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작년 서울 아파트 거래 57% 증가…전문가 “정상 궤도 판단 이르다”

지난해 서울 아파트 거래량이 두 배 늘었고 거래액도 10조원 증가한 것으로 나타났다. 박근혜 정부 출범 후 쏟아진 부동산대책 영향으로 풀이된다. 10일 부동산114에 따르면 2013년 서울 아파트의 거래건수가 총 6만3843건으로 전년보다 56.8% 증가했고, 총 거래액은 약 28조원으로 2012년보다 10조원 가량 증가했다. 다만 평균거래가는 4억4007만원으로 전년과 비교해 475만원 하락한 것으로 조사됐다. 자치구별로는 상계동과 중계동, 하계동 등 중소형 아파트가 밀집한 노원구가 6830건으로 가장 많은 거래가 발생했다. 잠실과 신천 등 대단위 아파트 단지가 밀집했고 수요자들의 선호도가 높은 송파구가 4699건으로 뒤를 이었다. 개포와 은마 등 재건축 아파트 단지가 많은 강남구(4391건)도 높은 거래량을 나타냈다. 반면 2012년까지 거래량 상위권을 유지하던 강동구와 양천구는 순위에서 성북구과 강서구에 다소 뒤쳐졌다. 강동구의 경우 고덕시영한라와 고덕시영현대의 철거가 진행된 영향이 작용한 것으로 보이며 강서구와 도봉구 등의 중저가 아파트의 거래가 집중되며 상대적으로 가격수준이 높은 양천구의 순위가 떨어진 것으로 분석된다. 개별 단지별 거래량 순위는 잠실 파크리오(341), 잠실엘스(284건), 잠실 리센츠(273건), 가락시영1차(272건), 대치 은마(226건), 개포주공1단지(197건) 순으로 나타나 잠실 일대 대단지 아파트와 재건축 아파트에 대한 수요자들의 높은 선호도를 방증했다. 거래가격 구간별로는 2억~4억원 이하 구간에서 가장 많은 거래가 발생, 전체 거래량의 60%를 차지했다. 이는 정부의 6억원 이하(혹은 전용 85㎡이하) 양도세 한시감면 정책과 모기지론을 이용한 생애최초주택대출 정책이 이루어지면서 해당 가격대 아파트에 거래가 몰린 것으로 풀이된다. 평균 거래가격이 가장 높은 곳은 강남구(8억3428만원)로 조사됐고, 서초구(8억1527만원), 용산구(6억6942만원), 송파구(6억3818억원), 마포구(5억6072만원), 중구(5억2732만원), 종로구(5억1949만원), 광진구(5억871만원)가 뒤따랐다. 장용훈 부동산114 선임연구원은 "지난해 4·1, 8·28 대책 등 두 차례 부동산 대책에 힘입어 거래량 회복 조짐이 나타났지만 소형 저가 매물 위주로 거래가 이뤄지고 평균 거래가격은 오히려 감소해 효과가 제한적이었다"며 "시장이 정상 궤도에 올랐다고 판단하기 위해서는 좀 더 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.

2014-03-10 15:02
“4분기 주택매매가 상승세 전환…전세가도 오름세”

지난해 4분기 주택매매가격이 3년만에 상승세로 전환하고 거래량도 증가 추세를 이어간 것으로 나타났다. 주택전세가격 또한 2009년 이후 장기 상승세를 지속한 것으로 조사됐다. 한국개발연구원(KDI)이 26일 내놓은 ‘2013년 4분기 부동산 동향분석’에 따르면 작년 4분기 주택 매매가격은 수도권 0.34%, 비수도권 1.1%의 상승률을 기록하면서 전분기 하락세에서 상승세로 돌아섰다. 실질 주택매매가격도 전월대비 상승세를 이어갔다. 4분기 RGM(부동산시장 전문가 그룹) 설문조사에서도 주택매매시장 회복세가 확대되는 것으로 조사됐다. 이는 경기회복에 대한 기대감과 양도세, 취득세 감면, 전세가격 급등에 따른 세입자의 주택구매 전환의 영향 때문인 것으로 분석된다. RMG는 지역별 부동산학 교수, 개발·금융 전문가, 중개업자 등 부동산 전문가 120여명으로 구성된 협의체로, 지난 2011년 7월 지역 부동산시장 동향을 실시간으로 정확하고 지속적으로 파악하기 위해 만들어졌다. 11월 수도권 아파트 거래량은 8월 약세에 비해 강보합세로 바뀌었다. 비수도권 아파트 거래량도 약보합에서 강세로 전환했다. 미분양주택 수도 석 달 연속 감소세를 이어가 11월 현재 전국 기준 6만3709호를 기록 중이다. 실질 주택전세가격은 2009년 12월 이후 상승세를 보인 가운데 지난 4분기에도 전 분기에 이어 강보합세를 유지했다. 수도권 전세·매매 가격 비율은 2009년 1월 38.2%에서 작년 12월 61.5%로 큰 폭으로 올랐다. 이에 반해 전월세 전환율은 2010년 6월 11.3%에서 작년 12월 9.5%로 떨어졌다. 전문가그룹은 “전국적으로 전세물량 부족과 전셋값 상승 현상이 지속하고 있다”며 “이는 저성장·고령화 등 주택시장 환경 변화에 따른 매매가 상승에 대한 기대심리 약화, 임대인의 월세 선호, 임차인의 전세 선호에 다른 수급 불일치에 기인한다”고 말했다. 작년 4분기 건설투자는 지난해보다 8.1% 늘었지만 전분기(8.6%)보다 증가세가 소폭 둔화했다. 건설기성은 토목부분이 감소(-3.7%)했지만 건축부분에서 높은 증가폭(25.9%)을 기록했다. 주택담보대출 잔액은 지난해 3분기 말 현재 457조5000억원인 것으로 집계됐다. 이는 전체 가계대출의 48.8%, 국내총생산(GDP)의 36%에 달하는 규모다. 지난해 11월 말 현재 전체 주택담보대출과 집단대출 연체율은 각각 0.8%, 1.56%였다. 주택담보대출 금리는 3.77%이며 지난 2011년 이후 하향안정세를 유지했다. 한편, KDI는 미국과 중국의 주택가격 상승세가 지속되고 있지만 미국 연방준비제도(Fed)의 양적완화 축소가 주택시장 위축으로 이어질 가능성이 있어 한국으로의 전이 가능성을 모니터링할 필요가 있다고 제언했다. 특히 미국의 경우 주거용 모기지의 대출금리가 작년초반 3.3%에서 최근 4.32%로 오르고 양적완화 축소가 연준의 주택저당증권(MBS) 매입감소로 이어짐에 따라 웰스 파고, JP모건 등 대형 대출기관의 작년 4분기 대출은 대폭 줄어든 상태다.

2014-02-26 16:30
주택거래량 늘자 공인중개사 2년만에 다시 증가

2013년 전국에 부동산 중개업을 영위하는 등록 공인중개사(이하 공인중개사)가 전년대비 251명 증가하며 2011년 이후 2년 만에 소폭 늘어난 것으로 나타났다. 같은 시기 주택거래량이 11만6천건 늘어났던 점이 중개업 시장에 큰 영향을 미친 것으로 풀이된다. 다만 증가율로 보면 거래량이 15.83% 증가하는 동안 공인중개사는 0.33%의 소폭 증가에 그쳐 부동산시장 내 민심을 대변하는 중개시장이 완전히 살아나지는 못한 분위기다. 12일 부동산114에 따르면 2013년 주택 매매거래량은 전국기준 85만1850건으로 2012년 대비 15.8%증가했다. 수도권은 36만3093건으로 33.51%, 지방은 48만8757건으로 5.46% 증가하며 수도권을 중심으로 거래량 증가율이 높게 나타났다. 정부의 4.1대책과 8.28대책 등 부동산종합대책이 수도권을 중심으로 더 큰 영향을 발휘한 것으로 판단된다. 2013년의 주택거래량이 큰 폭으로 늘어났지만 중개시장 내 온기는 수도권과 지방이 차별화돼 나타났다. 이는 공인중개사 수의 60%가량이 수도권에 집중돼 시장 포화상태에 따른 영향으로 보인다. 2013년 12월 말 기준 전국 공인중개사는 7만5630명으로 2012년 대비 251명 늘어났다. 2011년에 1598명 늘어난 이후 2년만의 증가세로 주택거래량이 늘어나며 부동산시장 분위기가 다소나마 개선된 것이 주요 원인으로 판단된다. 지역 별로 살펴보면 수도권 공인중개사가 4만4942명으로 2012년 대비 1306명 감소하며 전체 분위기와 대조를 이뤘다. 반면 지방은 3만688명으로 2012년대비 1557명 늘어나며 전체 공인중개사 증가세의 주요원인이 지방 때문으로 나타났다. 2014년에는 정부의 취득세 인하, 다주택자 양도소득세 중과폐지 등의 정책효과가 계속되면서 부동산 가격상승에 대한 기대감이 높다. 게다가 가격이 상승하려면 필수적으로 거래량 증가가 동반되므로 거래량에 민감한 공인중개사 숫자는 더 늘어날 것으로 예상된다. 특히 연초의 세금감면효과 이후 주택임대관리업 도입(2월), 리모델링수직증축 허용(4월), 6.4지방선거(6월), 재건축초과이익환수 면제 종료(12월) 등 부동산시장이 활성화될 수 있는 제도변화의 요인들도 많은 만큼 2014년이 과거의 침체기를 이겨내는 중요한 분기점이 될 가능성이 높다. 하지만 위에서 살펴본 것처럼 수도권의 2013년 주택거래량이 전년대비 33.51% 증가했음에도 불구하고 공인중개사 숫자는 오히려 감소한 점을 볼 때 수도권에서의 공인중개사시장은 포화상태에 있는 것으로 판단된다. 이 때문에 거래량 증가에 따른 공인중개사의 순증 효과는 지열 별로 제한적인 영향을 발휘할 것으로 예상된다.

2014-02-12 11:01
멈추지 않는 전셋값 상승 -임희정 현대경제연구원 연구위원

전세 문제가 매년 특정 기간에 반복되는 문제에서 연중 문제가 됐다. 최근 주택시장을 보면 매매가격이 상대적으로 안정세를 보이고 있음에도 전세가격은 상대적으로 높은 상승세를 보이고 있다. 6개광역시(부산, 대구, 광주, 대전, 울산, 인천)의 높은 가격 상승률을 예외로 하면, 전국 평균 주택가격은 완만한 상승세를 보였고 수도권과 서울의 가격은 2010년 초와 비교해서 하락했다. 반면 전세가격은 매매가격과 다르게 움직이고 있어 전세가 필요한 사람들에게 혼란스러운 상황이다. 전세수급 불균형, 전세 가격 상승으로 인한 전세시장 불안정은 주택시장 전체에도 부정적으로 작용하고 있다. 전세제도는 전 세계에서 한국에만 존재하는 독특한 제도다. 전세제도가 형성된 배경에는 임차인과 임대인 양측의 이해관계가 동시에 충족됐기 때문이다. 임차인 입장에서는 주택가격의 일부분만 가지고도 주거문제를 해결할 수 있다. 임대인 입장에서는 집을 보유함으로써 생기는 자본이득 발생 기회를 노릴 수 있을 뿐만 아니라 전세보증금을 활용할 수 있다. 전세가격은 2009년 봄부터 상승하기 시작했으나 전세 가격이 어느 정도 상승하고 난 뒤인 2010년 초반부터를 비교 시점으로 설정한다. 주택구입 수요를 대신해 전세 수요가 크게 늘면서 전국뿐만 아니라 수도권 지역 모두 가파른 상승세를 지속하고 있다. 2010년 1월부터 2013년 12월까지 전세가격지수(종합)는 전국 31.3%, 수도권 28.6%, 서울 28.0% 상승했다. 주택시장에서 차지하는 비중이 큰 아파트의 전세가격지수는 동일 기간 중 전국 40.8%, 수도권 36.1%, 서울 34.9% 상승했다. 반면 매매가격지수(종합)는 전국 9.1%, 수도권 -5.6%, 서울 -5.1%이고, 아파트 매매가격은 전국 12.4%, 수도권 -7.9%, 서울 -8.8%를 기록했다. 전국적으로는 매매가격의 상승 폭에 비해 전세가격의 상승 폭이 컸다. 수도권과 서울의 경우에는 매매가격이 하락했는데도 전세가격은 오히려 높은 수준의 증가세를 지속하고 있다. 다만 6개광역시는 매매가격이 20.5% 증가하는 동안 전세가격이 31.8% 증가하여 매매와 전세 가격이 모두 높은 증가율을 보였다. 이러한 전세 가격 상승의 원인은 전세수급 불일치 때문이다. 첫째, 전세 수요는 주택가격 안정 혹은 하락세로 인해 주택매매를 통한 시세차익 실현이 어려워지고 있어 주택매매 수요가 전세로 전환되고 있다. 또한 주택시장 부진 지속으로 매매 대기 수요가 증가하고 있다. 둘째, 전세 공급 측면에서는 주택임차 구조가 ‘월세’ 및 ‘반전세’로 전환돼 전세 공급량이 감소됐다. 국내 금융시장에서는 저금리 지속으로 인한 금융권 수익률 저하는 전세에서 월세로 전환되는 요인으로 작용했다. 즉, 전세보증금을 기반으로 금융권에서 얻을 수 있는 수익률이 월세 수익률보다 낮아 더 높은 수익을 얻을 수 있는 월세 및 반전세를 선호하게 됐다. 또한 임대주택이 전체 주택에서 차지하는 비중이 작을 뿐만 아니라 감소하고 있어 전세 공급 감소로 이어지고 있다. 마지막으로 소형주택 공급 확대, 전세의 월세 전환 등으로 월세 공급이 증가해 월세 가격은 전월 대비 하락세이나 전세 가격에는 상승 요인으로 작용하고 있다. 부동산 가격 안정화, 주택시장 구조 변화, 저금리 기조 등으로 인한 주택수급 불균형이 단기간에 해소되기는 어려울 것으로 보여 전세 가격 상승은 당분간 지속될 가능성이 크다. 전세가격 상승이 매매가격 상승으로 이어졌던 2001년 말 아파트의 전세가격/매매가격 비율이 전국 68.9%, 수도권 66.4%, 서울 63.4%였다. 2013년 12월 현재 전국 66.8%, 수도권 62.7%, 서울 61.5%로 그 당시에 비해 각각 2.1%포인트, 3.7%포인트, 1.9%포인트 낮은 수준이다. 주택구매력지수(HAI)는 중간 정도의 소득을 가진 가구가 금융기관의 대출을 받아 중간가격 정도의 주택을 구입한다고 가정할 때, 현재의 소득으로 대출원리금 상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 의미한다. HAI가 100보다 크면 중간 정도의 소득을 가진 가구가 중간가격 정도의 주택을 큰 무리없이 구입할 수 있다는 것이다. 전국 기준으로 2013년 현재 162.4, 수도권 124.5, 서울 95.8, 6개 광역시 222.2로 서울을 제외하면 기준점인 100을 크게 상회하고 있으나 주택매매로 이어지지 못하고 있다. 또한 주택거래에 대한 선호도가 임대인과 달리 임차인은 여전히 전세를 선호하고 있어 전세 수요가 매매가 상승으로 이어질 가능성은 낮다. 전세 가격의 상승세 둔화를 위해서 전세시장 안정화를 위한 정부의 대책이 차질 없이 추진돼야 할 것이다.

2014-01-16 11:03
[갑오년 부동산시장 기상도]10명중 7명 “전셋값 계속 오른다”

지난해에 이어 올해도 전세시장 불안이 계속될 것으로 보인다. 경기회복 부진 속에 집값상승 기대감이 약해 부동산 거래가 크게 활성화되기 어려운 데다 전세물건은 부족하고 수요는 여전히 많기 때문이다. 1일 국토교통부에 따르면 올해 1분기(1~3월) 전국 입주 예정 아파트는 5만947가구로 전년 동기 대비 20.2% 증가할 것으로 예상됐다. 하지만 수도권만 따져봤을 때 1만7209가구로 작년과 비교해 35.4%가량 줄어 전세난이 더욱 심화될 수 있다는 우려가 나오고 있다. 박합수 국민은행 부동산팀장은 “수도권 입주 물량이 감소하는 데다 서울 강남에서 이주를 앞둔 재건축 단지가 1만5000여 가구에 달해 전세난이 심해질 가능성이 높다”고 말했다. 이를 반영하듯 부동산114의 최근 설문조사에서 수도권 거주자의 10명 중 7명이 올해 전셋값이 더 오를 것으로 내다봤다. 전셋값과 관련해 응답자의 34.8%가 ‘큰 폭 상승’, 37.5%가 ‘완만한 상승’이라고 답해 72.3%가 상승할 것으로 예상했다. LG경제연구원은 “주택공급은 다소 늘지만 공급 부족을 해소할 정도는 아닐 것으로 예상된다”며 “여러 요인을 종합해볼 때 전세가격 상승 속도는 다소 둔화될 수 있지만 상승 기조는 당분간 유지될 가능성이 크다”고 분석했다. 전세 세입자의 매매전환도 불투명한 상황이다. 지난해 정부가 내놓은 전세가격 안정대책은 기존 전세 세입자들의 매매 전환을 촉진시키는 내용이었다. 그러나 막상 뚜껑을 열어보니 전세에서 매매로 전환하는 수요가 많지 않았다. 올해 전세 계약을 다시 해야 하는 2년차 아파트는 전국 252개 단지 총 14만9572가구에 달하는 것으로 조사됐다. 수요는 많고 공급은 적은 전세물량의 수급 불일치 현상은 당장 해소되기 어렵다는 게 전문가들의 공통된 지적이다. 다만 전문가들은 지난해와 같은 전셋값 폭등은 없을 것으로 예상했다. 연초 봄 이사철 수요 때까지 완만하게 오를 수는 있겠지만 그 시기만 지나면 지난해 같은 가파른 상승곡선을 그리지는 않을 것이라는 설명이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “지난해 전셋값이 연평균 10%나 오르는 등 상승 피로감이 겹쳐 올해는 지난해 같은 현상은 나타나지 않을 것”이라면서 “지방은 크게 문제 되지 않겠지만 수도권은 여전히 안심할 수 없는 상황”이라고 말했다.

2014-01-03 08:31
[갑오년 부동산시장 기상도]지금은 ‘월세시대’

사상 유례없는 전세난에 월세가 빠르게 확산되고 있다. 때문에 전셋집에 사는 세입자의 고민이 커지고 있다. 전셋값이 올라 아예 집을 사거나 월세로 돌리거나 둘 중 하나를 택해야 하기 때문이다. 이처럼 임대시장에서 월세가 점차 증가하면서 아파트 전월세 거래 중 월세 비중이 두 달 만에 최고 기록을 경신했다. 반면 전국 전월세 거래량은 비수기에 접어들면서 감소세를 나타냈다. 주요 아파트 단지 전월세 가격도 약보합세를 보였다. 1일 국토교통부에 따르면 지난해 12월 전국 아파트 전월세 거래량은 5만99건으로 전년 동월 대비 10.9% 감소했다. 아파트 외 주택 감소폭인 2.1%의 다섯 배 수준이다. 지역별로는 서울·수도권이 3만971건, 지방 1만9128건으로 전년보다 각각 14.8%, 3.9% 감소했다. 서울은 같은 기간 20.4% 줄어든 1만1747건으로 감소폭이 가장 컸다. 전세 64.9%(3만2520건), 월세 35.1%(1만7579건)로 월세는 사상 처음으로 35%대를 넘어섰다. 최고치이던 지난해 9월의 34.2%(1만4521건)보다 0.9%포인트 높은 수준이다. 앞서 8월에도 아파트 월세 비중은 33.8%(1만6754건)로 최고치를 기록한 바 있다. 이는 확정일자를 받지 않는 순수 월세를 제외한 것이어서 실제 월세 비중은 이보다 훨씬 높을 것으로 추산된다. 전체 주택의 경우 전세가 60.0%(6만3665건), 보증부월세 40.0%(4만2362건)로 조사됐다. 이처럼 월세물량이 늘어나면서 자연스럽게 전국 월세가격이 8개월 연속 하락했다. 임대인들이 전세보다 월세를 선호하면서 월세물건이 급증한 영향이라는 분석이다. 한국감정원이 내놓은 자료에 따르면 지난해 11월 전국 8개 시·도의 월세가격이 전월 대비 0.1% 떨어지면서 8개월 연속 하락한 것으로 나타났다. 한국감정원 연구위원은 “월세가격이 전체적으로 하락하는 국면”이라며 “아파트는 교통과 주거환경이 우수한 일부 지역의 신축 아파트에 대한 수요 증가로 인해 월세가격이 2개월 연속 보합을 기록했다”고 설명했다.

2014-01-03 08:31

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