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[INVESTMENT]Super Rich들의 ‘이태원 깔세투자法’ 아시나요?

최근 부동산 큰 손들의 발길이 서울 용산 이태원으로 향하고 있다. 정부의 '2.26 전월세 과세 대책'이 발표된 이후 발걸음이 더 분주하다. 세금에 민감한 슈퍼리치들이 주한미군과 외국인, 주재원 등 외국인들이 몰려사는 이 곳에 땅이나 주택을 사들여 소위 깔세(무보증 선납 월세)를 받는 임대사업에 너도나도 나서고 있는 이유는 뭘까. 이유는 이렇다. 외국인 세입자들은 확정일자를 받지 않는 것이 보통이고, 국내 세법에 근거한 소득공제 신청을 하는 사례가 극히 적어 투자자들의 임대소득이 거의 드러나지 않는다. 세원 노출을 극도로 꺼리는 슈퍼리치 입장으로서는 이만한 투자처이 없는 셈. 사정이 이렇다보니 이 곳에 선투자한 고액 자산가들은 그야말로 쾌재를 부르고 있다. 계약 조건에 따라 연 10%를 넘나드는 수익률을 거뜬히 올리고 있다고 주변 중개사들은 귀뜸한다. 세원 노출 적은 데다 수익률도 10% 넘는 곳도 용산구 이태원동에 사는 슈퍼리치 박병규(가명ㆍ60)씨가 바로 그런 케이스. 은행 융자를 고려하지 않아도 연 15%에 가까운 수익률을 올리고 있다. 그의 사연은 이랬다. 지난해 초 용산구 이태원도 일대 땅 1023㎡(310평)을 3.3㎡당 900만원에 매입한 박씨는 3.3㎡당 320만원의 건축비를 들여 132㎡(40평형) 15가구를 건축했다. 그의 총 투자비용은 토지대금 토지대금 27억9000만원과 건축비 19억2000만원 등 총 47억원 정도. 가구당 3억2000만원의 원가가 들어간 셈이다. 박씨는 건물준공 후 주한미군에 영외주택으로 등록해 미군 당국으로부터 월 임대료 380만원에 계약을 체결해 현재 가구당 연 4560만원의 수익을 올리고 있다. 은행 대출 등을 감안하지 않더라도 수익률이 무려 14.25%에 달한다. 강남권 슈퍼리치들의 용산을 바라보는 시선이 뜨겁다. 서울 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파)에서 재건축 아파트에 주로 투자하던 부동산 큰손 김오성(가명ㆍ55)씨가 바로 그랬다. 그는 최근 강남구 개포동 개포주공아파트 등 강남권 건축 아파트 3채를 처분하고 남은 자금으로 서울 용산구 이태원동 A맨션 195㎡(59평)을 7억원에 매입해 임대사업을 시작했다. 그는 전문임대업체를 통해 독일계 기업 주재원에게 월 500만원에 임대 중이다. 특히 2년 선불로 계약이 이뤄져 김씨는 1억2000만원의 임대료를 한꺼번에 손에 쥐었다. 수익률상 대박이다. 융자를 빼고도 무려 8.6%에 달한다. 은행 정기 예금금리(3%대)의 3배 가까이 된다. 하지만 모든 일이 그렇듯, 외국인 렌탈사업이 항상 성공하는 것은 아니다. 미군의 경우 미군 당국에서 집세만 지원해 주기 때문에 관리비는 집주인이 부담하는 경우가 적지 않다. 중개수수료도 집주인(투자자)가 내야한다. 이런 까닭에 관리비와 수수료 등 기타 비용을 감안해 수익률을 따져야 한다고 전문가들은 조언한다. 특히 계약서를 쓸 때 임대문화 차이를 염두에 두고 미리 단서 조항을 넣은 것이 좋다. 예컨데 세입자가 개인 사정으로 급하게 귀국하는 일이 벌어질 수 있다. 이럴 때 집주인은 미리 받은 월세를 돌려줘야 하고 공실 부담도 커진다. 때문에 '2~3개월 전 집주인에게 통보한다'는 식의 해지 조항을 만들고 책임 소재를 분명히 해둬야 손해를 막을 수 있다. 강남 상가주택 등 절세상품에도 자산가들이 몰리는 이유 상가주택도 절세 투자처로 은퇴 자산가들에 인기가 높다. 상가주택이란 상가와 주택이 결합된 부동산을 말한다. 세법에서는 1주택자가 주택을 양도할 때 비과세를 받을 수 있지만 상가를 양도할 때는 비과세 혜택이 없다. 그러나 세법은 건물의 주택 면적이 상가 면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 봐 양도세를 계산한다. 건물 전체가 주택에 해당하면 겸용 주택의 부속 토지도 전체를 주택 부속 토지로 여긴다. 전체 면적과 토지가 1가구 1주택 비과세 대상이 되는 셈이다. 이렇다 보니 상가주택 수익률이 높은 곳은 연 30%에 달하기도 한다. 하지만 아파트보다 환금성이 떨어진다는 단점이 있다. 이에 전문가들은 대기업 입주를 비롯해 도로 인접 등 입지 조건이나 상권에 대한 분석이 명확해 투자해야한다고 조언한다. 뭉칫돈이 몰리는 투자처가 또 있다. 바로 지식산업센터다. 지난해에 비해 세제감면 폭은 줄었지만 정부 규제가 풀리는 것이 지식산업센터에 호재로 작용하고 있다. 앞서 지난해 8월 국무조정실은 네거티브 규제 방식 확대 방안을 내놓으며 지식산업센터의 임대제한 규제를 폐지할 방침이라고 밝혔다. 이에 관련법이 개정되면 이르면 올해부터 지식산업센터의 개별 사무실을 임대가 가능해 진다. 단, 투자에 주의해야 하는 점도 있다. 정부의 임대 규제 철폐 방안이 아직 구체적이지 않아 투자에 불확실성이 존재한다. 아울러 최근 공급이 지속적으로 증가하고 있어 미분양 위험에서 자유로울 수 없다는 단점도 있다는 지적이다.

2014-06-27 14:18
"금융소득과세기준 더 낮아진다" 소문에 다급해진 강남 부자들

"지인 자식들이 어마어마한 상속세를 내는 것으로 보고 깜짝 놀랐어요. (세금을 내야해서)물려받은 빌딩 3개 가운데 1개를 울며겨자먹기로 '급매처분'하더라구요. 집안 전 재산의 절반 가까이를 세금으로 날리는 셈이지요. '아. 이건 아니다' 싶어 급히 (증여ㆍ상속)준비하고 있어요." 금융자산만 300억원 이상을 보유한 슈퍼리치 김충재(가명ㆍ60)씨. 그는 최근 서울 강남에 80억원짜리 상가를 사들였다. 강남에서 돈냄새 잘 맡기로 둘째가라면 서럽다는 김씨가 이번에 정작 노리는 것은 뜻밖에도 시세차익이나 월세 임대수익이 아니다. 상속세를 줄여 자식 등 가족들의 부담을 미리 덜어주려는 속셈이다. ◇"투자도 귀찮아!원금 까먹지않게 세금이라도 줄였으면!" 사연은 이랬다. 김씨에 따르면 시세가 100억원에 이르는 빌딩을 매입하더라도 상속이나 증여세를 내는 기준이 되는 공시가격은 80억원 이하다. 정기예금 등 현금(100억원)으로 승계할 때와 달리 기준금액이 낮아지는 효과가 있어 그만큼 절세를 할 수 있다. 이에 더해 최근 공시가격 증가율도 낮아지고 있어 과거보다 승계 세금 부담액의 증가액이 적어지고 있다. 서둘러 부동산을 매입해 증여나 상속할수록 유리하다는 의미다. 그는 "부동산 불황기에 싸게 급매로 사서 물려 줘야 나중에 값이 오르더라도 (절세측면에서) 유리하다고 들었다"라면서 "강남쪽 빌딩을 더 찾아보고 있다. 주식(개인회사)도 조만간 쪼개서 증여할 계획"이라고 귀뜸했다. 김씨는 최근 슈퍼리치의 전형적인 고민을 그대로 보여준다. 복수의 강남권 PB(프라이빗 뱅커)에 따르면 대개 500억원대 이상 강남 슈퍼리치들은 사실상 더 이상 투자가 필요 없다. 정확히 말하자면 투자하기를 귀찮게 생각한다. 이미 자산 포트폴리오상 노후 대비로 충분한 자금을 확보해 놨기 때문이다. 투자하는 자체가 스트레스가 될 수 있다는 얘기다. 게다가 원금손실이라도 나면 골치만 썪을 수 있다. 이러한 추세는 40~50대 젊은 부자들보다 60대 이상 시니어 세대로 갈수록 강해진다. 단, 그들도 상가나 빌딩 등 부동산에 대한 관심은 여전하다. 지금껏 부를 축척한 수단이 대개 부동산이기도 하고 잘 알고 있는 분야 또한 부동산인 까닭이다. 최근 아파트만 제외하고. 이 때문일까. 강남권 고액 자산가들은 요즘도 강남 빌딩이나 상가에 눈독을 들인다. 특히 공실이 없고 입지가 좋은 강남 알짜 빌딩의 경우 수익률이 10%에 육박하는 것으로 알려졌다. 정기 예금의 3배 이상의 수익률을 올리는 셈이다. 아예 강북권으로까지 눈을 돌리기도 한다. 이 역시 수익률 때문. 실제 명동이나 홍대 등 대규모 상권의 일부 상가는 수익률이 10%대를 훌쩍 넘기도 한다. 다만 시장에 나오는 매물이 없다보니 당장 현찰을 들고 있어도 알짜 물건을 구하기는 '하늘의 별따기'다. ◇포트폴리오 리모델링 성행…수십억원 그림 사기도 강남 슈퍼리치들의 최대 고민은 역시 '세금'. 특히 올해부터 금융소득종합과세 기준이 4000만원에서 2000만원으로 낮아지면서 발등에 불이 떨어졌다. 실제 소득세율 구간에 따라 초과분(2000만원)의 최고 41.8%(누진과세)의 세금을 낼 수 있다. 예컨데, 2억5000만원 금융소득이라면 1억원에 육박하는 돈(약 8000만원)을 세금으로 내야한다. 뿐만 아니다. 국세청이 이자소득을 통해 자산원금을 역추적하기 때문에 원금(세원)노출 우려도 커져 의료보험, 건강보험 등 준조세 폭탄도 무섭다. 더욱이 최근 강남 자산가들 사이에선 "과세기준액이 1000만원까지 내려갈 수 있다"라는 흉흉한 소문까지 나돌면서 강남지역 뿐 아니라 대한민국 자산가들이 바짝 긴장하고 있다. 자수성가해 남부럽지 않은 경제력을 가진 강남부자 강팔문(가명ㆍ65)씨도 그런 케이스다. 그는 최근 30억원짜리 저축성 보험에 가입했다. 5000만원씩 60개월간 보험금을 내야하는 셈이다. 비과세 상품이라는 이유에서다. 뿐만 아니다. 최근에는 정기예금 주가연계증권(ELS) 등 과세가 되는 자산을 처분해 물가연동국채, 장기채권, 산박펀드 등 비과세ㆍ분리과세가 가능한 상품으로 갈아타고 있다. 강씨는 "앞으로 정부 과세가 강화될 것으로 보인다. 최대한 절세할 수 있도록 포트폴리오 리모델링을 하고 있다"고 했다. 미술품 경매시장에 뛰어들기도 한다. 그림에 따라 수십억원을 호가하기도 하지만 상속세 등 세금을 피하기 위해선 이보다 좋은 방법도 드물다. 강남 일부 지역에선 미술품 관련 강좌도 성행하고 있는 것으로 알려졌다. 시중은행 한 PB는 "취미생활이기도 하지만 아무래도 (부자들이) 세금을 가장 부담스럽게 생각한다는 점도 반영되고 있다. 미술품 경매사 등을 연결해드리는 일을 하기도 한다"고 털어놨다. ◇"이건희, 남일 아니다"…병원 옆 집짓기 유행 돈은 있을 만큼 있다. 이제 건강이 우선이다. 실제로 이건희 삼성그룹 회장의 일이 남의 얘기가 아니다. 최근 대학병원 등 큰 병원 인근 아파트나 주택이 인기를 끌고 있는 이유이기도 하다. 강남권 PB에 따르면 강남 자산가들을 대부분 따로 선호하는 병원이 있다. 그 선호하는 병원 옆에 살고 싶은 욕구가 점점 강해지고 있다는 전언이다. 50년 이상 중소기업체를 경영하고 80세를 넘긴 시니어 남편과 사는 황명숙(가명ㆍ68)씨도 마찬가지다. 그녀는 30억원을 들여 서울 시내 모 병원 인근에 부지를 사서 넓직한 주택을 짓고 있다. 남편 몸에 급작스런 이상징후가 나타나면 분초를 아껴 병원 특실이나 응급실로 옮기기 위함이다. 그녀는 특히 집안 공사에도 공을 들이고 있다고 했다. 휠체어를 타고도 샤워가 가능하도록 욕실을 짓는가 하면 마당에 정원을 꾸며 답답함을 해소하고 심리적 안정감도 높여준다. 그녀는 "회장님(남편) 나이가 있다보니 편안한 노후를 위해 거처를 옮겨드리려 한 것이다. 이사하고 나면 병원과 가까워 조금은 안심이 될 듯하다"고 말했다.

2014-06-20 09:48
저금리 기조속 수시입출식 예금에 돈 몰린다

저금리 기조 속에 수시입출식 예금이 인기를 끌고 있다. 입출금과 지급결제 기능에 예금자 보호까지 더한 ‘편하고 안전한’ 금융상품으로 알려지면서 시중 부동자금이 이 쪽으로 이동하고 있는 것으로 나타났다. 8일 한국은행과 금융투자협회의 통계자료를 종합하면 보통예금, 당좌예금 등 요구불예금의 3월 평균잔액은 126조6000억원으로 작년 3월(110조2000억원)보다 16조4000억원(14.9%) 늘었다. 같은 기간 수시입출식저축성예금(MMDA)도 316조2000억원에서 338조5000억원으로 22조3000억원(7.1%) 증가했다. 이들 은행 상품의 특징은 자금을 언제라도 쉽게 넣고 뺄 수 있고, 각종 대금 납부 등 지급결제 기능을 갖춘 점이다. 5000만원 한도에서 예금자 보호도 받을 수 있다. 반면 같은 수시입출금식 상품이지만 지급결제 기능이 없고 예금자 보호가 되지 않는 머니마켓펀드(MMF)는 같은 기간 3조4000억원(-6.1%), 수시입출금 특정금전신탁(MMT)은 7조원(-13.0%)이 줄었다. 종합자산관리계정(CMA)은 작년 3월 이후 1년간 평균잔고(38조1000억원)에 별 변화가 없었다. CMA는 수시입출금이 가능하고 지급결제가 되지만 전체 잔고의 5.5%가량인 종금형을 제외하고는 예금자 보호 대상이 아니다. 일단 요구불예금이나 MMDA 등 수시입출금식 예금의 증가세는 저금리 기조로 자금을 굴릴 수익처가 마땅치 않기 때문이라는 분석이 지배적이다. 또한 부동자금이 MMF나 CMA 등 금융투자상품으로 흘러가지 않고 은행예금으로 이동한 것은 지난해 동양 사태 여파로 위험 회피 성향이 큰 자산가들이 자금을 은행 수신상품으로 옮겼기 때문이라는 견해가 많다. 과거보다 상대적으로 고금리를 제공하는 수시입출식 예금 상품이 등장하면서 자금이동을 한층 더 촉발했다는 견해도 있다. 산업은행, 한국SC은행, 한국씨티은행, 전북은행 등 일부 은행은 일정 규모 이상의 잔액 요건을 갖출 경우 연 2%대 금리를 적용하는 자유입출금식 통장을 운영하고 있다. 사실상 은행권의 1년 만기 정기예금과 비슷한 수준이다. 실제로 일별 잔액 중 300만원 초과분에 연 2.4%의 이율을 적용하는 ‘마이심플통장’(SC은행)의 경우 작년 2월 출시 후 누적 수신액이 3조9000억원으로 늘었고, 일별 잔액에 따라 최고 2.5%를 적용하는 '‘참 착한 통장’(한국씨티은행)에는 지난 3월말 출시 이후 2개월 만에 1조원이 모였다. 반면, 자금을 만기까지 은행에 묶어둬야 하는 정기 예·적금(만기 2년 미만)은 3월 기준 평균잔액이 876조4000억원으로 1년 전(876조6000억원)과 비교해 거의 변동이 없는 수준이다. 대내외 경제 불확실성이 상존하고 저금리 기조가 유지될 것으로 예상되는 가운데 마땅한 투자처를 찾지 못한 단기 부동자금의 확대 추세는 당분간 이어질 전망이 나온다.

2014-06-08 12:22
토지보상금 16조 풀린다…뭉칫돈 어디로

# 경기도 화성시 동탄1신도시에 거주하는 박경한(50)씨는 동탄 2지구가 LH(한국토지주택공사)에 수용되면서 토지보상금 50억원을 받았다. 10년 넘게 음식점을 하며 큰 걱정 없이 대학에 다니는 두 자녀를 키우던 박 사장은 요즘 이래저래 걱정이 많다. 보상금으로 땅을 사자니 이미 주변에 땅값은 토지보상금 수령 시 가격보다 배로 올랐고, 그냥 정기예금에 넣어 놓기에는 4%가 되지 않는 저금리에 금융소득종합과세도 부담된다. 결국 토지보상금으로 인근 상가에 투자할 계획이다. 박 사장이 투자하려는 상가는 은행으로 선임대가 확정되어 있고, 준공이 11월이라 투자회수도 빠른 편이다. 11일 부동산 업계에 따르면 올해만 인천 검단신도시 3조, 운정3지구 2조2410억원, 부산 에코델타시티 9000억원 대구수성의료지구 4000억원 등 전국적으로 25여개의 사업지구를 추산한 결과 16조원 이상 규모의 토지 보상금이 풀릴 것으로 조사됐다. 이 외에도 보상을 준비중인 곳이 많이 있어 뭉칫돈이 어디로 유입될지에 대한 부동산 업계의 관심이 높아지고 있다. 최대시장인 수도권에서는 경기 하남감일지구 1조 3786억원, 구리월드디자인시티 1조원, 경기구리~포천고속도로 방향 9711억원 가량의 보상금이 대거 풀릴 것으로 예상된다. 과거의 선례를 보더라도 토지보상금의 50% 정도가 부동산 시장에 투입되는데 이 중 인근 대토를 위해 10%정도가 투입되고 40%가량이 상가, 오피스텔 등의 수익형부동산 시장으로 투자되는 구조로 변화하고 있다. 예전에는 토지보상금으로 강남권 아파트에 투자하는 것이 대세였다. 하지만 최근에는 수익형부동산에 투자하려는 수요가 크게 늘었다. 따라서 수익형부동산 업계는 풍선효과가 발생하기를 기대하고 있다. 지속적인 아파트값 하락으로 대형아파트에 대한 투자수요가 사라지고 주거용 오피스텔과 도시형 생활주택 등은 임대소득 강화로 직격탄을 맞은 상태다. 업계에서는 이번 토지보상금도 상가나 건물, 지식산업센터 등으로 투자 수요가 옮겨갈 것으로 전망하고 있다. 다만, 토지보상금을 받은 후 1년 내에 부동산을 매입해야 취득세 감면 혜택을 받는 점은 유의해야 하고, 상가나 건물은 철저하게 수익성에 초점을 맞춰 투자해 한다. 또한 상가나 건물에 투자시 5억~50억원대 투자금액이 적합하며, 연 수익률 6%내외로 장기 안목으로 투자해야 한다고 전문가들은 지적하고 있다. 이르면 상반기에 임대제한 규제 폐지가 예상되는 지식산업센터도 관심이 높아질 것으로 보인다. 서울 및 수도권 대도시 도심내 임차수요 증가하고 있고, 통상 660㎡규모라면 분양가 10억선으로 보면 된다. 올해 분양을 받을 경우 취득세는 50%, 재산세는 37.5% 감면된다. 소형 오피스도 주목을 받고 있다. 경기침체 여파 인해 소규모 창업자 늘면서 소형 오피스 임차수요 증가하고 있기 때문이다. 명동·회현동·충무로 등 서울 강북권 도심이 유망하며 최소면적 33㎡ 3.3㎡당 900만원대, 분양가 3억2,000만원선이다. 장경철 한국창업부동산정보원 이사는 “시중의 700조원에 해당하는 부동자금 규모를 고려해볼 때, 올해 수도권에 지급될 토지보상금의 규모는 미미한 수준”이라며 “다만 장기적으로는 토지보상금을 비롯한 시중의 부동자금이 상대적으로 수익성이 높은 수익형 부동산으로 유입될 가능성이 높다”고 말했다. 이어 장 이사는 “특히 송파 위례신도시, 문정지구, 마곡지구, 동탄2신도시 등의 신규 상권의 형성이 예상되는 지역은 중장기적으로 자금 흐름이 원활해지면 가치 상승의 여력이 크다”고 전망했다. 부동산 정보회사인 한국창업부동산정보원에 따르면 토지보상금 대체 투자처 유망 수익형 부동산으로 경기 하남 풍산동 하남 수산물복합단지, 서울 서초보금자리지구 서초타워, 경기 광명 소하동 광명 행운드림프라자, 서울 강남 역삼동 강남역 센트럴애비뉴, 서울 강남 역삼동 신논현 마에스트로, 서울 왕십리뉴타운2구역 텐즈힐몰’서울 금천 독산동 독산동 현대지식산업센터, 서울 중구 충무로 엘크루 메트로시티 등이 있다고 밝혔다.

2014-05-11 10:42
[특별자문단 칼럼]60세의 자산관리, 절세형 상품으로 시작하라-윤치선 위원

만으로 60세가 되는 해의 생일을 환갑(還甲)이라고 한다. 자기가 태어난 해로 돌아왔다는 뜻이다. ‘인생은 60부터’라는 말이 있듯이 예부터 우리 조상들은 육십 년을 한번의 생애주기로 보아 이 시기를 무사히 넘기면 다시 태어나 한 살이 된다고 믿었다. 그렇기 때문에 환갑은 단순히 오래 살아온 것만을 축하하는 자리가 아니라, 지나간 한 생의 주기를 마감하고 자신이 태어난 해로 돌아와 인생을 다시 시작한다는 의미를 담고 있다. 자산관리 측면에서도 환갑은 의미가 깊다. 많은 회사의 정년퇴직이 이 무렵임을 감안하면 60세부터의 자산관리는 그 동안 돈을 쌓기만 하던 방식에서 벗어나 모은 돈을 굴리고 조금씩 빼 쓰는 형태로 전환되는 시기이기 때문이다. 즉 새로운 방식의 자산관리를 시작해야 하는 시기라고도 볼 수 있는 것이다. 그렇다면 60세 이후의 자산관리가 기존 현역시절의 자산관리와 다른 점은 무엇일까. 첫째로 생각해봐야 하는 점은 안정성이 더욱 중요해진다는 것이다. 현역 시절에는 본인의 금융소득과는 별개로 직장에서 받는 월급이나 사업소득 등의 다른 현금흐름이 존재한다. 따라서 자산관리에서 일정 기간 손실이 발생하더라도 장기간 버틸 수 있는 여력이 있다. 그러나 인출기에는 더 이상 이러한 공식이 통하지 않게 된다. 지금까지 모은 돈에 의지해서 남은 생을 살아가야 하는데, 이 자금에서 큰 손실이 발생하면 회복하기 어려운 타격을 입을 수 있다. 문제는 그렇다고 일반적인 예금위주로만 투자해서는 수익률이 지나치게 낮다는 점이다. 현재 한국의 1년 만기 정기예금 금리는 평균 2.7~2.8%정도이며, 세금을 감안한 수익률은 2.3~2.4%이다. 2013년 기준으로 과거 10년간 한국의 소비자 물가지수가 연평균 2.9% 정도 올랐다는 점을 감안하면 지나치게 낮은 금리인 것이다. 투자수익률이 물가상승률을 쫓아가지 못한다면 장기적으로 나의 노후생활 수준은 낮아질 수 밖에 없다. 실질적인 돈의 가치가 떨어지는 것이 그 이유다. 그렇다면 이 시기에는 어떻게 투자하는 것이 좋을까. 제일 좋은 방법은 위험부담은 늘리지 않으면서 수익률을 올리는 것이다. 그런 방법이 있냐고? 물론 있다. 절세형 상품을 활용하면 된다. 세금을 아끼는 만큼 실질 세후 수익률을 올릴 수 있기 때문이다. 일단 생각해봐야 할 상품은 생계형 저축이다. 원래 이 상품은 장애인, 기초생활 보호자, 국가유공자 등을 위한 상품이지만, 만 60세 이상 고령자도 가입이 가능하다. 혜택은 파격적이다. 금융소득에 대해서 전액 비과세를 해준다. 다만 1인당 가입금액 한도가 3000만원이므로 아주 큰 목돈을 저축할 수는 없다. 여유자금이 많은 사람이라면 세금우대저축도 고려해볼 수 있다. 이 상품은 만 20세 이상이면 1000만원 한도로 가입 가능하지만, 만 60세 이상 고령자나 장애인 등은 3000만원까지 한도가 늘어난다. 또한 이득에 대해서 9.5%의 분리과세를 허용해주는 특징이 있다. 특히 금융소득종합과세를 걱정하는 사람들의 경우 이 상품의 저율 분리과세 혜택은 더욱 매력적일 것이다. 그 외에 조합예탁금도 고려해볼 수 있다. 농•수협 단위조합, 신협, 새마을 금고 등에서 가입 가능한 이 상품은 1인당 3000만원 한도로 소득세가 비과세 된다. 지방소득세 1.4%는 과세하지만, 일반 예금과 비교해본다면 상당히 유리한 상품이다. 다만 생계형 저축이나 세금우대저축이 예금부터 펀드까지 대부분의 금융상품을 편입할 수 있는 반면, 조합예탁금은 예금형 상품만 가입이 가능하다는 단점은 있다. 자산관리 성향이 보수적인 투자자라면 고려해볼 만 하다. 윤치선 미래에셋은퇴연구소 연구위원

2014-04-23 14:54
활기 잃은 금융시장…시중에 부동자금 넘쳐난다

마땅한 투자처를 찾지 못한 시중 부동자금이 사상 최대치로 불어났다. 부동산, 주식 등의 투자처가 경기부진으로 살아나지 못하면서 금융시장이 활기를 잃어버리는 모양새다. 22일 금융투자업계와 우리투자증권에 따르면 현금통화 등 6개월 미만 모든 금융상품의 자산 규모가 지난 15일 기준 715조9850억원으로 작년 말보다 10조원가량 증가했다. 단기 시중 부동자금에는 현금통화 외에 만기 6개월 미만과 수시입출금이 가능한 상품인 수시입출식저축성예금, 정기예금·요구불예금·머니마켓펀드(MMF)·양도성예금증서(CD)·종합자산관리계좌(CMA)·환매조건부채권매도·매출·발행어음 등이 포함된다.이 중 수시입출식저축성예금과 MMF 잔액은 작년 말보다 각각 2조원과 9조원 늘어났다. 시중 부동자금이 사상 최대 규모로 늘어난 건 2008년 말 세계 금융위기 이후 살인적인 초저금리와 극심한 불황 여파로 부동산시장과 주식, 채권, 펀드, 예·적금 등 모든 투자시장이 살아나지 못하고 있기 때문이다. 올해 들어 코스피가 줄곧 2000 안팎의 박스권을 벗어나지 못하자 펀드 투자자들의 환매 요청이 쇄도하는 반면 신규 투자자금 유입이 적어 단기 부동자금이 급증한 것으로 풀이된다. 국내 주식형 펀드에서는 지난달 27일부터 전날까지 무려 16거래일 연속 자금 순유출을 보이며 모두 1조4000억원의 자금이 빠져나갔다. 펀드에서 이탈한 자금은 수시입출금식 상품인 MMF나 CMA, 단기 예금 등으로 이동했다.주식시장 부진으로 주식 대차잔고도 47조에 육박해 사상 최고치를 기록했다.한국금융투자협회에 따르면 지난달 말 기준 코스피와 코스닥시장의 대차잔고 금액은 46조3000만원으로 집계됐다. 지난달 대차잔고는 월별 기준으로 최고였던 2012년 10월(43조5000만원)보다 2조8000만원 많았다. 3월 말 대차잔고 수량도 14억1000만주로 역대 최고치를 기록했다. 이달 들어서도 대차잔고는 꾸준히 늘어 지난 8일 46조9697억원까지 불어났다. 대차거래는 주식을 장기 보유하는 기관투자자 등이 주식을 필요로 하는 다른 투자자에게 일정 수수료를 받고 빌려주는 것을 뜻한다. 주가가 하락할 것을 예상한 투자자는 주식을 빌려 매도(공매도)한 후 주가가 하락하면 다시 사들여 빌린 주식을 돌려준다. 즉 주식 대차잔고가 늘어났다는 것은 대차거래에 나선 상당수 투자자가 주가가 박스권을 뚫고 올라가지 못하리라 전망해 현물을 사서 대차잔고를 갚지 않고 계속 보유하고 있다는 것으로 분석된다. 대차잔고가 많이 쌓인 업종이나 종목은 앞으로 공매도로 주가가 내려갈 가능성이 있다. 지난 3개월간 대차잔고가 많았던 종목은 전기전자(9조4000억원), 화학(5조7000억원), 운수장비(5조1000억원), 철강금속(3조6000억원), 유통업(2조원) 등이었다. 박선현 하나대투증권 연구원은 "대차잔고와 공매도가 동반 급증하면서 주가가 약세를 보이는 경우가 많았다는 점에서 부담스러운 부분"이라고 강조했다. 강현철 우리투자증권 총괄투자전략팀장은 "시중 부동자금과 주식 대차잔고가 사상 최고치로 불어난 것은 주식 등 금융자산의 상승 가능성이 작다고 점치는 투자자들이 많다는 의미"라고 지적했다.

2014-04-22 08:22
[시니어 재테크-베이비부머 포트폴리오]자영업자, 향후 자금지출 규모시기 더 꼼꼼히

사례고객의 경우 취업컨설팅 회사를 운영중인 최태영(남,51세)씨와 음식점을 운영중인 배우자(여,49세)는 현재 맞벌이 활동을 통해 발생되는 지속적 수입(월800만원 가정)으로 월800만원(생활비 600만원, 보험료200만원) 소비수준을 유지하는 것은 가능하다. 그러나 대학교 2학년에 재학중인 아들(24세)과 2014년 대학에 입학한 딸(21세) 대학등록금은 보유 금융자산 8억4000만원 또는 보유 부동산으로부터 향후 3년간 약 5800만원(매년 교육비상승률 5%가정)의 현금유출을 발생시켜야 한다.(2015년 약 2200만원, 2016년 약 2300만원, 2017년 1280만원) 즉, 현재 시점에서 경제활동이 중단되는 이후에 필요한 은퇴재원을 추가적으로 축적하는 것은 당분간 힘든 현실이다. 그렇다면 향후 자녀 대학 졸업 이후에는 가능할까? 이 또한 쉽지 않다. 바로 두 자녀의 결혼이벤트가 기다리고 있기 때문이다. 특히 최태영 부부 사례처럼 정년 개념이 없고 은퇴와 관련된 모든 문제를 스스로 해결해야 하는 개인사업자(자영업자) 사례의 경우 더 정교한 은퇴준비가 필요하다. 이 경우 미래 예상되는 현금유출(자녀결혼 등)에 대한 지출규모와 시기에 대한 선제적 판단으로 자금성격을 구분해 운용하는 것이 바람직하다. 그리고 자금목적이 노후를 위한 준비라면 최근 조세환경(비과세감면축소, 공제감면 등)을 고려해 장기적 안목에서(인출시점 등) 각종 세금의 최소화 효과를 가져올 수 있도록 연금저축계좌와 저축성보험 투자상품을 활용해 포트폴리오를 점검해야 한다. 현재 포트폴리오에 운용중인 해외주식형 펀드뿐 아니라 새로운 대안으로 고민할 수 있는 채권(혼합)형 펀드를 2013년 새롭게 재편된 연금저축계좌를 통해 연간 1800만원을 운용하는 경우 연말정산 세액공제뿐 아니라 향후 펀드에서 발생되는 배당소득 과세이연 효과, 연간 1200만원 이하 연금수령시 절세효과(연금소득세율 3.3%~5.5%)를 통해 실질 수익률을 제고 시킬 수 있다. 또한 저축성보험 5년납 10년이상 유지 투자방법을 활용하면 금액 한도 없이 비과세장점을 활용해 은행정기예금 플러스 알파 수익률로 노후자금을 준비할 수 있다. 현재 포트폴리오를 종합해보면 금융자산의 55%(주식, 국내상장해외ETF, 해외펀드, WRAP ACCOUNT, ELS)를 투자상품으로 분산하고 있는 점은 저금리시대를 타파하기 위한 현명한 의사결정이라 판단된다. 그러나 현재 포트폴리오는 일정 현금흐름 창출이 어렵고, 향후 시장상황에 따라 변동성이 높은 투자상품(주식/펀드/WRAP/해외ETF)으로 구성되어 있다. 즉, 원금을 지키며 수익률을 제고할 수 있는 포트폴리오 업그레이딩 전략이 필요하다. ELS 투자의 경우 쿠폰(수익률)이 높은 종목연계형 ELS보다 다소 수익률은 낮더라도 위험을 최대한 줄일 수 있는 60노낙인 85스타트 지수형ELS, 변동성을 낮추고 지속적 수익을 추구하는 ARI(Absolute Return Index)지수를 활용한 원금보장 사모ELB로 운영을 추천한다. 또한 변동성이 큰 개별주식보다는 국내ETF(KODEX 200등)를 활용한 분할매수형ETF랩 등에 대한 비중 확대전략을 추천한다. 더불어 정기예금과 RP의 경우 자금 운용기간(유동성)을 감안해 완전헷지가 이루어진 달러표시중국은행정기예금, 금융채(은행 후순위채)로 분산하는 것도 수익률(연3.0~3.4%) 제고 차원에서 바람직하다는 판단이다. 마지막으로 정리해보자면 지출규모와 시기에 대한 현금흐름 추정과 기존에 축적해온 자산을 어떻게 지키며 운용할 것인가를 고민해야 한다. 그리고 장기적 안목에 대한 포트폴리오 업그레이딩과 향후 지속적 모니터링을 통한 사후관리 부분이 추가된다면 보다 안정적이고 풍요로운 노후를 준비할 수 있지 않을까.

2014-04-15 13:52
[시니어재테크]‘금융훈수’ 귀를 열면‘有錢長壽’ 길 보인다

2013년 3월말 현재 우리나라 가구당 평균보유자산은 3억2557만원이고 이중 금융자산은 26.7%인 8700만원이다. 50대 가구의 평균보유자산은 4억2479만원으로 금융자산은 25.5%, 60세 이상 가구의 평균보유자산은 3억2587만원으로, 금융자산은 17.3%에 불과하다. 가구주 연령대가 높을수록 금융자산비중이 급격히 줄고 있다. 이제 50~60대가 된 700만 베이비부머 세대가 최근에 정년퇴직을 시작했다. 우리나라도 법적으로는 60세 정년시대가 도래했지만 현재 근로자의 평균퇴직연령은 53세로 은퇴 이후에도 30년 정도의 삶이 남아 있다. 국민연금, 퇴직연금, 개인연금, 주택연금 등 노후생활을 지켜줄 수 있는 제도적 장치가 마련되어 있지만 혜택을 누리는 은퇴자는 많지 않다. 얼마 안되는 금융자산을 가지고 30년간 노후생활을 하게 될 은퇴자를 위한 자산관리는 안정적으로 운용해야 한다. 하지만 현재의 금융자산만으로 충분하지 않다면 시장상황에 맞는 자산별 포트폴리오를 만들고 이를 정기적으로 조정하고 관리하는 적극적인 자산관리가 필요하다. KDB대우증권이 발표한 주식, 채권, 예금, 부동산, 금 등 5가지 주요투자자산의 2003년 말 대비 2013년 말 기준 10년간 가격변화를 보면 주식과 금이 190%씩 올라 가장 성과가 높은 것으로 나타났다. 같은 기간 동안 채권은 69%, 예금은 50%, 부동산은 33% 상승한 것으로 나타났다. 상승률이 높은 주식투자 수익률은 배당금이 포함된 ‘KOSPI Total Return Index’기준 으로 2003년 말 172.9에서 2013년 말 501.6으로 올랐다. 금 가격은 온스 당 415.45달러에서 1205.65달러로 10년간 790달러 상승했다. 그런데 수익률이 높은 ‘KOSPI Total Return Index’를 보더라도 차트는 장기적으로 우상향 곡선을 그리고 있지만 2008년 금융위기 때는 급락했다. 주식을 투자할 때에는 마켓 타이밍(주식시장이 상승할 것인지 하락할 것인지를 예상하고 투자 하는 행위)에 따라 수익률은 천양지차인 것이다. 실물자산인 금 상품 투자도 동일하다. 때문에 일반투자자가 주식시장에서 수익을 올리는 것은 쉽지 않다. 워렌 버핏 회장도 전문투자자가 아닌 일반투자자들은 여러 종목을 한데 묶은 펀드에 간접투자하거나 인덱스펀드에 투자할 것을 권하고 있다. 그럼에도 불구하고 개인투자자가 직접투자 또는 간접투자를 할 경우에는 유능한 컨설턴트를 이용하는 것이 바람직하다. 최근 은행, 보험, 증권 등 모든 금융회사들이 자산관리, 은퇴설계 컨설팅서비스를 하고 있다. 각자의 전문분야에서 과학적이고 체계적으로 분석하고 조언해 주고 있다. 은퇴자들이 자신의 부족한 부분을 채울 수 있는 금융 컨설턴트를 찾아 자산관리를 효과적으로 해 나가면 좀 더 윤택한 노후생활을 보낼 수 있을 것이다.

2014-03-25 14:39
[시니어재테크-베이비부머 포트폴리오]위험중립형 상품보다 수익형 투자 집중

이번 호에서는 약 20억대의 자산을 유지하고 있는 베이비부머의 자산관리에 대해 이야기 해보고자 한다. 올해로 53세인 김경영씨는 서울 강남구에 아파트가 있으며, 본인은 대기업 부장이며, 부인이 음식점을 운영하고 있다. 사실 제 3자가 보기엔 넉넉한 편이지만, 김경영씨 본인은 퇴직을 앞두고 이런 저런 고민이 많다. 그나마 두 아들이 대학을 졸업해서 학비걱정은 덜었지만, 아직 대학생인 딸과 세 자녀의 결혼비용을 생각하면 앞으로 5년이 경제적으로 고비라고 생각하고 있다. 다행히 집에 대한 대출금은 없고, 그 동안 아내와 맞벌이해서 모은 돈이 6억 3천만원 정도 있으나, 그리 재테크에 그 동안 신경 쓸 겨를이 없어서 세 후 3%도 안돼는 정기예적금 및 MMF(단기자금운용펀드) 4억이란 금액을 묶어놓고 있는 상황이며, 주식을 제외한 나머지 금액은 그저 인터넷을 통해 알게 된 정보만으로 분산 투자해 놓고 있었다. 일단 필요한 생활비 월900만원 (생활비 600만원에 보험비 200만원, 그리고 교육비 100만원)은 다행히 김경영씨의 월 급여와 아내가 운영하는 음식점의 수익으로 충당이 가능하다. 하지만, 추가적인 저축은 이제 힘든 상황이다. 앞으로 향후 5년간 두 아들의 결혼비용과 딸아이의 학비를 충당하려면, 적어도 4억 정도는 필요할 것이며, 부족한 결혼비용 등은 자녀들이 직장생활을 통해 모은 자금으로 일부분 해결하길 바랄 뿐이다. 그리고 정년이 얼마 안 남은 상황에서 김경영씨는 퇴직 후 아내의 음식점에서 같이 일을 하겠다는 생각으로 조금 더 여유자금을 확보하고 싶지만, 위와 같이 자녀를 위한 비용을 제외하면 2억 4천만원 정도의 노후자금밖에는 여유가 없는 상황이다. 이를 위해 투자목표와 원칙을 세워본다. △향후 5년간 원금대비 50%의 수익(연10%의 기대수익률)을 통하여 3억의 추가 노후자금 확보 △현금성 비상자금은 전체 투자금의 15% 유지 △직관적이지 않은 상품은 투자대상에서 제외(해외펀드, 주식형펀드, 정기예금, MMF등 투자대상은 현금, 주식, 펀드로 단순화) △기간별 투자성과측정이 가능한 상품에 투자(ELS , 랩어카운트, 롱숏펀드로 구성하여 연간단위 손익률의 성과를 명확히 측정) △상품별 특징(위험도와 기대수익률)에 따라 투자 집중도를 높인다는 목표와 원칙이다. 특히 상품별로는 △안정형인 CMA는 총 자산대비 15% △수익형인 절대수익추구펀드(ELS, 롱숏펀드, 운용형랩어카운트)는 총 자산대비 48% △고위험 고수익형인 주식직접투자는 총 자산대비 32% △적립형(시간 및 가격분산)인 ETF는 총 자산대비 10% 투자한다. 김경영씨는 위와 같이 투자계획을 세워 투자하며, 투자집중도는 고위험 고수익형-수익형-적립형-안정형 순의 우선순위를 두고 자금을 분산한다. 최근의 저금리시기에는 위험중립형 상품들의 위험대비 기대수익률이 현저히 낮기 때문에 되도록 수익형 상품에 자금을 집중하였다. 물론, 리스크는 항상 염두 해야 할 부분이기에 김경영씨의 개인적인 판단보다는 PB를 통하여 자산관리에 대한 컨설팅과 피드백이 지속적으로 필요 할 것이다.

2014-03-25 14:38
기부금 최대 50% 연금으로 돌려받는다… '기부연금제' 도입

예금·적금 등의 금리 일부를 기부할 수 있는 ‘나눔금융상품’이 다음달 도입된다. 이와 함께 기부금의 일부를 연금으로 돌려 받을 수 있는 ‘기부연금제도’가 내년부터 시행될 전망이다. 정부는 13일 오전 정부세종청사에서 정홍원 국무총리 주재로 제 34회 국가정책조정회의를 열고 나눔에 대한 국민 인식 개선과 제도적 지원방안이 담긴 '나눔문화 확산 개선대책'을 이같이 논의·확정했다. 정부는 '일상의 나눔, 평생의 나눔, 신뢰의 나눔'을 비전으로 각각 5대 우선추진과제와 제도개선과제를 선정, 범부처 협업체계를 구축해 국민인식을 개선하고 제도적 지원방안을 추진해 나가기로 했다. 이를 위해 먼저 4월 중으로 예금과 적금 등의 금리 일부를 기부와 연계하는 ‘나눔 금융상품’을 금융기관과 함께 개발해 보급할 계획이다. 국민이 나눔활동을 하면 마일리지로 적립해 향후에 각종 서비스 형태로 돌려 받을 수 있는 '사회공헌활동 기부은행' 제도도 내년 시범 도입된다. 정부는 또 '기부연금제도'를 추진한다. 기부연금 제도는 기부자가 현금, 부동산 등을 공익법인 등에 기부하면 본인 또는 지정자에게 기부가액의 일정액을 연금 형태로 정기적으로 지급하는 계획기부 모델이다. 미국 등에서는 이미 보편적으로 운영되고 있다. 이르년 내년 본격 시행될 예정이다. 해외 사례 등을 참고해 기부금 또는 가치액에서 연금으로 돌려 받을 수 있는 비율을 50% 이내에서 결정할 방침이다. 만약 이 비율이 50%로 정해질 경우 10억을 기부한 사람은 기부금의 절반인 5억원을 사망 시까지 연금형태로 나눠 받게 되는 식이다. 나눔단체의 투명성을 강화해 국민이 안심하고 적극적으로 나눔을 실천할 수 있도록 현행 기부금품 모집 및 접수에 대한 관리ㆍ감독을 확대한다. 기부금 단체 홈페이지에만 공개하는 모금·활용실적을 내년부터는 국세청 정보공개시스템에도 추가로 공개할 방침이다. 기업 나눔 활동의 애로사항을 지속적으로 발굴, 개선하고, 각종 지역 축제에 나눔을 연계할 수 있도록 지원하기로 했다. 나눔 실천자에 대한 포상을 확대하는 등 사회적 분위기도 조성해 나갈 계획이다. 이밖에도 교육부와 협력해 학생ㆍ교사ㆍ학부모 등대상별 맞춤형 교육 프로그램을 개발해 보급한다. 이에 교육부는 단계적으로 정규교과 과정에 확대 반영할 예정이다. 정부는 이를 제도적으로 뒷받침하고자 국회에 제출된 '나눔기본법' 제정안이 올해 안에 통과될 수 있도록 힘쓸 계획이다. 정 총리는 "어려운 이웃에게 희망을 전달하기 위해서는 정부의 노력과 함께 모두의 관심이 중요하다"며 "'기부는 쉽게, 운영은 투명하게, 사용은 꼭 필요한 곳에'란 원칙에 따라 나눔 문화가 우리 사회에 뿌리내릴 수 있도록 현장을 중심으로 모든 노력을 기울일 것이다"고 말했다.

2014-03-14 08:59

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