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[박원식이 만난 귀촌] 충북 괴산 산골에서 책방을 운영하는 김병록씨 부부

한갓진 시골이다. 도시의 소음과 야단법석이 감히 침범할 수 없는 산골이다. 눈이 내리면 고스란히 쌓여 눈부신 설경이 펼쳐진다. 솔바람이 술렁이며 지나거나 밤하늘에 별들이 모여 수군거리는 외엔 마냥 적막강산이다. 이 참신하고도 쓸쓸한 시골마을에 서점이 있다. 도시에서도 고전을 면하기 어렵다는 서점을 후미진 산골에 차리다니…. 의외성으로 보자면 이색이며, 관습의 틀을 깬 파격으로 보자면 다분히 진보적이다. 순항을 하고 있다는 점에서는 이변이렷다. 서점 이름은 ‘숲속 작은 도서관’. 쥔장은 6년여 전에 서울 생활을 청산하고 이곳 괴산군 칠성면 산골로 귀촌한 김병록(53)씨 내외다. 페터 한트케의 소설 제목에 이런 게 있다. . 사실 머리 굴려 논리를 따져 진로와 셈평을 도모하는 게 한결 안전할 수 있다. 그러나 김병록씨는 세세한 논리로 인생을 측량하지 않았다. 논리 대신 충동을 앞세웠다. 서울에서의 어느 날, 김씨의 내부에서 어떤 간절한 음향이 번져 나왔다. 아아, 나 시골에서 살고 싶어! 그게 귀촌의 단초였다. 그는 내면의 소리에 후다닥 부응했다. 얘기를 들어볼까. “복잡하고 어지러운 도시를 벗어나 시골에 내려가서 살고 싶었어요. 깊은 오지로 갈까, 교외의 전원마을로 갈까, 구체적으로 생각하기 시작했습니다만, 역시나 중요한 건 호구지책이었어요. 제아무리 산 좋고 물 좋은 시골로 이주한다 해도 손가락만 빨고 앉아 있을 수는 없는 일이니까요. 지속가능한 게 무엇일까, 가족을 무엇으로 먹여 살릴까, 그런 생각에 불안감이 밀려들었으나 이미 귀촌 욕구는 팽배해 있었죠. 내가 기왕에 책을 많이 가지고 있으니까 그걸로 뭘 좀 해봐야지, 하는 막연한 구상이 있었으나 또렷한 답은 나오질 않았어요. 일단 일을 저지르자, 시골에 눌러앉아 살다 보면 뭔가 답이 나오겠지, 하는 작심으로 귀촌을 결행했던 겁니다.” 머리를 싸맨 숙고나 장고 대신 가차 없는 결단으로 귀촌을 서둘렀던 셈이다. 신속하게 정처를 물색해 장만했고, 다니던 회사를 미련 없이 그만뒀으며, 마침내 이삿짐을 싸 시골로 내려왔다. 이른바 친환경마을을 표방하는 집단촌의 집 하나를 분양받아 이주했는데, 미처 건축이 완성되지도 않은 상황이었다. 내외는 컨테이너를 갖다놓고 그 안에서 한동안 살림을 살았더란다. 옹색한 컨테이너 생활은 필시 뒤숭숭했을 게다. 그러나 산골 자연의 풍광이 수려하고 다채로워 견디기에 따분할 게 없었다. 자연만 한 섬려한 벗이 다시 있던가. 소리 없이 다가와 불안한 가슴을 어루만져주는 산천의 모성이란 인류가 두고두고 예찬한 조물주의 선물이지 않던가. 하지만 느긋한 유유자적은 뒀다가 나중에 해야 했으니 우선은 생계를 모색하는 게 화급했던 거다. 김병록씨는 책을 재료로 밥을 벌 궁리를 본격적으로 하고 나섰다. 김씨 부부는 원래 책과 인연이 많았다. 경기도 일산에 살 때 사립도서관을 운영한 경험이 있으며, 서울 마포에서 아내 백창화(52)씨가 공공 도서관 네 곳을 오픈하기도 했다. 소중한 경험이었다. 옳다구나, 책방을 차리자! 부부는 찰떡처럼 의기투합했다. 라는 책을 보고 필이 꽂혀 유럽 몇몇 나라의 시골 서점을 답사하기도 했다. 2년 만에 단단히 다진 기반 “저희가 답사한 유럽의 시골들도 우리나라처럼 이농현상으로 젊은이들이 모두 빠져나간 곳들이었어요. 그럼에도 책방이 활성화돼 있더라고요. 그게 굉장한 설렘을 줬어요. 다녀와서는 부부 공저로 이라는 책을 냈습니다. 이후 북 스테이, 즉 책과 함께하는 민박을 운영하는 것으로 일을 벌이기 시작했어요. 그게 3년 전의 일이고, 2년 전부터는 민박과 책 판매를 겸한 책방으로 전환했습니다.” “매우 독특한 발상이에요. 전에 도서관을 운영했던 경험이 가장 믿을 만한 밑천이었겠죠?” “물론입니다. 부부가 공히 가장 잘할 수 있는 일, 가장 좋아하는 일을 찾아낸 셈이죠. 저희의 책 공간은 도서관과 책방, 민박을 결합한 형태입니다. 경제를 해결하고 문화적 의미도 부여할 수 있는 방책을 찾아냈다고 자부합니다.” “산골에서 책방을 만난다는 일, 마치 폭염에 소낙비를 만난 것처럼 신선해요. 문제는 운영이 제대로 되겠느냐, 그 점일 텐데, 이 산골까지 책을 사러 일부러 찾아오는 사람들이 과연 몇이나 될까 싶은걸요.” “순풍에 돛을 달고 내달리는 중입니다. 요즘은 너무 많은 방문자들이 들이닥쳐 고심할 정도예요. 처음엔 최소 5년은 지나야 기반이 잡힐 것으로 예상했으나 2년 안짝에 자리가 잡혔어요.” “저런! 비결이 뭐죠?” “언론을 통해 많이 알려진 덕분입니다. 게다가 저희 부부 공저로 2015년에 낸 가 꽤 많이 팔려나가면서 바람직한 홍보 효과를 거두었어요. 한 가지 부연한다면, 우리 책방에 오신 분들은 반드시 책 한 권은 사가야 한다는 수칙을 마련했는데, 그 역시 성과를 거두게 했죠.” “무조건 책을 사야 한다? 그토록 도도한 비즈니스가 탈 없이 먹혀든 거예요?” “아시다시피 오프라인 서점들은 대체로 고전합니다. 책이 안 팔려요. 왜지? 왜 안 팔리지? 제가 고민과 분석을 나름대로 열심히 했습니다. 그 결과 책을 사고 싶도록 여건과 분위기를 만들어주는 게 관건이라는 판단을 했어요. 저희는 많은 책 관련 정보와 프로그램을 운용하거나, 최상의 서비스를 제공하거나, 북 콘서트를 열거나, 도서관처럼 종일 편하게 책을 읽을 수 있는 환경을 조성했습니다. 그러자 자신감이 붙었어요. 식당에 일단 들어가면 누구나 음식을 시켜먹어야 하듯이, 서점 역시 그런 식의 관습을 만들어가는 일이 필요하다고 봤어요. 그와 같은 신념으로, 서점을 대하는 사회적 분위기를 바꿔야 한다는 생각으로, 욕을 좀 먹더라도 무조건 책을 구입하도록 했죠.” 김씨 내외는 머리를 주로 쓰는 사람은 아닐지라도, 남달리 기발하고도 날렵한 두뇌의 소유자들로 보인다. 김씨는 미디어 분야를 전공했다. 아내는 국문과에서 배운 뒤 프리랜서 기자로 일한 바 있다. 실내의 표정이 책이 있는 카페풍이라면, 마당은 명랑만화 속에 나올 법한 놀이터 분위기다. 어린 자녀들을 대동하고 방문하는 사람들을 배려한 구색이다. 김씨 부부는 비지땀을 비처럼 쏟으며 집 안팎의 목조 구조물들을 손수 만들었다. 손에 손을 잡고 등장하는 가족들에게, 연인들에게, 부부들에게, ‘숲속 작은 도서관’은 색다른 체험을 제공하며, 추억을 새기도록 하며, 책이라는 골치 아픈 물건이 삼겹살보다도 향기로운 풍미를 야기할 수 있다는 실감을 하도록 이바지한다. 게다가 산골 특유의 정적과 나무숲과 온기에 찬 에테르는 또 얼마나 값진 보너스인가. 너희는 해변에서 회를 먹으며 놀았니? 우린 숲속 책방에서 우아한 한나절을 노닐었다! 아마도 방문자 중엔 그리 토설하는 이가 드물지 않을 게다. 진심으로 구하면 적중하게 마련이다. 줏대에 찬 정신이 깃들면 장사도 문화에 도달한다. 하고 싶은 일을 하며 사는 것이 이미 행운 김병록씨의 책방은 기세 돋운 활보로 늠름하다. 따라서 의식주에 궁할 게 없다. 시련과 고생을 피하기 어려운 게 귀촌이라지만, 그는 끄떡없다. 애초에 선망했던 시골살이의 낙을 짬짬이 누리는 일도 흐뭇하다. 자연의 조화와 경이를 일깨워주는 산골에서 자신을 돌아보며 마음을 평온하게 건사하는 일은 도시에선 얻을 수 없는 진품. “제가 귀촌을 통해 비로소 숙면을 취할 수 있었습니다. 칠흑 같은 밤의 적막 덕분에 잠다운 잠을 자게 된 것 같아요. 머리를 쓰는 대신 몸을 쓰는 일이 얼마나 좋은가를 깨닫기도 했어요. 예컨대 목공일을 원 없이 해봤는데요, 심신이 맑게 깨어나더라고요. 나무와 화초를 심어 정원을 가꾸는 일, 텃밭을 일구는 일도 참 좋았어요. 건방진 얘기이지만, 이제는 자연의 순환이랄까, 낳고 자라고 커서 마침내 죽음으로 돌아가는 이치를 조금은 알 것 같은 기분입니다. 죽음이라는 걸 자연스럽게 받아들일 수 있을 거 같고 말이죠.” “선생의 책방은 산골 책방으로 기반을 다진 유일한 사례가 아닐까 싶네요.” “제가 시골에 내려온 뒤 남들에게서 들은 가장 흔한 질문이 ‘그 외진 산골에서 뭘 먹고 사느냐, 생활이 되느냐?’라는 것이었어요. 그런 의문들은 제게 기우에 불과했어요. 제가 생각하는 좋은 삶이란 하고 싶은 일을 하며 사는 건데요, 막상 하고 싶은 일을 했으나 돈과 연결이 안 되는 사태가 벌어진다 할지라도 무방하다 생각해요. 하고 싶은 일을 한다는 자체가 이미 행운이지 않겠어요?” 산골에서 자신의 일을 찾은 사람의 자부심이 오롯하다. 진부하거나 쓸쓸할 수 있는 삶에 일로써 빛을 끌어들인 사람 고유의 자족감이 완연하다. 산골 책방이 건재할 수 있을 거라는 걸 상상조차 하지 못했던 나는, 세상을 건너는 옹골찬 비결 한 자락을 들여다본 듯 유쾌한 기분에 사로잡힌다. 귀로의 산경(山景)이 환하다. >>박원식 소설가 중앙대 문예창작과에서 배운 작가. 오랫동안 자연과 문화에 관한 글을 써왔다. 사람이든 자연이든 대상을 좋아할수록 아득해지는 미스터리가 늘 그를 궁리하게 만든다. 격물치지(格物致知)의 안목을 얻는 일의 요원함을 실감한다. 그가 즐기는 것은 산촌의 적막, 암자의 풍경소리, 낯선 여행지의 선술집, 우연한 만남 등이다. , , 등의 저서가 있다.

2017-02-23 15:54
오피스텔 분양 광고 붙잡던 이유(?)

오랫동안 소식이 끊겼던 후배에게 자주 전화가 왔다. 필자가 사는 동네 근처에 오피스텔 분양사무실을 차렸으니 한번 오라는 것이었다. 그리 가깝던 사이도 아니라서 알았다고만 했는데 워낙 자주 연락을 해오니 한번 가보기로 했다. 교통이 좋은 사거리 번듯한 건물에 분양사무실을 차리고 있었다. 강남에 갈 때마다 길거리에서 아줌마들이 분양광고지와 물티슈를 나눠주던 그 광경이었다. 안으로 들어가니 그럴싸하게 꾸며 놓았다. 커피도 주고 요즘 추운 날씨에 요긴한 핫팩도 한웅큼 쥐어 주었다. 먼저 모델하우스를 보여줬다. 20층 규모에 총 300실 정도의 오피스텔 및 상가 분양이었다. 8평 정도가 대종이고 그보다 약간 큰 평수도 있긴 했다. 빌트인 구조라서 그야말로 몸만 들어가면 주방시설부터 잠자리까지 다 되어 있었다. 다만, 필자가 들어가 살기에는 거실이 작고 사무 공간이 모자라고 침실이 가파른 계단을 올라가야 하는 복층 구조였다. 원룸으로는 호화롭지만, 혼자 주거 용도로 살기에는 좁아 보였다. 단기간 머무르는 용도로는 물론 호화로운 호텔 급이다. 사는 용도로만 생각했는데, 투자 목적으로 보라는 것이었다. 역세권에 큰 교회 옆이라 유동인구가 많다는 것이다. 보통 상가는 직장인들이 일주일에 이틀 쉬는데 다른 휴일까지 감안하면 일주일에 4일만 유동인구가 있는데 비해 교회가 있어 충분히 휴일 유동인구를 보충한다는 것이다. 분양가는 8평 기준으로 2억원 가량이라고 했다. 계약금 10%만 내면 중도금은 무이자로 60%까지 은행 대출을 받으라고 했다. 잔금 30%는 2년 후이니 시간이 많다는 것이다. 임대를 주게 되면 보증금 1천만 원에 월 80만원의 임대료 수익이 발생한다는 것이다. 말대로만 되면 연 수익 9.5% 정도이다. 요즘 은행 이자가 1% 수준인데 비해 꽤 괜찮은 수입이 된다. 전망이 좋은 고층이 가장 분양가가 높았다. 2층까지는 상가인데 상가는 평당 5천만원 수준이지만, 오피스텔은 평당 1,600만원 수준이니 3층 정도가 오피스텔 분양가이면서 상가로도 활용이 가능하니 관심을 가져보라고 했다. 가장 염려 되는 것이 분양회사의 신용도였다. 중소 건설회사가 분양하는데 대기업은 아파트 재건축 등 큰 공사만 하고 이런 정도의 규모는 중소건설업체가 담당하고 분양가 관리는 신탁회사가 대행하니 돈을 떼일 염려는 없다고 했다. 이런 일이 후배의 생업인줄 알았다. 그런데 아니란다. 분양이 성공하면 건당 150만원의 수수료가 생긴다는 것이었다. 그러니 소개해서 계약이 성사되면 내게도 그에 상응하는 수수료를 배분하겠다는 얘기였다. 개인적으로 여윳돈이 있으면 투자하도록 솔깃하게 얘기했다. 은행 대출도 어렵지 않으므로 알선해주겠다고 했다. 그러나 이 나이에 이자 부담 안아가면서 내가 분양 받을 마음은 없다. 그렇다고 지인들을 이용해서 수수료나 나눠 가지려는 생각도 못 할 짓이다. 덕분에 세상 돌아가는 것을 배운 셈 치면 된다. 물론 그정도 금액의 투자처를 찾는 지인이 있다면 소개는 할 것이다.

2017-02-06 19:25
부동산 종합서비스, 무엇이 달라지나

국민이 기대하는 부동산 종합서비스가 2017년 본격 시행준비에 들어갔다. 국토교통부(장관: 강호인)는 ‘네크워크형 부동산 종합서비스 인증제 시범사업’을 추진하면서 5개 핵심기업에 대해 ‘예비인증’을 부여하기로 하였다. 국토교통부는 2015년도부터 부동산 종합서비스 사업시행을 위한 준비를 해왔다. 1월 31일 토지정책과 이충수 토지정책담당은 “종합 서비스를 제공하는 업체들이 늘어나면 경쟁을 통해 거래 비용이 내려갈 수 있을 것”이라고 설명했다. 공인중개사무소와 변호사 등 분야별 칸막이는 유지하되, 칸막이를 뛰어넘어 협력할 수 있는 길을 열어주기로 했다. 업종의 벽 허물기를 우려하는 각 업종 종사자들의 반발과 개별법의 충돌을 방지하기 위한 조치다. 여러 업종의 회사가 협력해 서비스를 제공할 경우 대표 회사가 중개ㆍ이사ㆍ청소 등에서 소비자 피해가 생길 때 책임을 져야 한다. 그동안에는 공인중개사무소가 소비자에게 이사업체를 소개해준 뒤 소비자 불만이 발생했을 경우 업체들이 서로 책임을 미루는 바람에 종합 서비스가 활성화되지 못했다. 이번 인증제는 기존 업역을 유지하면서도 업체 간 연계, 자회사 등을 활용하여 소비자가 원하는 부동산 종합서비스를 원스톱으로 제공하는 경우 우수 서비스 기업으로 인정하는 것으로, 부동산 시장에 종합서비스가 단계적으로 도입ㆍ확산되는 것을 목표로 하고 있다. 시범사업에는 한국감정원을 선정대행기관으로 지정하였으며, 외부 전문가로 구성된 인증평가위원회의 심의를 거쳐 개발관리형ㆍ임대관리형 업체를 선정하였다. 개발관리형 기업의 서비스 제안내용을 살펴보면, 현행 시행 → 시공 → 분양의 개발 위주의 방식에서 탈피하여 분양 → 임대관리 → 매도에 이르는 과정에서 금융ㆍ임대관리ㆍ평가자문ㆍ법무ㆍ회계 상담 등의 서비스를 제공하게 된다. 임대사업을 원하는 분양고객에게 세무ㆍ등기ㆍ입주관리ㆍ유지보수ㆍ월세 관리업무 등을 지원하고 임차인에게 이사ㆍ보안ㆍ카셰어링 등 각종 편의 서비스와 교육ㆍ보육ㆍ요리ㆍ조경ㆍ공유ㆍ여가 등 마을 공동체 특화 프로그램도 추진할 계획이다. 아울러 개발단계에서도 후보지 선정 후 맞춤형 개발계획을 토지 소유주에게 제안, 컨설팅ㆍ설계최적화 등 기획 제안형 사업을 제공할 방침이다. 이 제도의 성공적인 시행을 위하여 국회에 제출한 ‘부동산 서비스 산업 진흥법안’의 신속한 처리가 요망된다. 이충수 토지정책담당은“부동산 종합서비스는 국민에게 편익을 제공하는 제도이다. 조기정착을 위하여 모든 노력을 다 하겠다. 업계에서도 많은 협조가 있기 바란다.”고 당부를 잊지 않았다. 부동산 종합서비스, 무엇이 달라지나 국민의 기대도 크다.

2017-02-06 19:00
새해에 달라진 것들

희망찬 새해에 새로 시행되거나 달라지는 민생관련 제도들이 많다. 제일 먼저 눈에 띄는 것이 잔금대출 요건 강화다. 내년 1월 1일 이후 분양 공고를 내고 입주자를 모집하는 아파트 잔금대출에도 여신심사 가이드라인이 적용돼 원금과 이자를 동시에 갚아나가야 한다. 보험료가 지금보다 25% 저렴한 실손 의료보험이 4월 출시된다. 스마트폰으로 24시간 예금가입ㆍ대출 등 주요 은행 서비스를 이용할 수 있는 인터넷전문은행이 2월 본격 영업을 시작한다. 소득세 과세표준에 ‘5억원 초과’ 구간이 신설되고, 이 구간 세율은 40%가 적용된다. 현행 최고세율은 1억5,000만원 초과 구간에 적용되는 38%이다. 상속 및 증여세 신고세액 공제율이 현행 산출세액의 10%에서 7%로 축소된다. 새해에도 군인처우는 크게 개선된다. 상병월급은 19만5,000원, 병장은 21만6,000원이 되며 숙소인 병영생활관에는 에어컨이 100% 설치돼 여름철 찜통 더위에서 벗어날 것으로 보인다. 매달 있었던 의무경찰시험이 3월부터 두 달에 한번으로 바뀐다. 탈락자들의 매월 응시에 대한 시간과 비용 절감 차원이다. 무자격 의무병의 의료보조행위를 해소하기 위해 의료 관련 면허나 자격 보유자와 관련 학과 전공자들을 별도 모집한다. 시간당 최저임금이 6,030원에서 6,470원으로 인상된다. 일급으로 환산하면 8시간 기준 5만1,760원, 월급으로 환산하면 주40시간 기준(주당 유급주휴 8시간 포함) 월 135만2,230원이다. 상시 300인 미만 사업장 및 국가ㆍ지방자치단체에 정년 60세 이상 의무화에 이어 올해는 정년 60세 의무화가 모든 사업장으로 확대된다. 출산전후휴가 급여 상한금액이 월 135만원에서 150만원으로 올라간다. 종이 계약서 대신 스마트폰, 컴퓨터 등으로 부동산매매ㆍ임대차계약을 맺는 부동산 전자계약 시스템이 상반기 전국으로 확대 시행된다. 현행 ‘3층 이상 또는 연면적 500㎡ 이상’인 내진설계 의무화 대상이 ‘2층 이상 또는 연면적 500㎡ 이상’ 건물로 확대된다. 어린이통학버스 운전자가 운행을 종료한 경우 어린이들이 모두 하차했는지 확인하고, 이를 위반하면 20만원의 범칙금을 물도록 하는 도로교통법 개정안이 6월부터 시행된다. 노후차량 운행 금지 규제가 서울시 전역으로 확대된다. 운행 제한 대상 차량은 2005년 이전 등록한 경유차 가운데 종합검사를 받지 않았거나, 불합격한 차량이다. 위반 시에는 과태료 20만원이 부과된다. 면류(국수 냉면 유탕면) 및 즉석섭취식품(햄버거 샌드위치) 일부의 제품 포장지에 소비자가 알아보기 쉬운 형태로 나트륨 함량을 표시하는 제도가 5월 시행된다. 식품안전관리인증기준(HACCPㆍ해썹)에 따른 인증을 의무적으로 받아야 하는 대상이 전년도 매출액 100억 원 이상인 식품제조업체의 전 품목으로 확대된다.

2017-01-03 08:47
[김정렬의 재미있는 부동산 이야기] 신조어로 알아보는 부동산 풍속도

아파텔, 호피스텔, 벅세권, 맥세권, 스세권, 알파룸, 베이, 팬트리, 갭투자, 깡통주택 등의 신조어가 등장한 시기는 각각 다르지만 현재 부동산 시장에서 쓰이는 말들이다. 부동산 관련 용어는 주로 건축법 등에서 자주 쓰이지만 새로 등장하는 표현 중 일부는 건축업계 등의 주거용 부동산 마케팅 전략에서 만들어져 통용되는 경우가 많다. 이런 신조어는 현 세태를 반영하는데, 들여다보면 나름대로의 시사점도 있는 부동산 풍속도다. 오피스텔(Officetel), 아파텔(Apartel), 호피스텔(Hofficetel) 등의 신조어에는 호텔(Hotel)이란 의미가 포함되어 있으며, 이는 고급화를 지향하는 최근의 부동산 트렌드를 고스란히 반영하고 있다. 패스트푸드 배달 서비스가 가능한 지역을 뜻하는 부동산 용어도 이제는 낯설지 않다. 지하철 역 주변 지역을 의미하는 역세권 개념을 모방해, 맥도날드와 스타벅스 배달 가능 지역을 맥세권, 스세권 등으로 만들어 부르고 있다. 이러한 신조어는 역세권에 위치한 집을 선호하듯 특히 1인가구의 젊은 세대가 프랜차이즈 등을 편리하게 이용할 수 있는 주변 환경을 중시해서 생겨난 말이다. 이는 도시 외곽의 주택보다 도심 주택을 선호하는 현상과도 무관하지 않다. 그래서 알파룸(α room), 베이(Bay), 팬트리(Pantry) 등 주택 실내공간과 수납공간 디자인을 지칭하는 신조어와 함께 갭투자와 깡통주택이라는 용어도 등장했다. 깡통주택의 피해자는 세입자들이다. 요즘은 부동산 투자 개념 변화 등에 따라 주택 구입과 전세 또는 월세에 대한 생각들이 예전과 많이 다르다. 집값 상승이 확실하지 않으면 목돈을 투입해 주택을 소유하는 것이 부담이라고 생각한다. 건물 감가상각과 함께 수리 유지비용만큼 손해를 본다고 생각하기 때문이다. 아파텔(Apartel) 건축업자들이 만든 신조어로 주거용 오피스텔을 말한다. 아파트의 편리함에 오피스텔의 장점이 결합된 형태로 아파트와 오피스텔의 합성어다. 발코니가 없고 욕실에 욕조 설치를 할 수 없다. 그 외는 아파트와 비슷하다. 주로 상업지역에 지어지기 때문에 고밀도로 짓는 양상을 보인다. 체크포인트 : 아파트와의 전용면적 비율 비교 오피스텔(Officetel) 오피스(Office)와 호텔(Hotel)의 합성어다. 오피스텔은 업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔로 구분된다. 건축법에서는 오피스텔을 업무시설로 분류하고 있다. 다만 주민등록 전입신고가 되어 있으면 취사시설 등 거주시설 구비 및 실제 사용하는 용도 등을 종합해 주거용 오피스텔 여부를 판단한다. 주거용 오피스텔일 경우 이외에 다른 주택을 소유하고 있으면 다주택자로 인정되어 처분할 때 양도소득세가 중과될 수 있다. 체크포인트 : 세금과 관리비, 주차문제, 시설수리 부담, 임대수요와 회전율 호피스텔(Hofficetel) 오피스텔(Officetel)과 호텔(Hotel)의 합성어로 숙박시설을 의미한다. 체크포인트 : 지분형 숙박시설, 숙박시설 운영과 관리 부담, 고객 수요 벅세권 버거와 역세권의 합성어다. 처음에는 맥세권이라 하여 맥도날드 같은 외식업체들이 배달 서비스가 가능한 지역을 뜻했는데, 맥도날드 이외 다른 패스트푸드점들도 배달 서비스를 하고 있어 보다 포괄적 개념인 벅세권이란 용어로 바뀌었다. 스세권은 스타벅스와 역세권의 합성어다. 체크포인트 : 역세권, 주변 유흥시설, 정서문제 알파룸(α room)고객이 원하는 대로 만드는 공간을 의미하며, 아파트 평면을 설계할 때 남은 자투리 공간을 활용한다. 입주자 선택에 따라 오픈형 서재로 만들거나 벽을 올려 방이나 수납공간으로 바꿀 수 있다. 보통 드레스룸, 서재 등으로 활용한다. 체크포인트 : 자투리 실내 공간 활용과 편리성 베이(Bay) 아파트의 전면부 거실 쪽 공간을 말한다. 베이는 전면 발코니를 기준으로 기둥과 기둥 사이의 공간이다. 전면부에는 대개 거실과 안방이 각각 한 개씩 위치하는데 이를 ‘2베이 구조’라고 한다. 3베이란 거실과 방 2개가 발코니를 통해 외부로 배치되는 구조이고, 4베이는 방 3개와 거실이 전면에 노출되는 구조다. 전면부 공간수가 많으면 집 전체가 밝아지는 장점이 있다. 체크포인트 : 실내공간 규모와 배치 팬트리(Pantry) 팬트리는 다양한 물건을 수납하는, 창고처럼 사용되는 공간을 말한다. 붙박이장을 대신해 대형 팬트리를 설치하는 경우도 있다. 원래는 식료품을 보관하는 작은 방을 의미한다. 주방 옆에 설치하는 것이 대부분이었지만 요즘에는 복도나 작은 방에도 설치한다. 체크포인트 : 고객수요 반영 정도, 실내공간 활용 갭투자 아파트 매매 가격과 전세 가격의 차이(Gap)가 최저치로 줄어든 상황에서 전세가율이 높은 지역 급매물을 매입한 후 기존 전세 가격보다 높게 임대해 투자 자금 회수는 물론 시세 차익을 추구하는 방식을 말한다. 체크포인트 : 주택가치 판단, 시장분석, 담보대출 깡통주택 집주인이 집을 매매해도 대출금이나 세입자 전세금을 다 갚지 못하는 주택을 말한다. 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택 매매 가격의 80%가 넘을 경우 신중한 검토가 필요하다. 체크포인트 : 전세가격 비율, 등기부등본, 시장분석 부동산 시장, 앞으로 어떻게 될까? 지금과 같이 경기침체가 지속되면 수요자들은 도심 역세권의 소규모 실속형 임대를 더욱 선호할 수밖에 없다. 부동산 시장의 지역 차별화 현상은 더욱 심해질 것이다. 또한 주택 공급과 세금, 금융정책 등 정부의 노력에도 불구하고 전세 가격 상승과 주거문제는 여전히 큰 숙제로 남을 수밖에 없다. 신혼부부, 소외계층 임대주택 제도도 도심 주택 공급의 한계로 인해 어려움을 겪을 것이다. 부동산 시장은 복합 시장이다. 경제를 말하고 문화를 보여주는 시장이다. 부동산 트렌드와 신조어를 살펴보면 사회 분위기를 어느 정도 이해할 수 있다. 건설사와 부동산 개발 업계는 이런 수요와 분위기를 감안해 마케팅을 한다. 중요한 것은 일시적 미봉책이 아닌 장기적 안목으로서의 부동산 정책과 주거용 부동산 개발과 공급이 뒷받침되어야 한다는 점이다. 특히 양질의 도심 부동산 공급의 지속성, 환경과 에너지를 고려한 개발 환경 조성이 숙제가 되었다. 주택정책은 어렵더라도 늘 기본원칙이 중시되면서 공감과 믿음을 줄 수 있어야 한다. 다음 문제들을 풀어보세요 오피스텔 임대 수익률을 계산할 때 실수하는 것은 무엇일까? 해설과 답 임대수익률=연간 임대료(월 임대료×12개월)-대출이자/분양가격-보증금-대출금 재임대 상황 발생 시 소요시간을 생각해야 하고, 이러한 임대 공백으로 인한 월 임대료 감소는 연간 총임대료 중에서 통상 한 달 치로 추정한다. 시설 수리비용, 월세 수납관리에 따른 부담, 관련 중개수수료, 세금, 임차인이 지급하는 관리비도 적정성 등을 판단해야 한다. 오피스텔 적정 임대수익률은 보통 정기예금 금리보다 3% 내외를 더한 것을 기준으로 판단한다. 건물, 토지 등 자산가치도 물론 중요하다. 토지의 크기, 지분비율, 모양 등과 연관된다. 오피스텔 투자에 있어, 입지와 시설에 강점이 있는 좋은 오피스텔은 주변 공급물량이 많아도 매력적이며, 반대로 겉으로 나타나는 임대수익률만 높은 오피스텔은 많은 어려움을 겪을 수 있다. 좋은 오피스텔은 주변 공급물량이 많아도 매력적이며, 반대로 겉으로 나타나는 임대수익률만 높은 오피스텔은 많은 어려움을 겪을 수 있다. 김정렬(金淨烈) 한국일반행정사협회 전임교수 국내 최초로 부동산 전문가들로 네트워크를 구성, RE멤버스를 설립하고 부동산써브 대표를 역임했다. 한국자산관리공사, 한국자산신탁, 기업체, 금융기관 등에 부동산 자문을 꾸준히 하고 있다. 저서로는 , , 등이 있다.

2016-12-30 10:59
[김정렬의 재미있는 부동산 이야기] 지진과 부동산시장, 지켜야 할 보금자리

일본 홋카이도 어느 온천 마을에 있는 주민에게 늘 지진 위험이 있는데 왜 이사를 가지 않느냐고 물었다. 그들은 우리들의 보금자리는 우리가 지켜야 하기 때문이라고 말했다. 고향을 떠나 행복하게 살아갈 자신도 없고, 온천이라는 관광 수입원을 놓칠 수 없기에 그냥 살아간다는 말이 기억난다. 일본은 재해가 많은 국가다. 여기에 집값 폭락 현상이 나타나기도 했다. 특히 후쿠시마 원전 사고로 인한 복구비용은 250조 원을 웃도는 것으로 알려졌다. 지진에 대한 심리적 불안과 스트레스는 일본 전역을 강타했다. 이와 맞물려 우리나라 공항에서 가까운 인천 지역 빌딩에 일본인들이 관심을 갖는 바람에 가격 상승세가 일어나기도 했다. 1999년 몽골을 여행하던 중 관료로부터 일본이 지진 등 비상시에, 몽골로 이주해올 수 있는 방안을 검토한 적도 있다는 설명을 들은 기억이 난다. 하지만 일본 문화는 이러한 자연재해 속에서 발달해왔다. 화산이 있어 온천문화가 생겨났고 지진이나 태풍, 대설에 대응하기 위해 건축물이 진화하면서 일본은 재난 대비 선진국이 되었다. 우리나라 내진설계율은 35% 정도에 불과해 예측하기 어려운 재난에서 자유로운 나라는 없다. 우리나라의 내진설계는 2005년 이후 건축허가를 받은 3층 이상의 주택에 대해 규정했고 이번 경주 지진으로 2층 이상으로 강화하기로 했다. 현재 초고층 아파트 등 일반 고층 건물은 진도 7 정도에 견디도록 설계된 원자력발전소 기준에 맞춰져 있다. 기존 건축물을 내진 보강할 경우는 건폐율, 용적률, 대지 안의 공지, 높이 기준 등을 완화할 수 있도록 하여 적극적인 인센티브를 부여하기로 했다. 하지만 전국적으로 내진설계가 적용된 건축물은 약 35%에 불과하다. 앞으로 내진설계가 강화되면 공사비가 더 들어 분양가는 올라갈 전망이다. 내진 성능을 0.5 높일 때 분양가는 3~5% 더 상승한다고 한다. 소비자가 원하지 않을 때, 내진 설비를 특별 기준 이상으로 갖추는 건설업체는 드물다. 시장원리와 맞지 않기 때문이다. 국내 원전의 경우, 내진설계 기준을 6.5에서 7.0으로 높이는 데 1000억원이 더 든다고 한다. 무엇보다 기준을 어느 정도에 맞춰야 할지 예측이 어렵다. 우리나라 동쪽은 원전 밀집 지역이다. 이제는 원전의 안전이 큰 문제가 되고 있다. 원전을 줄이면 전기 부족을 해결할 현실적인 대안이 없어 부담이 되고 또 원전에서 수도권으로 이어지는 고압선 문제는 지역 주민들의 불편사항으로 늘 논란거리가 되고 있다. 우리가 정말 전기를 아껴 써야 하는 이유도 여기에 있다. 환경 문제와 재난에 대한 대비는 국민적 공감대 형성이 무엇보다 중요하다. 장기적인 조치가 필요한 부분이 많기 때문이다. 우리 세대가 아닌 우리 후손들을 위해 준비하고 생각할 일을 소홀히 해서는 안 된다. 오랫동안 큰 비용을 지불해야 한다는 점에서 쉬운 일은 아니지만 반드시 필요한 일이다. ◇ 다음 문제들을 풀어보세요 ❶ 내진설계가 잘된 지역은 어디일까? ❷지진이 발생할 경우 고층이 안전할까, 저층이 안전할까? ❸우리나라에서 아픔과 교훈을 남긴 건축물들은 어떤 것이 있을까? ◇ 해설과 답 ❶비교적 새롭게 조성된 도시인 세종(50.8%)과 울산(41%), 경남(40.8%)은 내진설계율이 높다. 하지만 이미 대도시로 조성된 지 오래된 부산(25.8%), 대구(27.2%), 서울(27.2%) 등의 내진설계율은 낮다. ❷지진에 따른 건축물 구조 안전성은 저층 건물보다 고층건물이 뛰어나다. 다만 저층은 외부 피난이 수월하다는 점과 심리적인 안정감을 준다는 점에서 장점이 있다. ❸(1) 1970년 서울 마포구 와우아파트가 무너졌다. 공사 자재를 아껴야 했기 때문에 철근 70개를 넣어야 튼튼하게 유지될 기둥에 고작 5개의 철근을 넣을 정도로 부실공사를 행했다. 그 결과 준공 4개월 만에 아파트 한 동이 무너지고 말았다. (2) 1994년 성수대교가 무너지고, 1년 후인 1995년 삼풍백화점이 무너졌다. (3) 예전에는 한강 둑이 무너진 적이 종종 있었다. 서울 상습 침수지역에서 다세대주택 저층이나 단독주택, 또 반지하에서 세를 살던 사람들은 물난리를 겪었다. 그때 그 지역에서 물나리를 겪은 사람들은 지금도 저층이나 저지대를 기피한다. (4) 1980년대 말, 당시 정부는 아파트 200만 호를 공급하기로 결정했다. 연간 주택 공급물량은 50만 가구인데 일시에 네 배가 넘는 많은 아파트를 지었기에 원자재가 부족했다. 그 결과 바닷모래를 사용하기도 해서 새 아파트에 금이 가는 일이 벌어졌다. 다행히 1991년 부동산시장은 안정됐다. >> 김정렬(金淨烈) 한국일반행정사협회 전임교수 국내 최초로 부동산 전문가들로 네트워크를 구성, RE멤버스를 설립하고 부동산써브 대표를 역임했다. 한국자산관리공사, 한국자산신탁, 기업체, 금융기관 등에 부동산 자문을 꾸준히 하고 있다. 저서로는 , , 등이 있다.

2016-10-31 11:10
[김정렬의 재미있는 부동산이야기] 아파트 선택, 숨어 있는 체크포인트

아파트는 무엇을 보고 선택할까? 교통, 환경, 편익시설 등 기본적인 사항을 판단하고 가격이 적절한가를 생각하는 것은 보통의 방법이다. 재미있는 것은 요즘엔 주차장과 쓰레기 재활용 수거현장을 보면 된다는 말이 있다. 주차장과 쓰레기 재활용 수거현장은 건축물 시설만이 아니라 같이 사는 사람들의 소득과 문화, 주민 상호간의 배려를 같이 엿볼 수 있다는 공통점이 있다. 물론 좋은 아파트를 고를 때 확실한 방법은 살아 보고 사는 것이다. 그러나 현실적으론 불가능한 일이다. 이럴 때 실수요자의 입장에서는 돈으로 계산되지 않는 여러 요소들이 또 다른 관심의 대상이 된다. 아파트는 가격이 싸고 품질이 좋아야 잘 팔린다. 아파트를 품질이 좋고 쾌적하게 잘 지으려면 사업성이 줄어든다. 가격에 반영되지 않은 중요한 사항들이 많다. 새 아파트를 구매할 때 수요자 입장에서는 대지 지분으로 표시되는 크기의 땅값과 함께 건물 값으로는 아파트 바닥 면적 크기를 기준으로 돈을 낸다고 볼 수 있다. 그렇기에 실수요자들이 아파트를 선택할 때 신경을 덜 쓰는 항목이 나타난다. 대표적인 것이 실내 천정 높이이다. 그 외에 꼼꼼하게 챙겨야 할 것으로는 건물 동(棟)간의 간격, 소음, 단지 내 동선의 편리성과 안전성 등이다. 천정 높이를 확인해 보셨나요? 높은 천정은 확 트이고 고급스러운 공간을 연출한다. 층간 소음 문제를 완화하는 데도 효과가 있다. 천정의 높이는 층고와 관련이 있다. 층고를 높이려면 그만큼 건축비가 많이 든다. 고도제한이 있는 경우 천정 높이가 평균치 보다 현저히 낮은 건물이 나타나기도 한다. 에어컨이나 강제 환기시설 등으로 인하여 어쩔 수 없이 천정이 높아지기도 한다. 또 층수별로 층고가 달라질 수 있다. 단열이 필요한 곳이나 평면이 바뀌는 곳, 초고층건물에서 중간기계실이 있는 경우는 기계실 높이가 반영된다. 주차장도 크고 넉넉하게 잘 만들면 결국 아파트 가격이 비싸진다. 지하 주차장을 위한 땅파기 공사는 훨씬 많은 돈이 든다. 공급자의 입장에서는 예민한 부분인데 수요자는 소홀히 할 수 있는 부분이다. 잘 팔리는 아파트와 살기 좋은 아파트는 큰 차이가 있다. 즉 건설과 개발을 할 때는 실수요자가 아닌 중간에 있는 투자자를 겨냥하는 경우가 많다. 최종 실수요자의 입장을 배려해야 하는데 아직도 미흡한 점이 많다. 겉으로 드러난 부동산 가격만으로 부동산을 판단하기는 쉽지 않다. 숨어 있는 부동산의 가치를 이해한다는 것은 흥미롭기도 하고, 앞으로의 부동산 트렌드를 예측하고 이해할 수 있는 힘이 된다. 숨어 있는 부동산 가치를 이해해야 건물은 얼마나 크고 높게 많이 짓느냐가 중요한 것이 아니라 건물의 최종 사용자를 배려할 때 그 품격이 더해지고 결국 땅의 가치도 높아진다. 결국 예전과 달리 건물을 사고자하는 사람은 건물의 최종 판매가격 기준에 직접적으로 포함되지 않은 것들을 더 꼼꼼하게 생각해 봐야 한다. 공급자도 당장의 눈앞의 이익보다는 수요자를 배려한 설계와 건축을 하여야 한다. 실용성과 예술성도 조화를 이뤄야한다. 부동산은 관련 법규, 건설, 금융, 조세 등이 복합적으로 관련돼 있어 단순한 판단만으로는 해결하기 곤란한 경우가 많다. 이럴 때 수익성을 무시할 수 없지만 또 수익성만을 강조해서는 성공하기 어렵다. 수요자에 대한 배려와 함께 공공성과 환경친화성 등 다원적인 목표를 해결할 수 있어야 하는데 여기에도 공급자의 철학과 아이디어가 필요하다. 건물을 지을 때 남이 하는 대로 흉내를 내면 성공하기 어렵다. 아이디어는 죽어 가는 땅에도 생명을 불어넣어 줄 수 있고 살기 좋은 내 집을 만든다. 다음 문제들을 풀어보세요 ❶ 아파트를 분양 받을 때 공급 면적은 무슨 뜻일까? ❷아파트 전용면적, 공용 면적은 어떤 차이가 있을까? ❸아파트 발코니 확장의 장점과 단점은 무엇일까? ❹아파트의 층고는 무슨 의미일까? ❺ 아파트의 천정 높이는 어떻게 판단할까? 해설과 답 ❶공급 면적은 주거전용 면적과 주거공용 면적을 합한 것이다. 그러나 실제로 계약하는 면적은 주차장, 기계실, 관리사무소, 주민공동시설, 놀이터, 화단 등 기타 공용 면적까지 포함된 것이다. 다만 발코니, 베란다, 다락방 등은 서비스 면적에 해당한다. 이러한 내용들은 대부분 바닥 면적을 기준으로 계산한다. ❷아파트 전용 면적은 거실, 주방, 화장실 등을 포함한 넓이이다. 주로 현관문을 열고 들어가는 전용 생활공간을 말한다. 공용 면적은 다른 세대와 공동으로 사용하는 공간이다. 계단, 복도, 엘리베이터 등이 이에 해당된다. 전용률은 건물의 바닥 면적 중 각 세대 등의 사용자가 전용으로 사용하는 부분을 말하고, 전용률이 높다는 것은 실제 사용 면적이 그만큼 넓다는 것을 의미한다. ❸발코니를 확장하게 되면 거실이나 방을 더 넓게 사용할 수 있는 장점이 있지만 냉난방 비용 증가와 수납공간 감소 등 단점도 있다. ❹아파트의 층고는 기준층 콘크리트 바닥에서 기준층 위층의 콘크리트 바닥까지의 거리를 말한다. ❺일반 아파트 천정 높이는 평균 2m30㎝이며 최근 높아지는 추세이다. 30층 이상은 초고층아파트로 분류하며, 초고층아파트 층고는 일반아파트 보다 훨씬 높다. 초고층아파트 천정 높이는 일반아파트 보다 10㎝ 정도 높다. *일반아파트 평균 층고 : 2m60㎝ = 천정 높이(2m30㎝)+천정 속(5㎝)+바닥마감(10㎝)+콘크리트(15㎝) >> 김정렬(金淨烈) 한국일반행정사협회 전임 교수 국내 최초로 부동산 전문가들로 네트워크를 구성, RE멤버스를 설립하고 부동산써브 대표를 역임했다. 한국자산관리공사, 한국자산신탁, 기업체, 금융기관 등에 부동산 자문을 꾸준히 하고 있다. 저서로는 등이 있다.

2016-10-06 09:03
안 잊어버리기

치매가 아니어도 점점 기억력이 깜박깜박할 때가 많아 실수 하지 말아야한다. 가족이 여러 명 살 경우 서로 서로 챙기지만 필자의 경우에도 두 아이가 모두 결혼하여 출가한 상태이니 모든 생활에서 신혼 때와 마찬가지로 단출하지만 나이가 들어서 둘만 혹은 혼자만 사시는 어르신들은 마음은 청년이라고 해도 실제 생활에서는 난감한 부분들이 많으니 모든 생활 속에 유비무환정신을 적용해야 할 일이 많다. 조심해야할 부분, 기억해야할 부분이 많다. 필자가 처음 아파트 분양받아 이사했을 때 불이 났을 때처럼 온 아파트에 경계의 사이렌이 울리는 경우가 있었다. 연세 드신 분이 외출하시면서 가스불위에 뭔가를 올려놓고 나가셔서 자욱한 연기와 냄새로 주변이웃에서 119에 신고하고 사이렌을 관리실에서 울리고 온 동네 사람들이 다 지켜보는 가운데 소방관이 문을 따고 들어가서 가스차단하고 난감한 불나기 직전의 상황 종료시킬 때 할머니께서 어딘가에서 아무생각없이 귀가하다 당신의 댁에서 문제가 생긴 것을 알고 고개도 못들고 댁으로 들어가는 것을 본적이 있다. 바라보던 여러 명의 이웃들의 혀를 차는 장면 지금도 기억난다. 드라마나 영화에 나오는 이야기가 아니다. 매월 해야 할 일/매일 해야할 일을 적어서 부착해 눈에 띄는 곳에 해놓는다. 매월별 작성할 일 생일이나 미리 연락받은 결혼식에 깜빡 잊고 못가거나 꼭 해야 할 일을 잊지 않도록 적어놓는다. 매달 나가야할 비용은 자동으로 이체하여 가산금을 물지 않도록 한다. 매일 해야 할일 가전제품 특히 타이머가 부착 안된 가전제품이나 가스사용제품을 점검한다. 외출할 경우 공교롭게 배터리가 방전되기 전에 꼭 충전을 충분히 해놓는다. 외출후 귀가할 때는 모든 주머니내용물을 일정한 곳에 꺼내놓아 꼭 챙긴다. 일기예보 확인하여 날씨에 맞추어 우산 등을 챙기도록 한다. 당뇨환자의 경우 외출 시는 물론 가정에서도 주스나 캔디등을 준비해둔다. 대중교통이동시 차량의 손잡이 잡고 하차하고 계단도 언제나 가장자리 손잡이를 잡을 수 있는 위치에서 오르내려 자신의 몸을 스스로 보호한다. (계단몇개 건너뛰어 무릎이나 발목 다치면 아주 기동력 떨어진다.) 기타 해야 할이나 기억할일 도장 잘 잃어버리는 사람의 경우 인감 아무나 못 떼도록 본인외 발급중지를 해놔야한다. 주방 옆에는 부착형 소화기를 부착해놓는다. (만일에 사태를 대비하여 유비무환의 정신으로 시니어 분들 단출하게 자동문의 경우 배터리를 준비해둔다. 휴대전화를 긴급통화버튼을 급히 연락해도 될 곳으로 우선적으로 저장해둔다. 와인따개등 어쩌다 사용하지만 꼭 필요한 제품의 경우 따로 서랍 속에 챙긴다. 집안 인테리어를 안전한 스타일로 하도록 한다. (젊은 취향으로 아일랜드식탁의 의자를 들여놓았다가 허리를 다친 분을 봤다.) 밤은 물론 낮에도 갑자기 자리에서 일어날 때 조심해서 이동한다. (갑자기 서두르다가 다친 분들 자녀들도 게속 입원하니 짜증내는 것도 목격했다.)

2016-09-22 09:22
[이 많은 책 정리하는 나만의 방법] 특별규칙은 없지만 마음가는대로 정리

책을 3~4백 권을 지하실 네 벽 가득하게 정리해서 간직했었다. 네 식구가 서로 필요해서 읽거나 사들였던 책들일 것이었다. 어느 해 여름에 비가 엄청나게 오면서 압구정 우리 집 지하실에 물이 차면서 1층도... 수해를 입은 것이다. 물이 빠지면서 이리저리 엉망으로 물 먹은 책 표지들이 부풀어 올라온 것, 다 찢겨져 나간 것들에 넋을 잃고 물에 젖은 책들과 세간 사리들을 보면서 침통했었고 나는 책을 절대로 모아놓지 말자는 결심을 했다. 그렇게 고이고이 간직해왔던 손때 묻은 책들을 보면서 아까워서 숨이 멎을 듯 했다. 젊음이 고인 감성을 키워줬던, 아이들이 배웠던 교과서들로부터 시작해서 사전, 참고서, 만화책까지 전부가 투정을 부리며 내게 원망하는 것처럼 보였다. 필요한 사람들이 달라고 할 때 다 줄 것을 결코 욕심 부린 건 아니었지만 사소한 추억들이라도 간직되어 있는 것들이라 내 손에서 못 놓고 말았던 것뿐이었는데... 수영 못하는 나처럼 꼼짝없이 익사직전인 김소월의 시집이나 독어 여선생님의 선물로 받았던 명곡 애창곡집, 인형 만들기 책자들, 한 권 밖에 없는 저 책이... 아, 물끄러미 바라보고 있자니... 약간 젖어 건져낼 수 있는 책만 그 다음날엔 언제 그랬느냔 식으로 말짱 개인 마당과 층계에서 말렸다. 그런 책이 300여권정도 되었다. 어느 도서관에서 책 상태를 보더니 고맙게도 한 280여권을 가져가 주었다. 트럭에 실려 가는 책을 보면서 의미가 확실치 않은 눈물이 글썽댔다. 책은 필요한 것만 도서관이나 서점에 가서 읽고 다시는 책을 사서 모으지 않으리라는 결심을 했었다. 그럼에도 이런 저런 이유로 책은 자꾸 모여졌다. 흐릿한 기억 속에서 내 결심은 무디어져 갔고 당장 읽어야 하는 책들이 있었고...변명인 것일까? 그 후, 책들을 처음 읽으면서 정하기 시작했다. 또 읽을 건지, 다시는 안 읽을 건지 아니면 별로 흥미가 없다든지, 언젠가 읽을 수도 있는 책등으로 구분한다. 읽고 나면 거의 읽고 싶다는 사람에게 분양하는 방법을 많이 취하고 집에 보관할 가치가 있는지 없는지 세 번 정도 따져본다. 또 읽을 책이라면 가운데 쯤, 눈에 잘 띄는 곳에 자주 보는 책들이랑 내가 꾸는 꿈을 위해 필요한 것들도 함께 꼽는다. 내겐 좀 많은 편인 장식용이나 보관용으로 간직하고 싶은 것들은 맨 위 칸에 모신다. 가운데는 수필집과 자주 읽어야 하는 책들을 우선 정리해서 꼽는다. 책장 아래 칸에는 동화책과 당장 수업과 강의에 필요한 책들과 언젠가 읽을지 모른다고 분류한 책들을 정리해서 꼽는다. 잡지나 스크랩 같은 것들은 박스에 설명서를 붙여서 넣어 둔다. 작은 상자 안에는 선물 받은 책과 내가 산책들을 넣어 보관한다. 일단 버릴 것으로 분류한 것들은 다시 꼼꼼하게 재점검을 실수 없도록 꼭 한다. 내가 선물로 누구에게 줄 것인지 정해지면 이름을 써서 박스에 넣어 둔다. 완전 버릴 것은 현관 밖에 예쁘게 쌓아 두고 ‘필요한 분 가져 가세요~’ 라고 써 놓고 일주일간 기다린다. 대개는 하루 만에 다 없어지니 즐겁다. 이유는 모르겠지만 아무 짝에도 소용이 없을 것 같으나 절대 버려지지 않는 책들도 있는데 그런 것들은 삭구로 간주해서 책장 빈 공간에 세워둔다. 그리고 상식을 넓혀주는 얇은 소책자들은 화장실 옆 장, 부엌, 현관 침대 곁, 거실... 어디에나 놓아두고 책 귀신은 아니지만 머저리가 안 되도록 수시로 읽을 수 있도록 나에게 배려한다. 특별규칙은 없지만 마음가는대로 정리하며 산다.

2016-09-02 13:40
[김정렬의 재미있는 부동산 이야기] 아파트 조망권도 ‘돈’… 어떻게 계산하나?

우리나라에서 조망권이라는 개념이 처음 생긴 것은 1970년대 후반 서울 강남구 압구정동에 현대아파트가 들어서고부터이다. 하지만 당시엔 한강 조망권은 아파트 값을 좌우하는 요인은 되지 못했다. 살아보니 한강이 보여 좋다는 정도였다. 2000년대에 들어서서 서울과 신도시를 중심으로 조망에 대한 관심이 높아졌다. 이후 새롭게 등장한 것이 경기도 용인시 인근 택지개발과 함께 나온 골프장 조망권이다. 또한 서울에서 청계천 복원공사가 끝난 후에는 하천 조망권에도 관심이 더 높아지고 있다. 이처럼 조망 대상이 되는 것은 강, 하천, 호수, 바다, 공원 등이다. 그러나 조망 대상이 깨끗하지 못하면 조망권이 아니라 혐오시설 취급을 받는다. 도시민의 소득수준이 증가되고 삶의 질이 향상되면서 조망은 아파트 가격에 민감하게 반영된다. 그 원리를 알아둘 필요가 있다. 조망권 프리미엄이 적게는 수천 만원에서 많게는 수억 원까지 형성되는 등 이미 부동산 시세에 미치는 영향이 크다. 최근에는 조망과 소음 모두 아파트 개별 분양가격 산정 시 적극적으로 반영되는 모습을 보이고 있다. 조망을 가격으로 환산하는 방법은 보통 컴퓨터 시뮬레이션을 활용한다. 먼저 조망 대상을 정한다. 조망 대상 중 가장 멋진 풍경을 정한다. 그다음에 등급을 정한다. 보통 10등급 정도로 구분한다. 아파트라면 거실 등 아파트별 기준 지점을 정하고 눈높이를 정한다. 보통 1m 70㎝가 기준이다. 보이는 풍경에 따라 주관적으로 등급을 정한다. 이 등급이 아파트 조망 가격을 결정하는 지수가 된다. 예를 들어 앞이 막혀 한강이 전혀 보이지 않는다면 10등급, 가장 멋진 풍경이 담긴다면 1등급을 매기는 식이다. 1등급 조망에 해당되는 아파트는 1000세대라면 5세대가 나오기 힘들 정도라고 보면 된다. 보통 아파트 신규 분양 시 개별 호실별 가격을 책정하는 것이라면 최종 아파트 가격은 조망, 일조권, 소음, 프라이버시, 구조, 층, 향과 함께 계산한다. 보통 대로변 아파트라면 조망이 좋기 마련이다. 그러나 조망이 좋은 곳은 좋은 만큼 소음이 문제가 될 수 있다는 것도 고려해야 한다. 한강변 등 아주 전망이 좋은 곳이 아니라면 도로변보다는 단지 중간에 있는 아파트가 더 인기가 있는 경우도 있다. 서울 암사동의 어느 아파트는 도로변에 있는 아파트보다 단지 중간에 있는 아파트가 2% 더 비쌌다. 소음이 아파트 값에 영향을 준 것이다. 재미있는 것은 고가의 주택이 밀집한 지역일수록 조망 가치의 주택 가치에 대해 차지하는 비중이 크고, 상대적으로 저가의 주택이 밀집한 지역일수록 조망 가치의 주택 가치에 대해 차지하는 비중이 작다. 또 소득이 높아질수록 경제가 발전할수록 조망이나 소음 등 환경가치에 민감해지고 있다. 천공 조망과 경관 조망의 차이는 무엇일까? 천공 조망이란 주택에서 거실 창을 통해 보이는 하늘의 차폐 정도를 의미하고 경관 조망이란 거실 창을 통해 보이는 주변경관 정도를 말한다. 해당 호수의 거실 내에서 건물의 건축 전후의 경관을 비교하여 조망에 대한 차폐면적을 계산한다. 건물을 신축해서 기존 건물의 조망을 침해하였을 경우 조망권과 관련한 손해액을 산정할 때 쓰는 방식이다. 환경권의 가치는? 일조 및 조망과 같은 환경권의 가치가 주택 가치의 20%에 달한다는 법원의 판결이 나와 있다. 이 중 우리의 눈길을 끄는 것은 무엇보다도 조망권이다. 일조권은 이미 법적으로 그 권리를 인정받은 것임에 반해 조망권은 아직 그 법적 권리를 인정받은 것이 아니기 때문이다. 조망 가치에 관련된 판례들은 2004년 이후 급증하고 있는 추세이다. 일조권은 어떻게 계산할까? 일조권과 조망은 당연히 차이가 있다. 일조권이란 햇볕을 확보할 수 있도록 법률상 보호되어 있는 권리로서, 인접 건물 등에 의해 태양 광선이 충분히 닿지 못하여 생기는 재산적 정신적 피해에 대하여 보상을 청구할 수 있는 권리를 말한다. 컴퓨터 시뮬레이션을 통해 동지를 기준으로 오전 8시부터 오후 4시까지의 시간대별 그림자를 분석하여 호별로 일조 확보 여부를 분석한다. >> 김정렬(金淨烈) 한국일반행정사협회 전임 교수 국내 최초로 부동산 전문가들로 네트워크를 구성, RE멤버스를 설립하고 부동산써브 대표를 역임했다. 한국자산관리공사, 한국자산신탁, 기업체, 금융기관 등에 부동산 자문을 꾸준히 하고 있다. 저서로는 등이 있다.

2016-08-24 11:15

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