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식지 않는 인기, 앞으로 완공될 초호화 펜트하우스는?

고급 주거공간인 펜트하우스는 자산가들 사이에서도 선망의 대상이다. 일반적으로 고급단지 최상층에 조성되며 고급 자재와 인테리어, 최첨단 설비가 적용돼 있다. 시장 상황과 큰 관계없이 최고가 거래에 이름을 올리기도 한다. 국토교통부 실거래가에 따르면, 올해 들어 8월까지 서울에서 거래된 최고가 단지 세 곳이 나란히 해당 단지의 펜트하우스 타입인 것으로 조사됐다. 아크로 서울 포레스트, 나인원 한남, 에테르노 청담 등 사람들의 마음을 사로잡은 기존 펜트하우스 외에 앞으로 어떤 고급 펜트하우스들이 등장할까? 마제스힐 2025년 서울시 서초구 방배동에 들어설 예정인 고급 주택 ‘마제스힐’의 펜트하우스는 단 14세대만 분양되며, 분양가는 500억 원을 호가하는 것으로 알려졌다. 서울고교·세화고교·상문고교 등 강남 8학군의 교육환경을 누릴 수 있으며 예술의전당, 오페라하우스 등 문화 인프라가 인접해 있다. 내부에는 핵 대피시설(N.E.F)이 도입될 예정이며, 단순 대피를 위한 방공호가 아닌 3개월간 숙식할 수 있도록 설계된다. 모든 세대에는 방탄, 방폭 유리를 사용했다. 피트니스센터, 스크린 골프장 등 다양한 커뮤니티 시설을 비롯, 세대 안으로 차를 탄 채 이동할 수 있는 주차시설이 들어선다. 이 외에도 영화관·와인라운지·보타니컬 라운지·호텔 컨시어지 및 세차 서비스·발렛주차와 차량 대기 서비스·경호시스템 등의 서비스를 누릴 수 있다. 더팰리스 73 ‘현시대에 가장 완벽한, 최상위 주거 공간’이라는 슬로건을 내건 ‘더 팰리스 73’은 삼성물산이 시공사로 참여하고, 삼성전자와도 업무협약을 맺었다. 2027년 준공 예정이며 지하 4층~지상 35층, 2개 동에 럭셔리 대형 평형 아파트 56세대, 최상층 펜트하우스 2세대, 럭셔리 테라스 오피스텔 15실 등 총 73세대 규모다. 세계적 건축 거장인 리처드 마이어의 설계 사무소인 마이어 파트너스(MP)가 단지 내, 외관 설계에 직접 참여했다. 독립형 단독 룸으로 구성된 스파 공간, 풀과 라운지를 보유한 풀 사이드 클럽, 프라이빗 피트니스 클럽과 스크린 골프룸과 라운지로 구성된 골프 하우스가 마련될 계획이다. 이 외에도 레스토랑과 연계된 다이닝 라운지, 와인 룸과 비즈니스 라운지, 다양한 크기의 미팅룸과 티(tea)룸도 조성된다. 워너청담 2025년 완공될 ‘워너 청담’의 펜트하우스는 분양가 350억 원에 달한다. 슈퍼카 4대를 집 안에 주차할 수 있는 ‘스카이가라지’, 복층 구조, 지하 와인 보관소와 한강 조망 테라스, 인피니티 풀 등 특수 설계를 내세웠다. 또 전용면적이 고급 주택 여부를 가르는 기준(245㎡)을 훌쩍 뛰어넘어 취득세율이 11%에 이르는 만큼 취득세만 43억 500만 원(농어촌특별세·지방교육세 포함)을 내야 한다는 점에서 더욱 주목받았다.

2023-11-15 08:48
서울에서 가장 비싼 아파트는 어디?

지난해 우리나라에서 가장 높은 실거래가를 기록한 아파트는 용산구 한남동에 자리한 한남더힐이었다. 한남더힐 전용면적 243.642㎡는 지난해 9월 실거래가 77억5000만 원으로 최고가 기록을 세웠다. 2위는 강남구 압구정동 현대7차아파트였다. 지난 10월 67억 원(전용 245.2㎡)에 거래됐다. 3위는 강남구 청담동 효성빌라청담101로, 지난 11월 62억 원(전용 226.74㎡)에 거래됐다. 수도권에서는 성남시 분당구 정자동 분당파크뷰가 최고가를 기록했다. 지난 6월 35억원(전용 244.65㎡)에 거래됐다. 지난해 서울 실거래가 상위 100위 아파트의 평균 거래가는 52억159만 원이었다. 100위 안에 든 아파트가 가장 많은 지역은 강남구였다. 53개로 전체의 48%에 달했다. 이어 용산구(26개, 24%), 서초구(25개, 23%), 성동구(6개, 5%)가 뒤를 이었다. 한남더힐은 2018년, 2019년에도 최고 거래가를 기록했다. 각각 81억원(전용 244.783㎡), 84억원(전용 244.749㎡)에 거래됐다. 타워팰리스, 삼성동 아이파크로 이어지던 대표 고가 아파트의 계보가 한남더힐로 이어지는 모양새다. 서울 아파트 최고 거래가는 한남더힐이 거래되기 전 40억~50억 원대였으나, 한남더힐이 거래되기 시작한 2014년 이후 70억~80억 원 선으로 크게 올랐다. 한남더힐 거래가 강세는 대출 없이 집을 구입하는 수요가 늘어난 데 힘입은 것으로 분석된다. 2019년 발표된 12ㆍ16 부동산 대책에 따라 15억 원이 넘는 주택 구입 시 대출을 한 푼도 받을 수 없다. 그럼에도 고가주택을 현금으로 구입하는 수요는 증가세다. 국회 교통위원회 소속 더불어민주당 소병훈 의원이 2018년 1월부터 지난해 8월까지 서울에서 집을 매입한 45만5930명의 주택자금조달계획서를 분석한 결과, 대출 없이 자기 자금만으로 이뤄진 거래는 2018년 2496명에서 2019년 3276명, 2020년 3105명(8월 기준)으로 꾸준히 늘었다. 그중 한남더힐 거래가 41건으로 가장 많았다. 한남더힐을 매입한 이들이 평균적으로 지출한 자금은 33억 7317만 원이었다. 한남더힐 다음으로 현금 거래가 많은 주택은 강남구 도곡동 타워팰리스와 송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스였다. 2011년 준공한 한남더힐은 용산구 한남동에 위치했으며, 단지는 32개 동, 600세대 규모다. 유엔빌리지 인근, 옛 단국대학교 부지에 조성된 최고급 주거단지다. 구광모 LG그룹 회장, 박세창 아시아나IDT 대표이사 등 재계 인사와 방탄소년단, 소지섭, 안성기 등 톱스타 연예인들이 거주하는 것으로 알려졌다.

2021-02-18 12:06
하남연장선 타고 서울생활권 '입성'

강남, 서초, 송파, 강동구 옆에 위치해 제2의 강남이라 불리는 경기도 하남시. 이미 개발된 미사강변도시, 감일지구, 위례신도시, 그리고 교산지구를 제외하면 남은 지역은 풍산동 정도다. 하남시의 마지막 투자처라 할 수 있는 풍산동의 지역가치를 살펴보기 위해 직접 찾아가봤다. 사실 풍산동은 불편한 교통이 문제였다. 서울로 가려면 버스를 타고 천호역이나 상일동역까지 가서 지하철로 갈아타야 했다. 하지만 계획됐던 교통호재가 현실화되면서 그동안 불편했던 문제가 단번에 해소됐다. 가장 큰 호재는 지하철 5호선 연장 사업의 완공이다. 이 노선은 하남시에 처음 들어서는 지하철인데, 그동안 개통 일정이 자꾸 지연됐던 터라 지역 주민들에게는 더 반가운 소식이다. ◇하남연장선 개통과 주변 호재들 경기도에 따르면, 올해 서울시 상일동에서 출발해 강일지구, 미사지구, 풍산동, 덕풍동, 창우동을 연결하는 7.7㎞ 구간에 지하철 5호선 하남선 복선전철이 들어온다. 8월 8일 1단계 구간인 상일동역~풍산역 4.7㎞ 구간이 개통되고, 12월에 풍산역~검단산역 3㎞ 노선이 뚫리는 식으로 서울 1개 역과 경기 4개 역 등 총 5개 역이 신설된다. 하남연장선이 들어오는 건 하남시에 대형 호재다. 현재 5호선의 동쪽 마지막 역은 상일동역이다. 하지만 연장 사업이 완료되면 종점이 창우역으로 확장된다. 서울 강서와 강동을 잇는 이 노선은 광화문을 통과하기 때문에 하남시에 거주하면서 도심에서 근무하는 직장인은 출퇴근길이 쾌적해질 전망이다. 하남시 내에서도 풍산동은 하남연장선 개통의 호재 영향을 톡톡히 받을 것으로 예상된다. 풍산역이 생기면 이곳에 거주하는 주민들은 직주근접 효과를 직접 체감할 것으로 기대돼서다. 이뿐만이 아니다. 풍산동은 5호선 개통을 시작으로 하남시가 품은 다양한 교통호재도 공유할 것으로 보인다. 먼저 5호선 둔촌동역과 굽은다리역을 직선으로 잇는 5호선 직결화 사업에 따른 긍정적인 효과가 기대된다. 이 사업이 완료되면 교통 여건은 지금보다 훨씬 개선된다. 직결화가 되면 하남에서 5호선을 타고 올림픽공원역(9호선)이나 오금역(3호선)에서 환승이 가능하며 풍산역에서 신논현역까지의 이동시간이 40분대로 줄어든다. 이 사업은 기본계획 수립 등을 거친 뒤 2021년에 착공할 계획이다. 지하철 9호선 4단계 연장 사업도 주변 호재다. 9호선 4단계 연장 사업은 강동구 중앙보훈병원역을 시작으로 길동생태공원, 한영고, 5호선 고덕역을 경유해 고덕강일 1지구까지 4.12㎞ 구간에 4개 역을 신설한다. 9호선 연장 사업은 2018년 5월 예비 타당성 조사를 통과했다. 2027년 준공 목표가 완성되면 강남까지 30분대에 닿을 것으로 기대된다. 풍산역 다음 정거장인 덕풍역에서도 교통호재 가능성을 엿볼 수 있다. 지하철 3호선 오금역에서 덕풍역을 지나 교산지구로 향하는 노선의 신설이다. 다만 현재 사업이 확정되진 않았고 지하경전철, 트램 등 두 가지 대안이 추가로 제안된 상황이다. 만약 3호선 연장 사업으로 확정되면 강남으로의 접근성이 수월해져 풍산동은 또 하나의 새로운 호재를 맞이하게 된다. ◇아직 저평가된 풍산동 지역가치 풍산동은 북쪽에 위치한 미사강변도시의 그늘에 가려졌다. 미사강변도시보다 택지가 작을뿐더러, 입주 5년 차 미만의 신축 아파트가 많아 수요가 몰리고 있다. 하지만 집값 측면에서 보면 이미 가격이 크게 오른 미사강변도시보다 풍산동이 오히려 매력적인 투자처가 될 수 있다. 먼저 미사강변도시 아파트 가격부터 살펴보면 미사강변신도시는 분양가격 대비 프리미엄이 두 배가량 올랐다. 지역 부동산중개업자들에 따르면, ‘미사강변푸르지오’(전용 84㎡)의 경우 지난 6월 두 차례 10억 원대에 거래됐다. 매매가는 각각 10억2500만 원과 10억4000만 원이다. 이 주택형이 억 단위로 두 자릿수 매매가에 거래된 것은 처음이다. 또 이 지역 대장주인 ‘미사강변센트럴자이’(전용 96㎡)는 매매가를 10억 원대로 굳혔다. 지난해 상반기 동일 평형 아파트의 실거래 최고가는 8억9500만 원이었다. 올 들어 모든 매매계약이 10억 원대에서 이뤄졌고, 현재 실거래 최고가는 지난 3월에 계약이 성사된 12억2000만 원이다. 1년 만에 3억2500만 원이나 뛴 것이다. 서진형 대한부동산학회장은 “대출이 금지된 15억 원 넘는 아파트가 즐비한 강남에서 내 집을 마련하기가 어려워지자, 제2의 강남이라 불리는 하남 쪽으로 수요가 이동하면서 아파트의 신고가 행진이 이어지는 것으로 분석된다”고 말했다. 물론 풍산동 아파트 역시 5호선 개통과 9호선 연장 등 호재를 앞두고 집값이 강세를 보인다. 다만 현재 풍산동에 위치한 아파트는 동일한 면적의 미사강변도시 아파트보다 많게는 2억 원 정도 저렴해 상대적으로 저평가됐다고 볼 수 있다. 투자자와 실거주자 모두에게 유리한 조건을 갖춘 셈이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 풍산동에 위치한 ‘미사강변 동일하이빌’(전용 84㎡)은 지난 6월 8억500만 원에 거래됐다. 올 1월 7억5000만 원이었던 곳이다. ‘미사강변동원로얄듀크’(전용 84㎡) 매매가는 올 1월 7억6500만 원이었는데, 6월 8억2000만 원에 거래가 성사됐다. ‘이편한세상미사’(전용 84㎡) 역시 지난 6월 8억8900만 원에 거래됐다. 한 달 전 매매가는 8억6000만 원이었다. 오피스텔도 마찬가지다. A공인중개사무소 관계자는 “풍산동 인스타시티(전용 26.3㎡) 오피스텔의 경우 지난 2월 1억4768만 원에 거래됐는데, 6월에는 동일한 평형의 오피스텔 매매가가 1억5881만 원이었다”며 “풍산동과 미사강변도시의 입지조건과 주택가격은 결국 같이 갈 것이므로 실거주자의 경우 좀 더 여유를 갖고 기다린다면 적지 않은 시세 차익을 기대할 수 있을 것”이라고 귀띔했다. 그는 이어 “요즘 미사강변도시 아파트를 매수할 생각으로 돌아보다 조용하고 편안한 주변 환경과 상대적으로 가격이 저렴한 풍산동에서 집을 구하는 사람이 꽤 있는데 시세 차익 기대감 때문”이라며 “다수의 호재가 현실화됐고, 또 다른 호재를 앞둔 시점에서 풍산동은 한동안 투자자에게 매력적인 지역으로 여겨질 것”이라고 덧붙였다. ◇뛰어난 입지조건에 상권도 매력 풍산동이 매력적인 이유는 자연을 즐길 수 있는 여가·휴식시설이 잘 갖춰졌기 때문이다. 한강변에 위치한 데다 북쪽으로는 미사호수공원, 동쪽으로는 미사리조정경기장이 있다. 또 마을버스로 5분이면 검단산 등산도 할 수 있는 뛰어난 입지조건을 자랑한다. 여기에 2009년 택지지구로 지정된 지 11년이 지나면서 주거환경, 교육환경, 상업시설 등이 안정권에 들어섰다. 자가용으로 5분 거리에 이마트, 스타필드하남, 코스트코, 이케아 등 복합쇼핑몰이 있어 생활편의성도 높다. 미사강변도시의 인프라 혜택을 함께 누릴 것으로 예상되는 점도 매력을 높인다. 또한 풍산동은 3기 신도시인 하남 교산지구(3만2000가구)와 10~15분 정도 거리에 있을 만큼 가깝다. 부동산 전문가들은 하루가 다르게 지역가치를 끌어올리는 주변 도시의 호재가 풍산동에도 영향을 미치는 건 당연하다고 말한다. 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “풍산동은 주변의 교통호재를 직·간접적으로 누리면서 성장해나갈 것”이라며 “지역 입지조건도 좋기 때문에 현재 형성된 집값은 특별한 상황이 발생하지 않는 이상 적절한 가격으로 판단된다”고 말했다. 최근에는 한강변을 따라 지식산업센터가 계속 들어서는 중이다. 완공 후에는 1만여 기업이 입주할 것으로 보이고 그만큼 지역 내 상권 역시 더욱 활성화될 것으로 기대된다. 한꺼번에 풀린 공급에 수요가 곧바로 들이차진 않겠지만, 증가세가 꾸준히 빨라지고 있다. 수요가 멈추지 않는 것만 봐도 풍산동의 기대가치는 거론될 만하다. 지역 부동산중개업자들은 주거, 자연, 업무, 문화, 생활이 잘 어우러져 삶의 질을 높여줄 풍산동의 미래가 머지않았다고 입을 모은다. B공인중개사무소 관계자는 “서울 외 지역에서 1등 상권으로 평가받는 판교신도시의 경우 전용 99㎡ 상가 임대 시세가 보증금 1억 원에 월세 700만 원 선으로 형성돼 있다”며 “풍산동은 같은 규모의 상가가 보증금 3000만 원에 월세 250만~300만 원 정도라 미래 성장가치를 따져보면 투자할 만한 매력이 충분하다”고 설명했다. 양지영 R&C 연구소장은 “새로 생기는 풍산역과 덕풍역 등 역세권을 중심으로 상권이 기존보다 활성화되는 건 분명하다”면서도 “현재 신종코로나바이러스감염증(코로나19) 확산이 계속되면서 시장이 침체돼 있어 장기적인 관점에서 접근하는 게 바람직하다”고 조언했다.

2020-07-29 08:00
소비하기 전에 가치를 묻는다

슈퍼리치의 소비가 가치를 묻는다. 과거에 자신의 재력을 과시하고 돋보이게 하기 위한 소비를 했다면 최근엔 가치를 따지고 스토리가 담긴 소비를 한다. 전 세계 슈퍼리치들은 과연 어떤 상품과 서비스를 구매하는지 살펴봤다. 전 세계 슈퍼리치들은 어떤 상품과 어떤 서비스를 구매할까. 이들은 자신에게 의미가 있다면 비용에 상관없이 구매하는 소비성향이 두드러진다. 뿐만 아니라 타인에게 주는 선물을 고를 때도 가치를 따진다. 슈퍼리치들이 소비의 새로운 기준으로 삼는 건 과연 무엇일까. 예술적 디자인 까다롭게 평가 슈퍼리치의 소비가 가치를 묻는다. 무작정 비싼 상품과 서비스에만 돈을 지불할 것 같았던 슈퍼리치들이 언젠가부터 가치를 따지고 스토리가 있는 상품과 서비스에 지갑을 연다. 먼저 슈퍼리치들이 자신을 위해 소비하는 것부터 살펴보자. 슈퍼리치들은 미용과 패션을 절대 소홀히 하지 않는다. 인맥을 중요하게 여기는 성향에서 유추할 수 있듯 그들은 다른 슈퍼리치와의 만남에서 품위를 지키기 위해 최선을 다한다. 미용에 대한 관심은 남성보다 여성이 더 높은데, 품위를 위해서라면 지불해야 할 가격이 높건 낮건 중요하지 않게 여긴다. 전 세계 여성 슈퍼리치들이 이용하는 런던 불가리 호텔의 샴페인 목욕 서비스는 부자들만 누릴 것 같은 사치스러움이 있지만 가격 부담은 그다지 크지 않아 보인다. 이곳을 이용하려면 약 67만 원의 호텔 예약비를 먼저 지불한 뒤 서비스를 받을 경우 추가 비용을 내야 한다. 샴페인 목욕에 사용되는 수십 병의 와인은 따로 구비돼 있고 90분짜리 전신마사지는 약 90만 원에 이용할 수 있다. 슈퍼리치들은 까르띠에, 티파니, 부첼라티, 반클리프앤아펠 등의 명품 주얼리를 너끈히 구매한다. 이들이 수억 원짜리 주얼리를 구매하는 건 과시욕보다는 감상 욕구가 더 크기 때문이다. 이를테면 프랑스 하이엔드 주얼리 브랜드 ‘반클리프앤아펠’은 예술적 가치를 높게 평가받는 액세서리다. 반클리프앤아펠의 베스트셀러 중 ‘빈티지 알함브라 롱 네크리스’는 가격이 무려 7800만 원이나 되지만 상상력과 기술이 낳은 예술적 자태를 뽐낸다. 반클리프앤아펠은 할리우드 여배우 그레이스 켈리가 사랑한 주얼리로 유명하다. ‘희소성’ 있는 브랜드 선호 남성 슈퍼리치라면 자동차, 특히 명차를 빼놓을 수 없다. 벤틀리, 마이바흐와 함께 3대 명차로 꼽히는 ‘롤스로이스’는 과거엔 아무나 탈 수 없는 차였다. 로큰롤 황제 엘비스 프레슬리가 자격이 안 된다는 이유로 구매를 거절당한 일화는 유명하다. 롤스로이스는 돈이 있어도 가질 수 없는 명차였기에 슈퍼리치들은 자신을 확실히 드러낼 수 있는 이 차를 더 간절히 원했고 희소성이라는 가치를 스스로 부여했다. 2009년 이후 롤스로이스는 ‘성공한 사람이면 누구나 탈 수 있는 차’라는 콘셉트를 내세웠고 전 세계는 물론 국내 슈퍼리치들도 기꺼이 거금을 내놓았다. 국내에서 가장 많이 팔린 모델은 6억 원대인 ‘팬텀’보다는 저렴한 ‘고스트’. 이 역시 4억 원을 훌쩍 넘는다. 슈퍼리치는 트렌드에도 민감하게 반응한다. 지난해 JTBC의 ‘캠핑클럽’ 핑클 편이 시청자들에게 많은 인기를 얻으면서 한동안 잠잠했던 캠핑 열풍이 다시 몰아쳤다. 슈퍼리치들도 예외는 아니었다. 이들이 캠핑카에 많은 관심을 보이자 시장은 메르세데스-벤츠 스프린터를 개조한 프리미엄 차량 ‘화이트 하우스B’를 슈퍼리치용으로 내놓았다. 이 차는 다임러트럭코리아의 2차 제조사 화이트하우스코리아가 스프린터 편의기능을 업그레이드해 제작한 1억600만 원대 모델이다. 홈파티에서 보여주는 특별한 안목 슈퍼리치에게 홈파티는 당연한 사교모임이다. 다른 슈퍼리치를 집에 초대해 그들만의 사교모임을 갖는 건 오래전부터 이어져온 일종의 관례와 같다. 하지만 식사를 하고 담소를 나누는 것으로만 끝난다면 슈퍼리치의 홈파티는 의미가 없다. 이들은 집 안을 럭셔리하게 꾸며놓고 사람들에게 자신의 안목을 보여주고 싶어 한다. 재력을 과시하는 것과는 좀 다른 얘기다. 홈파티를 즐기는 슈퍼리치들은 집 안 가구에 많은 신경을 쓴다. 이들에게 인기 있는 가구는 북유럽 감성을 담은 덴마크의 ‘프리츠한센’이다. 절제의 미학, 미니멀리즘 등 프리츠한센이 추구하는 디자인과 슈퍼리치는 어울릴 것 같지 않지만, 유명 아티스트 작품을 소장한다는 의미와 오랜 시간을 두고 봐도 질리지 않는 매력 때문에 사랑받고 있다. 특히 단순하면서도 고급스러운 의자들이 인기다. 동글동글한 디자인의 ‘에그체어’ 가격은 최고 1900만 원을 호가한다. 최근에는 하이메 아욘, 오키 사토, 세실리에 만즈 등 유명 디자이너와의 협업으로 새 가구를 만들어 인기를 이어가고 있다. 요리를 준비하는 주방도 슈퍼리치들이 당연히 신경 쓰는 장소다. 이곳에 놓는 오븐으로는 프랑스 ‘라꼬르뉴’가 손꼽힌다. 오븐계의 명품으로 알려진 라꼬르뉴는 전문 장인이 주문을 받아 제작하기 때문에 그만한 가치를 자랑한다. 구매자가 컬러부터 소재, 외관 등 디테일한 선택을 할 수 있다. 슈퍼리치에게 ‘세상에 하나뿐인 오븐’이라는 희소성은 가치 있는 스토리가 된다. 라꼬르뉴의 최고가 라인 ‘샤또 시리즈’ 가격은 오븐이 8700만 원, 후드가 2000만 원에 달한다. 이 오븐은 자크 시라크 전 프랑스 대통령, 칼 라거펠트, 이브 생 로랑 등 수많은 유명인사가 애용하고 있다. 건강이 ‘최우선’ 슈퍼리치는 건강을 위해 식재료에 각별히 신경을 쓴다. 심지어 송로버섯이 들어간 소금만 먹는 슈퍼리치도 있다. 가격대가 20만 원을 훌쩍 넘지만 부담스러워하지 않는다. 식료품점도 아무 곳이나 이용하지 않는다. 영국 런던의 부촌지역 첼시의 대형마트나 세계 최고의 백화점으로 선정된 셀프리지 등은 슈퍼리치가 애용하는 마켓이다. 이곳에서 파는 이베리코 돼지 뒷다리 가격은 200만 원이 넘고, 알비노 철갑상어 알 1㎏은 무려 2000만 원에 육박한다. 전 세계 슈퍼리치가 건강관리를 위해 찾는 의료관광 패키지도 눈에 띈다. 대표적으로 독일 프랑크푸르트에 위치한 ‘EW 빌라 메디카’가 있다. 세포재생시술을 한 번 받는 데 드는 비용은 2000만 원, 3박 4일 의료관광 패키지는 약 3000만 원이다. 연회비가 1억 원이 넘지만 전 세계 부자들이 앞 다퉈 예약한다. 에스트라다 전 필리핀 대통령, 영화배우 미셸 로드리게스 등 유명인사가 찾는 곳으로 알려져 있다. 피트니스센터도 인기다. 슈퍼리치가 주로 찾는 해외 유명 피트니스센터는 1년 회원권이 900만 원이나 하는 곳도 있다. 국내에도 고액의 피트니스센터를 즐겨 찾는 슈퍼리치가 많다. 이들은 근육운동보다는 자세교정을 위한 운동에 더 관심이 많다. 이들이 자세교정을 위해 지불하는 비용은 시간당 7만~8만 원 선이다. ‘스토리’가 있는 선물 슈퍼리치들은 주변인들을 위한 소비에도 과감하다. 오히려 선물을 고를 때 까다로운 취향을 드러내며, 작은 펜 하나를 선택할 때도 스토리가 있는 상품을 선호한다. 슈퍼리치들이 좋아하는 펜을 꼽자면 희소성의 가치를 지닌 ‘파버카스텔’이 단연 최고다. 파버카스텔은 전 세계에서 가장 오래된 필기구 브랜드. 슈퍼리치들이 선물용으로 많이 구매하는 상품은 ‘클래식 퍼남부코’ 시리즈로, 가오리 가죽이나 상어 가죽, 스네이크우드, 말총, 상아 등을 소재로 사용하고 심지어 2억 년 이상 석화된 나무로 제작된 펜도 있다. 이 시리즈의 가격은 샤프와 볼펜이 각각 42만 원, 수성펜 55만 원, 만년필 80만 원이다. 그렇다면 슈퍼리치는 손자녀에게 어떤 선물을 할까. 영유아일 경우 유아용품을 선물할 것이다. 하지만 유아용품이라고 만만하게 봐선 안 된다. 세계적인 부호들은 어린 손자녀를 위해 거액을 아끼지 않는다. 유모차 한 대를 사는 데 무려 500만 원을 지불하는 사람도 있다. 영국 유모차 제조업체인 실버크로스가 600대 한정판으로 만든 유모차는 이너시트를 양털로 만들었고 캐시미어 담요도 딸려 있다. 이탈리아의 유아용 고급가구 제작업체인 ‘수오모’는 순금으로 만든 침대를 165억 원에 판매한다. 침구는 비단과 최고급 면인 피마 면을 소재로 사용했고 금실로 자수를 놓았다. 다이아몬드와 백금으로 이름을 새길 수도 있다. 국내 슈퍼리치는 자녀들에게 주식을 선물하곤 한다. 우리나라에서는 사후상속보다 사전증여를 통해 합법적으로 세금을 줄일 수 있기 때문이다. 하지만 미성년자에게 주식을 선물한다는 이유로 세계적인 비난을 받고 있는 실정이다. 2019년 5월, 자산 기준 5조 원 이상인 국내 대기업 59개사를 조사한 결과, 18세 미만 미성년자 주주가 19명 이상인 것으로 나타났다. 그리고 이들이 보유한 주식 가치는 무려 335억 원에 달했다. 안타까운 한국 슈퍼리치의 ‘기부문화’ 슈퍼리치에게 기부는 ‘노블레스 오블리주’로 통한다. 세계 최대 면세점 전문기업 DFS의 창업주인 척 피니는 부자들이 롤 모델로 여기는 슈퍼리치다. 그는 15년 동안 약 8조4000억 원을 기부했는데, 정작 자신은 임대 아파트에서 살고 3만 원짜리 플라스틱 손목시계를 착용한다. 척 피니를 존경한다는 마이크로소프트 창업주 빌 게이츠도 40조 원이 훨씬 넘는 천문학적인 금액을 기부하고 추후 전 재산을 사회에 환원할 것이라고 밝힌 바 있다. 기부를 하면 돈의 가치가 한층 빛난다. ‘노블레스 오블리주’의 가치를 실현하는 길이기도 하다. 하지만 한국의 경우는 좀 다르다. 한국에도 기부에 앞장서는 슈퍼리치가 있긴 하지만 선진국에 비해 적은 편이다. 평소에 삶에서 돈은 큰 의미가 없어 기부할 생각이 있다고 말하는 부자가 많지만 실제로 행동에 옮기지는 않는 것 같다. 그래서 “한국의 부자는 이기적이고 인색하다”고 말하는 사람도 있다. 왜일까? 바로 세금 때문이다. 선진국의 경우 기부를 하면 세금 부담이 많이 줄어드는 데 반해 한국은 혜택이 크지 않다. 그러나 세금 혜택을 떠나 진정한 노블레스 오블리주를 실천하는 의식의 선진화가 이루어질 필요가 있어 보인다.

2020-02-19 09:55
“우리나라 부동산 시장, 어디로 가는 걸까?”

은퇴 후 가장 먼저 생각해보는 직업 중 공인중개사를 빼놓을 수 없다. 또한 재테크의 대명사인 부동산에 관한 관심은 시니어의 일상 속 일부라 해도 과언이 아니다. 최근 정부 규제의 변수로 예측도 전망도 어려워져 믿을 만한 부동산 정보를 만나기가 쉽지 않다. 맨손으로 시작해 부동산 업계에서 탄탄한 입지를 다진 전문가이자 여러 부동산 TV 프로그램을 만들고 직접 출연까지 하며 부동산 업계 트렌드를 꿰뚫고 있는 장용석 ㈜장대장 부동산그룹 대표. 그를 만나 현시점 우리나라의 진짜 부동산 이야기를 들어봤다. 장용석 ㈜장대장 부동산그룹 대표는 부동산 업계에서 입지전적인 인물이다. 빈손으로 출발해 10여 년 만에 이름만 대면 아는 부동산 전문가로 떠올랐기 때문이다. “제가 부동산에 관심이 많았다기보다는 부동산 시장에 큰돈이 흐른다기에 혹시나 하고 시작했어요. 2004년 무렵이었어요. 저희 집 형편이 안 좋은 상황이어서 고시원에서 지내던 시절이었죠. 부동산 일을 한번 제대로 해보자 하고 뛰어들었어요.” 2007년, 장 대표에게는 천재일우의 기회가 왔다. 국내 경제도 좋았고, 지방에서 경제자유구역, 혁신도시 등이 만들어지고 있었다. 당연히 부동산 시장에도 투자자들이 몰려들었다. 그때 그는 전국 방방곡곡을 다녔다. “현지 부동산에 가서 제가 관리하는 고객이 꽤 있는 척했죠.(웃음) 한 지역을 가면 매물을 구하기 위해 열 군데 이상의 부동산을 돌았어요. 그렇게 10여 군데 돌아야 겨우 하나 얻을까 말까 했어요.” 땅은 책으로 경험하는 게 아니다 부동산은 발로 뛰어야 한다는 말이 있다. 장 대표 또한 그러한 신념을 가지고 있지만 더러 시행착오도 있었다. 그러나 그가 부동산그룹의 대표가 된 데에는 확실한 성공 사례들이 있었다. “평택 부동산 가격이 엄청 뛰었잖아요. 평당 20만 원, 30만 원 하던 시절에 많이 소개했어요. 지금은 200만 원, 300만 원 하죠. 세종시는 제가 그렇게 투자를 권했는데도 사람들이 안 하더라고요. 평당 몇십만 원 하던 땅값이 지금은 몇백만 원가량 합니다. 부동산 투자자들 중에 싼 매물만 찾는 사람들이 있는데 그분들에게는 평당 몇십만 원도 부담스러웠겠죠.” 발로 뛰는 타입이다 보니 에피소드도 많았다. 부동산과 얽힌 사람들의 천태만상은 그를 씁쓸하게 만들기도 했다. “한번은 새만금을 끼고 있는 부안 땅을 산 장모와 사위가 왔어요. 돈은 장모가 내기로 했고요. 예를 들어 그 땅이 901평이라고 가정하면 장모가 451평, 사위가 450평 반반씩 나누기로 한 상황이었죠. 그런데 장모가 더 갖게 된 한 평을 가지고 식사를 하다가 싸움이 난 거예요. 장모가 땅을 사주는데 사위가 한 평 더 가져가려고 어떻게 저러나 싶었죠.” 가짜 정보와 분양가 상한제의 속내 장용석 대표는 매주 화요일과 목요일 생방송으로 진행되는 SBSCNBC ‘시선집중 부동산 길라잡이’에서 큰 인기를 구가하며 화제에 올랐다. 더불어 TV조선 ‘부동산 로드 이사야사’에서도 최고 전문가로서의 진면목을 선보였다. 최근에는 ‘부동산 삼국지’에 복귀해 가수 방미와 함께 부동산 강의의 새로운 형식을 보여줬다. 이처럼 장 대표는 다양한 TV 프로그램에서 부동산 강사로 명성이 높다. 부동산 전문 방송에서 패널로 참여하고 싶어 직접 찾아가 면접을 보고 방송을 한 게 방송인 경력의 시작이었다. 그런데 요즘은 부동산 관련 유튜브 채널이 늘어나면서 온갖 정보들이 쏟아지고 있다. 부동산 방송 전문 패널로서 할 말이 있을 것 같았다. “방송에서는 강한 얘기를 못해요. 그런데 유튜브에서는 가능하죠. 그래서 말도 안 되는 얘기로 사람들의 관심을 끌려고 하는 경우가 많아요. 조회 수와 구독자 수가 많다는 것은 사람들이 그만큼 관심을 갖는다는 뜻이지 유튜브에 나오는 정보들이 진짜라는 걸 의미하진 않아요.” 최근 부동산에 관심 있는 사람들에게 가장 큰 화제가 된 것은 분양가 상한제다. 장 대표는 현재 정부의 부동산 정책에 대해 ‘가격이 조금이라도 오를 기미가 보이면 무조건 막겠다는 분위기’라고 분석했다. “지금까지는 재건축을 앞둔 강남권의 오래된 아파트가 투자 대상 1등이었죠. 1등이 어느 정도 오르고 나면 그다음은 5년에서 10년 이내에 지어진 신규 아파트로 투자자들이 몰렸고요. 그리고 이들 매물이 좀 올랐다 싶으면 강남 외 지역 재건축 아파트 구매로 이어졌죠. 정부에서는 관련된 규제를 계속 해왔는데 정책 효과가 없자 이제 분양가 상한제까지 적용하게 된 거예요.” 그러나 아무리 그렇다 해도 내부적으로는 이견이 있는 듯하다는 게 그의 진단이다. “예를 들어 관리 처분을 신청했던 단지들이 분양에 들어가야 하는데 분양가 상한제 기준을 입주자 모집 공고 전까지로 하면 다 해당되거든요. 그러자 조합은 헌법소원까지 가겠다는 얘기들을 하고 있어요. 규제가 많아지고 적용기간이 길어지면 또다시 부동산 시장은 왜곡될 겁니다.” 부동산 부자들이 요즘 움직이는 곳 장 대표는 “부동산은 심리다”라는 말을 강조한다. 최근 언론에서, 서울의 경우 양질의 주거에 대한 수요에 비해 공급이 부족한 상황이라는 기사를 싣자 가격이 오를 거라고 생각하는 판매자들은 안 팔려고 하고, 구매자들은 급매물을 노리고 있다는 게 요즘 분위기란다. 그래서 당분간은 보합세에서 약간 올라가는 추세를 유지할 것이라는 게 그의 분석이다. 그렇다면 강남 부자들이 요즘 부동산 자금을 회수하고 있다는 말은 사실일까? 최근 SNS를 타고 떠도는 소문에 대해 물어봤다. “사람마다 달라요. 작은 규모로 여러 채 가진 분들이 있는데, 작은 건 강남 지역 외에 있는 거죠. 그런 곳은 사실상 입주 단계에서 값이 많이 내려가는 현상이 벌어지고 있어요. 그래서 파는 분들이 많아졌지요. 강남권에서도 일부 비슷한 현상이 있기는 하지만 전반적으로는 그렇지 않은 듯해요. 우리나라가 곧 망할 것처럼 얘기하는 사람이 많은데 그 말을 믿는 사람들이 모두 판매로 돌아섰다면 강남 매물이 많아야 하잖아요? 말만 무성할 뿐이지 실물 거래는 없다는 얘깁니다.” 장대장 대표는 유튜브 채널 ‘장대장TV’ 등 다양한 SNS를 통해 대중들과 소통하고 있다. 2019년 개정 부동산 세법, 부동산 통계 해석, 조정대상지역 내 각종 규제 적용 시기 등 업로드되는 부동산 관련 최신 정보를 가까이에서 접할 수 있다. 전국에 있는 개업공인중개사를 대상으로 부동산 프랜차이즈 전국 지점도 모집 중이다. ㈜장대장 부동산그룹은 높은 대중적 인지도를 바탕으로 컨설팅에 그치지 않고 선진국형 프랜차이즈 지점을 통해 전국의 알짜배기 분양 매물을 고객들에게 투명하게 소개하고 그로 인한 수익은 본사와 지점이 모두 상생하는 방향으로 공유할 계획이다. 그래서 최근 경기 침체, 가짜 부동산 정보, 비관론이 난무하는 가운데에서도 그는 자신이 이끄는 장대장 부동산그룹의 도약을 준비하고 있다. 바로 지점 확대를 통한 본격적인 종합 부동산그룹으로의 확장이다. 부동산 회사의 기본은 좋은 매물을 많이 확보하는 것이다. 그가 지점을 늘리려는 이유도 지점이 많아지면 안 팔리는 매물을 팔 수 있기 때문이다. “아무리 좋은 상품을 만들어도 소비 심리가 죽으면 안 팔리겠지요. 그럴 바에는 싸게 파는 게 낫잖아요. 예를 들어 5억 원짜리를 4억5000만 원에 팔아주고, 대신 2주 안에 해결해주겠다고 하면 건설 사업자도 돈을 벌고 부동산 업체도 이익을 나눌 수 있고, 고객도 좋은 거죠. 사장될지도 모르는 매물을 가져다 모두가 윈윈하게 만드는 게 제 계획이에요.” 새로워져야 할 부동산 투자전략 ‘우리나라 부동산 시장을 좀 더 투명하게 만들자, 이를 기반으로 부동산 산업을 다양하게 확장하자’는 게 그의 사업 목적이다. 또한 현장과 본사와의 소통을 통해 부동산 문제를 해결하겠다는 포부도 갖고 있다. “저희는 유료로 상담을 하는데 무료로 해달라는 사람들이 있어요. 이해가 안 가는 게, 변호사 상담은 당연히 돈을 내는 걸로 생각하잖아요? 그런데 부동산 상담은 그렇게 생각하지 않는다는 거예요. 생각해보세요. 부동산 중개소에서 해주는 공짜 상담을 통해 제대로 된 정보를 얻을 수 있을까요?” 뒤통수를 한 대 맞은 느낌이었다. 그의 말대로, 우리는 정보에 대한 대가를 제대로 치르지 않으면서 살아왔기에 계속 실수하고 실패했던 게 아닐까? “미국은 변호사 위에 부동산 전문가가 있어요. 수수료도 굉장히 비싸서 3%나 돼요. 그걸 양쪽에서 받으니 6%죠. 우리나라는 최고가 0.9%예요. 그것도 비싸다고 내리자고 하잖아요. 그러니까 자꾸 사기를 당하죠. 적게 받는 건 그만한 이유가 있는 거예요.” 그는 제대로 된 정보를 얻으려면 그만한 비용을 치러야 하고 그럴 때 신뢰도 생긴다고 말한다. 또 부동산 업계에서 사고를 친 사람은 다시는 업계에서 일하지 못하도록 모종의 인증제가 필요하다고 했다. 알고 보니 그에게도, 믿었던 사람에게 속아 무려 10억 원이 넘는 자금을 날려야 했던 아픈 기억이 있었다. 어쩌면 그것이 부동산 시장을 더 투명하게 만들고 싶은 그의 사업 목표와 이어진 것일 수도 있겠다 싶었다. 부동산 시장 투명하게 만들고파 스포츠를 전공한 그답게 페어플레이 정신으로 일하는 일면도 볼 수 있었다. 인터뷰 말미에 장 대표는 사업을 안 하고 ‘선수’로만 뛰고 싶은 마음도 있다고 고백했다. 사장이라는 자리가 맞지 않다기보다는, 그의 삶의 궤적이 보여주는 바가 그렇기 때문이다. 그는 부동산 업계의 부조리함을 개선하고 싶었고, 하던 일을 더 잘하려고 노력하다 보니 여기까지 오게 된 사람이다. 흔히 말하는 ‘노력해서 어쩌다 보니’ 지금의 위치에 서게 된 것이다. “머리 아픈 일을 너무 겪어서… 이제 좀 편하게 살고도 싶기도 하고, 인생을 즐기고 싶어요. 그렇지만 부동산 연구소를 만들어 최고의 평가도 받고 싶어요. 아무래도 그게 지금 하는 사업과 연결될 수 있다는 생각이 들어요. 데이터를 기반으로 한 시장 분석과 통찰력으로 사업을 하면 할수록 고객 사례를 바탕으로 공정하고 적확한 빅데이터가 구축되고 그걸 제 연구에 활용할 수도 있을 테니까요.” 그는 마지막으로 자신과 함께 일하는 업계 베테랑들이 한 말을 들려줬다. “부동산 사업이 경기를 가장 많이 타요. 함께 일하는 이사가 이렇게 말하더라고요. ‘너무 욕심 부리지 마라, 욕심 부리지 않고 오래 일해야 무슨 일이 벌어져도 대응할 수 있다.’” 어쩌면 그 말은 음험한 기운이 만연하고 욕심에만 급급한 부동산 분야에 마땅히 필요한 금언 아닐까. 그가 만들 새로운 한국 부동산 비즈니스 모델의 비전이 궁금해졌다.

2019-10-29 10:35
노후 대비 부동산 투자 전략

“조물주 위에 건물주 있다”는 우스갯소리가 널리 회자될 만큼, 임대수익이 나오는 부동산 소유는 수많은 현대인의 로망이다. 근로소득이 줄거나 없어지는 은퇴 전후 세대라면 더욱 그렇다. 이미 포화 상태인 창업 시장에 뛰어드느니 월세를 받을 수 있는 부동산에 관심이 쏠린다. 하지만 한창 달아오르던 부동산 시장에 최근 냉각 기류가 급속히 퍼지고 있다. 특히 정부가 다주택자들에게 칼날을 겨누면서 아파트를 중심으로 한 주택 시장의 열기가 급속도로 식어가는 분위기다. 부동산 시장에서는 상대적으로 규제 영향이 적은 상업용 부동산으로 투자자들의 눈길이 이동하고 있다. 국토교통부에 따르면, 오피스 상가 등 상업용 부동산의 2017년 전국 거래 건수는 38만4182건으로 전년 대비 49% 증가한 것으로 나타났다. 올해 들어와서는 거래 건수가 더욱 늘어났다. 1~2월 거래량은 전년 동기 대비 28.1% 증가했다. 그러나 올해 상가와 오피스텔을 포함한 수익형 부동산 시장에 대한 전망도 마냥 장밋빛은 아니다. 정부의 부동산 규제책이 올해부터 본격화하고 있고, 시중 금리 인상에 따라 수익형 부동산 시장도 수익률 하락을 피하기 어려울 것으로 전망된다. 상가 분양가 3.3㎡당 3306만 원, ‘역대 최고치’… 수익률 눈높이 낮춰야 부동산114에 따르면 올해 1·4분기 상가 평균 분양가가 역대 최고가인 3.3㎡당 3306만 원으로 조사됐다. 이는 전년 동기 대비 22%가량 상승한 수치다. 특히 서울 논현동, 마곡동에서 총 7개 단지가 3.3㎡당 평균 4385만 원에서 공급되며 전체 분양가 상승에 영향을 준 것으로 분석된다. 경기·인천(3248만 원/3.3㎡)은 남양주 다산, 하남 미사, 화성 동탄2신도시 등지에서 29개 상가가 분양됐고 그 외 지방은 3.3㎡당 평균 2873만 원 수준에서 공급됐다. 오피스텔 매매 가격도 지난 1분기 0.2% 상승했다. 전 분기 대비(0.33%) 상승폭은 축소됐지만, 0.2% 선을 유지했다. 입주물량 증가, 금리 인상, 규제 강화 등 악재가 겹쳤지만 가격 하락으로 이어지지는 않았다. ‘높은 가격’은 투자자의 입장에서 부담스럽다. 더욱이 강화된 대출 규제로 시장에 부정적인 영향이 예상된다. 당국은 3월 26일부터 RTI(Rent to Interest, 임대수익이자상환비율)를 도입했다. RTI는 연간 임대소득이 대출 이자의 1.5배(주택임대업)나 1.25배(비주택)를 넘어야 부동산 담보대출을 받을 수 있도록 규제한다. 이에 따라 대출이 까다로워지고 한도도 줄어들게 됐다. 상가의 경우 연 임대소득이 연간 이자 비용의 1.5배가 넘어야 대출이 가능하다. 김민영 부동산114 선임연구원은 “당장의 대출 제한으로 상가 시장 내 절대적인 수요량은 소폭 감소하겠지만 목 좋은 우량 상가에 한해 자금력 있는 투자 수요가 이어질 것”이라고 분석했다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “기존에는 꼬마빌딩에 투자할 경우 자기자본 비율이 50% 미만이어도 가능했다”면서 “앞으로는 자금 조달이 어려워지기 때문에 눈높이를 낮추는 것이 필요하다”고 말했다. 가령 이전에는 자기자본 20억 원으로 50억 원대 꼬마빌딩에 투자하는 식이었다면, 이제는 레버리지 비율을 낮춰 30억 원대 빌딩을 고려하는 것이 좋다는 설명이다.\ 이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “상가 등 수익형 부동산은 경기에 민감하다”면서 “장기적으로는 상가에 대한 수요가 계속 늘어나겠지만, 당장 자영업자들이 인건비 인상 등으로 어려움을 겪고 있어 공실이 서서히 늘어나는 상황을 감안하고 선별적으로 투자해야 한다”고 말했다. 엎친 데 덮친 격으로 시중금리도 올라가고 있다. 대출은 조이고, 금리가 올라가면 투자자들 입장에선 돈을 빌려오기도 힘들고, 어렵게 대출을 받아도 이자 부담이 늘어 수익률이 떨어진다. 수익률의 눈높이를 조정해야 하는 시기라는 진단이다. 선 대표는 “올해 하반기를 지나 내년 상반기에는 대출 금리가 연 5%대로 상승할 가능성이 높다”며 “현재 수익형 부동산의 투자 수익률이 지역과 상품에 따라 다르지만 연 5% 안팎인데, 향후 실제 수익률보다 대출 금리가 높은 역전현상이 나타날 수 있다”고 말했다. 하반기 '큰 장' 예상, 도시재생지역 눈길 그렇다면 노후 대비를 위해 수익형 부동산 시장은 어떻게 접근하는 것이 바람직할까. 양지영 R&C연구소장은 “연세가 많을 경우 사업이나 창업에 제약이 많아 수익형 부동산이 현실적인 노후 대안일 수밖에 없다”며 “수익형 부동산의 수익률이 떨어지고 있지만 여전히 예금 금리 이상이며, 투자 대상 선별에 따라 그 이상의 수익을 올릴 수 있다”고 말했다. 선 대표는 “노후 대비 목적이라면 주식처럼 불확실성이 크고 급등락이 심한 대상은 투자 대안이 되기 어렵다”면서 “수익형 부동산 시장의 환경이 어려워지고 있지만 여전히 다른 시장에 비해 비교우위에 있다”고 말했다. 노후 대비를 위한 투자라면 수익형 부동산 중에서도 안정적인 대상을 선별하는 것이 중요하다. 양지영 소장은 자금 여력에 따라 상가주택과 오피스텔에 관심을 둘 만하다고 했다. 양 소장은 “상가주택은 투자 금액이 상대적으로 높은 편이지만, 관리가 용이하고 건물의 가치가 떨어지더라도 땅값 상승 등으로 인해 리스크 요인이 적다”고 말했다. 상가주택의 경우 해당 지역의 특성을 잘 살펴보고 투자해야 한다. 예컨대 대학가일 경우 소형 위주의 상가주택이 유리하고, 1층 상가도 젊은 세대의 트렌드를 반영할 수 있도록 임차 업종을 선별하는 것이 현명하다. 오피스텔은 그동안 공급이 많았기 때문에 기업 등 배후 수요가 받쳐주는 곳, 지하철 개통 예정 등 호재가 있는 지역을 중심으로 살펴볼 것을 조언했다. 실제 올해 1분기 오피스텔 분양 시장에서는 양극화가 뚜렷했다. 아파트투유에 따르면 경기 수원시 ‘수원호매실동광뷰엘(333실)’의 청약 접수는 3건에 그쳤다. 경남 진주시 ‘신진주역세권줌시티(348실)’는 단 2건만 접수됐다. 반면 경기 화성시 ‘힐스테이트동탄2차(236실)’는 최고 경쟁률 10대 1로 준수한 성적을 보였고, 경기 수원시 ‘광교더샵레이크시티(1805실)’는 26대 1의 최고 경쟁률을 기록하며 선전했다. 2분기에는 1만508실이 분양 예정이다. 임대수익뿐 아니라 매각 시 시세 차익을 기대한다면 상가 투자가 유망할 것으로 추천됐다. 올해 상가 투자 유망 지역으로는 신도시와 도시재생지역이 우선적으로 꼽힌다. 선종필 대표는 도시재생 관점에서 서울 성동구 성수동과 은평구 수색동, 택지개발지구에서 하남시 등을 유망 지역으로 주목했다. 선 대표는 “유망 지역이라 해도 가격 요인을 고려했을 때 매력은 달라질 수 있다”며 “신규 분양일 경우 특히 가격을 낮추는 협상력이 중요하다”고 말했다. 이상혁 선임연구원은 “노후 대비를 위해 시세차익보다 고정수익에 초점을 맞춘다면, 신도시에 새로 형성되는 상권보다는 기존 상권 중에서 상승세 타는 곳을 선택하는 것이 합리적이다”고 말했다. 노년 세대가 직접 상가를 관리하려면 주거지에서 30분 안팎으로 가깝고, 평소 잘 알고 있는 지역을 중심으로 살펴보는 것이 좋다고 조언했다. 도시재생사업 관련 개선될 여지가 있는 지역, 현재 상권이 크지 않더라도 상승 요인이 많은 곳을 눈여겨보라는 관점이다. 투자 적기에 대해선 올해 하반기나 내년 상반기를 꼽았다. 양지영 소장은 “현재 수익형 부동산 시장에 대한 리스크 요인도 많고, 가격도 고점에서 조정이 되는 구간이라 매수를 서두를 필요는 없다”며 “올해 하반기 또는 내년까지 여유를 갖고 자신에게 맞는 상품을 찾는 게 중요하다”고 말했다. 선 대표는 “금리 인상 속도에 따라 다르겠지만 하반기쯤에는 유동성 리스크에 빠진 건물 투자자나 상가 보유자들이 매물을 내놓는 경우가 평소보다 증가할 것으로 예상된다”며 “현금을 보유한 투자자들에게는 선택의 폭이 넓어질 것”이라고 말했다.

2018-05-11 14:45
30억 이상 초고가 아파트 거래 활기

올 들어 한채당 30억원 이상 초고가 아파트 거래량이 크게 늘어난 것으로 나타났다. 고급 주택 미분양 물량도 빠르게 소진되고 있는 것으로 파악됐다. 이는 움츠러들었던 부동산 경기가 서서히 살아나는 상황에서 아파트 가격이 바닥을 쳤다고 판단한 고액 자산가들이 다시 주택 시장에 뛰어든 결과라는 분석이다. 16일 관련업계에 따르면 지난 1분기 동안 30억 이상 고가아파트는 총 13건이 거래됐고, 그 중 서울 성수동 갤러리아 포레는 총 6건이 거래됐다. 특히 갤러리아 포레는 지난해 30억 원 이상 고가아파트 거래에서 총 34건의 거래 중 18건이 거래되며 거래량 1위를 차지한 바 있다. 2011년 입주해 주요 초고가 아파트 중 새 아파트인데도 다른 초고가 단지에 비해 가격이 비교적 저렴하다는 장점이 부각됐다는 분석이다. 가격도 강세다. 서울 도곡동 타워팰리스 2차 전용면적 243㎡는 지난달 50억6500만원에 주인이 바뀐 것으로 알려졌다. 이는 올해 서울에서 거래된 아파트 중 최고가다. 고급주택 미분양 물량도 빠르게 소진되고 있는 것으로 알려졌다. 부동산업계에 따르면 지난 2012년 입주를 시작한 강남구 A고급주택은 지난해 초까지 미분양 물량(12가구)이 남아 있었지만 올해 초 모두 소진된 것으로 전해졌다. 서울 중구에 B고급아파트도 지난해 말 미분양 물량이 모두 소진된 것으로 알려졌다. 고급 주택 한 전문가는 "지난해 부터 부동산 경기가 서서히 살아나면서 이를 직감한 슈퍼리치들이 한발 먼저 움직였다. 분양업체들이 가격을 할인하는 등 마케팅에 힘쓴 점도 작용한 것으로 보인다"고 말했다.

2014-07-16 10:20
전매제한 풀린 일부 위례 단지 5000만원 웃돈

일부 단지에 웃돈이 붙는 등 분양 열기가 이어지고 있는 위례신도시에서 올해안에 3500여가구 분양물량이 추가로 쏟아져 나올 전망이다. 12일 부동산업계에 따르면 위례신도시의 분양 열기는 지난해에 이어 올해에도 이어지고 있다. 실제 지난 2월 올해 위례신도시에 첫 분양물량인 ‘엠코타운 센트로엘’은 청약결과 최고 41대 1(평균 12대 1)을 기록한데 이어 계약 나흘만에 100% 분양이 완료됐다. 분양권에는 프리미엄이 붙어 거래되고 있다. 지난해 분양권 전매 제한이 풀린 위례신도시 '송파 푸르지오'는 최초 분양가격에 5000만원 정도 프리미엄이 붙는 등 위례신도시의 위풍이 거세지고 있다. 위례신도시는 신도시 중 유일하게 강남권이라는 입지적 장점을 갖고 있다. 하지만 강남권 신규 공급가의 반값에도 못 미치는 저렴한 분양가로 소비자를 흡수하고 있다. 지난해 12월 분양 당시 최고가로 화제된 반포 ‘아크로리버파크’는 분양가가 3.3㎡당 평균 3800만원 대였다. 하지만 위례신도시의 분양가는 3.3㎡당 1600만~1700만원 대다. 이에 건설업계가 분양 물량을 지속적으로 쏟아내고 있다. 리얼투데이에 따르면 올해 연말까지 위례신도시에서 공급되는 아파트는 총 6곳 3511가구인 것으로 조사됐다. 총 6곳 중 3곳 2350가구는 아파트, 나머지 3곳 1161가구는 주상복합 아파트 물량이다. 교육, 환경, 편의성이 우수하고 향후 환금성을 고려한 수요자들의 입맛이 까다로워진데다가 같은 위례신도시라 하더라도 입지에 따라 향후 가치가 크게 달라질 수 있는 만큼 투자 시 신중한 접근이 필요하다. 올해 위례신도시 분양 물량 중에서는 황금부지로 불리는 역세권 아파트 및 트랜짓몰과 접해 있는 단지들 중심으로 청약자들에게 인기를 끌 것으로 보인다. 지난 2월 평균 12대 1로 큰 인기를 누렸던 A3-7블록과 맞붙어 있으나 지하철역과 수변공원이 더 가까워 입지가 더 뛰어난 A3-6b블록 ‘위례신도시 신안인스빌리베라’가 수요자 관심이 클 전망이다. 이 밖에 지하철 우남역과 수변공원이 인접해 있는 A2-3블록 ‘위례 자이’도 관심 대상이다. 실제로 위례신도시에서 분양한 아파트 중 역과 수변공원이 가까워 좋은 입지로 평가 받는 래미안 위례신도시(A2-5)는 최고 7000만원, 테라스하우스는 2억원 가량 프리미엄이 붙었다. 반면, 위례신도시 내에서도 외곽에 위치해 입지적으로 떨어진 단지들은 아직까지 잔여세대가 남아 있다. 신안은 위례신도시 A3-6b블록 ‘위례신도시 신안인스빌리베라’ 696가구(전용 98~101㎡)를 6월 분양할 계획이다. 이 단지는 편의시설, 교통, 녹지 등을 두루 갖췄다. 위례신도시 중심상업지구인 트랜짓몰과 산책 등 여가활동을 즐길 수 있는 휴먼링 안쪽에 위치했다. 교통여건에서는 위례신사선의 중앙역이 인접해 있고, 서울외곽순환도로로의 진입이 용이하다. 또한 성남 GC가 단지와 가까워 쾌적한 주거환경을 갖춰 위례신도시 내에서도 입지적으로 좋은 평가를 받는다. 호반건설은 A2-8블록에 ‘위례신도시 호반베르디움’을 6월 공급한다. 1137가구 전체가 전용 97㎡ 단일 주택형으로 구성된다. 단지 인근으로 초·중·고 예정부지가 있어 교육환경이 좋다. 하지만 트랜짓몰과 지하철역과는 다소 거리가 멀다. 위례신도시 A2-3블록에 517가구가 8월 경에 나온다. 이 블록은 당초 중견 업체가 시공사였지만 최근 GS건설이 시공사로 선정 예정에 있어 향후 자이 브랜드 아파트 선보일 예정이다. 서울지하철 8호선 우남역, 경전철 위례신사선 등을 도보로 이용할 수 있는 것이 장점이다. 위례신도시 주상복합 부지에서는 대우건설이 C2-4·5·6블록에서 ‘위례 우남역 푸르지오’가 총 630가구 규모로 12월 공급될 예정이다. 또 대우건설은 C2-2,3블록에서 ‘위례 푸르지오’ 216가구를 12월에 분양할 계획이다. 두 블록 모두 성남시 권역이다. 또 C1-5블록에서는 315가구가 9월에 분양한다. 올해 나오는 물량 중 유일하게 송파권역이라는 점이 큰 장점이다.

2014-05-12 08:47
강남 재건축 재추락 이유 알고보니…

최근 서울 강남권의 주요 재건축 아파트 가격이 약세를 보이고 있는 가운데 일부 단지의 가격이 작년 말 시세 수준으로 떨어진 것으로 나타났다. 지난해 말 다주택자 양도소득세 중과 폐지와 연초 재건축 초과이익환수 폐지 방침 발표 등의 호재로 단기 급등했던 가격이 호재 발표 전 수준으로 ’원상복구’된 것이다. 정부가 전ㆍ월세 소득에 과세(2·26대책)하겠다는 방침을 밝힌 이후 매수 예정자 등 실수요자들은 물론 시장을 이끄는 투자자들까지 관망세로 돌아섰기 때문으로 풀이된다. 가락 시영아파트의 경우 재건축 결의 취소 판정을 받는 등 단지별로 악재가 겹친 것도 원인으로 분석된다. 전문가들은 2·26대책이 입법화되는 오는 6월까지 관망세가 이어질수 있다는 관측을 내놓고 있다. 7일 부동산 중개업소들에 따르면 서울 강남구 개포 주공1단지 전용 35.8㎡의 경우 현재 5억7000만∼5억8000만원 선에 매물이 나와 있다. 이 아파트는 작년 말 다주택자 양도세중과 폐지 법안이 국회를 통과하고 올해 초 정부가 재건축 초과이익환수제 폐지를 추진하겠다고 밝히면서 지난해 말 5억7000만원에서 올해 2월 말에는 6억2000만∼6억3000만원까지 호가가 올랐었다. 그러나 전월세 임대소득에 대한 과세 방침이 발표된 올해 2월26일 이후 투자수요가 급감하면서 직전 최고가에서 5000만∼6000만원 하락, 지난해 말 시세 수준으로 되돌아온 것이다. 같은 아파트 42㎡도 현재 시세가 6억8000만원 안팎으로 지난해 말 시세(6억7000만∼6억8000만원) 수준까지 하락했다. 이 주택형은 2·26 발표 직전에는 7억2000만∼7억3000만원 선에 거래가 이뤄졌다. 남도공인 이창훈 대표는 “2·26 발표 이후 매수자들이 관망하면서 호가가 작년 말 수준으로 떨어진 상태”라며 “매물은 있는데 매수세가 뒷받침되지 않아 가격 약세가 이어지고 있다”고 말했다. 송파구 가락 시영아파트 시세는 작년 말 시세보다도 더 떨어졌다. 2·26 발표 외에 최근 법원의 재건축 결의 취소 판결 등의 악재까지 겹친 때문이다. 현재 가락 시영1차 50㎡의 시세는 5억4천만∼5억5천만원, 56㎡는 5억9500만∼6억원 선으로 작년 말 시세(각각 5억6000만∼5억7000만원, 6억2000만∼6억3000만원)보다 2000만∼3000만원이 더 낮다. 이들 아파트가 2·26대책 직전에 각각 6억∼6억1000만원, 6억6000만∼6억7000만원을 호가했던 것을 감안하면 두 달여만에 전 고점대비 5000만∼7000만원이 하락한 것이다. 송파구 잠실 주공5단지도 현 시세가 최근 가격이 단기 급등하기 직전인 작년 말 시세에 근접하고 있다. 112㎡의 경우 2월말 11억4000만∼11억5000만원을 호가했으나 이달 3일에는 이보다 5000만∼6000만원 낮은 10억9천만원에 거래가 이뤄졌다. 이는 작년 말 시세인 10억6000만∼10억7000만원에 근접한 수준이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “재건축 아파트 시장은 실수요자 보다 투자자 움직임에 영향을 받기 때문에 2·26 정부 대책이나 지난 대법원 판결에 영향을 받을 수 밖에 없다”고 지적했다.

2014-05-07 16:28
[현장르포] 정부 ‘규제완화’ 발표후 부동산 현장 가보니

정부가 부동산 시장의 남겨진 '대못 규제'들을 없애겠다고 밝히면서 부동산 시장에 화색이 돌고 있다. 강남권 재건축 단지들은 재건축 초과이익 환수제 폐지와 소형주택 공급의무 비율 완화 등 규제 완화 효과를 최근 톡톡히 보고 있다. 집주인들이 시세 상승 기대감에 매물을 거둬들이고 호가를 높이면서 급매물도 자취를 감췄다. 특히 재건축 사업 진행이 뚜렷한 강남 개포주공단지, 송파 잠실주공5단지 등이 최근 며칠동안 많게는 3000만원 이상 호가가 치솟았다. 부동산 경매시장도 요즘 활기를 띠고 있다. 주요 부동산 규제가 풀리고 주택 경기가 조금씩 살아나자 싸게 집을 사려는 사람들이 경매에 몰리는 것이다. 특히 한동안 사라졌던 투자수요도 가세하면서 실수요자와 투자자가 함께 매수층을 이뤄 분위기가 달아오르고 있다. ◇ 거래늘고 호가 오르고…재건축 봄바람 '살랑'= "죄송하네요, 먼저 손님이 와서요." 지난 주말 개포동 주공아파트 인근 A중개업소를 방문한 지 10여분간 이곳을 찾은 매매 문의자는 2명, 기다리는 사이 사무실에선 간간히 전화벨도 울렸다. 투자자는 "남아 있는 급매물이 있느냐"고 물었고, 집주인은 "상황을 더 지켜보겠다"고 급히 매물을 거둬들였다. 개포주공1단지 전용 41㎡는 지난해 말 6억5000만원에 거래됐지만 최근 7억500만원에 실거래되더니 금세 7억1000만~7억2000만원으로 껑충 뛰었다. 지난해 1월 4억원대 거래되던 주공2단지 25㎡는 2월 현재 5억2000만원에 시세가 형성됐다. 아파트 인근 중개업소 관계자는 "5개 개포재건축 단지 거의 모든 평형에서 가격 상승이 이뤄지고 있다"면서 "개포 재건축단지는 오늘 계약하는 매물이 가장 저렴한 '급매물'로 보면 된다"고 설명했다. "문의는 쏟아지는데 물건이 없어요. 집주인들이 조금 상황을 보자고 하네요. 아무래도 일단 호가부터 뛰지 않겠어요." 송파구 잠실주공5단지 인근 한 공인중개업소 대표는 상담 중에도 울려대는 전화문의에 대응하느라고 정신이 없었다. 중층 재건축 단지인 잠실주공5단지 전용면적 76㎡는 지난 20일 10억9000만원, 11억원, 11억1000만원에 3가구가 팔렸다. 82㎡ 역시 호가가 3000만~4000만원 오르면서 현재 12억8000만~13억원에 시세가 형성돼 있다. 대치동 은마아파트의 호가 상승세도 거침없다. 다만 지난해 말부터 가격이 오른 탓에 거래는 뜸하다. 인근 중개업소 관계자는 "대치은마 76㎡의 경우 지난해 6억9000만원에서 최근 매도호가가 8억5000만~8억8000만원 사이에 형성돼 있을 정도로 값이 뛰었다"면서 "집주인들이 먼저 반응하고 있지만 사업추진에 맞춰 시세 상승이 기대된다"고 말했다. 다만 재건축 조합과 중개업계 관계자들은 초과이익 환수제 폐지 등 재건축 관련 법안들의 국회 통과 전까지는 추이를 지켜봐야 한다는 의견을 전했다. 장덕환 개포주공4단지 조합장은 "정부는 규제를 풀자는 입장인 반면, 서울시와 국회는 규제를 하자고 주장하고 있다"면서 "기관 간 협조가 이뤄지지 않으면 결국 재건축 조합원들만 피해를 보게 될 것"이라고 우려했다. ◇경매열기 확산…입찰법정 '북적'= 지난 20일 기자가 찾아간 서울 중앙7계 경매법정. 이곳은 최근 불고 있는 경매 열기를 실감하기에 충분했다. 입찰 시간이 되자 법정은 200여명의 인파로 발 디딜 틈이 없었다. 150여석의 좌석이 가득 찬 데 이어 복도에도 사람들의 열기가 가득했다. 현장에서 만난 주부 Y씨(51)는 "전세가격과 별 차이 안나는 금액으로 내 집을 살 수 있다는 생각에 본격적으로 경매에 뛰어들었다"면서 "감정가의 85%선에 입찰을 하고 결과를 기다리는 중인데, 어제 꿈을 잘 꾼 덕에 느낌이 좋다"고 웃어보였다. 이날은 총 37개 물건이 경매에 나와 19개 물건이 주인을 찾았다. 가장 많은 입찰자가 몰린 물건은 '서울 관악구 신림동 1694 신림현대 아파트(119.49 ㎡)'로 총 11명이 입찰했다. 감정가 4억5000만원의 이 아파트는 1회 유찰 후 이번 경매 최저가 3억6000만원에 나와 3억9800만원에 낙찰됐다. 경쟁자가 많이 몰린 만큼 낙찰가율도 88.4%로 비교적 높았다. 낙찰가율 100%를 기록한 물건도 나와 눈길을 끌었다. '서울 관악구 신림동 551-42 동훈CDI 아파트(81.77 ㎡)'에는 6명의 응찰자가 경쟁을 벌인 결과 감정가와 동일한 3억5000만원에 최종 낙찰됐다. 차순위(2위) 입찰금액도 3억2688만원으로 감정가의 93%에 달했다. 수십억원대의 고급주택들도 눈에 띄었다. '서울 강남구 도곡동 467 타워팰리스 B동 23층(165㎡)'은 감정가 22억원에서 2회 유찰돼 최저가 14억800만원에 이번 경매에 등장, 16억원에 낙찰됐다. 이날 경매물건 중 최고가 물건인 감정가(60억6966만원)의 강남구 삼성동 단독주택(건물면적 505.34 ㎡)도 낙찰가율 86%인 52억5000만원에 주인을 찾았다.

2014-02-24 11:02

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