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주택연금으로 가택연금 피하자

손성동 한국연금연구소 대표 ssdks@naver.com A(65세)씨는 요즘 원치 않는 혼족 생활에 빠져 허우적거리고 있다. 몇 년 전까지만 해도 친구들 모임에 열심히 나갔으나 지금은 발길을 뚝 끊은 상태다. 한때 동기회 회장까지 맡았던 그는 몇 년 동안 일체 연락도 하지 않은 채 두문불출하고 있다. 친구들 모임에 나가면 즐겁지만 식사비와 가벼운 음주 비용마저 두렵기 때문이다. 지금 그에게 유일한 친구는 TV뿐이다. 그는 지금 강남의 10억 정도 하는 아파트에서 소파를 침대 삼아 리모컨을 만지작거리며 TV를 보고 있다. 밖에 나간 아내가 빨리 들어오지 않아 분을 삭이면서. 대기업 부장으로 재직하다 55세에 퇴직한 A씨는 그동안 모아놓은 돈으로 아내와 함께 고품격 해외여행은 물론 뮤지컬 관람 등 문화생활을 즐겼다. 이른바 액티브 시니어로서 그동안 고생한 보람을 맘껏 누렸던 것이다. 그러나 고가의 아파트도 있으니 어찌 되겠지 하는 맘으로 5년을 즐기는 동안 어느새 저축해놓은 돈이 동나버리고 말았다. 그 허전함과 불안함은 이루 말할 수 없었다. 다정했던 아내와의 사이는 벌어지기 시작했고 A씨는 집 안에 틀어박혀서, 아내는 밖으로 나도는 일상이 반복되고 있다. A씨가 다시 액티브 시니어로서 활기찬 노후를 보낼 수 있는 방법은 없을까? 주택연금 가입하면 얼마나 받을 수 있나? A씨가 가택연금에서 벗어나기 위해서는 역설적이게도 주택을 활용하는 방법밖에 없다. 10년 동안 일을 쉰 65세의 은퇴자에게 재취업의 길은 멀기 때문이다. A씨는 현재 살고 있는 아파트를 처분해 주택연금에 가입할 수 있는 9억원 이하의 아파트로 이사하면 1억원 정도의 여유자금을 확보할 수 있다. A씨가 9억원짜리 아파트로 이사한 뒤 바로 주택연금 신청을 하면 얼마나 받을 수 있을까? 주택연금 월 수령액은 신청 당시의 연령과 주택가격, 지급방식, 보증료 크기 등에 따라 다르다. 만일 A씨가 매월 일정한 금액을 종신지급받는 조건으로 가입할 경우 월 227만4000원 정도를 받게 된다([표 1] 참조). 현재 A씨는 국민연금으로부터 매월 약 70만원을 받고 있으므로 국민연금과 주택연금을 합치면 300만원 정도의 생활비를 확보할 수 있게 된다. 만약 생활비를 250만원 정도로 낮추면 7억짜리 아파트로 이사할 수 있고, 200만원까지 낮추면 5억짜리 아파트로 이사할 수도 있다. 월 생활비를 250만원으로 낮추면 3억 정도의 여유자금을 확보할 수 있고, 200만원으로 줄이면 5억원의 여유자금을 손에 쥘 수 있다. 이 정도면 충분히 액티브 시니어 대열에 합류할 수 있다. 주택연금 신청자 얼마나 되나? 주택연금은 2007년 7월에 도입된 이후 가입자 수가 꾸준히 늘어나고 있다. 누적 가입자 수는 2012년 말 1만1393명에서 2016년 말에는 3만4444명으로 증가했다. 매년 주택연금에 가입하는 신규 가입자 수는 2012~2015년 5000~6000명 선에서 2016년 처음으로 1만 명을 넘어서기에 이르렀다([그림 1] 참조). 2016년 신규 가입자 수(1만309명)는 2015년보다 58.9% 증가한 수치다. 이처럼 지난해 주택연금 신규 가입자 수가 크게 늘어난 것은 ‘내집연금’ 3종 세트 출시와 가입요건 완화 덕분이다. 주택연금이 고령층의 주요 노후준비 수단으로 자리 잡았음을 보여준다. 한편 2007년 7월 주택연금 출시 이후 2016년까지 주택연금 가입자의 평균 연령은 71.9세, 평균 주택가격은 2억8300만원, 월 평균 수령액은 98만원인 것으로 나타났다. 주택 유형은 아파트가 84.0%로 가장 많았고, 주택 규모는 85㎡(약 25.8평) 이하가 78.9%를 차지하는 것으로 나타났다. ‘내집연금’ 3종 세트란? ‘내집연금’ 3종 세트는 2016년 4월 25일 출시된 상품으로 다음 3개의 주택연금을 묶었다. ① 일시인출 한도를 70%로 늘여 만 60세 이상 고령자의 주택담보대출을 상환하고 주택연금을 이용할 수 있게 한 ‘주택담보대출 상환용 주택연금’, ② 40~50대가 보금자리론을 이용하다가 향후 주택연금으로 전환할 때 최대 연 0.3%p의 전환장려금을 지급하는 ‘주택연금 사전예약 보금자리론’, ③ 1억5000만원 이하의 주택을 보유하고 있는 60세 이상 고령자에게 월 지급금을 최대 15% 더 많이 주는 ‘우대형 주택연금’. 첫째, 주택담보대출 상환용 주택연금은 부부 중 한 명이 만 60세 이상이고 부부 기준 9억원 이하 1주택 소유자 또는 다주택 보유자의 경우는 보유주택 합산 가격이 9억원 이하이면 가입할 수 있다. 합산 가격이 9억원을 초과하는 2주택자는 3년 이내에 비거주 주택을 처분하는 조건으로 가입 가능하다. 주택연금에 가입할 때는 주택가격의 1.0%를 가입비 형태로 초기보증료를 납부해야 하며, 매년 연금지급 총액의 1.0%를 연보증료를 납부해야 한다. 보증료는 월 지급금 보장 및 미래손실 충당을 위한 재원으로 사용된다. 보증료는 연금지급 총액에서 자동 공제되므로 직접 납부할 필요는 없다. 연금지급 한도의 70%까지 일시에 인출해 주택담보대출 상환에 활용할 수 있다. 일시 인출한도 금액은 주택가격과 연령에 따라 다르므로 주택금융공사에 문의하면 쉽게 알 수 있다. 만일 인출한도 전액을 사용했음에도 주택담보대출 전부를 상환하기 어려울 경우에는 최대 1000만원 한도 내에서 서울보증보험의 내집연금연계신용대출을 이용할 수 있다. 부부 모두 사망하거나 주택소유권을 상실했을 경우, 그리고 1년 이상 거주하지 않을 경우에는 주택연금이 종료되므로 주의해야 한다. 종료 시점에 주택가격이 연금수령 총액보다 많을 경우에는 남는 부분이 자녀에게 상속되므로 주택연금 가입 후 주택가격이 오르면 손해 보는 것 아니냐고 걱정할 필요는 없다. 연금수령 총액이 주택가격보다 많으면 부족분에 대한 청구는 하지 않으므로 혹시라도 자녀에게 빚으로 떠넘기면 어떻게 하나 걱정할 필요도 없다. 둘째, 주택연금 사전예약 보금자리론은 40~50대 중·장년층이 주택연금 가입을 미리 약속할 경우 이자 혜택을 주는 연금상품을 말한다. 주택금융공사가 취급하는 장기 주택담보대출로 보금자리론을 빌려 집을 살 때 주택연금에 가입할 것을 약속하면 연금전환 시점까지는 대출 원금과 이자를 갚다가 전환 시점이 되면 빚을 일시에 상환한 뒤 남는 돈을 연금으로 수령하는 방식이다. 부부 중 한 명이 만 40세 이상이고 무주택자 또는 부부 기준 9억원 이하 1주택 보유자일 경우 이용할 수 있으며, 주택 소유자 또는 배우자가 만 60세가 된 후 희망하는 시기에 주택연금으로 전환할 수 있다. 주택연금 전환가능 여부는 전환신청 당시의 주택연금 가입요건에 따라 결정된다. 만일 전환신청을 했는데 가입요건을 충족하지 못할 경우에는 주택연금 가입이 거절될 수 있다. 초기보증료는 주택가격의 1.5%, 연보증료는 연금지급 총액의 0.75%다. 주택연금 종료 사유는 주택담보대출 상환용 주택연금과 동일하다. 이 주택연금은 금리를 0.15%p 우대해준다. 또 은행에서 만기 일시상환식 변동금리부 주택담보대출을 이미 받은 사람이 보금자리론으로 갈아타면서 주택연금 가입을 약정하면 추가로 0.15%p를 우대받아 총 0.3%p의 금리 인하 혜택을 받을 수 있다. 우대이자는 60세 연금 전환 시점에 전환 장려금으로 일시에 받을 수 있다. 가령 만기 일시상환식 변동금리부 은행 대출을 가진 45세 B씨(3억원 주택 소유)가 보금자리론으로 갈아타고 주택연금 가입을 예약하면 주택연금으로 전환되는 60세에 296만원을 받는다. 사전예약 보금자리론에 가입한 뒤 주택연금으로 전환할 경우 조기상환 수수료는 면제된다. 단 주택연금 전환 이후 해지할 경우에는 면제된 조기상환 수수료를 납부해야 한다. 셋째, 우대형 주택연금은 부부 기준 1.5억원 이하의 1주택 보유 고령자의 노후생활비 지원을 위한 연금상품으로 일반 주택연금보다 월 지급금이 8~15% 정도 많다. 대출한도의 45% 이내에서 필요에 따라 수시인출을 할 수 있는 것도 이 상품의 장점 중 하나다. 기존 주택담보대출이 대출한도 45%를 초과하는 경우에는 자기자금으로 초과하는 금액을 상환한 뒤 우대형 주택연금에 가입할 수 있다. 자기자금이 부족할 경우에는 주택담보대출 상환용 주택연금을 활용하는 것도 한 방법이다. 이 상품의 초기보증료는 주택가격의 1.5%, 연보증료는 연금지급 총액의 0.75%다. 주택연금 종료 사유는 앞의 두 상품과 동일하다. 주택연금 가입 방법 주택연금에 가입하려면 ‘상담→가입신청→주택연금 약정 및 실행’이라는 3단계를 거쳐야 한다. 상담은 콜센터(1688-8114)를 이용할 수 있고, 가까운 주택금융공사 지사나 은행 지점을 방문해 받을 수도 있다. 방문상담을 할 경우에는 예약상담을 이용하면 편리하다. 예약을 하지 않고 그냥 방문하면 오래 기다리는 불편함을 감수해야 한다. 예약상담은 홈페이지(www.hf.go.kr)나 콜센터를 통해 신청할 수 있다. 가입신청 단계에서는 필요서류 제출 및 주택연금 보증신청이 진행된다. 필요 서류는 신분증, 주민등록등본 2부, 주민등록초본 1부, 전입세대열람표 1부, 가족관계증명서 1부, 인감증명서 2부 등이다. 가입신청을 하기 전에 거래할 은행을 정하고 대출 가능 여부를 확인하는 것도 중요하다. 주택담보대출 잔액이 있는 은행에서 주택연금에 가입할 경우 조기상환 수수료가 면제된다. 주택연금 약정 및 실행 단계는 주택금융공사에서 은행으로 보증서를 발급한 뒤 고객이 거래은행을 방문해 주택연금 약정을 하는 과정이다. 이 과정을 거치면 연금이 통장으로 들어온다. 주택연금 이용할 때 주의해야 할 사항은? 주택연금은 노후준비가 부족한 고령자들이 노후 생활비를 안정적으로 조달할 수 있는 최후의 보루라 해도 과언이 아니다. 하지만 연금을 수령하다 중도에 해지하면 초기보증 수수료를 날리게 되므로 배우자와 자녀 등 주택의 이해관계자들과 충분한 의견을 나눈 뒤 신청하는 것이 바람직하다. 2007년 7월 주택연금 도입 이후부터 2016년 말까지 주택연금에 가입했다 중도에 해지한 사람은 총가입자(3만9429명)의 12.6%인 4985명이나 된다. 주택 소유자가 사망한 뒤 배우자가 계속 연금을 받으려면 배우자가 채무를 인수해야 한다. 배우자가 채무인수 및 소유권 이전 등기를 완료할 때까지 주택연금이 일시적으로 정지되기 때문이다. 주택연금에 가입할 때 사전에 채무를 넘겨받는다는 약정, 즉 사전채무인수약정을 맺으면 주택 소유자 사망시 추가 약정을 맺는 번거로움을 피할 수 있다. 소유권 이전 등기는 소유자 사망 후 6개월 이내에 해야 한다. 주택연금 이용 중 이사를 할 경우에는 담보주택을 변경해야 주택연금을 계속 이용할 수 있다. 단, 이사하려는 주택가격(평가액)에 따라 월 지급금이 달라지거나 정산을 해야 할 수도 있으므로, 사전에 주택금융공사에 문의해보는 게 좋다. >>손성동(孫盛東) 한국연금연구소 대표 삼성금융연구소 수석연구원, 미래에셋퇴직연금연구소 연구실장, 미래에셋은퇴연구소 연금연구실장 역임. 현재는 ‘한국연금연구소’ 대표로 있으면서 1인기업가를 꿈꾸고 있다. 공식블로그 ‘꿈꾸는 은퇴와 연금’을 통해 다양한 정보를 제공하고 있으며, 부산 동아대와 동서대에 출강하고 있다.

2017-02-28 08:53
[잘나가는 사람에게는 이유가 있다 PART4] 철학이 있는 사람 ③ 가제트 술집 대표 겸 배우 김경범씨

뭐든지 척척, 생각하고 말하는 대로 잘되는 사람을 보면 ‘도대체 어떻게 살았기에 뭘 해도 저렇게 운이 잘 따르나’ 싶다. 부럽다가도 얄밉고, 성공 비법이 뭘까 궁금할 때도 있다. 막걸리 전문 주점 ‘가제트 술집’은 8년 전 서울시 마포구 합정동 변두리 골목에 7평 남짓한 좁디좁은 공간에 문을 열었다. 개업 첫날부터 문전성시를 이루더니 맛집으로 널리 알려지면서 매스컴도 꽤 탔다. 현재까지 전국 12개 ‘가제트 술집’이 매일 밤 손님맞이를 위해 불을 밝힌다. 스스로도 ‘운이 좋았다’고 평가하는 ‘가제트 술집’의 ‘가제트 오빠(?)’ 김경범(45) 대표. 그의 인생역전 운빨 성공기를 좀 들춰보자. 6년 전 괜찮은 술집이 있다는 지인을 따라 나섰다가 ‘가제트 술집’을 알게 됐다. 그런데 막걸리 집이라니. 홍대 옆 합정동이 지금처럼 번화하지 않을 때였다. 막걸리도 지금처럼 즐겨 찾는 이가 흔치 않았다. 그런데 웬걸? 술집 안은 빈틈없이 손님으로 가득 찼다. 술집이다! 회전율이 빠른 국수집, 밥집도 아닌 술집 대기 줄이 길기도 길었다. “그때는 그랬어요. 요새는 경기가 안 좋은 것도 있고 본점과 2호점이 인근에 있어서 기다리지는 않아요.” 안경 쓴 얼굴, 수줍게 웃으며 이야기를 꺼내는 이 사람이 바로 가제트 술집 김경범 대표다. 왜 굳이 술집 이름이 ‘가제트 술집’이냐고 묻는다면? 사진을 보면 대충 감이 잡히지 않을까? 그런데 그의 얼굴이 애니메이션 주인공 가제트만큼 낯이 익다. 소소하게나마 TV 드라마와 영화에 얼굴을 비추는 현역 배우이기 때문이다. 최근 MBC 예능 프로그램 ‘2016 무한상사’에도 얼굴을 내비쳤고, SBS 드라마 과 영화 등에도 출연한 바 있다. 막걸리집 사장님이라는 직함은 배우의 삶이 이끌어준 또 다른 삶 중의 하나인 셈이다. 배우 인생에 막걸리 들어오다 인기 배우가 아닌 이상 배우로서의 삶을 산다는 것은 쉽지 않다. 언제 들어올지 모를 캐스팅 기회 때문에 일정한 일을 갖는 것이 부담스럽다. 배우인 김경범 대표도 술집을 열기 전 여러 직업을 섭렵했다. 연기 선생은 기본이고 오징어 장사, 목수 등 분야도 다양하다. 카타르 현장 취업을 며칠 앞두고 양국 간 마찰로 해외 일자리를 포기했고, 중국 내 유통 사업도 생각했지만 수지타산이 맞지 않아 단념했다. 그리고 마침내 찾아낸 것이 막걸리 아이템이었다. “2009년 9월이었는데 막걸리 박람회를 한다는 소식을 신문으로 접하고 기록해놓았어요. 그런데 마침 박람회 날이 이사하던 날이더라고요. 박람회가 열리는 곳으로 이삿짐 차를 몰고 갔어요. 막걸리 붐이 일어나기 전이었죠. 그런데 막걸리 맛이 정말 다 다른 거예요. 이거다 싶었습니다.” 이를 계기로 막걸리 파는 술집을 열겠다고 다짐했다. 지금 생각해보면 겁 없는 결정이었다. 올(all) 빚, 올(all) 도움으로 가제트 술집 문 열다 “그때 어떻게 시작했나 몰라.” 잠시 회상에 젖은 김경범 대표. 이 사업이 인생의 마지막이라고 생각했다. 그런데 가난한 배우에게는 대출도 허락되지 않았다. “대출이 되겠어요? 고맙게도 후배 중 주차 요원이었던 놈 하나가 전세자금담보대출로 1000만원을 꿔줬어요. 그리고 지인한테도 1000만원을 꿨고요.” 오로지 주위 사람의 도움으로 기반을 마련했다. 그저 운이 좋았다고 했다. 전부 다 빚이었고 도움이었다고 했다. “당시 홍대 근처 상권이 점점 넓어지고 있어서 권리금이 어마어마했어요. 물어보는 곳마다 제가 가지고 있는 돈으로는 갈 수 없었어요. 포기할까 고민하고 있었는데 허름하고 작은 부동산 하나가 보였습니다. 제가 교회를 다니는데 부동산 이름이 엘 샤다이(전능하신 하나님)더라고요. 그곳에서 지금의 가제트 술집 본점 자리를 안내해줬습니다.” 체계적인 상권 조사도 없었다. 가끔 가는 근처 닭집이 월 800만원 수익을 벌어들인다는 게 정보의 전부였다. 그리고 인테리어가 관건이었다. 당시 빈티지 인테리어로 꽤 유명했던 시나브로 자매가 가제트 술집의 대표 분위기를 연출했다. “메일을 보냈어요. 구구절절했죠. 시골에서 상경해 연극을 하다 보니 먹고는 살아야겠고, 절박한 심정으로 부탁드립니다, 아니 감히 여쭤보겠다면서 인테리어를 부탁했어요. 솔직히 한 명은 반대, 한 명은 찬성했다더라고요. 결국 저랑 만나고 난 다음에 해주기로 하셨어요. 솔직히 터무니없이 낮은 가격으로 해주셨어요. 빈티지 핸드메이드라는 것이 작품과 상업의 중간인데 미안하고 또 너무 고마웠습니다.” 한 달에 80만원만 벌면 좋겠다 2009년 11월, 가제트 술집이 드디어 오픈했다. 열자마자 사람들이 계속 들어왔다. 사람들이 줄을 서는지도 처음에는 몰랐다. “지금도 전화가 와요. 웨이팅(대기) 시간 얼마나 걸리느냐고요. 신기해요, 옛날 생각하면. 그런데 욕심이 없었기 때문에 잘된 거 같아요.” 한 달에 딱 80만원 벌 생각으로 가게를 열었다. 돈 욕심이 없었다. 80만원 벌려고 한 사람이 150만원 버니까 너무 좋았다. “손님이 앉아서 죽치는 거도 신경 쓰지 않았어요. 즐겁게 하니까 잘된 거예요.” 김경범 대표는 1년 반 만에 지인에게 빌렸던 돈을 다 갚았다. 그런데 지금 누가 자기처럼 창업한다고 하면 뜯어 말린다. 본인은 운이 좋았던 것이지 빚은 원래 못 갚는 것이 빚이기 때문이다. 배우의 길을 잠시 접어두고 김경범 대표가 얻은 것은 너무 많다. 부인이 생겼고 아이가 태어나면서 가정을 이뤘다. 창업을 열망하는 후배, 현역 은퇴자의 조언자로 나서 창업을 도왔다. 그래서 10개의 가맹점과 2개의 직영점을 가진 이른바 프랜차이즈 가제트 술집으로 거듭났다. 평균대 위를 오르다, 배우와 가제트 사이 반면, 김경범 대표는 무대와 촬영 현장을 그리워하는 배우이기도 하다. 최근 들어 배우로서의 삶이 까마득히 멀어져 간 것 같아 부쩍 아쉽다. 그래서 요즘 중국어 공부를 하고 있다고. 인터뷰가 잡혀 있던 날도 중국어 수업을 마치고 오는 길이라고 했다. “중국어는 솔직히 반반이에요. 배우적인 측면과 비즈니스적 측면이 있어요. 솔직히 내 생활에서 배우 생활을 할 수 있는 시간이 얼마 남지 않았어요. 우리나라는 아직까지 오디션보다는 감독, 작가, 스태프를 자주 만나야 해요. 지금 사드문제 때문에 한류가 단절됐다지만 언젠가 다시 좋아질 거잖아요. 그때 김경범이라는 배우가 중국어를 할 줄 안다고 하면 캐스팅에서 유리하지 않을까요(웃음)? 그리고 사업적인 면에서는 먹고살아야 하잖아요. 내가 전문 기술이 있는 것도 아니고 가제트가 계속 승승장구할 거란 보장도 없고 말이죠. 블루오션인 중국에 치킨도 삼겹살도 아닌 막걸리 전문점은 어떨까. 강남이 아닌 합정동 뒷골목에 막걸리라는 아이디어를 들고 들어왔던 것처럼요.” 물론 사업을 하면서 배우로서의 센스가 다양하게 발휘됐다. 가게를 운영하는 것도 하나의 기획이기 때문이다. 무엇보다 김경범 대표가 맛으로 손님을 대하는 자세가 꼭 무대 위 배우의 모습과 닮아 있다. “대다수 음식점 주인이 자기 음식은 다 맛있다고 생각해요. 하지만 천만의 말씀이에요. 관객이 재미없으면 재미없는 건데 우기면 무슨 소용이에요. 관객에게 연기로서 만족감을 주듯, 납득할 만한 맛으로 손님에게 다가가야죠. 계속 손님의 입맛을 맞춰간 것이 주요했던 거 같아요. 최고의 맛이 아니라 만족감으로 사람 마음을 움직이잖아요. 공연할 때 배우와 관객과의 관계처럼 손님이 과연 맛을 어떻게 생각하고 있을까 지속적으로 고민해요.” 그렇다면 김경범 대표의 앞으로의 계획은? 커가는 아이와 화가인 부인을 위해 사는 것은 기본이다. 그리고 이제 슬슬 자신의 꿈을 위해 다시 한 발짝 다가서고 싶다고 한다. 1인 미디어에 대한 관심도 오래전부터 있었다. 굳이 배우를 하지 않더라도 문화 전반에 대한 관심을 가지고 다가갈 계획이라고. “지금도 차 안에 유튜브에 관한 책이 있어요. 예전에는 돈을 좀 무시했는데 이제는 더 열심히 벌어보려고요. 배우가 꼭 아니어도 다양한 문화 콘텐츠에 도전해보고 싶어요.” 밑바닥 배우 인생에서 우리 동네 뒷골목 세련된 막걸리 집으로 손님 취향 제대로 저격한 김경범 대표. 이제 다시금 꿈의 무대로 향할 채비를 하고 있다. 지금까지의 운빨을 모으고 모아 또 한 번 날려보겠다는 홈런 한방! 그럼 두 손 모아 기다려볼까?

2017-02-13 09:57
부동산 앞으로 어떻게 흘러갈까 '주택시장을 읽는 눈'

집값이 오를까? 내릴까? 많은 사람들이 궁금해한다. 전문가들이 주택시장을 전망할 때는 어떤 재료와 근거로 이야기하는 것일까? 주택시장은 주택 공급 물량, 금리, 산업경기, 부동산 정책에 따라 변한다. 이 네 가지는 주택시장에 큰 영향을 주는 요소들이다. 여기에 수요자의 심리까지 더해져 주택시장의 모습과 흐름이 완성된다. 주택 수요와 공급 물량 어떤 기준으로 판단할까? 주택 수요는 실질소득과 관련된 구매력, 재개발·재건축사업 추진에 따른 이주수요, 전세에서 매매로의 전환수요 등이 해당된다. 주택 공급 물량은 건설인허가 실적, 신규 택지 공급, 지역개발재료 등에 따른 지역별 가격변동 가능성, 미분양 물량, 입주예정 물량 등을 기준으로 판단한다. 주택 수요와 공급 물량의 변화와 추이는, 수요의 증가가 있으면 가격이 상승하고 공급의 증가가 있으면 가격이 하락하는 수요공급의 법칙에 따라 부동산시장을 예측하는 주요한 기준이다. 정부의 주택종합계획상 연간 적정 공급 물량 규모는 1980년대 말에는 약 50만 가구였고, 2000년대 이후는 약 40만 가구다. 20년 사이에 10만 가구가 줄었듯이 연간 적정 공급 물량은 대체로 줄어드는 추세다. 참고로 2017년 입주예정 물량은 65만 가구이고, 2018년에는 약 70만 가구로 보고 있다. 적정 공급 물량 기준보다 물량이 많은 것을 알 수 있다. 하지만 실질적 공급 과부족 여부는 지역별 수요자의 선호도 특성과 미분양 물량 누적 추이, 재건축으로 인한 멸실주택의 수 등에 따라 다소간 차이가 있다. 금리가 오르면 주택시장에 얼마만큼 영향을 줄까? 금리가 오르면 부동산시장은 그만큼 침체된다. 금리가 오르는 만큼 부동산 임대수익률은 상대적으로 낮아지고 주택 구매 수요가 줄어들기 때문이다. 미국 금리 상승을 관심을 갖고 지켜보는 이유도 같은 맥락이다. 미국 금리 상승은 곧 국내 기준금리 인상으로 이어질 가능성이 높다. 주택시장의 경우, 주택 매입가구 중 60% 이상이 금융권에서 대출을 받고 있다. 통상 기준금리 0.5∼1%P 올라가면 주택 가격은 0.6% 하락 요인이 발생한다. 시중 은행금리가 3%P 오르면 대출받은 가계 28%가 상환 능력을 초과하는 부담이 생긴다. 또한 임대수익을 위한 투자도 위축된다. 이처럼 금리 변화는 부동산시장 전반에 직접적인 영향을 준다. 부동산 정책의 핵심은 ‘세금과 금융’ 부동산 정책의 핵심은 세제와 금융이다. 주택담보대출과 가계부채와 관련된 LTV(Loan To Value ratio)와 DTI(Debt To Income ratio) 규제, 전매제한 등 투기수요억제 정책, 대출 규제심사 강화, 공공임대주택공급 정책 등을 포함한다. 세금은 제도 변경과 시행에 시일이 걸리지만 금융 부문은 상대적으로 빠르게 정책적 처방을 할 수 있다는 특징이 있다. 주택 공급 물량 조절도 일부 정부 정책으로 가능하다. 그러나 택지개발의 한계, 개발기간 등을 고려할 때 주택 공급은 단기처방이 불가능하다는 특징이 있다. 한편 부동산 건설경기와 산업경기는 상호 영향을 준다. 정부는 부동산 건설경기를 통해 산업경기 침체를 살리는 역할까지 감안한 안정적인 주택시장 유지, 국민복지를 위한 임대주택 공급을 위해 고심하고 있다. 시장을 읽는 정확한 눈 필요 주택시장은 산업경기의 흐름에 의해 분위기가 잡히고 정부 정책으로 다듬고 조절해가는 양상이다. 정부가 빠르게 조치할 수 있는 것은 금융 부문이고 다음이 세금과 공급 물량 조절이다. 입지가 좋은 택지 공급과 재정 확보 및 배분 문제, 경기침체에 따른 구매력 감소는 한계가 분명하기에 정부 정책은 많은 고민과 숙제로 남는다. 또한 주택시장은 소득별 지역별로도 온도 차이가 크기에 이에 따른 세밀한 조치를 준비해야 한다. 결국 이러한 모든 것이 다시 정부의 여러 정책으로 나타난다. 산업경기는 경제성장률·소비자물가상승률, 유가변동 등 해외 경제환경, 실업률 등을 통해 알 수 있으며 산업경기의 흐름과 부동산시장의 흐름은 비슷한 모습을 보인다. 일반적으로 부동산시장은 산업경기의 흐름과 맥락을 같이한다. 과거에는 부동산시장을 산업경기의 뒤를 따르는 후행 시장으로 보았으나 지금은 거의 같이 움직이는 시장으로 이해한다. 현재의 부동산시장 흐름에 큰 영향을 주는 것은 경제 그 자체다. 경제가 죽으면 앞으로의 부동산시장도 활력을 잃을 확률이 높다. 한편 1인 가족의 증가와 핵가족화, 경기침체는 실속형 주택을 선호하는 현상으로 나타나고 있다. 실용성이 높은 소형 고급형 주택을 선호하는 분위기다. 경제는 어려워도 주택에 대한 수요자의 눈높이는 더 올라갔다고 볼 수 있는 대목이다. 또 하나 생각해볼 요인이 교통 여건이다. 최근 수요자들은 환경보다는 교통이 좋은 주택을 선호한다. 경기가 호황일 때는 환경 여건을 중시하고 불황일 때는 생활이 불편하지 않고 시간과 비용이 절감되는 교통에 대한 중요도가 더 높아진다. 도심형 주택에 대한 관심이 늘어난 이유다. 앞으로 경기가 회복되고 부동산시장이 활황일 때는 환경 여건이 중시될 것이다. 환경 여건에 해당하는 것들은 용적률, 자연환경, 조망, 소음, 프라이버시 등이다. 경제형편이 좋아지고 여유가 생기면 자연적으로 환경이 주요 선택 요소가 될 수밖에 없다. 부동산시장은 이렇게 흘러가고 있다. 이럴 때일수록 부동산시장을 읽는 정확한 눈이 필요하며 각자에게 맞는 맞춤식 투자 전략을 세워야 한다. 과거처럼 많은 사람들이 기계적으로 부동산에 투자해 성공할 확률은 높지 않다. 또한 자신이 갖고 있는 부동산도 종합진단해봐야 한다. 강한 것인지 약한 것인지 제대로 진단해 과감하게 구조조정할 수 있어야 한다. 부동산도 강한 것이 아름다운 시대다. 주택수요와 구매력은 어떤 기준으로 판단하는 것일까? 해설과 답 내 소득으로 내 집 마련이 쉬운지 어려운지를 알 수 있는 것을 주택구매력지수라고 하는데 국가 간 주택 가격 비교가 가능한 PIR(Price to Income Ratio)과 주택구입능력을 판단하는 HAI(House Affordability Index)가 있다. PIR은 연평균소득을 반영한 특정 지역 또는 국가 평균 수준의 주택을 구입하는 데 걸리는 시간을 의미한다. 이는 가구소득 수준을 반영해 주택 가격의 적정성을 나타낼 때 사용하는 지수다. 예컨대 PIR이 10이라는 것은 10년 동안의 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모두 모아야 집 한 채를 살 수 있다는 의미다. 서울의 경우 2016년 PIR은 그동안의 최고치인 9.0을 기록했다. HAI는 소득이 중간 정도인 가구가 금융기관의 대출을 받아 중간 가격 정도의 주택을 구입한다고 가정할 때, 현재 소득으로 대출원리금 상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 나타내는 지수다. HAI가 100보다 크면 중간 정도 소득을 가진 가구가 중간 가격 정도 주택을 무리 없이 구입할 수 있다는 뜻이다. HAI가 상승하면 주택구매력이 커졌다는 것을 의미한다. 서울의 경우 2016년 HAI는 60.2로 조사됐다. 그만큼 서울에서는 내 집 마련이 어렵다는 얘기다. LTV와 DTI는 무엇일까? 해설과 답 LTV는 Loan To Value ratio의 머리글자로 ‘주택담보대출비율’을 의미하며, DTI는 Debt To Income ratio의 머리글자로 ‘총부채상환비율’을 뜻한다. 예를 들어, LTV가 70%라면 시가 5억원짜리 아파트는 최대 3억5000만원까지 빌릴 수 있다. 반면에 DTI는 연간 총소득에서 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연간 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율을 말한다. 다시 말하면, LTV처럼 주택 가격에 비례해 대출을 해주는 것이 아니라 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 따져 대출 한도를 정한다는 의미다. DTI 규제가 적용되면 기본적으로 소득이 있어야 대출이 가능하고 소득이 많을수록 많은 돈을 빌릴 수 있다. 과거 관심을 끌었던 아파트 공급 정책의 대표적인 사례는? 해설과 답 과거 정부가 88서울올림픽 이후인 1980년대 말 부동산 투기가 극심해지자 ‘아파트 200만 호 공급계획’을 수립해 시행한 적이 있다. 당시 연간 적정 공급 물량은 50만 가구였다. 그 결과 2년여의 공사기간 이후 입주가 시작되면서 주택시장이 안정되기 시작했다. 그러나 관련 인력과 자재 부족으로 일부에서는 바닷모래를 사용해 공사를 감행하는 등 여러 가지 부작용이 나타나기도 했다. >> 김정렬(金淨烈) 한국일반행정사협회 전임교수 국내 최초로 부동산 전문가들로 네트워크를 구성, RE멤버스를 설립하고 부동산써브 대표를 역임했다. 한국자산관리공사, 한국자산신탁, 기업체, 금융기관 등에 부동산 자문을 꾸준히 하고 있다. 저서로는 , , 등이 있다.

2017-02-01 16:36
[올댓연금] 60대의 연금술

어느 60대 여성들의 대화 어느 화창한 주말 오후! 어린이 놀이터를 빙 둘러싸고 있는 벤치에 60대 후반으로 보이는 여성 두 분이 앉아 있다. 놀이터에서는 아이들이 할머니의 존재를 잊은 듯 신나게 노느라 여념이 없었고, 할머니 두 분은 도란도란 이야기꽃을 피우느라 잠시 손주들의 존재를 잊은 듯했다. 우연히 그 옆에서 할머니들과 아이들을 번갈아 쳐다보며 어정쩡하게 서 있던 필자는 어느 순간 벤치 쪽 이야기에 귀를 쫑긋 세우고 시선을 고정했다. 남 이야기를 엿들은 것 같아 조금 민망하지만 직업병 탓으로 돌리며 그 내용을 여기에 잠시 소개하고자 한다. 할머니 한 분이 많은 돈은 아니지만 곗돈을 탄 모양이었다. 그 곗돈을 어떻게 사용하면 좋을지 서로 의견을 나누는 중이었다. “요즘은 은행에 넣어둬도 이자가 얼마 붙지 않아 재미도 없는데, 곗돈을 어디에 쓸 거유?” “연금에 가입해 매달 연금으로 받으려고 해요.” “연금으로 받으면 몇 푼 되지도 않을 텐데, 차라리 여행을 다녀오거나 며느리에게 주면 좋아하지 않을까?” “얼마 되지 않는 돈이라도 매달 받는 재미가 얼마나 쏠쏠한데…. 그리고 이제 우리 노후는 우리가 책임져야 하는 시대잖우.” 이 말을 들은 여성은 조용히 고개를 끄덕였다. 이성과 감정의 줄타기 게임 위의 대화는 오늘날 60대의 고민을 정확하게 꿰뚫고 있다. 돈이 좀 생기면 고민도 생긴다. 자식을 위해 써야 할지, 아니면 이기적으로 보이더라도 자신을 위해 써야 할지, 자신을 위해 쓴다면 어떻게 쓰는 게 과연 좋을지 판단이 잘 안 선다. 노후를 위해 연금에 가입하는 게 좋을까? 이성은 연금에 가입하라고 권하는데, 감정은 자식을 위해 쓰라고 부추긴다. 이성과 감정의 줄타기에서 대부분의 사람은 감정의 힘에 굴복하고 만다. 하지만 위의 사례에 나오는 여성처럼 꿋꿋하게 이성적으로 판단하는 사람도 있다. 그 결과는 어떨까? 감정적으로 내린 판단보다는 이성적 판단이 지혜로운 판단이었음을 곧 알게 된다. 2001년, 미국의 저명한 두 교수가 2001년 이전에 태어난 사람 중 2150년까지 생존해 있을 가능성을 두고 내기를 걸었다. 미국 앨라배마 버밍햄대학교 오스태드 교수는 메트포르민과 라파마이신 등이 인간의 수명을 상당히 늘려줄 것이라며 생존 쪽에 내기를 걸었고, 시카고대학교의 올생스키 교수는 유전적 프로그램이 걸림돌로 작용해 아무리 오래 살아도 115세밖에 못 살 거라고 주장했다. 이들은 2001년에 각각 150달러씩 내어 300달러를 펀드에 투자했다. 이 펀드는 2016년까지 연평균 9.5%의 높은 수익률을 보여 300달러가 1275달러로 늘어났다. 2016년 이들은 각각 300달러씩 또 내어 600달러를 이 펀드에 추가로 넣었다. 이 펀드가 2150년까지 연평균 9.5%의 수익률을 실현하면 2150년에는 약 2억 달러가 된다. 이 돈은 내기에서 이긴 사람의 유족이 다 가져가기로 했다. 지금의 60대가 150세까지 생존할 가능성은 없지만 앞으로는 우리가 생각하는 것보다 수명이 더 길어질지도 모른다. 이런 점을 생각하면 연금을 선택한 이성의 판단은 옳은 것이다. 60대 연금술의 핵심과 전략 60대 연금술의 핵심은 어떤 연금을 선택하느냐에 따라 그 효과가 달라진다는 점에 있다. 가진 돈을 모두 연금으로 전환하는 건 바람직하지 않다. 바로 여기에 60대 연금술의 전략이 있다. 모든 자산을 연금화한 뒤 매달 받는 연금으로 감당할 수 없는, 생각지도 못했던 일이 발생하면 대응할 수 없다. 연금은 마치 마르지 않는 샘물처럼 계속 나오겠지만, 당장의 큰 지출을 감당할 수 없어 빚을 얻게 된다면 그 빚을 다 갚을 때까지는 쪼들린 생활을 해야 함을 물론 최악의 경우에는 하류노인으로 전락할 수도 있다. 최근 우리나라에 소개되어 큰 반향을 일으키고 있는 후지타 다카노리의 저서 는 연금으로 일상적인 생활은 그럭저럭 유지하더라도 여윳돈이 없는 상황에서 질병 등 추가로 돈 들어갈 일이 생기면 곧바로 하류노인으로 전락하게 될 수 있다는 사실을 지적하고 있다. 현금이 흘러넘치는데도 경제 주체들이 돈을 움켜쥐고 풀지 않아 경기가 나아지지 않고 마치 경제가 함정에 빠진 것처럼 보이는 상태를 ‘유동성 함정’이라 한다. 은퇴자의 경우도 연금이 쉼 없이 나오는데도 일시적 지출에 대응하지 못하는 함정에 빠질 수 있다. 이를 ‘은퇴자의 유동성 함정’이라고 하자. 은퇴자는 이 함정에 빠지지 않도록 조심해야 한다. 결국 60대 연금술의 핵심은 연금화와 유동성의 적절한 조화라 할 수 있다. 정상연금이냐? 연기연금이냐? 60대가 연금을 효과적으로 활용하기 위한 첫 번째 관문은 국민연금의 수령시기를 법에서 정한 시점으로 할 것인지, 아니면 뒤로 미룰 것인지를 결정하는 데 있다. 2017년에 만 60세가 되는 1957년생은 만 62세가 되어야 국민연금을 신청할 수 있다. 잘 알려진 바와 같이 국민연금은 정상 수령 연령부터 받는 것이 기본이지만 최대 5년간 앞당겨 받을 수도, 늦춰 받을 수도 있다. 일반적으로 앞당겨 받는 것을 조기연금, 늦춰 받는 것을 연기연금이라고 한다. 조기연금을 신청하면 정상연금보다 일찍 수령하므로 1년당 6%씩 수령액이 낮아지며, 연기연금을 신청하면 1년당 7.2%씩 수령액이 늘어난다. 1957년생이 62세에 연금을 신청할 경우 연간 1200만원(월 100만원)을 받는다고 해보자. 이 사람이 연금 수령을 5년 늦게 신청할 경우와 5년 빨리 신청할 경우에는 어떻게 될까? 5년 늦게 신청할 경우에는 1년당 7.2%씩 급여액이 올라가므로 첫해 연금액은 36% 증가한다. 반면에 5년 빨리 신청할 경우에는 1년당 6%씩 급여액이 삭감되므로 첫해 연금액이 정상연금액보다 30% 줄어들게 된다. 첫해 받게 되는 월 연금액은 조기연금 70만원, 정상연금 100만원, 연기연금 136만원이다. 이렇게 보면 언뜻 연기연금이 절대적으로 유리한 것처럼 보이지만 반드시 그렇다고 할 수는 없다. 연기연금에 비해 조기연금은 10년 먼저, 정상연금은 5년 먼저 받기 때문이다. 어떤 수령 방법이 가장 유리한지는 누적연금액을 비교해보면 알 수 있다. 에서 보는 바와 같이 누적연금액 곡선의 기울기가 가장 가파른 것은 연기연금이고, 그다음이 정상연금이다. 이는 일정 기간이 지나면 정상연금의 누적연금액이 조기연금의 누적연금액을 초과하지만, 연기연금의 누적연금액에게는 추월당함을 의미한다. 정상연금 월 100만원과 이 연금액이 매년 물가상승률(2% 가정)만큼 증가한다고 했을 때 76세가 되면 정상연금의 누적연금액이 조기연금의 누적연금액보다 많아지고, 80세가 되면 10년 늦게 시작한 연기연금의 누적연금액이 조기연금의 누적연금액을 추월하며, 84세가 되면 연기연금의 누적연금액이 정상연금의 누적연금마저 넘어서게 된다( 참조). 이는 84세 말까지 생존해 있을 경우 연기연금의 누적연금액이 가장 많음을 뜻한다. 2015년 완전생명표에 따르면, 62세 여성의 기대여명이 25.1세이므로 여성은 평균적으로 연기연금을 신청하는 것이 가장 많은 연금을 받는 방법이며, 남성의 기대여명은 20.6세이므로 연기연금을 우선으로 생각하되 상황에 따라 정상연금을 선택하는 것이 가장 많은 연금을 받는 방법이라 할 수 있다. 여기서 말하는 상황이란 가족력이나 본인의 건강상태 등을 말한다. 이 상황을 감안해 기대여명보다 오래 살 가능성이 낮으면 정상적으로 62세에 연금을 신청해야 가장 많은 연금액을 받는다. ‘은퇴자의 유동성 함정’ 피하기 이제 60대 연금술의 전략이라 할 수 있는 ‘은퇴자의 유동성 함정’ 피하기에 대해 살펴보자. 미래에셋은퇴연구소에 따르면, 사망할 때까지 연금이 나오는 종신연금의 적정비율은 은퇴 자산의 규모, 국민연금 수령액, 주택연금 가입금액 등에 따라 달라지는데, 은퇴파산 확률이 가장 낮은 종신연금의 비중은 24~42%라고 한다. 종신연금의 비율이 24% 이하로 떨어지면 장수리스크와 변동성리스크 때문에, 42%를 넘게 되면 구매력리스크와 이벤트리스크 때문에 은퇴파산 가능성이 높아진다( 참조). 모든 자산을 종신연금으로 전환해버리면 은퇴파산 확률이 90%로 올라가는데, 이는 일반 국민들이 이용하는 사적연금의 경우 연금액이 일정 금액으로 고정되어 있어 인플레이션에 취약하고, 이 상황에서 질병이나 사고 등 큰 금액의 지출이 생기는 일이 발생하면 대응하기 힘들기 때문이다. 이런 문제를 피하기 위해서는 국민연금을 포함해 종신연금의 비중을 3분의 1 정도로 유지하고, 나머지 자산은 인플레이션 헤지와 유동성 확보를 위해 운용할 필요가 있다. 은퇴 후 인플레이션 헤지를 위해서는 투자형 상품을 활용하는 것이 일반적이다. 최근 일본에서는 ‘저축 투자형 소비’가 세간의 관심을 끌고 있는데, 이는 일본의 베이비붐 세대인 단카이 세대(1947~1949년생)가 은퇴 자산을 운용하는 새로운 패턴을 말한다. 과거의 은퇴자들이 저축한 돈에서 매달 생활비를 빼 쓰는 방식을 취했다면, 단카이 세대는 저축한 돈의 일부를 투자로 운용하는 것이다. 단카이 세대는 투자를 위험한 행위로만 생각하지 않고, 돈에게 일을 시켜 새로운 돈을 벌어들이는 의미로 받아들이고 있다. 요즘 일본의 50~60대 남성들의 일상 대화 속에 건강 이야기 못지않게 ‘돈이 되는 금융상품’이 회자되는 경우가 많은 것도 이 때문이다. ‘새로운 어른 문화 연구소’의 소장인 사카모토 세쓰오는 저서 에서 아베노믹스가 사회적 현상으로 자리 잡은 것은 일부 기관 투자가나 해외 펀드만으로는 불가능하며 많은 개인 투자가들이 참가했기에 가능했다고 주장하면서 “그 개인 투자가의 중심적 존재가 바로 단카이 세대였다”고 말한다. 투자를 통해 돈이 제대로 일을 수행하면 괜찮은데, 반드시 그러리라는 보장이 없는 게 투자의 세계다. 이런 경우에 대비하고 아울러 유동성을 확보하기에 좋은 것이 주택연금이다. 주택연금은 만 60세 이상(주택 소유자 또는 배우자)의 고령자가 소유 주택을 담보로 맡기고 평생 혹은 일정 기간 동안 매월 연금 방식으로 노후생활 자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품(역모기지론)을 말한다. 주택연금을 받으려면 우선 주택금융공사로부터 보증서를 발급받고, 이를 제휴 금융기관에 내면 그 금융기관에서 주택연금을 지급해준다. 주택연금에서 특히 눈여겨봐야 할 부분은 연금지급방식이다. 주택연금의 지급방식은 월 지급금을 종신토록 지급받는 종신방식과 고객이 선택한 일정 기간 동안만 월 지급금을 지급받는 확정기간방식으로 나뉜다. 종신방식은 다시 인출한도 설정 없이 월 지급금을 종신토록 지급받는 종신지급방식과 수시인출한도(대출한도의 50% 이내) 설정 후 나머지 부분을 월 지급금으로 종신토록 지급받는 종신혼합방식으로 구분된다. 수시인출한도를 잘 활용하면 ‘은퇴자의 유동성 함정’을 피하는 데 큰 도움이 된다. 주택연금을 신청할 때 무조건 종신지급방식을 고집할 게 아니라 국민연금 수령액, 퇴직연금 등 사적연금 수령액을 먼저 계산한 뒤 부족한 월 생활비만큼을 종신연금으로 수령하고 나머지는 수시인출한도를 설정해 유동성을 확보해둘 필요가 있다. 이렇게 하면 종신토록 안정적으로 생활비를 조달받으면서 갑자기 도래할 수 있는 예상외 지출 건에도 대응할 수 있어 은퇴파산에 빠지는 것을 방지할 수 있다. >>손성동(孫盛東) 연금과 은퇴포럼 대표 삼성금융연구소 수석연구원, 미래에셋퇴직연금연구소 연구실장, 미래에셋은퇴연구소 연금연구실장 역임. 현재는 ‘연금과 은퇴포럼 대표’로 있으면서 1인기업가를 꿈꾸고 있다. 공식블로그 ‘꿈꾸는 은퇴와 연금’을 통해 다양한 정보를 제공하고 있으며, 부산 동아대와 동서대에 출강하고 있다.

2016-12-30 10:59
[김정렬의 재미있는 부동산 이야기] 신조어로 알아보는 부동산 풍속도

아파텔, 호피스텔, 벅세권, 맥세권, 스세권, 알파룸, 베이, 팬트리, 갭투자, 깡통주택 등의 신조어가 등장한 시기는 각각 다르지만 현재 부동산 시장에서 쓰이는 말들이다. 부동산 관련 용어는 주로 건축법 등에서 자주 쓰이지만 새로 등장하는 표현 중 일부는 건축업계 등의 주거용 부동산 마케팅 전략에서 만들어져 통용되는 경우가 많다. 이런 신조어는 현 세태를 반영하는데, 들여다보면 나름대로의 시사점도 있는 부동산 풍속도다. 오피스텔(Officetel), 아파텔(Apartel), 호피스텔(Hofficetel) 등의 신조어에는 호텔(Hotel)이란 의미가 포함되어 있으며, 이는 고급화를 지향하는 최근의 부동산 트렌드를 고스란히 반영하고 있다. 패스트푸드 배달 서비스가 가능한 지역을 뜻하는 부동산 용어도 이제는 낯설지 않다. 지하철 역 주변 지역을 의미하는 역세권 개념을 모방해, 맥도날드와 스타벅스 배달 가능 지역을 맥세권, 스세권 등으로 만들어 부르고 있다. 이러한 신조어는 역세권에 위치한 집을 선호하듯 특히 1인가구의 젊은 세대가 프랜차이즈 등을 편리하게 이용할 수 있는 주변 환경을 중시해서 생겨난 말이다. 이는 도시 외곽의 주택보다 도심 주택을 선호하는 현상과도 무관하지 않다. 그래서 알파룸(α room), 베이(Bay), 팬트리(Pantry) 등 주택 실내공간과 수납공간 디자인을 지칭하는 신조어와 함께 갭투자와 깡통주택이라는 용어도 등장했다. 깡통주택의 피해자는 세입자들이다. 요즘은 부동산 투자 개념 변화 등에 따라 주택 구입과 전세 또는 월세에 대한 생각들이 예전과 많이 다르다. 집값 상승이 확실하지 않으면 목돈을 투입해 주택을 소유하는 것이 부담이라고 생각한다. 건물 감가상각과 함께 수리 유지비용만큼 손해를 본다고 생각하기 때문이다. 아파텔(Apartel) 건축업자들이 만든 신조어로 주거용 오피스텔을 말한다. 아파트의 편리함에 오피스텔의 장점이 결합된 형태로 아파트와 오피스텔의 합성어다. 발코니가 없고 욕실에 욕조 설치를 할 수 없다. 그 외는 아파트와 비슷하다. 주로 상업지역에 지어지기 때문에 고밀도로 짓는 양상을 보인다. 체크포인트 : 아파트와의 전용면적 비율 비교 오피스텔(Officetel) 오피스(Office)와 호텔(Hotel)의 합성어다. 오피스텔은 업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔로 구분된다. 건축법에서는 오피스텔을 업무시설로 분류하고 있다. 다만 주민등록 전입신고가 되어 있으면 취사시설 등 거주시설 구비 및 실제 사용하는 용도 등을 종합해 주거용 오피스텔 여부를 판단한다. 주거용 오피스텔일 경우 이외에 다른 주택을 소유하고 있으면 다주택자로 인정되어 처분할 때 양도소득세가 중과될 수 있다. 체크포인트 : 세금과 관리비, 주차문제, 시설수리 부담, 임대수요와 회전율 호피스텔(Hofficetel) 오피스텔(Officetel)과 호텔(Hotel)의 합성어로 숙박시설을 의미한다. 체크포인트 : 지분형 숙박시설, 숙박시설 운영과 관리 부담, 고객 수요 벅세권 버거와 역세권의 합성어다. 처음에는 맥세권이라 하여 맥도날드 같은 외식업체들이 배달 서비스가 가능한 지역을 뜻했는데, 맥도날드 이외 다른 패스트푸드점들도 배달 서비스를 하고 있어 보다 포괄적 개념인 벅세권이란 용어로 바뀌었다. 스세권은 스타벅스와 역세권의 합성어다. 체크포인트 : 역세권, 주변 유흥시설, 정서문제 알파룸(α room)고객이 원하는 대로 만드는 공간을 의미하며, 아파트 평면을 설계할 때 남은 자투리 공간을 활용한다. 입주자 선택에 따라 오픈형 서재로 만들거나 벽을 올려 방이나 수납공간으로 바꿀 수 있다. 보통 드레스룸, 서재 등으로 활용한다. 체크포인트 : 자투리 실내 공간 활용과 편리성 베이(Bay) 아파트의 전면부 거실 쪽 공간을 말한다. 베이는 전면 발코니를 기준으로 기둥과 기둥 사이의 공간이다. 전면부에는 대개 거실과 안방이 각각 한 개씩 위치하는데 이를 ‘2베이 구조’라고 한다. 3베이란 거실과 방 2개가 발코니를 통해 외부로 배치되는 구조이고, 4베이는 방 3개와 거실이 전면에 노출되는 구조다. 전면부 공간수가 많으면 집 전체가 밝아지는 장점이 있다. 체크포인트 : 실내공간 규모와 배치 팬트리(Pantry) 팬트리는 다양한 물건을 수납하는, 창고처럼 사용되는 공간을 말한다. 붙박이장을 대신해 대형 팬트리를 설치하는 경우도 있다. 원래는 식료품을 보관하는 작은 방을 의미한다. 주방 옆에 설치하는 것이 대부분이었지만 요즘에는 복도나 작은 방에도 설치한다. 체크포인트 : 고객수요 반영 정도, 실내공간 활용 갭투자 아파트 매매 가격과 전세 가격의 차이(Gap)가 최저치로 줄어든 상황에서 전세가율이 높은 지역 급매물을 매입한 후 기존 전세 가격보다 높게 임대해 투자 자금 회수는 물론 시세 차익을 추구하는 방식을 말한다. 체크포인트 : 주택가치 판단, 시장분석, 담보대출 깡통주택 집주인이 집을 매매해도 대출금이나 세입자 전세금을 다 갚지 못하는 주택을 말한다. 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택 매매 가격의 80%가 넘을 경우 신중한 검토가 필요하다. 체크포인트 : 전세가격 비율, 등기부등본, 시장분석 부동산 시장, 앞으로 어떻게 될까? 지금과 같이 경기침체가 지속되면 수요자들은 도심 역세권의 소규모 실속형 임대를 더욱 선호할 수밖에 없다. 부동산 시장의 지역 차별화 현상은 더욱 심해질 것이다. 또한 주택 공급과 세금, 금융정책 등 정부의 노력에도 불구하고 전세 가격 상승과 주거문제는 여전히 큰 숙제로 남을 수밖에 없다. 신혼부부, 소외계층 임대주택 제도도 도심 주택 공급의 한계로 인해 어려움을 겪을 것이다. 부동산 시장은 복합 시장이다. 경제를 말하고 문화를 보여주는 시장이다. 부동산 트렌드와 신조어를 살펴보면 사회 분위기를 어느 정도 이해할 수 있다. 건설사와 부동산 개발 업계는 이런 수요와 분위기를 감안해 마케팅을 한다. 중요한 것은 일시적 미봉책이 아닌 장기적 안목으로서의 부동산 정책과 주거용 부동산 개발과 공급이 뒷받침되어야 한다는 점이다. 특히 양질의 도심 부동산 공급의 지속성, 환경과 에너지를 고려한 개발 환경 조성이 숙제가 되었다. 주택정책은 어렵더라도 늘 기본원칙이 중시되면서 공감과 믿음을 줄 수 있어야 한다. 다음 문제들을 풀어보세요 오피스텔 임대 수익률을 계산할 때 실수하는 것은 무엇일까? 해설과 답 임대수익률=연간 임대료(월 임대료×12개월)-대출이자/분양가격-보증금-대출금 재임대 상황 발생 시 소요시간을 생각해야 하고, 이러한 임대 공백으로 인한 월 임대료 감소는 연간 총임대료 중에서 통상 한 달 치로 추정한다. 시설 수리비용, 월세 수납관리에 따른 부담, 관련 중개수수료, 세금, 임차인이 지급하는 관리비도 적정성 등을 판단해야 한다. 오피스텔 적정 임대수익률은 보통 정기예금 금리보다 3% 내외를 더한 것을 기준으로 판단한다. 건물, 토지 등 자산가치도 물론 중요하다. 토지의 크기, 지분비율, 모양 등과 연관된다. 오피스텔 투자에 있어, 입지와 시설에 강점이 있는 좋은 오피스텔은 주변 공급물량이 많아도 매력적이며, 반대로 겉으로 나타나는 임대수익률만 높은 오피스텔은 많은 어려움을 겪을 수 있다. 좋은 오피스텔은 주변 공급물량이 많아도 매력적이며, 반대로 겉으로 나타나는 임대수익률만 높은 오피스텔은 많은 어려움을 겪을 수 있다. 김정렬(金淨烈) 한국일반행정사협회 전임교수 국내 최초로 부동산 전문가들로 네트워크를 구성, RE멤버스를 설립하고 부동산써브 대표를 역임했다. 한국자산관리공사, 한국자산신탁, 기업체, 금융기관 등에 부동산 자문을 꾸준히 하고 있다. 저서로는 , , 등이 있다.

2016-12-30 10:59
[올댓연금] 50대의 연금술

글 손성동 연금과 은퇴포럼 대표 ssdks@naver.com 어느 택시기사에게서 엿본 50대의 자화상 온 나라가 최순실 게이트로 들끓던 어느 날 택시를 탔다. 갑자기 불편해진 다리와 피곤한 몸에 잠깐이나마 휴식을 주기 위해서였다. 푹신한 의자에 등과 목을 기대고 편히 쉬고 있는데 기사분이 말을 걸어왔다. 눈을 감고 건성으로 대답해도 눈치 채지 못하고 계속 말을 걸어왔다. 피곤한데다 슬슬 짜증지수가 올라왔지만 어느 순간 호기심이 발동했다. 사연은 이렇다. “제가 퇴직을 하고 마땅히 할 일이 없어 택시를 몰고 있는데, 하루 12시간 일해도 한 달에 100만원 벌기가 어려워요.” “그래요?” “3년 무사고면 개인택시를 신청할 수 있는데, 그걸 기다리며 참고 있습니다. 근데 그게 만만찮아요.” 동병상련인가. 기사에게 안쓰러운 마음이 들었다. 아무리 초보 택시기사라 해도 하루 12시간 일하고 한 달에 100만원 벌기가 힘들다니…. 일주일에 12시간 강의하고 한 달에 200만원 정도 버는 나는 그에 비하면 호사스런 퇴직자가 아닌가! 이번에는 내가 먼저 질문을 던졌다. “하루에 몇 킬로미터 운전하세요?” “대략 230킬로미터 정도 되는 것 같습니다.” 교통지옥 같은 서울 시내에서 하루 230킬로미터씩 운전하는 것은 육체적으로나 정신적으로나 정말 힘든 노동이다. 3년 무사고가 만만찮다는 것을 처음엔 수긍하지 못했지만 고개가 끄덕여졌다. “한 달에 100만원 벌기도 힘든데 누구는 한 방에 10억, 20억, 100억을 해먹었다니 박탈감이 너무 커요.” 최순실 일당을 두고 하는 말이었다. 마음의 상처가 큰 것 같았다. 3년 뒤 개인택시 신청할 날을 기다리며 힘든 나날을 참고 견뎌나가는 초보 택시기사에게 최순실 일당은 정말 못할 짓을 했구나. 저 마음의 상처는 누가 보듬어줘야 하나. 택시에서 내려 걷는 동안에도 초보 택시기사가 한 말이 내내 귓가를 맴돌았다. 무거운 발걸음 위로 오늘날 대한민국에서 고군분투하는 50대들의 자화상이 슬그머니 내려앉았다. 지금 50대는 지독한 몸살을 앓고 있다. 한창 공부할 자녀도 있는데, 구조조정의 칼바람에 무방비로 노출되어 있다. 자신들의 노후 준비도 불확실하고, 고령의 부모님을 생각하면 가슴이 아프다. 급한 마음에 자영업에 뛰어들어보지만 아무것도 하지 않는 게 차라리 나을 것 같은 경우가 허다하다. 100세 시대에 50대는 매우 중요한 의미를 지닌 연령대다. 50대 10년을 잘 견뎌내는 사람과 그렇지 못한 사람의 노후는 크게 달라진다. 50대 10년을 잘 견뎌낸 사람은 국민연금을 기본으로 하고 부족분을 사적연금이나 다른 자산으로 보완하면서 그럭저럭 살아갈 수 있는 반면에, 그렇지 못한 사람은 그동안 쌓아온 노후 자산에 손댈 가능성이 높기 때문이다. 진퇴양난의 길에 내몰린 50대! 연금해지의 경제학 요즘 연금의 중요성을 무시하는 사람은 거의 없다. 최순실 일당에겐 연금이라는 말 자체가 낯설겠지만, 일반 서민들에게 연금은 금과옥조 그 자체다. 기나긴 노후를 안정적으로 보내느냐, 불안에 떨며 보내느냐는 연금에 달렸다 해도 과언이 아니기 때문이다. 그런데 금과옥조 같은 연금을 깨트려야 하는 상황으로 내몰린 50대들이 많다. 필자의 이야기부터 해본다. 어느덧 1년 전의 이야기다. 갑작스레 닥친 퇴직은 나름 평온했던 필자의 삶을 송두리째 뒤흔들어버렸다. 엄청난 대지진이었다. 이로 인해 지상의 평화로운 날들은 순식간에 극도의 혼란 속으로 빠져들었고 필자의 일상도 완전히 망가져버리고 말았다. 정신은 혼미해졌고, 가슴은 불구덩이로 활활 타올랐고, 두 발은 갈 길을 잃고 방황했다. 이런 상황에서도 한줄기 빛은 있었으니 그것은 바로 연금이었다. 연금을 어떻게 해야 하나? 계속 유지해야 하나, 해지해야 하나. 한 달 보름 정도의 고민 끝에 아내를 대동하고 해지의 길에 올랐다. 해지의 길에서 자괴감이 몰려왔다. “당신은 연금 전문가라면서 이렇게 해지를 해도 돼요?” 아내의 말에 뜨끔했다. “나만 믿어.” 그 당시 뭘 믿고 아내에게 그렇게 큰소리를 쳤을까? 당시 내게 남은 유일한 길은 ‘배수의 진’이었다. 더 이상 물러설 곳은 없었으므로, 살기 위해서는 무조건 앞으로 나아가야만 했다. 우선 몸을 가볍게 만드는 게 중요했다. ‘배수의 진’을 친 장수가 자신을 보호하기 위해 무거운 갑옷으로 몸을 감싼다면 행동이 굼떠 적의 포로가 되거나 몇 발짝 나가지 못하고 지쳐 쓰러지고 말 것이다. 몸을 보호하기 위해 입은 갑옷 때문에 오히려 위험에 빠지는 역설에 직면하게 되는 것이다. 당시 내 형편은 엄청난 무게의 갑옷을 입은 것처럼 무거웠다. 자의반 타의반으로 안게 된 수억의 빚이 있었기 때문이다. 그 빚을 안고서는 한 발짝도 앞으로 나아갈 수 없었다. 내 몸을 꽉 쪼이며 발걸음을 무겁게 만드는 이 족쇄를 떼어내지 못하면 사즉생(死則生)의 ‘배수의 진’도 별무소용일 터! 그래서 선택한 길이 ‘연금을 죽임으로써 연금을 얻는 방법’이었다. 연금을 해지해 우선 몸을 가볍게 만든 후 난관을 돌파하고, 그 과정에서 획득한 수확물로 즉시연금을 구입한 셈이다. 나는 해지가 불가능한 국민연금을 제외한 모든 연금을 해지해버렸다. 그런데 필자와 같은 사람이 의외로 많다는 것이 문제다. 올 상반기에만 보험 해약 환급금이 사상 최대인 14.7조원을 넘어섰고, 작년 한 해의 연금저축 해지 금액은 2.5조원에 달한다. 대부분 손해를 감수하며 해지했을 것이다. 그러나 해지에도 기술이 필요하다. 필자처럼 어쩔 수 없이 모든 사적연금을 해지해야 하는 사람도 있겠지만, 일부만 해지하면 되는 사람도 있기 때문이다. 흔히 개인연금과 퇴직연금을 합쳐 사적연금이라고 부른다. 개인연금에는 연말정산 때 세액공제 혜택을 받는 연금저축이 있고, 이런 혜택은 없지만 10년 이상 유지할 경우 발생한 이자소득에 대해 세금을 부과하지 않는 연금보험이 있다. 연금저축의 경우 5년 이상 유지하고 만 55세 이후에 연금으로 수령하면 3.3~5.5%의 연금소득세만 부담하면 되지만, 중도에 해지하면 16.5%의 기타소득세를 납부해야 한다. 따라서 연금저축을 중도에 해지하면 납입 원금도 건지지 못하는 경우가 생길 수 있다. 연금보험은 다소 복잡하다. 연금보험을 중도에 해지하면 세제상 불이익을 보는 일은 거의 없지만 해지 환급금이 납입 원금보다 적을 수 있다는 점에 유의해야 한다. 납입 원금 대비 해지 환급금의 비율을 의미하는 해지 환급률은 어느 보험사 상품이냐, 적용 이율이 무엇이냐에 따라 다르다. 공시이율형 연금보험의 해지 환급률이 납입 원금의 100%가 되는 데 걸리는 시간은 공시이율형 연금보험이 대략 7년, 최저이율보증형 연금보험이 10년 정도다. 퇴직연금은 근무기간과 최종 3개월간의 평균 임금에 의해 급여가 결정되는 확정급여형, 적립금의 운용 수익률에 따라 급여가 결정되는 확정기여형, 이직할 때 적립금을 계속 쌓아가는 계정인 개인형 퇴직연금(IRP)으로 나뉜다. 퇴직연금 적립금을 연금으로 인출할 경우에는 나이에 따라 3~5%의 연금소득세를 적용받지만, 일시금으로 인출할 경우에는 퇴직금에 해당하는 금액은 퇴직소득세를, 근로자 자신의 불입금이나 운용 수익에 해당하는 금액은 기타소득세(16.5%)를 적용받는다. 연분연승법이 적용되는 퇴직소득세는 계산이 복잡하지만 가입해 있는 퇴직연금사업자에게 문의하면 알 수 있다. 이처럼 각각의 연금은 세제가 다르고 세부 내용으로 들어가면 더욱 다르다. 따라서 개인 사정으로 연금 해지를 고려할 때는 다음과 같은 세 가지를 감안할 필요가 있다. 첫째, 충분한 시간을 두고 고민하자. 일분일초가 급한 경우가 아니라면 굳이 해지를 서두를 필요가 없다. 연금은 한 번 해지하면 해지 이전의 상태로 회복하는 데 많은 시간이 걸린다. 둘째, 해지가 아닌 다른 방법은 없는지 살펴보자. 납입액이 부담스러워 해지를 결심한 경우라면 해지보다는 납입 중단을, 자금이 필요해 해지를 결심한 경우라면 중도인출 후 추가납입이나 담보대출 등의 방법을 먼저 생각해보자. 중도인출 후 추가납입은 연금보험 가입자가 자금 필요시 해약 환급금 범위 내에서 중도인출하고 나중에 추가납입으로 인출액을 보충할 수 있는 제도를, 담보대출은 퇴직연금 적립금을 담보로 대출을 받는 제도를 말한다. 셋째, 해지를 해야 할 경우에는 손해율을 따져보고 손해율이 적은 것부터 해지하자. 개인이 손해율을 계산하는 것은 쉽지 않기 때문에 각자 가입해 있는 금융회사에 문의하면 된다. 가교연금 만들기 지금까지 빚 때문에 고민이 많은 50대의 연금술에 대해 살펴봤다. 이른바 연금해지의 경제학이다. 인생 100세 시대의 50대는 매우 중요한 시기다. ‘50대 10년의 강’을 무사히 잘 건너는 사람은 안정적인 노후를 보낼 가능성이 매우 높다. 그러나 50대에 연금을 무턱대고 해지해버리면 노후에 가택연금당하기 십상이다. 50대 연금술의 핵심은 죽을 때까지 연금에서 소득이 창출되도록 만드는 일이다. 어떻게 하면 될까? 빚 규모가 미미하거나 없는 50대 중에 퇴직으로 인해 생활비 조달에 어려움을 겪는 사람들이 있다. 그동안 적지 않은 돈을 벌었지만 자녀교육과 내 집 마련, 부모님 봉양 등으로 수중에 남은 돈이 별로 없는 50대들이다. 이들에게 가장 중요한 문제는 기초연금과 국민연금이 나올 때까지 생계를 안정적으로 유지하는 일이다. 가장 효과적인 방법은 소득이 적더라도 제2의 일자리를 찾고 가교연금을 만드는 것이다. 여기서는 가교연금에 대해서만 살펴보겠다. 먼저 국민연금을 수령할 수 있는 나이를 확인하고, 지금부터 그 나이까지 안정적인 소득 흐름을 이어갈 수 있는 방법을 모색한다. 가입해 있는 개인연금이 있다면 수령 방법으로 수급기간이 정해져 있는 확정연금형을 선택하면 된다. 이 방법으로도 생활비를 마련하기 힘들다면 퇴직할 때 받은 퇴직 급여를 활용해 부족한 생활비를 보충할 수 있도록 확정연금형 즉시연금이나 인출형 예금상품, 월지급식 펀드 등에 가입한다. 고정적인 수입을 보장하는 즉시연금과 인출형 예금상품과 달리 월지급식 펀드는 수입이 일정하지 못하거나 예상보다 일찍 수입이 중단되는 일이 생길수도 있지만 적극적인 운용을 통해 높은 수익을 추구할 수 있으므로 각자의 위험 성향이나 처한 상황에 따라 적합한 상품을 선택하면 된다. 가교연금을 구축하고도 남은 퇴직 급여가 있다면 국민연금 수급 연령에 도달했을 때 종신지급형 즉시연금에 가입해 부족한 국민연금 급여 수준을 보완하도록 해야 한다. 그동안에는 개인형 퇴직연금에 넣어두고 계속 운용할 필요가 있다. 이때는 안정적이라는 이유로 낮은 수준의 이율에 만족하지 말고 어느 정도 위험을 감수하더라도 적극적인 운용을 통해 수익률을 높이는 것이 중요하다. 퇴직 급여를 가교연금 만들기에 다 써버린 50대라고 불안에 떨 필요는 없다. 집이 있다면 60세 이후에 주택연금을 신청할 수 있기 때문이다. 종신연금 만들기 50대 중에는 생활비가 전혀 문제가 안 되는 사람들도 있다. 50대 후반의 A씨는 국내 굴지의 대기업에서 임원까지 지내다 지금은 가교직업(bridge job) 형태로 경제활동을 하고 있다. A씨의 고민은 자녀의 결혼이다. 최근 직장에 다니는 아들이 A씨의 재산 상태에 관심을 가지며 눈치를 살피기에, 결국 A씨는 두 자녀에게 결혼자금으로 거액을 떼어주기로 결심했다. 그러고 나니 A씨 부부의 노후생활 자금이 빠듯해질 것 같더란다. 더 이상의 재산을 자식에게 빼앗길 수는 없다고 결심한 A씨는 비상자금을 제외한 금융자산은 모두 즉시연금으로, 집은 주택연금으로 활용하기로 마음을 굳혔다. >> 손성동(孫盛東) 연금과 은퇴포럼 대표 삼성금융연구소 수석연구원, 미래에셋퇴직연금연구소 연구실장, 미래에셋은퇴연구소 연금연구실장 역임. 현재는 ‘연금과 은퇴포럼 대표’로 있으면서 1인기업가를 꿈꾸고 있다. 공식블로그 ‘꿈꾸는 은퇴와 연금’을 통해 다양한 정보를 제공하고 있으며, 부산 동아대와 동서대에 출강하고 있다.

2016-12-02 09:24
[어쩌다 싱글 PART6] '싱글에게 다가오는 것들' 노후에는 연금이 효자, 싱글들의 자산관리

혼자 살기 때문에 생활에 문제가 생겼을 때 가족에게 기대기도 쉽지 않다. ‘최고의 은퇴 준비는 은퇴하지 않는 것’이라는 말처럼, 노후소득 준비에 가장 효과적인 방법은 가능한 한 계속 근로를 하는 것이다. 실제로 우리나라 시니어가 소득활동을 완전히 그만두는 시기는 평균 71세로, 40~50대에 일단 은퇴하더라도 자의든 타의든 일을 계속하는 경우가 많다. 그러나 수입은 예전처럼 높지 않고, 건강 문제 등으로 언제까지나 계속할 수도 없다. 따라서 은퇴 후에도 생활 수준 유지를 위해 원활한 소득 발생과 갑작스러운 목돈 지출을 막는 자산관리가 중요하다. 은퇴 전후에 있는 싱글들을 위한 실질적인 자산관리 방법을 알아봤다. 정하나 한화생명 은퇴연구소 선임연구원 연금은 노후소득이 꾸준히 발생하도록 돕는 대표적인 수단이다. 평균연령이 82세로 늘어난 지금, 50대에 은퇴해도 30여 년의 긴 시간이 기다리고 있다. 문제는 현재 은퇴를 앞두거나 이미 은퇴한 5070 시니어에게는 충분한 연금을 준비할 시간이 없었다는 것이다. 젊은 시절에는 노후 준비를 해야 한다는 사회적 인식 자체가 부족했다. 1970년의 우리나라 기대수명은 61.9세, 1988년에는 70.3세에 불과했다. 2000년대 이후 평균수명이 늘어나면서 은퇴가 사회의 화두로 떠올랐지만, 자녀교육비 등이 우선순위가 되는 경우가 많았다. 결국 현재 고령자의 연금은 생활비를 대체하기에 역부족이다. 통계청의 5월 조사에 따르면, 최근 1년간 55~79세 고령층의 연금수령액은 국민연금과 기초연금 등을 모두 합해 월 평균 51만원에 불과하다. 싱글은 연금 부족 문제가 더 크다. 부부에 비해 받는 연금이 절반밖에 안 되는데 월세, 광열비 등 고정지출 때문에 생활비는 절반보다 높기 때문이다. 국민연금연구원이 50대 이상을 대상으로 한 설문 결과에 따르면, 표준생활을 위한 1인가구의 적정 노후생활비는 월 142만원으로, 부부 기준 225만원의 63% 수준이다. 연금을 늘리기 위한 두 가지 단기 처방 좋은 소식은 지금이라도 연금수령액을 늘릴 수 있는 방법이 있다는 것이다. 다만 20~30대와 달리 적립시간이 짧기 때문에, 소액 장기적립이 아닌 목돈을 활용해야 한다. 소중히 모아온 자산을 활용하는 것에 거부감이 들 수도 있지만, 그러한 자산이 단기에 바닥나지 않도록 현명하게 활용하는 방법이 될 것이다. 첫 번째는 지금 살고 있는 집을 활용해 주택연금에 가입하는 방법이다. 현재의 5070 시니어들은 급격한 경제성장기 부동산시장의 높은 성장을 경험한 세대로, 자산이 부동산 중심으로 구성되어 있다. 혼자 사는 데 주택이 무슨 소용이냐며 집을 팔고 전·월세로 변경하는 싱글 시니어도 많지만, 살아왔던 거주지 근처에서 이사하지 않고 안정적으로 사는 것은 노후 삶의 질에 큰 영향을 미친다. 주택연금은 만 60세 이상 고령자가 보유한 9억원 이하 주택을 담보로 매월 연금을 받는 역모기지 상품이다. 주택연금의 수령액은 주택 가격과 집주인의 나이에 따라 달라진다. 만약 만 60세인 1956년생이 5억원 가치의 주택으로 종신형 주택연금을 신청한다면, 살던 집에 계속 살면서도 매월 113만6000원을 평생 받을 수 있다. 또 목돈 지출에 대비한다면 연금을 조금 줄이고 대출한도의 최대 70%까지 인출한도를 설정해 가입하면 범위 내에서 수시로 인출할 수도 있다. 두 번째는 보유한 현금을 활용해 즉시연금보험에 가입하는 것이다. 즉시연금보험은 목돈을 일시에 납입한 후 즉시 또는 정해진 기간 이후 일정한 연금을 받는 금융상품이다. 보통 만 45세 이상 가입할 수 있는 이 상품은 가입 후 다음 달부터 바로 연금을 수령할 수도 있어 연금 소득을 즉시 늘리는 데 효과적이다. 50대에 퇴직하고 만 60세 이후에 국민연금 등 공적연금을 수령하기 전까지 소득 공백기간을 채울 때 특히 유효하다. 가입조건에 따라 비과세 혜택을 받을 수도 있다. 2013년 이후 가입한 즉시연금은 사망할 때까지 지급하는 종신형일 경우 55세 이후에 연금으로 수령하면 금액에 관계없이, 그 외의 방식은 계약 후 연금수령까지 10년 이상 유지하면 1인당 최대 2억원 한도 내에서 비과세가 적용된다. 노후 파산 막는 의료비 대책 싱글 시니어는 자기 건강관리에 쏟는 열정이 대단하다. 그러나 아무리 관리를 잘해도 갑자기 큰 병에 걸려 예상외의 지출이 크게 발생할 수도 있다. 이와 관련해서 최근 주목되는 현상이 일본의 ‘노후파산’이다. 제도가 잘 발달되어 연금액이 높은 일본도 예상보다 평균수명이 길어져 노후 의료비를 크게 지출하고 파산에 이르는 고령자가 200만명 이상 발생한 것이다. 우리나라도 고령자 연간 진료비가 국민 전체 평균의 3배 수준인 1인당 343만원으로 매우 높다. 이뿐만 아니라 나이가 들수록 합병증에 걸리거나 회복에 더 긴 시간이 필요하므로, 소득활동을 해왔다면 갑자기 그만두게 될 수도 있어 혼자 사는 시니어는 이중고를 겪을 수도 있다. 의료비 부담을 대비해 보험을 충분히 유지하는 한편, 비상시 예비자금으로 쓸 수 있는 금액도 일정 부분 확보할 필요가 있다. 혼자 살수록 자산관리 필요 혼자 사는 시니어라고 가족이 없는 것은 아니다. 통계에 따르면, 독거 고령자는 평균 3.8명의 자녀가 있지만 같이 살고 있지 않을 뿐이다. 싱글이어도 자녀가 있으면 관련 지출이 큰 영향을 미치는데, 결혼비용이 가장 크고 최근에는 자녀 가족의 사정에 따라 부모가 계속 생활비를 보태주는 경우도 있다. 설문조사에 따르면, 자녀 셋 중 하나는 결혼비용의 60% 이상을 부모가 부담하며, 소득이 높은 가정일수록 부모와 자녀 모두 높은 지원을 기대한다. 물론 부모로서는 가능한 한 많이 지원해주고 싶겠지만 노후자금을 생각해 적절한 선에서 결정할 필요가 있다. 자녀 입장에서도 홀로 사는 부모가 마음 쓰이기 마련이다. 그러나 과거와 달리 자녀에게 많이 퍼주어도 자녀가 나이든 부모를 봉양하기 어려운 시대다. 부모가 경제적으로 노후를 편안히 보낼 수 있다면, 그것이 자녀에게 최고의 선물이 될 것이다. “부자는 돈이 필요할 때 필요한 만큼 쓸 수 있는 사람이다.” 한 TV 인터뷰에서 부자가 내린 ‘부자’의 정의다. 혼자라서 어려울 수도 있겠지만, 은퇴 후 긴 시간 동안 필요한 돈을 계획적으로 사용할 수 있도록 싱글들의 현명한 자산관리가 필요한 시점이다. 싱글들의 노후 의료비 보험 추천 실손의료보험 병이나 사고로 통원이나 입원을 했을 때, 실제 환자가 지출한 의료비에서 자기부담금을 뺀 만큼을 보상해주는 의료보험이다. 대부분의 질병부터 CT, MRI 등 고가의 검사비용까지 보장하고 있어 활용도가 높지만, 여러 보험사에 가입해도 보장한도만 늘어날 뿐 총보상액은 지출비용만큼만 나오므로 중복 가입으로 보험료를 낭비하지 않도록 한다. 특히 보험사에 따라 최대 75~80세까지 가입이 가능한 노후실손의료보험은 50대 이상 시니어가 일반의 70~80% 수준의 보험료로 가입할 수 있어 저렴하게 노후 의료비를 대비할 수 있다. 정액 보장보험 거액의 치료비가 발생할 수 있는 중증 질병 등에 대비하려면 정액 보험금을 지급하는 보험이 도움이 될 수 있다. 특히 혼자 사는 시니어는 사망할 때 유족들에게 보험금을 지급하는 종신보험보다는 질병이나 사고가 났을 때 보장 금액이 큰 보험이 효과적이다. 가입시 보험료도 중요하지만 보장 범위가 너무 좁지 않아야 하며, 보장기간은 가급적 긴 것이 좋다.

2016-11-11 10:05
[최성환의 똑똑한 은퇴] 주택연금과 부모님 생활비

요즘 40~50대의 고민은 말 그대로 3중고(三重苦)라고 할 수 있다. 자녀들의 교육비가 만만찮은 가운데 부모님의 생활비 또는 용돈까지 챙겨야 하기 때문이다. 여기에다 나와 배우자의 노후까지 준비해야 한다는 점에서 우리나라의 40~50대, 심지어 60대까지도 3세대, 즉 3G(generation) 은퇴설계가 필요하다고 할 수 있다. 나와 배우자만 챙기면 되는 선진국의 1G(generation) 은퇴설계와 비교할 경우 심적·물적 부담이 훨씬 더 클 수밖에 없는 게 한국적 상황이다. 그런데 내 자녀의 교육비는 나만의 문제여서 형편대로 줄이고 늘릴 수 있는 있는 여지가 있다. 반면 부모님에게 드리는 생활비는 나만의 문제가 아니라 형제들이 모두 관련된 것이라 갈등의 소지가 크다고 할 수 있다. 형제간에 사는 정도는 물론 자녀의 수, 사는 지역 등에서 적지 않은 차이가 날 수밖에 없기 때문이다. 물론 형제애가 돈독한 가운데 형편이 좋은 형제나 장남 등 누가 나서서 부모님을 보살핀다면 아무런 문제가 없다. 하지만 세상 일이 다 좋게만 흘러가는 것은 아니지 않은가? 그간의 차이를 따지고 들면서 혜택을 많이 받은 형제가 부모님 생활비를 더 내야 한다고 나서는 경우도 심심찮게 볼 수 있다. 대학원에다 유학까지 부모님께서 보태주셨으니 그런 형제가 부모님 생활비도 더 내야 한다는 주장이 나오기도 한다. 또 뭐 하나 더 받은 것도 없는데 장남이니까 부모님을 모셔야 한다는 주장이 나올 수도 있다. 필자가 직접 상담을 받은 경우를 예로 들어보자. A씨는 40대 후반으로 대기업 부장으로 재직 중이었다. 형제가 장남인 자신을 포함해 3명(2남 1녀)이어서 매월 50만원씩 150만원을 생활비로 부모님께 드렸다. 그러다가 남동생이 아이들 학원비가 많이 들어가서 1년을 봐 달라는 바람에 자신이 내야 하는 부모님 생활비가 100만원으로 늘어났다. 좀 있다가 여동생도 형편이 어렵다는 바람에 요즘 월 150만원을 혼자 부담하고 있다. 처음에는 1년만 봐 달라던 동생들이 1년이 지나도 돈을 낼 생각을 않고 있었다. 자신은 자식으로서 어쩔 수 없다지만 아내에게 면목이 안 서는 게 더 어렵다고 했다. 40대의 월급쟁이에게서 부모님 생활비로 월 150만원이 나간다고 해 보라. 당연히 생활이 쪼들릴 수밖에 없을 것이다. “부모님은 누가 모시고 사느냐?”고 물었더니 부모님은 따로 사신다고 했다. “그럼 그 집은 누구 명의고 실제 소유권은 누구에게 있냐?”고 했더니 부모님 명의로 되어 있고 부모님이 평생 벌어서 남은 유일한 재산이라고 했다. 가지고 있던 현금과 예금 등은 자식들이 결혼할 때 나눠서 다 물려주고 그 집 하나만 남은 것이라고 했다. 대부분 우리 시대의 부모들이 자식들에게 예금 등 금융자산은 물론 가지고 있던 금 목걸이 등도 다 넘기거나 팔아서 준 다음 달랑 집 한 채 가지고 있는 경우가 많다. 실제로 60대 이상 가구의 가계자산 구성(2015년 통계청)을 보면 총자산 3억 6042만원 중 78.4%에 해당하는 2억 8259만원이 거주하고 있는 집 등 부동산이다. 반면 예금 등 금융자산은 6502만원으로 18%에 불과하다. 더욱이 60대의 부채가 4785만원에 달하고 있어서 당장에 갚지 않아도 되는 부채도 있겠지만 금융자산 중 부채를 빼고 나면 실제로 사용 가능한 현금과 예금은 1717만원 정도에 불과하다. A씨에게 부모님이 살고 있는 집이 어느 정도 하냐고 물었더니 시가가 무려 8억원이 넘는다고 했다. 그 비싼 집을 깔고 유지하기 위해 부모님들이 40대의 자녀 3명으로부터 생활비를 받아서 근근이 살고 있었던 것이다. 더욱이 자녀들은 부모님께 드리는 생활비에 큰 부담을 느끼고 있을 뿐 아니라 형제간의 우애마저 위협하고 있는 상황이었다. 필자는 주택연금을 소개하면서 부모님과 자녀(배우자 포함)들이 모두 함께 모여 가족회의를 열라고 권했다. 부모님의 집을 주택연금에 가입해 매월 308만원(부모님의 연령 75세, 1억원 당 매월 39만4000원 수급)을 받아 그 돈으로 부모님이 편안하게 살자는 데 가족 모두의 동의를 구하기 위해서였다. 물론 순 서는 자녀들과 그 배우자들이 모여서 합의를 하는 것이고 그 다음에는 부모님께 잘 말씀드려서 동의를 얻는 것이다. 일부 부모님들의 경우 이 집이라도 물려줘야지 하면서 반대를 하거나 자녀들이 이 집이라도 물려주셔야지 하면서 반대를 하는 경우도 종종 있기 때문이다. 다행히 A씨는 부모님과 형제들이 모두 동의해서 주택연금에 가입할 수 있었다. 매월 50만원을 못 내는 형제들 입장에서는 동의하지 않을 수도 없었을 것이다. 또한 부모님 입장에서는 자녀들의 어려움을 덜어 주기 위해서라도 주택연금을 선택할 수밖에 없었을 것이다. 후문(後聞). 한참 지난 후 A씨를 만났더니 가족의 은인이라면서 고마워했다. 갈등의 소지가 보였던 가족(형제)관계가 완전히 회복했다는 것이었다. 특히 자녀들로부터 월 150만원을 받아 쪼들리며 살던 부모님께서 308만원을 받으면서부터는 자녀와 며느리, 손자와 손녀들에게 후해지면서 그간 소원했던 부모님 댁의 문턱이 닳아 없어질 정도라면서 즐거워했다. A씨의 경우 상당히 고가의 주택이어서 매우 다행한 경우였지만 좀 작은 규모의 집이라도 주택연금은 주거 안정과 생활비를 상당 부분 동시에 해결할 수 있다. 또한 부모님 두 분 중 남은 한 분이 돌아가실 때까지 현재 사는 집에서 연금을 받을 수 있을 뿐 아니라, 두 분 부모님께서 남들보다 좀 일찍 돌아가시면 정산 후 남은 부분은 상속을 받을 수 있다. 주택연금은 60세 이상 고령층이 보유한 주택을 담보로 매달 연금을 받는 상품이다. 본인 또는 배우자가 만 60세 이상이면서 주택가격이 9억원 이하이면 가입할 수 있다. 얼마 전까지는 주택연금 가입 시 일시 인출 한도가 연금 지급 총액의 50%밖에 되지 않았기 때문에 주택담보 대출금을 갚는 것이 쉽지 않았다. 하지만 지난 4월부터는 일시 인출 한도를 70%로 대폭 확대하였기 때문에 대출금이 많은 경우에도 혜택을 받을 수 있게 되었다. 노벨경제학상 수상자인 미국 MIT의 로버트 머튼 교수는 ‘한국의 주택연금은 은퇴자들에게 축복’이라고 극찬하면서 “주택을 자녀들에게 물려주기보다는 노후소득을 창출하는 수단으로 활용해야 한다”고 권고했다. 집 한 채 달랑 가지고 있는 우리나라의 은퇴자들에게 이보다 더 훌륭한 권고는 없을 것 같다. >> 최성환(崔聖煥) 한화생명 은퇴연구소장·고려대 국제대학원 겸임교수 한국은행 과장, 조선일보 경제 전문기자, 고려대 국제전문대학원/경영대학원 겸임교수, 한화생명 경제연구원 상무, 은퇴연구소장 등 역임.

2016-09-28 14:42
파더 앤 도터 (Fathers and Daughters, Padri e Figlie)

뭔가 있어 보이는 영화이다. '아버지와 딸'이란 뜻이다. 늘 진지한 연기를 보여주는 러셀 크로우가 아버지 역에, 연기의 화신 아만다 사이프리드가 딸 케이티 역으로 나온다. 가브리엘 무치노 감독이 만들었다. 딸은 어렸을 적 아버지가 7개월 동안 이모집에 맡겨두었다가 찾으러 간다. 그러나 이모집에서도 이 딸을 예쁘고 보고 입양을 원한다. 비록 백만장자 이모집보다는 못하지만 부녀가 같이 살기를 원해 아버지는 딸을 데리고 나온다. 감자칩이라는 별명을 부르며 딸을 예뻐한다. 둘의 관계는 좋지만 현실은 배고프다. 이모부는 입양 소송을 걸어온다. 미국은 아버지의 경제적인 어려움도 딸을 양육할 조건이 안 되며, 이모부에 대한 행패 등이 정신적으로 문제가 있다 하여 소송 이유가 되는 나라이다. 아버지는 착수대금만 2만5천 달러나 되는 막대한 변호사 비용을 대야 한다. 미래의 수입을 담보로 대출도 받는다. 보통 몇 년 걸리던 작품을 3개월 만에 완성해서 출판사에 넘긴다. 바로 자신과 딸의 이야기를 쓴 ‘파더 앤 도터’이다. 이 책이 퓰리처상을 받게 되지만, 수상을 못하고 병으로 죽고 만다. 천년만년 오래 같이 살자던 약속을 못 지키고 먼저 죽는다. 딸은 아버지와의 정을 잊지 못해 성인이 되고 나서도 방황한다. 여러 남자와 동침하는 등 자학적이고 방탕한 생활을 하다가 아버지 책의 팬인 카메론을 만난다. 카메론이 진정한 팬임을 알고 ‘파더 앤 도터’ 원본을 선물로 준다. 카메론과 술집에 갔을 때 그전에 케이티가 동침했던 남자가 나타난다. 그 남자가 행패를 부리면서 케이티가 후회하지만, 카메론은 문제 삼지 않는다. 카메론은 진정으로 케이티를 사랑하고 결혼까지 생각하지만, 케이티는 오히려 뒷걸음친다. 부모를 만나러 간다는데 도망친다. 한 남자와 여인이 된다는 사랑에 자신이 없는 것이다. 그러나 결국 카메론에게 돌아갔는데 카메론의 방에는 다른 여자가 와 있다. 그러나 카메론도 뛰어나가 케이티를 받아 준다. 부녀의 정이란 게 뭘까 생각해 봤다. 아버지는 밤마다 딸의 머리맡에서 책을 읽어 줬다. 원고에 한창 빠져 있을 때도 딸이 원하면 만사를 멈추고 딸이 원하는 대로 해줬다. 딸은 아버지가 어머니처럼 일찍 죽으면 안 된다며 오래 살라고 약속해 달라고 한다. 그래서 손가락 걸며 약속했는데 아버지가 제 명에 못 죽은 것이다. 그래서 다시 이모집으로 가서 살며 성인이 되었다. 성인이 되고나서 외로움 때문이었을까 케이티는 아버지와의 정을 잊지 못해 자학하며 산다. 그 부분은 이해가 잘 안되지만. 이모집과 아버지 간의 소송이 영향을 끼쳤을 것 같다. 그리고 아버지와 다른 남자와의 비교에서 다른 남자들에게서는 아버지 같은 정을 못 느꼈던 것 같다. 필자는 젊은 시절 중동에 파견 나가 장기간 일했다. 잠시 휴가 나와 딸을 만들었지만, 출산도 못 보고 이름도 못 지어줬다. 딸이 어렸을 때 여전히 나가 있었고 크는 모습을 지켜보지 못했다. 아내는 딸의 크는 모습을 그때 못 보면 후회할 것이라며 남들이 부러워하는 외국 은행을 미련 없이 그만 두었다. 그리고 3년 간 같이 보내고 복직했다. 그때 필자는 외국에 있었고 귀국해서도 딸과 둘만의 정을 쌓지 못했다. 머리맡에서 책을 읽어주는 등, 정을 만들지 못한 것 때문에 두고두고 한이 된다.

2016-09-05 16:45
[노후경제]주택연금 바로 알고 활용하기

주택연금은 국민연금 등 다른 연금과 달리 은퇴 후 가입할 수 있는 연금이다. 가입자가 집을 소유한 고령층의 1%에도 미치지 못하지만, ‘집을 상속하겠다.’는 인식이 변하면서 가입자가 증가하는 추세다. 정부가 주택연금 활성화 대책을 시행하고 있다. 주택연금은 다른 연금과 차별화했다. 가입자와 배우자 모두에게 담보가치를 초과하더라도 연금지급을 국가가 보장한다. 확정형의 경우 기간이 만료 후에도 ‘평생거주’를 보장한다. 가입자 사망 후 연금액 감액 없이 배우자도 동일 금액을 지급한다. 집값보다 덜 받으면 자녀들에 상속하고 더 받아도 청구하지 않고 국가가 부담한다. 연금인출한도 50% 내에서 의료비 용도로 목돈 인출이 가능하고, 주택 재산세 25% 감면 혜택도 주어진다. 주택 소유자 또는 배우자 중 60세 이상으로 신청자격을 확대하였다. 연금지급은 부부 중 연령이 적은 사람을 기준으로 계산하고 부부가 모두 사망할 때까지 지급된다. 이사를 가는 경우에도 새로 이사한 주택을 담보로 제공하면 주택연금을 계속 이용할 수 있다. 신규 주택 가격이 높으면 월지급금이 늘어나고 반대일 경우엔 월지급금이 줄어든다.담보주택을 재건축하더라도 재건축 완료된 주택에 가입자가 계속 거주하면 주택연금 계약을 유지할 수 있다. 재건축 사업 기간 중 월지급금을 계속 받을 수 있으며, 재건축 주택가격이 상승한 경우에는 그만큼 월지급액도 상향된다. 주택연금은 주택의 소유권 변동 없이 담보를 설정한다. 한방에 훅 날리는 위험을 덜 수 있다. 은퇴자는 국민연금 등 다른 연금은 새로 가입할 여지가 없으나 주택연금은 은퇴 후 가입이 가능하다. 주택의 가치 산정은 한국감정원 인터넷시세→KB 인터넷시세→국토교통부 주택공시가격→한국감정원 감정평가액 순으로 적용한다. 주택연금 가입 예정자가 희망하는 경우 한국감정원 감정평가액을 최우선 적용할 수 있다. 일반 주택담보대출처럼 담보인정비율(LTV)을 적용하거나 소액임차보증금을 차감하지 않고 주택가격의 100%를 전부 인정한다. 주택가격이 많이 올라 연금 중도해지를 희망할 경우 그동안 수령한 월지급금과 이자, 보증료를 납부하면 별도의 중도상환수수료 부담 없이 해지할 수 있다. 시니어는 ‘주택’이 재산의 대부분을 차지하는 경우가 많다. 주택은 거주, 재산증식 수단에서 연금활용으로 발전하고 있다. 주택연금을 바로 알고 제대로 활용하는 것이 시니어가 경제문제를 해결하는 소중한 방법이다.

2016-06-02 10:01

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