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나를 알아야 '내 일'이 보인다, 중장년 일자리 자가진단 도구들

인생 후반전은 어떤 일자리가 좋을까? 취업을 할까? 창업을 할까? 어떤 분야가 내게 맞을까? 퇴직을 앞둔 이들이라면 이러한 고민에 휩싸여본 적이 있을 것이다. 전문가들은 중장년의 일자리 탐색은 곧 자신에 대한 탐색에서 시작돼야 한다고 조언한다. 사회생활을 통해 얻은 경험과 역량, 여생 동안 지속할 수 있는 흥미와 소질 등 개인이 지니고 있는 특성과 성향을 살펴야 하기 때문이다. 그러나 자신을 객관적으로 바라보고 진단하기란 쉬운 일이 아니다. 다행히 최근에는 이러한 어려움을 온라인 자가진단 도구를 통해 해결해볼 수 있다. ◇ 중장년 워크넷 ‘생애경력설계 자가진단’과 ‘전직준비도 검사’(NJRT) 취업 관련 서비스나 플랫폼에서 제공하는 진단도구들을 보면 청년층을 대상으로 한 경우가 많아 중장년의 상황과는 들어맞지 않을 때가 있다. 40세 이후 맞춤형 자가진단을 원한다면 ‘중장년 워크넷’이 적합하다. PC나 모바일을 통해 무료로 테스트 가능한 ‘생애경력설계 자가진단’과 ‘전직준비도 검사’(NJRT) 두 가지 툴이 마련돼 있다. 중장년 워크넷 홈페이지(포털에서 ‘중장년 워크넷’ 검색 또는 ‘워크넷’ 홈페이지 내 우측 상단 ‘중장년’ 메뉴)에 접속해 상단 카테고리에 있는 ‘진단검사’ 항목을 누르면 된다. 먼저 ‘생애경력설계 자가진단’은 고용노동부가 중장년의 고용불안, 노후 걱정 등을 해소하기 위해 운영하는 ‘생애경력설계 서비스’의 일환이다. 단 5분이면 이뤄지는 테스트를 통해 중장년 스스로 자신의 생애경력설계 준비 상황을 점검해보고, 그에 맞는 경력 준비 가이드라인을 제공받을 수 있다. 구직태도, 구직기술, 직무능력 등에 따라 총 8개 유형으로 구분되며(△경력개발 우수형 △눈높이조절 필요형 △경력개발 조급형 △경력개발 안주형 △경력개발무 관심형 △구직기술 필요형 △자기개발 필요형 △ 능력개발 필요형), 결과에 따라 경력유형별 특성과 행동 전략을 파악하는 데 도움이 된다. ‘전직준비도 검사’(NJRT)의 경우 구직자의 심리상태, 신념, 태도, 기술 등 네 영역을 기준으로, 전직 및 이직에 영향을 주는 요인을 알아볼 수 있다. 심리상태 영역에서는 △현실수용성 △정서 안정성 △미래 낙관성을, 신념 영역에서는 △구직유능감 △자기관리 △변화 유연성을, 태도 영역에서는 △개방성 △적극성 △독립성 △강인성을, 기술 영역에서는 △자기이해 △목표설정 △네트워크 활용 △디지털정보 수집 및 활용 △서류작성 및 면접 등을 하위요소로 하여 구체적이고 종합적인 진단 결과를 제시한다. 해당 결과를 통해 중장년들은 스스로 재취업을 위해 필요한 현재 수준을 파악해보고, 개발해야 할 요소와 그 방법에 대해 도움을 얻을 수 있다. 노사발전재단 서울서부중장년내일센터 최성희 책임 컨설턴트는 “생애경력설계 자가진단의 경우 40대 이상 중장년 데이터를 기반으로 개발한 도구다. 진단 결과의 경우 절대 값이 아닌, 다른 응답자와 비교한 상대적인 지표다. 때문에 가령 스스로 구직 활동에 적극적인 편이라고 여기는 경우라도, 다른 중장년에 비해서는 소극적인 편으로 나오는 등 보다 구체적이고 현실적인 결과를 받아볼 수 있다”며 “구직 활동을 하며 중장년내일센터 등 관련 기관을 방문하는 경우가 많은데, 막연히 찾아가기보다는 사전에 이러한 자가진단을 해보고, 그 결과를 토대로 컨설팅을 받으면 더 효율적”이라고 말했다. 이어 “좀 더 구체적이고도 심도 있는 진단을 원한다면 전직준비도 검사를 권한다. 해당 검사 또한 40대 이상의 전직 또는 이직을 앞둔 이들의 데이터를 통해 진단하는 도구인데, 심리 상태를 포함한 세부 지표를 살펴볼 수 있다. 상세 결과 도출을 위해 99개 문항으로 이뤄져 있어, 시간적 여유를 갖고 테스트에 임해보시길 바란다”며 “세부적이고 전문적인 진단 결과가 나와, 일반 중장년이 스스로 내용을 해석하긴 쉽지 않을 수 있다. 정확한 점검과 계획 및 실천 방법 등에 대해 알아보고자 한다면, 테스트 후 컨설턴트를 찾아 상담을 받아보면 도움이 된다”고 조언했다. + 사람인 ‘인·적성 검사’ 과거 중장년의 청년 시절과 다른 취업 문화가 있다면, 구직 과정에서 인·적성 검사가 진행되는 경우가 적지 않다는 점이다. 중장년들의 경우 이러한 문화가 익숙하지 않기 때문에 구체적으로 어떤 형태로 이뤄지는지 잘 모르는 경우가 많다. 스스로 직무에 대한 적합성이나 소질 등을 파악해볼 겸 이러한 테스트를 한 번쯤 해본다면 감을 잡기 수월할 것이다. 취업 플랫폼 ‘사람인’ 홈페이지에서도 이러한 인·적성 검사를 무료로 제공한다. 가령 어떤 작업을 해내기에 알맞은 능력을 갖췄는지, 적응력을 겸비했는지, 보완해야 할 부분은 무엇인지 등을 점검해보는 데 도움이 된다. ◇ 소상공인마당 ‘창업자가진단’ 창업을 염두에 두고 있다면, 더욱이 적성과 능력에 대한 파악이 필요하다. 창업은 개인의 자본을 투자해야 하는 만큼, 제대로 된 점검 없이 시작했다가 실패했을 때 노후에 리스크로 작용하기 때문이다. 또, 창업의 경우 잘 될수록 같은 사업을 오랜 기간 유지해야 하기 때문에 소질이나 능력, 적성과의 적합성이 더 잘 맞아야 한다. 자영업자를 위한 플랫폼 ‘소상공인마당’에서는 이러한 예비 창업자들을 위한 자가진단 도구를 제공한다. 소상공인마당 홈페이지 로그인(회원가입) 후 ‘창업지원’ 메뉴 내 ‘상권정보시스템’에 접속하면 ‘창업자가진단’ 툴을 확인할 수 있다. 업소 창업을 준비하는 이들의 심리적, 기술적, 환경적 요인에 대한 수준을 점검해 실패 위험을 줄이기 위한 목적으로, 창업전문가들과 학계 연구자들이 참여해 개발된 진단도구다. 총 17개 요인에 따른 60문항의 질문으로 이뤄져 있으며, 10분 정도면 진단부터 결과까지 받아볼 수 있다. 대상자들은 응답 결과를 통해 미리 입력한 관심 업종에 대해 창업 요인 중 부족한 점을 진단해보고 이에 대한 대응방법 또는 권고 사항 등을 받아보게 된다. 아울러 상권정보시스템에서 제공하는 보완 콘텐츠를 비롯해 전문 컨설팅 또는 관련 교육 수강 등 창업 계획 수립에 도움이 되는 정보들을 두루 살펴볼 수 있다. 진단 결과 화면에서는 예비 창업자의 심리특성(△도전정신 △ 성실성 △외향성 △적성 △준비성 △지구력), 창업 준비(△경쟁력 △고객분석 △기술력 △상품차별성 △위험감수 △창업역량 △창의력), 배경 분석(△거시적 △미시적 △사업안정성 △시장탄력성)에 따른 상세 수치를 보여준다. 각 항목에 대한 수치는 개인적인 수치와 더불어 설문 응답자의 평균 수치와 그래프를 함께 제공해 다른 창업자들과의 비교 분석도 해볼 수 있다. + 서울시 상권분석서비스 ‘소상공인 자가진단’ 서울시의 상권분석서비스 홈페이지 ‘우리마을가게 상권분석서비스’에는 창업자들을 위한 ‘소상공인 자가진단’이 마련돼 있다. 총 두 가지 테스트로 ‘경영 환경 진단’과 ‘경영 센스 진단’으로 나뉜다. 각각 대상자의 응답에 따른 빅데이터를 정량적으로 비교분석한 진단 자료를 받아볼 수 있다. 테스트 항목에서, 창업 점포 위치나 업종 등 구체적인 내용을 입력해야 하기 때문에 창업 전이라면 계획 중인 또는 가상으로 살펴보고 싶은 정보를 기준으로 진단해보면 된다.

2023-05-11 10:17
은퇴 후 창업 어디서? 발품 없이 상권분석 한눈에

같은 아이템이라도 어디에서 창업하느냐에 따라 성패가 좌우되기도 한다. 누구나 알만한 A급 상권 지역의 경우 그만큼 임대비용과 권리금이 매우 비싸다. 주로 역세권, 대학가, 오피스, 아파트 인근이 꼽힌다. 이런 상권은 권리금만 1억 원이 넘기도 한다. 창업자금이 넉넉지 않다면 직접 시장조사도 하고 주변 상권도 분석하려는 노력을 기하는 수밖에 없다. 최근에는 직접 발품을 팔지 않고도 PC나 모바일을 통해 상권 분석이 가능하다. 온라인 상권 분석을 위한 사이트 3곳을 소개한다. ◇ 소상공인마당 상권정보 소상공인을 위한 지원 사업과 각종 정보를 살펴볼 수 있는 ‘소상공인마당’ 홈페이지에서는 다양한 상권 분석 툴을 제공한다. 홈페이지 접속 후 ‘상권정보’ 페이지로 들어가면 창업자가진단부터 상권분석, 시장분석, 상권현황 등을 무료로 확인 가능하다. 시장분석 메뉴에서는 커피, 치킨, 한식, 편의점 등 업종별 기간에 따른 ‘창업 기상도’를 한눈에 보여준다. 상권현황 및 분석 페이지에서는 지역과 업종을 입력하면 업소 현황, 매출지수, 배달지수, 임대료 현황, 창폐업률 현황 등을 알 수 있다. 특히 코로나 이후 배달업이 성행하는 만큼 관련 서비스를 염두에 두고 있다면 ‘배달지수’ 항목을 살펴보면 도움이 된다. ◇ 서울시 우리마을가게 상권분석 서비스 서울시에서 점포를 낼 계획이라면 ‘서울시 우리마을가게 상권분석 서비스’가 유용하다. 일반점포뿐만 아니라 프랜차이즈 업체까지 포함해 외식업, 서비스업, 소매업으로 나눠 확인 가능하다. 분기별 자료를 제공해 기간별 점포 추이도 가늠할 수 있다. 카테고리는 크게 ‘뜨는 상권’, ‘나는 사장’, ‘나도 곧 사장’으로 나뉜다. ‘뜨는 상권’에서는 행정동, 상권별로 점포수, 매출, 유동인구, 주거인구의 순위를 보여준다. 지도 화면 내에서 뜨는 동네와 점포수를 직관적으로 비교해볼 수 있다. ‘나는 사장’에서는 운영 중인 점포의 위치와 업종을 선택 후 보행권역 또는 반경 영역을 지정하면 주변 점포를 분석해준다. ‘나도 곧 사장’은 예비 창업자를 위한 메뉴로, 업종과 지역을 선택하는 데 도움이 될 만한 ‘점포당 3년 생존률’ 등의 세부 자료를 볼 수 있다. 그밖에 창업자 스스로 경영 환경 및 경영 센스를 측정하는 자가 진단 툴도 마련됐으니 확인해보면 좋다. ◇ SGIS 통계지리정보서비스 통계청 SGIS 통계지리정보서비스 홈페이지 내 ‘기업생태 분석지도’에서는 기업체의 활동, 비활동, 개업, 폐업 등의 생태지표를 통해 원하는 지역의 업종별 통계분석 정보를 제공한다. 주제별 선택에서 ‘노동과 경제’ 카테고리를 들어가면 ‘사업체수 분포 현황’, ‘도소매업 및 서비스업 현황’, ‘치킨점 1개당 인구수’, ‘커피전문점 변화’ 등 다양한 항목에 대해 기간별, 대상 유형별 통계 자료를 한눈에 볼 수 있다. ‘업종통계지도’ 메뉴에서 ‘생활업종’을 선택하면 음식, 소매업, 생활서비스 등 실생활과 밀접한 71개 주요 업종에 대한 다양한 통계자료 조회가 가능하다. ‘공공데이터’ 쪽에서는 지하철 역 인근 유동인구와 버스정류장 인근 시설물 정보를 수록해 예상 점포 위치의 교통 접근성을 파악하는 데 도움이 된다.

2023-04-10 09:57
중장년 온라인 창업, 네이버와 카카오 무엇이 다를까?

최근 들어 무인점포, 무점포, 무자본 등 자금이나 인력을 최소화하는 방식의 창업이 유행하고 있다. 그 중심에는 온라인 스토어가 존재한다. 오프라인 점포 창업과 비교해 상권 분석이나 매장 관리 등에 인력을 들이지 않아도 되고, 소자본(또는 무자본)으로 스토어를 개설 가능하다는 게 장점이다. 물론 이러한 장점은 ‘나’에게만 해당하는 혜택이 아닌 누구에게나 주어지는 특징에 불과하다. 때문에 인력이나 자본 등에 품이 덜어지는 만큼 아이템 발굴 및 홍보 등에 더욱 개인의 역량을 발휘할 필요가 있다. ◇ 온라인 스토어의 종류와 특징 이해하기 오프라인 창업에서 상권이나 지역 조건을 살피듯, 온라인 스토어 또한 어느 플랫폼을 통해 시작하느냐가 중요하다. 초보자라면 쇼핑몰의 레이아웃이 갖춰져 있는 ‘임대형 쇼핑몰’을 이용하는 것이 수월하다. 이 경우 별도의 웹 개발자 없이도 온라인 스토어 사이트를 쉽게 구축할 수 있고, 기본적인 판매, 결제 기능 등이 연동돼 편리하다. 대표적으로는 ‘네이버 스마트스토어’, ‘카카오 톡스토어’ 등이 있다. 이와는 대조되는 개념인 ‘독립형 쇼핑몰’의 경우 직접 쇼핑몰 홈페이지를 제작하는 방식이다. 전문 업체에 의뢰하거나, (기술을 겸비한) 담당 직원을 채용해 작업하면 된다. 임대형 쇼핑몰의 경우 기본적으로 제공하는 레이아웃을 활용한다는 점에서 디자인이나 툴을 개발하고 탑재하는 데 제한이 따를 수 있다. 독립형 쇼핑몰은 이러한 한계가 없지만, 그만큼 비용과 시간 면에서는 더 든다고 보면 된다. 추가적인 단점은 홈페이지의 에러 처리나 업그레이드, 운영 등에도 지속적으로 비용이 더해진다는 것이다. 또 다른 형태로는 오픈마켓과 종합쇼핑몰을 예로 들 수 있다. 흔히 하는 ‘쿠팡’, ‘11번가’ 등 오픈마켓은 개인 업체에 온라인 판매 공간을 열어 줌으로써, 판매자와 구매자 사이 중간 유통 이윤을 생략해 그만큼 저렴한 가격으로 판매가 이뤄진다. 대신 오픈마켓 차원에서는 입점 수수료와 상품 판매에 대한 수수료를 받는 것이다. 오픈마켓의 경우 플랫폼 내 경쟁이 치열하기 때문에 상품의 차별화와 가격 경쟁력을 위한 판매 전략이 중요하다. 이와 비교해볼 수 있는 형태는 ‘종합쇼핑몰’이 있다. 흔히 홈쇼핑으로 알려진 ‘CJ오쇼핑’, ‘GS샵’ 등이 그 예다. 이러한 종합쇼핑몰의 경우 백화점 등과 연계하는 등 제품 품질을 우선시하는 경향이 있어 진입장벽이 높은 편이다. 따라서 초기 창업자에게는 도전이 어렵고, 차후 브랜드 인지도와 시장 수요 증가 시 노려볼 만하다. 진입이 어려운 만큼 일단 등록되면 어느 정도 판매와 홍보를 보장받는다는 장점이 있다. 네이버 스마트스토어 vs 카카오톡 스토어 네이버 스마트스토어는 쇼핑몰과 블로그의 장점을 결합한 블로그형 쇼핑몰이라 볼 수 있다. 네이버페이 결제 수수료를 제외한 별도 운영비가 없어 소자본으로도 진행 가능하다. 일반 쇼핑몰과 달리 사업자등록을 하지 않더라도 개인 판매자 자격으로도 판매할 수 있는 점도 특징이다. 블로그 운영 툴과 크게 다르지 않아 기존에 블로거로 활동했거나 네이버 포털에 익숙하다면 스토어 제작도 수월한 편. 스토어 개설, 입점 및 상품 등록, 독립적 판매 수수료는 무료이며, 네이버쇼핑(오픈마켓)과의 연동 시 2%의 매출 연동 수수료가 발생한다(VAT 별도). 스마트스토어와 자주 비교되는 카카오톡 스토어의 경우 사업자등록을 해야만 입점 가능하다. 무료로 스토어를 개설할 수 있고, 상품관리, 배송, 고객 불만 및 정산 관리 등 판매활동에 필요한 통합 솔루션을 제공한다. 일반 상품 주문 시 기본 수수료 3%가 발생하며, ‘쇼핑하기’ 또는 ‘다음쇼핑’에 노출 시 추가 수수료 3%가 붙는다(VAT 별도). 카카오톡 스토어의 최대 장점은 모바일 ‘카카오톡’ 사용자가 많은 만큼, 모바일 시스템에 최적화돼 있고, 이를 통한 홍보 및 고객관리가 용이하다는 점이다. 카카오페이로 결제 가능하고, 1:1톡으로 상담을 하거나, 알림톡으로 구매 정보를 전송하는 등 판매자와 구매자 모두 편리한 이점을 지닌다. ◇ 통신판매업 신고 및 SNS 쇼퍼블 콘텐츠 활용하기 통신판매란 무점포 판매의 한 형태로, 인터넷을 통해 상품을 파는 일을 말한다. 독립형 쇼핑몰을 비롯해 임대형 쇼핑몰, 오픈마켓 입점몰 등 온라인 스토어라면 통신판매업 신고를 해둘 필요가 있다. 이는 온라인 스토어 운영허가를 위한 행정절차라고 보면 된다. 통신판매업 신고를 하지 않은 경우에는 영업정지 15일 이상 및 최고 1000만 원 이하의 과태료가 부가된다. 또, 공정거래 위원회로부터 시정 조치 또는 영업 정지 등 행정 처분에 처해질 수도 있다. 신청 당시 수수료는 없지만, 연 1회 등록면허세 4만500원(서울시 기준, 금액은 지역별 상이)을 내야 한다. 관할 시·군·구청에 방문 접수 하거나 민원24 홈페이지를 통해 신고 가능하다. 이때 구비서류로 ‘구매안전서비스이용확인증’을 제출해야 하는데, 이는 스마트스토어 등 플랫폼 내에서 받아볼 수 있다. 따라서 온라인 스토어 개설 후 통신판매업 신고를 하는 순서로 진행하면 된다. 온라인 스토어 구축 및 통신판매업 신고까지 마쳤다면 SNS를 활용한 홍보 및 마케팅에 나서보자. 최근 온라인 스토어 마케팅에 화두로 떠오른 신조어는 ‘쇼퍼블 콘텐츠’(Shoppable Content)다. 소비자가 특정 콘텐츠를 본 뒤 구매로 직접 이어질 수 있는 기능이 존재하는 형태를 뜻한다. 이를 가장 잘 활용하고 있는 플랫폼은 ‘인스타그램’이다. 특정 상품에 해시태그를 활용해 구매 링크로 연결되는 등의 방식이로 이뤄진다. 페이스북도 유사한 방식으로 쇼퍼블 콘텐츠를 보여준다. 유튜브나 틱톡 등 동영상 플랫폼에서도 영상툴 하단에 링크 클릭으로 제품 구매를 유도하는 등의 방법으로 제공할 수 있다. 이러한 영상 채널을 통해 인플루언서들이 실시간으로 제품을 판매하는 라이브 커머스 형태의 판매도 자주 이뤄진다. 이는 마치 개인 홈쇼핑 채널처럼 활용 가능하다. 제품에 대한 기능이나 매력을 영상 콘텐츠로 한층 부각해 보여주는 것도 온라인 스토어의 마케팅 방법 중 하나다. 아울러 플랫폼 내 채팅창 등을 통해 소비자와 즉각적인 소통이 가능한 것도 장점으로 볼 수 있다. 따라서 SNS 활용과 영상 콘텐츠에 익숙한 중장년이라면 이러한 서비스를 적극 활용해 홍보 효과를 극대화해보길 권한다. 참고: ‘나 혼자 다 해먹는 온라인스토어 창업&마케팅’(시대인)

2023-03-08 09:07
중장년 취·창업 반드시 알아야 할 키워드

마음은 아직 청춘인데, 은퇴 후 어디에서 무슨 일을 해야 할지 막막한 것이 현실이다. 그간의 경험을 토대로 할 수 있는 일이 많을 거라고 생각하지만, 막상 새로운 도전을 하려니 쉽지 않다. 새롭게 취업과 창업을 준비하는 중장년을 위해 전문가들을 만나 반드시 알아야 할 핵심 키워드를 추려봤다. PART1 “계획을 갖고 실행하라” 유연성 언더독스 본부장은 “창업을 위한 지원사업에 도전한다면 실행을 잘할 수 있는 사람이라는 의지를 보여주는 것이 가장 중요하다”고 강조했다. 이종근 디올연구소 대표는 “가장 간결한 대답은 행동하는 것”이라며 “유연한 것부터 시작해 실행하는 것이 핵심”이라고 당부했다. 두 전문가는 중장년의 창업을 위한 조언을 아끼지 않으며 다음 키워드와 팁을 공유했다. 1. 새로운 경험 창업을 위해서는 나이를 내려놓고 새로운 경험을 해봐야 한다. 창업 경진대회 등을 활용해 젊은이들과 경쟁하며 피드백을 받고 내 생각을 표현하는 훈련을 해보면 좋다. 먼저 그 분야에 진출해 있는 사람들을 만나 인터뷰해도 좋다. 현장에서 계속 부딪히다 보면 손도 못 대던 파워포인트를 작성해 사람들 앞에서 발표하고 있는 나를 발견하게 될 것이다. 2. 명확한 목표 내가 하려는 일이 무엇이고 고객은 누구인지에 대해 50자, 100자, 1000자로 써본다. 그것을 5분, 10분 안에 설명할 수 있어야 한다. 또한 창업한다면 한 달에 매출을 얼마나 올리면 될지, 비용은 어느 정도 설정해 순수익은 얼마여야 하는지 구체적인 숫자를 정해두어야 한다. 막연하게 ‘무조건 많이 벌어야지’라는 마음으로는 지속적인 창업 유지가 어렵다. 3. 내가 한다는 마음가짐 현직에 있을 때 가지고 있었던 자원과 인프라가 퇴직 이후까지 이어질 거라 굳게 믿는 중장년이 많다. 하지만 창업을 하면 회계, 유통, 세무, 노무, 거래처 섭외 등 하나부터 열까지 내가 다 해야 한다. 또한 내가 가진 네트워크 인맥이 내 일을 대신 해주진 않는다. 도움은 될 수 있지만 결국 실질적인 모든 업무를 내가 한다는 마음가짐이 필요하다. 실패 전략을 세우자 창업을 준비하는 대부분의 중장년이 ‘실패’를 고려하지 않는다. 망하면 안 되고 무조건 성공해야 한다고만 생각하기 때문이다. 긍정적인 목표를 갖는 건 좋지만, 성공 전략을 세우듯 실패 전략도 반드시 세워야 한다. 창업 성공률은 3% 미만이라는 걸 잊지 말자. 창업하고 싶은 분야를 먼저 경험하자 중장년이 가장 많이 관심을 가지는 창업 분야 중 하나가 사회적기업이다. 사회적기업은 창업 후 미션을 수행해가며 만들어지는 것이다. 먼저 사회적기업의 일원으로 참여해 경험을 쌓아보자. 정부지원은 디딤돌일 뿐, 지속할 수 있으려면 스스로 일궈낼 힘이 필요하다. 사업계획서 쓰는 법을 반드시 익히자 지원사업에 도전하든, 창업 경진대회를 나가든, 투자자를 만나든 중요한 건 사업계획서다. 중장년 대부분이 ‘무엇을 하겠다’는 목표를 잘 설명하지 못한다. 용두사미가 되지 않도록, 상대방을 잘 설득할 수 있는 사업계획서 쓰는 방법을 꼭 배워두자. 고객과 시장을 관찰하자 내 사업에 대한 방향은 고객에게 있다. 고객을 인터뷰하자. 누가 나의 고객이며, 어떻게 만족시킬 것인지에 대한 답은 그들에게 있다. 또한 그 고객들이 있는 시장을 꾸준히 관찰하자. 조사 데이터가 잘 나왔다 해도 현장은 다를 수 있으니 직접 상권에 가서 살펴볼 필요가 있다. PART2 취업, 재취업 “나를 알자” 김미진 노사발전재단 중장년내일센터 서울서부센터 소장은 “퇴직은 마침표가 아니라 쉼표로 인생에서 나를 잠시 재정비하는 시간”이라며 “개방적인 사고와 유연성으로 기회를 얻었으면 한다”고 말했다. 신철호 상상우리 대표는 “중장년은 일자리 제공이 필요한 대상이 아니라 사회를 변화시키는 주체라고 믿는다”며 “오래 일할 수 있는 일자리를 갖는 것이 중요하다”고 설명했다. 두 전문가가 꼽은 취업·재취업 핵심 키워드와 팁은 다음과 같다. 1. 나의 역량 파악 먼저 나의 역량이 무엇인지 분석하고, 취업하려는 곳에 필요한 역량이라면 매력적으로 느껴지도록 표현할 수 있어야 한다. 중요한 점은 ‘인사 업무를 20년 동안 했다’는 경험이 아니라 그곳에서 어떤 성과를 냈고, 앞으로 어떤 가치를 창출할지 말할 수 있어야 한다. 만약 내가 가진 역량이 사라지는 영역이어서 새로운 역량이 필요하다면 현직에 있을 때부터 부족한 역량을 채우는 준비를 해야 한다. 2. 내가 아는 건 세상의 일부 취업을 준비하면서 가장 주의해야 할 점은 ‘내가 아는 것이 전부’라는 마음이다. 현직에서는 전문가일 수 있지만 그 외의 시장에서는 다를 수 있다. 그것을 인정하고 자원봉사나 아르바이트, 교육기관 훈련 등을 통해 참여하고자 하는 분야의 경험을 조금이라도 쌓아야 한다. 이 과정에서 오는 피드백을 긍정적으로 수용해보자. 3. 네트워크 고리 엮기 워크넷, 잡코리아 같은 구인·구직 사이트가 있긴 하지만, 중장년 취업의 80%는 네트워킹을 통해 이뤄진다. 따라서 구직활동을 하는 동안 만나는 모든 사람이 취업 정보를 제공할 수 있다는 생각으로 성실한 이미지를 만드는 것이 중요하다. 교육 강사나 기관 관계자들과 좋은 네트워크를 쌓아두는 것도 좋다. 취미, 동호회, 커뮤니티 등을 통해 새로운 사람을 많이 만나 이야기를 들어보는 것도 도움이 된다. 4 .생각의 방향 전환 빠르게 변하는 사회의 흐름을 중장년이 따라가기는 사실 쉽지 않다. 하지만 기존의 경험을 기반으로 유연한 사고 전환과 시야 확장은 필수다. 앞서 말한 네트워킹 등을 통해 생각의 폭을 넓히는 연습을 하면 좋다. 이를테면 1인 기업으로 활동하거나 창직을 하는 등 ‘회사에 소속되는 것만이 직업’이라는 생각을 버리면 재취업 외에도 많은 길이 보일 것이다. 역량은 미래 지향적으로 표현하자 ‘저는 A라는 역량이 있고, 이를 귀사에서 B라는 부분에 적용할 수 있습니다’라고 표현해보자. 나의 역량이 미래에 어떤 가치를 낼 수 있을지 설명하는 것이다. 기업의 인사 담당자는 지원자가 과거에 어떤 일을 했는지보다 우리 회사에 어떤 도움을 줄 수 있는지를 가장 궁금해한다는 사실을 잊지 말자. 채용 공고를 공부하자 이력서에는 회사가 쓰는 단어를 쓰는 것이 좋다. 그러려면 회사의 언어를 공부해야 한다. 가장 좋은 방법은 내가 원하는 직무와 유사한 채용 공고 수십 개를 읽고 공부하는 것이다. 보다 보면 기업들이 공통으로 요구하는 역량도 알 수 있다. 이력서는 역순으로 쓰자 학력 사항과 이력 사항은 가장 최근에 했던 것부터 역순으로 적는 것이 좋다. 자격증은 지원하는 직무와 관련된 것만 쓰자. 경력 사항 역시 시간순이 아니라 직무에 가장 필요한 경력순으로 작성한다. 직무와 관련 없는 1년 미만의 경력은 빼는 것이 좋다. 무엇보다 면접관의 입장에서 생각하고 작성해보자. 기관을 적극적으로 활용하자 재취업 준비는 현직에 있을 때부터 하는 것이 가장 좋다. 혼자 하기보다는 전문 기관을 적극적으로 활용하자. 노사발전재단은 만 40세부터, 50플러스재단은 만 50세부터, 어르신취업지원센터는 만 60세부터 상담을 받거나 프로그램을 이용할 수 있다.

2023-01-12 10:10
아파트 말고 꼬마빌딩으로 노후 준비!

저금리, 대출 규제, 고강도의 중과세와 함께 집값 상승으로 인해 부동산 시장의 흐름이 바뀌고 있다. 아파트보다 빌딩을 선호하는 추세다. 아파트 팔고 빌딩 산다는 말이 나올 정도다. 최근 빌딩 시장에서 주목받고 있는 꼬마빌딩에 대해 알아보자. 최근 자산가의 투자 순위에서 아파트는 밀려나고, 꼬마빌딩이 떠오르고 있다. 꼬마빌딩으로 투자가 몰리는 이유는 주택 시장의 규제로 인한 결과다. 고가 주택 및 다주택 보유자를 대상으로 대출, 세금 등 각종 규제가 쏟아지고 있다. 반면 꼬마빌딩은 상대적으로 규제가 적어 새로운 투자 수단으로 부상 중이다. 특히 은퇴 후 안정적 임대소득을 올리는 방편으로 꼬마빌딩이 주목받고 있다. 현재 부동산 시장에서 유망 상권의 꼬마빌딩은 없어서 못 판다는 말이 나올 정도로 인기가 높다. 일반적으로 연면적 3000㎡ 이하, 5층 전후 규모로 50억 원 이내 가격대를 형성하여 개인 투자가 가능한 빌딩을 꼬마빌딩으로 본다. 리얼티코리아 관계자는 “주택 규제가 심해지자 지난해 3분기부터 꼬마빌딩 거래가 활발해졌다. 현재 강남의 경우는 매물을 찾기가 쉽지 않다”라고 말했다. 실제로 부동산 정보 플랫폼 ‘부동산플래닛’의 자료에 따르면 2021년 1분기 기준 상업·업무용 빌딩의 매매량은 945건이며, 거래액은 약 7조 원이다. 전년 동기와 비교해 매매량은 35.2% 증가한 수치이며, 거래액은 46.7% 늘었다. 금액별로는 10억~50억 구간이 47.6%로 가장 많았고, 면적별로는 100㎡ 초과 3000㎡ 이하가 77%를 차지했다. 느슨한 대출 규제와 증여 은퇴를 앞둔 김꼬마 씨는 노후 자금을 준비 중이다. 다주택자인 그는 아파트를 팔고 새로운 투자 수단을 찾고 있는데, 꼬마빌딩에 관심이 생겼다. 살펴보니 대출 부담도 적고 노후에 안정적인 임대소득을 올릴 수 있을 것 같다. 또한 자녀에게 물려줄 재산으로 나쁘지 않을 것 같다. 정말로 그럴까? 꼬마빌딩의 장점은 세 가지다. 아파트와 비교해 상대적으로 대출 규제가 심하지 않다. 주택 시장에서 서울 등 투기지역, 투기과열지역은 주택담보대출비율(LTV)이 엄격한 편이다. 해당 지역에 있는 9억 원 이하의 주택은 LTV를 40%로 적용하지만, 15억 원 초과 주택은 아예 대출이 불가능하다. 부동산 관계자는 “꼬마빌딩은 70~80%까지 대출할 수 있다. 7월부터 토지거래허가구역 내에 LTV가 40%로 적용된다면, 토지거래허가구역이 아닌 논현동·역삼동·신사동 같은 곳으로 수요가 옮겨갈 가능성이 있다”라고 말했다. 또한 꼬마빌딩은 상대적으로 세금 부담이 적다. 세금폭탄이라 불리는 종합부동산세를 내지 않아도 된다. 꼬마빌딩은 예외적인 경우를 제외하고 세법상 비(非)주택으로 분류한다. 현행법상 건물이 아니라 토지분의 종부세가 부과되는데, 80억 원이 넘는 경우에만 해당한다. 대부분의 꼬마빌딩은 50억 원 미만이므로 종부세를 낼 필요가 없다. 주택처럼 많이 보유해도 중과세가 없다. 자녀 증여용으로도 괜찮다. 안정적인 임대소득이 보장되는 동시에, 훗날 가치 상승을 고려한다면 자녀에게 증여하는 재산으로 안성맞춤이다. 꼬마빌딩은 건물마다 개별적 특성이 강하고 거래가 빈번하지 않아 매매 사례가액을 확인하기 어렵다. 따라서 상속이나 증여세 부과 시 아파트처럼 시가를 기준으로 하는 것이 아니라 공시가격이나 국세청 기준시가 등과 같은 보충적 방법을 이용한다. 이러한 방법은 시세의 60~70%를 반영하기 때문에 증여 시 세금 부담이 적은 것은 사실이다. 다만 지난해 1월부터 국세청은 시세와 가격 차이가 크거나 고가인 경우 감정평가를 한다고 밝혔기 때문에 이 점을 유의할 필요가 있다. 꼬마빌딩은 장점이 충분히 있지만, 투자할 때 신중할 필요는 있다. 안정적인 임대소득만 생각하다 낭패를 볼 수도 있기 때문이다. 임대소득은 공실률과 밀접한데, 현재 상황이 그리 좋지 않다. 한국부동산원의 자료에 따르면 2021년 1분기 기준 서울 소규모 상가의 공실률은 6.5%인데, 홍대, 이태원, 명동 등 도심 주요 상권의 공실률은 20~30%에 달했다. 부동산 관계자는 “꼬마빌딩 투자 시 환금성을 고려할 필요가 있다. 임대소득도 좋지만 시세차익을 염두에 두고 지가가 높으며 매매가 원활한 지역을 찾는 것이 좋다”라고 말했다.

2021-07-19 08:00
은퇴 후 시니어 창업과 창직

지난해 연말부터 올해 초까지 금융기관에서 줄줄이 대규모 희망퇴직이 발생했다. 비대면 금융이 늘어나면서 필요한 영업점의 인원이 줄어든 탓이다. 은퇴한 전문직 종사자들은 근로 의욕이 상당히 높아서, 퇴직 이후에도 쉬지 않고 재취업 시장에 뛰어들고 있다. 이러한 전문직 출신 은퇴자는 창업이나 창직에 관심이 많다. 참고 한국고용정보원, 신사업창업사관학교 적성을 고려한, 창업 박 씨는 대기업에서 30년 가까이 근무한 선박 전문가였다. 선박 기술 서비스 분야에서 임원까지 올랐다. 오랫동안 일한 회사를 떠나 인생에서 마지막으로 원하는 일을 하고 싶었다. 예전부터 사업에 대한 동경이 있었고, 실제로 적성검사를 하면 사업가 체질로 나왔다. 그래서 잘할 수 있고 자신 있는 분야인 선박 기술 서비스와 선박 엔지니어링 전문기업을 설립했다. 다른 일도 생각했지만, 이제껏 축적한 경험과 전문성은 포기할 수 없는 큰 자산이었다. 실제로 시니어 창업이 늘고 있다. 지난해 중소벤처기업부가 발표한 자료에 따르면 2020년 3분기 창업 기업은 34만여 개로 2019년과 비교해 13.3% 늘어났다. 특히 연령별로 규모를 파악했을 때 60세 이상의 전체 창업은 2019년 같은 기간과 비교해 15.8% 올랐고, 기술창업은 28% 상승했다. 이들이 창업을 선호하는 이유는 두 가지다. 은퇴 후 재취업이 쉽지 않고, 창업의 진입 장벽이 그리 높지 않기 때문이다. 실제로 지난해 전경련중장년일자리희망센터가 중장년 구직자를 상대로 한 설문조사에서 10명 중 6명 이상은 6개월 이상의 장기 실업 상태에 있는 것으로 파악됐다. 또한 100년행복연구센터의 자료에 따르면 퇴직자 3명 중 1명은 자영업을 선택했다. 선호하는 이유는 시간을 자유롭게 쓸 수 있고, 특별한 기술이 없어도 뛰어들 수 있기 때문이었다. 실업의 장기화와 손쉬운 접근성이 창업의 주요한 원인이었다. 하지만 창업의 길도 어렵다. 국민의힘 소속 양금희 의원이 중소벤처기업부로부터 제출받은 ‘창업 기업 생존률 현황’ 자료에 따르면, 국내 창업 기업의 5년 차 생존율은 29.2%로 집계됐다. OECD 주요국 창업 기업 5년 생존율 41.7%와 비교하면 상당히 낮은 수준이다. 한편 코로나19도 창업 시장에 영향을 미쳤다. 중장년 취업 컨설팅 관계자는 “창업 문의는 많지만 코로나19로 인해 창업을 미루는 사례가 생기고 있다. 만약 창업을 준비한다면 철저한 대비가 필요하다”라고 밝혔다. 창업을 위해서는 4가지 요소가 필요하다. 창업자, 아이템, 상권, 창업자금이다. 어느 하나도 부족함 없이 유기적으로 작용해야 한다. 창업자의 역량을 스스로 객관적으로 판단하고, 자신에게 어울리는 아이템을 찾아야 한다. 아이템을 찾았다면 적합한 상권을 알아보고, 그 상권에 입점하기 위한 창업자금을 비축해야 한다. 다음은 한국고용정보원의 자료를 바탕으로 예비 창업자를 위한 4계명을 살펴보고, 최근 부상 중인 유망 창업 아이템을 소개한다. 예비 창업자를 위한 4계명 #1 적성이 최우선 창업은 만만치 않다. 남들이 한다고 덩달아 휩쓸려 창업을 시도하는 것을 경계해야 한다. 우선은 ‘자신이 할 수 있는지?’ 그리고 ‘무슨 일을 할 것인지?’를 명확히 정하는 것이 좋다. 퇴직한 중장년 세대는 성격이나 장단점 같은 본인의 정확한 특성을 잘 모르는 경우가 많다. 중장년 취업 컨설팅 관계자는 “평소에 즐기는 취미나 흥미, 그리고 자신이 쌓아온 역량을 종합적으로 분석해서 정할 필요가 있다”고 말했다. #2 유망 아이템은 적합성을 고려 유망 아이템을 정하라고 하면 모두 장사가 잘되는 일을 선택한다. 물론 수익을 무시할 수 없다. 하지만 창업자와의 적합성을 충분히 고려해야 한다. 직접 자료 조사도 하고, 발품을 팔면서 자신이 즐길 수 있는 업을 찾는 것이 중요하다. 황윤정 한국열린사이버대학 디지털비즈니스학과 교수는 “시니어인 만큼 동년배의 니즈와 트렌드를 파악하고, 자신의 역량을 마음껏 발휘할 수 있는 아이템을 정하는 것이 좋다”고 설명했다. #3 상권의 분위기와 유동 인구 점포 창업에서 상권은 중요하다. A급 상권에서 시작하고 싶은 마음은 충분히 이해한다. 하지만 무조건 A급 상권을 고집할 필요는 없다. A급 상권의 점포는 임대비용도 비싸고 권리금도 장난이 아니다. 상권이 좋다고 해서 모든 상품이 잘 팔린다는 보장은 없다. 상권 내에서도 입지에 따라 등급이 매겨지고, 입지에 맞는 업종이 다 다르다. 황 교수는 “상권의 분위기가 업종과 어울리고, 유동 인구가 많은지 살펴보는 것이 좋다”고 말했다. #4 비용과 매출 이제까지 조금 이상적이었다면 지금은 현실적인 얘기를 할 필요가 있다. 창업에는 반드시 돈이 필요하다. 기본적으로 창업자금은 총투자비용의 70%를 자기 자본으로 가지고 있어야 한다. 자기 자본이란 그 돈이 없어도 당장 사는 데 문제없는 자산을 말한다. 만약 자금이 부족하면 선택한 업종을 바꾸는 것이 아니라 창업 규모를 줄이는 것이 낫다. 중장년 창업 컨설팅 관계자는 “예상 비용이나 예상 매출액을 꼼꼼히 따져보고, 관련 분야의 비용 지원 제도를 알아보는 것이 좋다”고 말했다. 2021 뜨는 창업 아이템 맞춤형 향기 서비스 ▶ 최근 향초와 디퓨저 같은 향기 산업이 급성장 중이다. 영국 시장 분석 업체 ‘IAL컨설턴트’에 따르면 글로벌 향기 산업 규모는 2022년까지 약 40조 원으로 확대될 것으로 전망된다. 쾌적한 실내 환경 유지 및 스트레스 해소로 향기 제품이 많이 애용된다. 공유 주방 ▶ 공유 경제를 활용한 공유 주방 사업이 뜨고 있다. 점포 창업을 하는 대신 공유형 주방을 이용해 배달음식만 전문적으로 판매하는 것이다. 점포 창업보다 초기 비용이 저렴하다. 공유 주방은 4평 정도의 공간에 1000만 원 내외의 보증금과 월 160만 원 정도의 이용료만 지불하면 된다. 배달을 이용하는 1인 가구가 계속 늘어나는 추세라 더욱 주목받고 있다. 창문농장 ▶ 반려식물이 하나의 트렌드로 떠오르면서 창문농장(Windowfarm)이 뜨고 있다. 창문농장은 아파트 거실이나 베란다 창문에 수직으로 설치하는 수경 재배 시스템이다. 계절과 상관없이 친환경 채소를 직접 재배해서 먹을 수 있다는 장점이 있다. 홈가드닝과 플랜테리어에 대한 수요가 많아 앞으로 새로운 먹거리가 될 것이다. 새로운 대안, 창직 A씨는 호텔리어로 20년 동안 일하다 은퇴했다. 은퇴 후 여가를 즐기려고 했지만 상황이 여의치 못했다. 아내의 잔소리와 더불어 계속해서 비는 통장 잔고를 메워야만 했다. 얼떨결에 대리운전을 시작했지만 만만치 않았다. 취객의 난동과 폭언 및 욕설로 괴로운 나날을 보내야만 했다. 그러다 우연히 아들의 결혼식에서 신랑 신부 이동 서비스에 영감을 받아 결혼식 당일 웨딩카로 신랑 신부를 이동시켜주는 웨딩쇼퍼 사업을 시작했다. 호텔리어와 대리운전 경험을 발휘해서 창직을 시도한 것이다. 위는 대표적인 창직 사례다. 저성장이 계속되면서 일자리가 충분하지 않다. 이러한 탓에 중장년의 재취업도 쉽지 않다. 음식점, 숙박업, 카페 등 이미 포화 상태인 시장에서는 창업으로 살아남기 힘들다. 이러한 현상과 맞물려 고학력 베이비붐 세대가 재취업 시장에 뛰어들면서 새로운 대안으로 떠오르는 것이 바로 ‘창직’이다. 서울시50플러스재단 관계자는 “생계유지와 함께 일로써 보람을 얻기를 원하는 중장년층이 많아지면서 창직을 원하는 수요가 생기고 있다”라고 밝혔다. 실제로 서울시50플러스재단은 중장년층을 대상으로 원하는 진로 유형을 파악했는데, 창직 추구형이 64.27%로 가장 높았다. 이 유형은 자신의 경력을 활용해 지속해서 경제적 소득을 얻기를 희망했다. 주로 장기 근속한 도시의 화이트칼라 남성 노동자가 높은 비중을 차지했다. 다양한 사회관계망을 통해 구직하고 있었으며, 정부의 창업과 자영업 지원 정책을 선호했다. 창직은 쉽게 말해서 새로운 직무를 만드는 일이다. 그 직무를 하기 위한 내용과 지식, 기술 등이 포함된다. 창업의 비즈니스 모델은 주로 제품이나 기술이다. 반면에 창직은 직무를 분석하고 교육 훈련 프로그램을 개발해 인력을 양성하는 것이 목표다. 이렇게 다름에도 불구하고 창업과 창직을 자주 혼동하는데, 이는 창직을 통해 구현되는 방법이 대부분 창업이기 때문이다. 창직을 위해서는 참신성, 수익성, 실현 가능성, 전문성이 필요하다. 이 일은 새로운 직업을 만드는 것인 만큼 참신해야 하고, 새 직업의 직무 수행은 기존의 일과는 확실히 다른 특성을 가져야 한다. ‘직업’이기에 경제적 이득을 취할 수 있어야 하고, 하나의 직업으로 인정받기 위해서는 법적 및 제도적 여건을 살펴야 한다. 창직 관련 전문가는 “창직은 새로운 업을 만드는 일이기에 업으로서 지속할 수 있고, 경제적 소득이 있어야 한다. 윤리적으로나 법적으로도 이상이 없어야 한다”고 말했다. 다음은 창직을 위한 구체적인 방법과 미래에 전망이 밝은 창직 업종을 소개한다. 예비 창직자가 알아두면 좋은 Tip #1 다방면으로 탐색하자 새로운 일자리를 창출하기 위해서는 사회의 전반적인 현상에 관심을 가져야 한다. 예를 들면 웰빙에 대한 관심과 주 5일 근무 확산으로 여가 생활이 늘어나면서 다이어트 프로그래머나 파티 플래너가 생겨났다. 또한 빅데이터의 발달로 빅데이터 분석가도 유망한 직업으로 부상했다. 이처럼 새로운 직업을 발굴하기 위해서는 정부의 정책 변화, 수요자의 욕구, 과학기술의 발전 등 다방면으로 탐색할 필요가 있다. #2 해외로 눈을 돌려보자 해외 직업 중에 우리나라의 상황을 고려해 적용 가능한 직업을 찾을 수 있다면 새로운 직업을 만들 수 있다. 맥주 주조사나 VJ 같은 직업도 해외에 있던 직업이 우리나라에 도입된 경우다. 다만 각 나라의 문화, 제도, 시장에 따라 현실이 다르기 때문에 직업을 그대로 수용하기는 쉽지 않다. 적용 가능성을 충분히 검토한 뒤 조정해야 한다. #3 융합을 고려하자 기존 학문, 직업 간의 융합을 통해 새로운 직업을 만들 수 있다. 대표적으로 음악치료사나 미술치료사가 있다. 기존 노동 시장에 전혀 없던 직무보다 기존 직업 간의 결합 또는 융합으로 발생한 직업이 앞으로 더 많아질 것이다. 따라서 직업 간의 결합과 융합 가능성을 찾아보자. 특히 반려동물과 관련된 시장을 주의 깊게 보면 좋다. #4 분화를 검토하자 새로운 수요에 따라 기존 직업에서 분화되거나 전문화하여 직업이 나타나기도 한다. 반려동물을 키우는 인구가 증가하면서 애견 옷만 전문적으로 만드는 애견 옷 디자이너가 나타났다. 이 직업은 생활수준이 향상되고, 핵가족 및 독신 인구 증가로 애완동물 시장이 성장하면서 패션 디자이너에서 분화된 것이다. 기존의 직업과 사회 전반적인 현상을 살피면서 분화할 수 있는 직업을 눈여겨보자. 4차 산업혁명 시대의 창직 로봇 컨설턴트 ▶ 일반 기업의 로봇 사업 도입 및 전환에 대한 컨설팅을 제공하기 위해 콘셉트 디자인, 타당성 연구, 품질 관리 등 다양한 테스트를 실시한다. 고령화와 자동화 추세에 따라 생활 전반에 로봇 사용이 확대될 것으로 전망된다. 도심 RPG개발자 ▶ 도시를 게임판 삼아 참여자가 직접 역할을 수행하면서 도시의 문화나 역사를 체험하는 일종의 놀이마당을 기획하고 운영한다. 게임을 문화 체험, 도시 체험 등 다양한 영역에 접목하여 사업을 진행할 수도 있다. VR이나 AR 체험이 늘어나면서 유망한 직종으로 뜨고 있다. 스마트팜 전문가 ▶ 시설 원예 및 축산 농가를 대상으로 사물인터넷 등 ICT를 활용해 농가 시설을 현대화하고, 이를 통한 지속적인 성장 및 수익 창출을 지원하기 위해 스마트팜 설계, 구축, 운영 등에 관해 조언한다. 스마트팜은 한국고용정보원이 정한 8대 혁신성장 산업 중 하나다.

2021-03-18 14:03
개발 훈풍 타고 본궤도 오르다

수도권 2기 신도시인 경기도 파주시 운정신도시가 ‘완성형 신도시’로 각광받고 있다. 최근에는 역세권 단지를 중심으로 프리미엄이 형성되면서 쌓였던 미분양 가구가 빠르게 소진되고 있다. 3기 신도시에 발목을 잡힐 것이란 우려의 목소리도 더 이상 들리지 않는다. 완성형 신도시 ‘운정신도시’가 교통개발 호재와 탄탄한 배후수요를 자랑한다. 특히 정부의 고강도 규제로부터 자유로운 비규제 지역의 특권과 풍선효과, 수도권광역급행철도(GTX) 등 서울행 교통망 확충에 따른 지역가치 상승이 기대된다. 실제 운정신도시는 2018년을 기점으로 지가 상승률을 비롯해 매매가와 전세가 등 시세 오름세가 꾸준히 이어지고 있다. ◇GTX 개통되면 강남까지 30분 운정신도시는 경기도 파주시 동패·목동·야당·와동동 일대 1652만2800㎡의 부지에 조성된 수도권 2기 신도시다. 파주는 그동안 군부대에 의지하는 전방지역 이미지가 짙었지만, 최근 LG그룹 계열사 등이 이전해오고 일반 업무단지가 대거 들어서면서 산업도시로 새롭게 단장하고 있다. 무엇보다 2023년에 개통되는 GTX-A노선과 현재 추진 중인 지하철 3호선 연장선 사업이 가장 큰 호재로 작용할 전망이다. 또한 제2순환고속도로 전 구간(2026년 완공), 서울·문산 간 고속도로(2020년 완공)를 시작으로 파주로, 동서대로, 제2자유로를 통한 사통팔달 교통망이 형성돼 서울로의 직주근접 실현 가능성이 높아질 것으로 기대된다. 이미 개통된 경의·중앙선 파주 운정역을 통해 서울 홍대까지 30분대, 용산까지 40분대로 이동할 수 있다. 여기에 GTX-A노선이 개통되면 운정신도시역에서 강남 삼성역까지는 30분대로 오갈 수 있게 된다. 한국고속철도(KTX), 수서고속철도(SRT) 등 전국구 광역철도가 운행되는 서울역(20분대), 수서역(30분대)도 비슷한 시간대로 끊을 수 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “GTX A·B·C 3개 노선 사업 가운데 A노선 사업이 가장 빠르게 진행 중이라는 점도 호재”라며 “일반적으로 교통망은 발표·착공·개통 3단계에 걸쳐 15~20%의 집값을 띄우는 효과가 있다”고 말했다. ◇매력적인 완성형 신도시 아파트 운정신도시는 ‘주거쾌적성’과 ‘여가활용성’도 탁월하다. 신도시 내에 이마트, 홈플러스, 메가박스, 롯데시네마 등 다양한 쇼핑·문화시설이 있어 생활 전반에 편리성을 더한다. 코오롱스포츠센터와 운정체육공원, 맑은물체육공원 등에서는 축구, 농구, 배드민턴 등 다양한 운동을 통한 여가활동이 가능하다. 이뿐만 아니라 운정호수공원, 소리천수변공원, 운정건강공원 등이 있어 친환경 라이프도 누릴 수 있다. 특히 운정호수공원이 주는 혜택이 가장 크다. 신도시라고 하면 비슷비슷한 붕어빵 도시가 연상되는데, 이곳은 호수공원을 품고 있어 타 도시보다 입지조건이 훌륭하다는 평가다. 이 같은 교통호재와 입지조건으로 운정신도시 내 아파트의 인기가 뜨겁다. 신도시가 완성되려면 적어도 수년에서 10년 이상 걸리기 때문에 주변 생활 인프라가 부족하고 공사로 소음이나 분진 등의 피해가 있을 수 있다. 반면 ‘완성형 신도시’는 상가나 문화시설 등 편의시설들이 잘 갖춰진 덕에 주거 인프라가 우수하다. 수요자가 운정신도시에 관심을 갖는 건 이런 이유 때문이다. 실제로 지난해 6월 파주 운정신도시에 공급된 ‘운정 중흥S-클래스’, ‘운정 1차 대방노블랜드’, ‘운정신도시 파크푸르지오’ 등은 단기간에 분양을 완료했다. 인프라가 잘 갖춰진 파주 운정신도시에 대한 미래 가치와 교통호재가 맞물리면서 분양에 성공했다는 후문이다. 최근까지 아파트 가격도 상승세를 보인다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면, 전용면적 84㎡ 규모의 아파트의 경우 야당역 인근 ‘롯데캐슬 파크타운Ⅱ’의 지난해 12월 매매가는 4억4000만 원이었으나, 올 3월 5억1000만 원에 거래됐다. 또 지난해 11월 3억5000만 원이었던 ‘한빛마을 5단지 캐슬앤칸타빌’의 매매가는 올 3월 4억3000만 원으로 올랐다. 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “운정신도시는 운정역과 야당역을 중심으로 GTX-A노선 개통 호재의 영향을 받고 있다”며 “해당 지역은 현재 5000만~1억 원 정도의 프리미엄이 붙은 상태”라고 설명했다. 또 “앞으로 남북관계가 개선되거나 제2개성공단이 파주에 들어서면 기대심리로 인해 아파트 값이 더 오를 가능성이 있다”고 덧붙였다. ◇싱글 직장인 위한 오피스텔 주목 운정신도시 오피스텔의 경우 지구 서쪽으로 파주출판단지가 있고, 북쪽으로 파주읍과 LCD산업단지를 비롯한 다수의 산업단지가 있는 만큼 배후수요가 탄탄하다. 산업단지와의 거리가 가까워 출퇴근이 수월하고, 전 방위 인프라가 집중 개발돼 독보적 주거환경을 갖췄다는 점에서 최적의 직주근접 배후주거지로 주목받는다. 최근 몇 년간 운정신도시 야당역세권 일대에서는 전용면적 5~8㎡ 규모의 소형 오피스텔들이 1억 원 중반~후반대 분양가를 제시하는 경우가 많았다. 고가 논란에도 해당 상품들은 성황리에 분양과 계약을 마쳤고, 입주를 앞두고 적잖은 프리미엄이 형성됐다. 배후수요가 풍부하다 보니 주택, 비주택을 막론하고 수요자와 투자자가 몰려든 것이다. 이 같은 여건과 상황을 종합해볼 때 운정신도시의 오피스텔 투자는 매력적이다. A공인중개사무소 관계자는 “GTX-A노선 개통 호재와 산업단지 조성 등으로 배후수요가 더 늘어날 것이라는 기대감에 비교적 소액으로 높은 수익을 거둘 수 있는 오피스텔에 투자자가 몰리고 있다”며 “직주근접 주거지를 찾는 싱글 직장인 수요가 높아 운정신도시 오피스텔의 인기는 한동안 지속될 것으로 예상된다”고 말했다. 부동산 투자수익률을 높이는 첫 단추는 ‘합리적인 분양가’다. 실투자금을 줄여야 전·월세 등 임대수익률을 높이면서 부족한 자금에 대한 대출이자 부담을 덜 수 있다. 따라서 운정신도시 오피스텔 분양가 수준을 봤을 때 앞으로 기대 가능성을 엿볼 수 있다는 분석도 나온다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면, 야당역 근처 ‘유니타워’(전용면적 23㎡)의 올 2월 매매가는 1억900만 원이고, 지난 5월 보증금 500만 원에 53만 원의 월세 계약이 이뤄졌다. 또 3월에 9200만 원에 거래된 ‘운정유미어스 1차오피스텔’(전용면적 19㎡)은 같은 달 보증금 500만 원에 월세 45만 원의 계약이 성사됐다. 오피스텔 매매가는 점차 오르는 추세다. 야당역 근처에 위치한 ‘디베뉴스타’(전용면적 19㎡)는 지난해 9월 1억 원에 거래됐으나, 올 2월 1억3000만 원으로 뛰었다. 또 ‘문정유미어스 1차오피스스텔’(전용면적 19㎡)은 지난해 12월 1억1300만 원대였으나, 올 4월 1억1900만 원으로 크진 않지만 상승세를 보였다. ◇주거·업무 수요 품은 야당역 상권 운정신도시 상권은 지역별로 다르지만 ‘넘치는 배우수요’로 안정화에 근접했다는 분석이다. 운정신도시는 도시형 교통모델 마을버스 등 5개 노선이 신설될 정도로 인구가 빠르게 증가하고 있다. 파주시청이 집계한 2020년 3월 기준 파주시 내·외국인 인구 총계는 46만6117명으로, 전체의 39%에 해당하는 18만1097명이 운정1~3동에 거주 중이다. 산업단지 배후수요도 운정신도시의 상권 안정화에 힘을 보탠다. 현재 파주시청 홈페이지에 공개된 관내 산업단지는 국가산업단지인 파주출판문화정보산업단지와 파주탄현중소기업전용산업단지, LCD클러스터산업단지, 그 밖의 일반 산업단지들을 포함해 모두 16곳이다. 곳곳에 종사하는 근로자와 관계자 수는 21만 명으로 추산된다. B공인중개사무소 관계자는 “앞으로 LCD클러스터산업단지 내 LG디스플레이 공장이 증설되고, GTX 운정신도시역 일대에 운정테크노밸리가 조성되면 고용창출에 따른 추가적인 인구 유입으로 배후수요가 더 늘어날 것”이라며 “운정신도시 내에는 가람마을과 한울마을 등의 상권이 있지만, 투자 가능성이 가장 높은 지역은 야당역 일대”라고 귀띔했다. 야당역 상권은 일자로 길게 늘어진 형태로 주거시설과 업무시설에서 발생하는 탄탄한 수요를 갖추고 있다. 이 지역은 현재 개발이 진행 중이라는 점에 주목할 필요가 있다. 빠르게 개발되는 야당역 일대는 앞으로 역세권 상권의 진면목을 드러낼 유망 상권으로 꼽힌다. 야당역 인근에 위치한 공인중개사무소 관계자들의 말을 종합해보면, 현재 일반상가 1층의 임대료는 3.3㎡당 15만 원 수준으로 아직 투자 문턱이 높지 않은 편이다. 물론 운정신도시 가람마을 일대도 먹자상권이 발달했다. 하지만 상가 1층에 공실이 드물게 눈에 띈다. 이 지역은 상권이 분산돼 점점 활력을 잃는 분위기라는 게 인근 주민의 설명이다. 반경 1㎞ 내에 1만3000세대가 포진해 있는 한울마을 상권은 유명 프랜차이즈, 각종 의료시설, 대기업 유명 브랜드 업체들이 입점해 있으나 역세권으로부터 거리가 있는 지역이다.

2020-06-03 08:00
이영재 메가커피 신촌점 대표 “성공비결은 상권을 보는 눈”

번잡한 신촌 대학가 근처, 식당들이 즐비한 골목 한가운데 요즘 가장 핫하다는 ‘메가커피 신촌점’ 매장이 눈에 띈다. 오후 느지막한 시간에 찾았는데도 커피숍 안은 1층과 2층까지 좌석이 꽉 차 있었다. 아메리카노를 주문했더니 커다란 노란색 잔에 내준다. 맛은 어떨까? 가격 대비 괜찮다. 요즘 말로 가성비가 좋다. 이곳을 운영하는 이영재(55) 대표는 주식 관련 펀드 매니저로 25년 동안 종사했다. 대한생명, 기업은행, 자산운용사, 그리고 투자자문사에서 일했다. 직장을 그만둔 후 지난 6년 동안 커피전문점을 운영하면서 계속 수익을 내고 있다. 이디야커피 매장 3곳을 시작으로, 뚜레쥬르 체인점 2곳에 이어, 메가커피 가맹점 4개까지, 지금까지 총 9개 매장을 경험하고 있다. 현재는 메가커피 신촌점, 홍제역점, 연신내역점 3곳을 운영 중이다. 진솔하고 담백해 보이는 이 대표를 만나 창업과 관련된 정보와 성공 노하우를 물어봤다. 처음 커피전문점을 시작한 이유는? 아내의 도움이 절대적이었다. 금융회사의 성격상 직장 수명이 짧은 편이었고 마침 퇴직할 시기가 다가오고 있었다. 샐러리맨 생활을 마감한 후 자영업을 하기 위해 여려가지를 조사해 봤는데, 당시 이디야커피가 제일 적당해 보였다. 회사를 그만두고 당시에 살고 있던 일산 집 근처에서 커피숍을 운영하게 됐다. 왜 ‘메가커피’인가? 커피 품질이 떨어지지 않으면서 가격의 거품을 빼서 경쟁력이 있다고 보았다. 가성비가 뛰어나고, 메뉴도 다양하다는 점이 매력적이었다. 메가커피 프랜차이즈를 처음 시작할 당시에는 300번째 가맹점이었는데, 현재는 900개가 넘는다. 가맹점 개수가 많아진다는 것은 프리미엄이 붙는다는 의미다. 메가커피는 지금 잘하고 있고, 내년 정도까지 성장할 것 같다. 가맹점이 2000개 정도는 될 것으로 예상한다. 펀드 매니저로서 주로 했던 일이 기업들을 분석하는 것이었다. 성장기업과 정체기업의 싸이클을 25년 동안 공부해 왔기 때문에 도움이 된 것 같다. 성공적인 운영을 위해 준비한 것은? 상권을 많이 돌아보면서 어디가 적당한지 공부하고 준비를 했다. 많은 이들이 커피숍을 하기 위해서는 바리스타 공부를 해야 한다고 생각하는데, 자격증이 결정적인 요인은 아니다. 가장 중요한 것은 상권을 보는 눈이다. 서울과 경기도를 안 가본 곳이 거의 없다. 짧게는 두세 달, 길게는 6개월 정도 지역을 파악했다. 괜찮은 상권을 알아볼 수 있는 팁은? 업종과 위치가 안 맞으면 아무리 좋은 장소라도 성공하기 힘들다. 지금 여기도 다른 사람들이 계속 망해나가던 곳이었다. 일반적으로 사람들은 비어있는 상가가 있어도 무심코 지나다니는데, 저는 어떤 업종이 좋을까를 생각해 본다. 유동인구의 연령대 또한 검토해야 한다. 주변에 오피스텔이나 병원이 있으면 최적의 장소다. 이곳을 선택한 이유는 젊은이들이 많이 다니고, 먹자골목과 인접해서였다. 자영업자들의 궁극적인 목표는 수익 창출에 있다. 하지만 실패할 수도 있다. 운영이 여의치 않을 때는 언제든지 접을 수 있는 자리를 고려해야 한다. 말하자면, 출구전략을 수립하고 나서 매장을 오픈해야 한다는 것이다. 매출이 많아지면 높은 프리미엄을 받을 수 있는 장소를 중요시했다. 매장 운영을 하면서 그 외에 중점을 둬야 하는 것은? 직원들의 마인드이다. 저는 직원들을 파트너로 생각하기 때문에, 급여도 다른 곳 부럽지 않게 대우해주고 있다. 매장은 아침 8시부터 밤 11시까지 1년 내내 운영하고, 아르바이트생까지 14명 정도가 일하고 있다. 3곳을 합치면 모두 40명쯤 된다. 매장에 손님이 몰리는 시간에는 커피 내리는 것을 도와준다. 코로나19로 잠시 주춤했지만 현재 학교에 가지 못하는 대학생들이 많이 오고 있다. 가맹비 등 비용이 많이 들 텐데 개인 독립형이 아닌 프랜차이즈만을 계속하는 이유는? 리스크 때문이다. 저는 독자적인 브랜드 대신에 체인점을 활용하자고 처음부터 생각했다. 제가 했던 매장들은 로얄티에 대한 부담이 거의 없었다. 특히, 메가커피는 전 매장이 동일하게 월 16만 원 정도만 내면 되고, 가맹비 걱정도 없다. 창업을 생각하고 있는 중장년들에게 커피숍은 추천할 만한 종목인가? 그렇다. 은퇴 후 새롭게 창업하는 것을 막막해하는 이들이 많은 건 사실이다. 갑이었던 사람이 ‘그걸 어떻게 해’라는 생각만 내려놓으면 된다. 취미로 하는 커피숍은 실패할 가능성이 크다는 것을 기억하기 바란다. 금융 쪽에 있다 보니 자금을 어떻게 준비할 것인지 잘 판단할 것 같다. 정부지원이 있는가? 소상공인 대출이 있다. 금리가 2%대 초반이어서 유용하다. 오픈하고 3개월 정도 실적이 있을 때 신청할 수 있다. 매출은 어느 정도인가? 메가커피 매장은 보통 12평으로 규모가 작은 편인데, 이곳 신촌점은 1층과 2층을 합쳐서 40평으로 큰 편이다. 커피숍의 특성은 겨울이 비수기이고 여름은 성수기다. 홍제역점과 연신내역점의 연평균 매출은 월 4500만 원 정도고, 신촌점은 오픈한지 2달가량 됐는데, 월 매출이 약 5500만 원이다. 순 수익률은 매출대비 40%가량으로, 월 1500만 원에서 2000만 원 사이다. 조만간 10번째로 또 다른 가맹점을 오픈할 예정이다. 메가커피 신촌점 위치 : 서울 서대문구 연세로5가길 8-6, 1 & 2층

2020-05-12 08:00
주택은 괜찮은데, 상가는 '글쎄···'

서울 마포구, 용산구, 성동구 등 이른바 마·용·성 못지않게 핫한 지역이 있다. 강서구 ‘마곡지구’다. 마곡지구는 지금까지 드러난 호재에 최근 또 다른 호재가 겹치며 뜨겁게 달아오르고 있다. 마곡지구가 품은 부동산 호재와 투자 가능성을 들여다봤다. 목동 뒤편과 상암동 건너편에 위치한 마곡지구는 지하철 5호선(마곡역)과 9호선·공항철도(마곡나루역)가 경유하는 트리플 역세권으로 서울 도심에서 20분(약 13㎞), 강남에서 40분(약 24㎞) 정도 걸리는 곳이다. 이곳은 인천국제공항과 김포공항, 수도권 광역교통망과 직결된 서남권 관문 역할을 하고 있다. 여기에 첨단산업, 주거, 자연, 문화가 어우러진 지속가능한 미래형 스마트시티로 조성되고 있어 주목받고 있다. 마곡지구가 가진 호재들 마곡지구의 매력은 자족기능을 가진 마곡R&D시티에 들어서는 대기업과 중소기업이 지속적으로 늘고 있는 점이다. 향후 약 16만 명의 근로자가 상주하는 서울 서남권 중심업무지구가 될 것으로 기대되는 만큼 탄탄한 배후수요를 확보했다. 여의도의 1.2배, 상암DMC의 6배 크기의 마곡R&D시티에는 현재 롯데건설 컨소시엄, LG사이언스파크, 이랜드 R&D센터, 에쓰오일 TS&D센터, 코오롱 미래기술원, 넥센타이어 중앙연구소 등 대기업 50여 개사와 중소기업 100여 개사가 들어섰고 앞으로도 많은 기업이 입주할 예정이다. 이대서울병원이 들어선 것도 호재로 꼽힌다. 지난해 5월 마곡지구에서 개원한 이대서울병원은 지하 6층, 지상 10층에 1014병상 규모로 건립된 강서구 최초 종합병원이다. 이 병원은 지하철 5호선 발산역과 맞닿았고 푸른색 유리건물이 인상적이어서 강서지역의 새로운 랜드마크로 떠올랐다. 대형 병원의 특성상 3교대로 일하기 때문에 직주근접 효과가 기대되고, 인근에 건강검진센터와 중소병원 등이 더 입주할 예정이다. 최근에는 마곡 마이스(MICE) 복합단지 개발 사업에 속도가 붙으면서 호재가 추가됐다. 마이스는 기업회의(Meeting)와 포상관광(Incentives), 컨벤션(Convention), 전시(Exhibition)가 융합된 산업이다. 이곳은 그동안 집값 상승 등의 요인으로 정부가 규제를 가해 사업이 정체된 지역이었다. 하지만 지난해 11월 서울주택도시공사(SH공사)가 롯데건설 컨소시엄을 우선협상대상자로 선정하면서 다시 들썩이고 있다. 마곡 마이스 복합단지는 마곡 도시개발구역 특별계획구역 8만2724㎡ 토지에 약 3조3000억 원을 투자해 짓는 대형 개발 사업이다. 이곳에는 2만 ㎡ 이상의 컨벤션과 400실 이상의 호텔, 1만5000㎡ 이상의 문화 집회 시설 등이 들어선다. 롯데건설 컨소시엄은 인허가 등의 절차를 거쳐 내년에 착공해 2024년 하반기에 준공할 계획이다. 김포공항 주변 고도제한 완화 가능성도 현실화될 것으로 보인다. 이렇게 되면 마곡지구에 고층 랜드마크가 등장할 가능성이 한층 높아진다. 앞서 강서구는 2014년 마곡지구를 표본으로 고도제한 완화 연구용역을 진행한 결과 해발 119m까지 고도가 완화돼도 비행 안전에는 전혀 문제가 없다는 결론을 낸 바 있다. 강서구는 이를 근거로 2024년부터 김포공항 주변 고도제한이 완화되도록 추진 중이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “고도제한이 풀리면 용적률이 달라지기 때문에 토지가격이 오르고 재건축 단지 호가 상승에도 영향을 줄 것”이라며 “하지만 시간이 오래 걸리는 사안인 만큼 중장기적인 시각으로 접근해야 한다”고 말했다. 집값 상승 기대되는 마곡 이 같은 호재들로 인해 마곡지구는 집값 상승이 기대되는 상황이다. 실제로 마곡지구에 호재가 겹치면서 아파트 매매가격은 큰 폭의 상승세를 보였다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 마곡지구를 대표하는 아파트 단지인 마곡엠밸리(1·4·5·6·7·10·12·14·15단지)의 지난해 10월 이후 매매가격(전용면적 84㎡)은 10억 원이 넘는 것으로 나타났다. 6단지의 경우 지난해 12월 11억4000만 원에 거래됐으며 10월에는 7단지가 12억6500만 원에 매매됐다. 강서구 마곡동 A 공인중개사무소 관계자는 “마곡엠밸리의 2014년 분양 당시 전용 84㎡의 분양가는 5억 원 안팎이었지만 현재 매매가는 10억 원대로 두 배가 올랐다”며 “호가는 12억~13억 원대가 형성됐다”고 말했다. 덧붙여 “최근 대기업의 입주와 마이스 복합단지 개발 사업에 속도가 붙으면서 이곳을 찾는 사람이 늘고 있다”고 했다. 오피스텔 거래도 활발하게 이뤄지고 있다. 마곡지구 개발 초기 때만 해도 오피스텔 물량이 한꺼번에 쏟아져 나오면서 공실률이 치솟는 상황이 벌어졌다. 하지만 마곡R&D시티에 새로 들어선 대기업을 비롯해 중견기업, 중소기업들의 입주가 활기를 띠면서 현재는 오피스텔의 공실 우려가 사라졌다. 오피스텔 시세 역시 아파트와 마찬가지로 상승세를 이어가고 있다. 지하철 5호선 마곡역과 인접한 오피스텔인 힐스테이트에코마곡역(20㎡)은 지난 1월 2억950만 원에 매매됐고, 같은 달 힐스테이트에코동익(25㎡)은 2억1500만 원에 팔렸다. 마곡역센트럴푸르지오시티(24㎡)는 지난해 12월 2억 원에 거래됐다. 이들 오피스텔 매매가는 2017년 분양 당시보다 4000만~6000만 원이 올랐다. B 공인중개사무소 대표는 “마곡지구 내 오피스텔 시세는 대부분 분양 당시보다 4000만~6000만 원이 올랐다”며 “마곡나루역보타닉푸르지오시티의 경우는 지난 1월 2억2500만 원에 팔렸는데 이 가격은 2017년 분양가 1억5400만 원에서 7000만 원 넘게 오른 금액”이라고 설명했다. 아울러 “최근 전세 수요가 늘어 매물이 귀해졌고 매매가격에 영향을 미치고 있다”고 귀띔했다. 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “그동안 마곡R&D시티에 입주한 기업들이 늘면서 직장인이 늘어난 효과가 인근 아파트와 오피스텔 시세에 영향을 준 것으로 분석된다”며 “앞으로도 마곡 마이스 복합단지 등의 이슈가 있는 만큼 아파트와 오피스텔 수요는 더 늘어날 것으로 예상되는데, 수요가 늘어나면 아파트와 오피스텔 시세가 더 오를 것으로 기대되는 상황”이라고 했다. 높은 공실률은 해결과제 반면 마곡지구 내 상가는 공실률 문제가 좀처럼 해소되지 않는 모양새다. 그동안 대기업과 중소기업이 꾸준히 들어섰음에도 인근 상가 1층과 2층이 비어 있는 곳이 많다. 공실률이 높은 결정적인 이유는 비싼 분양가로 인한 임대료 상승이다. 마곡지구 내 상가의 평균 분양가는 3.3㎡당 5000만 원 수준이다. 상업용 부동산 전문 플랫폼 ‘상가의신’에 따르면, 서울 강남 3구(강남구·서초구·송파구)를 제외한 서울 시내 상가 1층 평균 분양가는 3.3㎡당 3300만 원대다. 마곡지구 상가의 분양가가 1700만 원가량 비싼 셈이다. 강남 3구의 상가 1층 기준 평균 분양가인 5200만 원과도 큰 차이를 보이지 않는다. 결국 높은 분양가는 임대료 부담으로 이어졌다. 상권 분석 사이트인 우리 마을 가게에 따르면, 마곡지구 내 상가 1층 평균 임대료는 3.3㎡당 21만4000원 수준이다. 지난해 3분기 강서구 내 상가의 평균 임대료 3.3㎡당 약 13만1000원과 비교하면 크게 차이가 난다. LG사이언스파크 인근 상가에서 33.3㎡ 규모의 음식점을 운영하는 C 씨는 “매달 200만 원 가까이 월세를 내고 있는데 오가는 사람이 적어서인지 손님이 뜸한 편”이라며 “월세도 문제지만 마곡지구의 상권이 자리 잡으려면 적어도 5년은 더 있어야 할 것 같다”고 말했다. 상가정보연구소에 따르면, 지하철 5호선 마곡역과 발산역 사이 마곡지구 인근 상권의 유동인구는 지난해 9월 기준 일평균 35만 명이다. 상권 1000㎡당 94명가량이 오가는 셈이다. 강서구 평균인 55명보다는 39명이 많다. 하지만 110~120명인 화곡1동, 화곡6동, 등촌3동에는 못 미친다. 실제로 마곡지구를 둘러보니 생각보다 유동인구가 적다는 걸 체감할 수 있었다. 지난 2월 낮시간 지하철 5호선 마곡역에서 발산역까지 큰 대로변을 걷는 동안 기자와 마주친 사람은 20명이 채 안 됐다. 다만 LG아트센터를 비롯한 기업들의 입주가 예정돼 있고, 마곡 마이스 복합단지 개발 사업이 속도를 내고 있어 유동인구는 앞으로 더 늘어날 것으로 전망된다. 이렇게 되면 상가 공실률 상쇄도 어느 정도 기대해볼 만하다. 하지만 부동산 전문가들 사이에서는 유동인구가 늘어도 공실 문제는 쉽게 해결되지 않을 것이라는 의견도 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 마곡지구의 유동인구가 더 늘어날 것으로 보면서도 “온라인 시장이 빠르게 성장하고 오프라인 시장 규모가 줄어드는 상황이라 공실 문제가 당장 해결될 것 같지 않다”고 말했다. 아울러 “최근에는 소셜마케팅에 새벽배송 서비스까지 성행하고 있어 앞으로 상가 거래는 하향세로 갈 가능성이 높다”며 “이는 전반적인 상권에서 나타나는 증상”이라고 덧붙였다.

2020-02-26 09:02
‘제2의 강남’ 가능성··· 여전할까

한강변의 노른자위 땅 ‘마용성’(마포·용산·성동) 중 한 곳인 성동구. 그리고 성동구의 중심지가 된 ‘성수동’. 서울숲공원과 최고급 주상복합단지 호재에 강남 접근성까지 갖춘 성수동 상권의 성장 가능성은 여전히 높을까. 서울 성동구 성수동은 작은 골목에 공장들과 자동차공업사들이 들어선 준공업지역이다. 하지만 서울숲공원이 인접한 데다 강남 접근성이 좋고 지하철 2호선(뚝섬역·성수역)과 분당선(서울숲역)이 지나는 더블역세권이라는 장점으로 주목받고 있다. 또 최고급 주상복합건물의 등장과 기존 수제화거리, 카페거리, 갈비골목으로 몰리는 수요를 등에 업고 상권을 형성하고 있다. 하지만 긍정적인 요인만 있는 건 아니다. 아파트 층수를 35층으로 제한한 정부 규제와 치솟는 임대료는 꼼꼼하게 따져봐야 할 부분이다. 또 새로운 상권이 기존 상권을 몰아내는 ‘젠트리피케이션’(Gentrification) 부작용도 들여다볼 필요가 있다. 여전히 성장 가능성이 높다지만 실제 모습을 살펴보기 위해 성수동을 찾아봤다. 예술과 문화가 있는 ‘성수동’ 1970년대부터 주택단지가 형성된 성수동은 현재 도로 폭과 주차 등이 열악한 편이지만 동서남북으로 골목이 정돈돼 실용적이며 편안한 느낌을 준다. 교육재단 등이 공익문화사업에 기여하고 있으며 혁신을 거듭하는 창의적인 젊은이들의 사회적기업이 정착했다. 유명 영화사와 스튜디오, 갤러리, 디자인, 공방 등 문화공간이 들어오면서 예술적 가치를 품었다. 길을 따라 상권이 형성되는 것은 아니며 지역 전체(Sector)가 예술문화지역(Zone)로 변모하는 형태라 다른 지역과 확연히 구별된다. 특히 서울숲공원은 면적 43만 ㎡에서 60만 ㎡로 40% 정도 확장될 전망이라 주목할 만하다. 서울시는 삼표레미콘 공장 부지에 중랑천 둔치와 이어지는 수변문화공원을 조성하고 인근에 위치한 승마장터와 뚝섬유수지는 생태숲 등 자연녹지로 꾸밀 예정이다. 삼표레미콘 공장 이전이 2022년 6월까지 진행되는 만큼 가능한 구역부터 단계적으로 확충할 계획이다. 또 이 지역은 압구정 청담동 등 강남 업무 중심지를 마주하고 있다. 또 지하철을 이용하면 분당선 서울숲역에서 5정거장 거리에 선릉역이 있고 2호선 뚝섬역이나 성수역에서 5~6정거장 거리에 잠실역이 있어 앞으로 더욱 진화할 가능성이 높은 지역으로 꼽힌다. ‘성수동=부촌’으로 거듭나다 성공한 사업가나 연예인 등 유명인이 꼬마빌딩이나 아파트를 사들이는 것도 호재로 작용할 수 있다. 미스지콜렉션의 패션디자이너 지춘희와 가수 지코, 배우 권상우, 이시영 등이 성수동에 위치한 빌딩을 매입했다. 분양가가 40억 원이 넘어 화제가 된 갤러리아포레는 배우 김수현과 유아인, 가수 지드래곤 등이 거주하고, 204㎡가 33억 원 정도 하는 트리마제에는 가수 써니와 김재중, 김희철 등 유명 연예인이 살고 있어 ‘성수동=부촌’ 이미지가 자리를 잡아가고 있다. 최고급 주상복합단지의 등장은 확실한 호재로 나타났다. 한강이 보이는 지상 45층, 230가구 규모의 갤러리아포레와 지상 47층, 76가구 규모의 트리마제는 현재 서울시의 일반 주거지역이 35층으로 제한된 상황에서 오히려 혜택을 본 경우다. 갤러리아포레와 트리마제뿐만이 아니다. 앞으로 지상 49층, 280가구 규모의 아크로서울포레스트가 2021년 입주를 시작한다. 또 지상 49층, 340가구 규모의 주상복합아파트와 5성급 호텔 1개 동을 짓고 있다. 초고층은 아니지만 지상 20층, 292가구 규모로 재건축할 예정인 장미아파트도 지역 발전에 힘을 보탤 것으로 보인다. 지식산업센터와 동반성장 중 새로운 환경이 조성되면서 상업시설도 덩달아 성장할 것으로 기대된다. 서울시가 성수동 일대를 지식산업센터 등 정보기술(IT) 산업개발진흥지구로 지정하면서 첨단산업을 비롯해 스타트업 기업들의 입주가 꾸준히 이뤄지고 있다. 덕분에 인근 뚝섬 상업시설과 성수지구 전략정비사업 등의 개발호재도 갖춰 성수동의 가치가 높아질 전망이다. 현재 성수동에는 코오롱디지털타워, 한라시그마밸리 등이 있으며 앞으로 프리미엄 첨단 지식산업센터 ‘성수동 선명스퀘어’가 들어설 예정이다. 지식산업센터는 IT 관련 산업을 기반으로 한 일종의 아파트형 공장이다. 일반적으로 지식산업센터 한 곳이 들어서면 최고 1000명 이상의 임직원이 상주하게 돼 인근 상권에 호재로 작용한다. 임대료 상승이 가파른 이유는? 다만 성수동은 장기적인 안목에서 가치를 판단하고 접근해야 한다. 이 지역이 임대료 상승 문제로 진통을 겪고 있기 때문이다. 기존 주택이나 상가의 임대인은 월세를 더 올려주겠다는 임차인들의 제안에 스스로 차임을 올렸고, 뜬다는 지역을 잘 아는 건물의 매입자는 소위 뜬 지역의 임대료 기준을 그대로 적용했다. 게다가 주변 임대인들도 덩달아 임대료를 높게 책정하는 비정상적이고 복잡한 악순환이 반복되고 있는 실정이다. 시설비, 영업비 등 권리금도 문제다. 테이크아웃, 커피, 디저트, 공방 등을 차린 임차인들은 나중에 권리금 등이 상승해 큰 이익을 볼 수 있을 것이라 믿고 있어 가격상승을 부추기고 있다. 이 같은 이유로 성수동은 젠트리피케이션 부작용을 앓고 있다. 젠트리피케이션은 본래 낙후된 지역에 새로운 문화 또는 상권이 생기며 지역 경기가 활성화되는 현상인데, 이로 인해 지역의 임대료가 상승하면서 기존 자영업자들의 ‘둥지 내몰림’ 현상이 벌어지고 있는 상황이다. 수제화거리 떠나는 ‘구두 장인’ 성수동의 수제화거리는 과거엔 외부인의 왕래가 뜸한 지역이었지만 현재는 많은 사람이 오가는 핫플레이스로 변신했다. 교통편도 좋고 먹거리도 두루 갖추고 있다. 하지만 이 지역은 임대료가 급격하게 오르면서 기존 점포의 이탈을 초래하고 있다. 보증금과 월세, 특히 권리금이 오르면서 몇몇 수제화 점포가 부담을 견디지 못해 다른 지역으로 밀려나가고 있는 상황. A공인중개사무소 관계자는 “아직은 수제화 점포가 많이 남아 있지만 아무래도 시간이 지나면 부담에 치인 점포들이 빠져나가 수제화거리가 사라질 수도 있다”고 우려했다. 이 관계자에 따르면 수제화거리는 5년 전, 33㎡ 기준 보증금 1000만 원에 월세 100만 원 정도였다. 하지만 지금은 보증금 2000만 원에 월세 120만 원 수준으로 상승했다. 특히 권리금이 많이 올랐다. 5년 전에는 1500만 원 수준이었는데 현재는 4000만 원 정도가 보통이고 많게는 5000만~7000만 원 하는 곳도 있다. 폐공장으로 번진 ‘권리금’ 진통 카페거리도 마찬가지다. 이 지역의 카페는 폐공장과 창고였기 때문에 5년 전만 해도 권리금이 없는 경우가 많았다. 하지만 지금은 그런 곳을 찾아보기가 어렵다. B공인중개사무소 관계자는 “아주 가끔 권리금이 없는 곳이 나오긴 하지만 곧바로 임차인이 나타나기 때문에 구하기가 어렵다”며 “보증금과 임대료도 수제화거리처럼 최근 몇 년 사이에 많이 오른 상태”라고 말했다. 카페거리는 젊은 예술가들이 문을 닫은 공장이나 창고를 활용해 만든 새로운 공간이다. 대표적으로 대림창고가 꼽힌다. 공연과 전시회를 여는 등 새로운 시도로 주목받고 있는 공간이다. 이외에도 폐공장과 창고를 활용한 색다른 카페가 많아 외부인이 지속적으로 유입되고 있다. 상가정보연구소에 따르면, 지난해 11월 기준 성수동 카페거리 일평균 유동인구는 9만6492명으로 월평균 약 300만 명이 성수동 카페거리를 찾는다. 같은 시기 카페거리의 평균 매출은 3113만 원. 유사 업종 11월 평균 매출 2155만 원에 비해 958만 원가량 더 많은 셈이다. 수요 몰리자 갈비골목도 ‘시끌’ 갈비골목도 임대료 상승으로 피해를 입고 있다. 갈비골목은 1980년대부터 인기를 끈 먹자골목이다. 한동안 사람들의 발길이 뜸해지기도 했지만 서울숲공원과 최고급 주상복합단지가 들어서면서 다시 몰리기 시작했다. 지난해에는 미국에서 넘어온 커피전문점 블루보틀 1호점과 아모레퍼시픽의 체험공간인 ‘아모레성수’가 들어서면서 20~30대 수요까지 끌어안았다. 하지만 이곳 역시 수제화거리나 카페거리와 다르지 않았다. C공인중개사무소 관계자는 “지난해 59㎡ 갈비가게 점포가 보증금 6000만 원에 월세 500만 원 수준이었는데 요즘엔 물건이 별로 없다”며 “게다가 권리금은 내부 시설에 따라 천차만별인데 많게는 1억 원을 호가하는 곳도 있다”고 말했다. 이처럼 성수동은 몇 년 전부터 뜨는 상권으로 소문이 나서 보증금과 월세, 권리금이 많이 올랐다. 확실히 예전보다는 더 큰 부담을 안고 들어가야 할 지역이다. 하지만 부동산 전문가들은 여전히 성수동의 전망을 밝게 보고 있다. 양지영 R&C 연구소장은 “성수동은 여전히 성장 가능성을 품고 있는 상권”이라며 “일시적인 가격 상승 등의 요인이 있지만 지식산업센터와 초고층 주상복합아파트 등이 계속 들어서면서 나타나는 유동인구 증가로 극복할 수 있을 것”이라고 분석했다.

2020-02-03 08:50

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