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노후자금창출 원룸 투자로 가능할까

은퇴자들을 유혹하는 투자처 중 가장 대표적인 방법은 상가나 원룸, 오피스텔 같은 수익형 부동산이다. 투자에 목돈이 들긴 하지만 투자를 위한 대출도 쉽고, 시세차익을 노리는 부동산 투자에 비해 감수해야 할 위험도 낮기 때문이다. 또 심각한 노동이 필요없다는 점 역시 시니어들에게는 매력적인 요소다. 전문가들은 다양한 수익형 부동산 중 특히 은퇴자에게 원룸이 갖는 장점은 매력적이라고 말한다. 수익형 부동산 투자로 고려하고 있는 이들에게 지금은 고민스러운 시기다. 정부가 수익형 부동산을 통해 수익을 올리는 부동산 임대업자들의 대출을 옥죄기 시작했기 때문이다. 정부가 1월 15일 발표한 자영업자 대출관리 강화 계획에 따르면, 여신심사 가이드라인을 이르면 올 하반기부터 적용하기로 했다. 부동산을 담보로 사업자 대출을 받으면 해마다 원금의 30분의 1 이상을 분할상환하도록 한다는 방침이다. 원금을 꼬박꼬박 은행에 되돌려준다는 것은 사업자 입장에선 단기적 수익의 하락을 의미한다. 이는 그만큼 위험 부담이 커진다는 것과 다름없다. 원룸이 매력적인 이유 원룸의 장점은 투자에 비해 고소득을 담보할 순 없지만 안정적 수익의 기대가 가능하다는 점이다. 이유는 공실을 줄이기가 비교적 쉽기 때문. 일반적으로 사무실이나 상가의 경우 용도나 규모를 따지기 때문에 한 번 공실이 생기면 가격을 내린다 해도 ‘임자’를 만나는 것이 쉽지 않지만, 원룸의 경우는 이야기가 다르다. 주택 밀집 지역은 일반적으로 주거용 주택에 대한 수요가 꾸준히 있기 때문에 수익 하락을 감수하더라도 ‘싸게’ 내놓으면 공실을 막는 것은 어렵지 않은 문제라는 것. 특히 투룸이나 다가구 주택에 비해 주택당 규모가 작은 원룸은 더욱 수요 걱정에서 자유로울 수 있다. 특히 최근 부동산시장이 전세 중심에서 월세 중심으로 이동하고 있고, 1인 가구가 늘면서 당분간 이런 수요는 계속될 것이라는 게 전문가들의 예상이다. 갑자기 자금이 필요할 땐 일부를 전세로 전환할 수도 있다. 전세로 전환하면 목돈을 어렵지 않게 마련할 수 있다는 것도 장점으로 꼽힌다. 퇴직자들에게는 소일거리 삼아 할 수 있는 일이 생기기도 한다. 간단한 청소 등 건물 관리에 직접 참여하는 시니어들도 적지 않다. 부동산 임대업자에 비해 규모가 작은 주택임대사업자의 경우에는 세재혜택도 받을 수 있다. 연간 2000만원 이하의 주택 임대수입을 올리는 주택 임대사업자에게는 수입에 대한 비과세 적용 기한이 2018년 말까지 연장됐다. 물론 100% 안전하다는 의미는 아니다. 원룸이라 해도 지역적 특성에 따라 공실에 시달리는 경우가 있다. 대표적인 곳이 최근 거제나 군산과 같은 조선산업 의존 지역이다. 군산 지역의 한 공인중개사는 “조선소에 근무하던 근로자들이 대거 빠져나가면서 원룸 임대업자들에게 비상이 걸렸다”며, “밀집 지역에 가면 공실이 40% 이상인 곳도 적지 않게 볼 수 있다”고 말했다. 조선산업의 부활에 운명이 내맡겨진 셈이다. 세상에 ‘쉬운 돈’은 없다 그렇다고 원룸 투자가 무조건 핑크빛 미래를 보장해주는 것은 아니다. 원룸 투자를 고려하는 은퇴자들은 대부분 ‘공실’을 가장 겁낸다. 애써 돈을 투자해 방을 꾸며놨는데, 임대가 되지 않는다면 그것처럼 낭패는 없기 때문이다. 대부분의 은퇴자들이 원룸 임대사업에 투자할 때 대출을 고려하는 점을 생각하면 더더욱 그렇다. 그러나 전문가들은 오히려 더 걱정해야 할 것은 소비자들과의 분쟁이라고 말한다. 주택 임대관리업체 관계자는 “원룸 건물주들이 가장 골치 아파하는 것은 세입자들의 민원”이라고 설명한다. 원룸 세입자는 나이가 20~30대의 젊은 층이 많기 때문에, 세대차 등으로 인해 의사소통에 어려움이 있을 수 있고, 분쟁이 발생할 경우 법적인 처리를 진행해도 최소 3개월에서 6개월 정도 기간이 걸리기 때문이다. 게다가 주택임대차보호법은 세입자들의 권리를 중심으로 마련되어 있어 건물주 입장에선 부당하다 느낄 만한 부분도 상당수 존재한다. 건물관리도 쉽지 않다. 건물의 청소나 유지보수, 수리 등을 직접 하려면 각각의 전문가들과 계약을 맺거나 그때그때 가격을 흥정해야 하는데, 대부분의 경우 부르는 게 값일 때가 많다. 서울 신촌 지역의 한 공인중개사는 “한파가 닥쳤을 때 보일러나 수도가 터지는 일은 동시다발적으로 발생하기 마련”이라며, “만약 제때 수리가 안 되면 세입자가 월세를 깎아 달라고 하거나, 수리업자를 다급하게 부르려면 웃돈을 줘야 해서 건물주 입장에선 이중고를 겪는 일이 다반사”라고 설명한다. 원룸을 관리업체가 갖는 장단점 원룸 건물을 직접 관리하기 어렵다면 관리업체에 맡기는 것도 방법 중 하나다. 이런 경우 선택 방법은 크게 3가지. 그중 하나는 지역에서 소규모로 건물을 관리하는 공인중개사에게 맡기는 방법이다. 또 한 가지는 지역을 기반으로 한 전문 주택임대관리 회사를 통해 관리하는 방법, 마지막으로는 부동산 종합서비스 회사를 통한 방법이다. 지역마다 발품을 팔다 보면 원룸을 직접 관리하는 공인중개사들이 있기 마련. 매물이나 임대계약을 ‘독점’으로 제공하는 대신 관리를 무료로 해주는 경우도 있고, 적은 비용을 받고 대부분의 업무를 대행하는 경우도 있다. 이런 공인중개사들은 별도의 임대사업자 없이 운영되는 경우가 많아 유지비용은 적은 대신 문제가 생겼을 때 법적 보호를 받기 어려운 부분이 있다. 또한 처리 가능한 관리 업무의 범위도 제한적이다. 그래서 가장 일반적으로 선택하는 방법은 지역 주택임대관리 회사를 통해 관리를 맡기는 방법이다. 이런 업체들은 지역 내에서 많은 원룸 물량을 확보해 홍보, 유지보수, 관리 비용을 낮춰 이익을 얻는 형태로 운영된다. 규모가 큰 회사들은 보증보험 등 안전장치가 있고, 웬만한 수리 인력과 장비를 갖추고 있어 동파 등 사고가 났을 때 직접적인 대응이 가능하다는 것이 장점이다. 도배 등 보수도 저렴하게 서비스받을 수 있다. 단점은 지역을 기반으로 하고 있어 거점 지역을 벗어난 건물을 맡기기 어렵고, 규모가 작은 공인중개사들에게 맡기는 것보다 수수료가 비싸다는 것. 이 외에 최근 주목받기 시작한 부동산 종합서비스 업체들도 있다. 국토교통부는 지난해 말 ‘네크워크형 부동산 종합서비스 인증제 시범사업’ 대상자로 5개 핵심 기업을 선정했다. 이들 기업은 단순관리를 벗어나 시행, 시공, 분양에서부터 임대 마케팅, 주거사업 개선 등 주택과 관련한 모든 분야를 담당하게 된다. 그러나 시범 선정된 기업들은 자본금이 충분한 대기업 위주로 선발돼 소규모 임대 사업자들과는 거리가 있다는 평가가 많다. 관리를 맡기는 방식은 크게 2 가지로 나뉜다. 먼저 자기관리형이 있다. 흔히 마스터 리스로 불리는 이 방식은 주택임대관리 업체가 원룸 건물에서 발생하는 임대수익 중 특정 금액을 보장해주는 방식이다. 보통 시세는 모든 방이 임대됐을 때 발생하는 기대수익의 85~90%를 보장해주는 수준이다. 수수료가 비싸긴 하지만 공실이나 분쟁 등의 걱정에서 완전히 해방된다. 그에 대한 위험 부담은 주택임대관리 업체가 지기 때문이다. 이와는 반대로 수수료는 낮지만 위험 부담은 건물주가 지는 ‘위탁관리형’도 있다. 일반적으로 임대료의 3~6%가 수수료로 책정되는데, 서울 강남 등 상권이 발달해 임대료가 높은 지역은 8% 정도로 높다. 위탁할 때 사고 꼼꼼하게 대비해야 원룸의 관리를 맡긴다고 해서 모든 걱정이 사라지는 것은 아니다. 주택 임대에 대한 전권을 맡겨놓았다가 낭패를 보는 경우는 생각보다 많다. 가장 많이 발생하는 일 중 하나는 이중계약서 체결이다. 세입자와는 고액의 계약서를 작성했지만, 건물주에게는 낮은 금액의 계약서를 내밀어 차액을 챙기는 일도 있고, 아예 공실이라고 보고하고 임대료를 가로채는 경우까지 있다. 가장 심한 경우는 전세 계약을 체결해놓고 목돈을 챙겨 달아날 때다. 실제로 지난해 8월 수원 중부경찰서는 아주대학교 인근 한 부동산 중개사무소에서 임차인들과 전세계약을 맺고 건물주에게는 월세계약을 맺었다고 속여 총 20억920만원의 전세금을 가로챈 혐의로 공인중개사 일당을 검거한 일도 있다. 부동산 관리업체 스마트하우스의 이성태 차장은 “특히 건물주의 주거지와 원룸의 위치가 물리적으로 먼 경우 잦은 방문이나 꼼꼼한 관리가 어렵다는 점을 노려 사기가 발생하는 경우가 빈번하기 때문에 이 점을 주의해야 한다”고 조언했다.

2017-03-20 13:48
전자서명에 전자계약, 인터넷으로 사고파는 아파트

“부동산이 전자제품이라도 됩니까? 돈이 얼마인데… 어떤 바보가 부동산을 전자상거래로 합니까? 말도 안 되는 소리예요.” 예전에 참 많이 들은 말이다. 부동산은 전자상거래가 불가능하고 또 필요도 없다는 말이다. 부동산은 고가의 재화라는 점, 거래 규모와 중요성을 따져볼 때 개별 물건의 현장 확인을 빼놓을 수 없다는 것을 그 이유로 들었다. 거래의 안정성, 대금 결제와 환불의 어려움, 사기 및 잘못된 정보 제공, 해킹 등에 의한 거래 사고도 부동산 전자상거래의 걸림돌로 지적이 됐다. 부동산거래 새롭게 진화하고 있다 그러나 이제는 빠르게 바뀌어가고 있다. 정부는 지금 민간 부문 부동산거래 전자계약시스템을 시행 중이다. 2016년 상반기 서초구 시범 사업을 마친 후 2016년 8월 말부터는 서울시 전역으로 확산 실시하였고 2017년부터는 아파트 중개 등에 본격적으로 활용될 수 있기를 기대하고 있다. 공인중개사를 통해 체결되는 부동산 계약을 정부에서 도입한 이 시스템으로 사용할 경우 안전성, 경제성, 편리성 측면에서 이점이 있다는 것이다. 정부 입장으로는 부동산 정책 입안을 위한 데이터베이스를 구축할 수 있다는 점도 강점이다. 다만 2016년 1년 동안 부동산 전자계약에 참여한 공인중개업소가 1400개를 넘어섰으나, 2016년 서울시에서 이루어진 부동산 전자계약은 아직 540건에 불과하다는 것은 아쉬운 부분이다. 우리나라 공공 부문 부동산거래 전자계약시스템인 한국자산관리공사의 공공자산 처분 시스템 온비드(www.onbid.co.kr)도 1999년 검토 이후, 2002년 시행되어 이제는 정착발전 단계로 원활히 이루어지고 있다는 점은 고무적이다. 온비드는 2016년 한 해 동안 19만 명의 국민들이 입찰에 참가한 것으로 나타났다. 입찰 참가자 수는 2015년 15만 명 대비 26.7% 증가한 셈이다. 2016년 연간 낙찰 건수는 3만3000건으로 나타났다. 공공 부문의 전자거래에 이어 이제는 민간 부문 부동산 거래에도 전자계약이 확산될 수 있는가에 관심이 쏠리고 있다. 우리나라 부동산거래 전자계약시스템은 세계적으로도 인정받는 제도로 성장을 거듭하고 있다. 보통 부동산 전자상거래는 제1단계 정보수집활용, 제2단계 계약실행, 제3단계 사후행정처리로 구분하는데 그동안 우리나라는 이 세 가지 단계가 원활히 연결되어 거래가 이루어지고 가장 적극적으로 인터넷을 활용하는 나라, 인터넷으로 부동산 공매 입찰을 하는 모범적인 나라로 변모했다. 그런 가운데 2016년에 정부가 시작한 민간 부동산거래 전자계약시스템이 출발했다. 예를 들어 아파트 전세를 전자계약으로 하고 싶으면 출입문에 전자계약 상징 마크를 부착하고 있는 중개업소를 찾으면 된다. 아파트 매매, 전세 등이 부동산 전자계약이 가능하다고 보면 된다. 물론 단독주택과 상가 거래도 전자계약이 가능하다. 부동산거래 전자계약시스템은 첨단 ICT 기술과 접목, 공인인증·전자서명, 부인방지기술을 적용해 종이와 인감 없이 온라인 서명으로 부동산 전자계약을 체결할 수 있도록 하고, 실거래 신고 및 확정일자 부여를 자동화하는 방식이다. 이렇게 매매계약을 하면 실거래 자동신고가 되고, 임대차 계약이라면 주민센터 방문 없이도 확정일자가 자동 부여된다. 전자계약의 시대, 공인중개사 어떻게 변할까? 우리나라는 부동산 전자상거래가 태동한 지 이제 14년이 됐다. 공공 부문 부동산 공매 입찰이 인터넷 입찰 방식 전환으로 그 역사가 시작됐다면 민간 부문은 아파트 거래를 중심으로 태동한 셈이다. 그렇다면 민간 부문 부동산 전자상거래는 앞으로 어떻게 전개될까? 그리고 주요 이해 당사자인 공인중개사와 부동산 중개업무는 어떤 관점으로 발전의 포인트를 잡아야 할까? 공인중개사는 저널리스트인 마리나 크라코프스키의 책 에 나오는 ‘미들맨’에 해당한다. 에서 미들맨은 그 답을 ‘연결’에서 찾아야 한다고 말한다. 그리고 연결에서 가치를 창출하는 기업 또는 비즈니스맨을 중개자의 의미인 ‘미들맨’이라 명명한다. 인터넷을 새로운 도구가 아닌 시대의 본질적 변화로 읽는 미들맨은 구매자와 판매자 사이에 가치를 선사함으로써 이익을 거두는 사람들이다. 인터넷이 처음 등장했을 때 사람들은 미들맨의 시대가 사라져간다고 생각했다. 하지만 정반대의 현상이 일어났고 이런 추세는 앞으로도 더욱 힘을 받을 전망이다. 인터넷의 등장으로 세상이 상호 연결된 것이고 연결 가치의 활용이 중요시된 것은 당연하다. 미들맨에 해당하는 공인중개사의 입장에서 보면, 인터넷의 발달로 거래가 활성화되면서 결정적으로 신뢰가 더 필요해졌다는 것을 의미한다. 판매자와 구매자가 직접 거래하는 것보다 미들맨이 각각의 그들과 더 자주 거래하며, 이를 통해 신뢰를 쌓을 수 있기 때문이다. 즉 일회성의 직거래로는 쌓을 수 없는 신뢰관계를 미들맨은 수많은 거래를 통해 쌓을 수 있다는 의미다. 또한 인터넷 세상에서는 미들맨을 배제함으로써 얻는 비용절감 효과보다 미들맨을 활용해 얻는 생산성이 우선시되는 경우가 발생했다는 점을 주목해야 한다. 최근 ‘연결’에서 기회를 찾은 미들맨들은 계속 등장하고 있으며, 앞으로도 이러한 현상은 계속 이어질 것이다. 부동산 전자상거래의 새로운 과제 부동산 전자상거래는 많은 변화를 가져왔다. 민간 부문에서 보면, 부동산거래 전자계약시스템은 등기비용 등 절감, 각종 행정 처리의 간소화, 거래의 투명성이 자랑이다. 공공 부문도 마찬가지다. 먼저 전국의 부동산 공매장이 없어졌다. 공매 입찰자는 이제 집에서 응찰할 수 있게 됐다. 그리고 누구든 원하는 정보를 편리하고 투명하게 받아볼 수 있게 됐다. 공매 담당 직원도 대폭 줄었다. 주변 부수 시스템도 함께 정비가 됐다. 그러나 무엇보다 민간 부문이든 공공 부문이든 부동산 전자상거래의 가장 큰 성과는 업무의 표준화와 업무 개선이다. 오프라인에서도 복잡한 부동산 업무를 온라인에서 하려면 온라인에 맞게 표준화 작업을 해야 하기 때문이다. 또한 절차의 공정성과 투명성이 정립되었다는 것도 빼놓을 수 없다. 정부 일도 편해졌다. 실거래가가 노출되다 보니 현실과 맞지 않는 공시지가나 과세시가 표준액에 의지해 세금을 물릴 필요가 없어진다. 거래가 투명해지고 공정성은 높아지는 반면 이중계약서나 투기 행위는 줄어들게 된다. 거래의 안정성은 사회적 인식과 관행에서부터 출발한다. 법률적, 기술적 한계보다 먼저 심리적 불안감을 극복해야 한다. 그 중심에는 국민, 정부, 공인중개사가 있다. 민간 부문 부동산거래 전자계약시스템의 성공 여부를 가늠할 수 있는 중요한 요소라 할 수 있다. 여기에 공인중개업소의 참여와 공인중개사에 대한 정부의 지원, 신뢰의 가치를 중시하는 미들맨인 공인중개사의 경영 철학이 성공의 열쇠다. 부동산 관련 정보가 활발히 유통되면서 부동산 상품의 가격과 매물 등의 정보가 거대한 DB로 구축돼 네트워크로 연결될 가능성도 높다. 아울러 전자서명, 전자금융, 전자감정 등 첨단기법의 발전으로 인해 부동산 상품의 객관적 가치 개념이 보편화될 것이다. 이에 따라 부동산의 입지 개념이 변화하는 것은 물론 변화 속도 또한 빨라질 것으로 보인다. 부동산은 모든 산업과 국민이 직접 관련되어 있는 분야다. 그래서 공정하고 투명하고 효율적이어야 한다. 이해관계자 모두가 적극적으로 참여할 수 있어야 한다. 부동산 전자상거래는 이제 꿈이 아니라 현실이다. 부동산 산업 분야에서 투명성을 확보하기 위해 부동산이라는 상품을 시스템화하고 오프라인에서의 절차를 보완하고 줄여나가는 연구와 함께 거래 고객과 공인중개사를 보호하고 지원할 수 있는 장치도 지속적으로 마련해나가야 한다. 공인중개사의 소득 노출 등으로 인한 걱정을 자랑으로 생각할 수 있는 사회적 분위기 조성과 관련 제도의 적극적 개선이 병행되어야 부동산전자계약 시스템이 빠르게 정착될 수 있을 것이다. >>김정렬(金淨烈) 한국일반행정사협회 전임교수 국내 최초로 부동산 전문가들로 네트워크를 구성, RE멤버스를 설립하고 부동산써브 대표를 역임했다. 한국자산관리공사, 한국자산신탁, 기업체, 금융기관 등에 부동산 자문을 꾸준히 하고 있다. 저서로는 , , 등이 있다.

2017-03-16 15:47
[잘나가는 사람에게는 이유가 있다 PART4] 철학이 있는 사람 ③ 가제트 술집 대표 겸 배우 김경범씨

뭐든지 척척, 생각하고 말하는 대로 잘되는 사람을 보면 ‘도대체 어떻게 살았기에 뭘 해도 저렇게 운이 잘 따르나’ 싶다. 부럽다가도 얄밉고, 성공 비법이 뭘까 궁금할 때도 있다. 막걸리 전문 주점 ‘가제트 술집’은 8년 전 서울시 마포구 합정동 변두리 골목에 7평 남짓한 좁디좁은 공간에 문을 열었다. 개업 첫날부터 문전성시를 이루더니 맛집으로 널리 알려지면서 매스컴도 꽤 탔다. 현재까지 전국 12개 ‘가제트 술집’이 매일 밤 손님맞이를 위해 불을 밝힌다. 스스로도 ‘운이 좋았다’고 평가하는 ‘가제트 술집’의 ‘가제트 오빠(?)’ 김경범(45) 대표. 그의 인생역전 운빨 성공기를 좀 들춰보자. 6년 전 괜찮은 술집이 있다는 지인을 따라 나섰다가 ‘가제트 술집’을 알게 됐다. 그런데 막걸리 집이라니. 홍대 옆 합정동이 지금처럼 번화하지 않을 때였다. 막걸리도 지금처럼 즐겨 찾는 이가 흔치 않았다. 그런데 웬걸? 술집 안은 빈틈없이 손님으로 가득 찼다. 술집이다! 회전율이 빠른 국수집, 밥집도 아닌 술집 대기 줄이 길기도 길었다. “그때는 그랬어요. 요새는 경기가 안 좋은 것도 있고 본점과 2호점이 인근에 있어서 기다리지는 않아요.” 안경 쓴 얼굴, 수줍게 웃으며 이야기를 꺼내는 이 사람이 바로 가제트 술집 김경범 대표다. 왜 굳이 술집 이름이 ‘가제트 술집’이냐고 묻는다면? 사진을 보면 대충 감이 잡히지 않을까? 그런데 그의 얼굴이 애니메이션 주인공 가제트만큼 낯이 익다. 소소하게나마 TV 드라마와 영화에 얼굴을 비추는 현역 배우이기 때문이다. 최근 MBC 예능 프로그램 ‘2016 무한상사’에도 얼굴을 내비쳤고, SBS 드라마 과 영화 등에도 출연한 바 있다. 막걸리집 사장님이라는 직함은 배우의 삶이 이끌어준 또 다른 삶 중의 하나인 셈이다. 배우 인생에 막걸리 들어오다 인기 배우가 아닌 이상 배우로서의 삶을 산다는 것은 쉽지 않다. 언제 들어올지 모를 캐스팅 기회 때문에 일정한 일을 갖는 것이 부담스럽다. 배우인 김경범 대표도 술집을 열기 전 여러 직업을 섭렵했다. 연기 선생은 기본이고 오징어 장사, 목수 등 분야도 다양하다. 카타르 현장 취업을 며칠 앞두고 양국 간 마찰로 해외 일자리를 포기했고, 중국 내 유통 사업도 생각했지만 수지타산이 맞지 않아 단념했다. 그리고 마침내 찾아낸 것이 막걸리 아이템이었다. “2009년 9월이었는데 막걸리 박람회를 한다는 소식을 신문으로 접하고 기록해놓았어요. 그런데 마침 박람회 날이 이사하던 날이더라고요. 박람회가 열리는 곳으로 이삿짐 차를 몰고 갔어요. 막걸리 붐이 일어나기 전이었죠. 그런데 막걸리 맛이 정말 다 다른 거예요. 이거다 싶었습니다.” 이를 계기로 막걸리 파는 술집을 열겠다고 다짐했다. 지금 생각해보면 겁 없는 결정이었다. 올(all) 빚, 올(all) 도움으로 가제트 술집 문 열다 “그때 어떻게 시작했나 몰라.” 잠시 회상에 젖은 김경범 대표. 이 사업이 인생의 마지막이라고 생각했다. 그런데 가난한 배우에게는 대출도 허락되지 않았다. “대출이 되겠어요? 고맙게도 후배 중 주차 요원이었던 놈 하나가 전세자금담보대출로 1000만원을 꿔줬어요. 그리고 지인한테도 1000만원을 꿨고요.” 오로지 주위 사람의 도움으로 기반을 마련했다. 그저 운이 좋았다고 했다. 전부 다 빚이었고 도움이었다고 했다. “당시 홍대 근처 상권이 점점 넓어지고 있어서 권리금이 어마어마했어요. 물어보는 곳마다 제가 가지고 있는 돈으로는 갈 수 없었어요. 포기할까 고민하고 있었는데 허름하고 작은 부동산 하나가 보였습니다. 제가 교회를 다니는데 부동산 이름이 엘 샤다이(전능하신 하나님)더라고요. 그곳에서 지금의 가제트 술집 본점 자리를 안내해줬습니다.” 체계적인 상권 조사도 없었다. 가끔 가는 근처 닭집이 월 800만원 수익을 벌어들인다는 게 정보의 전부였다. 그리고 인테리어가 관건이었다. 당시 빈티지 인테리어로 꽤 유명했던 시나브로 자매가 가제트 술집의 대표 분위기를 연출했다. “메일을 보냈어요. 구구절절했죠. 시골에서 상경해 연극을 하다 보니 먹고는 살아야겠고, 절박한 심정으로 부탁드립니다, 아니 감히 여쭤보겠다면서 인테리어를 부탁했어요. 솔직히 한 명은 반대, 한 명은 찬성했다더라고요. 결국 저랑 만나고 난 다음에 해주기로 하셨어요. 솔직히 터무니없이 낮은 가격으로 해주셨어요. 빈티지 핸드메이드라는 것이 작품과 상업의 중간인데 미안하고 또 너무 고마웠습니다.” 한 달에 80만원만 벌면 좋겠다 2009년 11월, 가제트 술집이 드디어 오픈했다. 열자마자 사람들이 계속 들어왔다. 사람들이 줄을 서는지도 처음에는 몰랐다. “지금도 전화가 와요. 웨이팅(대기) 시간 얼마나 걸리느냐고요. 신기해요, 옛날 생각하면. 그런데 욕심이 없었기 때문에 잘된 거 같아요.” 한 달에 딱 80만원 벌 생각으로 가게를 열었다. 돈 욕심이 없었다. 80만원 벌려고 한 사람이 150만원 버니까 너무 좋았다. “손님이 앉아서 죽치는 거도 신경 쓰지 않았어요. 즐겁게 하니까 잘된 거예요.” 김경범 대표는 1년 반 만에 지인에게 빌렸던 돈을 다 갚았다. 그런데 지금 누가 자기처럼 창업한다고 하면 뜯어 말린다. 본인은 운이 좋았던 것이지 빚은 원래 못 갚는 것이 빚이기 때문이다. 배우의 길을 잠시 접어두고 김경범 대표가 얻은 것은 너무 많다. 부인이 생겼고 아이가 태어나면서 가정을 이뤘다. 창업을 열망하는 후배, 현역 은퇴자의 조언자로 나서 창업을 도왔다. 그래서 10개의 가맹점과 2개의 직영점을 가진 이른바 프랜차이즈 가제트 술집으로 거듭났다. 평균대 위를 오르다, 배우와 가제트 사이 반면, 김경범 대표는 무대와 촬영 현장을 그리워하는 배우이기도 하다. 최근 들어 배우로서의 삶이 까마득히 멀어져 간 것 같아 부쩍 아쉽다. 그래서 요즘 중국어 공부를 하고 있다고. 인터뷰가 잡혀 있던 날도 중국어 수업을 마치고 오는 길이라고 했다. “중국어는 솔직히 반반이에요. 배우적인 측면과 비즈니스적 측면이 있어요. 솔직히 내 생활에서 배우 생활을 할 수 있는 시간이 얼마 남지 않았어요. 우리나라는 아직까지 오디션보다는 감독, 작가, 스태프를 자주 만나야 해요. 지금 사드문제 때문에 한류가 단절됐다지만 언젠가 다시 좋아질 거잖아요. 그때 김경범이라는 배우가 중국어를 할 줄 안다고 하면 캐스팅에서 유리하지 않을까요(웃음)? 그리고 사업적인 면에서는 먹고살아야 하잖아요. 내가 전문 기술이 있는 것도 아니고 가제트가 계속 승승장구할 거란 보장도 없고 말이죠. 블루오션인 중국에 치킨도 삼겹살도 아닌 막걸리 전문점은 어떨까. 강남이 아닌 합정동 뒷골목에 막걸리라는 아이디어를 들고 들어왔던 것처럼요.” 물론 사업을 하면서 배우로서의 센스가 다양하게 발휘됐다. 가게를 운영하는 것도 하나의 기획이기 때문이다. 무엇보다 김경범 대표가 맛으로 손님을 대하는 자세가 꼭 무대 위 배우의 모습과 닮아 있다. “대다수 음식점 주인이 자기 음식은 다 맛있다고 생각해요. 하지만 천만의 말씀이에요. 관객이 재미없으면 재미없는 건데 우기면 무슨 소용이에요. 관객에게 연기로서 만족감을 주듯, 납득할 만한 맛으로 손님에게 다가가야죠. 계속 손님의 입맛을 맞춰간 것이 주요했던 거 같아요. 최고의 맛이 아니라 만족감으로 사람 마음을 움직이잖아요. 공연할 때 배우와 관객과의 관계처럼 손님이 과연 맛을 어떻게 생각하고 있을까 지속적으로 고민해요.” 그렇다면 김경범 대표의 앞으로의 계획은? 커가는 아이와 화가인 부인을 위해 사는 것은 기본이다. 그리고 이제 슬슬 자신의 꿈을 위해 다시 한 발짝 다가서고 싶다고 한다. 1인 미디어에 대한 관심도 오래전부터 있었다. 굳이 배우를 하지 않더라도 문화 전반에 대한 관심을 가지고 다가갈 계획이라고. “지금도 차 안에 유튜브에 관한 책이 있어요. 예전에는 돈을 좀 무시했는데 이제는 더 열심히 벌어보려고요. 배우가 꼭 아니어도 다양한 문화 콘텐츠에 도전해보고 싶어요.” 밑바닥 배우 인생에서 우리 동네 뒷골목 세련된 막걸리 집으로 손님 취향 제대로 저격한 김경범 대표. 이제 다시금 꿈의 무대로 향할 채비를 하고 있다. 지금까지의 운빨을 모으고 모아 또 한 번 날려보겠다는 홈런 한방! 그럼 두 손 모아 기다려볼까?

2017-02-13 09:57
[역사 그 순간] 정유재란 답사, 울산왜성 전투 왜병들에게 왜 비극적이었나

정유년인 올해는 정유재란(1597.1~1598.12) 발발 420주년이다. 임진왜란으로부터는 427주년. 임진왜란이 치욕의 역사였다면, 정유재란은 왜군이 충남 이북에 발도 못 붙인 구국승전의 역사다. 그 전적지는 진주, 남원, 직산 등 삼남지방 곳곳에 있지만 옛 자취는 찾기 어렵다. 뚜렷한 자취가 남아 있는 곳은 왜군이 남해안을 중심으로 농성하던 성터들이다. 주로 경남 중동부 해안에 밀집한 왜성 터들도 오랜 세월 허물어지고 지워져 갈수록 희미해져간다. 왜성이라는 이유로 사적지 지정이 해제된 탓이다. 근래 일부 지방자치단체는 그 중요성에 눈을 떠 옛 모습대로 복원하려는 노력을 기울이고 있다. 그러나 대다수는 아직도 방치되어 있다. 치욕의 역사도 반드시 기억해야 할 역사다. 더 늦기 전에 지금 모습이라도 남겨둬야 한다. 더 사라지고 훼손되기 전에 역사의 현장 보전의 필요성을 일깨우고, 정유재란의 역사적 의미를 천착하기 위해서라도 그 흔적을 돌아볼 필요가 있어 에 게재하기로 한다. 문창재 언론인(前 한국일보 논설실장) 정유재란 때 울산왜성은 일본군 최전선 보루였다. 위도 상으로는 가장 북쪽이었고, 방위로는 일본과 가까운 동쪽 끝이었다. 일조유사시 언제라도 도망쳐 가기 쉬운 위치였다. 호랑이 같은 조선수군도 없고, 망망대해와 맞닿아 철수작전에 큰 장애가 없는 전략적 요지였다. 그런 지리적 요인에다 왜군 선봉대장 가토 기요마사(加藤淸正)의 본진이어서 울산성은 정유재란 전투 중 손꼽히는 현장이 되었다. 허물어진 성벽만 남은 학성공원에서는 전투의 흔적을 찾을 수 없다. 성이 무너진 것은 세월의 작용이지, 전투 때문이 아니다. 서울을 떠나 밤늦게 돌아온 울산 나들이에서 그 처참했다는 울산왜성 전투의 흔적은 찾아보지 못했다. 성터 꼭대기에서 내려다본 천지개벽 같은 변화에 세월의 두께만 느꼈을 따름이다. 먹을 것이 없어 적병의 시신을 뒤졌다거나, 기갈을 면하려고 제 오줌을 받아 마시고, 말을 잡아 피를 마셨다는 아수라장을 엿볼 단서는 찾아내지 못했다. 울산왜성은 3개 층으로 된 구조다. 해발 25m 지점에 산노마루(三之丸), 조금 위에 니노마루(二之丸), 맨 위에 혼마루(本丸)가 있었다는데 지금은 석축 일부만 희미하게 남아 있다. 큰 돌을 다듬어 경사면에 비스듬히 축대를 쌓은 것이 전형적인 왜성이다. 성문을 들어서면 급하게 방향을 꺾도록 돼 있는 호구(護口)도 그렇다. 기마병이나 보병에게 성이 뚫려도 바로 본성으로 달려갈 수 없도록 여러 굽이를 만들어 속도를 늦추려는 설계다. 호구에서 병력이 주춤거리는 사이 침입자에 대한 공격을 쉽게 하려는 의도였다. 그때 없었을 것은 너무 많았다. 우선 허허벌판이었을 격전지가 지금은 대도시 울산의 도심지가 되었다. 420년 세월이 흐르는 동안 무너져 내린 성터에 수목과 초개가 우거져 울산성은 야산의 모습으로 변했다. 격전지가 공원으로 변해 울산 시민들이 가장 사랑하는 장소가 된 것이 제일 큰 변화일 것이다. 해발 50m 성 마루에 오르면 사방에 보이는 것은 온통 아파트와 빌딩 숲, 그리고 공장들이다. 상전벽해라는 말로는 표현이 한참 미흡하다. 그 모습을 내려다보면서 뜬금없이 대중가요 ‘울산 큰 애기’가 떠올랐다. 1960년대 초부터 방방곡곡에 울려퍼진 이 노래 가사가 너무 신기하고 이채롭게 느껴진다. 두 세상을 살고 있는가 하는 착각이 들 정도다. 내 이름은 경상도 울산 큰 애기 / 상냥하고 복스런 울산 큰 애기 / 서울 간 삼돌이가 편지를 보냈는데 / 서울에는 어여쁜 아가씨도 많지만 / 울산이라 큰 애기 제일 좋대나 / 나도야 삼돌이가 제일 좋더라. 반세기 남짓 전 울산은 큰 애기와 삼돌이의 연정이 아름답던 동해안 갯마을이었다는 증언이다. 눈 아래 펼쳐진 풍경과 비교하자니 격세지감이 느껴진다. 50년 세월의 간격이 이러할진대 420년 세월이야 어떠하랴. 이 노래 가사 2절에는 “성공할 날 손꼽아 기다려만 준다면 좋은 선물 한 아름 안고 온대나”란 소절이 있다. 답답한 시골에서는 꿈도 꿀 수 없는 ‘성공’을 향해 서울에 간 연인을 다소곳이 기다리면서 선물받을 날을 꿈꾸는 큰 애기의 모습이 너무 아름답지 않은가. 울산성은 차츰 지옥으로 울산왜성 전투가 왜병들에게 얼마나 비극적이었는지는 국내에 잘 알려지지 않았다. 성을 빼앗고 이 땅에서 왜를 몰아내지 못한 전투 결과로 보면 분명 조명연합군의 패전이지만, 왜군은 돌이킬 수 없는 피해를 입었다. 그래서 일본에서는 그 비극성이 잘 전해져온다. 영남 알프스라 불리는 서쪽 산악지대에서 발원한 태화강은 동쪽으로 곧게 흐르다가 급히 동해로 든다. 그 하구 언저리에 제법 널찍한 들판이 형성되어 까마득한 옛날부터 인간이 터를 잡는 살기 좋은 땅이었다. 들판 한가운데 외로이 솟은 야산에 가토 기요마사는 성을 쌓았다. 급히 자리를 잡았던 탓인지 성안에는 식수가 없었다. 남쪽으로 좀 더 가면 임진년에 쌓은 서생포성이 있는데, 태화강 너머에 진을 치라는 히데요시의 명령을 거역하지 못했던 걸까. 직산 싸움에서 패하고 도망쳐 내려가다가 잡은 입지라 했다. 조명연합군은 그 성을 둘러싸고 군량과 탄약 등의 보급품과 식수공급 루트를 차단했다. 벌판에 우뚝 고립된 성을 몇 겹으로 둘러싼 조명연합군 포위망에 갇혀 현지조달도 막힌 상황이었다. 고니시 유키나가(小西行長)와 가토 기요마사의 운명적 대결을 그린 엔도 슈사쿠(遠藤周作)의 소설 에는 당시의 참상이 이렇게 그려져 있다. “기록에 의하면 일본군 병사들의 다리는 가느다란 막대처럼 되었고, 그 때문에 각반이 흘러내렸으며, 얼굴은 여위어 다른 사람처럼 보였다 한다. 물을 찾아 야밤중 성 밖의 우물가에 가보면 우물 안에 시체가 던져져 있어서 물을 먹을 수 없도록 만들어놓았다고 한다. 성내의 소와 말은 모두 잡아먹었다. 그것이 동나자 적병의 시체에서 먹을 것을 구했다. 담벼락 흙을 빗물에 풀어 마실 때도 있었다. 두 달이 지나자 이젠 아무것도 남지 않았다. 울산성은 차츰 지옥이 되어가고 있었다.” 여기서 말하는 기록이란 한 참전무사가 남긴 ‘조선이야기[朝鮮物語]’다. 아무리 목이 말라도 낮에는 어쩔 도리가 없었다. 밤이면 우물을 찾아 성을 빠져나오지만 우물마다 돌로 메워졌거나 시체가 썩어가고 있었다. 위험을 무릅쓰고 태화강 강변을 찾아 나설 수밖에 없었다. 피로 물든 강물이라도 마시지 않고는 견딜 수 없었다. “지옥과도 같은 울산성에서 기아에 빠진 가토 기요마사의 농성군은 구원군의 손에 간신히 구조되어 한숨을 돌렸다. 4만의 조명연합군은 3만의 일본군을 보고 철수했다. 그들 역시 일본군의 총격으로 상당한 사상자를 냈기 때문이었다. 포위에서 해방된 농성군이지만 양식이 떨어진 그들은 종이를 씹고 담벼락의 흙을 파먹었다고 한다. 기요마사의 수염도 자랄 대로 자랐고, 뺨이 말라서 쑥 들어간 채 구원군 앞에 나섰다.” 4만 병력 조명연합군의 철수 울산성의 참상은 라는 기요마사 문서에도 나온다. “성내의 사기 조상(阻喪)은 정점에 달했다. 식량과 식수가 없어 성병(城兵)은 벽토(壁土)와 종이를 먹었고, 자기 오줌과 군마의 피를 마시는 판이었다.” 이런 극한 상황을 겪은 가토는 훗날 구마모토 성을 지을 때 천수각 다다미에 고구마 잎줄기를 섞어 짜도록 했다. 식수난 경험으로 성내에 우물을 120개나 팠다. 지금도 당시의 우물이 20여 개 남아 있다. 일본 측 기록에 나오듯 4만 병력의 조명연합군은 완공도 되지 않은 평지성을 오래 포위하고도 왜군을 제압하지 못하고 물러났다. 먼 나라에 와 피를 흘리기 싫었던 명군 장수 양호(楊鎬)와 마귀(麻貴)가 내린 통한의 결정이었다. 35km 남쪽 서생포에서 달려온 왜군 1만3000명에게 배후를 공격당하자 싸워보지도 않고 철수한 것이다. “중국 장수가 군대를 후퇴시키면서 먼저 보병을 내보내고, 스스로 기병을 거느리고 뒤를 막으면서 후퇴하는 것을 보았습니다. (…) 장수가 도망치는 것을 보고 산 위의 적들이 줄지어 내려와 한꺼번에 사살했는데, 보병 중에 살아 돌아온 자가 많지 않고, 기마병도 죽은 자가 얼마인지 모릅니다. 갑옷과 투구를 버리고 맨몸으로 탈출하기도 했는데, 아군의 사상자도 많았습니다. 당당했던 대세가 순식간에 꺾이고 다 죽어가던 적이 도리어 흉독한 기세를 멋대로 부렸으니 진실로 통곡할 일입니다.” 에 실린 이 한 줄의 보고서가 역전된 전투의 참상을 증언하고 있다. 용열한 원군 장수의 결정이 조선 민중을 고통의 구렁텅이로 몰아넣은 생생한 증거다. 울산왜성은 아직 완공도 안 된 상태였다. 포위작전을 조금만 더 끌었어도 승리는 저절로 굴러들어왔을 것이다. 조명연합군의 첫 공격이 12월 23일이었으니 착공 2개월여도 못 되었을 때였다. 맹렬하게 불화살을 쏘아 일본군의 출진기지였던 규슈 나고야(名護屋)성 임진왜란 박물관에 걸려 있다는 울산성전투도에는 전투 상황이 파노라마처럼 묘사되어 있다. 들판에 홀로 솟아 있는 울산왜성을 조명연합군이 개미떼처럼 둘러싸고 공격을 퍼붓는 장면이다. 전투 중에도 성안에서는 말을 잡는 장면이 그려져 있다. 종군승려 케이넨(慶念)의 종군일기 에는 전투 상황이 이렇게 씌어 있다. “아침에 연기가 솟아오르고 대포소리가 연달아 무슨 일이냐고 물으니 적군이 기습을 해왔다고 한다. 적군은 돌담 밑에서 맹렬하게 불화살을 쏘아댄다. 성안에는 물건들이 수없이 많은데 침구와 의복, 재물과 보석 등을 담은 상자에 불이 붙었다. 타오르는 연기 때문에 눈을 뜰 수가 없었다. 화재로 많은 무사와 인부들이 타죽었다.” 울산성 건축물 외곽에는 사방으로 삥 둘러 목조회랑이 설치되어 있었다. 바깥쪽으로 작은 창구를 설치해 거기에 총을 걸고 결사적으로 소총을 쏘았다. 수많은 창구에서 불을 뿜는 총격으로 조명연합군에 많은 사상자가 나왔다. 13일간의 전투에서 피아 1만2000명 가까이 죽었다는 기록이 전투의 참상을 말해준다. 연합군 포위망이 열흘 넘도록 이어지자 자포자기의 심정이 된 기요마사는 인근의 동료 장수에게 보낸 문서에서 자결의사를 비추기도 했다. 라는 일본 기록물에는 “나는 여기서 할복자살을 할 것이니 당신은 그 성에서 (할복) 하시오”라는 말이 나온다. 케이넨 일기에는 “드디어 물도 식량도 떨어졌다. 더 이상 성을 방어할 수 없게 되었다. 내일은 성이 적의 수중에 떨어질 것이다. 밤새 부처님의 자비에 감사드리고 그 마음을 읊는다”라는 구절이 나온다. 기요마사가 구사일생으로 살아난 것은 인근에 주둔했던 일본군 지원 덕분이다. 왜성을 에워싼 조명연합군은 이런 상황에 대비해 태화강 하구를 봉쇄해 지원병력의 울산 접근을 차단했다. 바닷길로 울산에 온 병력이 격퇴당한 기록도 있고, 육로로 인근 양산에 온 적을 물리친 기록도 있다. 그러나 끝을 보지 못했다. 방심 아니면 포기였을 것이다. 기요마사 지원에는 숙적 유키나가 군대도 동원되었다. 둘은 불구대천지수 사이였지만 상대가 적군에게 함락되는 것만은 두고 볼 수 없었던 모양이다. 마지막 전투 울산왜성 전투는 정유재란의 마지막 전투였다. 너무 혼이 났는지 일본군은 그 뒤로 수성전에 전념했다. 그러다가 몇 달 뒤 히데요시 사망 소식이 날아들었다. 이를 계기로 임진·정유 7년 전쟁은 끝났다. “성주님이 나에게 배를 타라고 하신다. 너무도 기쁘고 도무지 꿈인지 생시인지 분간할 수가 없다. 성을 내려올 때 너무 기뻐서 눈물을 흘렸고, 마치 공중에 떠 있는 것 같았다.” 울산성을 떠나 일본으로 돌아간 병사가 남긴 이날의 감회 한마디가 전쟁의 비극을 잘 말해준다. 정유년에 다시 쳐들어온 왜군은 한양을 목표로 진군하다가 충청도 직산전투에서 조명연합군에게 패했다. 전열을 가다듬어 남쪽 해안으로 퇴각한 그들은 각 군별로 농성 준비에 들어갔다. 기요마사가 울산에 당도한 것은 그해 10월 말이었다. 기요마사 토벌을 목적으로 경주에 본진을 설영한 조명연합군에 맞서기 위해 기요마사는 태화강 북안에 성을 쌓기 시작했다. 임진왜란 때 쌓은 서생포성을 두고도 가까운 북쪽에 또 성을 쌓은 것은 히데요시의 명에 따른 것이었다. 한양을 다시 도모하려면 태화강 북안을 확보할 필요가 있었을 것이다. 축성에 동원된 병력은 가토의 부장(部將) 구키 히로다카(九鬼廣隆) 등 5개 부대 병력 1만6000명으로 기록되어 있다. 그 밖에 일본에서 차출되어온 일반 농민 등이 강제노동에 동원됐다. 케이넨의 기록에 따르면, 그들은 새벽부터 산에 끌려가 건축자재 벌채에 동원되었는데, 조금이라도 게으름을 피우다 감독에게 들키면 목이 잘렸다 한다. 기요마사는 ‘일곱 자루의 창’이라 불린 히데요시 근습(近習) 가운데 주군의 총애를 한 몸에 받은 가신이었다. 입이 무겁고 충직한데다가 무술까지 뛰어났으니, 그만한 자격을 갖춘 사무라이가 없었다. 유키나가는 머리는 좋지만 무(武)가 부족하고, 이시다 산세이(石田三成)는 머리만 뛰어난 인물이었다. 게다가 그는 주군 히데요시 인척이었다. 기요마사의 어머니는 히데요시 부인과 시누이 올케 사이였다. 히데요시 문하에서 그는 단연코 으뜸가는 사무라이가 되었다. 타고난 체격 조건과 근면성, 주군과의 관계를 의식한 충직성이 그를 모범적인 무사로 만들었을 것이다. 무사로 인정할 수 없는 유키나가에게 조선출진 제1군 장수의 명예를 빼앗긴 그는 사사건건 유키나가와 대립했다. 그러나 우직한 그는 유키나가의 지략을 당하지 못했다. 기요마사는 조선의 왕자 임해군을 인질로 잡은 일과 한국의 호랑이를 다 잡아먹었다는 이야기로 유명하다. 임금이 몽진한 평안도 방면을 유키나가에게 빼앗기고 함경도 방면을 맡게 되었는데, 뜻하지 않게 조선의 왕자 둘을 인질로 잡았다는 것이다. 함경북도 회령에 피란해 있던 임해군과 순화군은 거기서도 횡포를 멈추지 않았다. 수령을 닦달하고 아랫사람들을 시켜 백성들을 노략질했다. 민심이 극도로 이반되어 있는 터에 국경인(鞠景仁)의 반란이 일어났다. 왕자들의 한심한 작태에 혀를 차던 그는 제일 먼저 두 왕자를 붙잡아 기요마사에게 넘겨버렸다. 그는 호랑이를 사냥해 호피를 히데요시에게 바쳐 신임을 사기도 했다. 일본은 호랑이가 없는 나라였다. 그러니 영물의 상징인 호랑이보다 귀한 선물이 있을 수 있겠는가. “호랑이 고기가 강정식으로 좋다”는 시의들 말을 들은 히데요시는 고기도 보내라고 지시했다. 기요마사는 내장까지 말려서 바쳤다. 59세에 아들을 얻은 후로 그는 더욱 호랑이고기를 찾았다 한다. 이런 이야기가 기요마사와 호랑이가 엉킨 전설의 연원이다. 지금도 구마모토 토산품에는 어김없이 호랑이 이미지가 들어간다. 축제 때가 아니어도 기요마사가 호랑이를 잡는 모형이 번화가에 장식된 모습을 흔히 볼 수 있다. 한국에서는 이승만 대통령 입에서 나온 말이라고 해서 유명해졌다. 한국과 일본의 국교수립을 중재한 미국의 요청으로 1954년 일본을 방문해 요시다 시게루(吉田茂) 총리와 마주앉은 자리였다. “한국에는 호랑이가 많다던데 아직도 많습니까?” 어색한 분위기를 누그러뜨리려는 듯 요시다 총리가 이 대통령에게 운을 떼었다. 이 말에 대통령은 “이젠 없습니다. 임진왜란 때 가등청정이 다 잡아먹었습니다” 하고 말을 받았다. 동석했던 김용식 주일공사에 의해 이 말이 전해지자, 재일동포 사회는 통쾌한 반격이라고 크게 반겼다. 물론 국내의 반응도 마찬가지였다. 기요마사 승자의 영화 히데요시 사후 기요마사는 주군을 배반하고 도쿠가와 이에야스(德川家康) 편에 섰다. 천하의 패권을 놓고 충돌한 세키가하라 전투 때 유키나가가 히데요시 아들 편에 섰던 것과 너무 대조적인 처신이었다. 세키가하라 전투에서 패한 유키나가가 비참한 최후를 마친 것과 대조적으로 기요마사는 승자의 영화를 누렸다. 그러나 자신을 길러준 히데요시를 배반한 죄의식 때문이었는지 도쿠가와, 히데요시 양 가문의 화친을 위해 애쓰다가 50세에 세상을 떴다. 그 일을 못마땅해 한 도쿠가와 측에 의해 독살되었다는 설도 전해진다. 울산 방문은 해군 상륙함(LST) 일출봉호 진수식 참석이 목적이었다. 막강한 기동력과 화력을 갖춘 그런 배가 당시에도 있었다면 울산전투가 그렇게 치욕적으로 끝나지는 않았을 것이라는 망상에 젖다가 귀경 KTX에서 부족한 잠을 청했다. LST는 없어도 압도적인 병력과 전세의 이점을 살리지 못한 것이 너무 아쉬워 쉬 잠을 이루지 못했다.

2017-02-03 09:18
부동산 앞으로 어떻게 흘러갈까 '주택시장을 읽는 눈'

집값이 오를까? 내릴까? 많은 사람들이 궁금해한다. 전문가들이 주택시장을 전망할 때는 어떤 재료와 근거로 이야기하는 것일까? 주택시장은 주택 공급 물량, 금리, 산업경기, 부동산 정책에 따라 변한다. 이 네 가지는 주택시장에 큰 영향을 주는 요소들이다. 여기에 수요자의 심리까지 더해져 주택시장의 모습과 흐름이 완성된다. 주택 수요와 공급 물량 어떤 기준으로 판단할까? 주택 수요는 실질소득과 관련된 구매력, 재개발·재건축사업 추진에 따른 이주수요, 전세에서 매매로의 전환수요 등이 해당된다. 주택 공급 물량은 건설인허가 실적, 신규 택지 공급, 지역개발재료 등에 따른 지역별 가격변동 가능성, 미분양 물량, 입주예정 물량 등을 기준으로 판단한다. 주택 수요와 공급 물량의 변화와 추이는, 수요의 증가가 있으면 가격이 상승하고 공급의 증가가 있으면 가격이 하락하는 수요공급의 법칙에 따라 부동산시장을 예측하는 주요한 기준이다. 정부의 주택종합계획상 연간 적정 공급 물량 규모는 1980년대 말에는 약 50만 가구였고, 2000년대 이후는 약 40만 가구다. 20년 사이에 10만 가구가 줄었듯이 연간 적정 공급 물량은 대체로 줄어드는 추세다. 참고로 2017년 입주예정 물량은 65만 가구이고, 2018년에는 약 70만 가구로 보고 있다. 적정 공급 물량 기준보다 물량이 많은 것을 알 수 있다. 하지만 실질적 공급 과부족 여부는 지역별 수요자의 선호도 특성과 미분양 물량 누적 추이, 재건축으로 인한 멸실주택의 수 등에 따라 다소간 차이가 있다. 금리가 오르면 주택시장에 얼마만큼 영향을 줄까? 금리가 오르면 부동산시장은 그만큼 침체된다. 금리가 오르는 만큼 부동산 임대수익률은 상대적으로 낮아지고 주택 구매 수요가 줄어들기 때문이다. 미국 금리 상승을 관심을 갖고 지켜보는 이유도 같은 맥락이다. 미국 금리 상승은 곧 국내 기준금리 인상으로 이어질 가능성이 높다. 주택시장의 경우, 주택 매입가구 중 60% 이상이 금융권에서 대출을 받고 있다. 통상 기준금리 0.5∼1%P 올라가면 주택 가격은 0.6% 하락 요인이 발생한다. 시중 은행금리가 3%P 오르면 대출받은 가계 28%가 상환 능력을 초과하는 부담이 생긴다. 또한 임대수익을 위한 투자도 위축된다. 이처럼 금리 변화는 부동산시장 전반에 직접적인 영향을 준다. 부동산 정책의 핵심은 ‘세금과 금융’ 부동산 정책의 핵심은 세제와 금융이다. 주택담보대출과 가계부채와 관련된 LTV(Loan To Value ratio)와 DTI(Debt To Income ratio) 규제, 전매제한 등 투기수요억제 정책, 대출 규제심사 강화, 공공임대주택공급 정책 등을 포함한다. 세금은 제도 변경과 시행에 시일이 걸리지만 금융 부문은 상대적으로 빠르게 정책적 처방을 할 수 있다는 특징이 있다. 주택 공급 물량 조절도 일부 정부 정책으로 가능하다. 그러나 택지개발의 한계, 개발기간 등을 고려할 때 주택 공급은 단기처방이 불가능하다는 특징이 있다. 한편 부동산 건설경기와 산업경기는 상호 영향을 준다. 정부는 부동산 건설경기를 통해 산업경기 침체를 살리는 역할까지 감안한 안정적인 주택시장 유지, 국민복지를 위한 임대주택 공급을 위해 고심하고 있다. 시장을 읽는 정확한 눈 필요 주택시장은 산업경기의 흐름에 의해 분위기가 잡히고 정부 정책으로 다듬고 조절해가는 양상이다. 정부가 빠르게 조치할 수 있는 것은 금융 부문이고 다음이 세금과 공급 물량 조절이다. 입지가 좋은 택지 공급과 재정 확보 및 배분 문제, 경기침체에 따른 구매력 감소는 한계가 분명하기에 정부 정책은 많은 고민과 숙제로 남는다. 또한 주택시장은 소득별 지역별로도 온도 차이가 크기에 이에 따른 세밀한 조치를 준비해야 한다. 결국 이러한 모든 것이 다시 정부의 여러 정책으로 나타난다. 산업경기는 경제성장률·소비자물가상승률, 유가변동 등 해외 경제환경, 실업률 등을 통해 알 수 있으며 산업경기의 흐름과 부동산시장의 흐름은 비슷한 모습을 보인다. 일반적으로 부동산시장은 산업경기의 흐름과 맥락을 같이한다. 과거에는 부동산시장을 산업경기의 뒤를 따르는 후행 시장으로 보았으나 지금은 거의 같이 움직이는 시장으로 이해한다. 현재의 부동산시장 흐름에 큰 영향을 주는 것은 경제 그 자체다. 경제가 죽으면 앞으로의 부동산시장도 활력을 잃을 확률이 높다. 한편 1인 가족의 증가와 핵가족화, 경기침체는 실속형 주택을 선호하는 현상으로 나타나고 있다. 실용성이 높은 소형 고급형 주택을 선호하는 분위기다. 경제는 어려워도 주택에 대한 수요자의 눈높이는 더 올라갔다고 볼 수 있는 대목이다. 또 하나 생각해볼 요인이 교통 여건이다. 최근 수요자들은 환경보다는 교통이 좋은 주택을 선호한다. 경기가 호황일 때는 환경 여건을 중시하고 불황일 때는 생활이 불편하지 않고 시간과 비용이 절감되는 교통에 대한 중요도가 더 높아진다. 도심형 주택에 대한 관심이 늘어난 이유다. 앞으로 경기가 회복되고 부동산시장이 활황일 때는 환경 여건이 중시될 것이다. 환경 여건에 해당하는 것들은 용적률, 자연환경, 조망, 소음, 프라이버시 등이다. 경제형편이 좋아지고 여유가 생기면 자연적으로 환경이 주요 선택 요소가 될 수밖에 없다. 부동산시장은 이렇게 흘러가고 있다. 이럴 때일수록 부동산시장을 읽는 정확한 눈이 필요하며 각자에게 맞는 맞춤식 투자 전략을 세워야 한다. 과거처럼 많은 사람들이 기계적으로 부동산에 투자해 성공할 확률은 높지 않다. 또한 자신이 갖고 있는 부동산도 종합진단해봐야 한다. 강한 것인지 약한 것인지 제대로 진단해 과감하게 구조조정할 수 있어야 한다. 부동산도 강한 것이 아름다운 시대다. 주택수요와 구매력은 어떤 기준으로 판단하는 것일까? 해설과 답 내 소득으로 내 집 마련이 쉬운지 어려운지를 알 수 있는 것을 주택구매력지수라고 하는데 국가 간 주택 가격 비교가 가능한 PIR(Price to Income Ratio)과 주택구입능력을 판단하는 HAI(House Affordability Index)가 있다. PIR은 연평균소득을 반영한 특정 지역 또는 국가 평균 수준의 주택을 구입하는 데 걸리는 시간을 의미한다. 이는 가구소득 수준을 반영해 주택 가격의 적정성을 나타낼 때 사용하는 지수다. 예컨대 PIR이 10이라는 것은 10년 동안의 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모두 모아야 집 한 채를 살 수 있다는 의미다. 서울의 경우 2016년 PIR은 그동안의 최고치인 9.0을 기록했다. HAI는 소득이 중간 정도인 가구가 금융기관의 대출을 받아 중간 가격 정도의 주택을 구입한다고 가정할 때, 현재 소득으로 대출원리금 상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 나타내는 지수다. HAI가 100보다 크면 중간 정도 소득을 가진 가구가 중간 가격 정도 주택을 무리 없이 구입할 수 있다는 뜻이다. HAI가 상승하면 주택구매력이 커졌다는 것을 의미한다. 서울의 경우 2016년 HAI는 60.2로 조사됐다. 그만큼 서울에서는 내 집 마련이 어렵다는 얘기다. LTV와 DTI는 무엇일까? 해설과 답 LTV는 Loan To Value ratio의 머리글자로 ‘주택담보대출비율’을 의미하며, DTI는 Debt To Income ratio의 머리글자로 ‘총부채상환비율’을 뜻한다. 예를 들어, LTV가 70%라면 시가 5억원짜리 아파트는 최대 3억5000만원까지 빌릴 수 있다. 반면에 DTI는 연간 총소득에서 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연간 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율을 말한다. 다시 말하면, LTV처럼 주택 가격에 비례해 대출을 해주는 것이 아니라 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 따져 대출 한도를 정한다는 의미다. DTI 규제가 적용되면 기본적으로 소득이 있어야 대출이 가능하고 소득이 많을수록 많은 돈을 빌릴 수 있다. 과거 관심을 끌었던 아파트 공급 정책의 대표적인 사례는? 해설과 답 과거 정부가 88서울올림픽 이후인 1980년대 말 부동산 투기가 극심해지자 ‘아파트 200만 호 공급계획’을 수립해 시행한 적이 있다. 당시 연간 적정 공급 물량은 50만 가구였다. 그 결과 2년여의 공사기간 이후 입주가 시작되면서 주택시장이 안정되기 시작했다. 그러나 관련 인력과 자재 부족으로 일부에서는 바닷모래를 사용해 공사를 감행하는 등 여러 가지 부작용이 나타나기도 했다. >> 김정렬(金淨烈) 한국일반행정사협회 전임교수 국내 최초로 부동산 전문가들로 네트워크를 구성, RE멤버스를 설립하고 부동산써브 대표를 역임했다. 한국자산관리공사, 한국자산신탁, 기업체, 금융기관 등에 부동산 자문을 꾸준히 하고 있다. 저서로는 , , 등이 있다.

2017-02-01 16:36
[배국남의 뉴컬처 키워드] 문화와 생활 트렌드 이끄는 ‘YOLO’

“YOLO! You Only Live Once.” 2016년 3월 4일 방송된 tvN 프로그램 아프리카 편에서 신세대 스타 류준열이 혼자 캠핑카를 몰고 아프리카를 여행 중인 외국 여성에게 대단하다는 말을 건네자 돌아온 대답이다. 이때만 해도 많은 사람이 ‘YOLO(욜로)’의 뜻을 잘 몰랐다. 그런데 , 등 트렌드 분석서들이 올해 유행할 트렌드로 한결같이 ‘YOLO’를 꼽았다. 욜로는 이제 생활뿐만 아니라 문화의 새로운 흐름을 주도하고 있다. ‘YOLO’는 You Only Live Once의 두문자어(acronym)로 ‘한 번뿐인 인생’이라는 의미다. 2011년 미국의 인기 래퍼 드레이크의 노래 ‘The Motto’의 가사 중 한 구절인 ‘You only live once: that’s the motto, nigga, YOLO(인생은 한 번뿐이야. 이게 인생의 진리지, 욜로)에서 처음 등장했다. 그리고 2016년 초, 버락 오바마 미국 대통령이 건강보험 개혁안인 ‘오바마 케어’ 가입을 독려하기 위한 홍보 영상에 사용돼 눈길을 끌었다. 2016년 9월에는 옥스퍼드 사전에 신조어로 등재됐고 이후 ‘헬로(Hello)’나 ‘굿럭(Good Luck)’ 대신 사용하는 인사말이 됐다. 또한 우리 사회의 젊은이들뿐만 아니라 기성세대의 생활과 문화 그리고 가치관의 변화를 초래하고 있다. 욜로는 일에 얽매이지 않고 현재를 즐기며 행복하게 살아가는 태도를 지칭하는 용어다. 욜로 트렌드의 부상으로 장기적인 미래 계획보다는 현재 느끼는 ‘즉시적 행복’을 중요시하는 문화가 더 관심을 끌고 있다. “현재를 즐겨라”는 ‘카르페 디엠(carpe diem)’과 비슷한 의미처럼 들리겠지만 카르페 디엠은 삶의 태도에 대한 격언이고, 욜로는 현실적 삶에 대한 버전인 셈이다. 욜로는 오늘은 불행해도 내일을 위해 참고 산 기성세대와 내일을 위해 오늘을 담보 잡는 삶을 살아온 많은 사람에게 불투명한 미래를 위해 지금의 행복을 희생하기보다는, 후회 없이 즐기고 사랑하는 삶의 중요성을 일깨워주고 있다. 김난도 서울대 소비자아동학부 교수는 에서 “욜로와 관련한 문화와 소비는 단순히 물욕을 채우거나 스트레스를 풀기 위한 활동을 넘어 자신의 이상향을 실천하고 구현하는 행위”라고 강조했다. 또한 김용섭 날카로운 상상력 연구소장은 에서 “욜로는 한 번뿐인 인생이니 하루하루에 충실하라는 메시지다. 막살자는 것도 아니고, 대책 없이 오늘을 흥청망청 보내자는 것도 아니다. 오늘을 충실히 살다 보면 내일도 충실해질 수 있다. 오늘의 행복을 찾으면 내일도 행복해질 수 있다. 내일이 막연한 미래라면, 오늘은 구체적인 현실이다”라고 말했다. 욜로 트렌드의 부상으로 전세금을 털어 1년간 세계여행 길에 오르거나, 월셋집에 살면서도 셀프 인테리어를 하며 기뻐하는 사람들이 늘고 있다. 자신만의 취미생활에 시간과 돈을 아낌없이 쓰는 사람이 증가하고 있는 것이다. 이는 통장의 잔고보다 자신이 하고 싶은 일을 하는 것에서 더 큰 행복을 느끼고 있다는 의미다. 이러한 변화를 반영해 신한카드가 ‘욜로 아이(YOLO i)’라는 상품을 출시했고 금융기관, 유통업체, 여행사 등도 욜로 트렌드에 부합한 상품과 서비스를 앞다퉈 내놓고 있다. 욜로는 장밋빛 미래에 대한 계획보다는 현재의 ‘즉시적 행복’에 초점을 맞추기 때문에 ‘데일리 디톡스(Daily Detox·일상에서 찾는 휴식)’, ‘호모 루덴스(Homo Ludens·놀이하는 인간)’, ‘맞춤형 휴가’, ‘이터테인먼트(eatertainment·식사 그 이상)’, ‘홈퍼니싱(Home Furnishing·소품으로 집 꾸미기)’ 등 소소한 생활 속 만족을 지향하는 문화를 유행 트렌드로 부상시키고 있다. 현재의 삶을 소중하게 인식하고 더 즐겁고 행복한 오늘을 보낼 수 있게 하는 문화 콘텐츠도 속속 제작되고 있다. 삶과 죽음의 경계에 선 이들을 통해 인간애와 죽음을 받아들이는 자세를 다루면서도 의미 있는 오늘을 충실히 살라는 메시지를 전달한 KBS 3부작 다큐멘터리 , 살 수 있는 시간이 48시간밖에 남아 있지 않다는 가정 아래에서 행하는 것들을 보여주면서 현재의 삶에 최선을 다하자는 메시지를 전달하고 있는 tvN의 웰 다잉(Well Dying) 리얼리티 프로그램 , 바쁜 일상에서 벗어나 여행을 하면서 맛있는 음식도 먹고 휴식을 취하는 모습을 보여주는 tvN의 힐링 프로그램 , 혼자서도 즐겁게 여행할 수 있는 노하우를 전달하는 스카이트래블의 등 욜로 트렌드와 관련된 방송 프로그램들이 늘어나고 있다. 방송뿐만 아니라 소설, 에세이, 음악, 영화 등 다양한 분야에서도 일상의 즉시적 행복과 소소한 기쁨을 강조하는 콘텐츠가 대중들과 만나면서 욜로를 더욱 강력한 트렌드로 부각시키고 있다. 물론 욜로 트렌드에 대한 우려와 비판의 목소리도 적지 않다. 미래를 준비하지 않고 욜로의 삶을 지향하는 사람들이 앞으로 경제적으로 큰 어려움을 겪게 될 수도 있다는 우려와 함께 ‘노세, 노세, 젊어서 노세’와 같은 충동적이고 소비지향적인 삶은 문제가 있다며 비판하는 사람들도 있다. 욜로가 우리 사회의 슬픈 자화상이라는 분석도 나오고 있다. 힘든 현실을 참고 견디면 미래에 큰 행복을 얻을 수 있다는 믿음이 사라지고 아무리 열심히 살아도 현실은 바뀌지 않는다는 절망적인 인식을 보여주고 있다는 것이다. 하지만 2017년 정유년 새로운 문화 트렌드로 떠오른 욜로는 내일의 행복을 위해 오늘을 무조건 희생하는 삶의 스타일이 지배적인 대한민국 사회에 적지 않은 긍정적 변화를 초래하고 있다. 이 때문일까. 영국 시인 로버트 헤릭의 시 ‘To the Virgins, to Make Much of Time(아가씨들이여, 시간을 잘 활용하라)’에 공감하는 사람이 많아졌다. ‘Gather ye rose-buds while ye may/ Old time is still a-flying:/ And this same flower that smiles today/ Tomorrow will be dying…(너희들이 할 수 있는 동안/ 장미 봉오리를 모아라/ 늙은 시간은 끊임없이 날아가며/ 오늘 미소 짓는 바로 이 꽃도 내일이면 죽으리라…)’ 또한 시인 윤동주의 ‘내일은 없다’라는 시에 눈길을 주는 사람도 늘었다. ‘내일 내일 하기에/ 물었더니/ 밤을 자고 동틀 때/ 내일이라고/ 새날을 찾던 나는/ 잠을 자고 돌아보니/ 그때는 내일이 아니라/ 오늘이더라/ 무리여! 동무여!/ 내일은 없나니’

2017-01-23 10:42
노년의 두뇌스포츠는 바둑이 최고다

시니어의 두뇌 스포츠라고 하면 대략 화투, 장기, 바둑이 있는데 이중 으뜸이 바둑이라 생각한다. 화투는 실력보다는 운이 많이 작용하고 장기는 차나 포와 같이 멀리가고 힘이 센 놈이 있는가 하면 졸과 같이 한 칸씩만 움직이는 그야말로 졸이 있어서 민주적이지 못하다. 깜박 실수로 차나 포가 떨어지면 급격하게 전세가 기울고 만회하기가 어렵다. 그에 비해 바둑은 가로세로 19줄 361점 어디에도 착수할 수 있는 균등한 기회가 주어지고 지금 전세가 불리해도 역전시킬 기회가 많다. 바둑의 수 또한 무궁무진하여 지금까지 인류가 두어진 수천만판의 바둑판 중 처음부터 끝까지 똑 같은 판은 한 판도 없다. 그만큼 변화무쌍하고 화려한 두뇌스포츠다. 필자의 바둑 역사는 고등학교 때 형님으로부터 배웠으니 이제는 40년이 훌쩍 넘었다. 기력으로 아마 6단이다. 통계수치가 저장되는 인터넷 바둑에서만 총 만 번 이상 대국을 했지만 더 이상 발전이 없는 것으로 보아 바둑 재능은 없는가 보다. 바둑 대국을 만 번으로 잡아도 한번 대국에 1시간이라고 치면 밤낮 417(10,000/24)일을 바둑으로 보낸 날들이다. 참 많은 시간을 보냈다. 바둑을 신선놀음이라 하고 ‘신선놀음에 도끼자루 썩는지 모른다.’ 라는 말이 있다. 성과물을 내는 노동을 해야지 바둑처럼 아무런 생산성도 없는 것을 하면 안 된다는 경계의 말이다. 하지만 바둑 두는 시간을 쓸데없이 허비한 시간이라 생각하지 않고 두뇌에게 휴식과 단련의 양면을 준 시간들이라 생각하고 프로 바둑기사가 치매로 고통 받았다는 말도 못 들었지만 일반 바둑 애호가도 두뇌관련 질환환자도 못 봤다. 바둑의 장점은 정신통일이다. 살다보면 잊어버리고 싶은 일들이 생긴다. 그냥 잊으려고 하면 생각은 더욱 뚜렷해진다. 이때 바둑을 두면 바둑의 무아지경에 몰입하고 세상 걱정거리는 잠시 잊어버린다. 세상과 단절된 다른 세계인 바둑세계로 들어가기 때문이다. 글을 쓰거나 공부를 할 때 생각이 멈춰 더 이상 진전이 안 될 때 머리를 싸매고 낑낑대봐야 효과가 없다 자리를 박차고 일어나 산책을 하거나 아주 다른 세계인 바둑을 한판 두면 엉켜있던 생각들을 지우개로 지우고 말끔히 생각을 리셋 하는 효과가 있다. 구르는 돌에는 이끼가 끼지 않는다. 머리도 쓰지 않으면 녹이 쓴다. 바둑이야말로 노년의 두뇌스포츠로 최고다. 요즘은 인터넷으로 바둑을 두기 때문에 언제 어디서나 인터넷에 접속하면 나와 비슷한 실력의 상대를 만날 수 있다. 늦은 밤도 좋고 일요일도 좋다. 서울서 부산 사람하고도 대국을 하고 멀리 중국 사람하고도 바둑을 둔다. 인터넷으로만 접속하니 복장도 신경 쓸 필요 없고 별도의 비용도 없다. 이런 장점 때문에 동네 기원들이 영업부진으로 대부분을 문을 닫은 것은 안타깝지만 세상의 변화를 받아드려야 한다. 조치훈 프로는 목숨을 걸고 바둑을 둔다고 했다. 승부의 세계에서 승리한다는 것은 개인의 명예와 나라의 명예가 있다. 나아가 상금이 걸려있으니 목숨을 걸 정도로 치열하게 바둑을 두는 것이 맞다. 하지만 생업과 거리가 먼 일반 시니어는 바둑 두는 것을 즐기면 된다. ‘바둑 돌 죽지 사람이 죽나’하고 대마가 죽어도 허허 웃을 여유만 있으면 된다. 바둑은 인생과 달리 복기(復棋)가 가능하다. 바둑판이 끝나면 처음 바둑돌 착수부터 행적을 되돌아보면 내가 무슨 잘못을 했는지 알 수 있다. 인생은 수많은 조건들이 겹쳐서 한 과정을 만들기 때문에 나 혼자 잘해서 될 수 없고 악연도 자신도 모르게 맺어진다. 하지만 바둑은 나 혼자 잘하면 된다. 패자는 변명 없이 고개를 숙여야 하고 모든 것을 내 탓으로 돌리니 정리가 깔끔해서 스트레스 받을 일도 없다. 바둑에도 체력이 중요하다. 프로기사도 나이가 들면 승률이 떨어진다. 우리나라 랭킹1위 박정환9단은 93년생 24세이고 세계랭킹1위 중국의 커제9단은 약관 19세이다. 과거의 일인자가 지금은 랭킹이 한참 뒤에 랭크되어 있어 안타깝지만 늙고 쇄약은 자연의 이치로 어쩔 수 없다. 지금은 타계하셨지만 우리나라 초대국수 조남철 선생의 말에 의하면 나이가 들다보니 30수 이상 수를 세다가 중간에 깜박 놓치거나 잊어버린다고 한다. 승률이 떨어지면 체력을 되돌아보게 되니 건강진단의 또 다른 바로미터로 바둑이 있다.

2017-01-12 19:44
맛있는 겨울 간식, 고구마

겨울이 시작되면 동네 어귀나 버스 정류장 앞에 군고구마 장수가 꼭 자리를 잡았다. 외출했다 돌아오는 길에 따뜻한 버스 안에 있다가 정류장에 내리면 차가운 기온에 목이 쏙 들어가는데 어디선가 풍기는 구수한 군고구마 냄새는 우리의 발길을 잡아끌었다. 드럼통에 설치된 손잡이를 잡아 빼면 그 안에 맛있게 익은 군고구마가 보기 좋게 나란히 정렬되어있었다. 이삼천 원어치 산 따끈한 군고구마는 집에 들어갈 때까지 손을 녹여주곤 했다. 몇 해 전부터 동네나 버스 정류장 앞에 군고구마 장수가 보이지 않았다. 필자부터도 밖에서 군고구마를 사 먹지 않게 되었다. 맛있는 밤고구마나 호박 고구마를 손쉽게 살 수 있고 더군다나 고구마를 구워내는 직화 냄비가 생기면서 집에서 간편하게 군고구마를 만들어 먹게 되었기 때문이다. 몇 번 구워보니 요령도 생겨서 중불에서 시작해 가끔씩 고구마를 뒤집어가며 골고루 구웠더니 정말 맛있는 군고구마가 만들어졌다. 길에서 사라진 군고구마 장수를 생각하면 좀 마음이 아프지만 간편하고 맛있는 군고구마를 집에서 만들게 되었다. 몇 년 전 우리 아파트는 충남 당진의 어느 마을과 자매결연을 하였다. 그래서 고구마 수확 철이 되면 당진 자매마을에서 초대해 직접 고구마 캐서 사오는 행사가 열렸었다. 부녀회뿐 아니라 동네 사람들과 많은 분이 버스를 전세 내어 당진으로 향했다. 고구마 캐러 가는 행사는 소풍 가는 기분으로 모두들 즐겁고 유쾌한 여행이었다. 자매마을의 이장님 댁에 가면 마당에 테이블을 늘어놓고 김이 모락모락 나는 흰 쌀밥과 갓 무쳐낸 배추겉절이와 묵은김치, 삶은 돼지고기 수육 등 맛있는 식사를 준비해놓고 계셨다. 시골마당에서 먹는 점심은 정말 꿀맛이었다. 점심을 마치고 밭으로 고구마 캐러 나갔다. 그런데 다들 서툰 솜씨라 고구마를 부러뜨리거나 상처를 내었다. 그리고 자기가 사오는 박스엔 그런 고구마는 넣지 않았다. 고구마밭 주인들에겐 큰 손해였다고 한다. 그래서 3년 계속되던 이 행사는 중단되었고 수확 철이 되면 당진에서 고구마 박스를 싣고 우리 동네로 판매하러 올라왔다. 맛이 좋은 호박 고구마라 가격은 10kg에 3만 원대였다. 위층 사는 언니는 한 번에 대여섯 박스를 사서 겨울 동안 내내 드신다고 한다. 그렇게 매년 고구마를 사 먹었다. 요즘 우리 아파트 앞 새로 생긴 슈퍼마켓을 지나다니다 보니 박스에 고구마를 담고 물건이 보이도록 랩을 씌웠는데 고구마도 실해 보이는 데다 가격이 만 원, 만 삼천 원, 만 오천 원이라고 되어있었다. 여태까지 삼만 원을 주고 사 먹었는데 이 물건은 왜 이렇게 값이 싼 걸까? 궁금해서 매번 지나치면서 살펴보아도 고구마가 괜찮아 보였다. 혹시 중국에서 수입한 건 아닐까 했지만 박스에 적혀있는 원산지는 분명 우리나라 지명이었다. 마침 슈퍼 아저씨가 나와 있어서 “이 고구마 맛있나요?”하고 물었더니 “아주 꿀맛입니다.”라고 자신 있게 대답하신다. 그냥 ‘맛있어요‘정도가 아니고 아주 꿀맛이라는 것이다. 그렇게 확신을 하고 대답해 주셔서 동네 장사인데 거짓말은 안 하겠지 하고 한 박스를 샀다. 만원과 만 오천 원의 중간인 만 삼천 원짜리로 골랐다. 집에 와서 당장 몇 개를 구워보았다. 비싸게 주고 산 고구마처럼 황금색으로 달콤한 진이 줄줄 흐르는 정도는 아니었지만 제법 달콤하고 맛이 좋았다. 90점쯤은 줄 수 있는 고구마다. 박스 옆면을 살펴보니 특, 상, 중, 하, 그리고 파, 라고 쓰여 있으며 이 고구마는 파에 동그라미가 쳐 있는 파품이었다. 그래서 고구맛값이 반값이었나 보다. 파 품 이면 상처 나고 부러진 상품을 말하는 것일 텐데 조금 못 생기기는 했어도 상처 나거나 부러진 고구마는 없었다. 이 고구마를 생산한 농부의 땀과 정성을 생각한다면 못생긴 게 문제가 되지는 않을 터이다. 이번 고구마는 달콤하게 맛있는데 아주 저렴하게 잘 샀다. 땀 흘려 농사지으신 분께 감사하는 마음으로 다 먹으면 한 박스 더 살 예정이다.

2017-01-02 16:57
[김정렬의 재미있는 부동산 이야기] 신조어로 알아보는 부동산 풍속도

아파텔, 호피스텔, 벅세권, 맥세권, 스세권, 알파룸, 베이, 팬트리, 갭투자, 깡통주택 등의 신조어가 등장한 시기는 각각 다르지만 현재 부동산 시장에서 쓰이는 말들이다. 부동산 관련 용어는 주로 건축법 등에서 자주 쓰이지만 새로 등장하는 표현 중 일부는 건축업계 등의 주거용 부동산 마케팅 전략에서 만들어져 통용되는 경우가 많다. 이런 신조어는 현 세태를 반영하는데, 들여다보면 나름대로의 시사점도 있는 부동산 풍속도다. 오피스텔(Officetel), 아파텔(Apartel), 호피스텔(Hofficetel) 등의 신조어에는 호텔(Hotel)이란 의미가 포함되어 있으며, 이는 고급화를 지향하는 최근의 부동산 트렌드를 고스란히 반영하고 있다. 패스트푸드 배달 서비스가 가능한 지역을 뜻하는 부동산 용어도 이제는 낯설지 않다. 지하철 역 주변 지역을 의미하는 역세권 개념을 모방해, 맥도날드와 스타벅스 배달 가능 지역을 맥세권, 스세권 등으로 만들어 부르고 있다. 이러한 신조어는 역세권에 위치한 집을 선호하듯 특히 1인가구의 젊은 세대가 프랜차이즈 등을 편리하게 이용할 수 있는 주변 환경을 중시해서 생겨난 말이다. 이는 도시 외곽의 주택보다 도심 주택을 선호하는 현상과도 무관하지 않다. 그래서 알파룸(α room), 베이(Bay), 팬트리(Pantry) 등 주택 실내공간과 수납공간 디자인을 지칭하는 신조어와 함께 갭투자와 깡통주택이라는 용어도 등장했다. 깡통주택의 피해자는 세입자들이다. 요즘은 부동산 투자 개념 변화 등에 따라 주택 구입과 전세 또는 월세에 대한 생각들이 예전과 많이 다르다. 집값 상승이 확실하지 않으면 목돈을 투입해 주택을 소유하는 것이 부담이라고 생각한다. 건물 감가상각과 함께 수리 유지비용만큼 손해를 본다고 생각하기 때문이다. 아파텔(Apartel) 건축업자들이 만든 신조어로 주거용 오피스텔을 말한다. 아파트의 편리함에 오피스텔의 장점이 결합된 형태로 아파트와 오피스텔의 합성어다. 발코니가 없고 욕실에 욕조 설치를 할 수 없다. 그 외는 아파트와 비슷하다. 주로 상업지역에 지어지기 때문에 고밀도로 짓는 양상을 보인다. 체크포인트 : 아파트와의 전용면적 비율 비교 오피스텔(Officetel) 오피스(Office)와 호텔(Hotel)의 합성어다. 오피스텔은 업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔로 구분된다. 건축법에서는 오피스텔을 업무시설로 분류하고 있다. 다만 주민등록 전입신고가 되어 있으면 취사시설 등 거주시설 구비 및 실제 사용하는 용도 등을 종합해 주거용 오피스텔 여부를 판단한다. 주거용 오피스텔일 경우 이외에 다른 주택을 소유하고 있으면 다주택자로 인정되어 처분할 때 양도소득세가 중과될 수 있다. 체크포인트 : 세금과 관리비, 주차문제, 시설수리 부담, 임대수요와 회전율 호피스텔(Hofficetel) 오피스텔(Officetel)과 호텔(Hotel)의 합성어로 숙박시설을 의미한다. 체크포인트 : 지분형 숙박시설, 숙박시설 운영과 관리 부담, 고객 수요 벅세권 버거와 역세권의 합성어다. 처음에는 맥세권이라 하여 맥도날드 같은 외식업체들이 배달 서비스가 가능한 지역을 뜻했는데, 맥도날드 이외 다른 패스트푸드점들도 배달 서비스를 하고 있어 보다 포괄적 개념인 벅세권이란 용어로 바뀌었다. 스세권은 스타벅스와 역세권의 합성어다. 체크포인트 : 역세권, 주변 유흥시설, 정서문제 알파룸(α room)고객이 원하는 대로 만드는 공간을 의미하며, 아파트 평면을 설계할 때 남은 자투리 공간을 활용한다. 입주자 선택에 따라 오픈형 서재로 만들거나 벽을 올려 방이나 수납공간으로 바꿀 수 있다. 보통 드레스룸, 서재 등으로 활용한다. 체크포인트 : 자투리 실내 공간 활용과 편리성 베이(Bay) 아파트의 전면부 거실 쪽 공간을 말한다. 베이는 전면 발코니를 기준으로 기둥과 기둥 사이의 공간이다. 전면부에는 대개 거실과 안방이 각각 한 개씩 위치하는데 이를 ‘2베이 구조’라고 한다. 3베이란 거실과 방 2개가 발코니를 통해 외부로 배치되는 구조이고, 4베이는 방 3개와 거실이 전면에 노출되는 구조다. 전면부 공간수가 많으면 집 전체가 밝아지는 장점이 있다. 체크포인트 : 실내공간 규모와 배치 팬트리(Pantry) 팬트리는 다양한 물건을 수납하는, 창고처럼 사용되는 공간을 말한다. 붙박이장을 대신해 대형 팬트리를 설치하는 경우도 있다. 원래는 식료품을 보관하는 작은 방을 의미한다. 주방 옆에 설치하는 것이 대부분이었지만 요즘에는 복도나 작은 방에도 설치한다. 체크포인트 : 고객수요 반영 정도, 실내공간 활용 갭투자 아파트 매매 가격과 전세 가격의 차이(Gap)가 최저치로 줄어든 상황에서 전세가율이 높은 지역 급매물을 매입한 후 기존 전세 가격보다 높게 임대해 투자 자금 회수는 물론 시세 차익을 추구하는 방식을 말한다. 체크포인트 : 주택가치 판단, 시장분석, 담보대출 깡통주택 집주인이 집을 매매해도 대출금이나 세입자 전세금을 다 갚지 못하는 주택을 말한다. 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택 매매 가격의 80%가 넘을 경우 신중한 검토가 필요하다. 체크포인트 : 전세가격 비율, 등기부등본, 시장분석 부동산 시장, 앞으로 어떻게 될까? 지금과 같이 경기침체가 지속되면 수요자들은 도심 역세권의 소규모 실속형 임대를 더욱 선호할 수밖에 없다. 부동산 시장의 지역 차별화 현상은 더욱 심해질 것이다. 또한 주택 공급과 세금, 금융정책 등 정부의 노력에도 불구하고 전세 가격 상승과 주거문제는 여전히 큰 숙제로 남을 수밖에 없다. 신혼부부, 소외계층 임대주택 제도도 도심 주택 공급의 한계로 인해 어려움을 겪을 것이다. 부동산 시장은 복합 시장이다. 경제를 말하고 문화를 보여주는 시장이다. 부동산 트렌드와 신조어를 살펴보면 사회 분위기를 어느 정도 이해할 수 있다. 건설사와 부동산 개발 업계는 이런 수요와 분위기를 감안해 마케팅을 한다. 중요한 것은 일시적 미봉책이 아닌 장기적 안목으로서의 부동산 정책과 주거용 부동산 개발과 공급이 뒷받침되어야 한다는 점이다. 특히 양질의 도심 부동산 공급의 지속성, 환경과 에너지를 고려한 개발 환경 조성이 숙제가 되었다. 주택정책은 어렵더라도 늘 기본원칙이 중시되면서 공감과 믿음을 줄 수 있어야 한다. 다음 문제들을 풀어보세요 오피스텔 임대 수익률을 계산할 때 실수하는 것은 무엇일까? 해설과 답 임대수익률=연간 임대료(월 임대료×12개월)-대출이자/분양가격-보증금-대출금 재임대 상황 발생 시 소요시간을 생각해야 하고, 이러한 임대 공백으로 인한 월 임대료 감소는 연간 총임대료 중에서 통상 한 달 치로 추정한다. 시설 수리비용, 월세 수납관리에 따른 부담, 관련 중개수수료, 세금, 임차인이 지급하는 관리비도 적정성 등을 판단해야 한다. 오피스텔 적정 임대수익률은 보통 정기예금 금리보다 3% 내외를 더한 것을 기준으로 판단한다. 건물, 토지 등 자산가치도 물론 중요하다. 토지의 크기, 지분비율, 모양 등과 연관된다. 오피스텔 투자에 있어, 입지와 시설에 강점이 있는 좋은 오피스텔은 주변 공급물량이 많아도 매력적이며, 반대로 겉으로 나타나는 임대수익률만 높은 오피스텔은 많은 어려움을 겪을 수 있다. 좋은 오피스텔은 주변 공급물량이 많아도 매력적이며, 반대로 겉으로 나타나는 임대수익률만 높은 오피스텔은 많은 어려움을 겪을 수 있다. 김정렬(金淨烈) 한국일반행정사협회 전임교수 국내 최초로 부동산 전문가들로 네트워크를 구성, RE멤버스를 설립하고 부동산써브 대표를 역임했다. 한국자산관리공사, 한국자산신탁, 기업체, 금융기관 등에 부동산 자문을 꾸준히 하고 있다. 저서로는 , , 등이 있다.

2016-12-30 10:59
악연을 깨닫고는 인연을 맺지 말아야 할진데

까마귀 날자 배 떨어진다는 오비이락(烏飛梨落)이라는 말은 일이 공교롭게도 아무런 인과관계가 없는 일이 동시에 일어나서 억울하게 의심을 받을 때 하는 말이다. 이를 불교에서는 악연(惡緣)이라 한다. 악연을 설명하는 재미있는 이야기가 있다. 배나무에 앉아있던 까마귀가 나무를 박차고 날아오르자 꼭지가 약한 배가 그만 떨어져 버렸다. 불행하게도 땅에 있던 뱀의 머리에 배가 정통으로 떨어져 뱀은 죽고 말았지만 까마귀는 알 리가 없었다. 까마귀는 뱀을 죽일 이유도 없었고 죽은지도 모른 채 제 갈 길을 갔을 뿐이다. 뱀은 다음 생에 멧돼지로 환생했고 까마귀는 꿩으로 환생했다. 봄이 되어 꿩은 둥지를 틀고 알을 낳아 부화를 위해 품고 있었다. 하필 그 위쪽에서 멧돼지가 먹이를 찾아 해매고 있다가 그만 바위를 건드렸고 구르는 바위는 꿩의 둥지를 덮쳐 꿩은 알과 함께 압사하고 말았다. 다음 생에서 꿩은 사람으로 태어나서 사냥꾼이 되어 늙은 멧돼지를 활로 쏘았다. 이렇게 악연은 자신도 모르는 사이에 끝없이 이어진다고 한다. 우리가 모르고 저지르게 되는 악연도 무수히 많지만 말을 잘못해서 참으면 될 것을 참지 못해서 악연을 만들기도 한다. 알면서도 진실을 말하지 않아 상대방이 억울한 누명을 쓰게 하거나 참고 용서해줄 만한 일도 원칙과 정의감에 사로잡혀 사람을 보지 못하고 남을 사지에 몰아넣는 악연을 만드는 일도 있다. 필자는 군에서 보병대대에서 보급사병을 담당했다. 그 당시는 군수물자가 귀했다. 상급부대에서 군화가 내려왔는데 새 군화를 받고 싶은 사람은 많지만 물량은 턱없이 부족했다. 그래서 직접 군화를 들고 내무반을 돌면서 상태가 아주 나쁜 군화를 바꾸어주라는 상관인 보급관의 지시가 있었다. 당시 내 계급은 일병이었기 때문에 나보다 계급이 위인 상급 병사들이 수두룩한 시절이었다. 하지만 새 군화를 받기위해서는 아니꼽지만 내무반 침상위에 헌 군화를 내 놓고 필자의 심사를 받아야 했다. 필자가 앞쪽에서 현품 심사를 하다가 무심코 뒤를 돌아보니 상병 한 사람이 헌 군화를 내놓고 새 군화를 슬쩍 훔치는 것을 목격하였다. 이것을 못 본 척 묵인하면 질서는 무너진다. 필자는 다짜고짜 뛰어가서 필자보다 상위계급인 상병의 뺨을 후려 갈겼다. 그 자리에는 병장, 하사들도 있었지만 하극상의 내 행위를 어쩌지는 못했다. 자기 잘못이 있지만 뺨을 맞은 상병은 아픔보다는 쥐구멍이라도 들어가고 싶을 만큼 창피했을 것이다. 지금 같으면 ‘거기 손대지 말아요! 다 보고 있어요.’하고 소리만 질러도 될 일이었다. 다음해 이 병사는 유격대 조교로 차출되어 전출을 갖고 필자가 소속된 본부중대가 유격훈련을 받는 날이 돌아왔다. 고된 유격훈련에 조교와의 악연이 있으니 보복을 당해 반쯤 죽을 각오를 했다. 마음속으로는 나를 기억하지 못하길 바라고 자기가 맞을 짓을 했다는 것을 인정해주길 바라고 휴가라도 가서 제발 나타나지 않기를 바랐지만 불행하게도 유격장에서 마주섰다. 전세는 역전되어 악명 높은 유격조교와 조교의 지시를 따라야하는 훈련병으로 만났다. 붉은 모자의 유격조교는 필자를 정확히 기억하고 앞으로 불러냈다. 그는 이미 유격대의 고참 병장이었고 나에 대한 적개심으로 눈빛이 이글거렸다. 한참을 노려보더니 ‘너 오면 반쯤 죽이려고 했다. 그런데 막상 널 만나니 그러지 못하겠다. 나는 다른 유격장으로 갈 테니 훈련 잘 받고 가라’ 하면서 어깨를 두드려 주고 다른 유격조교에게 우리 팀을 인계하고 그 자리를 떠났다. 유격조교인 그가 무슨 트집을 잡아서라도 나를 반쯤 죽일 수 있었다. 그는 통 크게 나를 용서하는 것으로 악연을 끊었다. 만약 그가 지나친 형벌을 내게 가했다면 나 또한 보복의 칼을 갈았을 것이다. 군대이야기 하면 제일먼저 생각나는 이 사건이고 이 사람이다. 누구나 잘못을 할 수는 있다. 정의감에 불타 잘한 일이라고 한 것이 반대편에서는 너무 억울하고 창피 할 수가 있다. 기계적으로 잘못만 보지 말고 그 뒤의 사람을 보려고 노력해야 한다. 빵을 훔친 장발장의 행위보다 그의 배고픔을 알아줘야 따뜻한 사회다. 알고는 악연을 만들지 않으려고 노력한다.

2016-12-16 17:09

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