대지지분 - 브라보 마이 라이프

검색결과 총7건

최신순 정확도순

증여 시 후회가 걱정된다면… 불화 막는 효도계약서

부모 입장에서는 자녀에게 재산을 물려주었다가 자녀가 나중에 부모의 뜻과 달리 행동할 것이 걱정되기도 한다. 선뜻 재산을 이전했다가 성급한 결정이었다며 후회할 일이 생길지도 모른다. 하지만 법을 잘 활용하면 이런 위험을 줄일 수 있다. 최근 아들(A씨)이 아버지(B씨)의 어린 시절 유모였던 90대 노인을 내쫓으려다 패소한 사건이 언론에 보도됐다. 유모는 과거 투병 중인 모친을 대신해 B씨 5남매를 키우며 가사 노동을 했다. 나이가 들어 그 집에서 나온 뒤에는 기초생활수급자로 폐지를 주우며 생계를 이어나갔고, 치매마저 앓게 됐다. 안타깝게 여긴 B씨는 친어머니처럼 자신을 돌봐준 유모의 거처로 오피스텔을 마련했다. 오피스텔은 아들 A씨 명의로 매수했는데, 유모가 사망하면 그에게 물려줄 목적이었다. 그런데 A씨는 자신이 전문직으로 일해 모은 돈과 대출금으로 오피스텔을 구입했다며, 유모에게 오피스텔을 비워주고 지금까지 밀린 임차료 약 1300만 원도 지급하라는 소를 제기했다. B씨는 유모 편에 서서 아들의 청구에 대응하는 한편, 아들 명의로 오피스텔이 등기된 것이 무효라며 별도로 소를 제기해 아들 명의의 소유권이전등기를 말소시켰다. 기른 정을 소중히 여긴 아버지와 달리, 아들은 아버지의 마음을 몰라준 불효자였던 셈이다. 부양의무와 증여 민법에 따르면 증여자에 대해 수증자(증여를 받은 자)가 부양의무가 있는 경우에, 그 부양의무를 이행하지 않으면 증여자는 그 증여를 언제든지 해제할 수 있다. 대표적으로 자녀의 부모에 대한 부양의무가 있다. 부모와 증여계약을 체결한 자녀가 그 후 부양의무를 이행하지 않으면, 부모는 그러한 사정을 이유로 증여계약을 해제할 수 있다. 다만 부양의무를 이행하지 않았다는 이유로 증여계약을 해제할 경우, 해제는 이미 이행한 부분에 대해서는 영향을 미치지 않는다. 이미 자녀 앞으로 부동산 등기를 이전했다면 증여를 해제하더라도 다시 등기를 돌려받을 수 없다. 결국 해당 증여의 해제는 그 증여계약의 이행이 아직 이루어지기 전에만 실효성이 있다. 불화를 예방하는 효도계약서 작성 이러한 난점을 방지하고 불화를 좀 더 현명하게 예방하는 대표적인 방법이 이른바 ‘효도계약서’ 작성이다. ‘효도계약’이라는 용어가 민법에 규정되어 있는 것은 아니다. 하지만 부모와 자녀 사이에 증여계약을 체결하면서, 자녀에게 효도나 충실한 부양 등 일정한 부담을 지우는 조건으로 부모가 자녀에게 재산을 증여하는 것을 흔히 ‘효도계약’이라 일컫는다. case 01 C씨는 아들에게 2층 주택과 대지를 증여하면서 ‘본건 증여를 받은 부담으로 부모님과 동거하며 부모님을 충실히 부양한다. 아들은 위 부담사항 불이행을 이유로 한 아버지의 계약 해제 기타 조치에 관해 일체의 이의나 청구를 하지 아니하고, 계약 해제의 경우 즉시 원상회복 의무를 이행한다’는 내용의 각서를 작성했다. 그런데 증여를 받은 뒤 아들은 급속하게 건강이 악화된 어머니를 간병하지 않고, 주택 1층에 살면서도 2층에 사는 부모님을 자주 찾아오지 않는 등 부모를 충실하게 부양하지 않았다. 아버지는 아들이 부담을 이행하지 않았다고 주장하며 증여계약을 해제하는 의사를 표시했다. 위 사례에서 대법원은 아들에게 증여받은 재산을 원상회복하라는 판결을 내렸다. 부담을 이행하지 않았음을 이유로 증여계약이 적법하게 해제되었다고 판단한 것이다. 이처럼 증여를 받는 상대방에게 일정한 부담을 지우는 증여계약은, 계약 당사자 일방이 아무 대가 없이 상대방에게 재산을 이전하는 전형적인 증여계약과 달리 쌍무계약(당사자 쌍방 모두 의무를 부담하는 계약)에 관한 규정이 적용된다. 그에 따라 이미 이행한 부분에 대해서도 계약 해제의 영향이 미친다. 즉 증여를 원인으로 이전등기까지 마친 부동산이더라도 그 부동산 등기를 원상회복시킬 수 있다. 효도계약서의 양식이 법적으로 정해져 있는 것은 아니다. 하지만 효도계약서를 작성하는 취지가 법적 분쟁을 예방하고 부담을 명확하게 하려는 것인 만큼, 증여재산의 내용 외에도 자녀가 이행하려는 부담의 내용을 구체적으로 분명하게 명시하는 것이 좋다. 부모에게 지원할 생활비 액수, 부모의 주거 및 생활환경에 대한 지원 방법, 정서적인 교류 방법과 횟수 등을 들 수 있겠다. 효도와 기여분 자녀의 효도는 상속재산 분할 사건에서 긍정적으로 고려되기도 한다. 민법은 기여분 제도를 두고 있다. 기여분 제도란 공동상속인 중에 상당한 기간 동거·간호, 그 밖의 방법으로 피상속인을 특별히 부양하거나 피상속인의 재산 유지 또는 증가에 특별히 기여한 자가 있을 때 그에 대해 상속재산 분할 시 유리하게 고려하는 것이다. 기여분에 관하여 당사자 사이에 협의가 이루어지지 않는다면, 당사자가 기여분 청구를 해 그에 관한 법원의 심판을 받아야 한다. 부모와 자녀 사이에는 부양의무가 있기 때문에 통상적인 수준의 동거·간호만으로는 법원에서 기여분이 인정되기 어렵다. 기여분을 인정받기 위해서는 특별한 기여 행위가 있어야 한다. 자녀의 동거·간호를 이유로 대법원에서 기여분을 인정한 사례로는, 딸이 결혼 후에도 거의 30년간 계속 어머니를 자신이 소유한 주택에서 모시면서 부양하고, 노약해진 어머니를 대신해 약 20년간 어머니의 유일한 수입원인 임대주택 수리 등 관리를 계속하였으며, 치료비를 계속 지불하면서 간호를 계속한 사안을 들 수 있다. 대법원은 다른 자녀들과 달리 해당 자녀가 어머니와 장기간 동거하면서 단순히 생계유지 수준을 넘어 어머니를 자신과 동등한 생활수준으로 부양함으로써, 통상적으로 예상되는 부양의무 이행의 범위를 넘는 특별한 부양을 하였다고 판단했다. 기여분의 인정 여부 및 그 내용은 기여의 시기와 방법, 정도, 전체 상속재산의 규모, 실질적 공평 등 일체의 사정을 고려해 결정된다. 기여분은 통상 일정한 비율(‘상속재산의 %’) 또는 일정한 금액(‘상속재산 중 원’)과 같은 방식으로 정해진다. 기여자의 기여분이 인정되는 경우에는, 전체 상속재산에서 기여분을 제외한 재산을 기준으로 법정상속분에 맞추어 나눈 다음 기여자에게 다시 기여분을 가산한 몫을 주도록 분할함으로써 결국 기여자에게 더 많은 상속재산이 돌아갈 수 있다. 따라서 특별한 기여 행위를 한 자녀라면 상속재산 분할 과정에서 기여분을 적극적으로 청구할 필요가 있고, 증빙자료 역시 충분히 확보해두는 것이 바람직하다. 특히 당사자의 기여분 청구가 없다면, 설령 법원이 특별한 기여 행위가 있다고 보는 사안이더라도 직권으로 기여분을 정할 수 없다는 점은 유의해야 한다. 효도와 유류분반환청구 유류분반환청구 소송에서도 자녀의 효도가 긍정적으로 고려될 수 있다. 유류분 제도란 상속인들이 일정 비율의 상속재산을 받을 수 있도록 의무화한 제도다. 법정상속분의 일정 비율에 해당하는 부분을 유류분으로 산정해 유류분을 침해하는 범위 내에서는 그 재산 처분의 효력을 부인함으로써 법정상속인에게 일정 비율의 재산을 보장해준다. 피상속인이 생전에 증여·유언으로 재산을 처분하여 증여나 유증을 받은 사람이 특별수익을 얻더라도 일정 부분 돌려받을 수 있다. 유류분 제도는 유족의 생존권 보호, 상속인의 상속재산 형성에 대한 기여, 상속재산에 대한 기대보장 등을 목적으로 한다. case 02 G씨는 어머니가 72세 남짓이던 1984년부터 107세 나이로 사망한 2018년까지 34년간 동거하며 부양했다. 그동안 어머니의 치료비로 약 1억 2000만 원을 지출했고, 아버지가 보증채무를 부담하여 어머니와의 갈등이 심각해지자 자신의 돈으로 보증채무를 대신 변제했다. 반면 다른 자녀들은 그동안 어머니와의 교류를 사실상 단절했고, 부양의무를 이행하지 않았다. 어머니는 G씨가 아버지의 채무를 대신 갚아준 것에 대한 미안함을 표시하면서 2005년에 피고에게 토지를 증여했다. 어머니 사망 후 다른 자녀들은 G씨를 상대로 토지 증여에 대해 유류분반환을 청구했다. 위 사례에서 대법원은 피상속인으로부터 생전 증여를 받은 상속인이 피상속인을 특별히 부양했거나 피상속인의 재산 유지 또는 증가에 특별히 기여했고, 피상속인의 생전 증여에 상속인의 위와 같은 특별한 부양 내지 기여에 대한 대가의 의미가 포함되어 있다면 일정한 한도 내에서 생전 증여를 특별수익에서 제외할 수 있다고 판시했다. 피고의 어머니에 대한 기여나 부양의 정도, 어머니의 의사 등을 고려할 때 어머니가 피고에게 토지를 증여한 것은 피고의 특별한 기여나 부양에 대한 대가의 의미로 봄이 타당하는 의미다. 오히려 증여받은 토지를 유류분반환 대상으로 취급한다면 공동상속인 사이의 실질적인 형평을 해치는 결과가 된다고 하면서 토지 지분의 반환을 청구한 원고들에 대해 패소 판결을 선고했다. 따라서 특별한 기여나 부양을 한 자녀라면 유류분반환청구 소송 과정에서 자신이 받은 증여 등이 반환청구 대상인 특별수익에서 애초에 제외된다는 주장을 할 수 있다. 이처럼 효도는 여러 유형의 상속분쟁에서 유리한 결과를 가져오기도 한다. 효도와 상속·증여는 가족 간의 사랑과 법이 교차하는 영역이다. 물론 효도나 가족 간의 사랑을 법으로 강제할 수는 없다. 하지만 법이 이처럼 부양의무를 불이행하는 자녀에게 불이익을 주고, 부모님을 잘 부양하는 자녀에게 유리한 효과를 부여하는 것을 보면, 법은 ‘최소한의 도덕’으로서 가족 사이의 자연적 애정 관계, 원만한 유대 관계를 나름대로 세심하게 지지해주고 있는 셈이다.

2024-02-29 08:44
은퇴 후 주거와 투자, 모두 잡는 아파트는?

해를 거듭할수록 기대수명이 증가하는 가운데, 노후 준비는 더 이상 먼 훗날의 이야기가 아니게 됐다. 이미 적지 않은 사람들이 부동산, 즉 아파트를 주거뿐 아니라 재테크 수단으로 활용하고 있다. 기왕 살 집, 자산으로서 교환가치가 높은 아파트를 선택하고 싶다면 무엇을 고려해야 할까? 이동현 하나은행 부동산 수석전문위원을 만나 여생을 위한 부동산 투자전략과 시세 변동성이 적은 '알짜' 아파트 고르는 방법을 알아봤다. Q. 대한민국에서 아파트라는 주거 형태는 언제부터 주요 자산으로 기능했나요? A. 우리나라는 고속 성장을 이루면서 도시 주변으로 인프라가 형성됐고, 인구 집중 현상이 심화됐습니다. 그러다 보니 보다 더 효율적이고 편리한 생활을 위해 아파트가 도입됐어요. 새로운 주거 형태에 수요가 몰리고 가격이 상승하면서 상품화가 이뤄진 겁니다. 특히 베이비부머 세대는 아파트 가격의 상승기를 경험했기 때문에 이에 대한 선호가 두드러지고, 남다른 애착이 있죠. 여전히 한국인에게 아파트는 삶의 공간이자 최후의 안전망이라는 인식이 남아있습니다. Q. 하지만 자산이 부동산에 묶여있어 즉각 대응이 되지 않는 경우도 다반사입니다. A. 보통 은퇴 전후로 자녀가 대학 진학이나 결혼 등의 이유로 분가하게 됩니다. 더 이상 자녀와 함께 살던 큰 규모의 주택이 필요 없어지게 돼요. 기존 부동산을 처분하고 중소형 주택을 마련하는 다운사이징(Downsizing)을 고려해볼 법합니다. 그 과정에서 발생한 차익은 노후 자금으로 사용할 수 있어요. Q. 노후를 위해 아파트를 마련한다면, 어떤 요소를 가장 중요하게 생각해야 할까요? A. 당장 눈앞에 보이는 수익성보다는 안전성과 환금성을 먼저 생각해야 합니다. 소위 ‘한방’을 노리는 투기적 접근을 시도했다가는 투자 실패로 이어질 가능성이 있어요. 이미 3저(저성장, 저금리, 저물가) 현상이 고착화되고 있는 현실을 감안할 때, 은퇴자가 큰 폭의 매각차익만을 노리고 부동산에 투자하는 것은 다소 무모할 수 있죠. Q. 신축 아파트와 구축 아파트, 둘 중 하나만 살 수 있다면 어느 쪽을 택하는 게 경제적인가요? A. 신축 아파트보다 상대적으로 저렴한 구축 아파트로 눈을 돌리는 사람들이 종종 있습니다. 구축 아파트에 실제로 거주하면서 향후 시세차익을 기대하는 ‘몸테크’족도 있고요. 하지만 50대, 60대 은퇴자들이 동파 사고 등 낡은 건물에서 일어나는 여러 문제점을 견디기란 쉽지 않습니다. 사실상 재건축에 돌입해도 최소 5년은 기다려야 하니까요. 그래도 구축에 투자한다면 땅값이 비싼 곳일수록, 재건축 사업 기간은 짧을수록, 대지 지분은 클수록, 현재 용적률 혹은 개발 가능한 용적률이 높을수록 좋습니다. 앞서 반드시 아파트를 받을 수 있는 조합원인지 꼭 확인해야 합니다. Q. 불안정한 부동산 시장에서 주거와 투자 가치가 높은 아파트는 어떻게 골라야 하나요? A. 입지 및 교통 요건, 지형, 방향, 층, 조망권, 학군은 물론이고 최소 500세대 이상의 단지 규모에 브랜드 파워가 강한 아파트를 우선적으로 고려해 볼 수 있습니다. 대형마트나 백화점, 아울렛이 근접해 있으면 좋지만 코로나19의 영향으로 온라인 쇼핑이 발달해 과거보다 선호도가 떨어지는 추세입니다. 더불어 갈수록 인구는 줄어들지만 1인 가구, 2인 가구로 나뉘어 가구 수가 증가하는 현상이 나타나고 있어요. 앞으로는 소형 평수지만 수영장, 헬스장, 커뮤니티 시설 등 다양한 공간이 갖춰진 아파트가 주목받을 거라 예상합니다.

2023-10-01 13:04
재개발과 재건축, 이것만 알고 하자!

재개발과 재건축은 부동산 투자의 정석 중 하나다. 다만 용어가 어렵고 절차가 복잡하기에, 무턱대고 뛰어들면 낭패를 본다. 단타로 수익을 내는 투자가 아닌 만큼, 은퇴 후 목돈 마련을 목표로 한다면 신중하게 접근해야 한다. 지금부터 투자 시 유의해야 할 사항을 알아보자. 은퇴 후 다주택자인 김 씨는 고민이 깊다. 투자 목적의 부동산을 매입하려고 하는데, 15억 원 이상은 대출이 어렵고 다주택자에 대한 세금 규제가 강화되면서 배보다 배꼽이 더 큰 상황이 될까 두렵다. 정비사업 규제 완화와 1기 신도시 리모델링, 재건축 실거주 2년 규정 폐지 등 여러 가지 이슈가 발생하면서 시세 차익을 올릴 수 있는 수단으로 재개발과 재건축 투자가 주목받고 있는데, 정말로 그럴까? 최근 노후 아파트 가격이 상승세를 타고 있다. 한국부동산원의 통계에 따르면 서울의 20년 초과 아파트 가격은 올해 4월부터 7월까지 계속해서 성장세를 유지 중이다. 특히 7월 기준 20년 초과 아파트 매매가격 지수 변동률은 0.24%로, 같은 기간 5년 이하 아파트(0.11%)보다 상승률이 두 배 이상 높은 것으로 파악됐다. 직방 관계자는 “가격 면에서는 신축 아파트가 비싸지만, 정비사업 규제 완화 가능성이 시사되면서 재건축과 재개발에 대한 기대 심리가 작용한 것으로 보인다”라고 설명했다. 현행법상 재건축은 도로, 하수도, 공원 등 정비기반시설이 양호한 곳에서 하는 사업이며, 재개발은 정비기반시설이 미비한 지역에서 하는 사업이다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “압구정 현대아파트처럼 인프라가 좋은 곳은 재건축하고, 한남 뉴타운처럼 기반시설이 약하면 재개발을 진행한다”라고 말하며 “해당 지자체에 문의하거나 홈페이지 ‘클린업시스템’에 접속하여 해당 구역을 검색하면 재개발 및 재건축 여부를 쉽게 알 수 있다”라고 설명했다. 대지지분 그리고 입지와 타이밍 재건축과 재개발은 ▲ 정비구역 지정 ▲ 조합설립 인가 ▲ 사업시행계획 인가 ▲ 관리처분계획 인가 ▲ 이주와 착공 순으로 진행된다. 다만 조합설립 인가 기준과 조합원의 자격은 차이가 있다. 재건축 조합을 설립하려면 주택단지 구분 소유자의 4분의 3 이상, 대지면적의 4분의 3 이상 토지 소유자의 동의가 필요하다. 재개발 조합은 토지 등 소유자의 4분의 3 이상, 대지면적의 2분의 1 이상 토지 소유자의 동의가 필요하다. 인가 후 동의하지 않는 소유자는 재건축의 경우 현금청산 대상자가 되지만, 재개발은 토지 등 소유자 모두가 조합원이 된다. 재건축·재개발 투자의 핵심은 대지지분(대지면적)이다. 대지지분이 클수록 조합원들이 주장할 수 있는 권리의 가치를 나타내는 지표인 권리가액도 커진다. 예를 들어 공급면적이 작더라도 대지지분이 큰 물건이 공급면적이 크지만 대지지분이 작은 물건에 비해 시세가 높게 측정되는 경우가 있다. 부동산 관계자는 “저층 건물이 많은 구역은 대지지분이 크기 때문에 중·고층 건물이 많은 구역에 비해 투자 수익성이 좋다”라고 설명했다. 투자할 때 ‘입지’와 ‘타이밍’도 중요하다. 조합설립 인가 전에 투자하면 수익률이 높을 수 있지만, 설립인가 여부가 불투명하기에 위험도가 크다. 인가 후에 투자하면 전과 비교해 수익은 적지만 안정성은 보장된다. 또한 좋은 입지를 골라야 한다. 일반분양 수가 적더라도 입지가 좋으면 일반분양가를 높게 책정할 수 있고다. 김 소장은 “여러 조건이 있지만 한남 뉴타운, 흑석 뉴타운 처럼 강남과 가까우면 좋은 가격대를 형성한다”라고 말하며 “재개발 및 재건축 투자는 상황에 따라 10~20년까지 소요될 수 있으니 시간을 줄이고 안정성을 확보하려면 조합설립 인가 이전보다는 이후에 투자하는 게 유리하다”라고 설명했다. 최근 세법 개정으로 재개발 및 재건축 사업을 통해 입주권 양도 시 다른 주택, 조합원 입주권과 더불어 분양권도 보유하지 않아야 1세대 1주택 비과세가 적용된다. 특히 다주택자는 입주권 상태로 양도해야 유리하다. 예를 들어 2주택과 입주권을 보유한 자가 주택을 팔면 입주권도 주택 수에 포함되지만, 입주권을 양도하면 주택이 아니라서 중과세가 적용되지 않는다. 부동산114 관계자는 “재개발과 재건축은 사안마다 적용되는 세법이 워낙 복잡해서 세금 문제는 세무사 등 전문가와 상의해 신중하게 결정해야 한다”라고 말했다. + Plus 재개발 투자 시 알아야 할 용어 비례율 사업 완료 후 총수입에서 총사업비를 공제한 금액을 종전자산평가액으로 나눈 값이다. 100보다 높을수록 사업성이 좋은 지역이다. 종전자산평가액 재개발과 재건축 이전에 조합원들이 보유하고 있던 자산의 감정평가액을 모두 합친 금액이다. 종후자산평가액과 비교하여 사업 종료 후 청산금을 산정하는 기준이 된다. 종후자산평가액 사업 완료 후 사업장의 전체 자산 총액이다. 조합원 분양 수입에 신축 아파트와 상가 등의 일반분양 수입을 합한 금액이다. 관리처분계획 정비사업 시행 후 대지와 건축물 등에 대한 합리적이고 균형 있는 권리 배분 사항을 정하는 계획이다. 지자체 인가가 필요하고, 이를 통해 사업성을 판단한다.

2021-09-20 09:00
무엇을 물려줄지 고민하며 상속과 증여에 대비하자

부모는 주는 존재, 자식은 받는 존재 김미나 동년기자 ‘내 몫은 얼마나 될까’, ‘언제쯤 주실까?’ 그러나 짜다는 소리 들으며 부를 축적하신 부모님께 성화를 부릴 수는 없었다. 그래서 투잡을 뛰고 하얀 밤 지새우며 일했지만, 누구는 연봉 3억이란 말에 손을 떨궜다. 언젠가는 주시겠지 하는 느긋한 마음도 아이들이 자라고 사교육에 등골이 휠 때마다 절심함으로 밀려왔다. 그렇게 기다림에 지쳐가던 사촌 언니의 넋두리에 드디어 종지부가 찍혔다. 부모 도움 없이 성공하는 일이 정말 힘든 세상이라며, 내 자식 뒤처질까 증여를 해주셨다는 것이다. 환한 목소리로 곧 이사를 해야 한다며 전화를 끊는 언니는, 가뿐하게 부모님이 만들어주신 꽃밭으로 들어갔다. 부모에게 물려받은 유산으로 아들 유학도 보냈다. 만만치 않은 등록금 폭탄에도 한숨이 터지지 않았다. 중년 이후에 절대로 해서는 안 될 일이 노후자금 끌어다 자녀 유학비 대는 것이라지만 언니 마음은 늘 아들에게로 향했다. 남편과 부딪혀도 위로를 해주는 건 아들이고, 엄마 스테이크를 한입 크기로 잘라서 먹기 좋은 쪽에 놓아주는 사람도 아들이었다. 할 수만 있다면 다 가진 아이로 키우고 싶었다. 자녀들은 나만큼 살기 어려울 것이라는 현실에 직면하니 더 안쓰러웠다. 부모 잘 만나는 것도 능력이라는 자조가 씁쓸해도, 받은 것이 있으니 주기가 한결 수월했다. 인생에서 돈이 다는 아니지만 돈만 한 것이 없고 그 맛을 봤으니 어쩌랴. 유학을 마치고 모두들 어렵다는 취업 허들도 가뿐히 넘은 아들이 여자 친구를 데려왔다. 둘이 결혼 말이 오간 모양인데 외동딸인 여자 친구 앞으로 번듯한 아파트가 있다고 했다. 게다가 그 집에서 신혼살림을 하기로 했다니 돌아서 빙그레 웃었다. 그러던 중 문제가 생겼다. 신혼살림을 하려던 그 집이 살고 있는 세입자와 이사 날짜가 맞지 않아 입주가 안 된다는 것이었다. 쌉싸래한 기분을 내색할 수도 없어 아들 가진 쪽에서 적잖은 전세금을 내줬다. 얼마 후 며느리의 임신 소식에 그간의 속상함은 어디론가 내빼고 애정이 솟았다. 연이은 한파가 휘몰아쳐 뼈마디가 시큰거리고 마음까지 곤두박질치던 어느 겨울날이었다. 짧은 추위에도 내의를 챙겨주던 아들이 전화를 했다. 그러나 이번은 달랐다. 장장한 대화 중에 엄마의 단락은 없었다. 장모님께서, 매서운 추위에 사위 감기라도 걸릴까 두툼한 패딩 사 입으라 50만 원을 보내셨다는 감동 소감만이 물결쳤다. 엄마도 거기에 공감하라는 메시지를 폭풍 전송하고 있는 남자가 아들이었다. 사돈댁 지원에 제스처를 취해야 할 것 같아 상응하는 임신 축하금을 보냈다. 아들은 오래된 집이라 아기 키우기에 춥고 불편해 이사를 해야 할 것 같다는 말을 흘렸다. 찌르르하면서 멍함이 파고들었다. 아들은 잊고 있나보다. 막대한 유학비와 조건 없는 억대의 전세자금이 흘러 들어간 벅찬 사정을. 그때 감사 표현을 지금 감동의 조각만큼이라도 했던가. 제 돈 가져가는 것처럼 당당했지. 크고 작은 결제를 할 때도 머뭇거림 없었지. 주저 없이 카드를 썼지. 손 벌려 받은 것이니 그렇게 써도 되는 돈이라 생각했겠지. 부모가 영원한 봉이냐고 말하려다 사촌 언니 스스로 말문을 닫았다. 마치 자기가 들어야 할 말처럼 뜨끔해했다. 애써 모은 내 돈 쓸 때는 가슴이 벌렁거리고, 부모님이 고생하며 번 돈 쓸 때는 아무렇지 않았다. 어느 날 뚝 떨어진 돈, 쓰는 재미가 쏠쏠했고 잘 먹고 잘 사니 어깨가 가벼웠다. 울적한 마음 달래보려 남편 앞세워 여행을 기획했다. 그런 사촌 언니에게 아들은 말했다. 3~4년 후에 아이 크면 그때 함께 가자고. “어이쿠, 이게 바로 친구들이 뜯어말렸던 ‘육아 도우미’ 패키지 여행이로구나.” 손주와 가는 여행에 따라나섰다가는, 독박 육아에 여행 경비 떠맡을 돈줄로 내몰려 여행은커녕 스트레스만 뒤집어쓰고 돌아오게 된다 하지 않았던가. 사촌 언니는 소리 소문 없이 빠르게 여행을 떠났다. 답 없는 질문을 변명으로 툭 던지면서. 애초에 부모는 주는 존재, 자식은 받는 존재로 태어난 것일까. 자연으로 돌려주고 싶은 유산 백외섭 동년기자 지난 여름휴가 때 지인으로부터 제주도 초대를 받았다. 정확히 말하면 자산관리사인 내가 이번 그의 여행에 동행해 상속재산 ‘제주 땅’을 찾고 그 활용 방안 자문에 도움을 주기 위해서다. 휴가를 겸해서 떠난 상속재산 찾기 여행. 이른 아침 거북바위에서 바라보는 제주도의 풍광은 한 폭의 그림 같았다. 그는 자신이 손으로 가리키는 방향에 그 땅이 있을 것이라 했다. 모친에게 상속등기를 해놓은 땅인데, 성산일출봉에서 가깝다는 ‘제주 땅’을 아직 본 일은 없다 했다. 아직 젊은 그는 재능기부 창업상담 활동을 하면서 나와 만났고 가끔 산행을 같이하면서 교류하는 사이다. 상속은 멀리 그의 외조부로부터 시작됐다. 옛날에는 상속지분이 지금처럼 ‘남녀평등’하지 않았다. 아들과 딸, 호주상속자 차별이 심했다. 제사를 모시는 장자에게는 듬뿍 주고, 출가한 딸의 몫은 거의 없었다. 그것이 당연하게 여겨지던 시절이 있었다. 그런데도 오늘날처럼 상속분쟁으로 패가망신하는 일은 거의 없었다. 그의 외조부는 아들 하나와 딸 셋을 두었다. 집과 선산, 문전옥답은 아들 몫이 될 터였다. 외조부는 임종이 가까워지자 세 딸도 생각했다. 농토의 일부를 정리한 뒤 현금을 마련해 딸들에게도 재산을 똑같이 나눠줬다. 이는 상속과 구분하기 어려운 증여였다. 그의 어머니와 이모들은 생각지도 않은 돈을 받고 생활 여건에 따라 긴요하게 사용했다. 어렸을 때 그가 부모로부터 전해 들은 이야기였다. 큰 회사 제주지사에 근무했던 그의 부친은 장인에게서 받은 돈이므로 땅에 묻어두는 게 좋겠다는 생각을 한 것인지 장래에 집 지을 생각으로 적당한 곳의 임야를 샀다. 개발전망이나 투자가치 같은 건 생각지도 못했던 옛날이야기다. 그런데 얼마 안 있어 서울로 발령이 났고, 그 후로는 제주도에서 살지 않았다. 수십 년 동안 그의 가족은 그 땅을 보지도 않았고 아예 관심조차 없었다. 성산일출봉이 바라보이는 곳인데도 누구 하나 찾는 사람도 없었다. 이번 여행의 목적은 그 땅에 있었다. 우선 얼마만큼의 가치가 있는지 분석하는 일이 중요했다. 그는 창작예술 사업가였는데, 카메라를 어깨에 메고 차를 운전하면서 콧노래를 불렀다. 뭔가 창작소재를 찾고 싶은 눈치였다. 얼마 후 내비게이션을 따라가던 그는 “전혀 이해가 되지 않는다”면서 고개를 흔들었다. 주소대로 안내를 받은 곳은 해안의 반듯한 도로와는 전혀 다른 비포장도로였다. 한참 더 들어가서야 차가 멈췄다. 우리가 찾는 ‘임야’였다. 하지만 도로보다 조금 낮게 야트막한 늪이 펼쳐져 있었다. 물오리 몇 마리가 수영을 즐길 정도로 물이 있었다. 상당한 넓이의 임야 중 절반이 그랬다. 경사진 땅으로 가려면 늪에 배를 띄워야 할 형편이었다. 이른바 맹지였다. “허허! 이게 뭐야?” 그의 헛웃음이 주변으로 메아리쳤다. 가까운 곳에 몇 가구가 사는 조그만 마을이 있었다. 마침 ‘토박이 부동산’ 어르신을 만났다. “옛날에는 모두 땅이었는데, 웬일인지 지반이 점점 내려앉아 물이 고였다”고 설명해줬다. 토지로 활용하려면 늪을 메워야 하는데 지반이 약한 제주에서는 장래를 기약하기 어렵다는 내용이었다. 일출봉 앞 백사장에서 우린 맥주를 들고 마주 앉았다. 낮에 봤던 물오리 몇 마리가 눈에 어른거렸다. 인공이 전혀 가미되지 않은 풍경, 물오리가 사는 늪이 좋았다. 그러니 그 ‘제주 땅’을 자연으로 돌려주자! 그렇게 말하고 싶었다. 공평한 나눔에 대한 생각 박종섭 동년기자 공평한 나눔이란 어떤 것일까? 어느 집이든 이런 물음을 한 번쯤 해봤을 것이다. 크든 작든 돈과 연관이 되면 하나의 답을 내기가 어렵다. 그리고 상속은 한 사람이 아니라 여러 명이 걸려 있다. 핏줄을 나눈 형제도 있고 배우자도 있다. 아무리 우애가 좋은 형제라도 부모님이 물려주신 유산 때문에 사이가 벌어지기도 한다. 나는 다행스럽게도 그런 일은 겪지 않았다. 시골에서 농사를 지으시며 6남매를 키우신 우리 부모님은 부지런히 일해 돈이 생길 때마다 근처의 땅을 사들이셨다. 부자는 아니었지만 시골에서는 논마지기깨나 있는 집안이 된 것이다. 어릴 때는 몰랐지만, 부모님이 땅을 살 때마다 명의를 자식들 앞으로 하나둘 해놓으셨다는 걸 알게 됐다. 집 앞 논은 큰아들, 고개 넘어 서 마지기는 작은아들, 그리고 주산골 밭 한 뙈기는 막내아들, 이런 식이었다. 그때는 그게 별거 아닌 것 같았고 큰 관심도 두지 않았다. 그런데 어느 날 부모님이 돌아가시고 나니 그 유산이 자식들에게 얼마나 큰 힘이 되는지 알게 됐다. 무엇보다 자식들이 서로 마음 상하지 않고 감사해하며 부모님 제사를 지낼 수 있어 좋았다. 나는 아들에게 부모님이 물려주신 땅을 보여주며 이렇게 말했다. “아빠가 이 땅은 팔지 않고 네게 물려줄 거다. 그러니 너도 팔지 말고 훗날 네 아들에게 물려줘라. 저 건너 밭은 네 사촌형 밭이니 사촌끼리도 잘 지내도록 하라.” 내 처가도 형제간 우애가 정말 좋다. 부모님이 아직 생존해 계셔서 얼마 전까지만 해도 형제들은 시골에 자주 모여 즐겁게 지냈다. 가을이면 텃밭의 배추를 뽑아 온 가족들이 모여 김치를 담그고 맛있는 보쌈김치도 만들어 두툼한 돼지고기와 막걸리를 곁들이며 축제를 열었다. 남은 텃밭에는 형제들이 나눠 먹자고 건강에 좋다는 ‘아로니아’ 나무를 심었다. 형제들이 모여 거름 주고 김매고, 열매가 까맣게 익으면 함께 수확을 하곤 했다. 어느 가족 못지않게 형제들 사이가 좋았다. 그런데 작년에 장인어른이 돌아가셨다. 옛날 어른이라 그런지 덩치가 가장 큰 뒷산은 장남에게 벌써 명의이전을 해놓으셨다. 나머지 논밭 그리고 집이 있는 대지는 아직 정리되지 않은 채 있다. 분배 과정에서 서운함이 있었고 결국 형제들은 옛날 같지 않은 감정을 갖게 되었다. 물론 법이 있기는 하지만 형제간 문제는 법적으로 처리할 수 없는 부분이 있다. 살아 계실 때 어느 정도 정리하시고 가셨더라면 하는 아쉬움이 남는다. 그렇지 않은 상황이라면 ‘특별수익’을 챙긴 손윗사람이 먼저 마음을 비우고 아랫사람을 품어야 한다. 공평한 나눔이란 어떤 것일까? 내가 나눠놓고 선택 우선권은 상대에게 주는 것이라고 생각한다. 이럴 경우 남의 떡이 커 보이는 상황은 거의 없다.

2018-10-16 10:14
[김정렬의 재미있는 부동산이야기] 아파트 선택, 숨어 있는 체크포인트

아파트는 무엇을 보고 선택할까? 교통, 환경, 편익시설 등 기본적인 사항을 판단하고 가격이 적절한가를 생각하는 것은 보통의 방법이다. 재미있는 것은 요즘엔 주차장과 쓰레기 재활용 수거현장을 보면 된다는 말이 있다. 주차장과 쓰레기 재활용 수거현장은 건축물 시설만이 아니라 같이 사는 사람들의 소득과 문화, 주민 상호간의 배려를 같이 엿볼 수 있다는 공통점이 있다. 물론 좋은 아파트를 고를 때 확실한 방법은 살아 보고 사는 것이다. 그러나 현실적으론 불가능한 일이다. 이럴 때 실수요자의 입장에서는 돈으로 계산되지 않는 여러 요소들이 또 다른 관심의 대상이 된다. 아파트는 가격이 싸고 품질이 좋아야 잘 팔린다. 아파트를 품질이 좋고 쾌적하게 잘 지으려면 사업성이 줄어든다. 가격에 반영되지 않은 중요한 사항들이 많다. 새 아파트를 구매할 때 수요자 입장에서는 대지 지분으로 표시되는 크기의 땅값과 함께 건물 값으로는 아파트 바닥 면적 크기를 기준으로 돈을 낸다고 볼 수 있다. 그렇기에 실수요자들이 아파트를 선택할 때 신경을 덜 쓰는 항목이 나타난다. 대표적인 것이 실내 천정 높이이다. 그 외에 꼼꼼하게 챙겨야 할 것으로는 건물 동(棟)간의 간격, 소음, 단지 내 동선의 편리성과 안전성 등이다. 천정 높이를 확인해 보셨나요? 높은 천정은 확 트이고 고급스러운 공간을 연출한다. 층간 소음 문제를 완화하는 데도 효과가 있다. 천정의 높이는 층고와 관련이 있다. 층고를 높이려면 그만큼 건축비가 많이 든다. 고도제한이 있는 경우 천정 높이가 평균치 보다 현저히 낮은 건물이 나타나기도 한다. 에어컨이나 강제 환기시설 등으로 인하여 어쩔 수 없이 천정이 높아지기도 한다. 또 층수별로 층고가 달라질 수 있다. 단열이 필요한 곳이나 평면이 바뀌는 곳, 초고층건물에서 중간기계실이 있는 경우는 기계실 높이가 반영된다. 주차장도 크고 넉넉하게 잘 만들면 결국 아파트 가격이 비싸진다. 지하 주차장을 위한 땅파기 공사는 훨씬 많은 돈이 든다. 공급자의 입장에서는 예민한 부분인데 수요자는 소홀히 할 수 있는 부분이다. 잘 팔리는 아파트와 살기 좋은 아파트는 큰 차이가 있다. 즉 건설과 개발을 할 때는 실수요자가 아닌 중간에 있는 투자자를 겨냥하는 경우가 많다. 최종 실수요자의 입장을 배려해야 하는데 아직도 미흡한 점이 많다. 겉으로 드러난 부동산 가격만으로 부동산을 판단하기는 쉽지 않다. 숨어 있는 부동산의 가치를 이해한다는 것은 흥미롭기도 하고, 앞으로의 부동산 트렌드를 예측하고 이해할 수 있는 힘이 된다. 숨어 있는 부동산 가치를 이해해야 건물은 얼마나 크고 높게 많이 짓느냐가 중요한 것이 아니라 건물의 최종 사용자를 배려할 때 그 품격이 더해지고 결국 땅의 가치도 높아진다. 결국 예전과 달리 건물을 사고자하는 사람은 건물의 최종 판매가격 기준에 직접적으로 포함되지 않은 것들을 더 꼼꼼하게 생각해 봐야 한다. 공급자도 당장의 눈앞의 이익보다는 수요자를 배려한 설계와 건축을 하여야 한다. 실용성과 예술성도 조화를 이뤄야한다. 부동산은 관련 법규, 건설, 금융, 조세 등이 복합적으로 관련돼 있어 단순한 판단만으로는 해결하기 곤란한 경우가 많다. 이럴 때 수익성을 무시할 수 없지만 또 수익성만을 강조해서는 성공하기 어렵다. 수요자에 대한 배려와 함께 공공성과 환경친화성 등 다원적인 목표를 해결할 수 있어야 하는데 여기에도 공급자의 철학과 아이디어가 필요하다. 건물을 지을 때 남이 하는 대로 흉내를 내면 성공하기 어렵다. 아이디어는 죽어 가는 땅에도 생명을 불어넣어 줄 수 있고 살기 좋은 내 집을 만든다. 다음 문제들을 풀어보세요 ❶ 아파트를 분양 받을 때 공급 면적은 무슨 뜻일까? ❷아파트 전용면적, 공용 면적은 어떤 차이가 있을까? ❸아파트 발코니 확장의 장점과 단점은 무엇일까? ❹아파트의 층고는 무슨 의미일까? ❺ 아파트의 천정 높이는 어떻게 판단할까? 해설과 답 ❶공급 면적은 주거전용 면적과 주거공용 면적을 합한 것이다. 그러나 실제로 계약하는 면적은 주차장, 기계실, 관리사무소, 주민공동시설, 놀이터, 화단 등 기타 공용 면적까지 포함된 것이다. 다만 발코니, 베란다, 다락방 등은 서비스 면적에 해당한다. 이러한 내용들은 대부분 바닥 면적을 기준으로 계산한다. ❷아파트 전용 면적은 거실, 주방, 화장실 등을 포함한 넓이이다. 주로 현관문을 열고 들어가는 전용 생활공간을 말한다. 공용 면적은 다른 세대와 공동으로 사용하는 공간이다. 계단, 복도, 엘리베이터 등이 이에 해당된다. 전용률은 건물의 바닥 면적 중 각 세대 등의 사용자가 전용으로 사용하는 부분을 말하고, 전용률이 높다는 것은 실제 사용 면적이 그만큼 넓다는 것을 의미한다. ❸발코니를 확장하게 되면 거실이나 방을 더 넓게 사용할 수 있는 장점이 있지만 냉난방 비용 증가와 수납공간 감소 등 단점도 있다. ❹아파트의 층고는 기준층 콘크리트 바닥에서 기준층 위층의 콘크리트 바닥까지의 거리를 말한다. ❺일반 아파트 천정 높이는 평균 2m30㎝이며 최근 높아지는 추세이다. 30층 이상은 초고층아파트로 분류하며, 초고층아파트 층고는 일반아파트 보다 훨씬 높다. 초고층아파트 천정 높이는 일반아파트 보다 10㎝ 정도 높다. *일반아파트 평균 층고 : 2m60㎝ = 천정 높이(2m30㎝)+천정 속(5㎝)+바닥마감(10㎝)+콘크리트(15㎝) >> 김정렬(金淨烈) 한국일반행정사협회 전임 교수 국내 최초로 부동산 전문가들로 네트워크를 구성, RE멤버스를 설립하고 부동산써브 대표를 역임했다. 한국자산관리공사, 한국자산신탁, 기업체, 금융기관 등에 부동산 자문을 꾸준히 하고 있다. 저서로는 등이 있다.

2016-10-06 09:03
[INVESTMENT+]신종 재테크 단독주택 리모델링 “내가 제일 잘나가”

“기자님, 이젠 아파트 중개 안할렵니다!” 의외였다. 그는 지난 20여년간 아파트만 취급하던 분양 마케팅 전문가이기 때문이었다. 특히 고급 아파트나 주상복합 주택 전문 컨설턴트를 겸하고 있기도 했다. 그런 그가 아파트 분양 시장에서 손을 떼겠다니. 처음엔 귀를 의심했다. “그럼 앞으로는….”이라는 기자의 질문이 떨어지기가 무섭게 그의 입에서 '단독주택 리모델링'이라는 말이 튀어 나왔다. 낡은 집을 새로 고쳐 주거의 질을 높이는 것은 물론이고 자산가치도 크게 올라 돈도 벌수 있는 신종 재테크 수단으로도 손색이 없다는 것이 그의 설명이었다. 시공 전문가부터 관련업계 대학교수까지 같이 사업할 팀원들을 모시고 있다고 했다. 이쯤되면 요즘 확실히 핫(HOT)하게 뜨고 있는 최고의 부동산 재테크 아이템일 것이라고 직감했다. 그래서 ‘브라보 마이 라이프’가 또 나섰다. ‘단독주택 리모델링’ 실제 사례를 통해 성공 노하우를 전해드리고자 한다. ① 시세차익형 “무조건 싸게 사라” 과연 단독주택 리모델링으로 돈을 벌 수 있을까. 아까운 시공비만 고스란히 날리는 것은 아닐까. 결론부터 말하자면 오히려 시세차익으로 돈을 벌 수 있는 기회가 적지 않다. 하지만 핵심포인트가 있다. 그 단독주택을 일단 얼마나 싸게 매입하느냐가 관건이다. 단독주택 전문가에 따르면 단독주택도 지역별로 그 지역에 알맞는 대략적인 시세만 존재하지 아파트 시세처럼 딱 떨어지는 시세는 사실상 존재하지 않는다. 이는 노후한 정도가 천차만별로 다르기 때문이다. 따라서 발품을 파는 만큼 낡고 허름한 주택을 얼마든지 싼 가격에 살 수 있는 기회가 곳곳에 존재한다. 이렇다보니 만약 낡고 노후한 단독주택을 시세보다 크게 싼 가격에 사서 리모델링을 통해 깨끗하게 포장(가치 상승)한 뒤 매도하면 리모델링 비용을 빼고도 시세차익을 바로 거둘 수 있는 곳이 적지 않다는 게 전문가들의 설명이다. 대지가격 외에 건물 가격은 거의 없는 주택이라면 금상첨화다. 이렇게해서 돈을 벌수 있다는 입소문이 돌자 수도권에서 거의 쓰러져가는 낡은 단독주택만 사러 다니는 전문 투자꾼이 나타나기도 한다는 것이 현지 부동산 중개업소 관계자의 전언이다. 안양에 사는 박웅구(가명·45)씨가 바로 그런 케이스다. 리모델링 비용을 치르고도 그가 당장 손에 쥘수 있는 시세차익이 1억원에 이른다. 사연은 이랬다. 그가 안양에서 거의 뼈대만 앙상하게 남은 낡은 2층짜리 단독주택을 1억5000만원에 사들인 것이 지난 연말. 박 씨가 계약하기 전 이 주택은 5년간 사람이 살지 않아 최소한의 관리는 커녕 건물이 서 있는 것이 신기할 정도로 노후돼 있었다. 이렇듯 너무 낡아 있다보니 매입하려는 이가 전혀 없었고 집값은 뚝뚝 미끄러져 내려갔던 것. 그는 “거의 쓰러져간다는 표현이 걸맞다”며 당시 상황을 전했다. 주변 주택시세가 3억5000만원인데 1억5000만원에 계약할 수 있었던 것도 이런 이유에서였다. 그는 리모델링 공사비로 1억원을 투자했다. 박씨의 투자비가 주택 매입가를 포함해 2억5000만원인 점을 감안하면 1억원에 이르는 시세차익을 거둔 셈이다. 주변 부동산 관계자는 “주변 아파트 시세가 3억9000만원을 호가한다. 리모델링으로 단장했으니 주변 시세만큼은 충분히 받을 수 있을 것”이라고 말했다. 이같은 시세차익은 고급 단독주택도 마찬가지다. 금액자체가 크다보니 오히려 더 많은 시세차익을 거둘 수 있다. 예전에는 고급빌라나 도시형생활주택을 짓는 것이 대부분이었지만 최근 상황이 바뀌고 있다. 주택공급 과잉을 비롯해 경기침체로 인해 고급 단독주택 시장도 리모델링 바람이 불고 있다는 의미다. 하지만 여기서 관건은 대지가 크고 오래된 고급 단독주택을 고를 수 있느냐다. 단독주택 리모델링은 건물가격은 거의 없고, 땅(대지) 가격만 남은 단독주택일수록 재테크 측면에서 리모델링 효과를 크게 볼 수 있기 때문이다. 서초구의 한 고급단독주택 단지에 살고 있는 박달수(가명·60)씨. 그는 극심한 부동산 경기 침체에도 자신이 살고 있는 단지 주택 가격이 하락하지 않은 점에 주목했다. 다른 아파트나 고급 주택들은 가격이 추풍낙엽처럼 곤두박질치는 데도 그의 단독주택 가격은 별반 영향을 받지 않고 있었던 것. 궁금증이 발동한 박씨. 그의 지인과 부동산 전문가 의견을 들어본 결과는 비결은 넓은 대지면적에 있었다. 오래된 주택일수록 땅지분이 많아 주택 가격이 쉽사리 떨어지지 않는다는 것. 오히리 리모델링으로 건물가격까지 높이면 시세차익을 볼 수 있다는 얘기를 들었다. 시세가 40억원에 이르는 낡은 주택에 3억5000만원을 투입해 리모델링에 나섰다. 그결과 최근 시세가 50억원을 호가한다. 박씨는 “처음엔 초기 투자비용이 부담됐지만 리모델링으로 오히려 돈을 벌게 됐다. 당장 팔 생각은 없지만 주변 낡은 주택보다 분명 좋은 가격을 받게 될 것”이라고 말했다. ② 임대수익형 “자식 창업이나 증여용으로 활용” 임대수익도 쏠쏠히 올릴 수 있다. 단독주택을 상가주택으로 증축하거나 리모델링하면 큰 무리없이 월세 등 임차료 수익을 거둘 수 있다. 물론 구청 인허가 등 관련 절차가 밟긴 해야 한다. 하지만 보통의 경우 가정용 정화조를 상업용으로 늘리는 공사를 하는 수준에서 절차가 마무리된다. 정화조 공사 필증을 리모델링 건축사 사무실에 전달하면 알아서 관련 절차를 밟아주는 게 대부분이다. 도로 이격거리나 주차장 등 인허가 절차가 상대적으로 까다로운 신축보다 훨씬 간결한 셈이다. 최성관(가명·65)씨는 살고 있던 서울 돈암동 6억원짜리 아파트를 팔기로 했다. 대신 은평구 역촌동에 대지 330㎡규모의 2층짜리 단독주택을 같은 가격에 매입했다. 30대 초반 나이에도 결혼도, 취업도 못한 큰 딸을 위해서다. 그는 딸이 단독주택 2층에 카페를 차릴 수 있도록 배려해주기로 했다. 전체 연면적 165㎡가운데 2층 면적이 66㎡로 넓지는 않지만 카페를 차릴 경우 월 400만~500만원의 수익을 올릴 수 있을 것으로 판단했다. 월세도 최대한 저렴하게 받아 수익을 내는데 보태도록 하기로 마음 먹었다. 딸이 당장 먹고 살 걱정은 덜어주고 싶었다는 게 그의 설명이다. 더욱이 상속이나 증여도 감안해서 가게 명의도 딸에게 넘겨줄 생각이다. 최 씨는 “1억5000만원 시공비가 만큼 딸에게 투자하는 셈이다. 기존에 없던 마당도 생기고 하니 어찌보면 살기는 더 좋다”고 말했다. 서초동 서래마을에 살고 있는 서일택(가명·68)씨. 오래된 2층 낡은 집(13억원)을 고쳐 노후 임대수익용으로 활용하기로 했다. 특히 서씨는 1층 임대계약할 카페 콘셉트까지 정해놨다. 딱딱한 주상복합 상가나 식당이 식상한 만큼 탁트이고 여유로운 지중해식 콘셉트으로 운영하는 사업자에 임대주기로 했다. 보증금 1억원에 월세가 900만원에 이르지만 워낙 카페 수요가 많은 곳이라 벌써부터 가게를 달라는 사업자들이 줄을 섰다. 서씨가 오히려 임차인을 고르기만 하면 되는 상황인 것. 뿐만아니다. 반지하도 반전세(보증금 1억원, 월세 750만원)에 세를 놓기로 했다. 2층을 서씨가 거주용으로 활용한다고 해도 1650만원에 이르는 월세수익을 올릴 수 있는 셈이다. 1억5000만원 리모델링 비용은 보증금(2억원)으로 해결이 가능하다는 것이 그의 구상이다. 실제 방배동 서래마을 같은 경우 주택은 물론 카페 등 상권 임대 수요도 많아 연간 수익률이 10%를 웃도는 사례도 적지 않다. 서씨는 “옆 동네(반포동) 30평형대 아파트가 16억원이 넘는다. 여긴 3층짜리 건물에 마당이 있는데도 13억원이면 주택을 구입할 수 있다. 게대가 임대수익도 올릴 수 있어 일석이죠 효과”라고 말했다. 투자 컨설팅 전문가에 따르면 자산가들은 2층짜리 단독주택을 상가주택으로 용도 변경해 4층짜리 상가로 증축하길 원한다. 4층은 본인이 살면서도 1~3층을 임대를 줘서 임차수익을 거둘수 있기 때문이다. 하지만 여기서 간과해선 안될 사안이 있다. 단독주택을 리모델링하는 경우는 정화조 공사 등 간단한 시공필증만 있으면 간략하게 인ㆍ허가 절차를 밟을 수 있지만 증축의 개념이 들어가면 얘기가 달라 질 수 있다. 특히 해당지역이 문화재 보호지역 등 규제로 묶인 지역이라면 더욱 그러하다는 것. 따라서 투자를 결정할 때 직접 발품을 팔고 구청 등에 직접 확인하는 꼼꼼함이 필요하다고 지적한다. 반대로 지역개발 호재가 터지면 용도 변경이 수월해져 부동산 자산 가치가 오를 가능성이 크므로 직접 컨설팅을 받아보며 정보획득에도 힘을 쏟는 노력이 필요하다. ③ 게스트 하우스형 “홍대 등 최고 상권서 발품 팔아야” 단독주택 리모델링으로 돈버는 법은 또 있다. 바로 개조한 주택을 게스트 하우스로 활용하는 것이다. 은행지점장을 은퇴한 양문기(가명·58)씨가 바로 그랬다. 제2 인생을 살기 위해 최근 중고차 무역업을 하던 양씨가 우연히 중국인 등 외국인들과 어울리게 되면서 게스트 하우스라는 새 아이템을 알게 된 것. 여기에 한류바람이 계속 불고 있다는 점도 그가 외국인 상대 숙박업에 뛰어들게 계기가 된 셈이다. 그는 외국인들이 선호하는 홍대 인근 상수동에 최근 10억원짜리 단독주택을 매입했다. 원래 유치원 건물로 쓰던 주택이었지만 영업이 안되는 터에 저가에 매물이 나온 것을 그가 급매물로 잡은 것이다. 관광객을 받을 수 있도록 커다란 방 8개(수용인원 4~8명)로 개조하는데 투입한 비용(리모델링)이 1억8000만원이었다. 이에 총 투자 비용은 11억8000만원. 그러나 이제 그는 돈 벌일만 남았다는 판단이다. 외국인 관광객 한명당 5만원의 숙박료를 받는다는 가정하에 방 하나에 최소 4명만 받는다고 쳐도 20만원을 수익이 가능하다. 방이 8개인 점을 감안하면 하루에 160만원, 한달에 4800만원에 이르는 매출을 올릴 수 있다. 이렇게 1년이면 6억원에 이르는 돈을 손에 쥐게 된다. 30% 정도를 운영비(약 2억원)로 지출하더라도 대략 4억원은 순이익으로 남길 수 있다. 물론 공실이 없어야 한다는 전제가 필요하지만 국내 최고 상권 중 하나인 홍대 인근 지역인 점을 감안하면 가능하지 않은 일도 아니다. 충분히 승산이 있는 투자가 될 수 있다는 의미다. 양씨는 “펜션보다는 미래가 유망한 중국인 등을 상대로 영업을 하는 게스트하우스가 시장에서 먹힐 것으로 봤다. 무역업으로 해외사정에 밝아 앞으로 트렌트를 잘 반영한다면 성공할 수 있다고 확신한다”고 말했다. ④ 셰어형 “지인들끼리…주거비용 아낀다” 또다른 틈새유형이 바로 셰어형이다. 특히 전세난에 허덕이는 신혼부부들이 선호한다. 낡은 단독주택을 사들여서 1층과 2층을 나눠서 2세대가 같이 마당있는 집을 사용하게 되는 것이다. 실제 지인인 신혼커플들이 함께 수도권 인근에서 노후한 주택을 리모델링해 함께 공유주택으로 활용하는 사례가 늘고 있다. 같은 돈을 주고도 보다 훨씬 넓은 평수에서 살면서 내집을 소유하면서 전세 걱정도 날릴 수 있기 때문이다. 윤현우(가명·33)·박은혜(가명)씨와 송상범(가명·33)·최은숙(가명)씨 신혼부부 커플이 그런 케이스다. 윤씨와 송씨가 서로 초등학교 시절부터 절친인 까닭에 커플시절부터 어울려 다니다가 또 비슷한 시기에 결혼하게 되면서 아예 같이 살기로 결정한 것. 이들이 선택한 지역은 부천 중동. 썩음썩음한 대지면적 2층짜리 단독주택을 계약한 가격은 3억원. 여기에 들어간 리모델링 시공비는 1억5000만원이다. 총 4억5000만원에 이르는 투자비는 두 커플이 각각 2억2500만원씩 나눠 부담했다. 1층(121㎡)은 윤씨 커플이, 2층(115㎡)은 송씨 커플이 사용하기로 했다. 이들 커플들은 서울은 물론 수도권에서 20평형대 전세 아파트도 얻기 힘든 금액으로 30평대 주택을 각각 전세가 아닌 소유개념을 주거하게되는 것이다. 전문가들은 단독주택은 노후도별로 가격편차가 심한 만큼 오래된 집(구옥)을 싸게 사는 것이 투자 포인트라고 말한다. 여기에 낡은 주택을 리모델링하는 점을 감안해서 단순 인테리어가 아닌 공간활용도까지 고려한 시공이 필요하다고 역설한다. 정진화 뉴마이하우스 대표는 "재건축이나 상가 등 시장은 이미 포화단계에 접어들었다. 반면 아직 같은 지역 내에서도 가격에 편차가 존재하는 단독주택은 신종 재테크 수단으로 주목받기에 충분하다"고 강조했다. 다만 "단순히 마감재를 바뀌는 정도의 작업으로는 리모델링 효과를 볼 수 없다. 구조보강까지 함께 작업해야 하므로 전문 업체에 맡겨 부실 시공이 없도록 해야한다"고 말했다.

2014-09-02 08:18
서울역 인근 부동산 시장 살아나나

지난 2006년 특별계획구역 지정 이후 지지부진했던 지하철 1호선 서울역·숙대입구역 일대 후암동 개발사업이 속도를 내기 시작했다. 5층 이하로 묶였던 건물 높이는 평균 12층(최고 18층) 까지 높아지고 전체 구역도 3개로 분할돼 개발이 쉬워졌기 때문. 20일 관련업계에 따르는 서울시는 지난 12일 열린 도시건축공동위원회에서 이 같은 내용이 담긴 ‘용산 지구단위계획 변경결정안’을 통과 시켰다. 시는 기존 대단위 개발계획을 수정해 후암동 특별계획구역 32만1282㎡ 부지를 3개의 구역으로 분할하고 7개의 획지로 구분할 수 있도록 획지분할 가능선을 추가했다. 1구역(동자동 7만300㎡)과 3구역(갈월동 7만9852㎡)은 각각 2개의 획지로 나누고 2구역(후암동 17만1130㎡)은 3개의 획지로 나눈다. 아울러 지금까지 최고 5층(20ｍ) 이하로 제한됐던 건물 높이는 평균 12층(90ｍ)까지 올릴 수 있게 했다. 다만 주변 경관과 인근 건물 높이 등을 고려해 기존 용도지역(2종 일반주거지역)은 유지하도록 했다. 이외 남산 조망권 확보를 위해 비워두는 공간인 통경축 5곳을 두도록 했다. 이에 후암동 주변 부동산시장도 긴 겨울잠에서 깨어나는 분위기가 감지되고 있다. 후암동 M공인중개사 관계자는 “특별계획구역 내 빌라 급매물들이 이미 소진된 상태고, 최근 매물가격이 2000~4000만원 올랐다. 또 나왔던 매물을 회수하는 경우도 있다”고 현장 분위기를 전했다. 1980년에 입주한 후암동 ‘후암미주’아파트도 특별계획구역 내 포함된 단지로, 작년 10~11월에 전용 62.78㎡, 63.44㎡가 각각 3억6000만원 선에 매매거래가 이뤄졌지만, 현재 매물가격이 4억원 선에 형성돼 있다. 서울역 주변 동자동 일대도 마찬가지다. 동자동 A공인중개사 대표는 “기존의 나왔던 빌라 물건들이 매수자가 나서면, 매도자가 가격을 올리기 시작했다. 매물 가격도 전용 60㎡에 대지지분이 33㎡이하인데도 4억 원에 매물이 나왔다”고 설명했다. 갈월동 H공인중개사 대표도 “용산가족공원 조망권이 좋을 것으로 예상되는 위치의 물건이 오름세로 돌아서고 있는 분위기다. 투자 문의가 2배 이상 늘어났다”고 전했다. 후암동 특별계획구역과 인접한 아파트들도 개발호재 수혜를 받을 것으로 보인다. 주변 개발에 힘입어 주변 환경이 쾌적해 지는데다, 초고층 주상복합의 경우 구역 내 들어설 단지들보다 높은 층고로 탁트인 조망권이 비교 우위에 서게 되기 때문이다. ‘센트레빌 아스테리움 서울’ 분양관계자는 “센트레빌 아스테리움 서울은 개발을 통해 낙후됐던 주변 환경이 쾌적하게 탈바꿈하고, 인근에서 희소가치 높은 최고 35층의 초고층 주상복합인 만큼 개발 구역 내 형성되는 단지들과 비교시 탁월한 조망권을 자랑하게 될 것”이라고 전망했다.

2014-03-21 07:49

◀1 ▶