(이미지=AI 생성)

타인의 집을 무상으로 사용하는 경우, 세법에서는 이를 단순한 ‘호의’가 아니라 경제적 이익을 받은 것으로 본다. 따라서 일정 기준을 넘으면 증여세가 발생할 수 있다. 특히 부모 자녀 간, 형제자매 간처럼 가족이나 친족 사이에서 주택을 무상으로 사용하는 사례가 적지 않은 만큼 사전에 세금 문제를 확인할 필요가 있다.

무상 사용 시작한 날이 곧 증여일

가장 먼저 알아둘 점은 ‘무상 사용을 시작한 날’이 곧 증여일이 된다는 사실이다. 예를 들어 부모 소유 아파트에 자녀가 무상으로 들어가 살기 시작했다면, 입주한 날을 기준으로 증여세 여부를 판단한다. 무상 사용기간이 5년을 넘는 경우에는 최초 사용일부터 5년이 되는 다음 날 다시 새롭게 무상 사용이 시작된 것으로 본다.

증여세 과세 대상과 금액 산정

증여세는 ‘집값 전체’에 부과되는 것이 아니다. 과세 대상은 ‘주택을 공짜로 사용함으로써 얻은 이익’이다. 세법에서는 이를 계산하기 위해 먼저 1년 단위의 무상 사용 이익을 산정한 뒤, 이를 현재가치로 환산해 합산하는 방식을 사용한다.

우선 1년 동안의 무상 사용 이익은 주택 가액에 연 2%를 곱해 계산한다. [부동산 가액(시가, 감정평가액, 유사 매매사례 가액, 기준시가 등 상증법에서 정한 평가액) × 2%/년]

이렇게 계산한 연간 이익을 다시 세법상 할인율인 연 10%를 적용해 현재가치로 환산한다. 이를 5년 동안 합산한 금액이 최종적인 증여세 과세 대상 금액이 된다.

[1년 단위 부동산 무상 사용 이익 ÷ (1+10%)n] *승수 n : 연차

다만 모든 무상거주에 증여세가 부과되는 것은 아니다. 증여일로부터 5년간 계산한 무상 사용 이익의 현재가치 합계가 1억 원 미만이면 증여세를 과세하지 않는다.

증여세 납세의무자

누가 증여세를 내야 하는지도 중요하다. 세금을 부담하는 사람은 집주인이 아니라 ‘주택을 무상 사용한 사람’이다. 여러 명인 경우는 친족 여부에 따라 기준이 달라진다.

무상 사용자가 친족(4촌 이내 혈족, 3촌 이내 인척, 배우자 등)관계인 경우는 가장 가까운 친족이 대표 사용자가 되고, 가까운 친족이 2명 이상일 경우에는 그중 최연장자를 대표 사용자로 본다.

무상 사용자 중 친족관계가 없는 경우는 각 무상 사용자의 실제 사용 면적별로 과세하고, 실제 사용 면적이 불분명한 경우에는 동일 면적을 사용한 것으로 본다.

예외도 있다. 무상 사용자가 주택 소유자와 함께 거주하는 주택은 주택 무상 사용에 따른 이익에 대한 증여세 과세 대상에서 제외한다.

한편 주택을 무상 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 상속세 및 증여세법 제43조 ‘부동산 무상 사용에 따른 이익의 증여’에 따라 위에서 설명한 방법으로 증여세가 과세된다. 하지만 부동산 사용 대가를 시가보다 낮은 대가를 지급해 이익을 얻은 경우, 상속세 및 증여세법 제42조 ‘재산 사용 및 용역 제공 등에 따른 이익의 증여’ 규정에 따라 증여세를 부담한다.

실제 사례를 들어보자. 어머니 A 소유의 시가 15억 원 아파트에 아들 B가 2021년 1월 1일부터 2025년 12월 31일 기간에 무상으로 거주하고, 어머니 A와 아들 B가 함께 거주하지 않은 경우 아들 B의 주택 무상 사용에 따른 증여세는 다음과 같다.

(1) 무상 사용을 개시한 날부터 5년 단위로 증여세 과세 대상 금액 계산

무상 사용한 각 1년 단위별로 다음과 같이 현재가치로 계산한 금액을 합친 금액은 모두 1억 1372만 3601원으로 1억 원 이상에 해당돼 증여세 과세 대상이 된다.

① 1차 연도 2021년 : 15억 원 × 2% ÷ (1+10%)1 = 2727만 2727원

② 2차 연도 2022년 : 15억 원 × 2% ÷(1+10%)2 = 2479만 3388원

③ 3차 연도 2023년 : 15억 원 × 2% ÷(1+10%)3 = 2253만 9444원

④ 4차 연도 2025년 : 15억 원 × 2% ÷(1+10%)4 = 2049만 403원

⑤ 5차 연도 2025년 : 15억 원 × 2% ÷(1+10%)5 = 1862만 7639원

(2) 증여세 계산

증여세 과세 대상 금액 1억 1372만 3601원에서 증여재산공제 5000만 원(어머니가 아들에게 증여)을 공제하면 6372만 3601원이 되고, 여기에 증여세율 10%를 적용하면 증여세 산출 세액은 637만 2360원이다. 여기에 증여세 신고세액공제 3%인 19만 1170원을 차감하면 증여세는 618만 1190원이 된다.

결국 가족 간이라도 고가 주택을 장기간 무상으로 사용하면 예상치 못한 증여세가 발생할 수 있다. 특히 최근처럼 서울 아파트 가격이 높은 상황에서는 과세 기준인 ‘5년간 1억 원’을 넘는 사례가 적지 않다. 부모 자녀 간 지원이라고 가볍게 생각하기보다, 실제 세금 부담을 함께 고려하는 접근이 필요하다.