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'2·20 부동산대책' 경기 서남부 5곳 추가 규제

수원 영통구, 권선구, 장안구와 안양 만안구, 의왕시 등 수도권 5곳이 조정대상지역으로 지정돼 대출, 세제, 청약부문에서 규제를 받는다. 국토교통부는 20일 이 같은 내용을 담은 ‘2·20 부동산대책’을 발표했다. 이번 대책은 지난해 12·16 부동산대책 이후 두 달 만에 나온 후속 조치다. 이번 대책을 살펴보면 다음달 2일부터 조정대상지역 내 시가 9억 원 이하 주택의 주택담보대출비율(LTV)이 60%에서 50%로 낮아지고, 9억 원 초과분에 대해서는 LTV 30%가 적용된다. 다만 서민 실수요자를 위한 내 집 마련 지원 상품인 디딤돌대출, 보금자리론은 LTV 규제 비율이 최대 70%로 유지된다. 주택 구입 목적의 사업자 대출 규제도 강화된다. 앞으로 조정대상지역의 주택임대업, 주택매매업 외 업종 영위 사업자에 대한 주택담보대출이 금지된다. 그동안은 투기지역과 투기과열지구 내에만 주택담보대출을 규제했다. 1주택 세대의 주택담보대출 실수요 요건도 까다로워진다. 현재 조정대상지역 내 1주택 세대는 ‘기존 주택을 2년 내 처분’하는 조건으로 주택담보대출이 가능하다. 여기에 ‘신규 주택에 전입’하는 조건을 더해 주택담보대출을 허용한다. 앞서 정부가 이번 대책을 예고하자 지난 12·16 대책 이후 수도권 남부지역으로 투기수요가 몰리며 집값이 상승하는 풍선효과를 막기 위한 응급조치라는 해석이 있었다. 하지만 국토부는 이런 과열 양상이 12·16 대책의 풍선효과라고 보기 어렵다는 입장을 밝혔다. 김흥진 국토부 주택정책관은 “주택 가격이 오르는 이유는 여러 가지가 있다”며 “해당 지역은 그동안 저평가된 지역이다. 신분당선, 인덕원~동탄선 등 교통 수혜로 주택 가격이 오른 것으로 보이기 때문에 풍선효과라고 단정 짓기엔 무리가 있다”고 말했다. 한편 집값이 많이 올라 투기과열지구 지정 가능성이 거론된 팔달구와 수지구는 이번 조정대상지역에서 제외됐다. 김 정책관은 “해당 지역은 9억 원 초과 주택이 많지 않아 투기과열지구 지정보다 금융 규제를 강화하는 게 더 효과적일 것이라고 판단했다”고 설명했다.

2020-02-20 15:58
보일 듯 말 듯 부자들의 재산 관리

이제 대부분의 슈퍼리치는 재테크보다 세테크를 더 중요하게 여긴다. 공격적인 투자성향도 안정적으로 바뀌었고, 국내보다는 해외투자에 더 관심이 많다. 시대의 흐름과 시장의 움직임이 슈퍼리치의 투자 마인드를 바꿔놓고 있다. 슈퍼리치들은 지난해 무엇으로 돈을 벌었고, 무엇에 관심이 많았을까. 주식, 채권, 부동산 등 다양한 자산을 운영하는 부자들은 좀 더 신중한 투자를 했다. 주식시장을 보면, 지난해 한국의 코스피 지수는 8% 안팎으로 올랐지만 미국의 나스닥은 30% 가까운 상승을 기록했다. 한국의 경우 지난해 12월 미·중 무역분쟁 해결 가능성이 높아지면서 기대 심리가 약간 반영됐지만 미국, 유럽 등 대부분의 선진국은 1년 내내 상승세를 이어갔다. 당연히 슈퍼리치들은 국내 투자보다 해외로 눈을 돌렸다. 저금리로 인해 리츠 투자에 대한 관심도 부쩍 늘었다. 실제로 투자자산을 섹터별로 구분해보면, 지난해 리츠의 수익이 가장 높았다. 슈퍼리치들은 정부 정책과 금융시장의 흐름을 빠르게 예측하고 관찰하기 때문에 일반인들에 비해 상대적으로 투자 상품을 빨리 선택하는 경향이 있다. 지난해에는 미·중 무역분쟁으로 한국을 비롯해 글로벌 경기가 침체돼 모두가 힘든 시기를 보냈다. 특히 한국은 다른 시장들에 비해 영향을 많이 받았다. 그럼에도 한국의 슈퍼리치 숫자는 지속적으로 늘어났으며, 자산 가치도 증가했다. 한 금융사의 ‘2019년 한국 부자보고서’에 따르면, 2014년 이후 슈퍼리치 수와 자산이 지속적으로 늘어나는 추세를 보이고 있다. 부자들이 스스로 학습해 금융상품을 이해하고 선택하려는 의지가 높아졌기 때문이다. 실제로 영업 현장에서는 오히려 이들로부터 받는 정보가 더 도움이 되는 경우도 있다. 예전에는 슈퍼리치들이 전문가들의 의견을 전반적으로 신뢰하고 믿는 분위기였다. 하지만 지금은 전문가들의 조언은 참고만 할 뿐 자신들이 관심 있고, 더 잘 아는 분야에 투자하는 경우가 늘고 있다. 즉 슈퍼리치들이 ‘아는 것이 힘’임을 몸소 보여주고 있는 것이다. 가장 큰 관심사는 ‘절세’ 그렇다면 요즘 슈퍼리치들은 어디에 관심을 두고 있을까. 얼마 전 TV 프로그램에서 밀레니얼(1980~2000년생) 세대의 삶과 성향 등을 다룬 다큐멘터리를 본 적이 있다. 이 세대를 대변하는 두 단어는 ‘욜로족’(현재의 행복을 중시하고 소비하는 사람)과 ‘파이어족’(극단적으로 소비를 아껴 조기은퇴를 꿈꾸는 사람)이다. 다큐멘터리를 보면서 이들과 슈퍼리치의 성향을 비교해봤다. 욜로족은 현재 삶의 만족을 위해 소득의 대부분을 당장 지출하는 성향을 보였고, 파이어족은 소득의 50~80%를 저축하고 지출은 극도로 자제하는 성향을 나타냈다. 슈퍼리치들도 비슷한 모습을 보였다. 이들은 부모로부터 자산을 물려받은 ‘상속증여형’과 스스로의 노력을 통해 성공을 거둔 ‘자수성가형’으로 나뉘는데, 상속증여형은 욜로족과, 자수성가형은 파이어족과 삶의 태도가 비슷했다. 다만 두 성향의 슈퍼리치 모두 예전에 비해 안정적인 자산운영을 원하고 있다. 보유자산의 세금과 관련된 관심도 지속적으로 증가하고 있다. 요즘 슈퍼리치들의 상담 내용을 살펴보면 세금 문의가 전체의 50% 수준에 이른다. 특히 정부 규제로 인한 부동산 세금 문제를 많이 고민하고 있다. 세금혜택이 줄고 보유세 부담이 증가하는 상황에서 부동산을 보유한 슈퍼리치들의 고심이 커진 것이다. 무엇보다 다주택을 보유한 부자들의 한숨이 깊어지고 있다. 증여·투자이민도 ‘관심사’ 슈퍼리치들의 또 다른 관심사는 증여다. 건물을 물려받은 10세 미만의 수증인 수가 10대, 20대에 비해 두 배 이상 많아졌다는 최근의 언론 기사를 보면 알 수 있듯, 증여에 대한 인식이 바뀌고 있다. 그동안은 주로 자녀에게 증여를 했지만, 최근엔 증여세 30%의 할증 부담을 안고서라도 손자녀에게 증여하겠다는 사람들이 급격히 증가하고 있다. 자녀에게 물려준 재산을 향후 손자녀가 다시 수증하면 또다시 증여세 부담을 안아야 한다는 생각 때문이다. 그럴 거라면 아예 손자녀에게 물려주고 30%의 세금 부담을 지는 게 더 낫다는 인식이 커지고 있는 것이다. 투자이민 상담도 급격하게 늘었다. 필자가 14년 동안 근무하면서 13년간 진행한 투자이민 상담 횟수보다 지난해가 더 많았을 정도다. 상담 내용은 주로 투자이민을 통해 재산을 해외로 이전할 수 있는지에 대한 문의였다. 세금 부담 증가를 견디지 못하고 상속세와 증여세가 낮은 국가로 이민을 가서 제2의 인생을 사는 방식을 고려하고 있는 것이다. 지난해 9월까지는 미국의 경우 50만 달러만 있으면 투자이민이 가능했다. 그러다 보니 일단 신청이나 해놓고 보자는 사람이 많았다. 그러나 10월 이후 투자이민 비용이 두 배 가까이 증가하면서 상담 문의가 줄었다. 이런 상황을 보면 슈퍼리치들은 세금을 줄이기 위해 다양한 방법을 지속적으로 고민하고 있다는 사실을 알 수 있다.

2020-02-12 08:49
은퇴와 맞물린 노후 준비 해법

침체된 시장과 강화된 규제에 발목 잡힌 대한민국 베이비부머. 노후 준비는 어떻게 해야 할까. 김인응 우리은행 종로영업본부장은 “시야를 넓게 보고 과욕을 버리면 해법을 찾을 수 있다”고 말했다. 100세 시대와 정년 60세. 평균수명이 늘자 노후 걱정도 늘었다. 퇴직 후를 설계하려니 한숨만 나온다. 50대는 소득이 가장 많은 시기인 만큼 공을 좀 들이면 별 문제 없이 노후를 준비할 수 있을 줄 알았는데…. 50대 고소득자의 노후 준비를 가로막는 가장 큰 요인은 바로 세금이다. 이들에게 적용되는 과세율은 상대적으로 높다. 고소득자일수록 세금을 더 많이 내야 하는 셈이다. 결국 소득이 많은 50대라도 노후 준비가 말처럼 쉽지 않은 현실이다. 그렇다면 어떤 대책을 마련해야 할까. 자산관리시장에 20여 년간 몸담고 있는 재무설계 전문가 김인응 우리은행 종로영업본부장을 만나 노후 준비 해법을 들어봤다. 50대는 노후자금을 어떻게 마련해야 할까요? “소득세율을 높이는 경계선인 과세표준, 즉 세금을 매기는 기준을 보면 6600만 원에서 1억5000만 원인 경우 35%, 1억5000만 원 초과분은 38~42%의 세율이 적용됩니다. 실질 과세율이 높아지면서 저축 여력도 많이 줄어 노후자금 마련이 만만치 않죠. 물론 시장에는 아직 고수익을 낼 수 있는 상품이 많습니다. 하지만 그만큼 손실이 나는 경우도 자주 있죠. 안정적인 보험사 상품을 찾는 사람도 있습니다. 하지만 저금리로 시장이 약세를 보이면서 저조한 수익률을 뛰어넘지 못해 매력이 사라졌습니다. 결국 내 돈을 넣어 N분의 1로 나눠 쓰는 방법만이 유일해 보입니다. 투자, 세무 등 여러 관점에서 접근해봐도 노후 준비에 애로사항이 많아 보입니다. 그렇다고 포기하라는 얘긴 아닙니다. 우선 개인형퇴직연금(IRP)이나 연금신탁과 같은 상품에 가입한 사람들은 소득이 높지 않을 경우 공제를 받을 수 있으니 이를 활용해볼 만합니다. 또 그나마 남은 이런 종류의 상품을 효율적으로 활용할 필요가 있습니다. 인터넷을 이용해 적극적으로 상품을 선택하고 운용해야 합니다. 운용 수익을 높이려면 전문가들과 상담하는 방법을 추천합니다.” 어떤 상품을 선택하고 운용해야 하나요? “국내 시장은 침체 국면입니다. 과거에는 증시에 대한 기대가 컸지만 이제 그렇지 않습니다. 이런 시기에 코스피 3000포인트 돌파를 기대할 순 없습니다. 오히려 기업들의 수익성 악화와 증시 하락을 걱정해야 할 때입니다. 기업의 수익률은 전반적으로 낮아질 전망입니다. 따라서 보수적인 관점에서 투자하는 게 좋을 수 있습니다. 하지만 지구상에 무언가는 분명히 성장하고 있습니다. 이를테면 △인공지능(AI), 가상현실(VR), 증강현실(AR), 헬스케어 등 성장산업 △성장 가능성이 높은 신흥국 △시장이 안정된 국가 등을 IRP와 같은 상품에 담아 중장기적 관점으로 운용해야 합니다. 특히 신흥국과 동남아 시장에 투자되는 상품을 눈여겨볼 필요가 있습니다. 이들 국가의 성장성은 올해도 여전할 것으로 보입니다. 수익이 실현될 수 있는 상품 관련 투자 펀드는 주가가 꾸준히 상승하고 있습니다. IRP에 이런 상품들을 넣어서 수익성과 안정성을 모두 잡길 권합니다.” 미국이나 중국에 투자하는 건 어떨까요? “미국과 중국 시장은 주의해서 접근해야 합니다. 미국 시장은 미래성장가치가 너무 빨리 반영됐기 때문에 앞으로 조정이 예상됩니다. 또 올해 대통령 선거를 앞두고 있어 조정 시그널이 충분합니다. 따라서 업종별로 투자하는 건 괜찮지만 미국 전체 시장으로 접근하는 건 지양할 필요가 있습니다. 미국은 중국이 협상을 하건 안 하건 여러 리스크가 잠재돼 있는 국가입니다. 미국 정부의 부채와 소비·경기 침체, 인건비 상승, 기업경쟁력 악화, 섀도 뱅킹 취약성 등이 그 요인입니다. 중국도 다르지 않습니다. 금융위기 가능성이 점쳐집니다. 물론 근거가 있는 예측이죠. 부실화한 중소 규모 은행들이 금융위기 불안 요인으로 부상하고 있습니다. 중국의 기업 부채는 10년 새 다섯 배나 늘었습니다. 때문에 중국의 금융위기를 간과해서는 안 됩니다. 미국과 중국 시장에는 이와 같은 위험이 있습니다.” 상가나 부동산에 투자하는 건 어떨까요? “지금 상가에 투자하는 건 많은 리스크가 예상됩니다. 특히 공실률은 꾸준히 리스크 요인으로 다뤄지고 있습니다. 상가 투자는 월세를 받아 수익을 얻는 방식인데 과거에는 특정 지역을 제외하고 노후 준비로 유리했습니다. 하지만 최근 정부 정책에 따른 상황을 살펴보면 △임대수익에 따른 과세 강화 △부동산 과세 강화 △공실률 증가 등이 노후자금 마련을 위한 수단을 위협하고 있습니다. 요즘은 상가에 잘못 투자하면 코너에 몰릴 수 있습니다. 과거에 노후자금으로 최고였던 부동산 월세는 이제 매력이 사라졌습니다. 시장이 계속 바뀌기 때문에 상가 투자도 신중을 기해야 합니다. 아파트에 투자해 월세를 받겠다는 생각을 할 수도 있는데 이 역시 그다지 매력적이지 못합니다. 주도 세력으로 인해 일반 세력이 이용당할 수 있습니다. 추경매수를 하는 모습은 일시적으로는 반짝일 수 있지만 세금을 제외하면 실익이 없습니다. 오히려 대출제한이 지속될 경우 발목을 잡힐 수 있습니다. 가장 좋은 방법은 당분간 관망하는 것입니다. 올해 4·15 총선이 있어 현금이 풀릴 것으로 보입니다. 일시적으로 유동성 장이 형성될 수 있지만 장기적이지 않기 때문에 주의해서 접근할 필요가 있습니다. 유동성 장이 이루어지면 잘 빠져나오는 기회로 삼아야 합니다.” 이미 은퇴했다면 노후 준비가 늦었나요? “이미 은퇴한 사람이라면 IRP 활용은 의미가 없습니다. 은퇴자의 경우는 노후 준비가 더 어려운 시기입니다. 고가주택을 보유한 사람은 본의 아니게 세금 등 유지비용이 많이 듭니다. 때문에 비용 줄이기와 평수 줄이기, 세금 줄이기, 지출 줄이기 전략을 짜야 합니다. 은퇴 후에는 세금에 시달리는 상황을 없애야 합니다. 12억 원짜리 주택을 보유하고 있다면 세금이 300만 원 좀 넘게 나옵니다. 은퇴자의 거의 세 달치 용돈이죠. 소득이 없는 사람이 이 세금을 어떻게 감당할 수 있을까요. 그러므로 주택으로 인한 세금 부담을 최소화해야 합니다. 기회비용을 따져야 합니다. 작은 주택으로 옮기는 게 해결책입니다. 서울 주변으로 이사하는 방법도 고려할 수 있습니다. 고가주택 갈아타기는 가장 먼저 해결해야 할 부분입니다. 이외에 건강보험료도 부담으로 다가올 것입니다. 은퇴 전 순수보장성(소멸성) 보험을 준비해두면 도움이 될 수 있습니다. 이미 은퇴를 했다면 보험 가입에 한계가 있으니 구체적인 점검을 해봐야 합니다.” 소주택을 보유한 은퇴자의 노후 준비는요? “최근 규모가 작은 주택 가격이 상승했는데 비정상적으로 많이 올랐기 때문에 주택을 보유한 사람이라면 시장유동성을 살펴 주택연금제도를 활용하길 권합니다. 자녀에게 집을 물려주는 건 모두에게 도움이 되지 않습니다. 주택 가격이 떨어져도 주택연금제도를 활용하는 게 낫습니다. 주택연금제도는 현재 가격으로 책정해 연금액을 결정하기 때문에 노후자금으로 활용해볼 만합니다. 노후자산은 안전성을 중심으로 관리하는 게 좋습니다. 연금상품은 큰 의미가 없고 투자자산도 최소화할 필요가 있습니다. 금리도 더 떨어질 가능성이 있기 때문에 매력적이지 않습니다. 하지만 글로벌 경제의 헤게모니를 쥔 나라가 미국인 만큼 굳이 투자를 원한다면 미국 달러를 들여다보길 권합니다. 미국 통화는 그 나라의 가치입니다. 인적자원, 에너지자원, 기술자원, 군사력 등을 모두 고려했을 때 미국 시장은 장기적으로 범접할 수 없는 위치를 점할 것입니다. 따라서 원/달러 환율이 1100~1130원 이하로 내려갈 경우 재테크로 활용할 만하다고 봅니다.” 김인응 우리은행 종로영업본부장은? 이론은 물론 실무 능력까지 갖춘 금융자산 재무설계 전문가. 20여 년간 한길만 걸어온 ‘금융장인’이다. 국제공인재무설계사(CFP) 자격증을 보유하고 있으며, 2008년 가계경제발전에 기여한 공로로 대통령 표창을 받았다. 노무현 정부 때는 창의적인 자산관리 공적을 인정받아 금융 신지식인으로 선정됐다. 지금까지 수백 회의 재테크 강연을 비롯해 각종 언론 기고 및 자문, 방송 활동을 해왔으며 지속적으로 금융 지식을 공유·전파하고 있다.

2020-01-29 09:14
[브라보! 투자 인사이트] 다시 상승세 올라 탄 '은행주'

정부가 집값 과열을 막기 위해 ‘12·16 부동산 종합 대책’을 꺼내자 은행주들은 즉각 반응했다. 대출, 세제, 청약 등을 강력하게 옥죄는 초강력 부동산 대책에 신한지주, KB금융, 하나금융지주, 우리금융지주 등 은행주의 주가가 일제히 하락세로 돌아선 것. 그럼에도 증권가는 이번 부동산 대책이 은행주에 미치는 영향을 제한적으로 봤다. 은행주는 이익 안정성이 높고 밸류에이션이 가치 대비 낮은 데가 전향적 배당정책에 대한 가이드라인이 제시돼 투자 대상으로 관심을 가져볼 만하다는 것이 증권 전문가들의 중론이다. 박혜진 대신증권 연구원은 “이번에 발표된 규제는 부동산시장 통제로서 제재강도가 높지만 은행 수익성에 미치는 영향은 제한적”이라며 “규제 관련 노이즈가 계속 발생해 투자심리에 부정적인 측면이 있지만 투자매력도가 여전히 높다”고 설명했다. ◇부동산대책 여파··· 오래가지 않았다 지난 16일 부동산 대책이 발표되자 신한지주는 전 거래일보다 1250원(-2.74%) 떨어진 4만4400원에 장을 마감했다. 같은 날 KB금융도 전 거래일 대비 950원(-1.90%) 하락한 4만9050원에 거래를 마쳤다. 하나금융지주와 우리금융지주 역시 전 거래일 대비 각각 950원(-2.46%), 200원(-1.65%) 내려간 3만7650원, 1만1950원으로 장을 마감했다. 하지만 은행주의 하락세는 오래 가지 않았다. 부동산 대책이 발표된 다음날인 17일 신한지주(-0.11%), KB금융(-2.24), 하나금융지주(-0.40%), 우리금융지주(-0.84%)는 종가 기준으로 전날 떨어진 낙폭을 줄이더니 18일과 19일 2거래일에는 보란 듯이 다시 상승세로 전환했다. 18일과 19일 신한지주는 4만5300원과 4만5450원으로 각각 전 거래일 대비 950원(2.14%), 150원(0.33%)이 오르며 16일 하락한 주가를 대부분 회복했다. KB금융도 18일 4만9400원으로 전날보다 1450원(3.02%)이 오른 주가로 장을 마감했다. 19일에는 주가 변동이 없었다. 하나금융지주는 18일에 900원(2.40%)이 상승한 3만8400원, 19일에 200원(0.52%)이 상승한 3만8600원에 거래를 마치며 부동산 대책 발표 이후 빠졌던 주가를 모두 회복했다. 우리금융지주는 같은 기간에 각각 1만1900원, 1만2000원으로 50원(0.42%), 100원(0.84%) 오른 가격에 장을 마감했다. ◇수익성에 미치는 영향 크지 않을 듯 이렇듯 다시 상승세를 탄 은행주들은 부동산 대책 발표 이후 빠졌던 주가를 대부분 회복했다. 이를 예상한 듯 증권사들은 은행주에 대한 긍정적인 분석을 내고 있어 투자자들의 관심이 집중된다. 이번 부동산 대책 가운데 은행업에 주로 영향을 미치는 항목은 투기적 대출수요 규제 강화다. 구체적으로 살펴보면 △시가 9억원 초과 주택에 대한 주택담보대출비율(LTV) 강화 △총부채원리금상환비율(DSR) 및 임대업이자상환비율(RTI) 강화 △시가 9억원 초과 주택에 대해 민간보증(서울보증보험) 제한 및 2주택 이상 차주의 전세대출 회수 등이다. 하지만 증권가에서는 이번 부동산 대책이 대부분 신규대출에 한정돼 은행의 대출 성장과 수익성에 미치는 영향이 크지 않을 것으로 본다. 또 최근 은행들은 자본비율이 높은 금융지주를 중심으로 자사주 소각 등 자율적인 배당정책을 시행하고 있다. 고난도 금융상품의 일부 판매를 허용하는 등 배당과 규제에서 자유로워지는 모습은 은행주에 대한 우려를 줄인다. 백두산 한국투자증권 연구원은 “기업대출의 경우 부동산임대업대출 취급강화를 감안해도 내년엔 5% 이상 증가할 것이다. 가계대출의 경우 실수요자 중심의 수요가 견조한 전세자금대출이 내년에도 15% 내외의 증가세를 지속할 것으로 보인다”고 판단했다. 그는 이어 “순이자마진(NIM)은 최근 우호적인 금리여건으로 내년 상반기에 상승 반전이 예상된다”며 “최근 자사주 소각과 전향적 배당정책 고려와 같은 주주친화정책 강화도 눈여겨 볼 필요가 있다”고 덧붙였다. 한국투자증권은 은행주에 대한 비중확대 의견을 유지하고 신한지주(6만 원), KB금융(6만 원), 하나금융지주(5만5000원), 우리금융지주(1만7000원)의 목표주가를 설정했다. 대신증권도 이들 은행주의 투자의견으로 ‘매수’를 제시하고 신한지주(5만5000원), KB금융(6만 원), 하나금융지주(4만5000원), 우리금융지주(1만6000원)의 목표주가를 내놨다.

2019-12-20 06:14
KEB하나은행, 맞춤형 ‘은퇴설계서비스’ 확대

KEB하나은행은 지난 3일 컬쳐뱅크 광화문역지점에서 ‘은퇴설계콘서트’를 개최했다고 5일 밝혔다. 총 3부로 나눠 진행된 이번 은퇴설계콘서트는 △행복한 인생설계를 위한 월급 활용방법 △최신 부동산 트렌드 정보 등 구체적이고 실질적인 솔루션을 제시해 큰 호응을 얻었다. 1부에서는 KEB하나은행 은퇴설계센터 전문가가 ‘위풍당당 월급사용 설명서’를 주제로 소비 패턴에 따른 필요 노후생활비와 은퇴자금 마련법에 대해 세미나를 진행했다. 2부 순서에서는 ‘2019 부동산 트렌드’를 주제로 잦은 부동산정책 변화에 따른 불확실성 확대에 대비한 부동산 재테크 전략과 공적연금 및 개인연금을 활용한 연금설계 활용법이 상세하게 소개됐다. 3부는 Q&A 순서로 각 분야별 은퇴설계 전문가들이 참석자들과 질의응답을 주고받으며 인생설계에 대한 솔루션을 제공했다. KEB하나은행의 은퇴설계콘서트는 복합문화 공간인 컬쳐뱅크를 활용해 은행이 지역손님을 찾아가는 새로운 방식의 세미나다. 앞으로도 지역별 특성에 따라 맞춤형 은퇴설계콘서트를 개최할 예정이다. 제2회 은퇴설계콘서트는 오는 18일에 여성손님들을 위한 ‘그녀들의 행복한 인생레시피’를 주제로 컬쳐뱅크 잠실레이크팰리스지점에서 개최될 예정이다. 차주필 KEB하나은행 연금사업본부장은 “급속한 고령화시대 진입으로 금융환경의 변화에 따른 은퇴준비에 변화가 필요하다”며 “새로운 트렌드에 맞는 은퇴설계를 통해 손님의 평생 행복 동반자가 되겠다”고 말했다. 한편 KEB하나은행은 손님의 행복한 은퇴준비를 위해 1:1 맞춤형 ‘찾아가는 연금설계’ 프로그램도 운영한다. KEB하나은행 영업점을 통해 사전 설문과 함께 컨설팅을 신청하면 각 분야별 전문가들이 직접 찾아가 손님별 최적의 상품포트폴리오와 은퇴 후 현금흐름 기반의 솔루션을 제공하는 현장지원 프로그램이다.

2019-12-06 10:43
“우리나라 부동산 시장, 어디로 가는 걸까?”

은퇴 후 가장 먼저 생각해보는 직업 중 공인중개사를 빼놓을 수 없다. 또한 재테크의 대명사인 부동산에 관한 관심은 시니어의 일상 속 일부라 해도 과언이 아니다. 최근 정부 규제의 변수로 예측도 전망도 어려워져 믿을 만한 부동산 정보를 만나기가 쉽지 않다. 맨손으로 시작해 부동산 업계에서 탄탄한 입지를 다진 전문가이자 여러 부동산 TV 프로그램을 만들고 직접 출연까지 하며 부동산 업계 트렌드를 꿰뚫고 있는 장용석 ㈜장대장 부동산그룹 대표. 그를 만나 현시점 우리나라의 진짜 부동산 이야기를 들어봤다. 장용석 ㈜장대장 부동산그룹 대표는 부동산 업계에서 입지전적인 인물이다. 빈손으로 출발해 10여 년 만에 이름만 대면 아는 부동산 전문가로 떠올랐기 때문이다. “제가 부동산에 관심이 많았다기보다는 부동산 시장에 큰돈이 흐른다기에 혹시나 하고 시작했어요. 2004년 무렵이었어요. 저희 집 형편이 안 좋은 상황이어서 고시원에서 지내던 시절이었죠. 부동산 일을 한번 제대로 해보자 하고 뛰어들었어요.” 2007년, 장 대표에게는 천재일우의 기회가 왔다. 국내 경제도 좋았고, 지방에서 경제자유구역, 혁신도시 등이 만들어지고 있었다. 당연히 부동산 시장에도 투자자들이 몰려들었다. 그때 그는 전국 방방곡곡을 다녔다. “현지 부동산에 가서 제가 관리하는 고객이 꽤 있는 척했죠.(웃음) 한 지역을 가면 매물을 구하기 위해 열 군데 이상의 부동산을 돌았어요. 그렇게 10여 군데 돌아야 겨우 하나 얻을까 말까 했어요.” 땅은 책으로 경험하는 게 아니다 부동산은 발로 뛰어야 한다는 말이 있다. 장 대표 또한 그러한 신념을 가지고 있지만 더러 시행착오도 있었다. 그러나 그가 부동산그룹의 대표가 된 데에는 확실한 성공 사례들이 있었다. “평택 부동산 가격이 엄청 뛰었잖아요. 평당 20만 원, 30만 원 하던 시절에 많이 소개했어요. 지금은 200만 원, 300만 원 하죠. 세종시는 제가 그렇게 투자를 권했는데도 사람들이 안 하더라고요. 평당 몇십만 원 하던 땅값이 지금은 몇백만 원가량 합니다. 부동산 투자자들 중에 싼 매물만 찾는 사람들이 있는데 그분들에게는 평당 몇십만 원도 부담스러웠겠죠.” 발로 뛰는 타입이다 보니 에피소드도 많았다. 부동산과 얽힌 사람들의 천태만상은 그를 씁쓸하게 만들기도 했다. “한번은 새만금을 끼고 있는 부안 땅을 산 장모와 사위가 왔어요. 돈은 장모가 내기로 했고요. 예를 들어 그 땅이 901평이라고 가정하면 장모가 451평, 사위가 450평 반반씩 나누기로 한 상황이었죠. 그런데 장모가 더 갖게 된 한 평을 가지고 식사를 하다가 싸움이 난 거예요. 장모가 땅을 사주는데 사위가 한 평 더 가져가려고 어떻게 저러나 싶었죠.” 가짜 정보와 분양가 상한제의 속내 장용석 대표는 매주 화요일과 목요일 생방송으로 진행되는 SBSCNBC ‘시선집중 부동산 길라잡이’에서 큰 인기를 구가하며 화제에 올랐다. 더불어 TV조선 ‘부동산 로드 이사야사’에서도 최고 전문가로서의 진면목을 선보였다. 최근에는 ‘부동산 삼국지’에 복귀해 가수 방미와 함께 부동산 강의의 새로운 형식을 보여줬다. 이처럼 장 대표는 다양한 TV 프로그램에서 부동산 강사로 명성이 높다. 부동산 전문 방송에서 패널로 참여하고 싶어 직접 찾아가 면접을 보고 방송을 한 게 방송인 경력의 시작이었다. 그런데 요즘은 부동산 관련 유튜브 채널이 늘어나면서 온갖 정보들이 쏟아지고 있다. 부동산 방송 전문 패널로서 할 말이 있을 것 같았다. “방송에서는 강한 얘기를 못해요. 그런데 유튜브에서는 가능하죠. 그래서 말도 안 되는 얘기로 사람들의 관심을 끌려고 하는 경우가 많아요. 조회 수와 구독자 수가 많다는 것은 사람들이 그만큼 관심을 갖는다는 뜻이지 유튜브에 나오는 정보들이 진짜라는 걸 의미하진 않아요.” 최근 부동산에 관심 있는 사람들에게 가장 큰 화제가 된 것은 분양가 상한제다. 장 대표는 현재 정부의 부동산 정책에 대해 ‘가격이 조금이라도 오를 기미가 보이면 무조건 막겠다는 분위기’라고 분석했다. “지금까지는 재건축을 앞둔 강남권의 오래된 아파트가 투자 대상 1등이었죠. 1등이 어느 정도 오르고 나면 그다음은 5년에서 10년 이내에 지어진 신규 아파트로 투자자들이 몰렸고요. 그리고 이들 매물이 좀 올랐다 싶으면 강남 외 지역 재건축 아파트 구매로 이어졌죠. 정부에서는 관련된 규제를 계속 해왔는데 정책 효과가 없자 이제 분양가 상한제까지 적용하게 된 거예요.” 그러나 아무리 그렇다 해도 내부적으로는 이견이 있는 듯하다는 게 그의 진단이다. “예를 들어 관리 처분을 신청했던 단지들이 분양에 들어가야 하는데 분양가 상한제 기준을 입주자 모집 공고 전까지로 하면 다 해당되거든요. 그러자 조합은 헌법소원까지 가겠다는 얘기들을 하고 있어요. 규제가 많아지고 적용기간이 길어지면 또다시 부동산 시장은 왜곡될 겁니다.” 부동산 부자들이 요즘 움직이는 곳 장 대표는 “부동산은 심리다”라는 말을 강조한다. 최근 언론에서, 서울의 경우 양질의 주거에 대한 수요에 비해 공급이 부족한 상황이라는 기사를 싣자 가격이 오를 거라고 생각하는 판매자들은 안 팔려고 하고, 구매자들은 급매물을 노리고 있다는 게 요즘 분위기란다. 그래서 당분간은 보합세에서 약간 올라가는 추세를 유지할 것이라는 게 그의 분석이다. 그렇다면 강남 부자들이 요즘 부동산 자금을 회수하고 있다는 말은 사실일까? 최근 SNS를 타고 떠도는 소문에 대해 물어봤다. “사람마다 달라요. 작은 규모로 여러 채 가진 분들이 있는데, 작은 건 강남 지역 외에 있는 거죠. 그런 곳은 사실상 입주 단계에서 값이 많이 내려가는 현상이 벌어지고 있어요. 그래서 파는 분들이 많아졌지요. 강남권에서도 일부 비슷한 현상이 있기는 하지만 전반적으로는 그렇지 않은 듯해요. 우리나라가 곧 망할 것처럼 얘기하는 사람이 많은데 그 말을 믿는 사람들이 모두 판매로 돌아섰다면 강남 매물이 많아야 하잖아요? 말만 무성할 뿐이지 실물 거래는 없다는 얘깁니다.” 장대장 대표는 유튜브 채널 ‘장대장TV’ 등 다양한 SNS를 통해 대중들과 소통하고 있다. 2019년 개정 부동산 세법, 부동산 통계 해석, 조정대상지역 내 각종 규제 적용 시기 등 업로드되는 부동산 관련 최신 정보를 가까이에서 접할 수 있다. 전국에 있는 개업공인중개사를 대상으로 부동산 프랜차이즈 전국 지점도 모집 중이다. ㈜장대장 부동산그룹은 높은 대중적 인지도를 바탕으로 컨설팅에 그치지 않고 선진국형 프랜차이즈 지점을 통해 전국의 알짜배기 분양 매물을 고객들에게 투명하게 소개하고 그로 인한 수익은 본사와 지점이 모두 상생하는 방향으로 공유할 계획이다. 그래서 최근 경기 침체, 가짜 부동산 정보, 비관론이 난무하는 가운데에서도 그는 자신이 이끄는 장대장 부동산그룹의 도약을 준비하고 있다. 바로 지점 확대를 통한 본격적인 종합 부동산그룹으로의 확장이다. 부동산 회사의 기본은 좋은 매물을 많이 확보하는 것이다. 그가 지점을 늘리려는 이유도 지점이 많아지면 안 팔리는 매물을 팔 수 있기 때문이다. “아무리 좋은 상품을 만들어도 소비 심리가 죽으면 안 팔리겠지요. 그럴 바에는 싸게 파는 게 낫잖아요. 예를 들어 5억 원짜리를 4억5000만 원에 팔아주고, 대신 2주 안에 해결해주겠다고 하면 건설 사업자도 돈을 벌고 부동산 업체도 이익을 나눌 수 있고, 고객도 좋은 거죠. 사장될지도 모르는 매물을 가져다 모두가 윈윈하게 만드는 게 제 계획이에요.” 새로워져야 할 부동산 투자전략 ‘우리나라 부동산 시장을 좀 더 투명하게 만들자, 이를 기반으로 부동산 산업을 다양하게 확장하자’는 게 그의 사업 목적이다. 또한 현장과 본사와의 소통을 통해 부동산 문제를 해결하겠다는 포부도 갖고 있다. “저희는 유료로 상담을 하는데 무료로 해달라는 사람들이 있어요. 이해가 안 가는 게, 변호사 상담은 당연히 돈을 내는 걸로 생각하잖아요? 그런데 부동산 상담은 그렇게 생각하지 않는다는 거예요. 생각해보세요. 부동산 중개소에서 해주는 공짜 상담을 통해 제대로 된 정보를 얻을 수 있을까요?” 뒤통수를 한 대 맞은 느낌이었다. 그의 말대로, 우리는 정보에 대한 대가를 제대로 치르지 않으면서 살아왔기에 계속 실수하고 실패했던 게 아닐까? “미국은 변호사 위에 부동산 전문가가 있어요. 수수료도 굉장히 비싸서 3%나 돼요. 그걸 양쪽에서 받으니 6%죠. 우리나라는 최고가 0.9%예요. 그것도 비싸다고 내리자고 하잖아요. 그러니까 자꾸 사기를 당하죠. 적게 받는 건 그만한 이유가 있는 거예요.” 그는 제대로 된 정보를 얻으려면 그만한 비용을 치러야 하고 그럴 때 신뢰도 생긴다고 말한다. 또 부동산 업계에서 사고를 친 사람은 다시는 업계에서 일하지 못하도록 모종의 인증제가 필요하다고 했다. 알고 보니 그에게도, 믿었던 사람에게 속아 무려 10억 원이 넘는 자금을 날려야 했던 아픈 기억이 있었다. 어쩌면 그것이 부동산 시장을 더 투명하게 만들고 싶은 그의 사업 목표와 이어진 것일 수도 있겠다 싶었다. 부동산 시장 투명하게 만들고파 스포츠를 전공한 그답게 페어플레이 정신으로 일하는 일면도 볼 수 있었다. 인터뷰 말미에 장 대표는 사업을 안 하고 ‘선수’로만 뛰고 싶은 마음도 있다고 고백했다. 사장이라는 자리가 맞지 않다기보다는, 그의 삶의 궤적이 보여주는 바가 그렇기 때문이다. 그는 부동산 업계의 부조리함을 개선하고 싶었고, 하던 일을 더 잘하려고 노력하다 보니 여기까지 오게 된 사람이다. 흔히 말하는 ‘노력해서 어쩌다 보니’ 지금의 위치에 서게 된 것이다. “머리 아픈 일을 너무 겪어서… 이제 좀 편하게 살고도 싶기도 하고, 인생을 즐기고 싶어요. 그렇지만 부동산 연구소를 만들어 최고의 평가도 받고 싶어요. 아무래도 그게 지금 하는 사업과 연결될 수 있다는 생각이 들어요. 데이터를 기반으로 한 시장 분석과 통찰력으로 사업을 하면 할수록 고객 사례를 바탕으로 공정하고 적확한 빅데이터가 구축되고 그걸 제 연구에 활용할 수도 있을 테니까요.” 그는 마지막으로 자신과 함께 일하는 업계 베테랑들이 한 말을 들려줬다. “부동산 사업이 경기를 가장 많이 타요. 함께 일하는 이사가 이렇게 말하더라고요. ‘너무 욕심 부리지 마라, 욕심 부리지 않고 오래 일해야 무슨 일이 벌어져도 대응할 수 있다.’” 어쩌면 그 말은 음험한 기운이 만연하고 욕심에만 급급한 부동산 분야에 마땅히 필요한 금언 아닐까. 그가 만들 새로운 한국 부동산 비즈니스 모델의 비전이 궁금해졌다.

2019-10-29 10:35
컨설팅·중개 분야 자격증, 어려운 시험, 합격 후에도 자급자족

자격증에 관심을 두는 중장년이 늘어났다. 젊은이들이 취업을 위한 스펙 쌓기의 도구로 자격증을 취득하듯, 시니어 역시 재취업을 위한 발판으로 여기곤 한다. 그러나 노소를 떠나 무분별한 자격증 취득은 시간, 돈 낭비에 그치기도 한다. 2019년 등록된 자격증 수는 3만2000여 개. 관심 있는 자격증 정보를 선별하기도 쉽지 않다. 이에 고민인 중장년을 위해 자격증을 분야별로 나눠 알아보려 한다. 이번 호에는 ‘이번 호에는 ‘컨설팅·중개’ 분야를 소개한다. 자료 및 도움말 서울시어르신취업지원센터, 한국산업인력공단, 한국고용정보원(한국직업전망 2019) 현역에서의 직무 경험을 살려 경영 및 기술 컨설턴트로 활동하는 퇴직자가 늘고 있다. 직장에서의 오랜 경력이 무기가 되지만, 컨설팅에 대한 기본 지식과 영업 능력이 뒷받침돼야 원활한 활동이 가능하다. 전문 분야는 다르지만 업무 패턴이나 자기계발 면에서는 ‘중개사’도 비슷한 양상을 띤다. 관련 법률이나 제도는 물론 꾸준히 업계 동향을 살펴야 하고, 개인의 역량과 더불어 고객(거래처) 확보와 실적 등에 따라 수입이 좌우된다는 점에서 그러하다. PART1-1. 국가전문자격 '컨설팅 관련 분야' 경영·기술 컨설턴트로 활동하기 위해 필요한 국가전문자격으로는 경영지도사와 기술지도사가 있다. 경영지도사는 마케팅, 생산관리, 인적자원관리, 재무관리 등으로 나뉘고, 기술지도사는 기계, 생명공학, 생산관리, 정보처리, 전기전자, 환경 등으로 세분화된다(2차 시험의 경우 지도 분야별로 구분해 실시). 응시 자격에 제한은 없지만, 1차에서 경영학을 비롯한 관련 법령 및 외국어 등 객관식 시험과, 2차에서 전문 분야 논술(약술) 시험을 치러야 해 공부 분량이 만만치 않다. 관련 분야 종사자라면 유리하겠지만 자격시험을 위한 이론을 익히고 암기해야 하기 때문에 실무와는 또 다른 맥락이다. 지난해 경영지도사 합격자는 215명, 기술지도사 합격자는 21명이었다. 연령대를 불문하고 합격률(2018년 경영지도사 18.6%, 기술지도사 28%) 역시 저조해 도전이 쉽지 않은 분야로 예상된다. 자격증이 없더라도 경영·기술 컨설턴트로 활동은 가능하다. 그러나 근래 정부에서 중소기업을 대상으로 기술개발, 투자, 영업 관리 등의 지원 정책을 펼치고 있다. 이 과정에서는 대부분 국가전문자격을 요구한다. 더불어 인공지능, 스마트사업 등 신산업이 등장하면서 경제 환경이 급변하고 있어 경영·기술 컨설턴트의 인력 수요가 늘어날 전망이다. 물론 젊은 세대와 경쟁에서 중장년이 유리한 상황은 아니다. 대기업이나 고수익을 내는 프로젝트에 욕심내기보다는 지자체나 공공기관에서 수행하는 협동조합, 사회적기업 대상 컨설팅, 또는 청년기술창업 멘토 등에 참여하며 전문성을 쌓는 것이 경력관리에 효율적이다. PART1-2. 국가전문자격 '중개 관련 분야' 흔히 알려진 중개 관련 분야 자격증으로는 ‘보험중개사’와 ‘공인중개사’가 있다. 두 자격증 모두 취득 후 나이 제한 없이 직업으로 연계가 가능해 중장년층의 관심이 높은 편이다. 먼저 보험중개사는 보험회사를 위해 계약을 체결하거나 대리하는 보험설계사와 달리, 보험회사별로 상이한 상품의 담보내용 및 요율, 조건 등을 비교해 보험계약자에게 정확한 정보를 전달한다. 더불어 독립적으로 보험계약자와 보험회사 사이에서 계약 체결을 중개하거나 그에 따르는 위험관리 자문 업무 등을 담당한다. 보험중개사 시험은 생명보험, 손해보험, 제3보험 등 세 종목으로 나뉜다. 응시 자격에 제한은 없으나, 합격자 수와 합격률이 저조한 편이라 취득 과정에 어려움이 따를 것으로 보인다. 부동산중개사가 되려면 국가전문자격인 공인중개사 시험 합격 후, 중개사무소 개설 등록을 위해 한국공인중개사협회나 대학에서 위탁받아 시행하는 실무교육을 이수해야 한다. 대개 공인중개사 자격증을 취득하면 부동산중개사무소를 여는데, 실무 경험이 없고 영업 능력이 부족하다면 어려움을 겪을 수밖에 없다. 이런 경우, 부동산중개법인이나 부동산중개사무소에 소속공인중개사로 취업해 경력을 쌓으면 도움이 된다. 지난해 공인중개사 합격자 통계를 보면, 50대 이상의 합격률은 16.7%로 낮은 편이다. 그러나 응시자 수로만 보면 40대(2만5964명) 다음으로 50대(2만863명)가 높았다. 합격률에는 다소 차이가 있지만, 청년층에 비해 큰 관심을 보이는 것으로 나타났다. 시험 합격률을 높이고 전문가로서 원활한 활동을 위해 관련 대학이나 대학원, 민간학원 등을 찾는 이도 적지 않다. PART2. 민간자격 최근에는 창업 및 취업 컨설턴트, 퍼스널컬러 컨설턴트, 이미지메이킹 컨설턴트 등의 민간자격이 늘어났다. 대부분 일정 시간 교육 이수와 시험 등을 통해 취득이 가능하다. 다양한 민간자격 중에서도 중장년층이 주목할 만한 분야는 귀농·귀촌 컨설턴트, 정리수납 컨설턴트 등이 있다. ‘귀농·귀촌 컨설턴트’는 반드시 자격증이 필요하지는 않지만 민간에서 발급하는 축산컨설턴트, 농업경영컨설턴트 등을 취득하면 업무에 도움이 된다. 주로 정부(지자체)와 귀농귀촌종합센터 등의 정책 사업에 참여해 귀농·귀촌자의 정착을 위한 정보와 조언을 제공한다. 귀농·귀촌 인구는 지속적으로 증가할 것으로 전망되므로 다양한 기관에서 교육 과정을 밟고 자격관리를 하면 안정적인 직업으로 거듭날 가능성이 엿보이는 분야다. 직장 경력이 적거나 전무한 주부들도 일자리로 삼을 수 있는 ‘정리수납 컨설턴트’ 분야의 민간자격도 인기가 높다. 관련 업체나 협회, 여성인력개발센터, 평생교육원 등에서 프로그램을 이수하면 자격 취득이 가능하다. 주로 업체에 소속돼 일하거나 SNS 등을 통해 프리랜서로 활동할 수도 있다.

2019-10-22 13:40
집주인도, 세입자도 난감한 ‘역전세난’ 대처법

서울 송파구의 전용 85㎡의 아파트를 보유한 K 씨는 요즘 매일 전세 시세를 확인하며 가슴을 졸이고 있다. 2년 전 여름 8억3000만 원에 현재 세입자와 전세계약을 맺었는데, 최근 전세 시세가 뚝뚝 떨어지고 있기 때문이다. K 씨는 “최근 인근 지역의 입주 물량이 많아 세입자를 구하기도 어렵고, 이미 시세가 7억 원 초반대로 떨어져 재계약을 해도 1억 원가량을 돌려줘야 해서 걱정”이라고 했다. 부동산 시장의 기류도 심상찮다. 전국 아파트 매매·전세 가격이 동반 하락세를 이어가면서 주택 시장이 흔들리고 있다. 특히 올해는 전국적으로 입주 물량이 늘어나, 집주인이 세입자에게 전세 보증금을 돌려주지 못하는 역(逆)전세난 우려가 크다. 일부 지방에선 집을 팔아도 전세 보증금에 미치지 못하는 ‘깡통 전세’ 경고음마저 들려온다. 한국감정원에 따르면 올해 1월 말 전국의 주택 전세 가격은 2년 전인 2017년 1월 말보다 1.42% 떨어진 것으로 나타났다. 전국 17개 광역 시·도의 아파트 전셋값을 분석한 결과, 조선 경기 위축의 직격탄을 맞은 거제시가 2년 전 대비 34.98% 하락해 전국 최대 낙폭을 기록했고, 광역시에서는 울산의 전세 가격이 13.63% 떨어졌다. 서울도 역전세난의 안전지대는 아니다. 송파구 헬리오시티 등 대규모 재건축 단지들의 입주 여파로 ‘강남 4구’의 전셋값이 2년 전 대비 3.86% 내렸다. 서울 강북권은 일부 오름세도 보이는 등 지역마다 분위기가 다르지만, 서울 전역의 전셋값 상승률이 지난 2년간 평균 1%대에 불과해 주택 시장 위축이 지속될 경우 서울에서도 역전세난 확산의 우려가 있다. 세입자 대비책 ‘전세보증보험’ 서울 마포구의 전세 세입자인 L 씨는 올가을 전세 만기를 맞아 전세보증보험을 알아보고 뒤늦은 후회를 했다. L 씨는 “전세보증보험은 가입기한(전세 계약 2년 중 1년 초과 이전)이 정해져 있는 것을 알지 못했다”며 “서울 도심 지역은 역전세를 걱정할 정도는 아니지만, 혹여 세입자를 제때 구하지 못해 만기가 지나도 보증금 반환이 늦어질까 염려된다”고 말했다. 세입자 입장에서 전세금을 지키는 가장 확실한 대비책은 전세금 반환보증보험에 가입하는 것이다. 전세 계약이 끝났음에도 전세 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증기관으로부터 보증금을 받아 이사할 수 있다. 주택도시보증공사의 ‘전세보증금 반환보증’과 서울보증보험의 ‘전세금보장 신용보험’이 대표적이다. 가입 가능 시기와 보험료를 살펴보고 선택하는 것이 좋다. 주택도시보증공사의 ‘전세보증금 반환보증’은 전세 계약 기간의 2분의 1이 경과하기 전에 신청해야 한다. 서울보증보험의 ‘전세금보장 신용보험’은 임대차 계약 개시일로부터 10개월(임대차 계약 기간이 1년인 경우에는 5개월이 경과되지 않은 시점)이 경과되지 않은 시점에 가입해야 한다. 보증금액은 전세 계약서상 보증금 전액이며, 전세 계약이 끝난 지 한 달이 지나도 보증금을 돌려받지 못한 경우 보증기관에 이행을 청구할 수 있다. 보험료는 주택도시보증공사의 ‘전세보증금 반환보증’의 경우 아파트는 연 0.128%, 그 외 주택은 연 0.154%를 내야 한다. 서울보증보험의 ‘전세금보장 신용보험’의 보험료는 아파트의 경우 연 0.192%, 기타 주택은 연 0.218%다. 전세 보증금이 3억 원이면 2년간의 보험료는 아파트의 경우 92만1600원, 기타 주택은 115만2000원이 든다. 전세금을 떼일 걱정이 없지만, 연간 40만~50만 원 수준의 비용이 드는 셈이다. 보험 가입은 선택 사항이지만, 집값과 전셋값 비율 및 선순위 대출 확인은 전세 계약 전 필수 사항이다. 집주인의 대출과 전세금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘어가는 경우 ‘깡통 전세’가 될 가능성이 높으므로 계약을 재고하는 게 낫다. 계약 후 이사까지 마치면, 14일 이내에 전입신고를 하고 확정일자를 받아두는 것이 보다 안전하다. 만일의 경우 집이 경매로 넘어간다 해도 보증금에 대한 우선순위를 보장받을 수 있다. 주민센터에 직접 방문하지 않더라도, 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통해 온라인으로 확정일자를 받을 수 있다. 규제지역 외 다주택자, 1억 초과 보증금 반환대출 허용 지난해 한국은행의 금융안정보고서는 전셋값이 외환위기 때처럼 20% 급락할 경우, 집주인 5명 중 1명은 보증금을 돌려주기 위해 대출을 받을 것으로 추산했다. 집주인의 7.2%는 신용대출을, 14.5%는 주택담보대출을 받아야 보증금 반환이 가능할 것이라는 예측이다. 문제는 지난해 등장한 9·13대책과 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 등으로 유주택자들의 대출이 사실상 꽉 막혀 있다는 점이다. 기본적으로 주택을 담보로 한 생활안정자금대출은 보유주택 수와 관계없이 연간 한도 1억 원 내에서 허용된다. 다만 생활안정자금 중 1억 원을 초과하는 임차보증금 반환용도 대출의 경우 규제지역에서는 1주택 세대 또는 1주택에 준하는 세대만 가능하다. 다만 규제지역이 아닌 기타 지역의 경우 주택보유 수에 상관없이 1억 원을 초과하는 임차보증금 반환용도의 대출이 가능하다. 하지만 2주택 이상 보유 세대의 경우 대출기간에 주택을 구입하지 않겠다는 약정을 체결해야 하고, 약정을 위반하면 해당 대출 회수 및 주택 관련 대출 제한 등의 제재를 받게 된다. 대출 총액은 지역별 LTV(담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 이내여야 한다. 최근에는 집주인이 전세금 하락분만큼 세입자에 되레 이자를 주는 ‘역월세 현상’도 나타나고 있다. 2년 전 울산에서 2억4000만 원에 전세 계약을 했던 B 씨는 최근 시세가 2억 원 이하로 내려앉자, 역월세를 저울질하고 있다. 지방과 수도권 일부 지역에서 종종 나타나던 역월세 사례는 입주 물량이 많은 서울 송파·강동구 등지에서도 발생하고 있다. 부동산 관계자는 “역월세 전환율이 별도로 정해져 있지는 않고, 고육지책인 만큼 은행 이자보다 다소 높은 이율로 책정되는 수준”이라고 전했다. 현재 시장에서는 역전세난 공포가 확산됨에 따라 대책 마련 요구의 목소리가 나오고 있다. 경매유예제도 연장, 역전세 대출상품 출시, 세일앤리스백 가입대상 확대 등이 대안으로 떠오르고 있다. 정부도 주택 시장 위축에 따른 역전세난 및 깡통전세 실태 파악에 나설 방침을 밝혔지만, 현재 정책의 초점이 집값 안정화에 맞춰지면서 집주인을 위한 대안 마련은 요원해 보인다. 국토교통부는 “현재 깡통전세 대책을 내놓을 계획은 없다”고 밝혔다.

2019-03-04 08:33
은퇴 1년, 느리게 걸으며 세상을 보다, 손웅익 동년기자

작년 7월 손웅익 동년기자와 함께 동행 취재를 했다. 공장지대에서 문화의 거리로 탈바꿈한 성수동 거리를 걸어 다니며 공간을 소개하는 지면이었다. 그날은 손웅익 동년기자가 서울오션아쿠아리움 부사장 자리에서 물러난 지 딱 일주일 되는 날이기도 했다. 마침표를 찍지 않았더라면 회사에 앉아 있어야 할 시간. 갓 내린 커피를 마시며 지금까지 살아온 얘기와 살아갈 얘기를 나눴다. 40년 건축 전문가로, 전문 경영인으로 살다 은퇴한 지 1년째. 지금은 어떤 삶을 살고 있는지 궁금해 또다시 데이트 신청을 했다. “경희궁이요?” 손웅익 동년기자는 그곳을 자신의 과거와 현재, 미래를 만들어준 공간이라고 했다. 이곳은 일제강점기 경성중·고등학교였으며, 해방 후 1980년까지 서울고등학교의 옛 교정이 있던 자리다. 무시험고교입학제, 소위 ‘뺑뺑이 세대’로 불리며 명문 서울고에 입학한 58년 개띠 손웅익 동년기자가 고교 시절을 보낸 장소. 본래 모습을 되찾아가면서 교정은 사라졌지만, 다른 사람은 볼 수 없는 광경이 그의 눈앞에 펼쳐지고 있었다. “지금의 서울역사박물관 자리가 대운동장이 있던 곳입니다. 경희궁 뒤에도 작은 운동장이 더 있었어요. 나무들도 그때 그대로입니다.” 인생 방향을 설정해준 운명의 장소로 꼽은 옛 서울고등학교이지만 그때를 생각하면 속상한 일도 많았다. 입학시험 관문 없이 명문고 대열에 무임승차한 자격미달 74년 고교 입학생이었기 때문이다. “선배들은 시험 쳐서 들어왔는데 저희는 아니잖아요. 선배들과 선생님들의 벽이 너무 높았어요.” 총동창회에 안 나오겠다는 졸업생도 많았다. 선배들 사이에서는 아예 74년 입학생을 후배로 인정하지 말자는 소리도 흘러나왔다. “큰 사건이 하나 있었어요. 제가 졸업하고 한 10년 정도 됐을 때 총동문회에서 마이크를 잡을 기회가 있었어요. ” 동문들 앞에 선 손웅익 동년기자는 “이렇게 시간이 흘러가는데도 58년 개띠생을 후배 취급할 생각이 아니라면 다른 이름을 만들어 1회 졸업생으로 나가겠다”고 했다. “그리고 한 가지 질문을 던졌습니다. ‘이곳에 계신 선배님들 자식 중에 뺑뺑이로 서울고등학교에 들어오면 우리한테 대하듯 할 거냐?’고 물었습니다. 그랬더니 장내가 잠잠해지더라고요.” 손웅익 동년기자는 이날 동문들 앞에서 했던 이야기를 정리해 동문회지에 글로 실었다. 이를 계기로 선후배 간 관계가 재정립됐고 지금의 끈끈한 관계를 유지하게 됐다. “이 자리에서 제가 공부했을 때가 제 인생 줄기의 큰 시작점인 것 같아서 이곳에서 뵙자고 했습니다. 힘든 부분이 있었지만, 그래도 제 경우는 많은 걸 깨달았어요. 학교 다닐 때 어린 마음에 반발심도 있었어요. 감성도 풍부할 때라 고목 주위에서 그림도 많이 그렸고요. 나중에 보니까 학교의 전통이나 정신이 알게 모르게 배어 있었습니다. 이곳의 추억이 벌써 40년 전인데 지금까지 맥락을 꿰뚫고 있더라고요. 그런 생각이 들어서 그때 그 자리로 오고 싶었습니다.” 마침 대학 졸업 후 첫 직장도 옛 서울고가 내려다보이는 피어선 빌딩에 있었다. 은퇴하고 나서도 학교 주위는 친숙하기에 자주 찾는다. 시청역에서 덕수궁을 지나 정동길을 걸어 커피 한 잔, 차 한 잔 하며 여유를 즐긴다. 경희궁 한 바퀴 돌고. 서울역사박물관도 구경하고 말이다. 척박한 서울살이를 이기다 경주에서 태어난 손웅익 동년기자는 부모님을 따라 초등학교 5학년 무렵 서울로 올라왔다. 성수동 카페거리 동행 취재 때 중랑천변 판자촌에서 살았던 이야기를 해준 적이 있었다. 비가 오면 집이 떠내려가기 일쑤였고, 전기가 없던 시절이라 횃불 들고 밤새 집을 지어야 했다. 그런 생활이 초등학교 5학년부터 중1 때까지 이어졌다고 했다. “초등학교 때 통장을 의무적으로 만들어서 적금을 붓도록 했어요. 그런데 돈이 없어서 못 냈다가 교우들 앞에서 선생님한테 맞은 적도 있어요. 그렇게 힘들었는데 나는 지금도 부모님이 내 대학등록금을 어떻게 마련해주셨는지 잘 모르겠어요. 친구들한테 자주 민폐를 끼치면서 살았어요. 그야말로 빈대생활이었죠.(웃음)” 화가가 되고 싶었지만 손웅익 동년기자는 미술대학 대신 한양대학교 건축과를 택했다. “미술 대신 선택한 건축이 저랑 잘 맞았어요. 건축은 조형물이고 예술품이지요. 미술을 선택하지 못했던 한을 건축에서 충분히 풀 수 있었으니까 제가 40년 가까이 건축을 했겠죠.” 건축과 졸업 후 돈을 잘 벌 수 있는 건설회사 대신 건축설계 사무실에 들어갔다. 건설회사의 3분의 1 수준인 월급을 받고 설계 사무실에 앉아 도면을 그렸다. 현장에서 공사하는 것보다 도면 그리는 것이 적성에 맞아서였다. “그때 건설회사로 간 친구들이 월급을 삼십만 원쯤 받을 때였어요. 설계 사무실은 십만 원이었고요. 그래도 나는 어쨌든 간에 도면이 좋았어요. 그림을 그리고 싶었고요. 나중에 건축사가 돼 설계 사무실을 차려 돈을 벌면 된다는 생각이었거든요.” 건축사 자격증을 따고 설계 사무실을 연 이후 일이 물밀듯이 밀려왔다. 건설 열기 덕분에 설계사 또한 바빠졌다. “결혼하고 1년 뒤에 건축사 자격증을 따고 서른한 살에 설계 사무실을 차렸어요. 정말 그때는 일도 많고 성공적인 삶을 살았죠. 미국에도 가고 이탈리아, 스위스 종주여행도 하고요. 당시 유럽 왕복 티켓 가격이 비쌌거든요. 1990년대 초반에는 분당 신도시가 들어서면서 건설 열기가 또 어마어마했습니다. 주체할 수 없을 정도로 일이 많았어요. 사무실 규모도 커지고 집도 사고 정말 내 세상이었어요. 말도 못할 정도로 가난하게 살았는데 30대 초반에 경제적으로 인생 역전했던 거죠.” 신나게 이야기가 흐를 때쯤 속도가 딱 끊기는 순간이 오고야 말았다. 이 시대를 살아온 이들의 말문이 막히는 순간, IMF 금융위기 얘기가 이어진다. “1997년부터 2000년까지. 직원들을 내보내지 않았어요. 내보내봐야 직원들이 갈 데도 없잖아요. 집 담보 잡히고 그냥 모든 걸 다 쏟아 붓고요. 이곳저곳에서 돈 빌려서 회사 사무실에 다 쓸어 넣었어요. 그 빚 갚는 데만 10년 걸렸어요. 경제적으로 제로인 상태에서 퇴직을 했습니다.” 10년을 준비한 은퇴, 퇴직 1년 차 작년 5월, 서울오션아쿠아리움 부사장 자리에서 물러난 손웅익 동년기자. 부사장이라기에 넉넉해서 그만두는구나 생각했는데 이전 상황에 대해 듣고 나니 왜 그만뒀는지가 궁금했다. 회사에서 제안도 있었고 좀 더 은퇴를 늦출 수도 있었지만 흔들림 없이 계획대로 은퇴 날짜를 잡았다. “제가 은퇴 준비만 10년 했습니다. 자격증도 따고, 책도 내고, ‘이 정도면 부딪칠 만하다’고 생각했어요. 강의하고 글 쓰고, 건축 일을 평생 했으니까 또 건축과 관련해서 자문도 몇 개월 했고요.” 은퇴를 위해 미술심리상담사, 노인심리상담사, 자살예방지도사 등 자격증도 땄다. 중앙일보에 건축과 관련한 글을 1년 여 게재했고, 동년기자 활동도 꾸준히 하고 있다. 최근 우송정보대학교 리모델링 건축과 겸임교수로 임용돼 강의도 하고 있다. “강의하는 게 재미있습니다. 반응도 좋고요. 참 체질적으로 나랑 잘 어울리는구나 생각합니다.(웃음) 작년 5월에 수필작가로 등단했어요. 이외에는 내가 정말 하고 싶었던 그림. 정말 그림을 다시 한 번 하고 싶어서 삽화도 그리기 시작했습니다. 그림 그리고 사진도 찍고 그게 글하고 또 연결되잖아요.” 은퇴하고 무엇보다 좋은 것은 시간의 속박에서 해방된 것이라고 했다. 은퇴하는 순간까지 출근시간은 늘 아침 7시에 맞춰져 있었다. 고교 시절에도, 설계 사무실을 운영할 때도, 큰 조직에서 중역을 맡아 일할 때도 시간에서 벗어날 수 없었다. “일찍 출근해서 데이터 정리하고 글도 쓰고 사진도 정리하고요. 퇴근도 항상 늦었어요. 문제는 내가 정말 쉬고 싶어도 강제로 출근해야 되잖아.” 건축설계 사무실을 운영하는 후배가 자리를 내주어 출퇴근할 장소가 있기는 하지만 시간에 얽매이지 않는다. 출근하다가 멈춰 설 수도 있고 어디론가 다른 길로 빠져서 내빼도 괜찮다. 사진 찍고, 산책하고, 집 근처 영화관에서 영화도 많이 본다고 했다. “좋잖아요. 생각도 하고. 하여튼 뭐 여러 가지로. 과거를 생각하는 게 아니라 현재를 봐요. 글이나 그림 소재도 생각하고요. 그리고 길가다 사진도 찍어야죠. 바삐 가야 하는 사람들과 걸으면 할 수 없는 일이니 혼자 걷습니다.” 베이비부머가 주거문화를 바꿔야 한다 그렇다고 손웅익 동년기자가 1년 동안 유유자적 한가롭게만 지낸 것은 아니다. 새로운 사업과 시니어의 보다 나은 삶을 위해 의견을 나누고 발전적인 방향을 모색 중이다. 문 닫은 식당과 빈 공간들이 눈에 많이 띄어서 걱정이라고도 했다. “베이비부머는 위로는 늙은 부모가 살아 계시고 아래로는 부양해야 할 자식들이 있습니다. 정말 조금이라도 자식들에게 줄 수 있으면 좋으련만, 국민연금에 기대기도 어렵고 퇴직연금을 들어놓은 사람도 흔치 않고요. 재산을 분배하네 마네를 말하기가 어렵습니다. 그래서 생각도 줄이고 씀씀이도 줄여야 하고 실제로 우리가 사는 공간, 그러니까 집의 크기를 줄일 필요가 있습니다.” 개인 주거 공간의 평수를 줄이고 입주자가 함께 쓰는 공간을 늘려 조금 새로운 형태의 공동체 주거로 전환하자는 운동을 현재 손웅익 동년기자가 펴나가고 있다. 자식들 출가시키고 나면 덩그러니 부부만 남아 있으니 적당한 규모의 집에서 살고 남는 돈은 현금화해서 노후자금으로 돌리자는 의미다. “내 공간은 최소화하고 공동으로 사용할 수 있는 구역을 만들어 여러 가지 활동도 하고 수익사업으로도 이어질 수 있게 하는 것이죠. 시니어 카페라든지, 요리를 잘하는 사람은 요리를 하고. 이런 공동 주택이 마을화가 되면 다른 지역 사람들이 와인을 마시러 혹은 빵을 맛보기 위해 방문할 수 있는 곳으로 발전할 수 있지 않을까요? 이 또한 10년 넘게 연구했습니다.” 최근 정부의 잇따른 부동산 정책 실패로 혼란과 피로감을 느끼고 있는 상황에서 생각을 골똘히 해보면 나쁘지 않은 구조이기도 하다. 투자와 돈을 만드는 도구로 변질된 집의 개념을 본래의 기능으로 되돌릴 수 있는 혁신 운동이 될 수도 있지 않을까. 액티브한 시너지를 기대한다 회사에 있으면서 해보지 못했던 것에 대한 갈증이 심한지 그가 매진하는 일들이 많기도 하다. 삽화뿐만 아니라 캘리그라피에도 관심이 많아 시간이 나면 꼼꼼하게 글씨를 쓰기도 한다. “그림을 하다 보니까. 어떤 곳에서 책을 내는데 삽화를 그려 달라는 제의도 있었어요. 내가 그린 그림을 사람들에게 보여주려면 SNS 활동도 열심히 해야겠구나 생각합니다.” 끝에 뭐가 있는지 어떤 것이 기다리고 있는지는 생각하지 않는다. 그저 지금 이 시간을 마음껏 누려보겠다는 마음밖에 없다. “아무 준비도 없이 불확실한 미래를 그냥 기대하는 사람처럼 어리석은 이가 없다잖아요. 맞는 얘기죠. 그런데 제가 오랫동안 건축설계 사무실을 운영하고 크고 작은 기업에서 일도 해보고 했는데 그때마다 제것도 아니고요. 그냥 열심히 살다 보니까 여기에 제가 있는 겁니다. 그리고 그중에 가장 핵심은 관계라고 생각합니다. 좋은 관계요.” 시니어 세대로 접어들면서 좋은 점은 관계 정리에 의연해졌다는 것이다. 정리도 할 수 있고 새로운 관계도 만들 수 있다. 오랜 경험을 쌓은 사람들이 모이니 친해지기도 쉽고 다양한 경험들이 서로를 자극하고 발전시킨다는 생각도 든다. “굉장히 희망적으로 미래를 바라보고 있어요. 동년기자단도 멋진 시니어가 모인 모임이잖아요. 앞으로 동년기자 활동도 잘해야 할 텐데요.(웃음)” 경희궁 처마 아래서 손을 내밀어 비와 마주하던 손웅익 동년기자 모습이 기억난다. 혼란스러웠던 시절. 힘들었던 세상과 맞서던 추억 속 고교생 시절 자신과 만나 듯 손 위로 떨어지는 비를 바라보고 있었다. 브라보 3기 동년기자 릴레이 인터뷰를 본지 에디터가 진행합니다.

2018-10-05 08:57
전국의 빈집을 숙소로 만들어 공유경제를 이끌다

농어촌 지역의 빈집이 갈수록 늘어나고 있는 것은 고령화와 인구감소 등과 직결되어 있다. 농어촌 주택이 노후화 되면서 매매나 임대가 되지 않아 이로 인한 쓰레기 무단 방치, 화재, 범죄 등의 위험에 노출되어 농어촌 환경문제와 사회문제로 대두되고 있다. ‘2015년 인구주택총조사’에 따르면, 전국 빈집현황 중 농어촌 읍·면 지역의 빈집은 읍 지역 14만 1000호, 면 지역 27만 3000호 등 총 41만 4000호로 집계됐다. 한국국토정보공사는 ‘대한민국 2050년 미래 항해 보고서’에서 2050년 전국 빈집 수는 300만 호를 넘어설 것이고, 전체 10채 가운데 1채가 빈집이 될 것이라고 분석했다. 실제 국회입법조사처 ‘빈집 현황과 정비를 위한 정책과제’ 보고서에 따르면 토지 이용 효율성 저해와 쓰레기 무단 투기 등 주변 생활환경 악화, 범죄·탈선을 유발하는 우범지대로 전락하게 될 가능성과 화재 위험성 등 때문에 빈집을 사회적인 문제로 꼽았다. 이렇게 관리의 부재로 생긴 문제가 커져가고 있어 정부나 지자체의 대책마련과 효과적 정책실행이 시급한 실정이다. 특히 빈집 문제가 심각한 곳으로 제주도를 꼽을 수 있는데, 2016년 기준 제주지역 빈집은 2만 1469호인데 2015년보다 16.2% 늘어났고 전체 주택의 10.4%에 해당한다. 제주특별자치도관광협회 통계에 따르면 연간 1500만 명으로 상징되는 관광객이 밀려들고 있고, 제주도는 관광사업을 바탕으로 높은 경제성장률을 기록하고 있다. 하지만 현재 제주에는 양질의 숙박시설이 부족하기에 좀 더 발전적이고 효율적인 관광휴양산업을 위해서는 확실한 솔루션이 필요한 시점에 직면하였다. 빈집 활용한 지역 경제 활성화 이러한 현실 속에서 빈집을 새로운 시장으로 개척해나가면서 부가가치와 일자리까지 창출하여 지역 경제 활성화에 기여하는 업체가 있어 화제다. 바로 한국형 주택공유 서비스를 제시한 협동조합덤하우스 이사장과 SU그룹㈜ 대표이사인 이태희 대표가 그 주인공이다. 이태희 대표는 2016년 8월에 제주시 일주동로에 협동조합 법인 덤하우스를 설립, 국내 최초로 빈집에 공유경제 체제를 도입하여 관광지 숙박난 문제를 해결하였고, 빈집과 청년일자리를 동시에 해결한 혁신적인 주택공유 서비스로 이용객들에게 엄청난 호응을 얻고 있다. 덤하우스는 집주인이 상시 관리할 수 없는 빈집을 상호 연결하여 서비스를 제공하고 있으며, 덤하우스에서 빈집을 임차하거나 매입하여 리모델링 후 새로운 숙박공간으로 제공하는 방식이다. 덤하우스는 1998년도의 IMF 관리체제에서 벗어나기 위하여 일어난 실천운동, 이른바 ‘아나바다 운동’을 뛰어넘은 ‘온 국민 고쳐 쓰기 운동’을 전개하며 국민적인 관심을 받은 바 있는 이태희 대표가 2014년 특허출원한 브랜드다. 덤하우스는 이 대표가 전개한 ‘온 국민 고쳐 쓰기 운동’과 추구하는 가치가 일맥상통한 브랜드로서 지역 특성을 그대로 살려 빈집을 재발견하는 과정을 갖추면서 초가집, 판잣집 등의 우리 고유의 모습을 지키고 갖춘 이른바 ‘빈집을 재탄생시키는 구조’라 할 수 있다. 이태희 대표는 “초가뿐만 아니라 판잣집도 우리 고유 집인데 갈수록 사라져가고 있는 점을 안타깝게 생각하며, 무조건 철거할 것이 아니라 살릴 수 있는 주택은 살려서 효과적으로 활용하는 것이 중요하다”고 강조했다. ‘빈방’이 아니라 ‘빈집’의 재발견 자신의 주거지 일부를 다른 사람에게 빌려주는 숙박공유 서비스 에어비엔비는 숙박 제공자와 이용자의 사생활이 노출되는 구조이지만 덤하우스는 ‘빈방’이 아니라 ‘빈집’을 대여하여 무인시스템으로 출입이 자유롭고 프라이버시가 보장되며 사생활 침해를 받지 않는다는 장점이 있다. 덤하우스의 소유주는 토지와 건축물의 실 소유로 인한 부가가치를 얻을 수 있고, 내 땅과 내 집을 내 맘대로 사용할 수 있다. 이것은 덤하우스만의 특화된 면이라 할 수 있다. 이태희 대표는 “전국의 빈집을 지역별 특성을 살려 복원하고 각 지역을 찾는 다양한 방문객의 숙소뿐 아니라 체험공간으로 활용함으로써, 빈집으로 인한 사회적 문제가 해소가 되고, 빈집 소유주에게는 수익을 발생하게 한다. 더 나아가 지역경제의 활성화로 새로운 일자리 창출과 지역문화를 홍보하는 것이 협동조합덤하우스 설립 목적”이라고 밝혔다. 결국, 빈집 소유주에게 안정적인 임대수익을 보장하고, 운영자는 필요한 시설을 완비해 이곳을 찾는 이용객에게 합리적인 가격과 서비스를 제공하는 방식으로 운영된다. 여기서 더 나아가 유지 및 관리는 전문 업체가 맡고, 지역주민에게는 현장관리 일자리를 제공하기에 덤하우스는 지역경제발전에 큰 기여를 한다는 설명이다. 그 외에 청정의 땅 제주에서 동화 같은 집을 짓고 안정된 고수익을 창출할 수 있다는 덤하우스의 신축마을 사업규모는 현재 제주민속마을 총 13동, 제주민속마을풍차상가 총 6동, 신전과동화두모마을 총 8동, 풍차와동화 총 6동, 신전과동화금악마을 총 10동이 진행 중이다. 덤하우스는 집을 빌려주는 임차인 입장에서는 집이 관리 되어 좋고, 집을 빌리는 이용객 입장에서는 저렴한 가격에 집 전체를 빌릴 수 있어 일석이조(一石二鳥)의 효과를 얻을 수 있다. 더군다나 숙박기간 내 1가구 1차량 무상지원과 커피·음료 무제한 무료제공은 물론 여러 가지 오락시설도 무료로 이용할 수 있다. 이러한 덤하우스를 이용하여 혜택을 누리기 위해서는 게스트 또는 호스트 자격으로 협동조합에 가입하고 협동조합의 조합원이 되어야 한다. 일단 조합원이 되면 조합이 추진하는 모든 사업에 참여할 수 있으며 조합이 운영하는 시설을 무료로 이용할 수 있다. 투명성 높이며 조합원의 안전장치 마련 이 대표는 “덤하우스의 사업방식은 사업지 활용 토지 확보가 완료되어 있기에 투자방식과 수익구조는 기존 모델과 근본적으로 다르고 메리트가 있다”고 전한다. 보통 부동산투자의 일환으로 집을 두 채 이상 보유하거나 수익형 부동산을 보유하게 되는 경우 실제 사용빈도는 낮고 수익 또한 운영사의 운영능력에 따라 천차만별이라 부도내고 방치되기가 다반사다. 무엇보다 공급과잉으로 언제 분양될지 알 수 없이 장기간 방치되어 있는 미분양주택은 사회적 문제가 되기도 한다. 하지만 이태희 대표는 “덤하우스로 활용하면 이렇게 불안하게 소유하고 있는 주택들도 수익형 주택으로 바꾸어 분양하는 데 탁월한 효과를 기대할 수 있다”며 “세계 100여 개국의 수백 개 모델하우스 중 본인이 주택을 선정하고 토지와 건축물을 구입하면 연 숙박률 50%에도 10%의 수익을 얻는 덤하우스의 주인이 되는 구조”임을 강조했다. 협동조합덤하우스의 사업방식은 첫째, 협동조합 분양은 일반 분양보다 대략 20% 저렴하다. 조합이 시행사 업무를 맡기 때문에 토지매입에 대한 대출이자와 건설사 마진, 마케팅 비용과 같은 각종 부대비용을 줄일 수 있어 일반 분양보다 15~20% 정도 가격이 저렴하다. 둘째, 투명성을 높이며 조합원의 안전장치를 마련하고 있다. 지역주택조합 사업은 사업지로 활용할 토지 매입이 관건인데 이를 100% 확보하기가 쉽지 않은 단점이 있다. 하지만 “협동조합덤하우스는 이미 사업지로 활용할 토지를 사전에 확보했기에 사업에 지장이 있거나 추가로 비용이 발생하는 일이 없다”고 이 대표는 밝혔다. 마지막으로 덤하우스에 참여하려 해도 소유하고 있는 빈집이 없는 경우에는 덤하우스가 기획하고 설계, 시공하는 여러 테마하우스를 분양받아 덤하우스에 등록하는 방법이 있다. SU그룹㈜ 부동산 주요사업인 11개 마을의 제주세계민속마을은 9만 5000㎡ 규모의 신축 덤하우스다. 상상과 고대의 세계마을이 조성된 1차 마을 사업으로, 파키스탄 레드씨 그룹에게 투자의향서를 발송하였고 결국 MOU를 체결, 진행하면서 마침내 2018년 4월 제주세계민속마을 건설공사 프로젝트에 2억 달러 계약을 성사시켰다고 한다. 또 중동국가의 요청으로 세계민속마을 2차 10개 마을의 사업을 추진하면서 사우디 3억 달러 세계마을 사업 투자유치를 목표로 매진하고 있다. 이 대표는 “제주시 구좌읍 행원리에 초가와 기와집이 혼재하는 마을을 완공하고, 한경면 두모리에는 신전과동화라는 동화 속 마을이 진행 중이며, 한림읍 금악리에는 풍차마을이 시작되었고 이후 콜로세움인제주, 피라마드마을, 기차마을, 만리장성, 아라비안나이트 등의 콘셉트도 추후 덤하우스로 등록될 예정이다”고 밝혔다. 아울러, 이태희 대표는 “올해 제주도에 ‘빈집 숙소’를 30호까지 늘리는 목표를 가지고 있다. 궁극적으로는 제주도를 비롯해 전국적으로 덤하우스를 확대하여 조합원들이 전국 어느 지역을 가든 편리하게 해당 서비스를 받을 수 있도록 만들겠다”는 계획을 내비쳤다. 올해 제주도에 ‘빈집 숙소’를 30호까지 늘리는 목표 마을 특화사업을 구축하여 경제적 부가가치와 일자리 창출을 도모하고 이를 통해 지역경제 발전에 이바지하고자 하는 이태희 대표는 그 일환으로 지역별 청년이장제도를 도입해 청년들이 운영, 관리하는 덤하우스 설립을 지원하고, 지역특산품을 비롯한 다양한 관광상품을 개발하여 지역 경제 활성화에 이바지하는가 하면, 관광정보지 ‘하하코리아’의 지역별 신문 발행으로 정확한 지역 정보를 제공한다. 또 지자체로 하여금 덤하우스를 관리하는 청년들에게 기본급여로 청년실업수당을 지원받게 하는 것은 물론, 덤하우스의 운영으로 발생되는 수입은 조합의 배당금을 제외하고 청년들이 자체적으로 관리하도록 하는 등 지역발전을 위하여 다양한 방안을 계획 준비 중에 있다. 협동조합덤하우스 이태희 대표는 “공공의 이익과 협동조합 조합원의 권익을 위해 양심적인 삶을 살아왔고 한국형 공유경제의 새로운 가치를 창출하는 데 앞장서고 있지만 정부나 지자체가 덤하우스 사업 이해부족에서 오는 편견과 배척을 통한 여러 가지 제도적 불리함이 무척 힘들다”며 “정부와 지자체의 인식 개선과 적절한 정책적 지원이 필요함”을 강조했다.

2018-07-03 16:37

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