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“올해 주택 시장, 거래 부진 지속될 것”... ‘금리’가 변수

KB금융지주 경영연구소가 ‘2024 KB 부동산 보고서: 2024년 주택시장 진단과 전망’을 통해 2024년 주택 시장의 3대 변수로 공급, 금리, 정책을 꼽고 향후 부동산 시장 방향에 대한 전망을 내놨다. 세 변수 모두 시장에 영향을 줄 요소이지만, 그중에서도 금리가 가장 중요할 것으로 보인다. KB금융지주 경영연구소에서 부동산시장 전문가와 공인중개사, 자산관리전문가(PB)를 대상으로 한 설문조사 결과 시장전문가의 74%, 공인중개사·PB의 각 79%가 ‘2024년 주택 매매 가격 하락’을 전망했다. 이유로는 ‘높은 금리로 인한 이자 부담’이 꼽혔다. 주택 매매 가격이 오르든 내리든 이에 영향을 줄 가장 중요한 요인으로도 ‘금리’가 지목됐다. 전문가들은 2024년 전국 주택 매매 거래량이 2022~2023년과 비슷한 수준일 것이라고 봤다. KB금융지주 경영연구소는 설문을 바탕으로 “주택 경기 불확실성이 지속되는 가운데 2024년에도 주택 거래 부진이 지속될 가능성이 커 보인다”고 분석했다. 특히 비수도권에서 매수 수요가 위축돼 거래량 회복이 쉽지 않은 상황이라는 전망이다. 한편 전문가(50%), 공인중개사(59%) 모두 2024년이 주택 매매 시장 경기 최저점일 것으로 예상했다. 전세 시장에 대해서는 2024년이 경기 최저점일 것이라는 예상이 가장 많았으나 2023년이 최저점이었다는 응답도 높은 비율로 나타났다. 주택 경기 회복을 위해 필요한 핵심 정책으로는 ‘금리 인하’가 꼽혔다. 다음으로 대출 지원 및 규제 완화, 다주택자 양도세 중과 완화가 필요하다는 의견이 많았다. KB금융지주 경영연구소는 “현재 주택시장 침체가 수요 감소에 따른 영향이 커 수요 회복 여부가 향후 시장 흐름을 결정할 핵심 요인이라는 인식이 반영된 것”이라고 풀이했다. 이어 “국내외 경기 여건을 감안하면 금리 인하 가능성이 높지만, 가계 부채 문제도 있기 때문에 금융 규제 완화가 쉽지 않을 것”이라면서도 “실수요자 지원을 위한 정책 금융 공급은 주택 수요 회복에 일정 부분 긍정적인 역할을 할 것”이라고 해석했다. 전반적으로 주택 경기 불확실성이 확대되고 있는 가운데, 금리 인하 여부 및 시기와 정부 정책 등이 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다. KB금융지주 경영연구소가 뽑은 주택시장 7대 이슈를 통해 2024년 주택 시장 전망을 더 깊게 들여다보자. ◆KB금융지주 경영연구소가 뽑은 주택시장 7대 이슈 1. 역대 최저 주택 거래, 회복세 제한적일 것 주택 매매 거래는 2023년 소폭 회복되는 것 같았지만, 여전히 역대 최저 수준을 지속하고 있다. 거래 위축이 된 가장 큰 원인은 매도자와 매수자 간 기대 심리 차이인데, 단기간에 해소되기는 쉽지 않을 것으로 보인다. 올해 하반기 이후 거래 침체 현상은 다소 완화될 수 있지만, 전반적인 회복세는 제한적일 것으로 예상된다. 2. 급격한 주택공급 감소, 정책 효과는 미지수 분양 물량이 급감하면서 장기적으로 주택 공급 기반이 되는 인허가 물량까지 감소세를 나타냈다. 지난해 광주를 제외한 전국 지역에서 분양 물량이 감소했고, 그중 대구의 감소 폭이 가장 컸다. 청약 수요도 줄어 비수도권 분양 위축이 장기화할 것으로 전망한다. 2023년 9월 정부가 주택 공급 활성화 방안을 발표했지만, 공급 정책 효과는 아직 미지수다. 지속적인 모니터링과 함께 장기적 관점에서 공급 대책을 보완할 필요가 있다. 3. ‘노후계획도시 특별법’으로 속도 내는 재건축, 장기 효과 기대 재건축 시장에서 최대 화두로 떠오른 것이 현 정부의 주요 공약 중 하나인 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’(이하 노후계획도시 특별법)이다. 해당 법안은 2024년 4월 27일부터 시행될 예정이다. 이후 재정비 사업 진행 속도가 빨라질 것으로 전망된다. 정부의 규제 완화로 재건축 사업 여건이 크게 개선 됐지만, 단기간에 재건축 시장이 호전되기는 어려울 것으로 보인다. 전반적으로 주택 경기 여건이 좋지 않고 공사비가 올라 사업성이 낮아졌기 때문이다. 다만 재건축 진행 속도가 빨라진다는 것은 중장기적으로 주택 시장에 긍정적 영향을 미칠 수 있을 것으로 예상된다. 4. 아파트로 몰린 전세 수요, 가격 상승할지도 전세 시장 전반적으로는 급격한 금리 인상으로 위축된 모습이다. 특히 수도권 빌라 시장을 중심으로 전세 사기 등이 이어지면서 더욱 위축되고 있다. 다만 아파트의 전세 시장의 경우 수도권 중심으로 회복세를 보였다가 최근 다시 주춤하고 있다. 전국 입주 물량이 줄어들면서 수도권 전세 가격 불안 요인으로 작용할 수 있을 것으로 예상된다. 증가한 전세수요는 상대적으로 안전한 아파트로 집중되고 있으며, 2024년에도 수도권을 중심으로 아파트 전세 수요가 이어질 것으로 전망된다. 5. 주택 시장서 영향력 큰 금리, 인하할까? 최근 몇 년간 주택담보대출 금리가 오르면서 주택 매매 거래량이 역대 최저 수준으로 감소했고, 원리금 상환 부담 증가로 매물은 증가하는 추세다. 금리는 수요 위축, 매물 증가 등의 최근 주택시장 상황을 설명하는 주요 요인이므로, 전문가들은 2024년 시장 금리 하락 가능성에 주목하고 있다. 물가 상승 등으로 가계 부담도 높아졌기 때문에 현 수준의 금리가 유지된다면 매수세 회복은 쉽지 않을 것으로 보인다. 따라서 금리 하락 시기와 폭이 2024년 주택시장 매수 심리 회복의 중요 전환점이 될 가능성이 크다. 다만 금리가 인하되더라도 대출 제한이 커질 수 있어 단기간에 시장 상황을 반전시킬 정도의 영향력을 발휘하기는 어려울 것으로 보인다. 6. 주택 경기 위축에도 늘어나는 주택담보대출 정부의 부동산 규제 완화와 특례보금자리론 공급 등으로 2023년 2분기부터 주택담보대출 증가율이 빠르게 상승했다. 하지만 2024년에는 주택담보대출 증가세가 다소 둔화될 것으로 전망된다. 향후 주택담보대출 증가세가 지속될지는 주택 매매 거래량의 향방이 중요한 영향을 미칠 것으로 예상된다. 또한 가계 부채 관리와 정책 금융 공급 방향이 주택담보대출 변동에 주요한 영향을 미칠 것으로 보인다. 가계 부채 수준에 따라 정부 정책 추진에도 영향이 있기 때문에, 가계 부채 문제 역시 2024년 주택 시장의 주요 변수 중 하나로 꼽힌다. 7. 주택시장 안정화, 정책 기조와 완화 폭이 핵심 2022년에 이어 2023년에도 주택 매매시장이 위축되자 정부는 주택시장 경착륙 방지를 위한 규제 완화 대책을 연이어 내놓았다. 2024년 정부의 주택 정책 초점은 공급 시장에 집중될 것이다. 고금리와 공사비 상승 등으로 주택 인허가 감소, 분양 물량 감소 등 공급 부족 문제가 우려되는 상황이다. 또한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 리스크도 빠르게 상승했다. 정부는 지속적으로 대책을 발표하고 있지만 여전히 주택 공급 시장은 위축되고 있으며, 부동산 PF 리스크 불안도 이어지는 상황이다. 따라서 건설사와 PF 관련 금융권 부실 문제, 물량 공급 감소 문제는 2024년에도 주택 시장에서 주요 이슈가 될 것으로 예상한다. 정부의 부동산 시장 규제 완화 기조는 이어지겠지만, 그 강도에 대한 고민은 이어질 것으로 보인다.

2024-03-05 15:56
집 줄이는 다운사이징, 노후 생활비 절약 효과 좋을까?

주택 축소는 노후 생활비 절감 방법 중 하나다. 그러나 공과금 아끼듯 노력 여하에 달린 일은 아니다. 올해처럼 경기 침체와 부동산 시장 하락이 예상되는 상황에서는 숙고와 결단이 필요할 수 있다. 주택 다운사이징을 고민 중인 이들을 위해 전문가의 조언을 담아봤다. ◇ 노후 경제 측면 올해 1월 한국은행 금융통화위원회가 기준금리 연 0.25%포인트 인상을 단행했다(3.25%→3.50%). 14년 만의 최고 수치다. 경제성장률 둔화가 예고된 가운데, 이번 금리 인상이 부동산 시장을 얼어붙게 하리라는 우려가 커졌다. 올해부터 종합부동산세 기본공제액 상향, 2주택자 종합부동산세 중과 폐지, 양도소득세 이월과세 10년으로 증가 등 세법에도 변화가 생겼다. 여러 상황을 종합할 때 주택 축소는 노후 경제에 여전히 보탬이 될 수 있을까? 김동환 서울사이버대학교 부동산학과장의 이야기를 들어보자. 현재 경제 상황을 고려할 때 다운사이징은 노후 경제에 효과적일까? 주택 다운사이징은 부동산 경기 침체나 시세, 세법 등 정책 변화와 관련 없이 생애주기에 따라 노후에 경제적 측면에서 권하는 방법이다. 일반적으로 노후 소득은 정해져 있으니 가능하면 집을 포함한 모든 지출을 줄여야 한다. 특히 주거비 절감 차원에서 주택 다운사이징은 필요하다. 그렇다고 수익형 부동산까지 줄이라는 의미는 아니다. 집이 크면 재산세, 집 담보 대출금, 유지비 등 관리의 어려움도 따른다. 집의 규모를 줄이거나 값이 저렴한 곳으로 이주한 후 차액으로 수익형 부동산에 투자해 안정적인 수입을 만들면 좋다. 그렇다면 올해 집을 팔고 다운사이징해도 무리 없을까? 아무래도 집값이 높을 때 매도하는 게 이득이다. 그런 점에서 올해처럼 집값이 하락하고 부동산 경기가 좋지 않을 때는 다운사이징을 미루는 편이 낫다. 급하지 않다면 한두 해 정도 여유를 갖고 타이밍을 살펴보길 권한다. 그렇다고 손해 보기 싫어서 더 가격이 올랐을 때 처분하려고 계속 미루다간 불필요한 기회비용을 치를 수도 있다. ‘그 가격 이상은 받아야지’라는 소유효과(대상을 소유한 뒤 그 가치를 이전보다 훨씬 높게 평가하는 경향)로 인한 것이다. 시세 환상에서 벗어나 어느 정도 차익이 발생한다면 눈을 질끈 감고 결단해야 한다. 그게 다운사이징을 실행에 옮기는 좋은 방법이고, 부동산 중심의 재무 상태를 정상화하는 길이기도 하다. 머리 아닌 어깨에서라도 팔 수 있다는 마음가짐이 필요하다. 다운사이징 없이 큰 집에 살 때 장단점은? 현재 소유한 큰 집에 그대로 살면서 주택연금을 받는 방안을 고려해볼 만하다. 주거 환경이 바뀜으로써 겪는 거부감이나 불편이 없다는 장점도 있다. 하지만 노부부만 거주하는 경우 주거 관리 비용이나 세금 등 지출이 많아져 경제적으로는 단점이 더 크다. 특히 부동산 중심의 재정 상태라면 활용할 노후 자금이 적다는 게 가장 큰 문제다. 기존 주택 처분 및 새집 마련은 어떻게 해야 할까? 큰 집을 매도한 후에는 가족 수에 알맞은 크기의 주택을 (전세가 아니라) 구입해서 거주하는 게 좋다. 다운사이징한 주택도 주택연금 등으로 활용하면 노후 경제에 보탬이 된다. 증여, 양도 등을 할 때는 증여세, 양도소득세, 취득세 등을 잘 확인해서 절세 방안을 꼭 찾아본다. 어렵다면 비용을 좀 내더라도 세무사나 부동산 전문가의 도움을 받는다. 살던 집을 자녀에게 증여하고 작은 집으로 이사 간다면? 좋은 방법은 아니다. 세법 측면에서 본다면 부모의 큰 집을 매도해 (만일 1가구 1주택이라면 양도세 감면을 받고) 그 대금으로 자녀에게 알맞은 크기의 주택을 구입해 증여해주는 편이 경제적이다. 비교적 저렴한 소형 주택을 구입한다면 증여세도 그만큼 절약되기 때문이다. 굳이 집을 물려주고자 한다면 일시에 넘기기보단 장기간에 걸쳐 일부분씩 증여하는 것이 절세에 도움이 된다. ◇ 노후 웰빙 측면 주택 다운사이징은 노후 경제뿐 아니라 심신에도 영향을 끼친다. 큰 집을 청소하고 관리하려면 체력적으로도 힘들고, 자녀 출가나 사별 등으로 생긴 빈 공간은 상실감이나 공허함을 유발한다. 건강에 이상이 생기면 의료비 때문에 생활비가 늘어나는 악순환이 생겨날 수도 있다. 다운사이징이 주는 구체적인 효과를 김동철 심리학 박사에게 물어봤다. 심리학적으로 알맞은 노후의 집 크기는? 나이가 들수록 공간 지각 능력이 떨어지며, 오래 살던 집인데도 두려움을 호소하는 경우가 있다. 심한 경우 공황장애 같은 공포를 느끼기도 한다. 작은 공간이 주는 안락함도 있지만, 지나치게 협소해도 좋지 않다. 절약을 위해 너무 작은 집이나 원룸을 찾기도 하는데, 그보다는 웬만큼 동선이 생기는 구조가 낫다. 환경이 너무 단순하고 움직임이 덜하면 신체 및 인지 능력도 떨어지기 때문이다. 부부 기준 방 2개가 있는 15~20평 정도면 알맞다. 다운사이징 때 가격이나 규모 외에 고려해야 할 점은? 물리적·사회적 접근성을 염두에 둔다. 가령 지방으로 가면 집값은 저렴해지지만 규모가 커지고 편의시설은 멀어진다. 공허함은 늘지만, 결핍을 채울 요소는 적어지는 셈이다. 사고나 위급 상황 등을 감안할 때 자녀의 집 또는 의료·복지시설 등과 너무 멀지 않은 게 좋다. 1인 가구라 할지라도 집은 부부의 경우와 비슷하게 맞춘다. 동선 확보와 더불어 지인을 초대하는 등 사회적 교류를 위한 공간으로도 활용되기 때문이다. 큰 집에 살면 많이 움직여 활동성에 좋지 않을까? 한겨울과 한여름에 냉·난방비 아끼려다 건강을 해치는 분이 적지 않다. 절약 정신이 몸에 밴 시니어들은 큰 집에 있더라도 냉·난방을 모두 가동하지 않기 때문이다. 안방이나 거실 정도만 에어컨이나 보일러를 켠다. 그러면 특정 공간만 가게 돼 오히려 활동성이 줄어든다. 작은 규모라면 곳곳에 냉·난방을 가동하기에 집 안에서도 다양한 활동을 할 수 있다. 또 나이 들면 큰 집을 청소하는 것도 힘에 부친다. 정리정돈을 소홀히 하면 자칫 위생상 좋지 않은 환경에 노출되고, 결국 건강에도 악영향을 끼친다. 출가한 자녀 방 때문에 큰 집을 고수하는데, 괜찮을까? 자녀의 방문이 잦거나 특별한 경우가 아니라면 바람직하지 않다. 한 달에 한 번, 또는 1년에 서너 번 찾아오는 자녀를 위해 방을 비워두는 건 비효율적일뿐더러, 그 공간으로 인해 외로움·허전함 등을 느껴 자칫 빈둥지증후군이나 우울증을 호소할 수 있다. 큰 집에 자녀의 방이 남아 있다면, 부부의 공간으로 새로 꾸며 활용하는 것이 정신건강에 이롭다. 도움말=김동환 서울사이버대학교 부동산학과장, 김동철 심리학 박사(김동철심리케어 원장)

2023-02-08 08:54
[편집인 단상] 집값 어떻게 될까요

주택 가격 예측은 쉽지 않은 일입니다. 공급과 수요 측면을 다 살펴야 합니다. 어디에 얼마나 짓는지, 얼마나 필요한지 다 따져봐야 합니다. 실물경제 흐름, 금리와 물가, 대출 조건 등 금융 환경, 지역별 일자리와 사회간접자본(SOC) 정도, 병원 등 생활 편익시설, 학군·학원 등 교육 환경에 인구 추이와 가구 형태까지, 변수도 많습니다. 이번 글은 이런 변수 등을 반영한 역대 정권 부동산 정책과 아파트 가격의 상관관계에 초점을 맞췄습니다. 30여 년간의 흐름을 보면 일정한 ‘관계성’이 읽힐 것입니다. 앞으로도 그렇게 흐를 것인지 장담은 못 해도 예측은 가능할 것입니다. KB금융 주택통계 시계열자료를 근거로 했음을 밝힙니다. 긴 분석 기간, 쉬운 통계 추출 때문입니다. 위 그래프부터 살펴보겠습니다. 故 노태우 대통령 취임 이후 윤석열 정부의 출범 첫 해까지(1988~2022년) 각 정권 재임 기간 중 전국, 서울, 6대 광역시(부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산)의 아파트 가격 흐름이 반영된 그래프입니다. 이를 보면 노태우·故 김대중·故 노무현·문재인 정부 때 아파트 가격은 큰 폭으로 뛰었습니다. 故 김영삼 대통령 집권 기간 전국·서울 아파트 가격은 2~3% 올랐고, 6대 광역시는 1% 정도 하락했습니다. 박근혜 정부 때는 서울•지방 모두 10% 안팎 올랐습니다. 이명박 정부 때는 서울 아파트 가격이 하락(-3.2%)한 반면 6대 광역시 가격은 크게(+31.8%) 뛰었습니다. 집값이 뛰면 어느 정권 할 것 없이 규제책을 내놓았습니다. 노태우 정부는 토지공개념 3법을 도입, 시행했습니다. ‘택지소유상한제’, ‘토지초과이득세법’, ‘개발이익환수법’ 등입니다. 택지 소유는 제한하고, 초과이득·개발이익은 국가가 환수하는 초강수 정책입니다. 공시지가제도 도입, 분당•일산 등 1기 신도시 건설도 이때입니다. 노무현 정부는 종합부동산세와 주택거래신고제, 분양가상한제 등의 정책을 내놓았습니다. 분양원가 공개도 추진했고, 전매제한 강화, 양도소득세 중과 정책도 폈습니다. 문재인 정부는 28차례 대책을 통해 대출은 옥죄고, 고가·다주택자 보유세는 무겁게 했습니다. 재건축 초과이익 환수에 나섰고, 분양가상한제 적용 주택은 크게 늘렸습니다. 주택 시장이 위축되면 반대로 부양책을 쏟아냅니다. 김영삼 정부는 “부동산은 시장에 맡겨야 한다”며 개입을 최소화했습니다. 분양가 자율화를 추진하고, 양도세•전매제 등을 완화하면서 부양에 나섭니다. 이명박 정부는 전 국토의 19%가 넘던 토지거래허가구역을 9% 수준으로 낮췄습니다. 대출 및 세금 규제를 대폭 완화했고, 분양 및 청약제도도 시장 활성화에 초점을 맞춰 시행했습니다. 박근혜 정부는 ‘분양가상한제 폐지’, ‘재건축 초과이익 환수 유예 및 조합원 3채까지 분양 허용’ 등 이른바 ‘주택 3법’을 도입했습니다. 세제 및 대출도 완화했고, 민영주택 건설 활성 대책을 내놓으면서 “빚을 내서라도 집을 사라”고 부추기기까지 했습니다. 김대중 정부는 집값 오름세에도 해외 개방, 후분양제, 전매와 청약제도 모두 활성화에 맞춰 정책을 폈습니다. 토지 3법 중 택소법, 토초세법이 무력화된 것도 이 시기입니다. 당시는 외환위기 극복이 국가 과제였다는 점에서 경제를 살리기 위해 부양책을 편 것으로 해석됩니다. 역대 정권은 오르면 규제하고 내리면 부양하는 데 힘을 쏟았습니다. 당연해 보이지만, 정부가 집을 사는 곳(Living)이 아니라 살 곳(Buying)으로 보고 정책을 편 것 아닌가 의심하게 됩니다. 주택은 대다수 국민에게 자산의 대부분을 차지합니다. 집값이 오르면 ‘부의 증식’이라는 착시가 작동합니다. 소비와 투자는 활발해지고 경제는 나아집니다. 정부 정책이 이런 점에 기대어 시장에 개입한 것 아닌가 하는 의심은 합리적입니다. 윤석열 정부는 집값 끌어올리기 정책을 계속해서 내놓고 있습니다. 규제란 규제는 다 푸는 모양새입니다. 그런데도 집값 내림세는 계속되고 있습니다. 이쯤 되면 자연스럽게 떠오르는 의문이 있습니다. 왜 대한민국의 부동산 시장은 정부가 잡으려 하면 오르고, 활성화하려 하면 내려가는가 하는 점입니다. 정책의 효과가 왜 5년 뒤, 10년 뒤 나타나느냐 하는 것입니다. 주택 시장 참여자들의 생각은 제각각입니다. 겉으로는 모두가 ‘안정’을 말합니다. 그런데 속내는 다릅니다. 정책 당국자는 경제에 끼치는 영향 때문에 하락보다는 조금 올랐으면 합니다. 집이 있는 사람들은 오르기를, 없는 사람들은 떨어지길 원합니다. 여기에 틈을 노리는 투기적 수요가 가세합니다. 한몫 잡아보려는 투기꾼들 말입니다. 이런 가수요(거품)의 증가는 과다한 공급을 만들어냅니다. 투기적 수요, 공급이 너무 크면 시장은 불안해집니다. 정부 정책의 효과를 지연시키는 원인이 되기도 합니다. 그 크기가 너무 크면 길게, 적으면 짧게 불안이 이어집니다. 문재인 정부 5년간 집값은 전국적으로 38%, 서울은 62% 상승했습니다. 잔뜩 낀 거품이 빠지려면 시간이 필요합니다. 정부가 연착륙을 위해 여러 부양책을 내놓지만, 경제신문 ‘이투데이’가 최근 조사한 전문가들 예상은 “하락세는 올 하반기까지 이어질 것”이라는 겁니다. 독자 여러분은 어떻게 생각하시나요. 판단과 책임은 여러분의 몫입니다.

2023-02-01 10:04
상속받은 농지, 지금 양도해도 될까?

직장에 다니며 농사를 짓다가 해당 농지를 양도하면 양도세 감면을 받을 수 있을까? 상속받은 농지를 직접 경작하지 않고 양도한다면 비사업용 토지에 해당할까? 농지를 양도할 때 절세할 방법에 대해 알아본다. 참조 국세청 ‘양도소득세 월간 질의 TOP 10’, 책 ‘당신에게 필요한 부동산 절세법’ 사업용 여부, 세 부담 가른다 농지를 목적에 맞게 사용했는지 판단할 때는 재촌자경(在村自耕)한 기간을 기준으로 삼는다. 재촌자경한 기간이 △양도일 직전 3년 중 2년 이상 △양도일 직전 5년 중 3년 이상 △보유 기간의 60% 이상 셋 중 한 가지를 충족하면 사업용 토지로 인정돼 납세 부담을 줄일 수 있다. 위의 요건을 충족하지 못한 농지는 비사업용 토지로 인정돼 10%p의 추가 세금을 내야 한다. 비사업용 토지란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령(소득세법 시행령 제168조6)으로 정하는 기간에 지목 본래의 용도로 사용하지 않는 토지를 말한다. 예외 사항이 있지만 농지의 경우 일반적으로 소유자가 농지 소재지에 거주하지 않거나, 자신이 경작하지 않는 농지가 해당된다. 양도하고자 하는 농지가 비사업용 토지에 해당하면, 양도소득세는 기본세율 6~45%에 10%p를 가산해 16~55%로 중과세한다. 이에 더해 보유 기간 2년 이내에 토지를 양도할 경우에는 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만인 경우 40%와 위 중과세율 중 큰 금액으로 과세한다. 그러나 양도차익에 대해 보유 기간에 따라 공제하는 장기보유특별공제가 적용 가능하다. 몇 번의 개정을 거쳐 현재 비사업용 토지는 10%p 중과가 적용되나, 장기보유특별공제 역시 적용되며 보유 기간은 당초 취득일로부터 계산한다. 비사업용 토지 예외 사유와 양도세 감면 방법 법령에서 정한 다음의 사유에 해당할 경우 비사업용 토지의 판단 기준인 용도 기준과 기간 기준을 불문하고 비사업용 토지에 해당하지 않는다. 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 토지 소재지에 거주하며 직접 경작한 농지를 해당 직계존속 또는 배우자로부터 상속·증여받은 경우 해당 농지를 비사업용 토지로 보지 않는다. 즉 부모가 상속·증여 전에 8년 이상 농지 소재지에 거주하며 직접 농사를 지었다면, 현재 상속·증여받은 농지 소유자인 자녀는 해당 농지 소재지에 살며 농사를 짓지 않더라도 사업용 토지에 해당할 수 있다. 보유 기간에 제한 없이 언제든 팔아도 사업용 토지로 인정된다. 다만 양도할 때 농지가 도시 지역 내에 있다면 사업용 토지로 인정하지 않는다. 이때 도시 지역이란 주거, 상업, 공업 지역을 뜻하며 녹지 지역 및 개발제한구역은 제외한다. 만일 1년 이상 재촌자경한 농지가 도시 지역으로 편입될 경우, 3년간 비사업용 토지로 보지 않는다. 따라서 3년 이내 양도하면 감면이 적용되고, 3년이 초과하면 기간 기준에 따라 사업용 여부를 판단한다. 한편 사업용 토지로 상속받은 농지를 상속개시일로부터 △3년 이내 양도하거나 △3년이 지난 후 양도하더라도 상속인이 1년 이상 재촌자경을 한 경우 양도소득세 감면을 받을 수 있다. 양도세 세액 감면율은 100% 적용되나, 1년 이내의 감면 세액 합계 1억 원, 5년간의 감면 세액 합계 2억 원 한도 내에서만 감면된다. 따라서 농지 양도 금액이 크다면, 필지를 분산해 몇 해에 걸쳐 양도해 최대 2억 원까지 양도세를 감면 받기를 권한다.

2022-12-14 09:26
다주택자의 고금리 시대 생존법 부담부증여

“이번 기회에 매도나 부담부증여로 부동산을 정리할지 고려해보세요.” 서울에 거주하는 다주택자에게 박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원이 남긴 조언이다. 최근 치솟는 금리에 얼어붙은 부동산 시장을 고려한 발언인데, 부담부증여란 무엇이며 지금 고려해야 하는 이유는 무엇일까? 참조 책 ‘당신에게 필요한 부동산 절세법’, 유튜브 ‘KB부동산TV’ 부담부증여란 배우자나 자녀에게 부동산 등 재산을 사전에 증여하거나 양도할 때 전세보증금이나 주택담보대출 같은 부채를 포함해 물려주는 것을 의미한다. 법률적으로 부담부증여는 조건을 붙인 증여다. 세법에서는 보통 부동산 등을 증여할 때 담보된 채무를 수증자가 승계하는 조건으로 증여하는 것이다. 간단히 말해 빚을 끼워 부동산을 물려주면, 자녀가 그 채무를 상환하는 방법이다. 세법에서는 부동산 등의 명의를 넘기면서 대가를 받으면 양도로 본다. 그리고 무상으로 명의를 넘기면 증여로 구분한다. 그래서 부담부증여는 증여와 양도가 동시에 발생한다. 수증자 입장에서는 공제되는 채무를 고려해도 재산상 이득이 있기 때문에 증여세가 부과된다. 반면 증여자는 본인의 채무를 이전해 상환 의무가 면제되므로, 대가를 받은 것으로 보고 양도소득세가 부과된다. 따라서 부담부증여로 절세 효과를 보려면 늘어나는 양도소득세보다 줄어드는 증여세가 더 커야 한다. 이처럼 부담부증여를 하면 담보된 채무는 증여세를 계산할 때 공제된다. 하지만 부담부증여는 증여세를 줄이는 편법으로 사용될 수 있어 인정 요건이 엄격하다. 부담부증여의 요건은 △채무는 증여자의 것이어야 하고 △증여하려는 부동산 등에 담보된 채무여야 하며 △증여 계약서에 수증자가 그 채무를 승계한다는 내용이 명시돼야 하고 △수증자가 본인의 경제력으로 채무를 상환할 수 있어야 한다. 절세하려다 덤터기 쓰지 않으려면 부담부증여를 통해 증여세를 줄이려면 위의 요건을 갖춰야 하며, 증여자의 다주택자 여부, 증여주택과 관련된 양도소득세율 등에 따라 절세 효과도 달라질 수 있다. 따라서 부담부증여를 통해 제대로 된 절세 효과를 누리고 자녀들의 내 집 마련을 도우려면 각자 처한 상황을 정확히 살펴 가장 효과적인 방법을 검토해야 한다. 절세를 위해 부담부증여를 고민하는 경우, 줄어드는 증여세만 고려하면 안 된다. 반드시 증가하는 양도소득세까지 고려해야 한다. 이때 소유한 부동산 중 어느 것으로 부담부증여를 할지 선택하는 일은 매우 중요하다. 증여하는 부동산의 평가액과 인수하는 채무가 동일해도, 취득 시점과 취득 가격이 다르면 양도소득세 금액이 달라지기 때문이다. 반면 부담부증여를 할 때 증여세는 증여하는 부동산의 취득 가격과 상관없이 증여 당시의 부동산 평가액과 인수하는 채무로 결정한다. 따라서 부담부증여를 하려면 매매차익이 크지 않은 부동산을 선택할 것을 권한다. 취득 당시보다 손실이 예상되거나, 비과세 대상 부동산이 부담부증여를 하기에 적합하다. 양도소득세 없이 증여세만 줄일 수 있기 때문이다. 양도차익이 큰 부동산이나 다주택자 중과 주택은 양도세가 증여세 감소폭보다 클 수 있어 부담부증여가 오히려 독이 될 수 있으니 주의해야 한다. 하락장에 부담부증여를 고려해야 하는 이유 그렇다면 전문가들이 부담부증여를 권하는 이유는 무엇일까? 증여의 기준은 실거래가이므로, 절세 측면에서 가격이 하락할 때 정리하는 것이 나을 수도 있다는 설명이다. 또한 절세를 위한 증여를 고려하고 있다면, 내년 5월 9일 이전에 부담부증여를 활용하는 것이 좋다. 그 이후에는 이월과세제도가 5년에서 10년으로 늘어나 양도가 어려워지기 때문이다. 이월과세란 당초 증여자가 취득한 가격을 취득가액으로 하여 양도세를 계산하는 것을 말한다. 이전에는 수증자가 5년 이내에 증여받은 토지나 건물 등을 양도하면 취득가액을 증여자 취득가로 적용해 계산했는데, 이번 개편으로 10년 내 매도할 경우 이월과세를 적용하는 것으로 바뀌었다. 부동산 전문가들은 집값이 주춤한 상황에서 이월과세제도가 개편되면서 올 하반기 부동산을 증여하고자 하는 사람이 더 늘어날 것으로 전망한 바 있다. 필요할 때 유동화하는 데 장애물이 생기기 전에 증여하는 편이 더 낫다는 판단에서다. 또한 부담부증여는 상대적으로 소득이 더 많은 부모가 양도세를 낸다는 점에서 유리한 측면이 있다. 자녀가 내 집 마련을 하는 데에는 유리한 방법이 될 수 있다는 설명이다. 절세 측면에서 부담부증여가 큰 이익을 주진 않더라도, 증여세 부분만 자녀가 내고 양도세 부분은 부모가 내기 때문이다.

2022-11-04 08:27
상속받았는데 ‘상속주택’이 아니라고 세금폭탄 맞는 경우는?

가족의 갑작스러운 사망으로 주택을 상속받는 경우가 있다. 이때 ‘상속주택 취득 시 기존 주택을 양도할 때 비과세 특례를 적용받는다’는 이야기를 듣고 무작정 주택을 처분했다가는 되레 양도소득세를 물게 될 수도 있다. 이러한 불상사를 방지하기 위해 알아야 할 상속주택 특례의 정의, 특례 대상인 상속주택이 갖춰야 할 요건을 소개한다. 참조 책 ‘당신에게 필요한 부동산 절세법’, ‘부동산 절세 오늘부터 1일’ 상속주택이란 가족의 사망으로 물려받은 주택을 칭한다. 상속주택은 본인 의사와 상관없이 받은 주택이므로, 양도소득세(이하 양도세)와 관련해 특례를 두고 있다. 따라서 상속주택을 어떻게 활용하느냐에 따라 절세하거나 예상치 못한 양도세 폭탄을 맞을 수도 있어 주의해야 한다. 상속주택 비과세 특례의 인정 요건 상속으로 2주택자가 되더라도, 유예기간 안에 원래 갖고 있던 집을 팔면 1세대 1주택으로 양도세 비과세가 가능하다. 세법에는 부득이한 사유인 사망으로 인해 취득한 주택에 대해 비과세 특례 규정이 마련돼 있기 때문이다. 상속주택 비과세 특례는 ‘상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아’ 비과세가 적용되는 규정이다. 즉 ① 상속 개시 당시 1주택을 보유한 상속인이 ② 상속으로 2주택이 되어 ③ 상속주택이 아닌 기존에 보유하고 있던 주택을 양도할 때에만 적용된다는 뜻이다. 세법상 상속주택에는 조합원 입주권과 분양권까지 포함된다. 즉 피상속인이 보유했던 조합원 입주권이나 분양권을 상속받아 추후 주택으로 전환된 경우에도 일반주택을 먼저 양도하면 비과세 특례를 적용받는다. 단 상속주택을 먼저 양도해 규정에 어긋나거나, 상속받은 주택이 ‘세법상’ 상속주택이 아닐 경우 매입한 주택과 동일하게 해석해 특례가 적용되지 않는다. 상속주택은 다주택 보유자에 대한 양도세 중과세를 판단할 때도 혜택이 있다. 일반적으로 다주택 보유자가 조정대상지역에서 주택을 매각하면 양도세가 중과세된다. 그러나 상속주택은 상속받은 날로부터 5년이 경과하기 전 매각하면 양도세 중과세를 면할 수 있다. 상속주택의 요건 ‘가족의 사망으로 물려받은 주택’은 모두 상속주택이라고 생각하기 쉽다. 그러나 소득세법을 기준으로 보면 이는 틀린 설명이 된다. 소득세법에서 인정하는 상속주택은 한 채뿐이기 때문이다. 따라서 부모인 다주택 보유자가 사망해 여러 상속인인 자녀 각자가 주택을 상속받는 경우, 상속주택은 다음의 순서로 판정한다. 1순위는 피상속인이 가장 오랫동안 보유한 주택이다. 보유 기간이 동일하다면 2순위로 거주 기간이 가장 긴 주택을, 3순위로는 사망할 당시 거주한 주택을 상속주택으로 판단한다. 만약 거주한 사실이 없다면 4순위로 기준시가가 가장 높은 주택, 기준시가가 같다면 마지막 5순위로 상속인이 선택한 1주택을 상속주택으로 판단한다. 2주택(A주택과 B주택)을 보유한 피상속인 오 씨가 사망했을 경우를 가정해보자. A주택 보유 기간은 10년, B주택은 5년일 때 자녀 두 명이 주택을 각각 한 채씩 상속받았다면 A주택만 세법상 상속주택으로 인정한다. 이때 A주택을 상속받은 자녀는 다주택 보유자라도 5년 이내 A주택을 매각할 때 양도세 중과세 대상에서 제외된다. A주택 상속으로 인해 2주택자가 됐을 경우에도 기존 주택은 1세대 1주택으로 양도세 비과세가 인정된다. 하지만 B주택은 유상으로 매입한 주택과 동일하게 취급하므로 중과세 면제나 비과세가 적용되지 않는다. 한 상속주택을 여러 상속인이 공동지분으로 상속받는 경우도 있는데, 이를 공동상속주택이라 한다. 이 경우 상속주택에 대한 주된 상속인으로 상속지분이 가장 큰 상속인, 당해 주택에 거주하는 자, 최연장자 순으로 판단한다.

2022-10-13 09:17
재개발·재건축 입주권 양도세 줄이려면?

새 정부가 서울 및 수도권 지역 주택 공급 확대를 위한 정비사업과 부동산 규제 완화를 약속하면서 재개발·재건축 시장에 대한 기대감이 높아지고 있다. 오세훈 서울시장의 재선 성공으로 서울시 역시 도시정비 규제 완화에 박차가 가해질 전망이다. 새로운 부동산 투자처로 떠오르는 입주권의 양도세 절세 방법에 대해 알아본다. 재개발·재건축 공사 중인 주택의 입주권에 대한 양도세를 계산할 때는 ‘관리처분계획 인가일’을 알아둬야 한다. 관리처분계획 인가란 시행사가 분양 신청 기간이 끝나면 기존 건물을 철거하기 전에 관리처분계획을 수립해 시장이나 군수의 인가를 받는 일이다. 관리처분계획 인가일 전에는 기존 주택으로, 이후는 주택이 아닌 조합원의 입주권으로 인정한다. 공사가 끝난 후 새로운 아파트가 완공되면 입주권은 주택이 된다. 따라서 재개발·재건축 주택을 관리처분계획 인가일 전에 판다면 그냥 주택을 파는 것이므로 양도세는 일반 규정에 따른다. 관리처분계획 인가일 이후에 판다면 입주권을 파는 것이므로 입주권에 대한 규정을 확인해야 한다. 입주권 양도에 대한 규정 ‘조합원 입주권’은 재개발 또는 재건축 사업을 통해 종전 부동산의 소유자가 신축 주택을 받을 수 있는 권리를 말한다. 당초 주택이었던 게 부동산을 취득할 수 있는 권리로 바뀐 것. ‘도시 및 주거환경정비법’에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비조합의 조합원으로서 취득한 것에 한정한다. 이때 양도일 현재 입주권 1세대가 입주권을 판다면 비과세를 받을 수 있을까? 관리처분계획 인가일 현재 2년 이상 보유(2017년 8월 3일 조정대상지역 내 취득 시 2년 거주 포함)로 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면, 입주권인 상태에서 팔더라도 1주택 1과세를 받을 수 있다. 단, 양도가액이 12억 원을 초과하면 초과분에 대해서는 과세된다. 입주권 외에도 1주택을 보유하고 있는 경우, 그 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 입주권을 팔아야 일시적 2주택 비과세 특례가 적용된다. 이때에도 관리처분계획 인가일 현재 입주권이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 하는 건 동일하다. 다주택자가 조정대상지역 내에 있는 입주권을 팔아도 양도세가 중과되지 않고 기본세율로 과세된다. 다만 이는 주택과 입주권 모두 2년 이상 보유한 경우에만 해당한다. 입주권 양도세 계산법 입주권 양도세는 기존 주택의 양도소득과 부동산을 취득할 수 있는 권리 부분으로 나누어 계산한다. 전자는 취득일부터 관리처분계획 인가일까지의 기간에 대해 장기보유특별공제를 해주지만, 후자는 장기보유특별공제를 해주지 않는다. 또한 입주권을 팔면 양도세가 중과되지 않지만, 아파트를 팔면 입주권을 포함해 1세대 2주택자로 중과된다. 입주권은 주택 수에 포함되므로, 2주택자에 해당돼 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없기 때문이다. 다만, 재건축사업 또는 재개발사업, 소규모재건축사업의 시행 기간 중 거주를 위해 주택을 취득하는 경우, 또는 주택을 보유한 지 1년이 지나 입주권을 취득한 경우로서 입주권을 취득한 날로부터 3년 이내 주택을 파는 등 일시적인 경우에는 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다. 원조합원(권리처분계획 인가일 이전에 입주권을 취득한 사람)으로부터 입주권을 얻은 경우는 어떨까. 위처럼 권리처분계획 인가일 후에 입주권을 취득한 사람을 승계조합원이라고 하는데, 이때는 양도일 현재 입주권 1개만 갖고 있더라도 1세대 주택 비과세를 받을 수 없다. 양도차익에 대해서도 양도세가 과세되며, 입주권을 단기간 보유하다 팔면 최대 70%의 중과세율이 적용되므로 주의가 필요하다. [TIP] 재건축 동안 산 거주용 주택, 비과세 될까? 공사 기간이 최소 3년은 될 것 같아 대체주택을 한 채 사서 거주하려는 상황을 가정해 보자. 나중에 이 집을 팔면 2주택자로 양도세가 중과될까? 세법에서는 1주택자가 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행 기간 동안 거주하기 위해 다른 주택(대체주택)을 취득한 경우, 대체주택을 팔 때 1세대 1주택으로 보아 양도세 비과세를 해준다. 대체주택은 보유 및 거주 기간의 제한을 받지 않는데, 대신 다음의 조건을 모두 만족해야 한다. 1 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시 행인가일 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주할 것 2 재개발·재건축 주택이 완공된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사(취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등 부득이한 사유 시 제외)하여 1년 이상 계속 거주할 것 3 재개발·재건축 주택이 완공되기 전, 또는 완공된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

2022-07-25 09:43
日 인구 줄어 방치되는 빈집 ‘아키야’(空家)

일본에서는 4년 사이에 164개의 마을이 사라졌다. 인구가 단 한 명 남은 마을도 있다. 2014년 ‘마스다 보고서’에서는 2040년까지 일본의 896개 지자체가 소멸할 것으로 예측했다. 인구가 줄어들고 고령화가 진행되자 사람이 살지 않은 채 방치되는 집이 늘기 시작했다. 문제는 지방뿐 아니라 도시에도 빈집이 많아지고 있다는 점이다. 고령화가 가장 심한 도시 교토는 결국 빈집에 세금을 매기기로 했다. 일본은 인구가 빠르게 줄어들고 있다. 고령 인구가 많고 재정 능력이 취약한 지자체를 ‘과소(過疏) 지역’으로 지정하고 있는데, 2021년 과소 지역은 820개에 달했다. 전체 기초지방자치단체의 절반에 이르는 수치다. 1억 명을 사수하라 일본의 기초지방자치단체들은 이주정착금, 출산축하금 등으로 이주를 유도했지만, 인구는 늘지 않고 재정만 줄었다. 이제는 인구 유치를 포기하는 곳도 생겼다. 오이타현 나카쓰에무라에서는 인구를 늘리기보다 ‘마을을 품위 있게 사라지게 하자’는 운동을 하고 있다. 늘릴 수 없다면 소멸을 준비하자는 것. 일본 정부는 ‘지방 창생’(地方創生)을 내걸고 지방 활성화 정책을 펼치며 인구수를 유지하기 위한 ‘1억 총활약사회’ 캠페인을 하는 등 지방 소멸을 막기 위한 다양한 정책을 시도했지만, 평가는 좋지 않다. 일본 인구는 2004년 말 1억 2784명으로 정점을 찍은 후 줄어들고 있다. 1억 명의 인구수를 유지하려면 출산율이 1.8 이상 되어야 하지만, 2020년 출산율은 1.37에 그쳤다. 내각부는 2065년 일본 인구가 8808만 명이 될 것으로 전망했다. 방치된 주택 ‘아키야’ 인구가 줄어들면서 생기는 사회 문제는 또 있다. 빈집 문제다. ‘아키야’(空家)는 일본어로 빈집을 뜻한다. 집주인이 사망하거나 상속인들이 관리를 거부해 방치된 주택 문제를 일컬어 아키야라고 부른다. 고령자 비율이 높은 마을일수록 빈집이 많긴 하지만, 빈집 문제는 지방에만 있는 것이 아니다. 인구가 가장 많은 도쿄조차도 10%는 빈집이다. 총무성에 따르면 2018년 기준 일본의 빈집은 850만 채다. 전체 주택의 14%에 달한다. 노무라연구소는 2038년 전체 주택의 31%가 빈집이 되리라 전망하기도 했다. 일본의 빈집 문제는 고령화와 인구 감소가 원인이다. 고령자인 거주자가 죽으면 빈집이 되는데, 주택 노후화와 상속세 등의 문제로 방치되는 곳이 늘었다. 처분하기도 쉽지 않은 상황이다. 일본 정부는 소유자가 사망한 후 상속받은 빈집을 3년 안에 매각하면 양도소득세를 감면해주고 있지만, 집을 사려는 사람이 없어 골머리를 앓고 있다. 헐값에 내놓아도 집이 팔리지 않자 공짜로 집을 내놓는 경우까지 생겼다. 하지만 양도세, 재산세에 방치된 집의 수리비까지 적지 않은 비용이 발생하기 때문에 집값이 ‘0원’이어도 인수자를 찾기 어려운 상황이다. 집을 철거하기도 쉽지 않다. 집을 부수고 나대지로 두면 고정자산세와 도시계획세가 3배 이상 늘어나기 때문. 만약 집을 철거하려면 재건축을 하거나 그 집을 어떻게든 활용해야 하기 때문에 비용이 만만치 않다. 빈집 “세금 내세요” 빈집이 많아지면 도시가 폐허가 되고 범죄 위험도 높아지기에 지역 쇠퇴를 가속화하는 원인으로 꼽힌다. 이에 교토시는 지방자치단체로서는 최초로 2026년부터 빈집 1만 5000채에 세금을 부과할 계획이다. 교토는 고령 인구 비율이 높아 빈집 문제가 특히 심각한 지역으로 꼽힌다. 교토시는 도시 공동화를 막기 위한 궁여지책으로 세금을 매긴다는 입장이다. 거주할 수 없을 정도로 주택이 방치되기 전에 주택 개조나 매매를 활성화할 목적이다. 이 정책이 실효성을 거둘지에 대해서는 의견이 분분하다. 빈집에 세금을 부과하는 건 일본만의 이야기가 아니다. 영국은 빈집 중과세(Empty Home Premium)를 통해 빈집이 저렴하게 팔릴 수 있도록 유도하고, 2년 이상 비어 있는 집에 대해서는 지방세(Council Tax)를 최대 300%까지 중과한다. 캐나다 밴쿠버 역시 6개월 이상 비어 있는 주택에 빈집세(Empty Home Tax)를 부과하는데, 2020년 1.25%에서 2021년 3%로 올리더니 올해에는 5%로 크게 인상했다. 우리나라도 빈집이 빠르게 늘어나는 추세다. 지난 5년간 빈집은 41.4% 증가했으며, 빈집 수는 2020년 기준 전체 주택의 8%로 세계 10위 안에 든다. 게다가 우리나라는 고령화 속도도 빠르다. 20년 전부터 빈집을 관리하고자 여러 정책을 펼쳤지만 큰 효과를 보지 못한 채 결국 세금 카드를 꺼내 든 일본의 빈집 관련 정책을 눈여겨봐야 하는 이유다.

2022-06-24 08:31
여름휴가를 위한 세컨드하우스 구입 현실적인 방안은?

코로나19 대유행으로 이동이 자유롭지 못한 시간이 길어지면서, 부의 상징으로 여겨졌던 세컨드하우스에 대한 관심이 높아졌다. 타인과의 접촉 없이도 일상에서 벗어나 휴식을 즐길 수 있어서다. 세컨드하우스에 알맞은 입지, 보유하기 전 고려해야 할 주의사항을 살펴본다. 세컨드하우스란 도시 거주자가 주말 또는 휴일에 쉬기 위해 도시 근교나 지방에 마련한, 말 그대로 ‘두 번째 집’을 가리킨다. 주로 강이나 바다, 산 등 자연과 가까운 지역에 자리 잡아 별장처럼 활용하기 때문에 자연 조망이 우수할수록 세컨드하우스 입지로 인기가 많다. 따라서 세컨드하우스를 선택할 때는 산, 강, 바다 등 주변 자연환경을 어떻게, 얼마나 접할 수 있는지를 따져봐야 한다. 팔방미인 세컨드하우스, 보유 전 세금 살펴봐야 부동산 시장 분석업체 리얼캐스트는 “세컨드하우스를 소유하거나 찾는 사람이 많아졌다는 것은 국민소득 증가와 무관하지 않다”고 분석했다. 실제로 과거 미국, 영국 등의 국가에서는 1인당 국민소득(GNI)이 3만 달러를 돌파하는 시점에 세컨드하우스 및 전원주택 수요가 늘어났다. 2017년부터 1인당 국민소득 3만 달러 시대에 접어든 우리나라 역시 세컨드하우스에 대한 관심이 부쩍 높아진 모양새다. 여행을 떠날 때 숙박 시설을 예약하기 위한 수고를 들이거나 숙박비를 부담할 필요가 없다는 것이 세컨드하우스의 장점이다. 초기 부담 비용이 낮고 환금성이 높아, 차후 양도할 때 시세차익을 기대할 수 있다는 점도 매력적이다. 해당 지역 또는 주변 지역이 개발되거나 새로운 수요가 유입될 가능성이 있다면 세컨드하우스 가격도 덩달아 상승할 수 있어서다. 추후 주택을 시장에 내놓을 때 양도세를 웃도는 수익을 얻을 수도 있으므로, 후보지를 몇 군데 추려 꼼꼼하게 따져보고 결정해야 한다. 세컨드하우스가 유명 관광지 근처에 있다면 ‘연세’(임대료를 연 단위로 지불하는 형태) 등의 방식으로 임대수익을 거둘 수 있다. 관광 이외에도 직장, 학업 등의 이유로 수요가 발생할 수 있는 지역이라면 공실에 대한 부담을 줄일 수 있다. 세컨드하우스를 얼마나 사용할 수 있을지, 사용하지 않는 기간에는 어떻게 활용할지 미리 계획을 세워두기를 추천하는 이유다. 세컨드하우스를 보유하기 전 몇 가지 따져봐야 하는 사항이 있다. 우선 취득세, 재산세, 종합부동산세, 주민세 등 각종 세금을 꼼꼼히 확인해야 한다. 구입할 때 납부해야 하는 취득세부터 재산세, 종합부동산세, 주민세 등 매년 상당한 액수의 세금을 감당해야 하기 때문이다. 이때 세컨드하우스가 위치한 지역이 조정대상지역인지 비조정대상지역인지에 따라 세금이 달라지므로 사전 조사가 필요하다. 예를 들어 조정대상지역인 서울에 거주하면서 비조정대상지역에 세컨드하우스를 마련한다면 취득세가 1~3% 발생한다. 그러나 비조정대상지역에 살면서 조정대상지역에 세컨드하우스를 구입하면 취득세율은 8%까지 올라간다. 조정대상지역 여부는 종합부동산세도 좌우한다. 비조정대상지역 2주택자의 종합부동산세 세율은 최대 3%에 불과하나, 조정대상지역의 경우 최대 6%까지 부담해야 한다. 또한 보유 주택의 공시지가에 따라 종부세 대상에 해당되지 않을 수도 있고, 공동 명의와 부부 각각 단독 명의일 때도 계산이 달라지기 때문에 세무사를 고용해 세부 사항을 파악하는 것이 좋다. 양도세 절세, 농어촌주택이 해답 주택 수에 따라 증가하는 양도세율 때문에 세컨드하우스 마련을 주저하는 경우, 그 고민을 해결할 수 있는 방법이 있다. 바로 농어촌주택으로 세컨드하우스를 마련하는 것. 다음 요건을 충족하는 농어촌주택은 주택 수에서 제외되기 때문에 일반주택을 양도할 때 중과세율 적용을 피할 수 있고, 1세대 1주택 비과세 적용도 가능하다. 첫째, 농어촌주택 불가 지역이 아닌 지역의 주택이어야 한다. 농어촌주택 불가 지역으로는 △수도권 지역(연천군, 인천 옹진군 제외) △부동산거래신고법상의 토지거래허가지역 △국토계획법에 의한 도시 지역 △관광진흥법에 의한 관광단지 △조정대상지역이 있다. 단, 도시 지역 중 인구 20만 명 이하인 시는 일부 예외로 인정된다. 둘째, 일반주택과 농어촌주택이 같은 읍·면, 또는 연접한 읍·면이 아닌 곳에 있어야 특례를 받을 수 있다. 셋째, 취득 당시 주택가액(개별주택가격)과 토지가액(공시지가)의 합계액이 2억 원 이하, 한옥은 4억 원 이하여야 한다. 넷째, 농어촌주택을 최소 3년 이상 보유해야 한다. 일반주택을 먼저 양도할 때는 세컨드하우스로 농어촌주택을 취득한 지 3년이 되기 전이라도 비과세 혜택을 받을 수 있다. 그러나 혜택을 받은 후 농어촌주택을 3년 미만으로 보유하다 양도하면 비과세를 받았던 양도세가 추징되므로 주의해야 한다. 공익 사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 등에 의한 협의 매수, 또는 수용의 경우나 사망으로 인한 상속, 멸실의 사유로 농어촌주택을 보유하지 못하는 경우는 예외로 인정된다. 농어촌주택 특례는 2022년 12월 31일까지 조건을 모두 충족하는 주택을 구매했을 때 적용된다. 일반주택 매도 시 양도소득세 신고기한 내에 일반주택의 토지대장 및 건축물대장과 농어촌주택의 토지대장 및 건축물대장을 첨부해 과세특세신고서와 함께 제출하면 된다. 보유세와 취득세는 특례가 적용되지 않는다. [TIP] 세컨드하우스, 어떤 형태가 좋을까? 세컨드하우스로는 단독주택이 가장 수요가 많지만, 최근에는 다양한 형태의 세컨드하우스가 등장하는 추세다. 단독주택이 주를 이루던 과거와 달리, 직접 거주와 임대 둘 다 가능한 수익형 부동산 형태의 세컨드하우스가 최근 인기다. 생활형 숙박 시설, 오피스텔, 아파트 등이 있는데, 이 중 아파트는 수요층이 다양하고 단독주택에 비해 관리가 쉽다는 것이 장점이다. 비교적 적은 비용으로 단독주택을 마련하고 싶다면 모듈하우스를 고려해보자. 집의 기본적 형태인 기본 골조와 현관문, 욕실, 전기 배선 등을 70% 이상 공장에서 만들어오기 때문에 시간과 비용 면에서 경제적이다.

2022-06-17 08:55
주택별 증여 절세 위한 골든타임은?

부동산 매매 거래와 증여 거래 추이가 엇갈리고 있다. 부동산 거래량은 급격히 감소하는 반면, 증여가 점차 늘어나고 있는 것이다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매 거래량은 지난 2월 1404건으로 잠정 집계됐다. 지난해 2월 거래량 5435건에 비하면 약 74.1% 감소한 수치다. 반면 증여 거래는 늘고 있다. NH농협은행 All100자문센터가 한국부동산원의 증여 관련 수치를 분석한 결과, 전국 주택 거래 형태 중 증여 거래 비중은 2017년 5.1%에서 2021년 8.5%로 증가했다. 같은 기간 서울에서도 5.3%에서 12.2%로 증여 거래 비중이 점차 높아졌다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 이런 상황에 대해 “최근 서울 집값 상승폭이 크고, 종부세와 양도소득세가 모두 강화되어 다주택자들이 보유하기도 팔기도 부담스러운 상황”이라며 “자녀들이 높은 집값을 감당하기 어렵고 공시지가와 증여세도 인상될 예정이라 자산 승계 목적의 증여를 택하는 비중이 커졌다”고 분석했다. 게다가 내년부터는 지방세법 개정으로 증여·상속 등 무상으로 취득하는 재산에 부과하는 취득세가 사실상 ‘실거래가’로 매겨진다. 취득일로부터 6개월 이내 감정가액, 공매가액 및 유사매매사례가액 중 가장 최근 거래가액인 ‘시가인정액’을 취득세 과세표준으로 인정한다는 것. 시가의 70~80%에 해당하는 공동주택가격을 기준으로 과세하는 지금보다 내년에 취득세가 늘어날 수밖에 없다. 부동산을 증여할 계획이라면 올해 안으로 마쳐야 하는 이유다. 증여 골든타임, 아파트·단독주택 따라 달라 적기는 주택 형태에 따라 조금씩 달라진다. 우선 아파트의 경우 매매사례가액(시가)도 고려해야 한다. 아파트를 포함한 공동주택을 증여할 때는 매매사례가액을 기준으로 증여세가 결정되기 때문이다. 매매사례가액이란 취득일부터 6개월 이전, 3개월 이후까지 9개월간 해당 자산과 동일하거나 유사한 자산의 매매가를 의미한다. 가까운 시기의 매매 사례가 두 건 이상이면 매매가의 평균이 기준이다. 가액이 낮을수록 절세 측면에서 아파트를 증여하기에 유리하다. 매매사례가액은 ‘국토교통부 실거래가 공개시스템’ 홈페이지를 통해 확인할 수 있다. 시스템을 활용하면 최근 거래된 매물을 거래 날짜별로 조회 가능하다. 증여세는 등기접수일의 가액을 기준으로 계산하므로, 매매사례가액이 가장 낮은 날을 확인해 등기를 접수하는 것도 방법이다. 이외에도 종합부동산세를 고려해야 한다. 지난해 종합부동산세가 개정되면서 중과세율을 적용받는 다주택자가 짊어져야 할 세금 부담이 커졌기 때문이다. 종합부동산세는 세대 단위가 아닌 사람당 과세되는데, 매년 6월 1일 현재 소유자를 기준으로 공시가격을 합산한 금액이 6억 원(1세대 1주택이라면 9억 원)을 초과할 때 과세한다. 즉 2주택자가 배우자 혹은 자녀에게 6월 1일 이전에 주택을 증여한다면, 동일 세대원 사이라 하더라도 중과세율이 아닌 일반세율을 적용한다. 즉 올해 6월 1일 이전이나 아파트 시가가 가장 저렴한 시점이 아파트를 증여하기 최적의 시기라고 할 수 있다. 유사매매사례가액을 시가로 적용하기 어려운 단독주택은 사정이 달라진다. 매매사례가액이 나타나지 않아 정부가 4월 말 확정한 개별주택공시가격의 변동 여부에 따라 증여세가 달라지기 때문이다. 따라서 전문가들은 5월 이전에 단독주택을 증여하라고 권한다. 2022년 개별주택 공시가격은 ‘부동산공시가격 알리미’ 홈페이지를 통해 확인할 수 있다. 지난 3월 국토교통부가 발표한 안에 따르면 공동주택 공시가격은 전년 대비 17.22% 상승했다. [TIP] 증여세 불확실성 낮추는 방법 주택 가격의 변동성은 증여세에도 영향을 미친다. 증여일과 가까운 시점에 예외적으로 비싼 가격에 팔린 집이 있다면 뜻하지 않은 상속·증여세 부담이 발생할 수 있기 때문이다. 윤석열 정부가 추진 중인 다주택자 양도세 감경, 1주택 장기 보유자의 재산세 완화 방안 등도 증여세 계산 시 변수가 될 수 있다. 이러한 변동성을 줄일 수 있는 절세 팁을 소개한다. 1 감정평가를 받자 단독주택의 가액이 10억 원 이상이거나, 아파트 가격이 종잡을 수 없어 증여세로 얼마를 부담하게 될지 계산하기 어려운 경우는 감정평가를 받아보는 것도 방법이다. 증여 시점에 감정평가사를 통해 정식으로 산정한 증여 아파트의 가치는 단지 내 다른 가구의 매매가보다 더 정확한 수치로 인정받을 수 있다. 2 증여세 신고, 빠를수록 좋다 증여세 신고를 가능한 한 빨리 해두자. 증여세 신고를 끝내면 증여일 이후 세 달간 더 높은 가격으로 팔린 매매 사례가 있더라도 증여세에 반영되지 않는다. 증여일 당일에 증여세를 신고하는 것이 가장 좋다. 이때는 증여일 이전 6개월간의 매매거래가액만 주택 증여 가치로 인정된다.

2022-05-26 08:31

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