공시 - 브라보 마이 라이프

검색결과 총101건

최신순 정확도순

은행 대출 중도상환수수료 줄어드나?

이르면 올해 연말부터 대출금 조기상환 시 내야 하는 중도상환수수료가 줄어들 것으로 전망된다. 금융위원회(이하 금융위)는 중도상환수수료의 합리성, 투명성, 공정성을 높이고자 금융소비자 보호에 관한 감독규정 일부 개정 규정안 변경을 예고했다. 현재 금융소비자 보호에 관한 법률(이하 금소법)에 따르면 원칙적으로 중도상환수수료 부과는 금지되고 있지만, 대출일로부터 3년 이내에 상환할 경우에는 예외적으로 부과할 수 있도록 하고 있다. 은행권의 중도상환수수료 수취 금액은 2020년 3844억 원, 2021년 3174억 원, 2022년 2794억 원으로 연간 3000억 원 수준을 유지하고 있다. 이에 금융감독원(이하 금감원)은 은행권과 협의를 거쳐 연간 3000억 원 규모의 중도상환수수료 부담을 낮추겠다고 밝혔다. 금감원은 현재 부과되는 중도상환수수료가 합리적 기준 없이 획일적으로 부과되는 것이 문제라고 지적했다. 모바일 가입과 창구 가입의 중도상환수수료가 동일하게 운영되는 부분이나, 변동금리 대출과 고정금리 대출 간 수수료 차이가 미미한 것도 문제점이라고 꼽았다. 5대 시중은행의 주택담보대출 중도상환수수료는 고정 1.4%, 변동 1.2%로 모두 동일하다. 금감원은 해외 사례를 들면서 중도상환수수료 운영이 다양화될 필요가 있다고 강조했다. 금감원에 따르면 호주는 변동금리의 경우 ‘대출 실행 행정비용’만을 반영하고 고정금리는 ‘대출실행 행정 비용과 이자 비용’을 반영하도록 운영하고 있다. 일본은 은행별 업무 원가 등에 따라 정액제 또는 정률제로 다양하게 운영하고 있으며, 영국은 만기 3개월 전 대출 상품 전환 시 중도상환수수료를 면제하는 사례가 있다고 밝혔다. 이런 해외 사례를 참고해 금융당국은 은행권의 자금운용 차질에 따르는 손실 비용, 대출 관련 행정·모집 비용 등 실제 발생하는 필수 비용만을 수수료에 반영하도록 가이드라인을 만들 방침이다. 이 외에 다른 항목을 추가해 수수료를 부과하는 것을 금소법상 불공정 영업행위로 금지할 예정이다. 이를 어길 시 1억 원 이하의 과태료를 부과할 계획이다. 금융위는 이를 통해 대면·비대면 모집 채널별 중도상환수수료 차등화, 같은 은행 동일·유사상품으로 변동에서 고정 대환할 경우 수수료 감면, 변동금리 대출 상품 조기상환수수료 부담 경감 조치 등이 이뤄질 것이라고 기대했다. 중도상환수수료 부과 대상이나 요율과 같은 세부사항은 은행권이 고객이나 상품 특성을 반영해 기준을 마련하도록 하되, 수수료 부과 및 면제 현황, 산정 기준 등은 소비자들도 알 수 있도록 공시하도록 할 예정이다. 현재는 신용대출이나 주택담보대출에 부과하는 중도상환수수료의 최고 한도 정도만 공시되고 있다. 금융 당국은 이번 감독 규정 개정으로 “상품 특성, 가입 방식 등을 고려해 중도상환수수료가 부과되는 등 금융소비자의 대출금 중도상환에 대한 부담이 합리적으로 조정될 것”이라고 기대했다. 개정안은 2024년 2분기 중 개정 절차를 완료해 6개월 후 시행할 예정이다. 한편 금융위는 지난해 말에도 가계부담을 줄이기 위해 은행권과 함께 12월 한 달간 가계대출 중도상환 수수료를 한시적으로 면제한 바 있다.

2024-03-08 14:44
잠자는 퇴직연금 1100억 원 넘어… “통합연금포털에서 찾아보세요”

3년 전 퇴직한 A 씨는 본인의 퇴직연금(DC)이 적립됐다는 사실을 모르고 있었다. 근무했던 업체는 그가 퇴직한 이후 폐업한 터였다. A 씨는 금융감독원 통합연금포털을 통해 본인의 전체 연금 현황을 조회했고, 그동안 적립한 퇴직연금 340만 원을 B금융사에서 관리한다는 사실을 확인했다. 이후 B금융사로 연락해 안내에 따라 퇴직연금을 IRP계좌로 이전해 수령할 수 있었다. 폐업기업 근로자가 미청구 퇴직연금을 되찾은 사례다. A 씨처럼 퇴직연금 가입사실을 알지 못한 상황에서 직장이 도산·폐업한 경우가 종종 있다. 이때 퇴직 후 사용자(기업)의 지급지시 없이도 가입 금융회사에 퇴직연금을 신청할 수 있음에도 방법을 몰라 수령하지 못하는 이가 적지 않다. 이러한 이유로 찾아가지 않은 퇴직연금 적립금 규모가 2023년 말 기준 1106억 원, 최근 3년 평균 1177억 원에 달한다. 직장 폐업에도 퇴직연금을 찾아가지 않은 근로자 수는 2022년 말 6만871명에서 2023년 말 6만8324명으로 증가(+7453명)했다. 이에 고용노동부, 금융위원회, 금융감독원 및 금융회사는 △가입자가 자신의 모든 퇴직연금 적립금을 조회·확인할 수 있는 서비스(금융감독원의‘통합연금포털’)에 대한 가입자 안내·교육 강화 △미청구 퇴직연금 적립금을 조회·확인할 수 있는 추가 시스템 신설(금융결제원의 ‘어카운트인포’) 등 구체적인 실천방안을 마련, 올해 중 시행 예정이다. 퇴직연금 가입자 중 혹시 미청구 퇴직연금이 있는지 알아보고 싶다면 금융감독원 홈페이지 ‘통합연금포털’을 이용하면 된다. 퇴직연금제도별로 적립된 자신의 모든 퇴직연금 적립금을 조회·확인할 수 있다. 통합연금포털은 본인의 국민·퇴직·개인연금 적립금, 연금상품 비교공시 등 종합적인 연금정보를 제공하며, 최초 연금정보 조회 시 3영업일 정도 소요된다. 포털 내 ‘내연금조회’ 서비스를 이용하면, 퇴직연금 제도별로 자신의 적립금이 운용·관리되는 금융회사명, 연금상품명, 적립금액 등을 조회할 수 있다. DC(확정기여형, 근로자책임형)·IRP(개인형퇴직연금)의 경우 계좌별 적립금이 조회되나, DB(확정급여형, 회사책임형)의 경우 사업장 단위로 적립금이 관리돼, 해당 금융회사로 추가 문의가 필요하다. 근로자가 직장 폐업 등으로 퇴직연금을 받지 못했을 경우에도 위와 같은 서비스를 이용하여 자신의 미청구 적립금 정보를 확인할 수 있다. 확인된 금융회사로 연락, 연금 수령절차(신청서류 제출 등)를 밟으면 된다. 한편, 정부와 금융권이 힘을 모아 올해 상반기 중 ‘어카운트인포’ 퇴직연금 조회서비스 구축에 나선다. 금융회사(퇴직연금사업자)는 자사 홈페이지 및 앱을 통해서도 손쉽게 어카운트인포 및 통합연금포털의 퇴직연금 조회서비스를 이용하도록 플랫폼을 개선할 예정이다. 금융감독원 역시 통합연금포털을 통해 ‘어카운트인포’의 미청구 퇴직연금 조회서비스를 이용할 수 있도록 홈페이지 개편을 시행한다. 고용노동부, 금융위원회, 금융감독원은 업계 모범사례를 발굴·전파하여 좋은 서비스가 확대될 수 있도록 지속적으로 유도해 나갈 방침이다.

2024-03-05 11:28
보험개발원, 보험 정보 한눈에 ‘빅데이터 플랫폼’ 오픈

보험개발원은 보험에 관한 여러 정보와 통계를 한곳에 모아 보여주는 ‘보험정보 빅데이터 플랫폼’을 15일 정식으로 오픈했다. 소비자의 보험 정보 접근성과 활용성을 높이기 위해 다양한 보험 관련 서비스를 모은 것으로, ‘MY보험’, ‘알쓸보험’, ‘보험통계’, ‘보험소식’ 등을 선보였다. 총 23개의 서비스로 구성된 보험정보 빅데이터 플랫폼 ‘BIGIN’에서는 일반 소비자들이 궁금했던 내용을 쉽게 찾을 수 있다. 보험통계에서는 연간 1인당 납입보험료 등 50대 주요 보험지표와 KIDI 은퇴시장 리포트, 보험통계조회서비스를 이용할 수 있다. 알쓸보험에서는 알쓸보험상식, 보험용어 사전, 공시기준이율, 자동차보험정보, 국내외 보험 관련 기관 등의 정보를 제공한다. MY보험에서는 주요 질환 예측 정보, 자동차보험 과납보험료 및 휴면보험금 조회시스템, 내 차 보험 찾기, 자동차보험 할인할증요인 조회, 자동차보험정보 고객센터, 대리운전자보험 조회시스템, 자동차사고이력정보를 둘러볼 수 있다. 보험소식에서는 보험뉴스, 기업성보험 통계보고서, 먼슬리 KIDI 브리프, 국내보험동향, 뉴모빌리티 브리프, 서비스 안내 등을 제공한다. 보험 상식, 통계, 정보를 총망라한 보험정보 빅데이터 플랫폼은 소비자들이 보험을 더 쉽게 이해하고 활용할 수 있도록 하는 역할을 할 것으로 기대된다. 허창언 보험개발원장은 “소비자 눈높이에 맞는 다양한 정보 빅데이터 플랫폼을 만들어 국민에게 보험이 쉽게 다가갈 수 있도록 할 것”이라고 밝혔다.

2024-02-16 08:38
묵혀둔 보험이 ‘효자 노릇’할 때… 애물단지 종신ㆍ연금 보험의 변신

신중한 성격의 강 씨는 만일의 경우에 대비해 사회 초년생 때부터 다양한 보험 상품에 가입했고 유지율도 높은 편이다. 하지만 은퇴 후 지출 경감을 위해 꼭 필요한 보험을 제외하고 나머지 보험은 정리할 계획이다. 강 씨가 가입 중인 보험 중에 가장 오랫동안 유지한 보험은 종신보험과 연금보험이다. 강 씨는 두 보험의 유지 여부를 신중히 결정하기 위해 상담을 신청해왔다. 종신보험 검토 종신보험은 피보험자가 사망했을 때 사망보험금을 지급하는 상품인데, 보장 기간이 따로 정해져 있지 않다. 종신보험의 주계약에 해당하는 사망보험금은 ‘일반사망보험금’이라고 하는데, 사망의 원인에 관계없이 보험금을 지급한다. 강 씨가 종신보험에 가입한 목적은 자녀가 성인이 되기 전에 강 씨가 사망할 경우 종신보험의 사망보험금으로 자녀에 대한 부모의 경제적 책임을 보전하기 위함이었다. 자녀가 성인이 된 지금도 강 씨가 종신보험을 계속 유지할 필요가 있을까? ① ‘약관’을 확보하라. 보험 해약을 고민할 때는 보험 상품의 특징을 꼼꼼히 살펴보고 해약 여부를 결정해야 한다. 보험은 대체로 가입 당시 보험설계사로부터 주요 설명만 듣고 가입하는 경우가 많다. 따라서 보험 상품 해약 등을 결정하기 위해 상품을 검토할 때는 해당 상품의 ‘약관’이나 ‘사업방법서’를 꼭 살펴봐야 한다. 만약 ‘약관’과 ‘사업방법서’를 보관하고 있지 않다면 해당 보험사의 홈페이지 공시실에 가면 다운받을 수 있다. ② 예정이율을 확인하자. 사망보험금을 지급하는 보험은 정기보험과 종신보험이 대표적이다. 정기보험은 보장 기간이 정해진 사망보장 상품이다. 예를 들어 사망보험금 1억 원의 10년 만기 정기보험에 가입하면 가입 후 10년 이내에 사망했을 경우에만 사망보험금 1억 원을 지급한다. 정기보험의 보험료 구성은 위험보험료 중심이고, 해약환급금이나 만기환급금의 재원이 되는 저축보험료가 거의 없다. 정기보험은 짧은 보장 기간과 적은 저축보험료로 인해 동일한 보험 금액의 종신보험에 비해 보험료가 훨씬 저렴하다. 반면 종신보험은 ‘평생보장’과 ‘장기저축’ 기능이 결합된 상품이다. 정기보험과 달리 종신보험은 적립금이 꾸준히 쌓인다. 종신보험의 보험료에는 꽤 높은 비중의 저축보험료가 포함되어 있다. 저축보험료는 예정이율에 의해 결정되는데, 예정이율이 높을수록 적립금이 많아진다. 보험회사의 예정이율은 시중 금리의 흐름에 따른다. 참고로 2000년대 초반에 국내 생명보험사들의 종신보험 예정이율은 대체로 6%대였고, 지금은 2% 전후다. 예정이율이 높은 종신보험은 해약에 신중해야 한다. 예정이율은 ‘약관’을 통해 확인할 수 있다. ③ 1급 장해 시 사망보험금이 지급되는지 확인한다. 종신보험 중에는 사망이 아니라 1급 장해 시에도 사망보험금을 지급하는 상품이 있다. 종신보험의 사망보험금 지급 사유는 보험증권이나 약관에 나와 있고, 장해 등급에 대한 상세한 내용은 약관에 나와 있다. 종신보험의 사망보험금 지급 사유는 재해로 인한 것이든 질병으로 인한 것이든 상관하지 않는다. 예를 들어 재해가 아닌 치매 또는 정신질환 등으로 인해 항상 타인의 수발에 전적으로 의존해야 하는 경우도 종신보험의 1급 장해보험금 지급 사유가 된다. 따라서 1급 장해 시 보험금이 지급되는 종신보험이라면 고도의 치매로 항상 간호를 받아야 하는 경우에 대한 보장이 된다고 할 수 있다. ④ 사망 시 예상 상속세를 계산해본다. 상속 개시 시점은 사망 시점이다. 사망보험금 지급 사유 발생 시점도 사망 시점이다. 따라서 상속세 납부를 대비하여 보험을 준비한다면 언제 사망하더라도 사망보험금을 지급하는 종신보험이 적합하다. 상속세 납부를 일반 금융자산으로 준비한다면 이자 및 배당소득 같은 금융소득에 대한 세금 문제도 신경 써야 하지만 종신보험의 사망보험금은 이런 문제로부터 자유롭다. 그리고 종신보험의 계약 구조를 미리 상속세가 과세되지 않는 계약 구조(계약자와 피보험자가 다르게 계약)로 해두었다면 종신보험에 대한 상속세도 과세되지 않는다. 연금보험 검토 평균수명이 길어지면서 사망할 때까지 연금을 지급하는 ‘종신연금형’에 대한 관심도 높아지고 있다. 공적연금(국민연금 및 공무원연금 등 직역연금)은 물가상승률을 보전하는 ‘종신형연금’을 지급하고 있다. 생명보험회사에서는 물가상승률까지 보전하지는 않지만 평생 정액을 지급하는 ‘종신연금형’ 보험 상품을 판매하고 있다. ① 연금 수령 방법을 알자. 생명보험회사의 연금 수령 방법은 크게 세 가지다. 첫째, 종신연금형이다. 종신연금형은 연금 개시 후 피보험자가 사망하는 시점까지 연금을 수령하는 방법이다. 그런데 종신은 연금 개시 후 다음 날 사망해도 종신에 해당한다. 이런 경우에 대비해 보통 보험회사의 종신연금형은 ‘보증 기간’(10년, 20년, 100세 등)이 설정되어 있다. ‘보증 기간’이 설정되어 있는 ‘종신연금형’의 경우에는 피보험자가 ‘보증 기간’ 내에 사망할 경우에는 최소 ‘보증 기간’까지는 상속인이나 사전에 지정된 수익자에게 연금이 지급된다. 둘째, ‘확정연금형’이다. 확정연금형은 연금 지급 기간을 연금 지급 개시 시점에 미리 확정해두는 것이다. ‘확정연금형’은 피보험자의 사망 여부와 관계없이 확정된 기간에 연금이 지급된다. 셋째, ‘상속연금형’이다. 상속연금형은 연금 지급 개시 시점까지 적립된 총액에서 이자에 해당하는 금액 등 일정액만 수령하다가 피보험자가 사망하면 원금을 상속인이나 미리 지정된 수익자에게 지급하는 방식이다. ② 연금보험 가입 당시 경험생명표를 확인하라. 연금보험의 ‘종신연금형’ 연금액은 연금보험 가입 당시의 ‘경험생명표’를 적용해서 금액을 결정한다. ‘경험생명’은 보험에 가입한 사람들의 기대수명이다. 즉 경험생명은 보험 상품을 개발할 당시 보험 가입자의 ‘종신이 언제인지’ 계산할 때 기준이 된다. 1989년에 1회 경험생명표가 제정된 후 사람들의 수명이 늘어나는 것을 반영하여 경험생명표는 계속 개정되었으며, 현재는 9회 차 경험생명표가 사용되고 있다. 동일한 시점에 적립금이 같은 연금보험이라 하더라도 ‘종신연금형’ 방식으로 연금을 수령한다고 하면 연금 가입 시점, 즉 적용된 경험생명표에 따라 지급받는 연금액은 달라진다. 경험생명이 길수록, 즉 수명이 길다고 가정할수록 ‘종신연금형’의 매월 혹은 매년 지급하는 연금액은 적게 책정될 수밖에 없다. 따라서 오래된 연금보험일수록 액면에 드러난 연금 적립금보다 실제 인출할 때의 가치가 더 크기 때문에 오래된 연금보험일수록 해약에 신중해야 한다.

2023-12-05 08:35
[카드뉴스] 주택연금 활용 TIP 6가지

➊ 가입은 언제? 집값 하락 추세에는 빨리 가입하는 것이 유리, 집값 상승 추세에는 늦추는 것이 유리하다. 다만, 주택가격이 급등해 공시 가격을 초과하면 주택연금에 가입할 수 없음을 유의해야 한다. ➋ 종신 VS 확정 주택연금은 평생 받는 ‘종신지급방식’과 10~30년까지 일정 기간 받는 ‘확정기간방식’이 있다. 국민연금 수령금액이 많지 않고 활용할 다른 자산이 없다면 ‘종신지급방식’이 안정적이다. ➌ 고금리 VS 저금리 주택연금 가입 후 금리가 올라도 기존가입자 월지급금은 가입 당시 정해진 금액을 평생 보장 받는다. 다만, 주택연금은 일종의 주택담보대출이므로 금리가 낮을수록 가입자에게 유리하다. ➍ 요양이 필요할땐? 주택연금 이용자가 1년 이상 담보 주택에 거주하지 않으면 연금 지급이 종료된다. 다만, 치료나 요양이 필요하다면 실거주하지 않아도 받을 수 있다. 이때 임대를 놓으면 추가 소득을 얻을 수 있다. ➎ 이사 해야한다면? 주택연금 이용 중 이사로 거주지를 이전하는 경우 담보주택을 변경해 주택연금을 계속 받을 수 있다. 다만, 이사하려는 주택의 가격 차이에 따라 월 지급금이 달라지거나 정산해야 할 수도 있다. ➏ 가입 해지하면? 주택연금은 대출 상품이므로 중도해지하면 받은 연금액과 이자를 반환해야 한다. 초기보증료와 매월 내야 하는 연보증료도 돌려받지 못한다. 또한 3년간 주택연금 가입이 불가능하다.

2023-11-17 08:00
문턱 낮아진 주택연금, 노후자금 마련하자” 가입자 몰려

이달부터 주택연금에 가입할 수 있는 주택가격기준이 9억 원에서 12억 원으로 상향된 가운데, 올해 3분기까지 주택연금 가입자 수가 역대 최대치를 기록했다. 국회 국토교통위원회 소속 국민의힘 서범수 의원이 한국주택금융공사(HF)로부터 제출받은 자료를 살펴보면, 올해 3분기까지 주택연금 신규 가입 건수는 총 10723건이다. 2022년 같은 기간의 10719건보다 더 많았고, 2021년 동기 7546건과 비교하면 42.1％ 늘었다. 주택연금의 해지 건수는 3분기 말 기준 2021년 3957건, 2022년 2700건, 올해 2468건을 기록하며 점차 감소했다. 한국주택금융공사(HF공사)가 운영하고 금융위원회가 감독하는 주택연금은 주택 소유자가 주택을 담보로 생활자금을 매월 지급(대출)받는 제도다. 담보 주택을 거주 목적으로 계속 사용할 수 있고, 중도 사망 시에도 상속인이 차액을 보전받을 수 있다. 주택금융공사는 지난 10월 12일 주택연금에 가입할 수 있는 주택가격기준을 9억 원에서 12억 원으로 상향했다. 시세로 환산하면 17억 원 이하 주택 보유자까지 주택연금에 가입할 수 있다. 총대출한도 상한도 5억 원에서 6억 원으로 조정했다. 총대출한도는 주택연금 가입자가 100세까지 받게 될 월 지급금 등을 현재가치로 환산한 값이다. 총대출한도 상한선 인상에 따른 주택연금 가입자의 월 지급금 증가 폭은 가입자의 연령과 주택 가격에 따라 다르다. 예컨대 시세 12억 원 주택으로 주택연금에 가입한 65세 가입자는 총대출한도가 5억 6500만 원으로 현재는 5억 원 제한을 받아 월 261만 5000원을 월 지급금으로 받는다. 같은 조건으로 12일 이후 신규 신청하면 월 지급금이 295만 7000원으로 34만 2000원 늘어난다. 반면 같은 나이인 65세에 시세 10억 원 주택을 보유한 사람의 주택연금 월 지급금은 12일 이후에도 현재와 마찬가지로 245만 7000원이다. 이 경우 총대출한도가 4억 7100만 원으로 5억 원을 넘지 않아 총대출한도 상한선 인상과 무관하기 때문이다. 신규 가입자가 아닌 기존 주택연금 가입자가 총대출한도 상향 조정에 따른 월 지급금 인상 혜택을 받으려면 이달 12일 이후 6개월 이내에 기존 주택연금 계약을 해지하고 재가입해야 한다. 다만 이 경우 자기 자금으로 주택연금 대출잔액을 먼저 상환하고 재가입해야 한다. 주택연금은 부부 중 한 명이라도 만 55세 이상이고, 공시가격 12억 원 이하의 주택 또는 주거 용도의 오피스텔을 소유한 사람이라면 누구나 가입할 수 있다. 다주택자인 경우에도 부부 소유 주택의 공시지가를 합산한 가격이 12억 원 이하이면 신청이 가능하다. 예상 주택연금은 한국주택금융공사 누리집에서 ‘월지급금 예시’, ‘예상연금 조회’ 등을 통해 확인할 수 있다. 또한, 주택연금은 원칙적으로 1주택자여야 가입할 수 있다. 다만 보유주택이 2주택 이상이고 공시가격 등의 합산가격이 12억 원 이하인 경우 거주하고 있는 1주택을 담보로 주택연금에 가입할 수 있다. 이를 초과하더라도 2주택자의 경우 3년 이내 1주택을 처분하면 된다. 만약 상속, 이사 등으로 일시적 2주택자가 된 경우에도 담보주택 이외의 1주택을 일정 기간 이내에 처분하는 조건으로 주택연금에 가입할 수 있다. 자세한 내용은 공사 콜센터 또는 전국 지사를 통해 상담 받을 수 있다. 가입신청은 가까운 공사 지사를 방문하거나 공사홈페이지 또는 스마트주택금융앱을 통해 가능하다.

2023-11-08 09:56
올해 하반기부터 달라지는 연금 제도

국민연금보험료는 소득에 비례해 납부하는 것으로 알고 있던 정 씨는 전월에 비해 국민연금보험료가 인상되었다는 통지서를 받고 의아해했다. 정 씨의 소득은 전월과 같았기 때문이다. 본인 소득의 변동이 없어도 국민연금보험료 산정 방식에 따라 보험료가 변동될 수 있다는 이야기를 들은 정 씨가 그 이유를 알기 위해 상담을 의뢰해왔다. 국민연금보험료 인상 올해 7월 1일부터 국민연금 사업장가입자와 지역가입자의 국민연금보험료가 인상되었다. 국민연금보험료는 ‘기준소득월액×보험료율(9%)’의 산식으로 산정한다. 올해 국민연금보험료가 인상된 이유는 기준소득월액이 인상되었기 때문이다. 기준소득월액은 국민연금 전체 가입자의 최근 3년간 평균 소득이다. 한번 정해진 기준소득월액은 7월 1일부터 다음해 6월 30일까지 적용한다. 기준소득월액은 하한과 상한 금액이 있다. 이 말은 국민연금보험료에 최저와 최고 금액이 있다는 것과 같은 의미다. 참고로 2022년 기준소득월액 하한액은 35만 원, 상한액은 553만 원이었고, 2023년 하한액은 작년 대비 2만 원 인상된 37만 원, 상한액은 37만 원 인상된 590만 원이다. 이에 따라 국민연금보험료도 ‘표 1’과 같이 변동된다. 기준소득월액은 상한이 있기 때문에 국민연금 가입자의 소득이 기준소득월액을 초과하더라도 국민연금보험료는 최고 금액인 53만 1000원을 초과하지 않는다. 국민연금 의무가입자인 사업장가입자와 지역가입자의 경우 기준소득월액 변경이 보험료에 바로 영향을 미친다. 하지만 국민연금 임의가입자는 보험료 납부의 기준이 되는 소득이 별도로 없기 때문에, 전년도 12월 31일 현재 지역가입자 전원의 기준소득월액의 중위수에 해당하는 금액을 기준으로 4월 1일부터 다음해 3월 31일까지 해당 보험료를 납부한다. 만약 임의가입자가 더 많은 연금액을 수령할 목적으로 중위수 기준소득월액 기준 이상의 보험료를 납부하길 원하면 국민연금공단에 신청해서 상한액까지 납부보험료를 변경할 수 있다. 퇴직연금 디폴트 옵션 제도 도입 올해 7월 12일부터 ‘퇴직연금 디폴트 옵션’ 제도가 시행되었다. 우리말로는 퇴직연금 사전지정운영제도다. 단어를 하나씩 짚어보며 제도에 대해 알아보도록 하자. 첫째, 퇴직연금이다. 퇴직연금제도는 퇴직연금 운영에 대한 책임주체에 따라 확정급부형(DB), 확정기여형(DC), 그리고 개인연금(IRP)으로 구분한다. 디폴트 옵션 제도가 적용되는 퇴직연금은 DC와 IRP다. 즉 DB형 퇴직연금 가입자는 디폴트 옵션 제도와 상관없다. 둘째, 디폴트(Default)다. 디폴트는 영어의 ‘Default Value’에서 유래한 말로 ‘초기값’, 즉 ‘기본 설정값’을 의미한다. 우리나라 퇴직연금 수익률은 미국이나 호주 등 선진국(평균 6% 이상)에 비해 낮은 편(평균 2% 미만)이다. 저조한 수익률의 가장 큰 원인은 우리나라 퇴직연금 가입자들의 퇴직연금에 대한 무관심이다. 사전지정운영제도가 도입되면 해당 가입자가 스스로 퇴직연금 적립금을 운영하지 않을 경우, 사전에 정해진 방법으로 퇴직연금이 운영된다. 디폴트 옵션으로 운영이 허용되는 상품은 ‘표 2’와 같다. 셋째, 옵션이다. 옵션은 옵트인(OPT-IN)과 옵트아웃(OPT-OUT) 두 가지 방식이 있다. 옵트인과 옵트아웃을 쉽게 이해하려면 체크 박스를 통해 의사를 밝히는 것을 상상하면 된다. 옵트인은 ‘체크 박스에 체크가 안 되어 있는 상태’, 즉 ‘동의를 위해서는 체크 박스에 체크를 하는 행위가 필요한 상태’를 말한다. 반대로 옵트아웃은 ‘체크 박스에 이미 체크가 되어 있는 상태’, 즉 ‘별도의 동의를 요구하지 않아도 되는 상태’를 뜻한다. DC형 가입자는 근로자 스스로 운영지시를 하지 않으면 사전지정운영제도가 의무적으로 도입되는 옵트아웃 방식이다. IRP 가입자는 본인이 원할 경우 사전지정운영제도에 가입할 수 있는 옵트인 방식이다. 디폴트 옵션이 작동되어 사전에 지정된 운영 방식으로 퇴직연금이 운영되는 중이라도 가입자는 언제든지 적립금 운영 방법을 사전지정운영 방식과 다르게 ‘직접’ 지정할 수 있다. 퇴직연금에 대한 가입자의 관심을 적극 유도하기 위한 것이 이 제도의 취지라는 점을 이해하면 쉽게 납득할 수 있을 것이다. 주택연금 가입 대상 주택 확대 현재 주택연금 가입 대상 주택은 공시가격 9억 원 이하의 주택이다. 공시가격이 시가의 60~70% 수준인 것을 감안하면 대략 시세로 12억 원 내외의 주택이 해당한다. 올해 7월 3일 금융위원회는 최근 몇 년간 주택 가격 상승과 주택연금 가입자 증대를 위해, 주택연금 가입 요건인 주택 가격의 상한을 공시가격 9억 원에서 12억 원으로 상향하는 시행령 개정안이 국회 본회의에 이어 국무회의를 통과했다고 밝혔다. 이번 시행령은 법 공포일로부터 3개월 후인 올해 10월 중 시행될 예정이다. 주택연금 가입 대상 주택을 결정할 때는 공시가격을 기준으로 하지만, 지급하는 연금액은 시가 기준으로 한다. 주택연금 가입 주택 가격이 상향되면 지급받는 연금액도 늘어날 수 있다. 다만, 유의할 점은 한국주택금융공사법에 의하면 주택연금 지급 기준이 되는 주택의 최고 시세는 12억 원이다. 즉 시세가 12억 원을 초과하는 주택의 경우라 하더라도 지급받을 수 있는 주택연금액 최고 금액은 주택 가격 12억 원이 기준이다. 현재 주택 가격에 따른 연령별 주택연금액은 ‘표 3’과 같다. 주택연금은 최종 수익자가 연금액을 모두 수령한 후 당시의 주택 가격과 기지급된 연금액의 차이를 정산한다. 기지급된 연금액이 주택 가격을 초과한 경우 한국주택금융공사는 별도의 금액을 청구하지 않는다. 반대로 기지급된 연금액이 주택 가격에 미달할 경우에는 기지급된 연금액과 주택 가격의 차액을 상속인 등에게 지급한다. 따라서 주택의 시세가 12억 원을 초과하는 상태에서 12억 원을 기준으로 연금이 지급된다고 하더라도 최종적으로 주택 가격을 손해 보는 것은 아니다.

2023-08-22 08:46
현명한 보험 점검, 노후를 바꿔… 가입과 해지 전 필수 점검 사항은?

가입 당시에는 필요했던 보험이 노후에는 필요 없어지기도 하고, 노후에 필요한 보장 내역이 생기기도 한다. 나이가 들면 건강 관련 위험이 커지는데, 수입은 줄기 때문에 보험금이 부담돼 계약 해지를 하는 경우도 많다. 하지만 무조건 새로 나온 보험이라고 다 좋은 건 아니므로, 보험을 점검할 때는 본인의 상황을 살펴 똑똑하게 해야 한다. ‘위험 관리’를 목적으로 하는 보험, 리모델링할 때 주의할 점들을 소개한다. ◆보험 가입 전 점검 사항 6가지 첫째, 계약 유지 가능성을 고려한다. 현재 자신의 소득과 보험료 납입 부담이 어느 정도인지 따져서 장기간 계약을 유지할 수 있다고 판단될 때 가입하는 것이 좋다. 둘째, 목적에 맞는 상품을 고른다. 보험은 위험 보장을 하는 보장성 보험과 목돈 마련이나 노후 대비 자금 마련을 위한 저축성 보험으로 나뉜다. 셋째, 보험료를 꼼꼼히 살핀다. ‘커피 한 잔 값으로 평생 보장’ 등의 문구에 혹해 보험료가 저렴하다고 생각할 수 있지만, 10년 이상 납부하면 자동차 한 대에 맞먹는 큰 금액이 된다. 따라서 꼼꼼하게 보장 내역과 보험료를 비교해 가입해야 한다. 넷째, 보장 범위와 보험금 지급 제한 사유를 보자. 보험료만큼 중요한 사항이다. 보험 상품은 약관에 따라 구체적인 보장 내용이 정해진다. 하지만 약관은 내용이 방대하므로 상품설명서를 통해 어디까지 보장이 되는지, 어떨 때 보험금이 나오는지, 어떤 상황에서는 보험금 지급이 안 된다는 것인지 잘 살펴봐야 한다. 만약 상품설명서를 보고 이해가 되지 않는다면 설계사에게 설명을 들어야 한다. 다섯째, 갱신 여부를 살펴보자. 대부분 보험 상품은 일정 기간이 지나면 보험료가 바뀌는 ‘갱신형’과 한 번 가입하면 계약 종료 시까지 보험료가 똑같은 ‘비갱신형’이 있다. 갱신형 상품은 처음에는 저렴한데 시간이 지날수록 보험료가 오르는 구조다. 특히 60세가 넘어서도 만기까지 보험료를 내야 하는 상황에서는 수입이 없어 보험료가 부담될 수 있는데, 이때 보험 계약을 중도해지하면 보장을 받지 못하게 된다. 따라서 가입 시기가 아니라 가입자가 고령자가 되었을 때 예상되는 보험료 수준이 얼마일지 보험료 예시표 등으로 살펴봐야 한다. 마지막으로, 다양한 보험회사 지표를 들여다보자. 보험가격지수는 상대적인 보험료 수준을 파악할 수 있는 지표다. 예를 들면 각 보험회사의 암보험끼리 비교해 보험료가 상대적으로 높은지 낮은지를 알려준다. 보험가격지수가 80이라면 같은 상품 평균 가격보다 20% 저렴하다는 뜻이다. 물론 가격은 저렴해도 보장 범위가 좁을 수 있으니 위에서 언급했던 조건들도 같이 봐야 한다. 그 외에도 보험회사가 상품에 대해 잘 설명하고 판매했는지를 나타내는 불완전판매비율, 보험금 청구를 얼마나 하지 못했는지 나타내는 보험금 부지급률, 보험금 지급 관련 소송을 얼마나 했는지 볼 수 있는 소송공시 등의 지표를 살펴보자. 이 지표들은 낮을수록 건전하다고 볼 수 있다. 네 가지 지표는 생명보험협회나 손해보험협회 홈페이지에서 확인할 수 있다. ◆보험 해지 전 확인해야 할 2가지 2022년 6월 생명보험회사 해약환급금은 3조 원이었는데, 같은 해 10월 6조 원으로 두 배 늘었다. 경제상황이 어려워지자 보험 계약을 중도해지하는 사람이 늘어난 것. 하지만 보험은 장기간 유지를 전제로 설계됐기 때문에, 중도해지하면 원금보다 적은 금액을 받게 된다. 따라서 보험 해지 전 계약을 유지할 방법은 없는지 살펴보는 것이 좋다. 첫째, 급전이 필요하다면 보험계약대출이나 중도인출이 가능한지 알아본다. 보험계약대출은 보험 보장은 유지하면서 대출 심사 절차 없이 해약환급금의 일정 범위에서 받을 수 있는 대출이다. 중도상환수수료가 발생하지 않는 건 장점이지만, 이자연체 등으로 대출 원리금이 해약환급금을 넘어서면 계약이 해지될 수 있다. 또한 대출 이자가 발생하므로 다른 금융기관 대출과 비교해보자. 중도인출은 별도의 이자는 없지만 보장금액이나 해약환급금이 줄어들 수 있다. 둘째, 보험금 납부가 부담이라면 보험료 자동대출납입, 납입유예, 감액완납 등의 제도가 있는지 확인한다. 다만 이 경우에도 대출 이자가 발생하거나, 해지환급금이 줄어들거나, 보장 금액이 축소될 수 있으므로 구체적인 내용을 잘 알아보고 고려하도록 하자. ◆위험 우선순위 고려한 보험 리모델링 보험 가입의 구조나 기능을 개선해 위험관리 가치를 올리는 보험 리모델링은 변화된 상황에 맞춰 위험관리 전략을 점검하고 다시 세우는 일이다. 보험료를 낼 여유가 있다면 모든 위험을 관리하면 좋겠지만, 우선순위를 정해야 한다면 치명적인 위험(개인·가정을 파산으로 이끌 수 있을 정도의 손실위험)을 먼저 대비해야한다. 내가 준비한 보험이 치명적 위험을 보장하지 않거나 부족하다면 보험 리모델링을 고려해봐야 한다. 다만, 이 과정에서 무조건적인 보험 해지와 새 상품 가입이 유리한 것은 아니라는 점을 기억해야 한다. 예를 들어 종신보험은 가입 당시 예상 기대 수명 등을 기준으로 하는데, 같은 금액을 넣더라도 과거 상품과 최근 상품의 기대 수명이 달라 최종적으로 수령하는 금액이 달라질 수 있다.

2023-08-05 09:00
연금, 가입 조건과 지급 방식 비교하면 “돈이 보인다”

은퇴 생활을 연금 중심으로 준비하고 있는 윤 씨는 국민연금부터 사적연금까지 다양한 연금에 가입 중이고, 거주 중인 주택도 연금으로 활용할 생각이다. 윤 씨는 연금마다 상이한 가입 조건과 지급 방식을 일목요연하게 정리하고자 상담을 신청해왔다. 가입 자격 국민연금은 만 18세 이상 60세 미만의 소득이 있는 국민이면 의무적으로 가입해야 한다. 다만 소득이 없더라도 해당 연령에 속하면 희망에 따라 임의로 가입할 수 있고, 60세가 넘어도 65세까지 임의계속가입자가 될 수 있다. 연금계좌(IRP, 연금저축)의 경우 연령에 관계없이 IRP는 소득이 있으면 가입할 수 있고, 연금저축은 소득이 없어도 국내 거주자면 가입할 수 있다. 보험회사에 가입하는 금리형 연금보험이나 변액연금보험 등 연금보험의 경우 계약자(보험료를 납입하는 자)는 특별한 가입 제한이 없다. 다만 연금을 지급할 때 기준이 되는 피보험자는 보험사에 따라 가입 연령에 제한을 두는 경우가 있다. 주택연금은 주택 소유자 혹은 배우자가 만 55세 이상이어야 한다. 납입 금액 국민연금 납입 금액인 국민연금보험료는 기준소득월액의 9%다. 사업장 가입자는 사업자와 가입자가 반반씩 부담하고, 나머지 가입자는 본인이 전액 부담한다. 연금계좌는 연간 납입할 수 있는 한도가 IRP와 연금저축 등 통틀어 1800만 원 내에서 자유롭게 납입할 수 있다. 연금보험의 납입 한도는 원칙적으로는 없다. 하지만 보험 차익에 대한 이자소득세 비과세 혜택을 받으려면 월납입 보험인 경우 월 150만 원까지, 일시납 보험인 경우 1억 원까지 납입하고 10년 이상 유지해야 한다. 주택연금은 공시가격 9억 원 이하의 주택이어야 한다. 납입 시 세제 혜택 국민연금은 납입보험료 전액에 대해 연말정산 혹은 종합소득세 신고 시 ‘소득공제’ 혜택을 준다. 연금계좌는 최대 900만 원까지 ‘세액공제’ 혜택을 받을 수 있다. 소득공제와 세액공제는 세금이 부과되는 단계에 따라 다르다. 세금은 소득에서 비용을 공제한 후 과세표준의 크기에 따라 차등 세율을 적용하여 세액을 산출한다. 소득공제는 소득에서 비용 성격으로 법으로 정한 금액을 뺀다. 따라서 소득공제는 과세표준을 낮추는 효과가 있어서 적용되는 세율을 낮출 수도 있다. 세액공제는 소득공제가 적용된 후 산출된 세액에서 해당 금액을 뺀다. 소득공제는 고소득자에게 유리하고, 세액공제는 저소득자에게 상대적으로 유리하다. 연금보험은 납입 시 아무런 세제 혜택이 없다. 주택연금은 일종의 대출이기 때문에 저당권을 설정해야 한다. 저당권 설정에 따른 등록면허세, 지방교육세를 최고 75%까지 감면해주고, 농어촌특별세 면세와 국민주택채권 매입의무 면제 혜택이 있다. 주택연금 가입자는 재산세를 25% 감면해준다. 주택연금 가입으로 인한 대출이자에 대해서는 소득공제 혜택이 있다. 국민연금이나 개인연금 등 다른 연금소득이 있는 사람이 주택연금을 받은 경우에는 그 받은 연금에 대해서 해당 과세 기간에 발생한 이자비용 상당액을 해당 과세 기간 연금소득 금액에서 공제해준다. 공제 한도는 연간 200만 원인데, 공제할 이자 상당액이 200만 원을 초과하면 200만 원을 공제하고, 연금소득 금액을 초과하는 경우 그 초과 금액은 없는 것으로 한다. 연금 지급 시기 국민연금은 출생연도에 따라 만 60세부터 65세까지 정해진 시기에 연금을 수령할 수 있고, 조건이 되면 5년 범위 내에서 연금을 더 빨리(조기연금) 혹은 더 늦게(연기연금) 신청할 수 있다. 연금계좌는 만 55세 이상이면 이후 연금으로 수령할 수 있다. 연금보험의 경우 원칙은 만 45세 이상이면 연금을 수령할 수 있다. 하지만 납입 금액에 관계없이 보험 차익에 대해 이자소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 종신형연금은 피보험자가 만 55세부터 수령할 수 있다. 주택연금은 주택 소유자 혹은 배우자가 만 55세 이상이어야 한다. 연금 수령 시 과세 국민연금은 2002년 이후 납입분부터 연금 수령 시 연금소득으로 종합과세된다. 연금계좌는 만 55세 이후에 수령하는 과세 대상 연금소득(퇴직금 등 제외된 금액)이 연간 1200만 원 미만이면 분리과세되어 저율(3.3~5.5%)의 연금소득세가 과세되고, 연간 1200만 원을 초과하는 경우에는 분리과세와 종합과세 중 유리한 것을 선택할 수 있다. 다만 연간 1200만 원 초과 시 분리과세 세율은 16.5%다. 연금보험은 가입 기간이 10년 미만인 경우에는 납입 금액을 초과하여 수령하는 금액에 대해 이자소득세가 과세된다. 이자소득에 해당하는 금액이 연간 2000만 원을 넘으면 금융소득종합과세 대상이 된다. 연금보험 가입 기간이 10년 이상인 경우에는 수령하는 금액 전액 비과세된다. 주택연금 수령액은 비과세다. 연금 외 수령 국민연금은 최소 10년 이상 가입해야 연금으로 수령할 수 있다. 하지만 국민연금 가입자가 사망·국적상실·국외이주 등의 사유로 국민연금에 더 이상 가입할 수 없거나, 60세에 도달했으나 가입 기간(10년)을 채우지 못했을 때 그동안 납부한 보험료에 이자를 더해 ‘반환일시금’으로 한 번에 지급한다. 연금계좌에서 만 55세 이전에 납입했던 금액을 인출할 경우 16.5%의 기타소득세를 부과한다. 만 55세 이후라도 정해진 연금 수령 한도를 초과한 금액은 연금 외 소득으로 보아 16.5%의 기타소득세를 부과한다. 연금보험의 경우 월납입 보험은 납입 기간 5년 이상과 계약 기간 10년, 일시납 보험은 계약 기간 10년을 유지할 경우 연금 외 수령하더라도 전액 비과세다. 주택연금은 수령 방법을 인출한도(대출한도의 50% 이내)를 정해놓고 한도 내에서 수시로 찾아 쓰고 나머지 금액은 평생 동안 매월 연금을 받는 ‘종신혼합방식’이나, 인출한도(대출한도의 50% 이내)를 정해놓고 한도 내에서 수시로 찾아 쓰고 나머지 금액은 정해진 기간 동안 매월 연금을 받는 ‘확정기간혼합방식’을 선택하면 연금 외 수령이 가능하다. 주택연금 수령은 비과세다. 가입자 사망 시 국민연금 가입자 혹은 10년 이상 가입자였던 수급자가 사망하면 유족에게 유족연금을 지급한다. 연금계좌는 가입자 사망 시 배우자가 계약을 승계할 수 있다. 연금보험은 연금 지급 전 피보험자 사망 시에는 정해진 보험금(연금적립액+사망보험금)을 사망 시 수익자에게 지급한다. 연금보험 연금 지급 후 피보험자가 사망한 경우에는 사전에 지정한 방식에 따라 해당 수익자에게 지급한다. 연금 지급 방식이 종신형이고 보증 기간 내에 사망했다면 보증 기간까지 수익자에게 연금을 지급한다. 종신형의 보증 기간 후에 피보험자가 사망했다면 연금 지급은 중단된다. 연금 지급 방식이 상속형인 경우에는 연금 지급 시점까지 적립된 원금의 이자에 해당하는 금액을 피보험자 생존 시까지 연금으로 지급하고, 사망 시에는 적립된 원금을 수익자에게 지급한다. 연금 지급 방식이 확정형인 경우에는 미리 확정된 기간 동안 피보험자 생존 여부와 관계없이 정해진 수익자에게 연금액을 지급한다. 주택연금은 본인이 사망하더라도 배우자 생존 시까지 가입 당시 정해진 금액을 지급한다. 수명이 길어지면서 연금을 선호하는 은퇴자들이 갈수록 늘어나는 추세다. 복수로 연금에 가입한 경우 각 연금의 주요 특징을 알고 있으면 보다 효과적으로 노후생활에 연금을 활용할 수 있다.

2023-07-20 08:48
전세 사기 공포시대, 슬기로운 임대인 생활법은?

초저금리에 개정 임대차보호법까지 더해져 매매든 전월세든 하늘 높은 줄 모르고 치솟던 시절이 지나고 금리 인상이 시작됐다. 그 반작용으로 부동산 가격은 하락세로 돌아섰다. 가격이 오를 때도 내릴 때도 부동산 시장에는 항상 잡음이 있었지만, 최근에는 전세 사기가 연일 언론에 오르내리고 있다. 정부, 국회, 법원 모두 임차인을 보호하기 위한 각종 장치를 도입하기에 바쁘다. 이 가운데 현명한 임대인이 되려면 어떻게 해야 할까? 1000여 채에 달하는 주택을 이용해 전세 사기를 일으킨 ‘빌라왕’의 사망으로 전세보증금을 돌려받지 못한 피해자가 속출하면서 정부가 대책 마련에 나섰다. 우선 임대사업자가 임대보증금 보증보험(임대사업자가 임대보증금을 반환하지 않는 경우 임차인에게 임대보증금의 반환을 책임지는 보증상품)에 가입하지 않을 경우 임차인에게 계약 해지권을 부여하고, 그로 인한 손해까지 배상하도록 하는 내용으로 민간임대주택법령이 개정된다. 임대차계약이 끝난 후에도 임차인에게 1억 원 이상의 보증금을 돌려주지 않은 ‘나쁜 임대인’의 성명, 임대주택 소재지 등을 공개하는(보증금을 반환하면 삭제) 주택도시기금법 개정안, 세금 체납 시 임대사업자 등록을 불허하거나 말소하는 내용의 민간임대주택법 개정안 등 ‘전세 사기 방지법’이 줄줄이 국회를 통과했다. 전세 사기 피해자 지원을 위한 특별법을 마련하거나 임차인에게 금융지원 혜택을 주는 방안도 논의 중이다. 임차인은 사회적 약자라는 이유로 나라가 나서서 보호해주지만, 임대인의 고충은 스스로 해결할 수밖에. 임차인을 보호해줄수록 임대인의 의무는 늘어만 간다. 누가 임대인을 불로소득자라고 했던가. 의무도 많고 챙길 것도 많아 골치 아픈 임대인으로 살아가기 위한 ‘임대인 백서’를 준비했다. 임대보증금 보증보험은 의무인가? 임차인 구하기가 하늘의 별 따기가 되어버린 요즘. 예전에 비해 한참 낮은 가격에 전세를 놓는 것도 마음이 아픈데, 요즘 임차인은 임대보증금 반환보험까지 들어달라고 요구한다. 주택임대사업자(등록 임대사업자)는 임대보증금 보증보험에 가입할 의무가 있고, 임대사업자가 아니라면 보증금 반환보험에 가입해줄 의무는 없다. 주택임대사업자의 경우 보증수수료는 임대사업자가 내야 하지만, 보증수수료의 25%까지 임대료에 포함해 징수하고 임대료 납부고지서에 그 내용을 명시하도록 하고 있다(민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제40조). 주택임대사업자가 공급하는 매물이 아닌 경우에는 기존의 전세금 보장보험 상품을 임차인이 가입해야 하고 이때는 임차인이 보증료를 100% 납부해야 하기 때문에, 임차인은 이런 부담이 없는 임대사업자의 매물을 선호하기도 한다. 임대사업자가 아닌 경우 임차인을 구하기 힘들다면, 임대보증금 반환보험료를 임차인과 임대인이 나누어 부담하는 방법 등도 제시해볼 수 있다. 보증료는 얼마나 될까? 공공기관인 HUG(주택도시보증공사)와 SGI서울보증 상품으로 나뉘는데, 보증료는 부채비율과 신용등급에 따라 달라지지만 공공기관인 HUG가 조금 더 저렴한 편. 다만 HUG는 보증금 제한이 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하이고 SGI서울보증은 이러한 제한이 없다. 전세자금 대출에 동의해줘야 하는지? 요즘은 많은 임차인이 전세자금 대출을 받아 전세보증금을 지급하고 있다. 전세뿐 아니라 월세 역시 보증금에 대해서는 대출이 가능하다. 대부분 전월세 계약에서 전세자금 대출이 승인되지 않으면 계약을 해지할 수 있다거나, 임대인은 임차인의 전세자금 대출에 동의한다는 내용의 특약을 넣는 상황이다. 임대인 입장에서는 이러한 임대차계약에 동의하지 않고 다른 임차인을 구할 수도 있지만, 동의해주지 않으면 임차인 구하기가 쉽지 않다. 전세자금 대출에 동의하더라도 아래 사항만 주의한다면 임대인에게 크게 불리한 점은 없다. 전세자금 대출도 여러 종류가 있지만, (1)임대인의 동의가 아예 필요하지 않은 경우 (2)임대인의 동의만 필요한 경우 – 은행에서 전화나 방문 등으로 임대인이 임대했다는 사실과 보증금 액수만 확인 (3)임대차보증금 반환채권에 대한 질권이 설정되는 경우로 나뉜다. (1)과 (2)는 임대차계약 기간 만료 시 대출을 상환할 의무가 임차인에게 발생하기 때문에 임대인은 대출받지 않은 경우와 같이 임차인에게 보증금을 반환하면 된다. 그러나 (3)은 임대차보증금을 은행에 직접 상환할 의무가 있다. 주로 질권 설정은 주택금융공사의 보증이 되지 않는 4억 원 이하 고액 전세(2022년 10월 이전에는 2억 원)의 경우 이루어지는 방식이다. 따라서 전세 계약 후 질권 설정이나 채권양도통지서를 받았다면 만기 시점에 반드시 은행 담당자(통상 집으로 온 통지서에 기재되어 있다)와 상의해 보증금 반환이 이루어지도록 해야 한다. 관행적으로 임차인이 집을 비우기 전, 이사 갈 집의 계약금 조로 보증금의 일부(10%)를 미리 반환해 주기도 하는데, 반드시 은행에 돌려줘야 할 보증금 액수를 확인해야 한다. 임차인이 전세자금 대출 이자를 미납했다면 임대인이 이자까지 반환할 의무가 발생할 수 있기 때문이다. 예를 들어 보증금 5억 원 중 임차인이 4억 5000만 원을 대출하고 이자를 내지 못하고 있었을 때, 임대인이 이사 계약금 조로 10%인 5000만 원을 먼저 임차인에게 반환하고 남은 보증금을 은행에 준다면, 미납 이자를 추가로 내야 하는 상황이 생길 수 있다. 이때는 계약금 조의 반환금을 주기 전에 미납 이자분을 공제하는 것이 우선이다. 통상 임차인이 전세자금 전액을 대출받는 예는 없으므로, 미리 확인한다면 임대인은 본인이 받은 금액 이상을 지출할 일은 없다. 악성 세입자에게 취해야 할 행동은? 툭하면 월세를 밀리는 악성 임차인, 어떻게 해야 할까? 보통 임대인들은 임대차계약이 종료될 때까지 기다렸다가 임대보증금에서 미납 임대료를 공제하고 나머지를 반환해준다. 그러나 임대인으로서는 월세를 받아 생활해야 하는데 만기까지 기다렸다가 월세 원금만 보증금에서 공제하면 손해 보는 느낌이 들 수 있다. 먼저 월세뿐 아니라 연체한 차임에 대한 법정이자 5%를 적용하여 보증금에서 제하는 방법을 생각해볼 수 있겠다. 가급적 다툼의 여지 없이 월세 계약서에 연체 시 이자를 공제하겠다는 내용을 미리 기재해두는 것도 좋다. 법원에 지급명령을 신청하여 임대차계약 기간 중에도 미납한 월임대료를 청구하여 받는 것도 방법이다. 임대차계약이 만료되었음에도 각종 핑계를 대며 이사하지 않는 악성 임차인과 협의가 이루어지지 않는다면, 임대인도 소송을 제기할 수밖에 없다. 소송에 든 비용 중 일부분(인지, 송달료 전부 및 변호사 비용 중 법원에서 인정하는 범위 내)은 임차인에게 청구할 수 있고, 결과적으로 보증금에서도 공제가 가능하다. 한편 상가를 임대한 경우에는 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다(상가임대차보호법 제10조의8). ‘3기’라는 것은 세 달치 월세를 연체했을 때를 말하는 것이기 때문에(즉 월세 100만 원의 경우 300만 원이 연체될 때까지), 이를 악용하는 임차인들은 3기의 차임액에 달하기 전에 일부만 변제하는 식으로 해지권이 발생하지 않도록 하기도 한다. 원만히 협의되지 않는 임차인들은 내용증명을 보내도 눈 하나 깜짝하지 않기 때문에, 결국 소송을 통한 구제 방법이 최선이다. 임대 기간 만료 전에 임차인이 나가겠다고 요구 하거나, 그 전에 내보내고 싶다면? 임대차계약서에 쓰인 ‘만기’는 엄연히 계약의 내용이다. 쌍방의 합의 없이 어느 일방이 마음대로 변경할 권한은 없다. 따라서 임대인과 임차인이 이러한 합의를 할 때 관례상 임차 기한 만료 이전에 해지를 요청하는 자가 제반 비용을 부담하도록 하고 있다. 통상적으로 임차인이 나가고 싶을 때는 임대인의 부동산중개료를, 임대인이 내보내고 싶을 때는 임차인의 이사비를 보조해주기도 한다. 임대차 3법 개정 이후 전월세가 폭등하던 시절에는 계약갱신청구권을 사용하지 않고 임차 기한 만료 전에 내보내는 대가로 몇천만 원을 요구하는 경우도 있었다고 한다. 임차인이 만기 전에 계약을 종료하고자 하면 원칙적으로 임대차 기간 만료일까지 차임(월세)과 관리비는 당연히 임차인이 지급해야 하며, 임대인은 만기 이전에 보증금을 돌려줄 의무도 없다. (물론 새로운 임차인을 구한 이후 임대차계약이 새로이 시작되어 더 이상 예전 임차인이 임대차목적물을 사용할 수 없을 때는 당연히 임차인의 지급 의무가 종료되고, 임대인도 보증금을 돌려주어야 한다.) 다만 임차인 입장에서 예비 세입자에게 집을 잘 보여주지 않는 경우도 다반사이므로, 적당한 선에서 서로 합의해야 한다. 묵시적 계약에 유의하라 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인과 임대차계약 연장 여부를 확인해야 한다. 그 기간이 넘어간다면 임대차계약은 묵시적 갱신이 되기 때문에 다시 계약 조건을 변경하려면 2년을 기다려야 하고, 묵시적 갱신이 되면 임차인은 자유롭게 계약을 해지할 수 있기 때문에 임대인 입장에서는 계약 기간이 불안정해지는 위험에 처하게 된다. 역전세로 만기까지 보증금을 구하지 못하는 사례가 많아지고 있다. 임차인 입장에서는 임대차 기간 만료 때까지 보증금을 지급받지 못한 경우 임차권등기를 함으로써 퇴거하더라도 대항력과 우선변제권 순위를 유지할 수 있다. 한편 임대인 입장에서는 이러한 임차권등기가 된 집은 강제경매에 넘어갈 위험도 있고, 등기부등본에 임차권등기가 되어 있는 집은 집주인이 임대차보증금을 제대로 돌려주지 못한다는 점이 공시되는 것이므로 새로운 세입자를 구하기도 어려워진다. 따라서 이러한 상황에 놓이지 않도록 유의할 수밖에 없다. 임차인 입장에서도 보증금은 큰돈이지만, 임대인 입장에서도 임대하는 집이나 상가는 여생의 수단이다. 악덕 임차인으로 인해 선한 집주인이 마음에 상처 입지 않기를 바란다.

2023-06-22 08:40

◀1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 ▶