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고금리로 ‘시장 혼란’ 금리 변동기의 채권 투자 전략

지금까지 전 씨는 은행 예적금이나 보험 상품 등 안정적인 금융 상품 위주로 돈을 모아왔다. 최근 주가 하락으로 인해 주식에 투자한 사람들의 탄식을 들으면서 전 씨는 더더욱 자신의 투자 방법에 확신을 갖게 되었다. 그런데 자신과 비슷한 투자 성향을 가진 지인들이 얼마 전부터 채권 투자에 관심을 갖는 것을 보고 상담을 신청해왔다. 채권 투자의 두 마리 토끼, 이자수익과 자본수익 채권 투자에 대한 개인투자자들의 관심이 높다. 금융투자협회에 의하면 올해 9월까지 개인이 순매수한 장외채권은 14조 7650억 원이다. 지난해 개인의 연간 채권 순매수액 4조 5412억 원에 비하면 3배 이상 늘어났다. 개인투자자들의 채권 순매수가 늘어난 것은 무엇보다 금리 인상이 가장 큰 원인이다. 채권 투자의 수익은 둘로 나눌 수 있다. 하나는 ‘이자수익’이다. 채권은 여러 형태가 있지만 액면가로 발행하면서 정해진 시기마다 이자를 지급하는 이표채가 일반적이다. 이표채의 이자 지급 기준이 되는 이자율이 표면이자율 혹은 표면금리인데, 영어로는 Coupon Rate라고 한다. 예를 들어 액면가는 1만 원, 표면이자율 연 2%, 매년 말 이자 지급, 만기 10년인 채권에 1억 원을 투자하면 매년 이자 지급일에 200만 원의 이자를 받고 만기 시점에 원금 1억 원을 돌려받는다. 채권 투자의 또 하나의 수익은 ‘자본수익’이다. 채권은 만기까지 보유할 수도 있지만 중도에 매매할 수도 있다. 채권을 매매할 때 매입 가격보다 매도 가격이 클 경우 ‘자본수익’이 발생한다. 채권의 자본수익이 발생하는 원인은 시중금리 변동이다. 만약 현재 은행 예금금리가 연 2%라면 채권의 표면이자율 역시 연 2% 수준은 되어야 투자자들이 채권을 매입할 것이다. 그런데 시중금리가 연 5%대로 오르면 이미 발행된 표면이자율 연 2%의 채권 가격은 액면가로 거래되는 것이 아니라 더 싼 가격으로 거래될 것이다. 예를 들어 현재 시중금리가 연 5%라고 가정할 때, 만기가 1년 남은 표면이자율 연 2%, 액면가 1만 원의 채권을 매입한다면 채권을 액면가 1만 원이 아니라 9714원에 매입해야 연 5% 수준의 수익을 얻을 수 있다. 이때 현재 매입한 채권을 만기까지 보유했을 때 얻을 수 있는 수익률을 만기수익률 혹은 시장수익률 혹은 유통수익률이라고 하는데, 일반적으로 채권수익률이라고 하면 이 수익률을 말한다. 채권의 여러 수익률 개념 중에 은행예금환산수익률이 있다. 채권의 총 투자수익률(자본+이자)을 개인이 이해하기 쉽게 은행 금리로 환산한 수익률을 말한다. 은행예금환산수익률은 채권의 세후수익률을 은행 이자에 대한 소득세율(15.4%)을 반영하여 계산한다. 공식으로 나타내면 ‘은행예금환산수익률=채권세후수익률/(1-0.154)’이다. 개인이 채권에 직접투자를 했을 때 이자수익은 이자소득세 과세 대상이지만, 자본수익은 과세를 하지 않는다. 하지만 채권형 펀드를 통해 채권에 간접투자를 하면 이자수익과 자본수익 모두 과세 대상이다. 채권 투자는 금리(시장수익률)와 채권 가격 간의 관계에 기반하여 이루어진다. 채권 가격과 금리는 역(逆)의 관계다. 앞의 예에서 보았듯이 채권 가격은 확정된 미래 현금흐름(이자+액면가)을 금리(시장수익률)로 할인해서 계산한다. 따라서 금리가 오르면 채권 가격은 하락하고 금리가 내리면 채권 가격은 상승한다. 이러한 채권의 속성을 고려한 채권 투자 전략은 방어적 투자 전략과 적극적 투자 전략으로 나눌 수 있다. 방어적 채권 투자 전략 방어적 채권 투자 전략은 미래 금리 예측을 적극적으로 하지 않는 전략으로 만기보유 전략, 사다리형 만기 전략, 바벨형 만기 전략, 인덱싱 전략 등이 있다. 1) 만기보유 전략 채권을 매입하여 만기까지 보유함으로써 투자 시점에 투자수익을 확정하는 전략으로, 금리가 안정적인 시장에서 평균적인 수익을 얻고자 할 때 활용하는 전략이다. 금리 예측이 필요 없는 것이 장점이다. 단점은 금리 상승 시 낮은 가격으로 채권을 매입할 수 있는 기회를 상실하는 것이다. 만기보유 전략은 투자회사가 부도날 경우 채무불이행 위험이 있으므로 신용 분석에 유의해야 한다. 2) 사다리형 만기 전략 채권별 보유량을 각 잔존만기마다 동일하게 유지하여 금리 변동 시 단기 채권과 장기 채권의 가격 변동을 서로 상쇄시켜 수익률을 평준화하는 전략이다. 금리 예측이 필요 없고 채권 만기 도래 시 상환자금으로 다시 재투자하면 되므로 관리가 용이하다. 사다리형 만기 전략의 최장 만기 연한은 투자자의 유동성이 필요한 정도에 따라 결정된다. 예를 들어 매년 상환되는 채권의 원금이 전체 채권액의 20%가 되도록 하려면 최장기 만기는 5년이 된다. 3) 바벨형 만기 전략 유동성 확보를 위한 단기 채권과 수익성 제고를 위한 장기 채권만 보유하고 중기 채권은 보유하지 않는 전략이다. 투자자의 유동성 필요 정도에 따라 단기 채권의 편입 비율을 결정한다. 금리 변동 예측에 따라 장기 채권 편입 비율을 조정함으로써 높은 수익성을 기대할 수 있다는 것이 장점이다. 단점은 시간이 흐름에 따라 중기화되어가는 장기 채권을 다시 단기 채권이나 장기 채권으로 교환해야 하므로 관리가 어렵고 교환에 따른 비용이 발생하는 것이다. 4) 인덱싱 전략 채권 시장을 대표하는 채권지수(Bond Index)의 성과를 복제하도록 채권 포트폴리오를 구성하는 전략으로, 수수료가 저렴한 것이 장점이다. 적극적 채권 투자 전략 적극적 채권 투자 전략은 위험을 감수하면서 투자수익률을 극대화하고자 하는 전략이다. 이 전략의 핵심은 금리 예측과 채권 비교평가 분석이다. 1) 잔존만기 구성 전략 만기가 긴 채권은 짧은 채권보다 채권수익률 변동에 대한 가격 변동폭이 크다. 잔존만기(채권 만기까지 남은 기간)가 길면 길수록 가격 변동폭은 커진다. 따라서 향후 금리 하락이 예상되면 수익률 변동에 따라 채권 가격 인상폭이 큰 장기 채권을 매수하여 투자수익률을 높일 수 있다. 반대로 금리 상승이 예상되면 단기 채권을 매입하여 금리 상승에 따른 투자 손실을 최소화할 수 있다. 2) 표면이자율 구성 전략 이표채는 표면이자율이 낮을수록 가격 변동폭이 크다. 따라서 향후 시장수익률이 하락할 것으로 예상하여 표면이자율이 낮은 채권을 매입한 후 실제 금리가 하락했을 때 채권을 매도하면 투자수익을 높일 수 있다. 3) 채권교체 전략 시장에서 가격 외 다른 조건이 동일한 채권들을 비교하거나 평가해서 상대적으로 저평가된 채권을 매입하고 고평가된 채권을 매도하여 투자수익을 올리는 전략이다. 다른 발행 조건은 동일한데 채권 발행자의 신용에 따라 위험에 차이가 나는 경우가 예가 될 수 있다. 채권교체 전략은 시장이 일시적으로 불균형 상태에 있을 때 활용할 수 있지만, 시장이 효율적일 때는 초과이득을 얻을 수 없다. 4) 수익률곡선타기 전략 수익률곡선타기 전략은 수익률 곡선이 우상향하는 것을 이용하여 투자수익을 올리는 전략으로, 롤링 효과(Rolling Effect)와 숄더 효과(Shoulder Effect)가 있다. 롤링 효과란 시장 전체 금리 수준이 일정하더라도 잔존기간이 짧아짐에 따라 수익률 하락으로 채권 가격이 상승하는 현상을 말한다. 예를 들어 10년 만기 채권을 매입하여 상환 시까지 그대로 보유하는 것보다는 10년 만기 채권의 잔존기간이 9년 되는 시점에 채권을 매각하면 자본수익이 발생한다. 그런데 수익률 곡선은 각 잔존기간별로 그 수익률 격차가 일정하지 않다. 10년 만기 채권이 9년 만기 채권으로 잔존기간이 단축될 때의 수익률 하락폭보다 5년 만기 채권이 4년 만기 채권으로 단축될 때의 수익률 하락폭이 더 크다. 이처럼 롤링 효과가 잔존기간이 단기일수록 더 뚜렷해지는 현상을 숄더 효과라고 한다. 아래 그림에서 보면 A는 B보다, B는 C보다 값이 더 크다. 수익률곡선타기 전략은 실제 수익률이 예상과 달라질 경우 결과가 달라질 수 있음에 유의해야 한다.

2022-11-07 09:17
다주택자의 고금리 시대 생존법 부담부증여

“이번 기회에 매도나 부담부증여로 부동산을 정리할지 고려해보세요.” 서울에 거주하는 다주택자에게 박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원이 남긴 조언이다. 최근 치솟는 금리에 얼어붙은 부동산 시장을 고려한 발언인데, 부담부증여란 무엇이며 지금 고려해야 하는 이유는 무엇일까? 참조 책 ‘당신에게 필요한 부동산 절세법’, 유튜브 ‘KB부동산TV’ 부담부증여란 배우자나 자녀에게 부동산 등 재산을 사전에 증여하거나 양도할 때 전세보증금이나 주택담보대출 같은 부채를 포함해 물려주는 것을 의미한다. 법률적으로 부담부증여는 조건을 붙인 증여다. 세법에서는 보통 부동산 등을 증여할 때 담보된 채무를 수증자가 승계하는 조건으로 증여하는 것이다. 간단히 말해 빚을 끼워 부동산을 물려주면, 자녀가 그 채무를 상환하는 방법이다. 세법에서는 부동산 등의 명의를 넘기면서 대가를 받으면 양도로 본다. 그리고 무상으로 명의를 넘기면 증여로 구분한다. 그래서 부담부증여는 증여와 양도가 동시에 발생한다. 수증자 입장에서는 공제되는 채무를 고려해도 재산상 이득이 있기 때문에 증여세가 부과된다. 반면 증여자는 본인의 채무를 이전해 상환 의무가 면제되므로, 대가를 받은 것으로 보고 양도소득세가 부과된다. 따라서 부담부증여로 절세 효과를 보려면 늘어나는 양도소득세보다 줄어드는 증여세가 더 커야 한다. 이처럼 부담부증여를 하면 담보된 채무는 증여세를 계산할 때 공제된다. 하지만 부담부증여는 증여세를 줄이는 편법으로 사용될 수 있어 인정 요건이 엄격하다. 부담부증여의 요건은 △채무는 증여자의 것이어야 하고 △증여하려는 부동산 등에 담보된 채무여야 하며 △증여 계약서에 수증자가 그 채무를 승계한다는 내용이 명시돼야 하고 △수증자가 본인의 경제력으로 채무를 상환할 수 있어야 한다. 절세하려다 덤터기 쓰지 않으려면 부담부증여를 통해 증여세를 줄이려면 위의 요건을 갖춰야 하며, 증여자의 다주택자 여부, 증여주택과 관련된 양도소득세율 등에 따라 절세 효과도 달라질 수 있다. 따라서 부담부증여를 통해 제대로 된 절세 효과를 누리고 자녀들의 내 집 마련을 도우려면 각자 처한 상황을 정확히 살펴 가장 효과적인 방법을 검토해야 한다. 절세를 위해 부담부증여를 고민하는 경우, 줄어드는 증여세만 고려하면 안 된다. 반드시 증가하는 양도소득세까지 고려해야 한다. 이때 소유한 부동산 중 어느 것으로 부담부증여를 할지 선택하는 일은 매우 중요하다. 증여하는 부동산의 평가액과 인수하는 채무가 동일해도, 취득 시점과 취득 가격이 다르면 양도소득세 금액이 달라지기 때문이다. 반면 부담부증여를 할 때 증여세는 증여하는 부동산의 취득 가격과 상관없이 증여 당시의 부동산 평가액과 인수하는 채무로 결정한다. 따라서 부담부증여를 하려면 매매차익이 크지 않은 부동산을 선택할 것을 권한다. 취득 당시보다 손실이 예상되거나, 비과세 대상 부동산이 부담부증여를 하기에 적합하다. 양도소득세 없이 증여세만 줄일 수 있기 때문이다. 양도차익이 큰 부동산이나 다주택자 중과 주택은 양도세가 증여세 감소폭보다 클 수 있어 부담부증여가 오히려 독이 될 수 있으니 주의해야 한다. 하락장에 부담부증여를 고려해야 하는 이유 그렇다면 전문가들이 부담부증여를 권하는 이유는 무엇일까? 증여의 기준은 실거래가이므로, 절세 측면에서 가격이 하락할 때 정리하는 것이 나을 수도 있다는 설명이다. 또한 절세를 위한 증여를 고려하고 있다면, 내년 5월 9일 이전에 부담부증여를 활용하는 것이 좋다. 그 이후에는 이월과세제도가 5년에서 10년으로 늘어나 양도가 어려워지기 때문이다. 이월과세란 당초 증여자가 취득한 가격을 취득가액으로 하여 양도세를 계산하는 것을 말한다. 이전에는 수증자가 5년 이내에 증여받은 토지나 건물 등을 양도하면 취득가액을 증여자 취득가로 적용해 계산했는데, 이번 개편으로 10년 내 매도할 경우 이월과세를 적용하는 것으로 바뀌었다. 부동산 전문가들은 집값이 주춤한 상황에서 이월과세제도가 개편되면서 올 하반기 부동산을 증여하고자 하는 사람이 더 늘어날 것으로 전망한 바 있다. 필요할 때 유동화하는 데 장애물이 생기기 전에 증여하는 편이 더 낫다는 판단에서다. 또한 부담부증여는 상대적으로 소득이 더 많은 부모가 양도세를 낸다는 점에서 유리한 측면이 있다. 자녀가 내 집 마련을 하는 데에는 유리한 방법이 될 수 있다는 설명이다. 절세 측면에서 부담부증여가 큰 이익을 주진 않더라도, 증여세 부분만 자녀가 내고 양도세 부분은 부모가 내기 때문이다.

2022-11-04 08:27
보이지 않는 자산 신용과 채무 관리 요령

외벌이 가장 민 씨는 작년부터 노모 병원비까지 부담하는 상황이 되었다. 비상 예비자금을 따로 준비해두지 않은 민 씨는 제2금융권 대출이나 현금서비스 등 당장 손쉬운 대출을 자주 이용했다. 신용대출 만기 시점에 은행으로부터 신용평점 하락으로 한도 축소와 금리 인상 통보를 받은 민 씨는 개인신용에 대한 전반적인 상담을 받기 위해 상담 신청을 해왔다. 1~10등급의 신용등급제로 평가되던 개인신용이 2021년 이후 1~1000점의 신용평점제로 변경되었다. 은행 등 금융회사는 자체 신용평점시스템(Credit Scoring System, CSS)을 기준으로 대출 승인, 신용카드 발급, 한도, 금리 결정 등 각종 금융 거래를 위한 의사결정을 한다. 이때 CB(Credit Bureau)사(社)라고 하는 개인신용 평가회사의 신용평점을 참고한다. 2022년 8월 현재 개인신용평점에 따른 주요 은행별 일반 신용대출 금리를 비교하면 ‘표 1’과 같다. 개인신용평점에 따라 대출 금리는 최대 3배 가까이 차이 난다. 대출 금액 1억 원을 10년 동안 원리금균등상환 방식으로 상환할 경우 대출이자율 차이에 따른 월 상환금과 총 이자액은 ‘표 2’와 같다. 개인신용평점은 두 CB사에서 운영하는 ‘나이스지키미’와 ‘올크레딧’에 접속해 회원가입을 하면 연 3회 무료로 조회할 수 있다. 과거와 달리, 2011년 10월부터 신용점수 조회 사실은 신용평가에 반영하지 않는다. 자신의 신용점수에 이의가 있을 경우 신용조회회사 고객센터를 통해 신용점수 산출 근거 등을 확인할 수 있다. CB사의 설명에 이의가 있을 경우에는 금융감독원 민원센터인 ‘개인신용평가 고충처리단’을 통해 이의 제기가 가능하다. 개인신용평점에 대한 오해와 진실 신용 관리의 중요성은 알고 있지만 신용 관리 지식은 부족한 경우가 많다. 다음 ‘표 3 신용평점 관리 자가진단표’에 하나씩 답을 해보면서, 개인신용평점에 대한 오해와 진실을 알아보자. CB사는 상환 이력, 부채 수준, 신용거래 기간, 신용거래 형태, 비금융/마이데이터 등의 정보를 활용해 개인신용평점을 평가한다. 첫째, 상환 이력이란 기한 내 채무 상환 여부와 채무 연체 경험에 대한 정보 등을 말한다. CB사는 연체 정보 중 10만 원 미만 혹은 5영업일 미만의 연체는 신용평점에 반영하지 않는다. 대신 연체로 등록될 경우 90일 미만의 단기 연체 정보는 3년, 90일 이상의 장기 연체 정보는 최장 5년까지 신용평가에 반영한다. 연체 기간이 장기일수록, 연체 금액이 클수록, 연체 횟수가 많을수록 개인신용평가에 부정적 영향을 미친다. 둘째, 부채 수준은 현재 보유한 채무의 수준을 말하며, 대출 상환 정보가 반영된다. 부채 규모가 클수록, 부채 건수가 많을수록 개인신용평가에 부정적 영향을 미친다. 따라서 부득이 현금서비스를 이용해야 할 경우 100만 원씩 두 번 받는 것보다 200만 원을 한 번 받는 것이 더 낫다. 보증채무도 부채 수준 정보에 포함된다. 단순히 신용카드를 여러 장 발급한 것은 신용평점과 상관이 없다. 셋째, 신용거래 기간은 신용 개설, 대출, 보증 등 신용거래 활동을 시작한 후 거래 기간에 대한 정보다. 연체 없이 대출 상환 기간이나 신용카드 사용 기간이 길면 길수록 개인신용평가에 긍정적 영향을 미친다. 고로 신용카드 정리 시 사용 기간이 오래된 카드를 유지하는 것이 신용평점 활용 면에서 유리하다. 넷째, 신용거래 형태는 대출거래 형태나 신용카드의 이용 형태와 관련된 정보다. 상대적으로 금리가 더 높은 제2금융권이나 대부업체로부터 대출을 받을 경우 연체 가능성이 더 높다고 보아 은행 대출보다 신용평점에 더 부정적 영향을 미친다. 일반 신용카드보다는 체크카드를 사용하는 것이 개인신용평가에 더 긍정적으로 반영된다. 습관적인 할부는 상환해야 할 부채 수준을 일정 기간 높게 유지하는 것으로 보아 일시불보다 부정적으로 평가된다. 특히 단기 카드대출(현금서비스)은 신용평점에 부정적 영향을 미친다. 신용카드 이용한도 대비 사용 비율이 높을수록 신용평점에 부정적이다. 따라서 신용카드 이용한도는 가능하면 높게 유지하는 것이 좋다. 신용카드는 한도의 30~40% 이내에서 사용하는 것이 신용평점에 긍정적이다. 다섯째, 비금융/마이데이터는 고객이 CB사에 직접 등록하는 정보다. 국민연금이나 국민건강보험료, 도시가스 요금, 통신 요금 등을 6개월 이상 꾸준히 납부한 실적을 CB사에 직접 등록하면 신용평점에 가점을 받을 수 있다. 신용은 보이지 않는 자산이며, 신용사회가 되어갈수록 개인의 신용 관리 중요성은 더욱 커지고 있다. 신용평점에 영향을 미치는 요소를 잘 숙지하여 신용카드 하나부터 계획적이고 체계적으로 사용해야 노후의 재무건강을 지킬 수 있다. 과다 채무자 구제제도 주식이나 부동산 혹은 가상화폐 등 투자한 자산의 가격하락으로 갑작스럽게 채무가 과다해진 사람들이 있다. 이럴 땐 과감한 구조조정이 필요하다. 냉정한 판단과 가족 간의 합의를 바탕으로 생활비를 대폭 줄이거나, 가족의 재무 목표를 수정해야 한다. 채무가 가족의 능력 범위를 초과하는 경우도 있는데, 이런 경우에는 채무자 구제제도를 이용해야 한다. 현재 우리나라의 채무자 구제제도는 공적채무조정과 사적채무조정이 있다. 공적채무조정은 개인회생과 개인파산인데, 법원이 운영 주체다. 사적채무조정은 신용회복위원회가 운영 주체인데, 연체 기간에 따라 ‘연체 전 채무조정’, ‘이자율 채무조정’, ‘채무조정’(개인워크아웃)으로 구분한다. ‘표 4’는 우리나라 채무자 구제제도를 요약한 것이다. 공적채무조정 중 많이 활용되고 있는 개인회생은 연체 여부와 상관없이 신청할 수 있다. 개인회생이 허가되면 채무자는 본인의 소득에서 부양가족 최저생계비를 제외한 금액을 변제금으로 납부해야 한다. 부양가족 최저생계비는 매년 중위소득의 60% 수준에서 법원이 탄력적으로 적용한다. 현재 개인회생 변제금 최장 납부 기간은 원칙적으로 3년이다. 다만 청산가치보장의 원칙이라고 해서 갚아야 할 변제금이 보유한 자산가치보다는 많아야 한다. 청산가치보장의 원칙에 따라 변제 기간을 5년까지 늘릴 수도 있다. 개인회생은 변제금을 상환할 능력이 있는 것을 전제로 하기 때문에 채무자는 반드시 소득이 있어야 한다. 개인회생은 자산이 적고, 부양가족이 많고, 소득이 높지 않은 채무자일수록 상대적으로 탕감되는 채무가 많다. 법원으로부터 개인회생 인가를 받으면 채무자에 대한 독촉은 중단된다. 하지만 보증인에 대한 독촉은 중단되지 않는다. 따라서 개인회생은 보증인이 없거나 채무자와 보증인 모두 개인회생을 원할 때 신청하는 것이 좋다. 사적채무조정은 개인회생에 비해 원금 감면 비율이 낮다. 대신 보증인에 대한 독촉은 중지되고 상환 기간(최장 10년)이 길다. 개인회생이 모든 채무를 대상으로 하는 반면, 사적채무조정은 신용회복위원회와 협약된 금융회사나 대부업체의 채무를 대상으로 하기 때문에 협약되지 않은 회사나 개인의 채무는 대상에서 제외된다. 채무로 인해 고통스럽다면 우선 신용회복위원회를 통해서 상담받을 것을 권한다. 신용회복위원회 콜센터(1600-5500)나 인터넷으로 신용회복위원회 사이버상담을 통하면 채무조정부터 개인회생에 대한 안내까지 받을 수 있다. 모두가 돈 걱정 없는 삶을 원하겠지만 살다 보면 원하지 않는 일이 생길 수 있다. 이럴 때 고통스럽다는 이유로 현실을 외면하기보다는 한시라도 빨리 대처하는 것이 ‘호미로 막을 일을 가래로 막는 어리석음’을 피하는 길이다. 참고 신용회복위원회(www.ccrs.or.kr), 나이스지키미(www.credit.co.kr), 올크레딧(www.allcredit.co.kr)

2022-09-20 08:41
日 고령자, 갈 곳 없어 ‘사고물건’ 찾아 전전

일본의 고령자들이 갈 곳이 없어 시세의 70% 수준으로 거래되는 ‘사고물건’으로 몰리는 반면, 올해 도쿄 신축 아파트 가격은 1억 엔을 넘어서며 ‘억션’(억 엔대의 맨션 줄임말)이라는 신조어가 나타났다. 일본에서는 자살, 타살, 고독사가 발생한 집을 ‘사고물건’이라고 부른다. 사고물건은 일본 공포영화의 단골 소재다. ‘엄청 좋은 집이 말도 안 되게 싼 가격에 나왔는데 알고 보니 사연이 있었다’는 클리셰가 유명하다. 꺼림칙하다는 이유로 거주를 피하기 때문에 보통 시세보다 30~70% 저렴한 가격으로 거래된다. 일본에서 사망 후 이틀이 지나도 발견되지 않은 사람은 연간 3만 명에 이른다. 일본에서는 고독사가 부동산 시장 가격에 영향을 주는 요인으로 꼽힐 정도로 사회적 이슈다. 저렴해야 팔리는 사고물건 최근 사고물건 중개 사이트가 많아지고 있다. 사고물건으로 입주하고자 하는 사람도 늘었지만, 가족·친족이 고독사한 주택 거래를 어떻게 해야 하는지 문의하는 집주인도 많아졌기 때문이다. 사고물건 정보 공개 사이트의 원조는 ‘오오시마랜드’다. 오오시마 테루 씨가 2005년 직접 빈집을 조사하러 다니며 들은 내용을 작성하면서 시작된 이 사이트는 이제 제보를 통해 외국의 사고물건 주택까지 표시하고 있다. 이런 사이트가 생겨나는 건 주택 매입자나 임차인과의 계약 분쟁을 막기 위해서다. 일본 정부는 ‘택지건물거래업법’을 통해 입주 희망자에게 해당 주택에 대한 물리적·심리적 결함을 반드시 고지하도록 의무화하고 있다. 다만 구체적인 고지 지침이 없어, 이를 숨기고 거래했다가 나중에 알게 된 입주자가 손해배상을 청구하는 일이 빈번하다. 2021년 국토교통성은 사고물건 고지 범위에 대한 지침안을 정리했다. 중개업자는 3년간 매입자·임차인에게 사고물건이라는 점을 알려야 하지만, 자연사나 일상생활에서의 사고사 등으로 인한 고독사라면 알리지 않아도 된다. 사고물건 세입자는 고령자? 사고물건의 정보가 오픈되기 시작하자 1인 고령가구는 집을 구하기가 더욱 어려워졌다. 혼자 살다 고독사를 했는데 오랫동안 발견되지 않으면 그 집은 사고물건이 되기 때문이다. 일본 임대주택관리협회 조사에 따르면 집주인의 80%는 고령자 입주에 거부감을 가지고 있고, 한 조사에 따르면 65세 이상 독거노인의 25%는 입주를 거절당한 경험이 있다. 그래서인지 사고물건에서 거주하려는 고령자가 늘고 있다. 사고물건에 입주하고자 하는 이들은 대개 고령자, 외국인 근로자, 젊은 독신가구 등이다. 집에서 발생한 사고보다 재정적인 할인을 더 중요하게 여기기 때문이다. 고령화로 인한 빈집 증가가 사고물건 거래 증가로 이어지자 요코하마의 부동산 회사 마크스는 2019년 4월 사고물건 전문 중개 사이트를 열었다. ‘조부쓰(成佛) 부동산’은 사고물건이 어떤 사정으로 빈집이 되었는지 밝히다가 2020년 11월부터는 사고물건을 매입한 뒤 리모델링해 되파는 사업도 시작했다. 또한 거래자가 안심할 수 있도록 충분한 청소·소독 등이 되었다는 ‘조부쓰 인정서’를 발행한다. 비쌀수록 잘 팔리는 맨션 반면 일본 맨션(일본에서 아파트를 부르는 말) 가격은 급등하고 있다. 부동산경제연구소에 따르면 지난해 1~11월 분양된 수도권 신축 아파트 평균값은 전년 같은 기간보다 3.5% 비싼 6476만 엔(약 6억 8000만 원)을 기록했다. 도쿄 도심인 23구만 보면 8300만 엔(약 8억 7000만 원)을 넘는다. 요미우리 신문에 따르면 2021년 수도권 신축 아파트 평균 가격은 2000년 무렵 일본의 버블경제 정점기 수준을 웃돌았다. 가격 상승세는 오사카, 후쿠오카 등의 지방 주요 도시 신축 아파트와 도심 구축 아파트로도 확산되고 있다. 도쿄만(灣) 지역의 구축 아파트 가격은 2년 동안 평균 20%가 올랐다. 2012년 아베노믹스 이후 2020년까지 8년 동안 신축 가격이 약 25.4% 올랐다는 걸 생각하면 구축 가격 상승세는 무척 빠른 편이다. 버블경제의 붕괴로 부동산 하락을 겪은 일본에서 부동산은 ‘값이 떨어지는 물건’이지 투자의 대상이 아니다. 준공 순간부터 감가상각이 이어지다가 30년이 넘어야 재건축 기대심리로 인해 떨어지던 집값이 반등하기 때문이다. 게다가 일본의 주택대출 금리는 변동금리 기준 0.5% 수준으로 저렴하지만, 그만큼 대출 심사가 무척 까다로워 아무나 받을 수 없었다. 여차저차 해서 대출을 받았다 하더라도 집값은 계속 떨어지는데 30년 동안 대출금을 갚아야 하니, 시세 차익으로 대출 상환을 계획하기도 어렵다. 결국 결혼, 출산, 은퇴 등 어떤 큰 전환점이 있을 때에야 집을 구매하는데, 최근 일본 은행의 저금리 정책으로 대출이 쉬워지면서 맞벌이 부부의 주택 구입 사례가 늘어난 것으로 분석된다.

2022-09-06 09:21
새출발기금 10월 시행... 90일 이상 연체차주 최대 80% 탕감

코로나19로 피해를 본 자영업자와 소상공인의 빚 부담을 줄여주는 ‘새출발기금’이 10월부터 시행된다. 대출을 90일 이상 연체한 자영업자나 소상공인은 원금을 최대 80% 탕감받을 수 있게 된다. 90일 이상 연체하지 않았더라도 부실 우려가 크면 고금리 대출의 금리를 조정 받고 10년에 걸쳐 나눠 갚도록 할 예정이다. 금융위원회는 28일 ‘자영업자·소상공인 채무조정 프로그램(새출발기금) 운영방안’을 발표했다. 새출발기금은 코로나19로 피해를 본 자영업자 중 부실(연체 3개월 이상) 또는 부실이 우려되는 이들의 대출 원금 또는 이자를 감면해주는 채무조정 프로그램이다. 지원 대상은 코로나19 피해를 본 개인사업자와 소상공인(법인 포함) 중 90일 이상 장기 연체에 빠진 ‘부실차주’와 곧 장기 연체에 빠질 위험이 큰 ‘부실우려차주’다. 영업 제한 등 방역 조치를 이행한 업종은 모두 대상에 포함된다. 코로나19 확산 이후인 2020년 4월 이후 폐업한 차주도 채무를 상환하고 있다면 신청 가능하다. 학습지 선생님, 프리랜서 등 특수형태근로종사자도 개인사업자나 법인사업자라면 지원할 수 있다. 다만 사업자 대상 재난지원금·손실보상금을 받은 적이 있거나, 소상공인 대상 대출 만기 연장·상환 유예 조치를 이용한 이력이 있음을 증빙해야 한다. 부동산 임대업, 도박 기계 및 사행성 오락기구 제조업, 법무·회계·세무 등 전문직 등은 지원 대상에서 제외된다. 새출발기금을 신청한 자영업자 또는 소상공인은 차주의 신용 상태 및 대출 유형에 따라 채무조정을 받게 된다. 하나 이상의 대출에서 90일 이상 연체한 ‘부실차주’는 부채에서 재산을 뺀 금액(순 부채)의 60~80%를 탕감받는다. 이자와 연체이자는 모두 감면된다. 다만 재산이 빚보다 많으면 원금과 이자 모두 탕감받을 수 없고, 고의로 연체하거나 은닉 재산이 발견되면 채무조정은 무효 처리된다. ‘부실우려차주’는 원금을 탕감 받지는 못하지만 낮은 금리로 갈아탈 수 있다. 연체일 30일 이전은 연 9% 초과 금리에 한해 연 9%로 일괄적으로 조정되고, 신용점수 하락이 본격적으로 반영되는 연체일 30일 이후에는 상환 기간에 따라 연 3~4%대 금리로 낮아진다. 부실차주와 부실우려차주 모두 채무조정 한도는 15억 원(무담보 5억 원·담보 10억 원)이다. 지원 대상 여부는 10월에 여는 ‘새출발기금 온라인 플랫폼’에서 확인할 수 있다. 9월에는 서민금융통합지원센터와 한국자산관리공사 사무소에서 현장 상담과 접수도 병행한다. 한편, 금융위는 새출발기금 지원으로 약 30만~40만 명의 소상공인이 빚 부담을 줄일 수 있을 것으로 보고 있다. 지원 대상 자영업자·소상공인 총 220만 명이 보유한 금융권 채무액 660조 원의 약 5~6% 수준에 해당한다.

2022-08-30 15:23
용돈으로 건물주 되기… 지분으로 월세 받는 리츠

많은 사람들이 건물주가 되어 월 임대수익으로 노후를 보내는 삶을 꿈꾼다. 요즘은 초등학생도 건물주를 꿈꾸는 세상이다. 하지만 평생 월급을 모아도 건물 한 채 사기가 어렵다. 이에 최근에는 건물을 나누어 사는 방식인 ‘리츠(REITs)’가 주목받고 있다. 1000만 원 어치의 건물 지분을 사면 그만큼의 월세를 받아가는 개념이다. 특히 국민연금이 지난해 91조 원의 사상 최대 기금 운용 수익을 내면서 자산배분 방식에 관심이 모아졌는데, 그 중 글로벌 리츠 투자펀드 비중을 늘리고 있는 것으로 알려지면서 리츠에 대한 관심이 높아지고 있다. 저금리시대, 노후자산관리의 수단 중 하나로 떠오르는 리츠에 대해 알아보자. 주식처럼 사고파는 부동산 은퇴 이후 수입이 보장되지 않는 시니어들은 보유자산을 가지고 추가 수익을 만들어가는 경우가 많기 때문에 보수적으로 재테크를 할 수밖에 없다. 은행 예적금은 저금리시대에 메리트가 없고, 채권투자 역시 금리의 영향을 많이 받아 큰 수익을 기대하기 어렵다. 이에 많은 사람들이 주식을 이야기하지만 변동성이 큰 주식은 원금보전이 어렵기 때문에 비중을 키우기가 쉽지 않다. 이에 원금을 지키면서도 시중금리 이상의 수익을 내는 방법으로 ‘리츠’가 떠오르고 있다. 리츠는 여러 투자자로부터 모은 자금으로 부동산이나 부동산 관련 증권에 투자해 수익을 투자자들에게 돌려주는 부동산 간접투자 상품이다. 매년 배당가능 이익의 90% 이상을 의무적으로 배당해야하고 실물자산인 부동산을 기초로 하기 때문에 예금이자보다 수익률이 높으면서도 안정적이라는 장점이 있다. 지난해 기준 1500조 원에 달하는 미국 리츠 시장에는 아주 다양한 상품이 존재하고 마치 연금처럼 매월 수익을 받는 상품도 있지만, 국내에는 도입된 지 얼마 안 돼 연 두 번의 배당을 받는 리츠가 대부분이다. 국내 리츠 배당수익율은 연 5~6% 수준이며 2021년 기준 우리나라에는 316개의 리츠가 운용되고 있고 총 자산은 75조 원을 넘어섰다. 노후자산관리에 있어서 ‘현금성 확보’는 매우 중요한 부분이다. 실제 부동산을 실물로 보유하고 있을 경우 매도까지 시간이 오래 걸려 현금화가 쉽지 않지만, 리츠에 투자를 한다면 현금화가 쉬워진다. 또 수익률을 생각하면 은행 예금은 너무 적게 느껴지지만 주식, 채권 등의 투자가 부담스러운 투자자들에게 적합한 상품이다. 리츠에는 여러 종류가 있지만 그중에서도 개인이 접근할 수 있는 것은 주로 주식처럼 사고 파는 상장 리츠다. 리츠는 담는 부동산에 따라서 오피스리츠, 리테일리츠, 물류리츠, 카지노리츠, 교도소리츠 등으로 불린다. 소수의 투자자들이 모여서 만든 리츠는 사모리츠라고 하는데, 아무나 살 수 없다. 사모펀드와 같은 개념이다. 대중을 대상으로 투자자를 모아 진행하는 리츠는 공모리츠이고, 이 리츠가 주식 시장에 상장되면 공모상장리츠라고 불린다. 우리가 살 수 있는 공모상장리츠는 18개로, 올해에는 5개의 리츠가 상장 준비를 하고 있다. 2020년 7개에 불과했던 상장리츠는 1년 새 두 배 이상으로 늘어났다. 배당으로 월세 받기 리츠의 가장 큰 장점은 소액으로도 부동산을 살 수 있다는 것이다. 예를 들어 2억짜리 건물을 사기 위해 20명이 모여 1000만 원씩을 투자하면 하나의 건물을 살 수 있다. 국내 공모상장리츠의 경우 1주 당 만 원 이하로 거래되는 것들이 많아 만 원으로도 건물 투자를 할 수 있다. 상장리츠의 경우 월세의 90% 이상을 주주에게 배당하도록 되어있기 때문에 각 리츠사는 매 월 받은 월세를 모아두었다가 일 년에 두 번을 배당금 형태로 지급한다. 리츠 상품이 장점만 있는 것은 아니다. 일단 주식 시장에서 거래가 되기 때문에 변동성이 있을 수밖에 없다. 주가 하락으로 인한 손실이 있을 수 있다는 뜻이다. 또한 주가에 따라 배당률이 달라질 수 있다. 예를 들어 공모가 5000원의 리츠 배당률이 연 5%로 설정된 경우 주가가 7000원으로 오를 경우 연 배당 수익률은 3.5% 수준으로 낮아진다. 이 경우에는 총 배당 가능 이익이 올라야 하기 때문에 해당 리츠가 다루는 건물들의 임대료 수준, 공실률, 대출 이자, 부동산 가격 등도 고려해볼 필요가 있다. 모두가 건물주를 꿈꾸지만 사실 건물을 관리한다는 건 쉬운 일이 아니다. 건물유지보수 관리도 해야 하고, 전기세나 수도세 같은 각종 공과금 관리, 건물에 관한 세금 관리, 날짜가 각기 다른 임차인들의 월세 수납까지 할 일이 꽤 많다. 리츠는 중간관리자의 형태로 이 모든 일을 대신 해주는 개념이다. 리츠사가 실질적인 관리를 하기 때문에, 리츠 상품을 고를 때는 각 리츠가 투자하고 있는 건물의 종류도 잘 살펴봐야 한다. 대부분 오피스, 물류, 주유소 등을 담기 때문에 평소 잘 몰랐던 건물들이 많아 충분한 공부가 필요하다. 또 리츠사의 건물 운용 방식에도 관심을 가져야 한다. 새 건물을 사서 유상증자를 하거나 건물을 매각해 수익을 내기도 하고 대출 관리도 배당률에 영향을 주는데, 이 모든 과정을 리츠가 전담하는 만큼 투자자도 각 리츠의 특성을 따져봐야 한다. 물론 투자 관점에서 가장 중요하게 생각할 부분은 결국 배당수익률인데, 배당을 받으면 15.4%의 배당소득세를 내야 하기 때문에 절세 부분도 고려하면 좋다. 이를테면 ISA에서 리츠 상품을 담을 경우 배당소득세를 면제받을 수 있기 때문에 어떤 절세상품을 활용할지도 중요한 부분이다. 또 리츠의 경우 월세로 배당을 받는 개념이지만 실제로는 일 년에 두 번 배당금을 받는 형태이기 때문에 정말 월세를 받는다는 느낌이 들지 않을 수 있다. 이럴 때는 리츠사마다 배당 시기가 다른 점을 활용해 여러 군데 리츠 상품을 담아두면 매 월 배당을 받아 마치 월세를 받는 효과를 낼 수도 있다. 이렇게 국내에 개별 상장된 리츠도 좋지만 국내 펀드나 국내 상장 ETF, 미국 상장ETF를 통해 글로벌 리츠 상품들을 간접 투자 할 수도 있다. 전문가들은 국내 리츠 보다는 해외 리츠 시장이 더 큰 만큼 해외 리츠에 간접투자 하는 방법들을 추천하고 있다. 다만 글로벌 리츠 투자의 경우 달러로 상품을 사고 달러로 배당을 받기 때문에 환헤지 여부를 잘 살펴봐야 한다는 점도 고려사항이다. 노후자산관리의 핵심은 ‘자산을 어떻게 배분하는가’일 것이다. 여러 투자처 중 하나로 리츠를 일부 배정해두고 건물 간접투자를 통해 월세를 받아 보는 건 어떨까?

2022-03-15 10:36
얼어붙은 아파트 시장 전망은?

서울을 비롯한 수도권 아파트 매매 가격 상승세가 지난해 연말부터 대출 규제 강화로 눈에 띄게 줄어들었다. 이에 아파트 시장에 대한 우려가 커지고 있지만, 부동산 업계는 올해 아파트 시장에서 급격한 하락은 없을 것으로 예측하고 있다. 아파트 시장을 얼어붙게 만든 요소들이 앞으로 어떻게 작용할지, 올해 시장 전망에 대해 알아본다. 참조 신한은행 ‘2022년 수도권 아파트 시장 연간전망’ 한국부동산원이 발표한 1월 전국주택동향 조사에 따르면 아파트 매매 가격은 전월 대비 0.08% 올랐다. 지역별로는 수도권(0.02%)과 지방(0.13%)에서 상승했지만 서울에서는 상승세가 멈춰 섰다. 실제로도 ‘아파트 거래량 급감’, ‘서울 부동산 꺾였다’는 내용의 뉴스와 기사들이 쏟아지고 있다. 하지만 실제로도 아파트 시장 전망이 어둡기만 한 것일까? 우선 거래량이 급감한 것은 사실이나, 거래량 감소가 가격 하락을 유도하고 있지는 않다. 경제 논리에 의하면 거래량이 감소할 때 물건이 팔리지 않고 쌓이니 판매하는 사람들이 가격을 내리는 것이 맞다. 그러나 지금의 부동산 시장은 그렇지 않다는 것이 전문가들의 해석이다. 장소희 신한금융투자 WM솔루션부 책임연구원은 신한은행 ‘2022년 수도권 아파트시장 연간전망’ 유튜브 영상에서 “호가를 낮춰 거래하려는 매도인이 적어 아파트 가격이 하락하고 있지 않다”고 설명했다. 게다가 지난해 다양한 규제에도 불구하고 아파트 가격이 급등했던 이유로 수급 불균형을 꼽을 수 있다. 수급 불균형은 올해도 해결되기 어려워 보이며, 오히려 심화될 것으로 예상하는 전문가들이 적지 않다. 특히 서울의 경우 대부분 재개발·재건축 등의 정비 사업을 거쳐 아파트가 공급되므로, 조합원을 제외하면 실질적 신규 공급이 많지 않다. 결국 올해도 서울 아파트 공급 부족 현상은 지속될 것으로 보인다. 주택산업연구원은 누적된 공급 부족과 경기 회복으로 주택 가격이 지난해보다는 낮아지지만 상승세는 유지할 것으로 전망했다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “경제성장률, 금리 등 경제 변수와 주택수급지수를 고려한 전망 모형을 통해 2022년 주택 가격을 예측한 결과, 지난해보다는 낮아지지만 인천, 대구 등 일부 공급 과잉 지역과 ‘영끌’ 추격 매수로 인한 단기 급등 지역을 제외하고는 하락세로 돌아서지 않을 것”이라고 설명했다. 선거·금리 인상, 지켜보되 걱정 말자 선거는 올해 부동산 시장을 전망할 때 빼놓을 수 없는 변수다. 대통령 선거에 지방선거까지 겹쳐 있는 올해는 정치 변수에 따른 규제 완화에 대한 기대감으로 변동성이 큰 해가 될 것으로 예측되고 있다. 장소희 책임연구원은 “대선 후보마다 부동산 정책이 다르지만, 집권 1년 차인 올해에 정책이 미칠 영향은 적을 것”으로 판단했다. 지방선거의 경우 정비 사업에 대한 인허가권자를 뽑는 선거이기 때문에 누가 당선되느냐에 따라 재건축 아파트 가격이 달라진다. 장 책임연구원은 “올해도 부동산 개발 공약들로 부동산 시장의 기대감을 불러일으키며 수도권 아파트 가격 상승에도 영향을 미칠 것”으로 예상했다. 실제로 한국부동산원이 발표한 자료에 따르면 상승이 멈춘 서울 강북권 타 아파트와 달리 용산구(0.03%)와 같이 리모델링 호재가 있는 단지는 상승세를 보였다. 기준금리 인상은 부동산 수요를 위축시키는 요소로 해석되기 쉽지만 그렇지 않은 경우도 있다. 인상 초기 단계인 올해는 부동산 매매 수요를 진정시키기 어려울 것으로 업계는 보고 있다. 정부와 한국은행은 경제 주체들이 코로나19에 적응하면서 소비 회복세가 재개될 것으로 전망했다. 역대 최고치를 갱신 중인 통화량과 높은 인플레이션율 또한 수도권 아파트 가격 상승에 영향을 미칠 것으로 해석했다. 장 책임연구원은 “다만 여러 번에 걸쳐 지속적으로 금리가 인상되는 상황은 수요자 부담을 키우고 부동산 가격을 낮추는 요인으로 작용할 수 있기 때문에 지켜볼 필요는 있다”고 말했다.

2022-03-10 08:19
보험 재설계와 상속세로 보는 종신보험

최근 보험 리모델링(갈아타기)이라 불리며 보험을 관리하는 이들이 늘어나고 있다. 보험료 부담을 줄이고, 보장을 늘리려는 것이다. 생명보험사의 효자상품이라 불리는 종신보험도 마찬가지다. 종신보험은 연금으로 전환할 수 있고 사망보험금은 상속세 재원으로 쓰인다. 종신보험 이용 시 주의 사항을 살펴보자. 종신보험은 사망보험의 한 종류로 죽을 때까지 사망을 보장하고, 사망 시 보험금을 100% 지급하는 상품이다. 실제로 사망 대비와 더불어 리모델링을 통해서 관리하는 이들이 많았다. KB생명보험이 실시한 설문조사에 따르면 특히 종신보험 가입 계기(복수 응답 가능)는 ▲본인 또는 배우자 사망 대비(65.2%) ▲다양한 특약 추가를 통해 건강보험 보완·대체(49%) ▲노후 자금으로 활용(연금 전환 등)(40.5%) ▲보험설계사의 권유(23.2%) 등으로 응답했다. 보험업계 관계자는 “종신보험 등 생명보험은 보장성 상품과 저축성 상품을 같이 다양하게 설계하는 상품이 많아서, 소비자가 가입할 때 상품 비교가 어려운 점이 있다”라고 말했다. 전환 시 리스크 多 60대 시니어 김보험 씨는 종신보험 때문에 고민이 깊다. 지인으로부터 소개받은 보험설계사는 새로운 종신보험을 권했다. 또 다른 지인은 노후에 용돈으로 쓰라며 연금으로 전환하는 것을 추천했다. 뉴스를 보니 사망보험금으로 상속세를 내는 경우가 많다고 한다. 경제적으로 독립한 자녀들이 있지만, 상속세 부담을 줄이려면 그대로 유지하는 것도 나을 것 같은데 어떻게 하면 좋을까? 위의 경우처럼 보험 관리를 위한 리모델링을 할 때 보험료, 특약, 예정이율을 중심으로 살펴봐야 한다. 과거에 판매한 보험 상품은 현재 판매하는 상품보다 예정이율이 높아 보험료가 저렴하다. 예정이율은 예상 수익률인데, 낮을수록 보험료가 비싸다. 기존 종신보험을 해지하고 종신보험을 새로 가입하면 사업비를 중복 부담하는 것이 된다. 보험료는 연령 증가에 따라 상승하므로 장기간 유지한 보험을 해지한 후 신규 보험에 가입하면 보험료가 상승한다. 또한 질병 이력이 있으면 원래 보장받던 특약이 새로 가입하는 보험에서는 거절당할 수 있다. 종신보험을 연금으로 전환할 때도 주의해야 한다. 이제껏 쌓아둔 적립금액을 연금처럼 생활비로 쓸 수 있다는 장점이 있지만, 연금 수령액이 적을 가능성이 있다. 일반적으로 종신보험은 위험보험료 및 사업비가 연금보험보다 높아서 같은 조건의 연금보험에 비해 실제의 연금 수령액이 적을 수 있다. 금융감독원 관계자는 “보험사의 상품 설명서에 종신보험을 연금으로 전환할 때 연금보험보다 수령액이 적다는 것을 명시하고 있는데, 소비자들이 계약 체결 시 반드시 이를 확인할 필요가 있다”라고 말했다. 보험금으로 상속 준비 생명보험은 상속을 준비할 수 있는 금융상품 중 하나다. 갑작스러운 상황을 대비할 수 있는 재원으로 사망보험금은 상속의 수단인 동시에 상속세 재원을 마련하는 데 도움이 된다. 이경재 전주대 금융보험학과 교수는 “고액 자산가는 고가의 부동산을 많이 보유하고 있는데, 갑작스러운 사망 후 유족들이 상속세를 마련하기 어려운 경우가 발생할 수 있다. 이때 사망보험금을 쓰면 유용하다”라고 말했다. 사망보험금은 계약자와 피보험자, 수익자에 따라서 세금이 달라진다. 가령 피보험자와 계약자가 아버지이며, 수익자가 아들인 경우에 아버지가 사망하면 상속세를 내야 한다. 동일한 상황에서 계약자가 어머니로 바뀌면 증여세를 내야 한다. 하지만 아들이 보험료를 내고 수익자로 설정되면 비과세가 된다. 이 교수는 “명의만 아들을 계약자로 하고 아버지가 대신 보험료를 내면 절세가 아니라 탈세에 해당하므로 주의가 필요하다”라고 설명했다. 알아두면 좋은 보험 용어 예정이율 ▶ 보험 상품 가격을 결정하는 가장 중요한 기준이다. 보험 가입 시점과 보험금 지급 사이에 발생하는 시차 동안의 수익을 예상하여 정한 이익의 비율이다. 예정이율의 증가는 보험료를 감소시키며, 예정이율이 감소하면 보험료는 증가한다. 공시이율 ▶ 보험사 금리연동형 상품 적립금에 적용되는 이자율을 말한다. 예·적금 상품의 경우 가입할 때의 약정이율이 만기까지 확정되지만, 보험 상품은 공시이율에 따라 매달 이율이 바뀌어 환급금이 달라진다. 공시이율이 떨어지면 그만큼 만기 환급금이 줄어든다. 최저보증이율 ▶ 시장금리 변동이나 보험회사 자산운용 실적과 별개로 보험 수익자에게 최소한의 이자를 보장하기 위해 상품 개발 시 결정하는 이율이다. 회사의 운용자산이익률과 시중금리가 하락하더라도 회사에서 지급을 보증하는 최저한도의 적용 이율이다.

2021-11-30 08:53
소비심리 두 달 연속 내리막…4차 유행에도 낙관적

신종 코로나바이러스(코로나19) 유행으로 소비자 심리가 두 달 연속 하락했다. 다만 8월에는 하락 수준이 다소 약해졌다. 한국은행(한은)이 24일 발표한 ‘소비자동향조사’ 결과에 따르면 8월 소비심리지수(CCSI)는 102.5로 7월보다 0.7포인트 낮아졌다. 지난달 코로나19 4차 유행과 함께 7.1%포인트 급락한 뒤 두 달 연속 하락세를 이어갔다. CCSI는 소비자동향지수(CSI)를 구성하는 15개 지수 중 현재생활형편⋅생활형편전망⋅가계수입전망⋅소비지출전망⋅현재경기판단⋅향후경기전망 6개 지수를 이용해 산출한 지표다. 100보다 높으면 소비 심리가 낙관적이란 뜻이고, 100보다 낮으면 소비 심리가 비관적이란 뜻이다. 아직은 낙관적 소비 심리를 유지하고 있는 셈이다. CCSI를 구성하는 6개 지수 중에서는 절반이 전월보다 하락했다. 소비지출전망이 0.3포인트, 현재경기판단이 0.5포인트, 향후경기전망은 0.3포인트 떨어졌다. 다만 7월과 비교하면 하락 폭이 둔화했다. 현재생활형편, 생활형편전망은 7월과 같았고, 가계수입전망은 0.4포인트 올랐다. 한은은 “8월 확진자 수가 2000명대로 많지만 이미 사람들이 적응하면서 심리 위축이 덜했다”며 “백신 접종률이 높아지고 있다는 점도 심리에 영향을 주고 있다”고 설명했다. CCSI에는 포함되지 않지만 취업기회전망, 가계부채전망 지수도 각각 1포인트씩 하락했다. 취업기회전망은 86, 가계부채전망은 99를 기록했다. 물가수준전망 소비자동향지수 역시 지난달보다 2포인트 상승한 148을 기록해 2012년 3월 149를 기록한 이후 최고치를 기록했다. 물가가 오를 것이라 보는 응답자 비율이 7월보다 높아졌다는 뜻이다. 주택가격전망지수와 금리수준전망지수도 지난달과 같았다. 주택가격전망지수는 129, 금리수준전망지수는 126 수준이었다. 집값이 오를 것이라는 심리와 금리가 오를 수 있다는 심리는 여전했다. 체감 물가는 더 올랐다. 지난 1년간 소비자물가에 대한 체감상승률을 뜻하는 ‘물가인식’과 향후 1년의 소비자물가 상승률 전망 값에 해당하는 ‘기대인플레이션율’ 모두 0.1% 상승해 2.4%를 기록했다. 특히 기대인플레이션율은 2018년 12월 2.4%를 기록한 이후 최고치를 경신했다.

2021-08-24 10:48
코로나 4차 대유행에 소비심리 올해 처음 꺾였다

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 4차 대유행 영향으로 소비심리가 올해 처음으로 악화됐다. 28일 한국은행(한은)이 발표한 소비자동향조사 결과에 따르면 7월 소비자심리지수(CCSI)가 103.2로 한 달 전보다 7.1포인트 떨어졌다. 소비자심리지수는 소비자동향지수 중 6가지 주요지수를 이용해 산출한 심리지표다. 장기평균치를 기준값 100으로 두고 100보다 크면 소비 심리가 낙관적이란 뜻이고, 100보다 낮으면 소비 심리가 비관적이란 뜻이다. 장기평균치는 2003년 1월부터 지난해 12월까지 평균수치다. 소비자심리지수는 지난해 11월 99.0에서 12월 91.2로 내린 뒤로는 매달 조금씩 올랐다. 지난 3월에는 100을 넘기고 6월까지 계속해서 올라 6월에는 110.3을 달성했다. 하지만 7월 103.2로 떨어지면서 올해 처음으로 상승세가 꺾였다. 한은은 “코로나19 백신 접종, 수출 호조 지속 등으로 상승하던 소비자심리지수가 4차 대유행을 맞아 하락했다”고 설명한다. 다만 아직 기준값 100을 넘기고 있어 소비자 심리가 낙관적이라는 태도는 유지하고 있다. 소비자심리지수를 구성하는 6개 지수는 현재생활형편, 생활형편전망, 가계수입전망, 소비지출전망, 현재경기판단, 향후경기전망이다. 6개 지수 모두 한 달 전과 비교해서 내렸다. 현재생활형편과 가계수입전망은 2포인트씩 내렸다. 소비지출전망과 생활형편전망은 각각 5포인트, 3포인트 하락했다. 소비지출전망은 108, 생활형편전망은 96을 기록했다. 현재경기판단과 향후경기전망은 한 달 사이 10포인트 넘게 하락했다. 현재경기판단은 12포인트 떨어진 81포인트, 향후경기전망은 17포인트 떨어진 92포인트를 기록했다. 한은은 이번 하락 폭이 코로나19 1~3차 대유행에 비해서는 작다는 점에 주목하고 있다. 1차 코로나 대유행이 벌어졌던 지난해 1~3월에 비해 하락 폭이 크지 않다. 지난해 1월 104.8이었던 소비자심리지수는 코로나19 국내 확진자가 나온 이후 97.8까지 떨어졌다. 이후 대구에서 대유행이 발생하자 80.4까지 떨어졌고 3월에는 73.3까지 추락했다. 7월 하락 폭은 확진자가 매일 1000명 넘게 나오는 것과 비교하면 크지 않다는 것이다. 한은 관계자는 “코로나19로 확진자가 늘고 사회적 거리두기 단계가 상향 조정됐으나 카페에 앉을 수 없던 종전보다는 완화됐다고 본다”며 “백신 접종률이 높지는 않지만 30%를 넘었고, 7~8월에도 계속 접종이 이어지기 때문에 불안심리가 덜하지 않나 싶다”고 설명했다. 소비자심리지수 구성 항목에 포함되지 않는 지수 중 금리수준전망지수는 지난달 126에서 2포인트 오른 128을 기록했다. 연내 기준금리 인상 가능성 언급에 따른 것으로 보인다. 취업기회전망지수는 경기 회복 기대 심리가 악화되면서 16포인트 하락한 87을 기록했다. 5월부터 오르기 시작한 주택가격전망지수는 전국 아파트 매매 가격 오름세가 이어지면서 7월에도 2포인트 올랐다. 7월 주택가격전망은 129를 기록했다. 지난 1년간 소비자물가에 대한 체감상승률을 뜻하는 물가인식은 2.3%로 0.1%포인트 올랐고, 향후 1년 소비자물가 상승률 전망 값인 기대인플레이션율은 한 달 전과 같은 수준인 2.3%를 유지했다.

2021-07-28 10:22

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