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[특별자문단 칼럼]100세시대 부동산 자산관리-김규정 위원

기대 여명이 빠르게 늘어나며 이른바 ‘100세시대’ 가 성큼 다가오고 있다. 하지만 노후 준비가 부족한 은퇴 세대나 시니어들은 장수(長壽)가 오히려 징벌처럼 느껴지기도 한다. 안락한 노후 생활을 원하지만 어떻게 준비해야 할 지 막막하고, 실행에 옮기려고 해도 현실적인 제약이나 부담이 적지 않다. 노후 생활을 준비하는 시니어들이 행복한 100세시대를 누리려면 3가지 필수 항목을 갖춰야 한다. 노후 자금과 건강, 그리고 가족이다. 질 좋은 의료 서비스를 통해 건강을 유지해야 하고 신뢰와 존중을 바탕으로 한 가족 관계를 잃지 말아야 한다. 그리고 이를 가능하게 하는 것은 바로 충분한 노후 생활 자금이다. 하지만 은퇴를 앞둔 우리나라 중장년층의 경우 대부분 노후 자산 준비가 부족하다. 상당수가 국민연금에 의존하고 있으며 퇴직연금과 개인연금을 합쳐도 노후에 필요한 생활자금을 충당하기는 어렵다. 무엇보다 전체 자산 중에 환금성이 떨어지는 부동산 자산의 비중이 너무 높은데 반해 부동산을 활용한 노후 재테크는 놓치는 경우가 많다. 통계청이 발표한 2010년 가계자산조사에 따르면 은퇴 시기에 접어든 우리나라 베이비부머의 평균 자산 규모는 3억3775만원이고 그 중 부동산이 차지하는 비중은 76.3%(2억5785만원)로 높다. 하지만 금융위기 이후 부동산을 통한 재테크 환경은 급변했고 별다른 준비 없이 은퇴와 노후를 맞게 된 대다수 베이비부머들의 노후 생활에는 빨간 불이 켜졌다. 행복한 100세시대를 위해서는 부동산에 치중된 노후 자산을 점검한 후 적당한 비율로 부동산 자산을 줄이고 포트폴리오도 노후 생활에 맞게 재설계 해야 한다. 부동산 자산 비중이 높은 은퇴 세대와 시니어들이 노후 준비를 위해 제일 먼저 할 일은 부동산 자산의 다이어트와 체질 개선이다. 보유한 부동산의 종류와 규모, 현재 컨디션과 처분 가격을 체크해보고 미래 가치를 따져본 후 수익성이 떨어지거나 이미 수익을 낸 상품, 보유 가치가 떨어지는 상품은 과감히 처분해야 한다. 대체로 보유 비중이 과도하게 높은 주거용 부동산은 거주할 주택과 보유 가치가 뚜렷한 일부 상품을 제외하고는 매각하는 것이 좋다. 수요가 급감하고 가격이 지속적으로 하락하는 중대형 주택은 소형으로 다운사이징 하거나 상대적으로 투자성이 좋은 신축 주택으로 갈아타는 것도 방법이다. 올 들어 다주택자에 대한 양도세 중과제도가 폐지되고 2년 미만 단기 양도세율이 완화됐으며 취득세율은 항구 인하돼 주택 거래 시의 세금 부담이 줄었다. 직접 거주하는 주택 한 채는 주택연금으로 활용할 수 있다. 시가 9억 원 이하의 1주택을 보유한 만 60세 이상의 고령자 부부라면 죽을 때까지 내 집에서 맘 편히 거주할 수 있고 매달 꼬박꼬박 연금도 나온다. 70세 어르신이 시가 3억 원짜리 아파트에 거주하면서 주택연금에 가입한다면 매달 수령액은 100만원 정도다. 거주용 주택의 보유조차 꺼려진다면 시니어를 위한 임대 주택이나 서비스 시설을 활용할 수도 있다. 의료 서비스와 탄탄한 커뮤니티를 갖춘 시니어 타운이나 휴양 시설도 늘어나고 있다. 불필요한 부동산을 처분한 자금으로는 부족한 노후 생활자금을 보충해 줄 금융 상품이나 안정적인 임대 수입을 확보할 수 있는 수익형 부동산에 투자하는 것이 현명하다. 소형주택이나 소규모 빌딩, 상가 등을 구매해 은퇴 이후 제 2의 월급을 만들 수 있다. 물론 원룸이나 오피스텔처럼 이미 지역별로 공급 과잉과 수익률 하락 등의 리스크가 커진 상품은 피해야 한다. 임차인을 구하기 쉽고 공급 희소성이 있는 틈새 상품을 선택해야 한다. 무엇보다 월세 수입이 중단되는 것을 막기 위해서 기대 수익률은 조금 낮추더라도 공실 위험이 낮은 안전한 상품을 골라야 한다. 지난 12월부터 시행된 준공공임대제도나 오는 2월부터 시행되는 기업형임대관리업처럼 정부가 내놓는 새로운 지원 제도나 임대 정책도 잘 살펴보고 활용하는 것이 바람직하다. 부동산 임대 경험이 부족한 은퇴자나 시니어들은 안정적인 임대 관리와 수입을 유지하기 위해 전문 임대관리 업체나 시설 관리업체의 도움을 받을 수도 있다. 김규정 우리투자증권 100세시대연구소 연구위원

2014-02-04 10:24
중견건설사 10곳중 4곳 "집값 하반기부터 상승할 것"

올 하반기부터 집값이 상승전환 할 것이라는 설문조사 결과가 나왔다. 또 주택경기 회복의 가장 큰 변수로 '정부의 부동산정책'이 꼽혔다. 중견주택건설업체들의 모임인 대한주택건설협회는 22일 전국의 94개 회원사를 대상으로 '2014년 주택경기전망' 설문조사를 진행한 결과 응답자의 40%가 '올해 집값은 보합세 유지후 하반기부터 상승전환 할 것'으로 예상했다고 밝혔다. 이어 △보합세 유지(33%) △완만한 하락국면 지속(16%) △상반기부터 상승국면 전환 9% 등 순이었다. 올해 주택건설경기 회복의 가장 큰 변수로는 응답자의 40%가 '정부의 부동산정책'을 지목했다. 이어 △실물경기 호전 여부(29%) △미분양아파트 해소 여부(11%) △주택수급 불균형 해소(8%) △가계부채 해결 여부(6%) 등이 뒤를 따랐다. 정부가 시급히 시행해야할 주택경기 활성화 대책으로는 응답자의 53%가 총부채상환비율(DTI)폐지 등 금융규제 완화와 세제지원 확대를 꼽았고, 민간주택 분양가상한제 폐지(22%), 주택전매제한제도 및 개발이익환수제 개선(14%) 등도 풀어야할 과제라고 답했다. 올해 부동산시장을 견인할 상품은 △신규 분양 아파트(27%) △임대아파트(22%) △재건축·재개발아파트(19%) △오피스텔 및 주상복합(14%) 순으로 조사됐다. 이밖에 주택업체별 '2014년도 분양전략'을 묻는 설문에서는 응답자의 35%가 '소형평형 공급비율 상향'을 꼽았다. 다음으로 △가격경쟁력 강화 24% △틈새분양전략 강화 16% △아파트 평면설계 특화 14% 등이었다.

2014-01-23 09:28
멈추지 않는 전셋값 상승 -임희정 현대경제연구원 연구위원

전세 문제가 매년 특정 기간에 반복되는 문제에서 연중 문제가 됐다. 최근 주택시장을 보면 매매가격이 상대적으로 안정세를 보이고 있음에도 전세가격은 상대적으로 높은 상승세를 보이고 있다. 6개광역시(부산, 대구, 광주, 대전, 울산, 인천)의 높은 가격 상승률을 예외로 하면, 전국 평균 주택가격은 완만한 상승세를 보였고 수도권과 서울의 가격은 2010년 초와 비교해서 하락했다. 반면 전세가격은 매매가격과 다르게 움직이고 있어 전세가 필요한 사람들에게 혼란스러운 상황이다. 전세수급 불균형, 전세 가격 상승으로 인한 전세시장 불안정은 주택시장 전체에도 부정적으로 작용하고 있다. 전세제도는 전 세계에서 한국에만 존재하는 독특한 제도다. 전세제도가 형성된 배경에는 임차인과 임대인 양측의 이해관계가 동시에 충족됐기 때문이다. 임차인 입장에서는 주택가격의 일부분만 가지고도 주거문제를 해결할 수 있다. 임대인 입장에서는 집을 보유함으로써 생기는 자본이득 발생 기회를 노릴 수 있을 뿐만 아니라 전세보증금을 활용할 수 있다. 전세가격은 2009년 봄부터 상승하기 시작했으나 전세 가격이 어느 정도 상승하고 난 뒤인 2010년 초반부터를 비교 시점으로 설정한다. 주택구입 수요를 대신해 전세 수요가 크게 늘면서 전국뿐만 아니라 수도권 지역 모두 가파른 상승세를 지속하고 있다. 2010년 1월부터 2013년 12월까지 전세가격지수(종합)는 전국 31.3%, 수도권 28.6%, 서울 28.0% 상승했다. 주택시장에서 차지하는 비중이 큰 아파트의 전세가격지수는 동일 기간 중 전국 40.8%, 수도권 36.1%, 서울 34.9% 상승했다. 반면 매매가격지수(종합)는 전국 9.1%, 수도권 -5.6%, 서울 -5.1%이고, 아파트 매매가격은 전국 12.4%, 수도권 -7.9%, 서울 -8.8%를 기록했다. 전국적으로는 매매가격의 상승 폭에 비해 전세가격의 상승 폭이 컸다. 수도권과 서울의 경우에는 매매가격이 하락했는데도 전세가격은 오히려 높은 수준의 증가세를 지속하고 있다. 다만 6개광역시는 매매가격이 20.5% 증가하는 동안 전세가격이 31.8% 증가하여 매매와 전세 가격이 모두 높은 증가율을 보였다. 이러한 전세 가격 상승의 원인은 전세수급 불일치 때문이다. 첫째, 전세 수요는 주택가격 안정 혹은 하락세로 인해 주택매매를 통한 시세차익 실현이 어려워지고 있어 주택매매 수요가 전세로 전환되고 있다. 또한 주택시장 부진 지속으로 매매 대기 수요가 증가하고 있다. 둘째, 전세 공급 측면에서는 주택임차 구조가 ‘월세’ 및 ‘반전세’로 전환돼 전세 공급량이 감소됐다. 국내 금융시장에서는 저금리 지속으로 인한 금융권 수익률 저하는 전세에서 월세로 전환되는 요인으로 작용했다. 즉, 전세보증금을 기반으로 금융권에서 얻을 수 있는 수익률이 월세 수익률보다 낮아 더 높은 수익을 얻을 수 있는 월세 및 반전세를 선호하게 됐다. 또한 임대주택이 전체 주택에서 차지하는 비중이 작을 뿐만 아니라 감소하고 있어 전세 공급 감소로 이어지고 있다. 마지막으로 소형주택 공급 확대, 전세의 월세 전환 등으로 월세 공급이 증가해 월세 가격은 전월 대비 하락세이나 전세 가격에는 상승 요인으로 작용하고 있다. 부동산 가격 안정화, 주택시장 구조 변화, 저금리 기조 등으로 인한 주택수급 불균형이 단기간에 해소되기는 어려울 것으로 보여 전세 가격 상승은 당분간 지속될 가능성이 크다. 전세가격 상승이 매매가격 상승으로 이어졌던 2001년 말 아파트의 전세가격/매매가격 비율이 전국 68.9%, 수도권 66.4%, 서울 63.4%였다. 2013년 12월 현재 전국 66.8%, 수도권 62.7%, 서울 61.5%로 그 당시에 비해 각각 2.1%포인트, 3.7%포인트, 1.9%포인트 낮은 수준이다. 주택구매력지수(HAI)는 중간 정도의 소득을 가진 가구가 금융기관의 대출을 받아 중간가격 정도의 주택을 구입한다고 가정할 때, 현재의 소득으로 대출원리금 상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 의미한다. HAI가 100보다 크면 중간 정도의 소득을 가진 가구가 중간가격 정도의 주택을 큰 무리없이 구입할 수 있다는 것이다. 전국 기준으로 2013년 현재 162.4, 수도권 124.5, 서울 95.8, 6개 광역시 222.2로 서울을 제외하면 기준점인 100을 크게 상회하고 있으나 주택매매로 이어지지 못하고 있다. 또한 주택거래에 대한 선호도가 임대인과 달리 임차인은 여전히 전세를 선호하고 있어 전세 수요가 매매가 상승으로 이어질 가능성은 낮다. 전세 가격의 상승세 둔화를 위해서 전세시장 안정화를 위한 정부의 대책이 차질 없이 추진돼야 할 것이다.

2014-01-16 11:03
서울시, 전세금 지원 장기안심주택 970가구 공급

서울시가 주변 전세 세세의 70% 수준에 최장 6년간 거주할 수 있는 '장기안심주택' 970가구를 공급한다고 8일 밝혔다. 오는 16일부터 22일까지 SH공사 홈페이지를 통해 신청받는다. 전세금지원형 장기안심주택은 전세금 부담을 겪는 무주택 세대에 전세보증금의 30%, 최대 4500만원을 최장 6년까지 무이자로 지원하는 서울시의 주거 지원사업이다. 전세보증금이 1억원 미만인 주택에는 최대 3000만원까지 지원된다. 장기안심주택 입주대상은 도시근로자 가구당 월평균 소득액의 70% 이하로서 모집공고일 현재 서울에 거주하면서 세대주와 세대원 전원이 무주택인 가구로 부동산은 1억2600만원 이하, 자동차는 현재가치 2464만원 이하를 소유하고 있어야 한다. 도시근로자 월평균 소득 70%는 4인 가족의 경우 가구 총수입이 월 350만원 이하 수준이다. 신청 자격을 유지하면 2회까지 재계약이 가능하다. 출산 장려를 위해 신혼부부와 다자녀가구에게는 전체 공급량 중 30%를 우선공급한다. 신혼부부에게 20%, 태아를 포함한 미성년자가 3인 이상인 다자녀가구에게는 10%를 공급한다. 전용면적 60㎡ 이하, 전셋값 1억5000만원 이하인 소형주택만 신청할 수 있다. 다만 4인이상 가구는 전용 85㎡, 5인이상 가구는 전셋값 2억1000만원 이하까지 허용된다. 전셋값이 1억원 미만일 땐 3000만원 한도에서 보증금의 50%까지 지원한다. 또 올해부터는 장기안심주택을 꺼리는 집주인을 위해 부동산 중개수수료와 지난해까지 세입자가 부담했던 신축주택의 감정평가 수수료를 시에서 전액 지원키로 했다. 이건기 시 주택정책실장은 "장기안심주택은 전세난으로 고통받는 서민의 주거부담을 덜어주는 획기적인 방안"이라며 "올봄 이사철에 맞춰 공급될 수 있도록 노력하겠다"고 말했다.

2014-01-13 18:42
강북아파트 3.3㎡당 전셋값 1000만원 돌파

전셋값 고공행진으로 서울 강북권 아파트 전세값도 3.3㎡당 1000만원을 돌파했다. 13일 KB부동산 알리지에 따르면 지난해 말 기준 서울 강북지역 14개구의 아파트 3.3㎡당 평균 전세가는 1026만원으로 조사됐다. 강남 11개구 아파트 3.3㎡당 평균 전세가는 1306만원, 서울 전체 아파트 3.3㎡당 평균 전셋값은 1178만원이었다. 강북지역 아파트의 3.3㎡당 평균 전세가는 작년 9월까지만 하더라도 988만원으로 1000만원을 하회했지만 지난 10월 처음으로 1000만원을 돌파한 뒤 상승세가 지속되고 있다. 부동산114 자료를 보면 현재 강북지역에서 3.3㎡당 아파트 평균 전세가가 1000만원을 넘어선 자치구는 △용산구(1115만원) △광진구(1084만원) △중구(1075만원) △성동구(1066만원) △마포구(1036만원) 순이다. 허명 부천대학교 부동산학과 교수는 "전세품귀 현상이 장기화되면서 상대적으로 저가·소형주택이 많은 강북권 전셋값도 그동안 크게 올랐다"며 "서울 전체 전셋값 상승세로 집을 구하지 못한 전세민들이 서울 외곽지역으로 밀려나는 상황"이라고 설명했다. 한편 현재 서울 강북과 강남 아파트의 평균 전세가는 각각 2억4082만원, 3억3804만원이다. 서울 전체로는 평균 아파트 전세가가 2억9368만원으로 3억원대 진입을 눈앞에 뒀다.

2014-01-13 18:14
[갑오년 부동산시장 기상도]“경기회복 훈풍 주택매매 먹구름 걷힐 것”

올해 주택시장은 큰 폭의 변동을 보이진 않을 것으로 보인다. 다만 시장에 영향을 줄 수 있는 변수가 복잡해 시기적으로 다소 출렁거림은 있을 것으로 예상된다. 건설산업연구원과 주택산업연구원 등은 올해 전국 주택 매매가가 1% 내외 상승할 것으로 예상했으며 전셋값 또한 2~3%의 오름폭을 보일 것으로 전망했다. 허윤경 건산연 연구위원은 “서울 등 수도권은 주택매매 수요의 회복과 공급 감소로 매매시장이 상승 반전할 것”이라며 “다만 경기도 권역은 미분양 적체 등 침체를 벗어나지 못하면서 상승폭이 1% 내외에 그칠 것”이라고 진단했다. 전문가들은 경제 회복세가 주택구매 여건을 개선시켜 주택시장에 긍정적인 영향을 미칠 것이라는 점에 공감했다. 현재까지 유지되고 있는 저금리 기조도 주택 구입 시 금융부담을 경감시켜 당분간 주택시장 회복을 촉진할 요소로 꼽혔다. 김규정 우리투자증권 부동산연구위원은 “정부와 국채 연구기관, 국제통화기금(IMF) 등이 올해 경제성장률을 작년(2.9%)보다 높은 3.7∼3.8%로 내다보고 있다”며 “각종 수요심리지표도 개선세를 보이고 있어 추가 하락보다는 회복세가 예상된다”고 말했다. 특히 정부의 부동산 활성화 정책과 전세난에 따른 전세수요의 매매수요 전환 효과가 나타난다면 시장 회복세가 더욱 빨라질 것으로 예측됐다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “매매가 대비 전세금 비율이 60%를 훌쩍 넘으면서 전세보증금이 집값과 맞먹게 됐고, 보증금을 떼일 우려가 높아지면서 세입자들이 주택 구입으로 시선을 돌릴 수 있다”며 “올해 실물경제가 지난해보다 좋아질 것이라는 지표가 속속 나오고 있어 부동산 시장에 호재로 작용할 것”이라고 설명했다. 반면 대출 증가세가 지속되면서 채무상환에 대한 우려가 커지고, 미국의 양적완화 축소가 진행되는 것은 올해 하반기께부터 주택시장 회복에 부담요인으로 작용할 것으로 예상됐다. 가계의 은행권 대출 수요와 태도를 보면 대출 적극성은 중립적이어서 주택시장에 좋은 영향을 미치지 못할 것으로 관측됐다. 최근 가계부채 증가세가 지속되면서 채무상환에 대한 우려가 커진 상황에 빚을 더 내 주택을 구입하기는 어렵다는 얘기다. 전세난은 당장 수그러들기는 어렵겠지만 상승폭은 둔화될 것으로 예상됐다. 김리영 주산연 책임연구원은 “주택 가격은 규모별로 가격변동의 차별성이 커질 것이고 전셋값은 입주물량 증가와 정부 주택정책의 효과로 상승폭이 둔화할 것”이라고 내다봤다. 특히 올해 부동산시장에서 관심 있게 지켜봐야 할 것으로 전문가들은 민간임대사업과 지방선거 공약 등을 꼽았다. 김규정 연구위원은 “정책적으로 다주택 매입 임대사업이 확대되는 추세라 서울 도심 신규 분양과 실수요 소형주택을 활용하면 임대수익을 올리기 좋을 것”이라고 예상했다. 허명 부천대학교 교수는 “올해 지방선거를 치르면서 지방 부동산 개발 공약이 새로 나올 가능성이 있다”고 조언했다.

2014-01-03 08:28

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