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재개발·재건축 입주권 양도세 줄이려면?

새 정부가 서울 및 수도권 지역 주택 공급 확대를 위한 정비사업과 부동산 규제 완화를 약속하면서 재개발·재건축 시장에 대한 기대감이 높아지고 있다. 오세훈 서울시장의 재선 성공으로 서울시 역시 도시정비 규제 완화에 박차가 가해질 전망이다. 새로운 부동산 투자처로 떠오르는 입주권의 양도세 절세 방법에 대해 알아본다. 재개발·재건축 공사 중인 주택의 입주권에 대한 양도세를 계산할 때는 ‘관리처분계획 인가일’을 알아둬야 한다. 관리처분계획 인가란 시행사가 분양 신청 기간이 끝나면 기존 건물을 철거하기 전에 관리처분계획을 수립해 시장이나 군수의 인가를 받는 일이다. 관리처분계획 인가일 전에는 기존 주택으로, 이후는 주택이 아닌 조합원의 입주권으로 인정한다. 공사가 끝난 후 새로운 아파트가 완공되면 입주권은 주택이 된다. 따라서 재개발·재건축 주택을 관리처분계획 인가일 전에 판다면 그냥 주택을 파는 것이므로 양도세는 일반 규정에 따른다. 관리처분계획 인가일 이후에 판다면 입주권을 파는 것이므로 입주권에 대한 규정을 확인해야 한다. 입주권 양도에 대한 규정 ‘조합원 입주권’은 재개발 또는 재건축 사업을 통해 종전 부동산의 소유자가 신축 주택을 받을 수 있는 권리를 말한다. 당초 주택이었던 게 부동산을 취득할 수 있는 권리로 바뀐 것. ‘도시 및 주거환경정비법’에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비조합의 조합원으로서 취득한 것에 한정한다. 이때 양도일 현재 입주권 1세대가 입주권을 판다면 비과세를 받을 수 있을까? 관리처분계획 인가일 현재 2년 이상 보유(2017년 8월 3일 조정대상지역 내 취득 시 2년 거주 포함)로 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면, 입주권인 상태에서 팔더라도 1주택 1과세를 받을 수 있다. 단, 양도가액이 12억 원을 초과하면 초과분에 대해서는 과세된다. 입주권 외에도 1주택을 보유하고 있는 경우, 그 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 입주권을 팔아야 일시적 2주택 비과세 특례가 적용된다. 이때에도 관리처분계획 인가일 현재 입주권이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 하는 건 동일하다. 다주택자가 조정대상지역 내에 있는 입주권을 팔아도 양도세가 중과되지 않고 기본세율로 과세된다. 다만 이는 주택과 입주권 모두 2년 이상 보유한 경우에만 해당한다. 입주권 양도세 계산법 입주권 양도세는 기존 주택의 양도소득과 부동산을 취득할 수 있는 권리 부분으로 나누어 계산한다. 전자는 취득일부터 관리처분계획 인가일까지의 기간에 대해 장기보유특별공제를 해주지만, 후자는 장기보유특별공제를 해주지 않는다. 또한 입주권을 팔면 양도세가 중과되지 않지만, 아파트를 팔면 입주권을 포함해 1세대 2주택자로 중과된다. 입주권은 주택 수에 포함되므로, 2주택자에 해당돼 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없기 때문이다. 다만, 재건축사업 또는 재개발사업, 소규모재건축사업의 시행 기간 중 거주를 위해 주택을 취득하는 경우, 또는 주택을 보유한 지 1년이 지나 입주권을 취득한 경우로서 입주권을 취득한 날로부터 3년 이내 주택을 파는 등 일시적인 경우에는 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다. 원조합원(권리처분계획 인가일 이전에 입주권을 취득한 사람)으로부터 입주권을 얻은 경우는 어떨까. 위처럼 권리처분계획 인가일 후에 입주권을 취득한 사람을 승계조합원이라고 하는데, 이때는 양도일 현재 입주권 1개만 갖고 있더라도 1세대 주택 비과세를 받을 수 없다. 양도차익에 대해서도 양도세가 과세되며, 입주권을 단기간 보유하다 팔면 최대 70%의 중과세율이 적용되므로 주의가 필요하다. [TIP] 재건축 동안 산 거주용 주택, 비과세 될까? 공사 기간이 최소 3년은 될 것 같아 대체주택을 한 채 사서 거주하려는 상황을 가정해 보자. 나중에 이 집을 팔면 2주택자로 양도세가 중과될까? 세법에서는 1주택자가 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행 기간 동안 거주하기 위해 다른 주택(대체주택)을 취득한 경우, 대체주택을 팔 때 1세대 1주택으로 보아 양도세 비과세를 해준다. 대체주택은 보유 및 거주 기간의 제한을 받지 않는데, 대신 다음의 조건을 모두 만족해야 한다. 1 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시 행인가일 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주할 것 2 재개발·재건축 주택이 완공된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사(취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등 부득이한 사유 시 제외)하여 1년 이상 계속 거주할 것 3 재개발·재건축 주택이 완공되기 전, 또는 완공된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

2022-07-25 09:43
LH, 전남 구례 최초 귀농ㆍ귀촌 주택 리츠 사업 '첫삽'

한국토지주택공사(LH)가 전남 구례에 귀농·귀촌 주택단지 기공식을 개최했다. LH가 추진한 패키지형 귀농·귀촌 주택개발 리츠 사업으로, 구례 단지는 착공을 시작한 최초 사례가 됐다. 패키지형 귀농·귀촌 주택개발 리츠 사업은 금융사와 건설사로 구성된 민간사업자가 리츠를 설립해 진행한다. 금융사는 자금을 조달하고 건설사는 주택 건설과 공급을 담당한다. LH는 리츠 자산관리회사로 참여해서 공동주택용지와 귀농·귀촌 주택용지를 패키지로 공급한다. 또 미분양 공동주택에 대한 매입 확약을 통해 민간사업자의 위험도 줄여준다. 지방자치단체는 행정지원과 커뮤니티 프로그램 연계를 통해 입주민의 귀농·귀촌 정착을 돕는 사업이다. 공동주택은 건설사가 분양하며, 귀농·귀촌 주택은 리츠에서 4년간 임대 후 분양전환 한다. 이 사업을 통해 구례군에 26호의 단독주택이 건설되며, 시공은 디엘이앤씨와 금호건설이 맡는다. 공동주택 분양사업인 양주 옥정 A-24BL은 지난 5월, 입주자 모집 공고를 시행했다. 전남 구례 귀농·귀촌 주택단지는 전남 구례군 산동면 외산리 377-3 일원에 위치한다. 전용면적 74㎡ 평형으로 △74A 15세대 △74B 11세대 타입으로 구성된다. 단지는 패시브 디자인, 태양광 발전, 에너지모니터링 시스템 등을 통해 친환경 제로 에너지 마을로 조성된다. 입주민 공동으로 사용할 수 있는 농기구 창고, 다목적실 등을 마련해 공유경제를 실현할 수 있도록 한다. 공동텃밭과 공동체 형성을 위한 커뮤니티 시설 등도 함께 설치할 예정이다. 또 차로 5분 거리에 초등·중학교가 있으며, 면사무소, 보건소, 마트 등 주요 기반시설이 밀집해 거주 편리성도 확보했다. 입주자 모집 공고는 오는 2023년 1월 예정이며, 입주는 같은 해 9월에 이뤄질 것으로 예상한다. 입주 신청은 귀농·귀촌을 희망하는 누구나 신청할 수 있다. 주택청약종합저축 가입 여부, 소득 및 자산 수준, 주택소유 여부와 관계없이 신청할 수 있다. 자격요건 충족 시 배점 기준에 따른 고득점자순으로 입주자를 선정한다. 세부 모집기준은 오는 하반기 공개될 예정이다. 주택은 감정평가를 거쳐 인근 시세 수준으로 공급된다. 오영오 LH공정경영혁신본부장은 “이번 사업으로 귀농·귀촌하는 사람들에게 양질의 주택을 저렴하게 제공하고 공동체 문화를 형성하는 등 지역 활성화 및 국토균형발전에 도움이 될 것으로 기대한다”고 말했다. 한편 LH 귀농·귀촌 주택 리츠는 하동군 악양면에서도 진행하고 있다. 박경리 대하소설 ‘토지’의 무대인 최 참판 댁과 평사리 들판, 지리산 형제봉 등산로 입구 인근 등에 조성되며, 2024년 상반기 입주를 목표로 하고 있다.

2022-07-18 10:32
"노후 위한다면 실버타운이 정답"

호기심이 많다. 원체 돌아다니길 좋아해 여행을 자주 다녔다. 흥미가 생긴 분야는 끝까지 파고들어야 직성이 풀린다. ‘공부하는 아빠’, 한의사 문성택 씨는 60대부터 90대까지 다양한 연령대의 환자들을 만날수록 아쉬웠다. 식사만 잘 챙겨도 훨씬 나아질 텐데. 나이 들어서도 내 집, 집밥을 고집하는 부모님을 향한 걱정이기도 했다. 그러던 어느 날 실버타운을 발견하자마자 생각했다. 이거다! 남편 문 씨가 아내 유영란 씨를 설득했다. 전국 실버타운 중 스무 군데를 추려낸 목록과 함께. 남편의 끈질김에 두손 두발 다 든 아내도 실버타운에 대해 공부하고 함께 견학을 다녔다. 벌써 6년 전 일이다. 직접 다녀보니 ‘노인들 가둬두고 막 대하는 요양 시설’, ‘현대판 고려장’ 정도의 취급이 말도 안 된다는 걸 깨달았다. 실버타운이야말로 나이 들어 고생하지 않고도 건강하고 행복한 노후를 보낼 수 있는 최선의 방법이었다. 편견 때문에 노후 거주지로 고려조차 않는 게 안타까워 동영상을 제작해 올린 것이 공빠TV의 시작이다. 처음 유튜브 채널을 운영할 때만 해도 입주자 정원을 채운 실버타운이 거의 없었다. 이제는 실버타운마다 대기자가 수두룩하다. 입주하려면 최소 몇 달, 몇 해는 기본으로 기다려야 한다. 견학을 위해 방문한 실버타운에서 ‘공빠TV’를 보고 입주를 결심했다며 반가워하는 이들도 종종 만난다. 실버타운의 이미지 제고를 이끈 주인공, 공부하는 아빠 문 씨와 공부하는 엄마 유 씨에게 실버타운에 대해 물었다. 실버타운을 고를 때 무얼 체크해야 하나? 먼저 ‘일반 아파트형’이 아닌 ‘업체 관리형’인지 확인한다. 직접 분류하고 정의 내린 개념 중 하나인데, 업체 관리형은 운영사 측에서 고용한 직원들이 상주하며 서비스를 제공하는 형태의 실버타운이다. 반면 아파트형 실버타운은 아파트와 똑같은 형태에 60세 이상만 입주할 수 있으나, 상주하며 서비스를 제공하는 직원들이 없다. 시설만 존재할 뿐 정작 활용하기 어려울 수 있으므로 일반 아파트형은 거르는 게 좋다. 다음은 보증금을 잃을 위험이 없는지 확인해야 한다. 전화로 전세등기를 발급받을 수 있는지, 혹은 보증보험을 들 수 있는지 꼭 물어보도록 하자. 직접 방문 시엔 직원들 수가 충분히 많은지, 태도는 어떠한지도 눈여겨본다. 그 다음으로 식사가 건강식으로 운영되는지, 시설과 프로그램 운영 현황이 어떤지 체크한다. 시설만 있을 뿐 관리가 안 되거나, 막상 프로그램이 제대로 운영되지 않는 경우도 많기 때문이다. 실버타운 과대광고에 속는 사람들이 많다고 하던데. 운영자에 대한 파악이 중요하다. 운영자가 누구인지, 경영 마인드가 어떠한지, 그동안 어떻게 운영해왔는지부터 알아보도록 하자. ‘경매’, ‘부도’, ‘파산’과 관련 있는지 인터넷으로 검색해보는 것도 방법이다. 가장 추천하는 방법은 역시 직접 방문하기다. 직원들과 입주자들의 모습이 어떠한지, 실버타운 내 분위기를 직접 확인하는 것만큼 확실한 방법은 없다. 실버타운에 들어가면 안 되는 유형도 있나? 세 가지로 정리할 수 있다. 첫 번째, 자신의 집과 요리를 너무 좋아하는 분들이다. 고집 센 경우가 대부분인데, 사실 이런 분들이야말로 실버타운에 일찍 들어갈수록 더 오래 살 수 있다. 자가를 갖고 매일 직접 요리하며 밥 차려먹는 게 은근 고생스러운 일이라 늙기 십상이다. 두 번째는 경제력이 약한 분들. 부부 기준 실버타운 생활비는 월 200만~300만 원이라고 보는 게 일반적이다. 실버타운에 입주할 돈은 그렇다 치더라도, 매달 지불해야 하는 생활비가 부담스러울 수 있다. 이런 분들에게는 알뜰실버타운, 즉 고령자 복지주택을 추천한다. 세 번째로는 공동생활에 거부감이 있는 분들이다. 실버타운에는 공동생활 공간이 무조건 있기 때문에 신중하게 생각해야 한다. 소비자의 입장에서 느낀 실버타운의 단점은 무엇이었나? 우선 좁다. 보통의 실버타운 전용률은 공동생활 공간을 제외하면 50% 내외다. 높아봐야 70%인데, 이마저도 많지 않으니 입주 초반에는 생활 공간이 좁게 느껴질 수 있겠다. 나이 제한도 아쉽다. 현재 실버타운 입주가 가능한 나이는 만 60세 이상이다. 또한 보통 80~85세가 넘어가면 암묵적으로 입주가 제한된다. 실버타운은 일찍 들어갈수록 건강과 비용 모든 면에서 이득이기 때문에, 노인을 위한다면 미국처럼 만 55세로 제한 연령을 낮추는 것이 좋지 않을까 생각한다. 세 번째로는 비싸게 ‘느껴진다’는 점. 월 300만 원을 생활비로 한 번에 지출하려니 비싸게 느껴지지만, 자가에서 생활할 때 필요한 관리비, 식비, 운동 등의 취미 활동에 쓰이는 지출을 모두 합치면 크게 차이 나지 않음을 알 수 있다. 마지막으로 실버타운이 턱없이 부족하다는 점이다. 현재 국내 만 60세 이상 인구는 약 1270만 명으로, 전체 인구의 25%를 차지한다. 그런데 실버타운에 입주할 수 있는 세대는 고작 1만 세대에 불과하다. 즉 0.1%의 선택받은 사람만이 실버타운의 이점을 누릴 수 있다는 뜻이 된다. 실버타운에 대해 공부할수록 이 점이 가장 아쉽게 느껴진다. 그럼에도 실버타운을 택해야 할 이유는? 독신과 부부 등 가구 형태와 무관하게 행복한 노후를 보낼 수 있는 방법이기 때문이다. 실버타운에 대한 인식이 많이 좋아졌지만 여전히 아예 모르고 있거나, 선입견을 가진 사람들이 많다. 유튜브로 좋은 실버타운을 더 많은 어르신들에게 알리고, 입주율을 높여서 실버타운이라는 사업 자체가 성공할 수 있도록 도움을 주고 싶다. 실버타운을 포함한 실버 사업은 사실 돈이 안 된다. 하지만 그중에서도 잘 운영되는 모범 사례가 생긴다면 실버타운 공급도 늘어나지 않을까 생각한다. 실버타운을 이용할 예비 입주자 입장에서도 실버타운 증가는 좋은 일이다. 양질의 선택지가 늘어난다는 건 소비자에게 좋은 일이니까. 지금 당장 입주할 수 있다면 어느 실버타운을 선택하겠는가. 현재 분양 중인 롯데호텔 실버타운 1호점 VL 오시리아를 택하겠다. 고급형인 데다 막 지어진 신축 건물이고, 호텔 서비스를 제공하며 전용률도 높은 편에 속하기 때문이다. 그 다음으로는 비교적 저렴한 보증금으로 자연 환경을 누릴 수 있는 가평의 청심빌리지, 강남에 있고 최신축 건물을 자랑하는 더시그넘하우스도 좋다. 언급한 곳들 말고도 살아보고 싶은 곳이 많아 고민이다. 빨리 60세가 되기만 기다리고 있다. 최대한 다양한 실버타운에서 직접 살아보며 이점을 누리고 싶다. [TIP] 공빠TV가 추천하는 시니어 유형별 실버타운 부부 동반 입주형 부부가 입지와 주변 시설, 가성비, 전용률 등 다양한 요소 중 어떤 것을 기준으로 두느냐에 따라 갈린다. 가성비와 전용률 면에선 서울시니어스 고창타워를, 입지나 대형 병원 접근성 면에서는 서울시니어스 분당타워를 추천한다. 각종 인프라가 구축된 도심에 살고 싶거나 신축 시설을 이용하고 싶다면 서울의 더시그넘하우스가 좋겠다. 무조건 럭셔리형 90식으로 환산한 의무식과 2인 가구 부부 기준으로 생활비를 따졌을 때 1위는 더클래식500, 2위가 삼성노블카운티다. 서울 2호선 건대입구역에 있는 더클래식500은 건국대학교에서 운영하는 시설로 호텔식 서비스를 제공한다. 게다가 건너편에 건국대병원이 있고, 주변에 백화점과 대형마트 등이 있어 실버타운으로는 최고의 조건을 갖췄다고 볼 수 있다. 삼성에서 운영하는 삼성노블카운티 역시 최고급 실버타운으로, 행정구역은 용인이지만 수원 영통역과 가까우며 청명산과 기흥호수를 조망할 수 있어 전원형 중에서는 최고 수준이다. 1인 입주형 성별에 따라 달라진다. 남성 가구에게는 입지와 가성비를 기준으로 용산 하이원빌리지, 서울시니어스 가양타워, 서울시니어스 강남타워를 추천한다. 문화 시설이나 쇼핑 시설 유무, 인테리어를 중시하는 여성 가구에게는 서울시니어스 강서타워, 성북 노블레스타워, 가평 청심빌리지가 안성맞춤이다. 가성비 추구형 보증금이나 생활비가 비교적 저렴한 전원형 실버타운이 좋다. 보증금이 저렴한 곳을 원한다면가평 청심빌리지(보증금 2000만 원), 미리내실버타운(보증금 5000만 원)이 좋다. 생활비가 저렴한 곳으로는 서울시니어스 고창타워(월 80만 원), 김천 월명성모의 집(월 90만 원)을 추천한다. 반려동물 동반형 현재 반려동물 동반 입주가 허용된 곳은 없다. 그러나 부산 오시리아의 롯데호텔 실버타운 1호점, VL 오시리아를 시작으로 신축 실버타운에서는 가능해질 것이다.

2022-05-09 08:14
5월 입주 가구, 상반기 최대 물량...전월 대비 79% 증가

5월 전국 아파트 입주 가구는 2만 5000여 건으로 올해 상반기 중 가장 많은 물량을 기록할 전망이다. 이에 전월세 시장 안정화에 관심이 모아지고 있다. 부동산 정보업체 직방에 따르면 5월 전국 아파트 입주 물량은 2만 5782가구다. 4월 대비 79% 증가한 수치다. 올해 상반기 중 가장 많은 물량이며, 6월(1만 6325가구) 이후 감소할 전망이다. 수도권은 전월 대비 3배 이상 많은 1만5335가구가 입주하며, 지방은 전월보다 8% 늘어난 1만447가구가 입주를 시작한다. 시도별로는 ▲인천 7659세대 ▲경기 7473세대 ▲부산 2838세대 ▲대구 1704세대 순으로, 특히 인천·경기의 입주 물량이 가장 많다. 다만 직방은 우크라이와 러시아 전쟁으로 국제 원자재 가격이 올라 시장이 불안정하기 때문에 새 아파트 수요자라면 당분간 입주·분양 시장을 잘 살펴봐야 한다고 분석했다. 원자재 가격의 불안정함은 신축 아파트 공사 지연이나 새 아파트 분양가 상승 등으로 이어질 수 있기 때문이다. 한편 5월 입주를 앞둔 전국 단지는 총 31개로 수도권 14개 단지와 지방 17개 단지가 입주를 앞두고 있다.

2022-04-26 17:01
[카드뉴스] 임대수익 위한 오피스텔 투자 방법

최근 부동산 시장에서 오피스텔의 인기 상승세가 매섭다. 대표적인 수익형 부동산으로서 노후 대비용 꾸준한 임대수익을 얻을 수 있기 때문이다. 오피스텔 투자를 고려하고 있다면, 활용하기 좋을 팁 몇 가지를 소개한다. 01 입주 시기에 매입하자 임대수익을 위한 투자용 오피스텔을 매입할 때는 실거주를 목적으로 할 때와 달리 로열동, 로열층을 빨리 선점할 필요가 없다. 또한 분양보증을 받지 못해 건설사가 부도 난다면 계약자의 재산을 보호받지 못할 수 있으므로 분양 초기에 서두르기보다는 입주 시기까지 기다렸다가 매입하는 것이 좋다. 02 거품 빠진 매물을 주목하자 입주한 뒤 시간이 지나 시세나 월세에서 거품이 빠진 오피스텔을 선택하자. 아파트와 달리 수요에 비해 물량이 크게 부족하지 않은 오피스텔은 입주 시점이 되어도 분양가 대비 프리미엄이 높지 않다. 준공 후 미분양된 오피스텔이나 분양가보다 낮은 매물이 있는지 살펴봐야 하는 이유다. 03 면적대별 주거 시설을 비교하라 오피스텔 가격 책정에 영향을 미치는 요소는 다양하다. 비규제 혜택에 끌려 매입하는 이들이 많지만, 실제로는 비규제가 오피스텔 분양가 상승에 영향을 미치는 식이다. 같은 전용면적임에도 실내 사용면적이 좁아, 아파트보다 분양가가 비싼 경우도 많다. 면적대가 같은 주변 주거 시설과 꼼꼼히 비교해야 투자 수익을 올릴 수 있을 것이다.

2022-04-22 08:00
오피스텔, 탈아파트 시대 대안 될까?

최근 부동산 시장에서 오피스텔의 인기 상승세가 매섭다. 아파트를 비롯한 주택 가격이 불안정해지면서 비아파트 매물의 인기가 상승하고, 투자자들부터 내집마련을 꿈꾸는 실수요자까지 한꺼번에 오피스텔로 몰린 탓이다. 지난해부터 투자자들의 관심을 한몸에 받고 있는 오피스텔의 투자 전망과 방법에 대해 알아본다. 참조 KB국민은행 리브부동산, 리얼투데이 수익형 부동산 중 대표 격인 오피스텔이 유례없는 특수를 누리고 있다. 경기도 과천시 ‘힐스테이트 과천청사역’ 오피스텔은 지난해 12월 1398대1이라는 어마어마한 청약 경쟁률을 기록했고, 서울시 영등포구 ‘신길AK푸르지오’ 오피스텔은 청약 접수자가 몰려 홈페이지가 마비되는 일도 벌어졌다. 거래 건수와 가격 상승률 지표를 살펴봐도 오피스텔의 황금기가 도드라진다. 국토교통부의 최근 3년간 실거래가 자료를 보면 거래량은 매년 증가하고 있다. 서울 지역의 오피스텔은 2020년 11월부터 2021년 10월까지 1년간 1만 9293건이 거래됐는데, 이는 3년 전보다 두 배가량 증가한 수치다. 매매 가격 역시 상승 곡선을 그리는 중이다. 한국부동산원에 따르면 지난해 4분기 전국 오피스텔 매매 가격은 전분기 대비 1.03% 올라 상승폭이 확대됐다. 수도권(1.14%→1.21%)과 서울(0.74%→1.04%)은 모두 상승폭이 커졌고, 지방(0.34%→0.33%)은 상승폭이 소폭 줄어들었다. 탈아파트·비규제가 부른 오피스텔 붐 오피스텔이 주목받게 된 데에는 다양한 요소가 작용했다는 분석이다. 한국부동산원은 “아파트 대비 저평가 인식이 있는 중대형 규모나, 개발 사업으로 인해 주거 환경 개선 기대감이 있는 지역 소재 오피스텔을 중심으로 수요가 지속되며 전분기 대비 가격이 상승했다”고 설명했다. 최근 가격이 급등한 아파트 대신 오피스텔로 매매 수요가 몰리며 가격 오름세가 더욱 가팔라진 것이다. 오피스텔은 금액대 자체가 낮기 때문에 자금력이 약하거나 노후 대비용으로 꾸준한 임대수익을 찾는 이들에게 알맞다. 2030 직장인이나 나홀로가구의 수요가 꾸준해 저렴한 투자금으로 월세 수익을 기대할 수 있다는 것도 장점이다. 대출이나 세금, 청약에서도 규제가 상대적으로 적다. 오피스텔 청약에는 청약통장이 필요 없고, 당첨 후 계약을 하지 않아도 패널티가 없다. 게다가 규제지역 내 100실 미만 오피스텔은 전매제한에 걸리지 않아 당첨 직후 분양권을 되팔 수 있다. 실패할 확률이 낮은 안전한 투자상품으로 여겨지는 이유다. 오피스텔의 인기는 당분간 계속될 것이라는 전망이다. 정부가 오피스텔에 대한 규제를 완화한 덕분에 오피스텔 공급이 이어질 예정인 데다, 아파트 매매·전세 가격의 급등으로 수도권 주거용 오피스텔 수요도 꾸준할 것으로 전문가들은 보고 있다. 오피스텔 용도 따라 달라지는 세금 주의 오피스텔은 세법상 주거용과 업무용 중 무엇으로 간주되는지 확인이 필요하다. 일반적으로는 주택임대사업자로 등록됐거나, 세입자가 주민등록 전입신고를 했을 경우, 또는 임대차 계약에 확정일자를 받은 오피스텔을 주택으로 간주한다. 취득세 산정 시 오피스텔은 건축물 대장상의 용도에 따라 기본적으로 업무용으로 판단되는데, 이때 일반세율 4.6%를 적용한다. 업무용 오피스텔은 비주거용으로 취득세가 매겨지고 이는 중과되지 않는다. 반면 주거용 오피스텔은 주택으로 간주돼 주택 수 산정 시 1가구 2주택이 된다. 양도세를 계산할 때는 실제 사용 용도에 따라 판단하는데, 주거용 오피스텔일 경우 2주택자로 인정돼 양도세가 중과될 수 있다. 재산세의 경우 주택임대사업자로 등록된 오피스텔은 주택으로 간주돼 재산세가 과세된다. 업무용 오피스텔은 주거용 보다 재산세가 더 높게 책정된다. 업무용 오피스텔은 건물과 토지에 관한 재산세가 따로 과세되나 주거용은 주택분에 한해서 과세된다. [TIP] 임대수익 위한 오피스텔 투자 방법 1 입주 시기에 매입하자 임대수익을 위한 투자용 오피스텔을 매입할 때는 실거주를 목적으로 할 때와 달리 로열동, 로열층을 빨리 선점할 필요가 없다. 또한 분양보증을 받지 못해 건설사가 부도 난다면 계약자의 재산을 보호받지 못할 수 있으므로 분양 초기에 서두르기보다는 입주 시기까지 기다렸다가 매입하는 것이 좋다. 2 거품 빠진 매물을 주목하자 입주한 뒤 시간이 지나 시세나 월세에서 거품이 빠진 오피스텔을 선택하자. 아파트와 달리 수요에 비해 물량이 크게 부족하지 않은 오피스텔은 입주 시점이 되어도 분양가 대비 프리미엄이 높지 않다. 준공 후 미분양된 오피스텔이나 분양가보다 낮은 매물이 있는지 살펴봐야 하는 이유다. 3 면적대별 주거 시설을 비교하라 오피스텔 가격 책정에 영향을 미치는 요소는 다양하다. 비규제 혜택에 끌려 매입하는 이들이 많지만, 실제로는 비규제가 오피스텔 분양가 상승에 영향을 미치는 식이다. 같은 전용면적임에도 실내 사용면적이 좁아, 아파트보다 분양가가 비싼 경우도 많다. 면적대가 같은 주변 주거 시설과 꼼꼼히 비교해야 투자 수익을 올릴 수 있을 것이다.

2022-04-12 08:17
재건축조합이 리모델링에 주목하는 이유

아파트 시장에 리모델링 열풍이 불고 있다. 재건축이 정부의 각종 규제에 부딪히자, 재건축 수요가 리모델링 시장으로 옮겨가고 있다. 노후 아파트에 사는 시니어라면 살펴볼 필요가 있지만, 관련 정보가 재건축보다 상대적으로 부족하다. 아파트 리모델링 활성화의 원인을 짚어보고, 리모델링 투자 시 유의해야 할 사항을 소개한다. 최근 아파트 시장에서 재건축의 대안으로 떠오르는 것이 ‘리모델링’이다. 일반적으로 리모델링은 인테리어 시공의 개념으로 받아들이지만, 건축법상 리모델링은 노후 아파트의 기능 향상을 위해 건축물 일부를 증축 또는 개축하는 행위다. 이는 세대 내부의 변화뿐만 아니라, 커뮤니티 시설, 지하 주차장 등 다양한 편의 시설을 조성한다. 다만 재건축과 달리 기존 내벽을 유지한 채 평면을 앞뒤로 늘려서 면적을 키우거나, 층수를 올리는 방식이다. 실제로 리모델링 시장은 작년부터 가파르게 성장 중이다. 한국리모델링협회에 따르면 8월 기준 리모델링 조합설립을 마친 아파트는 전국 85개 단지, 6만4340가구에 달한다. 지난해 12월 54개 단지, 4만551가구와 비교하면 8개월 만에 가구 수가 60% 가까이 증가했다. 한국건설산업연구원 관계자는 “비주택 리모델링은 꾸준히 수요가 있었는데, 주택의 경우 노후 아파트가 증가하고 재건축 규제로 인해 공동주택 리모델링 수요가 늘어나는 추세다”라고 설명했다. 재건축 vs 리모델링 1기 신도시 아파트에 거주 중인 장모델(67) 씨는 준공된 지 30년을 앞둔 노후 아파트에 거주 중이다. 아파트가 오래되면서 녹물이 자꾸 나오고, 장마철에는 비가 새는 등 여러모로 불편하다. 30년이 넘으면 재건축 기준을 충족할 수 있지만, 초과이익환수제, 기부채납 등과 같은 각종 규제 때문에 재건축이 망설여진다. 재건축과 비교해 규제가 상대적으로 덜하고, 사업 속도가 빠른 리모델링이 괜찮다고 하는데 정말로 그럴까? 리모델링은 재건축과 비교해서 사업 속도가 빠르고, 상대적으로 조합설립 인가를 위한 동의율이 낮다. 재건축은 준공 30년 이상 아파트부터 가능하지만, 리모델링은 15년 이상부터 가능해서 빨리 시작할 수 있다. ▲조합설립 ▲안전진단 ▲건축심의 ▲행위허가 ▲이주 및 착공 ▲입주 순으로 이루어지는데, 사업시행 및 관리처분계획인가 단계가 포함된 재건축에 비해 간소하다. 조합설립에 필요한 주민동의율도 66.7%로 재건축(75%)보다 낮다. 부동산114 관계자는 “재건축은 평균 10년 정도 소요되고 리모델링은 7년 정도 걸린다. 일반적으로 수직 증축 리모델링은 안전진단 문제로 인해 소요 기간이 상대적으로 긴 편이다”라고 말했다. 또한 규제도 덜하다. 재건축은 안전진단에서 D나 E등급을 받아야 사업 추진이 가능한데, 안전진단 요건이 까다로워지면서 통과하기 어려워졌다. 반면 리모델링은 층수를 높이는 수직증축은 B등급 이상을 충족하면 되고, 면적을 늘리는 수평·별동 증축은 C등급 이상이면 된다. 재건축과 달리 용적률 제한이 없고, 초과이익환수제, 조합원 지위 양도 제한 등과 같은 규제를 받지 않는다. 다만 일반분양 물량이 30가구 이상이면 분양가상한제가 적용된다. 리모델링은 한계도 뚜렷하다. 안전의 문제로 내력벽을 그대로 활용하는데, 내부 구조 설계에 한계가 발생한다. 세대 간 내력벽 철거가 허용되지 않기 때문에 기존의 2베이에서 앞뒤로 늘어나는 구조를 가질 수밖에 없다. 신축 아파트의 4베이 구조와 비교해서 선호도가 떨어질 수도 있다. 일반적으로 베이를 늘리면 채광이 잘 되고 전면 발코니 확장을 통해 실사용 면적을 늘릴 수 있어 선호도가 높다. 재건축과 비교해서 상대적으로 사업성이 낮다. 수평 증축은 전용면적의 최대 30% 이내(85㎡ 미만 40%)로 늘릴 수 있다. 수직 증축은 15층 이상이면 최대 3개 층까지 증축할 수 있다. 세대 수는 최대 기존 가구 대비 15%까지 늘릴 수 있다. 부동산 관계자는 “증축 수와 가구 수 증가에 제한이 있기에 일반분양 물량이 적다. 이로 인해 재건축보다 상대적으로 사업성은 부족하다. 다만 입지에 따라 가격 상승을 기대할 수 있다”라고 말했다. + Plus 주목해야 하는 리모델링 추진 단지 성지아파트 송파동 성지아파트는 사업승인을 받고 분양과 착공을 준비하고 있다. 15층 2개 동 298가구 규모이며, 대부분의 리모델링 아파트들이 수평 증축을 조건으로 건축 심의를 통과하고 있는데, 현재 수직 증축으로 허가받은 곳은 성지아파트가 유일하다. 둔촌 현대2차 지난해 10월 둔촌 현대2차는 안전진단에서 C등급을 받았고, 둔촌 현대3차도 안전진단에서 C등급을 받아 사업 추진이 가능해졌다. 리모델링 완성 후에는 1만2000여 가구가 들어설 둔촌주공의 북측에 위치해 초대형 규모 단지 인프라를 함께 누릴 것으로 기대된다. 한솔마을 5단지 1기 신도시 내 리모델링을 추진하고 있는 아파트 중에서 사업계획을 승인받은 곳은 한솔마을 5단지가 처음이다. 전국적으로도 1000가구 이상의 대규모 리모델링 추진 단지 중 최초 사례다. 원래는 수직 증축을 계획했으나, 까다로운 조건으로 인해 수평 증축으로 바꿨다.

2021-10-08 08:45
재개발과 재건축, 이것만 알고 하자!

재개발과 재건축은 부동산 투자의 정석 중 하나다. 다만 용어가 어렵고 절차가 복잡하기에, 무턱대고 뛰어들면 낭패를 본다. 단타로 수익을 내는 투자가 아닌 만큼, 은퇴 후 목돈 마련을 목표로 한다면 신중하게 접근해야 한다. 지금부터 투자 시 유의해야 할 사항을 알아보자. 은퇴 후 다주택자인 김 씨는 고민이 깊다. 투자 목적의 부동산을 매입하려고 하는데, 15억 원 이상은 대출이 어렵고 다주택자에 대한 세금 규제가 강화되면서 배보다 배꼽이 더 큰 상황이 될까 두렵다. 정비사업 규제 완화와 1기 신도시 리모델링, 재건축 실거주 2년 규정 폐지 등 여러 가지 이슈가 발생하면서 시세 차익을 올릴 수 있는 수단으로 재개발과 재건축 투자가 주목받고 있는데, 정말로 그럴까? 최근 노후 아파트 가격이 상승세를 타고 있다. 한국부동산원의 통계에 따르면 서울의 20년 초과 아파트 가격은 올해 4월부터 7월까지 계속해서 성장세를 유지 중이다. 특히 7월 기준 20년 초과 아파트 매매가격 지수 변동률은 0.24%로, 같은 기간 5년 이하 아파트(0.11%)보다 상승률이 두 배 이상 높은 것으로 파악됐다. 직방 관계자는 “가격 면에서는 신축 아파트가 비싸지만, 정비사업 규제 완화 가능성이 시사되면서 재건축과 재개발에 대한 기대 심리가 작용한 것으로 보인다”라고 설명했다. 현행법상 재건축은 도로, 하수도, 공원 등 정비기반시설이 양호한 곳에서 하는 사업이며, 재개발은 정비기반시설이 미비한 지역에서 하는 사업이다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “압구정 현대아파트처럼 인프라가 좋은 곳은 재건축하고, 한남 뉴타운처럼 기반시설이 약하면 재개발을 진행한다”라고 말하며 “해당 지자체에 문의하거나 홈페이지 ‘클린업시스템’에 접속하여 해당 구역을 검색하면 재개발 및 재건축 여부를 쉽게 알 수 있다”라고 설명했다. 대지지분 그리고 입지와 타이밍 재건축과 재개발은 ▲ 정비구역 지정 ▲ 조합설립 인가 ▲ 사업시행계획 인가 ▲ 관리처분계획 인가 ▲ 이주와 착공 순으로 진행된다. 다만 조합설립 인가 기준과 조합원의 자격은 차이가 있다. 재건축 조합을 설립하려면 주택단지 구분 소유자의 4분의 3 이상, 대지면적의 4분의 3 이상 토지 소유자의 동의가 필요하다. 재개발 조합은 토지 등 소유자의 4분의 3 이상, 대지면적의 2분의 1 이상 토지 소유자의 동의가 필요하다. 인가 후 동의하지 않는 소유자는 재건축의 경우 현금청산 대상자가 되지만, 재개발은 토지 등 소유자 모두가 조합원이 된다. 재건축·재개발 투자의 핵심은 대지지분(대지면적)이다. 대지지분이 클수록 조합원들이 주장할 수 있는 권리의 가치를 나타내는 지표인 권리가액도 커진다. 예를 들어 공급면적이 작더라도 대지지분이 큰 물건이 공급면적이 크지만 대지지분이 작은 물건에 비해 시세가 높게 측정되는 경우가 있다. 부동산 관계자는 “저층 건물이 많은 구역은 대지지분이 크기 때문에 중·고층 건물이 많은 구역에 비해 투자 수익성이 좋다”라고 설명했다. 투자할 때 ‘입지’와 ‘타이밍’도 중요하다. 조합설립 인가 전에 투자하면 수익률이 높을 수 있지만, 설립인가 여부가 불투명하기에 위험도가 크다. 인가 후에 투자하면 전과 비교해 수익은 적지만 안정성은 보장된다. 또한 좋은 입지를 골라야 한다. 일반분양 수가 적더라도 입지가 좋으면 일반분양가를 높게 책정할 수 있고다. 김 소장은 “여러 조건이 있지만 한남 뉴타운, 흑석 뉴타운 처럼 강남과 가까우면 좋은 가격대를 형성한다”라고 말하며 “재개발 및 재건축 투자는 상황에 따라 10~20년까지 소요될 수 있으니 시간을 줄이고 안정성을 확보하려면 조합설립 인가 이전보다는 이후에 투자하는 게 유리하다”라고 설명했다. 최근 세법 개정으로 재개발 및 재건축 사업을 통해 입주권 양도 시 다른 주택, 조합원 입주권과 더불어 분양권도 보유하지 않아야 1세대 1주택 비과세가 적용된다. 특히 다주택자는 입주권 상태로 양도해야 유리하다. 예를 들어 2주택과 입주권을 보유한 자가 주택을 팔면 입주권도 주택 수에 포함되지만, 입주권을 양도하면 주택이 아니라서 중과세가 적용되지 않는다. 부동산114 관계자는 “재개발과 재건축은 사안마다 적용되는 세법이 워낙 복잡해서 세금 문제는 세무사 등 전문가와 상의해 신중하게 결정해야 한다”라고 말했다. + Plus 재개발 투자 시 알아야 할 용어 비례율 사업 완료 후 총수입에서 총사업비를 공제한 금액을 종전자산평가액으로 나눈 값이다. 100보다 높을수록 사업성이 좋은 지역이다. 종전자산평가액 재개발과 재건축 이전에 조합원들이 보유하고 있던 자산의 감정평가액을 모두 합친 금액이다. 종후자산평가액과 비교하여 사업 종료 후 청산금을 산정하는 기준이 된다. 종후자산평가액 사업 완료 후 사업장의 전체 자산 총액이다. 조합원 분양 수입에 신축 아파트와 상가 등의 일반분양 수입을 합한 금액이다. 관리처분계획 정비사업 시행 후 대지와 건축물 등에 대한 합리적이고 균형 있는 권리 배분 사항을 정하는 계획이다. 지자체 인가가 필요하고, 이를 통해 사업성을 판단한다.

2021-09-20 09:00
중기 취업 시니어 소득세 2년 더 감면…시니어 위한 세법개정안 A to Z

중소기업에 취업한 시니어들의 소득세 감면이 2023년까지 2년 더 연장된다. 내년부터 근로장려금을 받을 수 있는 맞벌이 가구 연소득 기준도 3800만 원으로 상향된다. 청년 고용을 늘린 기업은 1인당 최대 1300만 원까지 세액공제 혜택을 받는다. 26일 기획재정부가 세제발전심의위원회를 개최해 이 같은 내용을 담은 ‘2021년 세법개정안’을 확정해 발표했다. 중소기업에 취업한 시니어와 청년 등 취약계층에게 소득세를 감면해주는 제도가 2023년까지 연장됐다. 소득세 감면 대상자에는 60세가 넘는 시니어도 포함돼 있어 중소기업 취업 시니어들은 2년 더 소득세 감면 혜택을 볼 수 있다. 현재 중소기업에 취업한 시니어는 3년 동안 소득세의 70%를 감면받는다. 당초 이 제도는 올해까지만 적용할 예정이었다. 한편 국민들이 세법개정안에 포함되길 기대한 종합부동산세법과 양도소득세 개편, 상속세와 증여세법 개정에 대한 내용은 빠져 알맹이 빠진 개정안이라는 지적도 나온다. 세법개정안, 어떤 내용 담았나? 내년부터 연간 총소득이 3600만~3800만 원인 맞벌이 가구도 근로장려금을 받는다. 정부는 근로장려금을 받을 수 있는 소득요건 상한을 가구별로 200만 원씩 올리기로 했다. 이 기준은 내년 신청분부터 적용된다. 소득요건을 1인 가구 기준 현행 2000만 원에서 2200만 원으로, 홑벌이 가구는 3000만 원에서 3200만 원으로, 맞벌이 가구는 3600만 원에서 3800만 원으로 높였다. 소득상한이 늘어나면서 내년에 30만 가구가 새롭게 근로장려금을 받는다. 또 소득이 늘수록 지원액이 줄어드는 ‘점감 구간’에 속하는 가구가 받는 근로장려금 액수도 올라간다. 연 총소득이 1780만 원인 1인 가구가 올해 30만 원을 받았지만 내년에는 50만 원 이상 받게 될 전망이다. 새롭게 지급될 근로장려금은 연간 2600억 원으로 추정된다. 근로장려금 정산 시기도 단축된다. 지금은 상반기분을 그해 9월에. 하반기분을 이듬해 6월에 나눠 지급한다. 시니어들이 사회복지단체나 학교법인, 장학재단 등에 낸 기부금에 대한 소득세 세액공제율도 상향된다. 1000만 원 이하 기부금의 세액공제율을 15%에서 20%로, 1000만 원 초과분은 30%에서 35%로 높였다. 사회복지단체에 1000만 원을 기부하면 연말정산 때 150만 원을 공제받을 수 있었는데, 이제 공제액이 200만 원으로 늘어난다. 지금 세법은 10년 이상 부모를 모시고 살던 자녀가 돌아가신 부모의 집을 상속받으면 공시가격 6억 원 한도에서 상속세를 공제받을 수 있다. 이에 정부는 상속세와 증여세법을 고쳐 시부모나 장인⋅장모를 모시고 산 며느리와 사위도 이 같은 상속세 공제를 받을 수 있도록 했다. 2023년부터 5000만 원을 넘는 금융투자소득에 대해서는 20% 세율로 과세가 시작된다. 그런데 개인종합자산관리계좌(ISA)로 국내 주식이나 국내 주식형 펀드에 투자해 발생한 소득은 세금을 내지 않아도 되게끔 세법이 개정됐다. 계좌 하나로 예금과 주식, 펀드 등 각종 투자를 할 수 있어 ‘만능 계좌’로 부르는 ISA에 혜택이 하나 더 늘어난 셈이다. 올해 종료될 예정이던 고용증대 세액공제가 2024년까지 3년 추가 연장된다. 고용증대 세액공제는 직전 과세 연도 대비 상시 근로자 수가 증가한 기업에 대해 고용 증가분 1인당 일정 금액의 세금을 3년간(대기업 2년) 깎아 주는 제도다. 특히 올해와 내년에 비수도권 기업이 청년과 장애인 같은 취약계층을 고용하면 100만 원을 추가로 공제해 준다. 사업자와 근로자 간 상생협력을 지원하고자 성과공유 중소기업 과세특례 지원 확대와 적용기한 도 연장한다. 중소기업의 성과급 지급유인 제고를 위해 경영성과급 지급액의 10%로 적용하던 세제혜택을 15%로 상향한다. 또 영업이익 발생 요건을 삭제해 영업이익이 발생하지 않은 연도에 지급한 경영성과급에 대해서도 세제혜택을 받을 수 있도록 했다. 소상공인 임대료 부담 경감을 위해 ‘착한 임대인’ 세제지원 대상에 폐업 소상공인도 포함했다. 지지난해 2월 1일부터 올해 6월 30일까지 신규로 체결한 임대차계약도 세액공제 적용대상이 된다. 세액공제 적용기한도 2022년 6월30일까지 6개월 연장한다. 또 재개발‧재건축 사업으로 취득한 1조합원입주권 양도 시 다른 주택이나 조합원입주권 뿐만 아니라 분양권도 보유하지 않은 경우에 한해 1세대 1주택 비과세를 적용한다. 현재는 양도일 현재 다른 주택이나 조합원입주권을 보유하고 있지 않으면 비과세다. 앞으로는 양도일 기준 다른 주택이나 조합원입주권에 분양권도 없어야 비과세 혜택을 적용받는다. ‘미술품 상속세 물납’ 이례적인 철회 지난 20일 기획재정부가 출입 기자단에게 배포한 ‘2021 세법개정안’ 보도 예고자료에는 미술품의 상속세 물납 허용이 포함돼 있었다. 그런데 실제 발표에는 관련 내용이 빠졌다. 이례적으로 엿새만에 기재부 안이 뒤집혔다. 물납은 현금이 아닌 다른 자산을 정부에 넘기고 그 자산의 가치만큼을 세금 납부로 인정받는 제도다. 원래는 시장에서 가치를 객관적으로 할 수 있는 부동산과 유가증권에만 제한적으로 허용하고 있었다. 그런데 지난해 10월 별세한 이건희 전 삼성 회장 소유의 미술품 1만2000점의 가치가 11조 원에 이르는 것으로 알려지면서 미술품도 물납 대상에 포함해야 한다는 논의가 불붙었다. 특히 영국과 독일 같은 외국의 문화강국이 역사적⋅문화적 가치를 가진 재산의 물납을 허용하고 있어 이를 따라야 한다는 목소리가 높았다. 정부는 세법을 개정해 미술품 물납을 2023년 상속세 부과 대상부터 허용할 방침이었다. 하지만 더불어민주당 의원들을 중심으로 ‘부자들을 위한 세법 개정’이란 반발이 강해 막판에 좌초됐다. 문체부의 미술품감정센터 설립에 관한 법안 처리가 지연되고 있는 것도 문제였다. 센터 운영을 둘러싼 이해관계 문제 해결과 도입 방안 관련 논의가 속도를 내지 못해 미술품 물납 허용을 위한 제반 장치가 마련되지 않아 미술품 물납을 허용하기에는 이르렀다는 분석이다. 미술품 상속세 물납에 대한 내용이 빠진 세법개정안이 발표되자 미술계는 아쉬워했다. 미술시장 활성화를 위해 미술품 물납 허용이 필요하다는 주장이다. 황달성 한국화랑협회장은 한국경제와 인터뷰에서 “국립현대미술관에 앤디 워홀의 원화 한 점 걸려 있지 않은 현실에서 미술품 물납은 문화강국이 되기 위한 토대를 마련해줄 것”이라며 “특정 기업에 혜택을 주기 위한 제도가 아니다”고 강조했다. 실제로 기획재정부가 예고했던 세법개정안에서 미술품 물납은 2023년 상속세 부과 대상부터 적용될 예정이었기 때문에 이번 세법개정안에 포함되더라도 삼성가는 혜택을 볼 수 없었다.

2021-07-27 16:44
자유로운 영혼이 된 느낌이다! 고난은 많지만

농부가 땅에 비지땀을 쏟아 필수 식량을 생산한다는 점에서 농업은 신성한 직업이다. 농자천하지대본(農者天下之大本)이라는 말이 괜히 있는 게 아니다. ‘천하의 뿌리’에 관여된 일이 농업이다. 반면 믿기 어려운 직업이 농사다. 땀 흘린 만큼의 공정한 대가가 주어지는 경우가 흔하던가? 예측하기 어려운 기상에 따라 좌우되는 작황, 널뛰기하는 가격, 불안정한 판로 등 리스크 요인이 한둘이 아니다. 그러나 현실의 악조건을 끔찍하게 여기면서도 귀농을 하는 이들이 많다. 나만큼은 성취할 수 있다는 뜨거운 신념을 가지고 농사에 뛰어든다. 경북 상주시의 산골로 귀농한 임원식(61, 상주갑장산굼벵이농장) 씨도 그랬다. “경치 좋은 시골에 그림 같은 집을 짓고, 정원이나 농장을 가꾸며 마음 편하게 사는 삶. 이건 대부분의 남자들이 가진 로망이 아닐까? 내게도 막연하나마 오래전부터 그런 꿈이 있었다.” 귀농은 임원식 씨에게 오래 묵은 꿈이었던 거다. 비록 막연한 바람이었지만. 다시 말해 언젠가 기회가 오면 시골에서 한번 살아봐야겠다는 생각을 했지만, 그 ‘언젠가’가 오지 않아도 무방할 몽상 차원의 꿈이었다. 그런데 그 ‘언젠가’가 별안간 도래했다. 회사에 감원 바람이 불었던 것이다. 그는 경남 거제시에 있는 삼성중공업 직원이었다. 이름난 대기업이고 연봉도 높은 수준이라 자청해서 그만둘 이유가 없었으나, 구조조정의 칼바람 앞에서는 생각을 달리해야 했다. 선배 직원들부터 차례로 무자비하게 잘리는 걸 본 그는 곰곰 궁리하다가 자신의 차례가 오기 전에 명퇴를 신청했다. 명퇴 뒤 그의 고민은 본격적으로 깊어졌다. 이제 어떡하나? 무엇을 해야 하나? 체인점? 창업? 그가 생각한 건 장사였으나 가만히 따져보니 그건 당최 적성에 맞지 않았다. 간이라도 빼줄 듯이, 심지어 영혼까지 팔 듯이 자세를 낮추지 않으면 안 되는 게 상업인데 그건 참 싫었던 것이다. 이때 그는 오래된 꿈인 귀농을 카드로 뽑아들었다. 그리고 숙고에 들어갔으며, 결국은 귀농만이 믿을 만한 대안이라는 결론에 도달했다. 그러나 머리를 감싸 쥐고 더 고민할 문제가 하나 있었다. 아내 박선숙(56) 씨의 동의를 얻는 일이 만만치 않았던 것. 남편들이 마치 지상낙원을 건설하겠다는 투로 열렬히 귀농을 선창해도 아내들은 십중팔구 앵돌아앉기 십상이다. 그의 아내 역시 예외가 아니었다. 여러 가지 합리성 있는 이유를 내세워 ‘강력한’ 반대를 했다. 그러나 무슨 일이 있어도 아내와 함께 귀농해야 한다는 기본 방침을 가지고 있었던 그는 인내심을 가지고 차근차근 설득에 나섰다. 그 과정이 길고 힘들었다고 한다. 마침내 동의를 얻어내 귀농을 한 건 2016년 8월. 부부는 손잡고 나란히 경북 상주시 낙동면 갑장산 기슭의 산골로 들어갔다. 귀농 한 달 만에 시작한 굼벵이 농사 “터는 미리 사두었다. 인터넷을 통해 전국의 농지 매물을 검색해 곳곳을 답사한 끝에 이곳의 땅을 사들였다. 적은 자금으로 마음에 드는 터를 구한다는 게 쉽지 않았다. 터는 좋아도 너무 외지거나 길이 없는 땅이 많더라. 헛걸음이 잦았지.” Q 작물 선정도 미리 해두었나? A “아니다. 일단 시골로 빨리 내려가고 싶어 작물에 대한 모색 없이 그냥 내려왔다. 산자락에 사둔 땅 인근에 있는 빈집을 임시로 빌려 살며 작물 구상을 시작했다. 처음엔 사슴농장이나 옻나무 재배에 관심을 가졌으나 실상을 좀 파악해보니 만만치 않겠더군. 생산하기까지 시간이 많이 걸리는 과수 농사나 자금이 많이 드는 시설 하우스 농사도 그렇고. 그러던 차 TV 방송에 나온 굼벵이(흰점박이꽃무지의 유충) 사육 농가의 성공 스토리를 보고 굼벵이 사업이 유망하겠다고 판단했지. 그게 굼벵이 농사에 뛰어든 계기였다.” Q 귀농하자마자 곧바로 굼벵이 사육을 시작했나? A “지체 없이 일을 착수했다. 경기도 연천에 있는 굼벵이 농가를 찾아가 상담을 하고, 교육을 받고, 굼벵이 종자(종충)를 분양받아 사육에 나섰던 거지. 셋집에 있던 창고를 사육사로 썼고.” Q 보통은 미리 작물 선정과 공부를 하고 귀농을 한다. 신중하게 접근하는 것이지. 당신은 일사천리로 진도를 냈네? A “사실 굼벵이 사육과 가공 생산이 별로 어렵지 않다. 여느 농사에 비해 한결 수월하거든. 물론 굼벵이 공부는 사육 착수 이후 충실하게 했다. 경북농민사관학교를 통해 2년에 걸쳐 천적곤충과정과 유용곤충과정 교육을 이수했으니까. 여하튼 귀농 한 달 만에 굼벵이 농사를 시작했으니 엄청 속도를 낸 셈이다. 내 땅에 내 집도 신속하게 지어 이사도 했다. 불과 서너 달 만에 이 두 가지 일을 해치웠지.” Q 왜 그렇게 서둘렀을까? A “지금 와서 돌아보면 너무 조급했다는 생각이 들지만 당시로서는 그럴 수밖에 없었다. 월급이라는 게 없으니 한시라도 빨리 돈을 벌어야만 했던 거다. 매사 추진력을 가지고 신속하게 처리하는 게 좋은 거라는 생각과 그렇게 살아온 습성도 작용했지만.” 땔나무를 베겠다면서 종일 낫만 가는 건 바보짓이다. 저 굴 속에 호랑이가 있는지 고양이가 사는지 궁금하면 굴로 들어가 봐야 한다. 그는 성격 자체가 느긋하기는커녕 박력이 넘쳐 뭐든 영감이 떠오르면 즉시 판단해서 즉시 해치우는 사람인 거다. 알아주는 굼벵이 농가로 부상했으나 허준의 ‘동의보감’에선 굼벵이를 아주 좋은 약용곤충으로 적시했다. 굼벵이 섭취를 혐오하는 사람이 드물지 않지만, 예부터 약용은 물론 식용으로 민간에서 흔히 쓰인 곤충이었다. 굼벵이 사육이 농업의 한 장르로 등장한 건 얼마 되지 않았다. 효능이 탁월하지만 식품으로 인정받지 못했다가 2016년에야 식약처에 의해 식품 원료로 승인됐으니까. 그즈음 곤충산업에 대한 인식이 높아지기 시작했고, 굼벵이 농사가 블루오션으로 부각되면서 사육 농가가 급증했다. 1000개 이상으로까지. 상품화되는 과정은 비교적 간단하다. 산란한 굼벵이 알을 리빙박스 안에서 3개월 정도 길러 살을 찌운 뒤 환, 분말, 엑기스 등 식용상품으로 가공하면 되니까. 질병이 거의 없고, 투자 비용도 적게 들고, 게다가 온·습도만 잘 맞춰주면 크게 손이 가지 않아서 매력적인 고소득 특화작물로 각광을 받았다. 민첩한 머리와 바지런한 손발을 가진 임원식 씨는 이 기특한 애벌레를 야무지게 잘 길러 고품질 제품을 생산함으로써 상주에서 알아주는 농가로 급부상했다. “굼벵이 농사는 신선놀음에 가깝다는 소리가 있을 정도로 수월하다. 그러나 차별화된 고품질 상품을 생산하기 위해선 심혈을 기울여야 한다. 문제는 역시 판로다. 기르기는 쉽지만 팔기는 쉽지 않은 거다.” Q 어느 정도 수익을 올리는가? 사육 농가가 급증하면서 고전하는 농가들이 많다던데. 폐업도속출하고. A “처음 3년간은 부진했다. 어떤 농사든 초기의 바닥 다지기에 3년은 걸린다. 시행착오도 겪으며 성장의 힘을 얻어가는 필수적인 수련기지. 아무튼 부진한 가운데에서도 서서히 매출이 올라 2019년엔 연매출 9000만 원을 기록했다. 블로그를 운영하고 노하우를 활용한 덕분이었다. 이젠 궤도에 올라섰구나! 그런 판단을 했지. 농장 이름이 알려지면서 견학을 오는 이들도 많았다. 그러다 코로나로 위기를 맞이했다.” Q 매출이 급감했나? 코로나의 횡포로 곤경에 빠지지 않은 분야가 드물다. A “2020년 매출이 반 토막 났다. 소비가 위축되고 주요 판로였던 지역 축제장에서의 가판이 불가능해지면서 벌어진 일이다. 사육 농가가 포화 상태이기도 했고. 올해는 더 상황이 나쁜 것 같다.” 불운이라 할 수밖에. 아무도 못 말릴 급한 성격대로 후다닥 일을 진행했음에도 궤도에 올라섰으나, 코로나의 기습으로 주춤하고 있는 게 아닌가. 절체절명의 상황까지는 아니지만 낙심이 컸던 모양이다. 그러나 일단 대차게 강물에 오른 사공은 멈추지 않는 법이다. 급물살에선 노를 묘하게 잘 저어 나가면 그만이다. 비바람에 시달리지 않고 피는 꽃이 있겠는가. 그는 방향을 선회하기로 했다. 굼벵이의 사육 규모를 왕창 줄여 코로나 종식 이후를 기다리기로 했다. 그리고 새 작물에 도전했다. 그 이름도 참신한 참두릅을 기르기로 하고, 올봄에 스마트 팜 타입의 시설 하우스를 지었다. 귀농 5년 차 이상의 귀농인에게 주는 연리 2%짜리 영농자금 3억 원을 지원받아서. “내가 시작한 참두릅 농사는 기존 노지 재배 방식과 크게 다르다. 노지에서 기른 두릅나무의 마디마디를 잘라 하우스 안의 물병에 꺾꽂이처럼 꽂아 기르는 방식이거든, 이걸 ‘마디수침 재배법’이라 부른다. 이 재배법으로 연중생산이 가능해 최대 10배까지 수익 증대를 기대할 수 있게 됐다. 메리트가 큰 농법이라 성과가 있을 것으로 예상하지.” ‘이미 남들도 많이 하는 재배법 아닌가?’ 하는 생각이 대번에 들었지만 아직은 선도적 농법이란다. 이 분야의 고수를 만나 멘토로 삼기도 했다. 그렇다고 해도 성공 보증서는 어디에서도 발부받을 수 없다. 인생이라는 미스터리가 늘 그렇듯, 농사에도 역시 복병과 변수가 음흉하게 나타나 행패를 부리는 경우가 많다. 그런들 대수로울 것 없다. 행복이라는 밥상에는 늘 고난이라는 양념이 동행하므로 복병은 복병대로 열나게 때려눕히면 되는 거다. 임원식 씨의 기본 태도가 그렇다. 그는 약 7억 원의 자금을 들고 귀농했다. 내 생각엔 그 돈이면 그냥 경치 좋은 산골에 오두막 하나 짓고 놀고먹겠다만 그는 생각이 영 다르다. 백수에 흥미 없다. “그간 지니고 온 자금은 전부 사라졌다. 농토를 사고 집을 짓는 데 주로 사용됐지. 적자에 따른 손실금도 좀 있지만 그건 수업료가 아니고 뭐겠는가? 다 투자분이라 생각한다. 75세까지는 열심히 농사를 지을 작정이다. 월 350만 원 정도는 가져야 생활이 되던데, 그걸 벌기 위해서도 뛰어야 한다.” Q 월 100만 원으로 희희낙락 사는 시골 부부도 많던데? A “내가 단지 돈벌이만을 위해 뛰는 건 아니다. 도시와 직장에서 받았던 스트레스에서 해방되고, 내가 하고 싶었던 일을 열심히 하며 살고 싶다는 기본 이상을 좇아 달리는 거거든. 당신 행복해? 누가 그리 물어보면 답은 ‘그렇다!’다. 몸은 고달프고 고민도 많지만, 난 지금보다 더 좋은 시간을 보낸 적이 없다. 자유로운 영혼이 된 느낌이다.” 어떤 직업이든 유쾌하기만 하겠는가. 애환과 성취는 궁합이 잘 맞는다. 고로 그는 고난에도 불구하고 행복하다는 거겠지. 그의 뇌에 세팅된 목적은 삶의 질을 높이는, 즉 자기 확장에 있는 것 같다. 임원식 씨가 주는 귀농 팁 •할 일 없으면 농사나 짓는다고? 어림없다. 귀농은 절대 쉽지 않다. 단단한 각오와 철저한 사전 준비를 하자. •자칫하면 원주민들에게 왕따당한다. 절대적인 신임을 얻도록 노력하자. 인사부터 잘하고. 목에 힘주면 발붙이기 어렵다. •관행 농사는 소득을 기대하기 어렵다. 똘똘한 작물 선정을 위해 미리 심각한 고민과 연구를 해두는 게 좋다. •작목을 정했다면 확실한 멘토를 만나라. 그 사람의 실패담이 거울이다. •교육 프로그램에 열심히 참여하라. 새로운 지식도 얻고 멘토도 거기에서 만날 수 있다. 각종 지원사업도 교육을 이수해야 받을 수 있다. •직거래만이 답이다. SNS 마케팅을 공부해 적극 활용하라.

2021-07-14 08:00

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