비싸다는 것. 이 외에 최근 주목받기 시작한 부동산 종합서비스 업체들도 있다. 국토교통부는 지난해 말 ‘네크워크형 부동산 종합서비스 인증제 시범사업’ 대상자로 5개 핵심 기업을 선정했다. 이들 기업은 단순관리를 벗어나 시행, 시공, 분양에서부터 임대 마케팅, 주거사업 개선 등 주택과 관련한 모든 분야를 담당하게 된다. 그러나 시범 선정된 기업들은 자본금이 충분한 대기업 위주로 선발돼 소규모 임대 사업자들과는 거리가 있다는 평가가 많다. 관리를 맡기는 방식은 크게 2 가지로 나뉜다. 먼저 자기관리형이 있다. 흔히 마스터 리스로 불리는 이 방식은 주택임대관리 업체가 원룸 건물에서 발생하는 임대수익 중 특정 금액을 보장해주는 방식이다. 보통 시세는 모든 방이 임대됐을 때 발생하는 기대수익의 85~90%를 보장해주는 수준이다. 수수료가 비싸긴 하지만 공실이나 분쟁 등의 걱정에서 완전히 해방된다. 그에 대한 위험 부담은 주택임대관리 업체가 지기 때문이다. 이와는 반대로 수수료는 낮지만 위험 부담은 건물주가 지는 ‘위탁관리형’도 있다. 일반적으로 임대료의 3~6%가 수수료로 책정되는데, 서울 강남 등 상권이 발달해 임대료가 높은 지역은 8% 정도로 높다. 위탁할 때 사고 꼼꼼하게 대비해야 원룸의 관리를 맡긴다고 해서 모든 걱정이 사라지는 것은 아니다. 주택 임대에 대한 전권을 맡겨놓았다가 낭패를 보는 경우는 생각보다 많다. 가장 많이 발생하는 일 중 하나는 이중계약서 체결이다. 세입자와는 고액의 계약서를 작성했지만, 건물주에게는 낮은 금액의 계약서를 내밀어 차액을 챙기는 일도 있고, 아예 공실이라고 보고하고 임대료를 가로채는 경우까지 있다. 가장 심한 경우는 전세 계약을 체결해놓고 목돈을 챙겨 달아날 때다. 실제로 지난해 8월 수원 중부경찰서는 아주대학교 인근 한 부동산 중개사무소에서 임차인들과 전세계약을 맺고 건물주에게는 월세계약을 맺었다고 속여 총 20억920만원의 전세금을 가로챈 혐의로 공인중개사 일당을 검거한 일도 있다. 부동산 관리업체 스마트하우스의 이성태 차장은 “특히 건물주의 주거지와 원룸의 위치가 물리적으로 먼 경우 잦은 방문이나 꼼꼼한 관리가 어렵다는 점을 노려 사기가 발생하는 경우가 빈번하기 때문에 이 점을 주의해야 한다”고 조언했다.

2017-03-20 13:48
1억 짜리 집 살때 7000만원까지 대출

정부가 주택담보인정비율(LTV)을 지역에 관계없이 70%로 높이기는 방안을 추진키로 했다. 이렇게 되면 1억원짜리 아파트를 담보로 대출을 받을 경우 은행에서 7000만원까지 빌릴 수 있게 된다. 정부가 LTV를 완화키로 한 것은 한국은행이 올해 국내총생산(GDP) 증가율 예상치를 4%에서 3.8%로 내리는 등 경기 침체가 지속되고 있어 부동산 규제 완화를 통한 경기 활성화가 절실하다는 판단에 따른 것으로 분석된다. 또다른 금융 규제인 총부채상환비율(DTI)규제는 부처간(기획재정부ㆍ금융위원회) 이견으로 아직 완화 여부가 불분명한 상황인 것으로 알려졌다. 15일 관련업계에 따르면 정부는 은행·보험사에서 수도권 50%·지방 60%, 저축은행 등 2금융권에서 60~70%가 적용되는 LTV를 70%로 단일화하는 방안이 추진키로 했다. 이는 LTV 규제를 풀어 부동산시장 회복을 촉진하겠다는 뜻으로 풀이된다. 앞서 최경환 부총리 겸 기획재정부 장관 후보자은 계속 부동산 규제 완화 방침을 시사해왔다. 다만 LTV 70%를 적용하는 대상은 아직 합의를 이루지 못한 상태다. 금융위원회는 LTV를 70%로 완화하는 대신 집을 사려는 실수요자에 한해 적용하자고 주장하고 있다. 가계부채 문제도 고려해야 한다는 이유에서다. 가계부채는 이미 1000조원을 넘어섰고 이중 주택담보대출은 5월 말 기준으로 428조1000억원에 달한다. 반면 기획재정부는 은행들이 주택담보대출을 취급하면서 실수요자 여부를 파악하기 쉽지 않을 뿐만 아니라, 실수요자로 제한하면 사실상 대출 규제를 강화하는 조치라는 점에서 반대하고 있다. 자영업자 등은 주택담보대출을 활용해 사업자금을 마련하는 데 이것마저 제한하면 경기 활성화에 도움이 안 된다는 의미다. 기재부와 금융위는 총부채상환비율(DTI) 조정에 대해서도 아직 합의하지 못했다. 기재부는 60%로 완화하자는 입장인 반면 금융위는 50%로 통일하자고 주장하고 있는 것으로 알려졌다. DTI는 현재 서울 50%, 인천광역시와 경기도 60%다. 지방은 규제가 없다. 시장에서는 기대와 우려가 교차하고 있다. 대출 규제완화로 인해 가계부채가 늘어나는 등 한국경제 성장에 짐으로 작용할 수 있다는 지적과 침체된 국내 경기를 살리는 촉매제 역할을 할 수 있다는 기대가 공존하고 있는 것이다. 전문가들은 일반적으로 DTI규제 보다 더 강한 것으로 알려진 LTV규제를 손대는 만큼 시장 파급력이 상당할 것으로 보고 있다. 이에 경기 부양 효과를 발휘하면서 가계부채를 적정 수준에서 묶을 수 있는 수준의 규제완화가 필요하다는 지적이다.

2014-07-15 15:30
빚더미 자영업자 절반이 베이비붐 세대… 가구당 부채 1억1760만원

퇴직 후 창업 전선에 뛰어든 '베이비붐 세대' 자영업자들은 더 팍팍한 현실을 마주하고 있다. 현대경제연구원이 6일 발표한 ‘자영업자 가계부채의 특징과 시사점’ 보고서에 따르면 자영업자 중에서 베이비붐 세대 가구의 가계부채 규모는 지난해 1억1760만원으로 한 해 전 9927만원보다 18.5% 급증했다. 베이비붐 세대를 제외한 자영업 가구의 가계부채는 지난해 9163만원으로 0.3% 감소했다는 점과 구분된다. 2012년 기준으로 보면 은퇴한 베이비붐 세대가 대거 창업전선에 뛰어들면서 1∼99인 규모의 영세업체를 위주로 사업체 수가 13년 만에 가장 많이 증가했다. 전체 자영업자는 2012년 713만명에서 2013년 705만명으로 줄었지만, 50대 베이비붐세대 자영업자 규모는 212만명에서 217만명으로 오히려 늘었다. 문제는 베이비붐세대 자영업자 가구가 느는 것과 동시에 이들 가구의 가계부채도 가파르게 증가해 위험 수준에 다다르고 있다는 점이다. 베이비붐 세대가 은퇴 후 창업하면서 사업자금 마련을 위해 부채를 크게 늘리지만, 주로 음식·숙박업 등 불경기 취약 업종을 선택하고 사업수완도 서툰 탓에 실패를 겪고 빚더미에 올라앉는 일이 비일비재하다. 한국 사회가 가계부채로 신음하는 가운데 상대적으로 소득이 불안정하고 내수 경기에 민감한 자영업자들은 더 어려운 시간을 겪고 있다. 지난해 자영업자 가구의 가계부채는 총 부채의 43.6%를 차지한다. 가구당 부채규모도 자영업자 가구는 1억16만원으로 임금근로자가구의 5천169만원의 배에 가깝다. 이자 부담도 만만찮다. 자영업자 금융대출가구의 2013년 연이자 지급액은 526만원인 반면, 임금근로자 금융대출가구는 그 절반이 안 되는 245만원이다. 빚을 갚는 능력은 점점 떨어지고 있다. 자영업자 금융대출가구의 연 가처분소득 대비 부채 비율은 2013년 226.0%로 임금근로자 가구의 126.2%보다 100%포인트 높다. 지난해 감소한 자영업자 6만7천명 가운데 82%(5만5천명)가 도소매 및 음식숙박업을 하다 폐업했다. 2011년에 새로 창업한 99만4천명 중 85%(84만5천명)가 작년까지 폐업 수순을 밟았다는 통계도 있다. 현대경제연구원에 따르면 “직장에서 은퇴한 베이비붐 세대가 과도한 부채에 의존해 성급하게 창업하지 않도록 유도하는 당국의 대책이 필요하다”며 “유사업종간 과다 경쟁이 발생하지 않고 견실하게 성장할 수 있도록 업종을 선정하고 경영 노하우를 교육하는 시스템이 확충돼야 한다” 지적했다.

2014-05-26 09:34
부도 자영업자 절반은 50대…'베이비부머 파산 속출'

지난해 부도를 낸 자영업자(개인사업자) 가운데 50대는 2명중 1명꼴인 것으로 나타났다. 이는 은퇴 연령에 본격 진입한 베이비붐 세대(1955~1963년생)가 대거 창업에 나서고 있지만 준비 없는 창업으로 '파산'하는 경우가 많기 때문이다. 결국, 창업으로 더욱 불우한 노후를 맞는 사람들이 늘어나고 있는 것이다. 10일 금융결제원에 따르면 지난해 만기도래한 어음을 막지 못해 부도를 내고 당좌거래가 정지된 자영업자는 296명으로 집계됐다. 이 가운데 만 50∼59세(1954∼1963년생)의 자영업자는 141명으로 전체의 47.6%를 차지했다. 부도 자영업자가 71명(23.9%)인 40대나 73명(24.6%)인 60대 이상 연령층의 2배 수준이다. 부도 자영업자에서 50대가 차지하는 비중은 갈수록 높아지고 있다. 2011년에는 부도 자영업자 중 50대의 비율이 44.0%였고 2012년에는 47.0%였다. 이는 본격적으로 은퇴기에 접어든 베이비붐 세대(1955∼1963)의 창업이 늘어난 때문으로 풀이된다. 실제로 지난해 부도를 낸 50대 자영업자 중 베이비붐 세대는 91.5%인 129명이었다. 또 지난해 전체 자영업자 수는 줄었음에도 50대 자영업자는 증가세가 이어졌다. 통계청에 따르면 작년 8월 기준 50대 자영업자 수는 178만6천명으로 1년 전보다 3만명이 늘었다. 같은 기간 전체 자영업자는 5만6천명이 줄었다. 문제는 이들이 충분한 준비 없이 은퇴한 뒤 대출을 얻어 치킨집· 음식점·제과점 등 과당 경쟁 업종에 진출, 벌이가 신통치 못하다 보니까 부도를 내거나 폐업하는 등 상당수가 어려움에 처하고 있다는 점이다. 김광석 현대경제연구원 선임연구원은 "베이비붐 세대의 창업 실패는 부채문제로 이어져 중산층이 대거 저소득층으로 내몰릴 우려를 낳는다"면서 "시간선택제 등 재취업할 일자리를 늘리고 창업교육도 강화해야 한다"고 강조했다.'

2014-02-10 08:20

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