(이미지=AI 생성)

주변에서 흔히 볼 수 있는 다가구 겸용주택은 지하층과 1층은 상가로, 2~4층은 주택으로 사용하는 형태다. 그러나 이러한 부동산을 양도할 때 다가구주택 요건과 주택·상가 면적 등을 제대로 확인하지 않으면 예상보다 많은 양도소득세를 부담할 수 있다. 세금 부담을 줄이기 위해 양도 전에 무엇을 점검해야 할까?

다가구주택은 건축법 시행령에 따라 △주택으로 사용하는 층수가 지하층 제외하고 3개 층 이하 △19세대 이하 거주 가능 △1개 동에서 주택으로 사용하는 바닥면적 합계가 부설주차장 면적을 제외하고 660㎡ 이하 등 세 가지 요건을 모두 갖춰야 한다. 이 가운데 하나라도 충족하지 못하면 양도소득세를 계산할 때 다가구주택이 아닌 다세대주택으로 본다. 이 경우 독립 거주가 가능하도록 구획된 각 부분은 별도의 주택으로 계산한다.

한편 겸용주택은 한 건물에 주거용 공간과 점포·사무실 등 비주거용 공간이 함께 있는 건물이다.

다가구주택 양도소득세 주택 수 계산

1세대 1주택 비과세와 다주택자 양도소득세 중과 규정을 적용할 때 다가구주택은 가구별로 각각의 주택으로 본다. 다만 건물 전체를 하나의 매매 단위로 양도하면 1주택으로 계산한다. 양도 당시 다가구주택 요건을 충족하지 못하면 다세대주택으로 보아 가구별로 주택 수를 계산한다. 여러 채의 주택을 동시에 양도한 것으로 판단될 수 있어 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못하거나 다주택자 중과 대상이 되는 등 양도소득세 부담이 크게 늘어날 수 있다. 애초 다가구주택 한 채를 양도하는 것으로 판단해 1세대 1주택 비과세를 예상했더라도, 요건을 충족하지 못해 다세대주택을 보유한 다주택자로 분류되면 비과세 혜택을 받지 못할 수 있는 것이다.

따라서 다가구주택을 양도하기 전에는 건축물대장과 실제 이용 현황을 바탕으로 건축법상 다가구주택 요건을 모두 충족하는지 반드시 확인해야 한다. 요건을 갖추지 못했다면 세무·건축 전문가와 상담해 적법한 보완 가능성을 검토하고, 양도 시점까지 필요한 절차를 마쳐야 예상치 못한 세금 부담을 줄일 수 있다.

다주택 동시 양도 시 양도세 계산

다가구주택 요건을 충족하지 못해 여러 채의 주택을 동시에 양도하더라도, 양도 순서에 따라 세 부담을 줄일 수 있다.

여러 채의 주택을 동시에 양도한 경우 맨 마지막에 양도한 주택은 1세대 1주택 비과세를, 그 직전 주택에는 2주택자 중과 규정을, 나머지 주택에는 3주택 이상 대한 중과 규정을 적용할 수 있다.

각 주택의 양도 순서는 납세자가 정할 수 있다. 따라서 양도차익이 가장 큰 주택을 마지막에 양도한 것으로 정하고, 양도차익이 두 번째로 큰 주택은 마지막에서 두 번째로 배치하는 것이 유리하다. 상대적으로 양도차익이 큰 주택에 비과세 또는 낮은 중과세율을 적용함으로써 전체 양도소득세 부담을 최소화할 수 있기 때문이다.

(그래픽 유영현 기자)

다가구 겸용주택 양도소득세 사례

본 사례의 건물은 조정대상지역에 있는 겸용주택으로, 1993년 1월 3억 원에 취득해 2026년 7월 22억 원에 양도했다. 양도 당시 건물의 실제 사용 현황은 다음과 같다.

① 주택 외 부분 양도소득세 계산

지하층의 건물과 그 부수 토지는 상가 부분으로 분류돼 일반 양도소득세 과세 대상이 된다. 주택에 적용되는 1세대 1주택 비과세나 다주택자 양도소득세 중과 규정은 적용되지 않는다.

② 주택 부분 양도소득세 계산

주택 여부는 건축물대장에 기재된 용도만으로 판단하지 않고 실제 사용 현황을 기준으로 판단한다. 이 사례는 3층이 제1종 근린생활시설로 등록돼 있지만 실제로는 5가구가 거주하는 임대주택으로 사용, 1층부터 4층까지 모두 주택으로 본다.

총 4개 층을 주택으로 사용하므로 ‘주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하’여야 한다는 다가구주택 요건을 충족하지 못해 건물 전체를 다세대주택으로 본다. 독립 거주 가능하도록 구획된 부분을 하나의 주택으로 계산하면 1·2층 각 5채, 3층 5채, 4층 1채 등 총 16채가 된다. 따라서 다주택자에 대한 양도소득세 중과와 장기보유특별공제 배제 등이 적용돼 세 부담이 크게 늘어난다.

반면 양도 전에 3층을 원래 용도인 제1종 근린생활시설 등 비주거용으로 적법하게 사용했다면 주택으로 사용하는 층은 1·2·4층 등 총 3개 층으로 다가구주택 요건을 충족한다. 이 경우 주택 부분을 한 채로 보고 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제를, 지하층과 3층의 비주거용 부분에는 일반 양도소득세를 적용함으로써 전체 세 부담을 줄일 수 있었을 것이다.

③ 주어진 조건에서 세 부담 줄이기

이미 다가구주택 요건을 충족하지 못해 16채의 주택을 동시에 양도한 것으로 판단되더라도, 양도 순서를 정해 세 부담을 일부 줄일 수 있다. 이 사례에서는 양도차익이 가장 큰 4층의 주인 거주 주택을 맨 마지막에 양도한 것으로 정하면 해당 주택에 1세대 1주택 비과세를 적용함으로써 비과세 효과를 극대화하고, 주어진 조건 안에서 전체 양도소득세 부담을 최대한 줄일 수 있다.