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다가오는 보릿고개, 절약의 도움 얻으려면?

한국은행 금융시장동향 조사에서 지난해 7월 은행에 유입된 정기예금액은 31조 7000억 원으로 20년 만에 최대치였다. 같은 시기 투자자 예탁금은 55조 3463억 원으로 6개월 만에 12조 원이 줄었고(금융투자협회), 일평균 거래 대금은 13조 3172억 원으로 1년 전 액수의 절반에 그쳤다(한국거래소). 경기 침체가 지속되며 부동산·투자 시장은 얼어붙었고, 기업들은 역성장하며 일자리를 줄여나갔다. 물가는 오르고 소득은 정체되는 악순환에 사람들은 ‘절약’을 최선의 재테크 방법으로 삼고 있다. 이창용 한국은행 총재는 지난 1월 열린 기자간담회에서 올해 한국 경제성장률이 작년 11월에 내놓은 전망치(1.7%)를 밑돌 것이라 밝혔다. 코로나19 거리두기 완화로 펜트업 효과(억눌렸던 수요가 급속히 살아나는 현상)를 기대했으나, 역으로 수요는 점차 둔화되고 있다. 여기에 올해 금리 상승 영향으로(기준금리 3.5%로 전년 대비 0.25%p 인상) 잠시 회복세를 보이던 민간 소비도 꺾일 것이라는 예측이 나온다. 경기 침체에 대응하기 위해 기업들이 채용을 줄이거나 구조조정에 나서며 서민들의 경제고통지수(일정 기간 소비자물가상승률과 실업률을 합하고 소득증가율을 뺀 수치)는 증가할 전망이다. 경제불황과 물가 상승이 동시에 일어나는 스태그플레이션까지 우려되는 상황. 가장 안전한 자산 관리 비법으로 ‘절약’이 주목받는 이유다. 스마트 시니어의 절약법 ‘비소비’ 김용섭 날카로운상상력연구소 소장은 저서 ‘라이프 트렌드 2023’를 통해 “지금까지는 소비와 플렉스가 욕망의 대상이자 과시의 수단이었다. 하지만 경제위기와 인플레이션, 소비 양극화 등으로 관심도가 변화하고 있다. 이제 비소비와 무지출 트렌드는 사람들이 적극적으로 선택하는 새로운 소비 취향이자 과시 수단”이라고 말했다. 여기서 ‘플렉스’(Flex)란 돈이나 귀중품을 과시하는 행위를 이르는 신조어다. 책에서는 플렉스의 반대 개념인 ‘비소비’와 ‘무지출’을 주요 트렌드로 제시하며 절약의 한 해가 되리라 예측했다. 트렌드 도서 베스트셀러 ‘트렌드 코리아 2023’에서도 알뜰하게 소비하는 전략적 소비자를 뜻하는 ‘체리슈머’(Cherry-sumers)를 핵심 키워드로 꼽았다. 책을 펴낸 서울대 소비트렌드분석센터는 “경기 침체에 따른 소비자들의 대처라는 시각에서 보면 체리슈머의 등장을 일시적인 변화로 바라볼 수 있다. 그러나 1인 가구가 증가하는 추세에서 생겨난 현명한 소비 관리 전략이라는 측면에서 보면 경기가 좋아져도 계속 발전해나갈 추세적 변화로 자리 잡을 가능성이 더 높다”며 절약 소비 유행이 상당 기간 지속될 것으로 내다봤다. 신한카드 빅데이터연구소는 2023년 소비 트렌드 중 하나로 ‘소비 디톡스의 시대’(Era of Consumption Detox)를 선정했다. 허리띠 졸라매기 식의 무조건적인 절약법보다는 플랫폼과 SNS, 앱 서비스 등을 활용한 스마트 소비가 대세가 되리라는 전망도 내놓았다. 연구소 측은 이를 ‘신(新)자린고비’라 일컬으며 공동구매, 중고 거래처럼 타인과 자원 및 비용을 나누는 등 새로운 형태의 절약 생활을 예고했다. 스마트 소비의 확장은 젊은 세대보다 중장년층에서 더 활발한 움직임을 보였다. 2021년과 2022년(각 연도 1~9월 기준) 신한카드 이용 건수를 분석한 결과 ‘모바일 쿠폰 거래 플랫폼’ 이용이 183% 증가했는데, 연령별로 살펴보면 2030세대보다 4060세대에서 이용 건수 비중 변화가 더 크게 나타났다. 대표적인 모바일 쿠폰 거래 플랫폼은 ‘니콘내콘’, ‘기프티스타’, ‘기프티윈’ 등이 있다. 선물받은 모바일 쿠폰을 해당 플랫폼에서 현금으로 교환하거나, 타인이 올려놓은 쿠폰을 원가 대비 저렴하게 구매 가능하다. 이다혜 신한카드 빅데이터연구소 과장은 “과거 대비 4060세대의 디지털 기기 및 채널에 대한 친숙도가 높아지며 플랫폼을 활용한 쇼핑과 거래에 대한 거부감이 많이 줄었다”며 “요즘 시니어들은 비대면 소비, 모바일 결제 등에 대한 이해가 높고 습득도 빠른 편이다. 이에 따라 새로운 절약 플랫폼 이용도 증가하는 경향을 보인다”고 말했다. B급 상품의 반란, 중장년 소비자도 긍정적 신한카드 빅데이터연구소 결제 데이터 분석 자료에서는 ‘유통기한 임박 상품’, ‘리퍼브 상품’ 등 이른바 ‘B급 상품’에 대한 상승세도 엿볼 수 있다. 유통기한 임박 식품몰의 이용 건수는 전년 대비 22% 올랐고, 이용 회원 수는 17% 늘었다. 전시됐거나 반품된 정상 상품이나 미세한 흠집이 있는 제품을 판매하는 리퍼브(리퍼비시) 전문 매장 이용도 증가했는데, 이 중 4060세대 이용률은 약 20% 상승했다(40대 22%, 50대·60대 19% 증가). 이다혜 과장은 “올해 연구소가 주목한 ‘소비 디톡스’는 절대적인 절약보다는 각종 서비스와 플랫폼을 활용해 같은 상품을 구매하더라도 최대한 저렴하게 구매하거나, 최선이 어렵다면 차선(B급 상품)을 찾는 형태”라며 “요즘 시니어의 경우 경제력도 높지만 문화·여가생활에 대한 욕구도 높기 때문에 소비를 줄일 영역에서는 각종 플랫폼, 디지털 채널을 활용해 소비 디톡스를 적극 실천하는 한편 본인의 가치 영역에서는 최대한 소비를 유지할 것으로 보인다. 이에 따라 공동구매, 중고 및 리퍼브 소비 등의 절약 소비 방법이 중장년에게 긍정적으로 인식되고 있다”고 설명했다. 이커머스 기업 ‘위메프’도 지난해 판매 데이터(1~11월)를 분석한 5가지 결산 키워드 중 하나로 ‘절약’을 꼽았다. 작년 대비 리퍼브 상품 판매는 두 배 이상(107%) 증가했고, 유통기한 임박 상품(127%) 수요도 급상승한 점에 주목한 것이다. 편의점 ‘이마트24’는 지난해 3월 마감 할인 서비스인 ‘라스트 오더’를 론칭했는데, 이용 건수가 매달 두 배씩 성장했을 정도다. ‘롯데마트’에 따르면 2022년 1~7월 동안 판매한 못난이 과일의 누적 매출이 전년 동기 대비 180% 증가했다. 고물가 시대에 저렴한 B급 농산물이 인기를 끌고 있는 것이다. 이제는 ‘맛난이 과일’, ‘상생 과일’ 등으로 불리며 긍정적 이미지로 변화하는 중이다. 불황 속 궁여지책 ‘무지출 챌린지’ 노후에는? B급 상품에 대한 인식 변화는 절약에 대한 이미지 또한 긍정적으로 바뀌고 있음을 시사한다. 짠내 나고 궁상맞게 돈을 아끼는 모습보다는 절약을 유행처럼 즐기고 과시하는 현상이 일어나고 있다. 그 대표적인 예가 ‘무지출 챌린지’다. 온라인 커뮤니티나 SNS 등을 통해 일정 기간 무지출에 성공한 것을 사진이나 글을 통해 인증하는 방식이다. 주로 가계부나 카드 고지서, 통장 출금 내역 등 자신의 소비를 스스럼없이 공유한다. 새해에도 경제불황이 예고되면서 한 해 목표를 무지출 챌린지로 삼거나 사람을 모아 일종의 캠페인처럼 동참하는 이들도 생겼다. 무지출 챌린지에 도전하는 이들은 주로 MZ세대다. 고금리 상황 속 청년 고용 한파가 겹치며 목돈 마련이나 대출금 상환 부담이 커진 탓으로 읽힌다. 벌지 못하는 상황에서 쓰지 않는 것이 최선의 경제활동이 된 셈이다. 암울한 경제 상황 속 궁여지책 같지만 ‘챌린지’라는 성격 덕분인지 기발한 절약 아이디어들을 나누며 즐겁게 도전을 이어가는 분위기다. 절약 콘텐츠나 트렌드에 관심 있는 중장년이라면 ‘나도 무지출 챌린지에 도전해볼까’라는 생각을 해볼 수 있다. 김용섭 소장은 ‘라이프 트렌드 2023’에서 “무지출 챌린지는 소비 자체를 중단하는 것이다. 절약이 아닌 소비 단절”이라며 “절약은 일상적이지만, 무지출은 이벤트에 가깝다. 장기간 무지출만 하다가는 인간관계에 위기가 올 수 있다. 관계 중심인 기성세대로서는 어렵지만, 느슨한 연대로 관계하는 2030세대라면 무지출을 좀 더 길게 할 수 있을 것”이라고 내다봤다. 김동철 심리학 박사 또한 “무지출 챌린지는 노후의 관계 축소뿐 아니라 인지력 감소 및 건강에도 악영향을 끼칠 수 있다”고 우려했다. 그는 “소비 행위가 줄면 자연스레 활동성이 감소한다. 지출을 줄이려 반복적인 일상을 감행하다 보면 뇌 활성화가 덜 되고, 면역력도 떨어질 수밖에 없다. 가령 매일 집에서 나물이나 김치 같은 반찬만 드시면 영양 불균형이 올 수도 있다. 가끔은 외식도 하고 고기도 구워 드시라 권한다. 대신 절약을 생각한다면 조금 저렴한 고깃집을 찾는 정도의 노력을 들이면 된다. 해외여행은 못 가도 국내 여행이라도 자주 다니시라는 얘기다. 즉 극단적으로 외식, 여행, 쇼핑 등 항목 자체를 없애지 않고, 각 항목의 예산을 줄여가는 방식이 노후에는 유익하다”고 조언했다. 이은희 인하대학교 소비자학과 교수는 “경기 침체가 이어지며 절약이 강조되는 상황이다. 이에 따라 중장년들도 연금, 부동산, 생활비 등 노후 자금이나 자신의 소비 방식을 돌아보고 점검할 필요는 있다. 다만 현재 유행하는 무지출 챌린지 같은 극단적 방식을 따르라 권하지 않는다”고 말했다. 이 교수는 “중장년은 현재 유행하는 절약 생활에 누구보다 잘 적응할 세대다. 이미 IMF 등을 겪으며 허리띠를 졸라맨 경험이 있고, 물과 전기가 귀하던 시절을 살아 아끼는 생활이 몸에 밴 이들도 많다. 소비를 줄이면서도 자신만의 일상을 향유할 만한 노하우를 겸비했으리라 본다. 생계가 어렵지 않다면 극단적으로 지출을 줄이는 방식을 택하지 마라. 이미 터득한 절약 생활과 삶의 지혜로 현재의 불황도 잘 이겨낼 세대”라고 설명했다.

2023-02-01 10:04
집값 하락에 주택연금 가입 급증... 양극화로 수령액 격차 커져

올해 상반기 주택연금 가입자가 급증한 가운데, 수도권과 지방의 부동산 가격 격차로 인해 수도권 가입자 증가세가 높은 것으로 나타났다. 한국 주택금융공사에 따르면 올해 상반기 주택연금 신규 가입 건수는 6923건으로, 지난해 상반기 대비 36.4% 증가한 수치다. 2019년 이후 3년 만에 최다 가입 수다. 전문가들은 지난해 말 주택 가격이 고점에 이르렀다는 인식이 퍼지면서, 집값이 내려가기 전 주택연금에 가입하려는 이들이 증가한 것으로 해석했다. 특히 제주, 경기, 인천 지역의 주택연금 가입이 크게 늘었다. 올해 1분기 주택연금 보증공급액 증가율이 가장 큰 지역은 제주특별자치도다. 주택연금 보증공급액이란 해당 기간의 신규 가입자에게 100세까지 공급될 예상 연금 보증 총액 추산 수치를 말한다. 제주의 1분기 보증공급액은 228억 원으로 지난해 같은 기간보다 395.7%나 상승했다. 이어서 세종시 271.7%, 대전 196.5%, 인천 154.8% 순으로 증가세를 보였다. 경기는 118.1%가 증가했는데, 집값이 올라 액수 기준으로는 1조 3246억 원으로 가장 크게 늘었다. 서울은 증가율이 25.7%에 불과했지만 보증공급액 증가 액수는 3803억 원으로 2위를 차지했다. 즉, 수도권과 지방의 부동산 가격 격차로 인해, 월평균 수령액도 크게 벌어지고 있다는 뜻이다. 송석준 국민의힘 의원이 한국 주택금융공사로부터 제출받은 자료에 따르면, 올해 전국 주택연금 가입자 월평균 수령액은 160만 7000원으로 2018년 106만 4000원 대비 54만 3000원이 늘었다. 주택 연금 월평균 수령액은 2018년 이후 2019년 107만 4000원, 2020년 120만 6000원, 2021년 151만 3000원으로 매년 상승하고 있다. 그런데 같은 기간 지역별 월 수령액 격차는 크게 벌어지는 모습이다. 월 수령액 최다 지역은 서울, 최소 지역은 전남이다. 올해 서울은 211만 3000원, 전남은 69만 2000원을 기록해 월 수령액 격차가 3배를 넘어섰다. 그 외에도 세종 174만 6000원, 경기 173만 3000원인 반면, 전북 71만 7000원, 경북 72만 3000원으로 지역별 격차가 나타나고 있다. 주택 연금은 주택 가격에 따라 산정되기 때문에 이는 수도권과 지방 부동산 양극화로 인한 현상인 것으로 분석된다.

2022-08-22 17:50
"고령자 지원"… 눈여겨볼 윤석열 정부 부동산 정책은?

지난 5월 취임한 윤석열 대통령은 부동산 정책의 개편을 전면적으로 내세웠다. 부동산 시장 정상화를 목표로 한 윤석열 정부는 과도한 규제와 비합리적인 세제를 손보는 한편, 공급 확대 방안을 발표하고 있다. 그러나 실효성 부분에 의문이 제기되고, 양극화를 부추긴다는 지적의 목소리도 나왔다. 윤석열 정부의 부동산 정책 가운데 고령자를 위한 정책을 중점적으로 살펴봤다. 총 250만 가구를 임기 내 공급 윤석열 정부는 ‘110대 국정과제’에서 “국민의 눈높이에서 부동산 정책을 바로 잡겠다”라고 약속했다. 이와 관련한 세부 국정과제는 △주택공급 확대와 시장기능 회복을 통한 주거안정 실현 △부동산 세제 정상화 △주택금융제도 개선 △주거복지 지원 등이다. 윤석열 대통령은 공공주도 50만 가구, 민간주도 200만 가구로 총 250만 가구를 임기 내 공급할 방침이다. 서울에는 40만 가구의 신규주택을 추가 공급하고, 1기 신도시를 포함한 수도권 전체에는 총 130만~150만 가구를 공급할 예정이다. 주거급여도 확대한다. 현행 중위소득 46% 선인 주거급여 대상자는 50%로 확대하겠다고 약속했다. 또한, 쪽방 등 비정상 거처 가구에 대한 이주 지원을 강화하고 고령자, 장애인을 위한 안전, 편의시설이 설치된 주택을 공급한다. 더불어 지난 30일 발표된 ‘긴급 민생안정 10대 프로젝트’에 따르면, 정부는 종합부동산세 산정에 적용되는 ‘공정시장가액’ 비율을 내리기로 했다. 또한 청년, 신혼부부 대상 최대 50년 만기 초장기 주택담보대출도 오는 8월 출시한다. 주택연금 가입 기준도 완화 그 가운데 고령자를 위한 부동산 정책은 무엇이 있을까. 윤석열 정부는 부동산 세제 정책에 특히 초점을 맞췄다. 다주택자에 대한 징벌적 과세 기조를 철회하고, 세금 납부도 납세자의 능력에 맞게 적정 수준으로 조정해 부담을 완화하겠다는 방침이다. 특히 종합부동산세(이하 종부세)는 공시가격과 공정시장가액비율을 고려해 조정할 계획이다. 1가구 1주택자의 종부세율을 2017년 이전 수준으로 낮출 계획을 세우고 있다. 특히 1주택자면서 고령자에 대해서는 주택을 매각·상속할 때까지 종부세 납부를 미뤄주는 납부 유예 제도를 도입한다. 문재인 정부 출범 전 종부세율은 주택 수에 상관없이 0.5~2.0%였다. 그러다 2019년부터 다주택자에 대한 징벌적 세율이 도입되며 1주택자 세율도 덩달아 0.5~2.7%로 올랐다. 지난해에는 0.6~3.0%까지 치솟은 바 있다. 더불어 윤석열 정부는 종부세 과세표준을 정할 때 쓰이는 공정시장가액비율에 대해서도 인하하는 방안을 추진한다. 공정시장가액비율은 2019년 85%에서 2020년 90%, 지난해 95%, 올해 100%로 4년간 꾸준히 인상됐다. 이 가운데 지난 30일 발표된 ‘긴급 민생안정 10대 프로젝트’에 따르면, 정부는 1가구 1주택자에 한해 지난해 공시가격을 적용해 세금을 매긴다. 전문가들은 재산세와 종부세의 부담이 2020년보다 낮아질 것으로 예상하고 있다. 이에 31일 한국도시연구소·민달팽이유니온·내가만드는복지국가 등 30여개 시민단체로 구성된 ‘집걱정없는세상연대’는 윤석열 정부의 종부세 정책에 대해 지적했다. 고가의 주택 보유자일수록 종부세 감면 혜택이 큰 ‘부자 감세’로서 주택 가격 폭등의 양극화 문제를 심화시킬 것이라는 입장이다. 이들 시민단체는 “현행 공시가격도 법에서 정의한 기준을 어기고 있는데, 이제는 아예 당해연도가 아니라 전년도 공시가격을 기준으로 삼는 편법까지 동원한다”고 강하게 비판했다. 더불어 윤석열 정부는 주택연금 가입 기준을 완화해 가입자를 늘릴 계획이다. 최근 주택금융공사에 따르면 올해 1~2월 주택연금 가입 건수는 1675건으로 지난해 같은 기간보다 35.6% 증가했다. 지난해 4분기부터 가입자 증가가 두드러졌다. 지난해 4분기 가입 건수는 전년 대비 15.3% 늘었다. 주택연금은 만 55세 이상의 고령자가 소유주택을 담보로 맡기고 평생 또는 일정 기간에 매월 연금방식으로 생활자금을 받는 금융상품이다. 월지급액은 가입자의 나이, 금리, 집값 등으로 정해지며 가입 당시 담보 주택의 시세나 감정평가액에 따라 산정된다. 윤석열 정부는 가입대상 주택가격을 일반형기준 공시가격 9억 원 이하에서 12억 원 이하로 확대할 계획이다. 주택연금의 월 지급금 산정 기준은 시세이지만 가입요건은 공시가격이 적용된다. 총 100세까지 받을 수 있는 연금총액의 현금가치(대출한도)도 현재 5억 원에서 상향 조정할 예정이다. 이에 따라 월 지급금도 함께 인상될 전망이다. 다만 시세 기준 담보 주택가격 인정 상한인 12억 원은 그대로 유지될 것으로 예상된다.

2022-05-31 17:42
'종부세 수술' 가시화... 부동산 세금 부담 낮아질까

10일 국민의힘 윤석열 후보가 제20대 대통령으로 당선되면서 종합부동산세(이하 종부세) 폐지를 포함한 부동산 세재 개편에 관심이 모아지고 있다. 윤 당선인은 대선 공약으로 부동산 세제 개편을 제시했다. 장기적으로는 종부세와 재산세를 통합하고 단기적으로는 세금 부담을 낮추는데 집중한다는 내용이다. 일각에서 종부세와 재산세가 이중과세라는 주장이 있었던 만큼 시장 관리 목적이 아닌 조세 원리에 맞는 방향으로 부동산 세재 개편을 진행하겠다는 방침이다. 종부세와 재산세의 통합을 위해서는 종부세법을 폐지해야 하기 때문에 무척 방대한 작업이 될 것으로 보이며, 종부세가 지방세인 재산세와 통합될 경우 지방자치단체 별로 세수가 양극화 될 수 있다는 우려가 나오고 있다. 단기적으로는 종부세 등의 부동산 세금 부담을 낮추는 정책들을 펼칠 예정이다. 먼저 1주택자 종부세율을 문재인 정부 출범 이전 수준(0.5~2.0%)으로 인하한다. 또한 다주택자 양도소득세 중과세율 적용을 최대 2년간 한시적으로 배제하고 다주택자 중과세 정책 자체를 검토할 예정이다. 기존에 종부세율은 보유 주택 수에 상관없이 적용되다가 2019년부터 다주택자의 경우 기본 세율보다 높은 세율이 적용되기 시작했고, 1주택자 종부세율은 최고 2.7%까지 올랐다가 지난해부터 0.6%~3.0%로 추가 인상된 바 있다. 1주택자 종부세 인화와 함께 1주택 장기 보유자에게 연령 상관없이 주택 매각이나 상속 시점까지 종부세 납부 이연을 허용할 방침이다. 또한 1주택자 세 부담이 직전 연도의 50%를 넘어가지 않도록 세 부담 상한을 낮추고, 세금 부과 기준이 되는 부동산 공시가격은 2020년 수준으로 환원한다. 취득세의 경우 생애 최초 주택 구입자에 대해 세금을 면제하거나 1% 단일 세율을 적용하며 조정지역 2주택 이상에 대한 누진 과세 비율도 완화한다.

2022-03-10 09:39
노후 대비 부동산 투자 전략

“조물주 위에 건물주 있다”는 우스갯소리가 널리 회자될 만큼, 임대수익이 나오는 부동산 소유는 수많은 현대인의 로망이다. 근로소득이 줄거나 없어지는 은퇴 전후 세대라면 더욱 그렇다. 이미 포화 상태인 창업 시장에 뛰어드느니 월세를 받을 수 있는 부동산에 관심이 쏠린다. 하지만 한창 달아오르던 부동산 시장에 최근 냉각 기류가 급속히 퍼지고 있다. 특히 정부가 다주택자들에게 칼날을 겨누면서 아파트를 중심으로 한 주택 시장의 열기가 급속도로 식어가는 분위기다. 부동산 시장에서는 상대적으로 규제 영향이 적은 상업용 부동산으로 투자자들의 눈길이 이동하고 있다. 국토교통부에 따르면, 오피스 상가 등 상업용 부동산의 2017년 전국 거래 건수는 38만4182건으로 전년 대비 49% 증가한 것으로 나타났다. 올해 들어와서는 거래 건수가 더욱 늘어났다. 1~2월 거래량은 전년 동기 대비 28.1% 증가했다. 그러나 올해 상가와 오피스텔을 포함한 수익형 부동산 시장에 대한 전망도 마냥 장밋빛은 아니다. 정부의 부동산 규제책이 올해부터 본격화하고 있고, 시중 금리 인상에 따라 수익형 부동산 시장도 수익률 하락을 피하기 어려울 것으로 전망된다. 상가 분양가 3.3㎡당 3306만 원, ‘역대 최고치’… 수익률 눈높이 낮춰야 부동산114에 따르면 올해 1·4분기 상가 평균 분양가가 역대 최고가인 3.3㎡당 3306만 원으로 조사됐다. 이는 전년 동기 대비 22%가량 상승한 수치다. 특히 서울 논현동, 마곡동에서 총 7개 단지가 3.3㎡당 평균 4385만 원에서 공급되며 전체 분양가 상승에 영향을 준 것으로 분석된다. 경기·인천(3248만 원/3.3㎡)은 남양주 다산, 하남 미사, 화성 동탄2신도시 등지에서 29개 상가가 분양됐고 그 외 지방은 3.3㎡당 평균 2873만 원 수준에서 공급됐다. 오피스텔 매매 가격도 지난 1분기 0.2% 상승했다. 전 분기 대비(0.33%) 상승폭은 축소됐지만, 0.2% 선을 유지했다. 입주물량 증가, 금리 인상, 규제 강화 등 악재가 겹쳤지만 가격 하락으로 이어지지는 않았다. ‘높은 가격’은 투자자의 입장에서 부담스럽다. 더욱이 강화된 대출 규제로 시장에 부정적인 영향이 예상된다. 당국은 3월 26일부터 RTI(Rent to Interest, 임대수익이자상환비율)를 도입했다. RTI는 연간 임대소득이 대출 이자의 1.5배(주택임대업)나 1.25배(비주택)를 넘어야 부동산 담보대출을 받을 수 있도록 규제한다. 이에 따라 대출이 까다로워지고 한도도 줄어들게 됐다. 상가의 경우 연 임대소득이 연간 이자 비용의 1.5배가 넘어야 대출이 가능하다. 김민영 부동산114 선임연구원은 “당장의 대출 제한으로 상가 시장 내 절대적인 수요량은 소폭 감소하겠지만 목 좋은 우량 상가에 한해 자금력 있는 투자 수요가 이어질 것”이라고 분석했다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “기존에는 꼬마빌딩에 투자할 경우 자기자본 비율이 50% 미만이어도 가능했다”면서 “앞으로는 자금 조달이 어려워지기 때문에 눈높이를 낮추는 것이 필요하다”고 말했다. 가령 이전에는 자기자본 20억 원으로 50억 원대 꼬마빌딩에 투자하는 식이었다면, 이제는 레버리지 비율을 낮춰 30억 원대 빌딩을 고려하는 것이 좋다는 설명이다.\ 이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “상가 등 수익형 부동산은 경기에 민감하다”면서 “장기적으로는 상가에 대한 수요가 계속 늘어나겠지만, 당장 자영업자들이 인건비 인상 등으로 어려움을 겪고 있어 공실이 서서히 늘어나는 상황을 감안하고 선별적으로 투자해야 한다”고 말했다. 엎친 데 덮친 격으로 시중금리도 올라가고 있다. 대출은 조이고, 금리가 올라가면 투자자들 입장에선 돈을 빌려오기도 힘들고, 어렵게 대출을 받아도 이자 부담이 늘어 수익률이 떨어진다. 수익률의 눈높이를 조정해야 하는 시기라는 진단이다. 선 대표는 “올해 하반기를 지나 내년 상반기에는 대출 금리가 연 5%대로 상승할 가능성이 높다”며 “현재 수익형 부동산의 투자 수익률이 지역과 상품에 따라 다르지만 연 5% 안팎인데, 향후 실제 수익률보다 대출 금리가 높은 역전현상이 나타날 수 있다”고 말했다. 하반기 '큰 장' 예상, 도시재생지역 눈길 그렇다면 노후 대비를 위해 수익형 부동산 시장은 어떻게 접근하는 것이 바람직할까. 양지영 R&C연구소장은 “연세가 많을 경우 사업이나 창업에 제약이 많아 수익형 부동산이 현실적인 노후 대안일 수밖에 없다”며 “수익형 부동산의 수익률이 떨어지고 있지만 여전히 예금 금리 이상이며, 투자 대상 선별에 따라 그 이상의 수익을 올릴 수 있다”고 말했다. 선 대표는 “노후 대비 목적이라면 주식처럼 불확실성이 크고 급등락이 심한 대상은 투자 대안이 되기 어렵다”면서 “수익형 부동산 시장의 환경이 어려워지고 있지만 여전히 다른 시장에 비해 비교우위에 있다”고 말했다. 노후 대비를 위한 투자라면 수익형 부동산 중에서도 안정적인 대상을 선별하는 것이 중요하다. 양지영 소장은 자금 여력에 따라 상가주택과 오피스텔에 관심을 둘 만하다고 했다. 양 소장은 “상가주택은 투자 금액이 상대적으로 높은 편이지만, 관리가 용이하고 건물의 가치가 떨어지더라도 땅값 상승 등으로 인해 리스크 요인이 적다”고 말했다. 상가주택의 경우 해당 지역의 특성을 잘 살펴보고 투자해야 한다. 예컨대 대학가일 경우 소형 위주의 상가주택이 유리하고, 1층 상가도 젊은 세대의 트렌드를 반영할 수 있도록 임차 업종을 선별하는 것이 현명하다. 오피스텔은 그동안 공급이 많았기 때문에 기업 등 배후 수요가 받쳐주는 곳, 지하철 개통 예정 등 호재가 있는 지역을 중심으로 살펴볼 것을 조언했다. 실제 올해 1분기 오피스텔 분양 시장에서는 양극화가 뚜렷했다. 아파트투유에 따르면 경기 수원시 ‘수원호매실동광뷰엘(333실)’의 청약 접수는 3건에 그쳤다. 경남 진주시 ‘신진주역세권줌시티(348실)’는 단 2건만 접수됐다. 반면 경기 화성시 ‘힐스테이트동탄2차(236실)’는 최고 경쟁률 10대 1로 준수한 성적을 보였고, 경기 수원시 ‘광교더샵레이크시티(1805실)’는 26대 1의 최고 경쟁률을 기록하며 선전했다. 2분기에는 1만508실이 분양 예정이다. 임대수익뿐 아니라 매각 시 시세 차익을 기대한다면 상가 투자가 유망할 것으로 추천됐다. 올해 상가 투자 유망 지역으로는 신도시와 도시재생지역이 우선적으로 꼽힌다. 선종필 대표는 도시재생 관점에서 서울 성동구 성수동과 은평구 수색동, 택지개발지구에서 하남시 등을 유망 지역으로 주목했다. 선 대표는 “유망 지역이라 해도 가격 요인을 고려했을 때 매력은 달라질 수 있다”며 “신규 분양일 경우 특히 가격을 낮추는 협상력이 중요하다”고 말했다. 이상혁 선임연구원은 “노후 대비를 위해 시세차익보다 고정수익에 초점을 맞춘다면, 신도시에 새로 형성되는 상권보다는 기존 상권 중에서 상승세 타는 곳을 선택하는 것이 합리적이다”고 말했다. 노년 세대가 직접 상가를 관리하려면 주거지에서 30분 안팎으로 가깝고, 평소 잘 알고 있는 지역을 중심으로 살펴보는 것이 좋다고 조언했다. 도시재생사업 관련 개선될 여지가 있는 지역, 현재 상권이 크지 않더라도 상승 요인이 많은 곳을 눈여겨보라는 관점이다. 투자 적기에 대해선 올해 하반기나 내년 상반기를 꼽았다. 양지영 소장은 “현재 수익형 부동산 시장에 대한 리스크 요인도 많고, 가격도 고점에서 조정이 되는 구간이라 매수를 서두를 필요는 없다”며 “올해 하반기 또는 내년까지 여유를 갖고 자신에게 맞는 상품을 찾는 게 중요하다”고 말했다. 선 대표는 “금리 인상 속도에 따라 다르겠지만 하반기쯤에는 유동성 리스크에 빠진 건물 투자자나 상가 보유자들이 매물을 내놓는 경우가 평소보다 증가할 것으로 예상된다”며 “현금을 보유한 투자자들에게는 선택의 폭이 넓어질 것”이라고 말했다.

2018-05-11 14:45
‘규제 포화’ 무술년 주택시장 읽는 키워드

무술년(戊戌年) 부동산시장은 한 치 앞을 가늠키 어려운 ‘시계 제로’ 상태에 놓여 있다. 2017년 6월 이후 쏟아진 부동산 대책만 여섯 차례. 2018년 새롭게 적용되는 제도들이 줄줄이 대기 중이라 주택 수요자들의 혼란이 가중되고 있다. 전방위적 규제로 시장이 얼어붙는 가운데, 서울 인기 지역은 ‘안전자산’으로 가치가 상승하는 양극화가 심화할 것으로 예측됐다. # 다주택자인 박준혁(65·가명) 씨는 새해 양도세 중과 방침에 따라 주택 보유에 대한 고민이 깊어지고 있다. 박 씨는 “주택을 급하게 처분하기 쉽지 않아, 자녀들에게 서둘러 증여할지, 임대사업 등록을 할지 숙고하고 있다”고 말했다. # 중소기업 부장인 김수형(51·가명) 씨는 금리 인상 뉴스를 들을 때마다 마음이 착잡해진다. 김 씨는 “주택담보대출 상환기간이 아직 많이 남았는데 금리가 크게 올라갈까 걱정”이라며 “새해 각종 규제로 집값마저 떨어지는 건 아닌지 염려스럽다”고 말했다. 전국 주택 가격 하락 경고음 새해 벽두, 부동산시장에는 그 어느 때보다 긴장감이 흐른다. 새해 촘촘한 규제의 영향으로 매매와 임대시장 가릴 것 없이 진정 국면에 들어갈 것이라는 전망이 지배적이다. 주요 부동산 연구기관과 리서치업체들은 2018년 집값이 보합 내지 하락할 것으로 예측하고 있다. 한국건설산업연구원은 최근 2018년 전국 주택 매매가격이 2017년보다 0.5% 떨어질 것으로 전망했다. 지역별로는 수도권의 주택 가격은 2017년과 비슷한 보합을 유지하겠지만, 지방의 주택 가격은 1.0% 하락할 것으로 전망했다. 전국의 전세 가격도 0.5% 하락할 것으로 봤다. 부동산 리서치업체인 ‘부동산114’가 최근 실시한 ‘2018년 상반기 주택시장 전망’ 설문조사에 따르면, 주택 소비자 2명 중 1명은 내년 상반기 부동산시장에서 매매와 전세 가격 모두 ‘보합’을 이룰 것으로 전망했다. 매매와 전세 가격이 ‘하락’할 것이란 응답은 각각 23.99%와 21.08%로 나타났다. 소비자 10명 중 7~8명은 2018년 상반기에 주택 매매·전세 가격이 보합 또는 하락할 것으로 보는 셈이다. 2015년 이후 활황세를 보였던 부동산시장은 투기 지역에 대한 분양권 전매를 금지하고 대출한도를 축소한 ‘8·2대책’ 이후 움츠러들고 있다. 새해에는 금리 인상과 신(新)총부채상환비율(DTI) 시행으로 대출의 문턱이 높아짐에 따라 거래가 더욱 위축될 것으로 예상되고 있다. 한파의 직격탄은 서울 외곽, 지방을 향하고 있다. 부동산 전문가들은 ‘주거 양극화’가 심화할 것으로 내다본다. 서울 외곽 주택시장이 공급 과잉 몸살을 앓을 가능성이 크다는 시각이다. 정부는 지난 2017년 11월 말 발표한 ‘주거복지 로드맵’에서 오는 2022년까지 수도권 주택보급률(일반 가구수 대비 주택수 비율)을 107% 수준으로 높이겠다고 밝혔다. 핵심은 서울 수서역세권을 비롯해 하남, 화성, 김포, 남양주, 성남 등 신도시 주택 공급을 크게 늘리는 것이다. 이명수 미래에셋생명 부동산 수석컨설턴트(공덕지점장)는 “탄탄한 수요가 뒷받침되는 서울 강남 등 인기 지역의 주택은 앞으로도 상승세가 예상되지만, 외곽이나 지방의 중저가 주택은 정부가 확대하는 공공 물량과 섞이면서 조정 국면을 맞을 가능성이 높다”고 말했다. 한국건설산업연구원 허윤경 연구위원도 ‘2018년 주택·부동산 경기 전망 세미나’에서 “지방은 하락세가 확대되는 반면, 서울 주거용 부동산은 금리 상승 압박과 준공 증가에도 오히려 안전자산으로 인식되고 있어 가격은 강보합세를 보일 가능성이 높다”고 말했다. 다주택자 양도세 중 등 규제 산적 부동산업계는 2018년 부동산시장을 좌우할 주요 이슈로 다주택자 양도소득세 중과, 투기과열지구·투기지역 확대, 가계부채 대책과 관련한 대출 규제 등을 꼽고 있다. 부동산114의 주택 소비자 설문조사에 따르면, 2018년 주택시장의 파급 효과가 가장 클 것으로 예상되는 제도는 ‘다주택자 양도소득세 중과’(20.11%)였다. 다음으로 투기과열지구·투기지역 추가 지정(19.14%)에 대한 응답이 많았고, △신DTI(총부채상환비율) 시행(16.50%) △DSR(총체적상환능력비율) 시행(12.62%) △중도금대출 보증요건 강화 및 보증비율 축소(9.85%) 등 ‘가계부채 종합대책’과 관련한 내용들이 다수 꼽혔다. 우선 다주택자 양도소득세 중과는 주택 보유자들의 초관심사다. 4월 1일 이후 조정대상 지역 내 주택을 양도할 경우 2주택자는 10%, 3주택 이상자는 20% 가산세율이 붙는다. 양도세 기본세율이 6%에서 최고 40%임을 감안하면 3주택 이상자의 경우 최고 60%까지 높은 세율이 적용될 수 있다. 분양권의 경우 1월 1일 이후 조정대상 지역 내 거래의 경우 보유기간에 상관없이 양도세율이 50% 적용된다. 양도차익이 1억 원이면 5000만 원을 세금으로 내야 한다. 다주택자들은 집을 팔아야 할지, 임대사업자 등록을 해야 할지 셈법이 복잡해졌다. 정부는 다주택자가 임대사업자 등록을 하면 양도세 중과 예외가 적용되고 건강보험료를 깎아주는 등 인센티브를 줄 방침이다. 2020년 말까지 등록한 연 2000만 원 이하 임대사업자에 대해서는 건보료를 8년 임대는 80%, 4년 임대는 40% 깎아준다. 또한 2019년부터 시행 예정인 임대소득자에 대한 분리과세 시, 필요 경비율을 등록 사업자는 70%로 높이고 미등록 사업자는 50%로 낮추기로 했다. 함영진 부동산114 리서치 센터장은 “조정대상 지역 내 3주택 이상을 보유한 다주택자로서 장기보유 계획이라면 양도세와 임대사업자 등록 시 세제 혜택을 신중하게 비교·검토해보는 것이 좋다”고 했다. 국토교통부는 지난 2017 ‘8·2 대책’에서 서울 전역(25개구)과 경기도 과천, 세종시 등 27개 지역을 투기과열지구로 지정했다. 이 중 서울 강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서구와 세종시 등 12개 지역은 투기지역으로 다시 묶였다. 이어 9월에는 분당·판교와 대구 수성구를 투기과열지구로 추가 지정했다. 이들 지역에서는 분양권 전매와 재건축 조합원의 지위양도가 금지되고, 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 최대 40%로 묶이게 됐다. 다주택자가 주택을 추가로 구입할 때는 전국 어디서나 LTV와 DTI가 10%포인트씩 낮아진다. 투기지역이 아니더라도 신DTI 시행으로 시장에 유입되는 자금줄이 좁혀질 것으로 예상된다. 신DTI는 추가 주택담보대출(이하 주담대)을 받을 경우 대출 원리금 상환액에 신규 주택담보대출의 원리금과 기존 대출의 이자만 반영하는 방식인 기존 DTI(총부채상환비율)과 달리, 기존 주담대의 원금과 이자가 모두 부채에 포함돼 산정된다. 4분기 시행 예정인 DSR(총부채원리금상환비율)은 본인 명의의 주담대 외에 신용대출이나 자동차할부, 마이너스통장 등 모든 대출에 대한 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율이다. 모든 대출을 합산하는 만큼, 다중 채무자의 대출 여력이 낮아질 수 있다.

2018-01-02 15:54
[브라보가 만난 사람] 문주현 MDM 회장의 돈의 철학 “돈은 내 것이 아니라 잠시 맡아 놓은 것, 사회를 위한 나눔으로 거듭나야”

“어느 언론사 기자가 문주장학재단에 대한 기사를 썼는데 내가 환갑이 되기 전에 기금 200억 원 달성이 목표라고 마음대로 쓴 거야. 그래서 당신 때문에 200억을 목표로 해야 한다, 그랬지. 그래서 달성해 버렸어(웃음).” 국내 디벨로퍼(부동산개발 업체) 1세대의 대표주자인 문주현(文州鉉·58) MDM 한국자산신탁 회장은 유쾌하게 말했다. 그러나 그 말에서 비범함이 자연스럽게 드러나고 있다. 문 회장은 자신의 회사와 함께 문주장학재단을 세웠다. 그리고 재단은 어느새 회사 자본금보다 더 큰 규모가 됐다. 이제 남부럽지 않은 경력과 성취를 이루게 된 그가 어째서 그토록 사회 환원을 추구하는 걸까? 문 회장이 갖고 있는 돈과 사회, 그리고 시니어로서의 삶에 대한 철학을 들어본다. 글 김영순 기자 kys0701@ 사진 이준호 기자 jhlee@ 고등학교 진학을 포기하고 일만 하는 ‘노예’처럼 살았던 그는 검정고시에 합격한 후, 대학교에 들어갔다. 그러나 지독하게 가난했다. 후배 집에 얹혀살면서 생활비를 벌어 겨우겨우 필요한 돈만 메꿨던 생활. 2015년 매출액 4193억원을 기록한 MDM의 회장이자 한국자산신탁 회장을 겸하고 있는 국내 디벨로퍼 1세대 성공 신화의 주인공 문주현 회장의 20대 시절 얘기다. 가난한 사람이 돈의 소중함을 안다 “그러던 시절, 대학교 3학년 때 모 독지가로부터 전액 장학금을 받았습니다. 그때가 시작이었어요. 세상에 아무런 조건 없이 어려운 사람에게 베푸는 사람이 있구나 싶었습니다. 그때 하나님과 약속했습니다. 내가 돈을 벌게 되면 나도 어려운 사람을 돕겠다고.” 그의 약속은 현실이 되었다. 그는 현재 200억 원가량의 기금으로 운용되는 문주장학재단을 갖고 있다. 2014년 기금 100억 원을 달성한 후 불과 2년 만에 그 두 배를 달성한 것이다. 재단은 2002년부터 초·중·고·대학생 1750여 명에게 장학금을 지원했다. “2001년에 장학재단을 세우니 직원들 사이에선 회사 일을 안 하려나 보다 하고 소문이 났어요. 그러나 사람은 자기만족이잖아요? 내가 약속한 거고 신세를 졌는데, 해야지.” 문주장학재단의 수혜 대상자는 무조건 형편이 어려운 사람으로 선정된다. 그 외 특별한 선정 기준은 없다. 요즘은 돈을 많이 가질수록 공부도 더 잘하는 세상이다. 문 회장은 가난한 이들은 돈을 소중하게 쓴다는 신념이 있다. 그것은 그 누구보다도 본인이 세상에 증명한 사실이다. “장학 대상자는 웬만하면 바꾸지 말라고 해요. 다만 성적이 급격히 떨어지면 바꾸라고 하죠. 돈까지 대주는데 공부를 안 하는 건 기본이 안 된 거니까.” 돈이란 내 것이 아니다 문 회장은 장학재단으로 스포트라이트를 받는 일이 쑥스럽다고 말했다. 그저 자신이 하고자 했던 일을 할 뿐이라는 말이었다. “장학재단을 하다 보니 나를 돈을 많이 벌었다고 소개를 안 해주고 좋은 일을 한다고 소개해줘요(웃음). 아 세상이 이렇구나 싶었죠. 물론 나보다 돈 많은 사람들이 많으니까 그런 거겠지만, 회사보다 자본금이 더 큰 장학재단을 갖고 있어서 그렇겠죠.” 문 회장의 사회를 향한 지원에는 장학재단만 있는 게 아니었다. 고향인 전라남도 장흥의 모교에 씨름부를 만들고 공공버스도 운용할 수 있도록 자금을 지원했다. 덕분에 전국 우승도 다수 경험하는 강한 씨름부로 거듭날 수 있었다. 서울시청 지하 1층 시민청에 마련된 서울책방이 다시 문을 여는 데는 문 회장이 쾌척한 1억원이 있었다. 국내 최초의 여자바둑대회에는 2억원을 내놨다. 모교인 경희대학교에도 매년 1억원 이상을 기부한다. 이쯤 되니 궁금해졌다. 그가 갖고 있는 돈의 철학이란 무엇일까? “돈이란 무엇인가? 내 것인가? 아닙니다. 살아 있는 동안에 사회로부터 얻은 거고, 신앙적으로 보면 하나님이 나에게 관리하라고 맡긴 겁니다. 이걸 갖고 자기 거라고 유세를 떠는 건 잘못된 거예요. 그리고 이 돈이 내게 관리하라고 온 것은 일정 부분을 사회에 내놔야 한다는 의미라고 봅니다.” 가진 사람이 못 가진 사람을 돕지 않으면 이 사회의 양극화가 해소될 방법이 없고 시장경제가 지탱할 수 없다. 문 회장의 ‘돈은 내 것이 아니다’라는 생각은 그러한 진실을 우회해서 뒷받침해주고 있었다. 그가 유독 젊은이들에게 기부의 타깃을 맞춘 것도 그들이 우리의 미래이기 때문이다. “부모를 잘못 만난 것은 자기 탓이 아닙니다. 대신 정신이 올바르면 좋겠다고 생각합니다.” 문주장학재단은 예술계 쪽 지원도 염두에 두고 있다고 한다. 아직 본격화된 것은 아니지만 여러 방향에서 검토하는 중이다. “사회적으로 어려운 사람들을 찾아보니 문화예술계 쪽이 굉장히 어려워요. 그런 사람을 도와주는 게 좋을 것 같다고 생각했습니다. 능력 있고 자질 있는 사람을 골라서 지원해야겠다는 생각이 있어요. 예를 들어 ‘이상문학상’처럼 공모를 통해 권위가 있도록 만들어야겠죠. 아직 밑그림을 정확하게는 안 그렸지만 오페라, 소설, 악기 쪽 등등 다양한 분야에서 가능하지 않을까 싶습니다.” 도시재생, 사회를 위한 또 하나의 인생 목적 최근 문 회장이 역점을 두고 있는 사업은 도심재생 사업이다. 그에게 시기가 괜찮은지를 물어보자 확신처럼 ‘해야 할 시기’라는 대답이 돌아왔다. “도시재생을 지금까지는 자기 지역, 구역 별로 민간에서 했는데 민간이 하는 건 한계가 있어요. 앞으로의 세계는 도시가 국가 브랜드입니다. 싱가포르, 홍콩, 도쿄, 뉴욕 등등을 봐요. 관광할 때 그 나라를 왜 가느냐는 겁니다. 관광은 자연관광과 도시관광으로 나눌 수 있어요. 우리나라는 자연관광이 취약합니다. 그렇다면 도시관광이 중요해질 수밖에 없습니다. 한국을 도시 관광 국가로 만들려면 도시재생이 이뤄져야 합니다.” 과거에는 사람들이 살 거주 공간으로서의 도시의 공급이 부족했다. 그래서 신도시를 마구, 급하게 만들었다. 그러나 이제는 저출산, 저성장기가 도래했다. 더 이상 신도시는 안 만들어질 것이라고 문 회장은 진단했다. 그렇다면 오래된 도시를 새롭게 만들어야 하는 도시재생이 중요해지는 게 당연한 수순이다. 그리고 이 분야에서 문 회장은 발 벗고 뛰는 적극적인 ‘전도사’였다. “공청회나 세미나를 하자, 우리나라의 발전 방향을 토론해보자. 하다못해 광화문, 테헤란로 등등으로 나눠 섹터 별로라도 하자라고 말하고 있어요. 우리는 민간과 같이 움직여야 하기 때문이에요. 도시 부동산은 대개 개인 소유라.” 문 회장은 우리가 아이디어가 부족한 나라가 아니라고 단언했다. “관광을 대개 일본이나 홍콩, 싱가포르로 가잖아요 그런데 거기에 가서 보는 게, 결국 우리나라 건설회사들이 지어 놓은 걸 보는 거예요.” 실로 예리한 한마디였다. 그렇다면 우리나라에서 못할 게 뭐가 있겠는가? “개발과 보존은 공존해야 합니다. 북촌이나 서촌 같은 문화적 가치가 있는 지역은 보존해야죠. 다만 재개발해야 하는 곳은 과감하게, 제대로 개발해야 합니다.” 싸이의 ‘강남스타일’이 대성공하면서 흔히 강남스타일이라는 표현을 하지만, 막상 강남을 가면 갈 데가 없는 게 우리의 현실이다. 밤이 되면 거리는 죽고 뒷골목만 살아난다. 문 회장의 주장대로 도로 옆에 문화공간을 배치하여 문화 향유의 공간으로 만드는 것부터 시작함으로써 진짜 ‘강남스타일’을 만들 수 있지 않을까. “건설회사는 도면대로 짓고, 도면이 없으면 한 삽을 못 떠요. 하드웨어라고 할 수 있죠. 반면 디벨로퍼는 지휘자고 소프트웨어 역할을 할 수 있어요. 상상력을 실현하는 이들이죠. 그래서 궁극적으로는 우리나라에도 종합부동산 금융그룹이 나와야 한다고 생각해요.” 실버타운, 도시와 함께 하는 공간이 되어야 “나이 들어 은퇴하면 인생에 낙이 없어요. 즐거움, 기쁨, 재미가 없어지죠. 젊었을 때는 뭐든 재미있었는데. 그래서 더욱 손주에게 끌리는 거겠죠. 나도 늦둥이가 있어요. 지금 제주도에 있는데 ‘네가 아빠 희망이지’라고 말하곤 해요. 손주도 마찬가지라고 봐요.” 시니어이자 부동산 전문가로서 문 회장은 자신과 같은 마음을 가진 이들의 마음도 꿰뚫고 있었다. “실버일수록 도심으로 들어오고자 합니다. 전철, 공원, 병원 옆으로 말이죠. 그렇지 않으면 손주들을 못 보기 때문이에요. 실버가 되면 외롭습니다. 그러니 무조건 전철역 근처에 자리를 잡게 되는 거예요. 어느 성공한 시니어가 하는 말이, 자식들이 손주를 데리고 와서 자신에게 맡기고, 장을 보러 간다든지 하면 손주와 함께 있는 게 그렇게 즐겁다는 거예요. 그런데 자신이 지방에 있으니 전화만 하고 안 와서 섭섭하다는 겁니다.” 문 회장은 실버타운을 짓는다면 신경을 써야 할 부분으로 기능적인 구분을 꼽았다. 몸이 불편하여 간병인 등이 필요한 사람들이 있는 곳과 건강한 사람들이 모여 친구들과 취미 생활 등을 할 수 있는 시니어 타운을 구분해야 한다는 것이다. 혹은 두 영역을 합친다 해도 중간에 병원을 두어 병원을 중심으로 분리해야 한다고 말했다. 물론 둘 다 도심에 있어야 한다는 건 공통된 조건이다. “실버타운은 구성원의 특성상 죽음과 밀접할 수밖에 없습니다. 그래서 거기에는 젊음이 필요합니다. 따라서 사람들과, 도시와 섞여 살아야 해요. 구분을 짓지 말아야 합니다. 이 시장은 굉장히 성장할 것이고, 정부에서도 관심을 가져야 한다고 봅니다.” 주위 사람들 모두가 행복하기를 바라며 산다 문 회장은 올해로 환갑을 목전에 둔 나이가 됐다. 그에게도 지금 하지 않으면 후회할 것이 있을까? “사실 후회를 좀 하고 있어요. 지금까지 앞만 보고 달려왔는데, 돈은 벌었을지 모르지만 내 청춘이 가버렸잖아요. 생각해보세요. 제가 연애를 잘 해봤겠어요? 당구도 못 치지. 그때는 경제적으로 어려웠고 삶 자체가 옆을 볼 수가 없었던 시절이었죠. 아내가 저에게 ‘음악을 알아?’, ‘그림을 알아?’ 하고 물어요. 그럼 저는 ‘몰라’라고 대답할 수밖에요. 저는 솔직한 얘기로 너무 안 해본 게 많고 모르는 게 많아요. 내 업무와 내가 하는 부분만 알지. 그래서 요즘은 정말 여행을 많이 했으면 좋겠어요. 그런데 고소공포증이 있어서, 될 수 있으면 비행기로 6시간 이내로 끊어서 가려고 해요. 좀 더 많은 여행을 하는 것, 그게 제 인생을 위한 중요한 일이겠네요.” 문 회장은 아내가 자신을 보며 종종 불쌍하다고 말한다고 한다. 일밖에 모르니까. 그런데 그는 일이 없으면 공허해지는 것 같다고도 말했다. 말하자면 문 회장은 자신을 돌보고 아끼는 데 익숙하지 않은, 그 부분을 일로 채우는 사람들 중의 한 명이었다. “그렇게 안 하려고 해도, 그게 쉽게 안 돼요. 내가 가장 좋아하는 음식이 비빔밥이에요. 비벼서 빨리 먹고 일하러 가야겠다는 생각인 거죠. 그리고 비생산적인 데에는 투자를 안 하려고 해요. 와이프는 왜 남은 도와주면서 자기는 그렇게 안 하냐고 타박합니다. 그런데 남을 도와주는 것은 그 사람에게 새로운 희망이 되는 일이죠.” 힘들었던 어린 시절, 서른 살이 넘어 입사한 나산에서의 승승장구, IMF 한파로 인한 퇴직, 퇴직 후 MDM 설립과 한국자산신탁 회장이 되기까지. 고난과 성공을 오가며 쉼 없이 살았던 그가 살면서 이것만은 지켜야겠다는 기준은 무엇이었을까? “내가 어떤 일을 하든지 주위 사람들이 행복했으면 좋겠다는 생각입니다. 내 돈 몇 푼이 중요한 게 아니고 뭘 하든지간에 같이 상생할 수 있는 일을 우선했습니다. 이 일을 하면 참여자들이 만족하느냐, 소비자가 만족하느냐, 사회가 만족하느냐가 기준이었죠. 그래서 저는 디벨로퍼의 도덕성을 강조합니다. 예를 들어 건물을 짓는다고 했을 때, 이걸 짓다가 멈춰 서버리면 사회적 악이 돼요. 금융사, 시공사, 협력업체, 분양사, 그리고 무엇보다도 도시의 흉물이 되잖아요. 그만큼 디벨로퍼란 정> 문주현 MDM 회장 1958년 전남 장흥에서 9남매의 다섯째로 태어났다. 1978년 대입 검정고시를 보고 군대까지 다녀온 뒤 1983년, 27세의 늦은 나이에 경희대 회계학과에 입학·졸업했다. 1987년 나산실업에 입사, 부동산개발 사업에 발을 들였고, 7번의 특진을 통해 최연소 임원이 됐다. 하지만 나산그룹은 IMF 외환위기를 맞아 부도를 맞았다. 그는 재취업을 고민하다가 1998년 분양대행 업체인 MDM을 만들었다. 2007년 첫 시행사업에 나서기 전까지 ‘분당 코오롱 트리폴리스’, ‘분당 파크뷰’, ‘목동 현대 하이페리온’ 등 굵직한 주상복합 건물의 분양대행을 도맡았다. 2001년 재단법인 문주장학재단을 설립해 현재 출연금을 200억원까지 늘렸다. 2010년 한국자산신탁을 인수했으며 2012년 한국자산캐피탈을 창립했다. 2013년부터 서울시탁구협회 회장, 2014년부터 한국부동산개발협회 회장, 2015년부터는 전국검정고시 총동문회장을 맡고 있다.

2016-08-18 08:41
[자본론에 대하여 PART4] 돈을 남기거나 다 쓰는 11가지 방법

경제성장이 불투명한 지금, 부모에서 자식으로, 손주에게 자산을 배분하는 ‘세대간 원조’가 필요한 시대이다. 토마 피케티가 ‘21세기 자본’에서 밝힌 부등식 자본의 수익률(r)이 경제성장(g)을 능가한다는 의미[r>g]다. 즉 자본가가 주식과 투자로 번 돈이 일반국민의 소득 성장보다 커져 격차가 확대되는 것을 의미하는 셈이다. 이런 격차의 시대에 할아버지와 할머니가 손주를 위해 자산을 남기는 것은 매우 중요한 일. 자신의 세대만 행복을 누릴 것이 아니라 쌓은 재산은 다음 세대에게 선물해야 한다. 자산가들은 금융자산, 부동산, 현금 등 세 가지 별로 남기는 사람과 남기지 않은 사람들 두 가지로 분류된다. 정리 이태문 동경 통신원 gounsege@gmail.com ◇ 금융자산 >> 남기자 파 △ 장기투자로 자산을 늘린다 장기투자란 자신이 응원하고 싶은 기업에 투자해 그 성장과 함께 돈이 늘어나 되돌아오게 하는 것이다. 장기투자에서 가장 중요한 것은 시간이다. 시작하는 시기는 이를수록 좋다. 일반적으로 일해온 사람이라면 막대한 자산을 갖고 있는 것도 아니기에 그걸 더욱 늘려서 처음으로 ‘어떻게 남길까’라고 생각할 여유가 생기는 것이다. 퇴직 후에도 20년 정도 인생은 계속되니 아무것도 하지 않으면 자신의 생활이 불가능해질 가능성도 있다. 장기투자를 시작하면 돈이 느는 흐름을 타고 생활할 수 있어 여유를 유지하게 된다. △ 장기투자를 후세에 남긴다 진짜 투자가는 ‘돈을 지니고 있는 게 아니라 세상에 돌린다’는 가훈 아래 일하고 기업을 응원하는 것으로 사회에 공헌하며 몇 대에 걸쳐 부를 축적해 가는 것이다. 알뜰하게 쌓아올린 돈이기에 소중하게 길러가고 싶다는 욕심도 생기는 것이다. 자산을 물려줄 때는 자손에게 그러한 교육도 함께 할 필요가 있다. 돈이 세상을 위해 일한다는 점, 자신이 그 기업을 응원하는 이유 등을 자식과 손주에게 알려줄 것. 그러면 후손들도 돈과 함께 ‘그런 식으로 살아가라’라는 당신의 마음을 소중하게 받아들여 의미 있게 돈을 쓸 것이다. 예를 들어 1000만엔이라는 돈을 상속해도 받은 쪽은 2~3년 놀며 살면 끝나 버린다. 과연 그게 좋은 상속이라고 하겠나? 그리고 어떤 투신도 소액으로 현금화할 수 있어 주식과 달리 받는 측도 쪼개서 상속세를 낼 수 있다. 이런 식으로 자식과 손주의 부담도 배려해야 한다. >> 안 남기자 파 △ 의미 있는 기부를 한다 돈을 소중히 키우면 ‘어떻게 쓸 것인가’에 대해서도 자연스럽고 진지하게 생각하게 될 것이다. 기부는 자신의 꿈과 생각, 인간성이 그대로 드러나는 일이다. 기부를 할 때 조심하지 않으면 안 되는 것은 ‘죄 만들기’의 위험성이 도사리고 있기 때문이다. 예를 들어 기부를 받는 곳의 활동이 시간이 걸리는 경우 어느 날 갑자기 자신의 사정으로 기부를 그만두면 겨우 움직이기 시작한 기부처의 활동도 중지되고 만다. 특히 기부의 도움으로 활동하고 생활하는 사람들이 낭패를 당하게 된다. 돈을 내는 것만으로 만족해서는 안 된다. 자기 세대에서만 기부가 끝나지 않도록 자식과 손주에게 자신의 생각을 제대로 알리는 것도 잊으면 안 된다. △기부하면서 활동에 참가 돈이 어디서 어떻게 쓰이는지 불투명한 곳에는 기부하지 말 것. 그리고 기부하는 것만이 아니라 기부처에 노동력을 제공하면 더 의미있게 사회공헌을 할 수 있다. 가능한 범위에서 도우미 활동을 지원한다. 기부만이 아니라 주체적으로 관여하는 것으로, 고령자도 정년 퇴직 후 평생 사회와 이어질 수 있다. 자식과 손주에게 그런 모습을 보여준다면 돈만이 아니라 기부활동에 관한 생각도 이어질 수 있는 것이다. ◇ 부동산 >> 남기자 파 △ 신축 아파트 경영 부동산을 똑똑하게 남기는 대표적인 방법은 신축 아파트 경영이다. 갖고 있는 자금으로 땅을 대출 구입해 아파트를 짓고, 월세로 경영하는 것이다. 어느 시대든 젊은 사람들은 도심에서 살기를 동경한다. 그런 20~30대의 젊은 세대를 겨냥한 아파트 경영은 장래에도 안정된 투자라고 하겠다. 자신은 월세 수입으로 얻은 돈에 연금을 얹어 입지 조건이 좋은 아파트를 빌리든지 사든지 해서 유유자적한 삶을 보내면 된다. 그리고 10~20년 뒤 도심에 구입한 아파트 대출을 다 갚은 시점에 손주에게 물려주면 된다. 그렇게 하면 손주에게는 월세수입이 큰 도움이 된다. 경제적으로 여유가 생기면 자신이 좋아하는 일에 몰두할 수도 있다. △ 좋은 대출은? 임대 병용 주택을 지어서 한쪽은 빌려주고 또 다른 한쪽에 사는 것도 좋은 방안이다. 월세 수입으로 대출을 갚고 남은 돈을 생활비로 돌린다. 그 경우 아파트 대출(투자대출)이 아니라 주택대출을 받을 수 있어서 더욱 낮은 금리로 융자를 받을 수 있다. 부동산 투자에서 ‘좋은 대출’이란 은행에서 돈을 빌려 입주자가 갚도록 하는 것이다. 남은 월세수입은 자신의 재산. >> 안 남기자 파 △ 일찌감치 판다 손주에게 확실하게 월세수입이 있는 아파트를 남기길 권하고 싶지만, ?아파트 경영이란 모험은 못 하겠다’라는 사람들에게 다음 방법을 제안한다. 첫째, 지금 사는 집을 매각할 것. 입지에 따라 다르지만 알다시피 거품이 빠지고 나서 토지가격이 상승할 기미는 없다. 오히려 내려갈 가능성이 더 높다. 지금 매각해서 역 앞 아파트로 이사하는 쪽이 무난하다. 피케티는 ‘21세기 자본’에서 빈부의 격차가 확대되는 것은 자본주의의 원리라고 말했는데, 일본에서 현재 두드러진 것은 ‘토지의 격차’다. 값이 오르는 토지와 떨어지는 토지로 양극화됐다. 팔 것을 생각한다면 도심에 사는 사람은 혹시 상승할지도 모르는 토지가격의 변동을 조사하고, 교외와 지방에 사는 사람은 서둘러 매각하길 권한다. △ 빌린다 입지가 좋은 집이라면 누군가에 빌려주고 자신은 역 앞 아파트에 살자. 20만엔 정도로 빌려주고 10만엔에 역 앞 아파트를 빌리면 남은 10만엔이 생활비다. 다만 ‘아무도 빌리지 않겠지’라고 판단되는 곳이라면 빌려주기 위한 지혜가 필요하다. 살고 있는 집을 매각해 그 집을 빌려 살 수도 있다. 해외에 살고 있는 딸 내외가 귀국해서 살 집을 사전에 구입해 두는 경우이다. 교섭하기에 따라서는 딸 내외가 귀국하기 전까지 싸게 빌려 살 수도 있을지 모른다. 실제로 그런 경우도 있다. △ 기부한다 전국에 빈집이 820만호나 있는 시대. 인구감소의 사회가 도래하기에 향후 빈집이 증가할 것은 틀림없다. 아무리 집과 토지를 무상으로 기부한다고 해도 지방자치단체와 NPO법인으로부터 ‘필요없다’는 답변을 받는 것도 각오해 둘 필요가 있다. 어느 시의 경우 집을 기부한다고 신청해도 이미 빈집이 1만호나 돼 받아들이지 못한다고 한다. 해체비용도 들고, 빈터로 만들면 고정자산세가 6배가 된다. 기부를 생각한다면 서둘러 결정하라.

2015-08-24 09:07
주택시장 다시 추락하나…2.26 임대차시장 선진화방안 -실수요감소 등 여파

최근 분양시장의 열기가 점차 식어가고 있는 것으로 나타났다. 지난 2.26 임대차시장 선진화 방안(전월세 과세) 이후 기존 주택시장 꺾임 현상이 신규 분양 시장으로 번지고 있다는 분석이다. 다주택자 투자수요가 줄어들고 있는 데다 전세 가격이 안정되는 등 주택 비수기에 접어들면서 주택 실수요도 함께 감소하고 있기 때문으로 관측된다. 더욱이 지방선거와 월드컵을 앞두고 건설사들이 분양물량을 쏟아내면서 수도권 등 일부 지역에 공급과잉도 영향을 미치고 있는 것으로 보인다. 이런 가운데 주택시장의 선행지표라 불리는 경매시장도 주춤하는 모습을 보여 주택시장 침체에 대한 우려가 커지고 있다. 부동산 리서치업체 리얼투데이는 지난 4월 전국 평균 청약경쟁률(1~3순위)을 조사한 결과 6.16대 1인 것으로 조사됐다고 27일 밝혔다. 이에 비해 5월(22일)에는 2.93대 1로 반토막 수준으로 낮아졌다. 이는 실수요자들이 갈수록 보수적으로 접근하는데다 오는 6월 지방선거와 월드컵이란 큰 행사를 앞두고 물량이 한꺼번에 쏟아지는 것도 하나의 원인으로 분석된다. 이렇듯 분양시장에도 잘 되는 곳만 잘 되는 양극화 모습이 뚜렷하다. 입지가 좋거나 분양가 싼 단지는 높은 경쟁률 속에 마감행진을 이어가는 반면, 상대적으로 비인기 지역은 수요자들의 외면을 받고 있는 것. 반도건설이 평택시 소사벌지구에서 지난 23일에 견본주택을 오픈한 ‘소사벌지구 반도유보라 아이비파크’는 3일간 1만6000여명이 방문객이 몰리며 뜨거운 관심을 받았다. 소사벌지구는 비전동 생활권으로 다양한 편의시설 이용이 편리하다는 장점이 있다. 또 서울 강남 수서를 18분 대에 잇는 KTX 지제역(2015년 개통예정)을 쉽게 이용할 수 있다. 이에 앞서 먼저 소사벌지구에 분양한 '소사벌지구 우미린 센트럴파크'는 1~3순위에서 평균 2.01대 1로 전 타입 순위 내 마감과 함께 1주일 만에 90% 이상의 계약률을 기록하고 있다는 게 업계 관계자 설명이다. 하지만 평택시에서는 용이동 등을 중심으로 여전히 미분양이 많아 김포시 등과 함께 미분양 무덤으로 꼽히는 지역이다. 아울러 지난 4월 한국토지신탁이 분양한 평택 청북면 한양수자인(718가구)은 미달사태를 보였으며 현재 분양률이 30%선에 그친 것으로 알려지고 있다. 다시 말해, 고덕산업단지 삼성전자 입주와 수서발 KTX 개통 등 직접적인 수혜가 예상되는 평택 소사벌지구와 다른 지역 간의 온도차가 나는 것으로 분석된다. 인기 상한가인 위례와 동탄2신도시도 같은 지구 내에서도 입지에 따라 빈익빈 부익부 모습이 나타나고 있다. 6월 분양 예정인 ‘위례신도시 신안인스빌 리베라’가 문의전화가 빗발친다. 신안의 박지훈 홍보팀장은 “위례 신안인스빌 리베라는 뜨거운 관심을 받았던 ‘엠코타운 센트로엘’과 맞붙어 있으나 지하철역과 수변공원이 더 가까워 입지가 더 뛰어나다”면서 “위례신도시 내에서도 황금부지가 얼마 남지 않아서 그런지 하루 전화문의가 평균 40~50통이 이어지고 있다”고 전했다. 지난 2월 위례신도시에 분양된 ‘엠코타운 센트로엘’이 계약 나흘만에 100% 분양이 완료됐다. 하지만 위례신도시에서는 위례 센트럴 푸르지오, 위례 사랑으로 부영 등은 여전히 잔여 물량이 남아 있다는 것으로 알려졌다. 서울에서도 마찬가지다. 서울 독산동 ‘롯데캐슬 골드파크 2차’는 3순위에 1.61대 1로 순위 내 마감을 했다. 하지만 목동 생활권에서 10여년 만에 나온 새 아파트로 기대를 모은 ‘목동 힐스테이트’는 상당수의 주택형이 3순위에서 미달됐다. 달아오르던 부동산 경매 시장도 이달 들어 열기가 한풀 꺾였다. 법원경매정보회사인 지지옥션에 따르면 수도권 아파트의 낙찰가율은 올해 1월 82.6%에서 2월과 3월에 각각 83.9%, 4월에는 86.2%까지 올랐으나 이달에 85.6%를 기록하며 처음 떨어졌다. 물건당 평균 응찰자 수도 이달 6.8명으로 지난달(7.6명)에 비해 0.8명 감소했다. 부동산114 함영진 리서치센터장은 "취득세 영구 인하, 다주택자 양도세 중과 폐지 등 정부의 거래활성화 대책으로 연초 상승세를 타던 부동산시장이 주택임대차시장 선진화 방안 이후 관망세로 돌아섰다"며 "위축된 매수심리가 당분간 회복되기 어려울 것으로 예상된다"고 말했다.

2014-05-27 08:09
금융권, 건설업 대출 확 줄였다…업계 유동성 위험↑

금융권이 최근 5년간 건설업계에 대한 대출을 40% 가까이 줄인 것으로 나타났다. 이에 건설사의 유동성 위험이 높아지고 있다는 분석이 나오고 있어 주목된다. 5일 KB금융지주 경영연구소가 대한건설협회 자료를 분석한 결과에 따르면 예금취급기관의 건설업 대출은 금융위기가 터진 2008년 69조6000억원에서 지난해 43조2000억원으로 26조4000억원(37.9%)줄었다. 전체 대출에서 건설업 대출이 차지하는 비중은 같은 기간 10.1%에서 5.5%로 반토막이 났다. 이는 주택시장 침체와 공공부문 발주 감소 등 시장 불안요인으로 금융권이 건설업 대출을 보수적으로 취급해왔기 때문으로 풀이된다. 실제로 건설업계 경영 실적도 여전히 개선되지 않고 있다. 상장 건설사 116곳을 분석한 결과, 수익성을 나타내는 매출액영업이익률이 2010년 이후 감소세를 보여 지난해 3분기는 2.1%를 기록했다. 전년 동기보다 2.0%포인트나 낮은 수준이다. 시공능력 100위 이내의 건설업체 가운데 작년 말 법정관리(회생절차)나 워크아웃(재무구조 개선약정)에 들어가 있는 업체도 18곳에 달한다. 이에 따라 건설업체들의 자금 조달 여건이 악화되고 있다. STX와 동양그룹 사태 이후 회사채 시장의 양극화로 일부 대형 건설사를 빼고는 대부분 건설사가 자금조달에 어려움을 겪는 상황이다. 익명을 요구한 부동산 금융 한 전문가는 "해외 저가수주에 따른 대형 건설사의 손실 가능성도 여전하다"며 "다만, 경기회복 기대가 커지고 정부의 활성화 정책 이후 주택시장에 회복 조짐이 보이면서 업황 개선 기대감은 있다"고 분석했다.

2014-05-05 12:18

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