일본 후생노동성에 따르면 2023년 기준 60세 (66.4%)와 65세(23.5%)정년인 기업이 가장 많다. 일본 정부는 2021년 65세까지 고용 확보를 의무화하고, 65세 이상 직원도 원한다면 70세까지 취업 기회를 확보하도록 기업에 노력할 의무를 부과했다. 이에 기업들이 각종 대책을 세우는 가운데, 정년제를 폐지하는 회사(3.9%)들이 화제가 되고 있다. 정년제를 폐지하고 오히려 매출이 두 배로 늘어난 회사가 일본 언론에 소개되어 찾아가 봤다.
도쿄와 인접한 사이타마현(埼玉県) 가와구치시(川口市)에 도착한 날은 5월의 봄비가 대지를 촉촉히 적시는 날이었다. 입사 3년째인 미쓰타 하루카(満田遥花) 씨가 역까지 마중 나와 정중하게 인사했다. 주식회사 세라후에노모토(セラフ榎本) 본사는 니시도쿄역(西東京駅)에서 10분 정도 떨어진 주택가에 자리 잡고 있었다.
설립 61년째인 세라후에노모토의 대표 사업은 아파트 대규모 수선 공사, 반려동물과 살 수 있는 집 리모델링, AI와 드론을 이용한 아파트 외벽 상태 조사 등이다. 드론으로 아파트 건물을 촬영한 각종 영상 데이터를 AI로 진단하는 시스템은 2019년부터 도입했다.
“저는 유튜버랍니다”
회사 유니폼을 차려입고 미소를 가득 띠며 들어온 에노모토 오사무(榎本修) 대표는 반갑게 맞이하며 자신을 이렇게 소개했다. 50대 대표의 첫마디가 뜻밖이라, 어떤 반응을 보여야 할지 잠시 머뭇거렸다. 그가 환하게 웃으며 이야기를 이어갔다.
“우리 회사는 과거 사이타마현에서 아파트 수선 공사 부문 고객 만족도 2위였어요. 어떻게 하면 1위가 될 수 있을까 고민하다가 5년 전부터 유튜브에 주목했습니다. 일주일에 20개의 영상을 올렸고, 현재는 2500개 정도 영상이 올라가 있는데요. 500개가 넘어가니 아파트 수선 공사 주문 전화가 걸려오더라고요.”
회사를 방문하기 전 사전 조사를 하면서 홈페이지에서 본 2분짜리 동영상에는 대표가 직접 골든위크(4월 말에서 5월 초에 걸친 일본의 장기 연휴 기간을 이르는 말) 연휴 대응을 위한 메시지를 전달하고 있었다. 수선 공사 중인 아파트에 연휴 기간 발판이 그대로 놓여 있는 경우가 있을 텐데 불편함을 초래해 죄송하다면서, 혹시 무슨 일이 있으면 공사 현장에 있는 작은 간판에 적어둔 전화번호나 라인(LINE) 메시지 혹은 회사 홈페이지 고객 문의로 연락하면 24시간 신속히 대응하겠다는 내용이 담겨 있었다.
이런 노력으로 2023년에는 관동 지역에서도 아파트 수선 공사 부문에서 고객 만족도 2위를 달성했다. 다음 목표는 관동 지역 1위라고 한다. 대표의 설명에 따르면 공사 수주 금액에 관계없이 고객 요청에 응하고 있어, 작게는 2만 엔부터 크게는 1억 엔 규모의 공사 수주에 대응하고 있다고 한다. 고객을 얼마나 소중히 여기는지 짐작할 수 있는 부분이다.
정년제를 폐지한 이유
자신을 유튜버라고 소개한 에노모토 대표는 경력도 특이하다. 30세에 시의회 의원으로 세 번 연속 당선되었다. 열심히 의회 활동을 하다가 부친의 병세가 악화되면서 시의원을 그만두고 대를 이어 회사 운영을 맡게 됐다고 한다. 전무로 일을 시작해 15년 전부터 대표를 맡고 있다. 에노모토 대표는 언제부터 시니어를 채용한 걸까?
“10년쯤 전부터 시니어를 채용했고, 정년제를 폐지한 건 3년 전이에요. 거래처나 전시회에서 훌륭한 기술을 가진 분들을 만나게 됐어요. 그분들에게 ‘퇴직하면 우리 회사에 오지 않겠냐’고 물어본 것이 계기가 됐습니다.”
에노모토 대표는 이런 분들이 오래 축적한 기술이 꼭 필요하기 때문에 정년제를 폐지하고 적극적으로 시니어를 채용한다고 강조했다. 현재 회사의 최고령자는 78세로 설계를 담당하는데, 숙련된 기술과 경험으로 회사에 크게 공헌하고 있다고 한다.
“일본에는 오래된 인사 관행으로 55세 역직정년(役職定年)이라는 게 있습니다. 과장·부장이라는 직책을 상실함과 동시에 월급이 줄어듭니다. 건설업의 경우 특히 보수적이어서 과거의 관행을 그대로 지키고 있어요. 하지만 저는 고등학교나 대학교를 졸업하고 회사에 들어가 30년 정도 근무했다면 이력서도 보지 않습니다. 그만큼 그분들이 가지고 있는 기술, 노하우, 인맥이 대단하기 때문에 신뢰한다는 의미죠. 이분들이 정말 회사에 열심히 공헌하니까 채용 후 매출이 해마다 늘어나는 거예요.”
시니어 채용하자 일어난 변화
시니어를 적극적으로 채용하면서 매출이 두 배로 늘어났다고 뉴스에 보도됐기에, 어떤 이유에서 이런 변화가 일어났는지 물어봤다.
“4~5년 사이에 20억~30억 엔이던 매출이 30억~40억 엔이 됐고, 최근에는 45억 엔까지 늘었습니다. 저는 그 이유가 타사에서 50대에 역직정년(일정 연령에서 직책을 그만두는 제도)을 맞고 우리 회사로 전직해온 우수한 인재들 덕분이라고 생각해요. 무엇보다 중요한 건 젊은 사원, 중견 사원, 시니어 사원이 잘 융합해서 이뤄낸 결과라고 봅니다. 젊은 사원만 많은 회사라면 시니어 채용을 권하고 싶어요.”
그러면서 에노모토 대표는 취직을 원하는 지원자로부터 온 이메일을 보여주었다. 전국에서 거의 매일 문의 메일이 오고 있었다. 그렇다면 시니어 사원의 월급은 얼마일까?
“채용할 때 ‘월급은 70세 이후 감소합니다’라는 안내를 합니다. 만약 금·토·일요일을 쉬고 싶다거나 자택에서 거래처로 출퇴근하고 싶다는 분이 있으면 요청을 받아들이고 있어요. 이런 경우 근무시간이 줄어들기 때문에 월급도 감소합니다. 이 부분은 함께 일을 시작하기 전에 협의하고 있어요. 시니어분들은 연금도 받고 있기 때문에 월급이 줄더라도 자율적으로 일하고 싶어 해서 그에 맞추어 배려하고 있습니다.”
정년제를 폐지하고 기술이 축적된 시니어를 채용하면서 유연근무제를 도입해 직무 만족도와 생산성이 향상된 사례라고 볼 수 있다. 대표는 또 하나의 변화가 있다고 덧붙였다.
“나이를 의식하지 않게 됐어요. 몇 살이든 개의치 않고 자유롭게 일하는 회사 분위기가 만들어졌죠. 정년제를 폐지하길 정말 잘했다고 생각해요. 장점밖에 없다니까요.”
시니어와 주니어의 화합
세라후에노모토 사원은 모두 100명이고, 이 가운데 65세 이상 시니어 사원은 10명이다. 시니어 사원 입사가 늘어남에 따라 직장 분위기가 바뀐 점은 없는지 궁금했다.
“우리 회사는 대표실이 따로 없어요. 젊은 사원도, 시니어 사원도, 저도 대형 사무실에서 같은 크기의 책상에 앉아 일합니다. 왁자지껄하게 이야기를 주고받으며 평등하게 일하죠. 무엇보다 대표인 제가 시니어 사원들에게 존경하는 마음으로 정중하게 예우를 해드리면 다른 사원들도 마찬가지로 시니어 사원들을 존경하게 됩니다.”
세라후에노모토의 가장 큰 장점은 대표가 이렇게 솔선수범하는 태도를 보여준다는 점이다. 에노모토 대표는 라이온스클럽이나 로타리클럽 등에 가입하지 않고 골프나 접대도 하지 않는다고 했다. 자신도 샐러리맨이라는 마음으로 사원들과 같은 유니폼을 입고 일한다. 대표는 “사원들에게 본을 보이는 거죠. ‘나도 열심히 일할 테니 여러분도 열심히 하세요’라는 메시지를 보내는 거예요”라고 설명했다. 그렇게 하니 사원들이 언제든 스스럼없이 다가와 여러 가지 질문을 하는 문화가 만들어졌다. 시니어 사원을 뽑고 나서는 이런 분위기가 한층 더 정착됐다.
“시니어분들은 인생 경험이 풍부해요. 몸에 밴 기술과 안목이 있거든요. 시니어들의 힘으로 젊은 사원과 중견 사원을 잘 융합시켰다고 생각해요. 시니어 사원과 임원이 이인삼각으로 회사 업적을 높이면 회사 매력도도 향상됩니다. 자연스럽게 젊은 사원이 입사하고 싶은 회사가 되죠. 사람을 대하는 방법, 클레임이 들어왔을 때 처리하는 방법 등을 시니어 사원이 젊은 사원에게 가르쳐주면서 지도해주는 것도 좋다고 생각해요. 시니어를 적극 채용한 뒤부터 매출도 올랐지만 사원 수나 회사 규모도 두 배 이상 됐어요. 이런 상승효과가 발생한다는 의미에서 시니어 사원의 역할이 정말 중요하죠.”
실제로 세라후에노모토는 이직률이 낮고 직원 만족도도 높다고 한다. 고객 만족도는 직원 만족도와 연결된다는 생각이 들었다. 실제로 직원들은 어떻게 느끼고 있을까? 입사 3년 차인 미쓰타 하루카 씨와 4년 차인 고토 하루나(後藤遙菜) 씨에게 회사 분위기에 대해 물었더니 같은 답이 돌아왔다.
“대표님도 시니어 사원분들도 친근감이 들어요. 뭐든지 궁금한 것이 있으면 상담하기 쉽습니다!”
30년 전쯤 일본의 대기업 회사 대표님에게 “한국의 S기업과 기술 제휴를 했는데, 기술 전수를 할 때 사무직 직원에게 전수하려 했더니 현장 직원에게 맡겨야 한다며 배우려 하지 않더군요. 왜 그럴까요?”라는 질문을 받은 적이 있다. 나름의 답변을 드렸지만, 의문이 풀리지 않은 표정이었다.
대부분의 일본 회사는 대학을 졸업하고 갓 입사한 사원이 최소 1~2년 현장에서 일하는 경우가 많다. 회사의 대표도 직원과 같은 유니폼을 입고 손에 기름을 묻혀가며 권위를 내세우지 않고 일한다. 대표도 직원들과 같은 구내식당에서 점심 식사를 하며 평등하게 일하는 문화가 일본 기업의 조직력을 발휘하는 큰 힘이 되지 않았을까 생각해본다.
KB금융지주 경영연구소가 ‘2024 KB 부동산 보고서: 2024년 주택시장 진단과 전망’을 통해 2024년 주택 시장의 3대 변수로 공급, 금리, 정책을 꼽고 향후 부동산 시장 방향에 대한 전망을 내놨다. 세 변수 모두 시장에 영향을 줄 요소이지만, 그중에서도 금리가 가장 중요할 것으로 보인다.
KB금융지주 경영연구소에서 부동산시장 전문가와 공인중개사, 자산관리전문가(PB)를 대상으로 한 설문조사 결과 시장전문가의 74%, 공인중개사·PB의 각 79%가 ‘2024년 주택 매매 가격 하락’을 전망했다.
이유로는 ‘높은 금리로 인한 이자 부담’이 꼽혔다. 주택 매매 가격이 오르든 내리든 이에 영향을 줄 가장 중요한 요인으로도 ‘금리’가 지목됐다.
전문가들은 2024년 전국 주택 매매 거래량이 2022~2023년과 비슷한 수준일 것이라고 봤다. KB금융지주 경영연구소는 설문을 바탕으로 “주택 경기 불확실성이 지속되는 가운데 2024년에도 주택 거래 부진이 지속될 가능성이 커 보인다”고 분석했다. 특히 비수도권에서 매수 수요가 위축돼 거래량 회복이 쉽지 않은 상황이라는 전망이다.
한편 전문가(50%), 공인중개사(59%) 모두 2024년이 주택 매매 시장 경기 최저점일 것으로 예상했다. 전세 시장에 대해서는 2024년이 경기 최저점일 것이라는 예상이 가장 많았으나 2023년이 최저점이었다는 응답도 높은 비율로 나타났다.
주택 경기 회복을 위해 필요한 핵심 정책으로는 ‘금리 인하’가 꼽혔다. 다음으로 대출 지원 및 규제 완화, 다주택자 양도세 중과 완화가 필요하다는 의견이 많았다. KB금융지주 경영연구소는 “현재 주택시장 침체가 수요 감소에 따른 영향이 커 수요 회복 여부가 향후 시장 흐름을 결정할 핵심 요인이라는 인식이 반영된 것”이라고 풀이했다.
이어 “국내외 경기 여건을 감안하면 금리 인하 가능성이 높지만, 가계 부채 문제도 있기 때문에 금융 규제 완화가 쉽지 않을 것”이라면서도 “실수요자 지원을 위한 정책 금융 공급은 주택 수요 회복에 일정 부분 긍정적인 역할을 할 것”이라고 해석했다.
전반적으로 주택 경기 불확실성이 확대되고 있는 가운데, 금리 인하 여부 및 시기와 정부 정책 등이 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다. KB금융지주 경영연구소가 뽑은 주택시장 7대 이슈를 통해 2024년 주택 시장 전망을 더 깊게 들여다보자.
◆KB금융지주 경영연구소가 뽑은 주택시장 7대 이슈
1. 역대 최저 주택 거래, 회복세 제한적일 것
주택 매매 거래는 2023년 소폭 회복되는 것 같았지만, 여전히 역대 최저 수준을 지속하고 있다. 거래 위축이 된 가장 큰 원인은 매도자와 매수자 간 기대 심리 차이인데, 단기간에 해소되기는 쉽지 않을 것으로 보인다. 올해 하반기 이후 거래 침체 현상은 다소 완화될 수 있지만, 전반적인 회복세는 제한적일 것으로 예상된다.
2. 급격한 주택공급 감소, 정책 효과는 미지수
분양 물량이 급감하면서 장기적으로 주택 공급 기반이 되는 인허가 물량까지 감소세를 나타냈다. 지난해 광주를 제외한 전국 지역에서 분양 물량이 감소했고, 그중 대구의 감소 폭이 가장 컸다. 청약 수요도 줄어 비수도권 분양 위축이 장기화할 것으로 전망한다. 2023년 9월 정부가 주택 공급 활성화 방안을 발표했지만, 공급 정책 효과는 아직 미지수다. 지속적인 모니터링과 함께 장기적 관점에서 공급 대책을 보완할 필요가 있다.
3. ‘노후계획도시 특별법’으로 속도 내는 재건축, 장기 효과 기대
재건축 시장에서 최대 화두로 떠오른 것이 현 정부의 주요 공약 중 하나인 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’(이하 노후계획도시 특별법)이다. 해당 법안은 2024년 4월 27일부터 시행될 예정이다. 이후 재정비 사업 진행 속도가 빨라질 것으로 전망된다. 정부의 규제 완화로 재건축 사업 여건이 크게 개선 됐지만, 단기간에 재건축 시장이 호전되기는 어려울 것으로 보인다. 전반적으로 주택 경기 여건이 좋지 않고 공사비가 올라 사업성이 낮아졌기 때문이다. 다만 재건축 진행 속도가 빨라진다는 것은 중장기적으로 주택 시장에 긍정적 영향을 미칠 수 있을 것으로 예상된다.
4. 아파트로 몰린 전세 수요, 가격 상승할지도
전세 시장 전반적으로는 급격한 금리 인상으로 위축된 모습이다. 특히 수도권 빌라 시장을 중심으로 전세 사기 등이 이어지면서 더욱 위축되고 있다. 다만 아파트의 전세 시장의 경우 수도권 중심으로 회복세를 보였다가 최근 다시 주춤하고 있다. 전국 입주 물량이 줄어들면서 수도권 전세 가격 불안 요인으로 작용할 수 있을 것으로 예상된다. 증가한 전세수요는 상대적으로 안전한 아파트로 집중되고 있으며, 2024년에도 수도권을 중심으로 아파트 전세 수요가 이어질 것으로 전망된다.
5. 주택 시장서 영향력 큰 금리, 인하할까?
최근 몇 년간 주택담보대출 금리가 오르면서 주택 매매 거래량이 역대 최저 수준으로 감소했고, 원리금 상환 부담 증가로 매물은 증가하는 추세다. 금리는 수요 위축, 매물 증가 등의 최근 주택시장 상황을 설명하는 주요 요인이므로, 전문가들은 2024년 시장 금리 하락 가능성에 주목하고 있다. 물가 상승 등으로 가계 부담도 높아졌기 때문에 현 수준의 금리가 유지된다면 매수세 회복은 쉽지 않을 것으로 보인다. 따라서 금리 하락 시기와 폭이 2024년 주택시장 매수 심리 회복의 중요 전환점이 될 가능성이 크다. 다만 금리가 인하되더라도 대출 제한이 커질 수 있어 단기간에 시장 상황을 반전시킬 정도의 영향력을 발휘하기는 어려울 것으로 보인다.
6. 주택 경기 위축에도 늘어나는 주택담보대출
정부의 부동산 규제 완화와 특례보금자리론 공급 등으로 2023년 2분기부터 주택담보대출 증가율이 빠르게 상승했다. 하지만 2024년에는 주택담보대출 증가세가 다소 둔화될 것으로 전망된다. 향후 주택담보대출 증가세가 지속될지는 주택 매매 거래량의 향방이 중요한 영향을 미칠 것으로 예상된다. 또한 가계 부채 관리와 정책 금융 공급 방향이 주택담보대출 변동에 주요한 영향을 미칠 것으로 보인다. 가계 부채 수준에 따라 정부 정책 추진에도 영향이 있기 때문에, 가계 부채 문제 역시 2024년 주택 시장의 주요 변수 중 하나로 꼽힌다.
7. 주택시장 안정화, 정책 기조와 완화 폭이 핵심
2022년에 이어 2023년에도 주택 매매시장이 위축되자 정부는 주택시장 경착륙 방지를 위한 규제 완화 대책을 연이어 내놓았다. 2024년 정부의 주택 정책 초점은 공급 시장에 집중될 것이다. 고금리와 공사비 상승 등으로 주택 인허가 감소, 분양 물량 감소 등 공급 부족 문제가 우려되는 상황이다. 또한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 리스크도 빠르게 상승했다. 정부는 지속적으로 대책을 발표하고 있지만 여전히 주택 공급 시장은 위축되고 있으며, 부동산 PF 리스크 불안도 이어지는 상황이다. 따라서 건설사와 PF 관련 금융권 부실 문제, 물량 공급 감소 문제는 2024년에도 주택 시장에서 주요 이슈가 될 것으로 예상한다. 정부의 부동산 시장 규제 완화 기조는 이어지겠지만, 그 강도에 대한 고민은 이어질 것으로 보인다.
고령화와 부동산 시장 침체로 인한 주택 거래 감소로 지난달 국내인구 이동자 수가 48년 만에 가장 적었던 것으로 나타났다.
통계청은 25일 발표한 ‘4월 국내 인구이동’ 자료를 보면, 지난달 이동자 수가 48만3000명으로 지난해 4월에 비해 18.7%(11만1000명) 감소했다고 밝혔다.
4월 기준으로 지난해 같은 달 대비 감소 폭이 2004년 이후 가장 컸고, 인구 이동자 수는 1974년 이후 48년 만에 가장 적었다. 국내 인구 이동자 수는 작년 1월(-2.2%)부터 지난달까지 16개월째 감소세를 보이고 있다.
통계청 관계자는 “인구 고령화가 지속되면서 이동률이 많은 연령층은 감소하고 적은 연령층은 증가한 영향이 있다”고 설명했다. 통계청에 따르면 4월 15~29세 청년층 인구는 19만7000명 감소했고, 30대(-13만2000명)와 40대(-7만2000명) 인구도 함께 줄었다. 반면 중장년층인 50대와 60세 이상은 각각 3만8000명, 56만8000명 늘었다.
통계청은 주택 매매 거래량이나 입주 예정 아파트도 영향을 미친다고 분석했다. 올해 2~3월 주택 매매량은 전년 동기간 대비 48.9% 감소했다.
총 이동자 중 시도 내 이동자는 65.6%, 시도 간 이동자는 34.4%로 집계됐다. 시도 내 이동자는 1년 전보다 20.9% 감소했고, 시도 간 이동자도 14.2% 줄었다. 인구 100명 당 이동자 수를 의미하는 인구이동률은 11.4%로 전년 같은 달 대비 2.6%p 감소했다.
서울, 부산 등 대도시를 떠나는 인구가 많았다. 전국 시도별로 보면, 순이동(전입-전출)은 경기(3588명), 충남(1381명), 인천(1289명) 등 8개 시도에서 순유입됐다. 서울(-4166명), 부산(-1588명), 광주(-1142명) 등 9개 시도는 순유출됐다. 순이동률은 세종(2.6%), 충남(0.8%), 강원(0.8%) 등의 순으로 컸다. 광주(-1.0%), 울산(-0.7%), 부산(-0.6%) 등은 순유출됐다.
부동산 매매 거래와 증여 거래 추이가 엇갈리고 있다. 부동산 거래량은 급격히 감소하는 반면, 증여가 점차 늘어나고 있는 것이다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매 거래량은 지난 2월 1404건으로 잠정 집계됐다. 지난해 2월 거래량 5435건에 비하면 약 74.1% 감소한 수치다.
반면 증여 거래는 늘고 있다. NH농협은행 All100자문센터가 한국부동산원의 증여 관련 수치를 분석한 결과, 전국 주택 거래 형태 중 증여 거래 비중은 2017년 5.1%에서 2021년 8.5%로 증가했다. 같은 기간 서울에서도 5.3%에서 12.2%로 증여 거래 비중이 점차 높아졌다.
김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 이런 상황에 대해 “최근 서울 집값 상승폭이 크고, 종부세와 양도소득세가 모두 강화되어 다주택자들이 보유하기도 팔기도 부담스러운 상황”이라며 “자녀들이 높은 집값을 감당하기 어렵고 공시지가와 증여세도 인상될 예정이라 자산 승계 목적의 증여를 택하는 비중이 커졌다”고 분석했다.
게다가 내년부터는 지방세법 개정으로 증여·상속 등 무상으로 취득하는 재산에 부과하는 취득세가 사실상 ‘실거래가’로 매겨진다. 취득일로부터 6개월 이내 감정가액, 공매가액 및 유사매매사례가액 중 가장 최근 거래가액인 ‘시가인정액’을 취득세 과세표준으로 인정한다는 것. 시가의 70~80%에 해당하는 공동주택가격을 기준으로 과세하는 지금보다 내년에 취득세가 늘어날 수밖에 없다. 부동산을 증여할 계획이라면 올해 안으로 마쳐야 하는 이유다.
증여 골든타임, 아파트·단독주택 따라 달라
적기는 주택 형태에 따라 조금씩 달라진다. 우선 아파트의 경우 매매사례가액(시가)도 고려해야 한다. 아파트를 포함한 공동주택을 증여할 때는 매매사례가액을 기준으로 증여세가 결정되기 때문이다. 매매사례가액이란 취득일부터 6개월 이전, 3개월 이후까지 9개월간 해당 자산과 동일하거나 유사한 자산의 매매가를 의미한다. 가까운 시기의 매매 사례가 두 건 이상이면 매매가의 평균이 기준이다. 가액이 낮을수록 절세 측면에서 아파트를 증여하기에 유리하다.
매매사례가액은 ‘국토교통부 실거래가 공개시스템’ 홈페이지를 통해 확인할 수 있다. 시스템을 활용하면 최근 거래된 매물을 거래 날짜별로 조회 가능하다. 증여세는 등기접수일의 가액을 기준으로 계산하므로, 매매사례가액이 가장 낮은 날을 확인해 등기를 접수하는 것도 방법이다.
이외에도 종합부동산세를 고려해야 한다. 지난해 종합부동산세가 개정되면서 중과세율을 적용받는 다주택자가 짊어져야 할 세금 부담이 커졌기 때문이다. 종합부동산세는 세대 단위가 아닌 사람당 과세되는데, 매년 6월 1일 현재 소유자를 기준으로 공시가격을 합산한 금액이 6억 원(1세대 1주택이라면 9억 원)을 초과할 때 과세한다. 즉 2주택자가 배우자 혹은 자녀에게 6월 1일 이전에 주택을 증여한다면, 동일 세대원 사이라 하더라도 중과세율이 아닌 일반세율을 적용한다. 즉 올해 6월 1일 이전이나 아파트 시가가 가장 저렴한 시점이 아파트를 증여하기 최적의 시기라고 할 수 있다.
유사매매사례가액을 시가로 적용하기 어려운 단독주택은 사정이 달라진다. 매매사례가액이 나타나지 않아 정부가 4월 말 확정한 개별주택공시가격의 변동 여부에 따라 증여세가 달라지기 때문이다. 따라서 전문가들은 5월 이전에 단독주택을 증여하라고 권한다. 2022년 개별주택 공시가격은 ‘부동산공시가격 알리미’ 홈페이지를 통해 확인할 수 있다. 지난 3월 국토교통부가 발표한 안에 따르면 공동주택 공시가격은 전년 대비 17.22% 상승했다.
[TIP] 증여세 불확실성 낮추는 방법
주택 가격의 변동성은 증여세에도 영향을 미친다. 증여일과 가까운 시점에 예외적으로 비싼 가격에 팔린 집이 있다면 뜻하지 않은 상속·증여세 부담이 발생할 수 있기 때문이다. 윤석열 정부가 추진 중인 다주택자 양도세 감경, 1주택 장기 보유자의 재산세 완화 방안 등도 증여세 계산 시 변수가 될 수 있다. 이러한 변동성을 줄일 수 있는 절세 팁을 소개한다.
1 감정평가를 받자 단독주택의 가액이 10억 원 이상이거나, 아파트 가격이 종잡을 수 없어 증여세로 얼마를 부담하게 될지 계산하기 어려운 경우는 감정평가를 받아보는 것도 방법이다. 증여 시점에 감정평가사를 통해 정식으로 산정한 증여 아파트의 가치는 단지 내 다른 가구의 매매가보다 더 정확한 수치로 인정받을 수 있다.
2 증여세 신고, 빠를수록 좋다 증여세 신고를 가능한 한 빨리 해두자. 증여세 신고를 끝내면 증여일 이후 세 달간 더 높은 가격으로 팔린 매매 사례가 있더라도 증여세에 반영되지 않는다. 증여일 당일에 증여세를 신고하는 것이 가장 좋다. 이때는 증여일 이전 6개월간의 매매거래가액만 주택 증여 가치로 인정된다.
국내 인구이동이 14개월째 감소했다. 주택 거래가 줄고 심화되는 고령화가 영향을 끼친 것으로 보인다. 서울은 대규모 아파트 입주 등의 영향으로 2년 만에 인구가 순유입됐다.
통계청이 23일 발표한 '2월 국내 인구이동 통계'에 따르면 지난달 전국 이동자 수는 66만 4천 명으로 전년동월대비 5.9%(4만 2000명) 줄었다. 인구 100명당 이동자 수를 의미하는 인구이동률은 16.9%로 전년동월대비 1.0% 감소했다. 총 이동자 중 시도내 이동자는 61.3%, 시도간 이동자는 38.7%를 차지했다. 전년동월대비 시도내 이동자는 10.5% 감소하고 시도간 이동자는 2.5% 늘었다.
통계청은 인구 고령화와 함께 지난해 12월~올해 1월 주택매매거래량이 전년 같은 기간 대비 58.7% 감소한 영향이라고 분석했다.
지역별로 보면 서울은 2020년 2월 이후 2년 만에 인구가 순유입됐다. 전출 인구보다 전입 인구가 3천265명 많았다. 서울, 경기(2천176명), 인천(2천7명) 등 8개 시도에서 인구가 순유입됐다. 경남(-3천558명), 대구(-2천294명), 울산(-1천641명) 등 9개 시도에서는 인구가 순유출됐다.
서울을 비롯한 수도권 아파트 매매 가격 상승세가 지난해 연말부터 대출 규제 강화로 눈에 띄게 줄어들었다. 이에 아파트 시장에 대한 우려가 커지고 있지만, 부동산 업계는 올해 아파트 시장에서 급격한 하락은 없을 것으로 예측하고 있다. 아파트 시장을 얼어붙게 만든 요소들이 앞으로 어떻게 작용할지, 올해 시장 전망에 대해 알아본다.
참조 신한은행 ‘2022년 수도권 아파트 시장 연간전망’
한국부동산원이 발표한 1월 전국주택동향 조사에 따르면 아파트 매매 가격은 전월 대비 0.08% 올랐다. 지역별로는 수도권(0.02%)과 지방(0.13%)에서 상승했지만 서울에서는 상승세가 멈춰 섰다. 실제로도 ‘아파트 거래량 급감’, ‘서울 부동산 꺾였다’는 내용의 뉴스와 기사들이 쏟아지고 있다.
하지만 실제로도 아파트 시장 전망이 어둡기만 한 것일까? 우선 거래량이 급감한 것은 사실이나, 거래량 감소가 가격 하락을 유도하고 있지는 않다. 경제 논리에 의하면 거래량이 감소할 때 물건이 팔리지 않고 쌓이니 판매하는 사람들이 가격을 내리는 것이 맞다. 그러나 지금의 부동산 시장은 그렇지 않다는 것이 전문가들의 해석이다. 장소희 신한금융투자 WM솔루션부 책임연구원은 신한은행 ‘2022년 수도권 아파트시장 연간전망’ 유튜브 영상에서 “호가를 낮춰 거래하려는 매도인이 적어 아파트 가격이 하락하고 있지 않다”고 설명했다.
게다가 지난해 다양한 규제에도 불구하고 아파트 가격이 급등했던 이유로 수급 불균형을 꼽을 수 있다. 수급 불균형은 올해도 해결되기 어려워 보이며, 오히려 심화될 것으로 예상하는 전문가들이 적지 않다. 특히 서울의 경우 대부분 재개발·재건축 등의 정비 사업을 거쳐 아파트가 공급되므로, 조합원을 제외하면 실질적 신규 공급이 많지 않다. 결국 올해도 서울 아파트 공급 부족 현상은 지속될 것으로 보인다.
주택산업연구원은 누적된 공급 부족과 경기 회복으로 주택 가격이 지난해보다는 낮아지지만 상승세는 유지할 것으로 전망했다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “경제성장률, 금리 등 경제 변수와 주택수급지수를 고려한 전망 모형을 통해 2022년 주택 가격을 예측한 결과, 지난해보다는 낮아지지만 인천, 대구 등 일부 공급 과잉 지역과 ‘영끌’ 추격 매수로 인한 단기 급등 지역을 제외하고는 하락세로 돌아서지 않을 것”이라고 설명했다.
선거·금리 인상, 지켜보되 걱정 말자
선거는 올해 부동산 시장을 전망할 때 빼놓을 수 없는 변수다. 대통령 선거에 지방선거까지 겹쳐 있는 올해는 정치 변수에 따른 규제 완화에 대한 기대감으로 변동성이 큰 해가 될 것으로 예측되고 있다. 장소희 책임연구원은 “대선 후보마다 부동산 정책이 다르지만, 집권 1년 차인 올해에 정책이 미칠 영향은 적을 것”으로 판단했다.
지방선거의 경우 정비 사업에 대한 인허가권자를 뽑는 선거이기 때문에 누가 당선되느냐에 따라 재건축 아파트 가격이 달라진다. 장 책임연구원은 “올해도 부동산 개발 공약들로 부동산 시장의 기대감을 불러일으키며 수도권 아파트 가격 상승에도 영향을 미칠 것”으로 예상했다. 실제로 한국부동산원이 발표한 자료에 따르면 상승이 멈춘 서울 강북권 타 아파트와 달리 용산구(0.03%)와 같이 리모델링 호재가 있는 단지는 상승세를 보였다.
기준금리 인상은 부동산 수요를 위축시키는 요소로 해석되기 쉽지만 그렇지 않은 경우도 있다. 인상 초기 단계인 올해는 부동산 매매 수요를 진정시키기 어려울 것으로 업계는 보고 있다. 정부와 한국은행은 경제 주체들이 코로나19에 적응하면서 소비 회복세가 재개될 것으로 전망했다. 역대 최고치를 갱신 중인 통화량과 높은 인플레이션율 또한 수도권 아파트 가격 상승에 영향을 미칠 것으로 해석했다. 장 책임연구원은 “다만 여러 번에 걸쳐 지속적으로 금리가 인상되는 상황은 수요자 부담을 키우고 부동산 가격을 낮추는 요인으로 작용할 수 있기 때문에 지켜볼 필요는 있다”고 말했다.
은퇴 후 연금으로 생활비를 충당할 수 있지만, 비상 상황을 대비한 목돈이 필요하다. 연일 집값이 고점을 찍고 있는 부동산 시장에서 경매가 새로운 투자 수단으로 떠오르고 있다. 일반적으로 경매는 시세차익과 더불어 임대수익을 올리는 투자인데, 최근 불어닥친 경매 열풍의 이유를 살펴보고 경매 시 주의사항을 소개한다.
최근 부동산 시장에는 수도권을 중심으로 경매 열풍이 불어닥쳤다. 보통 부동산 경매는 채권자의 신청에 따라 법원이 강제로 최고가격을 제시하는 이에게 파는 방법이다. 코로나19로 인해 경매가 취소되면서 경매 건수는 줄어들었지만, 다른 경매 지표는 성장세를 보였다.
법원경매 전문기업 ‘지지옥션’이 발표한 ‘2021년 6월 경매 동향 보고서’에 따르면 6월 기준 전국 경매 진행 건수는 전월 대비 4.6% 감소했고, 전년 동기와 비교해 27% 줄어들었다. 다만 낙찰률과 낙찰가율은 40~70%를 유지하며 성장세를 보였다.
특히 6월 기준 서울 아파트 낙찰가율은 119%로 2001년 집계 이후 역대 최고의 낙찰가율을 기록했다. 지난 3월부터 4개월 연속 100%를 넘는 기록을 세우며 상승세를 타고 있다. 지지옥션 관계자는 “낙찰가율은 감정가 대비 낙찰 가격인데, 집값이 오르는 것을 고려하면 감정가는 보통 6개월~1년 전의 가격이라 낙찰가율이 100%가 넘어도 현재 시세보다는 저렴한 편이다”라고 말했다.
경매의 핵심은 권리분석
오랫동안 공무원 생활을 한 김경매 씨는 곧 은퇴를 앞두고 있다. 공무원연금 덕분에 노후의 생활비 걱정은 없다. 다만 갑작스러운 지출을 위한 목돈을 마련하고 싶다. 시세보다 상대적으로 저렴한 가격으로 시세차익과 임대수익을 올릴 수 있는 경매에 관심이 생겼다. 노후의 안전자산으로 경매가 괜찮을까?
최근 경매 시장으로 실수요자가 몰리는 원인 중 하나는 느슨한 규제 때문이다. 토지거래허가구역의 경우 일정 규모 이상의 부동산 거래 시 해당 구청장의 허가가 필수적이다. 투기과열지구 및 조정대상지역 내 주택 거래 신고 시 거래 금액과 무관하게 자금조달계획서와 각종 증빙자료를 제출해야 한다.
하지만 현행법상 경매는 이 모든 것이 면제된다. 부동산 관계자는 “최근 부동산 가격은 올랐지만 매물이 부족해지자, 상대적으로 규제가 느슨한 경매 시장으로 이목이 쏠렸다. 다만 대출 규제로 인해 현금 부자들의 투자가 늘어났다”라고 말했다.
부동산 경매를 처음 시작한다면 목적을 정해야 한다. 시세차익이 목적이라면 서울·부산 등 대도시 위주로 살펴보고, 개발계획이나 교통 호재 등을 파악할 필요가 있다. 반면 임대수익이 목적이라면 사회 초년생, 학생 등의 임차인이 몰리는 곳을 살펴야 한다.
지방 산업단지 인근 소도시의 소형 아파트도 임대수익용으로 괜찮다. 부동산 관계자는 “시세차익이 목적이라면 전세를 끼고 아파트에 투자하는 것이 좋고, 임대수익이 목적이라면 평균 4% 정도의 수익을 올리는 상가도 괜찮다”라고 말했다.
경매의 핵심은 권리분석이다. 권리분석을 잘못하면 법률적 문제로 인해 손해가 생길 수 있다. 권리분석 시 등기부 등본에서 소멸과 인수의 기준이 되는 말소기준권리를 알아야 한다. 대표적인 말소기준권리는 (근)저당권, (가)압류, 경매개시결정 등이 있는데, 등기부 등본에서 해당 리의 아래에 적힌 것은 소멸한다. 인수할 권리가 없으면 법률적 문제도 없다는 뜻이다.
만약 말소기준권리 위로 인수해야 할 권리가 존재하면 법률적 관계가 복잡해서 초보자라면 포기하는 게 낫다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “권리분석 시 대항력 있는 임차인 유무를 파악해 보증금 인수 여부를 확인해야 추가 손해를 막을 수 있다”라고 말했다.
입찰 전 현장 답사도 필수다. 현장 답사를 할 때는 우선 매각물건명세서에 적힌 내용이 실제로 맞는지 확인해야 한다. 관리비 체납 여부, 주변 주택 시세, 해당 지역의 부동산 호재·악재 등도 따져봐야 한다. 자금 조달 계획도 꼼꼼히 세워야 한다. 낙찰자로 선정되면 약 한 달 내에 잔금을 치러야 하기 때문이다. 이 연구원은 “더러 입찰 가격을 잘못 적는 실수를 하는데, 잔금을 내지 못하면 입찰 보증금을 못 받는다”라고 말했다.
2020년 노인들은 소득이 2008년에 비해 2배 이상 늘면서 경제적 자립도가 오른 것으로 나타났다. 또 스스로 건강하다고 느끼는 노인도 2배 이상 늘었으며, 만족스럽게 노후생활을 보내고 있는 것으로 확인됐다. 하지만 생계를 위해 경제활동에 참여하는 노인 비율도 오르고 있으며, 연령대별로 정보화 기기 이용률 격차도 커 문제도 적지 않은 것으로 분석됐다.
보건복지부가 노인 가족과 사회적 관계, 건강과 경제 상태, 여가와 사회활동 등을 조사한 ‘2020 노인실태조사’ 결과를 7일 발표했다. 3년마다 실시하는 이 조사는 지난해 3월부터 11월까지 전국 969개 조사 지역에서 만 65세 이상인 노인 1만97명을 대상으로 진행했다.
근로소득 4배, 사업소득 2배 늘어
조사 결과에 따르면 노인들의 소득이 크게 늘었다. 2020년 노인들의 연간 개인 소득은 1158만 원으로 2008년 700만 원과 비교하면 2배 이상 올랐다. 소득원을 살펴보면 근로소득이 2008년 6.5%에서 2020년 24.1%로 4배 정도로, 사업소득은 6.9%에서 11.0%로 2배 가깝게 늘었다. 반면 사적이전소득이 46.5%에서 13.9%로 3분의 1수준으로 줄었다. 공적이전소득은 28.4%에서 27.5%로 소폭 감소했다.
사적이전소득은 가족이나 친인척 등으로부터 받는 생계비 보조금을, 공적이전소득은 노령연금과 기초연금 등을 말한다. 2008년에는 절반 정도의 노인들이 자녀나 친인척으로부터 경제적인 도움을 받았다면 2020년에는 10명 중 1명 정도로 줄어든 대신, 스스로 경제활동을 하며 생계를 책임지는 노인이 4명 중 1으로 크게 늘어난 셈이다.
이에 따라 노인들의 경제활동 참여율도 2008년 30%에서 2020년 36.9%로 증가했다. 65세에서 69세까지는 절반 이상인 55.1%가 경제활동에 참여하고 있었다. 특히 73.9%의 노인들이 일을 하는 궁극적인 이유로 '생계비 마련을 위해서"라고 대답해 10명 중 7명이 생계 목적으로 경제활동을 하고 있는 것으로 나타났다.
노인들의 직업은 단순노무직이 48.7%로 가장 많았고, 농어업 13.5%, 서비스근로자 12.2%, 고위임원직관리자 8.8%, 판매종사자 4.7% 순이었다. 특히 10명 중 1명 정도가 기업에서 대표나 고위임원을 맡고 있을 정도로 중요한 위치에 있는 노인이 적지 않은 것으로 확인됐다.
전체 국민들의 자신 비율에서 부동산이 높은 비중을 차지하는데 노인들은 특히 심한 것으로 확인됐다. 노인가구 대부분인 96.6%가 부동산을 소유하고 있었는데, 금액 기준으로는 가구 평균 2억6182만 원이었다. 또 금융자산을 보유한 비율은 77.8%로 평균 3212만 원을, 기타 자산으로 1120만 원을 보유하고 있었다. 부동산이 자산에서 86.8%를 차지할 정도로 편중성이 심했다. 반면 노인 4명 중 1명꼴로 빚을 지고 있었는데, 평균 금액은 1892만 원이었다.
노인들의 주택 소유 현황은 자가 비율이 79.8%로 10명 중 8명이 자신의 집에서 거주하고 있는 것으로 나타났다. 아파트가 48.4%, 단독주택 35.3%, 연립과 다세대주택 15.1%, 기타 1.2% 순으로 나타났다. 통계청이 발표한 '2018년 인구주택총조사'에 따르면 2018년에 처음으로 아파트 거주 비율이 50%를 넘었는데, 이와 비교하면 노인들의 아파트 거주 비율도 젊은 사람들과 비슷한 것으로 분석된다.
간강한 노인 늘고, 우울한 노인 줄고
노인들은 스스로 자신의 건강상태가 좋다고 응답한 비율도 크게 늘었다. 건강상태가 좋다고 응답한 노인은 2008년 24.4%에서 2020년 49.3%로 2배 이상 증가했으며, 건강이 좋지 않다고 응답한 19.9%보다도 2배가 넘는 비율을 나타냈다.
또 우울 증상을 보이는 노인 비율은 꾸준하게 낮아지고 있다는 점도 긍정적이다. 이번 조사에서 우울감을 보이는 노인 비율은 13.5%로, 2008년 30.8%, 2017년 21.1%보다 크게 줄었다.
스스로 건강하다고 생각해서 그런지 노인 74.1%는 노인에 대한 연령기준을 '70세 이상'으로 보고 있었다. 또 노후와 생애 말기에 찾아올 좋은 죽음(웰다잉)에 대해 '가족이나 지인에게 부담을 주지 않는 죽음'이라고 생각하는 비율이 90.6%로 가장 많았다. 이런 맥락에서 임종과정에 있는 환자에게 임종과정 기간만 연장하는 연명의료에 대해 85.6%가 반대한다고 밝혔다.
만성질환을 앓고 있는 노인 비율은 2008년 81.3%에서 2020년 84.0%로 소폭 증가했으며, 노인 1인당 1.9개의 만성질병을 앓고 있었다. 이중 고혈압이 56.8%로 가장 높았고, 당뇨병 24.2%, 고지혈증 17.1%, 골관절염 또는 류머티즘관절염 16.5%, 요통과 좌골신경통 10.0% 순으로 나타났다.
현재 삶에서 가장 중요하다고 생각하는 활동으로 취미나 여가 활동을 꼽는 노인 비율이 37.7%로, 경제활동 25.4%, 친목 활동 19.3%보다 높았다. 노인 단독가구는 2008년 66.8%에서 2020년 78.2%로 증가한 반면, 자녀와 동거하는 노인 가구는 2008년 27.6%에서 2020년 20.1%로 계속 줄고 있다. 자녀와 함께 사는 동거를 희망하는 비율도 2008년 32.5%에서 2020년 12.8%로 3분의 1 수준으로 크게 떨어졌다.
한편 65~69세 노인을 중심으로 스마트폰 등 정보화 기기 사용 역량도 높아지고 있었다. 비교적 연령대가 낮은 65~69세 노인들은 문자 주고 받기 외에도 40.8%가 SNS, 25.2%가 금융기능을 이용하며 비교적 높은 정보화 기기 사용 역량을 보였다.
하지만 70세 이상부터는 SNS 이용률과 금융거래서비스 이용률이 급격하게 떨어졌다. 여전히 노인들은 스마트폰, 키오스크 등 정보화 기기 이용에 불편함을 경험하고 있는 것으로 나타났다.
노후에 안정적 수익을 원하는 시니어 사이에서 태양광 발전사업에 대한 관심이 높아지고 있다. 태양광 발전사업은 말 그대로 태양광을 통해 얻은 전기를 팔아 수익을 올리는 사업. 초기 자본만 확보되면 육체적인 노동력에 의존하지 않고 장기적인 수익을 기대할 수 있어 많은 시니어의 관심을 모으고 있다. 업계에선 ‘황금알을 낳는 거위’라며 투자자를 설득하고 있다. 태양광 발전은 시니어에게 정말 괜찮은 노후 대비 사업일까?
태양광 발전사업은 언뜻 복잡해 보이지만 실제 사업구조는 간단하다. 토지 등 공간을 확보해 태양에너지를 전기에너지로 전환해주는 태양광 발전 패널을 설치하고, 이를 통해 발전된 전기를 소비자에게 판매하는 한국전력공사 등을 통해 납품해 수익을 얻는 사업이다.
이런 단순한 사업구조는 시니어에게 꽤 매력적으로 다가온다. 과수원을 하더라도 판매처가 마땅치 않으면 곤란한 법인데 공기업에서 무조건 사준다니 구미가 당기지 않을 수 없다. 일확천금은 아니더라도 장기적이고 안정적인 수익을 마다할 이는 없을 것이다. 게다가 태양열만 있으면 전기가 발생해 원가 걱정도 없고, 초기에 장비만 도입하면 20년 이상 쓸 수 있다니 앉아서 돈 버는 기분일 것이다. 육체적 노동이 많지 않다는 점도 시니어의 관심을 끌게 한다. 그러나 업계 전문가들은 “세상에 공짜 점심은 없다”며 낙관론만 믿어서는 안 된다고 경고한다.
인허가 어렵고 민원 발생 ‘골치’
일반적으로 개인 사업자들이 발전소를 설립할 경우는 100kw 이하 규모를 선택한다. 인허가나 관리에 유리하고 수익성도 좋기 때문. 이를 위해서는 약 1000~1500㎡ 정도의 면적이 필요하고, 설비비도 약 1억5000만 원 내외가 발생한다. 이 규모로 매일 국내 평균인 3.6 발전시간을 가동하면 연 3000만 원 전후의 매출이 일어난다. 발전 효율은 매년 0.7% 감소로 큰 차이가 없고, 패널의 수명은 25년 정도로 자연재해 등 외부적 요인이 없다면 꾸준히 매출을 올릴 수 있는 사업이다.
태양광 발전사업에 있어 기본적으로 알아야 할 부분은 태양광 발전소 인허가 과정이다. 토지가 확보된다고 해서 무작정 지을 수 있는 것이 아니다. 전문가들은 태양광 발전소 설립에 있어 크게 3가지 벽이 존재한다고 말한다. 가장 기본적인 것은 발전사업허가다. 일종의 사업자등록과 같은 것으로 발급에는 큰 어려움이 없다. 문제는 개발행위허가 발급 과정이다. 지자체마다 조례도 다르고, 위치나 주변 환경에 따라 허가 발급이 되지 않는 경우도 많다. 이 과정에서 부지 인근 지역민과의 마찰도 큰 골칫거리다. 태양광 발전사업이 대중화하면서 민원 발생 지역도 늘어 최근에는 아예 지역민들의 개발 동의를 사전에 요구하는 지자체도 있다.
업계 관계자는 “태양광 발전사업이 인기를 끌고 대중화하면서 민원을 통해 문제 삼으면 돈이 된다는 인식이 퍼져 신규사업 추진이 어려울 정도”라며 “최근에는 무조건 돈으로 해결하기보다는 마을에 태양광 주택보급 사업을 추진해주고, 발전설비를 기부채납하거나 아예 민원 발생이 일어나지 않을 외딴곳을 물색하고 있는 형편”이라고 귀띔한다.
마지막 벽은 환경영향평가다. 개발 예정 부지의 면적이나 발전 용량에 따라 소규모 또는 일반 환경영향평가를 받아야 한다. 발전소 설립 준비 기간이 길어지는 주요 원인이기도 하고, 허가를 받지 못하면 사업이 물거품이 된다.
태양광 발전사업에 관심 있는 투자자들이 태양광 분양 상품에 관심을 갖는 것은 이 때문이다. 태양광 분양 상품은 대규모 발전시설을 조성한 후 각 투자자에게 분리해 분양하는 상품이다. 일반인들에게는 복잡한 인허가 과정 대행뿐만 아니라 발전설비의 설치와 유지관리까지 분양사가 맡아주기 때문에 인기가 있다. 전문가들은 분양사의 인허가 여부에 대해 확인할 필요가 있다고 조언한다. 태양광 발전사업 컨설팅 기업인 소울에너지의 정호철 대표는 “선분양 방식의 경우 분양을 해놓은 상태에서 허가가 불발돼 사업이 정지되면 고스란히 소비자의 피해로 이어질 수 있다”고 경고하면서 “이미 갖고 있는 토지나 매입을 통해 사업을 진행할 경우에는 경험 많고 신뢰할 수 있는 기업을 통해 인허가 가능성을 포함한 사업 타당성 점검을 받는 등 신중한 투자가 필요하다”고 말했다.
정부정책 변화에 사업자들 비상
태양광 발전사업을 잘 이해하려면 수익과 직결되는 판매 방식에 주목해야 한다. 태양광 발전으로 생산된 전기는 크게 두 가지 방식으로 판매된다. 먼저 전력판매가격(SMP, System Marginal Price) 방식이다. 한국전력공사나 전력거래소에 직접 판매하는 방식, 그리고 일반적으로 소규모 사업자들이 선호하는 신재생에너지공급인증서(REC, Renewable Energy Cirtificate) 판매 방식이 있다. 주로 한국전력공사의 자회사인 국내 발전사업자들은 ‘신에너지 및 재생에너지 개발·이용·보급 촉진법’에 따라 의무적으로 발전량의 일정량을 신재생에너지를 이용해 공급해야 한다. 그러나 발전사업자들이 직접 태양광 등 신재생에너지 발전사업을 벌이기에는 한계가 있기 때문에 부족한 부분을 민간 사업자에게 공급받는다. 이러한 계약 방식을 REC라고 하는데, 각 발전사업자가 입찰을 통해 민간 사업자를 모집하고, 20년 내외의 장기 계약을 하는 것이 보통이다. REC 계약에는 가중치가 존재하는데, 발전 용량이나 위치에 따라 단가에 가중치가 더해진다. 도심이나 공단, 주택의 소규모 발전을 유도하기 위한 정책이다.
그런데 최근 정부 정책이 바뀌면서 발전사업자들에게 비상이 걸렸다. 5월 30일 산업통상자원부는 재생에너지 민·관 공동협의회를 통해 ‘재생에너지 3020’ 정책에 따른 부작용 해소 대책을 내놨다.
정부 대책의 골자는 산지훼손, 부동산 투기로 문제가 일었던 산지 태양광에 REC 가중치를 축소하고, 임야를 잡종지로 지목 변경해줬던 정책 대신 사용 후 산림복구를 의무화하도록 하겠다는 것이다. 경사 허가기준도 강화된다. 또 발전사업허가권의 양도·양수와 임의분할(쪼개기)도 제한하겠다는 입장이다.
이 대책에 대해 사업자들의 반발은 거세다. 정부 발표 후인 6월 3일에는 청와대 앞에서 집회까지 열었다. 업계 관계자는 “가중치가 가장 높았던 100kw 이하 사업자의 경우, 가중치가 1.2에서 0.7로 떨어지면 월 소득이 약 60만 원 전후로 낮아져 200만 원 이상의 수익을 기대하기 어려울 것”이라고 전망했다.
ESS 설비 활용 대안으로 떠올라
이러한 정책 변화로 업계에선 발전사업의 수익을 높일 수 있는 ESS(Energy Storage System) 설비가 뜨거운 감자가 됐다. ESS 설비는 전기를 일시적으로 저장할 수 있는 장비로 이를 통해 사업자는 낮에 전기를 저장해놨다가 원하는 시간에 필요한 만큼의 전기를 납품할 수 있다. ESS 연계 설치를 통해 생산한 후, 태양광 피크타임(10~16시)을 피해 공급하는 전기에 대해서는 REC 가중치가 5.0으로 수익률에 많은 영향을 미칠 수 있다. 향후 정부는 이 가중치도 4.0 수준으로 낮추겠다는 계획이다. 사업자 입장에선 구미가 당기지 않을 수 없다. 지난달 경기도 일산 킨텍스에서 열린 ‘2018 세계 태양에너지 엑스포’ 현장에서도 이런 분위기를 읽을 수 있었다. 전시 참가 업체 중 상당수는 다양한 공간에 설치할 수 있는 ESS 설비를 들고 나와 기존 사업자들을 유혹했다. ESS 제작업체 관계자는 “정부 정책 변화로 ESS 설비에 대한 관심이 높아졌다”며 “배터리 기술 향상으로 설비 가격도 낮아져 올해를 기점으로 보급이 가속화할 것”이라고 전망했다. 저수지 등 수면을 이용한 태양광 발전이나 염해농지를 활용한 태양광 발전도 주목받고 있지만, 일반 사업자들에겐 그림의 떡인 상황이다. 일부에선 태양광 패널 아래 토지를 농지로 활용해 작물 수익을 극대화하는 방안까지 연구하는 중이다.
이런 정부 정책 변화에 대해 업계 일각에선 태양광 산업 분야의 재편 기회로 보는 분위기도 있다. 임야에서 잡종지로 지목 변경을 노려 부동산 투자 관점에 접근하거나, 증여 등 불순한 목적으로 태양광 발전에 투자하려는 세력이 사라지면 양성화한 분위기 속에서 안정적인 사업 진행이 가능할 것으로 기대하고 있는 것이다. 발전 시설이 설립되면 20년 이상 운영되는 사업의 특성상 장기적 안목에서 접근해야 한다는 자성의 목소리도 나오고 있다.
현재 소규모 발전소를 운영 중인 한 사업자는 “수익률이 낮아져도 육체적 노동 없이 장기간 가져갈 수 있는 시니어 친화적 사업임은 분명하다”고 평가하면서 “다만 관련 법규가 복잡하고 변화 가능성이 커 사전에 꼼꼼한 준비가 필요하다”고 조언했다.
“조물주 위에 건물주 있다”는 우스갯소리가 널리 회자될 만큼, 임대수익이 나오는 부동산 소유는 수많은 현대인의 로망이다. 근로소득이 줄거나 없어지는 은퇴 전후 세대라면 더욱 그렇다. 이미 포화 상태인 창업 시장에 뛰어드느니 월세를 받을 수 있는 부동산에 관심이 쏠린다. 하지만 한창 달아오르던 부동산 시장에 최근 냉각 기류가 급속히 퍼지고 있다. 특히 정부가 다주택자들에게 칼날을 겨누면서 아파트를 중심으로 한 주택 시장의 열기가 급속도로 식어가는 분위기다. 부동산 시장에서는 상대적으로 규제 영향이 적은 상업용 부동산으로 투자자들의 눈길이 이동하고 있다.
국토교통부에 따르면, 오피스 상가 등 상업용 부동산의 2017년 전국 거래 건수는 38만4182건으로 전년 대비 49% 증가한 것으로 나타났다. 올해 들어와서는 거래 건수가 더욱 늘어났다. 1~2월 거래량은 전년 동기 대비 28.1% 증가했다.
그러나 올해 상가와 오피스텔을 포함한 수익형 부동산 시장에 대한 전망도 마냥 장밋빛은 아니다. 정부의 부동산 규제책이 올해부터 본격화하고 있고, 시중 금리 인상에 따라 수익형 부동산 시장도 수익률 하락을 피하기 어려울 것으로 전망된다.
상가 분양가 3.3㎡당 3306만 원, ‘역대 최고치’… 수익률 눈높이 낮춰야
부동산114에 따르면 올해 1·4분기 상가 평균 분양가가 역대 최고가인 3.3㎡당 3306만 원으로 조사됐다. 이는 전년 동기 대비 22%가량 상승한 수치다. 특히 서울 논현동, 마곡동에서 총 7개 단지가 3.3㎡당 평균 4385만 원에서 공급되며 전체 분양가 상승에 영향을 준 것으로 분석된다. 경기·인천(3248만 원/3.3㎡)은 남양주 다산, 하남 미사, 화성 동탄2신도시 등지에서 29개 상가가 분양됐고 그 외 지방은 3.3㎡당 평균 2873만 원 수준에서 공급됐다.
오피스텔 매매 가격도 지난 1분기 0.2% 상승했다. 전 분기 대비(0.33%) 상승폭은 축소됐지만, 0.2% 선을 유지했다. 입주물량 증가, 금리 인상, 규제 강화 등 악재가 겹쳤지만 가격 하락으로 이어지지는 않았다.
‘높은 가격’은 투자자의 입장에서 부담스럽다. 더욱이 강화된 대출 규제로 시장에 부정적인 영향이 예상된다. 당국은 3월 26일부터 RTI(Rent to Interest, 임대수익이자상환비율)를 도입했다. RTI는 연간 임대소득이 대출 이자의 1.5배(주택임대업)나 1.25배(비주택)를 넘어야 부동산 담보대출을 받을 수 있도록 규제한다. 이에 따라 대출이 까다로워지고 한도도 줄어들게 됐다. 상가의 경우 연 임대소득이 연간 이자 비용의 1.5배가 넘어야 대출이 가능하다. 김민영 부동산114 선임연구원은 “당장의 대출 제한으로 상가 시장 내 절대적인 수요량은 소폭 감소하겠지만 목 좋은 우량 상가에 한해 자금력 있는 투자 수요가 이어질 것”이라고 분석했다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 “기존에는 꼬마빌딩에 투자할 경우 자기자본 비율이 50% 미만이어도 가능했다”면서 “앞으로는 자금 조달이 어려워지기 때문에 눈높이를 낮추는 것이 필요하다”고 말했다. 가령 이전에는 자기자본 20억 원으로 50억 원대 꼬마빌딩에 투자하는 식이었다면, 이제는 레버리지 비율을 낮춰 30억 원대 빌딩을 고려하는 것이 좋다는 설명이다.\
이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “상가 등 수익형 부동산은 경기에 민감하다”면서 “장기적으로는 상가에 대한 수요가 계속 늘어나겠지만, 당장 자영업자들이 인건비 인상 등으로 어려움을 겪고 있어 공실이 서서히 늘어나는 상황을 감안하고 선별적으로 투자해야 한다”고 말했다.
엎친 데 덮친 격으로 시중금리도 올라가고 있다. 대출은 조이고, 금리가 올라가면 투자자들 입장에선 돈을 빌려오기도 힘들고, 어렵게 대출을 받아도 이자 부담이 늘어 수익률이 떨어진다. 수익률의 눈높이를 조정해야 하는 시기라는 진단이다. 선 대표는 “올해 하반기를 지나 내년 상반기에는 대출 금리가 연 5%대로 상승할 가능성이 높다”며 “현재 수익형 부동산의 투자 수익률이 지역과 상품에 따라 다르지만 연 5% 안팎인데, 향후 실제 수익률보다 대출 금리가 높은 역전현상이 나타날 수 있다”고 말했다.
하반기 '큰 장' 예상, 도시재생지역 눈길
그렇다면 노후 대비를 위해 수익형 부동산 시장은 어떻게 접근하는 것이 바람직할까. 양지영 R&C연구소장은 “연세가 많을 경우 사업이나 창업에 제약이 많아 수익형 부동산이 현실적인 노후 대안일 수밖에 없다”며 “수익형 부동산의 수익률이 떨어지고 있지만 여전히 예금 금리 이상이며, 투자 대상 선별에 따라 그 이상의 수익을 올릴 수 있다”고 말했다.
선 대표는 “노후 대비 목적이라면 주식처럼 불확실성이 크고 급등락이 심한 대상은 투자 대안이 되기 어렵다”면서 “수익형 부동산 시장의 환경이 어려워지고 있지만 여전히 다른 시장에 비해 비교우위에 있다”고 말했다.
노후 대비를 위한 투자라면 수익형 부동산 중에서도 안정적인 대상을 선별하는 것이 중요하다. 양지영 소장은 자금 여력에 따라 상가주택과 오피스텔에 관심을 둘 만하다고 했다. 양 소장은 “상가주택은 투자 금액이 상대적으로 높은 편이지만, 관리가 용이하고 건물의 가치가 떨어지더라도 땅값 상승 등으로 인해 리스크 요인이 적다”고 말했다.
상가주택의 경우 해당 지역의 특성을 잘 살펴보고 투자해야 한다. 예컨대 대학가일 경우 소형 위주의 상가주택이 유리하고, 1층 상가도 젊은 세대의 트렌드를 반영할 수 있도록 임차 업종을 선별하는 것이 현명하다. 오피스텔은 그동안 공급이 많았기 때문에 기업 등 배후 수요가 받쳐주는 곳, 지하철 개통 예정 등 호재가 있는 지역을 중심으로 살펴볼 것을 조언했다.
실제 올해 1분기 오피스텔 분양 시장에서는 양극화가 뚜렷했다. 아파트투유에 따르면 경기 수원시 ‘수원호매실동광뷰엘(333실)’의 청약 접수는 3건에 그쳤다. 경남 진주시 ‘신진주역세권줌시티(348실)’는 단 2건만 접수됐다. 반면 경기 화성시 ‘힐스테이트동탄2차(236실)’는 최고 경쟁률 10대 1로 준수한 성적을 보였고, 경기 수원시 ‘광교더샵레이크시티(1805실)’는 26대 1의 최고 경쟁률을 기록하며 선전했다. 2분기에는 1만508실이 분양 예정이다. 임대수익뿐 아니라 매각 시 시세 차익을 기대한다면 상가 투자가 유망할 것으로 추천됐다. 올해 상가 투자 유망 지역으로는 신도시와 도시재생지역이 우선적으로 꼽힌다. 선종필 대표는 도시재생 관점에서 서울 성동구 성수동과 은평구 수색동, 택지개발지구에서 하남시 등을 유망 지역으로 주목했다. 선 대표는 “유망 지역이라 해도 가격 요인을 고려했을 때 매력은 달라질 수 있다”며 “신규 분양일 경우 특히 가격을 낮추는 협상력이 중요하다”고 말했다.
이상혁 선임연구원은 “노후 대비를 위해 시세차익보다 고정수익에 초점을 맞춘다면, 신도시에 새로 형성되는 상권보다는 기존 상권 중에서 상승세 타는 곳을 선택하는 것이 합리적이다”고 말했다. 노년 세대가 직접 상가를 관리하려면 주거지에서 30분 안팎으로 가깝고, 평소 잘 알고 있는 지역을 중심으로 살펴보는 것이 좋다고 조언했다. 도시재생사업 관련 개선될 여지가 있는 지역, 현재 상권이 크지 않더라도 상승 요인이 많은 곳을 눈여겨보라는 관점이다.
투자 적기에 대해선 올해 하반기나 내년 상반기를 꼽았다. 양지영 소장은 “현재 수익형 부동산 시장에 대한 리스크 요인도 많고, 가격도 고점에서 조정이 되는 구간이라 매수를 서두를 필요는 없다”며 “올해 하반기 또는 내년까지 여유를 갖고 자신에게 맞는 상품을 찾는 게 중요하다”고 말했다.
선 대표는 “금리 인상 속도에 따라 다르겠지만 하반기쯤에는 유동성 리스크에 빠진 건물 투자자나 상가 보유자들이 매물을 내놓는 경우가 평소보다 증가할 것으로 예상된다”며 “현금을 보유한 투자자들에게는 선택의 폭이 넓어질 것”이라고 말했다.