양도소득세를 결정하는 ‘거주기간’ ‘보유기간’

(어도비 스톡)

양도소득세를 검토할 때 한 세대(가족)가 하나의 주택을 취득하고 조정대상지역(2017년 8월 3일 이후 지정)에 해당하는 경우, 그 주택의 보유기간 2년 이상, 거주기간 2년 이상이면 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용받을 수 있다. 또한 1세대 1주택 양도소득세 비과세는 양도가액 12억 원까지 적용되므로, 양도가액 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익에 대해서는 양도소득세가 과세된다. 이 경우 최대 80% 장기보유특별공제를 적용받으려면 주택의 취득 시기, 취득 지역에 상관없이 무조건 2년 이상 거주 요건을 충족해야 한다. 거주기간과 보유기간 각각의 기간 연수에 따라 장기보유특별공제 금액이 달라지므로, 보유기간과 거주기간의 정의와 계산 방법이 매우 중요하다.

주택 취득일부터 양도일까지 보유기간

1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용 시 보유기간 계산은 주택의 취득일부터 양도일까지로 한다. 주택의 취득일과 양도일은 일반적으로 잔금일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날이다. 또한 주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 사용하거나 공부상의 용도를 주택으로 변경하는 경우는 해당 자산을 사실상 주거용으로 사용한 날부터 양도한 날까지로 정한다. 이때 사실상 주거용으로 사용한 날이 분명하지 않다면 그 자산의 공부상 용도를 주택으로 변경한 날부터로 본다. 한편 종전 세법에서는 다주택자가 1주택을 제외한 다른 모든 주택을 처분해 1주택자가 됐다면, 1세대 1주택 비과세 규정의 보유 요건을 적용할 때 1주택자가 된 날부터 보유기간을 다시 계산하도록 했으나 2022년 5월 10일 이후 양도하는 주택부터는 해당 주택의 최초 취득일부터 보유기간을 계산한다.

전입일부터 전출일까지 거주기간

주택의 거주기간은 주민등록초본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간이다. 주민등록초본의 거주기간과 실제 거주기간이 다른 경우에는 거주자가 제출하는 객관적인 증빙자료로 확인되는 실제 거주기간을 계산한다. 또한 주택 취득 전 임차인으로 거주한 기간은 당연히 거주기간에서 제외한다.

한편 세대(가족) 구성원 전원이 반드시 거주해야 하는 것인지, 구성원 중 일부만 거주해도 거주한 것으로 보는지 여부도 중요하다. 양도소득세 관련 거주기간이란 양도일 현재 세대 전원이 당해 주택에 거주한 기간을 의미한다. 단 취학·질병요양·근무상 형편·사업상 형편으로 세대원(가족 구성원) 일부가 부득이하게 당 주택에 거주하지 못한 경우에는 세대 전원이 거주한 것으로 보며, 그렇지 않은 경우에는 거주 요건을 충족하지 못한 것으로 본다. 이와 관련된 증명은 재학증명서·재직증명서·요양증명서 등 해당 사실을 증명하는 서류 등에 따른다.

사실상 거주기간 증명

세법에서 규정하고 있는 방법은 없으며, 사실을 입증할 수 있는 증빙이면 된다. 예를 들어 아파트관리비 청구서, 전화요금 청구서, 신문 구독료 청구서, 인터넷 사용료 청구서 등 각종 청구서상에 기재된 본인의 주소지, 거주한 아파트 관리실의 세대 구성원 명부, 같이 살던 이웃 주민의 확인서, 본인 명의 소득세 신고서상 본인 주소지, 재산세 고지서상 본인 주소지 등 본인이 해당 주택에 살았음을 직·간접적으로 증명할 수 있는 것들은 모두 가능하다. 하지만 오래전 증빙을 확보하는 일이라 서류나 증빙이 잘 보관돼 있지 않은 경우가 많고, 관련 기관에 요청해도 그 기록이 없는 경우가 있어서 증빙을 확보하기가 쉽지 않다.

홍길동이 내야 하는 양도소득세는?

홍길동은 서울 송파구 아파트를 2억 원으로 단독 취득했고, 28억 5000만 원에 양도하려고 한다. 취득일은 1997년 10월이고, 양도일은 2025년 7월이다. 취득일부터 양도일까지 홍길동과 배우자는 1세대이며 함께 실제 거주했으나, 부득이하게 주민등록초본상 홍길동의 배우자는 배우자의 부모님 주택에 계속 거주하는 것으로 신고돼 있는 상황이다. 홍길동 배우자가 10년 이상 송파구 아파트에 함께 거주했음을 입증하지 못할 경우와 입증하는 경우 양도소득세 계산 방법과 금액의 차이는 얼마일까?

(1) 10년 이상 함께 거주 입증

1세대가 1주택을 2년 이상 보유했고, 1997년 취득으로 2년 이상 거주 요건 필요 없이 1세대 1주택 양도소득세 비과세(양도가액 12억 원까지)가 적용된다. 세대원 전원인 홍길동과 배우자가 10년 이상 보유하고 거주했으므로, 보유기간 공제율 최대 40%와 거주기간 공제율 최대 40%를 적용해 총 80% 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다. 양도소득세 및 지방소득세 총 1억 500만 원이 예상된다.

(2) 함께 거주 입증되지 않는 경우

1세대가 1주택을 2년 이상 보유했고, 1997년 취득으로 2년 이상 거주 요건 필요 없이 1세대 1주택 양도소득세 비과세(양도가액 12억 원까지)가 적용된다. 세대원 중 부득이한 사유 없이 배우자가 해당 아파트에 홍길동과 함께 거주한 기간이 주민등록초본상 전혀 없고 사실상 거주 입증도 되지 않으면, 최대 80% 장기보유특별공제는 적용되지 않고 최대 30% 일반 장기보유특별공제가 적용된다. 이 경우 양도소득세와 지방소득세 등 총 4억 5000만 원이 예상된다.

이렇듯 세대원 전원의 거주기간 입증 여부에 따라 양도세 부담의 차이가 크게 발생할 수 있다. 그러므로 주택 양도세 계산 시 보유기간과 거주기간을 반드시 확인해야 한다. 사실상 거주했음을 입증하는 증빙들을 양도세 신고 전 철저한 준비가 필요하다.