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임대료 반값, 1인가구 공유주택 공급 "중장년은 10년까지 거주"

서울시가 1인 가구를 위한 공유주택을 공급한다. 주변 원룸 시세 50~70% 수준 임대료로, 최장 6~10년까지 거주할 수 있다. 서울시는 지난해 개정된 ‘임대형 기숙사’ 제도를 활용해 1인 가구를 위한 공유주택(안심특‘집’) 공급에 나선다고 26일 밝혔다. 올해 하반기 행정 절차를 완료하고 본격적인 사업 추진에 돌입할 예정이다. 시는 갈수록 가구가 다분화되고 있는 가운데 최근 1인 가구가 급격히 늘고 있는 점에 주목, 가족 단위에서 벗어난 새로운 주거유형이 필요하다 보고 공유주택을 준비해 왔다. 지난해 9월, 기숙사로 임대주택 사업이 가능하게끔 법이 개정되면서 사업에 더욱 박차를 가할 수 있게 됐다. 앞으로 1인 가구가 더 가파르게 늘어날 것으로 예상됨에 따라 용도지역 상향․세제 혜택 등 인센티브를 통해 민간사업자의 참여를 유도, 1인 가구를 위한 공유주택을 활발히 공급해 나갈 계획이다. 1인 가구 공유주택은 개인 생활에 꼭 필요한 ‘주거 공간’과 ‘공유 공간’이 제공된다. 주거 공간에 대한 임대료는 주변 원룸 시세의 50~70% 수준이다. 그 밖의 공유 공간은 입주자가 선택해 사용한 만큼만 부과해 주거비 부담을 덜어준다는 계획이다. 주거 가능 기간은 청년(만 19~39세) 1인 가구 6년까지, 만 40세 이상 중장년은 10년까지다. 어르신의 경우 부부(2인 가구)도 입주 가능하다. 또 임대보증금을 안전하게 관리하기 위해 임대사업자 주택임대관리업 등록도 의무화할 예정이다. 아울러 입주자에게 양도소득세 감면, 종합부동산 합산 배제 등 세제 혜택을 지원한다. 공유 공간은 △주방·식당·세탁실·운동시설 등 ‘기본생활공간’ △택배 보관실·입주자지원센터 등 ‘생활지원시설’ △작은 도서관, 회의실 등 ‘커뮤니티공간’ △게임존·펫 샤워장·공연장 등 ‘특화공간(2개소 이상)’ 등 입주자 특성 등에 맞춰 총 4가지 유형으로 조성된다. 통근․통학․통원 등 입주자가 편리한 생활을 할 수 있도록 기반 시설이 충분히 형성된 곳에 공급한다. 역세권(역으로부터 350m 이내), 간선도로변(50m 이내), 의료시설 인근(병원 350m 이내)을 아울러 대상지를 선정할 계획이다. 시는 청년뿐 아니라 어르신 또는 어르신 부부에게도 공급될 수 있는 만큼 대상지 요건에 의료시설까지 포함했다. 한병용 서울시 주택정책실장은 “서울 시내 다섯 집 중 두 집이 1인 가구일 것으로 예상되는 30년까지 5년여밖에 남지 않아 1인 가구를 위한 주거지원 방안이 꼭 마련돼야 할 시점”이라며 “1인 가구를 위해 좋은 입지·공간·임대료, ‘삼박자’가 갖춰진 공유주택을 빠르게 공급해 1인 가구의 안정적인 주거를 지원해 나가겠다”고 말했다.

2024-02-27 13:16
“초고령사회, 노인 자립생활 가능한 주거 공간 늘어야”

유니버설디자인은 성별, 연령, 국적, 문화적 배경, 장애의 유무에도 상관없이 누구나 손쉽게 쓸 수 있는 제품 및 사용 환경을 만드는 디자인을 말한다. 유니버설하우징협동조합은 이 유니버설디자인을 적용한 모두를 위한 집 ‘유니버설디자인하우스’를 짓고 임대주택으로 시장에 공급하는 일을 하는 사회적기업이다. 유니버설디자인하우스는 서울 수유의 다세대주택(16세대)과 망우의 다세대 및 주거용 오피스텔(37세대)이 있으며, 현재 입주민이 살고 있다. 여기에 수락의 연립주택(33세대)을 필두로 창동(28세대)·장안(42세대)의 원룸형 아파트가 올해 완공될 예정이다. 유니버설디자인하우스는 노약자를 생각한 세심한 디자인이 인상적이다. 휠체어의 이동이 편리하게 건물 내에 단차를 없앴으며, 세대부에는 미끄럼 방지 바닥재, 보조의자, 미닫이문 등을 설치했다. 일명 ‘유디 아재’로 불리는 이범재 유니버설하우징협동조합 대표를 만나 유니버설디자인하우스를 짓게 된 배경, 그리고 2025년 초고령사회 진입을 앞두고 노인의 주거 공간이 나아가야 할 방향 등에 대해 들어봤다. 장애인 인권 향상 운동하다 집 짓기까지 유니버설디자인하우스는 장애인, 고령자 등 주거 약자도 편리하게 생활할 수 있는 ‘모두를 위한 집’을 표방한다. 이범재 대표는 “장애인만, 고령자만 살 수 있는 특수 계층을 위한 집이라기보다는 장애인이든 고령자든 누구나 살 수 있는 집이라고 생각한다. 주거 환경을 개선했다는 뜻이 더 강하게 담겨 있다”라고 말했다. 막연히 이범재 대표는 건축 분야 전공자 혹은 관련 일을 오래한 사람이라고 생각했다. 그러나 이 대표는 “전혀 아니다. 사용자 입장에서 생각하다 보니 집도 짓게 됐다”고 말했다. 사실 이범재 대표 역시 신체적 장애를 갖고 있어 장애인이 겪는 불편함을 잘 알고 있다. 다리가 불편한 그는 “제가 1962년생인데, 과거 우리나라는 1950년대 말부터 1960년대까지 소아마비 바이러스가 굉장히 극성했다. 동년배 중에 저와 같은 소아마비 장애인이 많다”고 설명했다. 이범재 대표는 장애인 인권에 관심이 많아 시민 운동을 펼쳤고, 장애인인권포럼 대표도 지냈다. 유니버설디자인은 약 20여 년 전, 일본에서 유니버설 디자인 국제 전시회를 방문하면서 알게 됐다. 일본은 한국보다 일찍 고령화됐고, 대응도 발 빠르게 마련했다. 그 일환으로 유니버설 디자인도 확산되고 있었다. 이 대표는 유니버설디자인의 존재와 가치에 놀라움을 느꼈고, 국내에도 도입이 시급하겠다는 생각이 들었다. 이에 그는 널리 알려지길 바라는 마음에 대학생을 대상으로 유니버설 디자인 공모전을 열었다. 공모전은 현재까지 이어지고 있으며, 이제는 유명한 디자인 공모전 중 하나로 꼽힌다. 이범재 대표는 지난 2009년 설립된 IT 분야 최초 사회적기업 ‘웹와치’의 대표이기도 하다. 장애인 IT 전문가 및 비장애인 연구원들이 사용성을 진단하고, 웹접근성 인증마크 발급을 평가하는 곳이다. 이 대표는 장애인 시민 운동을 하다 ‘웹와치’를 차렸고, 또 ‘웹와치’를 통해 유니버설하우징협동조합이 탄생했다. “저희 회사 ‘웹와치’에 장애인 직원분들이 10여 명 근무하고 계세요. 결혼도 안 하고 혼자 사는 경우도 많아서 그분들을 위해 일종의 기숙사 같은 집을 지어볼까 생각했죠. 그런데 직원분들이 회사 일이 계속 이어지는 느낌이 들어서인지 기숙사 개념을 원하지 않더라고요. 그래서 기숙사 건축은 무산됐는데, 장애인을 생각한 집이라는 아이템은 남아서 유니버설디자인하우스를 설계하게 된 거죠.” 유니버설하우징협동조합은 2016년에 만들어졌다. 이범재 대표는 “장애인이나 노인들은 아파트보다는 비아파트(단독주택, 다세대 주택)에 사는 경우가 많은데, 노후된 집이 대부분이고 환경이 열악하다”고 말했다. 이에 그는 서울시의 토지임대부 사회주택 사업에 참여했다. 서울시가 토지를 빌려주는 사업으로, 유니버설하우징협동조합은 유니버설 디자인을 적용한 집을 공모해 선정됐다. 이 대표는 “총 6개의 사업이 선정돼 2017년부터 집을 지었다. 올해 3개가 더 준공되면 그 당시에 시작했던 유니버설디자인하우스가 완공된다”고 설명했다. 노인의 자립생활 가능케하는 거주 공간 이범재 대표는 가장 기억에 남는 순간을 묻자 수유 다세대주택에 거주하고 있는 중증 장애인 청년을 언급했다. 이 대표는 “어머니하고 같이 살던 청년은 자립생활을 하고 싶다면서 입주를 원했다. 처음에 인터뷰할 때 어머니도 같이 오셔서 청년 뒤에 앉아 계셨다. 걱정과 기대가 가득한 모습이셨는데, 저희 어머니 생각이 나서인지 그 모습이 뇌리에 남는다. 청년은 물론 지금도 하우스에 잘 살고 있다. 만족도도 높은 것 같다”고 설명했다. 중증 장애인 청년의 사례는 유니버설하우징협동조합이 추구하는 가치와 맞닿아 있다. 유니버설디자인하우스는 ‘노약자를 비롯해 여러 계층이 섞여 사는 소셜 믹스’를 추구한다. 궁극적인 목표는 노약자의 자립생활, 인디펜턴드 리빙(Independent Living)이 가능·유지되는 것이다. 이범재 대표는 노인의 자립생활이 유지되어야 개인의 행복이 증진되고, 사회적인 비용도 최소화된다고 생각한다. “주거에서 느낄 수 있는 행복은 스스로 살아가는 것이라고 생각합니다. 자기가 원하는 곳에서 자기 힘을 최대한 발휘해서 살아가는 것이 중요하단 거죠. 그게 바로 자립생활인데 사회적 비용과 밀접한 관계가 있어요. 자립생활을 못 하게 되면 누군가의 서포트에 의존하는 삶을 살게 되고, 비용이 기하급수적으로 늘어납니다. 그렇기 때문에 노약자의 자립생활을 돕는 것이 사회적으로도 비용을 최소로 줄이면서 안정성을 취할 수 있는 방법이라고 보는 거죠.” 이범재 대표는 노약자의 자립생활을 위해서는 선제적으로 두 가지가 필요하다고 짚었다. 첫 번째는 자립생활을 하겠다는 본인의 의지이며, 두 번째는 주위 환경이다. 이 대표는 “노약자를 돕는 주거 환경은 공간의 구성, 편의성·접근성을 높인 인테리어 등을 통해 바뀔 수 있다. 지역사회, 서비스의 변화도 필요하다. 서비스란 거동이 불편한 사람한테 필요한 가사도우미의 도움 등을 말한다”라고 설명했다. “서울 도봉구에 있는 ‘해심당’은 한국토지주택공사(LH)와 협업해 만든 어르신 맞춤형 공동체주택입니다. 만 65세 이상 저소득층과 취약계층 노인 25분이 살고 계신데, 그분들의 자립생활 가능·유지가 전제된 공간이라고 할 수 있습니다. 어르신들은 해심당에서 공동체 활동을 하고 있을 뿐만 아니라 병원을 가지 않고도 생활이 가능하며, 일자리도 제공 받아 하고 계십니다. 이러한 모델이 많아질 수 있도록 지역사회의 노력이 필요하다고 생각합니다.” 초고령사회 진입을 앞둔 만큼, 고령자를 위한 주거 공간이 늘어야 한다고 생각하는 이범재 대표는 고민이 많다. 이 대표는 “장기적으로 우리 회사는 새로운 유형의 노인 실버타운을 만드는 것을 목표로 하고 있다”고 밝혔다. 이어 “유니버설디자인은 디자인적인 접근이고, 해심당은 운영적인 접근을 한 것이라고 할 수 있다. 그러한 경험을 녹여서 노인의 자립생활이 가능한 공간을 만들고 싶다”고 덧붙였다.

2023-04-28 08:25
서울시, 노숙인 독립 생활 위한 주거 공간 지원

서울시가 노숙인지원주택 38호를 추가 공급해 노숙인의 지역 사회 복귀를 돕는다. 해당 사업은 오세훈 서울시장이 재선에 도전하면서 선언한 ‘약자와의 동행’ 정책의 일환이다. 서울시 노숙인지원주택은 정신 질환 및 알코올 의존으로 독립에 어려움을 겪는 노숙인들을 대상으로 한 공공임대주택이다. 단순히 공간만 제공하는 것이 아니라 △초기 입주 및 상담 △주택 시설 관리 △공과금 및 임대료 연체 관리 등 주거 유지 △입주자의 특성과 욕구를 반영한 사회복지서비스 △건강관리 △취업 상담 및 재정 자립 지원 △지역사회 커뮤니티 연계 등을 돕는다. 노숙인지원주택의 주거 유형은 세대 당 전용면적 15~30㎡ 내외의 원룸형 연립 주택으로, 입주 보증금 300만 원에 임대료는 월 10~30만 원 수준이다. 입주 기간은 2년마다 갱신해 최대 20년까지 계약할 수 있다. 서울시는 초기 입주 보증금이 부족한 노숙인들이 금전적 어려움 때문에 입주하지 못하는 일이 없도록, 이랜드 재단의 후원을 받아 지원주택 입주 보증금 호당 300만 원을 전액 지원하고 있다. 입주 신청 자격은 월 평균 소득이 2021년 도시 근로자 월 평균 소득의 50%(월 224만 8479원) 이하이면서 정신 질환 또는 알코올 의존증을 보유한 무주택 1인 가구 노숙인이다. 시설의 서비스 이용 관리 기록이 없는 노숙인도 노숙인종합지원센터의 추천을 받아 신청이 가능하다. 올 하반기 노숙인지원주택 모집 공고는 11월에 있을 계획이다. 신청에 관한 자세한 사항은 서울시 자활지원과 또는 SH공사매입주택공급부로 문의하면 된다. 한편, 서울시는 ‘약자와의 동행’을 전면에 내걸고 관련 정책 추진에 속도를 내고 있다. 앞서 오세훈 표 복지 모델을 실현할 ‘약자와의 동행 추진단’을 시장 직속 정규 조직으로 신설하는 내용을 담은 ‘민선 8기 서울시정 조직개편안’을 발표한 바 있다. 이후 입법 예고를 거쳐 14일 서울시의회에 제출할 예정이다. ‘약자와의 동행 추진단’은 저소득층, 독거노인 등 취약계층 대상별 지원 정책 방향을 설정하고, 신규 사업 발굴 및 각 실·본부·국에 흩어져있는 기능을 조정하는 역할을 한다.

2022-07-11 17:42
서울시, 돌봄 필요한 노년층 위해 주택 190호 공급

서울시가 돌봄이 필요한 저소득 어르신을 위한 ‘노인지원 주택’을 선보인다. 경증 치매를 앓고 있거나 당뇨처럼 노인성질환을 가진 사람이 입주 가능하다. 서울시는 지난달 30일 돌봄과 도움이 필요한 어르신을 대상으로 한 '노인지원 주택'을 전국 최초로 공급한다고 밝혔다. 올해 공급하는 주택은 90호다. 서울시는 2022년까지 총 190호를 마련할 계획이다. 노인지원 주택에 입주하면 맞춤 지원이 이뤄진다. 병원 동행처럼 의료·건강관리를 비롯해 혼자선 하기 힘든 공과금과 임대료 납부도 도움 받을 수 있다. 첫 노인지원 주택은 서울시 동대문구 소재 주택 2개 동에 마련됐다. 총 31호다. 강동구에도 주택 1개 동에 18호가 마련됐다. 노인지원 주택은 다가구 및 원룸형으로 전용면적이 34.2㎡(약 10.36평) 내외다. 집안 곳곳은 어르신 맞춤형으로 설계됐다. 휠체어 진입이 가능하도록 승강기를 설치했고 방문과 화장실 문 폭을 넓게 했다. 화장실 바닥도 높여 경사를 없앴고 미끄럼방지 마감재를 사용해 안전장치를 만들었다. 서울시는 서울주택도시공사 홈페이지를 통해 오는 11~12일 이틀간 신청을 받는다. 만 65세 이상 서울에 사는 무주택자여야 하며, 장기요양보험법 시행령에 따른 치매 환자로장기요양 인정 점수가 45점 미만이어야 한다. 경증치매를 앓고 있거나 당뇨병 등 노인성질환을 진단받아야 지원할 수 있다. 입주하게 되면 보증금은 300만원으로 월 임대료 23만~51만 원을 부담해야 한다. 최장 20년까지 거주할 수 있다. 이번 노인지원주택에 대해선 사회적 협동조합인 ‘도우누리’가 주거 유지와 지원을 맡게 된다.

2020-05-01 10:13
“홀몸 어르신 보린행복주택 신청하세요”

서울 금천구(구청장 유성훈)가 어르신 맞춤형 공공원룸주택인 ‘보린행복주택 6호점’ 입주 신청을 3월30일부터 4월3일까지 거주지 동주민센터에서 접수한다. 보린행복주택은 어르신들의 열악한 주거환경 개선과 건강한 노후생활을 지원하기 위해 금천구가 서울시, SH(서울도시주택공사)와 협력해 도입한 어르신 맞춤형 공공원룸주택이다. 보린행복주택 6호점은 독산로27길 44(시흥1동)에 대지면적 255.75㎡, 연면적 511.23㎡, 지상 5층 1개동 총 15세대 규모로 조성됐다. 입주대상은 금천구 거주 만 65세이상 기초생활보장수급자 홀몸어르신이다. 공동체주택 특성에 맞게 관리규약을 준수하고 공동체프로그램 참여에 동의해야 한다. 임대료는 주변시세의 30% 수준이며, 기본 임대기간은 2년이다. 입주자격을 유지하는 경우 최장 20년까지 거주 가능하다. 입주 자격요건, 신청장소, 임대료 등 자세한 내용은 금천구청 홈페이지 ‘고시•공고’란에서 확인할 수 있다. 최종 입주자 발표는 2020년 6월5일 예정이다. 6월12일 호실 추첨과 공동체교육을 실시한다. 입주자는 6월말 SH공사와 계약을 체결하고 8월초까지 입주하게 된다. 금천구는 임대보증금의 90%를 연 2% 이율로 융자지원 하며, 어르신 안부확인과 공동체활성화 프로그램을 통해 어르신 고독사 예방과 맞춤형 주거생활을 지원한다. 금천구는 지난 2015년 보린주택(1호점)을 시작으로 보린두레(2호점), 2016년 보린햇살(3호점), 보린함께(4호점), 2020년 보린희망(5호점), 보린행복주택(6호점)을 조성, 어르신들의 행복한 노후생활을 지원하고 있다.

2020-03-31 15:31
숙소를 잘 잡아야, 제주 한 달이 즐겁다

한 번쯤은 들어보고, 한 번쯤은 이뤄야겠다고 다짐하는 버킷리스트. 그러나 막상 실천으로 옮기기는 쉽지 않다. 애써 버킷리스트를 작성하고도 어떻게 이뤄가야 할지 막막하기 때문이다. 이러한 고민을 해결하기 위해 매달 버킷리스트 주제 한 가지를 골라 실천 방법을 담고자 한다. 이번 호에는 앞서 ‘브라보 마이 라이프’가 시니어를 대상으로 진행한 버킷리스트 서베이에서 7위를 차지한 ‘제주에서 한 달 살기’에 대해 알아봤다. 도움말 제주도 한 달 살기 프로젝트·제주알리미닷컴 송유미 대표 ‘제주에서 한 달 살기’를 위해 꼭 필요한 것은 크게 시간과 돈이다. 중장년의 경우 은퇴 후 이 두 가지를 대부분 충족하기에 마음만 먹는다면 어렵지 않게 이뤄볼 만한 일이다. 그러나 최근 제주에서 한 달 살기를 꿈꾸는 이들을 상대로 사기 사건이 일어나고, 막연히 떠났다가 예상보다 거액을 탕진하고 오는 등의 문제도 적지 않다. 수백만 원의 큰 금액을 써야 하는 만큼 철저한 비용관리가 관건. ‘제주도 한 달 살기 프로젝트·제주알리미닷컴’의 송유미 대표에게 조언을 들어봤다. Q 제주에서 한 달 살기, 가장 먼저 확인할 부분은요? 당연히 금액 문제입니다. 그중에서도 숙박비가 가장 큰 비중을 차지하지요. 그 외 맛집이나 관광지 등을 다니려면 평소보다 2~3배의 생활비가 드니, 이 점을 고려해 예산을 짜야 합니다. Q 중장년층에게 추천할 만한 숙소 형태는 어떤 게 좋을까요? 중장년층은 대개 은퇴 후 부부가 함께 살러 오시는 분들이 많습니다. 이 경우 자녀나 손자들이 하루 이틀 놀러와 머물 것을 고려해 원룸 형태보다는 여분의 방이 있는 숙소를 추천합니다. 도시의 아파트나 빌라 등에서 사시는 분들은 제주에서만큼은 마당이 딸린 숙소를 선호하는 편입니다. 마당이 있는 독채는 200만 원 이상 예산을 잡아야 합니다. Q 한 달 동안 여러 숙소에서 머무는 방법은 어떨까요? 제주에서 한 달 동안 사는 숙소는 월세 개념으로 생각해야 합니다. 한 달 동안 임대를 하는 셈이지요. 예를 들어 호텔을 이용했을 때, 아무리 작은 원룸이라도 최소 하루 5만 원은 줘야 합니다. 그걸 한 달 치로 계산하면 150만 원이 됩니다. 그러나 그 정도 선이 최소라는 겁니다. 하루 이틀 머물 때는 10만 원(평균적으로) 내외의 숙박업소도 덜 부담스럽지만, 한 달이면 300만 원에 달하는 금액입니다. 그러므로 이곳저곳 머물게 되면 숙박비가 더 들 수 있습니다. 취향에 따라 고를 수 있겠지만, 금액적인 부분만 고려한다면 한 곳에서 월세를 내고 지내는 편이 낫습니다. Q 지역민과의 불화 등 다른 불편 사항은 없을까요? 다들 억지로 가는 게 아니고 자발적으로 편히 지내러 오기 때문에 대체로 만족도가 높습니다. 제주에서 한 달 살기를 해보고 마음에 들어 다시 오거나 아예 정착하는 분도 많습니다. 지역민과의 불화는 거의 일어나지 않습니다. 한 달 살기 숙소들은 대부분 신축 건물입니다. 즉, 제주 토박이 주민들이 사는 동네와는 거리가 있는 편이지요. 근처에는 대체로 한 달 살기를 목적으로 온 가구들이 모여 있기 때문에 서로의 생활을 존중하며 잘 지냅니다.

2018-11-23 09:07
귀농·귀촌이 아니라 ‘이도(離都)’

도시에 살다 농촌으로 삶터를 옮기는 것을 귀농 또는 귀촌이라고 한다. 농촌을 떠났던 사람들이 다시 농사를 지으러 가는 것은 ‘귀농’이고, 고향을 찾아가는 것은 ‘귀촌’이라 할 수 있다. 하지만 요즘 시골을 찾는 사람들은 농사를 짓기 위해 가는 것보다 여유를 즐기기 위해 이동하는 경우가 더 많다. 또한 자신이 살던 곳으로 가는 것이 아니라 새로운 터전을 찾아가는 사람이 늘었다. 전원생활이 목적인 사람들은 연고는 없지만 새로운 삶의 터를 마련하기 위해 시골을 찾는다. 1960~70년대 산업화의 바람이 불어왔을 때, 농촌에서 지내던 많은 사람이 도시의 새로운 일자리와 희망을 찾아 자신이 살던 곳을 버리고 아무 연고도 없는 도시로 떠났다. 이것을 ‘이농(離農)’이라 했다. 이농의 사전적 의미는 ‘농민이 다른 산업에 취업할 기회를 갖기 위해 농촌을 떠나 도시로 이동하는 현상’이다. 그렇다면 도시에 살던 사람들이 그곳에서 살기 싫어 떠나는 것, 즉 희망을 찾기 위해 터전을 새로 마련하는 것은 ‘이도(離都)’라 표현해야 맞다. 귀농이나 귀촌처럼 다시 돌아가는 것이 아니라, 새로운 터전을 찾아 도시를 떠나는 것이기 때문이다. 실제로 도시에서 가까워 교통 여건이 좋고 경치가 빼어난 곳에는 ‘다시 돌아온 사람들’이 아니라 ‘이도’해온 사람들로 붐비고 있다. 이들로 인해 마을이 새롭게 만들어지고 있는 것이다. 강원도나 충청도처럼 수도권과 경계하는 지역을 둘러보면, 화전민이 살다 버리고 간 땅을 개발해 전원주택을 짓고 사는 사람이 많다. 도시생활로 넉넉해진 사람들은 먹고살기 힘들어 버리고 갔던 땅을 개발해 집을 짓고 여유롭게 살겠다는 생각을 한다. 그들은 귀농·귀촌자가 아니라 새로운 삶과 희망을 찾아 농촌으로 오는 사람들, 즉 이도해온 사람들이다. 작고 소박해진 전원생활 이렇게 도시에서 살다 시골에서 살고 싶어 내려오는 사람들의 생각이나 움직임은 예전과 많이 다르다. 가장 대표적인 특징은 전원생활의 목표가 작고 소박해졌다는 것이다. 그 이유는 첫째, 예전과 같이 별장형 전원주택을 짓는 대신 노후생활의 대안으로 귀농·귀촌을 택하고 있기 때문이다. 그래서 거품도 많이 빠졌다. 평균수명 100세 시대가 되면서 노후를 어디서 무엇을 하며 보낼 것인가가 매우 중요해졌다. 또 어디서 사느냐에 따라 필요한 노후자금 규모도 달라진다. 노후생활비를 줄이려면 아무래도 도시보다는 시골에서의 삶이 유리하다. 하지만 경치나 감상하고 좋은 공기, 맑은 물이나 마시며 살겠다는 꿈은 없다. 폼 잡고 사는 게 답이 될 수 없기 때문이다. 그러다 보니 현실적인 투자를 하게 되고 그 결과 화려한 정원이 있는 집이 아니라 작고 소박한 집을 찾게 되는 것이다. 두 번째 이유는 도시를 버리지 않는 귀농·귀촌자들이 늘었기 때문이다. 도시를 영원히 떠나 농촌에 정착하겠다는 것이 아니라 도시와 농촌을 오가며 이중생활을 계획하고 있는 것이다. 전원생활을 꿈꾸는 마음이 있어도 대다수 사람은 도시를 떠날 입장이 못 된다. 아직 현역으로 활동하거나 은퇴할 나이가 아니어서 가족의 반대가 만만찮기 때문이다. 시골에서 살 자신이 없고 두려운 사람도 있다. 그동안 살아왔던 도시를 떠나는 것이 이래저래 쉽지 않은 것이다. 그래서 도시에서 절반 살고 시골에서 절반 사는 반쪽 전원생활을 계획하는 사람들이 있다. 그러다 시골생활에 자신이 붙거나 기회가 만들어지면 그때 도시를 떠나도 늦지 않은 것이다. 최근 주말주택, 세컨드하우스가 유행처럼 번지는 이유다. 도시를 떠나지 않고 시골생활을 해보겠다는 계획을 세우다 보니 무리한 투자를 하지 않는다. 다랭이논 한 뙈기, 컨테이너 박스 하나로도 좋은 집과 정원이 될 수 있다. 수익형 전원생활 단순히 자연이나 즐기자는 목가적 귀농·귀촌도 많이 줄었다. 농촌으로 내려가 무엇을 할 것인가를 고민하는 사람들이 늘어나고 있다. 이른바 귀농·귀촌 창업이 그것이다. 앞으로 ‘수익형 전원생활’에 관심을 갖는 사람이 많아질 것으로 전망되는 이유다. 생활비가 넉넉하다면 주말형 또는 별장형 구조의 집을 짓고 유유자적 사는 게 큰 부담이 되지 않겠지만, 그렇지 않은 사람들은 여전히 먹고사는 문제를 걱정해야 한다. 은퇴는 빨라지고 수명은 점점 늘고 있다. 직장에서 퇴직을 한 후에도 30년 이상을 더 살아야 하는데, 이 시간을 도시에서 보내든 시골에서 살든 수입이 있어야 한다. 은퇴자들의 가장 큰 화두다. 수익 없이 살 수 있는 은퇴자들은 별로 없다. 은퇴자가 늘고 귀촌자가 많아지면 수익형 전원주택에 관심을 갖는 사람들도 점점 늘어날 것이다. 이 같은 사실은 이미 펜션에서 증명됐다. 시골에서 살며 민박집을 운영해 수익을 내는 것이 펜션이다. 지금이야 시들해졌지만 불과 5년여 전만 해도 전원생활을 하는 사람들에게 펜션은 인기 창업 아이템이었다. 전원주택도 짓고 수익도 낼 수 있었기 때문이다. 농장을 하든 펜션을 하든 전원카페를 운영하든 전원생활을 통해 수익을 낼 수 있어야 시골로 이주한 은퇴자들의 노후가 윤택해질 것이다. 이런 고민을 하는 시니어에게 최근 전원주택 시장에 나타난 수익 모델을 하나 추천할 수 있다. 바로 ‘임대형 전원주택’이다. 펜션처럼 단기 임대의 형태는 이미 큰 시장이 됐다. 하지만 월 단위나 연 단위로 임대하는 전원주택 시장은 아직 없다. 작업, 힐링, 요양을 위해 전원주택을 장기 임대하려는 수요가 점점 늘고 있지만 체계적이지 못하다. 개인들끼리 알음알음 전원주택 임대가 행해지고 있는데 도심의 원룸이나 아파트 임대와 비교해볼 때 수익률이 매우 높다. 특히 놀리는 땅이 있다면 시도해볼 만하다. 물론 토지부터 구입해야 한다면 투자비가 크겠지만 토지가 있다면 가볍게 접근해볼 수 있다. ‘시골 체질’인지 고민해볼 것 마음은 귀농·귀촌하고 싶은데 발이 떨어지지 않는다. 생각해야 할 것도 두려운 것도 많다. 하지만 마음이 있다면 지금이 바로 결정할 때다. 당장 실행해야 한다. 서둘다 금전적인 손해를 본다 해도 전원생활을 통해 얻는 것이 더 많다. 좋은 땅을 고를 수 있는 기회의 폭이 먼저 결정한 사람에게 더 넓다. 하루라도 일찍 시작하면 정착도 빠르다. 정원에 나무를 하나 심어도 시작이 빨랐으니 그만큼 더 자라 꽃도 빨리 보게 되고 텃밭의 작물도 먼저 여문다. 실제로 귀농·귀촌해서 사는 사람들 중 ‘더 빨리 오지 못한 것’을 후회하는 사람이 많다. 어차피 시골에서 살 마음이 있다면 서두르는 게 좋다. “산속에서 심심하게 사는 것은 아닐까? 자녀들 혹은 친구들이 자주 올까? 아프면 병원이 멀어 위험할 텐데, 시장 다니기도 힘들고, 교통도 불편하고, 뱀이나 벌레도 많고, 또 시골 사람들 텃세가 만만치 않다는데 왕따 당하면 어떻게 하지?” 이런 걱정들은 살다 보면 ‘괜한 걱정’이었다는 것을 알게 된다. 정작 걱정해야 할 것은 따로 있다. 바로 “내가 시골에서 살 수 있는 체질인가?”에 대한 판단이다. 이런 질문을 했을 때 “딱 내 체질이야!” 하는 답이 나와줘야 한다. ‘강남 스타일’이 시골에서 살기는 힘들기 때문이다. 만약 마당의 풀을 뽑고 화단을 가꾸고 나무를 심고 집 고치는 일이 재미있다면 ‘시골 체질’이다. 당장 시골생활을 해도 문제없다. 그러나 별장 같은 집을 짓고 잔디 위에 파라솔 펼치고 친구들 불러 바비큐 파티나 하고 커피 마시는 상상이 좋으면 얼마 못 가 다시 도시로 올라와야 한다. 이런 사람은 ‘도시 체질’이다. 어떤 시골생활을 꿈꾸는지를 잘 고려해봐야 한다. ◆ 성공적인 시골 정착을 위한 8가지 단계 ◆ 01 결심 | 귀농·귀촌을 위해 가장 먼저 해야 할 일이 결심이다. 농촌으로 이주해 사는 것은 쉬운 일이 아니다. 특히 농업에 종사하겠다는 생각으로 귀농을 준비한다면 더욱 신중해야 한다. 이때 가장 중요한 것은 농촌과 농업에 대한 충분한 이해다. 도시 회피식, 목가적인 생각만으로 결정을 내린다면 위험하다. 스스로 농촌에서의 삶을 상상해보고 즐겁겠다는 생각이 들 때 옮겨도 후회하지 않는다. 단순하게 농촌을 동경하고 좋아하는 마음만 갖고 귀농·귀촌을 시작하면 실패할 확률이 높다. 02 가족 동의 | 귀농·귀촌해 사는 남자들이 이주할 때 가장 힘들었던 점은 아내 설득이다. 가족의 동의를 얻기는 쉽지 않다. 그러나 가족들과 함께하는 귀농·귀촌이라야 성공할 수 있다. 특히 귀농은 배우자의 동의가 필수다. 정신적인 동료이고 노동력 도움도 받을 수도 있기 때문이다. 은퇴 후 귀촌하는 사람들은 터를 잡을 때도 자식들 잘 올 수 있는 곳, 집을 짓더라도 자식들이 편히 쉬다 갈 수 있도록 방을 만들고 집을 키운다. 그러나 이 경우 대부분 후회를 한다. 자녀들이 부모의 생각만큼 자주 찾아와주지 않기 때문에 계획은 엉망이 되어버리고 큰 방도 비게 된다. 이를 명심하고 계획을 세워야 한다. 03 자금 계획 | 빠듯한 예산으로 귀농·귀촌 계획을 세우면 실패하기 쉽다. 농업시설을 마련하고 기술을 익히는 과정에서 예상했던 비용을 훨씬 초과하는 경우가 적지 않다. 이때 자금이 모자라면 그동안 진행했던 것들마저 수포로 돌아갈 수 있다. 특히 땅을 사고 집을 짓는 과정에서 예상하지 못했던 비용들이 발생한다. 토지 인허가 및 공사 과정에서 시행착오를 겪을 수도 있고 변수도 많다. 04 할 일 선택 | 귀농·귀촌한 후 할 일을 정하는 것은 진행 단계 전반에서 가장 중요하다. 귀촌일 경우에는 꼭 수익이 목적이 아니더라도 할 수 있는 일이 있어야 한다. 귀농자라면 어떤 작목을 선택할까를 정해야 한다. 작목은 가족의 노동력과 자본능력, 기술수준 등에 따라 결정한다. 어떤 농사를 짓느냐에 따라 준비해야 할 토지의 규모가 다르고 거기에 알맞은 농기계도 필요하다. 또 작목 종류에 따라 고도의 기술이 필요한 경우도 있다. 작목을 선택할 때는 지역별 특산품을 고려해보는 것도 좋다. 각 도의 농업기술원이나 시군 농업기술센터를 이용해보자. 작목을 선택하는 데 도움을 받을 수 있다. 05 기술 습득 | 작목을 선택했다면 재배, 가공, 홍보 마케팅 등에 대한 기술과 노하우도 필요하다. 영농기술은 다양한 귀농 프로그램을 통해 교육받을 수 있고 선진 농가를 견학, 체험, 연수할 수도 있다. 농림수산식품부는 농어촌 지역에 정착한 귀농인에게 현재 재배 작목 등의 심층 연수 또는 이주 초기 관심 있는 분야의 작목 재배기술 등을 지원한다. 선도농업인(농업법인) 또는 성공 귀농인으로부터 도움을 받는 영농 분야 등에 대한 기술 습득, 정착 과정, 상담 멘토 등이 그것이다. 06 정착지 결정 | 정착지는 자신이 선호하는 지역이나 정해진 지역이 있다면 문제가 없다. 할 수 있는 일, 작목을 찾는 일은 그다음의 일이다. 하지만 정해진 지역이 없다면 무엇을 할 것인가를 선택한 후 정착지를 결정해야 한다. 귀촌이라면 선택의 폭이 넓겠지만 귀농의 경우 선택한 작목에 맞는 지역을 찾기가 쉽지 않다. 예를 들면 시설원예와 같은 일은 도시 근교가 적당할 것이다. 벼농사, 채소, 밭농사는 평야 지역이 유리하다. 과수, 약초, 축산을 한다면 당연히 준산간 지역을 선택해야 좋다. 정착하기 위해서는 생활할 주택의 인허가를 비롯해 교통 여건, 생활 여건, 이웃 등도 검토해야 한다. 07 농지 및 주택 마련 | 농지는 영농 형태에 따라 규모나 토질, 물 사용 여건 등을 고려해서 구입한다. 농업용으로 구입할 때는 ‘국토의 계획과 이용에 관한 법률’에서 정한 ‘농림지역’ 농지법 상의 ‘농업진흥지역’의 농지를 선택하는 것이 좋다. 만약 주택용, 펜션, 전원카페, 식당, 숙박시설 등 다른 용도로 사용할 때는 ‘국토의 계획과 이용에 관한 법률’에서 정한 ‘관리지역’이라야 한다. 주택을 마련하는 방법은 다양하다. 기존 주택을 구입 또는 여유자금이 부족하다면 임대를 고려한다. 땅을 사서 신축하거나 빈집을 수리해 사용할 수도 있다. 이때 과도한 욕심은 금물. 주택에 무리하게 투자해 후회하는 이들이 적지 않기 때문이다. 농촌의 빈집은 대체로 간단한 수리만 해서는 사용하기 어렵다. 예상보다 비용이 많이 들기도 하니 잘 점검해야 한다. 아울러 집이 들어서 있는 땅이 대지인지, 땅 주인과 집주인은 같은지 등도 꼼꼼히 확인해보자. 08 운영 및 생활 | 모든 준비를 끝내고 이주를 했다면 드디어 전원생활의 시작이다. 이때 여유자금을 충분히 갖고 있지 않다면 수익을 위한 경제활동이 필요하다. 하지만 당장 농사를 지어도 적게는 6개월에서부터 몇 년을 투자해야 돈을 벌 수 있다. 이런 이유로 귀농·귀촌에 성공하려면 기술, 여유자금, 시간이 반드시 필요하다.

2018-07-27 10:57
[인터뷰] 한국주택임대관리협회 박승국 회장

원룸 관리에 전문가라 할 수 있는 한국주택임대관리협회의 박승국 회장을 만났다. 서울 강남을 기반으로 한 주택임대관리 전문회사인 라이프테크의 대표이기도 한 그는, 주택임대관리업을 ‘집사’라고 표현했다. “요즘엔 세입자들의 요구사항이 세밀하고 다양해졌어요. 특히 임대기간이 짧을수록 되레 요구사항은 더 많아요. 전구 하나 본인이 갈 생각을 하지 않으니까요. 그 수많은 요구에 맞추다 보면 집사처럼 될 수밖에 없죠.” 박 회장은 은퇴를 앞뒀거나 은퇴한 시니어들에게 원룸은 좋은 투자처라고 단언했다. “갖고 있는 돈보다 너무 높은 곳을 보고 욕심내지 않는다면 원룸은 좋은 투자처입니다. 살고 계신 아파트를 처분하고 들어가 살 수도 있고요. 아직까진 대출도 용이한 편입니다. 또 공실에 대한 위험도 적고, 관리가 힘들면 맡기면 그만이니까요.” 그는 최근 저금리가 계속되고 있어 융자에 대한 공포를 필요 이상 느낄 필요는 없다고 조언했다. “원룸에 처음 투자하시는 분들은 ‘새 건물’에 대한 욕망이 맹목적인 경향이 있죠. 하지만 아예 오래된 건물을 리모델링하는 것도 적극적으로 고려하시라고 말씀드리고 싶습니다. 리모델링의 경우 건축비가 높지 않고, 건축 당시의 건축법에 적용되기 때문에 주차장 확보 등 까다로워진 최근의 건축법을 피할 수 있다는 장점이 있죠. 특히 신축 원룸의 경우 건축업자들이 건물의 가격을 올려 받기 위해 세입자와 짜고 높은 가격의 임대계약을 맺는 경우까지 있으니까요. 신축 건물은 이제 건물 가격이 떨어질 일만 남았다는 것을 명심해야 합니다.” 그는 세입자 관리에 있어서는 가급적 분쟁을 만들지 않는 것이 좋다고 조언했다. “세입자와 건물주의 관리는 좀 특별해요. 세입자와 건물주가 임대료 미납 등으로 문제가 생겼을 때 감정적으로 격해지는 경우가 많은데 이건 아주 좋지 않아요. 감정싸움이 되면 지불할 수 있는 것도 거부하는 일이 꽤 많아요. 결국 이런 방들이 한두 개 생기다 보면 공실보다 못한 상황이 벌어지게 되는 것이죠. 또 이런 세입자와의 문제가 장기화되면 주택임대관리 업체에게 맡길 수도 없어요. 업체가 흥신소는 아니라서 장기미납된 임대료를 단기간에 받아낼 뾰족한 수가 있는 것은 아니거든요. 대신 처음부터 관리를 맡은 원룸은 제3자 입장에서 건조하게 대응하기 때문에 감정적으로 격해질 일도 없고 관리도 수월합니다. 유지보수 등의 세세한 요구도 합리적으로 받아들일 수 있어요.” 그는 주택임대관리 업체에 원룸을 맡기는 것을 무조건 ‘추가비용’으로 바라보지 않았으면 한다고 당부했다. “주택임대관리 업체가 맡게 되면 원룸 고유의 색깔과 서비스를 입힐 수 있어요. 세입자들에게 청소나 세탁에 대한 할인을 제공해준다든가, 노인이나 애견인 같은 특정 임대인들을 위한 고유의 서비스를 만들어낼 수도 있어요. 저희 회사도 자동차 정비, 인테리어, 도배 등 다양한 서비스 업체들과 계약을 해 건물주와 세입자 모두에게 혜택을 제공하고 있습니다.”

2017-03-22 11:05
노후자금창출 원룸 투자로 가능할까

은퇴자들을 유혹하는 투자처 중 가장 대표적인 방법은 상가나 원룸, 오피스텔 같은 수익형 부동산이다. 투자에 목돈이 들긴 하지만 투자를 위한 대출도 쉽고, 시세차익을 노리는 부동산 투자에 비해 감수해야 할 위험도 낮기 때문이다. 또 심각한 노동이 필요없다는 점 역시 시니어들에게는 매력적인 요소다. 전문가들은 다양한 수익형 부동산 중 특히 은퇴자에게 원룸이 갖는 장점은 매력적이라고 말한다. 수익형 부동산 투자로 고려하고 있는 이들에게 지금은 고민스러운 시기다. 정부가 수익형 부동산을 통해 수익을 올리는 부동산 임대업자들의 대출을 옥죄기 시작했기 때문이다. 정부가 1월 15일 발표한 자영업자 대출관리 강화 계획에 따르면, 여신심사 가이드라인을 이르면 올 하반기부터 적용하기로 했다. 부동산을 담보로 사업자 대출을 받으면 해마다 원금의 30분의 1 이상을 분할상환하도록 한다는 방침이다. 원금을 꼬박꼬박 은행에 되돌려준다는 것은 사업자 입장에선 단기적 수익의 하락을 의미한다. 이는 그만큼 위험 부담이 커진다는 것과 다름없다. 원룸이 매력적인 이유 원룸의 장점은 투자에 비해 고소득을 담보할 순 없지만 안정적 수익의 기대가 가능하다는 점이다. 이유는 공실을 줄이기가 비교적 쉽기 때문. 일반적으로 사무실이나 상가의 경우 용도나 규모를 따지기 때문에 한 번 공실이 생기면 가격을 내린다 해도 ‘임자’를 만나는 것이 쉽지 않지만, 원룸의 경우는 이야기가 다르다. 주택 밀집 지역은 일반적으로 주거용 주택에 대한 수요가 꾸준히 있기 때문에 수익 하락을 감수하더라도 ‘싸게’ 내놓으면 공실을 막는 것은 어렵지 않은 문제라는 것. 특히 투룸이나 다가구 주택에 비해 주택당 규모가 작은 원룸은 더욱 수요 걱정에서 자유로울 수 있다. 특히 최근 부동산시장이 전세 중심에서 월세 중심으로 이동하고 있고, 1인 가구가 늘면서 당분간 이런 수요는 계속될 것이라는 게 전문가들의 예상이다. 갑자기 자금이 필요할 땐 일부를 전세로 전환할 수도 있다. 전세로 전환하면 목돈을 어렵지 않게 마련할 수 있다는 것도 장점으로 꼽힌다. 퇴직자들에게는 소일거리 삼아 할 수 있는 일이 생기기도 한다. 간단한 청소 등 건물 관리에 직접 참여하는 시니어들도 적지 않다. 부동산 임대업자에 비해 규모가 작은 주택임대사업자의 경우에는 세재혜택도 받을 수 있다. 연간 2000만원 이하의 주택 임대수입을 올리는 주택 임대사업자에게는 수입에 대한 비과세 적용 기한이 2018년 말까지 연장됐다. 물론 100% 안전하다는 의미는 아니다. 원룸이라 해도 지역적 특성에 따라 공실에 시달리는 경우가 있다. 대표적인 곳이 최근 거제나 군산과 같은 조선산업 의존 지역이다. 군산 지역의 한 공인중개사는 “조선소에 근무하던 근로자들이 대거 빠져나가면서 원룸 임대업자들에게 비상이 걸렸다”며, “밀집 지역에 가면 공실이 40% 이상인 곳도 적지 않게 볼 수 있다”고 말했다. 조선산업의 부활에 운명이 내맡겨진 셈이다. 세상에 ‘쉬운 돈’은 없다 그렇다고 원룸 투자가 무조건 핑크빛 미래를 보장해주는 것은 아니다. 원룸 투자를 고려하는 은퇴자들은 대부분 ‘공실’을 가장 겁낸다. 애써 돈을 투자해 방을 꾸며놨는데, 임대가 되지 않는다면 그것처럼 낭패는 없기 때문이다. 대부분의 은퇴자들이 원룸 임대사업에 투자할 때 대출을 고려하는 점을 생각하면 더더욱 그렇다. 그러나 전문가들은 오히려 더 걱정해야 할 것은 소비자들과의 분쟁이라고 말한다. 주택 임대관리업체 관계자는 “원룸 건물주들이 가장 골치 아파하는 것은 세입자들의 민원”이라고 설명한다. 원룸 세입자는 나이가 20~30대의 젊은 층이 많기 때문에, 세대차 등으로 인해 의사소통에 어려움이 있을 수 있고, 분쟁이 발생할 경우 법적인 처리를 진행해도 최소 3개월에서 6개월 정도 기간이 걸리기 때문이다. 게다가 주택임대차보호법은 세입자들의 권리를 중심으로 마련되어 있어 건물주 입장에선 부당하다 느낄 만한 부분도 상당수 존재한다. 건물관리도 쉽지 않다. 건물의 청소나 유지보수, 수리 등을 직접 하려면 각각의 전문가들과 계약을 맺거나 그때그때 가격을 흥정해야 하는데, 대부분의 경우 부르는 게 값일 때가 많다. 서울 신촌 지역의 한 공인중개사는 “한파가 닥쳤을 때 보일러나 수도가 터지는 일은 동시다발적으로 발생하기 마련”이라며, “만약 제때 수리가 안 되면 세입자가 월세를 깎아 달라고 하거나, 수리업자를 다급하게 부르려면 웃돈을 줘야 해서 건물주 입장에선 이중고를 겪는 일이 다반사”라고 설명한다. 원룸을 관리업체가 갖는 장단점 원룸 건물을 직접 관리하기 어렵다면 관리업체에 맡기는 것도 방법 중 하나다. 이런 경우 선택 방법은 크게 3가지. 그중 하나는 지역에서 소규모로 건물을 관리하는 공인중개사에게 맡기는 방법이다. 또 한 가지는 지역을 기반으로 한 전문 주택임대관리 회사를 통해 관리하는 방법, 마지막으로는 부동산 종합서비스 회사를 통한 방법이다. 지역마다 발품을 팔다 보면 원룸을 직접 관리하는 공인중개사들이 있기 마련. 매물이나 임대계약을 ‘독점’으로 제공하는 대신 관리를 무료로 해주는 경우도 있고, 적은 비용을 받고 대부분의 업무를 대행하는 경우도 있다. 이런 공인중개사들은 별도의 임대사업자 없이 운영되는 경우가 많아 유지비용은 적은 대신 문제가 생겼을 때 법적 보호를 받기 어려운 부분이 있다. 또한 처리 가능한 관리 업무의 범위도 제한적이다. 그래서 가장 일반적으로 선택하는 방법은 지역 주택임대관리 회사를 통해 관리를 맡기는 방법이다. 이런 업체들은 지역 내에서 많은 원룸 물량을 확보해 홍보, 유지보수, 관리 비용을 낮춰 이익을 얻는 형태로 운영된다. 규모가 큰 회사들은 보증보험 등 안전장치가 있고, 웬만한 수리 인력과 장비를 갖추고 있어 동파 등 사고가 났을 때 직접적인 대응이 가능하다는 것이 장점이다. 도배 등 보수도 저렴하게 서비스받을 수 있다. 단점은 지역을 기반으로 하고 있어 거점 지역을 벗어난 건물을 맡기기 어렵고, 규모가 작은 공인중개사들에게 맡기는 것보다 수수료가 비싸다는 것. 이 외에 최근 주목받기 시작한 부동산 종합서비스 업체들도 있다. 국토교통부는 지난해 말 ‘네크워크형 부동산 종합서비스 인증제 시범사업’ 대상자로 5개 핵심 기업을 선정했다. 이들 기업은 단순관리를 벗어나 시행, 시공, 분양에서부터 임대 마케팅, 주거사업 개선 등 주택과 관련한 모든 분야를 담당하게 된다. 그러나 시범 선정된 기업들은 자본금이 충분한 대기업 위주로 선발돼 소규모 임대 사업자들과는 거리가 있다는 평가가 많다. 관리를 맡기는 방식은 크게 2 가지로 나뉜다. 먼저 자기관리형이 있다. 흔히 마스터 리스로 불리는 이 방식은 주택임대관리 업체가 원룸 건물에서 발생하는 임대수익 중 특정 금액을 보장해주는 방식이다. 보통 시세는 모든 방이 임대됐을 때 발생하는 기대수익의 85~90%를 보장해주는 수준이다. 수수료가 비싸긴 하지만 공실이나 분쟁 등의 걱정에서 완전히 해방된다. 그에 대한 위험 부담은 주택임대관리 업체가 지기 때문이다. 이와는 반대로 수수료는 낮지만 위험 부담은 건물주가 지는 ‘위탁관리형’도 있다. 일반적으로 임대료의 3~6%가 수수료로 책정되는데, 서울 강남 등 상권이 발달해 임대료가 높은 지역은 8% 정도로 높다. 위탁할 때 사고 꼼꼼하게 대비해야 원룸의 관리를 맡긴다고 해서 모든 걱정이 사라지는 것은 아니다. 주택 임대에 대한 전권을 맡겨놓았다가 낭패를 보는 경우는 생각보다 많다. 가장 많이 발생하는 일 중 하나는 이중계약서 체결이다. 세입자와는 고액의 계약서를 작성했지만, 건물주에게는 낮은 금액의 계약서를 내밀어 차액을 챙기는 일도 있고, 아예 공실이라고 보고하고 임대료를 가로채는 경우까지 있다. 가장 심한 경우는 전세 계약을 체결해놓고 목돈을 챙겨 달아날 때다. 실제로 지난해 8월 수원 중부경찰서는 아주대학교 인근 한 부동산 중개사무소에서 임차인들과 전세계약을 맺고 건물주에게는 월세계약을 맺었다고 속여 총 20억920만원의 전세금을 가로챈 혐의로 공인중개사 일당을 검거한 일도 있다. 부동산 관리업체 스마트하우스의 이성태 차장은 “특히 건물주의 주거지와 원룸의 위치가 물리적으로 먼 경우 잦은 방문이나 꼼꼼한 관리가 어렵다는 점을 노려 사기가 발생하는 경우가 빈번하기 때문에 이 점을 주의해야 한다”고 조언했다.

2017-03-20 13:48
오피스텔 분양 광고 붙잡던 이유(?)

오랫동안 소식이 끊겼던 후배에게 자주 전화가 왔다. 필자가 사는 동네 근처에 오피스텔 분양사무실을 차렸으니 한번 오라는 것이었다. 그리 가깝던 사이도 아니라서 알았다고만 했는데 워낙 자주 연락을 해오니 한번 가보기로 했다. 교통이 좋은 사거리 번듯한 건물에 분양사무실을 차리고 있었다. 강남에 갈 때마다 길거리에서 아줌마들이 분양광고지와 물티슈를 나눠주던 그 광경이었다. 안으로 들어가니 그럴싸하게 꾸며 놓았다. 커피도 주고 요즘 추운 날씨에 요긴한 핫팩도 한웅큼 쥐어 주었다. 먼저 모델하우스를 보여줬다. 20층 규모에 총 300실 정도의 오피스텔 및 상가 분양이었다. 8평 정도가 대종이고 그보다 약간 큰 평수도 있긴 했다. 빌트인 구조라서 그야말로 몸만 들어가면 주방시설부터 잠자리까지 다 되어 있었다. 다만, 필자가 들어가 살기에는 거실이 작고 사무 공간이 모자라고 침실이 가파른 계단을 올라가야 하는 복층 구조였다. 원룸으로는 호화롭지만, 혼자 주거 용도로 살기에는 좁아 보였다. 단기간 머무르는 용도로는 물론 호화로운 호텔 급이다. 사는 용도로만 생각했는데, 투자 목적으로 보라는 것이었다. 역세권에 큰 교회 옆이라 유동인구가 많다는 것이다. 보통 상가는 직장인들이 일주일에 이틀 쉬는데 다른 휴일까지 감안하면 일주일에 4일만 유동인구가 있는데 비해 교회가 있어 충분히 휴일 유동인구를 보충한다는 것이다. 분양가는 8평 기준으로 2억원 가량이라고 했다. 계약금 10%만 내면 중도금은 무이자로 60%까지 은행 대출을 받으라고 했다. 잔금 30%는 2년 후이니 시간이 많다는 것이다. 임대를 주게 되면 보증금 1천만 원에 월 80만원의 임대료 수익이 발생한다는 것이다. 말대로만 되면 연 수익 9.5% 정도이다. 요즘 은행 이자가 1% 수준인데 비해 꽤 괜찮은 수입이 된다. 전망이 좋은 고층이 가장 분양가가 높았다. 2층까지는 상가인데 상가는 평당 5천만원 수준이지만, 오피스텔은 평당 1,600만원 수준이니 3층 정도가 오피스텔 분양가이면서 상가로도 활용이 가능하니 관심을 가져보라고 했다. 가장 염려 되는 것이 분양회사의 신용도였다. 중소 건설회사가 분양하는데 대기업은 아파트 재건축 등 큰 공사만 하고 이런 정도의 규모는 중소건설업체가 담당하고 분양가 관리는 신탁회사가 대행하니 돈을 떼일 염려는 없다고 했다. 이런 일이 후배의 생업인줄 알았다. 그런데 아니란다. 분양이 성공하면 건당 150만원의 수수료가 생긴다는 것이었다. 그러니 소개해서 계약이 성사되면 내게도 그에 상응하는 수수료를 배분하겠다는 얘기였다. 개인적으로 여윳돈이 있으면 투자하도록 솔깃하게 얘기했다. 은행 대출도 어렵지 않으므로 알선해주겠다고 했다. 그러나 이 나이에 이자 부담 안아가면서 내가 분양 받을 마음은 없다. 그렇다고 지인들을 이용해서 수수료나 나눠 가지려는 생각도 못 할 짓이다. 덕분에 세상 돌아가는 것을 배운 셈 치면 된다. 물론 그정도 금액의 투자처를 찾는 지인이 있다면 소개는 할 것이다.

2017-02-06 19:25

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