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무엇을 물려줄지 고민하며 상속과 증여에 대비하자

부모는 주는 존재, 자식은 받는 존재 김미나 동년기자 ‘내 몫은 얼마나 될까’, ‘언제쯤 주실까?’ 그러나 짜다는 소리 들으며 부를 축적하신 부모님께 성화를 부릴 수는 없었다. 그래서 투잡을 뛰고 하얀 밤 지새우며 일했지만, 누구는 연봉 3억이란 말에 손을 떨궜다. 언젠가는 주시겠지 하는 느긋한 마음도 아이들이 자라고 사교육에 등골이 휠 때마다 절심함으로 밀려왔다. 그렇게 기다림에 지쳐가던 사촌 언니의 넋두리에 드디어 종지부가 찍혔다. 부모 도움 없이 성공하는 일이 정말 힘든 세상이라며, 내 자식 뒤처질까 증여를 해주셨다는 것이다. 환한 목소리로 곧 이사를 해야 한다며 전화를 끊는 언니는, 가뿐하게 부모님이 만들어주신 꽃밭으로 들어갔다. 부모에게 물려받은 유산으로 아들 유학도 보냈다. 만만치 않은 등록금 폭탄에도 한숨이 터지지 않았다. 중년 이후에 절대로 해서는 안 될 일이 노후자금 끌어다 자녀 유학비 대는 것이라지만 언니 마음은 늘 아들에게로 향했다. 남편과 부딪혀도 위로를 해주는 건 아들이고, 엄마 스테이크를 한입 크기로 잘라서 먹기 좋은 쪽에 놓아주는 사람도 아들이었다. 할 수만 있다면 다 가진 아이로 키우고 싶었다. 자녀들은 나만큼 살기 어려울 것이라는 현실에 직면하니 더 안쓰러웠다. 부모 잘 만나는 것도 능력이라는 자조가 씁쓸해도, 받은 것이 있으니 주기가 한결 수월했다. 인생에서 돈이 다는 아니지만 돈만 한 것이 없고 그 맛을 봤으니 어쩌랴. 유학을 마치고 모두들 어렵다는 취업 허들도 가뿐히 넘은 아들이 여자 친구를 데려왔다. 둘이 결혼 말이 오간 모양인데 외동딸인 여자 친구 앞으로 번듯한 아파트가 있다고 했다. 게다가 그 집에서 신혼살림을 하기로 했다니 돌아서 빙그레 웃었다. 그러던 중 문제가 생겼다. 신혼살림을 하려던 그 집이 살고 있는 세입자와 이사 날짜가 맞지 않아 입주가 안 된다는 것이었다. 쌉싸래한 기분을 내색할 수도 없어 아들 가진 쪽에서 적잖은 전세금을 내줬다. 얼마 후 며느리의 임신 소식에 그간의 속상함은 어디론가 내빼고 애정이 솟았다. 연이은 한파가 휘몰아쳐 뼈마디가 시큰거리고 마음까지 곤두박질치던 어느 겨울날이었다. 짧은 추위에도 내의를 챙겨주던 아들이 전화를 했다. 그러나 이번은 달랐다. 장장한 대화 중에 엄마의 단락은 없었다. 장모님께서, 매서운 추위에 사위 감기라도 걸릴까 두툼한 패딩 사 입으라 50만 원을 보내셨다는 감동 소감만이 물결쳤다. 엄마도 거기에 공감하라는 메시지를 폭풍 전송하고 있는 남자가 아들이었다. 사돈댁 지원에 제스처를 취해야 할 것 같아 상응하는 임신 축하금을 보냈다. 아들은 오래된 집이라 아기 키우기에 춥고 불편해 이사를 해야 할 것 같다는 말을 흘렸다. 찌르르하면서 멍함이 파고들었다. 아들은 잊고 있나보다. 막대한 유학비와 조건 없는 억대의 전세자금이 흘러 들어간 벅찬 사정을. 그때 감사 표현을 지금 감동의 조각만큼이라도 했던가. 제 돈 가져가는 것처럼 당당했지. 크고 작은 결제를 할 때도 머뭇거림 없었지. 주저 없이 카드를 썼지. 손 벌려 받은 것이니 그렇게 써도 되는 돈이라 생각했겠지. 부모가 영원한 봉이냐고 말하려다 사촌 언니 스스로 말문을 닫았다. 마치 자기가 들어야 할 말처럼 뜨끔해했다. 애써 모은 내 돈 쓸 때는 가슴이 벌렁거리고, 부모님이 고생하며 번 돈 쓸 때는 아무렇지 않았다. 어느 날 뚝 떨어진 돈, 쓰는 재미가 쏠쏠했고 잘 먹고 잘 사니 어깨가 가벼웠다. 울적한 마음 달래보려 남편 앞세워 여행을 기획했다. 그런 사촌 언니에게 아들은 말했다. 3~4년 후에 아이 크면 그때 함께 가자고. “어이쿠, 이게 바로 친구들이 뜯어말렸던 ‘육아 도우미’ 패키지 여행이로구나.” 손주와 가는 여행에 따라나섰다가는, 독박 육아에 여행 경비 떠맡을 돈줄로 내몰려 여행은커녕 스트레스만 뒤집어쓰고 돌아오게 된다 하지 않았던가. 사촌 언니는 소리 소문 없이 빠르게 여행을 떠났다. 답 없는 질문을 변명으로 툭 던지면서. 애초에 부모는 주는 존재, 자식은 받는 존재로 태어난 것일까. 자연으로 돌려주고 싶은 유산 백외섭 동년기자 지난 여름휴가 때 지인으로부터 제주도 초대를 받았다. 정확히 말하면 자산관리사인 내가 이번 그의 여행에 동행해 상속재산 ‘제주 땅’을 찾고 그 활용 방안 자문에 도움을 주기 위해서다. 휴가를 겸해서 떠난 상속재산 찾기 여행. 이른 아침 거북바위에서 바라보는 제주도의 풍광은 한 폭의 그림 같았다. 그는 자신이 손으로 가리키는 방향에 그 땅이 있을 것이라 했다. 모친에게 상속등기를 해놓은 땅인데, 성산일출봉에서 가깝다는 ‘제주 땅’을 아직 본 일은 없다 했다. 아직 젊은 그는 재능기부 창업상담 활동을 하면서 나와 만났고 가끔 산행을 같이하면서 교류하는 사이다. 상속은 멀리 그의 외조부로부터 시작됐다. 옛날에는 상속지분이 지금처럼 ‘남녀평등’하지 않았다. 아들과 딸, 호주상속자 차별이 심했다. 제사를 모시는 장자에게는 듬뿍 주고, 출가한 딸의 몫은 거의 없었다. 그것이 당연하게 여겨지던 시절이 있었다. 그런데도 오늘날처럼 상속분쟁으로 패가망신하는 일은 거의 없었다. 그의 외조부는 아들 하나와 딸 셋을 두었다. 집과 선산, 문전옥답은 아들 몫이 될 터였다. 외조부는 임종이 가까워지자 세 딸도 생각했다. 농토의 일부를 정리한 뒤 현금을 마련해 딸들에게도 재산을 똑같이 나눠줬다. 이는 상속과 구분하기 어려운 증여였다. 그의 어머니와 이모들은 생각지도 않은 돈을 받고 생활 여건에 따라 긴요하게 사용했다. 어렸을 때 그가 부모로부터 전해 들은 이야기였다. 큰 회사 제주지사에 근무했던 그의 부친은 장인에게서 받은 돈이므로 땅에 묻어두는 게 좋겠다는 생각을 한 것인지 장래에 집 지을 생각으로 적당한 곳의 임야를 샀다. 개발전망이나 투자가치 같은 건 생각지도 못했던 옛날이야기다. 그런데 얼마 안 있어 서울로 발령이 났고, 그 후로는 제주도에서 살지 않았다. 수십 년 동안 그의 가족은 그 땅을 보지도 않았고 아예 관심조차 없었다. 성산일출봉이 바라보이는 곳인데도 누구 하나 찾는 사람도 없었다. 이번 여행의 목적은 그 땅에 있었다. 우선 얼마만큼의 가치가 있는지 분석하는 일이 중요했다. 그는 창작예술 사업가였는데, 카메라를 어깨에 메고 차를 운전하면서 콧노래를 불렀다. 뭔가 창작소재를 찾고 싶은 눈치였다. 얼마 후 내비게이션을 따라가던 그는 “전혀 이해가 되지 않는다”면서 고개를 흔들었다. 주소대로 안내를 받은 곳은 해안의 반듯한 도로와는 전혀 다른 비포장도로였다. 한참 더 들어가서야 차가 멈췄다. 우리가 찾는 ‘임야’였다. 하지만 도로보다 조금 낮게 야트막한 늪이 펼쳐져 있었다. 물오리 몇 마리가 수영을 즐길 정도로 물이 있었다. 상당한 넓이의 임야 중 절반이 그랬다. 경사진 땅으로 가려면 늪에 배를 띄워야 할 형편이었다. 이른바 맹지였다. “허허! 이게 뭐야?” 그의 헛웃음이 주변으로 메아리쳤다. 가까운 곳에 몇 가구가 사는 조그만 마을이 있었다. 마침 ‘토박이 부동산’ 어르신을 만났다. “옛날에는 모두 땅이었는데, 웬일인지 지반이 점점 내려앉아 물이 고였다”고 설명해줬다. 토지로 활용하려면 늪을 메워야 하는데 지반이 약한 제주에서는 장래를 기약하기 어렵다는 내용이었다. 일출봉 앞 백사장에서 우린 맥주를 들고 마주 앉았다. 낮에 봤던 물오리 몇 마리가 눈에 어른거렸다. 인공이 전혀 가미되지 않은 풍경, 물오리가 사는 늪이 좋았다. 그러니 그 ‘제주 땅’을 자연으로 돌려주자! 그렇게 말하고 싶었다. 공평한 나눔에 대한 생각 박종섭 동년기자 공평한 나눔이란 어떤 것일까? 어느 집이든 이런 물음을 한 번쯤 해봤을 것이다. 크든 작든 돈과 연관이 되면 하나의 답을 내기가 어렵다. 그리고 상속은 한 사람이 아니라 여러 명이 걸려 있다. 핏줄을 나눈 형제도 있고 배우자도 있다. 아무리 우애가 좋은 형제라도 부모님이 물려주신 유산 때문에 사이가 벌어지기도 한다. 나는 다행스럽게도 그런 일은 겪지 않았다. 시골에서 농사를 지으시며 6남매를 키우신 우리 부모님은 부지런히 일해 돈이 생길 때마다 근처의 땅을 사들이셨다. 부자는 아니었지만 시골에서는 논마지기깨나 있는 집안이 된 것이다. 어릴 때는 몰랐지만, 부모님이 땅을 살 때마다 명의를 자식들 앞으로 하나둘 해놓으셨다는 걸 알게 됐다. 집 앞 논은 큰아들, 고개 넘어 서 마지기는 작은아들, 그리고 주산골 밭 한 뙈기는 막내아들, 이런 식이었다. 그때는 그게 별거 아닌 것 같았고 큰 관심도 두지 않았다. 그런데 어느 날 부모님이 돌아가시고 나니 그 유산이 자식들에게 얼마나 큰 힘이 되는지 알게 됐다. 무엇보다 자식들이 서로 마음 상하지 않고 감사해하며 부모님 제사를 지낼 수 있어 좋았다. 나는 아들에게 부모님이 물려주신 땅을 보여주며 이렇게 말했다. “아빠가 이 땅은 팔지 않고 네게 물려줄 거다. 그러니 너도 팔지 말고 훗날 네 아들에게 물려줘라. 저 건너 밭은 네 사촌형 밭이니 사촌끼리도 잘 지내도록 하라.” 내 처가도 형제간 우애가 정말 좋다. 부모님이 아직 생존해 계셔서 얼마 전까지만 해도 형제들은 시골에 자주 모여 즐겁게 지냈다. 가을이면 텃밭의 배추를 뽑아 온 가족들이 모여 김치를 담그고 맛있는 보쌈김치도 만들어 두툼한 돼지고기와 막걸리를 곁들이며 축제를 열었다. 남은 텃밭에는 형제들이 나눠 먹자고 건강에 좋다는 ‘아로니아’ 나무를 심었다. 형제들이 모여 거름 주고 김매고, 열매가 까맣게 익으면 함께 수확을 하곤 했다. 어느 가족 못지않게 형제들 사이가 좋았다. 그런데 작년에 장인어른이 돌아가셨다. 옛날 어른이라 그런지 덩치가 가장 큰 뒷산은 장남에게 벌써 명의이전을 해놓으셨다. 나머지 논밭 그리고 집이 있는 대지는 아직 정리되지 않은 채 있다. 분배 과정에서 서운함이 있었고 결국 형제들은 옛날 같지 않은 감정을 갖게 되었다. 물론 법이 있기는 하지만 형제간 문제는 법적으로 처리할 수 없는 부분이 있다. 살아 계실 때 어느 정도 정리하시고 가셨더라면 하는 아쉬움이 남는다. 그렇지 않은 상황이라면 ‘특별수익’을 챙긴 손윗사람이 먼저 마음을 비우고 아랫사람을 품어야 한다. 공평한 나눔이란 어떤 것일까? 내가 나눠놓고 선택 우선권은 상대에게 주는 것이라고 생각한다. 이럴 경우 남의 떡이 커 보이는 상황은 거의 없다.

2018-10-16 10:14
태양광 발전, 은퇴 후 인생도 밝게 비출까?

노후에 안정적 수익을 원하는 시니어 사이에서 태양광 발전사업에 대한 관심이 높아지고 있다. 태양광 발전사업은 말 그대로 태양광을 통해 얻은 전기를 팔아 수익을 올리는 사업. 초기 자본만 확보되면 육체적인 노동력에 의존하지 않고 장기적인 수익을 기대할 수 있어 많은 시니어의 관심을 모으고 있다. 업계에선 ‘황금알을 낳는 거위’라며 투자자를 설득하고 있다. 태양광 발전은 시니어에게 정말 괜찮은 노후 대비 사업일까? 태양광 발전사업은 언뜻 복잡해 보이지만 실제 사업구조는 간단하다. 토지 등 공간을 확보해 태양에너지를 전기에너지로 전환해주는 태양광 발전 패널을 설치하고, 이를 통해 발전된 전기를 소비자에게 판매하는 한국전력공사 등을 통해 납품해 수익을 얻는 사업이다. 이런 단순한 사업구조는 시니어에게 꽤 매력적으로 다가온다. 과수원을 하더라도 판매처가 마땅치 않으면 곤란한 법인데 공기업에서 무조건 사준다니 구미가 당기지 않을 수 없다. 일확천금은 아니더라도 장기적이고 안정적인 수익을 마다할 이는 없을 것이다. 게다가 태양열만 있으면 전기가 발생해 원가 걱정도 없고, 초기에 장비만 도입하면 20년 이상 쓸 수 있다니 앉아서 돈 버는 기분일 것이다. 육체적 노동이 많지 않다는 점도 시니어의 관심을 끌게 한다. 그러나 업계 전문가들은 “세상에 공짜 점심은 없다”며 낙관론만 믿어서는 안 된다고 경고한다. 인허가 어렵고 민원 발생 ‘골치’ 일반적으로 개인 사업자들이 발전소를 설립할 경우는 100kw 이하 규모를 선택한다. 인허가나 관리에 유리하고 수익성도 좋기 때문. 이를 위해서는 약 1000~1500㎡ 정도의 면적이 필요하고, 설비비도 약 1억5000만 원 내외가 발생한다. 이 규모로 매일 국내 평균인 3.6 발전시간을 가동하면 연 3000만 원 전후의 매출이 일어난다. 발전 효율은 매년 0.7% 감소로 큰 차이가 없고, 패널의 수명은 25년 정도로 자연재해 등 외부적 요인이 없다면 꾸준히 매출을 올릴 수 있는 사업이다. 태양광 발전사업에 있어 기본적으로 알아야 할 부분은 태양광 발전소 인허가 과정이다. 토지가 확보된다고 해서 무작정 지을 수 있는 것이 아니다. 전문가들은 태양광 발전소 설립에 있어 크게 3가지 벽이 존재한다고 말한다. 가장 기본적인 것은 발전사업허가다. 일종의 사업자등록과 같은 것으로 발급에는 큰 어려움이 없다. 문제는 개발행위허가 발급 과정이다. 지자체마다 조례도 다르고, 위치나 주변 환경에 따라 허가 발급이 되지 않는 경우도 많다. 이 과정에서 부지 인근 지역민과의 마찰도 큰 골칫거리다. 태양광 발전사업이 대중화하면서 민원 발생 지역도 늘어 최근에는 아예 지역민들의 개발 동의를 사전에 요구하는 지자체도 있다. 업계 관계자는 “태양광 발전사업이 인기를 끌고 대중화하면서 민원을 통해 문제 삼으면 돈이 된다는 인식이 퍼져 신규사업 추진이 어려울 정도”라며 “최근에는 무조건 돈으로 해결하기보다는 마을에 태양광 주택보급 사업을 추진해주고, 발전설비를 기부채납하거나 아예 민원 발생이 일어나지 않을 외딴곳을 물색하고 있는 형편”이라고 귀띔한다. 마지막 벽은 환경영향평가다. 개발 예정 부지의 면적이나 발전 용량에 따라 소규모 또는 일반 환경영향평가를 받아야 한다. 발전소 설립 준비 기간이 길어지는 주요 원인이기도 하고, 허가를 받지 못하면 사업이 물거품이 된다. 태양광 발전사업에 관심 있는 투자자들이 태양광 분양 상품에 관심을 갖는 것은 이 때문이다. 태양광 분양 상품은 대규모 발전시설을 조성한 후 각 투자자에게 분리해 분양하는 상품이다. 일반인들에게는 복잡한 인허가 과정 대행뿐만 아니라 발전설비의 설치와 유지관리까지 분양사가 맡아주기 때문에 인기가 있다. 전문가들은 분양사의 인허가 여부에 대해 확인할 필요가 있다고 조언한다. 태양광 발전사업 컨설팅 기업인 소울에너지의 정호철 대표는 “선분양 방식의 경우 분양을 해놓은 상태에서 허가가 불발돼 사업이 정지되면 고스란히 소비자의 피해로 이어질 수 있다”고 경고하면서 “이미 갖고 있는 토지나 매입을 통해 사업을 진행할 경우에는 경험 많고 신뢰할 수 있는 기업을 통해 인허가 가능성을 포함한 사업 타당성 점검을 받는 등 신중한 투자가 필요하다”고 말했다. 정부정책 변화에 사업자들 비상 태양광 발전사업을 잘 이해하려면 수익과 직결되는 판매 방식에 주목해야 한다. 태양광 발전으로 생산된 전기는 크게 두 가지 방식으로 판매된다. 먼저 전력판매가격(SMP, System Marginal Price) 방식이다. 한국전력공사나 전력거래소에 직접 판매하는 방식, 그리고 일반적으로 소규모 사업자들이 선호하는 신재생에너지공급인증서(REC, Renewable Energy Cirtificate) 판매 방식이 있다. 주로 한국전력공사의 자회사인 국내 발전사업자들은 ‘신에너지 및 재생에너지 개발·이용·보급 촉진법’에 따라 의무적으로 발전량의 일정량을 신재생에너지를 이용해 공급해야 한다. 그러나 발전사업자들이 직접 태양광 등 신재생에너지 발전사업을 벌이기에는 한계가 있기 때문에 부족한 부분을 민간 사업자에게 공급받는다. 이러한 계약 방식을 REC라고 하는데, 각 발전사업자가 입찰을 통해 민간 사업자를 모집하고, 20년 내외의 장기 계약을 하는 것이 보통이다. REC 계약에는 가중치가 존재하는데, 발전 용량이나 위치에 따라 단가에 가중치가 더해진다. 도심이나 공단, 주택의 소규모 발전을 유도하기 위한 정책이다. 그런데 최근 정부 정책이 바뀌면서 발전사업자들에게 비상이 걸렸다. 5월 30일 산업통상자원부는 재생에너지 민·관 공동협의회를 통해 ‘재생에너지 3020’ 정책에 따른 부작용 해소 대책을 내놨다. 정부 대책의 골자는 산지훼손, 부동산 투기로 문제가 일었던 산지 태양광에 REC 가중치를 축소하고, 임야를 잡종지로 지목 변경해줬던 정책 대신 사용 후 산림복구를 의무화하도록 하겠다는 것이다. 경사 허가기준도 강화된다. 또 발전사업허가권의 양도·양수와 임의분할(쪼개기)도 제한하겠다는 입장이다. 이 대책에 대해 사업자들의 반발은 거세다. 정부 발표 후인 6월 3일에는 청와대 앞에서 집회까지 열었다. 업계 관계자는 “가중치가 가장 높았던 100kw 이하 사업자의 경우, 가중치가 1.2에서 0.7로 떨어지면 월 소득이 약 60만 원 전후로 낮아져 200만 원 이상의 수익을 기대하기 어려울 것”이라고 전망했다. ESS 설비 활용 대안으로 떠올라 이러한 정책 변화로 업계에선 발전사업의 수익을 높일 수 있는 ESS(Energy Storage System) 설비가 뜨거운 감자가 됐다. ESS 설비는 전기를 일시적으로 저장할 수 있는 장비로 이를 통해 사업자는 낮에 전기를 저장해놨다가 원하는 시간에 필요한 만큼의 전기를 납품할 수 있다. ESS 연계 설치를 통해 생산한 후, 태양광 피크타임(10~16시)을 피해 공급하는 전기에 대해서는 REC 가중치가 5.0으로 수익률에 많은 영향을 미칠 수 있다. 향후 정부는 이 가중치도 4.0 수준으로 낮추겠다는 계획이다. 사업자 입장에선 구미가 당기지 않을 수 없다. 지난달 경기도 일산 킨텍스에서 열린 ‘2018 세계 태양에너지 엑스포’ 현장에서도 이런 분위기를 읽을 수 있었다. 전시 참가 업체 중 상당수는 다양한 공간에 설치할 수 있는 ESS 설비를 들고 나와 기존 사업자들을 유혹했다. ESS 제작업체 관계자는 “정부 정책 변화로 ESS 설비에 대한 관심이 높아졌다”며 “배터리 기술 향상으로 설비 가격도 낮아져 올해를 기점으로 보급이 가속화할 것”이라고 전망했다. 저수지 등 수면을 이용한 태양광 발전이나 염해농지를 활용한 태양광 발전도 주목받고 있지만, 일반 사업자들에겐 그림의 떡인 상황이다. 일부에선 태양광 패널 아래 토지를 농지로 활용해 작물 수익을 극대화하는 방안까지 연구하는 중이다. 이런 정부 정책 변화에 대해 업계 일각에선 태양광 산업 분야의 재편 기회로 보는 분위기도 있다. 임야에서 잡종지로 지목 변경을 노려 부동산 투자 관점에 접근하거나, 증여 등 불순한 목적으로 태양광 발전에 투자하려는 세력이 사라지면 양성화한 분위기 속에서 안정적인 사업 진행이 가능할 것으로 기대하고 있는 것이다. 발전 시설이 설립되면 20년 이상 운영되는 사업의 특성상 장기적 안목에서 접근해야 한다는 자성의 목소리도 나오고 있다. 현재 소규모 발전소를 운영 중인 한 사업자는 “수익률이 낮아져도 육체적 노동 없이 장기간 가져갈 수 있는 시니어 친화적 사업임은 분명하다”고 평가하면서 “다만 관련 법규가 복잡하고 변화 가능성이 커 사전에 꼼꼼한 준비가 필요하다”고 조언했다.

2018-07-03 11:08
노후 대비 부동산 투자 전략

“조물주 위에 건물주 있다”는 우스갯소리가 널리 회자될 만큼, 임대수익이 나오는 부동산 소유는 수많은 현대인의 로망이다. 근로소득이 줄거나 없어지는 은퇴 전후 세대라면 더욱 그렇다. 이미 포화 상태인 창업 시장에 뛰어드느니 월세를 받을 수 있는 부동산에 관심이 쏠린다. 하지만 한창 달아오르던 부동산 시장에 최근 냉각 기류가 급속히 퍼지고 있다. 특히 정부가 다주택자들에게 칼날을 겨누면서 아파트를 중심으로 한 주택 시장의 열기가 급속도로 식어가는 분위기다. 부동산 시장에서는 상대적으로 규제 영향이 적은 상업용 부동산으로 투자자들의 눈길이 이동하고 있다. 국토교통부에 따르면, 오피스 상가 등 상업용 부동산의 2017년 전국 거래 건수는 38만4182건으로 전년 대비 49% 증가한 것으로 나타났다. 올해 들어와서는 거래 건수가 더욱 늘어났다. 1~2월 거래량은 전년 동기 대비 28.1% 증가했다. 그러나 올해 상가와 오피스텔을 포함한 수익형 부동산 시장에 대한 전망도 마냥 장밋빛은 아니다. 정부의 부동산 규제책이 올해부터 본격화하고 있고, 시중 금리 인상에 따라 수익형 부동산 시장도 수익률 하락을 피하기 어려울 것으로 전망된다. 상가 분양가 3.3㎡당 3306만 원, ‘역대 최고치’… 수익률 눈높이 낮춰야 부동산114에 따르면 올해 1·4분기 상가 평균 분양가가 역대 최고가인 3.3㎡당 3306만 원으로 조사됐다. 이는 전년 동기 대비 22%가량 상승한 수치다. 특히 서울 논현동, 마곡동에서 총 7개 단지가 3.3㎡당 평균 4385만 원에서 공급되며 전체 분양가 상승에 영향을 준 것으로 분석된다. 경기·인천(3248만 원/3.3㎡)은 남양주 다산, 하남 미사, 화성 동탄2신도시 등지에서 29개 상가가 분양됐고 그 외 지방은 3.3㎡당 평균 2873만 원 수준에서 공급됐다. 오피스텔 매매 가격도 지난 1분기 0.2% 상승했다. 전 분기 대비(0.33%) 상승폭은 축소됐지만, 0.2% 선을 유지했다. 입주물량 증가, 금리 인상, 규제 강화 등 악재가 겹쳤지만 가격 하락으로 이어지지는 않았다. ‘높은 가격’은 투자자의 입장에서 부담스럽다. 더욱이 강화된 대출 규제로 시장에 부정적인 영향이 예상된다. 당국은 3월 26일부터 RTI(Rent to Interest, 임대수익이자상환비율)를 도입했다. RTI는 연간 임대소득이 대출 이자의 1.5배(주택임대업)나 1.25배(비주택)를 넘어야 부동산 담보대출을 받을 수 있도록 규제한다. 이에 따라 대출이 까다로워지고 한도도 줄어들게 됐다. 상가의 경우 연 임대소득이 연간 이자 비용의 1.5배가 넘어야 대출이 가능하다. 김민영 부동산114 선임연구원은 “당장의 대출 제한으로 상가 시장 내 절대적인 수요량은 소폭 감소하겠지만 목 좋은 우량 상가에 한해 자금력 있는 투자 수요가 이어질 것”이라고 분석했다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “기존에는 꼬마빌딩에 투자할 경우 자기자본 비율이 50% 미만이어도 가능했다”면서 “앞으로는 자금 조달이 어려워지기 때문에 눈높이를 낮추는 것이 필요하다”고 말했다. 가령 이전에는 자기자본 20억 원으로 50억 원대 꼬마빌딩에 투자하는 식이었다면, 이제는 레버리지 비율을 낮춰 30억 원대 빌딩을 고려하는 것이 좋다는 설명이다.\ 이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “상가 등 수익형 부동산은 경기에 민감하다”면서 “장기적으로는 상가에 대한 수요가 계속 늘어나겠지만, 당장 자영업자들이 인건비 인상 등으로 어려움을 겪고 있어 공실이 서서히 늘어나는 상황을 감안하고 선별적으로 투자해야 한다”고 말했다. 엎친 데 덮친 격으로 시중금리도 올라가고 있다. 대출은 조이고, 금리가 올라가면 투자자들 입장에선 돈을 빌려오기도 힘들고, 어렵게 대출을 받아도 이자 부담이 늘어 수익률이 떨어진다. 수익률의 눈높이를 조정해야 하는 시기라는 진단이다. 선 대표는 “올해 하반기를 지나 내년 상반기에는 대출 금리가 연 5%대로 상승할 가능성이 높다”며 “현재 수익형 부동산의 투자 수익률이 지역과 상품에 따라 다르지만 연 5% 안팎인데, 향후 실제 수익률보다 대출 금리가 높은 역전현상이 나타날 수 있다”고 말했다. 하반기 '큰 장' 예상, 도시재생지역 눈길 그렇다면 노후 대비를 위해 수익형 부동산 시장은 어떻게 접근하는 것이 바람직할까. 양지영 R&C연구소장은 “연세가 많을 경우 사업이나 창업에 제약이 많아 수익형 부동산이 현실적인 노후 대안일 수밖에 없다”며 “수익형 부동산의 수익률이 떨어지고 있지만 여전히 예금 금리 이상이며, 투자 대상 선별에 따라 그 이상의 수익을 올릴 수 있다”고 말했다. 선 대표는 “노후 대비 목적이라면 주식처럼 불확실성이 크고 급등락이 심한 대상은 투자 대안이 되기 어렵다”면서 “수익형 부동산 시장의 환경이 어려워지고 있지만 여전히 다른 시장에 비해 비교우위에 있다”고 말했다. 노후 대비를 위한 투자라면 수익형 부동산 중에서도 안정적인 대상을 선별하는 것이 중요하다. 양지영 소장은 자금 여력에 따라 상가주택과 오피스텔에 관심을 둘 만하다고 했다. 양 소장은 “상가주택은 투자 금액이 상대적으로 높은 편이지만, 관리가 용이하고 건물의 가치가 떨어지더라도 땅값 상승 등으로 인해 리스크 요인이 적다”고 말했다. 상가주택의 경우 해당 지역의 특성을 잘 살펴보고 투자해야 한다. 예컨대 대학가일 경우 소형 위주의 상가주택이 유리하고, 1층 상가도 젊은 세대의 트렌드를 반영할 수 있도록 임차 업종을 선별하는 것이 현명하다. 오피스텔은 그동안 공급이 많았기 때문에 기업 등 배후 수요가 받쳐주는 곳, 지하철 개통 예정 등 호재가 있는 지역을 중심으로 살펴볼 것을 조언했다. 실제 올해 1분기 오피스텔 분양 시장에서는 양극화가 뚜렷했다. 아파트투유에 따르면 경기 수원시 ‘수원호매실동광뷰엘(333실)’의 청약 접수는 3건에 그쳤다. 경남 진주시 ‘신진주역세권줌시티(348실)’는 단 2건만 접수됐다. 반면 경기 화성시 ‘힐스테이트동탄2차(236실)’는 최고 경쟁률 10대 1로 준수한 성적을 보였고, 경기 수원시 ‘광교더샵레이크시티(1805실)’는 26대 1의 최고 경쟁률을 기록하며 선전했다. 2분기에는 1만508실이 분양 예정이다. 임대수익뿐 아니라 매각 시 시세 차익을 기대한다면 상가 투자가 유망할 것으로 추천됐다. 올해 상가 투자 유망 지역으로는 신도시와 도시재생지역이 우선적으로 꼽힌다. 선종필 대표는 도시재생 관점에서 서울 성동구 성수동과 은평구 수색동, 택지개발지구에서 하남시 등을 유망 지역으로 주목했다. 선 대표는 “유망 지역이라 해도 가격 요인을 고려했을 때 매력은 달라질 수 있다”며 “신규 분양일 경우 특히 가격을 낮추는 협상력이 중요하다”고 말했다. 이상혁 선임연구원은 “노후 대비를 위해 시세차익보다 고정수익에 초점을 맞춘다면, 신도시에 새로 형성되는 상권보다는 기존 상권 중에서 상승세 타는 곳을 선택하는 것이 합리적이다”고 말했다. 노년 세대가 직접 상가를 관리하려면 주거지에서 30분 안팎으로 가깝고, 평소 잘 알고 있는 지역을 중심으로 살펴보는 것이 좋다고 조언했다. 도시재생사업 관련 개선될 여지가 있는 지역, 현재 상권이 크지 않더라도 상승 요인이 많은 곳을 눈여겨보라는 관점이다. 투자 적기에 대해선 올해 하반기나 내년 상반기를 꼽았다. 양지영 소장은 “현재 수익형 부동산 시장에 대한 리스크 요인도 많고, 가격도 고점에서 조정이 되는 구간이라 매수를 서두를 필요는 없다”며 “올해 하반기 또는 내년까지 여유를 갖고 자신에게 맞는 상품을 찾는 게 중요하다”고 말했다. 선 대표는 “금리 인상 속도에 따라 다르겠지만 하반기쯤에는 유동성 리스크에 빠진 건물 투자자나 상가 보유자들이 매물을 내놓는 경우가 평소보다 증가할 것으로 예상된다”며 “현금을 보유한 투자자들에게는 선택의 폭이 넓어질 것”이라고 말했다.

2018-05-11 14:45
‘저금리 파티’ 막 내려… 금리인상 대비하라

‘저금리 파티’가 끝났다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 대략 10년간 지속돼온 저금리시대가 저물고 있다. 이미 국내 금융시장에서도 금리 인상의 기운이 꿈틀거리고 있다. 금리 인상은 은퇴 후 예금 이자로 생활하는 이들에게는 다소 숨통을 틔워줄 수 있지만, 빚을 가진 이들에게는 직격탄이 될 수 있다. 당장 은퇴 후 자영업에 뛰어든 ‘베이비부머(1955~1963년)’ 세대가 빚의 굴레에 갇힐 수 있다는 우려가 나오고 있다. 美 금리인상, 국내 영향은? 미국 연방준비제도(연준)는 지난 1월 말 성명을 통해 “시장을 기반으로 한 물가가 최근 수개월간 상승하고 있다”고 언급했다. 이는 금리 인상 속도가 빨라질 수 있다는 신호로 해석되며 자산시장을 요동치게 했다. 글로벌 증시는 폭락했고, 미 국채 금리는 급등했다. 미 연준은 지난 2015년 말 기준금리를 0.25%포인트 인상하며, 금리 인상의 시동을 걸었다. 2006년 이후 10년 만이었다. 본격적인 금리 인상기에 접어드는 2018년에는 약 3차례 수준의 금리 인상이 예고돼왔다. 문제는 금리 인상의 속도가 예상외로 빨라지는 것이다. 시장에서는 4차례 금리 인상도 가능한 것으로 본다. 최근 한국은행 뉴욕 사무소에 따르면, 주요 해외투자은행(IB) 16개 기관 중 6개 기관이 올해 미 연준이 금리를 4차례 인상할 것으로 전망했다. 전월 조사 때보다 2개 기관이 더 늘었다. 올해 3차례 인상을 전망한 곳은 9개 기관으로, 전월보다 한 곳이 늘었다. 이민구 한국씨티은행 WM상품부 부장은 지난해 말 한국경제매거진 ‘MONEY’와의 인터뷰에서 “2018년 연 3회 수준의 완만한 금리 인상과 점진적인 유동성 축소를 예상하기 때문에, 채권시장에 미치는 영향은 부정적이지만 주식시장에는 별다른 영향이 없을 것”이라고 전망했다. 다만 예상을 뛰어넘어 금리 인상이 급격히 진행될 경우 국내 증시에 먹구름이 드리울 수 있다고 우려했다. 특히 한미 간 ‘금리역전’의 경우 국내 증시에서 막대한 자금이 유출될 수 있다는 경고가 나온다. 올해 미국은 3~4차례의 금리 인상 예상이 우세하지만, 한국은 1400조 가계부채 등으로 1~2차례 금리 인상에 그칠 수 있다는 분석이다. 이에 따라 현재 연 1.25∼1.5%인 미국의 정책금리와 연 1.5%의 한국 기준금리는 10년 만에 역전될 가능성이 높아졌다. 금융감독원에 따르면, 지난해 말 기준 미국인의 한국 상장주식 보유금액은 265조1180억 원에 달한다. 미국이 제로금리 정책을 시작한 2008년 말(64조5080억 원) 이후 미국의 한국 주식 보유액이 4배 이상 급증했다. 향후 미국의 금리가 높아져 달러 강세가 지속될 경우 외국인의 자금유출로, 국내 증시에 악재로 작용할 수 있다. 임대수익으로 노후 준비 ‘빨간 불’ 올해 말 은퇴를 준비하는 50대 중반의 L 씨는 최근 금리 인상 소식에 고민이 깊어지고 있다. L 씨는 “향후 은퇴하면 퇴직금으로 월세를 받는 임대사업을 고려했는데, 부동산 규제도 많아지고 대출 문턱도 까다로워져 걱정”이라고 말했다. 미국 금리 인상에 따라 국내 시중은행의 대출 금리가 크게 들썩이고 있다. 금리가 올라 대출 부담이 늘수록 임대수익은 떨어지는 구조다. 한국은행의 가계금융·복지조사에 따르면, 60대 이상 임대가구는 2012년 28만 가구에서 2016년 43만 가구로 5년 새 15만 가구나 늘었다. 이 기간 임대가구의 금융부채는 180조 원에서 226조 원으로 증가했다. 더욱 심각한 것은 은퇴 세대 상당수가 비은행권 대출을 이용하고 있는 점이다. 50~59세의 저축은행·비은행금융기관 대출비중(담보 및 신용대출 기준)은 17.7%, 60세 이상이 25.7%였다. 이는 30대 7.3%, 40대 11.9%에 비해 단연 높은 수준이다. 비은행권 대출의 경우 고금리인 데다 소득 수준이 은퇴 이후 급격히 줄어들게 돼 위험가구에 포함될 개연성이 높다. 특히 지난 1월 말부터는 ‘신(新)총부채상환비율(DTI)’까지 시행되면서, 소득이 적은 은퇴자의 시중은행 거래가 어려워짐에 따라 비은행권 대출을 부추길 수 있다. 신DTI는 소득증빙 요건이 까다롭고, 은퇴 전후세대의 경우 소득 변화 등을 구체적으로 따져 대출 한도를 낮춘다. 이처럼 대출 문턱은 높아지는데, 대출 이자마저 치솟고 있어 빚이 많은 은퇴 세대나 자영업자의 이중고가 심화될 것으로 보인다. 전문가들은 금리 상승기에는 늘어나는 이자 부담을 고려해 안정적인 자금 계획을 세우는 것이 중요하다고 조언한다. 금융사회적기업인 ‘희망만드는사람들’의 서경준 본부장은 “부채를 안고 임대사업이나 창업을 한 경우 금리 인상에 따른 실질적 영향을 세밀하게 살펴봐야 한다”며 “월 상환 부담이 급격하게 커지는 것이 아니라면 소비규모 등을 줄여 현금흐름을 합리화하고, 임대사업 수익 등이 매우 저조한 경우 매각도 신중하게 고려해봐야 한다”고 말했다. 한국은행에 따르면, 지난 연말 은행 가계대출(신규취급액 기준) 금리는 연 3.61%로 2014년 10월(3.64%) 이후 최고치를 기록했다. 본격적인 금리 인상기에 접어들면서 은행 가계대출 금리는 지난해 8월(3.39%)부터 4개월 연속 오르며 0.22%포인트나 올랐다. 이 기간 주택담보대출은 3.28%에서 3.42%로 0.14%포인트 상승했고, 신용대출은 3.78%에서 4.49%로 무려 0.71%포인트 올랐다. 그간 저금리에 애태웠던 예금생활자들에게 금리 인상은 모처럼 반가운 소식이다. 금리 상승기를 맞아 금융권은 금리 혜택을 높인 예·적금 상품을 속속 내놓고 있다. 증시는 불안하고 금리는 올라가면서 시중의 돈이 안전 자산인 ‘예금’으로 몰려들고 있다. 올 들어 연 2% 이상의 금리를 내세운 시중 은행의 특판 예금 상품은 ‘조기 완판’을 기록하고 있다. 우리은행이 연 2.1％ 금리로 특별 판매한 ‘우리투게더 더드림 정기예금’은 출시 후 4거래일 만에 완판됐고, SC제일은행의 공동 구매 정기예금도 출시 11일 만에 1000억 원을 조기 달성해 가입 고객 모두 최고 금리인 연 2.3%를 적용받는다. 전북은행은 2월 5일부터 3월 2일까지 ‘상반기 고객감사 특판 예·적금’을 판매한다. 가입기간이 12개월 및 24개월인 특판 예금은 최대 연 2.4%(우대금리 포함), 만기 12·24·36개월로 판매되는 특판 적금은 최대 연 2.65%의 금리가 적용된다. 판매 한도는 1000억 원으로, 조기 소진될 수 있다. 인터넷 전문은행의 금리도 눈에 띈다. 카카오뱅크와 케이뱅크의 2월 둘째 주 기준 예금금리는 별다른 조건 없이 연 2.2%다. 저축은행 예금상품 금리는 2% 중후반대로, 시중은행에 비해 높은 편이다. 2월 13일 기준 만기 12개월 기준으로 저축은행의 고금리 예금을 살펴보면, 페퍼저축은행이 최고 연 2.27%의 정기예금을 판매 중이다. 세종저축은행은 연 2.66％, 안국저축은행과 키움YES저축은행은 연 2.65％의 정기예금 상품을 판매하고 있다. 최대 4% 적금 상품도 등장했다. 우리은행 ‘우리웰리치100여행적금’은 최고금리가 연 4.7%로, 여행 고객을 잡기 위한 특화상품이다. 우리은행·우리카드 실적에 따라 높은 우대금리를 제공한다.

2018-03-15 09:25
‘규제 포화’ 무술년 주택시장 읽는 키워드

무술년(戊戌年) 부동산시장은 한 치 앞을 가늠키 어려운 ‘시계 제로’ 상태에 놓여 있다. 2017년 6월 이후 쏟아진 부동산 대책만 여섯 차례. 2018년 새롭게 적용되는 제도들이 줄줄이 대기 중이라 주택 수요자들의 혼란이 가중되고 있다. 전방위적 규제로 시장이 얼어붙는 가운데, 서울 인기 지역은 ‘안전자산’으로 가치가 상승하는 양극화가 심화할 것으로 예측됐다. # 다주택자인 박준혁(65·가명) 씨는 새해 양도세 중과 방침에 따라 주택 보유에 대한 고민이 깊어지고 있다. 박 씨는 “주택을 급하게 처분하기 쉽지 않아, 자녀들에게 서둘러 증여할지, 임대사업 등록을 할지 숙고하고 있다”고 말했다. # 중소기업 부장인 김수형(51·가명) 씨는 금리 인상 뉴스를 들을 때마다 마음이 착잡해진다. 김 씨는 “주택담보대출 상환기간이 아직 많이 남았는데 금리가 크게 올라갈까 걱정”이라며 “새해 각종 규제로 집값마저 떨어지는 건 아닌지 염려스럽다”고 말했다. 전국 주택 가격 하락 경고음 새해 벽두, 부동산시장에는 그 어느 때보다 긴장감이 흐른다. 새해 촘촘한 규제의 영향으로 매매와 임대시장 가릴 것 없이 진정 국면에 들어갈 것이라는 전망이 지배적이다. 주요 부동산 연구기관과 리서치업체들은 2018년 집값이 보합 내지 하락할 것으로 예측하고 있다. 한국건설산업연구원은 최근 2018년 전국 주택 매매가격이 2017년보다 0.5% 떨어질 것으로 전망했다. 지역별로는 수도권의 주택 가격은 2017년과 비슷한 보합을 유지하겠지만, 지방의 주택 가격은 1.0% 하락할 것으로 전망했다. 전국의 전세 가격도 0.5% 하락할 것으로 봤다. 부동산 리서치업체인 ‘부동산114’가 최근 실시한 ‘2018년 상반기 주택시장 전망’ 설문조사에 따르면, 주택 소비자 2명 중 1명은 내년 상반기 부동산시장에서 매매와 전세 가격 모두 ‘보합’을 이룰 것으로 전망했다. 매매와 전세 가격이 ‘하락’할 것이란 응답은 각각 23.99%와 21.08%로 나타났다. 소비자 10명 중 7~8명은 2018년 상반기에 주택 매매·전세 가격이 보합 또는 하락할 것으로 보는 셈이다. 2015년 이후 활황세를 보였던 부동산시장은 투기 지역에 대한 분양권 전매를 금지하고 대출한도를 축소한 ‘8·2대책’ 이후 움츠러들고 있다. 새해에는 금리 인상과 신(新)총부채상환비율(DTI) 시행으로 대출의 문턱이 높아짐에 따라 거래가 더욱 위축될 것으로 예상되고 있다. 한파의 직격탄은 서울 외곽, 지방을 향하고 있다. 부동산 전문가들은 ‘주거 양극화’가 심화할 것으로 내다본다. 서울 외곽 주택시장이 공급 과잉 몸살을 앓을 가능성이 크다는 시각이다. 정부는 지난 2017년 11월 말 발표한 ‘주거복지 로드맵’에서 오는 2022년까지 수도권 주택보급률(일반 가구수 대비 주택수 비율)을 107% 수준으로 높이겠다고 밝혔다. 핵심은 서울 수서역세권을 비롯해 하남, 화성, 김포, 남양주, 성남 등 신도시 주택 공급을 크게 늘리는 것이다. 이명수 미래에셋생명 부동산 수석컨설턴트(공덕지점장)는 “탄탄한 수요가 뒷받침되는 서울 강남 등 인기 지역의 주택은 앞으로도 상승세가 예상되지만, 외곽이나 지방의 중저가 주택은 정부가 확대하는 공공 물량과 섞이면서 조정 국면을 맞을 가능성이 높다”고 말했다. 한국건설산업연구원 허윤경 연구위원도 ‘2018년 주택·부동산 경기 전망 세미나’에서 “지방은 하락세가 확대되는 반면, 서울 주거용 부동산은 금리 상승 압박과 준공 증가에도 오히려 안전자산으로 인식되고 있어 가격은 강보합세를 보일 가능성이 높다”고 말했다. 다주택자 양도세 중 등 규제 산적 부동산업계는 2018년 부동산시장을 좌우할 주요 이슈로 다주택자 양도소득세 중과, 투기과열지구·투기지역 확대, 가계부채 대책과 관련한 대출 규제 등을 꼽고 있다. 부동산114의 주택 소비자 설문조사에 따르면, 2018년 주택시장의 파급 효과가 가장 클 것으로 예상되는 제도는 ‘다주택자 양도소득세 중과’(20.11%)였다. 다음으로 투기과열지구·투기지역 추가 지정(19.14%)에 대한 응답이 많았고, △신DTI(총부채상환비율) 시행(16.50%) △DSR(총체적상환능력비율) 시행(12.62%) △중도금대출 보증요건 강화 및 보증비율 축소(9.85%) 등 ‘가계부채 종합대책’과 관련한 내용들이 다수 꼽혔다. 우선 다주택자 양도소득세 중과는 주택 보유자들의 초관심사다. 4월 1일 이후 조정대상 지역 내 주택을 양도할 경우 2주택자는 10%, 3주택 이상자는 20% 가산세율이 붙는다. 양도세 기본세율이 6%에서 최고 40%임을 감안하면 3주택 이상자의 경우 최고 60%까지 높은 세율이 적용될 수 있다. 분양권의 경우 1월 1일 이후 조정대상 지역 내 거래의 경우 보유기간에 상관없이 양도세율이 50% 적용된다. 양도차익이 1억 원이면 5000만 원을 세금으로 내야 한다. 다주택자들은 집을 팔아야 할지, 임대사업자 등록을 해야 할지 셈법이 복잡해졌다. 정부는 다주택자가 임대사업자 등록을 하면 양도세 중과 예외가 적용되고 건강보험료를 깎아주는 등 인센티브를 줄 방침이다. 2020년 말까지 등록한 연 2000만 원 이하 임대사업자에 대해서는 건보료를 8년 임대는 80%, 4년 임대는 40% 깎아준다. 또한 2019년부터 시행 예정인 임대소득자에 대한 분리과세 시, 필요 경비율을 등록 사업자는 70%로 높이고 미등록 사업자는 50%로 낮추기로 했다. 함영진 부동산114 리서치 센터장은 “조정대상 지역 내 3주택 이상을 보유한 다주택자로서 장기보유 계획이라면 양도세와 임대사업자 등록 시 세제 혜택을 신중하게 비교·검토해보는 것이 좋다”고 했다. 국토교통부는 지난 2017 ‘8·2 대책’에서 서울 전역(25개구)과 경기도 과천, 세종시 등 27개 지역을 투기과열지구로 지정했다. 이 중 서울 강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서구와 세종시 등 12개 지역은 투기지역으로 다시 묶였다. 이어 9월에는 분당·판교와 대구 수성구를 투기과열지구로 추가 지정했다. 이들 지역에서는 분양권 전매와 재건축 조합원의 지위양도가 금지되고, 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 최대 40%로 묶이게 됐다. 다주택자가 주택을 추가로 구입할 때는 전국 어디서나 LTV와 DTI가 10%포인트씩 낮아진다. 투기지역이 아니더라도 신DTI 시행으로 시장에 유입되는 자금줄이 좁혀질 것으로 예상된다. 신DTI는 추가 주택담보대출(이하 주담대)을 받을 경우 대출 원리금 상환액에 신규 주택담보대출의 원리금과 기존 대출의 이자만 반영하는 방식인 기존 DTI(총부채상환비율)과 달리, 기존 주담대의 원금과 이자가 모두 부채에 포함돼 산정된다. 4분기 시행 예정인 DSR(총부채원리금상환비율)은 본인 명의의 주담대 외에 신용대출이나 자동차할부, 마이너스통장 등 모든 대출에 대한 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율이다. 모든 대출을 합산하는 만큼, 다중 채무자의 대출 여력이 낮아질 수 있다.

2018-01-02 15:54
새해 주목해야 할 시니어 직업 키워드 5가지

올해 주목해야 할 사회 현상 중 하나는 은퇴 세대의 폭발이다. 우리 사회에서 베이비붐 세대는 한국 전쟁이 끝난 이후 1955년생부터 정부의 출산억제정책이 본격화한 1963년까지 9년간 태어난 이들이다. 정부의 인구총조사 결과에 따르면, 이들의 숫자는 약 711만 명으로 전체 인구수의 14.3%에 달한다. 이들이 한꺼번에 은퇴자 인력시장으로 몰리면서 평생 겪었던 경쟁 속으로 다시 뛰어들게 됐다. 사정이 이렇다 보니 시니어에게 제2, 제3의 직업을 찾는 것 역시 시급한 과제가 됐다. 새롭게 떠오른 무술년 새해 우리는 새로운 직업을 위해 어떤 분야를 주목해야 할까. ‘세대융합창업’ 안 되면 함께하라 최근 정부가 내놓은 창업지원정책의 핵심을 요약하면 ‘세대융합창업’으로 귀결된다. 세대융합창업은 경험이나 자본력은 있지만 창업의 핵심인 아이디어가 부족하고 첨단기술에 취약한 시니어와 새로운 기술 분야에 능숙하고 여러 가지 영감이나 발상은 많지만 맨몸뿐인 청년이 서로의 부족한 부분을 보완해 시너지를 얻는 창업 형태를 의미한다. 정부 입장에선 은퇴한 시니어의 일자리를 만드는 데 한계가 있고, 창업으로 몰고 가기엔 창업 성공률이 높지 않아 ‘밑 빠진 독에 물 붓기’를 막을 필요가 있었다. 실제로 중소기업청이 2003년부터 2009년까지의 자료를 조사한 결과 종업원 5인 미만의 영세사업 창업의 생존율은 6년 차에 32%까지 떨어졌다. 그래서 선택한 것이 세대융합창업. 유럽 등 선진국에서는 젊은 창업자들에게 마케팅이나 재무관리 등 취약 부문에 대한 은퇴자들의 멘토링이 이미 새로운 문화로 자리 잡고 있다. 이를 위한 정부의 태도는 적극적이다. 중소벤처기업부는 지난해 11월 중·장년과 청년의 매칭창업을 지원하는 세대융합창업 캠퍼스를 전국 6개 권역에 신설했다. 이를 통해 선정된 창업 팀에게는 총사업비의 70% 이내에서 최대 1억 원까지 마케팅 등의 사업비와 창업 공간이 무상 제공된다. 경험자들은 젊은 세대를 수평적 파트너로 받아들이는 것이 창업 성공률에 많은 영향을 준다고 조언한다. 지난 12월 리스타트 콘퍼런스에서 발표한 인코어드테크놀로지스 최종웅 대표는 “글로벌 스타트업을 시작하면서 공동 창업한 젊은 파트너의 조력이 컸다”며 “구성원을 선택하는 데 가장 중요한 것은 실력”이라고 강조했다. 성장동력 여전한 ‘4차 산업혁명’ 첨단기술을 바탕으로 한 4차 산업혁명과 관련한 분야는 올해도 여전한 인기를 누릴 것으로 보인다. 특히 3D 프린터나 드론의 경우 올 한 해 대중화를 통해 폭발적 성장세가 나타날 것으로 예상된다. 4차산업 분야는 주요 기술을 중심으로 성장하다 보니 시니어들에게 다소 어려운 것이 사실. 그러나 전문가들은 직접 기술개발에 참여하지 않아도, 본인이 평생 해온 분야를 바탕으로 대중화한 솔루션을 이용한다면 4차산업 분야에서 어렵지 않게 자리를 잡을 수 있을 것이라고 강조한다. 예를 들어 패션디자인이나 봉제업에 종사하던 은퇴자가 3D 프린터를 통해 액세서리를 만들거나, 은퇴 건설업자가 드론으로 건축물 균열 검사 등을 하는 식이다. 공유경제 역시 마찬가지. 부동산이나 경험을 바탕으로 시간적 여유가 필요한 공유 경제는 시니어에게 안성맞춤인 분야다. 숙박 공유 대표 기업 에어비앤비 조재은 팀장은 “기존 숙박공유에 참여하는 시니어 호스트의 증가는 지속되고 있는 상태”라 설명하면서 “가이드의 경험과 생활을 공유하는 ‘트립’ 서비스에도 그 특성상 시니어 가이드의 참여가 증가하고 있다”고 말했다. 고령화 사회 위한 ‘건강과 음식’ 고령화와 관련한 건강, 음식에 관한 시장은 고령화 시대에 가장 유망한 분야 중 하나다. 고령자를 위한 건강음식의 수요가 많아지면서 틈새를 공략할 여지는 충분하다. 서서히 나타나고 있는 슬로푸드에 대한 요구와 기능성 식품의 대중화도 이에 한몫하고 있다. 실제로 액티브 시니어를 대상으로 한 설문조사에서 이러한 경향이 잘 타나난다. ‘브라보 마이 라이프’가 한국리서치와 2016년 액티브 시니어 707명을 대상으로 한 조사에서 액티브 시니어들은 비싸더라도 유기농·친환경 제품을 사 먹고(26.9%), 몸에 안 좋은 음식은 먹지 않으며(39.0%), 음식 성분을 따지며 가려 먹는다(42.3%)고 답했다. 비싸더라도 분위기 있는 음식점을 선호한다는 응답률도 31.3%나 됐다. 특히 유가공이나 농산물의 가공제품 상품화는 ‘귀촌’에 맞물려 은퇴자들의 블루오션으로 손꼽힌다. 수원시 창업지원센터 최봉욱 센터장은 “올해 시니어들에게 유망한 분야는 4차산업과 함께 건강이나 바이오 관련 분야가 될 것”이라고 전망하면서 “고령화로 인한 사회 변화에 주목해야 할 것”이라고 조언했다. 인식이 바뀌면 시장이 열린다 ‘웰다잉’ 우리 사회의 죽음에 관한 인식도 급격히 변화하고 있다. 수동적으로 죽음을 기다리기보다는 적극적으로 죽음을 맞이하고 이후 벌어질 일들을 미리 준비하는 분위기가 된 것이다. 가장 대표적인 것이 이달 시범사업이 끝나는 사전연명의료의향서와 관련한 부분. 일반인은 관여하기 어려운 의료 부분에까지 고인의 의지가 반영될 수 있는 길이 열렸다. 죽음학 혹은 죽음준비학의 대중화 역시 우리 사회의 ‘죽음 준비’를 시기적으로 앞당기고 방식도 다양화하는 초석이 됐다. 웰다잉에 대한 관심은 새로운 소비시장을 만들어냈다. 수의나 봉안당의 사전 준비와 같은 전통적인 분야 외에 엔딩노트 작성, 유품 정리, 디지털 유산의 상속과 관리, 애완동물 신탁과 같은 새로운 서비스들이 속속 생겨나고 있다. 그러나 세계 최고 수준으로 손꼽히는 노령화 속도에 비해, 국내 웰다잉 관련 시장의 다양성이나 규모는 아직 부족한 형편이다. 그래서 전문가들은 국내 웰다잉 관련 산업이 종활(終活)로 대표되는 일본의 사례에서 보듯 성장 잠재력이 풍부하다고 전망한다. 인구절벽 속 귀촌, ‘6차산업’ 노려라 귀농과 귀산촌, 귀어촌을 포함한 귀촌은 ‘편의점·커피숍·통닭집 창업’만큼이나 시니어에게 노후를 보내는 가장 흔한 선택지 중 하나였다. 새로운 직업을 찾기보다는 휴양이나 도피의 개념이 컸기 때문에 여러 부작용이 나타났다. 가장 큰 문제는 귀촌 지역 원주민들과의 갈등. 전문가들은 지역 주민들에게 귀촌인은 조력자나 협력자이기보다는 ‘투자 여력 충분한 동일 업종의 경쟁자’로 여겨지는 것이 현실이라고 진단한다. 마을 일이나 지역 산업에 보탬이 되지 못하면, 환영받지 못하는 불청객으로 자리 잡게 돼 귀촌 생활을 지속하기 어려워진다는 설명이다. 그래서 귀촌을 할 때는 지역 특산품이나 관광자원을 바탕으로 상품화를 진행하는 ‘6차산업’에 대한 고민이 필요하다. 지역 산림조합중앙회 관계자는 “6차산업은 농작물을 경작하는 1차산업과 이를 가공하는 2차산업, 서비스업이 중심이 되는 3차산업을 결합한 형태의 산업을 의미한다”면서 “지역민들에게 귀촌인이 환영받기 위해서는 그들의 어려운 점을 해결하고, 사업화할 수 있는 연구가 필요하다”고 조언했다. 또 일각에서는 인구절벽으로 고민하고 있는 지자체를 귀촌 지역으로 노리는 것도 방법이라고 말한다. 인구절벽을 눈앞에 두고 있는 지자체의 경우 작목반이나 어촌계 가입비 무료, 거주지 지원 등 여러 혜택을 제공하기 때문이다.

2018-01-02 15:54
자산에서 소득으로 관점을 바꿔야 하는 3가지 이유

“노후라는 놈은 이미 내 앞에 와 있는데 너무 낯설다. 이게 뭘까! 언제 이런 단어가 만들어진 거지?” 준비 없이 노후를 맞이한 어느 60대의 한탄이다. 누구 못지않게 아내와 자식들을 위해 열심히 살아왔건만 내 앞에 닥친 ‘노후’는 생각보다 심각하다. 재산이 없는 것이 아닌데도 종종 비어 있는 지갑을 보면 불안하기 그지없다. 그렇다고 자식에게 기댈 마음은 추호도 없다. 자식들 형편이 넉넉지 못하다는 것을 너무나 잘 알고 있기 때문이다. 노후의 ‘흑자파산’이 문제가 되고 있다. 가계의 흑자파산은 자산을 제법 가지고 있음에도 불구하고 현금흐름이 원활하지 않아 신용불량자가 되는 현상을 말한다. 이는 영업실적과 재무구조가 탄탄해 보이는 기업이라도 자금이 필요한 시기에 융통하지 못하면 부도처리되는 ‘흑자도산’에서 생겨난 말이다. 기업이나 가계나 ‘돈맥경화’에 걸리면 파산을 면하기 어렵다. 노벨경제학상 수상자인 로버트 머튼 교수는 “은퇴 시점에 우리가 이루고자 하는 것은 자산을 축적하는 것이 아니라 은퇴 전 생활수준을 유지하는 것”이라고 조언한 바 있다. 이는 곧 은퇴재무설계의 키워드가 자산 규모에서 안정적인 소득흐름의 확보로 바뀌어야 함을 뜻한다. 그 이유는 뭘까? 소비생활의 안정을 유지해야 한다 은퇴는 삶의 큰 이벤트 중 하나다. 은퇴를 전후해 사람들의 심리적·육체적 상황이 크게 변하는 것은 그만큼 은퇴가 중대한 사건이기 때문이다. 비로소 인생을 즐길 수 있게 되었다며 은퇴를 반기는 사람들이 있는가 하면, 은퇴를 두려워하는 사람들도 있다. 이들의 가장 큰 차이는 소득에 있다. 은퇴를 반기는 사람들은 안정적인 소득 기반을 가지고 있는 반면에, 은퇴를 두려워하는 사람들의 소득 기반은 대부분 취약하다. 생애주기 가설에 따르면, 사람들은 생애에 걸쳐 균일한 소비를 유지하기 위해 소득이 많은 시기에 저축을 해 소득이 적은 은퇴 이후를 대비한다. 몸에 배인 소비습관은 하루아침에 바뀌지 않는다. 이런 소비의 하방경직성을 무시하고 소비를 급격하게 줄이면 엄청난 스트레스에 직면해 원치 않는 질병을 초래할 수도 있다. 그런데 우리나라 사람들은 이론과 달리 나이가 들면서 소비를 급속히 줄이고 있다. 60세 이상 가구의 소비는 2003년 대비 14%나 줄어들었다. 줄어드는 소득에 맞추다 보니 마른 수건을 짜고 있는 셈이다. 60세 이상 고령자의 총소득에서 근로소득을 제외하면 2017년 2인 가구 최저생계비 수준(약 170만원)의 소득만 얻고 있다. 근로를 하지 않으면 생계마저 간당간당해지는 것이다. 어쩔 수 없이 마른 수건 짜듯 소비를 줄인다. 은퇴생활이 즐거울 리 없다. 자산을 소득흐름으로 바꿔 세금을 줄이자 “인간에게 피할 수 없는 것 2가지가 있다. 하나는 죽음이고, 또 하나는 세금이다.” 벤자민 프랭클린의 말이다. 태어나면 주민세, 아끼고 모으면 재산세, 열심히 일하면 소득세, 죽으면 상속세라는 말이 회자될 정도로 세금은 사람의 일생을 따라다닌다. 5070 액티브 시니어들은 자산에 부과되는 세금과 소득흐름에 부과되는 세금의 차이를 잘 활용하고 있는 부자들의 움직임을 눈여겨봐야 한다. KB금융지주경영연구소의 부자보고서(금융자산 10억원 이상 보유자)에 따르면, 요즘 부자들은 부동산 비중을 줄이고 금융자산 비중을 높이고 있다. 부자들이 금융자산 비중을 늘리는 이유는 뭘까? 가장 큰 이유는 부동산보다 유동화가 쉬운 금융자산을 통해 상속 및 증여세에 대비하고, 나아가 절세 목적으로 보험과 연금의 비중을 늘리고 있기 때문이다. 과거에 비해 떨어진 부동산 투자수익률도 대체소득원으로 안정적인 연금소득을 선호하게 만드는 이유로 작용하고 있다. [표1]에서 보는 것처럼 자산에 부과되는 세금보다 소득흐름에 부과되는 세금이 유리하다. 자산을 많이 들고 있다가 세금폭탄 맞느니 자산의 일부를 소득흐름으로 바꿔 절세와 안정적 소득흐름이라는 두 마리 토끼를 잡고 있는 부자들의 발 빠른 대응을 주목하자. 요즘 동네 복지관에서 만나는 노년 커플을 일명 BC(복지관 커플)라고 부른다. 복지관에서 가장 인기 있는 남녀의 조건이 부동산 부자에서 연금 받는 남녀로 바뀌고 있다. 연금소득 비중을 높이는 것은 비단 부자들에게만 해당하는 이야기가 아니라는 뜻이다. 일반 중산층들이 은퇴 이후 한 번쯤 마음 설레는 경험을 하려면 최소한 연금이라는 카드 한 장은 들고 있어야 한다. 죽기 전 자산고갈을 경계해야 한다 잔 칼망! 1997년 122세로 세상을 떠난 프랑스의 세계 최고령자 할머니다. 이 할머니와 관련한 재미있는 일화가 있다. 1960년대 중반 90세였던 칼망 할머니는 부양해줄 가족이 없어 전 재산인 집 한 채를 47세의 젊은 변호사에게 팔기로 했다. 계약 조건은 할머니가 사망할 때까지 그 집에 거주하면서 매달 2500프랑(약 50만원)을 받는 것이었다. 젊은 변호사는 할머니가 100세까지 산다고 해도 시세보다 싼 가격에 집을 살 수 있다고 판단해 얼른 계약을 맺었다. 그보다 더 일찍 죽을 가능성도 있기 때문에 절대 손해 보지 않는 계약이라 여겼다. 그런데 할머니는 100세를 훌쩍 넘어 122세까지 살았다. 변호사는 할머니에게 집값의 두 배가 넘는 90만 프랑(2500프랑×12개월×30년)을 지급해야 했다. 아이러니한 것은 변호사가 할머니보다 2년 먼저 사망했다는 점이다. 결국 변호사는 살아생전 그 집을 소유해보지도 못하고 가족을 대신해 할머니를 부양한 셈이다. 2030년 우리나라는 세계 최장수국으로 등극할 전망이다. 마지드 에자티 박사 팀이 OECD 35개 가맹국의 남녀 평균수명을 예측해 세계적인 의학 전문지 에 기고한 논문에 의하면, 2030년 우리나라 여성의 평균수명은 약 91세로 세계 최초로 90세를 돌파할 것으로 예상된다. 남성의 평균수명은 약 84세로 헝가리에 이어 2위로 올라설 전망이다. 잔 칼망의 이야기가 남의 나라 일로만 여겨지지 않는 이유다. 만약 잔 칼망 할머니가 변호사와 종신계약을 하지 않고 90세에 집을 팔고 그 목돈으로 생활했다면 어떻게 됐을까? 아마도 100세 이후에는 극심한 빈곤에 허덕였을 것이며, 세계 최고령자 타이틀을 얻지도 못하지 않았을까. 고령화시대엔 죽기 전에 자산이 고갈되면 큰일이다. 특히 연금제도와 복지제도가 풍요롭지 못한 우리나라의 경우 개인이 보유하고 있는 자산이 그 사람이 죽기 전에 고갈되면 생활의 급추락은 불을 보듯 뻔하다. 그러나 잔 칼망 할머니처럼 죽을 때까지 자산에서 소득흐름이 이어질 수 있도록 해놓으면 걱정 끝이다. 칼망 할머니는 부양가족이 없어 그런 결정을 내릴 수 있었다며 따지지 말자. 이것저것 따지다간 누가 오래 남느냐는 자산과 수명의 경쟁에서 내가 이기고 마는 불행에 직면할 수 있다.

2017-03-30 15:49
전자서명에 전자계약, 인터넷으로 사고파는 아파트

“부동산이 전자제품이라도 됩니까? 돈이 얼마인데… 어떤 바보가 부동산을 전자상거래로 합니까? 말도 안 되는 소리예요.” 예전에 참 많이 들은 말이다. 부동산은 전자상거래가 불가능하고 또 필요도 없다는 말이다. 부동산은 고가의 재화라는 점, 거래 규모와 중요성을 따져볼 때 개별 물건의 현장 확인을 빼놓을 수 없다는 것을 그 이유로 들었다. 거래의 안정성, 대금 결제와 환불의 어려움, 사기 및 잘못된 정보 제공, 해킹 등에 의한 거래 사고도 부동산 전자상거래의 걸림돌로 지적이 됐다. 부동산거래 새롭게 진화하고 있다 그러나 이제는 빠르게 바뀌어가고 있다. 정부는 지금 민간 부문 부동산거래 전자계약시스템을 시행 중이다. 2016년 상반기 서초구 시범 사업을 마친 후 2016년 8월 말부터는 서울시 전역으로 확산 실시하였고 2017년부터는 아파트 중개 등에 본격적으로 활용될 수 있기를 기대하고 있다. 공인중개사를 통해 체결되는 부동산 계약을 정부에서 도입한 이 시스템으로 사용할 경우 안전성, 경제성, 편리성 측면에서 이점이 있다는 것이다. 정부 입장으로는 부동산 정책 입안을 위한 데이터베이스를 구축할 수 있다는 점도 강점이다. 다만 2016년 1년 동안 부동산 전자계약에 참여한 공인중개업소가 1400개를 넘어섰으나, 2016년 서울시에서 이루어진 부동산 전자계약은 아직 540건에 불과하다는 것은 아쉬운 부분이다. 우리나라 공공 부문 부동산거래 전자계약시스템인 한국자산관리공사의 공공자산 처분 시스템 온비드(www.onbid.co.kr)도 1999년 검토 이후, 2002년 시행되어 이제는 정착발전 단계로 원활히 이루어지고 있다는 점은 고무적이다. 온비드는 2016년 한 해 동안 19만 명의 국민들이 입찰에 참가한 것으로 나타났다. 입찰 참가자 수는 2015년 15만 명 대비 26.7% 증가한 셈이다. 2016년 연간 낙찰 건수는 3만3000건으로 나타났다. 공공 부문의 전자거래에 이어 이제는 민간 부문 부동산 거래에도 전자계약이 확산될 수 있는가에 관심이 쏠리고 있다. 우리나라 부동산거래 전자계약시스템은 세계적으로도 인정받는 제도로 성장을 거듭하고 있다. 보통 부동산 전자상거래는 제1단계 정보수집활용, 제2단계 계약실행, 제3단계 사후행정처리로 구분하는데 그동안 우리나라는 이 세 가지 단계가 원활히 연결되어 거래가 이루어지고 가장 적극적으로 인터넷을 활용하는 나라, 인터넷으로 부동산 공매 입찰을 하는 모범적인 나라로 변모했다. 그런 가운데 2016년에 정부가 시작한 민간 부동산거래 전자계약시스템이 출발했다. 예를 들어 아파트 전세를 전자계약으로 하고 싶으면 출입문에 전자계약 상징 마크를 부착하고 있는 중개업소를 찾으면 된다. 아파트 매매, 전세 등이 부동산 전자계약이 가능하다고 보면 된다. 물론 단독주택과 상가 거래도 전자계약이 가능하다. 부동산거래 전자계약시스템은 첨단 ICT 기술과 접목, 공인인증·전자서명, 부인방지기술을 적용해 종이와 인감 없이 온라인 서명으로 부동산 전자계약을 체결할 수 있도록 하고, 실거래 신고 및 확정일자 부여를 자동화하는 방식이다. 이렇게 매매계약을 하면 실거래 자동신고가 되고, 임대차 계약이라면 주민센터 방문 없이도 확정일자가 자동 부여된다. 전자계약의 시대, 공인중개사 어떻게 변할까? 우리나라는 부동산 전자상거래가 태동한 지 이제 14년이 됐다. 공공 부문 부동산 공매 입찰이 인터넷 입찰 방식 전환으로 그 역사가 시작됐다면 민간 부문은 아파트 거래를 중심으로 태동한 셈이다. 그렇다면 민간 부문 부동산 전자상거래는 앞으로 어떻게 전개될까? 그리고 주요 이해 당사자인 공인중개사와 부동산 중개업무는 어떤 관점으로 발전의 포인트를 잡아야 할까? 공인중개사는 저널리스트인 마리나 크라코프스키의 책 에 나오는 ‘미들맨’에 해당한다. 에서 미들맨은 그 답을 ‘연결’에서 찾아야 한다고 말한다. 그리고 연결에서 가치를 창출하는 기업 또는 비즈니스맨을 중개자의 의미인 ‘미들맨’이라 명명한다. 인터넷을 새로운 도구가 아닌 시대의 본질적 변화로 읽는 미들맨은 구매자와 판매자 사이에 가치를 선사함으로써 이익을 거두는 사람들이다. 인터넷이 처음 등장했을 때 사람들은 미들맨의 시대가 사라져간다고 생각했다. 하지만 정반대의 현상이 일어났고 이런 추세는 앞으로도 더욱 힘을 받을 전망이다. 인터넷의 등장으로 세상이 상호 연결된 것이고 연결 가치의 활용이 중요시된 것은 당연하다. 미들맨에 해당하는 공인중개사의 입장에서 보면, 인터넷의 발달로 거래가 활성화되면서 결정적으로 신뢰가 더 필요해졌다는 것을 의미한다. 판매자와 구매자가 직접 거래하는 것보다 미들맨이 각각의 그들과 더 자주 거래하며, 이를 통해 신뢰를 쌓을 수 있기 때문이다. 즉 일회성의 직거래로는 쌓을 수 없는 신뢰관계를 미들맨은 수많은 거래를 통해 쌓을 수 있다는 의미다. 또한 인터넷 세상에서는 미들맨을 배제함으로써 얻는 비용절감 효과보다 미들맨을 활용해 얻는 생산성이 우선시되는 경우가 발생했다는 점을 주목해야 한다. 최근 ‘연결’에서 기회를 찾은 미들맨들은 계속 등장하고 있으며, 앞으로도 이러한 현상은 계속 이어질 것이다. 부동산 전자상거래의 새로운 과제 부동산 전자상거래는 많은 변화를 가져왔다. 민간 부문에서 보면, 부동산거래 전자계약시스템은 등기비용 등 절감, 각종 행정 처리의 간소화, 거래의 투명성이 자랑이다. 공공 부문도 마찬가지다. 먼저 전국의 부동산 공매장이 없어졌다. 공매 입찰자는 이제 집에서 응찰할 수 있게 됐다. 그리고 누구든 원하는 정보를 편리하고 투명하게 받아볼 수 있게 됐다. 공매 담당 직원도 대폭 줄었다. 주변 부수 시스템도 함께 정비가 됐다. 그러나 무엇보다 민간 부문이든 공공 부문이든 부동산 전자상거래의 가장 큰 성과는 업무의 표준화와 업무 개선이다. 오프라인에서도 복잡한 부동산 업무를 온라인에서 하려면 온라인에 맞게 표준화 작업을 해야 하기 때문이다. 또한 절차의 공정성과 투명성이 정립되었다는 것도 빼놓을 수 없다. 정부 일도 편해졌다. 실거래가가 노출되다 보니 현실과 맞지 않는 공시지가나 과세시가 표준액에 의지해 세금을 물릴 필요가 없어진다. 거래가 투명해지고 공정성은 높아지는 반면 이중계약서나 투기 행위는 줄어들게 된다. 거래의 안정성은 사회적 인식과 관행에서부터 출발한다. 법률적, 기술적 한계보다 먼저 심리적 불안감을 극복해야 한다. 그 중심에는 국민, 정부, 공인중개사가 있다. 민간 부문 부동산거래 전자계약시스템의 성공 여부를 가늠할 수 있는 중요한 요소라 할 수 있다. 여기에 공인중개업소의 참여와 공인중개사에 대한 정부의 지원, 신뢰의 가치를 중시하는 미들맨인 공인중개사의 경영 철학이 성공의 열쇠다. 부동산 관련 정보가 활발히 유통되면서 부동산 상품의 가격과 매물 등의 정보가 거대한 DB로 구축돼 네트워크로 연결될 가능성도 높다. 아울러 전자서명, 전자금융, 전자감정 등 첨단기법의 발전으로 인해 부동산 상품의 객관적 가치 개념이 보편화될 것이다. 이에 따라 부동산의 입지 개념이 변화하는 것은 물론 변화 속도 또한 빨라질 것으로 보인다. 부동산은 모든 산업과 국민이 직접 관련되어 있는 분야다. 그래서 공정하고 투명하고 효율적이어야 한다. 이해관계자 모두가 적극적으로 참여할 수 있어야 한다. 부동산 전자상거래는 이제 꿈이 아니라 현실이다. 부동산 산업 분야에서 투명성을 확보하기 위해 부동산이라는 상품을 시스템화하고 오프라인에서의 절차를 보완하고 줄여나가는 연구와 함께 거래 고객과 공인중개사를 보호하고 지원할 수 있는 장치도 지속적으로 마련해나가야 한다. 공인중개사의 소득 노출 등으로 인한 걱정을 자랑으로 생각할 수 있는 사회적 분위기 조성과 관련 제도의 적극적 개선이 병행되어야 부동산전자계약 시스템이 빠르게 정착될 수 있을 것이다. >>김정렬(金淨烈) 한국일반행정사협회 전임교수 국내 최초로 부동산 전문가들로 네트워크를 구성, RE멤버스를 설립하고 부동산써브 대표를 역임했다. 한국자산관리공사, 한국자산신탁, 기업체, 금융기관 등에 부동산 자문을 꾸준히 하고 있다. 저서로는 , , 등이 있다.

2017-03-16 15:47
부동산 앞으로 어떻게 흘러갈까 '주택시장을 읽는 눈'

집값이 오를까? 내릴까? 많은 사람들이 궁금해한다. 전문가들이 주택시장을 전망할 때는 어떤 재료와 근거로 이야기하는 것일까? 주택시장은 주택 공급 물량, 금리, 산업경기, 부동산 정책에 따라 변한다. 이 네 가지는 주택시장에 큰 영향을 주는 요소들이다. 여기에 수요자의 심리까지 더해져 주택시장의 모습과 흐름이 완성된다. 주택 수요와 공급 물량 어떤 기준으로 판단할까? 주택 수요는 실질소득과 관련된 구매력, 재개발·재건축사업 추진에 따른 이주수요, 전세에서 매매로의 전환수요 등이 해당된다. 주택 공급 물량은 건설인허가 실적, 신규 택지 공급, 지역개발재료 등에 따른 지역별 가격변동 가능성, 미분양 물량, 입주예정 물량 등을 기준으로 판단한다. 주택 수요와 공급 물량의 변화와 추이는, 수요의 증가가 있으면 가격이 상승하고 공급의 증가가 있으면 가격이 하락하는 수요공급의 법칙에 따라 부동산시장을 예측하는 주요한 기준이다. 정부의 주택종합계획상 연간 적정 공급 물량 규모는 1980년대 말에는 약 50만 가구였고, 2000년대 이후는 약 40만 가구다. 20년 사이에 10만 가구가 줄었듯이 연간 적정 공급 물량은 대체로 줄어드는 추세다. 참고로 2017년 입주예정 물량은 65만 가구이고, 2018년에는 약 70만 가구로 보고 있다. 적정 공급 물량 기준보다 물량이 많은 것을 알 수 있다. 하지만 실질적 공급 과부족 여부는 지역별 수요자의 선호도 특성과 미분양 물량 누적 추이, 재건축으로 인한 멸실주택의 수 등에 따라 다소간 차이가 있다. 금리가 오르면 주택시장에 얼마만큼 영향을 줄까? 금리가 오르면 부동산시장은 그만큼 침체된다. 금리가 오르는 만큼 부동산 임대수익률은 상대적으로 낮아지고 주택 구매 수요가 줄어들기 때문이다. 미국 금리 상승을 관심을 갖고 지켜보는 이유도 같은 맥락이다. 미국 금리 상승은 곧 국내 기준금리 인상으로 이어질 가능성이 높다. 주택시장의 경우, 주택 매입가구 중 60% 이상이 금융권에서 대출을 받고 있다. 통상 기준금리 0.5∼1%P 올라가면 주택 가격은 0.6% 하락 요인이 발생한다. 시중 은행금리가 3%P 오르면 대출받은 가계 28%가 상환 능력을 초과하는 부담이 생긴다. 또한 임대수익을 위한 투자도 위축된다. 이처럼 금리 변화는 부동산시장 전반에 직접적인 영향을 준다. 부동산 정책의 핵심은 ‘세금과 금융’ 부동산 정책의 핵심은 세제와 금융이다. 주택담보대출과 가계부채와 관련된 LTV(Loan To Value ratio)와 DTI(Debt To Income ratio) 규제, 전매제한 등 투기수요억제 정책, 대출 규제심사 강화, 공공임대주택공급 정책 등을 포함한다. 세금은 제도 변경과 시행에 시일이 걸리지만 금융 부문은 상대적으로 빠르게 정책적 처방을 할 수 있다는 특징이 있다. 주택 공급 물량 조절도 일부 정부 정책으로 가능하다. 그러나 택지개발의 한계, 개발기간 등을 고려할 때 주택 공급은 단기처방이 불가능하다는 특징이 있다. 한편 부동산 건설경기와 산업경기는 상호 영향을 준다. 정부는 부동산 건설경기를 통해 산업경기 침체를 살리는 역할까지 감안한 안정적인 주택시장 유지, 국민복지를 위한 임대주택 공급을 위해 고심하고 있다. 시장을 읽는 정확한 눈 필요 주택시장은 산업경기의 흐름에 의해 분위기가 잡히고 정부 정책으로 다듬고 조절해가는 양상이다. 정부가 빠르게 조치할 수 있는 것은 금융 부문이고 다음이 세금과 공급 물량 조절이다. 입지가 좋은 택지 공급과 재정 확보 및 배분 문제, 경기침체에 따른 구매력 감소는 한계가 분명하기에 정부 정책은 많은 고민과 숙제로 남는다. 또한 주택시장은 소득별 지역별로도 온도 차이가 크기에 이에 따른 세밀한 조치를 준비해야 한다. 결국 이러한 모든 것이 다시 정부의 여러 정책으로 나타난다. 산업경기는 경제성장률·소비자물가상승률, 유가변동 등 해외 경제환경, 실업률 등을 통해 알 수 있으며 산업경기의 흐름과 부동산시장의 흐름은 비슷한 모습을 보인다. 일반적으로 부동산시장은 산업경기의 흐름과 맥락을 같이한다. 과거에는 부동산시장을 산업경기의 뒤를 따르는 후행 시장으로 보았으나 지금은 거의 같이 움직이는 시장으로 이해한다. 현재의 부동산시장 흐름에 큰 영향을 주는 것은 경제 그 자체다. 경제가 죽으면 앞으로의 부동산시장도 활력을 잃을 확률이 높다. 한편 1인 가족의 증가와 핵가족화, 경기침체는 실속형 주택을 선호하는 현상으로 나타나고 있다. 실용성이 높은 소형 고급형 주택을 선호하는 분위기다. 경제는 어려워도 주택에 대한 수요자의 눈높이는 더 올라갔다고 볼 수 있는 대목이다. 또 하나 생각해볼 요인이 교통 여건이다. 최근 수요자들은 환경보다는 교통이 좋은 주택을 선호한다. 경기가 호황일 때는 환경 여건을 중시하고 불황일 때는 생활이 불편하지 않고 시간과 비용이 절감되는 교통에 대한 중요도가 더 높아진다. 도심형 주택에 대한 관심이 늘어난 이유다. 앞으로 경기가 회복되고 부동산시장이 활황일 때는 환경 여건이 중시될 것이다. 환경 여건에 해당하는 것들은 용적률, 자연환경, 조망, 소음, 프라이버시 등이다. 경제형편이 좋아지고 여유가 생기면 자연적으로 환경이 주요 선택 요소가 될 수밖에 없다. 부동산시장은 이렇게 흘러가고 있다. 이럴 때일수록 부동산시장을 읽는 정확한 눈이 필요하며 각자에게 맞는 맞춤식 투자 전략을 세워야 한다. 과거처럼 많은 사람들이 기계적으로 부동산에 투자해 성공할 확률은 높지 않다. 또한 자신이 갖고 있는 부동산도 종합진단해봐야 한다. 강한 것인지 약한 것인지 제대로 진단해 과감하게 구조조정할 수 있어야 한다. 부동산도 강한 것이 아름다운 시대다. 주택수요와 구매력은 어떤 기준으로 판단하는 것일까? 해설과 답 내 소득으로 내 집 마련이 쉬운지 어려운지를 알 수 있는 것을 주택구매력지수라고 하는데 국가 간 주택 가격 비교가 가능한 PIR(Price to Income Ratio)과 주택구입능력을 판단하는 HAI(House Affordability Index)가 있다. PIR은 연평균소득을 반영한 특정 지역 또는 국가 평균 수준의 주택을 구입하는 데 걸리는 시간을 의미한다. 이는 가구소득 수준을 반영해 주택 가격의 적정성을 나타낼 때 사용하는 지수다. 예컨대 PIR이 10이라는 것은 10년 동안의 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모두 모아야 집 한 채를 살 수 있다는 의미다. 서울의 경우 2016년 PIR은 그동안의 최고치인 9.0을 기록했다. HAI는 소득이 중간 정도인 가구가 금융기관의 대출을 받아 중간 가격 정도의 주택을 구입한다고 가정할 때, 현재 소득으로 대출원리금 상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 나타내는 지수다. HAI가 100보다 크면 중간 정도 소득을 가진 가구가 중간 가격 정도 주택을 무리 없이 구입할 수 있다는 뜻이다. HAI가 상승하면 주택구매력이 커졌다는 것을 의미한다. 서울의 경우 2016년 HAI는 60.2로 조사됐다. 그만큼 서울에서는 내 집 마련이 어렵다는 얘기다. LTV와 DTI는 무엇일까? 해설과 답 LTV는 Loan To Value ratio의 머리글자로 ‘주택담보대출비율’을 의미하며, DTI는 Debt To Income ratio의 머리글자로 ‘총부채상환비율’을 뜻한다. 예를 들어, LTV가 70%라면 시가 5억원짜리 아파트는 최대 3억5000만원까지 빌릴 수 있다. 반면에 DTI는 연간 총소득에서 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연간 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율을 말한다. 다시 말하면, LTV처럼 주택 가격에 비례해 대출을 해주는 것이 아니라 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 따져 대출 한도를 정한다는 의미다. DTI 규제가 적용되면 기본적으로 소득이 있어야 대출이 가능하고 소득이 많을수록 많은 돈을 빌릴 수 있다. 과거 관심을 끌었던 아파트 공급 정책의 대표적인 사례는? 해설과 답 과거 정부가 88서울올림픽 이후인 1980년대 말 부동산 투기가 극심해지자 ‘아파트 200만 호 공급계획’을 수립해 시행한 적이 있다. 당시 연간 적정 공급 물량은 50만 가구였다. 그 결과 2년여의 공사기간 이후 입주가 시작되면서 주택시장이 안정되기 시작했다. 그러나 관련 인력과 자재 부족으로 일부에서는 바닷모래를 사용해 공사를 감행하는 등 여러 가지 부작용이 나타나기도 했다. >> 김정렬(金淨烈) 한국일반행정사협회 전임교수 국내 최초로 부동산 전문가들로 네트워크를 구성, RE멤버스를 설립하고 부동산써브 대표를 역임했다. 한국자산관리공사, 한국자산신탁, 기업체, 금융기관 등에 부동산 자문을 꾸준히 하고 있다. 저서로는 , , 등이 있다.

2017-02-01 16:36
[김정렬의 재미있는 부동산 이야기] 지진과 부동산시장, 지켜야 할 보금자리

일본 홋카이도 어느 온천 마을에 있는 주민에게 늘 지진 위험이 있는데 왜 이사를 가지 않느냐고 물었다. 그들은 우리들의 보금자리는 우리가 지켜야 하기 때문이라고 말했다. 고향을 떠나 행복하게 살아갈 자신도 없고, 온천이라는 관광 수입원을 놓칠 수 없기에 그냥 살아간다는 말이 기억난다. 일본은 재해가 많은 국가다. 여기에 집값 폭락 현상이 나타나기도 했다. 특히 후쿠시마 원전 사고로 인한 복구비용은 250조 원을 웃도는 것으로 알려졌다. 지진에 대한 심리적 불안과 스트레스는 일본 전역을 강타했다. 이와 맞물려 우리나라 공항에서 가까운 인천 지역 빌딩에 일본인들이 관심을 갖는 바람에 가격 상승세가 일어나기도 했다. 1999년 몽골을 여행하던 중 관료로부터 일본이 지진 등 비상시에, 몽골로 이주해올 수 있는 방안을 검토한 적도 있다는 설명을 들은 기억이 난다. 하지만 일본 문화는 이러한 자연재해 속에서 발달해왔다. 화산이 있어 온천문화가 생겨났고 지진이나 태풍, 대설에 대응하기 위해 건축물이 진화하면서 일본은 재난 대비 선진국이 되었다. 우리나라 내진설계율은 35% 정도에 불과해 예측하기 어려운 재난에서 자유로운 나라는 없다. 우리나라의 내진설계는 2005년 이후 건축허가를 받은 3층 이상의 주택에 대해 규정했고 이번 경주 지진으로 2층 이상으로 강화하기로 했다. 현재 초고층 아파트 등 일반 고층 건물은 진도 7 정도에 견디도록 설계된 원자력발전소 기준에 맞춰져 있다. 기존 건축물을 내진 보강할 경우는 건폐율, 용적률, 대지 안의 공지, 높이 기준 등을 완화할 수 있도록 하여 적극적인 인센티브를 부여하기로 했다. 하지만 전국적으로 내진설계가 적용된 건축물은 약 35%에 불과하다. 앞으로 내진설계가 강화되면 공사비가 더 들어 분양가는 올라갈 전망이다. 내진 성능을 0.5 높일 때 분양가는 3~5% 더 상승한다고 한다. 소비자가 원하지 않을 때, 내진 설비를 특별 기준 이상으로 갖추는 건설업체는 드물다. 시장원리와 맞지 않기 때문이다. 국내 원전의 경우, 내진설계 기준을 6.5에서 7.0으로 높이는 데 1000억원이 더 든다고 한다. 무엇보다 기준을 어느 정도에 맞춰야 할지 예측이 어렵다. 우리나라 동쪽은 원전 밀집 지역이다. 이제는 원전의 안전이 큰 문제가 되고 있다. 원전을 줄이면 전기 부족을 해결할 현실적인 대안이 없어 부담이 되고 또 원전에서 수도권으로 이어지는 고압선 문제는 지역 주민들의 불편사항으로 늘 논란거리가 되고 있다. 우리가 정말 전기를 아껴 써야 하는 이유도 여기에 있다. 환경 문제와 재난에 대한 대비는 국민적 공감대 형성이 무엇보다 중요하다. 장기적인 조치가 필요한 부분이 많기 때문이다. 우리 세대가 아닌 우리 후손들을 위해 준비하고 생각할 일을 소홀히 해서는 안 된다. 오랫동안 큰 비용을 지불해야 한다는 점에서 쉬운 일은 아니지만 반드시 필요한 일이다. ◇ 다음 문제들을 풀어보세요 ❶ 내진설계가 잘된 지역은 어디일까? ❷지진이 발생할 경우 고층이 안전할까, 저층이 안전할까? ❸우리나라에서 아픔과 교훈을 남긴 건축물들은 어떤 것이 있을까? ◇ 해설과 답 ❶비교적 새롭게 조성된 도시인 세종(50.8%)과 울산(41%), 경남(40.8%)은 내진설계율이 높다. 하지만 이미 대도시로 조성된 지 오래된 부산(25.8%), 대구(27.2%), 서울(27.2%) 등의 내진설계율은 낮다. ❷지진에 따른 건축물 구조 안전성은 저층 건물보다 고층건물이 뛰어나다. 다만 저층은 외부 피난이 수월하다는 점과 심리적인 안정감을 준다는 점에서 장점이 있다. ❸(1) 1970년 서울 마포구 와우아파트가 무너졌다. 공사 자재를 아껴야 했기 때문에 철근 70개를 넣어야 튼튼하게 유지될 기둥에 고작 5개의 철근을 넣을 정도로 부실공사를 행했다. 그 결과 준공 4개월 만에 아파트 한 동이 무너지고 말았다. (2) 1994년 성수대교가 무너지고, 1년 후인 1995년 삼풍백화점이 무너졌다. (3) 예전에는 한강 둑이 무너진 적이 종종 있었다. 서울 상습 침수지역에서 다세대주택 저층이나 단독주택, 또 반지하에서 세를 살던 사람들은 물난리를 겪었다. 그때 그 지역에서 물나리를 겪은 사람들은 지금도 저층이나 저지대를 기피한다. (4) 1980년대 말, 당시 정부는 아파트 200만 호를 공급하기로 결정했다. 연간 주택 공급물량은 50만 가구인데 일시에 네 배가 넘는 많은 아파트를 지었기에 원자재가 부족했다. 그 결과 바닷모래를 사용하기도 해서 새 아파트에 금이 가는 일이 벌어졌다. 다행히 1991년 부동산시장은 안정됐다. >> 김정렬(金淨烈) 한국일반행정사협회 전임교수 국내 최초로 부동산 전문가들로 네트워크를 구성, RE멤버스를 설립하고 부동산써브 대표를 역임했다. 한국자산관리공사, 한국자산신탁, 기업체, 금융기관 등에 부동산 자문을 꾸준히 하고 있다. 저서로는 , , 등이 있다.

2016-10-31 11:10

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