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[김정렬의 재미있는 부동산 이야기] 흥정하다 원수 되지 말아야

땅을 가진 사람들이 옆에 있는 땅의 소유자와 분쟁을 하는 경우를 보게 된다. 옆에 있는 땅을 사서 같이 건물을 지으면 좋을 듯하여 땅 주인과 흥정을 하다가 서로 기분이 상하게 된다. 특히 다음 그림과 같은 경우 두 땅의 소유자는 사이가 좋지 않다. 땅은 인위적으로 경계를 그어 놓았는데 그 경계로 구분되어 만들어진 것을 필지라고 한다. 필지는 그 모양에 따라 부동산의 가치가 완연히 달라진다. 이 경우 필지를 합하거나 나누면 전체 땅의 가치가 높아지는 경우가 발생하기 때문에 땅 소유자는 미래가치를 보고 서로 옆에 있는 땅을 사고 싶어 한다. 자기 땅의 가치와 가격은 높게 보고 옆에 있는 땅의 가치는 상대적으로 낮게 가치판단을 한다. 아전인수(我田引水) 격으로 주장하다가 분쟁이 생기는 것이다. 땅을 나누거나 합할 때 변수가 되는 것은 땅의 모양, 접해 있는 도로와의 관계, 땅의 용도 등이다. 그림을 보자. 땅 A 소유자와 옆에 있는 땅 B 소유자는 서로 땅을 팔라고 하다가 다투게 된다. 흔히 땅 B 소유자는 땅 소유자 A에게 시세보다 두 배 이상 줄 테니 팔라고 한다. 그런 말을 들은 땅 A 소유자는 대꾸도 안 한다. 두 배라고 해도 그 가격은 땅 A 소유자가 볼 때는 말도 안 되게 낮아 어이가 없다며 앞으로 얼굴 볼 이유가 없다는 뜻이다. 그렇다면 이 경우 객관적인 땅의 가치는 어떻게 판단하여야 할까? 먼저 땅 A와 땅 B를 합해서 실제가 아닌 가상으로 최적의 건물을 지어 파는 것으로 이익을 계산해본다. 그러면 전체 매매 추산가격이 나온다. 여기에서 비용을 뺀다. 비용은 건설 관련 비용, 금융 비용, 마케팅 비용, 그리고 제세공과금 등이다. 전체 매매 추산가격에서 비용을 빼면 그것이 바로 땅 A와 땅 B를 합한 땅의 가격 최대치가 된다. 이번에는 땅 B만 가지고 실제가 아닌 가상으로 건물을 지어 파는 것으로 이익을 계산해 본다. 물론 땅 B의 경우도 관련 건축 법규나 행정 사항을 그대로 반영하여야 한다. 이 경우 제대로 된 건물을 짓지 못할 수도 있어 손실이 나타날 수 있다. 땅 A와 땅 B를 합해서 실제가 아닌 가상으로 최적의 건물을 지어 파는 것으로 이익을 계산한 결과와, 땅 B만 가지고 건물을 지어 파는 것과 이익을 비교한다. 그 차이가 바로 땅 A의 가격 최대치이다. 전문가에게 이와 비슷한 땅 거래와 관련된 가격 분쟁을 조정하라고 하면 이런 방식으로 가격을 설명할 것이다. 물론 최종 결정은 당사자의 자유 판단이다. 그러나 이런 상황에서 서로 이해하고 거래하는 경우는 그리 쉽지 않다. 그 결과 서울 도심에서 새롭게 들어선 고층 건물과 그 옆에 있는 작은 규모의 저층 건물들을 종종 보게 된다. 누가 봐도 부자연스러운 모양이다. 그러나 그 속에는 여러 형태의 사연이 숨어 있다. 시세보다 두 배, 세 배로 쳐주겠다는 말을 어떻게 판단해야 할지 또 땅 모양이 이상한 땅을 사면 나쁘다는 말을 어떻게 이해해야 할지 보통의 상식으로는 이해가 되지 않는다. 땅의 가치를 맹목적으로 무조건 좋다, 나쁘다라고 판단해서는 곤란하다. 땅의 가치에 대해 여러 관점에서 다시 생각해 볼 수 있는 대목이다. 1. 좋은 땅 모양은 어떤 모양일까? 2. 땅을 사고 팔 때 거래 단위는 무엇일까? 3. 자투리 땅이란 무엇일까? 4. 토지를 수용한다고 하면 보상가격 때문에 분쟁이 일어나는 경우를 종종 보게 된다. 보상가격은 어떻게 정해지는 것일까? 1. 직사각형의 땅이다. 2. 토지를 거래할 때는 필지 단위로 거래를 하게 된다. 필지는 하나의 지번을 가진 토지로서 토지의 등기 단위가 된다. 지적도를 보면 여러 토지의 경계가 그려져 있고 하나의 토지마다 번호가 붙어 있는데 이를 지번이라고 부르고, 이렇게 하나의 지번이 붙어 있는 토지를 필지라고 한다. 3. 자투리땅이란 도로를 내거나 건축을 하다 남은, 기준 평수에 미치지 못하는 소규모 땅을 말한다. 4. 토지보상 평가는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 등 관련 법령에 의해 실시한다. 사업 인정 당시의 표준지 공시지가를 기준으로 대상 토지의 위치, 형상, 환경, 이용 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정하게 된다. >> 김정렬(金淨烈) 한국일반행정사협회 전임 교수 국내 최초로 부동산 전문가들로 네트워크를 구성, RE멤버스를 설립하고 부동산써브 대표를 역임했다. 한국자산관리공사, 한국자산신탁, 기업체, 금융기관 등에 부동산 자문을 꾸준히 하고 있다. 저서로는 등이 있다.

2016-07-29 10:52
[귀농정착 성공사례(9)] “직장과 농사 병행하며 ‘표고 전업농’ 준비해요”

나는 면소재 중학교 교사가 되길 바라던 부모님의 뜻을 거스르고 선택한 도시생활이었지만 50이 넘으면서 고향으로 발길을 돌렸다. 하지만 농촌의 현실은 아직도 어려웠다. 직장 생활과 농사를 병행하며 시골 살이를 시작했다. 이제 표고재배 등 새로운 희망을 품고 제2의 인생을 설계하고 있다. ◇경제적 어려움 겪으면서 귀향 결심 ‘인간은 흙에서 나서 흙으로 돌아간다’는 말이 있다. 나는 농촌의 중농가정에서 나서 성장하는 동안 자연의 일부로서 자연을 거스르지 않고 동화되는 삶을 살려고 노력했다. 요즘이야 논농사, 밭농사 모두 기계화되고 일손이 많이 가는 농사는 기피하면서 단위 노동력당 경영하는 면적도 기하급수적으로 늘어났지만 60~70년대에는 논농사만 하더라도 두엄내기, 논갈이, 써레질 등을 전부 수작업으로 하거나 일부 축력에 의존했다. 간혹 기계를 사용했지만 아주 초보적인 기계에 의존하는 정도였다. 농촌에서 초등학교와 중학교를 거치는 동안에도 퇴비장, 토끼사육장 같은 시설에서 토마토 같은 밭농사나 토끼사육 등 농사 체험을 배우고 익혔다. 이후 가까운 지역의 지명도 있는 농업고등학교에 진학했고, 공무원이 되기를 원하는 부모님들의 소망에 따라 농업관련 대학에서 공부했다. 이때 체계적이고 학문화된 각 부문의 농업이론을 배우고 실습을 하는 등 과정을 이수했다. 대학을 졸업하자 부모님은 중등교사 자격증을 이용해 면 소재 중학교 교사가 되길 바라셨지만 농촌생활의 갖가지 어려움, 각종 편의시설의 부족, 2세 교육을 위한 교육환경의 열악함 등을 이유로 대도시의 대기업에 입사했다. 부모님이 보유한 농지는 두 분이 충분하게 경작 가능하리라는 생각이었다. 80년대 말 변환기에 나와 중소기업에 몸담게 됐다. 그러면서 값싼 노동력을 찾아 회사가 중국으로 이전하는 바람에 10여년 간의 중국생활을 했다. 한 때 거침없는 성장으로 코스닥에 상장했던 회사지만 무리한 사업 확장으로 영업이익이 공장손실을 메꾸지 못하는 등 경영 악화로 이어졌다. 공장을 통폐합하고 조직을 축소해 나가는 일련의 과정을 보면서 이젠 떠날 때가 됐다고 판단돼 사직했지만 퇴직금도 못 받고, 회사주식에 투자했던 여유자금마저 상장 폐지되는 바람에 허공에 날리고 실업자가 됐다. 실업급여를 받는 6개월 동안 ‘취업이야 되겠지’하는 기대 속에서 인크루트를 비롯한 취업포털을 통해 수많은 회사의 문을 두드렸지만 취업에 실패했다. 50을 넘긴 나이가 핸디캡으로 작용했던 것 같다. 당시에는 작은 아이가 대학졸업을 3년이나 남겨두고 있어 하루라도 소득이 없어서는 안 되는 중차대한 시기였다. 가정주부라는 틀을 벗어난 적이 없던 안식구가 참다못해 월 100만 원 정도 급여를 주는 직장을 찾아 나가기 시작했다. 나는 팔순이 넘은 어머님 농사를 도우며 작은 농가 소득이라도 올리고자 고향으로 내려왔지만 계산해 본 예상농업소득만으로는 아이 대학 교육시키기엔 턱없이 부족한 것으로 판단됐다. 그래서 농사를 지으며 부업으로 직장에 다니는 동네 친구를 따라 월 130만원 정도의 보수를 받으며 출근을 시작했다. 출근해서 8시간 내내 예초기를 메고 도로 가장자리에 늘어지고 제멋대로 우거진 잡초와 작은 나무를 베는 일을 했다. 겨울에 눈이 오면 제설작업을 하면서 고된 2년여의 시간이 지나갔다. 고용노동부 취업포털인 워크넷(worknet)에 올린 내 이력서를 보고 주유소 소장을 제의해 온 주유소가 있어 일을 시작했지만 전 소장은 퇴사하지 않고 모든 일을 알아야 한다며 계산원, 주유원 등으로 월 130만원의 보수를 주고 일만 시켰다. 회사에 불만이 많은 가운데 계속적인 취업활동을 했다. 그러던 중 한 지역 중소기업으로부터 입사제의를 받고 연 3300만원의 보수로 출하관리 업무로 출근하면서 농사일을 병행해 나갔다. 농사를 지으며 모르는 부분은 경험 많은 어머님이나 친구한테 자문을 구하며 또 남들이 하는 상황을 보거나 과거에 봐왔던 기억을 살려 해나가고 있다. 논에는 벼농사를, 밭에는 고추농사는 단모작, 감자농사는 후작으로 무를, 마늘 심은 후작으로 메주콩을 심고 논둑이나 유휴지에는 검은 콩, 들깨, 호박, 가지, 상추, 고구마, 쪽파, 시금치, 오이, 참외, 토마토 등 채소나 잡곡을 심어 자급하고 있다. 요즘엔 고라니가 많아져서 콩, 옥수수 등은 수확을 못 할 정도로 피해가 많고 논에도 수확기에는 적지 않은 피해를 준다. 하지만 공존해야 한다는 생각이다. 그러다 지인의 표고농장을 보고 온 뒤 기대를 가지고 실험적으로 시작한 농사가 표고재배다. 매년 11월부터 1월 사이에 엔진 톱을 구해 산에 있는 참나무나 밤나무를 베어 1m 전후의 길이로 토막을 내고, 표고종균을 넣을 수 있는 가는 나무는 나무보일러에 들어갈 정도의 길이로 잘라두었다가 화목으로 쓴다. 1월말에 군 산림조합에 표고종균을 신청하고 3월말 종균이 도착하면 모아 놓은 참나무에 5cm 폭에, 길이 10cm 전후의 간격으로 천공기로 구멍을 뚫고 성형종균을 넣고 물 주기 좋게 쌓아두고 15일 간격으로 물을 주고 차양 막을 설치해 주는 등의 관리를 한다. ◇바쁜 일 없는 시기 수입 짭짤한 표고농사 관리를 잘 하면 종균을 넣은 당년 가을에 표고를 수확할 수 있다고 교재에 나와있지만 내 경우에는 다음해 가을에 표고가 나오기 시작했다. 수확된 생표고는 거래처가 없어 저장성을 높이기 위해 먹을 수 없는 부분을 다듬어서 햇볕에 말려 저장했다가 구매자가 나타나면 시중가인 1kg에 5만 원에 팔고 있다. 표고재배는 중장비 도움 없이 하려면 통나무를 자르고 나르고 세우고 하는 일련의 일들이 중노동이지만 표고수확이나 물주기 등이 비교적 수월한 일이다. 어느 곳에서나 중국산 표고가 넘쳐나기 때문에 가격이 낮아 일이 힘든 것에 비해 보상을 제대로 받지 못한다고 생각할 수 있지만 저온성 표고를 선택하면 3~4, 10~11월에 수확되기 때문에 일이 없을 때 수익을 올릴 수 있다. 부족한 지식을 메우고자 산림조합에서 출간한 ‘표고재배기술’이라는 책자로 공부하고 의심나는 부분은 찾아 읽으며 다른 고수익 버섯품종도 찾아보았다. 표고 전업농이 되기 위해서는 3만본 정도 규모를 유지해야 한다고 하는데 그 정도의 원목을 살 수 있는 거래처를 확보하고 급수 설비 등 시설에 대한 투자를 위해서는 토지 비용 제외하고 연 5000만원 정도 자금이 필요하다. 현재 실험적으로 재배하는 표고는 한 해에 200본씩 확보하여 5년 정도 지나면 1000본정도 되고 그 중 800본 정도가 수확된다. 연차적으로 농사에 필요한 40m×8m 규모의 못자리용 비닐하우스를 보조금 제외한 420만 원에 설치하고 백미 및 현미가공이 가능한 가정용정미기를 140만 원에, 비닐 피복 및 소규모 로터리 및 두둑 만들기가 가능한 아세아 관리기를 120만 원에 구입하는 등 최소 규모의 투자도 진행 중이다. ◇직장과 농사를 병행하는 것도 방법이다 어떤 사람들은 말한다. 나이 들어 남의 밑에 가서 거슬리는 말 참아가며 직장 다니지 말고 농사에 올인 하면서 편히 살라고. 그러나 나는 사정이 허락하는 한 직장생활과 농사를 병행할 생각이다. 또 관심 있는 금송, 장뇌삼, 블루베리, 복숭아 등을 시험적으로 심고 가꾸면서 가능성도 따져보고 있다. 젖과 꿀이 흐르는 땅이 바로 낙원이라는데 직장을 정년퇴직하면 젖 짜는 산양도 두세 마리 키워서 산양유를 짜서 마시고 남으면 치즈 등 제품 개발도 해보고 싶다. 또는 벌통을 두세 통 사서 남향 따뜻한 곳에 놓고 주위의 아카시아나 밤꽃 등의 꿀도 따고 작물의 수분도 좋게 하는 일들도 좋다. 나이 들어감에 따라 여러 곳에 흩어진 조상님들의 산소도 정리하고 내가 흙으로 돌아갈 준비도 착실하게 해 놔서 후세들이 편안한 마음으로 조상을 숭배할 수 있도록 하는 것도 작은 바램이다. * 귀농 전 거주 지역: 중국 대련에서 10년 거주 * 귀농 전 직업: 생산관리 * 귀농 결심동기: 노후준비 * 귀농 선택작목: 벼, 무, 배추, 감자, 표고버섯 * 귀농귀촌 교육이수 실적: 없음 * 귀농연도: 2008년 * 귀농 시 나이: 52세 * 귀농지 선택사유: 고향마을 * 귀농시 영농기반: 논 4000평, 밭 1000평 * 귀농 초기자금: 없음 * 재 영농규모 : 귀농시와 동일 * 연간 수익: 논 농사 800만원, 밭 농사 450만원(감자 100만원, 무·배추 100만원, 고추 100만원, 표고버섯 150만원)합 1250만원

2014-05-14 17:07
SC은행 노사 희망퇴직 합의

스탠다차타드(SC)은행이 희망퇴직을 실시한다. SC은행이 인력 감축에 나선 것은 지난 2011년 800여명의 인력을 줄인 이후 2년 만이다. 24일 금융권에 따르면 SC은행 노조와 사측은 지난 20일 임금단체협약을 열어 희망퇴직을 실시하기로 합의했다. 앞서 SC은행 노조는 사측에 퇴직금으로 30개월치 월급 지급, 1인당 2000만원 학자금 지급 등을 조건으로 하는 희망퇴직 안건을 상정, 1차 협상에 들어간 상태였다. 당초 희망퇴직 대상자는 45세 이상(관리자 48세 이상)이면서 15년 이상 근무한 직원들이었지만 이번 희망퇴직은 책임자급 뿐만 아니라 과장급까지 대상에 포함하기로 했다. 퇴직자에게는 27~30개월치 급여가 주어지며 1인당 1000만원씩 학자금도 지원된다. SC은행 노조 관계자는 “희망퇴직은 현재 신청을 받고 있는 중이고 내년 1월까지 실시될 것으로 보인다”며 “ 27~30개월치 급여에 연월차 휴가보상금도 지급될 것”이라고 설명했다. SC은행의 이번 희망퇴직 실시는 최근 수익 저하 등으로 경영여건이 악화되고 있는 가운데 내년에 실시될 조직개편 등을 염두에 둔 조치로 풀이된다. SC은행은 올 3분기 222억원의 손실을 내면서 적자전환했다. 정기 세무조사에 따른 추징금 590억 원이 한꺼번에 반영된 영향이 컸다. 3분기 누적 순이익은 1070억원으로 지난해보다 35% 감소했다. 이에 따라 SC은행은 내년 1월 2일자로 본부조직을 종전 47개에서 30개로 줄이는 등 조직개편을 단행한다. 이를 통해 영업일선에 대한 지원 기능을 최적화하는 한편 중복되는 역할 및 업무를 통폐합해 신속한 의사결정에 나선다는 방침이다.

2013-12-31 15:46

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