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부동산 앞으로 어떻게 흘러갈까 '주택시장을 읽는 눈'

집값이 오를까? 내릴까? 많은 사람들이 궁금해한다. 전문가들이 주택시장을 전망할 때는 어떤 재료와 근거로 이야기하는 것일까? 주택시장은 주택 공급 물량, 금리, 산업경기, 부동산 정책에 따라 변한다. 이 네 가지는 주택시장에 큰 영향을 주는 요소들이다. 여기에 수요자의 심리까지 더해져 주택시장의 모습과 흐름이 완성된다. 주택 수요와 공급 물량 어떤 기준으로 판단할까? 주택 수요는 실질소득과 관련된 구매력, 재개발·재건축사업 추진에 따른 이주수요, 전세에서 매매로의 전환수요 등이 해당된다. 주택 공급 물량은 건설인허가 실적, 신규 택지 공급, 지역개발재료 등에 따른 지역별 가격변동 가능성, 미분양 물량, 입주예정 물량 등을 기준으로 판단한다. 주택 수요와 공급 물량의 변화와 추이는, 수요의 증가가 있으면 가격이 상승하고 공급의 증가가 있으면 가격이 하락하는 수요공급의 법칙에 따라 부동산시장을 예측하는 주요한 기준이다. 정부의 주택종합계획상 연간 적정 공급 물량 규모는 1980년대 말에는 약 50만 가구였고, 2000년대 이후는 약 40만 가구다. 20년 사이에 10만 가구가 줄었듯이 연간 적정 공급 물량은 대체로 줄어드는 추세다. 참고로 2017년 입주예정 물량은 65만 가구이고, 2018년에는 약 70만 가구로 보고 있다. 적정 공급 물량 기준보다 물량이 많은 것을 알 수 있다. 하지만 실질적 공급 과부족 여부는 지역별 수요자의 선호도 특성과 미분양 물량 누적 추이, 재건축으로 인한 멸실주택의 수 등에 따라 다소간 차이가 있다. 금리가 오르면 주택시장에 얼마만큼 영향을 줄까? 금리가 오르면 부동산시장은 그만큼 침체된다. 금리가 오르는 만큼 부동산 임대수익률은 상대적으로 낮아지고 주택 구매 수요가 줄어들기 때문이다. 미국 금리 상승을 관심을 갖고 지켜보는 이유도 같은 맥락이다. 미국 금리 상승은 곧 국내 기준금리 인상으로 이어질 가능성이 높다. 주택시장의 경우, 주택 매입가구 중 60% 이상이 금융권에서 대출을 받고 있다. 통상 기준금리 0.5∼1%P 올라가면 주택 가격은 0.6% 하락 요인이 발생한다. 시중 은행금리가 3%P 오르면 대출받은 가계 28%가 상환 능력을 초과하는 부담이 생긴다. 또한 임대수익을 위한 투자도 위축된다. 이처럼 금리 변화는 부동산시장 전반에 직접적인 영향을 준다. 부동산 정책의 핵심은 ‘세금과 금융’ 부동산 정책의 핵심은 세제와 금융이다. 주택담보대출과 가계부채와 관련된 LTV(Loan To Value ratio)와 DTI(Debt To Income ratio) 규제, 전매제한 등 투기수요억제 정책, 대출 규제심사 강화, 공공임대주택공급 정책 등을 포함한다. 세금은 제도 변경과 시행에 시일이 걸리지만 금융 부문은 상대적으로 빠르게 정책적 처방을 할 수 있다는 특징이 있다. 주택 공급 물량 조절도 일부 정부 정책으로 가능하다. 그러나 택지개발의 한계, 개발기간 등을 고려할 때 주택 공급은 단기처방이 불가능하다는 특징이 있다. 한편 부동산 건설경기와 산업경기는 상호 영향을 준다. 정부는 부동산 건설경기를 통해 산업경기 침체를 살리는 역할까지 감안한 안정적인 주택시장 유지, 국민복지를 위한 임대주택 공급을 위해 고심하고 있다. 시장을 읽는 정확한 눈 필요 주택시장은 산업경기의 흐름에 의해 분위기가 잡히고 정부 정책으로 다듬고 조절해가는 양상이다. 정부가 빠르게 조치할 수 있는 것은 금융 부문이고 다음이 세금과 공급 물량 조절이다. 입지가 좋은 택지 공급과 재정 확보 및 배분 문제, 경기침체에 따른 구매력 감소는 한계가 분명하기에 정부 정책은 많은 고민과 숙제로 남는다. 또한 주택시장은 소득별 지역별로도 온도 차이가 크기에 이에 따른 세밀한 조치를 준비해야 한다. 결국 이러한 모든 것이 다시 정부의 여러 정책으로 나타난다. 산업경기는 경제성장률·소비자물가상승률, 유가변동 등 해외 경제환경, 실업률 등을 통해 알 수 있으며 산업경기의 흐름과 부동산시장의 흐름은 비슷한 모습을 보인다. 일반적으로 부동산시장은 산업경기의 흐름과 맥락을 같이한다. 과거에는 부동산시장을 산업경기의 뒤를 따르는 후행 시장으로 보았으나 지금은 거의 같이 움직이는 시장으로 이해한다. 현재의 부동산시장 흐름에 큰 영향을 주는 것은 경제 그 자체다. 경제가 죽으면 앞으로의 부동산시장도 활력을 잃을 확률이 높다. 한편 1인 가족의 증가와 핵가족화, 경기침체는 실속형 주택을 선호하는 현상으로 나타나고 있다. 실용성이 높은 소형 고급형 주택을 선호하는 분위기다. 경제는 어려워도 주택에 대한 수요자의 눈높이는 더 올라갔다고 볼 수 있는 대목이다. 또 하나 생각해볼 요인이 교통 여건이다. 최근 수요자들은 환경보다는 교통이 좋은 주택을 선호한다. 경기가 호황일 때는 환경 여건을 중시하고 불황일 때는 생활이 불편하지 않고 시간과 비용이 절감되는 교통에 대한 중요도가 더 높아진다. 도심형 주택에 대한 관심이 늘어난 이유다. 앞으로 경기가 회복되고 부동산시장이 활황일 때는 환경 여건이 중시될 것이다. 환경 여건에 해당하는 것들은 용적률, 자연환경, 조망, 소음, 프라이버시 등이다. 경제형편이 좋아지고 여유가 생기면 자연적으로 환경이 주요 선택 요소가 될 수밖에 없다. 부동산시장은 이렇게 흘러가고 있다. 이럴 때일수록 부동산시장을 읽는 정확한 눈이 필요하며 각자에게 맞는 맞춤식 투자 전략을 세워야 한다. 과거처럼 많은 사람들이 기계적으로 부동산에 투자해 성공할 확률은 높지 않다. 또한 자신이 갖고 있는 부동산도 종합진단해봐야 한다. 강한 것인지 약한 것인지 제대로 진단해 과감하게 구조조정할 수 있어야 한다. 부동산도 강한 것이 아름다운 시대다. 주택수요와 구매력은 어떤 기준으로 판단하는 것일까? 해설과 답 내 소득으로 내 집 마련이 쉬운지 어려운지를 알 수 있는 것을 주택구매력지수라고 하는데 국가 간 주택 가격 비교가 가능한 PIR(Price to Income Ratio)과 주택구입능력을 판단하는 HAI(House Affordability Index)가 있다. PIR은 연평균소득을 반영한 특정 지역 또는 국가 평균 수준의 주택을 구입하는 데 걸리는 시간을 의미한다. 이는 가구소득 수준을 반영해 주택 가격의 적정성을 나타낼 때 사용하는 지수다. 예컨대 PIR이 10이라는 것은 10년 동안의 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모두 모아야 집 한 채를 살 수 있다는 의미다. 서울의 경우 2016년 PIR은 그동안의 최고치인 9.0을 기록했다. HAI는 소득이 중간 정도인 가구가 금융기관의 대출을 받아 중간 가격 정도의 주택을 구입한다고 가정할 때, 현재 소득으로 대출원리금 상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 나타내는 지수다. HAI가 100보다 크면 중간 정도 소득을 가진 가구가 중간 가격 정도 주택을 무리 없이 구입할 수 있다는 뜻이다. HAI가 상승하면 주택구매력이 커졌다는 것을 의미한다. 서울의 경우 2016년 HAI는 60.2로 조사됐다. 그만큼 서울에서는 내 집 마련이 어렵다는 얘기다. LTV와 DTI는 무엇일까? 해설과 답 LTV는 Loan To Value ratio의 머리글자로 ‘주택담보대출비율’을 의미하며, DTI는 Debt To Income ratio의 머리글자로 ‘총부채상환비율’을 뜻한다. 예를 들어, LTV가 70%라면 시가 5억원짜리 아파트는 최대 3억5000만원까지 빌릴 수 있다. 반면에 DTI는 연간 총소득에서 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연간 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율을 말한다. 다시 말하면, LTV처럼 주택 가격에 비례해 대출을 해주는 것이 아니라 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 따져 대출 한도를 정한다는 의미다. DTI 규제가 적용되면 기본적으로 소득이 있어야 대출이 가능하고 소득이 많을수록 많은 돈을 빌릴 수 있다. 과거 관심을 끌었던 아파트 공급 정책의 대표적인 사례는? 해설과 답 과거 정부가 88서울올림픽 이후인 1980년대 말 부동산 투기가 극심해지자 ‘아파트 200만 호 공급계획’을 수립해 시행한 적이 있다. 당시 연간 적정 공급 물량은 50만 가구였다. 그 결과 2년여의 공사기간 이후 입주가 시작되면서 주택시장이 안정되기 시작했다. 그러나 관련 인력과 자재 부족으로 일부에서는 바닷모래를 사용해 공사를 감행하는 등 여러 가지 부작용이 나타나기도 했다. >> 김정렬(金淨烈) 한국일반행정사협회 전임교수 국내 최초로 부동산 전문가들로 네트워크를 구성, RE멤버스를 설립하고 부동산써브 대표를 역임했다. 한국자산관리공사, 한국자산신탁, 기업체, 금융기관 등에 부동산 자문을 꾸준히 하고 있다. 저서로는 , , 등이 있다.

2017-02-01 16:36
[김정렬의 재미있는 부동산 이야기] 신조어로 알아보는 부동산 풍속도

아파텔, 호피스텔, 벅세권, 맥세권, 스세권, 알파룸, 베이, 팬트리, 갭투자, 깡통주택 등의 신조어가 등장한 시기는 각각 다르지만 현재 부동산 시장에서 쓰이는 말들이다. 부동산 관련 용어는 주로 건축법 등에서 자주 쓰이지만 새로 등장하는 표현 중 일부는 건축업계 등의 주거용 부동산 마케팅 전략에서 만들어져 통용되는 경우가 많다. 이런 신조어는 현 세태를 반영하는데, 들여다보면 나름대로의 시사점도 있는 부동산 풍속도다. 오피스텔(Officetel), 아파텔(Apartel), 호피스텔(Hofficetel) 등의 신조어에는 호텔(Hotel)이란 의미가 포함되어 있으며, 이는 고급화를 지향하는 최근의 부동산 트렌드를 고스란히 반영하고 있다. 패스트푸드 배달 서비스가 가능한 지역을 뜻하는 부동산 용어도 이제는 낯설지 않다. 지하철 역 주변 지역을 의미하는 역세권 개념을 모방해, 맥도날드와 스타벅스 배달 가능 지역을 맥세권, 스세권 등으로 만들어 부르고 있다. 이러한 신조어는 역세권에 위치한 집을 선호하듯 특히 1인가구의 젊은 세대가 프랜차이즈 등을 편리하게 이용할 수 있는 주변 환경을 중시해서 생겨난 말이다. 이는 도시 외곽의 주택보다 도심 주택을 선호하는 현상과도 무관하지 않다. 그래서 알파룸(α room), 베이(Bay), 팬트리(Pantry) 등 주택 실내공간과 수납공간 디자인을 지칭하는 신조어와 함께 갭투자와 깡통주택이라는 용어도 등장했다. 깡통주택의 피해자는 세입자들이다. 요즘은 부동산 투자 개념 변화 등에 따라 주택 구입과 전세 또는 월세에 대한 생각들이 예전과 많이 다르다. 집값 상승이 확실하지 않으면 목돈을 투입해 주택을 소유하는 것이 부담이라고 생각한다. 건물 감가상각과 함께 수리 유지비용만큼 손해를 본다고 생각하기 때문이다. 아파텔(Apartel) 건축업자들이 만든 신조어로 주거용 오피스텔을 말한다. 아파트의 편리함에 오피스텔의 장점이 결합된 형태로 아파트와 오피스텔의 합성어다. 발코니가 없고 욕실에 욕조 설치를 할 수 없다. 그 외는 아파트와 비슷하다. 주로 상업지역에 지어지기 때문에 고밀도로 짓는 양상을 보인다. 체크포인트 : 아파트와의 전용면적 비율 비교 오피스텔(Officetel) 오피스(Office)와 호텔(Hotel)의 합성어다. 오피스텔은 업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔로 구분된다. 건축법에서는 오피스텔을 업무시설로 분류하고 있다. 다만 주민등록 전입신고가 되어 있으면 취사시설 등 거주시설 구비 및 실제 사용하는 용도 등을 종합해 주거용 오피스텔 여부를 판단한다. 주거용 오피스텔일 경우 이외에 다른 주택을 소유하고 있으면 다주택자로 인정되어 처분할 때 양도소득세가 중과될 수 있다. 체크포인트 : 세금과 관리비, 주차문제, 시설수리 부담, 임대수요와 회전율 호피스텔(Hofficetel) 오피스텔(Officetel)과 호텔(Hotel)의 합성어로 숙박시설을 의미한다. 체크포인트 : 지분형 숙박시설, 숙박시설 운영과 관리 부담, 고객 수요 벅세권 버거와 역세권의 합성어다. 처음에는 맥세권이라 하여 맥도날드 같은 외식업체들이 배달 서비스가 가능한 지역을 뜻했는데, 맥도날드 이외 다른 패스트푸드점들도 배달 서비스를 하고 있어 보다 포괄적 개념인 벅세권이란 용어로 바뀌었다. 스세권은 스타벅스와 역세권의 합성어다. 체크포인트 : 역세권, 주변 유흥시설, 정서문제 알파룸(α room)고객이 원하는 대로 만드는 공간을 의미하며, 아파트 평면을 설계할 때 남은 자투리 공간을 활용한다. 입주자 선택에 따라 오픈형 서재로 만들거나 벽을 올려 방이나 수납공간으로 바꿀 수 있다. 보통 드레스룸, 서재 등으로 활용한다. 체크포인트 : 자투리 실내 공간 활용과 편리성 베이(Bay) 아파트의 전면부 거실 쪽 공간을 말한다. 베이는 전면 발코니를 기준으로 기둥과 기둥 사이의 공간이다. 전면부에는 대개 거실과 안방이 각각 한 개씩 위치하는데 이를 ‘2베이 구조’라고 한다. 3베이란 거실과 방 2개가 발코니를 통해 외부로 배치되는 구조이고, 4베이는 방 3개와 거실이 전면에 노출되는 구조다. 전면부 공간수가 많으면 집 전체가 밝아지는 장점이 있다. 체크포인트 : 실내공간 규모와 배치 팬트리(Pantry) 팬트리는 다양한 물건을 수납하는, 창고처럼 사용되는 공간을 말한다. 붙박이장을 대신해 대형 팬트리를 설치하는 경우도 있다. 원래는 식료품을 보관하는 작은 방을 의미한다. 주방 옆에 설치하는 것이 대부분이었지만 요즘에는 복도나 작은 방에도 설치한다. 체크포인트 : 고객수요 반영 정도, 실내공간 활용 갭투자 아파트 매매 가격과 전세 가격의 차이(Gap)가 최저치로 줄어든 상황에서 전세가율이 높은 지역 급매물을 매입한 후 기존 전세 가격보다 높게 임대해 투자 자금 회수는 물론 시세 차익을 추구하는 방식을 말한다. 체크포인트 : 주택가치 판단, 시장분석, 담보대출 깡통주택 집주인이 집을 매매해도 대출금이나 세입자 전세금을 다 갚지 못하는 주택을 말한다. 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택 매매 가격의 80%가 넘을 경우 신중한 검토가 필요하다. 체크포인트 : 전세가격 비율, 등기부등본, 시장분석 부동산 시장, 앞으로 어떻게 될까? 지금과 같이 경기침체가 지속되면 수요자들은 도심 역세권의 소규모 실속형 임대를 더욱 선호할 수밖에 없다. 부동산 시장의 지역 차별화 현상은 더욱 심해질 것이다. 또한 주택 공급과 세금, 금융정책 등 정부의 노력에도 불구하고 전세 가격 상승과 주거문제는 여전히 큰 숙제로 남을 수밖에 없다. 신혼부부, 소외계층 임대주택 제도도 도심 주택 공급의 한계로 인해 어려움을 겪을 것이다. 부동산 시장은 복합 시장이다. 경제를 말하고 문화를 보여주는 시장이다. 부동산 트렌드와 신조어를 살펴보면 사회 분위기를 어느 정도 이해할 수 있다. 건설사와 부동산 개발 업계는 이런 수요와 분위기를 감안해 마케팅을 한다. 중요한 것은 일시적 미봉책이 아닌 장기적 안목으로서의 부동산 정책과 주거용 부동산 개발과 공급이 뒷받침되어야 한다는 점이다. 특히 양질의 도심 부동산 공급의 지속성, 환경과 에너지를 고려한 개발 환경 조성이 숙제가 되었다. 주택정책은 어렵더라도 늘 기본원칙이 중시되면서 공감과 믿음을 줄 수 있어야 한다. 다음 문제들을 풀어보세요 오피스텔 임대 수익률을 계산할 때 실수하는 것은 무엇일까? 해설과 답 임대수익률=연간 임대료(월 임대료×12개월)-대출이자/분양가격-보증금-대출금 재임대 상황 발생 시 소요시간을 생각해야 하고, 이러한 임대 공백으로 인한 월 임대료 감소는 연간 총임대료 중에서 통상 한 달 치로 추정한다. 시설 수리비용, 월세 수납관리에 따른 부담, 관련 중개수수료, 세금, 임차인이 지급하는 관리비도 적정성 등을 판단해야 한다. 오피스텔 적정 임대수익률은 보통 정기예금 금리보다 3% 내외를 더한 것을 기준으로 판단한다. 건물, 토지 등 자산가치도 물론 중요하다. 토지의 크기, 지분비율, 모양 등과 연관된다. 오피스텔 투자에 있어, 입지와 시설에 강점이 있는 좋은 오피스텔은 주변 공급물량이 많아도 매력적이며, 반대로 겉으로 나타나는 임대수익률만 높은 오피스텔은 많은 어려움을 겪을 수 있다. 좋은 오피스텔은 주변 공급물량이 많아도 매력적이며, 반대로 겉으로 나타나는 임대수익률만 높은 오피스텔은 많은 어려움을 겪을 수 있다. 김정렬(金淨烈) 한국일반행정사협회 전임교수 국내 최초로 부동산 전문가들로 네트워크를 구성, RE멤버스를 설립하고 부동산써브 대표를 역임했다. 한국자산관리공사, 한국자산신탁, 기업체, 금융기관 등에 부동산 자문을 꾸준히 하고 있다. 저서로는 , , 등이 있다.

2016-12-30 10:59
[최성환의 똑똑한 은퇴] ‘BMW’ 2대로 만드는 행복

필자와 친한 지인이 30여 년 넘게 직장생활을 하다가 은퇴를 했다. 마음씨 좋은 부인이 그간 가족들 먹여 살리느라고 고생했다면서 좋은 차 한 대 사서 여행을 다니자는 말을 꺼냈다. 기왕이면 우리도 BMW 한 대 사 가지고 신나게 다녀 보자며 맞장구를 쳤다. 그런데 이를 옆에서 듣고 있던 아들 녀석 왈, “아니, 아버지가 BMW 사서 뭐 하시게요? 그냥 작은 국산차 하나 사서 다니면 안 돼요?” “아니, 뭐라고라?~~~” 지인은 그때 생각만 하면 분이 풀리지 않는지 “참 내, 말이 안 나오더라고요”라면서 얼굴을 붉혔다. 요즘 자녀를 결혼시킨 부모들이 처음 겪는 갈등은 자녀들이 구입하고자 하는 차종이라고 한다. 그래도 남들 하는 만큼은 해줘야지 하면서 주택 구입이나 전세 자금은 물론 결혼 비용까지도 보태줬다. 당장에 가진 돈이 없어서 무리해서 대출까지 받은 부모도 적지 않을 것이다. 그런데 이 신혼부부가 대뜸 외제차를 사겠다는 것이다. 결혼 전에 타고 다니던 차를 계속 타도 될 것 같은데 차부터 근사(?)하게 바꾸겠다는 것이다. 아니 왜 하필이면 비싼 외제차냐고 물을라치면 연비 등을 생각하면 국산차보다 비싸지 않다면서 비교표를 들이민단다. 결론 ① 저네들은 외제차 타면서 부모에게는 무슨 외제차 타령이냐고 들이대는 요즘의 젊은 것들? 남의 일이 아니라 바로 내 일이면 내 일로 다가올 수 있다. 결론 ② 아~~~! 결국은 자식도 내 품을 떠나고 나면 남이구나. 남은 것은 내 아내, 내 남편, 우리 둘밖에 없구나. 이제 둘이서 오순도순 사는 게 인생 최고의 목표구나. 그럼 뭘 해야지? 결론 ③ 자식놈들이 뭐라 하든, 주위에서 뭐라 하든 내 살 길 내가 찾아야겠다. 그래, 차제에 BMW나 2대 마련하자. 아니 BMW를 1대도 아니고 2대씩이나? 첫 번째 BMW는 눈치 챘겠지만 바로 ‘버스, 지하철, 걷기(Bus, Metro, Walk)’이다. 사람은 직립인간이 된 이후 걸어 다녀야 뇌가 살아 있다는 신호를 받는다고 한다. 먼 곳으로 여러 날 여행을 가거나 생필품을 많이 살 때는 차를 이용해야겠지만 웬만하면 버스 타고 지하철 타고 걸어 다니는 게 건강에도 좋다. 근교의 산이나 유적지는 물론 연극 또는 영화 등을 보러 다닐 때도 버스 타고 지하철 타고 다니면 그 재미도 쏠쏠하다. 가다가 아무데서나 맛있는 것도 사 먹고 구경도 하면서 다닐 수 있다. 특히 지하철에다 기차를 포함시키면 전국구가 되어 방방곡곡을 유람할 수 있다. 그런데 요즘 대도시에서 버스와 지하철을 갈아타고 다니려면 사전에 고민을 꽤 많이 해야 한다. 버스 번호가 세 자리를 넘어 네 자리까지 있어서 예전처럼 행선지가 머릿속에 선뜻 들어오지 않기 때문이다. 게다가 한두 번 갈아타려면 스마트폰의 대중교통 앱을 이용해야 한다. 지하철에서 버스로 갈아탈 경우 출구를 제대로 찾아 나오지 않으면 다시 내려가거나 길을 건너는 불편을 겪어야 한다. 나름 요령과 노하우가 필요하다는 말이다. 그만큼 생각도 하고 나름 전략을 짜게 만들어 치매를 예방하는 효과까지도 가져다 줄 것이다. 두 번째 BMW는 뭘까 하는 분들이 많을 것 같다. 필자가 만든 신조어이기 때문인데 별 거 아니다. 다름 아니라 ‘맥주, 막걸리, 와인(Beer, Makgeolli, Wine)’이다. 술을 안 마시는 분들께는 대단히(?) 죄송하지만 술을 좀 하는 사람은 적절한 음주만큼 인생을 즐겁게 하는 윤활유도 없다는 걸 잘 알 것이다. 그런데 그냥 술이면 술이지 왜 하필 BMW냐고 물을 수도 있다. 사실 위스키나 고량주, 소주처럼 도수가 높은 증류주, 도수가 낮은 맥주와 막걸리, 와인과 같은 양조주에다 칵테일까지 곁들이면 정말 다양하게 마실 수 있는 게 술이다. 그중에 BMW를 고른 이유는 나이 들수록 주량도 줄어들므로 도수가 약한 술을 조금씩 즐기면서 마시면 시간도 잘 가고 재미도 있기 때문이다. 와인의 원산지라고 할 수 있는 유럽에서는 점심에도 저녁에도 와인을 마신다. 하지만 그리 많이 마시지는 않으면서도 즐겁게들 식사를 한다. 술을 술술 마시면서 인생을 술술 풀어가는 것이다. 여기서 질문 하나. 만약 BMW, 즉 맥주와 막걸리, 와인을 조금씩 맛보기로 한다면 마시는 순서는? 필자가 몇 년 전 유럽에 갔을 때의 일이다. 여기까지 왔는데 맥주도 와인도 다 마셔 봐야겠다면서 무엇부터 먼저 마셔야 하냐고 물었더니 당연히 맥주부터 마셔야 한다고 했다. 그 이유를 물었더니 영어 알파벳 순(B → W)인 데다 도수가 약한 술부터 마시는 게 좋기 때문이라고 했다. 도수가 약한 술부터 마셔야 순하게 취한다는 주당(酒黨)들의 주도(酒道)는 어디나 같구나 하는 생각이 들었던 기억이 지금까지도 생생하다. BMW를 마시는 순서도 영어 알파벳 순서로 보나 도수 순서로 보나 B → M → W가 된다. 도수 또한 맥주가 4~5도, 막걸리가 6도, 와인이 11~14도 아닌가. 지하철을 오르내리기 싫다면서 버스타기를 선호하는 사람이 있는가 하면 시간에 맞춰 다니기에는 지하철이 최고라면서 지하철만 고집하는 사람도 있다. 반면 버스건 지하철이건 편한 대로 타고 다니는 사람도 있다. 마찬가지로 BMW 중에서도 맥주나 막걸리, 와인 어느 한 가지만 좋아하는 사람도 있다. 또한 이것저것 다양하게 마시길 좋아하는 사람도 있다. 맥주와 막걸리, 와인도 메이커에 따라 조금씩 향과 맛이 다르니 더더욱 그럴 것이다. 각자의 취향에 따라 주머니 사정에 따라 적당히 마시고 적당히 즐긴다면, 또 가끔씩 순서를 바꿔 마시면 그보다 좋은 재미가 있으랴. 요즘 다양한 국내 여행 패키지가 나와 있다. 차를 가지고 가면 술을 마실 수 없기 때문에라도 패키지여행을 다니는 사람들이 많아지고 있다. 출발 장소까지만 가면 그 다음엔 다 알아서 데리고 다닌다. 2박 3일이면 두어 번 정도는 자유 시간을 주면서 식사도 알아서 해결하도록 한다. 이때 그 지역의 막걸리 등 토속주를 맛볼 수 있다. BMW 2대를 가지면 더없이 자유롭고 행복한 이유다. “한 잔 먹세 그려, 또 한 잔 먹세 그려. 꽃 꺾어 술잔 수를 세며 한없이 먹세 그려. 이 몸이 죽은 후에 ~~~ 차갑고 매서운 바람 불 때 그 누가 한 잔 먹자고 할 것인가? ~~~” 술을 좋아하기로 유명한 송강 정철 선생의 ‘장진주사(將進酒辭)’의 일부분이다. 아무리 약한 술이라고도 해도 한없이 마실 수야 없지만 ‘적중이지(適中而止)’, 즉 적당한 선에서 그칠 줄 아는 주당이라면 그 아니 즐거울소냐. 에헤야디야, 한 잔 먹세 그려, 또 한 잔 먹세 그려. △ 최성환(崔聖煥) 한화생명 은퇴연구소장·고려대 국제대학원 겸임교수 한국은행 과장, 조선일보 경제 전문기자, 고려대 국제전문대학원/경영대학원 겸임교수, 한화생명 경제연구원 상무, 은퇴연구소장 등 역임.

2016-08-26 17:36
금리인하가 오히려 노인의 주머니를 닫게 한다.

한국은행이 기준금리를 1.25%로 인하했다. 부진한 경제성장률과 취약업종 구조조정에 따른 경기 둔화를 우려해 선제로 금리 인하 카드를 빼 들었다고 언론에서 발표했다. 금리를 인하하면 뭉칫돈이 부동산과 주식시장에 몰리면서 경기가 되살아나고, 돈들이 공장을 돌리고 데 사용되며, 가계는 소비를 늘려 돈이 제대로 돌아 ‘돈맥 경화’가 해소될 것이라는 장밋빛 전망도 덧붙였다. 필자도 그렇게 되길 희망한다. 하지만 금리 인하에 대한 우려의 목소리도 높다. 1220조에 달하는 가계부채 확대에 기름을 붓는 꼴이라고도 한다. 금리가 낮아지면 또다시 집주인들은 월세로 전환하거나 전세금을 올린다. 집 없는 서민은 어쩔 수 없이 대출을 받거나 외곽지역으로 내몰려야 한다, 금리는 낮아졌으나 전세금을 올리면 대출을 그만큼 더 받아야 하므로 나가는 이자는 같아진다. 은퇴하고 은행 이자로 생활해오던 나이 많은 시니어들의 한숨 소리가 깊어진다. 필자의 경우 퇴직금을 고스란히 은행에 정기예금을 해 뒀다. 수익형 부동산을 사서 운영해보라거나 펀드나 주식에 투자해보라는 권유가 있었지만 나이 들어 재산을 불리기보다 지키는 것이 최고라는 어느 전문가의 말을 따랐다. 마음 편히 적게 벌고 적게 쓰겠다는 생각에 은행만 고집했다. 그러나 은행 금리가 계속 곤두박질하더니 이제는 처음 받던 이자에 비하면 반 토막이 되었다. 1억 원을 넣어도 월 20만 원이 못 된다. 그나마 이제 이 금액도 ‘아! 옛날이여’가 되었고 더 줄어들게 생겼다. 지금은 저축의 시대가 아니고 투자의 시대라 한다. 백번 맞는 말이다. 하지만 날고 긴다는 투자 전문가들도 뾰족한 투자처를 찾지 못하고 있다. 베테랑이 운영하는 증권회사 펀드도 수익을 못 내는 종목이 수두룩하다, 잘 나가는 기업들도 이익금을 현금보유로 쌓아놓고만 있지 투자에 나서지 못하고 있다. 정부에서 기업이 쌓아놓은 돈을 쓰도록 세금을 물리겠다고 할 정도다. 그만큼 투자가 두렵고 겁나는 시대다. 이런 판에 경험 없는 노인들이 투자할 곳을 찾는다는 것은 하늘의 별따기다. 사람의 심리가 수명이 길어지고 미래가 불확실해지면 저금리에도 불구하고 소비를 늘리고 저축을 줄이기 어렵다. 금리 인하정책의 효과가 제대로 나타날지 의문이다. 필자의 경우도 줄어드는 이자 수입만큼 소비를 줄이려고 한다. 가진 목돈을 헐어서 쓰기보다 허리띠를 졸라매는 고통을 감수한다. 이익을 못 내는 기업은 문을 닫아야 한다. 전망이 어둡고 망해야 할 기업을 우물쭈물 이자를 낮춰 계속 살려서 끌고 가면 지금 호미로 막을 일을 나중 가래로 막아야 한다. 오래되어 열매를 제대로 못 맺는 과일나무는 베어내고 새로운 묘목을 심어야 한다. 과거 전성기 때의 과일 수확만 생각하면 바보다. 노인들이 돈을 움켜만 있지 말고 쓸 수 있도록 노후복지제도를 손볼 필요가 있다. 월 300만 원을 훌쩍 넘는 고급 요양원보다 더욱 저렴한 공공 요양원이 많이 만들어져야 한다. 건강한 노인이 덜 건강한 노인을 돌보는 노노케어도 활성화되어야 한다. 금리 인하로 불안해하는 노인들이 돈을 쓰도록 믿음의 안전장치를 만들어 줘야 한다, 한국은 경제협력개발기구(OECD) 국가 중 노인 자살률 1위라는 오명의 주된 원인이 가난이다. 독거노인의 45%가 극 빈곤층이다. 노인이 한번 빈곤의 나락으로 떨어지면 자력으로 올라가기 어렵다. 극빈층으로 떨어지기 전에 막아 줘야 하는데 안전판이 너무 미약하다. 나락으로 떨어진 후에야 도와주는 지금의 사회안전망은 비효율적이다. 금리 인하가 노인의 삶에 어떤 영향을 주는지 검토라도 해보길 희망한다.

2016-06-16 12:11
[김정렬의 재미있는 부동산이야기] 아파트로 알아보는 자산등급 나는 부자일까?

평균을 알면 자신이 평균보다 높은지 낮은지 판단이 가능하다. 내 집이 있다, 없다는 이제 무의미하다. 내 집이 있는 ‘거지’가 있는가 하면 ‘무주택 부자’도 많다, 10년도 더 지난 옛날에는 정부가 무주택 서민이라는 말을 자주 썼다. 중소도시에서 2000만원도 안 되는 아파트를 소유한 사람은 유주택자, 서울 강남에서 15억원에 아파트 전세를 살고 있는 사람은 무주택 서민으로 분류했다. 무주택이면 서민이라는 말은 맞지 않는다. 옛날에도 잘 맞지 않는 얘기였다. 예전에 우리나라 부동산정책이 질타를 받은 이유가 여기에 있었다. 국민들이 어떤 상황인지, 무엇을 원하는지에 대한 기초조사가 변변치 않았다. 부동산 투기가 일어나도 또 가격이 폭락해도 여론의 질타만 있으면 부동산정책은 우왕좌왕 흔들렸다. 정부 정책이든 개인의 부동산에 대한 계획이든 원칙과 신뢰가 있어야 성공한다. 당신의 아파트는? 우리나라 평균은 이렇습니다 우리나라 사람들의 절반은 서울, 경기 등 수도권에 살고 나머지 절반은 지방에 산다. 우리나라 사람들의 절반 이상은 아파트에 산다. 그렇다면 아파트 가격은? 피부로 느끼는 체감가격은 평균보다 조금 높게 나타난다. 체감가격은 억 단위로 구분한다. 서울의 아파트값은 평균 6억원으로 보면 된다. 강남권은 7억원, 강북권 및 비강남권은 5억원이다. 서울을 제외한 수도권은 4억원이다. 지방 도시는 지역별 편차가 있다. 2억원 또는 3억원이다. (체감가격은 필자의 주관적인 견해이며, 정확한 지역별 아파트 평균가격이나 관련자료는 국토교통부나 KB국민은행이 주기적으로 발표하고 있다.) 전세값은 매매가격의 70%로 보면 된다. 서울에서 중간 이상의 아파트 전세를 구하려면 1억원 이상은 있어야 된다는 얘기다. 3억5000만원이 아니라 왜 1억원이냐고 묻지 말자. 최소 그렇다는 것이다. 나머지는 전세보증금보다 무서운 월세를 부담하거나 대출을 받아야 한다. 이게 현실이다. 1억원도 힘든데… 행복주택, 신혼부부를 위한 임대주택 등 다양한 이름의 정부가 제공하는 임대주택이 나온 이유이다. 물론 많은 젊은이들이 결혼을 못하는 주요 이유이기도 하다. 결혼할 때 집 걱정을 안 하는 젊은이는 5%이다. 부모가 현금을 지원하거나 집을 완전히 사주는 경우이다. 그리고 월급을 한 푼도 안 쓰고 돈을 수년간 모아야 내 집을 가질 수 있다. 여기에서 젊은이들이 생각할 때 내 집이란 서울에서 80㎡(24평형) 이상의 새 아파트를 구입하는 것을 기준으로 생각한다. 우리나라 사람들의 중간 등급은 3등급이다. 가족들이 이사를 가고 싶어 하면 자산 등급은 한 단계 떨어지지만 주거 만족도가 높으면, 반대로 한 단계 올라간다고 생각해도 무리가 없다. 보유 자산 등급은 상대적이며 우리나라 평균을 기준으로 작성한 것으로 심리적인 요소도 크다. >> 김정렬(金淨烈) 한국일반행정사협회 전임 교수 국내 최초로 부동산 전문가들로 네트워크를 구성, RE멤버스를 설립하고 부동산써브 대표를 역임했다. 한국자산관리공사, 한국자산신탁, 기업체, 금융기관 등에 부동산 자문을 꾸준히 하고 있다. 저서로는 등이 있다.

2016-06-01 10:20
돈되는 미분양 아파트 고르려면…

최근 전국 미분양 주택이 지속적으로 줄어들고 있어 주목된다. 11일 국토 교통부에 따르면 3월말 전국 미분양 주택은 4만8167호로 전월대비 8.1%(4224호) 감소했다. 이는 6개월 연속 감소한 것으로 앞으로도 지속적으로 줄어들 것이라는 전망이 나오고 있다. 이처럼 미분양 주택이 감소하고 있는 이유는 전세가격이 상승하고 8.28 대책의 영향으로 세율이 줄고 대출 부담이 적어지면서 실수요자 들이 내 집 마련을 결심하면서 거래로 이어졌기 때문인 것으로 부동산 전문가들은 보고 있다. 미분양 아파트가 증가 하는 상황은 주택경기에 악영향을 미치고 전반적인 산업의 위험 요인으로 작용하여 주택경기 침체에도 영향을 미치기 때문에 미분양아파트 축소에 대한 노력이 앞으로도 계속 될 것으로 보여 지고 있다. 일반적으로 미분양 아파트는 건설사업자가 분양계획을 받은 후 주택공급에관한규칙(제8조)에 따라 입주자를 모집하는 과정에서 매매가 되지 않아 선착순으로 판매하는 주택을 의미한다. 국내 아파트 공급방식은 대부분 선 분양 방식으로 준공전과 준공후로 구분하며 특히 준공 후 미분양 아파트의 경우 분양을 시작하고 준공시점까지 분양이 되지 않을 경우 ‘악성 미분양’으로 불리기도 한다. 그래서 “미분양 아파트” 하면 “하자가 있어 분양이 되지 않는 것 아니냐”는 선입견을 가지고 보는 사람들도 있다. 하지만 단점만 있는 것은 아니다. 미분양 아파트는 청약통장에 가입하지 않았거나 이미 주택을 소유하고 있어 청약가점이 낮은 수요자들에게 유용하고, 계약이 선착순으로 이어져서 원하는 동과 층을 고를 수 있다는 장점이 있다. 준공 후 미분양의 경우 즉시 입주가 가능하여 집을 구해야 하는 실수요자라면 이미 지어져 있는 집을 보고 살 수 있기 때문에 하자에 대한 우려도 적다. 또한 발코니 무상 확장, 중도금 무이자, 분양가 할인 등 추가 혜택이 있어 가격 면에서 유리하므로 미분양 아파트에 적용되는 장점들을 이해하고 구매 한다면 옥석을 고를 수 있다는 것이 전문가들의 조언이다. 하지만 미분양을 고르는데 주의할 점이 많기 때문에 구매에 앞서 철저히 따져봐야 한다. 일단 미분양의 원인을 파악해야한다. 미분양의 대표적인 원인으로 입지가 나쁜 경우를 볼 수 있다. 대중교통 이용이 불편하거나, 주변에 편의시설이 부족하거나 유해시설 등이 위치해 있는 경우가 그렇다. 인근에 기존 아파트대비 분양가의 차이가 커서 미분양이 발생하기도 한다. 간혹 이러한 이유로 입지가 양호한 재개발, 재건축 단지들이 미분양이 되는 경우가 더러 있다. 또한 신도시나 택지지구에 분양물량이 과잉공급 되면서 미분양이 되는 경우가 있는데 이런 경우 시간이 지나 해소 되는 경우도 있지만 장기 지속되는 경우도 있다. 원인에 대해 분석했다면 이제 정보를 수집해야한다. 미분양을 고를 때 분양가 할인, 중도금 무이자 혜택이 들어간 금액이 주변 지역 아파트와 비교해서 가격이 적당한지를 조사해야 하며 층과 방향을 체크하고 생활환경, 조망권 또한 좋은지를 파악해야 한다. 또한 가격하락이 비교적 적은 택지지구, 대단지, 역세권 위주로 둘러보고 주변에 개발 호재가 있으면 더욱 좋다. 다만 개발 호재들이 확정된 것이 아닐 수 있으므로 해당 지자체에 직접 확인하거나 전문가들에게 답변을 구해야 한다. 미분양 아파트는 잘 고르면 입지 좋고 투자가치도 있는 곳들이 있기 때문에 사전에 알아보고 좋은 지역의 아파트를 선별 할 수 있다면 흙속에 진주를 고르는 것과 같은 성공적인 투자 효과를 볼 수 있을 것이다. 한국창업부동산정보원에 따르면 둘러볼만한 올해 입주 또는 즉시 가능한 대표적인 미분양 아파트로는 서울시 관악구 행운동 관악파크 푸르지오, 서울시 강남 세곡2지구 4단지 강남 한양수자인, 수원시 장안구 정자동 수원 SK Sky VIEW, 서울시 송파구 신천동 잠실 푸르지오 월드마크, 김포시 풍무5지구 한화 꿈에그린월드 유로메트로, 서울시 성동구 서울숲 더샵, 고양시 삼송지구 삼송 동원로얄듀크 등이 있다.

2014-05-11 11:49
"3가구중 1가구 집 살 여유 있다"

570만가구가 주택을 구입할 여력을 갖고 있다는 분석 결과가 나왔다. 한국의 전체가구수가 1814만가구인 점을 감안하면 3가구중 1가구가 집을 살 능력이 있다는 의미로 정부 대책 등 구매 유도정책에 따라 시장 활성화가 가능하다라는 해석이 가능하다는 분석이다. 7일 현대경제연구원 보고서에 따르면 지난해 전국적으로 집 살 여력 있는 가구는 568만7000가구로 그중 무주택 가구는 143만9000가구, 유주택 가구는 424만8000가구로 추정됐다. 568만7000가구는 지난해 한국의 전체 가구(1814만1000)의 31.3%에 해당한다. 2012년(521만8000가구)보다 9.0% 증가했다. 이 연구원은 통계청 등의 자료를 이용해 현재 보유 중인 금융자산과 가계부채, 채무금 상환능력, 부담되지 않을 수준의 대출 규모를 고려해 '집 살 여력 있는 가구'를 추산했다. 연구원은 집 살 여유가 있는 무주택 143만9000가구에 대해 "이들의 전세수요를 매매수요로 유도하는 맞춤형 정책이 뒷받침되면 침체된 주택 매매시장 활성화에 기여할 수 있을 것"이라고 밝혔다. 집 살 여력이 있는 유주택 가구(424만8000)는 금융자산이 많고 소득수준이 높아 추가로 주택을 구입할 수 있는 가구다. 집 살 여력이 있는 가구는 '비수도권에서 자가 혹은 전세로 부부가 함께 살고 있는 중산층 가구'가 주를 이룬다. 568만7000가구 중 65.5%(372만3000)는 비수도권에, 34.5%(196만3000)는 수도권에 분포한다. 비수도권 가구의 금융자산은 수도권보다 적지만 주택가격이 수도권의 절반 수준이기 때문에 상대적으로 적은 규모의 대출로 주택을 구입하는 것이 가능하다. 집 살 여력 있는 '수도권' 가구는 보유한 금융자산이 2억5271만원에 달해 6602만원을 대출 받으면 3억1828만원(주택실거래가격)짜리 주택을 구입할 수 있다. 집 살 여력 있는 '비수도권' 가구는 보유한 금융자산이 1억1319만원으로 수도권의 절반에 못 미치지만, 3385만원만 대출받으면 1억4704만원 상당의 주택을 구입하는 것이 가능하다. 집 살 여력이 있는데도 부동산 투자를 꺼리는 가장 큰 이유는 '부동산 가격의 불확실성'(48.8%) 때문이다. 이어 ▲금융자산 투자 선호(23.7%) ▲부동산에 대한 정보 부족(17.7%) ▲세금 부담(5.7%) 등이 뒤를 이었다. 집 살 여력 있는 가구의 55.8%는 앞으로 부동산에 투자할 계획을 갖고 있는 것으로 조사됐다

2014-05-07 10:30
[귀농정착 성공사례(7)] “흘러간 ‘왕년’ 버리고 포도송이 같은 ‘내일’을 키우죠”

‘내일’을 키우죠” 베이비부머 귀농의 정석 전북 고창의 송인보씨 목에 힘주고 자신감 넘치던 삶은 세월에 밀려 점점 작아져만 갔다. 도시생활을 툭툭 털어버리고 선택한 고창행. 우리 부부는 따뜻하게 맞아준 이곳에서 허리 꼿꼿이 펴고 농사짓는 포도와 복숭아를 선택했다. 몸은 힘들지만 강소농을 꿈꾸는 새 인생이 즐겁다. ◇귀농 3년차, 몸은 축나고 수입은 없지만…= 지금은 여름, 할 일이 무지하게 많다. 과수묘목을 키우는 농부는 2년차에 나무를 얼마만큼 키우는가 하는 게 향후 농사의 갈림길이다. 풀과 전쟁하고, 벌레와의 싸움이 치열할 수밖에 없다. 특히 친환경을 고집할 경우에는 더더욱 힘든 싸움이 된다. 이른 새벽에 일어나 포도밭에서 일하다보면, 복숭아밭 주변 개암나무는 어느새 풀로 덮혀 있다. 회양목 잡초라도 뽑으려 하면, 포도넝쿨은 엄청 자라있기 일쑤다. 솔직히 너무 힘들다. 한낮에 잠깐 쉴라치면, 무슨 일이 또 생기는지 컴퓨터를 켜고 글을 올리는 것은 엄두가 나지 않는다. 최근 들어 고창에 귀농 또는 귀촌하려는 사람들이 많이 늘었다. 담바우농장에도 귀농하려는 사람들이 심심찮게 찾아온다. 아직 초보인 우리에게 귀농에 대한 자문을 듣겠다고 할 때면 아직 쥐구멍에라도 들어가고 싶어진다. 귀농해서 2년차에 바로 수입을 짭짤하게 올리는 사람도 무지 많은데, 햇수로 3년차에 접어들었지만 몸만 축내고 수입 한 푼 없는 놈에게 자문이라니…. 하지만, 담바우의 내 자신이 귀농을 했고, 고창의 많은 귀농인들과 인연도 쌓으면서 느낀 점도 있다. 무엇보다 사회적으로 귀농에 대한 관심도가 높아지다 보니 귀농에 관한 내 개인적 소견을 한번 써보고 싶었다. 우리 부부는 둘 다 서울출신이고, 서울과 그 변두리지역(좋은 말로 수도권)을 벗어나지 못했던 사람들이었다. 소위 ‘기역자를 보고 낫을 연상’ 한다는 건 상상도 못하는 그런 수준이었다. 베이비부머 세대가 그렇듯 우리도 그 길을 따라 열심히 살아왔다. 젊어선 종합상사 입사를 목표로 공부했고, 결혼해서는 출근시간은 알아도 퇴근 개념이 없는 것을 당연시 했다. 내가 없으면 회사가 문 닫을 거란 자만에 빠져 살기도 했다. 그러다가 40대에는 성질난다고 회사 때려치우고, 사업한다고 은행에서 대출받고, 한번 실수는 ‘병가지상사’라며 스스로에게 위로하며 다시 일을 벌이기도 했다. 50대 초반을 넘기면서는 사업을 다시 하자니 겁이 나고, 취직을 하려해도 쉽지 않았다. 그렇게 몇 년 버티다보니 자연스럽게 벼룩시장 구직란도 기웃거리게 됐다. 이런 생활의 반복을 옆에서 지켜보다 우울증에 걸린 아내에게 겨우 한다는 말이 “여보, 우리 시골 내려가서 살래? 당신 생각은 어때”라면서 인터넷 검색어에 ‘귀농/귀촌’을 치고는 엔터키를 팍 눌렀다. 어디서 무슨 귀농박람회를 한다거나 또 어디서 도시민유치 설명회를 한다고 하면 찾아가고 귀농책자와 조그만 찹쌀떡봉지 하나 받고는 터덜터덜 나오곤 했다. 그러다가 우연히, 아주 우연히 이곳 고창으로 오게 됐다. ◇따뜻하게 맞아 준 고창에서 발품 팔아가며 정착 = 남들에겐 “지도를 펴놓고 손바닥에 침을 탁 쳤더니, 침이 고창에 떨어져서 왔노라”고 우스갯소리를 한다. 하지만 사실은 우연히 들른 고창에서 귀농귀촌협의회와 기술센터의 도움이 없었으면 우리의 귀농은 불가능했을 것이다. 지나가다 들린 부부에게 빈집을 소개해 준다는 게 결코 쉽지 않은데(그분들은 마침 빈집이 있어서 소개해 주었겠지만), 처음 보는 분들의 따뜻한 애정이 우리에게는 감동이었다. 대부분의 베이비부머들이 그렇듯 떠밀리듯, 흘러들듯 귀농(?)을 했다. 처음엔 귀농이라고 하자니 농사기술도 없고, 몸도 부실하고, 경작할 토지도 없었다. 그렇다고 귀촌이라 하자니 돈도 없는 주제에 염치도 없었다. 그래서 귀농을 했다고 할지, 귀촌을 했다고 할지 정체성의 혼란이 오기도 했다. 귀농을 실행에 옮기기 위해 거의 6개월을 우리 부부가 정착할 수 있을만한 지역을 찾아다녔다. 그러다 고창에 온지 6개월 후인 2011년 11월에 선운사 뒤편 담바우라는 산속마을에 3000평의 밭을 매입했다. 또 어떤 작물을 택할지를 결정하기위해 고창의 선진농업인들을 찾아 자문을 구했다. 많은 우여곡절과 고민 끝에 포도 한그루에 2000송이를 맺는 유기농포도의 장인이며, 대한민국 신지식인인 도덕현 선생님을 멘토로 친환경시설포도와 노지 복숭아를 재배하게 됐다. ◇‘왕년’은 중요하지 않다, ‘내일’을 보라 = 우리가 귀농 한 경험을 바탕으로 귀농을 준비하는 사람들에게 몇 가지 조언을 하려고 한다. 특히 도시에서 얼마 남지 않은 돈으로 왕년의 자기스펙에 자만하고 사업을 벌이려는 사람들이나 프랜차이즈의 유혹에 솔깃한 사람들이라면 꼭 한번 경청하기를 바란다. 첫째, 귀농하고자 하는 지역을 먼저 확실히 정해야한다. 먼저 발품을 팔고, 그 지역의 기술센터나 귀농상담소를 찾아봐야한다. 정착지를 선택하는 것도, 향후 어떤 작물로 먹고사느냐 만큼 중요하다. 지원이 많은 지자체라면 많은 사람들이 귀농하지 않는 뭔가(?)가 있을 수 있고, 지원이 적은 지자체는 귀농해 봐야 찬밥일 뿐 먹고살기 힘들 수도 있다. 수도권 주변 땅은 거의가 서울의 있는 사람들의 소유이고, 기획부동산이 훑고 간 경우가 대부분이다. 만일 자신이 하고자 하는 목표가 정해져 있다면, 거기에 맞춰 지역을 찾아야 한다. 무화과를 심으려면, 장류를 제조하려면, 소를 키우려면 어디가 좋을까? 복분자를 짓고 싶다면 고창을 우선순위로 두듯이 말이다. 둘째, 집이나 땅을 먼저 사지 않는 게 좋다. 100여 평이 넘는 대지위에 그럴듯한 기와지붕의 농가주택이 3000만~4000만원이라면 도시인 개념에선 “우~와, 싸다”이겠지만 그 집을 중심으로 활동범위의 제약을 받게 된다. 집주변에서 땅이 없다면 다른 지역으로 출퇴근하며 농사를 짓게 되는 상황이 벌어지게 된다. 먼저 전세든 월세든 아님 공짜든 거주할 집을 구하는 게 첫 번째지만 사는 건 심각하게 고려해보고 결정해야 한다. 개인적인 생각은 귀농 후 발품을 팔며, 매입이든 임대든 땅을 먼저 알아보는 게 집을 매입하는 것보다는 우선일 것 같다. 셋째, 작물은 그 지역의 특산물이 가장 안전하다. 고창이라면 수박, 복분자, 고추 등 일단은 수매가 확실한 작물이 좋다. 남들이 안하는 것을 했다가 만약 수매가 안 되면 낭패를 당할 수 있다. 수익성이 아무리 좋아도 10개를 생산해서 3개만 판 다면 문제다. 때문에 농사지을 땅의 날씨, 바람의 방향, 주변 환경, 땅의 성질, 멘토의 확보 등을 고려해 결정해야 한다. 용인에서 목회활동을 하면서 고창에서 땀 흘려 가족농사를 짓는 성은주 목사님은 “농사에는 하층농사, 중층농사, 상층농사가 있다”고 우스개를 하곤 한다. 하층농사는 고추, 수박, 고구마, 양파 등 온갖 과채류를 지칭하는데 이 작물들은 바닥을 박박 기며 농사를 지어야한다는 것이다. 중층농사는 블루베리, 복분자, 버섯, 아로니아 등으로 이건 서서 허리를 약간 숙이고 농사를 짓는다. 상층농사는사과, 배, 복숭아, 감, 포도 등 온갖 과수류를 말하는데 허리를 꼿꼿이 펴고 농사를 짓는 것을 빗댄 얘기다. 우리의 경우는 상층농사를 선택했다. 그런데 귀농 3년차인데 아직도 수입이 없고, 돈만 나간다. 거품은 많이 줄었지만 농촌 살림도 고정적으로 들어가는 생활비가 있다. 남들이 복분자를 몇 킬로그램 팔아 얼마를 벌었다고 말하면 괜스레 힘이 빠지고 주눅이 든다. 또 예측 못 할 기후조건에 한순간에 성목이 죽을 수도 있다. 그렇다고 당장의 소득을 바라고 하층농사를 택하면, 30~40년은 기본인 기존 원주민의 발끝만 따라가야 한다. 몸 고생은 장난 아니게 힘들고, 항상 몸으로 때울 뿐 향후 미래소득이 지금보다 나아지진 못한다. 이렇게 힘들다 보면 집에 계신 사모님께서 보따리를 쌀 수도 있다. 그렇다고 여기는 고추, 저기는 오디, 나머진 감나무 하는 식으로 접근하면 더 힘들 수도 있다. 작물의 선택은 신중해야한다. ◇작지만 강한‘강소농’이 해답이다 = 넷째, 강소농을 꿈꿔야 한다. 땅의 크기는 상관없다. 재배 면적이 크면 수입이 배로 생기겠지만, 인건비도 배로 나가고 만약 잘 안될 때는 손해도 곱절로 볼 수 있다. 작지만 강한, 작지만 알찬, 작기에 덜 힘든 강소농을 목표로 해야 한다. 그러기 위해서는 정착 후 교육을 잘 받고 인적 네트워크를 강화해야 한다. 귀농과 귀촌을 같이 생각하는 베이비부머 세대라면 더욱 그렇다. 기술센터를 활용한 각종교육과 멘토 확보에 공을 들이고, 진정한 강소농의 꿈을 실현하기 바란다. 누가 뭘 심어 얼마를 벌었더라는 풍문들은 무시해야 한다. 다섯째, 지원에 민감할 필요가 없다. 귀농하는 사람들 중에 “고창에 오면 뭘 주나요?” “돈은 얼마나 줘요?”라고 묻는 이들이 있다. 도시에서 시골 오는 게 다 자기 개인사정 때문이지, 시골에서 오라고 애걸하는 건 아니다. 지원을 목표로 사업을 하게 되면, 그래서 자신입장과 상관없이 지원 사업을 받게 되면 결국엔 자부담금액은 날아가고 융자부분은 빚으로 남게 된다. 열심히 하다보면 지원받을 기회도 온다. 지원이 목표가 되면 안 될 것이다. ·귀농 전 거주 지역: 경기도 수지 ·귀농 전 직업: 기업 퇴직 후 자영업 ·귀농 결심동기: 노후준비 ·귀농 선택작목: 복숭아, 포도 ·귀농귀촌 교육이수 실적: 없음 ·귀농연도: 2011년 ·귀농시 나이: 만 55세 ·귀농지 선택사유: 농업특화도시 ·귀농시 영농기반: 없음 ·귀농 초기자금: 땅 3000여평(1억원), 집 건축비용 1억원 ·현재 영농규모: 포도하우스 800평, 복숭아 1000평 ·연간 수익: 아직 없음(내년 3000만원 예상)

2014-03-26 19:34
세혜택에 분양가 할인까지…미분양 각양각색 마케팅 '눈길'

미분양시장에 봄바람이 불고 있다. 전세난이 지속되는 상황에서 정부의 잇따른 부동산 규제완화로 인해 실수요자들이 미분양 아파트로 관심이 몰리고 있기 때문이다. 실제 최근 국토교통부 발표자료에 따르면 1월 말 기준 전국 미분양 주택 수는 5개월 엲속 감소해 5만8576가구를 기록했다. 이는 지난 2006년 5월 이후 7년 8개월 만에 최저치다. 특히 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양 아파트는 한달 새 1185가구 줄어든 2만566가구로 9개월 연속 감소했으며 2008년 3월 2만12가구 이후 가장 적은 수치다. 건설사들이 갖가지 혜택을 앞세워 미분양 아파트 털어내기에 총력을 기울이고 있다. 분양업계 관계자는 "최근 주택거래량이 상승 하는 등의 부동산 시장의 온기가 미분양 아파트에 까지 이어지고 있다"며 "미분양 아파트의 경우 조건 및 혜택이 좋아 부담이 적기 때문에 실 수요자들의 관심이 지속적으로 이질 것으로 전망된다"고 말했다. 서울시 마포구 현석동에 현석 제2구역 주택개발정비사업조합이 시행하고 삼성물산이 시공하는 '래미안 마포 웰스트림'이 분양 중이다. 지상 최고 35층, 8개동, 총 773가구 규모로 이 중 전용 59~114㎡ 237가구를 일반에 분양한다. 이 단지는 현재 중도금 전액 무이자 혜택과 에어컨 무상 설치 등 특별 추가 혜택을 실시하고 있다. 분양가는 3.3㎡당 평균 1980만원이다. 요진건설산업이 일산 동구 백석동 일대에 '일산 요진 와이시티'를 분양 중이다. 지상 최고 59층 주상복합 아파트 6개동 2404가구, 오피스텔 348실(추후 분양예정) 규모로 이 가운데 아파트는 전용 59~244㎡로 이뤄졌다. 평균 분양가는 3.3㎡당 1390만원 선으로 책정됐다. 이 단지는 계약조건을 변경해 계약금 10% 중 5%의 융자를 지원하여 소비자의 부담을 최대한 낮췄다. GS건설·SK건설·현대산업개발 컨소시엄이 서울 서대문구 남가좌동 가재울뉴타운4구역에 분양 중인 'DMC가재울4구역'은 모든 계약자에게 발코니 무료 확장, 시스템에어컨 무상 설치를 진행 중이다. 또 계약자의 비용 부담을 줄이기 위해 계약금 분납제, 중도금 무이자 혜택까지 제공해 계약금만 내면 입주까지 추가 비용도 들지 않아 분양가 세이브 효과를 거둘 수 있다. 분양가는 3.3㎡당 1500만 원대로 전용면적 84㎡ 기준으로 4억8000여만원으로 시작한다. 대우건설과 동부건설이 김포 풍무 2지구에 '김포풍무 푸르지오 센트레빌'을 분양 중이다. 총 5000여가구 가운데 1차 공급 물량인 전용 59∼111㎡ 2712가구가 23개동에 들어선다. 이 아파트는 수요자들의 초기자금부담 완화를 위해 1차 계약금 500만원 정액제를 실시하고 있으며 중도금 60% 무이자 융자를 제공하고 있다. 특히 기존 계약자 역시 분양가 5%인 계약금만 내면 중도금(60%)은 전액 무이자로 융자받을 수 있다. 분양가는 3.3㎡당 평균 900만원대다. 동원개발은 고양시 삼송지구에서 '삼송 동원로얄듀크'를 분양 중이다. 이 아파트는 최고 21층, 10개동, 전용 84~116㎡ 총 598가구로 이뤄졌다. 신규계약자에게 입주후 3년간 대출 이자 지원과 드레스룸ㆍ붙박이장ㆍ중문 무료 설치 등의 혜택이 주어진다. 분양가는 3.3㎡당 1100만원대이다. 이밖에 현대산업개발이 일산 덕이지구에 공급중인 '일산 아이파크'는 최초 분양가의 30% 할인을 단행해 3.3㎡당 980만원으로 풀옵션(시스템에어콘, 빌트인 냉장고, 발코니확장, 샷시) 등을 무상으로 제공하고 있다.

2014-03-25 08:03
전세금안심대출, 세입자 이용 문턱 낮아진다

전세가 급등으로 어려움을 겪는 전세입주자의 주거안정을 위해 지난 1월 출시한 전세금안심대출의 가입조건이 완화됐다. 대한주택보증은 전세금안심대출의 다가구·다세대 주택 가입조건을 완화해 시행 중이라고 12일 밝혔다. 전세금안심대출은 출시 이후 2개월 만에 292건, 278억원(3월11일)을 취급하는 등 가입실적이 꾸준히 증가하고 있다. 그러나 서민 거주가 많은 다가구?다세대 주택 세입자의 경우 보증가입 요건이 제한적이어서 보증상품 이용에 어려움이 있다는 지적이 있었다. 이에 다가구·다세대 주택 세입자들이 보증상품을 보다 쉽게 이용할 수 있도록 가입기준을 완화했다고 대한주택보증은 설명했다. 먼저 다가구·다세대주택의 경우 시세를 보다 정확히 반영할 수 있도록 전문적인 복성식 평가방법(토지공시지가+건물신축단가) 등 현실성 있는 가격산정 방식을 추가로 도입하여 보증취급이 가능하도록 개선했다. 또한 다세대주택 등의 담보인정비율을 기존 70%에서 80∼75%까지(연립·다세대 : 70% → 80%, 단독·다가구 : 70% → 75%) 상향조정해 보증한도를 확대했다. 아울러 전체 LTV 수준에 따른 보증료 할인도 대폭 확대했다. 선순위 채권금액과 전세보증금 합산액이 주택가액의 80% 이내인 경우는 리스크가 낮은 점을 고려해 최대 30∼10%까지 보증료 할인을 확대했다. 대한주택보증 관계자는 “이번 제도개선으로 다세대·다가구 세입자의 보증가입 문턱이 낮아지고, LTV가 낮은 세입자의 경우 보증료 부담이 완화됐다”며 “보다 많은 서민들이 전세금반환 보장과 저리의 전세대출 마련 혜택을 누릴 수 있는 전세금안심대출을 이용할 수 있을 것으로 기대한다”고 말했다. 개선된 전세금안심대출 상품은 가까운 우리은행 지점에서 상담·보증신청 및 이용이 가능하다.

2014-03-13 11:30

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