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홍 부총리, "부동산정책 일관 추진에도 시장안정 못해 송구”

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 13일 마지막 부동산시장 점검 관계장관회의를 열고 “공급확대, 실수요 보호, 투기 억제라는 3대 원칙을 세우고 부동산 정책을 일관되게 추진해왔지만, 결과적으로 부동산시장 안정으로 연결하지 못한 점 송구하게 생각한다”고 밝혔다. 이어 5년간 28번의 부동산대책이 있었다는 지적에는 “종합대책이라고 할 수 있는 것은 절반 수준이고 나머지는 후속대책 성격이었다”며 “정부가 주택 공급 확대 대책에도 결코 소홀히 하지 않았다는 점 말씀드린다”고 강조했다. 홍 장관은 이날 회의를 통해 지난 5년간 실시했던 정부의 부동산 정책에 대해 돌아보는 시간을 가졌다. 주택공급 측면에서는 수급개선과 직결되는 주택 입주물량과 미래 공급 기반을 확보하기 위한 공공택지 지정 실적 모두 과거보다 많은 수준이라고 평가했다. 다만 2020년 이후 입주여건의 일시위축 우려가 제기된 점에 대해서는 무겁게 받아들이고 있다며 2.4대책 등 대규모 물량을 추가 보강하는데 총력을 다할 것이라고 전했다. 주택 수요 측면에서는 집이 필요한 사람들에게 배분되도록 하는 것이 중요하다는 관점으로 주택거래 전 단계에 걸쳐 시장 안정을 위한 세제 구축을 시행해왔다며, 지난해 하반기 이후 투기를 목적으로 한 매수가 줄어들면서 안정화 흐름이 조성됐다고 분석했다. 다만 이와 관련한 향후 제도 변화에 대해서는 차기정부가 새로운 기조 아래 새롭게 판단할 것이라고 봤다. 또한 부동산시장에서 어려움을 겪는 서민과 실수요자에 대해 내집 마련 지원과 주거 안정성 강화 등을 정부가 할 수 있는 모든 역량을 동원해 지원해 왔다면서, 그 결과 역대 최고 수준의 공공임대주택 공급으로 OECD 평균수준 재고율에 달성했다고 평가했다. 더불어 주거급여 소득기준을 중위소득 43%에서 46%로 확대해 국민들이 주거복지를 더욱 체감할 수 있도록 노력했다고 짚었다. 그러면서 부동산 관련한 법과 제도 측면에서 권리보호 사각지대를 없애기 위한 노력도 결코 소홀하지 않았다고 말했다. 특히 임대차 3법은 긍정적 효과도 있었지만 신규 전세가 불안과 같은 문제도 있어 정책적으로 보완하려고 노력을 기울였다며, 차기 정부에서 문제점의 추가 보완과 제도 안착이 이뤄지기를 기대한다고 전했다. 마지막으로 부동산시장 거래질서를 교란시키는 불법·탈법·불공정 행위에 대해서는 무주택자와 실수요자들의 박탈감을 감안해 ‘끝까지 추적하여 반드시 적발하고 처벌한다’는 원칙으로 일관 대응했음을 강조했다. 홍남기 장관은 “어렵게 형성된 부동산시장의 하향안정화 흐름이 유지되고 확산되도록 하는 것이 절대 중요하다”며 “국민주거 안정노력은 최우선 민생현안으로 마침표가 없는 만큼, 차기 정부가 부동산시장 안정기반 하에서 필요한 제도변화를 모색할 수 있도록 마지막까지 최선을 다하겠다”고 덧붙였다.

2022-04-13 14:29
오피스텔, 탈아파트 시대 대안 될까?

최근 부동산 시장에서 오피스텔의 인기 상승세가 매섭다. 아파트를 비롯한 주택 가격이 불안정해지면서 비아파트 매물의 인기가 상승하고, 투자자들부터 내집마련을 꿈꾸는 실수요자까지 한꺼번에 오피스텔로 몰린 탓이다. 지난해부터 투자자들의 관심을 한몸에 받고 있는 오피스텔의 투자 전망과 방법에 대해 알아본다. 참조 KB국민은행 리브부동산, 리얼투데이 수익형 부동산 중 대표 격인 오피스텔이 유례없는 특수를 누리고 있다. 경기도 과천시 ‘힐스테이트 과천청사역’ 오피스텔은 지난해 12월 1398대1이라는 어마어마한 청약 경쟁률을 기록했고, 서울시 영등포구 ‘신길AK푸르지오’ 오피스텔은 청약 접수자가 몰려 홈페이지가 마비되는 일도 벌어졌다. 거래 건수와 가격 상승률 지표를 살펴봐도 오피스텔의 황금기가 도드라진다. 국토교통부의 최근 3년간 실거래가 자료를 보면 거래량은 매년 증가하고 있다. 서울 지역의 오피스텔은 2020년 11월부터 2021년 10월까지 1년간 1만 9293건이 거래됐는데, 이는 3년 전보다 두 배가량 증가한 수치다. 매매 가격 역시 상승 곡선을 그리는 중이다. 한국부동산원에 따르면 지난해 4분기 전국 오피스텔 매매 가격은 전분기 대비 1.03% 올라 상승폭이 확대됐다. 수도권(1.14%→1.21%)과 서울(0.74%→1.04%)은 모두 상승폭이 커졌고, 지방(0.34%→0.33%)은 상승폭이 소폭 줄어들었다. 탈아파트·비규제가 부른 오피스텔 붐 오피스텔이 주목받게 된 데에는 다양한 요소가 작용했다는 분석이다. 한국부동산원은 “아파트 대비 저평가 인식이 있는 중대형 규모나, 개발 사업으로 인해 주거 환경 개선 기대감이 있는 지역 소재 오피스텔을 중심으로 수요가 지속되며 전분기 대비 가격이 상승했다”고 설명했다. 최근 가격이 급등한 아파트 대신 오피스텔로 매매 수요가 몰리며 가격 오름세가 더욱 가팔라진 것이다. 오피스텔은 금액대 자체가 낮기 때문에 자금력이 약하거나 노후 대비용으로 꾸준한 임대수익을 찾는 이들에게 알맞다. 2030 직장인이나 나홀로가구의 수요가 꾸준해 저렴한 투자금으로 월세 수익을 기대할 수 있다는 것도 장점이다. 대출이나 세금, 청약에서도 규제가 상대적으로 적다. 오피스텔 청약에는 청약통장이 필요 없고, 당첨 후 계약을 하지 않아도 패널티가 없다. 게다가 규제지역 내 100실 미만 오피스텔은 전매제한에 걸리지 않아 당첨 직후 분양권을 되팔 수 있다. 실패할 확률이 낮은 안전한 투자상품으로 여겨지는 이유다. 오피스텔의 인기는 당분간 계속될 것이라는 전망이다. 정부가 오피스텔에 대한 규제를 완화한 덕분에 오피스텔 공급이 이어질 예정인 데다, 아파트 매매·전세 가격의 급등으로 수도권 주거용 오피스텔 수요도 꾸준할 것으로 전문가들은 보고 있다. 오피스텔 용도 따라 달라지는 세금 주의 오피스텔은 세법상 주거용과 업무용 중 무엇으로 간주되는지 확인이 필요하다. 일반적으로는 주택임대사업자로 등록됐거나, 세입자가 주민등록 전입신고를 했을 경우, 또는 임대차 계약에 확정일자를 받은 오피스텔을 주택으로 간주한다. 취득세 산정 시 오피스텔은 건축물 대장상의 용도에 따라 기본적으로 업무용으로 판단되는데, 이때 일반세율 4.6%를 적용한다. 업무용 오피스텔은 비주거용으로 취득세가 매겨지고 이는 중과되지 않는다. 반면 주거용 오피스텔은 주택으로 간주돼 주택 수 산정 시 1가구 2주택이 된다. 양도세를 계산할 때는 실제 사용 용도에 따라 판단하는데, 주거용 오피스텔일 경우 2주택자로 인정돼 양도세가 중과될 수 있다. 재산세의 경우 주택임대사업자로 등록된 오피스텔은 주택으로 간주돼 재산세가 과세된다. 업무용 오피스텔은 주거용 보다 재산세가 더 높게 책정된다. 업무용 오피스텔은 건물과 토지에 관한 재산세가 따로 과세되나 주거용은 주택분에 한해서 과세된다. [TIP] 임대수익 위한 오피스텔 투자 방법 1 입주 시기에 매입하자 임대수익을 위한 투자용 오피스텔을 매입할 때는 실거주를 목적으로 할 때와 달리 로열동, 로열층을 빨리 선점할 필요가 없다. 또한 분양보증을 받지 못해 건설사가 부도 난다면 계약자의 재산을 보호받지 못할 수 있으므로 분양 초기에 서두르기보다는 입주 시기까지 기다렸다가 매입하는 것이 좋다. 2 거품 빠진 매물을 주목하자 입주한 뒤 시간이 지나 시세나 월세에서 거품이 빠진 오피스텔을 선택하자. 아파트와 달리 수요에 비해 물량이 크게 부족하지 않은 오피스텔은 입주 시점이 되어도 분양가 대비 프리미엄이 높지 않다. 준공 후 미분양된 오피스텔이나 분양가보다 낮은 매물이 있는지 살펴봐야 하는 이유다. 3 면적대별 주거 시설을 비교하라 오피스텔 가격 책정에 영향을 미치는 요소는 다양하다. 비규제 혜택에 끌려 매입하는 이들이 많지만, 실제로는 비규제가 오피스텔 분양가 상승에 영향을 미치는 식이다. 같은 전용면적임에도 실내 사용면적이 좁아, 아파트보다 분양가가 비싼 경우도 많다. 면적대가 같은 주변 주거 시설과 꼼꼼히 비교해야 투자 수익을 올릴 수 있을 것이다.

2022-04-12 08:17
IRP 1인 1계좌 시대 '어떻게 굴리나요?'

앞으로는 직장인이라면 누구나 개인형 퇴직연금인 IRP계좌를 개설해야 한다. ‘근로자퇴직급여보장법’ 개정으로 오는 4월 14일부터는 55세 이전에 퇴직하는 직장인의 퇴직금이 IRP계좌로 입금되어야 하기 때문이다. 이렇게 IRP계좌로의 접근성은 점차 높아지고 있지만, 정작 우리는 이 계좌를 어떻게 활용해야 하는지 잘 알지 못한다. 꼼꼼히 따져보면 절세 효과도 보고 ‘연금 크레바스’ 대비도 할 수 있으니 하나하나 잘 살펴보자. 이제는 퇴직연금 미가입자도 55세 이전에 퇴직하면서 퇴직금이 300만 원이 넘는다면 IRP계좌로 퇴직금을 받게 된다. 최근에는 퇴직연금에 가입한 회사라면 직원이 입사할 때부터 퇴직연금 안내와 함께 IRP계좌를 개설할 수 있도록 안내하거나, IRP계좌 설명회 등을 열어 상품에 대한 직원들의 이해를 높이는 추세다. 퇴직금 받는 계좌? IRP계좌는 퇴직연금제도가 실시되면서 나온 상품이다. 보통은 ‘퇴직금 받는 계좌’ 혹은 ‘세액공제 받을 수 있는 계좌’ 정도로 많이 알고 있을 것이다. 우리나라는 2005년 퇴직연금제도를 도입해 기업들이 퇴직연금을 가입하는 것을 의무화 했는데, 2012년부터는 55세 이전 퇴직자의 퇴직금을 IRP로 지급하도록 했다. 이렇게 이전에는 퇴직연금 가입자에 한해 IRP계좌를 개설했지만, 이제는 퇴직연금에 가입하지 않은 근로자, 자영업자, 공무원, 군인, 교사 등 소득이 있는 취업자라면 누구나 가능하다. IRP는 엄밀히 말하자면 ‘퇴직금 받는 기능만’ 있는 계좌는 아니다. 개인이 가입 후 원하는 만큼 이 계좌에 저축을 해 개인적립금을 쌓을 수 있으며, 이에 대해 연간 700만 원 한도로 세액공제를 받을 수 있다. 세액공제는 IRP에 입금되는 퇴직금에는 적용되지 않는다. 또한 마치 주식 거래를 할 때 주식 계좌를 만들어서 주식을 사고파는 것처럼 IRP계좌로 각종 투자 운용을 할 수 있다. 하지만 IRP 계좌가 있더라도 스스로 운용을 하는 가입자는 많지 않은 것으로 나타났다. 그래서인지 퇴직연금 연 평균 수익률은 1%대로 매우 낮은 수준을 보이고 있다. 금융소비자연맹의 조사에 따르면 퇴직연금 중 DC형과 IRP의 78.5%가 원리금보장형으로 운용되고 있었는데 수익률이 1.7% 수준이었다. 게다가 설문조사에 참여한 가입자의 83.7%는 1년 동안 적립금의 운용 상품을 변경하지 않았다고 답했다. 노후 연금 자산으로 활용하기 위한 것인데, 정작 이를 위한 운용은 되지 않고 있는 셈이다. 저축하면 연 115만 원 돌려준다 IRP계좌에는 퇴직금과 별도로 개인적립금을 쌓을 수 있다. 다른 연금저축상품에 납입하는 돈을 포함해서 연 1800만 원까지 입금할 수 있다. 이 중에서 연 700만 원까지는 세액공제 혜택을 받을 수 있다. 총 급여 5500만 원 이하인 가입자(근로소득만 있는 경우), 종합소득이 4000만 원 이하(근로소득 외 다른 소득도 있는 경우)인 가입자는 납입 금액의 16.5%를 돌려받는다. 연 700만 원을 꽉 채워 넣었다면 115만 5000원까지 환급받을 수 있다. 물론 소득이 더 많은 가입자도 세액공제 혜택을 받을 수 있다. 다만, 공제율은 13.2%로 낮아진다. 퇴직금에 대한 세금 혜택도 있다. 퇴직금을 IRP계좌로 받을 경우 퇴직소득세를 포함해서 받게 되는데, 이를 일시금으로 수령하지 않고 연금으로 받는다면 퇴직소득세의 70~80%만 내면 된다. 예를 들어 퇴직소득세가 3000만 원 발생했다면 연금으로 받을 경우 2100만 원만 내면 된다. 이를 일시에 내는 게 아니라 연금 수령 기간에 걸쳐서 소득세 형태로 나누어 내게 된다. 또한 투자 가능 계좌인 만큼, 투자 수익에 대한 세금도 연금으로 받았을 때 절감하는 효과를 볼 수 있다. 보통 투자를 하면 운용 수익에 대한 이자나 배당금에 대한 세금을 내는데, 배당소득세의 경우 15.4%다. IRP로 투자를 해서 수익이 나거나 배당금을 받으면 이 계좌로 입금이 되는데 이 때 세금을 떼지 않은 수익이 들어오게 된다. 이를 연금으로 수령하면 3.3~5.5%의 연금소득세를 내는 형태로 바뀐다. 따라서 수익에 대한 세금을 크게 낮추는 효과를 보게 된다. 이런 혜택이 있는 대신 중도에 IRP를 해지할 경우 세금이 발생하게 된다. 퇴직금에 대한 퇴직소득세와 개인적립금에 대한 기타소득세 16.5%가 발생한다. 예를 들어 연 700만 원의 개인 적립금을 납입하고 약 115만 원의 환급을 받았다면 이 금액에 그동안 발생한 운용 수익을 합한 금액의 16.5%를 내야 하는 것이다. IRP계좌의 경우 특별한 경우가 아니라면 중도인출이 안 되기 때문에 이직으로 인해 IRP계좌에 퇴직금이 쌓여있거나, 개인적립금을 넣을 계획이라면 중도해지를 하지 않을 수 있도록 현금흐름도 고려해서 계획을 잘 세워야 한다. 어디에서 개설해야 할까? IRP계좌는 은행, 보험, 증권사에서 가입할 수 있다. 그런데 어디에서 계좌를 개설하느냐에 따라 투자 가능 상품의 범위가 달라진다. 투자 범위가 가장 넓은 곳은 증권사이고, 보험사의 경우 실적배당보험에도 투자가 가능하다. 각 운용사별로 운용 수수료를 받는데, 은행은 대체로 2% 수준이다. 만약 은행사별 IRP 수수료를 비교해보고 싶다면 ‘은행연합회 소비자포털’ 사이트를 통해 확인할 수 있다. 증권사의 경우 0~0.5%의 수수료가 책정되어있다. 증권사에 따라 비대면 계좌 개설을 할 경우 수수료가 0원이 된다. 증권사별 수수료 비교는 ‘금융투자협회 전자공시서비스’에서 확인할 수 있다. 각 운용사별로 퇴직금 운용 수수료와 개인적립금 운용 수수료를 다르게 받고 있으며 투자 수익률 또한 다르기 때문에 여러 운용사를 비교해 보는 것이 좋다. 수익률이 높다는 점만 보고 만들었는데, 운용 수수료가 높으면 생각한 만큼의 수익률이 아닐 수 있다. 현재로서는 증권사가 수수료는 낮으면서 수익률이 높은 상태이고 다양한 투자를 할 수 있어서, 은행이나 보험사에서 IRP를 개설한 가입자들도 증권사로 이전하는 추세다. IRP는 운용사끼리 이전을 할 수 있는데 이 경우 기존에 투자하던 상품을 매도하고 다른 운용사로 넘어간다. 투자하던 종목이 그대로 이전되는 것이 아니기 때문에 현재 손실률은 얼마인지 이전하기에 괜찮은 타이밍인지 등을 고려해볼 필요가 있다. 또는 금융사별 한 개의 IRP계좌 개설이 가능하다는 점을 활용해서, 추후에 퇴직금을 받아서 굴릴 IRP계좌와 세액공제를 위해 개인적립금만 납입하는 IRP계좌를 각각 한 개씩 별도로 운영하는 것도 하나의 방법이다. IRP계좌의 경우 ‘연금’이라는 성격이 강하기 때문에 투자를 할 때 위험성 자산에는 70%만 투자할 수 있도록 설계되어 있다. 투자 상품의 이름이 다양할 텐데 이 중에서 주식형 펀드, 주식혼합형 펀드, 하일드 채권, 부동산, 특별자산, 혼합자산펀드, ETF(인버스, 레버리지, 파생 제외), 상장 리츠, 상장인프라펀드는 위험자산으로 분류된다. 비위험자산은 원리금보장상품, TDF, 채권형 펀드, 채권혼합형 펀드, 채권 ETF 등이 있다. 어떻게 투자해야 할까? 올해 7월 12일부터는 퇴직연금 사전지정운용제도(디폴트 옵션)가 도입된다. 연금 가입자가 별도의 운용 방법을 선택하지 않는다면 사전에 선택해 둔 방법으로 운용사가 대신 자산을 굴리는 제도다. 퇴직연금 수익률을 높이기 위한 방안이다. 지금까지는 가입자가 별도의 운용 방법을 고르지 않으면 원리금보장형에 자동으로 투자가 되는 형태였다. 그래서 퇴직연금 수익률이 연 1% 수준에 머무른 것이다. 퇴직연금시장이 잘 되어있는 미국의 경우 DC형 퇴직연금 가입자를 위해 이미 디폴트옵션 시스템을 적용하고 있으며, 미국의 퇴직연금 평균 수익률은 8% 수준이다. 정부에서 정한 디폴트옵션 내 투자 방법은 생애주기펀드(TDF), 머니마켓펀드(MMF), 인프라펀드, 원리금보장형 상품 등이다. 이 중에 하나를 사전에 정해두면 된다. 만약 투자에 관해 잘 모르는 투자자라면 TDF로 시작해보는 것도 하나의 방법이다. 생애주기펀드는 가입자가 젊을 때는 위험자산 비중을 높여 수익률을 높이다가 연령이 높아질수록 안전자산의 비중을 높여 안정성을 확보하는, 생애주기에 맞춘 투자 상품이다. 수입이 있을 때 공격적 운용이 가능한데 젊을수록 수입이 보장되기 때문에 이 흐름에 맞춰 투자를 이어가는 것이다. 이 방법은 꼭 TDF가 아니더라도 노후자산 투자를 할 때에도 자신의 수입이 보장되는 시기에 위험자산 투자 비중을 높이고, 수입이 줄어들거나 끊기는 시기부터는 위험자산 비중을 낮추는 자산 배분 투자 방법과도 유사하다. 어떤 투자 방법을 선택하든 일 년에 한 번 수익률을 점검하고 포트폴리오를 재구성하는 점검 시간을 꼭 가져야 한다. 수익률이 높아질 수 있도록 투자처를 조정한다는 의미도 있지만, 최소한 나의 연금이 어느 종목에 투자되고 있는지는 확인해야 한다는 의미가 더 크다. 퇴직 후 국민연금을 받기까지 소득이 없는 기간 ‘연금 크레바스’를 대비하기 위해서도 나의 퇴직금이 어디에 투자되고 있으며 수익률은 얼마인지 주기적으로 체크해서 알차게 노후를 준비해 보자.

2022-03-23 15:03
60세 이상 1주택자 양도·증여·상속까지 종부세 납부 유예

1세대 1주택 60세 이상 고령자에 대한 종합부동산세(이하 종부세) 납부 유예 제도가 새롭게 도입된다. 홍남기 경제부총리는 이날 제40차 부동산시장 점검 관계장관회의를 열고 최근 부동산 시장 동향을 점검한 뒤 1세대 1주택자 지원 방안을 논의하고 관계부처 합동브리핑을 통해 ‘2022년 공동주택 공시가격안’과 ‘1세대 1주택자 보유세 부담 완화 방안’을 발표했다. 먼저 소득이 없거나 적어서 보유세에 부담을 느끼는 고령층의 종부세 납부 시점을 양도·증여·상속까지 유예한다. 종부세 세액이 100만 원 이상인 60세 이상의 1세대 1주택자를 대상으로 하는데, 직장인이라면 연봉 7000만 원 이하, 자영업자라면 종합소득 6000만 원 이하의 소득 요건을 충족해야 한다. 고령자 종부세 유예는 종부세법 개정이 필요한 사안이다. 또한 한시적으로 1세대 1주택자 보유세의 전반적 부담은 지난해와 비슷하도록 유지하고, 건강보험료 혜택에도 영향이 없도록 한다. 올해 전국의 아파트 공시가격이 지난해보다 평균 17.2% 오른 것으로 나타난 가운데, 공시가격 급등으로 인한 세금 폭탄을 맞지 않도록 1주택자에 한해서 지난해 공시 가격을 적용한다. 1가구 1주택자(올해 6월 1일 기준)라면 재산세와 종부세 과표 산정 시 지난해 공시가격을 적용할 방침이다. 다만 올해 공시가격이 지난해와 같거나 낮을 경우에는 올해 가격을 적용한다. 지역가입자 건강보험료 산정 시에 활용하는 과표도 지난해 수준으로 동결할 계획이다. 재산공제액도 재산 규모와 상관없이 5000만 원으로 일괄 적용한다. 홍남기 경제부총리는 관계장관회의에서 “부동산 시장은 특성상 수급 상황뿐 아니라 유동성, 기대 심리요인 등 여러 요인이 얽힌 복합시장”이라며 “정부 교체기를 앞둔 지금 부동산 시장 가격의 하향 안정세가 흔들리지 않도록 시장 상황을 안정적으로 관리해 나가는 것이 절대적으로 중요하다”고 강조했다. 이어 “차기 정부가 확고한 시장안정 기반 하에 국민 주거안정을 추진할 수 있도록 사전청약, 공공재개발 등을 포함한 시장 안정 정책 역량에 집중해 마지막 순간까지 총력 경주하겠다”며 “확정안에 대해서는 법령 개정안 발의, 전산시스템 개편 등 후속 조치를 신속하게 진행하겠다”고 덧붙였다.

2022-03-23 14:59
노후 준비, 4대 크레바스를 조심하라

은퇴를 앞둔 86세대는 걱정이 많다. 우선 고정적인 수입이 끊긴다는 점이 공포스럽다. 하루가 다르게 느껴지는 신체적 변화도 두렵다. 일만 열심히 했던지라 은퇴 후 닥쳐올 방대한 시간을 어떻게 다뤄야 할지도 막막하다. 이런 그들을 위해 일하는 은퇴자 컨설턴트가 있다. 같은 고민을 공유하기에 그의 자산관리뿐만 아니라 인생 2막 설계 서비스는 호응도가 높다. 동년배 친구와 강사, 컨설턴트를 넘나들며 고객의 마음이 편해지도록 돕는 86세대 이관석 신한은행 은퇴솔루션 컨설턴트를 만났다. 이관석 컨설턴트는 명예퇴직한 회사에 재취직한 케이스다. 기하급수적으로 커지는 퇴직연금 시장에서 실제로 은퇴해본 자산관리 경력자가 필요하다는 은행장과 퇴직연금사업그룹장의 판단으로 이뤄진 일이다. 명퇴 전 자산 규모 50억 이상 초고액 자산가들의 자산관리 업무를 맡았던 경험을 인정받은 것이다. 이전에 비해 보수도 적고 업무량도 소일거리에 가까운 수준이지만 일은 만족스럽다. 그간 해왔던 업무 지식과 경험을 활용해 일할 수 있어서 현재 맡고 있는 ‘은퇴 자산관리 컨설팅’은 앞으로 발전할 유망 분야를 개척한다는 자부심도 있다. 무엇보다 은퇴를 앞둔 동년배들에게 도움을 줄 수 있어 보람차다. 일대일 은퇴 컨설팅을 진행할 때면 고객의 성향을 파악하는 일을 우선시한다. 솔루션 제공은 그 다음 일이다. “본인은 은퇴 후 일터를 떠나 여유롭게 살고 싶어 하는데 백세 시대이니 무조건 일하라고 한다거나, 계속 일하고 싶은데 경제적으로 준비가 잘 되어 있으니 일터를 떠나 여행하고 놀러 다니라고 조언한다면 듣는 사람 마음이 편할까요?” 같은 시대를 살아왔고, 이미 은퇴를 경험해본 데다 숱한 컨설팅 경험으로 다져진 그다. 이관석 컨설턴트는 1년째 하고 있는 컨설팅과 강의가 마냥 즐겁다. “86세대, 수혜자이자 낀 세대” 그가 평가하는 86세대는 고도성장의 수혜자이자 자식 부양을 받지 못하는 낀 세대다. 어릴 적 가난하고 힘든 시절을 보냈지만, 본인 노력 여하에 따라 충분히 경제·사회적 신분 상승이 가능했고, 집도 한 채씩은 마련할 수 있는 환경을 누렸다는 것. 하지만 정호승 시인이 말했듯 누구나 자신의 어깨에 짊어지고 가는 삶의 무게는 비슷하다. 86세대는 부모를 부양해야 하지만 자식에게는 부양받지 못하는 최초의 세대가 되었다. 그런 그들의 주된 관심사는 단연 건강이다. “나이 50이 넘어가면 몸이 하루가 다르게 나빠지는 것을 느낍니다. 나이가 비슷한 사람들끼리 만난 자리의 대화 주제는 거의 대부분 건강입니다. 어디가 어떻게 안 좋아졌는지, 그래서 무슨 조치를 취했는지, 무엇이 효과가 좋았는지 등을 얘기해요. 서로 가진 정보를 교환하는 것이죠.” 건강 다음은 전혀 달라질 인생 2막에 대한 걱정이다. 장수는 축복이라는 것도 점차 옛말이 되어가는 시대, 요즘 86세대는 ‘오래 사는 위험’에 대해 고민이 많다. 은퇴 후 40~45년을 살아가야 할 이들의 고민거리를 한 가지씩 추려내니 무려 다섯 가지나 된다. 첫째 유병(有病)장수, 둘째 무전(無錢)장수, 셋째 무업(無業)장수, 넷째 독거(獨居)장수, 마지막으로 투쟁(鬪爭)장수다. “돈 걱정 없고 건강하고 화목하게 오래 살 수 있다면 무슨 문제가 있겠습니까. 그러나 현실적으로 그럴 수 없다는 걸 다들 알고 있으니 걱정하는 것이지요.” 고객들의 고민 대부분은 그도 공감하는 바이나, 무전장수에 대해서는 생각이 조금 다르다. “건강만큼이나 노후생활비에 대해 고민하는 분들이 많습니다. 하지만 대부분은 과도한, 어찌 보면 쓸데없는 고민이라고 생각해요. 매달 받던 월급은 끊기고, 다달이 지급되는 국민연금으로는 생활하기 어려우니 걱정하는 마음이 드는 것은 이해합니다. 하지만 대부분은 과도한 걱정이에요.” 2018년 통계청이 발표한 은퇴한 노부부 월 적정생활비는 283만 원, 최저생활비는 197만 원이다. 그간의 물가상승률을 감안해야겠지만, 그는 국민연금에 더해 퇴직금을 연금으로 수령하는 퇴직연금제도를 이용하면 충분한 노후생활비를 마련할 수 있다고 설명한다. 퇴직연금을 준비하지 못한 채 은퇴했더라도 활용할 수 있는 방법은 다양하므로 전문가 상담을 받는 것도 좋다. 은퇴자 자산관리 컨설팅에 나설 때 그가 강조하는 것은 예나 지금이나 다르지 않다. 퇴직금을 일시금으로 찾지 말고 연금으로 수령하라는 것. 세금 절세는 물론 금융소득종합과세, 건강보험료 등을 포함한 모든 면에서 연금으로 수령하는 것이 유리하기 때문이다. 은퇴자가 빠지면 안 될 4대 크레바스 크레바스(Crevasse)란 빙하가 갈라져 생긴 좁고 깊은 틈이다. 한번 빠지면 구조되기 어려워 목숨을 잃을 정도로 위험한 지형으로, ‘소득 크레바스’나 ‘연금 크레바스’ 등 경제·사회적 위험 요소를 설명할 때 자주 등장한다. 이관석 컨설턴트는 컨설팅, 은퇴자 대상 강의에서 4대 크레바스에 대한 설명을 빼놓지 않는다. ‘배우자 크레바스’는 은퇴한 남성들에게 특히 위험한 크레바스다. 은퇴 후 집에서 배우자와 함께 보내는 시간이 늘어나면 갈등이 생기기 마련이다. 자칫하다 크레바스에 빠져 이혼하게 되면 앞으로의 노후가 암담해지는 것은 물론, 살아온 인생 자체가 허망해지기 쉽다. “세계 최고 부자 빌 게이츠를 보세요. 최근 배우자 크레바스에 빠져 그가 모은 재산이 반토막 나고, 그간의 명성에도 먹칠을 하지 않았습니까?” 두 번째는 자식 크레바스다. 자신의 노후 준비가 제대로 되어 있지 않음에도 자식의 유학, 결혼, 사업 자금을 대다 노후가 불행해지는 경우를 의미한다. 어느 부모가 자식에게 잘해주고 싶지 않겠는가. 하지만 그는 본인이 감당할 수 있는 선에서 지원해주라고 말한다. 과도하게 지원하다 노후 자금이 축나서 훗날 부양 부담을 지우는 것보단, 부모와 자식 모두에게 더 나은 선택이기 때문이다. 그 역시 두 아들에게 미리 이야기를 해두었다. “법적으로 성인인 자녀에게 비과세로 증여할 수 있는 한도는 5000만 원입니다. 그래서 아들들에게 미리 말했지요, ‘너희 결혼할 때 5000만 원씩 주겠다. 단, 어떠한 부양도 받지 않겠다’고요.” 세 번째 크레바스는 사업이다. 은퇴하는 사람 중 다수가 재취업이나 창업을 꿈꾼다. 현금 흐름을 만든다는 측면에서 바람직한 건 재취업이지만, 퇴직금이라는 목돈을 갖고 있는 이들은 창업의 유혹에 곧잘 넘어가곤 한다. 하지만 그는 창업을 추천하지 않는다고 힘주어 말했다. “전에 하던 일이 있는데 고작 그런 일을 어떻게 하느냐며 창업을 꿈꾸는 사람들이 많습니다. 하지만 대기업 직원이나 은행원, 군인, 공무원, 교사처럼 세상사에 비교적 적게 노출된 이들이라면 더더욱 피해야 해요. 생각보다 손실이 나기 쉽고, 그 손실을 메우기란 정말 어렵기 때문입니다.” 마지막 크레바스는 투자다. 은퇴 자금으로 주식, 부동산 외에도 비트코인 같은 가상화폐에 투자하는 사람들이 부쩍 늘어났다고 말하며 우려를 표했다. 제대로 된 지식 없이 공격적인 투자를 하다 큰 손실을 입고 그 충격에 건강까지 해치는 경우를 많이 봐왔기 때문이다. 그가 추천하는 보편적인 투자 방법은 ‘100-나이 투자법’이다. 숫자 100에서 현재 나이를 뺀 숫자의 비율만큼만 원금 손실 가능성이 있는 주식이나 펀드에 투자하고, 나머지는 예금이나 TDF를 활용해 안정적인 운용을 해야 한다는 것이다. 현재 나이가 60세라면, 100에서 60을 뺀 40%만큼만 투자하고 나머지 60%는 예금에 넣어두는 식이다. 사람마다 투자 성향이 다르므로 각자에게 맞는 투자법이란 가지각색이기 마련이나, 그는 변동성이 커 원금 손실 가능성이 높을수록 소액만 투자할 것을 권한다. 자산관리 컨설팅 외에 비재무 은퇴 컨설팅도 맡고 있는 그는 고민하는 86세대에게 다양한 조언을 건넨다. 세 가지 이상의 취미를 만들어둬라, 동호회나 도서관 등 일정하게 외출할 장소를 만들어둬라 등등. 그럼에도 제일 먼저 준비해야 할 것을 꼽으라면 역시나 건강이다. 여태껏 현업에 매진하느라 스스로를 제대로 돌보지 못한 86세대가 인생 2막을 힘차게 시작하기 위해서는 건강이 가장 중요하다. 그리고 돈이든 취미든, 준비는 빠를수록 좋다. “은퇴 이후의 삶을 준비하는 시기란 빠르면 빠를수록 좋습니다. 건강이 우선이고, 그 다음 노후 자금을 충분히 확보하세요. 노후에 월급처럼 받을 수 있는 퇴직연금을 마련하는 것도 잊지 마시고요.”

2022-03-21 08:11
용돈으로 건물주 되기… 지분으로 월세 받는 리츠

많은 사람들이 건물주가 되어 월 임대수익으로 노후를 보내는 삶을 꿈꾼다. 요즘은 초등학생도 건물주를 꿈꾸는 세상이다. 하지만 평생 월급을 모아도 건물 한 채 사기가 어렵다. 이에 최근에는 건물을 나누어 사는 방식인 ‘리츠(REITs)’가 주목받고 있다. 1000만 원 어치의 건물 지분을 사면 그만큼의 월세를 받아가는 개념이다. 특히 국민연금이 지난해 91조 원의 사상 최대 기금 운용 수익을 내면서 자산배분 방식에 관심이 모아졌는데, 그 중 글로벌 리츠 투자펀드 비중을 늘리고 있는 것으로 알려지면서 리츠에 대한 관심이 높아지고 있다. 저금리시대, 노후자산관리의 수단 중 하나로 떠오르는 리츠에 대해 알아보자. 주식처럼 사고파는 부동산 은퇴 이후 수입이 보장되지 않는 시니어들은 보유자산을 가지고 추가 수익을 만들어가는 경우가 많기 때문에 보수적으로 재테크를 할 수밖에 없다. 은행 예적금은 저금리시대에 메리트가 없고, 채권투자 역시 금리의 영향을 많이 받아 큰 수익을 기대하기 어렵다. 이에 많은 사람들이 주식을 이야기하지만 변동성이 큰 주식은 원금보전이 어렵기 때문에 비중을 키우기가 쉽지 않다. 이에 원금을 지키면서도 시중금리 이상의 수익을 내는 방법으로 ‘리츠’가 떠오르고 있다. 리츠는 여러 투자자로부터 모은 자금으로 부동산이나 부동산 관련 증권에 투자해 수익을 투자자들에게 돌려주는 부동산 간접투자 상품이다. 매년 배당가능 이익의 90% 이상을 의무적으로 배당해야하고 실물자산인 부동산을 기초로 하기 때문에 예금이자보다 수익률이 높으면서도 안정적이라는 장점이 있다. 지난해 기준 1500조 원에 달하는 미국 리츠 시장에는 아주 다양한 상품이 존재하고 마치 연금처럼 매월 수익을 받는 상품도 있지만, 국내에는 도입된 지 얼마 안 돼 연 두 번의 배당을 받는 리츠가 대부분이다. 국내 리츠 배당수익율은 연 5~6% 수준이며 2021년 기준 우리나라에는 316개의 리츠가 운용되고 있고 총 자산은 75조 원을 넘어섰다. 노후자산관리에 있어서 ‘현금성 확보’는 매우 중요한 부분이다. 실제 부동산을 실물로 보유하고 있을 경우 매도까지 시간이 오래 걸려 현금화가 쉽지 않지만, 리츠에 투자를 한다면 현금화가 쉬워진다. 또 수익률을 생각하면 은행 예금은 너무 적게 느껴지지만 주식, 채권 등의 투자가 부담스러운 투자자들에게 적합한 상품이다. 리츠에는 여러 종류가 있지만 그중에서도 개인이 접근할 수 있는 것은 주로 주식처럼 사고 파는 상장 리츠다. 리츠는 담는 부동산에 따라서 오피스리츠, 리테일리츠, 물류리츠, 카지노리츠, 교도소리츠 등으로 불린다. 소수의 투자자들이 모여서 만든 리츠는 사모리츠라고 하는데, 아무나 살 수 없다. 사모펀드와 같은 개념이다. 대중을 대상으로 투자자를 모아 진행하는 리츠는 공모리츠이고, 이 리츠가 주식 시장에 상장되면 공모상장리츠라고 불린다. 우리가 살 수 있는 공모상장리츠는 18개로, 올해에는 5개의 리츠가 상장 준비를 하고 있다. 2020년 7개에 불과했던 상장리츠는 1년 새 두 배 이상으로 늘어났다. 배당으로 월세 받기 리츠의 가장 큰 장점은 소액으로도 부동산을 살 수 있다는 것이다. 예를 들어 2억짜리 건물을 사기 위해 20명이 모여 1000만 원씩을 투자하면 하나의 건물을 살 수 있다. 국내 공모상장리츠의 경우 1주 당 만 원 이하로 거래되는 것들이 많아 만 원으로도 건물 투자를 할 수 있다. 상장리츠의 경우 월세의 90% 이상을 주주에게 배당하도록 되어있기 때문에 각 리츠사는 매 월 받은 월세를 모아두었다가 일 년에 두 번을 배당금 형태로 지급한다. 리츠 상품이 장점만 있는 것은 아니다. 일단 주식 시장에서 거래가 되기 때문에 변동성이 있을 수밖에 없다. 주가 하락으로 인한 손실이 있을 수 있다는 뜻이다. 또한 주가에 따라 배당률이 달라질 수 있다. 예를 들어 공모가 5000원의 리츠 배당률이 연 5%로 설정된 경우 주가가 7000원으로 오를 경우 연 배당 수익률은 3.5% 수준으로 낮아진다. 이 경우에는 총 배당 가능 이익이 올라야 하기 때문에 해당 리츠가 다루는 건물들의 임대료 수준, 공실률, 대출 이자, 부동산 가격 등도 고려해볼 필요가 있다. 모두가 건물주를 꿈꾸지만 사실 건물을 관리한다는 건 쉬운 일이 아니다. 건물유지보수 관리도 해야 하고, 전기세나 수도세 같은 각종 공과금 관리, 건물에 관한 세금 관리, 날짜가 각기 다른 임차인들의 월세 수납까지 할 일이 꽤 많다. 리츠는 중간관리자의 형태로 이 모든 일을 대신 해주는 개념이다. 리츠사가 실질적인 관리를 하기 때문에, 리츠 상품을 고를 때는 각 리츠가 투자하고 있는 건물의 종류도 잘 살펴봐야 한다. 대부분 오피스, 물류, 주유소 등을 담기 때문에 평소 잘 몰랐던 건물들이 많아 충분한 공부가 필요하다. 또 리츠사의 건물 운용 방식에도 관심을 가져야 한다. 새 건물을 사서 유상증자를 하거나 건물을 매각해 수익을 내기도 하고 대출 관리도 배당률에 영향을 주는데, 이 모든 과정을 리츠가 전담하는 만큼 투자자도 각 리츠의 특성을 따져봐야 한다. 물론 투자 관점에서 가장 중요하게 생각할 부분은 결국 배당수익률인데, 배당을 받으면 15.4%의 배당소득세를 내야 하기 때문에 절세 부분도 고려하면 좋다. 이를테면 ISA에서 리츠 상품을 담을 경우 배당소득세를 면제받을 수 있기 때문에 어떤 절세상품을 활용할지도 중요한 부분이다. 또 리츠의 경우 월세로 배당을 받는 개념이지만 실제로는 일 년에 두 번 배당금을 받는 형태이기 때문에 정말 월세를 받는다는 느낌이 들지 않을 수 있다. 이럴 때는 리츠사마다 배당 시기가 다른 점을 활용해 여러 군데 리츠 상품을 담아두면 매 월 배당을 받아 마치 월세를 받는 효과를 낼 수도 있다. 이렇게 국내에 개별 상장된 리츠도 좋지만 국내 펀드나 국내 상장 ETF, 미국 상장ETF를 통해 글로벌 리츠 상품들을 간접 투자 할 수도 있다. 전문가들은 국내 리츠 보다는 해외 리츠 시장이 더 큰 만큼 해외 리츠에 간접투자 하는 방법들을 추천하고 있다. 다만 글로벌 리츠 투자의 경우 달러로 상품을 사고 달러로 배당을 받기 때문에 환헤지 여부를 잘 살펴봐야 한다는 점도 고려사항이다. 노후자산관리의 핵심은 ‘자산을 어떻게 배분하는가’일 것이다. 여러 투자처 중 하나로 리츠를 일부 배정해두고 건물 간접투자를 통해 월세를 받아 보는 건 어떨까?

2022-03-15 10:36
'종부세 수술' 가시화... 부동산 세금 부담 낮아질까

10일 국민의힘 윤석열 후보가 제20대 대통령으로 당선되면서 종합부동산세(이하 종부세) 폐지를 포함한 부동산 세재 개편에 관심이 모아지고 있다. 윤 당선인은 대선 공약으로 부동산 세제 개편을 제시했다. 장기적으로는 종부세와 재산세를 통합하고 단기적으로는 세금 부담을 낮추는데 집중한다는 내용이다. 일각에서 종부세와 재산세가 이중과세라는 주장이 있었던 만큼 시장 관리 목적이 아닌 조세 원리에 맞는 방향으로 부동산 세재 개편을 진행하겠다는 방침이다. 종부세와 재산세의 통합을 위해서는 종부세법을 폐지해야 하기 때문에 무척 방대한 작업이 될 것으로 보이며, 종부세가 지방세인 재산세와 통합될 경우 지방자치단체 별로 세수가 양극화 될 수 있다는 우려가 나오고 있다. 단기적으로는 종부세 등의 부동산 세금 부담을 낮추는 정책들을 펼칠 예정이다. 먼저 1주택자 종부세율을 문재인 정부 출범 이전 수준(0.5~2.0%)으로 인하한다. 또한 다주택자 양도소득세 중과세율 적용을 최대 2년간 한시적으로 배제하고 다주택자 중과세 정책 자체를 검토할 예정이다. 기존에 종부세율은 보유 주택 수에 상관없이 적용되다가 2019년부터 다주택자의 경우 기본 세율보다 높은 세율이 적용되기 시작했고, 1주택자 종부세율은 최고 2.7%까지 올랐다가 지난해부터 0.6%~3.0%로 추가 인상된 바 있다. 1주택자 종부세 인화와 함께 1주택 장기 보유자에게 연령 상관없이 주택 매각이나 상속 시점까지 종부세 납부 이연을 허용할 방침이다. 또한 1주택자 세 부담이 직전 연도의 50%를 넘어가지 않도록 세 부담 상한을 낮추고, 세금 부과 기준이 되는 부동산 공시가격은 2020년 수준으로 환원한다. 취득세의 경우 생애 최초 주택 구입자에 대해 세금을 면제하거나 1% 단일 세율을 적용하며 조정지역 2주택 이상에 대한 누진 과세 비율도 완화한다.

2022-03-10 09:39
얼어붙은 아파트 시장 전망은?

서울을 비롯한 수도권 아파트 매매 가격 상승세가 지난해 연말부터 대출 규제 강화로 눈에 띄게 줄어들었다. 이에 아파트 시장에 대한 우려가 커지고 있지만, 부동산 업계는 올해 아파트 시장에서 급격한 하락은 없을 것으로 예측하고 있다. 아파트 시장을 얼어붙게 만든 요소들이 앞으로 어떻게 작용할지, 올해 시장 전망에 대해 알아본다. 참조 신한은행 ‘2022년 수도권 아파트 시장 연간전망’ 한국부동산원이 발표한 1월 전국주택동향 조사에 따르면 아파트 매매 가격은 전월 대비 0.08% 올랐다. 지역별로는 수도권(0.02%)과 지방(0.13%)에서 상승했지만 서울에서는 상승세가 멈춰 섰다. 실제로도 ‘아파트 거래량 급감’, ‘서울 부동산 꺾였다’는 내용의 뉴스와 기사들이 쏟아지고 있다. 하지만 실제로도 아파트 시장 전망이 어둡기만 한 것일까? 우선 거래량이 급감한 것은 사실이나, 거래량 감소가 가격 하락을 유도하고 있지는 않다. 경제 논리에 의하면 거래량이 감소할 때 물건이 팔리지 않고 쌓이니 판매하는 사람들이 가격을 내리는 것이 맞다. 그러나 지금의 부동산 시장은 그렇지 않다는 것이 전문가들의 해석이다. 장소희 신한금융투자 WM솔루션부 책임연구원은 신한은행 ‘2022년 수도권 아파트시장 연간전망’ 유튜브 영상에서 “호가를 낮춰 거래하려는 매도인이 적어 아파트 가격이 하락하고 있지 않다”고 설명했다. 게다가 지난해 다양한 규제에도 불구하고 아파트 가격이 급등했던 이유로 수급 불균형을 꼽을 수 있다. 수급 불균형은 올해도 해결되기 어려워 보이며, 오히려 심화될 것으로 예상하는 전문가들이 적지 않다. 특히 서울의 경우 대부분 재개발·재건축 등의 정비 사업을 거쳐 아파트가 공급되므로, 조합원을 제외하면 실질적 신규 공급이 많지 않다. 결국 올해도 서울 아파트 공급 부족 현상은 지속될 것으로 보인다. 주택산업연구원은 누적된 공급 부족과 경기 회복으로 주택 가격이 지난해보다는 낮아지지만 상승세는 유지할 것으로 전망했다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “경제성장률, 금리 등 경제 변수와 주택수급지수를 고려한 전망 모형을 통해 2022년 주택 가격을 예측한 결과, 지난해보다는 낮아지지만 인천, 대구 등 일부 공급 과잉 지역과 ‘영끌’ 추격 매수로 인한 단기 급등 지역을 제외하고는 하락세로 돌아서지 않을 것”이라고 설명했다. 선거·금리 인상, 지켜보되 걱정 말자 선거는 올해 부동산 시장을 전망할 때 빼놓을 수 없는 변수다. 대통령 선거에 지방선거까지 겹쳐 있는 올해는 정치 변수에 따른 규제 완화에 대한 기대감으로 변동성이 큰 해가 될 것으로 예측되고 있다. 장소희 책임연구원은 “대선 후보마다 부동산 정책이 다르지만, 집권 1년 차인 올해에 정책이 미칠 영향은 적을 것”으로 판단했다. 지방선거의 경우 정비 사업에 대한 인허가권자를 뽑는 선거이기 때문에 누가 당선되느냐에 따라 재건축 아파트 가격이 달라진다. 장 책임연구원은 “올해도 부동산 개발 공약들로 부동산 시장의 기대감을 불러일으키며 수도권 아파트 가격 상승에도 영향을 미칠 것”으로 예상했다. 실제로 한국부동산원이 발표한 자료에 따르면 상승이 멈춘 서울 강북권 타 아파트와 달리 용산구(0.03%)와 같이 리모델링 호재가 있는 단지는 상승세를 보였다. 기준금리 인상은 부동산 수요를 위축시키는 요소로 해석되기 쉽지만 그렇지 않은 경우도 있다. 인상 초기 단계인 올해는 부동산 매매 수요를 진정시키기 어려울 것으로 업계는 보고 있다. 정부와 한국은행은 경제 주체들이 코로나19에 적응하면서 소비 회복세가 재개될 것으로 전망했다. 역대 최고치를 갱신 중인 통화량과 높은 인플레이션율 또한 수도권 아파트 가격 상승에 영향을 미칠 것으로 해석했다. 장 책임연구원은 “다만 여러 번에 걸쳐 지속적으로 금리가 인상되는 상황은 수요자 부담을 키우고 부동산 가격을 낮추는 요인으로 작용할 수 있기 때문에 지켜볼 필요는 있다”고 말했다.

2022-03-10 08:19
집값 올리는 인테리어 전략, 홈스테이징… 핵심은 ‘가성비’

미 연준의 테이퍼링 임박, 한국은행의 금리 인상, 중국발 규제 쇼크가 겹치며 부동산, 주식, 코인 등 자산시장의 변동성이 커지고 있다. 팔리지 않는 부동산을 제값보다 많이 받고 빨리 처분할 수 있는 방법인 홈스테이징에 대해 알아본다. 홈스테이징은 적은 돈을 투자해 집을 최대한 빨리, 더 비싼 돈을 받고 파는 연출 수단이다. 벽을 허물고 구조를 바꾸는 리모델링보다 가벼운 개념이다. 인테리어와도 비슷하지만 홈스테이징은 집을 상품으로서 판매하기 위한 전략이라는 점이 다르다. 기존 가구와 소품을 재배치하고 페인트 색이나 실내 톤을 조정해 실내 공간을 재단장한다. 모든 과정의 핵심은 ‘가성비’다. 홈스테이징은 닷컴 버블이 붕괴한 2000년대 초반 미국과 캐나다에서 틈새 산업으로 등장했다. 경기 부양을 위해 낮춘 금리에 부동산 투자 붐이 일었고, 이후 거품이 꺼지며 집을 팔고 싶지만 팔지 못하는 사람들이 늘어나면서 작은 변화만 줘도 주택 가치를 끌어올릴 수 있는 홈스테이징이 주목받기 시작했다. 우리나라에서는 아직 생소한 개념이지만, 미국이나 일본 등 해외에서는 보편화돼 있다. 미국에서는 홈스테이징 전문가가 어엿한 직업으로 자리 잡고 있으며, 일본에서는 2017년 말 기준 663명이 홈스테이징 전문가로 활동하고 있다. 2019년 미주한국일보가 보도한 바에 따르면, 미국 전국부동산중개인협회(NAR)가 소속 회원 에이전트를 대상으로 실시한 설문조사에서 홈스테이징을 거친 매물이 구매자에게 좋은 인상을 남긴 것으로 드러났다. 약 83%의 구매자가 홈스테이징 매물로 미래에 거주할 보금자리를 상상하는 데 도움을 받는다고 대답했다. 존 스머비 NAR 회장은 “주택 구입 결정에 재정적인 조건은 물론 감정적 영역도 매우 중요하게 작용한다”고 말했다. 실제로 홈스테이징 후 22%의 판매자가 1~5%의 가격 상승을, 7%의 판매자가 11~22%의 가격 상승을 경험했다고 답했다. 홈스테이징은 집을 상품으로서 돋보이게 만드는 작업이다. 이 집을 선택했을 때 미래에 어떻게 살지 상상할 수 있도록 내부를 정리하고 단장한다. 이때 활용할 수 있는 몇 가지 요소가 있다. 우선 사람의 시선이 모이는 곳에 포컬 포인트(Focal Point)와 같은 장치가 필요하다. 고객의 시선을 고려해 이동하는 통로에는 가구나 집기들을 낮게 배치하고, 벽면으로 갈수록 높은 책장이나 수납장, 장식장을 두어 매물이 상품으로서 잘 보일 수 있도록 한다. 인테리어 액세서리는 최소의 비용으로 최대 효과를 볼 수 있는 요소다. 쿠션, 화병, 액자, 장식 소품, 캔들, 인테리어 부자재 등 종류가 다양하다. 감각과 센스가 필요한 영역이지만, 집을 처음 방문한 고객의 시선에서 어디에 눈길이 갈지 생각해보자. 액세서리 하나로도 깔끔하거나 고급스러운 느낌을 줄 수 있다. 직접 시도하기 부담스럽다면 홈스테이징 전문가에게 맡기는 것도 방법이다. [TIP] 공간별 레이아웃하는 방법 공간 레이아웃은 가구를 효과적으로 정리하고 배치하는 작업이다. 각 공간별로 어떤 가구를 어디에 두는 게 좋을까? 1 침실 침대의 배치가 가장 중요하다. 정확히는 침대 매트리스나 이불의 크기를 신경 써야 한다. 침대를 어떻게 배치하느냐에 따라 공간이 넓거나 좁아 보이기도 하고, 적당한 소품을 사용하기 어려운 구도가 나오기도 한다. 일반적으로는 침대를 한쪽 벽으로 몰아두고 생활하지만, 홈스테이징을 할 때는 방 중앙에 배치한다. 침대를 기준으로 좌우대칭 구조로 배치하면 편안하고 아늑한 느낌을 준다. 2 거실 거실은 청소, 정리, 공간 연출 상태에 따라 고객의 구매 여부가 확연히 갈리는 공간이다. 좁은 거실이라도 어떤 가구를 어느 위치에 배치하느냐에 따라 더 넓어 보이기도 하고, 이색적인 분위기를 조성할 수도 있다. 거실 레이아웃에는 소파를 주로 활용한다. 소파 배치를 어떻게 하는지에 따라 분위기가 달라진다. 홈스테이징에서는 ㄷ자형, L자형, 분산형을 활용한다. 심플하고 현대적인 거실을 원한다면 L자형과 직렬형, 벽난로나 TV가 있는 단란한 거실에는 분산형이 어울린다. 3 부엌 부엌은 트렌드에 따라 레이아웃이 비교적 많이 변화하는 공간이다. 오래된 주택의 부엌은 공간이 작거나 거실과 아예 분리돼 있는 등 형태도 가지각색이다. 레이아웃은 매물에 따라 달라지지만 식사하는 공간 보다 조리하는 공간이 부각될 수 있게끔 연출하는 것이 일반적이다.

2022-01-21 09:01
2022년 부동산시장 전망은… 서울사이버대학교 특강 진행

서울사이버대학교가 상반기 입시를 맞아 오는 8일과 15일 2회에 걸쳐 '문재인정부 부동산정책 총정리 및 2022년도 부동산시장 전망' 특강을 진행한다. 김용진 교수가 담당하는 특강은 서울사이버대학교 공식 유튜브를 통해 만나볼 수 있다. 이번 특강은 서울사이버대 부동산학과 재학생 및 졸업생은 물론 타 학과 재학생, 타 대학 부동산학과 재학생 등 부동산에 관심있는 자라면 누구나 참여 가능하다. 서울사이버대학교 부동산학과는 그동안 부동산공인중개사시험 준비과정, 부동산재개발, 도시정비사업실무 과정 등을 무료로 개설해 부동산에 관심이 있는 누구나 부담 없이 수강할 수 있도록 해왔다. 서울사이버대학 부동산학과는 이번 특강 외에도 지금까지 문재인 정부 부동산 관련 세제 특강, 메타버스와 부동산산업의 미래 특강, 부동산 빅데이터 활용 및 스마트폰 200% 활용법에 대한 강좌, 부실채권(NPL)을 활용한 부동산투자기법과정, 부동산경매손자병법과정, 부동산공인중개사시험 준비과정, 부동산재개발, 재건축지역분석을 통한 투자손자병법과정, 부동산풍수, 도시정비사업 실무 과정 등을 무료로 선보였다. 한편 서울사이버대는 오는 12일까지 2022학년도 학부 신·편입생을 모집 중이다. 모집분야는 사회복지대학, 사회과학대학, 공과대학, 문화예술대학, 미래융합인재학부 등 9개 단과대학(학부)·41개 학과다. 이와 함께 2022년 전기 대학원 신입생도 모집하고 있다. 사회복지전공 석사과정과 상담및임상심리전공 석사과정을 모집 중이다. 자세한 내용은 서울사이버대 홈페이지에서 확인할 수 있다. 서울사이버대는 교육부가 지금까지 실시한 세 차례의 원격대학, 사이버대 공식 평가에서 모두 최고 등급인 A등급을 획득한 바 있다.

2022-01-05 08:33

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