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[제2인생] ‘산에서 살으리랏다’ 귀산촌을 아시나요?

“산에 들어가 살아야지.” 중년이라면 한 번쯤 무심코 내뱉어봤음직한 말이다. 산속에서 사는 것을 상상해보면 멋진 영화의 장면들이 오버랩된다. 새벽의 신선한 찬 공기와 나무 사이로 스며드는 햇볕. 통나무집 식탁 위에 차려진 신선한 음식. 상상만 해도 뿌듯하다. 하지만 실제로 그럴까? 현장의 전문가들이 입을 모아 이야기한다. 귀산촌은 냉정한 현실이라고. 영화 같은 낭만과는 거리가 있다는 말이다. 하지만 귀산촌이 갖는 매력은 분명히 있다. 제대로 알고 도전한다면 귀농보다 더 다양한 재미를 느끼며 살 수 있다. 글·사진 이준호 기자 jhlee@etoday.co.kr 귀산촌을 알기 위해서는 개념부터 정확히 짚고 넘어가야겠다. 귀산촌은 다른 업종에 종사하던 사람이 사유림을 구매하거나, 갖고 있던 사유림을 활용해 임업에 종사하며 새로운 생활을 이어나가는 것이라고 정의할 수 있다. 귀산촌의 가장 기본이 되는 것은 사유, 즉 내 산(山)이다. 기존에 임업을 하고 있지 않는 이상 귀산촌과 관련한 다양한 정부 지원을 받기 위한 현실적인 방법은 산주가 되는 것뿐이다. 산에 들어가서 사는 것을 생각해보자. 산 깊숙한 곳에 들어가 움막이나 텐트를 짓고, 수렵이나 채집을 하며 원시인에 가까운 생활을 하려는 목적이 아니라면, 산에서 생활하며 올릴 수 있는 소득과 내가 살 집을 어떻게 마련할 것인가를 고민해야 한다. 다행히 이런 고민, 특히 소득과 관련해 도움을 받을 수 있는 기관이 있다. 바로 산림조합이다. 농촌에 농협이 있고, 어촌에 수협이 있는 것처럼 산에는 산림조합이 있다. 한때는 임업협동조합, 임협으로 불렸던 기관이다. 산림경영계획과 정부의 다양한 지원책 임업 분야에선 산을 활용해 수익을 내는 행위를 ‘산림경영’이라고 말한다. 내 땅을 어떻게 가꾸고, 어떤 사업을 통해 수익을 내고, 어떤 시설을 지을지는 자유라고 생각하기 쉽지만 실제로는 그렇지 않다. 땅의 종류에 따라 건축물을 지을 수 없는 경우도 있고, 비닐하우스와 같은 생산 시설도 허가가 필요한 경우가 있다. 또 국가에서 진행하는 다양한 지원을 받으려면 산림경영계획이 필요하다. 또 전문가도 아니면서 계획 없이 무턱대고 덤비다가는 수익은커녕 큰 손해를 볼 수도 있다. 전문가들이 귀산촌을 위해 땅을 사기 전에 미리 임업 전문가와 산을 둘러보고, 가치가 있는지, 어떤 사업이 적합한지 조언을 받으라고 강조하는 이유도 이 때문이다. 산림조합중앙회 선도산림경영지도 팀의 민도홍 팀장은 귀산촌에 필요한 준비 과정에 대해 이렇게 이야기한다. “산을 제대로 활용하기 위해서는 계획을 수립하게 되는데 그것을 산림경영계획이라고 불러요. 10년 단위로 수립한 산림경영계획을 산림청에서 인가받게 되면 산립사업비 보조나 융자를 지원받고 소득세, 상속세, 증여세, 재산세 등을 감면받을 수 있어요. 숲을 사업적으로 가치있게 만드려면 솎아베기와 같은 준비 작업이 필요한데, 산림경영계획을 인가받으면 정부와 지자체 지원만으로 할 수 있게 돼요. 이 밖에도 다양한 지원책들이 있는데, 결국 혜택을 받아 사업을 진행하려면 산림경영기술자의 도움을 받아 계획을 수립하는 것이 좋습니다.” 임업을 통해 수익을 내는 방법은 크게 두 가지다. 첫 번째는 나무를 심은 뒤 목재가 될 만큼 자라면 벌목해 판매하는 것이다. 간단해 보이지만 관련 법규상 벌목할 수 있는 시기는 수종에 따라 30년에서 40년이 걸린다. 게다가 수익도 그리 크지 않아, 1ha당 200만~300만원 수준이다. 전문가들이 ‘부수익’이라 말하는 이유다. 두 번째는 버섯이나 나물 등 단기 소득 작물을 키워 판매하는 것이다. 산지축산이나 양계도 수익 방법이 될 수 있다. 최근 정부와 산림조합에서는 농·임업인들의 소득 확대를 위해 6차산업 육성에 힘을 기울이고 있다. 임산물이 생산되면 이것을 단순히 판매하는 것이 아니라 부가가치가 생겨날 수 있도록 가공하고, 그 과정을 체험관광 형태로 관광객들에게 공개하는 방식이다. 체험형 농장이나 숲해설 프로그램, 숙박을 결합한 레저 프로그램 등 다양한 방식을 고민하고 있다. 땅을 살 때 고민해야 하는 것들 내게 어떤 임산업이 맞는지, 어떤 준비가 필요한지를 충분히 고민했다면 땅을 알아볼 차례다. 상당수의 사람들은 임지를 구매할 때 ‘경매’를 통한다. 경매 물건을 둘러보다가 괜찮은 땅이 나오면 누가 먼저 가져갈까봐 급한 마음에 덜컥 구매 결정을 내려버리기도 한다. 파주시 산림조합의 백철종 팀장은 가격만 보고 땅을 결정하는 것은 돈을 버는 것이 아니라 잃는 것이라고 경고한다. “간혹 어떤 땅인지, 거기서 무엇을 할지 구체적인 고민도 없이 땅을 사시는 분들이 있어요. 평당 몇 만원이라면 공짜나 다름없다면서 말이죠. 하지만 이런 기준으로 땅을 사면 아무것도 할 수 없는 땅을 사게 되는 경우가 많아요. 나중에 알고 보니 맹지(길이 없는 땅), 골짜기 같은 땅이었다며 후회하는 사람들도 있죠. 반대로 잘 알아보고 산다면 지적도 상에는 길이 없지만 실제로는 이전할 일이 없는 군부대가 사용하는 길이 있어 사실상 활용에 문제가 없는 경우도 있죠. 결국 본인이 현장을 충분히 확인하고, 그 땅을 사서 무엇을 할 것인지 준비가 되어 있어야 해요.” 그는 귀산촌을 위해 땅을 알아보고 있다면 여러 후보지를 놓고, 그 지역 산림조합을 찾아 전문가의 조언을 듣는 것이 좋다고 충고했다. 예를 들어 도시에서 내려오는 경우는 농가주택과 주차장 부지도 함께 확보해야 하기 때문에 평균 경사도 18° 미만의 준보전임지가 좋고, 그렇지 않다면 약간의 농지가 붙어 있는 임지가 적절하다고 말했다. 도시생활 방식 답습하면 실패 정착도 문제가 된다. 귀산촌은 영화의 한 장면처럼 산속에 나 홀로 사는 삶이 아니다. 결국 기존의 거주민들과 어떻게 조화를 이루며 사느냐가 귀산촌의 성패를 가름한다. 거주민과의 불화는 전문가들이 꼽는 귀산촌 첫 번째 실패 이유다. 백철종 팀장은 거주민과의 조화가 매우 중요하다고 말한다. “기본적으로 마을과 붙어 있는 산은 그 마을의 공동 소유라는 개념이 있다는 것을 이해해야 해요. 그런데 어느 날 산을 샀다는 사람이 나타나서 가장 먼저 하는 게 측량이에요. 여기까지가 내 땅임을 확실히 구분하고 싶으니까요. 그러고는 울타리를 세우고 CCTV까지 달아요. 그러니 곱게 보기 어렵죠. 하지만 마을 사람들과 잘 지내면 그들이 울타리가 되고, CCTV가 되어줍니다. 임산물로 소득을 올리는 과정도 마찬가지예요. 마을 사람들과 함께 활동하면서 조합 작목반에서 공동으로 활동하면 국가의 생산지원 예산배정 순위가 빨라지고 판로도 걱정할 필요가 없어요. 하지만 어울리지 못하고 혼자서 활동하면 모든 것을 혼자 해결해야 해요. 경쟁력을 확보하기 어렵죠.” 표고버섯 농사를 예로 들면 경작을 위한 원목부터, 비닐하우스 시설, 포장디자인 지원, 차량 구매, 건조시설과 저장창고까지 국고 지원과 융자 지원을 받을 수 있다. 그러나 지역마다 배정된 예산이 한정되어 있고 우선순위가 있어 지역 내에서의 활동이 중요하다. 가장 중요한 수익은 어떨까? 민도홍 팀장은 산으로 얻는 수익은 유·무형의 것을 다양한 관점에서 봐야 한다고 조언한다. “떼돈을 벌 목적이라면 귀산촌은 적합하지 않습니다. 하지만 자리를 잡고 어느 정도 노력을 기울이면 일정 수준 이상의 수익도 가능하고 실제로 고소득을 올리는 분들도 적지 않아요. 은퇴자들 입장에선 등산이나 휴양을 즐길 수 있는 환경적 요인, 나무와 같은 후대에 산을 활용할 수 있는 가치, 산림을 개발해나가는 보람 등을 고려하는 것이 좋습니다.”

2016-11-28 08:55
[노후경제]주택연금 바로 알고 활용하기

주택연금은 국민연금 등 다른 연금과 달리 은퇴 후 가입할 수 있는 연금이다. 가입자가 집을 소유한 고령층의 1%에도 미치지 못하지만, ‘집을 상속하겠다.’는 인식이 변하면서 가입자가 증가하는 추세다. 정부가 주택연금 활성화 대책을 시행하고 있다. 주택연금은 다른 연금과 차별화했다. 가입자와 배우자 모두에게 담보가치를 초과하더라도 연금지급을 국가가 보장한다. 확정형의 경우 기간이 만료 후에도 ‘평생거주’를 보장한다. 가입자 사망 후 연금액 감액 없이 배우자도 동일 금액을 지급한다. 집값보다 덜 받으면 자녀들에 상속하고 더 받아도 청구하지 않고 국가가 부담한다. 연금인출한도 50% 내에서 의료비 용도로 목돈 인출이 가능하고, 주택 재산세 25% 감면 혜택도 주어진다. 주택 소유자 또는 배우자 중 60세 이상으로 신청자격을 확대하였다. 연금지급은 부부 중 연령이 적은 사람을 기준으로 계산하고 부부가 모두 사망할 때까지 지급된다. 이사를 가는 경우에도 새로 이사한 주택을 담보로 제공하면 주택연금을 계속 이용할 수 있다. 신규 주택 가격이 높으면 월지급금이 늘어나고 반대일 경우엔 월지급금이 줄어든다.담보주택을 재건축하더라도 재건축 완료된 주택에 가입자가 계속 거주하면 주택연금 계약을 유지할 수 있다. 재건축 사업 기간 중 월지급금을 계속 받을 수 있으며, 재건축 주택가격이 상승한 경우에는 그만큼 월지급액도 상향된다. 주택연금은 주택의 소유권 변동 없이 담보를 설정한다. 한방에 훅 날리는 위험을 덜 수 있다. 은퇴자는 국민연금 등 다른 연금은 새로 가입할 여지가 없으나 주택연금은 은퇴 후 가입이 가능하다. 주택의 가치 산정은 한국감정원 인터넷시세→KB 인터넷시세→국토교통부 주택공시가격→한국감정원 감정평가액 순으로 적용한다. 주택연금 가입 예정자가 희망하는 경우 한국감정원 감정평가액을 최우선 적용할 수 있다. 일반 주택담보대출처럼 담보인정비율(LTV)을 적용하거나 소액임차보증금을 차감하지 않고 주택가격의 100%를 전부 인정한다. 주택가격이 많이 올라 연금 중도해지를 희망할 경우 그동안 수령한 월지급금과 이자, 보증료를 납부하면 별도의 중도상환수수료 부담 없이 해지할 수 있다. 시니어는 ‘주택’이 재산의 대부분을 차지하는 경우가 많다. 주택은 거주, 재산증식 수단에서 연금활용으로 발전하고 있다. 주택연금을 바로 알고 제대로 활용하는 것이 시니어가 경제문제를 해결하는 소중한 방법이다.

2016-06-02 10:01
[자녀 창업①] 자녀 사업자금, 대줘야 하나? 말아야 하나?

# 중견 제조업체를 운영하고 있는 P(70·남)씨는 아들의 사업 때문에 지난 몇 년간 적잖이 골머리를 앓았다. 목돈을 들여 차려준 대형 음식점이 생각만큼 잘 되지 않아서다. 처음의 적자는 초창기라 그런 것이려니 했다. 어느 정도 장사가 궤도에 오르면 아들도 번듯하게 자립할 것이라 생각했다. 하지만 시간이 지나도 매출은 개선되지 않았다. 아들은 돈이 부족할 때면 다시 P씨를 찾아왔다. 아들의 식당은 ‘돈 먹는 하마’가 됐다. 황혼기에 접어든 장년층이 자녀들의 창업 실패로 고민을 겪는 사례가 점점 늘고 있다. 이는 경제발전기의 주축을 이뤘던 1940~1950년대 출생자들이 장·노년기에 접어들게 된 결과로 분석된다. 30~40대가 된 자녀세대의 경제활동이 활발해지면서 새로 사업을 시작하거나 실패하는 사례도 많아졌다는 것이다. 창업컨설팅 업계 한 관계자는 “정확한 통계분석을 하긴 어렵지만, 최근 몇년간 30~40대 자녀가 창업에 실패하는 사례가 점점 많아지는 추세”라고 말했다. 녹록지 않은 현실, 부모 절반 “창업 반대” 부모 입장에서 자녀가 창업을 해보겠다며 도움을 요청하는 경우 이를 뿌리치기란 여간 어려운 일이 아니다. 이에 따라 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원의 사업자금을 제공하기 일쑤다. 대개 자녀들이 ‘빌려달라’며 받아가는 경우가 많지만, 사업이 생각한 대로 잘 풀리지 않는 경우에는 사실상 사라지게 되는 돈이다. 문제는 성공보다 실패의 확률이 높다는 점이다. 이는 관련 통계에서 잘 나타난다. 통계청이 지난해 발표한 ‘2013년 기업생멸 행정통계 결과’에 따르면 기업의 1년 생존율은 59.8%, 5년 생존율은 30.9%에 불과했다. 절반 가까운 기업이 생긴 지 1년 안에 문을 닫고, 3년이 지난 뒤에는 10곳 중에 7곳이 망한다는 얘기다. 경험이 부족한 청년들의 경우는 실패 확률이 더 높다. 대표자의 연령대가 어릴수록 기업이 5년 이상 생존하는 비율이 낮아진다. 30대 미만 대표자가 창업한 기업 80%가 5년을 버티지 못하고 문을 닫는다는 것이다. 부모 입장에서는 자녀의 창업이 불안할 수밖에 없다. 2013년 현대경제연구원의 ‘창업에 대한 대국민 인식조사’에서 ‘자녀가 창업한다고 하면 반대하겠다’(52.1%)는 응답이 과반에 달했던 것은 부모 세대의 불안감을 보여준다. 부모돈 창업, 폼나는 것만 찾다가 십중팔구 실패 전문가들은 특히 자녀세대가 부모에게 종잣돈을 얻어 창업하는 ‘캥거루형 창업’의 경우 사업체의 생존율이 훨씬 낮을 것이라고 지적한다. 상대적으로 손쉽게 거액의 자본금을 조달했기 때문에 사업을 대하는 마음가짐과 신중함에서 차이가 나기 쉽다는 것이다. 실제 이들은 사업타당성을 분석하기보다 ‘폼나는 업종’을 택한다든지, 실제 비용을 따지기보다 ‘유명한 곳’을 선호하는 경향이 종종 관찰된다. 앞서 소개한 P씨 아들의 실패 사례는 전형적이다. P씨의 아들은 외국에서 음악을 전공한 뒤 귀국해 이렇다 할 직업이 없이 지내다가 갑자기 음식점 경영에 뛰어들었다. 아버지의 지원을 등에 업고 국내 최대 상권인 홍대입구와 강남역에 한 곳씩 두 개의 점포를 냈다. 홍대입구에서는 아예 건물의 3개 층을 빌렸다. 직원 수만도 20명에 달했다. 매달 2500만 원에 가까운 점포임대료와 4000만 원 가량의 인건비가 나갔다. 반면 음식점의 매출은 수익을 내기에 충분치 않았다. 아버지를 찾는 일은 점점 많아졌다. 김병오 FC창업코리아 대표는 “자본금이 충분하면 어떻게든 성공한다는 잘못된 인식을 가진 창업준비자가 많다. 하지만 투자가 많은 것이 높은 수익률을 보장하지 않는다”며 “자본은 어디에서나 물론 중요하지만 창업시장에서는 자본의 힘이 상대적으로 통하지 않는다. 창업자 본인의 마음가짐이 더 중요하다”고 말했다. 초보 사장은 직원들의 ‘봉’, 경험이 풍부한 조력자 필요 초보 창업자라면 점포와 수익성 등을 아무리 꼼꼼히 따졌다고 해도 여전히 큰 위험 요인이 남는다. 거래처와의 문제, 고객의 항의처럼 예상치 못한 위기 상황에 대한 대처능력이 부족하기 때문이다. 특히 창업자가 직원들에 대한 통제·관리 경험이 없는 경우 큰 어려움을 겪을 수 있다. 사장보다 경력이 풍부한 직원들은 때때로 사장의 ‘머리 꼭대기’에 올라설 수 있다는 점을 유념할 필요가 있다. 한 창업 컨설턴트는 대형 횟집을 창업한 C씨(37·여)의 사례를 소개했다. C씨의 횟집에서는 물고기가 별 이유 없이 죽어나갔다. 경력 10년의 주방장도 이유를 알 수 없다고 했다. 어쩔 수 없이 매일 새 물고기 수십만 원어치를 새로 사서 채워 넣었다. 주방장이 생선 공급업자와 짜고 벌인 일이라는 것을 알게 된 것은 꽤 먼 훗날의 일이었다. 전문가들은 창업을 희망하는 업종에서 일단 경험을 쌓은 뒤 창업에 나서야 실패의 확률을 크게 줄일 수 있다고 말한다. 상황이 여의치 않다면 부모로부터 도움을 받는 것도 좋다. 김병오 대표는 “부모가 자본금을 대주고 손을 떼기보다 일정 부분 함께 경영을 하면서 자립을 도와준다면 자녀 사업의 연착륙에 큰 도움이 된다”고 말했다. ‘잘할 수 있는 일’ 찾으면 성공확률 높아져 모든 창업이 위험하기만 한 것은 아니다. 성공하는 창업사례도 분명 있다. 부모 입장에서 자녀에게 잔소리를 하기보다 전폭적인 지원을 해주고 싶은 마음도 있다. 그렇다면 자녀의 사업이 ‘되는 창업’인지 미리 감지할 방법은 없을까. 금융기관 퇴직자 J(63·남)씨의 사례는 참고가 될 만하다. 특별히 공부를 잘하지도, 뚜렷한 목표를 갖고 있지도 않은 아들이었다. J씨는 일찍부터 ‘좋아할 만한 일’을 찾으라고 강조해왔다. 자동차를 좋아하던 아들이 튜닝전문업체 이야기를 꺼냈다. 그는 튜닝전문업체에 대해 잘 알지 못했지만 기꺼이 자금을 지원했다. 아들의 사업은 인터넷에서 마니아들의 입소문을 타고 성장했고 지금은 꽤 많은 순이익을 올리고 있는 유명업체가 됐다. 창업 컨설턴트가 추천하는 창업도 이런 형태다. 창업자 본인이 좋아하고, 잘 아는 분야를 택하는 경우 실패의 위험을 크게 줄일 수 있다는 것이다. 또 경쟁이 치열하지 않은 시장일수록 매출기반을 안정적으로 확보해 나갈 가능성이 크다. 한편 자녀의 성공적인 창업은 훌륭한 절세수단이 되기도 한다. 정부는 부모가 자녀의 창업자금을 지원하는 경우 증여세를 감면하는 조세특례제도를 운영하고 있다. 이 제도의 기준을 충족한다면 5억 원까지는 세금 없이 증여가 가능하고 30억 원에 대해서는 5억 원을 제한 금액에 10%의 세율로만 과세되도록 해 세금을 크게 줄일 수 있다.

2015-09-07 14:29
[100세 시대, 인생2막 재취업으로 대비④]위로금을 선호하는 퇴직자들, 아웃플레이스먼트 서비스 요구해야

중장년층과 베이비부머세대, 퇴직자들, 즉 시니어들이 공통적으로 최대의 관심 정보는 뭘까? 바로 일자리다. 재취업은 하늘에 별 따기고 연금은 부족하다. 한국고용정보원에 따르면 55∼64세 고령자 고용률은 2012년 63.1%로 1995년 63.6%보다 0.5%포인트 하락했다. 고용지표상으로만 보면 베이비부머 세대인 50대 중심으로 취업자가 늘어가고 있고, 여성과 중장년층의 고용율이 증가하고 있다. 하지만 그 이면을 들춰보면 시간제근로자, 기간제근로자 등의 비정규직 근로자 비중이 늘어나고 있을 뿐이다. 그야말로 숫자만 채우는 상황에 직면해 있다. 그렇다면 50대 이후 시니어들 재취업은 정부와 기업의 전직지원 구축이 시급한 이유다. 자신과 상관없는 일을 하게 되는 재취업에 절망 비자발적, 자발적이든 정든 직장을 떠날 수밖에 없던 퇴직자들은 인생2막을 열기 위해 다시 취업전선에 뛰어들어야 한다. 이들에게는 재취업이 필수다. 그러나 시니어 계층의 재취업과 창업에 대한 절박한 사회적 필요성에도 불구하고 그 현실화가 제대로 진행되고 있다고 생각하는 이는 아무도 없을 것이다. 중장년층 구직자들을 위한 전직 서비스가 아직 자리잡지 않았고, 기업들이 퇴직자를 바라보는 편견도 넘어야 할 벽이다. 명예퇴직 신청을 한 1년 전부터 50대 초반 A씨는 6개월 동안 ‘전직지원전문가’에게 심리상담, 진단과 피드백, 원하는 일이 무엇인가?, 전직교육, 취업알선 등 전문 컨설팅을 받았고, 퇴직 후 곧바로 자신의 경력과 적성에 맞는 새로운 직장에 재취업했다. 퇴직이 배우자의 사망에 이은 가장 큰 심리적인 충격이라는 여론 조사 결과를 보더라도, 퇴직은 개인에게 또한 매우 큰 시련이다. 게다가 고령화사회 정년퇴직 연령이 낮아지는 노동시장의 형태 속에서 퇴직은 고급 인력들의 사회 참여 폭이 작아지는 사회 해체의 문제와도 연관돼기 때문에 퇴직자들에 대한 기업과 사회의 고민은 매우 커져갔다. 따라서 그 동안 회사를 위해 기여한 근로자들 퇴직 이후의 삶에 대해 관심을 기울이기 시작했으며, 그 대안으로서 아웃플레이스먼트(전직지원프로그램)가 도입되고 확대되기 시작했다. 정부 차원에서도 퇴직 후 일정기간 동안 실업급여를 제공하고 또 재취업을 위한 각종 교육훈련제도를 만드는 등의 노력을 병행하고 있다. 정년연장과는 별개로 기업들은 고령화의 적극적인 대응책으로서 전직지원서비스에 주목하고 있다. 고령화 시대의 최선의 복지는 일자리 제공이며, 일자리가 행복의 조건인 상황에서 이직하는 근로자가 가급적 실업 없이 새로운 일자리를 찾을 수 있게 지원하는 전직지원서비스의 중요성이 증가했기 때문이다. 즉, 퇴직자에게 일시적 희망 퇴직금이나 복리후생보다는 근로능력이 있는 중·장년 근로자를 일할 수 있게 지원하는 것이 더 효과적이라는 것을 인식하고 있는 것이다. 하지만 중·장년의 재취업과 창업이 잘 안 되는 가장 큰 이유는 사회 전반적으로 퍼져있는 재취업에 대한 비틀린 시선이다. 시니어들에게 정부가 주도하는 재취업 지원이 시니어들의 전문성이나 그간 해왔던 일들과는 상관없는 일감들을 맡기기 일쑤라는 불평을 듣는 건 어렵지 않다. 아웃플레이스먼트 실행이 잘 안되는 이유 소위 아웃플레이스먼트 서비스를 도입한 기업일지라도 퇴직을 앞둔 1주일 전에 단발성으로 워크샵을 가거나 온라인 상담정도에 그친다. 이력서 쓰는 방법 알려주거나 면접 보는 스킬정도. 직전 퇴사 처리된 회사에 대해 악의를 품지 않도록 잘 달래주는 일이 겨우 아웃플레이스먼트라고 시늉하는 행태에 머물러 있다. 기업들의 평판에만 신경쓰는 저비용 고효과를 기대하는 변형 아웃플레이스먼트를 흉내내고 있다는 의미다. 전직지원프로그램이 있다고 소문난 기업에도 아웃플레이스먼트 서비스 개념도 모르고 있는 곳이 많다. 퇴직자들이 아웃플레이스먼트제도를 요구하지 않아서 도입을 못하는 것이 아니라 기업 HR부서에서 아웃플레이스먼트 서비스 정보를 아예 전달하지 않는다는 것이다. 1990년대에 들어 우리나라 기업에 소개되기 시작하였다가 IMF 경제위기 이후의 구조조정과 전직지원장려금제도가 도입되면서 국내 기업에서 본격적으로 시작됐다. 하지만 도입 10년이 넘게 흐른 지금 아웃플레이스먼트 서비스에 대한 기업들과 퇴직자들의 반응은 냉랭하기만 하다. 기업들은 아웃플레이스먼트 서비스에 대해 ‘무용론(無用論)'을 주장할만큼 서비스의 실효성에 대한 의문을 제기하고 있다. 또한 퇴직자들은 아웃플레이스먼트에 대한 정확한 이해와 정보가 부족하기 때문에 퇴직 시에 아웃플레이스먼트 서비스 보다는 현금 보상을 더 선호하는 상황이다. 위로금을 선호하는 퇴직자들, 전직지원 서비스 요구해야 이런 이유들로 인해 도입 초기에 비해 서비스를 제공하는 외국계 기업 및 국내 기업은 많이 늘었지만, 교육프로그램 중심으로만 커진 시장 규모는 역설적으로 그리 크게 늘지 않았다. 하지만 국회에 계류중인 법 개정안에 따르면 앞으로 300인 이상 사업장의 경우 이같은 퇴직(전직)자에 대한 재취업, 창업 알선 등 지원서비스가 의무화 되면 전직지원서비스를 하려는 기업은 늘어 날것으로 전망된다. 퇴직자 가운데 장년을 대상으로는 전직지원 장려금을 지급하고, 사업주에게는 고용유지지원금을 지급하는 방안이 검토된다는 것이다. KT는 지난 4월 무려 8300여명의 명예퇴직 신청을 받아 1조3000억원 가량을 명예퇴직금으로 지급했다. 1인당 평균 1억4457만원에 이르렀다. 또 한국시티은행은 최근 실시한 명예퇴직에서 5년치 급여를 특별퇴직금으로 지급했다. 1인당 평균 4억원에 달했다. 이밖에 자녀 학자금, 건강검진 혜택도 보장했다. 현대차그룹 계열회사도 최대 2억원을 넘게 퇴직위로금을 조건으로 제시했다. 인건비를 줄이기 위한 감원인데, 막대한 인건비를 지출하게 된다. 경력관리체계가 자리 잡힌 일본, 공공과 민간 양쪽에서 재취업 지원 고령화 사회의 문제점을 일찌감치 치룬 해외 선진국에서는 재취업-창업 프로그램에 대한 내용들이 우리나라보다 고도화되어 있다. 일본은 정부의 ‘헬로워크’와 민간의 ‘시니어살롱’이 그러한 역할을 하고 있다. 헬로워크는 일본의 후생노동성이 고용안정 기회 확보를 위해 만든 공공직업안정소의 애칭으로 전국에 약 500개가 만들어져 있다. 취직 상담, 직업 교육, 직업 소개, 고용보험 관련 업무 등 취업과 관련된 다양한 서비스를 제공한다. 그러나 사실 일본에서도 헬로워크는 상대적으로 낮은 직무 능력을 가진 중·고령자들을 위해 단순한 일자리를 소개해 주는 곳으로 인식되곤 한다. 하지만 ‘시니어살롱’은 전문 경력을 가진 시니어를 대상으로 구인구직 및 직업 교육, 상담을 진행하는 민간 비즈니스 모델로 성공적으로 운영되고 있다는 평가를 받는다. 이는 일본의 국가 공인 경력관리체계가 안착됨에 따라, 경력관리모델에 의해 노년에도 전문성을 충분히 살리는 일을 맡기기 때문이다. 베이비붐이란 단어의 탄생지인 미국은 비영리단체(NPO)가 잘 정비돼 있어 경험과 지식이 많은 계층의 재취업이 활발히 이뤄지고 있다고 알려져 있다. 미국의 NPO는 200만 개 정도 있는데 그중 절반은 의료, 복지와 관련된 일을 하고 30% 정도는 각종 교육 활동, 나머지 20%는 기타 다양한 활동을 한다. 미국에서는 NPO에서 일하는 사람들도 취업 인구에 포함시킨다. 그래서 미국 전체 취업 인구의 10% 가까이가 NPO에서 일하고 있는 걸로 나온다. 즉 취업 알선 분야의 규모가 워낙 거대하다보니 그 분야 자체가 일자리까지 제공할 정도의 역할을 수행하고 있는 중인 것이다. 각 지역사회 내에서의 재취업 지원 활성화 시작 우리나라도 문제들에 대한 대책과 대안들이 나오지 않은 건 아니다. 공공기관과 기업들은 매 시기마다 열리는 다양한 일자리 박람회와 함께 다양한 재취업 프로그램을 준비해놓고 있다. ‘중장년 재취업 프로그램’이 경제단체와 지자체들을 중심으로 생겨나고 있지만 실효성에 대한 의문은 끊임없이 제기되고 있다. 40대 후반 항공회사 출신 조기 퇴직자는 “간혹 일자리를 연결해 줘도 그곳에서 추천해주는 일자리들이 너무 열악한 경우가 많다”고 말했다. 다양하고 새로운 일자리를 창출해야 앞으로 10년 뒤에도 폐지가 노인 일자리를 감당하는 비극적 일은 없을 것이라고 지적했다. 현재 국회에 계류 중인 고령자고용촉진법 개정안에 따르면, 앞으로 300인 이상 기업은 퇴직을 앞둔 근로자에게 의무적으로 전직지원 서비스를 제공해야 한다고 한다. 고용정보원 한 연구원은 전직지원 서비스에 대한 기업의 인식 개선이 시급하다고 진단했다. 퇴직자에 대한 전직지원은 결국 기업과 소비자를 위한 서비스라는 인식이 선진 외국처럼 뿌리내려야 한다는 것이다. 숫자나 통계치 목표에 기준을 두지 말고 ‘양질의 일자리’를 모색한다면 퇴직자들이 전직 및 제2의 인생을 설계하는 데 큰 도움이 될 것이라 강조했다. 퇴직 후 재취업은 이제 근로자 개인의 것으로 취급할 문제가 아니다. 특히 중장년 퇴직자의 전직과 노후설계 지원은 기업이 정부, 전문가와 손잡고 수행해야 할 사회적 책무가 되어야 한다. 현재 많은 기업에서 전직지원 서비스를 실시하고 있는데 기업에 따라 기본교육만 실시하고 있는 기업이 있는가 하면 전체 프로세스를 활용하여 적극적으로 지원하는 기업도 있다. 기본교육은 퇴직을 앞둔 대상자의 변화, 심리, 가족, 건강, 여가, 경력, 법률, 재무, 인생설계 등 퇴직후 누구에게나 필요한 가장 기본적인 교육을 말한다. 교육프로그램 중심으로 기업에 따라 집합교육 및 온라인으로 진행하고 있다. 아직 도입단계인지라 전직지원에 대한 집체교육을 실시하는 기업이 늘고 있으며 전직지원 상담의 경우에는 개인적 상황에 따라 시간을 유동적으로 하고 있다. 상담 및 컨설팅의 경우는 개인의 재무상태나, 경력 활용방안, 법률적 문제나 여가활용 방안 등 개인의 문제를 1:1로 전문가에 의해 심층적으로 해결할 수 있도록 지원하는 방법이며 창업이나, 재취업의 경우 컨설팅을 통해 재취업 실행까지 지원 하도록 해야 한다. P&G, 수출입은행, 한전, KT에서는 이러한 전직지원 프로그램을 이미 시행 중에 있으며, 퇴직 예정자 뿐만 아니라 이미 퇴직한 사람들도 유용하게 접할 수 있어 향후 기업들이 전직지원 서비스 도입을 검토하고 있는 중이다. 삼성 그룹, 계열사별로 18개 경력컨설팅센터 운영 중 한편 대기업들도 자사의 직원들을 위한 아웃플레이스먼트(Outplacement)를 차차 갖춰나가고 있다. 아웃플레이스먼트는 1960년대 말 미국에서 처음 탄생한 개념으로 우리 말로는 ‘전직 지원 프로그램’ 또는 ‘퇴직자 지원 프로그램’이라고 할 수 있다. 포천지 선정 500대 기업들 중 80% 이상이 이를 실행하고 있을 정도로 선진국에서는 일반화된 개념이다. 아웃플레이스먼트는 IMF 이후 기업에서는 효율적인 구조조정의 수단으로, 정부에서는 실업률 해소를 위한 방안으로 활용돼 공공과 민간부문에서 지속 적으로 성장했다. 우리나라에선 아웃플레이스먼트를 실행하는 대표적인 기업으로 삼성 그룹을 들 수 있다. 삼성은 회사를 떠난 임직원이 일자리를 쉽게 찾을 수 있게끔 퇴직 관리를 해주는 경력컨설팅센터를 2001년부터 시작하여 현재 각 계열사별로 18개를 운영하고 있다. 특히 40~50대 중장년 퇴직(예정)자들의 재취업을 돕는 전직 지원 서비스를 시작했다. 경력컨설팅센터는 퇴직임원, 정년퇴직자(또는 예정자), 퇴직자(또는 예정자)를 대상으로 자문역 전직, 정년준비, 전직 상담을 해주며 재취업 알선뿐만 아니라 재교육, 창업지원을 하면서 퇴직 후 삶을 계획할 수 있게끔 종합적으로 관리해주고 있다. 현재까지 총 3천 600명이 재취업에 성공했다는 것이 센터측의 얘기다. 센터 관계자는 “전직지원 프로그램 제공을 통해 회사는 내부 고객으로서의 근로자와의 계속적 관계를 유지함과 동시에 퇴직과 관련한 근로자 개인의 심리적 불안감을 완화할 수 있습니다. 심리안정 후 여기서는 6단계의 교육을 실시합니다. 일에 관한 인식을 전환하고 자산을 체크, 가족, 건강, 여가, 관계 등을 탐색하면서 생각을 바꾸게 한다”고 말했다. 재취업자가 잘 적응할 수 있도록 실패를 줄이기 위해 사후관리까지 해주는 점이 특징이다. 삼성전자 경력컨설팅센터가 국내 전직지원서비스의 롤모델로 부각되면서 LG, SK 등도 벤치마킹 움직임을 보이고 있고 전직지원장려금제도 부활과 맞물려 시너지를 낼 것으로 기대하고 있다. “이 부장, 재취업보다는 더 늦기 전에 생애설계부터 하지” 전문가들은 재취업 준비를 자신의 장점과 전문성을 살릴 수 있는 분야로 찾아보라고 조언한다. 물론 척박한 재취업 환경을 갖고 있는 현재에 그를 위해선 철저한 준비가 뒤따라야 한다. 당연히 시니어 본인은 재교육에 대한 필요성도 느끼고 실행해야 한다. 그 모든 과정은 어찌 보면 자신이 좋아하고 잘할 수 있는 일에 대한 재점검이라고 할 수 있다. 또한 시니어 취업자들이 눈높이를 낮추라는 말도 전문가들의 공통적인 의견이다. 이는 아직 현실적으로 시니어들의 취업 지망과 기업이 인재에게 바라는 요구사항의 격차가 큼을 우회해서 알려준다. 물론 시니어들의 눈높이 낮추기만을 강요하지 말고 기업에서 시니어들을 고용하는 일에 거부감을 갖는 풍토 또한 개선되어야 할 부분이다. 이를 위해선 시니어 재취업에 있어 정부에서 기업에게 제공하는 다양한 혜택, 세금 감면, 인센티브 등이 보다 현실화될 필요가 있다. 중장년 대다수가 일할 의사가 있는데도 정년은 57세 수준에서 정체되어 있고 기업의 장년 채용 기피 관행이 있어 재취업에 어려움을 겪고 있는 게 현실이다. 이런 점에서 중장년 재취업 대책의 실효성을 점검하고 구체적인 보완책을 내놓아 중장년 고용률의 획기적인 변화를 유도해낼 수 있기를 기대한다.

2014-09-12 13:53
에너지 빈곤층 폭염피해 무방비 상태

국내 에너지빈곤층의 절반 이상이 월 소득 60만원 이하의 70대 이상 독거노인이며, 이들 가운데 절반 이상은 어지럼증을 호소하는 등 폭염으로 인한 온열질환에 노출된 것으로 나타났다. 에너지시민연대는 3일 ‘2014년 여름철 에너지빈곤층 주거환경 실태조사(2차년도)’를 통해 에너지빈곤층의 83.1%가 에너지복지정책인 단전유예 및 전류제한 장치혜택을 받지 못하고 있으며, 86.9%는 이 정책을 인지하지 못하고 있었다고 밝혔다. 에너지 빈곤층 조사는 지난해 1차년도의 경우 폭염이 지속되는 여름철 피해가 가장 심각한 빈곤층의 주거환경을 조사하고 폭염 발생 시 대비책이 마련됐는지를 점검하기 위해 실시됐다. 에너지시민연대 전국 네트워크 중 8개 단체가 참가한 조사는 서울·대전·마산·분당·안산·천안·포항 지역 총 160가구(노인가구)를 직접 방문해 설문조사 및 현장 조사하는 방식으로 진행됐다. 연령별 노인가구 및 독거여부를 확인한 결과 조사대상 총 160가구 중 독거노인 가구는 총 112가구로 70%였고 70대 이상 독거노인 가구는 94가구로 58.8%를 차지했다. 소득분포를 살펴본 결과 총 138가구인 83.1%가 월 소득이 60만원 이하에 불과했다. 주택유형으로는 절반 이상인 53.1%가 단독주택에 거주하고 있었고, 36.3%가구가 실내온도 30℃ 이상의 찜통더위를 견뎌야 했다. 외부보다 집안 온도가 높은 경우도 36.9%에 달했다. 조사대상 노인 중 65%가 폭염으로 인한 대표적인 온열질환인 어지럼증을 호소했고 40%가 두통을 앓았다. 또 15%의 노인이 폭염으로 호흡곤란을 앓는 등 위험수위에 이르렀던 것으로 나타났다. 가구원 질병보유 현황조사에서 조사대상 노인의 36.9%가 폭염에 취약한 고혈압을 앓고 있었으며, 21.3%가 당뇨를 앓는 등 만성질환자인 것으로 드러났다. 이외에 외과증상으로는 관절 36.3%, 디스크 23.1%, 신경통 21.3%를 앓고 있는 것으로 나타났다. 조사대상 가구 다수가 에너지복지정책을 모르는 경우가 많았다. 정부의 대표적 에너지복지정책인 단전유예정책의 경우 86.9%의 가구가 정책이 있다는 사실을 전혀 모르고 있었다. 단전유예정책은 전기요금을 내지 못하는 가구의 전기를 완전히 끊지 않고 최소량을 공급하는 제도를 말한다. 또 전기요금할인 정책을 모르는 가구는 41.3%, 폭염에 대처하기 위해 정부와 지방자치단체가 시행 중인 무더위 쉼터 운영을 모른다고 대답한 가구는 76.3%에 달했다. 반면 무더위 쉼터 운영의 수혜여부 질문에 수혜를 받고 있다고 답한 사람은 단 2명인 1.3%에 불과했다. 에너지빈곤층이 바라는 에너지복지정책 우선순위로는 쿠폰, 바우처, 현물 지원이 33.8%, 에너지가격 할인 또는 감면을 원하는 가구는 24.4%로 실질적인 현물 및 현금 지원을 바라는 것으로 나타났다. 에너지복지 수혜대상 확대가 필요하다는 의견은 15%였으며, 가전제품 교체, 조명기기 교체, 도시가스 인입 등은 5% 이내에 불과했다. 에너지시민연대 관계자는 “질병관리본부가 6월 1일부터 7월 8일까지 운영한 ‘폭염으로 인한 온열질환 감시체계’ 발표결과 총 135명의 온열질환자가 발생했지만, 고혈압·당뇨 등 만성질환을 앓고 있는 고령의 독거노인들이 폭염에 무방비상태로 방치되고 있는 상황”이라며 “다수의 에너지빈곤층 노인들이 관절·신경통·디스크 등으로 거동이 불편하고, 컴퓨터 및 휴대전화 이용이 불편한 만큼 찾아가는 서비스를 운영하는 등의 적극적인 기후에너지복지정책이 시행돼야 한다”고 말했다.

2014-08-03 22:52
[실버타운의 빛과 그림자]④한국형 실버타운 성공 모델은?

아직 그림의 떡이라 보는 실버타운(노인복지주택)은 고령화에 얼마나 대처하고 있는가? 극소수만이 누리는 실버타운은 여전히 높은 보증금과 매달 지불해야 할 사용료의 부담이 만만치 않은 상품이다. 월 200만원에서부터 400만원 이상 지출해야하는 실버타운은 어쩌면 더 안정적인 성장으로 가기 위한 일종의 성장통일 수 있을 것이다. 하지만 그저 분양형과 임대형 사이에 노인복지법을 교묘히 빠져 나가는 무책임한 논란으로 본다면 이번 기회에 실버타운사업 전반에 대한 제대로 된 재점검을 하지 않게 되면 자칫 한계에 부딪칠 위험성이 있다. 고령화로가는 성장통이냐 한계냐에 기로에 서 있는 한국적 실버타운이 황혼마을로 가기 위해 숨고르기가 시작됐다. 1990년대 중반부터 민간 자본에 의해 하나씩 생기기 시작한 실버타운(구체적 표현으로는 유료 노인복지주택)은 초창기에는 도심의 복잡함을 벗어난 전원형 실버타운이 다수를 차지했다. 시간이 흐르며 교통, 의료, 문화 시설 같은 도시 인프라를 누리고 싶어 하는 시니어들이 늘어남에 따라 현재는 전원형 실버타운보다는 도심형 실버타운이 트렌드다. 그러나 전국 노인복지주택 25개와 노인공동생활 125개를 포함한 노인주거복지시설은 20년이 되어도 논란은 끊이질 않았다. 실버타운은 사실상 시니어가 머무는 마지막 집이다. 실버타운에서 일반 집으로 돌아오는 경우가 드물기 때문이다. 그래서 실버타운은 꼼꼼히 따져서 입소해야 한다. 실버타운에는 임대형과 분양형이 있다. 분양이나 임대계약서에는 반드시 입소조건, 입소비용(월 사용료)에 관한 내용이 포함되어야 한다. 그동안 명확한 법적 근거 없이 행해졌던 분양형 실버타운에는 안전장치 없이 산 넘어 산인 격으로 총체적 문제 투성이가 되었던 것이다. 실버타운은 상당수가 고급형 실버타운임을 어필하려고 한다. 시니어 입장에서는 얼마 남지 않은 삶의 시간을 보다 풍요롭게 보내고 싶어서 자신의 재산 상당분을 실버타운에 투자하고자 하는 생각이 있을 테니, 실버타운 쪽에선 그에 걸맞는 서비스를 제공해주겠다는 콘셉트를 지향하는 건 당연한 얘기다. 그러나 제대로 준비가 갖춰지지 않은 채 양산된 실버타운의 문제점들이 무수히 보고되고 있는 게 현실이다. 실버타운은 사회복지사업법 내 노인복지법 제31조, 시행규칙 14조에 따라 구분된 노인주거복지시설 중 양로시설과 노인복지주택에 속해 있지만 별도의 규정은 없다. 실버타운을 1980년대 요양원 수준의 제1세대 노인복지주택, 2000년대 초반에 등장한 제2세대 닭장식 노인 전용 아파트에 이어 제3세대형은 최첨단의 주거·의료·문화·휴식·레저 복합형 타운하우스로 구분하는 전문가들이 적지 않다. 실버타운이 일반화된 것도 아니고, 입주비용이나 생활비가 일반거주에 비해 효율적이거나 비용 절감적이라는 면에서 크게 인기를 끌고 있는 상황도 아니고, 선진 고령화 국가의 성공적인 모델들이 우리나라에 정착되지 않은 면도 있지만, 고령화의 급속한 진전이 되는 상황을 염두에 두고 예상해 보면, 어느 순간에는 갑자기 입주가 몰릴 가능성도 없지 않을까? 사이버대학의 실버산업 전공 교수는 “시니어는 여가, 건강관리, 안전 등이 주요 관심사인데 실버타운이 필요한 서비스를 모두 제공하는 추세다. 2026년경 노인 인구가 20%에 육박하는 초고령화 사회를 눈앞에 둔 우리나라도 실버타운 수요가 늘 수밖에 없다”고 말했다. 실버타운 운영주체는 누구냐? 실버타운은 일단 노인복지시설이다. 노인복지시설이라 함은 당연히 운영주체가 있어야 한다. 그러나 그러한 실버타운은 흔히 입주자에게 ‘분양되는’ 개념으로 운영된다. 아파트처럼 분양이 이뤄짐으로써 실버타운은 개별 소유권을 인정하는 공간이 되고, 그렇게 되면 시설주체가 무의미해지기 마련이다. 그래서 건설회사는 실버타운을 짓고 입주자에게 분양을 한 다음 돈을 챙겨 운영에서는 손을 끊는 경우도 발생한다. 이러한 법적인 차원의 문제가 계속되자 노인복지법 개정안을 요청하고 있다. 건설사 입장에서도 실버타운은 이제 진입하기 어려운 영역이 됐다. 2010년에 도시·군계획시설의 결정·구조 및 설치기준에 관한 규칙 107조가 개정되면서 분양과 임대를 목적으로 하는 실버타운은 사회복지시설에서 제외됐다. 따라서 2010년 이후에 지어지는 실버타운에는 건설사들이 그 전까지 누렸던 전기세 감면, 취·등록세 면제 등의 혜택들이 사라졌으며 이로 인해 지난 3년여 동안 신규로 실버타운을 짓겠다는 건설사는 단 한 곳도 없는 상황이라고 한다. 기업이나 개인들도 실버타운에 주목하고 진입했다가 시기상조라 판단하고 한발 물러서 있는 상황이다.

2014-07-27 15:47
[INVESTMENT]Super Rich들의 ‘이태원 깔세투자法’ 아시나요?

최근 부동산 큰 손들의 발길이 서울 용산 이태원으로 향하고 있다. 정부의 '2.26 전월세 과세 대책'이 발표된 이후 발걸음이 더 분주하다. 세금에 민감한 슈퍼리치들이 주한미군과 외국인, 주재원 등 외국인들이 몰려사는 이 곳에 땅이나 주택을 사들여 소위 깔세(무보증 선납 월세)를 받는 임대사업에 너도나도 나서고 있는 이유는 뭘까. 이유는 이렇다. 외국인 세입자들은 확정일자를 받지 않는 것이 보통이고, 국내 세법에 근거한 소득공제 신청을 하는 사례가 극히 적어 투자자들의 임대소득이 거의 드러나지 않는다. 세원 노출을 극도로 꺼리는 슈퍼리치 입장으로서는 이만한 투자처이 없는 셈. 사정이 이렇다보니 이 곳에 선투자한 고액 자산가들은 그야말로 쾌재를 부르고 있다. 계약 조건에 따라 연 10%를 넘나드는 수익률을 거뜬히 올리고 있다고 주변 중개사들은 귀뜸한다. 세원 노출 적은 데다 수익률도 10% 넘는 곳도 용산구 이태원동에 사는 슈퍼리치 박병규(가명ㆍ60)씨가 바로 그런 케이스. 은행 융자를 고려하지 않아도 연 15%에 가까운 수익률을 올리고 있다. 그의 사연은 이랬다. 지난해 초 용산구 이태원도 일대 땅 1023㎡(310평)을 3.3㎡당 900만원에 매입한 박씨는 3.3㎡당 320만원의 건축비를 들여 132㎡(40평형) 15가구를 건축했다. 그의 총 투자비용은 토지대금 토지대금 27억9000만원과 건축비 19억2000만원 등 총 47억원 정도. 가구당 3억2000만원의 원가가 들어간 셈이다. 박씨는 건물준공 후 주한미군에 영외주택으로 등록해 미군 당국으로부터 월 임대료 380만원에 계약을 체결해 현재 가구당 연 4560만원의 수익을 올리고 있다. 은행 대출 등을 감안하지 않더라도 수익률이 무려 14.25%에 달한다. 강남권 슈퍼리치들의 용산을 바라보는 시선이 뜨겁다. 서울 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파)에서 재건축 아파트에 주로 투자하던 부동산 큰손 김오성(가명ㆍ55)씨가 바로 그랬다. 그는 최근 강남구 개포동 개포주공아파트 등 강남권 건축 아파트 3채를 처분하고 남은 자금으로 서울 용산구 이태원동 A맨션 195㎡(59평)을 7억원에 매입해 임대사업을 시작했다. 그는 전문임대업체를 통해 독일계 기업 주재원에게 월 500만원에 임대 중이다. 특히 2년 선불로 계약이 이뤄져 김씨는 1억2000만원의 임대료를 한꺼번에 손에 쥐었다. 수익률상 대박이다. 융자를 빼고도 무려 8.6%에 달한다. 은행 정기 예금금리(3%대)의 3배 가까이 된다. 하지만 모든 일이 그렇듯, 외국인 렌탈사업이 항상 성공하는 것은 아니다. 미군의 경우 미군 당국에서 집세만 지원해 주기 때문에 관리비는 집주인이 부담하는 경우가 적지 않다. 중개수수료도 집주인(투자자)가 내야한다. 이런 까닭에 관리비와 수수료 등 기타 비용을 감안해 수익률을 따져야 한다고 전문가들은 조언한다. 특히 계약서를 쓸 때 임대문화 차이를 염두에 두고 미리 단서 조항을 넣은 것이 좋다. 예컨데 세입자가 개인 사정으로 급하게 귀국하는 일이 벌어질 수 있다. 이럴 때 집주인은 미리 받은 월세를 돌려줘야 하고 공실 부담도 커진다. 때문에 '2~3개월 전 집주인에게 통보한다'는 식의 해지 조항을 만들고 책임 소재를 분명히 해둬야 손해를 막을 수 있다. 강남 상가주택 등 절세상품에도 자산가들이 몰리는 이유 상가주택도 절세 투자처로 은퇴 자산가들에 인기가 높다. 상가주택이란 상가와 주택이 결합된 부동산을 말한다. 세법에서는 1주택자가 주택을 양도할 때 비과세를 받을 수 있지만 상가를 양도할 때는 비과세 혜택이 없다. 그러나 세법은 건물의 주택 면적이 상가 면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 봐 양도세를 계산한다. 건물 전체가 주택에 해당하면 겸용 주택의 부속 토지도 전체를 주택 부속 토지로 여긴다. 전체 면적과 토지가 1가구 1주택 비과세 대상이 되는 셈이다. 이렇다 보니 상가주택 수익률이 높은 곳은 연 30%에 달하기도 한다. 하지만 아파트보다 환금성이 떨어진다는 단점이 있다. 이에 전문가들은 대기업 입주를 비롯해 도로 인접 등 입지 조건이나 상권에 대한 분석이 명확해 투자해야한다고 조언한다. 뭉칫돈이 몰리는 투자처가 또 있다. 바로 지식산업센터다. 지난해에 비해 세제감면 폭은 줄었지만 정부 규제가 풀리는 것이 지식산업센터에 호재로 작용하고 있다. 앞서 지난해 8월 국무조정실은 네거티브 규제 방식 확대 방안을 내놓으며 지식산업센터의 임대제한 규제를 폐지할 방침이라고 밝혔다. 이에 관련법이 개정되면 이르면 올해부터 지식산업센터의 개별 사무실을 임대가 가능해 진다. 단, 투자에 주의해야 하는 점도 있다. 정부의 임대 규제 철폐 방안이 아직 구체적이지 않아 투자에 불확실성이 존재한다. 아울러 최근 공급이 지속적으로 증가하고 있어 미분양 위험에서 자유로울 수 없다는 단점도 있다는 지적이다.

2014-06-27 14:18
토지보상금 16조 풀린다…뭉칫돈 어디로

# 경기도 화성시 동탄1신도시에 거주하는 박경한(50)씨는 동탄 2지구가 LH(한국토지주택공사)에 수용되면서 토지보상금 50억원을 받았다. 10년 넘게 음식점을 하며 큰 걱정 없이 대학에 다니는 두 자녀를 키우던 박 사장은 요즘 이래저래 걱정이 많다. 보상금으로 땅을 사자니 이미 주변에 땅값은 토지보상금 수령 시 가격보다 배로 올랐고, 그냥 정기예금에 넣어 놓기에는 4%가 되지 않는 저금리에 금융소득종합과세도 부담된다. 결국 토지보상금으로 인근 상가에 투자할 계획이다. 박 사장이 투자하려는 상가는 은행으로 선임대가 확정되어 있고, 준공이 11월이라 투자회수도 빠른 편이다. 11일 부동산 업계에 따르면 올해만 인천 검단신도시 3조, 운정3지구 2조2410억원, 부산 에코델타시티 9000억원 대구수성의료지구 4000억원 등 전국적으로 25여개의 사업지구를 추산한 결과 16조원 이상 규모의 토지 보상금이 풀릴 것으로 조사됐다. 이 외에도 보상을 준비중인 곳이 많이 있어 뭉칫돈이 어디로 유입될지에 대한 부동산 업계의 관심이 높아지고 있다. 최대시장인 수도권에서는 경기 하남감일지구 1조 3786억원, 구리월드디자인시티 1조원, 경기구리~포천고속도로 방향 9711억원 가량의 보상금이 대거 풀릴 것으로 예상된다. 과거의 선례를 보더라도 토지보상금의 50% 정도가 부동산 시장에 투입되는데 이 중 인근 대토를 위해 10%정도가 투입되고 40%가량이 상가, 오피스텔 등의 수익형부동산 시장으로 투자되는 구조로 변화하고 있다. 예전에는 토지보상금으로 강남권 아파트에 투자하는 것이 대세였다. 하지만 최근에는 수익형부동산에 투자하려는 수요가 크게 늘었다. 따라서 수익형부동산 업계는 풍선효과가 발생하기를 기대하고 있다. 지속적인 아파트값 하락으로 대형아파트에 대한 투자수요가 사라지고 주거용 오피스텔과 도시형 생활주택 등은 임대소득 강화로 직격탄을 맞은 상태다. 업계에서는 이번 토지보상금도 상가나 건물, 지식산업센터 등으로 투자 수요가 옮겨갈 것으로 전망하고 있다. 다만, 토지보상금을 받은 후 1년 내에 부동산을 매입해야 취득세 감면 혜택을 받는 점은 유의해야 하고, 상가나 건물은 철저하게 수익성에 초점을 맞춰 투자해 한다. 또한 상가나 건물에 투자시 5억~50억원대 투자금액이 적합하며, 연 수익률 6%내외로 장기 안목으로 투자해야 한다고 전문가들은 지적하고 있다. 이르면 상반기에 임대제한 규제 폐지가 예상되는 지식산업센터도 관심이 높아질 것으로 보인다. 서울 및 수도권 대도시 도심내 임차수요 증가하고 있고, 통상 660㎡규모라면 분양가 10억선으로 보면 된다. 올해 분양을 받을 경우 취득세는 50%, 재산세는 37.5% 감면된다. 소형 오피스도 주목을 받고 있다. 경기침체 여파 인해 소규모 창업자 늘면서 소형 오피스 임차수요 증가하고 있기 때문이다. 명동·회현동·충무로 등 서울 강북권 도심이 유망하며 최소면적 33㎡ 3.3㎡당 900만원대, 분양가 3억2,000만원선이다. 장경철 한국창업부동산정보원 이사는 “시중의 700조원에 해당하는 부동자금 규모를 고려해볼 때, 올해 수도권에 지급될 토지보상금의 규모는 미미한 수준”이라며 “다만 장기적으로는 토지보상금을 비롯한 시중의 부동자금이 상대적으로 수익성이 높은 수익형 부동산으로 유입될 가능성이 높다”고 말했다. 이어 장 이사는 “특히 송파 위례신도시, 문정지구, 마곡지구, 동탄2신도시 등의 신규 상권의 형성이 예상되는 지역은 중장기적으로 자금 흐름이 원활해지면 가치 상승의 여력이 크다”고 전망했다. 부동산 정보회사인 한국창업부동산정보원에 따르면 토지보상금 대체 투자처 유망 수익형 부동산으로 경기 하남 풍산동 하남 수산물복합단지, 서울 서초보금자리지구 서초타워, 경기 광명 소하동 광명 행운드림프라자, 서울 강남 역삼동 강남역 센트럴애비뉴, 서울 강남 역삼동 신논현 마에스트로, 서울 왕십리뉴타운2구역 텐즈힐몰’서울 금천 독산동 독산동 현대지식산업센터, 서울 중구 충무로 엘크루 메트로시티 등이 있다고 밝혔다.

2014-05-11 10:42
2.26전월세대책 반사이익…아파트형공장 낙찰가율 역대 최대

수익형부동산의 새로운 강자로 뜨고 있는 아파트형공장이 경매시장에서 고공행진을 벌이고 있다. 수도권 아파트형공장의 낙찰률, 낙찰가율, 경쟁률 등 3대 경매지표가 모두 역대 최대치를 기록했다. 이는 수년째 저금리가 이어지면서 투자자들이 아파트보다 수익형부동산에 눈을 돌리고 있는데다 올해 2·26대책의 여파로 주거용보다는 상가나 아파트형공장, 지식산업센터 등 비주거용 수익형부동산에 대한 관심이 높아진 것이 맞물린 것으로 분석된다. 7일 부동산경매정보업체 지지옥션에 따르면 올 들어 4월까지 수도권 아파트형공장의 낙찰률은 44.6%, 낙찰가율은 84.8%, 경쟁률은 4.2명으로 집계됐다. 이들 수치는 2001년 이 회사가 조사를 시작인 이후 가장 높은 수준이다. 특히 낙찰가율 84.8%는 매년 용도별 낙찰가율 1위를 차지했던 아파트(84.2%)를 제친 결과다. 아파트의 경우 수요가 많고 권리분석이 비교적 단순하면서 금액대가 다양해 매년 낙찰가율 1위를 차지했으나 올해는 근소한 차이로 아파트형공장이 아파트 낙찰가율을 넘어섰다. 이처럼 아파트형공장이 경매시장에서 인기를 끄는 데는 몇 년째 저금리가 이어지면서 투자자들이 아파트보다 수익형부동산에 눈을 돌리고 있는데다, 올해는 2·26대책의 여파로 주거용보다는 비주거용 수익형부동산에 대한 관심이 높아진 것이 맞물린 것으로 보인다. 하유정 지지옥션 선임연구원은 "아파트형공장은 원래도 다양한 편의시설과 연관업체가 밀집됐다는 장점과 함께 세금 감면 혜택까지 있어 관심이 높은 편"이었다며 "지난해 아파트형공장 임대제한 규제폐지안이 예고되면서 경매 투자자들에게 확실한 투자처로 자리매김하고 있다"고 말했다.

2014-05-07 17:10
[시니어 재테크-베이비부머 포트폴리오]자영업자, 향후 자금지출 규모시기 더 꼼꼼히

사례고객의 경우 취업컨설팅 회사를 운영중인 최태영(남,51세)씨와 음식점을 운영중인 배우자(여,49세)는 현재 맞벌이 활동을 통해 발생되는 지속적 수입(월800만원 가정)으로 월800만원(생활비 600만원, 보험료200만원) 소비수준을 유지하는 것은 가능하다. 그러나 대학교 2학년에 재학중인 아들(24세)과 2014년 대학에 입학한 딸(21세) 대학등록금은 보유 금융자산 8억4000만원 또는 보유 부동산으로부터 향후 3년간 약 5800만원(매년 교육비상승률 5%가정)의 현금유출을 발생시켜야 한다.(2015년 약 2200만원, 2016년 약 2300만원, 2017년 1280만원) 즉, 현재 시점에서 경제활동이 중단되는 이후에 필요한 은퇴재원을 추가적으로 축적하는 것은 당분간 힘든 현실이다. 그렇다면 향후 자녀 대학 졸업 이후에는 가능할까? 이 또한 쉽지 않다. 바로 두 자녀의 결혼이벤트가 기다리고 있기 때문이다. 특히 최태영 부부 사례처럼 정년 개념이 없고 은퇴와 관련된 모든 문제를 스스로 해결해야 하는 개인사업자(자영업자) 사례의 경우 더 정교한 은퇴준비가 필요하다. 이 경우 미래 예상되는 현금유출(자녀결혼 등)에 대한 지출규모와 시기에 대한 선제적 판단으로 자금성격을 구분해 운용하는 것이 바람직하다. 그리고 자금목적이 노후를 위한 준비라면 최근 조세환경(비과세감면축소, 공제감면 등)을 고려해 장기적 안목에서(인출시점 등) 각종 세금의 최소화 효과를 가져올 수 있도록 연금저축계좌와 저축성보험 투자상품을 활용해 포트폴리오를 점검해야 한다. 현재 포트폴리오에 운용중인 해외주식형 펀드뿐 아니라 새로운 대안으로 고민할 수 있는 채권(혼합)형 펀드를 2013년 새롭게 재편된 연금저축계좌를 통해 연간 1800만원을 운용하는 경우 연말정산 세액공제뿐 아니라 향후 펀드에서 발생되는 배당소득 과세이연 효과, 연간 1200만원 이하 연금수령시 절세효과(연금소득세율 3.3%~5.5%)를 통해 실질 수익률을 제고 시킬 수 있다. 또한 저축성보험 5년납 10년이상 유지 투자방법을 활용하면 금액 한도 없이 비과세장점을 활용해 은행정기예금 플러스 알파 수익률로 노후자금을 준비할 수 있다. 현재 포트폴리오를 종합해보면 금융자산의 55%(주식, 국내상장해외ETF, 해외펀드, WRAP ACCOUNT, ELS)를 투자상품으로 분산하고 있는 점은 저금리시대를 타파하기 위한 현명한 의사결정이라 판단된다. 그러나 현재 포트폴리오는 일정 현금흐름 창출이 어렵고, 향후 시장상황에 따라 변동성이 높은 투자상품(주식/펀드/WRAP/해외ETF)으로 구성되어 있다. 즉, 원금을 지키며 수익률을 제고할 수 있는 포트폴리오 업그레이딩 전략이 필요하다. ELS 투자의 경우 쿠폰(수익률)이 높은 종목연계형 ELS보다 다소 수익률은 낮더라도 위험을 최대한 줄일 수 있는 60노낙인 85스타트 지수형ELS, 변동성을 낮추고 지속적 수익을 추구하는 ARI(Absolute Return Index)지수를 활용한 원금보장 사모ELB로 운영을 추천한다. 또한 변동성이 큰 개별주식보다는 국내ETF(KODEX 200등)를 활용한 분할매수형ETF랩 등에 대한 비중 확대전략을 추천한다. 더불어 정기예금과 RP의 경우 자금 운용기간(유동성)을 감안해 완전헷지가 이루어진 달러표시중국은행정기예금, 금융채(은행 후순위채)로 분산하는 것도 수익률(연3.0~3.4%) 제고 차원에서 바람직하다는 판단이다. 마지막으로 정리해보자면 지출규모와 시기에 대한 현금흐름 추정과 기존에 축적해온 자산을 어떻게 지키며 운용할 것인가를 고민해야 한다. 그리고 장기적 안목에 대한 포트폴리오 업그레이딩과 향후 지속적 모니터링을 통한 사후관리 부분이 추가된다면 보다 안정적이고 풍요로운 노후를 준비할 수 있지 않을까.

2014-04-15 13:52

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