토지거래허가구역 - 브라보 마이 라이프

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[편집인 단상] 집값 어떻게 될까요

주택 가격 예측은 쉽지 않은 일입니다. 공급과 수요 측면을 다 살펴야 합니다. 어디에 얼마나 짓는지, 얼마나 필요한지 다 따져봐야 합니다. 실물경제 흐름, 금리와 물가, 대출 조건 등 금융 환경, 지역별 일자리와 사회간접자본(SOC) 정도, 병원 등 생활 편익시설, 학군·학원 등 교육 환경에 인구 추이와 가구 형태까지, 변수도 많습니다. 이번 글은 이런 변수 등을 반영한 역대 정권 부동산 정책과 아파트 가격의 상관관계에 초점을 맞췄습니다. 30여 년간의 흐름을 보면 일정한 ‘관계성’이 읽힐 것입니다. 앞으로도 그렇게 흐를 것인지 장담은 못 해도 예측은 가능할 것입니다. KB금융 주택통계 시계열자료를 근거로 했음을 밝힙니다. 긴 분석 기간, 쉬운 통계 추출 때문입니다. 위 그래프부터 살펴보겠습니다. 故 노태우 대통령 취임 이후 윤석열 정부의 출범 첫 해까지(1988~2022년) 각 정권 재임 기간 중 전국, 서울, 6대 광역시(부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산)의 아파트 가격 흐름이 반영된 그래프입니다. 이를 보면 노태우·故 김대중·故 노무현·문재인 정부 때 아파트 가격은 큰 폭으로 뛰었습니다. 故 김영삼 대통령 집권 기간 전국·서울 아파트 가격은 2~3% 올랐고, 6대 광역시는 1% 정도 하락했습니다. 박근혜 정부 때는 서울•지방 모두 10% 안팎 올랐습니다. 이명박 정부 때는 서울 아파트 가격이 하락(-3.2%)한 반면 6대 광역시 가격은 크게(+31.8%) 뛰었습니다. 집값이 뛰면 어느 정권 할 것 없이 규제책을 내놓았습니다. 노태우 정부는 토지공개념 3법을 도입, 시행했습니다. ‘택지소유상한제’, ‘토지초과이득세법’, ‘개발이익환수법’ 등입니다. 택지 소유는 제한하고, 초과이득·개발이익은 국가가 환수하는 초강수 정책입니다. 공시지가제도 도입, 분당•일산 등 1기 신도시 건설도 이때입니다. 노무현 정부는 종합부동산세와 주택거래신고제, 분양가상한제 등의 정책을 내놓았습니다. 분양원가 공개도 추진했고, 전매제한 강화, 양도소득세 중과 정책도 폈습니다. 문재인 정부는 28차례 대책을 통해 대출은 옥죄고, 고가·다주택자 보유세는 무겁게 했습니다. 재건축 초과이익 환수에 나섰고, 분양가상한제 적용 주택은 크게 늘렸습니다. 주택 시장이 위축되면 반대로 부양책을 쏟아냅니다. 김영삼 정부는 “부동산은 시장에 맡겨야 한다”며 개입을 최소화했습니다. 분양가 자율화를 추진하고, 양도세•전매제 등을 완화하면서 부양에 나섭니다. 이명박 정부는 전 국토의 19%가 넘던 토지거래허가구역을 9% 수준으로 낮췄습니다. 대출 및 세금 규제를 대폭 완화했고, 분양 및 청약제도도 시장 활성화에 초점을 맞춰 시행했습니다. 박근혜 정부는 ‘분양가상한제 폐지’, ‘재건축 초과이익 환수 유예 및 조합원 3채까지 분양 허용’ 등 이른바 ‘주택 3법’을 도입했습니다. 세제 및 대출도 완화했고, 민영주택 건설 활성 대책을 내놓으면서 “빚을 내서라도 집을 사라”고 부추기기까지 했습니다. 김대중 정부는 집값 오름세에도 해외 개방, 후분양제, 전매와 청약제도 모두 활성화에 맞춰 정책을 폈습니다. 토지 3법 중 택소법, 토초세법이 무력화된 것도 이 시기입니다. 당시는 외환위기 극복이 국가 과제였다는 점에서 경제를 살리기 위해 부양책을 편 것으로 해석됩니다. 역대 정권은 오르면 규제하고 내리면 부양하는 데 힘을 쏟았습니다. 당연해 보이지만, 정부가 집을 사는 곳(Living)이 아니라 살 곳(Buying)으로 보고 정책을 편 것 아닌가 의심하게 됩니다. 주택은 대다수 국민에게 자산의 대부분을 차지합니다. 집값이 오르면 ‘부의 증식’이라는 착시가 작동합니다. 소비와 투자는 활발해지고 경제는 나아집니다. 정부 정책이 이런 점에 기대어 시장에 개입한 것 아닌가 하는 의심은 합리적입니다. 윤석열 정부는 집값 끌어올리기 정책을 계속해서 내놓고 있습니다. 규제란 규제는 다 푸는 모양새입니다. 그런데도 집값 내림세는 계속되고 있습니다. 이쯤 되면 자연스럽게 떠오르는 의문이 있습니다. 왜 대한민국의 부동산 시장은 정부가 잡으려 하면 오르고, 활성화하려 하면 내려가는가 하는 점입니다. 정책의 효과가 왜 5년 뒤, 10년 뒤 나타나느냐 하는 것입니다. 주택 시장 참여자들의 생각은 제각각입니다. 겉으로는 모두가 ‘안정’을 말합니다. 그런데 속내는 다릅니다. 정책 당국자는 경제에 끼치는 영향 때문에 하락보다는 조금 올랐으면 합니다. 집이 있는 사람들은 오르기를, 없는 사람들은 떨어지길 원합니다. 여기에 틈을 노리는 투기적 수요가 가세합니다. 한몫 잡아보려는 투기꾼들 말입니다. 이런 가수요(거품)의 증가는 과다한 공급을 만들어냅니다. 투기적 수요, 공급이 너무 크면 시장은 불안해집니다. 정부 정책의 효과를 지연시키는 원인이 되기도 합니다. 그 크기가 너무 크면 길게, 적으면 짧게 불안이 이어집니다. 문재인 정부 5년간 집값은 전국적으로 38%, 서울은 62% 상승했습니다. 잔뜩 낀 거품이 빠지려면 시간이 필요합니다. 정부가 연착륙을 위해 여러 부양책을 내놓지만, 경제신문 ‘이투데이’가 최근 조사한 전문가들 예상은 “하락세는 올 하반기까지 이어질 것”이라는 겁니다. 독자 여러분은 어떻게 생각하시나요. 판단과 책임은 여러분의 몫입니다.

2023-02-01 10:04
용산 정비창 일대 토지거래허가구역 1년 연장

국토교통부가 용산역 철도 정비창 개발사업 인근 지역을 토지거래허가구역으로 재지정했다. 정비창 부지는 물론 중산시범아파트, 이촌1구역, 신용산역 북측 1~3구역 등 주변 재개발·재건축 사업장 13곳(0.77㎢)에서 토지 거래가 제한된다. 토지 거래 허가제는 기준 면적 이상 토지를 매매할 때 관할 지방자치단체 허가를 받도록 하는 제도로, 건물 매매도 포함된다. 2020년 용산 정비창 개발계획과 함께 발표된 토지거래허가구역 지정은 지난해에 이어 올해도 연장되어 2023년 5월 19일까지 부동산 매매 규제를 받게 된다. 이번 연장안에서 국토부는 허가를 받아야 하는 대상을 더 넓혔다. 기존 토지거래허가 기준 면적은 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡, 공업지역 66㎡였지만, 오는 5월 20일부터는 주거지역 6㎡, 상업지역 15㎡로 줄어든다. 토지거래허가제를 피하기 위해 작은 건물들로 투기 수요가 유입됐기 때문이라는 설명이다. 용산에 이어 송파구 잠실동과 강남구 삼성동·청담동·대치동 등 국제교류복합지구 인근 4개 동의 토지거래허가구역 지정 기한 연장 여부에도 관심이 모아지고 있다. 이 곳은 오는 6월 22일 지정 기한이 끝나 서울시에서 6월에 회의를 열고 토지거래허가구역 재지정 여부를 결정한다.

2022-04-29 10:26
경매로 하는 노후 준비

은퇴 후 연금으로 생활비를 충당할 수 있지만, 비상 상황을 대비한 목돈이 필요하다. 연일 집값이 고점을 찍고 있는 부동산 시장에서 경매가 새로운 투자 수단으로 떠오르고 있다. 일반적으로 경매는 시세차익과 더불어 임대수익을 올리는 투자인데, 최근 불어닥친 경매 열풍의 이유를 살펴보고 경매 시 주의사항을 소개한다. 최근 부동산 시장에는 수도권을 중심으로 경매 열풍이 불어닥쳤다. 보통 부동산 경매는 채권자의 신청에 따라 법원이 강제로 최고가격을 제시하는 이에게 파는 방법이다. 코로나19로 인해 경매가 취소되면서 경매 건수는 줄어들었지만, 다른 경매 지표는 성장세를 보였다. 법원경매 전문기업 ‘지지옥션’이 발표한 ‘2021년 6월 경매 동향 보고서’에 따르면 6월 기준 전국 경매 진행 건수는 전월 대비 4.6% 감소했고, 전년 동기와 비교해 27% 줄어들었다. 다만 낙찰률과 낙찰가율은 40~70%를 유지하며 성장세를 보였다. 특히 6월 기준 서울 아파트 낙찰가율은 119%로 2001년 집계 이후 역대 최고의 낙찰가율을 기록했다. 지난 3월부터 4개월 연속 100%를 넘는 기록을 세우며 상승세를 타고 있다. 지지옥션 관계자는 “낙찰가율은 감정가 대비 낙찰 가격인데, 집값이 오르는 것을 고려하면 감정가는 보통 6개월~1년 전의 가격이라 낙찰가율이 100%가 넘어도 현재 시세보다는 저렴한 편이다”라고 말했다. 경매의 핵심은 권리분석 오랫동안 공무원 생활을 한 김경매 씨는 곧 은퇴를 앞두고 있다. 공무원연금 덕분에 노후의 생활비 걱정은 없다. 다만 갑작스러운 지출을 위한 목돈을 마련하고 싶다. 시세보다 상대적으로 저렴한 가격으로 시세차익과 임대수익을 올릴 수 있는 경매에 관심이 생겼다. 노후의 안전자산으로 경매가 괜찮을까? 최근 경매 시장으로 실수요자가 몰리는 원인 중 하나는 느슨한 규제 때문이다. 토지거래허가구역의 경우 일정 규모 이상의 부동산 거래 시 해당 구청장의 허가가 필수적이다. 투기과열지구 및 조정대상지역 내 주택 거래 신고 시 거래 금액과 무관하게 자금조달계획서와 각종 증빙자료를 제출해야 한다. 하지만 현행법상 경매는 이 모든 것이 면제된다. 부동산 관계자는 “최근 부동산 가격은 올랐지만 매물이 부족해지자, 상대적으로 규제가 느슨한 경매 시장으로 이목이 쏠렸다. 다만 대출 규제로 인해 현금 부자들의 투자가 늘어났다”라고 말했다. 부동산 경매를 처음 시작한다면 목적을 정해야 한다. 시세차익이 목적이라면 서울·부산 등 대도시 위주로 살펴보고, 개발계획이나 교통 호재 등을 파악할 필요가 있다. 반면 임대수익이 목적이라면 사회 초년생, 학생 등의 임차인이 몰리는 곳을 살펴야 한다. 지방 산업단지 인근 소도시의 소형 아파트도 임대수익용으로 괜찮다. 부동산 관계자는 “시세차익이 목적이라면 전세를 끼고 아파트에 투자하는 것이 좋고, 임대수익이 목적이라면 평균 4% 정도의 수익을 올리는 상가도 괜찮다”라고 말했다. 경매의 핵심은 권리분석이다. 권리분석을 잘못하면 법률적 문제로 인해 손해가 생길 수 있다. 권리분석 시 등기부 등본에서 소멸과 인수의 기준이 되는 말소기준권리를 알아야 한다. 대표적인 말소기준권리는 (근)저당권, (가)압류, 경매개시결정 등이 있는데, 등기부 등본에서 해당 리의 아래에 적힌 것은 소멸한다. 인수할 권리가 없으면 법률적 문제도 없다는 뜻이다. 만약 말소기준권리 위로 인수해야 할 권리가 존재하면 법률적 관계가 복잡해서 초보자라면 포기하는 게 낫다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “권리분석 시 대항력 있는 임차인 유무를 파악해 보증금 인수 여부를 확인해야 추가 손해를 막을 수 있다”라고 말했다. 입찰 전 현장 답사도 필수다. 현장 답사를 할 때는 우선 매각물건명세서에 적힌 내용이 실제로 맞는지 확인해야 한다. 관리비 체납 여부, 주변 주택 시세, 해당 지역의 부동산 호재·악재 등도 따져봐야 한다. 자금 조달 계획도 꼼꼼히 세워야 한다. 낙찰자로 선정되면 약 한 달 내에 잔금을 치러야 하기 때문이다. 이 연구원은 “더러 입찰 가격을 잘못 적는 실수를 하는데, 잔금을 내지 못하면 입찰 보증금을 못 받는다”라고 말했다.

2021-08-20 08:48
아파트 말고 꼬마빌딩으로 노후 준비!

저금리, 대출 규제, 고강도의 중과세와 함께 집값 상승으로 인해 부동산 시장의 흐름이 바뀌고 있다. 아파트보다 빌딩을 선호하는 추세다. 아파트 팔고 빌딩 산다는 말이 나올 정도다. 최근 빌딩 시장에서 주목받고 있는 꼬마빌딩에 대해 알아보자. 최근 자산가의 투자 순위에서 아파트는 밀려나고, 꼬마빌딩이 떠오르고 있다. 꼬마빌딩으로 투자가 몰리는 이유는 주택 시장의 규제로 인한 결과다. 고가 주택 및 다주택 보유자를 대상으로 대출, 세금 등 각종 규제가 쏟아지고 있다. 반면 꼬마빌딩은 상대적으로 규제가 적어 새로운 투자 수단으로 부상 중이다. 특히 은퇴 후 안정적 임대소득을 올리는 방편으로 꼬마빌딩이 주목받고 있다. 현재 부동산 시장에서 유망 상권의 꼬마빌딩은 없어서 못 판다는 말이 나올 정도로 인기가 높다. 일반적으로 연면적 3000㎡ 이하, 5층 전후 규모로 50억 원 이내 가격대를 형성하여 개인 투자가 가능한 빌딩을 꼬마빌딩으로 본다. 리얼티코리아 관계자는 “주택 규제가 심해지자 지난해 3분기부터 꼬마빌딩 거래가 활발해졌다. 현재 강남의 경우는 매물을 찾기가 쉽지 않다”라고 말했다. 실제로 부동산 정보 플랫폼 ‘부동산플래닛’의 자료에 따르면 2021년 1분기 기준 상업·업무용 빌딩의 매매량은 945건이며, 거래액은 약 7조 원이다. 전년 동기와 비교해 매매량은 35.2% 증가한 수치이며, 거래액은 46.7% 늘었다. 금액별로는 10억~50억 구간이 47.6%로 가장 많았고, 면적별로는 100㎡ 초과 3000㎡ 이하가 77%를 차지했다. 느슨한 대출 규제와 증여 은퇴를 앞둔 김꼬마 씨는 노후 자금을 준비 중이다. 다주택자인 그는 아파트를 팔고 새로운 투자 수단을 찾고 있는데, 꼬마빌딩에 관심이 생겼다. 살펴보니 대출 부담도 적고 노후에 안정적인 임대소득을 올릴 수 있을 것 같다. 또한 자녀에게 물려줄 재산으로 나쁘지 않을 것 같다. 정말로 그럴까? 꼬마빌딩의 장점은 세 가지다. 아파트와 비교해 상대적으로 대출 규제가 심하지 않다. 주택 시장에서 서울 등 투기지역, 투기과열지역은 주택담보대출비율(LTV)이 엄격한 편이다. 해당 지역에 있는 9억 원 이하의 주택은 LTV를 40%로 적용하지만, 15억 원 초과 주택은 아예 대출이 불가능하다. 부동산 관계자는 “꼬마빌딩은 70~80%까지 대출할 수 있다. 7월부터 토지거래허가구역 내에 LTV가 40%로 적용된다면, 토지거래허가구역이 아닌 논현동·역삼동·신사동 같은 곳으로 수요가 옮겨갈 가능성이 있다”라고 말했다. 또한 꼬마빌딩은 상대적으로 세금 부담이 적다. 세금폭탄이라 불리는 종합부동산세를 내지 않아도 된다. 꼬마빌딩은 예외적인 경우를 제외하고 세법상 비(非)주택으로 분류한다. 현행법상 건물이 아니라 토지분의 종부세가 부과되는데, 80억 원이 넘는 경우에만 해당한다. 대부분의 꼬마빌딩은 50억 원 미만이므로 종부세를 낼 필요가 없다. 주택처럼 많이 보유해도 중과세가 없다. 자녀 증여용으로도 괜찮다. 안정적인 임대소득이 보장되는 동시에, 훗날 가치 상승을 고려한다면 자녀에게 증여하는 재산으로 안성맞춤이다. 꼬마빌딩은 건물마다 개별적 특성이 강하고 거래가 빈번하지 않아 매매 사례가액을 확인하기 어렵다. 따라서 상속이나 증여세 부과 시 아파트처럼 시가를 기준으로 하는 것이 아니라 공시가격이나 국세청 기준시가 등과 같은 보충적 방법을 이용한다. 이러한 방법은 시세의 60~70%를 반영하기 때문에 증여 시 세금 부담이 적은 것은 사실이다. 다만 지난해 1월부터 국세청은 시세와 가격 차이가 크거나 고가인 경우 감정평가를 한다고 밝혔기 때문에 이 점을 유의할 필요가 있다. 꼬마빌딩은 장점이 충분히 있지만, 투자할 때 신중할 필요는 있다. 안정적인 임대소득만 생각하다 낭패를 볼 수도 있기 때문이다. 임대소득은 공실률과 밀접한데, 현재 상황이 그리 좋지 않다. 한국부동산원의 자료에 따르면 2021년 1분기 기준 서울 소규모 상가의 공실률은 6.5%인데, 홍대, 이태원, 명동 등 도심 주요 상권의 공실률은 20~30%에 달했다. 부동산 관계자는 “꼬마빌딩 투자 시 환금성을 고려할 필요가 있다. 임대소득도 좋지만 시세차익을 염두에 두고 지가가 높으며 매매가 원활한 지역을 찾는 것이 좋다”라고 말했다.

2021-07-19 08:00
정부, 부동산 규제 풀 것 다 푼다

정부가 6일 수도권 보금자리지구와 경제자유구역 등 경기 분당신도시 면적(19.6㎢)의 15배에 달하는 토지거래허가구역 287.228㎢를 해제했다. 국토교통부는 장기간의 지가 안정세와 개발사업 지연에 따른 주민 불편을 감안해 허가구역 일부 해제를 실시하게 된 것이라고 설명했다. 이에 따라 거래가 가능해지는 땅은 기존 토지거래허가구역(482.371㎢)의 59.5%로, 여의도 면적(2.9㎢)의 100배가량이다. 이로써 허가구역은 전체 국토(10만188㎢)의 0.5%에서 0.2%(195.143㎢)로 줄었다. 해제 규모를 지역별로 살펴보면 △경기(98.6㎢) △인천(92.7㎢) △부산시(46.6㎢) 순이다. 대구·광주·울산·경남지역의 경우 남아 있던 토지거래허가구역이 모두 풀리게 됐다. 반면 중앙행정기관 이전과 과학비즈니스 벨트 개발 사업 등으로 투기 우려가 높은 세종시(40.1㎢)와 대전시(42.6㎢) 등은 기존 허가구역이 전면 재지정됐다. 이번에 토지거래허가구역을 대규모로 해제한 것은 부동산 관련 각종 규제를 풀어 경기를 살리겠다는 정부의 의중이 반영된 것으로 풀이된다. 박근혜 대통령이 지난달 신년 기자회견에서 "부동산 등 각 분야의 규제를 풀어야 경제를 살릴 수 있다"고 천명한 직후 나온 것이어서 토지규제 완화를 통한 경기부양론에 더욱 힘이 실리는 모양새다. 매년 5월 발표되는 토지거래허가구역 해제 지역이 이번에 3개월여 앞당겨진 것도 이와 무관치 않다는 분석이다. 다주택자 양도소득세 중과제도 폐지, 취득세 영구 인하, 수직증축 리모델링 허용 등 주택 관련 규제를 대대적으로 풀면서 최근 살아날 조짐을 보이는 주택경기와 더불어 토지거래도 활성화시켜 부동산 경기를 전방위적으로 살리겠다는 것이다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "토지의 특성상 단기간에 규제 완화 효과가 나타나기는 힘들지만, 정부가 원재료인 토지 규제 완화를 통해 개발 환경을 좋게 해준 것인 만큼 내수투자 활성화를 유도할 수 있을 것"이라고 말했다. 이에 따라 부동산 업계에서는 마지막 '남은 2% 규제'에 관심이 쏠리고 있다. 업계는 '분양가 상한제 탄력적용'과 '재건축 초과이익 환수제'를 마지막 규제로 꼽고 있다. 여기에 DTI와 LTV 등 금융규제를 폐지 또는 금융기관 자율에 맡기는 등 제도개선이 필요하다는 게 업계의 주장이다. 이와 관련해 정부와 여당은 이달 임시국회에서 분양가 상한제를 탄력 적용하는 방향으로 주택법을 개정하는 방안을 추진하고 있다. 부동산 업계 한 관계자는 "국회에 계류된 '분양가 상한제 탄력적용'을 빼고는 부동산시장 규제는 대부분 풀렸다"며 "분양가 상한제를 공공주택이나 투기지구 등 필요에 따라 탄력적으로 운용하면 시장 회복에 도움이 될 것"이라고 말했다.

2014-02-06 15:42

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