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가입 할까? 말까? '주택연금' 활용 팁 7가지

기대수명 증가로 노후준비의 필요성은 증가하고 있다. 그러나 통계청 ‘2019년 가계금융복지조사 결과’에 따르면 가구주가 은퇴하지 않은 가구 중 노후준비가 ‘잘 된 가구‘는 8.6%에 불과하다. 즉 ‘노후준비가 잘 되어 있지 않은 가구’가 절반 이상(55.7%)인 셈이다. 은퇴 후 부부의 월평균 최소생활비는 200만 원이 필요한데 국민연금 20년 이상 가입자 연금액은 92만 원으로 최소생활비를 충당할 수 없다. 수명연장 추세를 감안하면 국민연금 외에도 주택연금, 인컴형 금융상품, 근로소득 등으로 은퇴 후 소득원을 다양화 할 필요가 있겠다. 자료 출처 및 도움말 NH투자증권 100세시대연구소(하철규 수석연구원) 60세 이상 고령자의 생활비 마련 방법으로 ‘본인 및 배우자 부담‘은 10명 중 7명으로 증가하는 반면, ‘자녀 및 친척 지원’ (17.7%)은 감소하고 있다. 자녀 세대의 부모 부양 의식이 점차 약화되고 있어, 자녀에게 노후를 기댈 수 없다. 가구주 연령대별 가구 자산 중 부동산 비중은 60세 이상(77.2%)이 가장 높고, 다음으로 50대(68.5%), 40대(66.6%), 30대(61.0%)의 순이다. 고령자는 자산 중 부동산 비중이 가장 높으며, 부동산 이외 자산 비중은 상대적으로 낮다. 은퇴 후 소득이 부족한 장년층이 자산 대부분을 차지하는 주택을 활용해 주택연금에 가입하면 자녀 도움을 받지 않고 당당히 노후를 보낼 수 있고, 자녀들도 매달 생활비를 부모에게 드리는 부담을 줄일 수 있다. 이러한 장점에도 주택연금에 가입 할까 말까 망설이는 가장 큰 이유는 집을 자녀에게 물려줘야 할 상속재산으로 여기는 인식 때문이다. 주택연금, 평생 거주·평생 지급 주택연금은 집은 있지만 소득이 부족한 고령자가 주택을 담보로 맡기고 본인 집에서 이사 걱정 없이 평생 거주하면서 평생 연금을 받는 상품이다. 부부 중 1명이 만 55세 이상이고, 주택 가격이 9억 원 이하면 가입할 수 있고, 다주택자는 보유 주택의 합산 가격이 9억 원 이하면 가입할 수 있다. 현재 주택연금 가입자의 평균 연령은 72세이며, 평균 주택가격은 3억 원, 평균 월지급금은 102만 원이다. 주택연금 가입주택 가격 상한을 시가 9억 원에서 공시가격 9억 원으로 상향하는 주택금융공사법 개정안이 11월 국회 본 회의를 통과함에 따라, 12월부터 공시가격 9억 원 이하(시가 12억~13억 원 수준) 주택과 주거용 오피스텔 보유자도 주택연금에 가입할 수 있게 됐다. 다만, 시가 9억 원 이상 주택연금지급액은 9억 원 기준(60세, 월 187만 원)으로 제한된다. 주택연금 가입자 4년 연속 1만 명 넘어 주택연금 연간 가입자 수는 2016년 ‘내집연금 3종 세트’가 출시되면서 처음으로 1만 명을 넘어선 이후, 4년 연속 1만 명 이상 가입하고 있다. 올해 상반기까지 주택연금 가입자 수는 7만 6,58명에 달한다. 주택연금은 가입 당시 연령이 높을수록, 주택가격이 비쌀수록 월지급금이 증가한다. 월지급금은 부부 중 나이가 적은 사람을 기준으로 산정한다. 예를 들어, 시가 5억 원 집을 담보로 가입할 경우 60세인 사람이 가입하면 매달 104만 원의 연금을 받지만, 75세인 사람이 가입하면 매달 191만 원으로 연금액이 증가한다. 또한, 70세인 사람이 시가 3억 원 집을 담보로 가입하면 매달 92만 원의 연금을 받지만, 시가 9억 원 집을 담보로 가입하면 매달 272만 원의 연금을 받는다. 1억 5000만 원 미만의 1주택 보유자는 ‘우대형 주택연금’에 가입할 수 있어 최대 20% 더 많은 연금을 받는다. 주택연금 활용 팁 7가지 집은 있지만 소득이 부족한 장년층이 주택을 활용해 현금 흐름을 창출할 수 있는 주택연금 활용 팁을 살펴보겠다. 첫째, 주택연금 지급방식은 ‘종신지급방식’과 ‘확정기간방식’이 있다. 국민연금 수령금액이 많지 않고 활용할 다른 자산이 없는 사람은 ‘종신지급방식’이 안정적인 노후 생활과 장수 리스크 대비에 유리하다. 부부 모두 국민연금에 가입했고 퇴직연금 및 개인연금 등이 준비됐다면 ‘확정기간방식’이 은퇴 초기에 좀 더 금전적으로 여유로울 수 있다. 둘째, 주택연금은 가입 후 집값이 상승하더라도 기존 가입자 월지급금은 변동 없이 가입 당시 정해진 금액을 받는다. 따라서 집값 상승요인이 있다면 주택연금 가입을 늦추는 것이 유리하고, 집값 하락요인이 있다면 빨리 가입하는 것이 유리하다. 다만, 주택가격이 급등해 가격 상한(공시가격 9억 원)을 초과하면 주택연금에 가입할 수 없음을 유의해야 한다. 셋째, 주택연금 이용자가 1년 이상 계속 담보주택에 거주하지 않는 경우 주택연금 지급이 종료된다. 다만, 주택연금 가입자가 치료나 요양을 위해 요양시설에 입원하거나 자녀의 봉양을 받기 위해 다른 주택에 장기간 머무는 등 불가피한 사유가 발생할 때는 실거주를 하지 않아도 계속 연금을 받을 수 있다. 이 경우 가입 주택 전부를 빌려줄 수 있어 주택연금을 받으면서 임대소득까지 얻게 된다. 넷째, 주택연금 이용 중 이사로 거주지를 이전하는 경우 담보주택을 변경하면 주택연금을 계속 수령 가능하다. 다만, 이사하려는 주택의 가격 차이에 따라 월지급금이 달라지거나 정산해야 할 수도 있다. 다섯째, 은퇴 초기에 많은 돈이 필요한 경우 주택연금 지급 유형으로 ‘전후후박형’을 선택하면 10년간 월지급금을 많이 받고, 11년째부터 초반 월지급금의 70%만 지급받게 된다. 여섯째, 최근 서울, 수도권을 중심으로 집값이 크게 오르자 더 많은 연금을 받기 위해 주택연금을 중도해지 하는 사람이 있다. 주택연금은 중도해지 할 수 있지만 중도해지 하면 받은 연금액과 이자를 한꺼번에 반환해야 할 뿐 아니라 주택가격의 1~1.5%인 보증료도 돌려받지 못한다. 또한 3년간 주택연금 가입이 불가능하다는 점에 유의해야 한다. 일곱째, 주택연금 가입 후 금리가 오르더라도 기존가입자 월지급금은 변동 없이 가입 당시 정해진 금액을 평생 보장 받는다. 다만, 주택연금은 일종의 주택담보대출이므로 금리가 낮을수록 가입자에게 유리한 상품이다. 대출금리가 높으면 내야 할 이자가 많아지는데, 해당 이자는 가입자가 직접 현금으로 납부하는 것이 아니라 매달 주택연금 대출 잔액에 가산 되는 구조다.

2021-01-04 15:30
코로나 시대에도 연금저축 지키는 3가지 방법

연금저축은 노후준비를 위해 중요 연금자산으로 고령화에 따라 많은 사람이 가입해왔다. 그러나 최근 코로나19 사태로 가계가 어려워진 사람들이 그동안 적립했던 연금저축을 해지하는 경우가 많아지는 추세다. 연금저축 가입자 대부분 세액공제 혜택은 비교적 잘 알고 있으나, 중도해지 시 불이익은 모르는 경우가 많다. 가급적 이러한 불이익은 피하면서 연금저축을 지키는 방법들에 대해 알아보자. 자료 출처 및 도움말 NH투자증권 100세시대연구소(황명하 연구위원) 수익률이 불만이라면 갈아타자 연금저축은 중도해지 시 ‘세액공제 받은 납입금’과 운용수익에 16.5%의 기타소득세가 부과되며 총급여액 연 5500만 원 초과 시 연말정산 세액공제율 13.2% 대비 불이익이 더 크다. 물론 아무 이유 없이 연금저축을 깨고 싶은 가입자는 없을 것이다. 만약 가입한 상품이 만족스럽지 않다면 계약을 해지하기보다는 다른 연금저축상품으로 계약을 이전하여 기타소득세를 내지 않고 계약을 유지하는 것이 좋다. 계약 이전은 기존 가입회사 방문 없이 신규 가입회사에 1회만 방문해도 가능하다. 단, 연금저축보험은 선취수수료 부과로 초기 비용이 커서 가입 후 5~7년 이내 계약 이전 시 해약환급금이 원금보다 적게 나오는 등 불리할 수 있으므로 계약 이전에 주의해야 한다. 계속 납입이 어렵다면 납부 중지·유예 제도 활용 실직, 소득감소 등 가계가 어려워져 연금저축을 계속 납입하기 힘들다면 해지보다는 납부 중지나 유예 제도를 적극 활용하는 것이 좋다. 가계 상황이 개선될 때까지 납입을 잠시 중단하였다가 상황이 개선되면 다시 납입하는 것이다. 연금저축 펀드 및 신탁은 자유납 방식으로 납부를 중지해도 불이익이 없으며, 형편에 따라 납입 금액 및 시기를 유연하게 조정할 수 있다. 그러나, 연금저축보험은 매월 정해진 금액을 납입해야 하는데, 보험료를 2회 이상 납입하지 않으면 자동으로 보험의 효력이 상실돼 손해가 발생한다. 2014년 4월 이후 가입 시 연금저축보험은 최대 3회 납부유예, 1회 최대 12개월 등 납부유예제도를 활용할 수 있으며, 이를 활용할 수 없다면 자유납이 가능한 연금저축 펀드로 계약 이전을 고려하는 것도 방법이다. 목돈이 급하게 필요하다면 똑똑하게 인출 목돈을 인출할 수밖에 없는 상황이라면 먼저 연금저축계좌에 세제 혜택을 받지 않는 금액이 있는지 확인해야 한다. 만약 600만 원을 납입하고 공제 한도인 400만 원까지 세제 혜택을 받았다면 나머지 200만 원은 기타소득세(16.5%) 발생 등 불이익 없이 인출할 수 있다. 연금저축 자산을 담보로 연금저축 담보대출을 활용하는 방법도 있다. 대부분 금융회사는 노후 대비 자산인 연금저축 상품의 특성을 반영해 대출이자율을 비교적 낮게 정해 연금저축 담보대출을 제공하고 있다. 대출금리는 대부분 연 3~4%대로 일반 대출금리에 비해 낮다. 마지막으로 부득이한 인출 사유에 해당하는지 확인하자. 가입자 개인회생이나 파산, 3개월 이상의 요양 등 부득이한 사유에 해당하면 연금 수령으로 간주하여 인출금액에 연금소득세(5.5~3.3%)가 부과돼 가입자에게 유리하다. 연금저축의 기본목적은 노후준비 국민연금은 정부에 의해 관리되고 운용되기 때문에 대다수 가입자가 모르는 사이 자동으로 쌓이며 가입자도 신경 쓸 일이 거의 없다. 그러나, 국민연금 소득대체율이 OECD 회원국의 평균인 49.0%보다 낮은 37.3%인 것을 고려한다면 국민연금만으로는 노후생활 대비에 부족하다. 고령화가 진전될수록 연금저축에 대한 관심이 커지고, 온전한 노후생활을 위해서 연금저축이 반드시 필요한 이유다. 연금저축은 세액공제 등의 혜택 등이 있더라도 오로지 본인의 필요성에 의해 가입하고, 본인의 판단에 따라 투자를 결정하고, 중도해지도 본인의 자유다. 연금저축의 기본목적은 노후준비다. 연금저축은 세법에서 정한 부득이한 사유에 해당할 만큼 어쩔 수 없는 상황이 아니라면 깨지 말고 지키는 것이 노후생활 대비의 시작이라는 점을 잊지 말자.

2020-12-14 10:36
부동산 시장의 미래, 프롭테크

4화 부동산 시장의 미래, 프롭테크 코로나19가 촉발한 기술의 진화로 인해, 부동산 시장에서 보완재로 프롭테크가 부상 중이다. 2020년 부동산 시장은 혼란의 연속이었다. 최근 수요자들의 불안한 심리가 반영된 ‘패닝바잉’과 ‘영끌’이란 단어가 자주 눈에 띈다. 코로나19로 인한 불확실성과 저금리로 인한 유동성이 커졌고, 연이어 발표한 부동산 대책은 실질적인 효과를 발휘하지 못했다. 서울의 전세와 주택 매매가격은 상승세를 보인다. 실제로 KB부동산 리브온에 따르면 서울 주택의 11월 전셋값은 전월 대비 2.39% 상승했고, 매매가격은 1.66% 올랐다. 특히 전셋값은 8월(1.07%) 이후 계속 떨어지지 않고 있다. 집값 상승 요인 중 하나가 바로 저금리다. 올해 초까지만 해도 1.25%를 유지했던 기준금리는 코로나19로 인한 리스크가 부각되면서 3월에는 0.75%까지 내려갔다. 처음으로 0%대 금리에 진입했다. 5월에는 0.5%까지 하락했으며, 지난 11월 한국은행은 기준금리를 0.5%로 동결했다. 국내 기준금리 역사상 최저치로 여신과 관련된 주택담보대출금리는 1월 2.51%에서 9월 2.44%까지 떨어졌다. 금리가 낮아지면서 투자의 방식이 달라졌다. 지난 11월 모바일 설문조사 업체 ‘오픈서베이’가 발표한 ‘금융 트렌드 리포트 2020’에서 분석한 자료에 따르면 코로나19 이후 정기예금의 수요가 줄고 주식이나 부동산 투자가 늘었다. 정기예금(55.2%)의 선호도가 작년과 비교해서 6.6% 낮아졌고, 주식(34.6%)은 7.3% 늘었다. 저금리 기조가 장기화하자 예금보다 안정성은 떨어지지만, 수익이 높은 주식으로 눈길을 돌리고 있다. 한편 소액 부동산 투자(7.9%)도 작년과 비교해서 2%가량 늘었다. 실제로 부동산 투자를 위한 주택담보대출이 꾸준히 늘고 있다. 지난 11월 금융위원회가 발표한 ‘10월 가계대출 동향’에 따르면 전(全)금융권 가계대출은 13조2000억 원 올랐다. 전월보다는 2조 2000억원 오른 수치이며, 지난해와 비교하면 4조 9000억 원 증가했다. 이 가운데 주택담보대출은 7조2000억 원 올랐다. 작년 같은 시기에 비해 3조 2000억 원 증가했다. 전세가격 상승과 6~8월 중 주택매매거래 잔금수요가 영향을 미친 것으로 보인다. 지난 11월 모바일 설문조사업체 ‘오픈서베이’가 발표한 ‘금융 트렌드 리포트 2020’에서 분석한 자료에 따르면 올해 주택 담보대출(31.3%)과 전세자금 대출(14.2%)은 지난해에 비해 모두 1.1%P 늘었다. 연령별로 대출의 방식이 조금 달랐다. 주택담보대출은 40대(48.8%)와 50대(44.8%)가 가장 큰 비중을 차지했고, 전세자금 대출은 30대가 20%로 가장 많았다. 다만 목적은 비슷했다. 대출 목적으로 내 집 마련을 꼽은 사람은 43.9%였으며, 지난해와 비교해서 11.5%P 오른 수치다. 결국 저금리 기조와 맞물려 전세 가격이 연일 상승하자 모두 내 집 마련을 위한 투자에 힘을 쏟고 있는 것이다. ◆ 시너지를 낼 수 있는 프롭테크 이런 혼란스러운 부동산 시장에서 뜨고 있는 기술이 있는데, 바로 ‘프롭테크’다. 이 용어는 부동산 자산(property)과 기술(technology)의 합성어로서, 인공지능(AI), 빅데이터, 블록체인 등 첨단 정보기술(IT)을 결합한 부동산 서비스를 말한다. 새로운 기술처럼 보이지만, 사실은 일상과 가까운 기술이다. 직방이나 다방과 같은 부동산 중개 플랫폼이 이 기술을 활용한 대표적인 사례 중 하나다. 하지만 부동산 중개 플랫폼만이 이 기술의 전부는 아니다. 다양한 비즈니스 모델을 갖추고 있다. 글로벌 종합부동산 서비스 회사 JLL에 따르면 크게 △ 중개‧임대 △ 부동산 관리 △ 프로젝트 개발 △ 투자 및 자금 조달로 나뉜다. 중개와 임대 영역은 앞서 말한 직방이나 다방과 같은 플랫폼을 생각하면 된다. 부동산 자산에 대한 정보 및 분석, 중개 그리고 마케팅과 같이 매매 및 임대의 전반적인 과정을 서비스로 제공한다. 부동산 관리는 사물인터넷(IoT)과 같은 스마트 부동산 기술을 토대로 한 임차인 및 건물 관리 서비스다. 임대료 연체 관리나 소득신고와 같은 행정업무를 대신 처리해주는 홈버튼이 대표적인 서비스다. 프로젝트 개발은 부동산 개발과 관련된 영역으로서 건설 및 인테리어 디자인과 관련이 있다. 대표적인 예로서 AI를 통해서 소규모 토지의 개발규모나 사업성을 분석하는 랜드북이 있다. 투자와 자금 조달은 핀테크와 결합한 영역으로 크라우드 펀딩과 개인금융 분야로 나뉜다. 대표적인 예로서 테라펀딩은 중소 규모 개발사업 자금이 필요한 회사와 다수의 투자자를 연결해준다. 프롭테크의 시장성은 어느 정도일까? 미국 시장조사기관 ‘CB인사이트’에 따르면 세계 프롭테크 관련 투자 규모는 2013년 4억5000만 달러에서 2018년 78억 달러로 5년 만에 17배 늘었다. 우리나라 기업들도 이 시장에 관심이 많다. ‘한국프롭테크포럼’에 따르면 2019년 기준 국내 프롭테크 57개 사 기준 매출액은 총 7025억 원으로 나타났고, 이 중 임대 및 중개 서비스 회사의 매출은 3689억 원에 달했다. 지난 10월 기준 86개사의 누적 투자 유치 금액은 1조 3997억 원이다. 코로나19 이후 프롭테크 산업은 비대면의 부상으로 주목받고 있다. 특히 비대면 기술을 활용한 분야가 뜨고 있다. 프롭테크 스타트업 ‘어반베이스’의 경우, 어플로 인테리어 시뮬레이션을 제공하고 있다. 이 어플은 가상으로 만들어진 집 공간에서 인테리어를 실제와 유사하게 꾸밀 수 있는 플랫폼이다. 실제로 올해 1~8월 기준 해당 서비스 가입자는 전년 동기 대비 177% 늘었고, 사용자는 64.5% 증가했다. 한국프롭테크포럼 조인혜 사무처장은“코로나19가 초반에는 악재로 작용했지만, 비대면 기술이 떠오르면서 프롭테크 산업에서 VR을 활용한 분야가 점차 주목받고 있다”라고 말했다. 하지만 여전히 우리나라는 걸음마 단계에 머물러 있다. 업계 관계자는 “아직 다른 나라에 비해서 활성화되지 못했고, 기술에 대한 반감이나 정부의 규제 측면에서 제약이 있다”라고 밝히며 현실적인 문제를 지적했다. 하지만 전망 자체는 나쁘지 않다. 이 관계자는 “직방이나 더존비즈온 사례처럼 기술과 시장이 만났을 때 충분히 시너지를 낼 수 있다. 이를 위해서 프롭테크 유관기관 간의 논의가 필요하다”라고 설명했다.

2020-12-02 14:21
DB형? DC형? 퇴직연금, 당신의 선택은?

퇴직연금 적립금이 2019년 200조 원을 돌파했다. 같은 해 국민연금이 737조 원인 것과 비교해도 그 성장세는 괄목할 만한 수준이다. 직장인에게 퇴직연금은 국민연금, 개인연금과 더불어 3층 연금체계 중 하나라는 점에서 노후 준비의 필수라 할 수 있다. 3층 연금체계는 1994년 세계은행에서 발간한 ‘노년 위기의 모면’ 보고서를 통해 널리 알려졌다. 필요 노후자금의 70~80%를 연금으로 준비하는데 그 중 30~40%를 사회보장연금을 통해, 20~30%는 기업보장 연금을 통해, 나머지 10~20%를 개인연금으로 준비하라는 것. 그렇다면 최근 221조 원에 달하는 퇴직연금은 과연 노후생활비로 잘 활용되고 있을까? 자료 출처 NH투자증권 100세시대연구소 THE100 리포트(지진선 수석연구원) 노후자금 수단으로 퇴직연금의 잠재력은? 안타깝게도 많은 사람이 퇴직연금을 노후생활비로 인식하지 못하고 있다. 2019년 금융감독원 자료의 퇴직연금 수급 개시자 중 97.9%가 일시금으로 수령했다. 이에 반해 노후에 사용할 연금으로 수령한 사람은 2.1%에 불과했다. 퇴직연금으로 찾기 전까지 계속 쌓여가는 퇴직연금적립액이 방치되는 경우도 많다. 우선 자신의 퇴직연금 형태가 DC인지 DB인지도 몰랐거나, 이에 대해 고민조차 안 해본 경우도 적지 않다. 결국 누적된 퇴직적립액 원금만 긴급자금으로 사용할 뿐이다. 나한테 적합한 형태의 퇴직연금이 무엇인지, 장단점을 파악해두는 것이 좋다. 노후준비와 자산관리 수단으로 퇴직연금의 잠재력을 이해하고 활용할 수 있도록 말이다. 퇴직연금제도의 장점은? 퇴직연금제도란 근로자의 노후 소득보장과 생활 안정을 위해 재직기간 중 사용자가 퇴직급여 지급재원을 금융회사에 적립하는 제도다. 근로자가 퇴직하면 해당금융기관에서 근로자의 IRP(개인형 퇴직연금)계좌로 퇴직금을 지급한 후 선택에 따라 연금이나 일시금으로 받을 수 있다. 재직 중 회사가 파산해도 외부금융기관에 적립된 퇴직금은 보호 받을 수 있어 좋다. 연금 수령 시 이연 과세 및 저율과세 등 세제 혜택도 있어 노후자금 관리 효율성도 증대된다. 회사(사용자) 입장에서는 사외 적립을 통해 파산 및 체불로부터 안전하게 관리하고 법인세 손비 인정으로 절감효과를 볼 수 있다. 아울러 근로자 선택권을 존중하면서도 임금피크제 등 변화된 임금체계에 대한 유연한 대응이 가능하다. DB형과 DC형 무엇이 다른가? 퇴직연금의 형태로는 DB(Defined Benefit, 확정급여)형과 DC(Defined Contribution, 확정기여)형의 두 가지가 있다. DB형은 ‘근로자가 퇴직 시 받을 퇴직급여’가 근무 기간과 평균 임금에 의해 확정된 제도다. 사용자는 매년 부담금을 금융회사에 사외 적립하여 운용하며 근로자는 퇴직 시 확정된 퇴직급여를 연금 또는 일시금으로 수령할 수 있다. 따라서 DB 적립금의 운용성과는 사용자에게 귀속되며 근로자가 수령하는 퇴직 급여액에는 영향을 주지 않는다. DC는 매년 ‘사용자가 납입할 부담금’이 연간 임금총액의 1/12 이상으로 확정된 제도다. 사용자는 매년 근로자 연간 임금총액의 1/12 이상을 부담금으로 납부하고 근로자는 자기 책임 하에 적립금을 운용하여 퇴직 시 연금 또는 일시금으로 수령한다. 따라서 퇴직 시 지급받는 금액이 자신이 운용한 성과에 따라 달라진다. DB or DC, 내게 유리한 형태는? DB형은 퇴직 전 3개월 평균임금에 근속연수를 곱해 확정지급하기 때문에 퇴직 때까지 급여가 꾸준히 오른다는 가정 하에서는 최선의 선택이다. 즉 대기업 등 연공서열 회사에서 승진 기회가 많은 저직급 근로자에게는 유리하다. 자산관리나 금융투자에 관심이 없고 안정성을 중요시하는 사람이 선택할 수 있다. DC는 임금 상승 기회가 적은 고직급 근로자나 중소기업 근로자에게 적당하다. 특히 임금피크제를 앞둔 근로자라면 임금피크 적용 전 DC로 변경하는 게 좋다. 자산관리에 관심이 많은 근로자라면 노후준비자금을 적극적으로 관리한다는 게 장점이다. 평생직장 개념이 사라지고 임금인상률도 낮아지는 상황에서 DC를 통해 운용 수익률을 임금인상률 이상으로 높이는 것이 노후연금 자산증식에 효과적이다. 퇴직연금제도 유형별 유의사항은? 대다수의 사람이 퇴직연금을 일시금으로 찾는데, 생활긴급자금으로써 중도에 인출할 때 DB인지, DC인지에 따라 유의사항이 다르다. DB형은 재직 중 퇴직금 중도 인출이 불가하다. 법정사유에 따른 담보대출이 가능하지만 중도인출을 위해서 DC형으로 전환해야 한다. DB에서 DC로 전환은 규약상 정해진 시기에 언제든지 가능하지만 DC에서 DB로의 전환은 원칙적으로 안 된다. DC형의 경우 무주택자의 주택구입 또는 전세금/보증금 부담, 본인/배우자 6개월 이상 요양 및 치료, 파산선고 및 개인회생절차 개시, 천재지변 등이 중도인출 사유에 해당한다. 퇴직연금 운용성과를 살펴야하는 이유는? 퇴직연금을 찾지 않고 노후준비자금으로 활용한다면, 적립누계액을 연금으로 나누어 받을 때 운용성과에 따라 매달 받는 연금액도 달라진다. 더불어 이에 따라 노후 생활의 수준 차이도 날 수 있다는 점을 반드시 고려해야 한다. 2019년 퇴직연금 총 적립액의 86.6%는 원리금보장형으로 평균수익률은 2.25%다. 특히 이 중 DB형의 93.2%가 원리금보장형으로 평균수익률은 1.74%에 불과하다. 자신의 노후를 위해 자금을 준비하지 못하고 있다면 회사에서 적립해주는 퇴직연금이 방치되는 것은 아닌지 확인해야 한다. 원리금 중심의 DB가입자는 임금 인상률이 퇴직연금 수익률이나 마찬가지이므로 임금 인상률이 낮다면 DC형으로 변경도 고려해야 한다. 퇴직연금 형태 결정 후 고려할 사항은? 내게 적합한 퇴직연금이 DB형인지 DC형인지는 본인의 회사 규모와 직급 체계, 고용 형태, 근속기간 등 기본 조건만으로도 선택이 가능할 것이다. 여기에 자신의 투자 성향과 중도 인출 및 일시금인출 등의 자금 계획까지 고려할 수 있다. 나아가 퇴직연금 본연의 목적, 즉 노후생활을 전제로 했을 때 얼마가 필요한지 계산해보면 형태와 운용방법의 결론도 수월하게 내려진다. 은퇴 이후 필요한 노후생활비를 다른 여윳돈으로 잘 준비했다면 퇴직연금은 본전만 안정적으로 챙기는 원리금 보장 포트폴리오를 보유하면 된다. 하지만 현재 별도의 노후 생활 자금이 없다면 퇴직연금 운용에 적극적으로 관여할 수 있는 DC형에 관심을 기울여야 한다. 오래 차곡차곡 쌓이는 퇴직연금적립액이라는 목돈을 방치하지 말자. 퇴직적립액 또한 인생의 중요한 목돈인 만큼 어떻게 관리하느냐에 따라 노후생활 수준이 달라질 수 있다. 이 목돈을 안정성과 수익성을 고려해 최대 효율을 만들어 낼 열쇠를 쥔 퇴직연금 선택이 중요한 까닭이다. DB형이냐 DC형이냐의 선택은, 활용과 목적을 분명히 했을 때 수월해진다는 점을 명심하자.

2020-10-12 09:20
“타인의 고통은 연민이 아닌 연대의 대상이다”

시대를 앞서간 명사들의 삶과 명작 속에는 주저하지 않고 멈추지 않았던 사유와 실천이 있다. 우리가 결코 포기할 수 없는 자유와 사랑과 우정 이야기가 있다. 그 속에서 인생의 방향을 생각해본다. 이번 호에는 ‘타인의 고통’의 작가 수전 손택을 소개한다. “고통받는 육체가 찍힌 사진을 보려는 욕망은 나체가 찍힌 사진을 보려는 욕망만큼이나 격렬하다.” “폭력이나 잔혹함을 보여주는 이미지들로 뒤덮인 현대사회에서는 사람들이 타인의 고통을 일종의 스펙터클로 소비해버린다.” 이미지 과잉 시대의 뒷모습을 이토록 적나라하게 드러낸 표현이 또 있을까. ‘타인의 고통’의 작가 수전 손택(Susan Sontag, 1933~2004)은 이미지가 대량으로 살포되는 사회가 누군가의 고통을 ‘하룻밤의 진부한 유흥거리’로 만들어버리고, 그 참상의 원인을 구체적으로 들여다보고 진지해질 수 있는 가능성마저 비웃게 한다고 비판했다. 초창기 전쟁 사진들 중 걸작으로 칭송받은 것들은 대부분 연출되거나 피사체에 손을 댄 흔적이 있었다는 사실을 언급하며 대중을 속이는 거짓 이미지와 뒤틀린 진실에 대해서도 폭로하자 미국 사회는 한동안 논쟁으로 들끓었다. ‘타인의 고통’은 사진을 통해 전해지는 전쟁의 잔혹함이 인간을 얼마나 무감각하게 만드는지를 탐색한다. 피사체를 쏘는 카메라와 인간을 쏘는 총을 동일시할 수밖에 없는 이유에 대한 촘촘한 논거에 권력자들은 움찔했다. 로베르 두아노가 1950년에 찍었다는 ‘시청 앞에서의 입맞춤’이 순간 포착한 사진이 아니라 연출된 것임이 밝혀졌을 때 분통을 터뜨렸던 사람들에게도 쓴소리를 날렸다. 어디에서든 카메라를 들이대고 재빨리 포착해주기를 바라는, 관음증 같은 사람들의 욕구가 당연한 것인지에 대한 질문이었다. 위정자들의 ‘훌륭한(?) 감식력’에 대해서도 지적한다. 2001년 9월 11일 세계무역센터가 폭파됐을 때 끔찍한 주검 사진들이 공개되지 않은 이유는 대중들이 알아야 할 범위를 놓고 의견 일치를 강요한 특정 기관 때문이었다고 그녀는 폭로한다. 아울러 “대중에게 공개되는 사진들 중 심하게 손상된 육체가 담긴 것들은 주로 아시아나 아프리카에서 찍힌 사진들”이라며 이는 식민지의 인종을 구경거리로 만들던 100여 년 전의 관행이 그대로 이어진 행태라고 비판했다. 타인의 고통을 대하는 우리의 자세 ‘타인의 고통’은 수전 손택이 세상을 떠나기 1년 전인 2003년에 발간됐다. 손택은 먼저 “우리는 타인의 고통에 개입할 능력을 잃어가고 있는가?”라고 묻는다. 그리고 가령 우리의 부가 타인의 궁핍을 담보하는 식으로 그들의 고통과 연결되어 있을지도 모른다는 사실을 숙고해보라고 요구한다. 타인의 고통에 대한 연민은 어쩌면 뻔뻔하거나, 부적절한 반응이거나, 자신의 무고함을 증명하는 알리바이가 될 수 있다며 이제 “타인의 고통은 연민이 아니라 연대의 대상이 되어야 한다”고 충고한다. 20세기 후반 미국을 대표하는 작가이자 문화비평가, 극작가, 인권활동가로도 활동한 수전 손택은 1933년 미국 뉴욕에서 태어났다. 15세에 명문대인 버클리대학에 입학할 만큼 총명했다. 25세에는 하버드대학에서 철학박사 학위를 받는다. 이후 여러 대학에서 강의를 하며 각종 신문과 잡지에 활발하게 글을 발표한다. 전쟁의 폭력성을 고발하고 아메리칸 드림의 허상 등을 거침없는 언어로 비판해 ‘미국 문단의 악녀’, ‘대중문화의 퍼스트레이디’, ‘새로운 감수성의 사제’ 등 숱한 별명을 얻었다. 미국 보수주의자들은 에둘러 말하는 법 없는 그녀의 직설 화법에 종종 얼굴을 찌푸리며 ‘문화계의 뚜쟁이’, ‘캐비어 좌파’라고 낮잡아 부르기도 했다. 어쨌든 이 모든 별칭들은 수전 손택이 행동하는 지식인이었음을 알게 해준다. “슬퍼하되, 바보가 되지는 말자” 31세에 발표한 글 ‘해석에 반대한다’와 ‘캠프에 관한 단상’은 그녀를 하루아침에 유명인사로 만들어줬다. ‘해석에 반대한다’에서 손택은 “전통과 도덕을 위한 해석은 예술의 의미와 가치를 훼손하는 일”이며 인습에 도전하는 예술작품을 이러한 의도로 해석하는 비평가들은 작가들을 길들이려는 것이라며 비난했다. 이러한 주장들은 ‘캠프에 관한 단상’에서도 그대로 이어졌다. 그녀는 소위 조잡하고 싸구려 같은 것들에 열광하는 문화를 지칭했던 은어 ‘캠프’를 새로운 감수성으로 분석하며 고급문화와 하위문화의 충돌을 변화와 융합의 관점으로 들여다봤다. 이 책은 1960년대 청년문화운동의 격렬했던 감성을 대변해줬다. 수전 손택은 스스로를 ‘미련한 탐미주의자’, ‘강박적인 도덕주의자’로 칭하며 끊임없이 삶의 변화를 시도했다. 글을 쓸 때마다 수십 편의 초고를 썼다는 일화는 그녀가 얼마나 완벽한 글쓰기를 추구했는지 잘 보여주는 사례다. 평생 100권 넘게 썼다는 일기장은 자기 삶의 집행자이자 기록자로서 치열하게 살아온 시간을 방증한다. 이 일기장들은 그녀가 타계한 후 책으로 출간됐다. ‘타인의 고통’ 부록에 실린 글에는 “다 같이 슬퍼하자, 그러나 다 같이 바보가 되지는 말자”라는 제목이 달려 있다. 2001년 9·11 테러가 일어났을 때 미국 사회를 향해 던졌던 그녀의 일갈이다. 대중을 부추기고 속이고 슬픔을 조종하는 게 임무인 위정자들의 역사를 조금이라도 알고 있다면 그동안 무슨 일이 벌어졌고, 앞으로 어떤 일이 벌어질지 이해하는 데 도움이 될 거라고 말하며 손택은 글을 마무리한다.

2020-09-21 08:49
은퇴 후 노후설계, 'ELS' 담아라

신종코로나바이러스감염증(코로나19) 사태로 냉탕과 온탕을 넘나드는 주식시장에 뛰어들어 짭짤한 수익을 낸 투자자가 적지 않다. 하지만 코로나19 재확산 우려에 불안감까지 떨쳐내진 못한 듯하다. 오히려 안전 투자전략이 현명한 자산관리 방안으로 떠오르는 분위기다. “요즘처럼 체감 경기가 나쁘고, 기업 실적과 경기 지표도 안 좋은 상황에서 연일 코로나19 확산 뉴스가 나오는데 주가가 왜 오르는지 솔직히 이해가 되지 않습니다.” 시니어 세대는 불안감이 더 크다. 이들은 은퇴 후 수입이 줄거나 없는 상태라 주식투자가 잘못돼 자산관리에 실패하면 여생이 풍족하지 않을 수 있다. 이에 김현섭 KB국민은행 도곡스타PB센터 부센터장을 만나 코로나19 재확산 우려와 맞설 수 있는 노후 자산관리 전략에 대해 물어봤다. ◇요즘 주식투자하면 돈 번다는데 “지금은 주식투자를 안 하는 게 좋다고 생각합니다. 정상적인 주식시장으로 보기 어렵기 때문입니다. 최근 주식 가격이 상당히 많이 올랐는데, 더 오를 것이란 기대감에 목돈을 투자하는 건 위험합니다. 코로나19 재확산이 우려되는 상황이니 소액으로 운용하거나 자제하길 권장합니다. 대신 주가연계증권(ELS)을 추천합니다. ELS는 코로나19 사태 이전 수익률이 3~4%였는데, 지금은 5~6%대 수익이 나오고 있습니다.” ◇ELS를 추천하는 가장 큰 이유는 “은퇴는 리스크에 민감합니다. 따라서 주가가 50% 하락해도 원리금을 받을 수 있는 녹인(Knock-In) 50 ELS를 원화와 미국 달러로 투자하길 권합니다. ELS는 개별 주식의 가격이나 투자지수에 연계돼 수익이 결정되는 유가증권입니다. 변동성이 큰 개별 주식의 가격과 연동된 종목형 ELS보다는 종합주가지수와 연계해 움직이는 지수형 ELS를 추천합니다. 코로나19 사태 이후 종합주가지수의 변동성이 커지면서 ELS 수익률이 높아진 상황입니다.” ◇주위에선 부동산에 투자하라는데 “은퇴한 사람들의 공통된 관심 분야는 부동산 투자로 수익을 내는 것입니다. 물론 투자를 잘못해서 고민하는 사람도 많습니다. 이를테면 상가형 부동산 같은 경우입니다. 과거에는 금리가 낮아지는 과정이었기 때문에 부동산시장이 좋았지만, 지금은 추가 금리 인하 가능성이 희박합니다. 따라서 직접 상가를 사는 것보다 금융을 통해 부동산에 투자하는 쪽을 권합니다. 대표적으로 분산투자 효과를 누릴 수 있는 지분형 부동산을 추천합니다.” ◇지분형 부동산의 장점은 무엇인가 “금융을 통해 부동산 투자를 하면 개인 단독으로 할 수 없는 분산 투자가 가능합니다. 또 수백억 원짜리부터 수천억 원짜리 국내외 부동산에도 투자할 수 있습니다. 무엇보다 우량 임차인이 장기 책임 임대차로 된 빌딩을 매수할 경우 공실 리스크를 최소화할 수 있는 장점이 있습니다. 임차인 관리도 필요 없고, 안정적인 배당도 기대할 수 있습니다. 하지만 매각 시까지 현금화가 어렵고, 매각 차손이 발생할 수 있는 단점이 있습니다.” ◇안전한 부동산 투자 방법은 없나 “주택담보대출비율(LTV)을 확인해야 하는 대출형 부동산 펀드도 고려할 만합니다. 다만 주식시장과 관련이 없는 곳에 분산 투자하는 걸 권장합니다. 대부분 최소 가입 금액이 억 단위인 사모형 투자로 가입할 수 있지만, 공모형으로도 출시됩니다. 투자 상품을 고르는 기준은 LTV를 확인하는 것입니다. LTV가 60%라면 감정가 대비 내 설정 비율인 60%까지 안전하다고 생각하면 됩니다. 현재 연 4~5%대 수익률을 보고 투자할 수 있습니다.” ◇화폐 가치 하락이 신경 쓰이는데 “코로나19로 인한 경기 침체와 사상 최대로 풀린 돈에 대한 화폐 가치 평가절하에 대비하고 싶다면 골드바 신탁을 권합니다. 국제 금 가격과 미국 달러 환율이 반영돼 가격이 정해지기 때문에 경기 하락과 인플레이션 대비에 긍정적인 투자입니다. KRX 금시장에 상장된 금 현물에 투자하면 됩니다. 조금씩 사 모았던 금이 1㎏을 넘으면 10%의 부가세와 골드바 제작 수수료를 내고 실물로 인출할 수 있습니다.” ◇좀 더 높은 수익을 원한다면 “브라질 국채는 비과세 혜택과 10%의 높은 표면이율이 매력적입니다. 현재 환율이 220~230원대로 하락해 신규 투자하기에 무리가 없는 시기라고 판단됩니다. 현시점에서 투자할 경우 환율 변동이 없다는 가정 아래 연 6% 정도의 비과세 배당이 기대됩니다. 하지만 브라질 국가의 신용 상황과 헤알화 환율, 금리 변화에 따라 손익이 결정되는 고위험 투자라는 사실을 잊어선 안 됩니다. 채무 불이행 국가 부도 발생 시 원금 상환이 불가능할 수 있습니다.” 김현섭 KB국민은행 도곡스타PB센터 부센터장 서강대학교 경영대학원 재무관리 전공. 1997년 대동은행, 1998년 국민은행 입행. 현재 KB국민은행 도곡스타PB센터 부센터장

2020-07-28 08:00
직장인 37%, 노후준비 '암담하고 불안해'

100세 시대가 눈앞에 온 만큼 기대수명이 길어진 반면, 직장인 10명 중 4명은 노후준비를 암담하고 불안하게 여기는 것으로 나타났다. 취업포털 잡코리아와 알바몬이 30·40대 남녀 직장인 2385명을 대상으로 ‘노후준비 현황’에 관한 설문조사를 실시한 결과에 따르면, 이들 직장인을 대상으로 자신의 노후를 생각하면 어떤 기분이 드는 지 질문한 결과 37.0%가 ‘암담하고 불안하다’고 응답했다. ‘아직 잘 모르겠다’는 응답은 38.9%였으며, ‘희망적이고 긍정적이다’는 응답자는 24.2%에 불과했다. 자신의 노후를 떠올렸을 때 이처럼 암담하고 불안하게 생각하는 직장인이 많은 이유는 지금 당장 노후대비를 잘하지 못하기 때문인 것으로 보인다. ‘현재 노후준비를 잘하고 있다고 생각하는가?’라는 질문에 ‘잘 하고 있는 편이다’라고 응답한 직장인은 25.9%에 그쳤다. 나머지 74.1% ‘잘 못하고 있다’고 답했다. 향후 노후생활 중 가장 우선순위로 걱정되는 부분은 경제력이 61.3%로 1위를 차지했다. 이어 건강(31.3%)이 2위를 차지했으며, 기타 소수의견으로는 외로움(3.2%), 무료함(1.8%), 사회적 고립(1.6%) 등의 의견도 있었다. 또한 이들은 매월 평균 216만 원 정도가 있어야 노년기를 안정적으로 보낼 수 있을 것으로 생각했다. 하지만 실제로는 노년기를 위한 경제적 준비(복수응답)를 ‘국민연금’에 의존한다는 답변이 응답률 50.1%로 가장 많았다. 다음으로 저금·저축(37.2%), 개인연금(14.8%), 부동산 투자(7.7%) 등으로 준비한다는 답변이 뒤를 이었다. 노후를 대비하기 위한 자금마련을 거의 하지 못하고 있다는 응답도 34.6%에 달했다. 자신의 노후준비 수준을 어느 정도라고 생각하느냐는 질문에는 응답자들의 81.1%가 ‘부족한 편이다’고 답했다. 이어 보통이다(9.9%), 충분한 편이다(8.9%) 순으로 응답해 10명 중 8명의 직장인이 자신의 노후준비 수준이 높지 않다고 생각하는 것으로 파악됐다. ‘노후를 준비하지 못하는 가장 큰 걸림돌이 무엇인가?’라는 질문(복수응답)에서는 ‘현재 소득 자체가 적다’는 직장인이 51.1%로 가장 많았다. 이어 자녀 교육비 때문에(25.3%), 전세·집 구매를 위한 담보 대출 상환 때문에(23.3%), 높은 물가 때문에(19.6%), 현재를 즐기고 싶은 마음에 여행 및 쇼핑 등 지출이 많기 때문에(11.9%), 부모님 부양 때문에(7.6%) 등의 이유로 노후준비 자금을 충분히 마련하지 못하고 있다고 답했다.

2020-06-04 08:00
노후 지켜주는 든든한 '이 보험'

평균수명이 길어지면서 ‘100세 시대’가 열렸다. 사는 날은 늘어서 좋은데 나이가 들수록 왜 이리 아픈 곳은 많은지, 돈 나갈 걱정이 앞선다. 하지만 이제 걱정은 그만. 시니어 세대의 건강과 노후를 지켜주는 든든한 보험상품이 나왔다. 시니어 세대는 나이 들어갈수록 건강을 위협하는 요인이 많아 고민이 한가득이다. ‘혹시라도 질병에 걸려 아프거나 다치기라도 하면 입원비에 치료비, 약값을 감당할 수 있을까. 나이가 많으면 보험가입이 안 된다던데….’ 이런 걱정을 한방에 날려줄 보험상품이 출시됐다. 고령자의 쉽지 않았던 보험가입은 가입대상 범위가 넓어지면서 해소됐다. 과거 병력이 있는 사람도 간편심사를 통해 쉽게 가입할 수 있다. 이뿐만이 아니다. 암, 뇌출혈, 급성심근경색증 등 3대 질병과 치매를 비롯해 상해, 골절, 관절염 등의 수술비와 입원비 등을 동시에 보장하는 상품도 판매되고 있다. 그렇다면, 어떤 보험을 선택하는 게 좋을까. 손해보험사들이 추천하는, 시니어를 위한 보험상품을 살펴봤다. ◇100세까지 보험료 ‘그대로’ 삼성화재 건강보험 ‘유병장수 100세 플러스’ 삼성화재는 건강보험 ‘유병장수 100세 플러스’를 추천했다. 이 상품은 만성질환자 및 고령자에게도 다양한 질병·상해를 보장하는 유병자형 건강보험이다. 특약 가입 시에는 100세까지 보험료 인상 없이 가입 시점의 보험료로 보장을 받을 수 있다. 무엇보다 계약 전 알릴 의무사항을 간소화한 가입 절차가 매력적이다. 유병자도 기존 간편고지 ‘3·2·4 질문’에 답하면 쉽게 가입할 수 있다. 치매 담보 가입 시에는 관련 질문 1문항이 추가된다. 경증부터 특약 가입 시 단계별 생활자금 형태로 보장하는 것도 이 상품의 특징이다. 생활자금 지급기간은 경증치매 10년, 중등도치매 5년, 중증치매 3년이다. 중등도 및 중증치매 진단 시에는 추가 보장을 받을 수 있다. 무해지환급형에 가입하면 보험료 부담도 완화할 수 있다. 무해지환급형은 보혐료 납입기간 중 해지할 경우 해지환급금이 지급되지 않는 대신, 같은 보장의 해지환급형보다 보혐료 부담을 낮춘 상품이다. 보험료 납입이 완료되고, 납입기간 이후 중도해지 시에는 이 상품의 ‘보험료 및 책임준비금 산출방법서’에 따라 계산한 해지환급금이 지급된다. ◇‘업그레이드’된 새로운 보장 DB손해보험 ‘참좋은훼밀리플러스종합보험’ DB손해보험은 종합보험 ‘참좋은훼밀리플러스+종합보험’을 권했다. 장기간병요양진단비 5등급, 뇌전증 등 신보장영역을 발굴해 강화한 상품이다. 먼저 노인장기간병 5등급을 보장하는 장기간병요양진단비(1-5등급)를 추가했다. 기존 상품은 5등급 보장이 어려웠는데 이 문제를 해소했다. 또 최대 1000만 원을 보장하는 뇌전증진단비도 넣었다. ◇대상·범위 늘린 시니어 상품 현대해상 ‘뉴간편플러스종합보험’ 현대해상은 시니어 세대를 위해 ‘뉴간편플러스종합보험’을 소개했다. 이 상품은 80대도 가입할 수 있을 뿐만 아니라 다양한 보장을 받을 수 있다. 먼저 3대 질병에 대한 재진단 보장특약을 간편심사보험에 신설했다. 통풍, 대상포진 등의 보장도 더했다. 또 급성류머티즘열을 비롯해 만성류머티즘심장질환 등 심장, 뇌혈관질환으로 인한 보험금도 지급한다. ◇고령에 병력 있어도 간편가입 메리츠화재 ‘The간편한건강보험’ 메리츠화재는 건강보험 ‘메리츠 The간편한건강보험(I)’을 추천했다. 이 상품은 90세 고령에 병력이 있어도 일부 특약에 한해 가입이 가능하다. 간편심사 통과 시 암·뇌졸중·급성심근경색증 진단비 가입도 쉽게 할 수 있다. 또한 암(유사함 제외), 갑상선암(초기 제외), 뇌졸중, 급성심근경색증 진단이나 상해, 질병 80% 이상 후유장해 시 보험료 납입을 면제해준다. ◇질병이나 상해사고 동시 보장 롯데손해보험 ‘골드플랜간병보험’ 롯데손해보험은 최대 100세까지 요양자금 및 요양연금 등을 보장하는 ‘무배당 롯데 골드플랜간병보험’을 권했다. 이 상품은 질병이나 상해사고에도 치료자금과 생활자금을 보장한다. 일반상해나 질병으로 사망 시 일시지급 보험금 외에 5년간 매월 유족연금을, 50% 또는 80% 이상 후유장해 시 일시지급 보험금 외에 5년간 매월 후유장해 연금을 지급한다.

2020-05-07 08:00
"초저금리에도 부동산 자금유입 제한적"

초저금리 환경에도 부동산시장의 자금 유입이 제한적이라는 분석이 나왔다. 정부의 경기 부양책과 함께 초저금리(기준금리 0.75%) 환경에서 나온 분석이다. 김형근 NH투자증권 연구원은 “공시가격 현실화, 다주택자 및 고가주택에 대한 종합부동산세율 인상 지속으로 인한 세금 중과(종합부동산세, 공시가격 인상)가 부동산시장의 자금유입에 영향을 미쳤다”고 분석했다. 고강도 대출규제(LTV, DTI)에 따른 시가 9억~15억 원 미만 아파트와(LTV: 9억원 이하 40%, 9억원 초과 20% 적용) 초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대한 주택구입용 주택담보대출 금지 때문이다. 또 “정부가 부동산에 대한 고강도 규제정책을 지속함에 따라 부동산시장으로의 자금유입은 제한적일 것”이라고 전망했다. 신종코로나바이러스감염증(코로나19)로 분양가상한제 시행 유예기간은 7월까지 연장됐으나, 재건축·재개발사업 지연에 따른 사업성 악화로 개발계획이 중단되거나 장기화될 것으로 예상되기 때문이다. 이에 개발 기대감으로 높은 호가를 형성한 단지의 가격조정은 불가피 하다는 게 김 연구원의 설명이다.

2020-05-06 11:33
대폭락 장에서 무엇을 배우는가

주식투자를 하고 있다. 코로나19의 영향으로 암울한 경제전망이 방송을 타면서 보유주식이 반 토막이 났다. 현재는 좀 회복이 되었지만 아직도 ‘-20%’ 손실을 안고 있다. 이제 와서 손을 털고 일어서기도 난감하고 여유자금으로 하는 투자라 언젠가는 회복될 것이라는 믿음을 갖고 지루한 시간 싸움을 하고 있다. 주식은 언제나 오르락내리락하고 그 방향성은 누구도 자신 있게 말을 못한다. 지금의 코로나19 사태가 주식시장에 메가톤급 대폭락이라는 폭탄을 터트릴지는 누구도 예상하지 못한 일이었다. 이런 때 시의적절한 책 ‘대폭락(CRASHES)’을 구매해서 읽었다. 저자는 ‘Robert Beckman’으로 금융경제 해설가다. 미래의 추세를 정확히 예측하는 탁월한 능력이 있다고 호평을 받고 있다. 과연 주기적으로 반복되는 시장의 대폭락 원인은 무엇이며 어떻게 해결할 것인가에 대한 시사점을 이 책이 제공해 줄 것으로 기대했다. 이 책에서 모두 11가지 대폭락 사례의 원인과 결과를 설명하고 있다. 세계적인 첫 번째 폭락으로 네덜란드에서 천정부지로 치솟은 튤립가격의 폭락을 꼽았다. 16세기 네덜란드에는 튤립 열풍이 불었다. 튤립의 내재가치를 분석하고 미래의 가격을 추정하는 ‘튤립분석가’가 출연하여 예상을 뛰어넘는 가격을 제시하였고 너도나도 튤립의 투기시장에 매달렸다. 국가의 부가 오로지 튤립에 쏟아져 들어간 나머지 다른 투자는 전멸되고 네덜란드 상업은 망가졌고 튤립의 가격은 폭락하였다. 주택은 누구에게나 필요한 것이기 때문에 주택가격은 오르기만 할 뿐 절대 떨어지지 않는다는 사람들에게 미국의 시카고와 플로리다 부동산 붐의 파멸을 설명한다. 당시 시카고 지역의 투기는 심했다. 빚을 내어 투기하여 20배를 벌었던 개인들이 거품이 꺼지자 결국 파산했다. 시카고의 은행은 지급정지를 선언했고 폭동의 위협이 있었으며 민병대가 소집되었다. 폭락의 시발점은 항시 그 시대 대부분의 사람이 그 가치가 절대적으로 떨어질 수 없다고 믿는 무엇인가에서부터 시작된다. 자동차, 음식, 칫솔은 항상 필요한 것이기 때문에 가격은 영원히 오른다는 믿음이 가격을 부채질하고 종래에는 대폭락을 불러온다. 때때로 인간은 이중인격자가 된다. 자신의 집이 20배로 오르면 좋아하지만 신문값이 두 배로 오르면 좋아하지 않는다. 가격이 상승한다고 해서 효용가치가 증가하는 것도 아니다. 돈의 가치는 돈으로 무엇을 살 것인가에 달려있다. 독일은 세계 1차 대전에서 패전하자 엄청난 전쟁배상금을 지불해야 했고 무너진 산업 생산시설에서 생필품이 제대로 나올 수가 없었다. 돈의 가치가 대폭락하여 물건가격표를 하루에 6번씩이나 수정했다. 독일의 초인플레이션은 불황에서 헤쳐 나오는데 많은 시간이 걸렸다. 전쟁을 불러온 지도자의 판단이 국민들에게 커다란 고통을 안겨줬다. 1929년 6월이 되면서 미국의 주식시장은 제너럴일렉트릭과 AT&T가 50% 상승을 보였고 웨스팅하우스는 75% 상승했다. 사회 각계각층에서 주식정보를 교환하는 세상이 되었다. 거대한 상투는 언제나 금융이 긴축되는 상황에서 일어난다. 8월 9일 뉴욕연방 은행이 이자율을 5%에서 6%로 올렸다. 9월 5일 9포인트의 시장하락도 달리다가 잠시 머무는 조정 정도로 봤다. 작은 먹구름이 몰려오고 있었다. 신용으로 주식을 산 경우 주가가 하락하면 거기에 상응하는 담보를 더 넣지 못하면 주식은 닥치는 대로 강제 매도당했다. 진짜 위험한 것은 하락 자체보다 담보요구를 지키지 못해 시장에 나오는 엄청난 매도물량이었다. 주가가 하락하면서 돈을 빌려서 투자를 한 사람은 모든 것을 잃었다. 1929년 상투에서 1932년 중반 바닥을 칠 때까지 미국증시는 다우 기준으로 89%하락하였다. 표면적으로는 대공황과 그에 따른 세계적 불황이 주식시장의 폭락 원인이라 하지만 깊이 파고 들어가면 ‘과도함의 소진 과정’이었다. 진짜 범인은 현실을 도외시한 빚을 내서 투기하는 탐욕이었다. 신용폭증은 모든 폭락의 시발점이다. 돈을 쉽게 빌릴 수 있는 환경 자체가 모든 경제적 버블의 전주곡이다. 대폭락의 대처방법은 무엇인가. 첫째는 기본으로 돌아가야 한다. 현금이 기본이고 주식이나 펀드, 채권은 파생상품이다. 파생상품은 폭락장에서 위험하다. 금의가치에 가장 가까운 것이 기축통화인 달라다. 돈의 가치는 정부의 힘이다. 위기 시에 자산 보존수단으로 달러현금이나 달러로 표시된 자산이 안전하다. 두 번째 레버리지가 들어가 있으면 폭락의 장에서는 위험하다. 남에게 빌린 돈으로 투자는 위험하다. 신용으로 산 주식은 하락장에서는 감당하기 어렵다. 부동산 역시 마찬가지다. 부채를 안고 구입한 부동산은 위험하다. 버블의 정점에서 인기가 없어 가격을 지탱하지 못한 부동산이라면 회복 후에도 가치를 인정하기 어렵다. 실수요와 가수요 관계에서 가수요로 버티는 자산은 인기로 버틴다는 의미로 나쁜 뉴스를 듣고 구매한 자산임을 자각해야 한다. 세 번째로는 폭락 장에서 금융 자산보다 실물자산이 좀 더 안전하다. 금융자산은 실체가 없이 펄프 종이의 계약으로 존재하는 자산이지만 실물자산은 실체가 있다. 금융자산은 만기가 있지만, 실물자산은 만기가 없다. 장기적으로 더 보유하고 버틸 수 있다. 네 번째로 집중이 아니고 분산의 원칙이다. 자산을 분산시켜 보관하는 것이 폭락 장에서는 위험분산이 된다. 계란을 한 바구니에 담지 않는다는 의미로 해석한다. 다섯 번째로는 유동성이다. 폭락에서 유동성은 가치를 갖는다. 귀금속이나 골동품은 폭락장에서는 유통이 어렵다. 당장 먹고 살아야 하는 상황에서 쌀이나 음식으로 바꾸면 이런 것들은 엄청난 디스카운트에 직면하게 된다. 마지막으로 정신적 가치다. 폭락 이전에는 사회가 물질적으로 흐르고 있었다면 폭락 이후에는 개인이나 가정의 소중함을 알게 되는 정신적 가치변동이 일어난다. 폭락 장에서 인간에게 생존의 욕구가 중요하다는 것을 새삼 깨닫게 된다. 과거에 일어났던 대폭락의 사례가 꼭 그대로 재현될 확률은 희박하다. 하지만 일어나는 동기와 대처하는 원칙은 같다. 이 책을 통해 평소에 살아가야할 중요한 삶의 지침을 배운다.

2020-05-06 11:09

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