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‘노(老)치원’으로 변화하는 영유아원, “굿바이 어린이집, 헬로 요양원”

지난해 7월 미국 CNN은 ‘굿바이 어린이집, 헬로 요양원’이라는 제목으로 우리나라의 인구 위기 문제를 보도했다. 당시의 기사 제목은 실상을 그대로 담았다. 어린이집·유치원 등 영유아 시설이 문을 닫은 그 자리에 요양원·주야간보호센터 등 노인 요양시설이 들어서고 있다. 경기도 수원시 장안구. 한 초등학교 옆에 있는 학원 상가 건물이 눈길을 끈다. 아이들로 붐빌 것 같은 이곳에 ‘우리함께요양원 포유 수원점’(이하 ‘우리함께요양원’)이 있다. 갑작스런 요양원의 등장이 뜬금없다 생각될 수 있지만, 사실 이곳은 과거 정원 200명의 대형 유치원이었다. 과거 아이들이 오순도순 모여 놀던 놀이터는 어르신들의 휴식 공간이 됐고, 동요 대신 구수한 트로트가 흘러나온다. 아이들이 신나게 오르락내리락하던 계단은 이제 사용하는 이가 거의 없고, 대신 그 옆에 생긴 엘리베이터가 주요 이동수단이 됐다. 저출산·고령화로 타의 반 변신 매년 2월 어린이집과 유치원에서는 졸업식이 열린다. 그런데 최근 몇 년간 원내의 마지막 졸업식이 진행되는 경우가 상당했다. 출산률 0.78명 시대. 어린이집 또는 유치원 원장들은 직격타를 그대로 맞았다. 급격히 줄어든 원생 수로 인해 운영이 힘들어진 그들은 눈물을 머금고 폐원을 선택했다. 보건복지부의 통계에 따르면, 전국 어린이집은 2018년 3만 9171개소에서 2022년 3만 923개소로 8248개 감소했다. 같은 기간 유치원은 9021곳에서 8562곳으로 줄었다. 반대로 노인 복지시설은 2018년 7만 7395개에서 2022년 8만 9643개로 5년 사이 1만 2248개나 늘었다. 노인 복지시설은 요양원, 재가노인복지시설, 경로당, 노인복지관 등을 모두 포함한다. 그 가운데에서도 영유아 시설이 노인 요양시설로 바뀌고 있어 눈길을 끈다. ‘손주가 다니던 유치원이 할머니의 노치원이 됐다’는 말은 통계를 통해 사실로 확인됐다. 지난해 10월 국회 보건복지위원회 소속 김영주 의원이 전국 17개 시도에서 제출받은 ‘장기요양기관 전환 현황’에 따르면, 최근 10년간 어린이집이나 유치원으로 운영되던 곳이 장기요양기관으로 전환한 사례가 총 194건인 것으로 확인된다. 형태별로는 요양원 같은 입소시설 89곳, 주야간보호·방문요양센터 같은 재가시설이 105곳이다. 시도별로는 광역도 기준 경기도가 36곳으로 가장 많이 전환됐다. 이어 경상남도(25곳), 충청남도(20곳) 순이다. 광역시는 광주(17곳), 인천(15곳), 대전(9곳) 순으로 나타났다. 전환사례 비율이 가장 높았던 해는 2022년(50건)으로 전체의 26%를 차지한다. 2023년은 9월 말 기준 전환사례 34건(17.7%)으로 2023년 1월부터 9월까지의 건수가 이미 2020년과 2021년을 뛰어넘은 것으로 분석됐다. 산후조리원이 장기요양기관으로 바뀐 사례도 나왔다. 2021년 11월 충북 충주시, 2023년 8월 전북 정읍시에서는 산후조리원이 장기요양기관으로 전환됐다. 우리나라가 빠르게 늙어가고 있다는 점이 실감된다. 65세 이상 노인 인구는 2017년 말 735만 6000여 명에서 2022년 말 926만 7000여 명으로 늘어났다. 고령화가 현재 속도로 지속될 경우 2030년까지 주·야간보호기관 약 3만 1000개소, 입소시설 약 1만 6000개소 등이 추가로 필요할 것으로 예측된다. 특히 베이비부머 세대의 노인 인구 진입이 본격화되면서 질 좋은 공립 요양시설이 대폭 확대돼야 한다는 목소리도 커지고 있다. 김영주 의원은 “최근 저출산으로 어린이집이나 유치원의 경영이 어려워지고 고령화로 인해 노인 장기요양시설 수요가 증가하면서, 어린이집 등의 요양시설 전환이 가속화되고 있는 사실을 확인했다”면서 “출생 아동이 급감하고 있어 어린이집과 유치원이 줄어들 수밖에 없는 상황인 만큼, 정부는 장기적으로 유치원 폐업과 노인 돌봄시설 수요를 조사하여 적정 규모의 전환을 지원해야 할 것”이라고 말했다. 그렇다면 영유아 시설이 노인 요양시설로 탈바꿈하는 이유는 무엇일까. 가장 큰 이유는 신속하게 업종 전환이 가능하기 때문으로 분석된다. 우리나라 건축법상 건축물은 9개 시설군으로 나뉜다. 영유아 시설과 노인 요양시설은 모두 6군인 ‘교육 및 복지시설군’ 중 ‘노유자시설’에 속한다. 이에 따라 복잡한 허가 절차를 거칠 필요 없이 업종 전환을 할 수 있다. 또한 어린이집과 유치원 원장의 입장에서는 돌봄 대상이 영유아에서 노인으로 바뀔 뿐 업무 자체가 크게 바뀌지 않는다는 장점이 있다. 노인 요양시설을 설립하기 위한 조건은 의료면허 소지자(의사·간호사·물리치료사 등), 요양보호사 취득 후 경력 5년, 사회복지사 2급 또는 1급 중 하나 이상 부합해야 한다. 어린이집과 유치원 원장의 자격과 경력은 직접적으로 인정받지 못한다. 다만 대부분의 영유아 시설 원장들은 사회복지사 자격증을 취득한 것으로 알려졌다. 설사 없더라도 그들이 자격증을 취득하는 것은 어려운 일이 아니다. 더불어 폐원을 앞둔 원장들은 요양보호사 자격증을 추가로 취득하는 추세다. “우리도 전환” 리모델링 문의 늘어 ‘우리함께요양원’의 상황은 조금 다르다. 이곳을 운영하는 지인그룹의 김창환 대표는 20년 넘게 부동산 개발 사업을 해왔다. 현재 노후 건물을 요양시설로 개발·운영하는 데 주목하고 있는 그는 이곳에 요양원을 세우면 성공하겠다고 판단했다. 유치원이 폐원한 지 2년 넘었는데 매도하지 못하고 있던 상황이었다. 김창환 대표는 “이곳 인근 아파트, 빌라 등을 합치면 1만 세대 이상 거주한다. 고령화 시대에 승산이 있을 것이라 봤고, 요양시설이 들어선다고 했을 때 주민들의 거부 반응도 거의 없는 편이었다. 이 요양원의 장점은 초등학생들의 소리가 들려서 정겹고 야외 텃밭과 휴식 공간이 있다는 점이다”면서 “보통은 영유아 시설 원장이 노인 요양시설로 사업을 이어가는 경우가 80% 이상이다. 나머지는 나처럼 요양 관련 사업을 하는 사람들이다. 원장들의 컨설팅 문의가 많이 오는데, 요즘은 요양원보다 주야간보호센터를 선호하는 편이다”라고 설명했다. 그러나 노인 요양시설로의 전환이 쉽지만은 않은 이유는 노인 요양시설은 설계 기준이 있어 리모델링을 필수로 해야 하기 때문이다. 노인 요양시설은 입소 어르신 1인당 연면적 23.6㎡(약 7.14평), 1인당 침실 면적 6.6㎡(약 2평)로 정해져 있다. 또한 지하층에는 부대시설 외에 침실을 둘 수 없다. ‘우리함께요양원’의 경우 유치원 시절 연면적이 1420㎡(약 430평) 규모였는데, 지하층만 660㎡(약 200평)에 이른다. 이에 따라 김창환 대표는 3층 상가 전용 130㎡(약 40평)를 추가로 매입해 정원 49명 수용이 가능한 요양원을 만들었다. 김 대표는 “요즘은 영유아 시설뿐만 아니라 초등학생 수도 많이 줄어 학원 상황이 많이 어렵다고 한다. 우리 상가 학원에서도 비슷한 얘기가 들려온다”면서 이와 같은 저출산·고령화 현상이 계속되면 요양원의 규모가 더욱 커질 수 있음을 시사했다. 또한 노인 요양시설에는 모든 층에 엘리베이터가 설치되어 있어야 하며, 휠체어를 타고도 이동이 편하도록 주 출입구에 경사로가 설치되어 있어야 한다. 특히 엘리베이터 설치는 리모델링할 때 대부분의 사람들이 골머리를 앓는 부분이다. 김 대표는 “엘리베이터 설치가 필수인데 이곳은 도저히 자리가 나지 않았다. 그래서 외벽에 엘리베이터를 설치했고, 이에 따라 대문부터 내부로 들어오는 동선이 유치원 때와 달라졌다”고 설명했다. 김창환 대표는 시대의 흐름에 따라 변화를 선택한 원장들의 도전을 응원하는 한편, “어쨌거나 요양 사업을 시작하는 것인데, 복지 사업에 대한 비전이 확실하고 자산이 있는 분에게 추천한다. 단지 돈이 된다는 생각으로 시작하면 안 된다”고 조언했다. 시설 전환을 원하는 이들은 영유아 시설 원장으로 쌓은 경력과 돌봄의 지혜를 기반으로 노인을 대할 때는 또 다른 마음가짐을 가져야 할 것으로 보인다. “가장 먼저 경영자를 할 것인지, 운영자를 할 것인지 정하고 비전을 제대로 세워야 합니다. 요양 사업을 시작하면 어르신을 섬겨야 하고 직원을 모셔야 합니다. 영유아 시설 교사들과 비교해보면 요양시설 재직자들은 연령대가 높은 편입니다. 가장 낮은 자세로 직원을 대한다는 생각을 가져야 합니다. 또한 처음부터 돈을 벌 생각을 해서는 안 됩니다. 1~2년 지나면 순환 구도가 만들어져 행복한 삶이 가능할 것입니다.”

2024-03-14 08:39
은퇴 후 단독주택 건축, “어떤 땅이 좋을까?”

전원주택을 짓겠다고 마음먹었다면, 첫 과정은 땅을 선택하는 것부터다. 모든 땅에 집을 지을 수 있는 건 아니다. 법적으로 건축이 가능한 곳인지, 주변 환경과 방향은 어떤지, 도로 상황은 어떤지 등 여러 가지를 살펴야 한다. 그렇다면, 어떤 토지가 집을 짓기 적합할까? 아래 사항들을 살펴보고 현장답사를 통해 꿈에 그리던 주택을 구현해 보자. 1. 땅 계약 전 먼저 체크해야 할 것 ‘네이버 지도’나 ‘다음 지도’ 등을 통해 위성사진을 봐야 한다. 땅의 지번을 검색하면 대략적인 경계와 주변 상황, 기본적인 도로 문제를 알 수 있다. 네이버 지도나 다음 지도의 오른쪽 상단에 지적 편집도 버튼을 눌러보면 더 자세하게 파악 가능하다. 또 ‘토지이음’에서 구입하고자 하는 토지의 주소를 검색하면 소재지, 지목, 면적, 지역지구 등 지정 여부, 기본법 및 시행령, 확인 도면이 크게 나타난다. 전부 숙지할 필요는 없지만 내 정보와 표시된 내용이 일치하는지 보고, 지역지구를 알아두는 편이 좋다. 해당 항목에 따라 건폐율과 용적률이 정해지기 때문이다. 2. 집터로서의 제1조건, 도로 내 땅까지 진입할 수 있는 도로가 없다면, 다른 조건이 모두 만족해도 건축을 진행할 수 없다. 보통 개인이 개발해 분양하는 택지에서 문제가 생기는데, 계약서에 도로에 대한 부분을 언급해 놓지 않았다면 조심해야 한다. 도심지역보다 도심 외 지역에서 더욱 주의가 필요하다. 도심지역은 4m, 도심 외 지역은 3m의 도로를 확보해야 한다. 간혹 농로를 도로로 착각하는 사람이 있는데, 지적도상 정확히 ‘도로’로 명시됐는지 확인해야 한다. 3. 원하는 용도로 건축하지 못할 수도 있다 도시의 복잡함에 지쳐 지방으로 내려가 작은 가게를 운영하면서 여생을 보내고 싶어 하는 사람들이 종종 있다. 특히 문화재가 많은 경주나 심의가 있는 제주도는 땅을 구입하기 전 확인이 필요하다. 상가주택, 숙박 시설 등 옆 땅에 내가 원하는 용도의 주택이 있더라도 내 땅에는 허가가 나지 않는 사례가 종종 있다. 더불어 제주도에서 숙박업을 하고 싶다면 6m 도로와 상수도를 확보해야 한다. 4. 전문가들을 통해 한 번 더 검토하자 집 지을 땅을 정했다면 최종 계약 전 구청이나 군청에 들러 건축과 인허가 담당 공무원에게 ‘이 땅에 집을 지으려 하는데 인허가 나는 데 문제가 없는지’ 물어보자. 지역의 설계사무소나 토목측량사무소에서 소정의 자문비를 지불하고 컨설팅을 받아도 된다. 땅을 구매하거나 집을 지을 때 스스로 판단하기를 가장 경계해야 한다. 많은 법규를 챙겨 해석하기도 어려울 뿐 아니라 지역마다 토지 상황이 달라 동일한 조건으로 분석할 수 없어서다.

2023-10-18 08:49
재건축조합이 리모델링에 주목하는 이유

아파트 시장에 리모델링 열풍이 불고 있다. 재건축이 정부의 각종 규제에 부딪히자, 재건축 수요가 리모델링 시장으로 옮겨가고 있다. 노후 아파트에 사는 시니어라면 살펴볼 필요가 있지만, 관련 정보가 재건축보다 상대적으로 부족하다. 아파트 리모델링 활성화의 원인을 짚어보고, 리모델링 투자 시 유의해야 할 사항을 소개한다. 최근 아파트 시장에서 재건축의 대안으로 떠오르는 것이 ‘리모델링’이다. 일반적으로 리모델링은 인테리어 시공의 개념으로 받아들이지만, 건축법상 리모델링은 노후 아파트의 기능 향상을 위해 건축물 일부를 증축 또는 개축하는 행위다. 이는 세대 내부의 변화뿐만 아니라, 커뮤니티 시설, 지하 주차장 등 다양한 편의 시설을 조성한다. 다만 재건축과 달리 기존 내벽을 유지한 채 평면을 앞뒤로 늘려서 면적을 키우거나, 층수를 올리는 방식이다. 실제로 리모델링 시장은 작년부터 가파르게 성장 중이다. 한국리모델링협회에 따르면 8월 기준 리모델링 조합설립을 마친 아파트는 전국 85개 단지, 6만4340가구에 달한다. 지난해 12월 54개 단지, 4만551가구와 비교하면 8개월 만에 가구 수가 60% 가까이 증가했다. 한국건설산업연구원 관계자는 “비주택 리모델링은 꾸준히 수요가 있었는데, 주택의 경우 노후 아파트가 증가하고 재건축 규제로 인해 공동주택 리모델링 수요가 늘어나는 추세다”라고 설명했다. 재건축 vs 리모델링 1기 신도시 아파트에 거주 중인 장모델(67) 씨는 준공된 지 30년을 앞둔 노후 아파트에 거주 중이다. 아파트가 오래되면서 녹물이 자꾸 나오고, 장마철에는 비가 새는 등 여러모로 불편하다. 30년이 넘으면 재건축 기준을 충족할 수 있지만, 초과이익환수제, 기부채납 등과 같은 각종 규제 때문에 재건축이 망설여진다. 재건축과 비교해 규제가 상대적으로 덜하고, 사업 속도가 빠른 리모델링이 괜찮다고 하는데 정말로 그럴까? 리모델링은 재건축과 비교해서 사업 속도가 빠르고, 상대적으로 조합설립 인가를 위한 동의율이 낮다. 재건축은 준공 30년 이상 아파트부터 가능하지만, 리모델링은 15년 이상부터 가능해서 빨리 시작할 수 있다. ▲조합설립 ▲안전진단 ▲건축심의 ▲행위허가 ▲이주 및 착공 ▲입주 순으로 이루어지는데, 사업시행 및 관리처분계획인가 단계가 포함된 재건축에 비해 간소하다. 조합설립에 필요한 주민동의율도 66.7%로 재건축(75%)보다 낮다. 부동산114 관계자는 “재건축은 평균 10년 정도 소요되고 리모델링은 7년 정도 걸린다. 일반적으로 수직 증축 리모델링은 안전진단 문제로 인해 소요 기간이 상대적으로 긴 편이다”라고 말했다. 또한 규제도 덜하다. 재건축은 안전진단에서 D나 E등급을 받아야 사업 추진이 가능한데, 안전진단 요건이 까다로워지면서 통과하기 어려워졌다. 반면 리모델링은 층수를 높이는 수직증축은 B등급 이상을 충족하면 되고, 면적을 늘리는 수평·별동 증축은 C등급 이상이면 된다. 재건축과 달리 용적률 제한이 없고, 초과이익환수제, 조합원 지위 양도 제한 등과 같은 규제를 받지 않는다. 다만 일반분양 물량이 30가구 이상이면 분양가상한제가 적용된다. 리모델링은 한계도 뚜렷하다. 안전의 문제로 내력벽을 그대로 활용하는데, 내부 구조 설계에 한계가 발생한다. 세대 간 내력벽 철거가 허용되지 않기 때문에 기존의 2베이에서 앞뒤로 늘어나는 구조를 가질 수밖에 없다. 신축 아파트의 4베이 구조와 비교해서 선호도가 떨어질 수도 있다. 일반적으로 베이를 늘리면 채광이 잘 되고 전면 발코니 확장을 통해 실사용 면적을 늘릴 수 있어 선호도가 높다. 재건축과 비교해서 상대적으로 사업성이 낮다. 수평 증축은 전용면적의 최대 30% 이내(85㎡ 미만 40%)로 늘릴 수 있다. 수직 증축은 15층 이상이면 최대 3개 층까지 증축할 수 있다. 세대 수는 최대 기존 가구 대비 15%까지 늘릴 수 있다. 부동산 관계자는 “증축 수와 가구 수 증가에 제한이 있기에 일반분양 물량이 적다. 이로 인해 재건축보다 상대적으로 사업성은 부족하다. 다만 입지에 따라 가격 상승을 기대할 수 있다”라고 말했다. + Plus 주목해야 하는 리모델링 추진 단지 성지아파트 송파동 성지아파트는 사업승인을 받고 분양과 착공을 준비하고 있다. 15층 2개 동 298가구 규모이며, 대부분의 리모델링 아파트들이 수평 증축을 조건으로 건축 심의를 통과하고 있는데, 현재 수직 증축으로 허가받은 곳은 성지아파트가 유일하다. 둔촌 현대2차 지난해 10월 둔촌 현대2차는 안전진단에서 C등급을 받았고, 둔촌 현대3차도 안전진단에서 C등급을 받아 사업 추진이 가능해졌다. 리모델링 완성 후에는 1만2000여 가구가 들어설 둔촌주공의 북측에 위치해 초대형 규모 단지 인프라를 함께 누릴 것으로 기대된다. 한솔마을 5단지 1기 신도시 내 리모델링을 추진하고 있는 아파트 중에서 사업계획을 승인받은 곳은 한솔마을 5단지가 처음이다. 전국적으로도 1000가구 이상의 대규모 리모델링 추진 단지 중 최초 사례다. 원래는 수직 증축을 계획했으나, 까다로운 조건으로 인해 수평 증축으로 바꿨다.

2021-10-08 08:45
귀촌, 어디에 어떻게 꾸릴 것인가

귀농이나 귀촌을 할 때 가장 우선적으로 해결해야 하는 것이 살 집이다. 기존 주택을 살 수도 있고, 새로 지을 수도 있다. 또 현장에서 건축을 할 수도 있고, 이동식으로 구입해 설치하는 경우도 있다. 주택을 이동식으로 짓는 사람들도 최근 많이 늘었다. 집을 이동식으로 짓더라도 현장에서 건축하는 것과 똑같이 건축신고를 한 후 설치해야 한다. 건축신고를 하려면 토지의 지목이 대지라야 하고, 대지가 아니라면 대지로 만드는 과정이 필요하다. 뜻대로만 흘러가지 않는 게 시골 생활이다. 귀농·귀촌을 위한 집 만드는 방법을 정리해본다. 지어진 주택을 사는 방법 시골에 집을 만들 수 있는 방법은 많다. 도시에서나 시골에서나 집을 만드는 방법 중 가장 쉬운 것은 물려받는 거다. 부모님이 사시던 집을 물려받을 수만 있다면 가장 쉽게 내 집을 만들 수 있다. 상속이나 증여를 따져 세금만 내면 내 집이 된다. 그 다음 절차적으로 쉬운 방법은 누군가가 지어서 살고 있는 집을 구입하는 방법이다. 건설사나 주택사업자, 개인업자들이 팔려고 지어놓은 집이 많다. 아파트가 대표적이다. 이런 집은 복잡한 허가 절차도 필요 없고 건축 공사를 하는 데 직접 신경 쓰지 않아도 된다. 위치를 보고 평면이나 사용 자재 등을 확인한 후 가격이 합당하다 여겨지면 구입하면 된다. 도심의 아파트는 이런 것들을 확인하는 방법이 좀 쉽다. 어떤 입지의 어떤 브랜드, 몇 평짜리 아파트는 가격이 이미 정해져 있다. 하지만 전원주택은 다르다. 토지대장과 건축물대장을 확인하고 평면과 평수를 보고 정상적인 건물인지, 불법적인 요소는 없는지, 제대로 공사를 했는지, 자재는 어떤 것을 사용했는지 등을 검토한 후 계약을 해야 한다. 매매 가격은 위치와 평수, 건축 사양, 구조, 부대시설 등에 따라 같은 위치에서도 차이가 난다. 잔금을 치른 후 소유권 이전을 하면 내 집이 된다. 지어서 누군가 오랫동안 살던 시골집의 경우 건축물대장과 현재 건물의 모습이 바뀐 경우도 많다. 사는 동안 불법적으로 증·개축을 해놓았기 때문이다. 그런 집은 그대로 사용하는 데는 문제가 없어도 증·개축을 하거나 용도변경을 해 다른 용도로 사용하고자 할 때는 어렵다. 오래된 옛집을 사서 수리해 전원주택이나 주말주택, 별장처럼 사용하겠다는 사람들도 많다. 새로 짓는 집처럼 건축신고나 허가 등 복잡한 절차를 거치지 않기 때문에 편리한 점은 있다. 하지만 건축 비용을 줄일 생각으로 옛집을 구입한다면 잘 알아봐야 한다. 고치는 비용이 새로 짓는 집보다 더 많이 들 수 있다. 고쳐 살 생각으로 집을 구입한 후 막상 수리를 하려니 비용이 터무니없이 많이 들어 아예 헐어버리고 다시 짓는 경우도 있다. 이럴 때는 집을 헐고 폐기물로 버리는 비용이 추가되기 때문에 이중 삼중으로 돈이 든다. 설령 집을 고쳤다 해도 단열이나 설비 등이 새로 짓는 집처럼 완벽하게 되지 않아 만족도가 떨어진다. 면적이나 높이에 변경이 있거나 주요 구조부가 변경되었을 때, 구조가 바뀌는 등의 증·개축을 해야 할 경우에는 건축신고를 해야 한다. 쓸 수 없을 정도라면 헐어버려야 하는데 건축물대장이 있는 집이라면 멸실신고라는 절차를 거쳐야 한다. 대지를 구입해 짓는 방법 지어져 있는 집을 사는 것이 마땅치 않다면 집을 지을 수 있게 만들어놓은 토지를 구입한 후 내가 원하는 대로 집을 짓는 방법이 있다. 이때는 지목이 대지인 토지를 구입하거나, 전원마을이나 전원주택단지 내의 필지를 구입하면 된다. 지목이 대지인 토지는 바로 건축신고를 할 수 있다. 이때 중요한 것이 진입도로다. 도로가 확보돼 있지 않은 대지에는 건축신고를 할 수 없다. 시골에 있는 대지는 진입도로가 없는 경우도 많다. 대지라 해도 집을 짓기 위해 복토나 옹벽 석축 등을 해 지형이 바뀐다면 개발행위허가를 받아야 할 수도 있다. 전원주택단지, 전원마을 등으로 개발한 후 분양하는 토지의 경우 대부분 대지는 아니지만 바로 집을 지을 수 있다. 이런 토지는 일반적으로 농지(전, 답, 과수원)나 산지(임야)를 택지로 개발해놓은 것들이다. 농지나 산지에 바로 집을 지을 수 없기 때문에 개발사업자가 개발행위허가, 농지(산지)전용허가를 받아 공사한 후 집 지을 사람에게 파는 토지다. 복잡한 허가를 받고 공사를 해놓았기 때문에 주변의 일반 농지나 산지보다 가격이 바싸다. 집을 짓겠다는 사람의 입장에서는 토지에 관한 인허가와 공사 및 건축신고까지 마쳤기 때문에 집만 지으면 된다. 신고된 건축사양이 마음에 들지 않으면 원하는 대로 설계를 변경할 수도 있다. 집을 지어 준공이 나면 그때 농지나 산지였던 토지를 대지로 지목을 바꿀 수 있다. 전원마을 택지를 분양받을 때는 허가받은 상태를 우선 봐야 한다. 이때는 토지와 건축신고 면적이 중요하다. 택지를 구입할 때 공유면적이 얼마나 되는지 따져봐야 한다. 구입하는 토지의 면적은 넓은데 도로나 공원 등으로 빠지는 면적이 많아 실사용 면적이 작아지는 경우도 많다. 특히 중요하게 볼 것은 공사가 어디까지 돼 있는가다. 집을 짓고 살려면 수도, 전기통신, 정화조, 오폐수관로 등이 있어야 한다. 이런 공사가 완벽하게 돼 있다면 바로 집을 짓고 살 수 있겠지만, 무엇인가 빠져 있다면 내가 해야 한다. 개인이 할 수 있는 여건이 안 되는 경우도 많다. 예를 들어 도로포장이나 전기통신, 마을 상수도 등은 함께 사는 사람들과 공동으로 부담해야 하는데 다들 의견이 제각각일 때는 힘들어진다. 그래서 공사가 돼 있는지, 안 돼 있다면 내가 개인적으로 할 수 있는지 알아봐야 한다. 농지나 산지에 집 짓는 방법 대지도 아니고 택지로 개발돼 있지도 않은 농지나 산지에 집을 짓는 방법도 있다. 이때는 토지부터 대지로 만드는 절차가 필요한데 개발행위허가, 농지(산지)전용허가다. 집을 지을 목적이라면 건축신고를 함께 해야 한다. 용도 지역에 따라 면적 제한이 있고, 또 아예 집을 지을 수 없는 토지도 있다. 중요한 것은 진입도로가 있어야 한다. 개발행위허가와 단독주택신고를 할 때 법에서 요구하는 도로는 폭 4m 이상이다. 마을도로는 폭이 4m 미만인 경우가 많아 단독주택의 경우 폭과 관계없이 허가를 내준다. 하지만 1,000㎡가 넘는 개발일 경우에는 법에서 정한 도로폭을 맞추어야 한다. 도로가 있어도 개인이 만들어 사용하는 도로일 경우에는 바로 허가를 받을 수도 있지만 도로 주인의 도로사용승낙서가 필요할 수도 있다. 또 지적도에는 도로가 없지만 실제 현장에 가보면 현황도로가 있는 경우도 있다. 이럴 때는 시군청과 협의를 해야 한다. 다른 사람의 토지를 진입도로로 사용할 경우에는 토지사용승낙서를 받아 도로로 사용할 수 있다. 이러한 조건을 모두 갖추어 허가나 신고가 처리되면 허가받고 신고한 대로 공사를 해 개발행위허가 준공, 건축 준공이 나면 건축물대장이 생성된다. 토지의 지목도 전, 답, 과수원, 임야 등에서 대지로 바뀐다.

2021-03-29 15:46
던져버린 건축허가 서류

공무원 시험 열풍이다. 시험은 거의 고시 수준이다. 공무원 시험에 도전하는 젊은이들은 해가 갈수록 늘고 있다. 노후가 보장되지 않는 나라에서 그나마 안정된 직업으로 인기가 높은 것이다. 공무원은 국가의 녹을 먹고 사는 사람이다. 즉 그들에게 월급을 주는 사람은 국민이라는 이야기다. 그런데 과거에는 이러한 사실을 망각한 공무원이 많았다. 하위직, 고위직 가리지 않고 민원인인 국민 위에 군림하는 공무원이 많았다. 선출직 공무원들은 선거기간 동안 가장 선량한 얼굴로 포장한다. 만나는 사람마다 인사하고 악수하고 친한 척한다. 피해서 지나가려 하면 쫒아와서까지 아는 체한다. 그러다가 당선이 되면 다음번 선거까지는 얼굴을 볼 수가 없다. 어디서 무엇을 하는지도 모른다. 그러다가 선거철이 되면 또 나타나 귀찮게 한다. 이런 행태를 수없이 봐온 터라 살면서 피부로 느끼는 불편이 없는 선출직 공무원들의 행태엔 별 관심이 없다. 필자는 꽤 오랫동안 건축설계 일을 하면서 소위 갑(甲)질하는 사람들에게 질렸다. 건축주는 그냥 갑이다. 시공자는 건축주에게는 을이지만 설계자에게는 갑 행세를 한다. 가끔은 시공비를 받고 난 뒤 건축주에게도 갑질을 하는 시공자들이 더러 있다. 시공현장 주변의 민원인 아주머니들은 당연히 갑이다. 그들에게 법은 존재하지 않는다. 문제는 공무원이다. 특히 건축과 공무원들 중 갑 행세가 몸에 밴 공무원이 많았다. 자기 업무를 하면서 민원인인 건축사를 쳐다보지도 않고 말대꾸도 잘 안 하는 공무원을 만나면 속에서 화가 치밀어 오르곤 했다. 그러나 그들의 심기를 건드리면 좋은 결과를 기대하기 어려우므로 그냥 을인 척한다. 상당히 공손한 어투로 재차 관심을 요청 할 수밖에 없다. 좀 오래된 이야기이지만 지금도 그때 일을 생각하면 속에서 불같은 것이 올라오는 사건이 있다. 주택을 설계해 건축허가를 신청했을 때였다. 지금도 그렇지만 건축법 중에 아주 애매한 조항들이 있다. 법규가 자주 바뀌기도 하고 그 많은 사례에 대한 해석을 다 규정해놓을 수도 없으니 최종 판단은 공무원의 재량에 맡길 수밖에 없는 경우가 많다. 그날 주택 건축허가를 접수하러 갔더니 한두 가지 서류 보완을 요청해서 다시 사무실을 왔다 갔다 했다. 두 차례나 사소한 것을 트집 잡더니 세 번째는 입구 구분 면적 계산을 문제 삼았다. 좀 애매하긴 했지만 법적으로나 판례로 봐서 문제될 것이 없는데도 도면을 수정하라고 고집을 피웠다. 트집을 잡기 위한 트집으로 생각되는 순간 더 이상 이성적인 대화가 불가능한 상황이 되었다. 공무원의 보신과 편의를 위해 계속 서류와 도면을 보완해줘야 하는 ‘을’의 인내에 한계선이 왔다. 필자는 두터운 도면 뭉치를 건축과 사무실 가운데로 던져버렸다. 그리고 “건축 때려치운다. 너희들도 가만 안 둔다”며 고래고래 소리를 지르고 사무실로 들어와버렸다. 사무실에 도착하니그 건축과 공무원이 허가 처리 다 되었다는 전화를 해왔다고 했다. 설명으로 안 되면 힘으로 해야 된다는 걸 실감했지만 뒷맛이 별로 좋지 않은 허가였다. 그러나 한편으로는 권리를 찾을 수 있는 방법도 학습했다. 그 후에도 몇 차례 이런 방식으로 허가를 받은 적이 있다. 필자의 방법이 좋다고는 할 수 없으나 갑질하는 공무원에겐 특효약이었던 것은 사실이다. 며칠 전 구청 복지정책과에 갔더니 상담 중에 시원한 오미자차를 내왔다. 오랜 기다림 끝에 드디어 세상이 바뀌었다.

2017-08-07 10:04
테헤란로 건축 조형물들을 둘러 본 감상

서초역에서부터 교대-강남-역삼-선릉-삼성- 봉은사역까지 테헤란로를 따라 걸으며 건축 조형물들을 유심히 보며 걸었다. 우리나라 건축법 상 대형건축물이 연 면적 1만 제곱미터 이상이면 총 건축비의 1%를 미술품이나 조형물을 설치하게 되어 있다. 실제로 작가 손에 얼마의 돈이 들어가는지는 모르겠다만, 그 덕분에 그 방면에 종사하는 사람들에게 제법 돈벌이가 되는 셈이다. 서초역에서 법조단지 안쪽 고등검찰청 쪽으로 들어 가 봤으나 건물도 서울역 앞 대우빌딩만하고 정원도 넓은데 조형물은 하나 안 보였다. 정부 건물도 이 법의 적용을 받는다면 그럴싸한 조형물이 있어야 한다. 교대역부터 고만고만한 조형물들을 볼 수 있었다. 그러나 대부분 기하학적인 조형물이라 제목을 보고나서야 작가가 의도하는 것을 그나마 약간 이해할 수 있는 정도였다. 제목도 대부분 ‘희망’, ‘행복’, ‘탄생’, ‘관계’, ‘환희’ 등 밝은 주제였는데 조형물마다 이미지가 겹치는 것이 많았다. 건물의 특징과 연결지을만한 것도 찾기 힘들었다. 심지어 ‘무제’도 많았다. 역삼역 근처의 국기원은 우리나라 태권도의 본산이라고 할 정도로 의미 있는 곳이다. 그러나 2000년 시드니 올림픽에 태권도가 정식 종목으로 포함되었다는 기념비 외에는 태권도를 상징하는 조형물이 없었다. 그나마 포스코 건물은 유명한 아마벨 조형물이 그나마 철을 만드는 회사의 이미지와 맞아 떨어졌다. 포스코는 그래도 건물 앞뒤로 조형물들을 많이 설치한 편이다. 돌로 만든 조형물도 있고 뭔지 뜻도 모르지만 쇠로 만든 조형물도 정원에 심어 놓았다. 성의껏 돈을 들인 느낌이다. 삼성역부터 코엑스 쪽으로는 그나마 조형물들도 많고 카메라에 담을만한 가치가 있는 조형물들도 많은 편이었다. 여기 와보면 포스코 건물 주변 것을 제외하고는 별로 기억에 남지도 않았다. 외국에 가보면, 유럽 중에도 특히 독일에 가보면 작은 동네라도 조형물들이 많다. 종교적인 영향을 받아 성경에 나오는 인물들이 많지만, 역사적인 인물들도 많다. 문화계 사람들 동상도 많다. 모양도 우리나라 동상처럼 우뚝 선 모습이 아니라 다양한 자세를 하고 있다. 실제 있었던 사람이 아닌 재미있는 형상의 조각품들도 많다. 오히려 그런 것들이 동네의 명물이 되고 자랑거리가 되는 것이다. 우리나라에서 어느 대형 건물 앞에 있는 조형물을 지칭하며 그 앞에서 보자고 할 조형물이 과연 몇이나 있는지 생각해 볼 일이다. 포스코 앞의 아마벨 조형물 앞에서 보자고 했다면 말이 된다. 그런데 그 정도로 기억에 남을만한, 많은 사람들이 바로 알아 들을 수 있는 조형물이 많지 않다는 것이다. 작가나 이해할 만한 기이한 모양의 조형물들은 이제 그만 세웠으면 좋겠다. 공간만 차지하고 볼품도 없다. 제목이나 작가 명을 표시한 표지판도 떨어져 나간 데가 많다. 그만큼 준공 허가 후에는 관심을 못 끄는 것이다. 그 정도면 낭비이다. 걸으면서 봤으므로 건물 내에 어떤 미술품이 있는지 못 봤을 수도 있다. 미술품은 밖에 내 놓을 수 없는 작품들도 있을 것이다. 조형물들은 대부분 건물 밖에 설치하지만 안에 설치한 경우도 더러 있다. 포스코 1층에 설치한 원통형 수족관은 미술품이라고 볼 수는 없지만 그런대로 좋은 느낌을 받았다. 아름다운 산호와 각양각색의 살아 있는 물고기가 유영하는 것을 볼 수 있으니 보는 사람으로 하여금 신선한 느낌을 준다. 조형물 들은 대중을 의식하고 만들어야 한다. 작가만 아는 기이한 형태의 기하학적 작품은 용도에 맞지 않는다. 취향의 문제라고 할 수 있겠지만 나는 현대백화점 무역센터 옆의 ‘키다리 아저씨’ 같은 조형물이 좋다. 잠실 롯데백화점 옆의 ‘너구리 상’이 사람들이 잘 아는 랜드 마크가 되어있는 것도 마찬가지이다. 거리는 일반 대중들이 지나다니며 보는 것이므로 미술대전에나 맞는 예술성 위주로 하면 안 된다. 바로 알아 볼 수 있는 수준의 사람 실물 형태의 조형물들이 더 친숙하게 와 닿는다. ‘무제’라는 제목은 작가도 무슨 의도로 만들었는지 제목이 떠오르지 않았거나 보는 사람들에 따라 알아서 해석하라는 뜻의 무성의한 조형물로 보인다.

2016-07-18 18:38
[INVESTMENT+]신종 재테크 단독주택 리모델링 “내가 제일 잘나가”

“기자님, 이젠 아파트 중개 안할렵니다!” 의외였다. 그는 지난 20여년간 아파트만 취급하던 분양 마케팅 전문가이기 때문이었다. 특히 고급 아파트나 주상복합 주택 전문 컨설턴트를 겸하고 있기도 했다. 그런 그가 아파트 분양 시장에서 손을 떼겠다니. 처음엔 귀를 의심했다. “그럼 앞으로는….”이라는 기자의 질문이 떨어지기가 무섭게 그의 입에서 '단독주택 리모델링'이라는 말이 튀어 나왔다. 낡은 집을 새로 고쳐 주거의 질을 높이는 것은 물론이고 자산가치도 크게 올라 돈도 벌수 있는 신종 재테크 수단으로도 손색이 없다는 것이 그의 설명이었다. 시공 전문가부터 관련업계 대학교수까지 같이 사업할 팀원들을 모시고 있다고 했다. 이쯤되면 요즘 확실히 핫(HOT)하게 뜨고 있는 최고의 부동산 재테크 아이템일 것이라고 직감했다. 그래서 ‘브라보 마이 라이프’가 또 나섰다. ‘단독주택 리모델링’ 실제 사례를 통해 성공 노하우를 전해드리고자 한다. ① 시세차익형 “무조건 싸게 사라” 과연 단독주택 리모델링으로 돈을 벌 수 있을까. 아까운 시공비만 고스란히 날리는 것은 아닐까. 결론부터 말하자면 오히려 시세차익으로 돈을 벌 수 있는 기회가 적지 않다. 하지만 핵심포인트가 있다. 그 단독주택을 일단 얼마나 싸게 매입하느냐가 관건이다. 단독주택 전문가에 따르면 단독주택도 지역별로 그 지역에 알맞는 대략적인 시세만 존재하지 아파트 시세처럼 딱 떨어지는 시세는 사실상 존재하지 않는다. 이는 노후한 정도가 천차만별로 다르기 때문이다. 따라서 발품을 파는 만큼 낡고 허름한 주택을 얼마든지 싼 가격에 살 수 있는 기회가 곳곳에 존재한다. 이렇다보니 만약 낡고 노후한 단독주택을 시세보다 크게 싼 가격에 사서 리모델링을 통해 깨끗하게 포장(가치 상승)한 뒤 매도하면 리모델링 비용을 빼고도 시세차익을 바로 거둘 수 있는 곳이 적지 않다는 게 전문가들의 설명이다. 대지가격 외에 건물 가격은 거의 없는 주택이라면 금상첨화다. 이렇게해서 돈을 벌수 있다는 입소문이 돌자 수도권에서 거의 쓰러져가는 낡은 단독주택만 사러 다니는 전문 투자꾼이 나타나기도 한다는 것이 현지 부동산 중개업소 관계자의 전언이다. 안양에 사는 박웅구(가명·45)씨가 바로 그런 케이스다. 리모델링 비용을 치르고도 그가 당장 손에 쥘수 있는 시세차익이 1억원에 이른다. 사연은 이랬다. 그가 안양에서 거의 뼈대만 앙상하게 남은 낡은 2층짜리 단독주택을 1억5000만원에 사들인 것이 지난 연말. 박 씨가 계약하기 전 이 주택은 5년간 사람이 살지 않아 최소한의 관리는 커녕 건물이 서 있는 것이 신기할 정도로 노후돼 있었다. 이렇듯 너무 낡아 있다보니 매입하려는 이가 전혀 없었고 집값은 뚝뚝 미끄러져 내려갔던 것. 그는 “거의 쓰러져간다는 표현이 걸맞다”며 당시 상황을 전했다. 주변 주택시세가 3억5000만원인데 1억5000만원에 계약할 수 있었던 것도 이런 이유에서였다. 그는 리모델링 공사비로 1억원을 투자했다. 박씨의 투자비가 주택 매입가를 포함해 2억5000만원인 점을 감안하면 1억원에 이르는 시세차익을 거둔 셈이다. 주변 부동산 관계자는 “주변 아파트 시세가 3억9000만원을 호가한다. 리모델링으로 단장했으니 주변 시세만큼은 충분히 받을 수 있을 것”이라고 말했다. 이같은 시세차익은 고급 단독주택도 마찬가지다. 금액자체가 크다보니 오히려 더 많은 시세차익을 거둘 수 있다. 예전에는 고급빌라나 도시형생활주택을 짓는 것이 대부분이었지만 최근 상황이 바뀌고 있다. 주택공급 과잉을 비롯해 경기침체로 인해 고급 단독주택 시장도 리모델링 바람이 불고 있다는 의미다. 하지만 여기서 관건은 대지가 크고 오래된 고급 단독주택을 고를 수 있느냐다. 단독주택 리모델링은 건물가격은 거의 없고, 땅(대지) 가격만 남은 단독주택일수록 재테크 측면에서 리모델링 효과를 크게 볼 수 있기 때문이다. 서초구의 한 고급단독주택 단지에 살고 있는 박달수(가명·60)씨. 그는 극심한 부동산 경기 침체에도 자신이 살고 있는 단지 주택 가격이 하락하지 않은 점에 주목했다. 다른 아파트나 고급 주택들은 가격이 추풍낙엽처럼 곤두박질치는 데도 그의 단독주택 가격은 별반 영향을 받지 않고 있었던 것. 궁금증이 발동한 박씨. 그의 지인과 부동산 전문가 의견을 들어본 결과는 비결은 넓은 대지면적에 있었다. 오래된 주택일수록 땅지분이 많아 주택 가격이 쉽사리 떨어지지 않는다는 것. 오히리 리모델링으로 건물가격까지 높이면 시세차익을 볼 수 있다는 얘기를 들었다. 시세가 40억원에 이르는 낡은 주택에 3억5000만원을 투입해 리모델링에 나섰다. 그결과 최근 시세가 50억원을 호가한다. 박씨는 “처음엔 초기 투자비용이 부담됐지만 리모델링으로 오히려 돈을 벌게 됐다. 당장 팔 생각은 없지만 주변 낡은 주택보다 분명 좋은 가격을 받게 될 것”이라고 말했다. ② 임대수익형 “자식 창업이나 증여용으로 활용” 임대수익도 쏠쏠히 올릴 수 있다. 단독주택을 상가주택으로 증축하거나 리모델링하면 큰 무리없이 월세 등 임차료 수익을 거둘 수 있다. 물론 구청 인허가 등 관련 절차가 밟긴 해야 한다. 하지만 보통의 경우 가정용 정화조를 상업용으로 늘리는 공사를 하는 수준에서 절차가 마무리된다. 정화조 공사 필증을 리모델링 건축사 사무실에 전달하면 알아서 관련 절차를 밟아주는 게 대부분이다. 도로 이격거리나 주차장 등 인허가 절차가 상대적으로 까다로운 신축보다 훨씬 간결한 셈이다. 최성관(가명·65)씨는 살고 있던 서울 돈암동 6억원짜리 아파트를 팔기로 했다. 대신 은평구 역촌동에 대지 330㎡규모의 2층짜리 단독주택을 같은 가격에 매입했다. 30대 초반 나이에도 결혼도, 취업도 못한 큰 딸을 위해서다. 그는 딸이 단독주택 2층에 카페를 차릴 수 있도록 배려해주기로 했다. 전체 연면적 165㎡가운데 2층 면적이 66㎡로 넓지는 않지만 카페를 차릴 경우 월 400만~500만원의 수익을 올릴 수 있을 것으로 판단했다. 월세도 최대한 저렴하게 받아 수익을 내는데 보태도록 하기로 마음 먹었다. 딸이 당장 먹고 살 걱정은 덜어주고 싶었다는 게 그의 설명이다. 더욱이 상속이나 증여도 감안해서 가게 명의도 딸에게 넘겨줄 생각이다. 최 씨는 “1억5000만원 시공비가 만큼 딸에게 투자하는 셈이다. 기존에 없던 마당도 생기고 하니 어찌보면 살기는 더 좋다”고 말했다. 서초동 서래마을에 살고 있는 서일택(가명·68)씨. 오래된 2층 낡은 집(13억원)을 고쳐 노후 임대수익용으로 활용하기로 했다. 특히 서씨는 1층 임대계약할 카페 콘셉트까지 정해놨다. 딱딱한 주상복합 상가나 식당이 식상한 만큼 탁트이고 여유로운 지중해식 콘셉트으로 운영하는 사업자에 임대주기로 했다. 보증금 1억원에 월세가 900만원에 이르지만 워낙 카페 수요가 많은 곳이라 벌써부터 가게를 달라는 사업자들이 줄을 섰다. 서씨가 오히려 임차인을 고르기만 하면 되는 상황인 것. 뿐만아니다. 반지하도 반전세(보증금 1억원, 월세 750만원)에 세를 놓기로 했다. 2층을 서씨가 거주용으로 활용한다고 해도 1650만원에 이르는 월세수익을 올릴 수 있는 셈이다. 1억5000만원 리모델링 비용은 보증금(2억원)으로 해결이 가능하다는 것이 그의 구상이다. 실제 방배동 서래마을 같은 경우 주택은 물론 카페 등 상권 임대 수요도 많아 연간 수익률이 10%를 웃도는 사례도 적지 않다. 서씨는 “옆 동네(반포동) 30평형대 아파트가 16억원이 넘는다. 여긴 3층짜리 건물에 마당이 있는데도 13억원이면 주택을 구입할 수 있다. 게대가 임대수익도 올릴 수 있어 일석이죠 효과”라고 말했다. 투자 컨설팅 전문가에 따르면 자산가들은 2층짜리 단독주택을 상가주택으로 용도 변경해 4층짜리 상가로 증축하길 원한다. 4층은 본인이 살면서도 1~3층을 임대를 줘서 임차수익을 거둘수 있기 때문이다. 하지만 여기서 간과해선 안될 사안이 있다. 단독주택을 리모델링하는 경우는 정화조 공사 등 간단한 시공필증만 있으면 간략하게 인ㆍ허가 절차를 밟을 수 있지만 증축의 개념이 들어가면 얘기가 달라 질 수 있다. 특히 해당지역이 문화재 보호지역 등 규제로 묶인 지역이라면 더욱 그러하다는 것. 따라서 투자를 결정할 때 직접 발품을 팔고 구청 등에 직접 확인하는 꼼꼼함이 필요하다고 지적한다. 반대로 지역개발 호재가 터지면 용도 변경이 수월해져 부동산 자산 가치가 오를 가능성이 크므로 직접 컨설팅을 받아보며 정보획득에도 힘을 쏟는 노력이 필요하다. ③ 게스트 하우스형 “홍대 등 최고 상권서 발품 팔아야” 단독주택 리모델링으로 돈버는 법은 또 있다. 바로 개조한 주택을 게스트 하우스로 활용하는 것이다. 은행지점장을 은퇴한 양문기(가명·58)씨가 바로 그랬다. 제2 인생을 살기 위해 최근 중고차 무역업을 하던 양씨가 우연히 중국인 등 외국인들과 어울리게 되면서 게스트 하우스라는 새 아이템을 알게 된 것. 여기에 한류바람이 계속 불고 있다는 점도 그가 외국인 상대 숙박업에 뛰어들게 계기가 된 셈이다. 그는 외국인들이 선호하는 홍대 인근 상수동에 최근 10억원짜리 단독주택을 매입했다. 원래 유치원 건물로 쓰던 주택이었지만 영업이 안되는 터에 저가에 매물이 나온 것을 그가 급매물로 잡은 것이다. 관광객을 받을 수 있도록 커다란 방 8개(수용인원 4~8명)로 개조하는데 투입한 비용(리모델링)이 1억8000만원이었다. 이에 총 투자 비용은 11억8000만원. 그러나 이제 그는 돈 벌일만 남았다는 판단이다. 외국인 관광객 한명당 5만원의 숙박료를 받는다는 가정하에 방 하나에 최소 4명만 받는다고 쳐도 20만원을 수익이 가능하다. 방이 8개인 점을 감안하면 하루에 160만원, 한달에 4800만원에 이르는 매출을 올릴 수 있다. 이렇게 1년이면 6억원에 이르는 돈을 손에 쥐게 된다. 30% 정도를 운영비(약 2억원)로 지출하더라도 대략 4억원은 순이익으로 남길 수 있다. 물론 공실이 없어야 한다는 전제가 필요하지만 국내 최고 상권 중 하나인 홍대 인근 지역인 점을 감안하면 가능하지 않은 일도 아니다. 충분히 승산이 있는 투자가 될 수 있다는 의미다. 양씨는 “펜션보다는 미래가 유망한 중국인 등을 상대로 영업을 하는 게스트하우스가 시장에서 먹힐 것으로 봤다. 무역업으로 해외사정에 밝아 앞으로 트렌트를 잘 반영한다면 성공할 수 있다고 확신한다”고 말했다. ④ 셰어형 “지인들끼리…주거비용 아낀다” 또다른 틈새유형이 바로 셰어형이다. 특히 전세난에 허덕이는 신혼부부들이 선호한다. 낡은 단독주택을 사들여서 1층과 2층을 나눠서 2세대가 같이 마당있는 집을 사용하게 되는 것이다. 실제 지인인 신혼커플들이 함께 수도권 인근에서 노후한 주택을 리모델링해 함께 공유주택으로 활용하는 사례가 늘고 있다. 같은 돈을 주고도 보다 훨씬 넓은 평수에서 살면서 내집을 소유하면서 전세 걱정도 날릴 수 있기 때문이다. 윤현우(가명·33)·박은혜(가명)씨와 송상범(가명·33)·최은숙(가명)씨 신혼부부 커플이 그런 케이스다. 윤씨와 송씨가 서로 초등학교 시절부터 절친인 까닭에 커플시절부터 어울려 다니다가 또 비슷한 시기에 결혼하게 되면서 아예 같이 살기로 결정한 것. 이들이 선택한 지역은 부천 중동. 썩음썩음한 대지면적 2층짜리 단독주택을 계약한 가격은 3억원. 여기에 들어간 리모델링 시공비는 1억5000만원이다. 총 4억5000만원에 이르는 투자비는 두 커플이 각각 2억2500만원씩 나눠 부담했다. 1층(121㎡)은 윤씨 커플이, 2층(115㎡)은 송씨 커플이 사용하기로 했다. 이들 커플들은 서울은 물론 수도권에서 20평형대 전세 아파트도 얻기 힘든 금액으로 30평대 주택을 각각 전세가 아닌 소유개념을 주거하게되는 것이다. 전문가들은 단독주택은 노후도별로 가격편차가 심한 만큼 오래된 집(구옥)을 싸게 사는 것이 투자 포인트라고 말한다. 여기에 낡은 주택을 리모델링하는 점을 감안해서 단순 인테리어가 아닌 공간활용도까지 고려한 시공이 필요하다고 역설한다. 정진화 뉴마이하우스 대표는 "재건축이나 상가 등 시장은 이미 포화단계에 접어들었다. 반면 아직 같은 지역 내에서도 가격에 편차가 존재하는 단독주택은 신종 재테크 수단으로 주목받기에 충분하다"고 강조했다. 다만 "단순히 마감재를 바뀌는 정도의 작업으로는 리모델링 효과를 볼 수 없다. 구조보강까지 함께 작업해야 하므로 전문 업체에 맡겨 부실 시공이 없도록 해야한다"고 말했다.

2014-09-02 08:18
건설시장 본격회복 국면인가… 체감경기 4년만에 최고

건설회사의 체감경기가 4년여 만에 가장 좋은 것으로 나타났다. 또 건축경기의 선행지표라 할 수 있는 1분기 건축허가 면적이 지난해보다 증가해 향후 전망을 밝게 해주고 있다 6일 한국건설산업연구원에 따르면 지난달 건설기업 경기실사지수(CBSI)가 전달 대비 8.5포인트 올라 76.5를 기록했다. 2010년 2월 77.6을 기록한 이후 50개월 만에 최고치다. CBSI는 지난 2월 14개월 만에 최고치인 68.9를 기록했지만 3월에는 주택 임대소득 과세 등 정부 정책 영향으로 67.9를 기록하며 1개월 만에 다시 하락했다. 건산연은 그동안 침체일로를 걷던 건설기업의 체감경기가 일정 부분 호전된 것으로 분석했다. CBSI가 기준치인 100을 밑돌면 현재 건설경기를 비관적으로 보는 기업이 낙관적으로 보는 기업보다 많고 100을 넘으면 그 반대를 뜻한다. 이홍일 건산연 연구위원은 “4월에 나타난 건설경기의 침체 수준 개선이 5월까지 지속되기는 어려운 것으로 전망됐다”며 “그동안 체감경기가 매우 저조했던 기저효과, 수도권 주택경기의 일부 회복 영향으로 향후 CBSI가 상승할 가능성은 있으나 그 회복 속도는 매우 더딜 것”이라고 말했다. 한편 국토교통부에 따르면 올 1분기(1~3월) 건축허가 면적이 지난해 같은 기간보다 4.8% 증가한 2734만6000㎡로 조사됐다. 지난해 1분기에는 부동산 경기 침체로 건축허가 면적이 4년 만에 감소세로 돌아섰으나 올들어 다시 반등한 것이다. 지방에서 건축허가를 받은 면적은 총 1648만2000㎡로 지난해 1분기 대비 9.4% 증가했다. 반면 수도권 허가면적은 1.6% 감소한 1068만4000㎡에 그쳤다.

2014-05-06 11:10
[실버타운 탐방①]삼성 노블카운티 “시설보다 세대교류 커뮤니티 조성에 중점”

경기도 용인의 삼성 노블카운티 문화센터 안 취미실. “이것 좀 봐, 내가 아주 대작을 완성했다니까.” 한 할머니가 자신의 그림을 보면서 만족스럽다는 듯 외쳤다. 옆에서는 할아버지가 치매예방을 위해 퍼즐을 맞추고 있다. 노블카운티의 문화센터에서는 서예, 악기, 컴퓨터, 사진, 외국어 등 40여개의 다양한 강좌가 펼쳐진다. 비용은 입주민의 경우 보통 한 달에 2만~3만원 정도로 저렴하다. 최근에는 사진동호회 바람을 타고 사진 강좌가 인기가 있다고 귀띔한다. 문화센터가 자리하고 있는 건물인 리빙플라자에는 스포츠센터와 은행, 증권사·보험사 지점, 병원, 약국, 편의점, 식당, 여행사 등이 자리 잡고 있다. 입주민들이 외부에 나가지 않아도 한 곳에서 불편함 없이 모든 문제를 해결할 수 있도록 한 것이다. 지하 3층의 스포츠센터를 둘러보니 넓은 수영장과 위킹트랙, 최신 운동기구를 보유한 체련장을 비롯해 웬만한 대학교의 시설을 능가할 정도로 잘 갖춰져 있다. 스포츠센터에서도 농구, 배드민턴 등 다채로운 프로그램이 이뤄지고 있다. 주민들이 문화센터와 스포츠센터의 프로그램만 몇 개 참여해도 한달이 금방 지나갈 것만 같은 느낌이다. 한 달에 2번 문화센터와 스포츠센터가 휴관하는 때에도 걱정이 없다. 휴관일에는 노블카운티에서 버스를 대절해 남대문 시장이나 꽃구경 여행 등 테마여행을 실시하고 있어서다. 지난 2001년 문을 연 노블카운티는 대한민국의 대표 실버타운 중 하나로 자리매김하는 데 성공했다. 삼성생명 공익재단이 운영하는 만큼 개원당시부터 최첨단 시설로 화재를 모았다. 현재 약 6만8000여평 부지에서 약 540여세대가 거주하고 있다. 원칙적으로 실버타운은 거동이 자유롭고 신체적으로 독립된 생활을 할 수 있어야 입주가 가능하다. 신변자립이 안 되는 경우에는 실버타운에서 퇴거해야 한다. 하지만 노블카운티에 남은 인생을 보내다가 건강이 나빠져도 걱정이 없다. 노인성 만성질환인 치매ㆍ중풍 등으로 재활이 필요한 노인들에 24시간 간호, 간병을 제공하는 요양센터 너싱홈도 함께 운영하고 있기 때문이다. 노인들이 가장 적정하는 치매 예방을 위해 강남구치매지원센터를 벤치마킹해 리빙플라자에 뇌건강센터도 열었다. 이곳에서 입주민들은 노인 인지 훈련용 로봇인 실벗과 함께 치매예방 프로그램을 받을 수 있다. 이정도 시설이면 남은 인생을 즐기면서 살기에는 최적의 조건이 아닌가. 그렇지만 시설 때문 만에 노블카운티가 시니어타운으로 노년층에게 선호 받는 것은 아니다. 노블카운티는 1996년 건축허가를 받기까지 정부의 수도권 규제정책, 노인복지 시설에 대한 지역 주민들의 반감 등으로 어려움을 겪었다. 1996년 착공 후에도 외환위기 등으로 개원까지 5년여가 걸렸다. 우여곡절 끝에 탄생한 만큼 노블카운티는 지역주민과의 교류를 늘 우선순위에 둔다. 단순히 노인들만 모여 사는 공간이 아니라 노인과 아동, 지역주민이 상호 보완관계를 이룰 수 있는 세대교류 커뮤니티의 조성을 목적으로 하고 있다. 3세대가 함께하는 공동체로 그간에 어둡고 단절된 실버타운의 이미지에서 벗어나겠다는 의도다. 그래서 문화시설이나 스포츠센터 등의 시설을 모두 지역사회에 공개하고 있다. 노블카운티 안에 어린이집과 유아체능단도 역시 지역주민에 열려있다. 물론 일부 입주민의 불만이 없었던 것은 아니다. 하지만 오전 일부 시간을 입주민만을 위해 시설을 공개하는 등의 노력으로 큰 문제없이 지역주민과의 공존을 이뤄냈다. 그래서일까. 노블카운티에는 유독 어린이들이 많이 보인다. ‘시니어타운인데 노인들보다 더 많이 보인다’라는 우스갯소리가 농담이 아니게 느껴질 정도로 아이들이 뛰놀고 있다. 특히 이곳의 어린이집은 보통 1~2년 입소대기를 해야 할 정도로 들어가기 어려운 것으로 유명하다. 국가의 지원을 받는 공공형 어린이집으로 보육료 부담이 적을 뿐 아니라 맑은 공기를 마시며 노블카운티의 조경시설을 마음껏 누릴 수 있기 때문이다. 세대 간 교류프로그램을 통해 어린이와 노블카운티의 주민이 함께 어울릴 수 있다는 것은 이곳만의 장점이다. 입주민들도 아이들을 통해 활력을 느낄 수 있다. 지역사회에 대한 배려는 여기에 그치지 않는다. 입주민들은 매월 기흥 호수 청소 등 지역사회를 위해 봉사활동을 펼치고 있다. 지난해 11월에는 ‘사랑의 김장담그기’ 행사를 열어 아동보육시설이나 지역사회 지역 기부시설에 김치를 기부했다. 입주민의 봉사모임 ‘보은회’는 2013년에 3100여만원을 모금해 형편이 좋지 않은 희귀병 어린이 환자 등에게 기부했다. 봉은회에 속한 김종선 회원은 “보은회 후원금으로 수술을 받고 완치된 아이들이 보내 온 편지를 받으면 참 보람을 느끼고 감사하는 마음을 갖게 된다”고 말했다. 또 노블카운티는 여성 입주자들의 만족도가 높은 것으로 알려져 있다. 600여 가지 메뉴가 제공되는 식사를 제공하고 거실청소와 세탁 서비스 등으로 가사노동에서 해방될 수 있어서다. 물론 이곳도 사람이 사는 곳이다 보니 왕따도 있다. 그러나 강한 공동체 의식으로 세부적인 규칙을 입주민이 직접 만들어 이를 이겨내고 있다. 그래도 남녀입주민이 연애하는 경우는 아직 한건도 없었다고 한다. 보수적인 의식이 아직 남아있는데다 자식과의 관계도 신경이 쓰이기 때문이라고 한다. 입주민들이 거주하는 두 개의 고층 빌딩(타워동)은 어떤 고급 주상복합아파트에도 뒤지지 않을 정도로 좋아 보인다. 추운날씨에도 건물사이 통로를 통해 밖으로 나가지 않고도 타워동간 이동이 가능하다. 실내 공간에는 노인 입주민에 대한 세심한 배려가 느껴진다. 낙상방지를 위해 문턱을 없앴고 문도 모두 미닫이 식으로 돼 있다. 거실에는 무동작 감지센서가 달려있어 입주 노인이 의식을 잃고 일정기간 움직임이 없으면 프런트에서 전화를 걸게 돼 있다. 전화를 받지 않으면 직원이 올라와 직접 신변을 확인한다. 무동작 감지센서로 목숨을 건진 입주민이 몇 명된다고 한다. 노블카운티에는 99~238㎡까지 다양한 면적의 입주공간이 마련돼 있다. 그러나 전용면적은 입주공간의 정확히 절반에 불과하다. 152㎡에 입주하면 전용면적은 76㎡가 되는 것이다. 입주민들을 위해 넓은 복도와 공동화장실, 휴식공간 등의 공용면적이 많아서다. ‘노블카운티에 가장 많은 것이 화장실과 의자’라는 말이 있을 정도로 층마다 화장실과 휴식공간이 마련돼 있다. 엘리베이터에도 걸터앉을 수 있는 기다란 간이 의자가 설치돼 있다. 기력이 약하고 배변조절이 어려운 입주민을 위한 배려다. 입주비용은 방의 위치에 따라 다르지만 가장 대중적인 119㎡이 보증금 3억2000만원, 월 생활비 약190만원(식비포함) 정도다. 2인이 거주할 때는 보증금이 8000만원, 생활비는 71만원 정도 늘어난다. 일반인들이 오해할 정도로 부유층 노인들이 모여 사는 곳은 아니라는 얘기다. 노년 절반이 빈곤층이라는 우리나라 실정에 비춰보면 결코 작은 금액은 아니지만. 요즘에는 전원형보다는 도심형 실버타운이 인기를 끌고 있다. 가족과 떨어지기 싫은 노년층이 많아져서다. 노블카운티는 처음 지어졌을 때만해도 주변이 허허벌판으로 전원형에 가까웠다. 하지만 지금은 용인 서울 간 고속도로 개설과 분당선 개통으로 접근성이 좋아져 반(半)전원형에 가깝다. 영통의 쇼핑가까지 산책로를 따라 5분이면 갈 수 있다. 물론 노블카운티의 수려한 자연공간만큼은 처음 그대로다.

2014-04-04 07:00
근린생활시설에 학원 여러 개 창업할 수 있다

#1. L씨는 집 근처에 수학학원을 차리기로 하고상가를 얻어 계약금을 내고 시설공사까지 마쳤다. 그런데 구청이 제동을 걸었다. 　L씨가 입주하려는 상가 위층에 피아노학원이 있어 창업이 어렵다는 것이었다. L씨는 계약금에 시설공사비까지 날려야 할 판이다. 　#2. J씨는 운영하던 당구장 매출이 줄자 이를 PC방으로 전환하기로 했다. 그러나 PC방으로 업종을 바꾸면 현재 당구장 공간의 일부만 사용할 수 있고 공간 분리를위한 인테리어 공사까지 해야 한다고 해 고민 중이다. 　이처럼 소규모 창업이나 전업을 가로막는 아파트나 주택가 주변 근린생활시설에대한 건축물 입점 규제가 완화된다. 　국토교통부는 음식점이나 부동산중개사무소, 제과점, PC방 등을 서민들이 자유롭게 창업할 수 있도록 건축물의 용도분류 체계와 절차를 개선하는 내용의 ‘건축법 시행령’ 개정안이 18일 국무회의를 통과했다고 밝혔다. 　우선 근린생활시설에 입점할 수 있는 업종의 허용면적 산정 방식이 건축물 전체합산 방식에서 소유자별 합산 방식으로 바뀐다. 　지금은 학원과 사진관, 표구점, 직업훈련소 등을 합쳐 하나의 용도로 분류하면서 하나의 근린생활시설 안에 이런 시설의 바닥면적 합계를 500㎡로 제한했다. 　이 때문에 같은 건물에 학원이 이미 500㎡ 규모로 영업 중이면 다른 학원은 아예 열 수가 없었다. 　그러나 앞으로는 이를 소유자별로 500㎡까지 허용하기로 해 후발 창업자도 자유롭게 창업할 수 있게 된다. 　다만 소유자를 달리 해 창업한 뒤 운영하는 편법을 막기 위해 기존 매장과 신설매장을 연계해 운영하는 경우 등은 명의상 소유자가 달라도 합산해 규제한다. 　국토부 관계자는 “일부 인기 업종은 권리금이 하락하는 등 창업 진입장벽이 낮아지는 효과도 있을 것”이라고 말했다. 　다만 이로 인해 학원이나 부동산중개업소 같은 인기 업종은 창업이 몰리면서 업소가 늘고, 주민에게는 필요하지만 수익성 낮은 업종은 사라질 수 있다는 우려도 나온다. 　서민들이 많이 창업하는 판매·체육·문화·업무시설(제2종 근린생활시설)은 업종별 면적상한 기준을 500㎡로 단일화한다. 　지금은 테니스장, 체력단련장, 볼링장, 당구장, 골프연습장 등은 면적상한이 500㎡, PC방, 공연장, 종교집회장 등은 300㎡로 차등화돼 있어 업종을 전환하려면 매장 규모도 변경해야 한다. 　그러나 앞으로는 업종 전환이 좀 더 자유로워지게 된다. 　개정 시행령은 또 근린생활시설의 용도를 현행 열거 방식에서 포괄적인 기능 설명 방식으로 바꿔 ‘키즈카페’ 같은 새로운 업종·업태의 출현에 유연하게 대응할 수있도록 했다. 　지금은 법령에 명시된 업종만 시장·군수·구청장이 허가하다 보니 신규 업종은광역자치단체나 국토부의 유권해석을 받아 허용 여부를 결정하면서 시간이 많이 걸리는 문제를 낳았다. 　그러나 앞으로는 ‘휴게음식점, 제과점 등 음료·차·음식·빵·떡·과자 등을 조리하거나 제조해 판매하는 시설’ 식으로 규정해 허가권자가 유연하게 판단해 허가할 수 있도록 했다. 　이에 더해 국토부 장관이 수시로 신종 근린생활시설의 용도를 고시해 신종 업종의 등장에 대처하도록 했다. 　이렇게 되면 파티방이나 실내 놀이터, 고민 상담방 같은 새로운 업종도 창업이 쉬워진다. 다만 이 경우에도 청소년유해업소나 풍속유해업소는 근린생활시설에서 원천적으로 배제된다. 　개정 시행령은 또 근린생활시설의 용도를 바꿀 경우 건축물대장을 변경하도록 하던 것을 폐지해 현황도 작성에 드는 비용, 행정처리에 걸리는 시간을 줄일 수 있도록 했다. 　국토부 관계자는 “이번 조치로 상가 권리금, 시설 개조 비용 등 서민들의 창업 비용이 감소하고 창업에 걸리는 시간도 한 달 이상 단축될 것”이라고 말했다.

2014-03-19 10:09

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