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[특별자문단 칼럼]100세시대 부동산 자산관리-김규정 위원

기대 여명이 빠르게 늘어나며 이른바 ‘100세시대’ 가 성큼 다가오고 있다. 하지만 노후 준비가 부족한 은퇴 세대나 시니어들은 장수(長壽)가 오히려 징벌처럼 느껴지기도 한다. 안락한 노후 생활을 원하지만 어떻게 준비해야 할 지 막막하고, 실행에 옮기려고 해도 현실적인 제약이나 부담이 적지 않다. 노후 생활을 준비하는 시니어들이 행복한 100세시대를 누리려면 3가지 필수 항목을 갖춰야 한다. 노후 자금과 건강, 그리고 가족이다. 질 좋은 의료 서비스를 통해 건강을 유지해야 하고 신뢰와 존중을 바탕으로 한 가족 관계를 잃지 말아야 한다. 그리고 이를 가능하게 하는 것은 바로 충분한 노후 생활 자금이다. 하지만 은퇴를 앞둔 우리나라 중장년층의 경우 대부분 노후 자산 준비가 부족하다. 상당수가 국민연금에 의존하고 있으며 퇴직연금과 개인연금을 합쳐도 노후에 필요한 생활자금을 충당하기는 어렵다. 무엇보다 전체 자산 중에 환금성이 떨어지는 부동산 자산의 비중이 너무 높은데 반해 부동산을 활용한 노후 재테크는 놓치는 경우가 많다. 통계청이 발표한 2010년 가계자산조사에 따르면 은퇴 시기에 접어든 우리나라 베이비부머의 평균 자산 규모는 3억3775만원이고 그 중 부동산이 차지하는 비중은 76.3%(2억5785만원)로 높다. 하지만 금융위기 이후 부동산을 통한 재테크 환경은 급변했고 별다른 준비 없이 은퇴와 노후를 맞게 된 대다수 베이비부머들의 노후 생활에는 빨간 불이 켜졌다. 행복한 100세시대를 위해서는 부동산에 치중된 노후 자산을 점검한 후 적당한 비율로 부동산 자산을 줄이고 포트폴리오도 노후 생활에 맞게 재설계 해야 한다. 부동산 자산 비중이 높은 은퇴 세대와 시니어들이 노후 준비를 위해 제일 먼저 할 일은 부동산 자산의 다이어트와 체질 개선이다. 보유한 부동산의 종류와 규모, 현재 컨디션과 처분 가격을 체크해보고 미래 가치를 따져본 후 수익성이 떨어지거나 이미 수익을 낸 상품, 보유 가치가 떨어지는 상품은 과감히 처분해야 한다. 대체로 보유 비중이 과도하게 높은 주거용 부동산은 거주할 주택과 보유 가치가 뚜렷한 일부 상품을 제외하고는 매각하는 것이 좋다. 수요가 급감하고 가격이 지속적으로 하락하는 중대형 주택은 소형으로 다운사이징 하거나 상대적으로 투자성이 좋은 신축 주택으로 갈아타는 것도 방법이다. 올 들어 다주택자에 대한 양도세 중과제도가 폐지되고 2년 미만 단기 양도세율이 완화됐으며 취득세율은 항구 인하돼 주택 거래 시의 세금 부담이 줄었다. 직접 거주하는 주택 한 채는 주택연금으로 활용할 수 있다. 시가 9억 원 이하의 1주택을 보유한 만 60세 이상의 고령자 부부라면 죽을 때까지 내 집에서 맘 편히 거주할 수 있고 매달 꼬박꼬박 연금도 나온다. 70세 어르신이 시가 3억 원짜리 아파트에 거주하면서 주택연금에 가입한다면 매달 수령액은 100만원 정도다. 거주용 주택의 보유조차 꺼려진다면 시니어를 위한 임대 주택이나 서비스 시설을 활용할 수도 있다. 의료 서비스와 탄탄한 커뮤니티를 갖춘 시니어 타운이나 휴양 시설도 늘어나고 있다. 불필요한 부동산을 처분한 자금으로는 부족한 노후 생활자금을 보충해 줄 금융 상품이나 안정적인 임대 수입을 확보할 수 있는 수익형 부동산에 투자하는 것이 현명하다. 소형주택이나 소규모 빌딩, 상가 등을 구매해 은퇴 이후 제 2의 월급을 만들 수 있다. 물론 원룸이나 오피스텔처럼 이미 지역별로 공급 과잉과 수익률 하락 등의 리스크가 커진 상품은 피해야 한다. 임차인을 구하기 쉽고 공급 희소성이 있는 틈새 상품을 선택해야 한다. 무엇보다 월세 수입이 중단되는 것을 막기 위해서 기대 수익률은 조금 낮추더라도 공실 위험이 낮은 안전한 상품을 골라야 한다. 지난 12월부터 시행된 준공공임대제도나 오는 2월부터 시행되는 기업형임대관리업처럼 정부가 내놓는 새로운 지원 제도나 임대 정책도 잘 살펴보고 활용하는 것이 바람직하다. 부동산 임대 경험이 부족한 은퇴자나 시니어들은 안정적인 임대 관리와 수입을 유지하기 위해 전문 임대관리 업체나 시설 관리업체의 도움을 받을 수도 있다. 김규정 우리투자증권 100세시대연구소 연구위원

2014-02-04 10:24
[금융 ‘실버컨슈머’를 잡아라] ‘인생 후반전 40년’… 노후자금 준비를

금융사들이 실버마켓을 주목하고 있다. 우리나라는 오는 2017년 고령화 사회, 2026년 초고령화 사회에 진입할 것으로 분석되고 있다. 이에 금융시장을 통한 노후자금 마련에 대한 금융 소비자들의 니즈가 확대되고 있다. 100세 시대를 맞아 기초생활 유지를 위한 노후자금 마련에 초점을 둔 은퇴서비스에서 더욱 다양한 재무적 니즈를 충족시킬 수 있는 상품과 서비스를 중심으로 성장할 것이라는 전망이다. 우리금융경영연구소와 보건복지부에 따르면 금융, 의약품, 여가, 의료기기, 요양, 주거 등 다양한 산업에서 국내 실버마켓 규모는 2010년 33조2000억원에서 2020년 125조원으로 10년 새 3.8배 성장할 것으로 예상됐다. 100세 시대 도래로 전체 생애에서 노후 기간이 차지하는 비중이 더욱 증가하면서 은퇴 이전에 금융시장을 통한 자산 증대로 충분한 노후자금을 마련할 필요성이 확대되고 있는 상황이다. 이는 금융회사들에게 비즈니스 기회다. 지금까지 국내 금융회사들의 은퇴서비스는 기업과 개인고객에 따라 이원화돼 있는 것이 일반적이었다. 기업고객에겐 퇴직연금 등 근로자의 퇴직 및 복지와 관련된 서비스를 제공하고, 개인고객에겐 개인연금 등 리테일 은퇴 상품과 서비스를 제공하고 있다. 그러나 100세 시대가 되면 개인이 스스로 노후를 준비하는 방안들에 대한 수요가 폭발적으로 증가하면서 금융회사의 은퇴 비지니스는 점차 리테일로 그 중심이 이동할 것이라는 분석이다. 또 기존의 은퇴자산 관리는 60세 은퇴 후 80세 사망까지 약 20년간의 노후기간을 위한 목돈 마련에 초점을 뒀던 반면 100세 시대에는 100세까지 약 40년간 필요한 노후자금을 확보해야 한다. 이에 따라 안정적인 수익을 올릴 수 있는 자산운용 방안에 대한 관심이 높아지고 있다. 즉, 30세 취업과 60세 정년퇴직이라는 일반적 유형을 감안할 때 약 30년간의 은퇴자산 축적을 통해 100세까지 남은 40년의 생활을 유지하기 힘들다. 이에 따라 고령자들은 제2의 커리어 등을 통해 60세 이후에도 근로소득을 유지하고자 할 것이다. 그러나 제2의 커리어는 대체로 시간제 등의 일자리일 가능성이 높기 때문에 개인의 근로소득은 정년퇴직 전보다 낮을 것이라는 예상이다. 이에 따라 노동시장에서 완전 퇴장하기 전까지는 일부 자산만 쓰고 나머지 자산은 지속적으로 운용해 수익을 극대화하는 등 보다 다양하고 유연한 자산운용 방안에 대한 수요가 증가할 것이라는 분석이다. 또 은퇴 이후에도 40년의 긴 시간이 있는 만큼 고령자들은 기초적인 생활비뿐 아니라 여가, 교육 등 여러 가지 사회활동을 위한 재무관리의 필요성이 커진다. 이에 따라 해당 지출 재원을 마련할 수 있는 다양한 재무적 솔루션에 대한 수요도 확대될 것이라는 예상이다. 금융권에서는 이런 변화들에 대응해 보다 정교하고 다양한 은퇴금융 상품과 서비스에 대한 개발에 나서야 한다는 지적이다. 그렇다면 국내 실버산업 현황은 어떠할까. 2000년대 중반부터 고령화가 한국사회의 주요 이슈로 부각되면서 국내에서도 사적연금을 비롯해 은퇴시장이 빠르게 성장하고 있다. 사적연금(개인 및 퇴직연금)의 경우 2005년 퇴직연금제도를 도입, 2012~2013년 개인연금제도 관련 제도개편 등으로 2012년 말 기준으로 284조원의 시장규모를 형성하고 있다. 이는 국내총생산(GDP)의 약 26%에 달한다. 우리투자증권 100세시대연구소는 오는 2020년 국내 사적연금시장은 약 775조원, 전체 은퇴금융시장은 약 1000조원에 이를 것으로 전망했다. 개인을 대상으로 하는 은퇴금융 상품시장은 최근 개인의 은퇴준비에 대한 수요가 폭발적으로 증가하면서 변액연금보험, 월지급식펀드, 즉시연금 등을 중심으로 성장세를 보이고 있다. 금융회사들도 시장의 높은 성장 전망에 대응하고자 퇴직연금뿐 아니라 은퇴비지니스를 강화하고 있으며 향후 고령자를 위한 은퇴상품과 서비스는 더욱 확대될 전망이다. 하지만 이새롬 우리금융경영연구소 선임연구원은 “100세 시대에는 은퇴준비 단계부터 은퇴기간까지의 각 단계별로 적합한 은퇴준비 방안이 제시돼야 하는데 아직까지 국내에는 이러한 재무설계에 기반을 둔 은퇴 솔루션이 제공되지 않고 있다”고 비판했다. 또 100세 시대에는 노후기간이 늘어난 만큼 고령 기간 동안 소득을 확보할 수 있는 다양한 은퇴상품이 개발될 필요가 있으며 그중에서 연금상품 라인업이 강화돼야 한다는 지적이다. 고객군을 생애 단계별로 세분화하고 각각에 적합한 상품 포트폴리오 및 재무설계안이 제시된다면 금융회사는 고객과 장기적인 관계를 형성하는 데 용이할 것이라는 분석도 나온다. 이밖에도 고령층의 니즈가 단순히 기초생활비 확보에 머물지 않고 보다 다양해지는 것에 대응해 일본처럼 여행, 간병 등 기타 서비스와 연계된 금융서비스를 강화한다면 고령 금융소비자 확보에 더욱 유리할 것이라는 제안이다.

2014-01-15 17:16

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