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아파트 전셋값 81주째 올랐다

"전세물건이 없어요. 나오면 바로 나가요. 목동5단지 115㎡ 아파트 전셋값이 작년 8월만 해도 4억5000만원 정도였는데 연초 1억원 올라 현재 5억5000만원에 시세가 형성됐어요" 전셋값 상승세가 계속되고 있다. 임대인의 월세전환과 임차인의 전세선호로 인한 수급불균형 현상이 가격 상승을 견인했다. 13일 한국감정원에 따르면 전국 아파트 전세금은 지난 10일 기준 0.19% 오르면서 81주 연속 상승했다. 수도권은 신혼부부와 수도권 외곽으로 이주 수요가 확산되면서 0.28% 상승했다. 전세를 선호하는 세입자와 달리 집주인은 월세를 원하는 경우가 많아 임대주택 시장은 수요와 공급에서 심한 불균형 상태에 놓여있다는 게 현장 중개업자 관계자들의 설명이다. 특히 정부가 전세보다는 월세를 지원하는 방향으로 주택임대차시장 선진화 방안을 발표하자 전세 세입자들의 불안감은 더 커지고 있다. 양천구 목동 S공인 관계자는 "안 그래도 전세물량이 씨가 말랐는데 정부가 월세 지원으로 방향을 틀면서 전세시장이 더 불안해진 것 같다"고 말했다. 수급불균형에 따른 전세난은 당분간 지속될 것으로 보인다. 연초 한국개발연구원(KDI)이 부동산시장 모니터링 그룹 전문가 120여 명을 대상으로 설문조사해 발표한 '부동산모니터링 보고서'에 따르면 78.0%가 올해에도 전세난이 계속될 것으로 예상했다. 전세난 해소에 도움이 되는 신규 입주물량도 많지 않다. 부동산114에 따르면 올해 강남·서초 보금자리, 마곡지구 등의 공공물량을 제외하면 서울의 아파트 입주물량은 2만3061가구에 그칠 것으로 예상된다. 역대 최저 수준이던 2012년 1만9027가구, 지난해 2만2638가구와 비교해도 그리 나아지지 않는 수준이다. 실제 부동산114가 발표한 4월 입주물량은 전국 1만5904가구로 전월보다 1056가구 감소한다. 이 중 수도권은 1307가구 줄어든 5210가구이며 서울은 겨우 199가구가 집들이를 준비 중이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "올 들어 지금까지 서울 전셋값이 벌써 2.09%나 올라 물가상승률보다 더 높은 수준을 보이고 있다"며 "상반기 입주물량이 많지 않아 당분간 전세가격이 오를 수 밖에 없을 것"이라고 말했다.

2014-03-13 15:20
3월 아파트 분양 2만7342가구...전월비 4.1배 늘어

3월 아파트 신규 분양물량이 직전달 실적에 비해 4배 이상 늘어날 전망이다. 전매제한 완화, 재건축 초과이익환수제 폐지 등 정부의 부동산 규제 완화 정책이 지속되고 있는 데다 분양 성수기를 맞아 건설사들이 분양 물량을 쏟아낼 계획이어서다. 10일 부동산리서치업체 리얼투데이에 따르면 3월 한달 전국 44곳에서 총 3만5600가구 중 2만7342가구(임대, 오피스텔, 도시형생활주택 등 제외)를 일반에 분양한다. 이는 지난 해 동월 분양실적(2만679가구)대비 32.2%가 증가한 물량이다. 또 지난 달 분양실적(6659가구)보다 4.1배가 늘었다. 수도권보다는 지방에 분양물량이 집중 돼 있다. 수도권의 일반 분양물량은 8622가구로 전체분양물량의 31.5% 수준이며 지방은 1만8720가구로 68.5%를 차지한다. 지역별로 살펴보면 경북이 4293가구(15.7%)로 전국에서 가장 많은 분양물량을 차지한다. 서울은 재개발 재건축 사업지에서 분양물량이 다량으로 쏟아져 나오면서 경북의 뒤를 이어 3964가구(14.5%)가 공급된다. 실제, 서울 재개발 재건축 사업의 일반 분양물량은 2661가구로 서울 분양물량의 67.1%에 달한다. 서울 뒤를 이어 부산은 3782가구(13.8%), 경기 2950가구(10.8%), 전북 2751가구(10.1%) 순이다. 경기도는 현재 분양 중인 ‘동탄2신도시 반도유보라아이비파크 3.0(1135가구)을 포함해 통탄2신도시에서만 4곳, 2950가구가 분양된다. 서울 등 수도권은 재개발 재건축 물량이 많다. GS건설은 서울 강남구 역삼동에 개나리 6차 재건축 아파트 '역삼 자이'를 분양한다. 지하 3층~지상 최대 31층 3개 동, 408가구 규모로 지어진다. 전용면적은 59~114㎡가구로 구성된다. 이 중 전용 114㎡ 86가구가 일반 분양된다. 지하철2호선과 분당선 환승역인 선릉역이 도보 10분 거리다. 남부순환로, 동부간선도로, 경부고속도로, 용인서울고속도로등을 이용할 수 있다. 삼성물산과 현대건설은 서울 강동구 고덕동의 고덕시영재건축아파트 ‘고덕래미안 힐스테이트’를 분양한다. 총 3658가구 중 1114가구(전용 59~192㎡)가 일반(전용 84~192㎡)에 분양된다. 강남권과 인접하며 올림픽대로를 통해 강남으로 쉽게 진입할 수 있다. 서울 외곽순환도로도와 서울춘천고속도로도 이용할 수 있다. 지하철5호선 고덕역이 도보5분 거리다. 고덕산과 한강이 가까워 여가활동을 즐기기 좋다. 금강주택은 경기도 화성시 동탄2신도시 A39에 ‘동탄2 금강펜테리움’을 분양한다. 총 827가구가 공급되며 전용면적은 59~84㎡로 중소형으로만 구성된다. 단지 주변에는 신리천 수변공원과 근린공원, 리베라CC 등이 있다. KTX동탄역(2014년 말 개통예정)을 이용할 수 있다. 경부고속도로, 봉담~동탄고속도로 등도 가깝다. 특히 KTX동탄역은 복합환승센터로 개발되며 수도권광역급행철도(GTX)는 2020년쯤 개통된다. 신안은 동탄2신도시 A26블록에 ‘신안인스빌리베라 2차’를 분양한다. 이 아파트는 59~84㎡로 구성되며 총 644가구가 분양된다. 이 아파트는 커뮤니티시범단지와 인접해 있다. 상업지구가 사업지 바로 앞에 위치하고 있어 생활편의시설 이용이 편리하다. 또 실개천과 시범단지의 중앙공원도 가까워 여가를 즐기기 쉽다. 지방에서는 현대엠코가 대구 달성군 세천지구 내에 1096가구 대단지 아파트 ‘엠코타운 더 솔래뉴’를 선보인다. 전용면적은 69~84㎡ 중소형으로만 구성된다. 성서5차 도시첨단산업단지가 세천지구 바로 옆에 있어 배후수요가 풍부할 전망이다. 성서공업2단지와 3단지도 가깝다. 교육환경도 우수하다. 사업지에서 도보거리에 초등학교와 중학교가 조성될 예정이다. 또 대구외고, 신당중, 와룡중, 와룡고 등도 통학이 가능하다. 계명대학교(성서캠퍼스)와 계명문화대학교 등도 가깝다. 견본주택은 7일에 문을 연다 대우조선해양건설는 대구 동구 용계동에 들어서는 ‘율하역 엘크루’를 분양한다. 이 아파트는 지하 1~지상 14층 8개 동 규모로 들어선다. 전용면적은 59~84㎡로 구성되며 총 329가구가 공급된다. 대구 지하철 1호선 율하역이 도보 3분 거리다. 롯데시네마, 롯데마트, 롯데쇼핑프라자도 가깝다. ‘대구 샛강 살리기’ 의 일환으로 친환경 하천으로 조성중인 율하천 수변공원이 단지 바로 앞에 있다. 대구연료산업단지와 안심공업단지 등이 가까워 배후수요가 풍부할 전망이다. 아이에스동서는 부산 남구 용호동에 들어서는 주상복합아파트 ‘The W’를 분양한다. 이 아파트는 지하6~지상 69층 초고층주상복합아파트로 건립된다. 총 1488가구가 공급되며 전용면적은 98~244㎡로 다양하게 구성된다. 수영만과 광안대교 조망이 가능하다. UN기념공원과 이기대도시자연공원이 가까워 여가활동을 즐기기 좋다. 부산지하철 2호선 남천역을 도보로 이용할 수 있다. 호반건설은 전북 완주군 이서면 전북혁신도시 C-5, C-6블록에 ‘전북혁신도시 호반베르디움’을 분양한다. 전용면적은 84~111㎡로 구성되며 총 1110가구가 공급된다. 호남고속도로 서전주IC가 가까이 있다. 전주와도 가까이 있어 다양한 생활편의시설을 쉽게 이용할 수 있다. 이 아파트가 입지하고 있는 전북혁신도시에는 국민연금공단, 대한지적공사, 한국전기안정공사 등 13개 공공기관이 2015년 말까지 이전해 올 예정이다.

2014-03-10 07:27
‘소외계층 파수꾼’ 사회복지사, ‘감정 스트레스’ 심각

“나 같은 사람도 도와주니 아주 고맙지. 이 늙은이를 찾아보는 사람도 없는데….” 5일 오전 10시 서울 용산구 청파동의 한 낡은 벽돌주택. 최민경(26·여) 사회복지사가 문을 열고 들어서니 어두컴컴한 방에서 박진순(77) 할머니가 반갑게 맞는다. 방에는 각종 약봉지가 흐트러져 있고 낡은 벽지에는 곰팡이가 슬었다. 난방비가 벅차 전기장판에 의지하는데, 이마저도 남편인 김윤상(82) 할아버지가 없을 때는 꺼두는 바람에 방에는 한기만 가득하다.박 할머니는 기다렸다는 듯이 최씨에게 이런 저런 얘기를 털어놓는다. “할아버지가 위암 통증으로 밤잠을 못 이룰 정도여서 스스로 목숨을 끊으려 몇 번이나 시도했어. 무작정 지하철을 타고 오이도로 가려 했는데 정신을 차려보니 명동역에서 쓰러져 있었다더라고.” 친딸처럼 할머니의 말을 경청한 최씨는 할아버지를 위한 상담 치료를 찾아보기로 했다. 그는 주민센터로 돌아와 상담 내용을 전산망에 빼곡히 입력했다. 그의 근무지인 용산구 청파동에 2만2400여명의 인구 중 국민기초생활보장 대상자 517명, 기초노령연금 수급자 1509명, 등록 장애인 911명 등을 포함해 5531명의 복지대상자가 거주하고 있다. 최씨를 포함해 4명의 복지담당 공무원이 주민센터에 근무하고 있으니 1명당 1400명 가까운 인원을 책임지는 셈이다.최씨는 이날 오전 8시50분에 주민센터에 출근했다. 새 학기를 맞아 무상보육비·임대아파트·문화누리카드 신청 등이 몰리면서 업무 시작 전임에도 주민센터에는 10여 명의 민원인이 그를 기다리고 있었다. 시계가 오전 9시를 가리키자 최씨의 컴퓨터 모니터에 10개 가까운 창이 띄워지고 전화기는 불이 났다. 마음 같아선 맡은 어르신들을 일일이 찾아뵙고 싶지만, 각종 민원을 처리하다 보면 사무실 밖으로 나가지 못하는 날도 허다하다.최씨는 “민원인이 몰려 가정방문은 오전 늦게, 혹은 오후에야 잠깐 할 수 있는 정도”라며 “중점적으로 관리하는 소외계층 어르신 100여명을 다 찾아뵙고 싶지만, 시간이 나지 않는다”고 안타까워했다. 오전 9시20분께 초등학생 자녀의 교육비를 신청하러 이모(48·여)씨가 왔다.최씨는 부동산 임대차 계약서, 금융정보제공동의서 등 구비 서류를 꼼꼼히 살펴보고 아직은 낯선 도로명 주소까지 친절하게 안내했다.“문화누리카드 신청 첫날에는 100명 가까운 민원인이 몰리기도 했어요. 일이 많은 날은 밤 10시가 넘어서 퇴근하는 날도 잦죠. 사회복지사들의 업무가 효율적으로 분배됐으면 좋겠어요.” 최근 문화누리카드 사업은 관리 사이트가 자주 먹통이 되는 바람에 접속자가 적은 새벽 시간에 주민센터로 출근해 입력하는 일도 있었다.주민센터는 각종 복지 서비스를 구석구석까지 제공하는 '모세혈관' 같은 역할을 한다. 일손은 모자란 데 주무부처에서 넘어온 일이 집중돼 업무 강도가 높다. 한국사회복지행정연구회가 작년 4월 발표한 '공공복지전달체계 현황과 개편방안'에 따르면 지난 2012년 6월 기준 우리나라의 3474개 읍·면·동 가운데 사회복지직이 단 1명만 배치된 곳이 1417곳에 달했다. 단 한 명도 배치되지 않은 곳이 31곳이나 됐으며, 5인 이상 배치된 곳은 94곳에 불과했다.최근 ‘송파 세 모녀 자살사건’ 등 생활고를 견디다 못해 극단적인 선택을 하는 사례가 늘어나 ‘찾아가는 복지’에 대한 목소리가 높아지고 있지만, 복지 행정 현장은 여전히 인력난에 허덕이고 있다. 청파 주민센터의 사회복지를 총괄하는 김종복 팀장은 “이웃집에 누가 사는지도 모르는 요즘 상황에서 통장이 예전처럼 집집이 다니며 상황을 체크하는 게 불가능해졌다”며 “‘찾아가는 복지’ 중요하지만, 문제가 생기면 언제든지 주민센터 등에 연락하도록 홍보하는 게 중요하다”고 말했다.다짜고짜 욕을 퍼붓거나 불만을 품고 ‘밤길 조심하라’며 협박까지 하는 악성 민원인도 이들을 움츠리게 한다. 대검찰청이 작년 6월 “복지 및 민원담당 공무원이 심각한 육체적·정신적 피해에 시달리고 있다”며 이 같은 행위를 엄중 처벌하기로 발표했을 정도다. 이에 따르면 복지 담당 공무원은 우울증 유병률이 일반인의 3배, 일반 행정공무원의 2배 이상이었고 복지 담당 공무원의 51.9%가 소방·경찰관보다 훨씬 높은 외상후스트레스장애를 겪는 것으로 나타났다. 정작 사회 소외계층을 책임지는 사회복지사들이 돌봄의 손길 바깥에 있는 아이러니한 상황이 연출되고 있는 것이다.실제로 작년 2∼3월 경기도 성남·용인과 울산에서 사회복지공무원 3명이 업무 과다와 스트레스를 호소하며 스스로 목숨을 끊기도 했다. 최씨는 “사회복지사는 감정의 소비와 스트레스가 심하다”며 “사회복지사를 위한 상담 프로그램 등이 마련됐으면 한다”고 말했다.양성근 한국사회복지행정연구회장은 “현재 인력 시스템에서는 ‘찾아가는 복지’에 한계가 있다”며 “극단적인 경우 한 읍·면·동에서 1500건 이상 관련 민원을 처리하는 경우까지 있다. 최소 6000∼7000명은 충원돼야 한다”고 조언했다.

2014-03-06 08:38
年임대소득 1천200만원 은퇴자 세부담 15만→11만원

(종합3보) 정부가 2주택 보유자로 주택임대소득이 연 2천만원 이하인 집주인에게 2016년부터 분리과세를 적용하고 필요경비율을 45%에서 60%로 높여 세 부담을 줄여주기로 했다. 　2주택 보유자의 전세임대소득도 2천만원 이하라면 분리과세 대상에 포함된다. 　다른 소득이 없다면 전세보증금 10억원을 전후해 12만원 정도의 세금을 부담하면 된다. 　영세 임대자의 과거분 소득과 향후 2년분에 대해서는 납세여부를 따지지 않고 사실상 묵인하기로 했다. 　그러나 이번 대책은 ‘임대차시장 선진화 방안’ 발표 일주일만에 나온 것이어서 ‘정부가 설익은 정책으로 시장 혼란을 부추겼다’는 비난을 면키는 어려워 보인다. 　정부는 5일 정부세종청사에서 현오석 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 경제관계장관회의를 열어 이런 내용을 담은 ‘주택 임대차시장 선진화 방안 보완조치’를 확정했다. 　현 부총리는 “임대소득 세원관리로 과세정상화가 기대됐으나 소규모 임대사업자의 세부담 증가 등에 따른 임대시장의 불안이 나타나고 있다”며 “과세 정상화 측면에서 올바른 방향이라 하더라도 시장이 불안해한다면 시장을 안심시킬 수 있도록 정책의 타이밍과 속도를 조절하는 것이 바람직하다”고 배경을 설명했다. 　정부는 이번 보완책에서 주택임대소득이 연간 2천만원 이하인 2주택 보유자에 대해서는 한시적으로 2년간 비과세하고 2016년부터 분리과세를 적용하기로 했다. 　분리과세는 단일세율 14%를 적용하되 필요경비율을 종전 45%에서 60%로 높여 적용하기로 했다. 필요경비율은 증빙서류 없이도 소득의 일정 부분을 경비로 간주하는제도다. 　이는 현재 장기임대사업자(국토부 등록 임대사업자)의 단순경비율을 적용한 것으로 아파트 등 공공주택의 임대사업자 대상 경비율(45.3%)보다 높은 수준이다. 　다른 소득이 없거나 임대소득이 2천만원 이하인 경우는 기본공제액 400만원을 인정한다. 인적공제(2인 300만원)외에 표준공제 상당액을 적용하는 것이다. 　또 낮은 종합소득세율을 적용받던 임대소득자가 손해를 보지 않도록 종합소득 과세방식과 비교한 뒤 그 중 낮은 금액으로 과세하기로 했다. 추가공제를 받는 노인이나 장애인 등은 과세금액이 늘지 않도록 보완할 방침이다. 　이에 따라 2주택을 갖고 배우자와 둘이 살면서 연간 임대소득이 1천200만원인 은퇴 가구주의 경우 종전에 소득세 15만원을 냈지만 앞으로는 세액이 11만원으로 4만원 줄어든다. 　정부는 또 2주택 보유자의 전세 임대소득(간주임대료)을 월세 임대소득자와의 형평을 고려해 2016년부터 과세하기로 했다. 현재는 3주택 이상 보유자만 과세한다. 　방식은 월세와 똑같이 2천만원 초과 소득자에게는 종합소득세로 과세하고, 2천만원 이하면 분리과세를 적용한다. 　김낙회 기재부 세제실장은 “기준시가가 3억원을 넘지 않는 국민주택 이하 주택은 전세 임대소득 과세대상에서 제외되고 간주임대료 2천만원 기준이 높아 실제 세금을 내야하는 전세 집주인은 거의 없을 것”이라고 강조했다. 　전세보증금 가운데 3억원을 초과하는 부분의 60%만을 과세대상으로 하며 간주임대료 산출 이자율을 2.9%로 적용하기 때문에 실제 과세 부담은 미미할 것이라는 설명이다. 　국토교통통계연보에 따르면 기준시가 3억원을 넘지 않는 국민주택규모 이하 주택은 전체 1천509만가구 가운데 69.7%를 차지한다. 　정부의 시뮬레이션 결과 과세대상 주택은 전세보증금 10억원 이상 주택일 것으로 추산됐다. 다른 수입이 없다면 세액은 12만원, 다른 소득이 연 5천만원이라면 68만원 가량 세금 부담이 발생한다. 　한편 정부는 소규모 주택임대자의 임대소득에 대해 향후 2년간 비과세하는 점을감안해 과거분 소득에 대해서는 세정상 배려하기로 했다. 사실상 묵인하고 추징 등 과세조치를 하지 않겠다는 뜻이다. 　지난달 정부가 보증금과 월세, 임대 기간 등의 정보가 담긴 전·월세 확정일자 자료 400만건을 국세청에 건넬 계획이라고 밝히면서 은퇴자 등 사이에서 분 불안심리를 차단키 위한 조치다. 　이전환 국세청 차장은 “2013년 소득에 한해 확정일자 자료를 수집하고 3주택 이상 보유자, 2주택자 중 임대소득 연 2천만원 초과자, 1주택자 중 기준시가 9억원 초과 주택 보유자에 대해서만 신고 안내자료를 발송할 방침”이라고 말했다. 　정부는 오는 6월 임시국회에 이런 내용을 골자로 한 소득세법 개정안을 제출할 예정이다.

2014-03-06 08:17
[2·26 전월세대책] 월세 인상 불보듯…다운계약서 우려도

# 서울 강북과 용인에 85㎡ 2가구를 월세주고 있는 주부 이모(50)씨는 이번에 소득세가 부과될까 봐 노심초사하고 있다. 이씨는 “가뜩이나 월세 이율이 떨어져 수입도 많지 않은데 세금까지 내고 나면 세입자 관리로 고생하는 보람이 없다”며 “집을 팔아야 할지 심각하게 고민 중”이라고 말했다. 정부의 2.26 전월세대책에 대해 부동산업계의 평가가 엇갈리고 있다. 임대차시장의 월세전환 시기를 맞아 적절한 대응책이란 긍정적 평가와 함께 섣부른 월세소득 양성화 정책이 집주인들의 조세 부담 탓에 민간 임대시장 위축을 불러올 수도 있다는 우려가 나오고 있다. 특히 집주인에 대한 소득세 징수가 결국 임대료 인상이라는 부메랑으로 돌아올 수 있다는 지적도 나온다. 정부는 ‘주택 임대차시장 선진화 방안’을 통해 월세로 빠르게 전환되고 있는 임대차 시장에 대비하기로 했다. 정부가 발표한 방안에는 월세 세입자를 위한 혜택이 많다. 각종 혜택을 통해 전세 세입자가 월세로도 이동할 수 있는 길을 열겠다는 의지다. 즉 올해부터 월세 세입자가 낸 임대료(최대 750만원)의 10%까지 세금에서 깎아준다는 것인데 정부가 사실상 한 달치 월세를 내주는 셈이다. 이를 위해 우선 월세 세입자가 별도로 집주인의 동의 없이 소득공제를 신청할 수 있도록 했다. 월세 임대차계약서와 월세 납입 증명(계좌이체 확인서)만 있으면 공제 신청이 가능해 진다. 또 확정일자를 받지 않더라도 소득공제를 신청할 수 있다. 하지만 이럴 경우 집주인은 월세 소득에 대한 소득세와 신고 누락에 따른 가산세까지 부담해야 한다. 문제는 이런 세부담이 세입자에게 떠 넘겨질 수 있다는 점이다. 전문가들은 월세 임대인의 95% 이상이 소득세를 안내고 있는 등 음성화된 시장을 갑자기 양성화할 경우 집주인들의 반감이 클 것으로 내다봤다. 이에 임대인들이 소득세를 월세에 반영할 경우 세입자의 부담만 가중되는 악영향이 우려된다. 단기적으로 '월세 인상'이 불가피하다는 지적이 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "오랜 기간 음성화돼 있던 월세소득을 양성화하면서 주택임대사업이 '클린화'되는 효과가 예상된다. 하지만 당장 집주인들에게는 충격이 클 것"이라며 "단기적으로 전·월세 물량이 부족한 곳은 소득세 부담을 월세에 전가하거나 일부 소액 월세는 전세로 돌리려는 움직임도 나타날 수 있다"고 말했다. 또한 임대인을 중심으로 한 음성적인 거래가 늘 것이라는 지적도 나온다. 강남의 한 공인중개사는 "임대인이 임대를 조건으로 이면계약서를 요구한다든지, 월세를 올려 놓고 세입자에게 정부 혜택 10%보다 많은 금액을 깎아준다는 등 음성적인 거래가 뒤따를 수 있다"고 지적했다. 임대차시장에 대한 상반된 정책이 문제라는 지적도 있다. 국토부는 민간임대시장을 양성화하기 위해 세제혜택을 내걸고 있지만 국세청은 다음달부터 확정일자 자료를 기준으로 임대소득에 대해 제대로 과세하겠다는 방침이다. 정부가 전세의 월세전환을 부추긴다는 우려도 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "정부가 전세보증금에 대해서도 과세를 하겠다는 입장인 만큼 전세 임대업자들도 월세로 많이 전환할 것"이라며 "이번 방안과 맞물려 생각보다 월세 패러다임을 가속할 가능성이 있다"고 지적했다. 이밖에 월세 소득을 낮추려고 계약서 상의 월세를 낮춰 신고하거나 이면계약성행하는 등 임대시장의 음성화를 부추길 것이라는 지적도 제기된다.

2014-02-27 10:45
[특별자문단 칼럼]100세시대 부동산 자산관리-김규정 위원

기대 여명이 빠르게 늘어나며 이른바 ‘100세시대’ 가 성큼 다가오고 있다. 하지만 노후 준비가 부족한 은퇴 세대나 시니어들은 장수(長壽)가 오히려 징벌처럼 느껴지기도 한다. 안락한 노후 생활을 원하지만 어떻게 준비해야 할 지 막막하고, 실행에 옮기려고 해도 현실적인 제약이나 부담이 적지 않다. 노후 생활을 준비하는 시니어들이 행복한 100세시대를 누리려면 3가지 필수 항목을 갖춰야 한다. 노후 자금과 건강, 그리고 가족이다. 질 좋은 의료 서비스를 통해 건강을 유지해야 하고 신뢰와 존중을 바탕으로 한 가족 관계를 잃지 말아야 한다. 그리고 이를 가능하게 하는 것은 바로 충분한 노후 생활 자금이다. 하지만 은퇴를 앞둔 우리나라 중장년층의 경우 대부분 노후 자산 준비가 부족하다. 상당수가 국민연금에 의존하고 있으며 퇴직연금과 개인연금을 합쳐도 노후에 필요한 생활자금을 충당하기는 어렵다. 무엇보다 전체 자산 중에 환금성이 떨어지는 부동산 자산의 비중이 너무 높은데 반해 부동산을 활용한 노후 재테크는 놓치는 경우가 많다. 통계청이 발표한 2010년 가계자산조사에 따르면 은퇴 시기에 접어든 우리나라 베이비부머의 평균 자산 규모는 3억3775만원이고 그 중 부동산이 차지하는 비중은 76.3%(2억5785만원)로 높다. 하지만 금융위기 이후 부동산을 통한 재테크 환경은 급변했고 별다른 준비 없이 은퇴와 노후를 맞게 된 대다수 베이비부머들의 노후 생활에는 빨간 불이 켜졌다. 행복한 100세시대를 위해서는 부동산에 치중된 노후 자산을 점검한 후 적당한 비율로 부동산 자산을 줄이고 포트폴리오도 노후 생활에 맞게 재설계 해야 한다. 부동산 자산 비중이 높은 은퇴 세대와 시니어들이 노후 준비를 위해 제일 먼저 할 일은 부동산 자산의 다이어트와 체질 개선이다. 보유한 부동산의 종류와 규모, 현재 컨디션과 처분 가격을 체크해보고 미래 가치를 따져본 후 수익성이 떨어지거나 이미 수익을 낸 상품, 보유 가치가 떨어지는 상품은 과감히 처분해야 한다. 대체로 보유 비중이 과도하게 높은 주거용 부동산은 거주할 주택과 보유 가치가 뚜렷한 일부 상품을 제외하고는 매각하는 것이 좋다. 수요가 급감하고 가격이 지속적으로 하락하는 중대형 주택은 소형으로 다운사이징 하거나 상대적으로 투자성이 좋은 신축 주택으로 갈아타는 것도 방법이다. 올 들어 다주택자에 대한 양도세 중과제도가 폐지되고 2년 미만 단기 양도세율이 완화됐으며 취득세율은 항구 인하돼 주택 거래 시의 세금 부담이 줄었다. 직접 거주하는 주택 한 채는 주택연금으로 활용할 수 있다. 시가 9억 원 이하의 1주택을 보유한 만 60세 이상의 고령자 부부라면 죽을 때까지 내 집에서 맘 편히 거주할 수 있고 매달 꼬박꼬박 연금도 나온다. 70세 어르신이 시가 3억 원짜리 아파트에 거주하면서 주택연금에 가입한다면 매달 수령액은 100만원 정도다. 거주용 주택의 보유조차 꺼려진다면 시니어를 위한 임대 주택이나 서비스 시설을 활용할 수도 있다. 의료 서비스와 탄탄한 커뮤니티를 갖춘 시니어 타운이나 휴양 시설도 늘어나고 있다. 불필요한 부동산을 처분한 자금으로는 부족한 노후 생활자금을 보충해 줄 금융 상품이나 안정적인 임대 수입을 확보할 수 있는 수익형 부동산에 투자하는 것이 현명하다. 소형주택이나 소규모 빌딩, 상가 등을 구매해 은퇴 이후 제 2의 월급을 만들 수 있다. 물론 원룸이나 오피스텔처럼 이미 지역별로 공급 과잉과 수익률 하락 등의 리스크가 커진 상품은 피해야 한다. 임차인을 구하기 쉽고 공급 희소성이 있는 틈새 상품을 선택해야 한다. 무엇보다 월세 수입이 중단되는 것을 막기 위해서 기대 수익률은 조금 낮추더라도 공실 위험이 낮은 안전한 상품을 골라야 한다. 지난 12월부터 시행된 준공공임대제도나 오는 2월부터 시행되는 기업형임대관리업처럼 정부가 내놓는 새로운 지원 제도나 임대 정책도 잘 살펴보고 활용하는 것이 바람직하다. 부동산 임대 경험이 부족한 은퇴자나 시니어들은 안정적인 임대 관리와 수입을 유지하기 위해 전문 임대관리 업체나 시설 관리업체의 도움을 받을 수도 있다. 김규정 우리투자증권 100세시대연구소 연구위원

2014-02-04 10:24
봄 전세난 예고…미분양 전세전환 아파트 '재조명'

작년에 이어 올해도 전세시장 불안이 지속되고 있다. 특히 방학을 맞아 학군수요가 가세한 서울지역은 품귀현상이 심화되며 전셋값 상승을 주도하고 있다. 20일 부동산114 등에 따르면 올들어 17일까지 서울의 누적 전셋값 상승률은 0.47%를 기록했다. 이는 전셋값 상승세가 가팔랐던 지난해 같은 기간의 0.35%를 0.12%포인트 뛰어넘은 것이다. 전국과 수도권 전셋값 상승률은 각각 0.2%, 0.27%로 집계돼 서울보다 상승폭이 낮았다. 일선 중개업소에선 대치동과 잠실, 목동 등 학군 인기지역에 수요자들이 몰리며 인기 있는 중소형 전세매물은 씨가 마른 상황이라고 설명했다. 이에 따라 거래 물량도 예년보다 크게 줄었다. 실제 서울부동산정보광장 자료를 보면 18일 기준 전세거래량은 하루 평균 111.7건으로 작년 같은 기간의 40% 수준으로 감소했다. 특히 지난해부터 전세난이 지속된 영향으로 봄 이사철을 앞두고 매물을 선점하려는 수요가 나타나면서 상승폭이 확대됐다는 게 전문가들의 분석이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 "학군 수요는 이달 중순쯤 되면 어느 정도 가라앉지만 봄 이사철 선점 수요가 늘면서 전셋값 상승 추세는 당분간 계속될 가능성이 높다"고 분석했다. 이런 가운데 건설사들이 공급하는 미분양 전세전환 아파트가 최근 인기를 모으고 있다. 세입자 입장에선 안전한 전세를 시세보다 저렴한 가격에 손쉽게 얻을 수 있고 건설사는 빈집을 방치하지 않고 임대해 자금난을 덜 수 있다는 장점이 있다. 현대건설은 인천 영종하늘신도시에 위치한 '영종힐스테이트'를 전세전환 아파트로 내놨다. . 영종힐스테이트는 1628가구의 대단지로서 전 세대 공급면적 112㎡로 구성됐으며 임대금액은 1억원으로 책정했다. 분양 관계자는 "현대건설을 임대인으로 하는 순수 전세 개념의 상품"이라며 "회사 명의의 선순위 근저당 설정이 전혀 없어 임차인은 확정일자 등을 통해 임차보증금을 안전하게 보장받을 수 있다"고 설명했다. 동부건설이 인천 계양구 귤현동에 지은 '계양 센트레빌'은 현재 전용 84~145㎡ 일부 잔여 물량을 면적에 따라 1억6500만~2억2000만원 선에 전세로 공급되고 있다. 이를 통해 상당 부분 거래가 이뤄졌다는 게 회사 측 설명이다. 두산건설이 고양시 탄현동에 분양 중인 '일산 두산위브더제니스'도 회사 보유분 767가구의 전세 계약을 지난해 말 모두 마무리했다. 최고급 아파트인데도 전용 94㎡의 전세금이 최저 1억7500만원에 불과해 해당 단지의 전세 시세보다 저렴한 수준으로 책정됐다는 점이 주효했다. 이밖에 파주 운정신도시의 '파주 운정 한양수자인', 인천 청라지구 '청라지구 동문굿모닝힐', 경기 파주시의 '파주 신안실크밸리'등도 전세보증금 반환보증 가입에 대해서 고려하고 있는 것으로 알려졌다.

2014-01-20 16:11
주택기금 못갚아 경매 넘어간 임대주택 보증금 안 떼인다

앞으로 민간 건설업자가 임대주택 사업을 하다가 국민주택기금 융자금을 갚지 못해 임대주택이 경매로 넘어가도 세입자가 임대보증금을 보전받을 수 있게 됐다. 국토교통부는 17일부터 공공주택건설 등에 관한 특별법이 이같이 개정돼 시행에 들어갔다고 19일 밝혔다. 개정법은 민간 건설업자나 주택사업자가 국민주택기금 융자금을 상환하지 못해 임대주택이 경매로 넘어갔더라도 임차인(세입자)이 한국토지주택공사(LH)에게 매입 동의를 하면 우선매수권을 양도한 것으로 간주하도록 했다. LH가 우선매수권을 행사해 임대주택을 먼저 사들일 수 있도록 한 것이다. 이에 따라 경매에서 임대주택이 일반 민간사업자에게 낙찰되면서 임대주택의 기능을 상실하고 임차인이 임대보증금을 돌려받지 못하게 되는 것을 막을 수 있게 됐다. LH가 임대주택을 확보해 임대사업을 계속하고 임차인은 추후 LH로부터 임대보증금을 돌려받을 수 있는 것이다. 지금까지는 은행 등으로부터 사업 자금을 빌렸다가 갚지 못한 부도 임대주택에 대해서만 이런 우선매수권을 적용하고 있는데 이번 조치로 국민주택기금 융자금을 갚지 못한 임대주택으로도 대상이 넓혀졌다. 국토부 관계자는 "국민주택기금 융자금을 갚지 못해 임대주택이 경매로 넘어가는 경우가 흔하지는 않지만 이번 법 개정으로 서민의 주거안정이 좀 더 높아질 것"이라고 말했다.

2014-01-20 07:31
[갑오년 부동산시장 기상도]“경기회복 훈풍 주택매매 먹구름 걷힐 것”

올해 주택시장은 큰 폭의 변동을 보이진 않을 것으로 보인다. 다만 시장에 영향을 줄 수 있는 변수가 복잡해 시기적으로 다소 출렁거림은 있을 것으로 예상된다. 건설산업연구원과 주택산업연구원 등은 올해 전국 주택 매매가가 1% 내외 상승할 것으로 예상했으며 전셋값 또한 2~3%의 오름폭을 보일 것으로 전망했다. 허윤경 건산연 연구위원은 “서울 등 수도권은 주택매매 수요의 회복과 공급 감소로 매매시장이 상승 반전할 것”이라며 “다만 경기도 권역은 미분양 적체 등 침체를 벗어나지 못하면서 상승폭이 1% 내외에 그칠 것”이라고 진단했다. 전문가들은 경제 회복세가 주택구매 여건을 개선시켜 주택시장에 긍정적인 영향을 미칠 것이라는 점에 공감했다. 현재까지 유지되고 있는 저금리 기조도 주택 구입 시 금융부담을 경감시켜 당분간 주택시장 회복을 촉진할 요소로 꼽혔다. 김규정 우리투자증권 부동산연구위원은 “정부와 국채 연구기관, 국제통화기금(IMF) 등이 올해 경제성장률을 작년(2.9%)보다 높은 3.7∼3.8%로 내다보고 있다”며 “각종 수요심리지표도 개선세를 보이고 있어 추가 하락보다는 회복세가 예상된다”고 말했다. 특히 정부의 부동산 활성화 정책과 전세난에 따른 전세수요의 매매수요 전환 효과가 나타난다면 시장 회복세가 더욱 빨라질 것으로 예측됐다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “매매가 대비 전세금 비율이 60%를 훌쩍 넘으면서 전세보증금이 집값과 맞먹게 됐고, 보증금을 떼일 우려가 높아지면서 세입자들이 주택 구입으로 시선을 돌릴 수 있다”며 “올해 실물경제가 지난해보다 좋아질 것이라는 지표가 속속 나오고 있어 부동산 시장에 호재로 작용할 것”이라고 설명했다. 반면 대출 증가세가 지속되면서 채무상환에 대한 우려가 커지고, 미국의 양적완화 축소가 진행되는 것은 올해 하반기께부터 주택시장 회복에 부담요인으로 작용할 것으로 예상됐다. 가계의 은행권 대출 수요와 태도를 보면 대출 적극성은 중립적이어서 주택시장에 좋은 영향을 미치지 못할 것으로 관측됐다. 최근 가계부채 증가세가 지속되면서 채무상환에 대한 우려가 커진 상황에 빚을 더 내 주택을 구입하기는 어렵다는 얘기다. 전세난은 당장 수그러들기는 어렵겠지만 상승폭은 둔화될 것으로 예상됐다. 김리영 주산연 책임연구원은 “주택 가격은 규모별로 가격변동의 차별성이 커질 것이고 전셋값은 입주물량 증가와 정부 주택정책의 효과로 상승폭이 둔화할 것”이라고 내다봤다. 특히 올해 부동산시장에서 관심 있게 지켜봐야 할 것으로 전문가들은 민간임대사업과 지방선거 공약 등을 꼽았다. 김규정 연구위원은 “정책적으로 다주택 매입 임대사업이 확대되는 추세라 서울 도심 신규 분양과 실수요 소형주택을 활용하면 임대수익을 올리기 좋을 것”이라고 예상했다. 허명 부천대학교 교수는 “올해 지방선거를 치르면서 지방 부동산 개발 공약이 새로 나올 가능성이 있다”고 조언했다.

2014-01-03 08:28
[민생정부 근혜노믹스]서규용 농림수산식품부 장관 "귀농·귀촌 지원 확대… 농협개혁 추진 기대"

“선진국 중에 농어업이 발전 안 된 나라는 없다. 우리나라도 선진국이 되려면 농어업이 발전해야 한다. 후진국이 공업화를 하면 중진국이 되지만, 중진국이 농어업을 발전시키지 못하면 선진국 진입이 어렵다. 우리나라는 국토가 좁아서 연구개발(R&D) 사업을 강화해야 농어업이 발전할 수 있다.” 서규용 농림수산식품부 장관은 최근 서울 여의도 잠사회관에서 가진 이투데이와의 인터뷰에서 차기 정부가 중점 추진해야 할 농어업 정책 방향에 대해 이 같이 말했다. 하지만 박근혜 후보가 공약으로 내세운 해양수산부 부활 이야기가 나오자 “득과 실이 있겠지만 차기 정부에서 현명하게 판단해 줄 것으로 믿는다”며 유보적인 입장을 보였다 서 장관은 농어촌 발전을 위해서는 귀농·귀촌 인구가 증대해야 한다고 강조했다. 그러려면 베이비붐 세대에 대한 귀농·귀촌 정책을 더욱 확실한 지원이 필요하다는 것. 실제 매년 1만 명 수준이던 귀농귀촌 인구는 서 장관 취임 이후 2만 명을 넘어서는 등 배 이상 증가했다. 지난해 이뤄진 농협의 신경분리와 관련해서는 “50년 만에 개혁을 시행했다”면서 “농민이 생산하면 팔아주는 것은 농협이 책임져야 한다”고 말했다. 또 이 같은 기조는 “다음 정권에서도 확실히 챙겨야 할 것”이라고 밝혔다. 또 기존 산업과 달리 농정은 사람 간의 신뢰가 가장 중요하다는 입장도 나타냈다. 서 장관은 “차관 재임 당시보다 농정에 대한 불신이 더 깊어졌다고 생각해 장관 취임 이후 단 하루도 쉬지 않고 현장을 방문해 소통했다”면서 “정부 정책의 성공 여부는 국민과 소통하고 신뢰를 쌓는 것에서부터 나온다”고 전했다. 이와 함께 서 장관은 “1964년 일본이 일식 세계화를 시작해 30년이 걸린 것을 우리는 이번 정부에 시작해 조금씩 성과를 보이고 있다”고 강조하고 “2009년 한식을 알고 있다는 외국인이 9%에서 지난해말에는 41%로 늘어났고, 이런 점에서 다음 정부에서도 한식 세계화 사업은 더 강화돼야 한다”고 밝혔다. 다음은 서규용 장관과 일문일답이다. △차기 정권에서 꼭 이어갈 정책이 있다면. “MB 정부 출범 당시 글로벌 금융위기 등 어려운 여건에도 지난 4년간 농식품산업의 체질개선, 안전한 농식품의 안정 공급 등을 위해 최선을 다해 왔다. 이번 정권에서 기틀을 잡은 농협개혁, 식품산업과 수출농업 육성, 한식세계화, 귀농·귀촌, 농기계임대사업은 농어업·농어촌 발전을 위해 연속성을 가지고 발전시켜 가야 한다. 특히 농협중앙회 사업구조개편으로 50년 만에 농협을 생산자와 소비자 모두를 위한 조직으로 개편하기 위한 기반을 마련했고, 규제대상이던 식품산업을 고부가가치 전략산업으로 전환했다. 한식세계화와 수출농업 육성을 통해 우리 농식품의 글로벌 시장 진출도 본격화해 2007년 38억달러이던 것을 지난해 10월말 기준으로 63억1000만불로 4.6%나 증가시켰다. 또 귀농·귀촌과 농기계 임대도 강화해야 한다. 베이비붐 세대의 귀농·귀촌을 지원하는 종합적인 대책을 실시해야 하고 농기계 임대 사업으로 농가부채 발생의 주요 원천을 차단해 농사를 편하게 지을 수 있는 여건을 지속적으로 조성하는 것이 중요하다.” △아쉬움이 남는 정책은 무엇인가 “농어업을 고부가가치 산업으로 육성하고, 정주여건 개선 등 농어촌에 활력을 불어 넣고자 노력했다. 하지만 좀 더 보강할 필요가 있다고 생각한다. 고부가가치 산업화를 통해 농어업경쟁력의 기초가 되는 종자·종묘산업을 적극적으로 육성해야 한다. 부가가치가 높은 식품산업을 발전시키는 것도 중요하다. 특히 사람을 키우는 것이 중요하다. 농업 현장을 책임질 세계적인 수준의 정예 농어업인 양성을 위해 오는 2015년까지 매출액 1억 원 이상의 고소득 경영체를 10만호 육성하는 것을 목표로 젊은 후계농어업경영인을 매년 2500명씩 양성하는 방안을 추진 중이다. 또 농어촌 활성화를 위해 ‘함께하는 우리 농어촌 운동’을 비롯한 농어촌 활성화 정책이 공감대를 형성하는 과정이라고 생각하고, 앞으로는 이러한 정책적 노력이 확산하여야 할 것으로 본다.” △농협 변화의 방향성은 어디에 두어야 한다고 보는가 “농협이 농민을 위한 기구로서 제 역할을 다하는 게 무엇보다 중요하다. 이를 위해 사업구조 개편의 주된 목적인 경제사업활성화 목표 달성에 매진할 필요가 있다. 오는 2020년까지 중앙회가 조합 출하물량의 50% 이상을 책임 판매함으로써 농민은 판로 걱정 없이 생산에 전념하고, 판매는 농협이 전담하는 구조를 차질 없이 구축해야 한다. 이를 위해 농협은 적기 신규투자로 유통기반시설을 조속히 마련하고, 산지 농협조직을 규모화·전문화하는 등 직거래형 유통체계를 구축해야 한다. 또 경제사업의 경제지주 이관 등 경제사업에 맞는 시스템을 정비해 나가야 할 것이다. 정부에서도 농협경제사업평가협의회를 통해 경제사업 추진실적을 지속적으로 점검·평가하는 등 철저하게 사후 관리를 할 계획이다.” △식량자급률이 갈수록 낮아지고 있는 데 이에 대한 대응방안은. “기상이변으로 증산에는 한계가 있다. 중국의 육류소비 증가와 세계인구 증가에 따른 곡물수요 증가 등으로 식량수급 불안은 더욱 심화할 것이다. 특히 최근 미국·러시아의 가뭄 등으로 주요 곡물 국제가격은 지난해 6월말부터 급등해 최고 수준을 기록했다가 9월 이후 점차 하향 안정세를 찾았다. 우리나라는 곡물가 급등 전에 연간 수입량 1400만t의 약 90%를 미리 확보해 국내 영향이 나타나기 전에 선제로 축산농가와 곡물업계의 부담을 완화했지만, 앞으로는 동계 작물과 조사료 재배면적을 더욱 확대해 사료곡물의 수입수요를 대체하는 등 국내산 곡물의 생산과 소비 확대를 지속적으로 추진해야 한다.” △차기 농식품부 장관에게 한 마디 “‘국민통합’과 ‘민생정부’를 표방하는 새 정부 역시 ‘농업인의 땀이 헛되지 않은 희망찬 농어촌 건설’에 정책적인 노력을 아끼지 않을 것으로 기대한다. 경제민주화와 상생·복지·일자리 창출이 시대적인 과제로 드러난 만큼 농어업·농어촌, 식품산업 분야에서 정부 역할의 중요성도 더욱 커질 것으로 전망하고 있다. 올해에도 국제유가·곡물가 상승과 기후변동성 확대가 예상되기 때문에 농어가의 경영부담을 덜어주고 재해보험을 활용한 경영안정에 힘써주길 당부 드린다. 아울러 시설 현대화와 귀농·귀촌처럼 연속성이 중요한 과제에 대해서는 기존 정책을 보완하며 지속적으로 추진해야 성과를 거둘 수 있을 것으로 본다.”

2014-01-03 08:16

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