주택임대소득, 9페이지 - 브라보마이라이프

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[INVESTMENT]Super Rich들의 ‘이태원 깔세투자法’ 아시나요?

최근 부동산 큰 손들의 발길이 서울 용산 이태원으로 향하고 있다. 정부의 '2.26 전월세 과세 대책'이 발표된 이후 발걸음이 더 분주하다. 세금에 민감한 슈퍼리치들이 주한미군과 외국인, 주재원 등 외국인들이 몰려사는 이 곳에 땅이나 주택을 사들여 소위 깔세(무보증 선납 월세)를 받는 임대사업에 너도나도 나서고 있는 이유는 뭘까. 이유는 이렇다. 외국인 세입자들은 확정일자를 받지 않는 것이 보통이고, 국내 세법에 근거한 소득공제 신청을 하는 사례가 극히 적어 투자자들의 임대소득이 거의 드러나지 않는다. 세원 노출을 극도로 꺼리는 슈퍼리치 입장으로서는 이만한 투자처이 없는 셈. 사정이 이렇다보니 이 곳에 선투자한 고액 자산가들은 그야말로 쾌재를 부르고 있다. 계약 조건에 따라 연 10%를 넘나드는 수익률을 거뜬히 올리고 있다고 주변 중개사들은 귀뜸한다. 세원 노출 적은 데다 수익률도 10% 넘는 곳도 용산구 이태원동에 사는 슈퍼리치 박병규(가명ㆍ60)씨가 바로 그런 케이스. 은행 융자를 고려하지 않아도 연 15%에 가까운 수익률을 올리고 있다. 그의 사연은 이랬다. 지난해 초 용산구 이태원도 일대 땅 1023㎡(310평)을 3.3㎡당 900만원에 매입한 박씨는 3.3㎡당 320만원의 건축비를 들여 132㎡(40평형) 15가구를 건축했다. 그의 총 투자비용은 토지대금 토지대금 27억9000만원과 건축비 19억2000만원 등 총 47억원 정도. 가구당 3억2000만원의 원가가 들어간 셈이다. 박씨는 건물준공 후 주한미군에 영외주택으로 등록해 미군 당국으로부터 월 임대료 380만원에 계약을 체결해 현재 가구당 연 4560만원의 수익을 올리고 있다. 은행 대출 등을 감안하지 않더라도 수익률이 무려 14.25%에 달한다. 강남권 슈퍼리치들의 용산을 바라보는 시선이 뜨겁다. 서울 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파)에서 재건축 아파트에 주로 투자하던 부동산 큰손 김오성(가명ㆍ55)씨가 바로 그랬다. 그는 최근 강남구 개포동 개포주공아파트 등 강남권 건축 아파트 3채를 처분하고 남은 자금으로 서울 용산구 이태원동 A맨션 195㎡(59평)을 7억원에 매입해 임대사업을 시작했다. 그는 전문임대업체를 통해 독일계 기업 주재원에게 월 500만원에 임대 중이다. 특히 2년 선불로 계약이 이뤄져 김씨는 1억2000만원의 임대료를 한꺼번에 손에 쥐었다. 수익률상 대박이다. 융자를 빼고도 무려 8.6%에 달한다. 은행 정기 예금금리(3%대)의 3배 가까이 된다. 하지만 모든 일이 그렇듯, 외국인 렌탈사업이 항상 성공하는 것은 아니다. 미군의 경우 미군 당국에서 집세만 지원해 주기 때문에 관리비는 집주인이 부담하는 경우가 적지 않다. 중개수수료도 집주인(투자자)가 내야한다. 이런 까닭에 관리비와 수수료 등 기타 비용을 감안해 수익률을 따져야 한다고 전문가들은 조언한다. 특히 계약서를 쓸 때 임대문화 차이를 염두에 두고 미리 단서 조항을 넣은 것이 좋다. 예컨데 세입자가 개인 사정으로 급하게 귀국하는 일이 벌어질 수 있다. 이럴 때 집주인은 미리 받은 월세를 돌려줘야 하고 공실 부담도 커진다. 때문에 '2~3개월 전 집주인에게 통보한다'는 식의 해지 조항을 만들고 책임 소재를 분명히 해둬야 손해를 막을 수 있다. 강남 상가주택 등 절세상품에도 자산가들이 몰리는 이유 상가주택도 절세 투자처로 은퇴 자산가들에 인기가 높다. 상가주택이란 상가와 주택이 결합된 부동산을 말한다. 세법에서는 1주택자가 주택을 양도할 때 비과세를 받을 수 있지만 상가를 양도할 때는 비과세 혜택이 없다. 그러나 세법은 건물의 주택 면적이 상가 면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 봐 양도세를 계산한다. 건물 전체가 주택에 해당하면 겸용 주택의 부속 토지도 전체를 주택 부속 토지로 여긴다. 전체 면적과 토지가 1가구 1주택 비과세 대상이 되는 셈이다. 이렇다 보니 상가주택 수익률이 높은 곳은 연 30%에 달하기도 한다. 하지만 아파트보다 환금성이 떨어진다는 단점이 있다. 이에 전문가들은 대기업 입주를 비롯해 도로 인접 등 입지 조건이나 상권에 대한 분석이 명확해 투자해야한다고 조언한다. 뭉칫돈이 몰리는 투자처가 또 있다. 바로 지식산업센터다. 지난해에 비해 세제감면 폭은 줄었지만 정부 규제가 풀리는 것이 지식산업센터에 호재로 작용하고 있다. 앞서 지난해 8월 국무조정실은 네거티브 규제 방식 확대 방안을 내놓으며 지식산업센터의 임대제한 규제를 폐지할 방침이라고 밝혔다. 이에 관련법이 개정되면 이르면 올해부터 지식산업센터의 개별 사무실을 임대가 가능해 진다. 단, 투자에 주의해야 하는 점도 있다. 정부의 임대 규제 철폐 방안이 아직 구체적이지 않아 투자에 불확실성이 존재한다. 아울러 최근 공급이 지속적으로 증가하고 있어 미분양 위험에서 자유로울 수 없다는 단점도 있다는 지적이다.

2014-06-27 14:18
"금융소득과세기준 더 낮아진다" 소문에 다급해진 강남 부자들

"지인 자식들이 어마어마한 상속세를 내는 것으로 보고 깜짝 놀랐어요. (세금을 내야해서)물려받은 빌딩 3개 가운데 1개를 울며겨자먹기로 '급매처분'하더라구요. 집안 전 재산의 절반 가까이를 세금으로 날리는 셈이지요. '아. 이건 아니다' 싶어 급히 (증여ㆍ상속)준비하고 있어요." 금융자산만 300억원 이상을 보유한 슈퍼리치 김충재(가명ㆍ60)씨. 그는 최근 서울 강남에 80억원짜리 상가를 사들였다. 강남에서 돈냄새 잘 맡기로 둘째가라면 서럽다는 김씨가 이번에 정작 노리는 것은 뜻밖에도 시세차익이나 월세 임대수익이 아니다. 상속세를 줄여 자식 등 가족들의 부담을 미리 덜어주려는 속셈이다. ◇"투자도 귀찮아!원금 까먹지않게 세금이라도 줄였으면!" 사연은 이랬다. 김씨에 따르면 시세가 100억원에 이르는 빌딩을 매입하더라도 상속이나 증여세를 내는 기준이 되는 공시가격은 80억원 이하다. 정기예금 등 현금(100억원)으로 승계할 때와 달리 기준금액이 낮아지는 효과가 있어 그만큼 절세를 할 수 있다. 이에 더해 최근 공시가격 증가율도 낮아지고 있어 과거보다 승계 세금 부담액의 증가액이 적어지고 있다. 서둘러 부동산을 매입해 증여나 상속할수록 유리하다는 의미다. 그는 "부동산 불황기에 싸게 급매로 사서 물려 줘야 나중에 값이 오르더라도 (절세측면에서) 유리하다고 들었다"라면서 "강남쪽 빌딩을 더 찾아보고 있다. 주식(개인회사)도 조만간 쪼개서 증여할 계획"이라고 귀뜸했다. 김씨는 최근 슈퍼리치의 전형적인 고민을 그대로 보여준다. 복수의 강남권 PB(프라이빗 뱅커)에 따르면 대개 500억원대 이상 강남 슈퍼리치들은 사실상 더 이상 투자가 필요 없다. 정확히 말하자면 투자하기를 귀찮게 생각한다. 이미 자산 포트폴리오상 노후 대비로 충분한 자금을 확보해 놨기 때문이다. 투자하는 자체가 스트레스가 될 수 있다는 얘기다. 게다가 원금손실이라도 나면 골치만 썪을 수 있다. 이러한 추세는 40~50대 젊은 부자들보다 60대 이상 시니어 세대로 갈수록 강해진다. 단, 그들도 상가나 빌딩 등 부동산에 대한 관심은 여전하다. 지금껏 부를 축척한 수단이 대개 부동산이기도 하고 잘 알고 있는 분야 또한 부동산인 까닭이다. 최근 아파트만 제외하고. 이 때문일까. 강남권 고액 자산가들은 요즘도 강남 빌딩이나 상가에 눈독을 들인다. 특히 공실이 없고 입지가 좋은 강남 알짜 빌딩의 경우 수익률이 10%에 육박하는 것으로 알려졌다. 정기 예금의 3배 이상의 수익률을 올리는 셈이다. 아예 강북권으로까지 눈을 돌리기도 한다. 이 역시 수익률 때문. 실제 명동이나 홍대 등 대규모 상권의 일부 상가는 수익률이 10%대를 훌쩍 넘기도 한다. 다만 시장에 나오는 매물이 없다보니 당장 현찰을 들고 있어도 알짜 물건을 구하기는 '하늘의 별따기'다. ◇포트폴리오 리모델링 성행…수십억원 그림 사기도 강남 슈퍼리치들의 최대 고민은 역시 '세금'. 특히 올해부터 금융소득종합과세 기준이 4000만원에서 2000만원으로 낮아지면서 발등에 불이 떨어졌다. 실제 소득세율 구간에 따라 초과분(2000만원)의 최고 41.8%(누진과세)의 세금을 낼 수 있다. 예컨데, 2억5000만원 금융소득이라면 1억원에 육박하는 돈(약 8000만원)을 세금으로 내야한다. 뿐만 아니다. 국세청이 이자소득을 통해 자산원금을 역추적하기 때문에 원금(세원)노출 우려도 커져 의료보험, 건강보험 등 준조세 폭탄도 무섭다. 더욱이 최근 강남 자산가들 사이에선 "과세기준액이 1000만원까지 내려갈 수 있다"라는 흉흉한 소문까지 나돌면서 강남지역 뿐 아니라 대한민국 자산가들이 바짝 긴장하고 있다. 자수성가해 남부럽지 않은 경제력을 가진 강남부자 강팔문(가명ㆍ65)씨도 그런 케이스다. 그는 최근 30억원짜리 저축성 보험에 가입했다. 5000만원씩 60개월간 보험금을 내야하는 셈이다. 비과세 상품이라는 이유에서다. 뿐만 아니다. 최근에는 정기예금 주가연계증권(ELS) 등 과세가 되는 자산을 처분해 물가연동국채, 장기채권, 산박펀드 등 비과세ㆍ분리과세가 가능한 상품으로 갈아타고 있다. 강씨는 "앞으로 정부 과세가 강화될 것으로 보인다. 최대한 절세할 수 있도록 포트폴리오 리모델링을 하고 있다"고 했다. 미술품 경매시장에 뛰어들기도 한다. 그림에 따라 수십억원을 호가하기도 하지만 상속세 등 세금을 피하기 위해선 이보다 좋은 방법도 드물다. 강남 일부 지역에선 미술품 관련 강좌도 성행하고 있는 것으로 알려졌다. 시중은행 한 PB는 "취미생활이기도 하지만 아무래도 (부자들이) 세금을 가장 부담스럽게 생각한다는 점도 반영되고 있다. 미술품 경매사 등을 연결해드리는 일을 하기도 한다"고 털어놨다. ◇"이건희, 남일 아니다"…병원 옆 집짓기 유행 돈은 있을 만큼 있다. 이제 건강이 우선이다. 실제로 이건희 삼성그룹 회장의 일이 남의 얘기가 아니다. 최근 대학병원 등 큰 병원 인근 아파트나 주택이 인기를 끌고 있는 이유이기도 하다. 강남권 PB에 따르면 강남 자산가들을 대부분 따로 선호하는 병원이 있다. 그 선호하는 병원 옆에 살고 싶은 욕구가 점점 강해지고 있다는 전언이다. 50년 이상 중소기업체를 경영하고 80세를 넘긴 시니어 남편과 사는 황명숙(가명ㆍ68)씨도 마찬가지다. 그녀는 30억원을 들여 서울 시내 모 병원 인근에 부지를 사서 넓직한 주택을 짓고 있다. 남편 몸에 급작스런 이상징후가 나타나면 분초를 아껴 병원 특실이나 응급실로 옮기기 위함이다. 그녀는 특히 집안 공사에도 공을 들이고 있다고 했다. 휠체어를 타고도 샤워가 가능하도록 욕실을 짓는가 하면 마당에 정원을 꾸며 답답함을 해소하고 심리적 안정감도 높여준다. 그녀는 "회장님(남편) 나이가 있다보니 편안한 노후를 위해 거처를 옮겨드리려 한 것이다. 이사하고 나면 병원과 가까워 조금은 안심이 될 듯하다"고 말했다.

2014-06-20 09:48
전·월세 임대소득 개선안 효과 있을까?

집을 3채 이상 보유한 다주택자도 임대소득이 연 2000만원 이하면 분리과세 적용을 받고 이들에 대한 과세는 2017년 소득분부터(2018년 과세) 이뤄질 전망이다. 그러나 기존 과세 방안과 틀에서 크게 달라진 것이 없어 꺾인 주택 매수심리를 되살리기엔 부족하다는 평가가 나오고 있다. 정부는 13일 새누리당과 당정협의를 마친 뒤 임대소득 과세 개선안을 발표했다. 당정은 2주택 소유자에 한해 2000만원 이하 임대 소득을 올리는 경우 세금을 분리해 부과하기로 했던 기존 방침을 변경, 소유 주택수에 관계없이 임대소득이 2000만원 이하면 분리 과세를 적용하기로 했다. 2000만원 이하 소규모 임대 소득자에 대한 비과세 기간도 2015년까지 기존 2년에서 2016년까지 3년으로 연장했다. 또 2000만원 이하 임대 소득자 가운데 건강보험 피부양자에 해당하는 경우는 피부양자 지위를 유지하도록 하고, 지역 가입자에 대해서는 건강보험료 부담 경감 방안을 마련하기로 했다. 그러나 이번 개선안을 통해 시장 분위기가 회복될 수 있을 지에 대한 논란은 여전하다. 심사숙고한 측면이 있지만 회복의 불씨가 되기는 역부족 수준이라는 게 전문가들의 대체적 평가다. 두성규 한국건설산업연구원 연구위원은 "다주택자가 주택거래에 다시 나설 수 있는 환경이 조성되긴 했지만 거래를 장려할 만한 조치는 아니다"며 "더욱이 당정 협의는 국회 심의를 통과한 완벽한 제도가 아니기 때문에 제도가 마련되는 때까지 주택시장의 관망세는 이어질 것"으로 내다봤다. 허명 부천대 부동산학과 교수는 "주택 임대소득에 대한 과세 조치는 어찌됐든 다주택자들에게는 부담이 될 수밖에 없다"며 "이번 보완책은 그런 불안감을 조금 잦아들게 하는 수준에 그친 것으로 본다"고 말했다. 또 주택시장이 6~7월 비수기에 접어들었고, 내수 등 경기 상황이 회복되는 등 경기가 살아나는 상황이 아닌 만큼 본격적인 회복을 기대하긴 어렵다는 반응이다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수도 "부동산거래가 정상화단계에 이르지 않은 가운데 과세기조를 유지하는 것은 수요를 더욱 위축시키는 결과여서 이번 보완책으로 심리를 살리기는 쉽지 않다"고 설명했다. 전문가들은 하반기 부동산 시장이 다시 살아나기 위해선 무엇보다 정책 불확실성이 제거돼야 한다고 입을 모았다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 "임대소득 때문에 부동산 시장이 주춤한 것은 사실이지만 전체 기조가 변한 것이 없는 만큼 조금 더 지켜볼 필요가 있다"면서 "불확실성이 가장 큰 문제인 만큼 이달 열릴 임시국회에서 부동산 규제가 어느정도 풀리느냐에 따라 시장 향방이 결정될 것"이라고 말했다.

2014-06-16 20:12
임대소득 2000만원 이하 분리과세

정부와 새누리당이 연간 2000만원 이하의 주택임대소득자에게 보유주택 수, 기준시가와 관계없이 분리과세를 하기로 했다. 임대소득에 대한 과세유예 기간도 기존 2년에서 3년으로 연장했다. 2주택자의 전세임대 소득에 대한 과세방침은 논의를 더 거치기로 했다. 정부와 새누리당은 13일 국회에서 정책협의회를 열고 이 같은 내용의 ‘주택 임대차시장 선진화 방안 보완조치’에 합의했다. 앞서 2월 26일 임대차시장 선진화방안을 발표한 뒤 일주일 뒤인 3월 5일 보완조치를 발표한 데 이어 100일도 안돼 나온 두 번째 보완방안이다. 보완 방안의 골자는 당초 2주택자이면서 2000만원 이하 임대소득자에 대한 분리과세 방침에서 주택수 제한을 없앤 것이다. 이에 따라 주택을 3채 이상 가지고 있더라도 임대수입이 2000만원 이하라면 임대소득에 14%의 단일세율을 적용한다. 9억원 이상 고가주택을 보유하고 있는 경우도 마찬가지 기준을 적용한다. 정부는 “2주택 보유자는 합산 금액이 9억원을 초과해도 임대수입이 2000만원 이하면 비과세·분리과세 혜택을 받지만 9억원 이상 1주택에는 종합과세되는 형평성 문제를 고려했다”고 설명했다. 보완방안에 따르면 앞으로 임대소득과 다른 소득을 더해 38%의 종합소득세율(누진세)을 적용하도록 돼 있는 종전의 방식에 비해 상대적으로 세부담이 줄어들게 된다. 임대소득이 소득의 전부인 은퇴자의 경우 종합소득세를 매길 때보다 더 높은 세율을 부과받게 되는 경우도 생기는데 이 경우 정부는 이전의 세율과 비교해 너 낮은 세금을 매기겠다는 방침이다. 이와 함께 당정은 과세유예기간도 2년에서 3년으로 늘리기로 했다. 임대소득이 사실상 과세사각지대였던 상황을 반영한 조치다. 정부는 “임대소득 과세체계 개편에 따른 주택시장 불안을 완화하기 위한 것”이라고 설명했다. 이에 따라 과세가 시작되는 시점은 2017년부터가 된다. 아울러 당정은 임대소득자 가운데 건강보험 피부양자에 해당하는 경우는 피부양자 지위를 유지토록 하고 지역가입자에 대해선 건강보험료 부담을 경감하는 방안도 마련키로 했다. 임대소득 과세가 시작되면서 건강보험료 부담이 증가할 수 있다는 점을 감안했다. 단 직장가입자의 경우 7200만원까지는 근로소득만 기준이 되기 때문에 건강보험료 변동이 없다. 구체적인 사항은 올해 말까지 건보료 부과체제 개편방안을 구체화해 추후 발표할 예정이다. 한편 논란이 됐던 2주택자 전세임대 소득 과세 문제에 대해서는 이날 결론을 내리지 못했다. 새누리당 나성린 정책위부의장은 “과세 원칙을 존중하되 조금 더 시장의 상황을 보고 법안 제출 이전에 최종 당정협의를 다시 한 번 해서 결정하기로 했다"고 말했다. 이날 당정협의에는 새누리당 측에서 주호영 정책위의장, 나성린 수석부의장, 홍일표 부의장 등이 참석했고 정부측에서 서승환 국토부 장관, 금융위원장, 이석준 기획재정부 2차관 등이 참석했다.

2014-06-16 20:11
임대소득 2000만원 이하 피부양자 건보료 안낸다

정부가 임대소득 2000만원 이하인 피부양자에게 현재처럼 건강보험료를 받지 않기로 했다. 그러나 임대소득이 2000만원이 넘는 경우 피부양자라도 지역가입자로 전환돼 건강보험료를 내야 한다. 지금까지는 임대소득에 대한 과세자료가 공개되지 않아 건보료를 산정할 때 임대소득이 포함되지 않았다. 13일 관련업계에 따르면 보건복지부와 국토교통부는 주택 임대소득에 대한 과세 방침에 따라 이와 같이 건강보험료 부과 방식을 협의했다. 임대소득에 대한 건강보험료 부과는 2017년 12월부터 이뤄질 것으로 보인다. 건강보험 지역가입자 중 연간 임대소득이 2000만원 이하인 경우 20%만 건보료 산정에 반영키로 했다. 예컨데 자영업을 하는 A씨가 추가 소득으로 매달 100만원씩 월세를 받고 있다면 이 가운데 20만원에 대해서만 소득이 있는 것으로 반영된다. 직장가입자인 자녀나 배우자의 피부양자로서 건보료를 내지 않는 경우 임대소득 2000만원을 기준으로 자격이 달라진다. 2000만원 이하면 피부양자 자격이 유지되고 2000만원 초과면 지역가입자로 전환된다. 쉽게 말해 연간 2400만원의 임대소득을 있는 경우 매달 13만2000원(2013년 기준)씩 보험료를 추가로 내야 한다. 지금까지는 본인이 직접 임대소득을 신고하지 않는 한 건보료 부과에 임대소득을 반영할 수 없었다.

2014-06-13 09:27
토지보상금 16조 풀린다…뭉칫돈 어디로

# 경기도 화성시 동탄1신도시에 거주하는 박경한(50)씨는 동탄 2지구가 LH(한국토지주택공사)에 수용되면서 토지보상금 50억원을 받았다. 10년 넘게 음식점을 하며 큰 걱정 없이 대학에 다니는 두 자녀를 키우던 박 사장은 요즘 이래저래 걱정이 많다. 보상금으로 땅을 사자니 이미 주변에 땅값은 토지보상금 수령 시 가격보다 배로 올랐고, 그냥 정기예금에 넣어 놓기에는 4%가 되지 않는 저금리에 금융소득종합과세도 부담된다. 결국 토지보상금으로 인근 상가에 투자할 계획이다. 박 사장이 투자하려는 상가는 은행으로 선임대가 확정되어 있고, 준공이 11월이라 투자회수도 빠른 편이다. 11일 부동산 업계에 따르면 올해만 인천 검단신도시 3조, 운정3지구 2조2410억원, 부산 에코델타시티 9000억원 대구수성의료지구 4000억원 등 전국적으로 25여개의 사업지구를 추산한 결과 16조원 이상 규모의 토지 보상금이 풀릴 것으로 조사됐다. 이 외에도 보상을 준비중인 곳이 많이 있어 뭉칫돈이 어디로 유입될지에 대한 부동산 업계의 관심이 높아지고 있다. 최대시장인 수도권에서는 경기 하남감일지구 1조 3786억원, 구리월드디자인시티 1조원, 경기구리~포천고속도로 방향 9711억원 가량의 보상금이 대거 풀릴 것으로 예상된다. 과거의 선례를 보더라도 토지보상금의 50% 정도가 부동산 시장에 투입되는데 이 중 인근 대토를 위해 10%정도가 투입되고 40%가량이 상가, 오피스텔 등의 수익형부동산 시장으로 투자되는 구조로 변화하고 있다. 예전에는 토지보상금으로 강남권 아파트에 투자하는 것이 대세였다. 하지만 최근에는 수익형부동산에 투자하려는 수요가 크게 늘었다. 따라서 수익형부동산 업계는 풍선효과가 발생하기를 기대하고 있다. 지속적인 아파트값 하락으로 대형아파트에 대한 투자수요가 사라지고 주거용 오피스텔과 도시형 생활주택 등은 임대소득 강화로 직격탄을 맞은 상태다. 업계에서는 이번 토지보상금도 상가나 건물, 지식산업센터 등으로 투자 수요가 옮겨갈 것으로 전망하고 있다. 다만, 토지보상금을 받은 후 1년 내에 부동산을 매입해야 취득세 감면 혜택을 받는 점은 유의해야 하고, 상가나 건물은 철저하게 수익성에 초점을 맞춰 투자해 한다. 또한 상가나 건물에 투자시 5억~50억원대 투자금액이 적합하며, 연 수익률 6%내외로 장기 안목으로 투자해야 한다고 전문가들은 지적하고 있다. 이르면 상반기에 임대제한 규제 폐지가 예상되는 지식산업센터도 관심이 높아질 것으로 보인다. 서울 및 수도권 대도시 도심내 임차수요 증가하고 있고, 통상 660㎡규모라면 분양가 10억선으로 보면 된다. 올해 분양을 받을 경우 취득세는 50%, 재산세는 37.5% 감면된다. 소형 오피스도 주목을 받고 있다. 경기침체 여파 인해 소규모 창업자 늘면서 소형 오피스 임차수요 증가하고 있기 때문이다. 명동·회현동·충무로 등 서울 강북권 도심이 유망하며 최소면적 33㎡ 3.3㎡당 900만원대, 분양가 3억2,000만원선이다. 장경철 한국창업부동산정보원 이사는 “시중의 700조원에 해당하는 부동자금 규모를 고려해볼 때, 올해 수도권에 지급될 토지보상금의 규모는 미미한 수준”이라며 “다만 장기적으로는 토지보상금을 비롯한 시중의 부동자금이 상대적으로 수익성이 높은 수익형 부동산으로 유입될 가능성이 높다”고 말했다. 이어 장 이사는 “특히 송파 위례신도시, 문정지구, 마곡지구, 동탄2신도시 등의 신규 상권의 형성이 예상되는 지역은 중장기적으로 자금 흐름이 원활해지면 가치 상승의 여력이 크다”고 전망했다. 부동산 정보회사인 한국창업부동산정보원에 따르면 토지보상금 대체 투자처 유망 수익형 부동산으로 경기 하남 풍산동 하남 수산물복합단지, 서울 서초보금자리지구 서초타워, 경기 광명 소하동 광명 행운드림프라자, 서울 강남 역삼동 강남역 센트럴애비뉴, 서울 강남 역삼동 신논현 마에스트로, 서울 왕십리뉴타운2구역 텐즈힐몰’서울 금천 독산동 독산동 현대지식산업센터, 서울 중구 충무로 엘크루 메트로시티 등이 있다고 밝혔다.

2014-05-11 10:42
강남 재건축 재추락 이유 알고보니…

최근 서울 강남권의 주요 재건축 아파트 가격이 약세를 보이고 있는 가운데 일부 단지의 가격이 작년 말 시세 수준으로 떨어진 것으로 나타났다. 지난해 말 다주택자 양도소득세 중과 폐지와 연초 재건축 초과이익환수 폐지 방침 발표 등의 호재로 단기 급등했던 가격이 호재 발표 전 수준으로 ’원상복구’된 것이다. 정부가 전ㆍ월세 소득에 과세(2·26대책)하겠다는 방침을 밝힌 이후 매수 예정자 등 실수요자들은 물론 시장을 이끄는 투자자들까지 관망세로 돌아섰기 때문으로 풀이된다. 가락 시영아파트의 경우 재건축 결의 취소 판정을 받는 등 단지별로 악재가 겹친 것도 원인으로 분석된다. 전문가들은 2·26대책이 입법화되는 오는 6월까지 관망세가 이어질수 있다는 관측을 내놓고 있다. 7일 부동산 중개업소들에 따르면 서울 강남구 개포 주공1단지 전용 35.8㎡의 경우 현재 5억7000만∼5억8000만원 선에 매물이 나와 있다. 이 아파트는 작년 말 다주택자 양도세중과 폐지 법안이 국회를 통과하고 올해 초 정부가 재건축 초과이익환수제 폐지를 추진하겠다고 밝히면서 지난해 말 5억7000만원에서 올해 2월 말에는 6억2000만∼6억3000만원까지 호가가 올랐었다. 그러나 전월세 임대소득에 대한 과세 방침이 발표된 올해 2월26일 이후 투자수요가 급감하면서 직전 최고가에서 5000만∼6000만원 하락, 지난해 말 시세 수준으로 되돌아온 것이다. 같은 아파트 42㎡도 현재 시세가 6억8000만원 안팎으로 지난해 말 시세(6억7000만∼6억8000만원) 수준까지 하락했다. 이 주택형은 2·26 발표 직전에는 7억2000만∼7억3000만원 선에 거래가 이뤄졌다. 남도공인 이창훈 대표는 “2·26 발표 이후 매수자들이 관망하면서 호가가 작년 말 수준으로 떨어진 상태”라며 “매물은 있는데 매수세가 뒷받침되지 않아 가격 약세가 이어지고 있다”고 말했다. 송파구 가락 시영아파트 시세는 작년 말 시세보다도 더 떨어졌다. 2·26 발표 외에 최근 법원의 재건축 결의 취소 판결 등의 악재까지 겹친 때문이다. 현재 가락 시영1차 50㎡의 시세는 5억4천만∼5억5천만원, 56㎡는 5억9500만∼6억원 선으로 작년 말 시세(각각 5억6000만∼5억7000만원, 6억2000만∼6억3000만원)보다 2000만∼3000만원이 더 낮다. 이들 아파트가 2·26대책 직전에 각각 6억∼6억1000만원, 6억6000만∼6억7000만원을 호가했던 것을 감안하면 두 달여만에 전 고점대비 5000만∼7000만원이 하락한 것이다. 송파구 잠실 주공5단지도 현 시세가 최근 가격이 단기 급등하기 직전인 작년 말 시세에 근접하고 있다. 112㎡의 경우 2월말 11억4000만∼11억5000만원을 호가했으나 이달 3일에는 이보다 5000만∼6000만원 낮은 10억9천만원에 거래가 이뤄졌다. 이는 작년 말 시세인 10억6000만∼10억7000만원에 근접한 수준이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “재건축 아파트 시장은 실수요자 보다 투자자 움직임에 영향을 받기 때문에 2·26 정부 대책이나 지난 대법원 판결에 영향을 받을 수 밖에 없다”고 지적했다.

2014-05-07 16:28
서울시, 공공임대주택 계약금 대출해준다

서울시는 ‘SH공공임대주택 계약금 대출상품’을 이달 중 출시한다고 7일 밝혔다. 현재 살고 있는 집의 계약 기간이 남은 상태에서 SH공공임대주택에 당첨돼 계약하려는 세입자가 대상이다. 이는 서울시가 기존에 지원하고 있는 이사시기 불일치 세입자 ‘보증금 대출’에 이은 것이다. 그동안 단기간 자금 마련할 여유가 없어 시름하던 시민들의 숨통을 틔워 줄 것으로 서울시는 기대하고 있다. 서울시에 따르면 서울시 전월세보증금지원센터 대출상담민원의 23%가 SH공사 임대주택에 당첨됐지만 계약금이 없어 곤란을 겪고 있는 것으로 나타났다. 특히 계약일이 다가올 때 까지 뾰족한 수가 없는 이들은 ‘울며 겨자먹기’로 제2금융권의 연 10%에 달하는 고금리 신용대출상품을 이용해 서민 부담이 가중되고 있는 실정이다. 소득에 관계없이 최대 5,000만 원, 계약금의 90%까지 대출을 지원하며, 대출 금리 또한 2%로 시중 대출상품 이자보다도 절반가량 저렴하다. 대출을 위해 지불하는 보증보험료 및 중도상환수수료, 질권설정료·인지세 등도 모두 면제해 실질적인 금융혜택을 주고자 한 것이 특징이다. 서울시는 서민들의 가계 부담을 최대한 완화하고자 우리은행과 협의를 통해 금리 2%를 이끌어 내고, 대출금리 외에 부가적인 금융비용이 발생하지 않도록 했다. 대출을 원하는 세입자는 당첨자로 발표된 후 즉시 전월세보증금지원센터를 방문해 자격기준 여부를 확인한 뒤, 대출신청 서류 등을 작성해 SH공사 및 우리은행에 제출하면 된다. 단, 민간임대주택 계약자는 이번 대출대상에서 제외된다. 이는 SH공공임대주택은 세입자가 계약을 파기하더라도 계약금을 돌려주지만, 민간임대주택은 법률상 집주인이 계약금을 돌려줄 의무가 없는데 따른 것이다. 대출 상환은 잔금납부일 다음날까지 해야 한다. 이번 상품이 가지고 있는 목돈이 집 보증금에 묶여 있어 일시적으로 자금마련 여유가 없는 세입자를 지원하는 틈새 상품이기 때문이다. 계약금 대출조건 및 구비서류 등 자세한 상담은 전월세보증금 지원센터 홈페이지(cb-counsel.seoul.go.kr) 및 전화(02-2133-1200~1208)로 하면 된다.

2014-05-07 16:28
건설시장 본격회복 국면인가… 체감경기 4년만에 최고

건설회사의 체감경기가 4년여 만에 가장 좋은 것으로 나타났다. 또 건축경기의 선행지표라 할 수 있는 1분기 건축허가 면적이 지난해보다 증가해 향후 전망을 밝게 해주고 있다 6일 한국건설산업연구원에 따르면 지난달 건설기업 경기실사지수(CBSI)가 전달 대비 8.5포인트 올라 76.5를 기록했다. 2010년 2월 77.6을 기록한 이후 50개월 만에 최고치다. CBSI는 지난 2월 14개월 만에 최고치인 68.9를 기록했지만 3월에는 주택 임대소득 과세 등 정부 정책 영향으로 67.9를 기록하며 1개월 만에 다시 하락했다. 건산연은 그동안 침체일로를 걷던 건설기업의 체감경기가 일정 부분 호전된 것으로 분석했다. CBSI가 기준치인 100을 밑돌면 현재 건설경기를 비관적으로 보는 기업이 낙관적으로 보는 기업보다 많고 100을 넘으면 그 반대를 뜻한다. 이홍일 건산연 연구위원은 “4월에 나타난 건설경기의 침체 수준 개선이 5월까지 지속되기는 어려운 것으로 전망됐다”며 “그동안 체감경기가 매우 저조했던 기저효과, 수도권 주택경기의 일부 회복 영향으로 향후 CBSI가 상승할 가능성은 있으나 그 회복 속도는 매우 더딜 것”이라고 말했다. 한편 국토교통부에 따르면 올 1분기(1~3월) 건축허가 면적이 지난해 같은 기간보다 4.8% 증가한 2734만6000㎡로 조사됐다. 지난해 1분기에는 부동산 경기 침체로 건축허가 면적이 4년 만에 감소세로 돌아섰으나 올들어 다시 반등한 것이다. 지방에서 건축허가를 받은 면적은 총 1648만2000㎡로 지난해 1분기 대비 9.4% 증가했다. 반면 수도권 허가면적은 1.6% 감소한 1068만4000㎡에 그쳤다.

2014-05-06 11:10
[시니어 재테크-베이비부머 포트폴리오] 부동산 줄이고 대체투자해외채권 늘려야

한국 부자들은 은퇴 후 생계와 일에서 벗어나 가족 및 지인들과 자유로운 시간을 보내는'인생의 제 2막'을 즐기기 원한다. 또한 적정한 삶을 유지하기 위해 월평균 673만원의 생활비가 필요하다고 생각하고 있으며, 이는 일반가구 은퇴 후 월평균 적정 생활비 194만원에 비해 약3.5배 높은 수준이다. 총재산 19억으로 부자인 김도훈씨는 행복한 노후를 위해 어떻게 자산관리를 해야 할까? 먼저 김도훈씨의 수입과 지출에 대해 살펴보자. 수입은 상가임대수익(세후 4%가정)과 월지급식ELS(세후 6%가정)를 합해 연 4300만원이다. 지출은 생활비, 종신보험비, 교육비, 미혼자녀생활비 등을 합하여 연 9500원으로 수입보다 많아서 매년 5200만원의 재산이 줄어들고 있는 상황이다. 19억의 재산에서 5200만원은 비율상 약2.74%로 작게 생각 되지만, 물가상승률 등을 고려해 재산의 실질 가치를 따져 보면 현재의 자산관리 상황은 행복한 노후를 일구는데 커다란 방해요인이다. 이에 금전적으로 안정적인 노후 생활을 위해 세가지 제안을 하고자 한다. 첫째로 부동산 자산의 비중을 줄이기를 제안한다. 김도훈씨는 전체 재산 중 부동산 자산의 비중이 73.68%로 자산10억~50억 보유자의 평균 비중인 50.2%보다 매우 높다. 대지 및 임야의 가격이 올라가서 양도차익이 크게 발생하는 것을 기대하기 보다는 무수익 부동산을 매각해 수익이 창출되는 금융자산으로 바꾸는 것이 필요해 보인다. 둘째로 금융자산의 자산배분 비중을 합리적으로 조정하기를 제안한다. 현재 금융자산의 기대수익률은 연7.8%이며, 위험(표준편차)은 11.19%이다. 합리적 자산배분 전략을 통하여 제안한 자산배분의 기대수익률은 연7.85%로 현 상태보다 높으며, 위험도 10.94%로 낮다. 셋째로 금융자산 투자에서 절세전략 활용을 제안한다. 2013년부터 이자와 배당을 합친 금융소득이 2000만원 이상이면 금융소득종합과세 대상에 해당되어 높은 세율이 적용 될 가능성이 커졌다. 제안한 포트폴리오에는 시장중립형 롱숏펀드, 국민주택3종채권(제로쿠폰), 브라질 국채 등의 절세 및 비과세 상품을 편입 하여 금융소득종합과세에 해당 될 확률을 낮췄다. 미국의 대표적 부자인 앤드류 카네기는“통장에 많은 돈을 남기고 죽는 사람처럼 치욕적인 인생은 없다. 재물은 남을 위해 사용될 때 더욱 빛을 발한다”라는 말을 남기며 생전에 부의 사회 환원을 실천했다. 동호회 활동을 통해 다른 사람들과 경험을 적극 공유하며, 전시회, 뮤지컬 등 문화예술 행사 관람에도 많은 시간을 할애하고, 골프 등을 중심으로 스포츠 여가 활동에 적극 참여해 개인적으로 행복한 노후를 보냄과 동시에 사회공헌 기부 및 활동 등의 공동체적 행복에도 관심 갖기를 바란다.

2014-04-09 10:00

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