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[INVESTMENT+]강남권 낡은 상가건물 매입 문의 쇄도하는 이유는

초고액자산가들이 강남권 빌딩 매입에 관심을 보이고 있는 것으로 나타났다. 특히 리모델링이 가능한 상가건물에 대한 투자문의가 크게 늘고 있는 것으로 알려졌다. 가격은 약 300억원대. 투자 전문가에 따르면 강남권에 이 정도 금액의 상가라면 3~4층 정도 건물인데 리모델링과 용도변경의 과정을 거치면 투자가치가 확 높아진다는 판단에 따른 것으로 풀이된다. 또다른 특징은 상가건물을 사옥으로 사용하려는 움직임이 강하다는 사실. 고액 자산가들 대다수가 중견 사업체를 운영하는 사례가 많은데 공장은 지방에 두더라도 서울 강남에 사무실을 두고 싶어하기 때문이다. 예컨데 3층짜리 상가를 6층 정도로 높여 1~2층은 사무 공간으로 활용하고 나머지는 임대하는 식이다. 더욱이 사옥으로 활용하면 건물을 매입한 자금한 비율만큼 법인세를 아낄 수 있어 일석이조의 효과를 발휘한다. 장기적으로 건물 가격이 뛰어 시세차익 가능성이 높아짐은 물론이다. 시중은행 한 PB는 “고액자산가일수록 돈을 더 벌기 보다 세금을 피하고 싶은 욕구가 강해진다. 특히 사업체를 운영하고 있는 경우 건물이나 빌딩을 매입하면 각종 세금관련 비용을 아낄 수 있다는 점을 그들도 잘 알고 있다”며 “강남 부동산은 훗날 가치 상승의 가능성이 커 상속이나 증여부분에서도 유리한 고지를 점할수 있다”고 말했다. 강남권 단독주택도 요즘 부자들이 눈독을 들인다. 특히 강남구나 서초구 내 노후한 단독주택을 리모델링해 시세차익도 얻고 임대차 수익도 내고 있는 것. 실제로 방배동 서래마을 같은 경우 주택은 물론 카페 등 상권 임대 수요도 많아 연간 수익률이 10%를 웃도는 사례도 적지 않은 것으로 알려졌다. 예컨데 서초구 서초동에 10억원대 3층짜리 단독주택을 리모델링 한다면 반지하라도 보증금 1억원에 월세 750만원(66㎡) 이상의 임대차 수익이 가능하다는 것이 현지 부동산 관계자의 말이다. 사정이 이렇다보니 낡은 단독주택만 전문적으로 매입하는 투자자들도 적지 않은 것으로 전해진다. 고액 자산가들이 강남 부동산에 러브콜을 보내는 이유는 향후 부동산 가격 하락에 대한 우려가 적기 때문이라는 시각이 많다. 실제로 서울 도심권이나 강남권은 토지가격 하락폭이 지방에 비해 적다는 분석이다. 반대로 가격이 오를 때는 가파르게 상승해 투자가치가 높아진 다는 것이 전문가들의 조언이다. 여기에 슈퍼리치들이 부동산으로 돈을 번 사례가 많아 자신들이 가장 많이 알고 있는 투자처이고, 부동산에 대한 애정도 많아 초저금리 대안 투자처로 다시 찾는 이유가 된다는 분석이다. 한 자산관리 전문가는 “부동산으로 돈을 번 사람들은 역시 돈은 땅이나 주택으로 다시 벌수 있다는 생각이 강하다. 사업체를 운영하면서도 공장이나 빌딩을 매입해 다시 부동산에 투자하는 것이 바로 그런 의식 작용하기 때문”이라고 분석했다. 그는 이어 “최근 새 경제팀이 부동산 경기 살리기에 올인하고 있는 나선 점도 주목하고 있다. 부동산이 안전자산이라는 판단하고 있는 상황에서 가장 오를 가능성이 큰 강남으로 시선을 돌리고 있다고 보면 된다”고 말했다. 강남 재건축·상가 투자는 시들 다만 강남 재건축 등 아파트 투자 선호도는 하락하고 있는 것으로 알려졌다. 최근 10년간 정부의 과도한 부동산 규제에 따라 아파트는 투자 개념보다 실주거 개념이 더 많이 작용하고 있기 때문으로 풀이된다. 강남 상가 투자 인기도 예전보다 시들한 것으로 알려졌다. 상가 역시 레드오션 시장으로 퇴색된 데다 변동성이 많이 약해져 더 투자하기에는 무리가 있다는 판단에 따른 것으로 보인다. 단. 강남 재건축 아파트는 최경환 경제호의 정책 방향에 따라 다시 상승할 여지가 있다는 시각도 나온다. 추가적인 규제 완화책으로 시장 상승 여지가 있다고 보는 것이다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “부자들은 여전히 엄청난 돈을 현금으로 보유하고 있다. 투자할 실탄이 충분하다는 얘기”라며 “부동산 가격이 바닥을 쳤다고 판단한 가운데 서울 중심부에 투자하면 실패하지 않다는 판단이 선 것으로 보인다. 최근 강남 투자도 같은 맥락에서 봐야 할 것”이라고 말했다.

2014-08-13 08:10
[TREND] "그림한점-수십억 고급 주택을 맞바꾼다고?"

뭘해도 톡톡튀는 대한민국 1% 슈퍼 울트라 부자들. 하지만 보통사람들이 일상에서 그들을 알아채기란 쉽지 않다. 슈퍼갑부들은 카멜레온처럼 보호색을 띠고 몸을 은신하거나 아니면 아예 군중들이 모이는 대중적인 장소에 나타나지 않기 때문이다. 하지만 브라보 마이 라이프 독자들은 그들의 상상을 초월하는 사생활을 무척이나 궁금해한다. 그래서 브라보 마이 라이프가 직접 나서 슈퍼갑부들의 라이프 스타일을 취재해봤다. ◇대기업 2ㆍ3세대들의 럭셔리 물물교환 자산이 1000억원이 넘나드는 슈퍼리치들은 대개 미술품(그림)을 좋아한다. 포르셰나 BMW 등 고급 자동차는 이미 모두 섭렵했고 명품패션도 모두 경험해 본 까닭이다. 차원이 다른 럭셔리 상품에 눈길을 돌리는 셈이다. 게다가 희귀 그림 등 안전자산인 고가의 미술품은 오래 묵혀둘수록 가격이 천정부지로 오르기도 하는 데다 자식에 상속할 경우 세금을 피하는 용도로도 활용할 수 있어 더 인기가 높다. 슈퍼리치들이 자신의 저택에 미술품이나 골동품을 보관하는 방을 따로 마련하는 것도 이런 연유에서다. 그래서 일까. 극소수 이너서클(inner circle) 문화에 익숙하고 이를 즐기는 슈퍼갑부들은 자기들끼리 희귀 미술품과 고급주택을 맞교환하기도 한다. 각자의 이해관계가 맞닥뜨린 결과다. 국내 굴지의 대기업 3세인 유종팔(45ㆍ가명)씨가 그런 케이스였다. 수년전 서울 강남구에 25억원을 호가하는 고급주택을 사들인 그는 최근 이 집을 처분해야 했다. 당시엔 여자친구와 단둘이 조용히 지내기 위해 강남의 한 고급주택가 빌라를 선뜻 구입했지만 최근 결별하며 필요 없어진 것. 이 와중에 평소에 막역하게 지내던 VVIP마케터가 희귀 미술품을 가진 슈퍼리치를 연결해 줬고 강남집과 바꾸기로 결정했다. 유씨는 "희귀 그림 주인이 이 분야에 잔뼈가 굵은 대가인 것으로 이미 알고 있었다. 딱히 현금이 필요하지 않은 상황이라 그림과 교환했다. 세금을 아낄 수 있다는 점도 고려했다"며 "앞으로도 예술품들을 모아볼 생각"이라고 말했다. ◇5000만원짜리 경주마 타는 거부도(巨富), 경주마에 투자로 벌어들인 돈이 10억 부동산개발업으로 1000억원대 슈퍼갑부 클럽에 가입한 김봉갑(70ㆍ가명)씨. 5년전부터 극심한 불면증에 시달리던 그는 요즘 달고살던 수면제를 단방에 끊었다. 수천만원을 호가하는 서러브레드 경주마를 타면서 부터다. 사연은 이랬다. 2009년 심장발작으로 전신마취 수술 후 구사일생으로 생명을 건진 김씨. 죽을 고비는 넘겼지만 이후 찾아온 지독한 불면증이 그를 괴롭혔다. 수면제 복용은 당연하고 불면증 클리닉 치료까지 받아봤지만 모두 허사였다. 하지만 지인의 권유로 경기도 부천 인근 승마장에서 경주용말을 타고 나선 밤 9~10시를 넘기지 못한다. 그는 벌써 집으로 돌아오는 차안에서부터 졸기 시작한다고 했다. 그에 따르면 경주용말을 타면 낙마에 대한 걱정 때문에 몸과 정신(멘탈)이 바짝 긴장을 한다. 때문에 말을 타고 내리면 몸의 긴장이 갑작스레 풀리면서 피로감이 몰려와 꿀잠을 잘수 있다는 것이다. 더욱이 말을 타는 자체가 굉장한 체력을 요구하기 때문에 곯아 떨어지는 것이 시간문제라는 것이 그의 설명이다. 경기도에 한 승마클럽 회원인 그는 요즘에도 일주일에 두세번씩 경주마에 몸을 싣고 클럽 인근 갈대밭으로 갯벌로 내달린다. 뿐만 아니다. 그는 마주 명함까지 팠다. 지금까지 경주마에 투자로 벌어들인 돈이 10억원에 이른다. 손익을 계산해보면 투자금 대비 아직 마이너스이지만 경주 대회 결과에 따라 돈을 더 벌수도 있는데다 상위랭크한 말들도 있어 낙담하지 않는다. 말들 덕분에 지독한 불면증과 이별한 것만 생각해도 말은 여간 효자가 아니다. 더욱이 마주 동호회에서 대기업 임원을 비롯해 전직 장관, 장성 등 고급 인맥도 쌓을 수 있었다. 주말마다 마방을 찾아 자식같은 말들과 시간을 보내는 것도 그는 그런 고마움의 표현이라고 보면 된다고 했다. ◇전 재산 기부하는 젊은 갑부 "또 벌면 되지요" 슈퍼리치를 상대하는 시중은행 PB팀장들에 따르면 돈이 많은 부자들도 5000원짜리 점심값을 아낀다. 그 돈을 아껴서 다시 종잣돈을 만들어 100억원대, 200억원대 300억원대 등 순차적으로 부자 클럽에 가입하게 된다는 것이다. 역시 지독하다라고 할만큼 근검절약하는 사고방식과 습관이 그들을 부호의 위치로 올려준 셈이다. 하지만 기부할 땐 다른 모습을 보이기도 한다. 수십억원에서 많게는 수백억원에 이르는 엄청난 재산을 재단 등에 선뜻 기부하기도 한다. 이런 경향은 특히 나이가 젊거나 IT(정보기술)계열에 몸담도 있는 젊은 갑부들에게서 더 강하게 나타난다. 국내 한 IT기업에서 임원직을 맡고 있던 박웅구(48ㆍ가명)씨가 그런 케이스다. 그의 재산을 관리하던 담당 PB에 따르면 100억원에 이르는 회사 주식을 보유하고 있던 그는 사실상 전 재산을 한 재단에 기부했다. 자신이 보유한 주식 모두를 그 재단에 기부하고 나니 박씨에게 남은 재산이라곤 분당의 아파트 한 채와 자동차가 전부였다고. 특히 그 엄청난 거액을 기부하고도 그는 무덤덤한 표정을 지었다고 한다. 박씨는 "나는 여전히 회사에서 다시 돈을 벌 수 있다. 사회에 환원하는 것이 도리라고 생각한다"라고 말했다. 게다가 그 회사에서 주식을 재단에 기부한 임원들이 서너명 더 있었다고 한다. 그의 담당 PB는 "기부로 인해 자신의 전재산을 내놓는 데도 흔들림이 없었다. 그만큼의 부를 이룬 슈퍼리치는 역시 일반인들과 멘탈은 물론 가치관이 많이 다르다는 점을 새삼 느꼈다"고 말했다. 슈퍼갑부는 신변노출을 꺼리다보니 괴이한(?) 행동을 하기도 한다. 특히 보통 사람들이 많이 모이는 곳에 가야할 때 낡은 차를 타고 가기도 하고 일부러 헌 옷을 입고 거리를 활보하기도 한다. 자신이 고액자산가임을 숨기기 위해서다. 심지어 고급주택의 모델하우스(견본주택)에 15년 이상된 국산 구형 자동차를 끌고가 문전박대를 당하기도 한다. 이에 그들을 제대로 알아보는 것도 슈퍼리치 마케터의 능력이라고 할 수 있다는 얘기가 나온다.

2014-07-30 20:53
[재테크] VVIP들의 발빠른 도심투자…지방 갑부도 서울로 서울로

“중심부(도심)에는 물(부동산 투자 수익)이 마르지 않는다.” 돈도 정보도 감(感)도 빛의 속도만큼 빠르다는 대한민국 0.1% 슈퍼리치. 그들은 부동산 침체기를 오히려 즐긴다. 그들은 수십억원을 호가하는 고급주택 등 고가의 부동산을 싸게 살 수 있는 절호의 기회로 활용한다. 역시 프로들이다. VVIP마케팅 전문가들 말을 보면 슈퍼리치들에게는 그들만의 룰이 있다. 이른바 ‘도심 투자 불패의 법칙’이다. 제 아무리 부동산 암흑기에도 명동 등 도심 한복판 땅값은 떨어지지 않듯이 도심 한복판에 들어선 고급주택 등 부동산 가격도 시황에 따라 잠시 꺾였다가도 반드시 다시 오른다고 확신한다. 국내 대기업 CEO(최고경영인)를 사위로 둔 장경자(83·가명)씨. 그녀는 펜트하우스가 40억원을 호가하는 서울 중구 A고급아파트 한 채를 지난해 연말 사들였다. 지난 2009년 이후 부동산 경기가 악화된 이후 고급주택 가격이 내릴 만큼 내렸다고 판단했던 것이다. 특히 이 로케이션(입지)이 대한민국 수도 서울의 한 가운데라는 점이 장씨의 마음에 쏙 들었다. 집값이 바닥을 친 상황에서 앞으로 시간이 갈수록 부동산 가치가 쑥쑥 오를 수밖에 없다고 장씨는 직감했던 것이다. 주변 여건도 더할 나위 없는 최고의 조건이었다. 그녀가 지금까지 살던 곳은 성북동. 하지만 그 지역보다 더 도심에 가까우면서도 주변에 대사관 등 공관이 많아 녹지도 많았던 것. 더욱이 덕수궁, 경희궁, 남산, 북한산 등 서울 시내를 한눈에 볼 수 있는 조망권은 일품이었다. 장씨는 “집에 앉아만 있어도 사위가 일하는 회사를 볼 수 있다. 요샌 고급주택도 도심에 가까울수록 인기가 좋다”라고 흐뭇해 했다. 이런 분위기가 반영되어서 일까. 한 채당 가격이 수십억원에 이르는 이 고급주택은 지난해 초부터 미분양 물량이 나가기 시작해 연초에 남은 물량이 모두 소진됐다. 300억원 땅부자 박갑수(60·가명)씨도 요즘에는 고급주택만 눈에 들어온다. 수도권에서 투자한 땅값이 크게 올라 슈퍼리치 클럽에 가입했지만 사는 집은 아직 부천이다. 특히 아직 한번도 이사간적이 없어 누가 봐도 일반 서민과 다를 바 없다. 그런 그가 최근 선택한 주택이 바로 성동구 B고급아파트다. 이 아파트는 50억원을 호가한다. 그가 이 아파트를 선뜻 선택한 이유가 뭘까. 그는 20세 시절 1000만원을 주고 부천과 시흥사이에 땅을 샀다. 40년이 지난 지금 그 땅의 공시지가는 100억원을 넘는다. 시가로 300억원을 호가한다. 그는 다시 시간과의 싸움을 시작했다. 그는 서울 도심 한복판의 주택은 반드시 다시 돈을 크게 불려 줄 것이라고 굳게 믿고 있다. 그는 “난 부천에 땅이 있으니, 노후 걱정은 내려 놨다. 다만 내가 다시 투자한다면 가치가 오를 곳에 투자하고 싶었다”고 말했다. 지방 슈퍼리치들도 서울 도심에 눈독을 들인다. 예전엔 강남 재건축 아파트나 신도시 아파트를 선호했지만 최근엔 고액자산가를 중심으로 이태원을 비롯해 용산, 한남동, 장충동 등 서울 도심으로 눈길을 돌리고 있다. 이른바 도심 투자 불패의 법칙이 지방 슈퍼리치들에게도 적용되고 있다. 한 VVIP마케팅 전문가는 “용산 부동산 값이 많이 내렸다고 생각한다. 지금 그 지역 부동산을 사기도 하고 저가 매물을 원하는 슈퍼리치들이 적지 않다”고 말했다. 슈퍼리치 마케터들에 따르면 이들은 돈을 벌기 위해 주식 투자를 활용한다. 주식으로 돈을 벌고 나면 처음 구매하는 것이 바로 외제차다. 일단 자동차는 사람들에 눈에 바로 띄기 때문에 차를 사고 싶은 욕구가 가장 앞선다는 것. 그 돈으로 계속 사업을 하다가 100억원 이상 큰 돈을 벌게 되면 고급주택에 대한 욕심을 낸다고 한다. 예컨대 100억원 클럽에 가입한 뒤 그들과 같이 어울리려면 어느 정도 급에 주택을 소유해야한다는 보이지 않는 룰이 있다는 얘기다. 왕따를 당하지 않으려면 강남이나 용산 등 특정 지역에 20억원 이상의 고급주택이 필수 옵션이된다는 뜻이다. 슈퍼리치들이 주목하는 상품은 또 있다. 바로 서울 도심지에 들어선 빌딩들이다. 현지 고급 부동산 마케터들에 따르면 젊은 슈퍼리치들은 자신들의 사업을 지속하기 위해 사옥을 구입하기를 원하고 있다. 이유는 단순하게 돈(수익)을 벌기 위해서가 아니다. 법인세를 아끼기 위해서다. 예컨대 100억원을 현금으로 가지고 있다면 그 부분에 대한 세금을 내야하지만 사옥을 사게 되면 그만큼 비용으로 처리돼 세금을 아낄 수 있다는 판단을 하고 있는 것. 익명을 요구한 한 VVIP마케팅 담당자는 “사업을 하다보면 부동산을 단순히 투자의 대상으로 보지 않는다. 절세를 감안한 투자를 하게 되는 것”이라고 말했다.

2014-07-20 17:22
[INVESTMENT]Super Rich들의 ‘이태원 깔세투자法’ 아시나요?

최근 부동산 큰 손들의 발길이 서울 용산 이태원으로 향하고 있다. 정부의 '2.26 전월세 과세 대책'이 발표된 이후 발걸음이 더 분주하다. 세금에 민감한 슈퍼리치들이 주한미군과 외국인, 주재원 등 외국인들이 몰려사는 이 곳에 땅이나 주택을 사들여 소위 깔세(무보증 선납 월세)를 받는 임대사업에 너도나도 나서고 있는 이유는 뭘까. 이유는 이렇다. 외국인 세입자들은 확정일자를 받지 않는 것이 보통이고, 국내 세법에 근거한 소득공제 신청을 하는 사례가 극히 적어 투자자들의 임대소득이 거의 드러나지 않는다. 세원 노출을 극도로 꺼리는 슈퍼리치 입장으로서는 이만한 투자처이 없는 셈. 사정이 이렇다보니 이 곳에 선투자한 고액 자산가들은 그야말로 쾌재를 부르고 있다. 계약 조건에 따라 연 10%를 넘나드는 수익률을 거뜬히 올리고 있다고 주변 중개사들은 귀뜸한다. 세원 노출 적은 데다 수익률도 10% 넘는 곳도 용산구 이태원동에 사는 슈퍼리치 박병규(가명ㆍ60)씨가 바로 그런 케이스. 은행 융자를 고려하지 않아도 연 15%에 가까운 수익률을 올리고 있다. 그의 사연은 이랬다. 지난해 초 용산구 이태원도 일대 땅 1023㎡(310평)을 3.3㎡당 900만원에 매입한 박씨는 3.3㎡당 320만원의 건축비를 들여 132㎡(40평형) 15가구를 건축했다. 그의 총 투자비용은 토지대금 토지대금 27억9000만원과 건축비 19억2000만원 등 총 47억원 정도. 가구당 3억2000만원의 원가가 들어간 셈이다. 박씨는 건물준공 후 주한미군에 영외주택으로 등록해 미군 당국으로부터 월 임대료 380만원에 계약을 체결해 현재 가구당 연 4560만원의 수익을 올리고 있다. 은행 대출 등을 감안하지 않더라도 수익률이 무려 14.25%에 달한다. 강남권 슈퍼리치들의 용산을 바라보는 시선이 뜨겁다. 서울 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파)에서 재건축 아파트에 주로 투자하던 부동산 큰손 김오성(가명ㆍ55)씨가 바로 그랬다. 그는 최근 강남구 개포동 개포주공아파트 등 강남권 건축 아파트 3채를 처분하고 남은 자금으로 서울 용산구 이태원동 A맨션 195㎡(59평)을 7억원에 매입해 임대사업을 시작했다. 그는 전문임대업체를 통해 독일계 기업 주재원에게 월 500만원에 임대 중이다. 특히 2년 선불로 계약이 이뤄져 김씨는 1억2000만원의 임대료를 한꺼번에 손에 쥐었다. 수익률상 대박이다. 융자를 빼고도 무려 8.6%에 달한다. 은행 정기 예금금리(3%대)의 3배 가까이 된다. 하지만 모든 일이 그렇듯, 외국인 렌탈사업이 항상 성공하는 것은 아니다. 미군의 경우 미군 당국에서 집세만 지원해 주기 때문에 관리비는 집주인이 부담하는 경우가 적지 않다. 중개수수료도 집주인(투자자)가 내야한다. 이런 까닭에 관리비와 수수료 등 기타 비용을 감안해 수익률을 따져야 한다고 전문가들은 조언한다. 특히 계약서를 쓸 때 임대문화 차이를 염두에 두고 미리 단서 조항을 넣은 것이 좋다. 예컨데 세입자가 개인 사정으로 급하게 귀국하는 일이 벌어질 수 있다. 이럴 때 집주인은 미리 받은 월세를 돌려줘야 하고 공실 부담도 커진다. 때문에 '2~3개월 전 집주인에게 통보한다'는 식의 해지 조항을 만들고 책임 소재를 분명히 해둬야 손해를 막을 수 있다. 강남 상가주택 등 절세상품에도 자산가들이 몰리는 이유 상가주택도 절세 투자처로 은퇴 자산가들에 인기가 높다. 상가주택이란 상가와 주택이 결합된 부동산을 말한다. 세법에서는 1주택자가 주택을 양도할 때 비과세를 받을 수 있지만 상가를 양도할 때는 비과세 혜택이 없다. 그러나 세법은 건물의 주택 면적이 상가 면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 봐 양도세를 계산한다. 건물 전체가 주택에 해당하면 겸용 주택의 부속 토지도 전체를 주택 부속 토지로 여긴다. 전체 면적과 토지가 1가구 1주택 비과세 대상이 되는 셈이다. 이렇다 보니 상가주택 수익률이 높은 곳은 연 30%에 달하기도 한다. 하지만 아파트보다 환금성이 떨어진다는 단점이 있다. 이에 전문가들은 대기업 입주를 비롯해 도로 인접 등 입지 조건이나 상권에 대한 분석이 명확해 투자해야한다고 조언한다. 뭉칫돈이 몰리는 투자처가 또 있다. 바로 지식산업센터다. 지난해에 비해 세제감면 폭은 줄었지만 정부 규제가 풀리는 것이 지식산업센터에 호재로 작용하고 있다. 앞서 지난해 8월 국무조정실은 네거티브 규제 방식 확대 방안을 내놓으며 지식산업센터의 임대제한 규제를 폐지할 방침이라고 밝혔다. 이에 관련법이 개정되면 이르면 올해부터 지식산업센터의 개별 사무실을 임대가 가능해 진다. 단, 투자에 주의해야 하는 점도 있다. 정부의 임대 규제 철폐 방안이 아직 구체적이지 않아 투자에 불확실성이 존재한다. 아울러 최근 공급이 지속적으로 증가하고 있어 미분양 위험에서 자유로울 수 없다는 단점도 있다는 지적이다.

2014-06-27 14:18
"금융소득과세기준 더 낮아진다" 소문에 다급해진 강남 부자들

"지인 자식들이 어마어마한 상속세를 내는 것으로 보고 깜짝 놀랐어요. (세금을 내야해서)물려받은 빌딩 3개 가운데 1개를 울며겨자먹기로 '급매처분'하더라구요. 집안 전 재산의 절반 가까이를 세금으로 날리는 셈이지요. '아. 이건 아니다' 싶어 급히 (증여ㆍ상속)준비하고 있어요." 금융자산만 300억원 이상을 보유한 슈퍼리치 김충재(가명ㆍ60)씨. 그는 최근 서울 강남에 80억원짜리 상가를 사들였다. 강남에서 돈냄새 잘 맡기로 둘째가라면 서럽다는 김씨가 이번에 정작 노리는 것은 뜻밖에도 시세차익이나 월세 임대수익이 아니다. 상속세를 줄여 자식 등 가족들의 부담을 미리 덜어주려는 속셈이다. ◇"투자도 귀찮아!원금 까먹지않게 세금이라도 줄였으면!" 사연은 이랬다. 김씨에 따르면 시세가 100억원에 이르는 빌딩을 매입하더라도 상속이나 증여세를 내는 기준이 되는 공시가격은 80억원 이하다. 정기예금 등 현금(100억원)으로 승계할 때와 달리 기준금액이 낮아지는 효과가 있어 그만큼 절세를 할 수 있다. 이에 더해 최근 공시가격 증가율도 낮아지고 있어 과거보다 승계 세금 부담액의 증가액이 적어지고 있다. 서둘러 부동산을 매입해 증여나 상속할수록 유리하다는 의미다. 그는 "부동산 불황기에 싸게 급매로 사서 물려 줘야 나중에 값이 오르더라도 (절세측면에서) 유리하다고 들었다"라면서 "강남쪽 빌딩을 더 찾아보고 있다. 주식(개인회사)도 조만간 쪼개서 증여할 계획"이라고 귀뜸했다. 김씨는 최근 슈퍼리치의 전형적인 고민을 그대로 보여준다. 복수의 강남권 PB(프라이빗 뱅커)에 따르면 대개 500억원대 이상 강남 슈퍼리치들은 사실상 더 이상 투자가 필요 없다. 정확히 말하자면 투자하기를 귀찮게 생각한다. 이미 자산 포트폴리오상 노후 대비로 충분한 자금을 확보해 놨기 때문이다. 투자하는 자체가 스트레스가 될 수 있다는 얘기다. 게다가 원금손실이라도 나면 골치만 썪을 수 있다. 이러한 추세는 40~50대 젊은 부자들보다 60대 이상 시니어 세대로 갈수록 강해진다. 단, 그들도 상가나 빌딩 등 부동산에 대한 관심은 여전하다. 지금껏 부를 축척한 수단이 대개 부동산이기도 하고 잘 알고 있는 분야 또한 부동산인 까닭이다. 최근 아파트만 제외하고. 이 때문일까. 강남권 고액 자산가들은 요즘도 강남 빌딩이나 상가에 눈독을 들인다. 특히 공실이 없고 입지가 좋은 강남 알짜 빌딩의 경우 수익률이 10%에 육박하는 것으로 알려졌다. 정기 예금의 3배 이상의 수익률을 올리는 셈이다. 아예 강북권으로까지 눈을 돌리기도 한다. 이 역시 수익률 때문. 실제 명동이나 홍대 등 대규모 상권의 일부 상가는 수익률이 10%대를 훌쩍 넘기도 한다. 다만 시장에 나오는 매물이 없다보니 당장 현찰을 들고 있어도 알짜 물건을 구하기는 '하늘의 별따기'다. ◇포트폴리오 리모델링 성행…수십억원 그림 사기도 강남 슈퍼리치들의 최대 고민은 역시 '세금'. 특히 올해부터 금융소득종합과세 기준이 4000만원에서 2000만원으로 낮아지면서 발등에 불이 떨어졌다. 실제 소득세율 구간에 따라 초과분(2000만원)의 최고 41.8%(누진과세)의 세금을 낼 수 있다. 예컨데, 2억5000만원 금융소득이라면 1억원에 육박하는 돈(약 8000만원)을 세금으로 내야한다. 뿐만 아니다. 국세청이 이자소득을 통해 자산원금을 역추적하기 때문에 원금(세원)노출 우려도 커져 의료보험, 건강보험 등 준조세 폭탄도 무섭다. 더욱이 최근 강남 자산가들 사이에선 "과세기준액이 1000만원까지 내려갈 수 있다"라는 흉흉한 소문까지 나돌면서 강남지역 뿐 아니라 대한민국 자산가들이 바짝 긴장하고 있다. 자수성가해 남부럽지 않은 경제력을 가진 강남부자 강팔문(가명ㆍ65)씨도 그런 케이스다. 그는 최근 30억원짜리 저축성 보험에 가입했다. 5000만원씩 60개월간 보험금을 내야하는 셈이다. 비과세 상품이라는 이유에서다. 뿐만 아니다. 최근에는 정기예금 주가연계증권(ELS) 등 과세가 되는 자산을 처분해 물가연동국채, 장기채권, 산박펀드 등 비과세ㆍ분리과세가 가능한 상품으로 갈아타고 있다. 강씨는 "앞으로 정부 과세가 강화될 것으로 보인다. 최대한 절세할 수 있도록 포트폴리오 리모델링을 하고 있다"고 했다. 미술품 경매시장에 뛰어들기도 한다. 그림에 따라 수십억원을 호가하기도 하지만 상속세 등 세금을 피하기 위해선 이보다 좋은 방법도 드물다. 강남 일부 지역에선 미술품 관련 강좌도 성행하고 있는 것으로 알려졌다. 시중은행 한 PB는 "취미생활이기도 하지만 아무래도 (부자들이) 세금을 가장 부담스럽게 생각한다는 점도 반영되고 있다. 미술품 경매사 등을 연결해드리는 일을 하기도 한다"고 털어놨다. ◇"이건희, 남일 아니다"…병원 옆 집짓기 유행 돈은 있을 만큼 있다. 이제 건강이 우선이다. 실제로 이건희 삼성그룹 회장의 일이 남의 얘기가 아니다. 최근 대학병원 등 큰 병원 인근 아파트나 주택이 인기를 끌고 있는 이유이기도 하다. 강남권 PB에 따르면 강남 자산가들을 대부분 따로 선호하는 병원이 있다. 그 선호하는 병원 옆에 살고 싶은 욕구가 점점 강해지고 있다는 전언이다. 50년 이상 중소기업체를 경영하고 80세를 넘긴 시니어 남편과 사는 황명숙(가명ㆍ68)씨도 마찬가지다. 그녀는 30억원을 들여 서울 시내 모 병원 인근에 부지를 사서 넓직한 주택을 짓고 있다. 남편 몸에 급작스런 이상징후가 나타나면 분초를 아껴 병원 특실이나 응급실로 옮기기 위함이다. 그녀는 특히 집안 공사에도 공을 들이고 있다고 했다. 휠체어를 타고도 샤워가 가능하도록 욕실을 짓는가 하면 마당에 정원을 꾸며 답답함을 해소하고 심리적 안정감도 높여준다. 그녀는 "회장님(남편) 나이가 있다보니 편안한 노후를 위해 거처를 옮겨드리려 한 것이다. 이사하고 나면 병원과 가까워 조금은 안심이 될 듯하다"고 말했다.

2014-06-20 09:48
전·월세 임대소득 개선안 효과 있을까?

집을 3채 이상 보유한 다주택자도 임대소득이 연 2000만원 이하면 분리과세 적용을 받고 이들에 대한 과세는 2017년 소득분부터(2018년 과세) 이뤄질 전망이다. 그러나 기존 과세 방안과 틀에서 크게 달라진 것이 없어 꺾인 주택 매수심리를 되살리기엔 부족하다는 평가가 나오고 있다. 정부는 13일 새누리당과 당정협의를 마친 뒤 임대소득 과세 개선안을 발표했다. 당정은 2주택 소유자에 한해 2000만원 이하 임대 소득을 올리는 경우 세금을 분리해 부과하기로 했던 기존 방침을 변경, 소유 주택수에 관계없이 임대소득이 2000만원 이하면 분리 과세를 적용하기로 했다. 2000만원 이하 소규모 임대 소득자에 대한 비과세 기간도 2015년까지 기존 2년에서 2016년까지 3년으로 연장했다. 또 2000만원 이하 임대 소득자 가운데 건강보험 피부양자에 해당하는 경우는 피부양자 지위를 유지하도록 하고, 지역 가입자에 대해서는 건강보험료 부담 경감 방안을 마련하기로 했다. 그러나 이번 개선안을 통해 시장 분위기가 회복될 수 있을 지에 대한 논란은 여전하다. 심사숙고한 측면이 있지만 회복의 불씨가 되기는 역부족 수준이라는 게 전문가들의 대체적 평가다. 두성규 한국건설산업연구원 연구위원은 "다주택자가 주택거래에 다시 나설 수 있는 환경이 조성되긴 했지만 거래를 장려할 만한 조치는 아니다"며 "더욱이 당정 협의는 국회 심의를 통과한 완벽한 제도가 아니기 때문에 제도가 마련되는 때까지 주택시장의 관망세는 이어질 것"으로 내다봤다. 허명 부천대 부동산학과 교수는 "주택 임대소득에 대한 과세 조치는 어찌됐든 다주택자들에게는 부담이 될 수밖에 없다"며 "이번 보완책은 그런 불안감을 조금 잦아들게 하는 수준에 그친 것으로 본다"고 말했다. 또 주택시장이 6~7월 비수기에 접어들었고, 내수 등 경기 상황이 회복되는 등 경기가 살아나는 상황이 아닌 만큼 본격적인 회복을 기대하긴 어렵다는 반응이다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수도 "부동산거래가 정상화단계에 이르지 않은 가운데 과세기조를 유지하는 것은 수요를 더욱 위축시키는 결과여서 이번 보완책으로 심리를 살리기는 쉽지 않다"고 설명했다. 전문가들은 하반기 부동산 시장이 다시 살아나기 위해선 무엇보다 정책 불확실성이 제거돼야 한다고 입을 모았다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 "임대소득 때문에 부동산 시장이 주춤한 것은 사실이지만 전체 기조가 변한 것이 없는 만큼 조금 더 지켜볼 필요가 있다"면서 "불확실성이 가장 큰 문제인 만큼 이달 열릴 임시국회에서 부동산 규제가 어느정도 풀리느냐에 따라 시장 향방이 결정될 것"이라고 말했다.

2014-06-16 20:12
임대소득 2000만원 이하 분리과세

정부와 새누리당이 연간 2000만원 이하의 주택임대소득자에게 보유주택 수, 기준시가와 관계없이 분리과세를 하기로 했다. 임대소득에 대한 과세유예 기간도 기존 2년에서 3년으로 연장했다. 2주택자의 전세임대 소득에 대한 과세방침은 논의를 더 거치기로 했다. 정부와 새누리당은 13일 국회에서 정책협의회를 열고 이 같은 내용의 ‘주택 임대차시장 선진화 방안 보완조치’에 합의했다. 앞서 2월 26일 임대차시장 선진화방안을 발표한 뒤 일주일 뒤인 3월 5일 보완조치를 발표한 데 이어 100일도 안돼 나온 두 번째 보완방안이다. 보완 방안의 골자는 당초 2주택자이면서 2000만원 이하 임대소득자에 대한 분리과세 방침에서 주택수 제한을 없앤 것이다. 이에 따라 주택을 3채 이상 가지고 있더라도 임대수입이 2000만원 이하라면 임대소득에 14%의 단일세율을 적용한다. 9억원 이상 고가주택을 보유하고 있는 경우도 마찬가지 기준을 적용한다. 정부는 “2주택 보유자는 합산 금액이 9억원을 초과해도 임대수입이 2000만원 이하면 비과세·분리과세 혜택을 받지만 9억원 이상 1주택에는 종합과세되는 형평성 문제를 고려했다”고 설명했다. 보완방안에 따르면 앞으로 임대소득과 다른 소득을 더해 38%의 종합소득세율(누진세)을 적용하도록 돼 있는 종전의 방식에 비해 상대적으로 세부담이 줄어들게 된다. 임대소득이 소득의 전부인 은퇴자의 경우 종합소득세를 매길 때보다 더 높은 세율을 부과받게 되는 경우도 생기는데 이 경우 정부는 이전의 세율과 비교해 너 낮은 세금을 매기겠다는 방침이다. 이와 함께 당정은 과세유예기간도 2년에서 3년으로 늘리기로 했다. 임대소득이 사실상 과세사각지대였던 상황을 반영한 조치다. 정부는 “임대소득 과세체계 개편에 따른 주택시장 불안을 완화하기 위한 것”이라고 설명했다. 이에 따라 과세가 시작되는 시점은 2017년부터가 된다. 아울러 당정은 임대소득자 가운데 건강보험 피부양자에 해당하는 경우는 피부양자 지위를 유지토록 하고 지역가입자에 대해선 건강보험료 부담을 경감하는 방안도 마련키로 했다. 임대소득 과세가 시작되면서 건강보험료 부담이 증가할 수 있다는 점을 감안했다. 단 직장가입자의 경우 7200만원까지는 근로소득만 기준이 되기 때문에 건강보험료 변동이 없다. 구체적인 사항은 올해 말까지 건보료 부과체제 개편방안을 구체화해 추후 발표할 예정이다. 한편 논란이 됐던 2주택자 전세임대 소득 과세 문제에 대해서는 이날 결론을 내리지 못했다. 새누리당 나성린 정책위부의장은 “과세 원칙을 존중하되 조금 더 시장의 상황을 보고 법안 제출 이전에 최종 당정협의를 다시 한 번 해서 결정하기로 했다"고 말했다. 이날 당정협의에는 새누리당 측에서 주호영 정책위의장, 나성린 수석부의장, 홍일표 부의장 등이 참석했고 정부측에서 서승환 국토부 장관, 금융위원장, 이석준 기획재정부 2차관 등이 참석했다.

2014-06-16 20:11
2.26전월세대책 반사이익…아파트형공장 낙찰가율 역대 최대

수익형부동산의 새로운 강자로 뜨고 있는 아파트형공장이 경매시장에서 고공행진을 벌이고 있다. 수도권 아파트형공장의 낙찰률, 낙찰가율, 경쟁률 등 3대 경매지표가 모두 역대 최대치를 기록했다. 이는 수년째 저금리가 이어지면서 투자자들이 아파트보다 수익형부동산에 눈을 돌리고 있는데다 올해 2·26대책의 여파로 주거용보다는 상가나 아파트형공장, 지식산업센터 등 비주거용 수익형부동산에 대한 관심이 높아진 것이 맞물린 것으로 분석된다. 7일 부동산경매정보업체 지지옥션에 따르면 올 들어 4월까지 수도권 아파트형공장의 낙찰률은 44.6%, 낙찰가율은 84.8%, 경쟁률은 4.2명으로 집계됐다. 이들 수치는 2001년 이 회사가 조사를 시작인 이후 가장 높은 수준이다. 특히 낙찰가율 84.8%는 매년 용도별 낙찰가율 1위를 차지했던 아파트(84.2%)를 제친 결과다. 아파트의 경우 수요가 많고 권리분석이 비교적 단순하면서 금액대가 다양해 매년 낙찰가율 1위를 차지했으나 올해는 근소한 차이로 아파트형공장이 아파트 낙찰가율을 넘어섰다. 이처럼 아파트형공장이 경매시장에서 인기를 끄는 데는 몇 년째 저금리가 이어지면서 투자자들이 아파트보다 수익형부동산에 눈을 돌리고 있는데다, 올해는 2·26대책의 여파로 주거용보다는 비주거용 수익형부동산에 대한 관심이 높아진 것이 맞물린 것으로 보인다. 하유정 지지옥션 선임연구원은 "아파트형공장은 원래도 다양한 편의시설과 연관업체가 밀집됐다는 장점과 함께 세금 감면 혜택까지 있어 관심이 높은 편"이었다며 "지난해 아파트형공장 임대제한 규제폐지안이 예고되면서 경매 투자자들에게 확실한 투자처로 자리매김하고 있다"고 말했다.

2014-05-07 17:10
"3가구중 1가구 집 살 여유 있다"

570만가구가 주택을 구입할 여력을 갖고 있다는 분석 결과가 나왔다. 한국의 전체가구수가 1814만가구인 점을 감안하면 3가구중 1가구가 집을 살 능력이 있다는 의미로 정부 대책 등 구매 유도정책에 따라 시장 활성화가 가능하다라는 해석이 가능하다는 분석이다. 7일 현대경제연구원 보고서에 따르면 지난해 전국적으로 집 살 여력 있는 가구는 568만7000가구로 그중 무주택 가구는 143만9000가구, 유주택 가구는 424만8000가구로 추정됐다. 568만7000가구는 지난해 한국의 전체 가구(1814만1000)의 31.3%에 해당한다. 2012년(521만8000가구)보다 9.0% 증가했다. 이 연구원은 통계청 등의 자료를 이용해 현재 보유 중인 금융자산과 가계부채, 채무금 상환능력, 부담되지 않을 수준의 대출 규모를 고려해 '집 살 여력 있는 가구'를 추산했다. 연구원은 집 살 여유가 있는 무주택 143만9000가구에 대해 "이들의 전세수요를 매매수요로 유도하는 맞춤형 정책이 뒷받침되면 침체된 주택 매매시장 활성화에 기여할 수 있을 것"이라고 밝혔다. 집 살 여력이 있는 유주택 가구(424만8000)는 금융자산이 많고 소득수준이 높아 추가로 주택을 구입할 수 있는 가구다. 집 살 여력이 있는 가구는 '비수도권에서 자가 혹은 전세로 부부가 함께 살고 있는 중산층 가구'가 주를 이룬다. 568만7000가구 중 65.5%(372만3000)는 비수도권에, 34.5%(196만3000)는 수도권에 분포한다. 비수도권 가구의 금융자산은 수도권보다 적지만 주택가격이 수도권의 절반 수준이기 때문에 상대적으로 적은 규모의 대출로 주택을 구입하는 것이 가능하다. 집 살 여력 있는 '수도권' 가구는 보유한 금융자산이 2억5271만원에 달해 6602만원을 대출 받으면 3억1828만원(주택실거래가격)짜리 주택을 구입할 수 있다. 집 살 여력 있는 '비수도권' 가구는 보유한 금융자산이 1억1319만원으로 수도권의 절반에 못 미치지만, 3385만원만 대출받으면 1억4704만원 상당의 주택을 구입하는 것이 가능하다. 집 살 여력이 있는데도 부동산 투자를 꺼리는 가장 큰 이유는 '부동산 가격의 불확실성'(48.8%) 때문이다. 이어 ▲금융자산 투자 선호(23.7%) ▲부동산에 대한 정보 부족(17.7%) ▲세금 부담(5.7%) 등이 뒤를 이었다. 집 살 여력 있는 가구의 55.8%는 앞으로 부동산에 투자할 계획을 갖고 있는 것으로 조사됐다

2014-05-07 10:30
부동산 실거래가 반영 비율 높인다…세금 오를 듯

정부가 아파트(공동주택)와 토지, 단독주택 등 부동산의 실거래가 반영 비율을 높이는 방향으로 ‘부동산 가격 공시제도’를 손보기로 해 주목된다. 공시가격은 세금 부과의 기준이 되기 때문에 향후 세부담 증가로 이어지는 것 아니냐는 우려도 나온다. 7일 관련업계에 따르면 국토교통부는 실거래가를 기반으로 한 부동산 공시제도 체계를 도입하기 위한 연구용역에 착수했다. 1989년 도입된 현 제도가 부동산의 실거래가를 제대로 반영하고 있지 못하며, 지역이나 주택 유형별로도 실거래가 반영률이 달라 형평성 문제가 제기되고 있기 때문이다. 현재 정부는 아파트·토지 소유자의 재산세 등 부동산 보유세를 부과할 때 공시가격을 기준으로 삼는다. 그러나 공시가격이 시장 가격을 제대로 반영하지 못하면서 조세 형평성 논란이 끊이지 않았다. 2013년 기준 단독주택 공시가격 시세반영률(실거래가 대비 공시가격 비율)은 56%에 불과하다. 반면 아파트는 74%로 단독주택과 큰 차이가 있다. 같은 가격의 집도 주택 유형에 따라 세금이 달라질 수 있다는 지적이다. 이에 따라 국토부는 실거래가의 반영률을 높이는 공시가격 산정 방안을 고민하고 있다. 2006년부터 축적된 부동산 매매 거래에 대한 실거래가 정보를 공시가격 산출에 활용한다는 계획이다. 현재 공시가격 산정 시 실거래가는 참고자료 정도로만 활용되고 있다. 다만 정부는 세부담 증가에는 선을 그었다. 국토부 관계자는 "공시가격의 실거래가 반영률이 높아진다고 부동산 세금 부담이 바로 늘어나는 것은 아니다"라며 "세금 문제는 예민한 사안으로 세정 당국이나 국회 등의 판단이 별도로 필요하다"고 말했다.

2014-05-07 10:29

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